XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG

Từ những ảnh hưởng đó có thể dẫn đến nhiều bất cập trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, cũng có thể dẫn đến sự không lành mạnh của thị trường,..Vì vậy để thực hiện được điều này m

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ

CẤU THÀNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT

TỈNH BÌNH DƯƠNG “

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

:: : :::

NGÔ CẨM HỒNG

05124035 DH05QL

2005 – 2009 QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGÔ CẨM HỒNG

“XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ

CẤU THÀNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT

TỈNH BÌNH DƯƠNG “

Giáo viên hướng dẫn: ThS VÕ VĂN VIỆT

(Trường ĐH Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh )

Ký tên:………

- Tháng 7 năm 2009 -

Lời cảm ơn

Trong suốt thời gian qua được sự quan tâm, dạy dỗ của gia đình và thầy cô, để

có được như ngày hôm nay,

Đầu tiên, con xin ghi nhớ công ơn của Cha Mẹ và những người thân trong gia đình đã nuôi dưỡng con khôn lớn và động viên con trong học tập

Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến toàn thể quí thầy cô trường ĐH Nông Lâm Tp.HCM Đặc biệt là quí thầy cô khoa Quản Lí Đất Đai & Bất Động Sản đã truyền đạt cho em vốn kiến thức quí báu trong suốt những năm học qua

Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến thầy ThS Võ Văn Việt đã hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này

Em xin gửi lời cảm ơn đến thầy TS Trần Thanh Hùng đã giúp đỡ em trong đề tài này

Tiếp theo, em xin gởi lời cảm ơn đến các Cô Chú, Anh Chị tại nơi thực tập đã tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa thực tập, đặc biệt em xin cảm ơn anh Nguyễn Mạnh Hùng

Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn đến tất cả các bạn lớp Quản Lí Đất Đai Khóa 31

đã luôn giúp đỡ trong suốt thời gian học tập tại trường

Xin cảm ơn tất cả!!!

Sinh viên

NGÔ CẨM HỒNG

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Ngô cẩm Hồng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản trên địa bàn Thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Võ Văn Việt, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động

sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Hiện nay trên thị trường bất động sản thì việc xác định giá cả bất động sản là một vấn đề quan trọng Để xác định giá đất ở nước ta chủ yếu là dựa vào giá đất do nhà nước ban hành Tuy nhiên theo bảng giá này thì chưa thật sự tiếp cận với thị trường Vì vậy mà nó có ảnh hưởng rất lớn trong việc xác định giá cả của bất động sản

Từ những ảnh hưởng đó có thể dẫn đến nhiều bất cập trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, cũng có thể dẫn đến sự không lành mạnh của thị trường, Vì vậy

để thực hiện được điều này một cách chính xác hơn thì việc xác định giá cả bất động sản còn phải định lượng được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố khác có tác động đến giá bất động sản mà trong bảng giá đất chưa phản ánh

Xuất phát từ những bất cập trên thực hiện đề tài: “Xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản trên địa bàn Thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương”

Đề tài sử dụng phương pháp chủ đạo cho quá trình nghiên cứu đó là: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích- tổng hợp, thông qua phương pháp điều tra thực tế, sau đó dữ liệu được đưa vào phần mềm SPSS tiến hành phân tích Từ đó đề xuất mô hình giá bất động sản phù hợp với thị trường

Kết quả xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố như: diện tích đất, chiều rộng đường, chiều sâu hẻm, khoảng cách vị thế, số tầng thông qua hàm hồi quy, với hệ số xác định của mô hình R2= 80.17% điều đó có thể khẳng định rằng các yếu tố trên là các yếu tố quan trọng có ảnh hưởng lớn trong việc xác định giá cả bất động sản

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC CÁC BẢNG i

DANH MỤC CÁC HÌNH ii

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT iii

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN 1: TỔNG QUAN 3

I.1 Những quan niệm về thị trường bất động sản 3

I.1.1 Khái niệm thị trường Bất động sản 3

I.1.2 Đặc trưng của TTBĐS 3

I.1.4 Các lực lượng tham gia TTBĐS 4

I.1.4 Vị trí và vai trò của thị trường Bất Động sản đối với nền kinh tế quốc dân 5

I.2 Quản lí nhà nước về thị trường bất động sản 6

I.2.1 Các cơ chế quản lí Nhà nước về thị trường bất động sản 6

I.2.2 Vị trí của định giá nhà đất trong hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản 7

I.3 Các quan điểm về giá bất động sản 8

I.3.1 Quan điểm về giá trị 8

I.3.2 Quan điểm về giá cả bất động sản 9

I.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá 10

I.4.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 11

I.4.2 Các yếu tố về pháp lí liên quan đến BĐS 12

I.4.3 Các yếu tố chung bên ngòai 12

I.5 Một số phương pháp định giá hiện nay 13

I.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 13

I.5.2 Phương pháp chi phí 14

I.5.3 Phương pháp thu nhập 16

I.5.4 Phương pháp thặng dư 17

I.6 Khái quát địa bàn nghiên cứu 18

I.6.1 Địa giới hành chính 19

I.6.2 Đặc điểm tự nhiên 19

I.7 Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện 19

I.7.1 Nội dung nghiên cứu 19

I.7.2 Phương pháp nghiên cứu 20

I.7.3 Quy trình thực hiện 20

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22

II.1 Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn 22

II.2 Tình hình thị trường bất động sản 22

II.3 Nội dung và kết quả điều tra 27

II.3.1 Nội dung điều tra 27

II.3.2 Kết quả điều tra 27

II.4 Kết quả xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành giá BĐS 31

II.4.1 Kết quả phân tích hồi quy 31

II.4.2 Kết quả kiểm định 41

II.5 Ứng dụng kết quả của mô hình hồi quy vào thực tế: 48

PHẦN III: KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 50

Kết luận 50

Kiến nghị 50

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1: Tổng hợp kết quả điều tra 27

Bảng 2: Phương pháp đưa biến vào mô hình 32

Bảng 3: Mức độ phù hợp của mô hình 33

Bảng 4: Xác định các hệ số hồi quy 33

Bảng 5: Phương pháp đưa biến vào mô hình (mới) 33

Bảng 6: Mức độ phù hợp của mô hình( mới) 34

Bảng 7: Mô hình ma trận tương quan 34

Bảng 8: Xác định các hệ số hồi quy( mới) 41

Bảng 9: Phân tích phương sai ANOVA 42

Bảng 10: Kiểm định tương quan hạng 44

Bảng 11: Kết quả kiểm định Durbin –Watson 45

Bảng 12: Thông tin bất động sản 48

Bảng 13: So sánh chênh lệch giữa giá giao dịch và giá hồi quy 49

i

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1: Đưa biến vào mô hình 32

Hình 2: Các biến cần xét tương quan 34

Hình 3: Tương quan giữa biến LNGND và biến LNDTD 36

Hình 4: Tương quan giữa biến LNGND và biến LNST 37

Hình 5: Tương quan giữa LNCRD và LNGND 38

Hình 6: Tương quan giữa CSHEM và LNGND 39

Hình 7: Tương quan giữa LNVT và LNGND 40

Hình 8: Kiểm định đa cộng tuyến 43

Hình 9: Kiểm tra phân phối chuẩn của phần dư 46

Hình 10: Chênh lệch giữa giá nhà đất diều tra và giá nhà đất theo hồi quy 47

ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: bất động sản

TTBĐS: thị trường bất động sản

UBND: ủy ban nhân dân

LNDTD: biến diện tích khuôn viên đã logarit hóa

LNST: biến số tầng đã logarit hóa

LNVT: biến khoảng cách trung tâm đã logarit hóa

LNCRD: biến chiều rộng đường đã logarit hóa

LNGND: biến giá nhà đất đã logarit hóa

LNNSD: biến năm sử dụng đã logarit hóa

DTKV: diện tích khuôn viên

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong công cuộc đổi mới và hội nhập với cộng đồng quốc tế, cùng với những chuyển biến mạnh mẽ của đất nước Trong những năm qua, thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu hình thành và có ảnh hưởng tích cực nhiều mặt đến sự phát triển kinh

tế – xã hội của đất nước Sự hình thành thị trường bất động sản đã góp phần làm cho thông tin trên lĩnh vực này chuyển dịch theo hướng tích cực và hiệu quả

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế nước ta Đây là thị trường rất nhạy cảm và diễn biến hết sức phức tạp Phát triển và quản lí tốt thị trường này sẽ tạo“ đòn bẩy” cho sự phát triển kinh tế- xã hội

Trong bối cảnh tình hình nước ta đang ở thời kỳ công nghiệp hóa- hiện đại hóa, thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế tòan diện và sâu rộng hơn, thì việc phát triển thị trường bất động sản là rất cần thiết Thị trường bất động sản ở Tỉnh Bình Dương nói chung và Thị xã Thủ Dầu Một nói riêng cũng đang góp phần đưa nền kinh tế chung của khu vực đi lên một cách nhanh chóng Ở thị trường này thì không những người dân mà kể cả các chuyên gia trong thị trường này cũng rất lo lắng, không dự đóan được biến động của giá cả bất động sản, thiếu cơ sở nhận biết được đâu là giá thật, đâu

là giá ảo của thị trường, cách xác định giá cả này như thế nào,… Để giúp người dân cũng như những nhà đầu tư có cơ sở vững chắc, thật sự nắm bắt dễ dàng xu hướng giá

cả của BĐS mà họ quan tâm để đi đến các giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, có thuận lợi cho đôi bên thì thông tin về giá cả BĐS là hết sức quan trọng

Do giá cả BĐS tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường Tuy nhiên giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh, và đặc biệt là do các yếu tố tự nhiên của chính BĐS đó tạo ra( vị trí, kích thước, hình thể, địa hình tọa lạc, mục đích sử dụng,…)

Một nhu cầu phát sinh ở đây là làm sao cho tất cả mọi người đều nắm bắt được quy luật thay đổi giá cả BĐS do các yếu tố tự nhiên của chính BĐS đó tạo ra mà không chỉ các chuyên gia trong thị trường mới biết

Xuất phát từ tình hình thực tế này tác giả nghiên cứu đề tài” Xác định hệ số

ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương”

* Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

- Xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản :

Hệ số ảnh hưởng về diện tích khuôn viên

Hệ số ảnh hưởng về chiều rộng đường mặt tiền

Hệ số ảnh hưởng về khoảng cách đến trung tâm

Hệ số ảnh hưởng về số tầng

Hệ số ảnh hưởng về chiều sâu hẻm

* Đối tượng nghiên cứu:

- Thị trường bất động sản trên địa bàn

- Các bất động sản giao dịch trên địa bàn

* Phạm vi nghiên cứu:

- Đề tài được thực hiện nghiên cứu trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương

- Thời gian nghiên cứu từ tháng 15/3 đến 30/6/2009

* Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:

Đề tài vận dụng phương pháp phân tích hồi quy để định giá bất động sản một cách khách quan, phản ánh sát thực tế các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường và phù hợp với tình hình thị trường bất động sản hiện nay, là công cụ giúp Nhà nước nắm bắt

và quản lí giá đất và bất động sản nhà đất một cách hữu hiệu trong công tác quản lí và phát triển thị trường bất động sản hiện nay

PHẦN 1: TỔNG QUAN I.1 Những quan niệm về thị trường bất động sản

I.1.1 Khái niệm thị trường Bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm

đều thống nhất “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản

dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định” Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản

thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại có người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ bất động sản được giao dịch Ở cách diễn đạt này khái niệm “nơi” không chỉ đơn thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan

hệ giao dịch về bất động sản diễn ra

Theo dòng lịch sử thì đất đai là hàng hóa bất động sản đầu tiên Khi chế độ sở hữu đất đai được thiết lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất

để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa Như vậy sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với qúa trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tính tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế - xã hội

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán

mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hòan chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản,

I.1.2 Đặc trưng của TTBĐS

+ Không có thị trường trung tâm:

- Hiện nay, không có TTBĐS với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người

mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau

- Việc mua bán BĐS thường thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu( mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua trực tiếp tìm đến thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, thường là thông qua người môi giới mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn

- Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về BĐS rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường

+ Mang tính chất địa phương, khu vực:

Đặc tính của BĐS là không thể chia cắt mang đi, sự thừa thải ở nơi này không thể sử dụng ở một địa phương khác làm cho TTBĐS mang tính địa phương

+ Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo:

- Do tính không tái tạo được của đất nên TTBĐS mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của hàng hoá thông thường

- Ngoài ra những đặc tính như: đặc điểm của BĐS, phương pháp tiến hành các giao dịch mua bán và sự thiếu thông tin cũng tạo nên thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

trên TTBĐS

I.1.3 Phân loại

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

• Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp,

• Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm,

• Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất( giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán

và cho thuê( thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản ( thị trường thứ cấp);

• Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức và thị trường phi chính thức

I.1.4 Các lực lượng tham gia TTBĐS

+ Nhà nước: Trong thực tiễn đất nước ta hiện nay, nhà nước có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện ở một số điểm sau:

- Tác động trực tiếp: Nhà nước ban hành các quy định về quản lí BĐS, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc

sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng

- Tác động gián tiếp: Trong quá trình cải tổ, sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị thì có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan nhà nước cần bán Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho TTBĐS

+ Nhà đầu tư: Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS và các ngành kinh tế khác

- Đối với nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua Họ tạo nên cầu trên TTBĐS, đặc biệt là thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như TTBĐS phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao

ốc văn phòng, y tế, giáo dục

- Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS: Vai trò của họ đặc biệt quan trọng trên TTBĐS, hoạt động của họ làm cho TTBĐS trở nên sôi động và phát triển Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua và cũng vừa đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu Họ mua những BĐS bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại

+ Người mua và người bán thông thường: Họ là những người dân bình thường có

nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì các lí do khác nhau Họ có thể là:

- Người mua đơn thuần

- Người bán đơn thuần

- Vừa là người mua vừa là người bán: bán BĐS nơi này để mua BĐS ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh BĐS hướng tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở

+ Người môi giới:

- Họ là những người cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết

về việc giao dịch mua, bán bất động sản Nhờ họ mà hoạt động TTBĐS được trôi chảy Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường mà nhà thẩm định cần quan tâm

- Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới mua bán BĐS thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không

có sự quản lí của nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới BĐS

để đưa hoạt động môi giới BĐS đi vào nề nếp tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển TTBĐS

I.1.4 Vị trí và vai trò của thị trường Bất Động sản đối với nền kinh tế quốc dân a) Vị trí

Thị trường BĐS là không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường Bất kỳ thị trường của một nước nào( mô hình của Thụy Điển ở Bắc Âu, mô hình Nhật Bản ở

Đông Bắc Á hay Thái Lan ở Đông Nam Á ) thì hệ thống thị trường điều bao gồm thị

trường hàng hóa ( hàng tiêu dùng, hàng tư liệu sản xuất), thị trường lao động ( lao động chân tay, lao động chất xám ), thị trường tài chính - tiền tệ, thị trường BĐS, thị trường dịch vụ Tuy nhiên không phải tất cả các loại thị trường trên đều được ra đđời

và phát triển một cách đồng bộ Tùy vào đặc điểm tình hình mỗi nước, bối cảnh quốc

tế, và quan hệ kinh tế quốc tế trong từng thời kỳ mỗi mỗi quốc gia sẽ lựa chọn cho mình loại thị trường mủi nhọn và ưu tiên phát triển chúng Chẳng hạn như quốc gia bắt đầu đi lên từ nền sản xuất công nghiệp nhẹ thì thị trường hàng hóa tiệu dùng triển sớm

và mạnh hơn các loại thị trường khác, quốc gia không có điều kiện phát triển nông nghiệp, sản xuất công nghiệp chọn con đường đi lên từ dịch vụ thì thị trường dịch vụ ( thông thường, cao cấp) sớm hoàn thiện và là thị trường mủi nhọn trong phát triển kinh

tế Tuy nhiên không phải thị trường nào sự hình thành và phát triển của nó cũng phụ thuộc vào đặc điểm của nền kinh tế chẳng hạn như: thị trường lao động, thị trường BĐS

Với vai trò là một loại thị trường đầu vào của các ngành sản xuất kinh doanh, thị trường BĐS giữ vị trí độc tôn trong kênh phân phối về đất đai cho những nhà kinh doanh trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình kiến trúc Đối với những tài sản trên đất, gắn liền với đất( nhà ở, cửa hàng, cửa hiệu, nhà xưởng, ) thị trường BĐS giữ vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung - cầu các loại tài sản này Trong việc điều hòa đó, thị trường BĐS thực hiện các động tác“ kích cung” hoặc “kích cầu” theo những “tín hiệu” của thị trường, trong đó việc “kích cung” không phải bao giờ cũng dẫn đến việc phải sản xuất thêm, xây dựng thêm những tài sản trên đất, gắn liền với đất Ở đây trong việc“ kích cung” thị trường BĐS giữ vị trí

là nơi duy nhất chuyển những tài sản BĐS chưa phải là hàng hóa thành những tài sản BĐS là hàng hóa giao dịch trên thị trường

Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất

Thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

Phát triển thị trường BĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội

Thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lí đất đai, quản lí BĐS

Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới sự tăng, giảm tổng tích luỹ của nền kinh tế

Thị trường BĐS ảnh hưởng lan tỏa vào thị trường tài chính, tiền tệ

I.2 Quản lí nhà nước về thị trường bất động sản

I.2.1 Các cơ chế quản lí Nhà nước về thị trường bất động sản

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế ở nước ta, cơ chế quản lí kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành, trong đó đổi mới cơ chế đất đai và bất động sản mang tính đột phá Nghị Quyết Đại Hội Đảng lần thứ IX đã quan tâm đến việc từng bước phát triển thị trường bất động sản Do đó, Nhà nước có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản

Nhà nước ban hành các qui định về quản lí bất động sản, những nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về sử dụng đất.Có thể đánh giá hiện nay ở nước ta, chưa có cơ quan chuyên trách quản lí bất động sản Hoạt động quản lí Nhà nước về bất động sản rất dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp, nhiều ngành, từ Thủ Tướng Chính Phủ, Chủ Tịch UBND các cấp, chính quyền các cấp tới các bộ, ban, ngành

Hệ thống quản lí Nhà nước về đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng gồm các phân hệ sau:

™ Chính sách phát triển thị trường bất động sản: phân thành hai nhóm chính sách

Chính sách dài hạn: là những chính sách cơ bản, nền tảng, mang tính chiến lược Nó cụ thể hóa những định hướng, những nguyên tắc phát triển thị trường bất động sản

Chính sách ngắn hạn: là những chính sách mang tính định lượng, cụ thể hóa những định hướng dài hạn trong từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội

™ Chính sách phát triển thị trường bất động sản được thực hiện thông qua những cơ chế sau:

Cơ chế pháp lí;

Cơ chế hành chính;

Cơ chế kinh tế;

Cơ chế tổ chức

Sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động phản hồi đến chính sách

và điều chỉnh những định hướng phát triển Những định hướng này sẽ tác động đến thị

trường thông qua các cơ chế

I.2.2 Vị trí của định giá nhà đất trong hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Trong quá trình sử dụng đất đai, Nhà nước ta với tư cách là đại diện chủ sở hữu tối cao và duy nhất đối với đất đai, nên việc qui định khung giá các loại đất để áp dụng khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay thu thuế chuyển quyền sử dụng đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chính là việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất đai, vừa là thể hiện trách nhiệm, chức năng đại diện cho lợi ích của toàn xã hội Đối với các giao dịch dân sự của người sử dụng đất nhất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chế định trên nguyên tắc đảm bảo tính thỏa thuận trong các giao dịch Vì vậy, giá quyền sử dụng đất phải do thị trường BĐS qui định Nhà nước chỉ điều tiết, bình ổn giá quyền sử dụng đất trên thị trường để hạn chế những bất lợi cho sự phát triển chung của nền kinh tế thông qua cơ chế, chính sách, pháp luật đất đai thích ứng đối với mỗi thời kỳ

Trong thị trường BĐS giá đất đóng vai trò rất quan trọng, là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện tòan bộ tiềm năng kinh tế của đất, điều chỉnh và giám sát thị trường Chính vì vậy, một trong những mục tiêu quan trọng của việc định hướng, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS là phải xây dựng một khung pháp lý hoàn chỉnh có khả năng điều chỉnh hiệu quả vấn về giá đất Do đó, công tác định giá là biện pháp quan trọng của Nhà nước nhằm phát triển thị trường BĐS

Định giá là một hoạt động thường xuyên được luật pháp thừa nhận ở nhiều nước Dưới góc độ quản lí Nhà nước thì định giá là một công cụ quản lí vĩ mô, góp phần ngăn chặn việc lợi dụng đưa giá trị tài sản chênh lệch quá cao hoặc quá thấp so với thị trường làm thất thoát ngân sách Nhà nước Đây cũng là một dịch vụ có tính chuyên nghiệp trong nền kinh tế thị trường

Định giá BĐS được xác định là một trong những nội dung quan trọng của quản

lí Nhà nước đối với thị trường BĐS nhằm mục đích đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, công bằng và ổn định các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu BĐS phải nộp theo qui định của Pháp luật

Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng khung pháp lí trong đó xác định rõ ràng các loại BĐS, tài sản thuộc đối tượng phải định giá và phạm vi cần định giá

Ba vai trò của thẩm định giá BĐS được các nhà nghiên cứu đúc kết:

Thứ nhất là: thẩm định giá BĐS sẽ làm tăng lượng giao dịch BĐS, chuyển

BĐS thành hàng hóa giao dịch trên thị trường, từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn

- đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thóang với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ góp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất giúp thực hiện những chủ trương chính sách của nhà nước

như: cổ phần hóa, bán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn

Thứ hai là: Thẩm định giá và tư vấn về giá đất góp phần làm công khai, minh

bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan Đặc biệt công tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam có thể coi như liều thuốc “an thần” giúp cho thị trường “giá đất” cũng như thị trường BĐS phát triển một cách ổn định và bền vững

Thứ ba là: các hoạt động này sẽ giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lí

nhà nước nói chung và quản lí thị trường BĐS nói riêng

I.3 Các quan điểm về giá bất động sản

I.3.1 Quan điểm về giá trị

Giá trị là một phạm trù của nền kinh tế hàng hóa, dùng làm cơ sở cho việc so sánh và trao đổi các sản phẩm hàng hóa Có nhiều quan điểm về giá trị khác nhau( giá rao bán, giá tâm lý, ) tất cả đều là hình thái biểu hiện của giá trị

o Quan điểm kinh tế học chính trị Macxít: C.Mac trên cơ sở phép biện chứng đã phân tích và đưa ra khái niệm giá trị như sau:

Giá trị là sự hao phí sức lao động kết tinh trong hàng hóa đó Một hàng hóa có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội Thuộc tính tự nhiên cấu thành giá trị sử dụng, thuộc tính xã hội là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa tạo thành giá trị của hàng hóa Như vậy giá trị là một trong hai mặt thống nhất của hàng hóa: giá trị và giá trịsử dụng Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị Mặc dù học thuyết giá trị của C.Mac có tác dụng lớn trong việc định giá giá trị tài sản hay xác định giá cả của tài sản nhưng theo quan điểm này lại cho rằng đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai

o Theo trường phái tân Macxít thì cho rằng đất đai có giá trị, bởi vì hiện tại đất đai không còn ở trạng thái ban đầu mà đã có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng trên đó

o Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù sức lao động” kết tinh sức lao động”: bất kì sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/ hàng hóa/ dịch vụ khác được gọi là giá trị( value) của nó Như vậy, giá là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường

o Quan điểm kinh tế học hiện đại, Tôn Thất Nguyễn Thiêm( Dấu ấn tài sản

thương hiệu) xem xét ở một mức độ khái quát hơn: sản phẩm hàng hoá có hai

thành phần giá trị: giá trị hữu hình và giá trị vô hình

+ Giá trị hữu hình: là cơ sở không gian (diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng với các quá trình sinh lý hoá tạo ra

độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư tạo ra sản phẩm hàng hoá và dịch vụ Và trong kinh tế thị trường giá trị sử dụng được biểu hiện bằng tiền thì đấy là giá cả của giá trị sử dụng

+ Giá trị vô hình: phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu của con người Và cũng như giá trị thương hiệu, giá trị đất đai phụ thuộc vào vị thế của đất đai

Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, bất động sản được giải thích cách thuyết phục hơn

* Một lý thuyết khác trong lĩnh vực đô thị học cũng có giá trị tương tự là lý thuyết “ Chất Lượng - Vị Thế”( TS Hoàng Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000) trong

đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà ở và giá trị vô hình ứng với vị thế nơi ở

“Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lí đo đếm được như diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao,…”

“Vị thế nơi ở” theo TS Hoàng Hữu Phê “ là một hình thức đo sự mong muốn về mặt

xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa gíao dục, chất lượng môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử

cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian” Ở đây, có nhiều nét tương đồng giữa vị thế và

nhân tố khu vực trong cách giải thích giá trị bất động sản

Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau do con người trong xã hội tất

cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá thành sản phẩm Như vậy quan điểm này phù hợp với quan điểm của C.Mac

về giá trị, quan điểm của C.Mac là một trường hợp đặc biệt của lý thuyết Chất Lượng -

Vị Thế trong một môi trường đồng nhất về vị thế Lý thuyết Chất Lượng -Vị Thế đã

I.3.2 Quan điểm về giá cả bất động sản

Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được

hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường

o Giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị Giá cả thay đổi xoay quanh giá trị Giá cả có sự chênh lệch so với giá trị

o Giá cả thị trường là giá bán có thể thực hiện được tốt nhất của một tài sản, là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về tài sản đối tượng mua bán Cung – cầu dịch vụ BĐS gặp nhau sẽ hình thành nên giá cả thị trường

o Giá cả BĐS bao gồm giá đất và giá các vật thể gắn liền trên đất Trong đó giá đất là thành phần cơ bản và chủ yếu của giá cả BĐS Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được hình thành trên cơ sở giá thị trường Trong tác phẩm “Thị

trường bất động sản” (PGS.TS Thi B Cẩn, ThS Trần Nguyn Nam): “giá bất động

sản mang tính song trùng, tức bao gồm cả giá đất và giá công trình” Dưới góc

nhìn Chất Lượng - Vị Thế: “Giá trị nhà ở của bất kỳ nhóm xã hội nào cũng bao gồm hai thành phần: vị thế nơi ở (VN) và chất lượng nhà ở (CL)”

o Tuy nhiên hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản

có một số đặc trưng riêng Cơ sở để hình thành giá cả bất động sản là mức độ lợi

ích sử dụng, mức độ khan hiếm và mức cầu của người mua

Có tính khu vực, tính cục bộ sâu sắc, chịu ảnh hưởng của tâm lí xã hội của từng địa phương

Tùy thuộc vào từng mục đích khác nhau sẽ có những loại giá khác nhau: giá mua bán, giá thế chấp, giá đền bù,…

Giá cả BĐS tùy thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng của từng BĐS

Giá cả BĐS hình thành theo những giao dịch riêng lẻ, không chỉ phụ thuộc vào tính dị biệt của hàng hóa BĐS mà còn phụ thuộc vào tính cá biệt của người mua và người bán

Chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu Khi cung cầu bất động sản gặp nhau thì giá cả phản ánh giá trị và phù hợp với giá trị bất động sản Tuy nhiên thông thường, giá cả sẽ cao hơn giá trị nếu nếu lượng cung hàng hoá thấp hơn lượng cầu và ngược lại

Trong dài hạn, giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên

o Trên thị trường có nhiều loại giá cho BĐS: giá do nhà nước quy định, giá mua bán, giá thế chấp, … Ở đây chúng ta chỉ xem xét hai nhóm giá chính là giá do nhà nước quy định và giá thị trường Giữa hai nhóm giá này sẽ có sự chênh lệch khá lớn như sau:

o Giá do nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do nhà nước định ra để thực hiện việc quản lí nhà nước về đất đai Bản chất của giá đất do nhà nước quy định là để nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất, hệ thống giá này không áp dụng khi các bên sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận

o Giá đất thị trường: là giá bán một mảnh đất nào đó cụ thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người nhượng quyền sử dụng đất và người nhận quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền của người do người chuyển nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định

o Thông thường thì hệ thống giá do nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó thì giá thị trường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước Khi sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá này cao thì càng gây ra những bất lợi, tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lí, hài hòa giữa lợi ích nhà nước

và người sử dụng đất Sự tồn tại hai hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là việc khó tránh khỏi, tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá này càng nhiều càng tốt

I.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS

có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như“ độc quyền”,“ đầu cơ”,

“ cạnh tranh không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư( đường giao thông, cấp thóat nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lí, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá cụ thể là:

I.4.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS

a Nhóm các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị

của BĐS càng lớn vị trí của thửa đất cho biết mức độ hòan chỉnh, thuận lợi của cơ sở

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, như vậy vị trí gần như quyết định đến giá cả đất đai Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm Những BĐS nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở

vị trí khác Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt

là đối với việc xác định giá đất

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa

đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu sử dụng cụ thể của chủ sử dụng cụ thể

Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất Diện tích cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều sâu thửa đất Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh

hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và giá cả

♦ Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở, do đó cũng làm ảnh hưởng đến giá đất

♦ Chiều sâu: Trong trường hợp thửa đất quá ngắn hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa

* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác

trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

* Hình thức( kiến trúc) bên ngòai của BĐS( đối với BĐS là nhà hoặc các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp

với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lí…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS

tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn

ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS Gồm môi trường tự nhiên( địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm, tiếng ồn, độ bụi,…) và môi trường nhân văn( loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…)

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường

hay bị các sự cố của thiên tai( bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

b Nhóm các yếu tố kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt

độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

I.4.2 Các yếu tố về pháp lí liên quan đến BĐS

* Tình trạng pháp lí của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lí về quyền sử dụng đất, sở

hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

* Các quy định về xây dựng về kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế

chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

I.4.3 Các yếu tố chung bên ngòai

a Các yếu tố chính trị pháp lí: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và

chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

* Ảnh hưởng của qui hoạch sử dụng đất chi tiết đến giá đất

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

b Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

* Hiện trạng vùng lân cận( cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thóat nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng( thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

* Tình hình thị trường lao động

c Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao thì giá BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

Tất cả các yếu tố trên đều tác động đến sự hình thành giá đất ở một vùng, một khu vực Có những yếu tố có thể lượng hóa được bằng một hệ số cụ thể nào đó như các yếu tố: vị trí, , qui mô, v.v… nhưng cũng có những yếu tố không thể lượng hóa được như yếu tố tâm lý

I.5 Một số phương pháp định giá hiện nay

I.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lí luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh được mua bán trên thị trường

Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu của giá trị Phương pháp này đòi hỏi người thẩm định phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường mới có thể tiến hành thẩm định giá một cách hợp lí

Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các BĐS được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với BĐS cần thẩm định giá Sau khi tiến hành phân tích so sánh sự khác nhau giữa chúng với BĐS cần thẩm định từ đó có những điều chỉnh thích hợp

Phương pháp so sánh thị trường thường được áp dụng để định giá đất hoặc giá nhà đất theo yêu cầu mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản Nó đặc biệt cho những BĐS có tính đồng nhất cao như : căn hộ chung cư, dãy nhà phố liền kế đồng nhất, các BĐS liên kế hoặc cùng khu vực

Một số ưu nhược điểm của phương pháp

* Ưu điểm:

- Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường Do đó nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận

- Là cơ sở cho nhiều phương pháp khác Thông thường nó được sử dụng kết hợp với một phương pháp thẩm định giá khác

* Nhược điểm:

- Dữ liệu thu thập được thường mang tính lịch sử, vì vậy trong điều kiện thị trường biến động làm cho những thông tin này trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn

- Giá trị ước tính bằng phương pháp so sánh nhận được từ kết quả phân tích giá trị thị trường của những bất động sản so sánh tương tự Vì vậy, phương pháp chỉ thực hiện được khi có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự

- Kết quả định giá bằng phương pháp so sánh phụ thuộc gần như hoàn toàn vào số lượng và độ tin cậy của các thông tin trên thị trường cũng như tính“ ổn định” của thị trường Trong khi tính công khai về thông tin bất động sản trên thị trường kém và thị trường này được đánh giá là một trong những thị trường nhiều biến động, biến động liên tục và biên độ dao động không đều Chỉ áp dụng có hiệu quả cao ở những nơi thị trường phát triển minh bạch và tương đối hoàn hảo

- Phương pháp so sánh thị trường là dựa trên những so sánh tương tự trong khi đặc điểm của bất động sản là không giống nhau hoàn toàn, vì đặc điểm này khi định giá bằng phương pháp so sánh cần phải thận trọng khi phân tích so sánh các đặc điểm khác nhau nếu không sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá của phương pháp so sánh với các phương pháp khác Phương pháp so sánh trực tiếp xem thị trường quyền

sử dụng đất là thị trường tĩnh, không xét đến yếu tố biến động của thị trường trong khi đây lại là một đặc điểm quan trọng của thị trường BĐS Đây có thể coi là nhược diểm lớn của phương pháp Khi thị trường có sự biến động mạnh thì phương pháp này trở nên kém hiệu quả Do đó thông thường người ta sử dụng phương pháp so sánh kém với một phương pháp khác để kiểm tra độ chính xác Đây là phương pháp mang tính chất thời điểm

- Phương pháp so sánh không có mô hình và công thức ràng vì vậy kết quả định giá

còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức thị trường của người định giá

I.5.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chi phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có tiện ích tương đương để thay thế Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:

Giá trị BĐS = Giá trị thửa đất thay thế + Chi Phí xây dựng công trình thay thế Chi phí xây dựng công trình thay thế có hai dạng:

- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được thẩm định bao gồm cả những điểm lỗi thời của công trình mục tiêu đó Điều đó có nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách

trang trí và chất lượng chuyên môn, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế về tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó

- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá và bỏ các chức năng lỗi thời

So sánh giữa hai phương pháp trên tuy phương pháp chi phí tái tạo cho kết quả chính xác hơn nhưng khó khăn trong việc tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại những cái không có hiệu quả và lỗi thời, còn đối với phương pháp chi phí thay thế tuy chưa

có những chuẩn mục rõ ràng nhưng trên thực tế việc ước tính của chi phí thay thế xây dựng mới được sử dụng nhiều hơn và dễ dàng hơn vì đã bỏ qua yếu tố lỗi thời và được xây dựng lại trên vật liệu hiện đại

Như vậy công thức trên được viết lại như sau:

Giá trị BĐS = giá trị thửa đất thay thế + Chi Phí hiện tại để xây dựng công trình

mới thay thế - Lượng khấu hao tích luỹ của các công trình hiện tại( hay nói khác hơn

giá trị BĐS = giá trị thửa đất thay thế + giá trị chất lượng còn lại của công trình xây dựng trên đất)

Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lí thuyết cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá trị của đất cộng với giá tài sản gắn liền với đất đó sau khi đã được khấu hao giá trị sử dụng

Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

Phương pháp chi phí dùng để ứng dụng định giá cho những bất động sản không trực tiếp tạo ra lợi nhuận, những bất động sản đặc biệt, những bất động sản hiếm, giao dịch của nó trên thị trường hạn chế, không phổ biến chẳng hạn như trường học, bệnh viện…

Một số ưu nhược điểm của phương pháp chi phí

* Ưu điểm:

- Phương pháp chi phí thường được sử dụng để giúp xác định giá trị cho những bất động sản đặc biệt không trực tiếp tạo ra lợi nhuận, là những bất động sản rất khó tìm kiếm được các giao dịch tương tự trên thị trường, những bất động sản không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập mà phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập không thể thực hiện việc định giá chúng

- Phương pháp sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới song chưa xét đến yếu tố tổng cộng của các phần không nhất thiết phải bằng lượng toàn phần

- Khó khăn trong việc xác định lượng khấu hao( chất lượng còn lại của công

trình) Việc ước tính khấu hao thường mang tính chủ quan và phụ thuộc vào nhận định

kinh nghiệm của người thẩm định Do đó có thể đưa đến kết quả thiếu chính xác

- Phương pháp chi phí là sự kết hợp giữa phương pháp so sánh trực tiếp đất ở và phương pháp chi phí tái tạo nhà ở Vì vậy, ngoài những nhược điểm trên phương pháp chi phí còn mang những nhược điểm của phương pháp so sánh thị trường

I.5.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của một BĐS dựa trên cơ sở giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản trả lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản Phương pháp cũng tương tự như phương pháp đầu tư nghĩa là cũng chuyển đổi dạng thu nhập hàng năm thành tổng thu nhập có thể có được của BĐS( đây chính là giá trị BĐS) bằng cách vốn hoá Chúng ta có thể hiểu đơn giản theo công thức sau:

Giá trị BĐS = Thu nhập ròng/ lãi suất vốn hóa

Theo công thức trên thì giá trị BĐS phụ thuộc vào hai yếu tố là thu nhập ròng và lãi suất vốn hoá Nói như vậy nếu BĐS nào có thu nhập ròng cao và lãi suất vốn hoá thấp thì giá trị của nó càng cao Trong đó thu nhập ròng và lãi suất vốn hóa được tính như sau:

- Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu thu được từ BĐS với chi phí bỏ ra để

thu được mức doanh thu đó bao gồm cả thuế

- Lãi suất vốn hóa:( hay còn gọi là tỷ lệ hoàn vốn): là tỷ suất mong muốn của nhà

đầu tư khi xem xét đầu tư vào moat tài sản nào đó cho một mục đích kinh doanh xác định Công thức Tỷ lệ hoàn vốn = Tỷ suất lợi nhuận của các khoảng đầu tư khơng rủi

ro + phụ phí rủi ro

Như vậy, giá trị của một bất động sản được định giá theo phương pháp thu nhập

là giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận thu được trong tương lai do bất động sản này mang lại

Có thể diễn tả đơn giản phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản như sau:

Giá trị BĐS = giá trị hiện tại của các khoản lợi nhuận thu được từ BĐS

Sử dụng phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản cần lưu ý phương pháp này có tất cả những hạn chế của những phương pháp trên Tuy nhiên, nếu khắc phục được những hạn chế này thì phương pháp thu nhập được xem là phương pháp cho kết quả có độ tin cậy cao do phương pháp đã vận dụng những bài toán kinh tế khá chặt chẽ và giá trị ước tính được biểu hiện trên cơ sở khả năng sinh lợi thu được từ bất động sản

Việc xác định giá trị thửa đất thực chất là việc vốn hoá các thu nhập từ thửa đất

đó trong tương lai

Công thức tổng quát tính giá trị vốn hoá là thu nhập hiện tại chia cho một tỷ lệ lãi suất thích hợp để ước tính giá trị của dòng thu nhập

Một số ưu nhược điểm của phương pháp

* Ưu điểm

- Là phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản cho thu nhập

- Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn ngắn( từ

2-3 năm) thì phương pháp thu nhập cho kết quả tin cậy

* Nhược điểm

- Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc dự báo trước, nguyên tắc cung - cầu và nguyên tắc cạnh tranh, trong đó chủ yếu dựa trên nguyên tắc dự báo trước Vì vậy, kết quả định giá bị chi phối nhiều bởi yếu tố chủ quan, tính thuyết phục không cao

- Là phương pháp được xây dựng trên cơ sở phân tích tài chính trong lĩnh vực đầu tư có sử dụng kỹ thuật tính toán vừa khó, phức tạp vừa đòi hỏi người định giá phải rất am hiểu lĩnh vực đầu tư loại bất động sản cần định giá

I.5.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến - Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển

Phương pháp này thường được dùng để định giá cho những bất động sản có tiềm năng phát triển, nó có thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ

và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới

Một số ưu nhược điểm của phương pháp

*Ưu điểm

- Phương pháp thặng dư thực chất được suy ngược từ phương pháp chi phí nên nó

mang những ưu điểm của phương pháp chi phí

- Khi không thể dùng các phương pháp khác để xác định giá cả đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất một cách rõ ràng thì phương pháp thặng dư là phương pháp tỏ ra khá hiệu quả

* Nhược điểm

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo tình hình biến đổi của thị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoảng mục khác nhau

- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của đồng tiền Như vậy giả định tất cả các dòng tiền xẩy ra cùng thời điểm nhưng giả định này là hoàn toàn không có thực

I.6 Khái quát địa bàn nghiên cứu

Bản đồ thị xã Thủ Dầu Một

Thị xã Thủ Dầu Một nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có vị trí đđịa lí thuận lợi, cách thành phố Hồ Chí Minh khoảng 30km; là trung tâm kinh tế chính trị của tỉnh Bình Dương, là đầu mối giao thông và giao lưu lớn của vùng kinh tế trọng điểm phía nam, có nhiều tiềm năng về khoa học kỹ thuật và công nghệ

Thị xã Thủ Dầu Một cách các khu công nghiệp lớn của Tỉnh bình quân 10km, cách thành phố Biên Hòa( tỉnh Đồng Nai) 30km, có quốc lộ 13, sông Sài Gòn và các đường liên tỉnh ĐT741, 742, 743, 744, 745 đi qua nối liền Thị xã Thủ Dầu Một đến các huyện trong tỉnh và các tỉnh khác trong khu vực, trong nước tạo điều kiện thuận lợi cho đô thị không ngừng phát triển

Thị xã Thủ Dầu Một - trung tâm tỉnh lỵ của Bình Dương đang chuyển biến sâu rộng trong các mặt kinh tế xã hội góp phần thúc đẩy tốc độ tăng trưởng nhanh của tỉnh

nhà Thị xã Thủ Dầu Một - trung tâm hành chính - kinh tế - văn hóa của tỉnh Bình Dương

Thị xã Thủ Dầu Một là đô thị loại ba, nằm trong chùm đô thị của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam

I.6.1 Địa giới hành chính

Thị xã Thủ Dầu Một có diện tích: 87.88 km² gồm 12 đơn vị hành chính:

- 3 xã: Tân An, Tương Bình Hiệp, Chánh Mỹ

- 9 phường: Hiệp Thành, Phú Lợi, Phú Cường, Phú Hòa, Phú Thọ, Chánh Nghĩa, Định Hòa, Phú Mỹ, Hiệp An

- Phía Bắc giáp huyện Bến Cát

- Phía tây giáp sông Sài Gòn, huyện Củ Chi( thành phố Hồ Chí Minh)

- Phía Nam giáp huyện Thuận An

- Phía Đông giáp huyện Tân Uyên

I.6.2 Đặc điểm tự nhiên

Địa hình, địa mạo:

Thị xã Thủ Dầu Một nằm ở vùng chuyển tiếp giữa địa hình cao nguyên và đồng bằng, nay là khu vực cuối cùng của vùng đđồi núi thấp thoai thoải, do có địa hình tương đối phức tạp và nghiêng dần theo hướng Đông Bắc-Tây Nam Khu vực phía Bắc có độ cao thay đổi từ 20m-39m và thấp dần về phía sông Sài Gòn Vùng giữa tương đối bằng phẳng, cao độ thay đđổi từ 10-15m Ven sông Sài Gòn có độ cao

I.7 Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

I.7.1 Nội dung nghiên cứu

Để thực hiện đề tài nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản trên địa bàn thị xã Thủ Dầu Một tiến hành thực hiện những nội dung nghiên cứu sau:

Lựa chọn và tiến hành điều tra tại một số khu vực điển hình trên địa bàn theo mẫu điều tra được xây dựng phù hợp với các thông tin cần thiết cho quá trình nghiên cứu

Từ những thông tin số liệu đã thu thập, đánh giá mối quan hệ giữa giá bất động sản và các yếu tố có ảnh hưởng chủ yếu đến giá cả bất động sản Sau đó tiến hành xây dựng hàm hồi quy giá nhà đất phụ thuộc vào các biến độc lập đã chọn trên mẫu phiếu

I.7.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra: nghiên cứu thu thập các tài liệu, số liệu có liên quan đến các bất động sản giao dịch trên thị trường Thu thập từ các nguồn: thực tế, internet, hồ sơ,

Phương pháp so sánh: từ những số liệu thu thập và thống kê được, so sánh mức

độ ảnh hưởng của các yếu tố, so sánh kết quả sau các lần chạy hàm hồi quy

Phương pháp thống kê: sử dụng phần mềm SPSS 11.5 for Windows- phần mềm thống kê chuyên dụng để tính toán các thông số của mô hình, kiểm tra sự vi phạm giả thuyết và tìm ra hàm hồi quy tốt nhất cuối cùng

Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong ngành và lĩnh vực có liên quan

Phương pháp phân tích hồi quy: phân tích mối liên hệ phụ thuộc giữa một biến là biến phụ thuộc với một hoặc một vài biến độc lập Mục tiêu của phân tích hồi quy

để mô hình hóa mối quan hệ( nghĩa là từ dữ liệu mẫu thu thập được ta xây dựng

mô hình toán học nhằm thể hiện một cách tốt nhất mối liên hệ giữa biến độc lập

và biến phụ thuộc)

I.7.3 Quy trình thực hiện

xác định các yếu tố

Thu thập thông tin

Xử lý thô thông tin

Phân tích SPSS

Không đạt

Không đạt

Đạt

Đạt Kết luận

Xác định các yếu tố ảnh hưởng điển hình: việc xác định này rất khó khăn do nhiều yếu tố chủ quan cũng như khách quan: điều kiện thực tế của xã hội, tài chính, thời gian, năng lực của người thực hiện,…vì vậy phải lựa chọn các yếu

tố mang tính đặc trưng, đại diện nhất để từ đó lập mẫu phiếu điều tra

Thu thập thông tin thị trường: dựa vào các yếu tố đã xác định trên tiến hành thu thập từ nhiều nguồn khác nhau

Xử lý thô thông tin: các thông tin thu thập khách quan, tuy nhiên do sự cung cấp thiếu chính xác, sự nhầm lẫn hay bất cẩn trong quá trình thu thập Do vậy cần được kiểm tra nếu đạt điều kiện thì tiến hành phân tích bằng phần mềm SPSS

Phân tích SPSS: việc phân tích dữ liệu căn cứ vào kết xuất của phần mềm Kết quả cho ra là những bảng thông tin thống kê chứa những thông tin phản ánh các yếu tố

Nếu đạt điều kiện thống kê xem như việc phân tích đã hoàn tất, ngược lại cần kiểm tra lại từ bước đầu tiên

Kiểm tra kết quả: sau quá trình phân tích tiến hành đánh giá lại toàn bộ các bước thực hiện và kết luận

Trên đây là quy trình định giá đất đai thông qua giá cả thị trường nhà đất

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn

Thu nhập bình quân đầu người đạt 31,4 triệu đồng/người/năm tăng 12,1% so với năm 2007

Cơ cấu ngành kinh tế dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp tương ứng với tỷ trọng 61,7%, 37,6% và 0,7%

Giá trị sản xuất công nghiệp tăng 20,73% so năm 2007

Giá trị sản xuất nông lâm nghiệp giảm 8,58% so với năm 2007 Giá trị sản xuất nông nghiệp ước đạt 46,9 tỷ đồng, giảm 8,58%; diện tích gieo trồng ước 847

ha, giảm 219 ha so với năm 2007, nguyên nhân do sản xuất không hiệu quả và phát triển đô thị

Dân số: 199.543 người (6/2008), tốc độ tăng dân số tự nhiên 6,9%o, giảm 0,3%o so với năm 2007

Xây dựng đưa vào hoạt động chợ Bưng Cầu, khu phố chợ Cây Dừa; tiếp tục phối hợp hỗ trợ các chủ đầu tư triển khai thực hiện các dự án thương mại - dịch

vụ trên địa bàn: chợ Đình( Phú Lợi), chợ Bưng Cầu( Hiệp An), khu phố chợ Cây Dừa( Hiệp Thành); siêu thị Coopmart; Trung tâm thương mại Phú Hòa, Khu trung tâm thương mại dịch vụ Định Hoà; Thủ Dầu Một thế kỷ 21( Phú Cường); Khu trung tâm đô thị Becamex( Phú Hòa); Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ; Khu trung tâm thương mại - dịch vụ Bạch Đằng( Phú Cường), Khu đô thị mới Tương Bình Hiệp Triển khai các dự án khu nhà ở Phú Thọ, khu dân cư Phú Thịnh, khu tái định cư Võ Minh Đức Hoàn chỉnh hồ sơ quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Tương Bình Hiệp

* Nhận xét :

Năm 2008, kinh tế thị xã tiếp tục phát triển đạt mức tăng trưởng khá, hầu hết các chỉ tiêu cơ bản điều đạt và vượt kế hoạch, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng( với tỷ trọng ngành dịch vụ đạt 61,7%, ngành công nghiệp đđạt 37,6%, ngành nông nghiệp đạt 0,7%);

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn một số lĩnh vực công tác kết quả thực hiện chưa đạt yêu cầu như: Công tác lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị các phường thực hiện chậm Tiến độ xây dựng cơ bản của một số công trình chậm so với kế hoạch; nguyên nhân văn bản mới của Trung ương thay đổi liên tục, tình hình biến động giá, một số công trình còn vướng về công tác đền bù, giải tỏa do còn hộ dân khiếu nại nên ảnh hưởng đến tiến độ thi công Việc triển khai thực hiện các dự án thương mại - dịch vụ - đô thị của các chủ đầu tư còn chậm do ảnh hưởng giá cả thị trường; một số dự án vướng khâu bồi thường giải toả Tình trạng vi phạm trong lĩnh vực thương mại, lĩnh vực văn hóa - dịch vụ văn hóa, xây dựng, lấn chiếm đất, sử dụng đất sai mục đích được giao còn xảy ra

II.2 Tình hình thị trường bất động sản

Kể từ khi đổi mới( 1986) thị trường BĐS từng bước hình thành và phát triển Nhưng thị trường thực sự phát triển kể từ khi ban hành pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Luật Đất đai năm 1993 Từ đó đến nay, thị trường BĐS phát triển đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Nhiều dự án trong lĩnh vực sản

xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng

bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa…

Năm 2008 trôi qua với bao biến động lớn như khủng hoảng tài chính toàn cầu,

sự giảm sút của thị trường chứng khoán,…kéo theo TTBĐS trong nước trở nên ảm đạm Nhiều chuyên gia dự báo tình hình BĐS sẽ tiếp tục“ đóng băng” sau Tết Kỷ Sửu

Do đó các sàn địa ốc chỉ có khách ghé thăm, tìm hiểu thông tin các dự án về căn hộ, đất nền nhưng rất ít giao dịch thành công Tuy nhiên, việc hạ lãi suất, hoãn thuế thu nhập đã mang lại cho giới kinh doanh BĐS nhiều kỳ vọng

Hiện lãi suất đã giảm đến ngưỡng lý tưởng để đầu tư, do vậy thời gian tới những người nắm trong tay lượng tiền lớn sẽ không để vốn nằm trong ngân hàng mà tìm cách phân bổ tài chính để kinh doanh, sản xuất Trong đó nhiều khả năng tiền này

sẽ đổ vào BĐS

Gần đây, không chỉ các chủ dự án, người có bất động sản muốn bán, người có nhu cầu mua đều cho rằng “không còn yên ắng như trước” Người đi tìm hiểu nhiều hơn Cũng đã có một số giao dịch, chủ yếu từ những người có nhu cầu thực Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ vẫn còn trong giai đoạn thăm dò, nghe ngóng và không phải nơi nào cũng “ ấm lên” Các chuyên gia nhận định diễn biến những ngày qua là khá bất ngờ vì sớm hơn dự kiến

Việc Nhà nước vừa ban hành hàng loạt chính sách nhằm kích cầu nền kinh tế như: giảm lãi suất cơ bản, giảm 50% thuế VAT cho một số nhóm hàng… cùng với những chính sách đó, các ngân hàng cũng đồng loạt“ mở van” đối với kênh cho vay tiêu dùng, trong đó vay mua BĐS, sửa chữa, xây dựng nhà cũng đã được các ngân hàng xem xét cho vay Đó là những tín hiệu tốt đối với thị trường BĐS

Năm 2008 là năm chịu ‘cú sốc ‘ nặng từ việc thị trường BĐS đóng băng Nhưng nhiều người có vốn nhàn rỗi tại các tỉnh lại không chịu tác động nhiều từ cuộc khủng hoảng này và vẫn mạnh dạn dốc tiền mua nhà, đất bất chấp thị trường đang trong giai đoạn vừa ấm lên

Đánh giá về nhiệt độ thực của thị trường, một số nhà đầu tư có kinh nghiệm và thận trọng cho rằng thị trường chưa tăng nhiệt được bao nhiêu mặc dù sức mua đã được kích thích bằng sự giảm giá rất lớn

Ở thời điểm này, vấn đề tài chính cũng đang được nới lỏng dần Các dự án nhà

ở xã hội, nhà ở cho công nhân đang được sự đồng thuận và hỗ trợ của Chính Phủ Các

dự án nhà ở khác cũng được sự hậu thuẫn từ phía ngân hàng Điều này tác động không nhỏ đến giao dịch của thị trường BĐS trong thời gian vừa qua

Điều kiện khách quan của nền kinh tế gần như là thiên thời, địa lợi cho khả năng hồi phục của thị trường BĐS Thị trường BĐS đã hội đủ các điều kiện để hồi phục sau một năm đóng băng

Đối với những người có vốn nhàn rỗi, trong hoàn cảnh hiện nay đầu tư vào BĐS là kênh đầu tư khả thi nhất Trong hoàn cảnh thị trường chứng khoán trồi sụt ở đáy, giá vàng đang biến động ở mức cao, lãi suất ngân hàng không đáng kể thì hiển nhiên BĐS là chọn lựa của số đông để bảo toàn đồng vốn của mình

Một điều kiện thuận lợi khác cũng được các chuyên gia đề cập, đó là sự bình

ổn các nguyên, vật liệu cơ bản trong ngành xây dựng như sắt thép, xi măng, gạch đã