ỨNG DỤNG PHẦN MỀM “QUẢN LÝ ĐẤT” CẬP NHẬT CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG XÃ TAM AN – HUYỆN LONG THÀNH TỈNH ĐỒNG NAI

Bất kỳ mọi sự biến động nào đều phải được thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những thay đổi trên hệ thống sổ bộ nhằm phản ánh đúng và kịp thời thực trạng đất đai

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

LỚP : DH05QL KHOÁ : 2005-2009NGÀNH :Quản lý đất đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI -o0o -

Mai Văn Thành

ỨNG DỤNG PHẦN MỀM “QUẢN LÝ ĐẤT” CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

XÃ TAM AN – HUYỆN LONG THÀNH – TỈNH ĐỒNG NAI

Giáo viên hướng dẫn: TS.Nguyễn Văn Tân

Ký tên:

Nguyễn Văn Tân

Tháng 7 năm 2009

LỜI CẢM ƠN

dẫn và truyền đạt những kinh nghiệm quý báu của các thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

٠Em xin chân thành cảm ơn:

-Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm

-Ban Chủ nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản cùng toàn thể thầy

cô đã tận tình chỉ dạy, truyền đạt kiến thức cho em

٠Em xin chân thành biết ơn:

- Thầy TS.Nguyễn Văn Tân đã tận tình hướng dẫn cho đề tài của em hoàn thành tốt

-Sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài Ngyên – Môi Trường cũng như Văn Phòng Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất huyện Long Thành, để tạo điều kiện thuận lợi cho em thực hiện tốt công việc và luận văn này trong suốt quá trình thực tập và làm việc tại phòng

٠Tuy nhiên, do thời gian thực tập có hạn và kiến thức của bản thân còn hạn

chế nên đề tài không tránh những sai sót Vì vậy, rất mong sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và bạn bè

Em xin chân thành cảm ơn

Sinh viên

Mai Văn Thành

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Mai Văn Thành, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động

Sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Trong những năm gần đây, tình hình sử dụng đất đai có những biến động rất lớn, đặc biệt do sự tác động của nền kinh tế thị trường làm cho đất đai không những một tư liệu sản xuất quan trọng mà còn là một thị trường bất động sản sôi động và phức tạp nhất

ở đô thị hiện nay Do đó, cần phải đưa công nghệ vào sử dụng và quản lý thông tin liên quan đến từng thửa đất chặt chẽ đến các thông tin liên quan từng thửa đất và hiệu quả Việc phát triễn và ứng dụng công nghệ thông tin địa lý trong quản lý nói chung đặc biệt là trong đô thị nói riêng có ý nghĩa rất quan trọng Huyện Long Thành là một huyện có nhiều biến động phức tạp, nên việc lưu trữ, chỉnh lý, cập nhật và quản lý thông tin địa chính nhằm phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai là việc làm hết sức cần thiết đối với một huyện có nhiều tiềm năng phát triễn về kinh tế như huyện Long Thành

Với khuôn khổ luận văn tốt nghiệp, đề tài chỉ thực hiện một phần hệ thống thông tin địa chính trong phạm vi cấp xã với mục đích bước đầu tìm hiểu về hệ thống phần mềm “Quản Lý Đất” để cập nhật chỉnh lý biến động cho một xã, đồng thời tìm hiểu những chức năng tiện lợi của “Quản Lý Đất” trong việc xây dựng và quản lý CSDL nhằm đáp ứng nhu cầu ứng dụng công nghệ tin học cho xã nói riêng và nghành địa chính nói chung

MỤC LỤC

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ

I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN

13

II.3 CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG BẰNG PHẦN MỀM “QUẢN LÝ ĐẤT” 37

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong nghững năm cuối thế kỷ 20 và đầu thế kỷ 21, nền kinh tế nước ta đã có những bước chuyển mình rõ rệt với những thành tựu được bạn bè năm châu biết đến Song song với quá trình phát triễn kinh tế - xã hội thì quá trình đô thị hóa cũng diễn ra hết sức mạnh mẽ mà tập trung chủ yếu là các Thành phố lớn, trong đó tỉnh Đồng nai với tính chất là 1 tỉnh phát triễn mạnh mẽ về nghành nông nghiệp và công nghiệp Quá trình đô thị hóa diễn ra với 1 tốc độ chóng mặt đặc biệt là những huyện có các khu Công nghiệp Điều này dẫn đến quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp pháp và không hợp pháp) diễn ra hết sức phức tạp và hầu như không kiểm soát được Vô hình dung nó đã tạo ra một trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương

Biến động đất đai là sự thay đổi so với hiện trạng quản lý về pháp lý, kỹ thuật của nhà ở, đất do chủ sỡ hữu – chủ sử dụng, do Nhà nước hoặc do các chủ thế khác có liên quan về quyền và nghĩa vụ thực hiện hợp pháp hoặc không hợp pháp Bất kỳ mọi sự biến động nào đều phải được thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những thay đổi trên hệ thống sổ bộ nhằm phản ánh đúng và kịp thời thực trạng đất đai làm cơ sở bảo hộ quyền lợi và thực hiện nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách quản lý, phát triễn

Vấn đề đặt ra là làm cách nào để có thể thực hiện được công việc trên một cách hiệu quả, kịp thời, tiết kiệm đồng thời cũng tạo thuận lợi trong quá trình lưu trữ, quản lý

và sử dụng nhằm góp phần làm giảm ghánh nặng cho nhà quản lý Xuất phát từ vấn đề trên, được sự giúp đỡ của Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Long Thành và sự phân công của Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của thầy

Nguyễn Văn Tân tôi thực hiện đề tài: Ứng dụng phần mềm “Quản Lý Đất” chỉnh lý

biến động đất đai xã Tam An – huyện Long Thành – tỉnh Đồng Nai

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Sử dụng hệ thống phần mềm Microstation, kết hợp với phần mềm Famis của Tổng cục Địa chính để chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính

-Đánh giá tình hình lập HSĐC ban đầu và công tác cập nhật biến động tại địa phương

-Thực hiện tốt công tác địa chính thường xuyên tại đía phương

-Ứng dụng phần mềm “Quản Lý Đất” vào thực tế xây dựng cơ sở dữ liệu HSĐC phục vụ việc chỉnh lý, cập nhật chỉnh lý biến động

-Giúp Nhà nước nắm chắc quỹ đất tạo cơ sở quản lý, phân bố sử dụng đất thống nhất theo quy hoạch, có hiệu quả, tránh tình trạng cấp trùng GCN, dễ dàng thống kê được diện tích đất qua từng thời kỳ quản lý

-Nhằm đảm bảo các yếu tố nội dung bản đồ phù hợp với hiện trạng sử dụng, quản

lý đất theo thời gian và phù hợp với HSĐC

ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

-Đối tượng nghiên cứu: đối tượng nghiên cứu của đề tài là ứng dụng phần mềm

“Quản Lý Đất” trong công tác cập nhật chỉnh lý biến động Hồ Sơ Địa Chính xã Tam An – huyện Long Thành – tỉnh Đồng Nai

-Pham vi nghiên cứu:

+Phạm vi không gian: Đề tài thực hiện trên địa bàn xã Tam An – huyện Long Thành – tỉnh Đồng Nai

+Phạm vi thời gian: Đề tài thực hiện ngày 9/03/2009 đến ngày 9/07/2009

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1 Cơ sở khoa học

 Các khái niệm cơ bản

Biến động đất đai

Biến động đất đai: là quá trình sử dụng của người sử dụng đất làm thay đổi hình

thể, kích thước của thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất… so với hiện trạng ban đầu

Trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính gốc

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật bản sao hồ sơ địa chính

Nội dung cập nhật, chỉnh lý bổ sung bản đồ địa chính khi:

1 Xuất hiện thửa đất mới

2 Thay đổi ranh giới thửa

3 Thay đổi diện tích

4 Thay đổi mục đích sử dụng

5 Xuất hiện mới các đường giao thông, công trình thuỷ lợi và các công trình khác theo tuyến

6 Thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp

7 Thay đổi về mốc giới và hành lang an toàn công trình, chỉ giới quy hoạch sử dụng đất

8 Thay đổi hoặc mới duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất mà có ảnh hưởng đến thửa đất

9 Thay đổi về địa danh và các ghi chú trên bản đồ

10 Thay đổi về địa hình mà có ảnh hưởng đến ranh giới sử dụng đất

11 Đã thành lập nhưng chưa sử dụng để đăng ký quyền sử dụng đất, kê khai hiện trạng đất đai hoặc đã sử dụng để đăng ký quyền sử dụng đất, kê khai hiện trạng đất đai nhưng bị gián đoạn thời gian dài chưa tổ chức xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

12 Có thêm thửa đất đã được đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ địa chính

Khái niệm: là hệ thống tài liệu số liệu, bản đồ, sổ sách…chứa đựng những thông

tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý của đất đai Được thiết lập trong quá

trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSDĐ

Tài liệu của hồ sơ địa chính bao gồm:

Khái niệm: là hệ thống thôn tin được lập trên máy vi tính chứa toàn bộ thông tin

về nội dung của hồ sơ địa chính (được gọi là hệ thống thông tin đất đai)

 Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn

Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục hành chính quy định tại Chương XI của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

Hồ sơ địa chính phải bảo đảm tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bản gốc và các bản sao; thống nhất giữa hồ sơ địa chính với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất

 Yêu cầu chung của việc lập HSĐC: Việc lập HSĐC phải đảm bảo các yêu

cầu cơ bản sau đây:

Phải lập đầy đủ các tài liệu theo quy định của thủ tục đăng ký đất

Các tài liệu thiết lập phải thể hiện đầy đủ các nội dung và đúng quy cách quy định của mỗi tài liệu

Các nội dung thông tin phải thể hiện chính xác, thống nhất trên tất cả các tài liệu của HSĐC

Hình thức trình bày các tài liệu HSĐC phải rõ ràng: không được cạo, tẩy hoặc dùng bút phủ nội dung đã viết Việc chỉnh lý biến động trên tài liệu hồ sơ phải đúng quy định đối với mỗi tài liệu

Các tài liệu HSĐC:

 Bản đồ địa chính

Khái niệm: BĐĐC là bản đồ thể hiện các yếu tố tự nhiên của thửa đất và các yếu

tố địa lý có liên quan đến sử dụng đất, được lập theo đơn vị hành chính xã, phường thị trấn

Đặc điểm:

+Là loại bản đồ chuyên nghành phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai

+Lập theo tiêu chuẩn kỹ thuật thống nhất do Bộ TNMT quy định, trên hệ tọa độ Nhà nước

+Thông tin về đường giao thông: đường bộ, đường sắt, cầu

+Đất chưa sử dụng không có ranh giới khép kín trên bản đồ

+Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

BĐĐC được chỉnh lý trong các trường hợp sau:

+Có thay đổi số hiệu thửa đất

+Tạo thửa đất mới hoặc do sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa đất

+Thay đổi mục đích sử dụng đất (theo tiêu chuẩn kiểm kê)

+Đường giao thông, hệ thống thủy văn tạo mới hoặc thay đổi ranh giới

+Thay đổi mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ

+Thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình

Phân lớp nội dung BĐĐC

- Các đối tượng trên bản đồ được tổ chức thành nhiều lớp thông tin, mỗi lớp thể hiện một loại đối tượng bản đồ Mỗi lớp thông tin sử dụng một kiểu điểm, một kiểu đường, một kiểu chữ và một màu nhất định để hiển thị

- Các lớp thông tin được định vị trong cùng một hệ quy chiếu nên khi chồng xếp các lớp thông tin lên nhau, chúng ta được CSDL không gian có hình ảnh giống như một tờ bản đồ hoàn chỉnh

Việc phân lớp thông tin BĐĐC phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Phân lớp thông tin dựa trên cơ sở phân loại đối tượng bản đồ

- Các đối tượng trong một lớp thông tin thuộc một loại đối tượng hình học như điểm, đường hoặc vùng

- Yếu tố cơ bản của thông tin bản đồ là loại đối tượng (Object) Các đối tượng có cùng một số đặc tính được gộp lại thành lớp đối tượng (Object class) Các lớp đối tượng được gộp lại thành nhóm đối tượng (Category)

- Các loại đối tượng, các lớp đối tượng và các nhóm đối tượng được đặt tên theo kiểu viết tắt sao cho dễ dàng nhận biết loại thông tin

Hình 1: Mẩu trang sổ địa chính Mục đích: sổ địa chính được lập nhằm đăng ký toàn bộ diện tích đất đai được

Nhà nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân và diện tích các loại đát chưa giao, chưa cho thuê sử dụng làm cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản

lý đất đai theo đúng pháp luật

Nội dung sổ địa chính bao gồm:

Người sử dụng đất gồm tên, địa chỉ và thông tin về chứng minh nhân dân, hộ chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức kinh

tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài

Các thửa đất mà người sử dụng đất sử dụng gồm mã thửa, diện tích, hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất gồm giá đất, tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây), nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn chế về quyền sử dụng đất (thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi, thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, thuộc địa bàn có quy định hạn chế diện tích xây dựng)

Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất gồm những thay đổi

về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất, về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sổ địa chính được chỉnh lý trong các trường hợp sau:

+Người sử dụng đất chuyển quyền, hoặc đổi tên

+ Người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ +Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi có đất +Có thay đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất

+Chuyển từ hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

+Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất

+Thay đổi về giá đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

+Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện

+Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hình 2: Mẩu trang số mục kê đất

Mục đích: sổ mục kê được lập nhằm liệt kê toàn bộ các thửa đất trong phạm vi

địa giới hành chính mỗi xã, phường, thị trấn về các nội dung: tên chủ sử dụng, diện tích, loại đất để đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai, lập và tra cứu, sử dụng các tài liệu hồ sơ địa chính một cách đầy đủ thuận tiện và chính xác

Nội dung sổ mục kê đất đai bao gồm:

-Thửa đất gồm số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao đất để quản lý, diện tích, mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất (khi thửa đất thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho thuê, đất công ích )

-Đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc có hành lang bảo

vệ an toàn như đường giao thông; hệ thống thuỷ lợi (dẫn nước phục vụ cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước, đê, đập) công trình khác theo tuyến ; sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến; khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích trên tờ bản đồ; trường

hợp đối tượng không có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính

Sổ mục kê đất đai được chỉnh lý trong các trường hợp sau:

+Có chỉnh lý BĐĐC

+Người sử dụng đất chuyển quyền, hoặc đổi tên

+Thay đổi mục đích sử dụng đất (theo cấp GCN, theo quy hoạch và theo hiện trạng)

 Sổ theo dõi biến động đất đai

Khái niệm :

Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất

Hình 3 : Mẩu trang sổ theo dõi biến động

Mục đích: sổ theo dõi biến động đất đai được lập để nằm theo dõi và quản lý chặt

chẽ tình hình đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính hàng năm, tổng hợp báo cáo thống kê diện tích đất đai theo định kỳ

Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm tên và địa chỉ của người đăng ký

biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng (thay đổi về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền của người sử dụng đất, về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Việc cập nhật vào sổ theo dõi biến động đất đai: được thực hiện đối với tất cả

các trường hợp chỉnh lý sổ địa chính và GCN

 Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sổ được lập để cơ quan địa chính thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ Sở được lập trên cơ sở sắp xếp theo thứ tự GCNQSDĐ đã cấp vào sổ Cơ quan địa chính tỉnh, thành phố thuộc trung ương, cơ quan địa chính cấp huyện chịu trách nhiệm và giữ sổ cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng thuộc thẩm quyền cấp của mình

Hình 4: Mẩu trang sổ cấp giấy chứng nhận

Trong 4 loại sổ nói trên, sổ địa chính có tầm quan trọng nhất và được quy định bởi Luật đất đai Các loại sổ khác chủ yếu có tính hỗ trợ cho công tác quản lý tra cứu theo dõi và thống kê đất đai Đối với một hệ thống quản lý bằng sổ sách, không thể có một sổ đáp ứng được tât cả các yêu cầu và việc cần phải duy trì các loại sổ khác nhau đáp ứng cho các mục đích khác nhau là cần thiết và do đó các thông tin trùng nhau giữa chúng là điều khó tránh khỏi

-Luật đất đai 2003 ban hành 26/11/2009

-Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

-Nghị định 181/2004NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai

-Quyết định 499/QĐ-Đc ngày 27/7/1995 của Tổng Cục Địa Chính quy định các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCN, sổ theo dõi biến động đất đai

-Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp QSDĐ

-Công văn 1427/CV-ĐC ngày 13/10/1995 hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai để cấp GCNQSDĐ

-Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 ban hành tạm thời mẫu sổ sách HSĐC thay thế cho các mẩu quy định tại quyết định 56/ĐKTK năm 1981

-Thông tư 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng

ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ

-Thông tư 1442/1998/TTLT-TCĐC-BTC của Bộ Tài Chính và Tổng cục Địa Chính hướng dẫn cấp giấy CNQSDĐ theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

I.2.1 Điều Kiện Tự Nhiên, Thực trạng phát triễn kinh tế xã hội

Phía Đông giáp Quận 9 thành phố Hồ Chí Minh

Phía Tây giáp xã An Phước thuộc huyện Long Thành

Xã Tam An với tổng diện tích tự nhiên 2.588 (ha) Ngoài thế mạnh về nông nghiệp còn có khu công nghiệp cơ bản được hình thành trong xã, xã có một vị trí hết sức thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội vì hướng quốc lộ 21 chạy dọc xã Tam An được nhựa hóa: toàn xã có 16 km đường điện trung thế, đồng thời vì xã nằm giáp với Sông Đồng Nai nên còn là tuyến đường du dịch với lưu trọng khách du lịch ngày càng tăng Với địa thế này tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát triễn kinh tế xã hội của địa phương trong tương lai và từng bước hòa nhập vào quá trình phát triễn chung của

vùng Đông Nam Bộ

Hình 5: Sơ đồ vị trí xã Tam An

2) Địa hình, địa mạo

Địa hình của xã Tam An tương đối bằng phẳng, có độ cao tương đối, vừa có địa hình đồi gò, vừa có địa hình ven sông rất thuận lợi cho bố trí sử dụng đất Điều kiện thoát nước tương đối thuận lợi

3) Khí hậu

-Xã Tam An mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với 2 mùa mưa nắng rõ rệt

+ Nhiệt độ trung bình năm là 26o C (dao động 16oC – 34oC)

+ Lượng mưa cao nhất: 1.978 mm/năm

+ Lượng mưa trung bình: 1.810 mm/năm

-Hướng gió chủ đạo: Tây Nam (tháng 4 – 9); Tây Bắc (tháng 11 – 12); Đông Nam (tháng 1 – 3)

-Tình hình khí hậu ôn hòa, không ảnh hưởng của lũ lụt

- Trên địa bàn có nguồn nước mặt khá phong phú, ngoài ra nước ngầm cũng đóng một vai trò quan trọng trong đời sống của nhân dân trên địa bàn, lượng nước ngầm đã và đang được sử dụng chủ yếu là khai thác qua hình thức giếng khoan

-Nước ngầm: Theo đánh giá của liên đoàn địa chất thuỷ văn 8, nước ngầm trên địa bàn huyện khá dồi dào, có chất lượng tương đối tốt, đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt

và sản xuất Độ sâu khai thác trung bình dao động từ 10-90 m

5) Tài nguyên đất

Xã Tam An chủ yếu là đất xám hình thành trên mẫu chất phù sa cổ Loại đất này rất dễ thoát nước, thuận lợi cho cơ giới hóa Trong sử dụng phải chú ý biện pháp chống xói mòn và rửa trôi Nhóm đất này tuy có chất lượng không cao, nhưng thích hợp với nhiều loại hình sử dụng đất Ngoài ra, xã còn có đất Phù Sa có thể khai thác trồng lúa nước, trồng xen canh với cây rau màu ở những nơi có địa hình cao và trồng cây ăn trái

6) Thực trạng phát triễn kinh tế xã hội

Cơ cấu và tăng trưởng kinh tế

-Năm 2000, Đại hội Đảng bộ xã đưa ra quyết tâm phải tìm mọi cơ hội và tiến hành công cuộc công nghiệp hóa trên địa bàn Mục tiêu của xã phù hợp với chủ trương của huyện và tỉnh

-Năm 2003, dự án khu Công nghiệp Long Thành với diện tích 600 hecta được xây dựng trên địa bàn xã Cho đến thời điểm này, việc xây dựng cơ sở hạ tầng của khu công

nghiệp cơ bản hoàn thành có trên 10 xí nghiệp, công ty sản xuất Khu công nghiệp đi vào hoạt động mở ra nhiều triễn vọng phát triễn mạnh mẽ cho xã Tam An

- Cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch theo hướng Công nghiệp – Xây dựng với tỷ

trọng là 48,8%, Nông lâm nghiệp là 26,1% và Thương mại dịch vụ tương ứng 25,1%,

đáp ứng mục tiêu công nghiệp hoá hiện đại hoá

-Mặc dù đã có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ các thành phần kinh tế Công Nghiệp-Xây Dựng rõ rệt và chiếm tỉ trọng khá cao, tuy nhiên sự tăng trưởng của xã trong thời gian qua vẫn chưa xứng với tiềm năng vốn có của xã, nếu biết khai thác và quy hoạch một các khoa học bền vững, hiệu quả và kịp thời cũng như cải cách hành chính tốt sẽ đạt được những mức tăng trưởng cao hơn thực tế hiện nay

Dân số - Lao động và việc làm

I.2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai

Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất qua các năm tại xã Tam An

Loại đất Diện tích

(ha)

Tỷ lệ (%)

Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

Tăng (+) Giảm(-)

(Nguồn Uỷ Ban Nhân Dân xã Tam An)

Nhận xét: Qua bảng trên cho ta thấy rằng tình hình biến động của xã trong các

năm từ năm 2006 đến 2008 theo một quy luật tất yếu của quá trình đô thị hóa và dân số tăng, đó là diện tích đất nông nghiệp giảm từ 817,62 ha năm 2006 xuống còn 713,44 ha năm 2008; đất chuyên dùng thì tăng đều theo các năm từ 1176,07 ha năm 2006 lên

1209,31 ha năm 2008; đất ở cũng tăng từ 422,54 ha năm 2006 lên 517,63 ha năm 2008

1 Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, UBND xã đã có nhiều cố gắng đưa công tác quản lý đất đai trên địa bàn dần đi vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn, phần lớn quỹ đất được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Chính quyền xã đặc biệt quan tâm tới công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật với mục đích để nhân dân hiểu và chấp hành tốt Luật Đất đai

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản

đồ hành chính

Xã đã hoàn thành thực hiện việc hoạch định địa giới hành chính theo Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ( nay là Thủ tướng Chính phủ ) Hồ sơ, kết quả được nộp lưu trữ, quản lý sử dụng theo đúng quy định pháp luật

3 Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Xã đã và đang thực hiện nhiều hoạt động điều tra, khảo sát, đánh giá đất làm cơ

sở để đề ra và thực thi nhiều chương trình mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Do hiện nay xã chưa có bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết, nên công tác quản lý đất đai theo quy hoạch còn nhiều khó khăn Tuy nhiên xã luôn theo dõi thực hiện các dự án, công trình được tỉnh và huyện bố trí trên địa bàn xã, nên công tác quản lý đất đai có hiệu quả và cơ bản không bị chồng chéo, trùng lấp

Hàng năm UBND xã lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết trình cấp trên phê duyệt, kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch đảm bảo Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn còn gặp một số khó khăn do các dự án triển khai chậm, thiếu kinh phí…

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thực hiện Nghị định 64/CP Nghị định 88/CP, Nghị định 60/CP về giao đất, Nghị định 85/CP và Chỉ thị 245/TTg về cho thuê đất… đến nay xã đã giao và cho thuê 143,03

ha

6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

tích cấp giấy là 29,05 ha đất Trong đó số giấy cấp cho đất nông nghiệp là 7 giấy với tổng diện tích cấp là 0,44 ha, số giấy cấp cho đất phi nông nghiệp là 2718 giấy với tổng diện tích cấp là 28,61 ha: trong nhóm này thì đất ở là diện tích cấp với số giấy là 2718

giấy, diện tích cấp là 28,61 ha

7 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai

Công tác thống kê kiểm kê đất đai được tiến hành thường xuyên đúng theo quy định pháp luật Năm 2005, xã đã hoàn thành việc tổng kiểm kê đất đai Nhìn chung chất lượng công tác kiểm kê về đất đai đã được nâng cao dần, tình trạng bản đồ, số liệu đất

đai đã được sát với hiện trạng

8 Quản lý tài chính về đất đai

Công tác quản lý tài chính vế đất đai được triển khai thực hiện theo đúng quy định của pháp luật Xã đã thực hiện việc thu, chi ngân sách đúng quy định và kịp thời, thu thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền

sử dụng đất và tiền thuê đất, thuế trước bạ nhà đất…

9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Hiện nay, tổ chức tư vấn về nhà đất, về bất động sản trên địa bàn xã chưa được thành lập Cơ chế vận hành, quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản với vai trò quản lý Nhà nước về giá đất và thị trường bất động sản hiện còn gặp nhiều khó khăn

10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ cũa người sử dụng đất

Thi hành các quy định pháp luật vế đất đai hiện nay, xã đã quan tâm, bảo đảm thực hiện ngày càng đầy đủ và tốt hơn các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Tuy nhiên, do hình thức tuyên truyền chưa phong phú, sinh động nên một bộ phận dân

cư trong xã chưa nắm rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, vì vậy còn xảy ra tình trạng vi phạm Pháp luật Đất đai như: sử dụng không đúng mục đích, chuyển nhượng, chuyển mục đích không thông qua chính quyền, lấn chiếm đất công…

11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật vế đất đai và xử

lý vi phạm pháp luật về đất đai

Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai không chỉ giúp phát hiện và giải quyết các vi phạm pháp luật về đất đai mà qua đó còn là dịp để tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân về pháp luật đất đai, giúp các nhà làm luật hiểu sâu sắc hơn sự phức tạp của mối quan hệ đất đai, từ đó có chính sách điều chỉnh phù hợp và sát thực hơn

12 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản

lý và sử dụng đất đai

Hàng năm trên địa bàn xã vẫn xảy ra một số vụ tranh chấp đất đai giữa các hộ sử dụng đất liền kề và trong dòng tộc về ranh giới sử dụng đất, quyền thừa kế… song đã được xã giải quyết hòa giải thành công Cụ thể trong những năm gần đây, công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo về tranh chấp đất đai tiến hành đạt kết quả tốt, hầu hết các vụ việc đều được giải quyết hợp tình, hợp lý ngay từ cơ sở và được đông đảo nhân dân đồng tình ủng hộ

13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Nhìn chung công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn xã thời gian qua đã

có bước chuyển biến tích cực, đạt được nhiều thành tựu quan trọng đã góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định an ninh trật tự xã hội

I.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN I.3.1 Nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề cần thiết sau đây:

1.Chuẩn hóa hệ thống HSĐC

2.Đánh giá nguồn dữ liệu sử dụng

3.Ứng dụng phần mềm “Quản Lý Đất” vào cập nhật chỉnh lý biến động HSĐC

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

1.Phương pháp bản đồ: Ứng dụng phương pháp bản đồ để tiến hành chỉnh lý biến động, đo khoảng cách, diện tích các thửa đất

2.Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học: để chuẩn hóa và chỉnh lý biến động -Sử dụng các phần mềm Microstation, Famis để chuẩn hóa và biên tập bản đồ

-Sử dụng phần mềm “Quản Lý Đất” để chỉnh lý biến động đất đai

3.Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của các người đi trước để kết quả mang tính khách quan và phù hợp với thực tế

4.Phương pháp thống kê: phân tích đánh giá chất lượng dữ liệu đầu vào nhằm phân loại

5.Phương pháp chỉnh lý biến động nội nghiệp:

 Phương pháp truyền thống: bao gồm:

 Ở ngoại nghiệp áp dụng phương pháp nào thì ở nội nghiệp áp dụng phương pháp

đó chỉnh lý bản đồ

-Dụng cụ dùng để chỉnh lý bản đồ là com-pa, thước thẳng có vạch chia đến milimet, kim chích điểm

-Màu mực sử dụng để thể hiện các yếu tố nội dung chỉnh lý là màu đỏ

 Chỉnh lý số thửa theo nguyên tắc sau:

-Trường hợp nhập thửa thì ghạch bỏ số thửa lón hơn, lấy số thửa nhỏ hơn làm số thửa mới (nhập thửa)

-Trường hợp tách thửa thì một thửa giữ nguyên số thửa cũ, thửa mới lấy số tiếp theo số thửa cuối cùng của bản đồ

 Những thửa mới chỉnh lý phải tính lại diện tích bằng phương pháp chia thành các hình tam giác, đo cạnh đáy và chiều cao trên bản đồ, áp dụng công thức tính diện tích hình tam giác để tính hoặc dùng phím diện tích để tính

hiệu quả xử lý; tổng hợp chọn lọc số liệu để xây dựng hệ thống số liệu đất đai một cách hoàn chỉnh

I.3.3 Các phần mềm dùng chuẩn hóa HSĐC và chỉnh lý biến động:

 Phần cứng:

 Máy tính 586 hoặc cao hơn

 Màn hình SVGA tối thiểu 14 inch

 Bộ nhớ 64 MB trở lên

 Các thiết bi ngoại vi (chuột,…)

 Ổ đĩa mềm và CDROOM

 Phần mềm:

* Microstation: là một phần mềm trợ giúp thiết kế (CAD) và là môi trường đồ

họa rất mạnh cho phép xây dựng, quản lý các đối tượng đồ họa thể hiện các yếu tố bản

đồ Microstation còn được sử dụng để làm nền cho các ứng dụng khác nhau như Geovec, Irasb, MSFC, Mrfclean, Mrfflag, Irasc, MGE và các phần mềm của hệ thống xử lý ảnh

* Famis: Phần mềm tích hợp cho đo vẽ và bản đồ địa chính, là một phần mềm

nằm trong hệ thống phần mềm chuẩn thống nhất trong ngành địa chính phục vụ lập bản

đồ và hồ sơ địa chính Phần mềm Famis có khả năng xử lý số liệu đo ngoại nghiệp, xây dựng, xử lý và quản lý bản đồ địa chính số Phần mềm đảm nhiệm công đoạn từ sau khi

đo vẽ ngoại nghiệp cho đến hoàn chỉnh một hệ thống bản đồ địa chính số

Ngoài ra Famis còn quản lý bản đồ địa chính số theo dạng chuẩn của Tổng cục Địa chính quy định, là cơ sở để thực hiện quá trình chỉnh lý biến động sau này Các chức năng của phần mềm Famis được chia làm 2 phần chính:

 Các chức năng làm việc với cơ sở dữ liệu trị đo

-Quản lý khu đo

-Thu thập dữ liệu trị đo

-Công cụ tính toán

-Xuất dữ liệu

-Quản lý và xử lý các đối tượng bản đồ

 Các chức năng làm việc với CSDL bản đồ

-Nhập dữ liệu từ các nguồn

-Quản lý các đối tượng bản đồ phân lớp chuẩn

-Tạo vùng, tự động tính diện tích

-Tạo nhãn quy chủ

-Thao tác trên bản đồ địa chính

-Xuất sơ đồ thửa đất

-Liên kết với CSDL hồ sơ địa chính

Do phần mềm đang trong quá trình nâng cấp nên phần mềm còn rất là nhiều lỗi như: tách thửa, gộp thửa, bảo mật nhưng giúp rất nhiều cho người quản lý về việc truy cập thông tin, quản lý biến động một cách thuận tiện và nhanh chóng

Hệ thống được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai 2003 và theo tài liệu hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003, đặc biệt là nghị định 181/2004/NĐ-CP của chính phủ về thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành :

- Hệ thống có các tính năng ưu việt như:

+Xây dựng dữ liệu lịch sử đăng ký cho từng thửa đất dựa trên những nguồn tư liệu hiện đang được lưu trữ : tư liệu giấy, tư liệu số

+Kết nối dữ liệu hồ sơ với dữ liệu bản đồ của từng thửa đất trong quá trình xây dựng lịch sử của hồ sơ thửa đất

-Hệ thống cung cấp các chức năng chuẩn hóa dữ liệu thửa đất như tạo dữ liệu thửa đất nhanh, mạnh, có thể xử lý với dữ liệu lớn

-Hệ thống cung cấp chức năng thu thập các thông tin thuộc tính của thửa đất như : +Các thông tin về thửa đất, chủ sử dụng

+Nhãn quy chủ trên bản đồ

-Ngoài ra, hệ thống cung cấp rất nhiều chức năng và tiện ích khác hỗ trợ đắc lực cho công tác chuẩn hóa dữ liệu, hỗ trợ các công cụ biên tập dữ liệu không gian mạnh và tiện dụng

Yêu cầu về phần mềm: Cơ sở dữ liệu của BĐĐC dạng số phải được lưu trữ theo

mô hình dữ liệu không gian, trong đó các đối tượng không gian tùy thuộc vào độ lớn của chúng trong không gian cũng như theo yêu cầu về tỷ lệ thể hiện mà được biểu thị bằng điểm, đường thẳng, đường nhiều cạnh, hoặc là vùng khép kín Các file bản đồ phải ở dạng “mở”, tức là phải cho phép chỉnh sửa cập nhật thông tin khi cần thiết và có khả năng chuyển đổi khuôn dạng để sử dụng trong các phần mềm bản đồ thông dụng khác phục vụ những mục đích khác nhau và làm nền cơ sở cho các loại hệ thống thông tin địa

lý

I.3.4 Trình tự thực hiện

1 Chuẩn bị tài liệu phục vụ công tác cập nhật biến động:

-Bản đồ: Bản đồ địa chính, bản đồ địa giới hành chính

-Hệ thống sổ bộ được thành lập theo Quyết định 499/QĐ-TCĐC: Sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ

-Hệ thống hồ sơ:

+Hồ sơ đăng ký GCNQSDĐ theo nhu cầu (đăng ký lẻ theo nhu cầu) đã được cơ quan cấp thẩm quyền phê duyệt

+Hồ sơ đăng ký biến động đất đai đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt

-Các tài liệu khác: Danh sách các chủ sử dụng đất đăng ký cấp GCNQSDĐ (đăng

ký lẻ theo nhu cầu) qua các năm, danh sách các chủ sử dụng đất đăng ký chuyển nhượng QSDĐ, danh sách các chủ sử dụng đăng ký chuyển đổi

2 Các thiết bị phục vụ nghiên cứu:

-Phần mềm Microstation: để chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính

-Phần mềm Mapinfo: là phần mềm trung gian nhằm thực hiện chuyển đổi dữ liệu giữa 2 phần mềm Microstation và phần mềm “Quản Lý Đất”

Sổ địa chính

Sổ đăng ký nhà đất

Tổng hợp thống kê Mẩu 01, 02

Cập nhật chính thức bằng mực đỏ

Sổ cấp giấy

Tổng hợp thống

kê Mẩu 01, 02

Sổ mục kê

Cấp GCN nhà, đất (mới, chỉnh lý)

b Cập nhật chỉnh lý sổ bộ

 Chỉnh lý sổ địa chính (phụ lục 01)

Mọi trường hợp chỉnh lý sổ chỉ được thực hiện sau khi đã làm đúng thủ tục đăng

ký biến động đất đai và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ hoặc chứng nhận biến động trên giấy chứng nhận đã cấp

Cách chỉnh lý từng loại biến động như sau:

-Khi chuyển quyền sử dụng toàn bộ diện tích đăng ký cho chủ mới thì chủ mới

được đăng ký ngay trên trang chủ bằng cách ghạch tên chủ cũ, ghi tên chủ mới và căn cứ pháp lý chuyển quyền (số quyết định, ký hiệu cơ quan ký quyết định, ngày, tháng, năm ký quyết định) vào phần «những thay đổi trong quá trình sử dụng » trên trang có biến động của chủ cũ

-Khi chuyển quyền sử dụng một phần thửa đã đăng ký cho chủ mới thì thì ghạch

dòng thửa chuyển đi và ghi chú số hiệu thửa biến động, lý do biến động, số quyển, số trang đăng ký cho chủ mới vào phần «những thay đổi trong quá trình sử dụng » Thửa chuyển đi được đăng ký xuống dòng dưới cùng thuộc trang đăng ký của chủ mới nhận, nếu chủ mới chưa có tên trong sổ địa chính thì lập trang mới cho chủ mới và điền trang chủ mới vào trang mục lục

-Khi có sự thay đổi về hình thể thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất thì ghạch ngang dòng thửa thay đổi và ghi lại xuống dòng dưới của trang chủ sử dụng đã đăng ký, đồng thời ghi chú số hiệu thửa và căn cứ pháp lý

-Khi có sự thay đổi riêng về thời gian sử dụng hoặc mục đích sử dụng thì ghạch nội dung thay đổi và ghi lại nội dung mới kèm theo căn cứ pháp lý

 Chỉnh lý sổ mục kê:

-Mọi trường hợp chỉnh lý sổ chỉ được thực hiện sau khi đã làm thủ tục đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý trên bản đồ địa chính

-Các nội dung thay đổi phải được gạch ngang bằng mực đỏ

-Trường hợp chỉ thay đổi loại đất được chỉnh lý bằng cách ghi chuyển cột loại đất trên cùng một dòng của thửa đất đã ghi

-Trường hợp thay đổi tên chủ sử dụng, tăng giảm diện tích của thửa đất được chỉnh

lý bằng cách ghi chuyển vị trí thửa xuống các trang cuối dành cho mỗi tờ bản đổ và chú thích vào cột ghi chú của dòng thửa đất đã thay đổi

-Tuy có thay đổi diện tích, nhưng các dòng tổng cộng (các dòng cuối trang) không được sửa đổi, việc tổng hợp diện tích biến động liệt kê trên biểu thống kê biến động

 Chỉnh lý sổ cấp giấy (phụ lục 03)

-Trường hợp giấy CNQSDĐ không còn giá trị thì gạch ngang toàn bộ các nội dung của GCN đã thay đổi và ghi chú căn cứ pháp lý hoặc lý do thay đổi vào cột ghi chú Nếu thửa đất đả cấp giấy chứng nhận có biến động được cấp GCN mới thì ghi chú vào cột 7,

số thứ tự vào sổ cấp giấy chứng nhận của giấy chứng nhận mới đã cấp

-Trường hợp có biến động được chứng nhận biến động trên giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp thì chỉ gạch ngang những thay đổi và ghi lại những nội dung mới xuống dòng dưới

3 Quy trình thực hiện:

Sơ đồ 2: Quy trình thực hiện chỉnh lý biến động bằng phần mềm “Quản Lý Đất”

Thống kê, phân tích,

đánh giá, lựa chọn dữ liệu

Chuyển dữ liệu thuộc tính qua Mapinfo và Quản Lý

Đất

Ứng dụng “Quản Lý Đất”

cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai

Microstation, Mapinfo…

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 ĐÁNH GIÁ NGUỒN DỮ LIỆU SỬ DỤNG

-Dữ liệu bản đồ: Bản đồ gồm 58 tờ bản đồ số dưới dạng file *.dgn trên Microstation, bản đồ được lập theo phương pháp đo mặt đất bằng máy toàn đạc điện tử

có độ chính xác cao, trong quá trình đo đạc có sự kết hợp thông qua những thiết bị máy móc và phần mềm chuyên dụng để xử lý cho ra kết quả là những bản đồ số có độ chính xác cao:

+Bố cục bản đồ được trình bày theo đúng quy phạm thành lập

+Bản đồ này là bản đồ số địa chính và được định dạng file dgn của famis trên nền Microtation, đây là dạng chuẩn theo quy định ở nước ta

+Về nội dung thể hiện: các đối tượng được phân loại theo từng lớp phù hợp với nguyên tắc phân lớp

+Tuy nhiên việc đánh số thứ tự thửa, tâm thửa và ghi chú nội dung thông tin các đối tượng trên bản đồ không được chính xác, một số thông tin bị lệch ra khỏi thửa đất.Có một số thửa đất không được khép kín đúng như đối tượng vùng Một số ký hiệu không được sử dụng chính xác theo quy phạm

+Các công trình kiến trúc xây dựng trên thửa đất theo quy định phải nét gạch ( -) đối với viền mép ngoài của công trình, nhưng ở đây lai thể hiện bằng nét liền (—) Đồng thời cũng không thể hiện mối quan hệ của 1 thửa đất với các thửa xung quanh

+Về giao thông, trên bản đồ không thể hiện mốc lộ giới và chỉ giới của đường phố, không có hè phố, lề phố

+Hồ sơ đăng ký được cập nhật thường xuyên và lưu trữ bằng phần mềm Microstation – Famis và phần mềm “Quản Lý Đất” tại Văn phòng đăng ký của Sở Tài nguyên và Môi trường

+Một số sai sót khác: sai giữa tờ trình cấp GCN và GCN QSDĐ, cấp trùng ranh thửa, sai sót do đánh máy làm hồ sơ biến động không đúng

-Tóm lại, hệ thống dữ liệu xã Tam An tương đối hoàn thiện cung cấp nguồn dữ liệu đầu vào đầy đủ để thiết lập hệ thống CSDL tài nguyên đất đai trên phần mềm “Quản

Lý Đất”

II.2 CHUẨN HÓA HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

II.2.1 Quy trình chuẩn hóa dữ liệu BĐĐC

Sơ đồ 3: Quy trình chuẩn hóa dữ liệu BĐĐC

Bản đồ địa chính số tài liệu liên quan

Chuyển hệ tọa độ sang VN2000

Chuẩn hóa bản đối tượng đồ họa và phân lớp theo chuẩn

Chuẩn hóa tiếp biên

bản đồ

Chuẩn hóa phân lớp đối tượng bản đồ Chuẩn hóa thuộc tính đồ họa của đối

tượng Tạo vùng (Build

Topology)

Gán thông tin tên chủ sử dụng Gán thông tin địa

chính ban đầu

Gán thông tin số hiệu thửa đất

Gán thông tin địa

danh thửa đât

Gán thông tin loại

“Quản Lý Đất”

Gán thông tin địa chỉ chủ sử dụng

Kết thúc

II.2.2 Chuẩn hóa dữ liệu BĐĐC bằng Microstation và Famis

1 Chuẩn các thông tin về đúng level cần thiết: nội dung chuẩn hóa level được

thực hiện theo đúng bảng phân lớp thông tin BĐĐC, thực hiện theo các thao tác sau:

+“Chọn lớp thông tin” để hiệu chỉnh cho các đối tượng đường

+“Vẽ các đôi tượng điểm” để hiệu chỉnh cho các đối tượng điểm, cell

+“Chọn kiểu chữ” để hiệu chỉnh cho các đối tượng chữ mô tả

Bước chuẩn hóa này cần chú ý lớp ranh giới thửa, đường giao thông, thủy hệ, địa giới hành chính Nếu ranh giới thửa tham gia vào các đối tượng khác, thứ tự ưu tiên về phân lớp như sau:

+Thủy hệ

+Giao thông

+Ranh giới thửa

Sử dụng các chức năng trên thanh công cụ Main trên Microstation để chuẩn hóa phân lớp:

a) Chuẩn hóa phân lớp:

- Từ thanh công cụ Microstation, chọn Element Attribute trong thanh Main cho phép thay đổi level, color, weight, style của các yếu tố theo ý muốn

Hình 6: Thanh công cụ Main trên Microstation b) Đóng vùng các đối tượng hình tuyến:

Các đối tượng dạng vùng cần tô màu hoặc tính diện tích, các đối tượng đó tồn tại dưới dạng shape hoặc complex shape Vì vậy cần phải qua một bước tạo vùng từ nhừng đường bao đóng kín

Vẽ các đường line đóng vùng các đối tượng hình tuyến có diện tích như: đường giao thông, kênh, mương …

c) Tiếp biên: Tham chiếu các tờ bản đồ bên cạnh để tiếp biên, chủ yếu xem xét

dọc theo biên và kiểm tra các line đóng vùng những đối tượng hình tuyến có diện tích như: đường, kênh, mương …không được phép trùng nhau giữa các tờ bản đồ

Trên thanh Menu File, chọn File → Reference xuất hiện hộp thoại Reference file chọn Tools → Attach → chọn đường dẫn tới tờ bản đồ lân cận cần tiếp biên, chủ yếu

xem xét dọc theo biên và kiểm tra các line đóng vùng những đối tượng hình tuyến Nếu trùng nhau ta sử dụng công cụ Delete Element xóa những đối tượng trùng lập đó

- Từ thanh công cụ Key in của Microstation ta nhập câu lệnh < mdll

c:\famis\famis >, xuất hiện Famis

Hình 8: Giao diện chọn đường dẫn Famis

- Nếu trường hợp chưa biết Famis lưu trong ổ đĩa nào, hoặc chưa biết chính xác tên thì ta cũng có thể khởi động Famis bằng cách:

- Từ thanh menu của Microstation chọn Utilities \ MDL Application \ Browse xuất hiện hộp thoại Select MDL Application Chọn Famis

- Bấm OK

Hình 9: Giao diện Select MDL Application

-Trên thanh công cụ của Famis chọn <Cơ sở dữ liệu bản đồ>\<Quản lý bản

đồ > \ < Kết nối với cơ sở dữ liệu >

-

Hình 10: Giao diện Famis

Sữa lỗi: gồm 2 bước cơ bản

Bước 1: Sữa lỗi bằng MRF CLEAN

- MRFCEAN: Được viết bằng MDL (MicroStation Development Language) và

chạy trên nền của Microstation MRFclean dùng để:

+ Kiểm tra lỗi tự động, nhận diện và đánh dấu vị trí các điểm cuối tự do bằng một ký hiệu ( chữ D,X,S )

+ Xóa những điểm , những đường trùng nhau

+ Cắt đường: Tách một đường thành 2 đường tại điểm giao với đường khác

+ Tự động loại các đường thừa có độ dài nhỏ hơn Dangle – Factor nhân với Tolerance

- Famis \ < Cơ sở dữ liệu bản đồ > \ < Tạo Topology > \ < Tự động tìm, sữa lỗi

( Clean ) >, đặt thông số làm việc cho MRFClean

Hình 11: Giao diện khởi động chức năng sữa lỗi tự động

-Màn hình xuất hiện hộp thoại MRF Clean

Hình 12: Giao diện Mrf Clean trrong Famis

đồ họa bằng Mrf Clean và MrfFlag có trong Famis với tất cả các lớp tham gia tạo thửa đất khép kín như: ranh thửa(10), chỉ giới đường(23), kênh, mương, rãnh(32), đê (38), địa giới hành chính(42, 44, 46), đóng vùng(1) với tham số Tolerance là 0,01

Hình 13: Bảng lựa chọn các lớp sữa lỗi

-Sau đó chọn Clean trong hộp thoại MRF Clean v 8.0.1

-Trong quá trình đặt tham số làm việc cho MRF Clean, chú ý các tham số sau:

+By Criteria

+By geometry: Tự động xóa các đối tượng bị trùng nhau về vị trí kể cả khác nhau về

thuộc tính đồ họa

+Fuzzy Intersection, True Intersection,

+Del Sub-tol-ele: tất cả các đường có độ dài nhỏ hơn hoặc bằng hệ số sai số của nó sẽ bị

xóa

+Free End Flag Level: Mã số Level chứa Flag ( D, X, S ) đánh dấu những lỗi chưa sửa

trước được

- Trong quá trình xử lý tự động vẫn chưa hết lỗi do những lỗi vượt quá tham số

mà đã cài đặt cho chương trình sữa lỗi trước đó, để giải quyết những lỗi này Famis cung cấp chức năng MRF Flag cho phép sửa lỗi trực tiếp trên màn hình

Bước 2: Sữa lỗi tự động bằng MRF FLAG

màn hình lần lượt các vị trí có lỗi mà MRFclean đã đánh dấu trước đó và người dùng sẽ

sử dụng các công cụ của MicroStation để sửa

Thao tác: Sau khi sữa lỗi tự động thì sữa lỗi bằng Flag được thực hiện như sau:

Vào CSDL bản đồ → Tạo Topology → Sữa lỗi Flag → xuất hiện hộp thoại:

Hình 14: Giao diện sữa lỗi Flag Trong đó:

- Zoom Factor: Đặt hệ số khi hiển thị

- Flag Level: Lớp hiển thị lỗi

- Zoom In: Phóng to khu vực lỗi

- Zoom Out: Thu nhỏ khu vực lỗi

- Next: Nhảy tới lỗi tiếp theo

- Del Flag: Xóa cờ tại vị trí hiện thời

- Del All Flags: Xóa tất cả cờ Flag ( D, X, S )

Sau khi sửa lỗi xong phải quay lại bước 1 và thay đổi thông số trong hộp text

Tolerance là 0.1 và chọn By geometry

Nếu hết lỗi thì thoát và kết thúc

Nếu quay lại bước 1 mà còn lỗi thì qua bước 2 để sửa Sau đó phải quay về bước

1 cứ như thế đến khi hết lỗi thì kết thúc

Trong quá trình sửa lỗi thường sử dụng các công cụ sửa lỗi như: Delete Element

và các công cụ trong thanh Modify

Hình 15: Thanh công cụ Modify Element

e) Tạo vùng và gán dữ liệu:

Tạo vùng:

- Chức năng tạo vùng còn giúp đóng vùng các thửa đất từ các cạnh của nó đã có Tạo vùng đảm bảo việc tính diện tích tự động, liên kết với dữ liệu thuộc tính, vẽ nhãn thửa

- Các đối tượng tạo vùng có thể nằm trên nhiều lớp khác nhau, nhưng ở đây chúng ta tạo vùng trên lớp ranh thửa khép kín khi đã Coopy lớp giao thông qua lớp ranh thửa và đã sữa lỗi

Thao tác: Vào Cơ sở dữ liệu bản đồ → Tạo Topology → Tạo vùng

Đánh các lớp cần tạo vùng ở Tab Level tạo và lựa chọn một số khai báo phù hợp

Trong đó:

- Level tạo: Chọn lớp cần tạo vùng

- Loại đất: Chọn 53

- MDSD 2003: ONT

- Level: Chọn lớp chứa tâm thửa là lớp 11

Hình 16: Giao diện bảng tạo vùng

Lúc này, các vùng vừa được tạo trên Famis sẽ tự động tính diện tích và xuất hiện tâm thửa nằm giữa mỗi vùng được tạo và hệ thống sẽ yêu cầu kết nối với cơ sở dữ liệu nhằm liên kết tờ bản đồ vừa được tạo vùng trong Microstation với CSDL thuộc tính của

nó

Chú ý: Khi đánh loại đất trong hộp Text Loại đất thì đánh loại đất nào chiếm ưu

thế nhiều nhất, để rút ngắn thời gian khi sửa bảng nhãn thửa

Sửa MĐSD

2003

Nếu quá trình chạy sửa lỗi MRF Clean và MRF Flag không hết lỗi thì quá trình

tạo vùng sẽ không thực hiện được, muốn thực hiện được phải chạy lại chức năng sửa lỗi, khi nào thì hết lỗi thì dừng

f) Gán thông tin hồ sơ địa chính ban đầu, vẽ nhãn thửa:

Gán thông tin hồ sơ địa chính ban đầu

Thực hiện gán tự động MĐSD2003 cho các thửa từ các ký hiệu dạng chữ như

LUC, GT0… vào trong cơ sở dữ liệu của bản đồ địa chính

Thao tác:

Vào Cơ sở dữ liệu bản đồ → Gán thông tin địa chính ban đầu → Gán dữ

liệu từ nhãn Xuất hiện hộp thoại:

Hình 17: Bảng gán thông tin của Famis

Gán dữ liệu từ nhãn thửa cũ bao gồm:

+Số hiệu thửa

+Loại đất

+Diện tích pháp lý

Tách riêng mỗi lớp thông tin thành những lớp riêng biệt như là: 3,4,5

Gán số hiệu thửa đất cần tuân thủ một số nguyên tắc sau:

+Đối với những đất giao thông, thủy lợi chỉ cần gán loại đất không cần gán số hiệu thửa (giữ nguyên trạng thái của bản đồ cũ)

+Số hiệu thửa không được bằng không trừ đất giao thông, sông, suối, kênh, mương +Số hiệu thửa không được phép trùng nhau

Gán diện tích: Diện tích cũ đưa vào được gọi là diện tích pháp lý, thống kê và so sánh tỷ lệ diện tích pháp lý với diện tích sau khi chuẩn hóa (diện tích bản đồ)

dữ liệu từ nhãn cũ vào bản đồ Sau khi gán xong, BĐĐC sẽ có tương đối đầy đủ các thông tin về thửa đất như: số hiệu thửa, loại đất, diện tích, địa chỉ…

Vẽ nhãn thửa

Sau khi kiểm tra và sửa bảng nhãn thửa xong tiến hành vẽ nhãn thửa

Vào giá trị level

Đánh dấu

Chức năng vẽ nhãn thửa sẽ cung cấp cho người dùng một cơng cụ để vẽ ra màn hình một số thơng tin thuộc tính do người sử dụng tự định nghĩa và theo một định dạng cho trước Chỉ các thửa đã tạo vùng thì chức năng vẽ nhãn mới được thực hiện

- Loại nhãn: gồm nhãn quy chủ, nhãn tự do, nhãn thửa

- Kiểu: Cell, Text node

- Kiểu chữ: Arial, Timeroman, Famis

- Tỷ lệ: chọn 1:200

- Tọa độ gĩc khung: Tùy chọn một trong bốn gĩc khung nhưng thường chọn gĩc trái dưới

- Chọn lớp chứa nhãn ( Leve ): 13 và màu của nhãn là tùy chọn

Nhãn thửa lấy số liệu từ các trường: Số hiệu thửa, loại đất và diện tích Nhãn thửa sau khi tạo cĩ dạng

Số hiệu thửa

Loại đất

Diện tích

Chọn kiểu chữ là Famis

- Kích thước chữ: Tùy chọn sao cho phù hợp và cân xứng với bản đồ

g) Kiểm tra dữ liệu

-Kiểm tra số hiệu thửa, loại đất, diện tích pháp lý (diện tích gán từ nhãn) bằng

cách sử dụng chức năng “Gán thơng tin địa chính ban đầu” → “Bảng nhãn thửa”

Hình 19: Giao diện sữa bảng nhản thửa

-Tiến hành sữa các thông tin cần thiết

-Việc lựa chọn hai chức năng “Kiểm tra số thửa” và “Kiểm tra diện tích pháp lý” sau đó dùng MrfFlag để hiện thị vị trí lỗi:

+Vẽ nhãn theo đúng quy định

+Kiểm tra lại nhãn cũ và mới

*Thay đổi MDSD2003 từng thửa

Nội dung: Thay đổi MĐSD2003 cho từng thửa đất được lựa chọn trên bản đồ địa

Sửa MĐSD

2003

Hình 20: Giao diện bảng sữa nhãn thửa

2 Xuất dữ liệu thuộc tính

a)Chuyển dữ liệu không gian:

-Chuyển đổi toàn bộ số tờ bản đồ địa chính xã Tam An Khi thực hiện chuyển đổi tên bản đồ địa chính có dạng *.dgn(dc1.dgn, dc2.dgn, dc3.dgn …;dc58.dgn)

-Thực khi thực hiện chuyển đổi phải đặt lại đơn vị hành chính phù hợp với dữ liệu của địa phương cần chuyển đổi gồm 7 chữ số (Ví dụ: Đơn vị hành chính của xã Tam An – huyện Long Thành – Tỉnh Đồng Nai là 1974053 với 197 là mã tỉnh Đồng Nai, 40 là

mã huyện Long Thành, 53 là mã xã Tam An)

-Thao tác:

+ Khởi động Microstation → xuất hiện hộp thoại Microstation Manager chọn đường dẫn đến file chứa bản đồ

Hình 21: Cửa sổ quản lý(Microstation Manager) của Microstation

+Sau đó chạy phần mềm Famis bằng cách: từ cửa sổ dòng lệnh command

window của Microstation gõ lệnh “Mdl c:\famis\famis”hoặc cũng có thể thực hiện

Sửa MĐSD

2003