Ứng dụng mô hình hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố hồ chí minh

LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu “Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả quá trình nghiên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN VÕ LÊ THANH

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC

ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG

THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP Hồ Chí Minh – Năm 2018

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN VÕ LÊ THANH

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển

Mã số: 8310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS Nguyễn Quỳnh Hoa

TP Hồ Chí Minh – Năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài nghiên cứu “Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh” là

kết quả quá trình nghiên cứu của học viên

Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại đề tài là hoàn toàn trung thực và chưa công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào

Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên

TP.HCM, ngày tháng năm 2018

Người cam đoan

Trần Võ Lê Thanh

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

TÓM TẮT NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.2.1 Mục tiêu tổng quát 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 2

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2

1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU 3

1.7 CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU 3

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 4

2.1 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN 4

2.1.1 Khái niệm bất động sản 4

2.1.2 Các thuộc tính của bất động sản 4

2.1.3 Đặc điểm của bất động sản 5

2.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản 6

a Nhóm các yếu tố thông thường 6

b Nhóm các yếu tố khu vực 6

c Nhóm các yếu tố cá biệt 7

2.2 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY 9

2.2.1 Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu 9

2.2.2 Phẩm chất của một khu đ ất theo phong thủy 10

2.2.3 Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản 11

a Hình dáng khu đất (những lô đất, nhà có hình dáng đ ặc biệt) 11

b Về ảnh hưởng của đường lộ (nhà ho ặc đất bị ngã ba đâm vào) 11

2.3 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT GIÁ THỤ HƯỞNG – MÔ HÌNH HEDONIC13

2.3.1 Giới thiệu chung 13

2.3.2 Ứng dụng của mô hình Hedonic 14

2.4 LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM LIÊN QUAN 15

2.4.1 Các nghiên cứu trên thế giới 15

2.4.2 Các nghiên cứu tại Việt Nam 16

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 19

3.1.1 Mô hình đề xuất 19

3.1.2 Nhận dạng biến 19

3.1.3 Mô tả và định dạng biến 21

a Biến phụ thuộc 21

b Biến độc lập 21

b1 Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lô đ ất (CHIEURONG) 21

b2 Biến 2: Diện tích lô đ ất (DIENTICH) 22

b3 Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCHAN) 22

b4 Biến 4: Lô đất bị đường/ hẻm đâm vào (DUONGDAM) 23

b5 Biến 5: Lô đất nằm gần chùa (GANCHUA) 23

b6 Biến 6: Lô đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (HAIMATTIEN) 23

b7 Biến 7: Hình dáng lô đất (HINHDANG) 23

b8 Biến 8: Nhà có người chết trẻ (NGUOICHET) 24

b9 Biến 9: Nhà nằm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT) 24

3.1.4 Mô hình hồi quy nghiên cứu 24

3.2 CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU 26

3.3 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 26

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

4.1 THỐNG KÊ MÔ TẢ CÁC BIẾN SỐ 29

4.1.1 Biến phụ phuộc – đơn giá 29

4.1.2 Các biến độc lập trong mô hình 31

a Bảng thống kê mô tả dữ liệu 31

4.1.3 Đồ thị tương quan cặp 33

4.2 KẾT QUẢ HỒI QUY 33

4.2.1 Bảng kết quả hồi quy 33

4.2.2 Thông số kiểm định mô hình 35

a Kiểm định đa cộng tuyến 35

b Kiểm định phương sai thay đổi 35

c Kiểm định dạng mô hình (kiểm định Ramsey RESET) 36

d Kiểm định sự cần thiết của biến trong mô hình (kiểm định Wald) 36

e Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn (Histogram Normality Test để kiểm định phân phối chuẩn của phần dư) 37

4.3.3 Mô hình hồi quy log-lin sau khi kiểm định 37

4.3.4 Trình bày kết quả hệ số β 38

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN 41

5.1 KẾT LUẬN 41

5.2 Ý NGHĨA THỰC TIỄN 44

5.3 CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 44

5.3.1 Hạn chế về mô hình 44

5.3.2 Hạn chế về dữ liệu 45

5.4 ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 46

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY

Bảng 4.5 Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu

Bảng 4.6 Kiểm định đa cộng tuyến

Bảng 4.7 Kiểm định phương sai thay đổi

Bảng 4.8 Kiểm định dạng mô hình

Bảng 4.9 Kiểm định sự cần thiết của biến trong mô hình Bảng 4.10 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư Bảng 4.11 Mô hình hồi quy mô hình log-lin đã robust Bảng 4.12 Vị trí quan trọng của các yếu tố

Trong bài nghiên cứu này học viên đã vận dụng lý thuyết bất động sản để phân tích thuộc tính và đặc điểm của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Đồng thời kết hợp lý thuyết phong thủy trong lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất của một lô đất và phân tích các yếu tố phong thủy quan trọng và phổ biến xuất hiện ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Từ bộ dữ liệu thô gồm 202 quan sát, học viên ứng dụng cơ sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước là quy đổi về thời gian và quy đổi về vị trí bất động sản để đưa các quan sát vào mô hình Hedonic Kết quả nghiên cứu cho thấy, ngoài các yếu tố thuộc về nhóm vị trí thì các yếu tố phong thủy như trước nhà có cây chắn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền, hình dáng, người chết, cuối hẻm cụt đều có ý nghĩa trong mô hình Trong đó hai yếu tố có tỷ lệ ảnh hưởng cao nhất là nhà gần chùa và người chết trẻ

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong cơn sốt giá bất động sản như hiện nay tại các thành phố lớn, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), hầu hết mọi người đều đổ xô mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu để ở hoặc để dành do kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng cao về lâu dài, riêng đối với những nhà đầu tư thì việc lựa chọn kênh mua bán, phát triển bất động sản được xem là một hướng đầu tư đang mang lại hiệu quả và lợi nhuận cao, song không phải lúc nào việc đầu tư vào bất động sản cũng đem lại kết quả như kỳ vọng do chưa đánh giá hết các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản và thị trường bất động sản khi đầu tư Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản có giá trị lớn

do nhiều yếu tố cấu thành và giá trị của nó được thể hiện chủ yếu qua giá cả giao dịch trên thị trường Vậy đó là những yếu tố gì và mức độ ảnh hưởng như thế nào đến giá trị của bất động sản?

Có thể nói một phần nào đó là truyền thống, từ xưa đến nay người dân Việt thường chịu ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến hành vi hằng ngày của họ, những quan niệm tâm linh khi lựa chọn hay sử dụng một sản phẩm nào đó, như mua sắm cần xem ngày, mua nhà xem hướng, chọn những màu sắc hợp mạng, tránh những yếu tố được xem là không may mắn… Vậy đối với một sản phẩm có giá trị lớn, gắn liền cả đời người thì ắt hẳn ít nhiều cũng có thể bị chi phối bởi những yếu tố phong thủy

Bất động sản là một tài sản có rất nhiều thuộc tính và đặc điểm vì thế sẽ có nhiều yếu tố tác động đến giá trị của nó Bất động sản giao dịch trên thị trường do người mua và người bán quyết định, nếu như các yếu tố phong thủy có ảnh hưởng đến bất động sản thì sẽ có những cơ chế để chúng tác động Thị trường giao dịch bất động sản có những lúc trầm lắng, đóng băng hay những lúc sôi động thì những yếu tố này

có còn ảnh hưởng hay không

Việt Nam là một đất nước có nền văn hóa đậm chất Á Đông, còn nhiều tín ngưỡng dân gian, tin vào phong thủy cũng như vẫn còn tồn tại đâu đó những mê tín,

dị đoan và thể hiện rất rõ nét trong việc mua và xây dựng nhà cửa Tuy nhiên, những nghiên cứu về phong thủy trong lĩnh vực bất động sản bằng các ứng dụng mô hình hồi quy lại rất hạn chế

Đó là lý do học viên chọn chủ đề nghiên cứu: “Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố

Hồ Chí Minh” với việc sử dụng mô hình Hedonic bài nghiên cứu này sẽ phân tích làm rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy và tác động của những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cho những người sử dụng, những người mua bán hay những nhà đầu tư hiểu rõ hơn về giá trị bất động sản trên địa bàn TP.HCM

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Ứng dụng mô hình hedonic để lượng hóa các yếu tố tác động, đặc biệt là các yếu tố phong thủy

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Những yếu tố nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bàn TP.HCM?

Mức độ tác động của các yếu tố phong thủy đến giá đất ở như thế nào?

Ý nghĩa của việc lựa chọn bất động sản phù hợp phong thủy là gì?

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Phương pháp phân tích tổng hợp để thu thập các nghiên cứu khoa học trong và ngoài nước để lựa chọn phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với mục tiêu nghiên cứu

Phương pháp thống kê mô tả để mô tả các kết quả thống kê sơ bộ từ mẫu khảo sát

Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị, tiến hành xác định các biến, xây dựng hàm và tiến hành hồi quy sau

đó kiểm định mô hình Nhằm lượng hóa mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất ở

1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ khảo sát các yếu tố và mức độ tác động đến giá đất ở tại khu vực TP.HCM: vị trí, hình dáng, diện tích đất, BĐS hai mặt tiền, BĐS bị đường đâm, BĐS gần chùa, BĐS có người chết

Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ phân tích các yếu tố tác động đến giá đất ở tại khu vực TP.HCM trong giai đoạn từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018

1.6 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU

Kết quả nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo liên quan đến đánh giá tác động lên giá đất ở đô thị, đặc biệt là các yếu tố phong thủy Kết quả phân tích là tài liệu tham khảo cho những người có đam mê nghiên cứu

về bất động sản và phong thủy trong bất động sản, đặc biệt là những ai liên quan đến việc quy hoạch phân lô dự án để có những đánh giá cụ thể để đưa ra những quy hoạch

dự án đẹp và hợp phong thủy

1.7 CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU

Bài nghiên cứu gồm có 5 chương, trong đó chương 1 nêu lên lý do chọn đề tài, xác định đối tượng nghiên cứu, mục đích nghiên cứu và ý nghĩa thực tiễn của đề tài Chương 2 học viên khảo sát cơ sở lý thuyết về bất động sản, phong thủy trong bất động sản, mô hình Hedonic và các nghiên cứu thực nghiệm trong và ngoài nước có liên quan Chương 3 sẽ trình bày phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu Chương 4 trình bày kết quả nghiên cứu và cuối cùng chương 5 là những kết luận, ý nghĩa và những hạn chế của bài nghiên cứu

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Trong chương này học viên đặt ra vấn đề nghiên cứu từ những phản ánh trên thức, từ đó đưa ra lý do chọn đề tài Học viên tóm lược mục tiêu, phương pháp và các câu hỏi nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá đất, đặc biệt là các yếu tố phong thủy Học viên tự khảo sát thị trường để cung cấp nguồn dữ liệu sơ cấp cho bài nghiên cứu Đồng thời nêu kết cấu chính và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó

Theo Bộ luật dân sự 2015 thì bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật

cả là bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm, vị trí của nó đang tồn tại

- Tính đa dạng: sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản Thông thường

ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

- Tính khan hiếm: diện tích đất hữu dụng là có giới hạn so với sự phát triển của dân số Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường bất động sản, từ đó đặt ra vấn đề quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản Tùy thuộc thị trường bất động sản từng thời kỳ có biến động “sốt” hay “đóng băng” tuy nhiên giá cả và giá trị của bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian

- Tính bền vững: đất đai chứa đựng tất cả những thứ tồn tại trên mặt đất và trong lòng đất, là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, hỏa hoạn, xói lở, vùi lấp Dù mục đích sử dụng khác nhau nhưng tuổi thọ kinh tế, kỹ thuật của bất động sản thường rất cao thậm chí như đất đai thì tuổi thọ của nó gần như không bị bào mòn trừ trường hợp gặp thiên tai, hỏa hoạn Các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc

lâu hơn nữa Chính vì tính chất bền vững của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

- Tính hữu dụng: đất đai là nguồn gốc cơ bản cho cuộc sống, giá trị của đất đai tùy thuộc vào tính hữu dụng của nó

2.1.3 Đặc điểm của bất động sản

- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và

sự biến động của giá cả

- Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: bất động sản là tài sản quan trọng

có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp

lý Nên việc mua bán bất động sản cần được tiến hành cẩn trọng, có thời gian xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng, dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác thời gian mua bán cũng tuỳ thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp

- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: giá trị cao cùng với thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu Vì thế, khi cần thiết chủ sở hữu có thể chấp nhận bán với mức giá thấp hơn giá trị thực của bất động sản

- Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi

sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia

đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản Đây cũng là đặc điểm quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, một chính sách, một phê duyệt quy hoạch cũng tác động rất lớn và làm thay đổi đột ngột giá cả, giá trị của bất động sản

2.1.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản

Từ những thuộc tính và đặc điểm của bất động sản, trong nghiên cứu này học viên học viên chia bất động sản làm hai thành phần để phân tích các yếu tố tác động đến giá trị là đất đai và công trình xây dựng trên đất

Giá đất có bản chất là giá trị của đất đai Hiểu theo nghĩa rộng thì đất đai là vô giá do đất đai hầu như không có khấu hao và thời gian sử dụng vô hạn Chính vì thế giá đất chỉ là một quy ước về mối quan hệ giữa những người có liên quan đến đất đai được đặt trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định tại một thời điểm cụ thể Do

đó khó có thể tính đúng, tính đủ hết giá trị của đất đai

Để xác định giá đất một cách chính xác thì phải phân tích đầy đủ các yếu tố tác động đến giá trị của nó Học viên chia làm ba nhóm yếu tố để đánh giá sự tác động của các yếu tố và phạm vi ảnh hưởng của nó gồm nhóm yếu tố thông thường, nhóm yếu tố khu vực và nhóm yếu tố cá biệt

a Nhóm các yếu tố thông thường

Nhóm yếu tố thông thường là các yếu tố có ảnh hưởng chung đến giá đất và mang tính chất phổ biến trong điều kiện kinh tế xã hội bình thường như:

- Yếu tố hành chính: các quy định của pháp luật và sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất như luật đất đai, chính sách giá đất, quy hoạch sử dụng đất, chính sách thuế đất …

- Yếu tố nhân khẩu: khi mật độ nhân khẩu tăng thì nhu cầu đối với đất cũng tăng theo vì vậy dẫn đến giá đất tăng Sự ảnh hưởng đô thị hóa dẫn đến sự thay đổi phương thức sinh hoạt nên kết cấu nhân khẩu ngày càng thu hẹp, điều này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở tương ứng với sự tăng lên của giá đất

- Yếu tố kinh tế - xã hội: xã hội phát triển, ổn định chính trị và phát triển các thành phần kinh tế có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất, thúc đẩy đầu cơ vào nhà đất

và đô thị hóa

Những yếu tố chung thưởng ảnh hưởng đến mức giá đất của toàn bộ khu vực, làm phát sinh sự khác nhau về giá đất giữa các địa phương và các quốc gia Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt

b Nhóm các yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của nơi có đất Bao gồm:

- Vị trí của lô đất là yếu tố quan trọng nhất đóng góp rất vào giá trị lô đất Mỗi

lô đất có hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Những lô đất nằm tại trung tâm khu vực sẽ có giá trị cao hơn những lô đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những lô đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những lô đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Lô đất tọa lạc tại vị trí mặt tiền luôn luôn có giá cao hơn các lô đất trong hẻm

Lô đất tại hẻm thường tỷ lệ nghịch với chiều sâu so với mặt tiền đường và tỷ lệ thuận với độ rộng hẻm

- Điều kiện giao thông: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu qua kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, hiện trạng đường, tình trạng giao thông công cộng và mật

độ mạng lưới giao thông Khoảng cách tới trung tâm thành phố, các khu trung tâm thương mại, tới các dịch vụ tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ hay công viên cũng có ảnh hưởng đến giá trị lô đất Các lô đất càng gần các tiện ích thì càng

có giá cao Độ rộng của đường, hẻm của lô đất càng lớn thì giá trị lô đất càng cao và ngược lại Đường rộng sẽ giúp lưu thông qua lại dễ dàng và thuận lợi hơn trong kinh doanh buôn bán Số lượng mặt tiền tiếp giáp đường, hẻm càng nhiều thì càng có lợi thế về kinh doanh và giao thông

- Điều kiện hạ tầng tại khu vực như đường nhựa, đường đá, hệ thống điện, nước, điện thoại, internet… có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất

- Tình trạng môi trường như địa hình, địa chất, không khí, mức độ ô nhiễm, tiếng ồn và các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân

cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực cũng có ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua và đến giá đất

- Các yếu tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng lớn tới giá đất thông qua các quy định, chính sách cụ thể của từng khu vực và từng giai đoạn như diện tích tối thiểu của lô đất, mật độ xây dựng, chiều cao vật kiến trúc, loại hình sử dụng đất

những công trình thấp tầng đã cũ thì có xu hướng phá dỡ bỏ đi để xây lại còn những công trình cao tầng thường chọn việc cải tạo hay nâng cấp Chính vì thế giá trị của bất động sản còn phụ thuộc vào công trình xây dựng gắn liền với đất dẫn đến giao dịch khó thành công nếu người mua chỉ đánh giá cao về giá trị đất còn công trình thì không xét đến khi không phù hợp với nhu cầu trong khi người bán quan điểm ngược lại

- Diện tích của lô đất: thông thường đối với lô đất ở thì diện tích khuôn viên dao động trong khoảng (50 – 120)m2 là diện tích tương đối phù hợp với mục đích ở, quy

mô này được đa số người mua lựa chọn Diện tích càng lớn thì đơn giá đất càng giảm Đặc biệt là khu vực TP.HCM có sự thể hiện rất rõ giữa diện tích và đơn giá đất, vì TP.HCM có mức giá đất cao và chịu ảnh hưởng khắc khe của chính sách nhà nước trong việc quy định diện tích tối thiểu để tách thửa càng làm cho các lô đất có diện tích nhỏ càng khan hiếm

- Kích thước lô đất (rộng x dài): thông thường hai lô đất có cùng quy mô diện tích thì lô đất có chiều rộng tiếp giáp mặt tiền đường rộng hơn thì có lợi thế kinh doanh hơn và giá trị cao hơn hoặc lô đất có chiều rộng và chiều dài không lệch nhau quá nhiều thì cũng có giá cao hơn

- Hình dáng lô đất: thường các lô đất có hình dáng vuông vức, cân đối sẽ có giá cao hơn lô đất có hình dáng không cân đối, tóp hậu hay méo mó

- Địa hình lô đất toạ lạc: địa hình nơi lô đất toạ lạc cao hay thấp so với các lô đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị lô đất Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của lô đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn Cũng như thổ nhưỡng của lô đất yếu sẽ làm tăng chi phí khi xây dựng công trình trên đó, nhất là chi phí cọc móng tại các khu vực ven sông rạch, vùng đất không chân như ở quận 7, huyện Nhà Bè

- Thời gian sử dụng đất được nhà nước quy định cụ thể khi giao đất, yếu tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ lô đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

- Các bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng sẽ có giá cao hơn các bất động sản chưa có pháp lý đầy đủ hay bị hạn chế về pháp lý như giấy phép xây dựng tạm, quyền sỡ hữu chung, tình trạng tranh chấp, thế chấp…

Ngoài ra, giá trị lô đất còn bị tác động bởi các yếu tố sau:

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ lô đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của lô đất đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ lô đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại Thực

tế, các bất động sản có dòng thu nhập cao sẽ đẩy giá trị của chúng vượt xa khỏi mức giá thị trường bình quân của các bất động sản tương tự Ví dụ điển hình cho các bất động sản này là các khách sạn, căn hộ dịch vụ và các khu nhà trọ mà được tối đa hóa diện tích sàn sử dụng công trình xây dựng

- Khả năng thanh toán: khả năng thanh toán cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị lô đất Các lô đất dự án nếu được trả tiền nhanh một lần thường có giá thấp hơn (bằng các hình thức chiết khấu, khuyến mãi, quà tặng…) các lô đất được trả chậm do ảnh hưởng bởi lãi vay ngân hàng, bởi chiết khấu của chủ đầu tư dự án

- Khả năng thanh khoản: tính thanh khoản cao của lô đất trong khu đất, khu dự

án cũng tác động lớn đến giá của lô đất Khu đất có tính thanh khoản cao thường có mức giá cao hơn các khu đất tương tự, mức giá thường cũng tăng lên rất nhanh và đẩy giá hơn mức giá thị trường khu vực do thu hút nhiều khách hàng đầu tư sang tay

để mang lại lợi nhuận trong thời gian ngắn

- Yếu tố phong thuỷ: yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông,

nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Phần tiếp theo sau học viên

sẽ nêu cụ thể các yếu tố và phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố đó

2.2 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY

2.2.1 Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu

Phong thủy là học thuyết chuyên nghiên cứu sự ảnh hưởng của hướng gió, hướng khí, mạch nước đến đời sống hoạ phúc của con người Về mặt từ nguyên, phong có nghĩa là gió, là hiện tượng không khí chuyển động và thủy có nghĩa

là nước, là dòng nước, tượng trưng cho địa thế Phong thủy không phải là yếu tố đơn

lẻ mà là tổng hợp hàng loạt yếu tố về địa hình địa thế xung quanh nhà ở, thôn xóm, thành phố hoặc mồ mả, hướng gió, dòng nước cùng tọa hướng, hình dạng, bố cục mặt bằng không gian xây dựng Phong thủy liên quan đến cát hung, họa phúc, thọ yểu, sự cùng thông của nhân sự Cát ắt là phong thủy hợp, hung ắt là phong thủy không hợp Theo tác giả Stephanie Roberts trong cuốn Phong thủy thực dụng thì phong thủy

là nghệ thuật tạo không gian sống và làm việc thoải mái, hấp dẫn và hài hòa với môi trường xung quanh Theo nghĩa rộng nhất, phong thủy bao gồm lựa chọn vị trí thuận

lợi, thiết kế và xây dựng nhà ở hay tòa nhà thương mại theo các nguyên tắc cụ thể, trang bị đồ đạc, trang trí không gian để có được thịnh vượng, thành công và hạnh phúc trong tất cả lĩnh vực của cuộc sống

Nhìn trên khía cạnh khoa học thì phong thủy là sự quan hệ giữa các thành tố môi trường, đất, nước, khí và từ trường đến sức khỏe, sinh lý con người

2.2.2 Phẩm chất của một khu đất theo phong thủy

Thuật phong thủy đánh giá về một khu đất hay về một thửa đất theo phẩm chất chứ không tính đến kích cỡ to hay nhỏ của khu đất hay thửa đất đó Phẩm chất theo nghĩa phong thủy đánh giá là các tác nhân xung quanh và của chính thửa đất đó Nói

cụ thể hơn, đó là quang cảnh của khu đất, của thửa đất ấy Dù đó là quang cảnh tự nhiên hay quang cảnh nhân tạo, nó đều tác động đến khu đất hay thửa đất ấy

Các quan cảnh có ý nghĩa phong thủy làm nên phẩm chất khu đất hay của thửa đất:

- Những quang cảnh thiên tạo: sông, kênh, rạch, suối nước, thác nước; ao, hồ, đầm, phá, bờ biển, vịnh; cây lớn, lùm cây rậm rạp; mạch nước ngầm; núi, đồi; đống

đá, hòn đá cuội to; khe, thung lũng; cồn cát, triền cát, đồng cát

- Những quang cảnh nhân tạo: kênh đào, mương, máng nước; hồ chứa nước, ao đào, đập chứa nước; bồn phun nước, bể nước, vòi nước; giếng đào, giếng khoan nước;

hệ thống ống nước cấp nước, cống thoát nước thải; hệ thống ống dẫn hơi ga đốt; vườn, vườn hoa, ruộng bậc thang; đường lộ, đường phố, ngõ, ngách, hẻm, đê, đường sắt; cầu, cống nổi, cống ngầm; đường hầm, đường tàu hỏa, tàu điện ngầm; các ngã đường giao cắt nhau; hầm mỏ; cột điện, cột đèn; hệ thống cáp điện treo, cáp điện ngầm, cáp viễn thông

- Các thực thể công trình kiến trúc ảnh hưởng tới phong thủy: nhà, chung cư, cao ốc văn phòng, dinh thự, lâu đài, lều quán; nhà thờ, đền, chùa, am, miếu, đình, tháp; trụ đá, tường ngăn, rào chắn cứng; hòn non bộ, núi giả; cổng chào, lễ đài, đài thờ; đài tưởng niệm, các loại tượng

- Các nơi công cộng, công sở đặc hữu có ảnh hưởng tới phong thủy: chợ, trường học, bệnh viện, khu hành chính, ngân hàng; quảng trường; pháo đài; đồn, bốt; thành quách; đồi nhân tạo

- Những thực thể, thuộc về kỹ nghệ có ảnh hưởng tới phong thủy: ống khói; tháp cao; bồn chứa ga, xăng dầu, bồn nước, hệ thống đun nước nóng; kho chứa, kho lạnh, khu nhà xác; hệ thống quạt phát điện hay bơm nước lớn dựng đơn hay dựng thành hàng dài

2.2.3 Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản

a Hình dáng khu đất (những lô đất, nhà có hình dáng đặc biệt)

Một ngôi nhà hay khu đất có hình dáng vuông vức luôn có giá cao hơn các ngôi nhà có hình dáng không cân đối như nhà có hình dáng tóp hậu, phình ngay phần giữa hay có những hình dáng xấu khác…Trong xã hội không phải ai cũng có đủ tài chính

để mua được một ngôi nhà như mong muốn Trước đây do nhu cầu của từng gia đình,

họ có đất rộng nhưng cắt bớt dần chia cho các con, hoặc bán bớt, cuối cùng thì chỉ còn lại phần nhà có hình dáng xấu, méo mó…do để tối đa hóa nhu cầu sử dụng hết phần đất nên hầu như các gia đình đều xây dựng trên toàn bộ phần đất có được, vì thế trông ngôi nhà rất khó coi…Nhà vuông vức sau này là những khu dự án mới, được quy hoạch hẳn hoi, đường xá đẹp thì có giá cao và đang đổi giá từng ngày… Cũng có nhiều trường hợp BĐS vuông vức nhưng gia chủ tự thiết kế xây dựng những ngôi nhà hiện đại nhưng không được vuông vức, phá đi hình dáng của BĐS ban đầu Sau đây

là một số nhà có hình dáng không cân đối mà học viên sẽ đề cập:

- Nhà đầu voi đuôi chuột: Nhà, đất đầu voi đuôi chuột là những ngôi nhà có bề rộng mặt tiền nhà lớn càng về sau thì càng bị hẹp lại Xét về hình dáng lẫn theo phong thủy thì đây là một dạng hình không tốt Theo phong thủy, bất động sản luôn gắn bó với con người chúng ta, từ khởi đầu và đến khi kết thúc cuộc sống, nhà đầu voi đuôi chuột cũng giống như ban đầu việc làm ăn kinh doanh luôn thuận lợi phát triển, càng

về sau thì càng lụn bại dần Đồng thời cũng ảnh hưởng đến sức khỏe của chúng ta, khi ở trong nhà đầu voi đuôi chuột thì người ta thường liên tưởng đến sức khỏe cũng giảm dần từ từ

- Nhà có hình tam giác vuông: Nhà có hình tam giác vuông luôn làm cho những người ở trong nhà có cảm giác thiếu một góc để trở thành ngôi nhà vuông vức, bước vào nhà luôn có cảm giác tù túng và khi thiết kế ngôi nhà cũng không hoàn hảo được,

có cảm giác ngột ngạt thiếu không khí Ở trong ngôi nhà như vậy luôn có cảm giác bất an, mệt mỏi…

b Về ảnh hưởng của đường lộ (nhà hoặc đất bị ngã ba đâm vào)

Đường lộ gồm đường xá, đường phố, xa lộ, ngõ, ngách… cũng ảnh hưởng đến từng ngôi nhà tọa lạc tại đó Trong đó, đường đâm thẳng vào nhà là xấu nhất, vì trông như mũi tên bắn vào trong nhà Nhà bị đường cái đâm thẳng vào đại kỵ, bất kể đường cái lớn nhỏ thì theo phong thủy luôn cho rằng là xấu…Trước hết là do khói bụi xe cộ, ảnh hưởng đến sức khỏe, thứ hai là khi kinh doanh buôn bán tại nhà bị đường đâm cũng không thuận lợi vì họ có xu hướng rẽ trái hoặc phải, thứ ba là luôn phải chịu

mọi âm thanh hỗn tạp của xe cộ từ sáng sớm cho tới khuya…luôn luôn sống trong trạng thái bất an do lo lắng xe mất lái đâm thẳng vào nhà

c Quang cảnh phía trước nhà

Nhà đối diện chùa chiền: Nhà đối diện chùa chiền, thường rất khó giao dịch do trong suy nghĩ của người Việt ta thì nhà gần chùa ngoài có Thần Phật thì cũng có ma quỷ luôn quấy rối… Chùa thường được gửi tro cốt, vì theo tâm lý của chúng ta gửi tro cốt vào Chùa để nghe kinh phật, ăn chay để mau được siêu thoát, nhưng tùy người hiền dữ mà khi mất đi cũng có nhưng vong hồn hiền và dữ…Thường các vong hồn

sẽ thong dong tự do nên rất dễ di chuyển qua những ngôi nhà đối diện chùa để quấy phá Thường thì nhà đối diện chùa rất ít kinh doanh được những mặt hàng nào khác

do hồn ma luôn quấy rối khiến người mua không muốn mua hàng… ngoại trừ nhang đèn và vàng mã vì hồn ma luôn muốn điều gì có lợi cho họ

Trước nhà có cây to: Cây to phía trước nhà thường thì cho ta nhiều bóng mát nhưng nếu cây quá to, tán lá quá dày thì khiến ngôi nhà bị âm u…Bất động sản ngay mặt tiền tiện kinh doanh buôn bán nhưng khi bày bán những mặt hàng rất dễ khuất mắt người tiêu dùng vì mọi người chỉ nhìn thấy thân cây, hoặc những tán lá chứ không nhìn thấy những mặt hàng trang trí bên trong, sẽ kinh doanh rất khó khăn Thời tiết thay đổi mưa to gió lớn sẽ làm rụng nhiều là cây ảnh hưởng đến môi trường sống, nhiều trường hợp cây đổ gây tai nạn cho mọi người Khi lá cây quá dày làm cho ngôi nhà có vẻ tối và thường liên tưởng đến các vong hồn trong những tán cây…gây cho chủ nhà luôn khó chịu, lo lắng và bệnh tật Có thể chặt cây nhưng trước hết chủ nhà phải cúng cẩn thận trước ba ngày mới có thể hạ cây được

Nhà có cột điện trước cổng: Nếu chẳng may nhà của chúng ta ngay đường có nguồn điện cao thế thì rất có hại đối với sức khỏe con người Trước nhà có cột điên trước hết là lo lắng chạm điện giữa các dây điện qua thời gian bị hở mạch, gây cháy nổ… thứ hai là dòng điện ngay nhà mình cũng làm cho ngôi nhà mình nóng bức và khó chịu Nhà chúng ta nếu chịu ảnh hưởng bởi cột điện thì nên trồng cây phía trước nhà để có thể trung hòa lượng điện đi vào nhà chúng ta, nên trồng cây trầu bà, chuối kiểng, hoặc xây hồ nước và cá trước nhà, để dòng chảy của nước là không khí mát

rất nhiều, họ hay về quấy phá chúng ta, nhất là những nhà nằm đối diện nghĩa trang, giấc ngủ không yên, trẻ con thường hay bị trêu ghẹo khóc đêm làm ảnh hưởng đến sức khỏe của cả gia đình, đồng thời nhà ngay đối diện nghĩa trang cũng ảnh hưởng nguồn nước, do xác người bị chôn xuống lòng đất, khi con người sử dụng nguồn nước cũng không đảm bảo vệ sinh Nhà đối diện nghĩa trang cũng rất khó kinh doanh buôn bán, nếu buôn bán hàng ăn thì không khách hàng vừa ngồi ăn vừa ngó qua bên đường thấy nghĩa trang mồ mả lãnh lẽo cũng không ngon miệng, buôn bán các loại mặt hàng khác cũng làm vậy, khi khách hàng dừng chân mua hàng, thỉnh thoảng ngó qua đường cũng có cảm giác lo lắng sợ hãi và ít qua ủng hộ, ảnh hưởng rất lớn đến thu nhập của gia đình Do đó, những ngôi nhà đối diện hoặc gần nghĩa trang đều rất khó giao dịch trên thị trường

Ông bà ta có câu an cư lạc nghiệp, cho nên việc lựa chọn một ngôi nhà hoàn hảo rất cần thiết vì ngôi nhà là tổ ấm, là nơi lưu giữ trái tim và tinh thần của chúng

ta, nó không chỉ đơn thuần là một thực thể vật chất mà còn mang nghĩa tinh thần rất lớn Để ngôi nhà sống với ý nghĩa đích thực của nó, chúng ta cần làm cho nó vững mạnh về phong thủy Phong thủy tốt sẽ nâng đỡ, mang lại sinh khí cho ngôi nhà và mọi người sống trong đó Tuy nhiên, bất động sản chứa các yếu tố phong thủy không tốt không những ảnh hưởng đến giá trị mà còn tác động rất lớn đến tâm lý người mua, những người trong gia đình và những người xung quanh làm cho quá trình thương lượng và giao dịch kéo dài, khả năng giao dịch thành cũng bị hạn chế Yếu tố phong thủy không tốt kém phù hợp để dùng cho mục đích xây dựng nhà ở, tuy nhiên khi chọn làm sản phẩm đầu tư lại bị hạn chế bởi tính thanh khoản, đây cũng là một yếu

tố đáng cân nhắc để người mua lựa chọn các bất động sản này

2.3 LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT GIÁ THỤ HƯỞNG – MÔ HÌNH HEDONIC

2.3.1 Giới thiệu chung

Bất động sản là một hàng hoá phức tạp Điều này là bởi vì các giá trị gắn liền với một tài sản phụ thuộc vào nhiều đặc tính riêng biệt của các thuộc tính (Rosen, 1974) Sự độc nhất của các bên liên quan tương tác trong thị trường BĐS, cũng như bản chất không đồng nhất của BĐS, có thể là do sự khác biệt về các yếu tố khác nhau của BĐS Điều này đã dẫn đến sự phát triển của một mô hình giá cả thụ hưởng (HPM)

để xác định giá trị tài sản có sự tác động của các yếu tố

Phương pháp định giá Hedonic được định nghĩa là kỹ thuật phân tích hồi quy được sử dụng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên

thị trường trong các giai đoạn cụ thể Những thuộc tính có thể đo lường được như kích cỡ, tốc độ, trọng lượng,… sẽ ảnh hưởng đến giá trị của hàng hóa

Nghiên cứu này ứng dụng lý thuyết giá, là một trong những nguyên lý cốt lõi,

cơ bản của kinh tế học Lý thuyết giá thể hiện mức giá cho một sản phẩm đặc trưng trong tương quan cung – cầu Theo nguyên lý này, sản phẩm hoặc dịch vụ sẽ được trao đổi ở điểm mà không chỉ mang lại lợi ích cho nhu cầu của người mua mà còn phải thỏa mãn người bán Đó là điểm tối ưu của giá thị trường Giá của một sản phẩm đặc trưng được quyết định bởi các yếu tố bên trong và bên ngoài mà gắn liền với giá trị sản phẩm đó Vì vậy, một tập hợp các thuộc tính sản phẩm sẽ được xem xét Sản phẩm không thể được tách rời và bán riêng rẻ từng thuộc tính mà phải là một sản phẩm hoàn chỉnh là tổng hợp của nhiều thuộc tính Bất cứ sản phẩm hoặc dịch vụ nào cũng là sự tích hợp chuỗi các đặc điểm khác nhau quyết định trong việc định giá giá trị của sản phẩm hay dịch vụ đó Phương pháp tiếp cận Hedonic ước lượng giá trị kinh tế dựa trên giá ẩn từng đặc điểm của một sản phẩm trên nền tảng giá thị trường (Rosato, 2008) Do đó, các yếu tố cấu thành nên một sản phẩm, dịch vụ hay nói cách khác là những đặc điểm, thuộc tính của sản phẩm hay dịch vụ có một vai trò rất quan trọng trong lý thuyết định giá Hedonic Tuy nhiên, không phải thuộc tính nào của sản phẩm cũng dễ dàng quan sát và nhận biết được Griliches, cha đẻ của mô hình định giá Hedonic hiện đại rất quan tâm về đo lường giá ẩn (missing price) và ông đã nỗ lực không ngừng khi tìm ra phương cách để đo lường giá ẩn (Berndt, 1996) Giá ẩn (missing price) là giá mà đã bị bỏ lỡ hoặc không được xem xét khi diễn ra giao dịch mua bán Nó cũng có thể được xem là ẩn vì không thể quan sát nhận thấy được nhất

là khi không có giao dịch diễn ra (Griliches, 1991)

Nền tảng lý thuyết định giá Hedonic đã được hình thành từ những nghiên cứu

và mô tả của Court (1939), Lancaster (1966) và Rosen (1974) mà sau này đã được ứng dụng phổ biến ở nhiều lĩnh vực khác nhau

2.3.2 Ứng dụng của mô hình Hedonic

Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic Phương pháp của ông liên hệ giá của xe ô tô với những đặc điểm tạo ra

sự hài lòng của khách hàng như sức mạnh của động cơ, tốc độ, trang trí nội thất của xe,…Vì thế, mô hình được biết đến với tên gọi “mô hình định giá Hedonic” Mô hình Hedonic được phát triển hoàn chỉnh hơn qua hai nghiên cứu quan trọng là lý thuyết tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình giá ẩn Hedonic của Rosen (1974)

Rosen (1974) đã xác định vấn đề về giá Hedonic dựa trên mối liên hệ giữa hai bên cung - cầu trong việc mua bán cùng một sản phẩm chứa các đặc tính khác biệt nhau Phương pháp tiếp cận của Rosen đã được áp dụng nhiều ở những tài liệu nghiên cứu về nhà ở, kinh tế công, kinh tế môi trường, thị trường lao động và một vài ứng dụng trong lĩnh vực marketing và tổ chức công nghiệp (Bajari & Benkard, 2005) Ngày nay, phương pháp định giá Hedonic được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia phát triển Theo nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong thị trường nhà ở của Thibodeau và Malpezzi (1980), phương pháp định giá Hedonic là một mô hình hồi quy của giá trị hoặc giá thuê căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này Mô hình hồi quy của giá thuê nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng như sau: R = f (S, N, L, C, T), Trong đó: R là giá thuê hoặc giá trị căn hộ; S là những đặc điểm thuộc cấu trúc; N là đặc điểm thuộc môi trường xung quanh; L là vị trí; C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch và T là thời hạn căn hộ được quan sát

2.4 LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM LIÊN QUAN

2.4.1 Các nghiên cứu trên thế giới

Trên thế giới có nhiều nghiên cứu về giá BĐS và mối liên hệ với các đặc điểm của BĐS, chủ yếu là dựa trên mô hình Hedonic

Chu-Chia Lin (2012) trong bài viết ước lượng sự ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá nhà tại Đài Loan đã tập hợp dữ liệu của một ngân hàng tư nhân ở Đài Loan với 77.624 quan sát từ năm 2002-2007, tác giả sử dụng mô hình hồi quy Hedonic để ước tính tác động của phong thủy đối với giá nhà đất Kết quả cho thấy các loại phong thủy xấu (vị trí bị đường đâm vào, nằm cuối đường cùng, gần cầu vượt, đền thờ, nghĩa trang hay nằm ở tầng bốn) đều có ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giá nhà đất và các tác động tiêu cực càng mạnh đối với đơn vị nhà ở càng đắt tiền Những phát hiện của chúng tôi xác nhận rằng những người mua các căn hộ nhà

ở đắt tiền quan tâm tới phong thủy nhiều hơn những người mua các đơn vị nhà ở rẻ tiền hơn Trong thị trường nhà ở Đài Loan, Lin (2007) nhận thấy rằng phong thủy xấu có thể làm giảm giá nhà ở trung bình khoảng 10%

Chuang và Hwa (2008) nhận thấy rằng tác động của phong thủy đối với quyết định mua nhà phụ thuộc vào tuổi của người mua, nhưng còn phụ thuộc vào giới tính, giáo dục và tôn giáo

Steven C Bourassa and Vincent S Peng (1999) trong bài viết ước lượng sự ảnh hưởng của phong thủy số nhà đến giá nhà tại New Zealand Người Trung Quốc theo truyền thống tin rằng hạnh phúc của một người được điều chỉnh bởi ba loại may mắn đến từ thiên đường, trái đất và cá nhân Thiên đường may mắn, thường được gọi là

số phận, vượt quá sự kiểm soát của con người và khó thay đổi Tuy nhiên, trái đất may mắn và con người nằm trong sự kiểm soát của con người, và có thể được kích hoạt và thay đổi bằng cách theo trí tuệ phong thủy Từ dữ liệu các giao dịch nhà đất

từ năm 1989 đến 1996 ở Auckland, New Zealand (một khu vực có tỷ lệ hộ gia đình Trung Quốc sinh sống khá cao), bài viết sử dụng mô hình hồi quy Hedonic để kiểm tra liệu giá trị của nhà có bị ảnh hưởng bởi những con số may mắn và không may mắn Theo quan điểm người Trung Quốc, nếu một số mà âm thanh khi nghe và nói như một cái gì đó tốt thì được coi là một con số tốt Và ngược lại, nếu nó nghe như cái gì đó xấu thì được coi là xấu Theo quy tắc này, số ba, sáu, tám và chín được coi

là những con số may mắn, trong khi số bốn được coi là không may mắn Số ba âm thanh giống như từ "tăng trưởng" và "còn sống", số sáu âm giống với từ tiếng Quảng Đông là "giàu có", số tám giống như từ "tạo ra của cải", và số chín từ giống như từ

"bền vững và sống lâu" Tuy nhiên, số bốn âm thanh giống như từ "cái chết" Kết quả cho thấy số nhà may mắn được vốn hóa vào giá trị nhà Hiệu quả tích cực của con số may mắn là đáng kể ở mức 10%, nhưng tác động tiêu cực của con số không may mắn

là không đáng kể ở mức bình thường Kết quả phân tích cho thấy số may mắn được vốn hóa vào giá bán nhà, số may mắn có ý nghĩa tích cực, tương ứng Do sự kỳ thị liên quan đến số người không may, có vẻ như các hộ gia đình Trung Quốc có thể tránh mua nhà với số lượng như vậy Những phát hiện này khẳng định rằng những hành vi mua bán nhà ở của Trung Quốc bị ảnh hưởng một cách đáng kể bởi niềm tin của phong thủy với sức mạnh của con số ảnh hưởng đến hạnh phúc

Babawale và Adewunmi (2011), nghiên cứu các yếu tố ngoại tác tới giá của BĐS tại thành phố Lagos, Nigeria Tác giả dùng các yếu tố như khoảng cánh tới nhà thờ, tới nơi làm việc, tới nơi đậu xe và môi trường an ninh Mô hình ứng dụng

có dạng: P = β0 + βjXj + βdXd + u Kết quả chỉ ra rằng, yếu tố gần nhà thờ có ảnh hưởng xấu đến giá trị bất động sản, bất động sản càng gần nhà thờ thì giá trị càng giảm

2.4.2 Các nghiên cứu tại Việt Nam

Ở Việt Nam, các nghiên cứu về tác động của các yếu tố phong thủy, đặc biệt

là việc lượng hóa các yếu tố này bằng mô hình Hedonic còn rất hạn chế và ít được

xuất hiện trông công bố Hầu hết là đánh giá các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản thông qua mô hình Hedonic

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) sử dụng mô hình Decision tree kết hợp phần mềm thống kê chuyên dụng DTREG để mô tả mối liên hệ giữa các biến tác động đến giá đất và dự đoán giá trị của đất cho toàn khu vực từ mẫu nghiên cứu trong trường hợp xác định giá đất hàng loạt Tác giả nghiên cứu ở một số quận như quận

1, quận 3, quận Bình Thạnh và quận Gò Vấp Tác giả chọn lọc 387 mẫu ứng với một BĐS cụ thể gồm 116 mẫu mặt tiền đường và 271 mẫu hẻm (45 mẫu hẻm cấp

1, 163 mẫu hẻm cấp 2, 46 mẫu hẻm cấp 3 và 17 mẫu hẻm cấp 4)

Mô hình nghiên cứu có dạng:

GIADAT = β0 + β1KCTP + β2VTKV + β3VITRI + β4MTKD + β5NGHENGHIEP + β6KCQ + β7CRDUONG + β8MDGT + β9ANNINH + β10KCMT + β11LOAIHEM + β12CRHEM + β13MTST + β14PHAPLY + β15KCDUONG

Kết quả biến khoảng cách đến trung tâm thành phố có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị đất, kế tiếp là các biến vị trí khu vực; vị trí đất; môi trường kinh doanh

Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã ứng dụng mô hình Hedonic và thuyết vị thế chất lượng đối với 160 mẫu để xác định giá BĐS ở TP HCM Mô hình gồm 10 biến giải thích (5 biến vị thế của BĐS gồm vị trí, mục đích sử dụng của BĐS, chiều rộng đường hẻm phía trước, khoảng cách tới mặt tiền đường, khoảng cách tới trung tâm; 5 biến chất lượng của BĐS gồm: diện tích đất, diện tích sàn, số lầu, sân thượng và hình dáng) Mô hình nghiên cứu có dạng:

Ln(PRICE) = β0 + β1AREA + β2H_AREA + β3CBD + β4DIS_ROAD + β5LC + β6SF + β7SH + β8ST + β9TR + β10USE + εi

Kết quả mô hình và kiểm định cho thấy vị trí, khoảng cách từ BĐS đến trung tâm, diện tích đất và diện tích nhà là những biến có ảnh hưởng quan trọng đến giá của BĐS

Lê Khương Ninh (2011) đã thực hiện nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở đồng bằng sông Cửu Long Theo tác giả cho rằng có tất cả 14 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long Với nguồn số liệu thu thập từ 1860 hộ gia đình ở một số tỉnh ở khu vực đồng bằng sông Cửu Long, (1620 thông tin là loại đất thổ cư, 472 thông tin là đất vườn và còn lại là đất ruộng) Tác giả sử dụng mô hình hồi quy OLS để ước lượng mô hình

nghiên cứu cho hai nhóm đất chính là thổ cư và đất vườn Mô hình nghiên cứu của tác giả có dạng:

GIADAT = β0 + β1THUNHAPDAT + β2KCTRUNGTAM + β3KCTHUONGMAI + β4KCTRUONGHOC + β5KCDUONGCHINH + β6MATTIEN + β7NGUONDIEN + β8NGUONNUOC + β9ONHIEMNUOC + β10OINHIEMKHONGKHI + β11ANNINH + β12KYVONGGIA + β13QUYHOACHTREO + β14LOAIDOTHI

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng nhóm các yếu tố ảnh hưởng đến đất thổ cư gồm: quy hoạch treo và loại đô thị, yếu tố mặt tiền, khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến khu thương mại, khoảng cách đến trường học, mức độ ô nhiễm nước, sự kỳ vọng về giá, đối với đất vườn thì có ít yếu tố ảnh hưởng hơn so với nhóm đất thổ cư như yếu tố quy hoạch treo và loại đô thị, khoảng cách đến trục đường chính, yếu tố mặt tiền, yếu tố nguồn nước, khoảng cách đến trung tâm thương mại

TÓM TẮT CHƯƠNG 2

Trong chương này, học viên đã khảo lược các cơ sở lý thuyết nền tảng của đề tài nghiên cứu về các khái niệm bất động sản, đặc điểm của bất động sản, các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản; khái niệm phong thủy và phẩm chất của một khu đất theo phong thủy; trình bày lý thuyết giá thụ hưởng và mô hình Hedonic, và các nghiên cứu thực nghiệm trong nước và ngoài nước có liên quan

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

3.1.1 Mô hình đề xuất

Khảo lược các mô hình nghiên cứu trong các bài nghiên cứu liên quan, học viên nhận thấy các mô hình được ứng dụng là mô hình hồi quy đa biến Hedonic Vì vậy trong nghiên cứu của mình học viên cũng ứng dụng mô hình hồi quy đa biến - mô hình Hedonic để đánh giá tác động của các yếu tố đến giá đất ở tại TP.HCM

Mô hình hồi quy trong xác định giá đất ở đô thị được sử dụng là mô hình hồi quy đa biến có dạng tổng quát như sau:

P i =β 0 +β 1 X 1 +β 2 X 2 +…+β n X n +e i

Trong đó:

Pi: Biến phụ thuộc thể hiện giá đất ở trong lần quan sát thứ i

β0: Tung độ góc của mô hình

X1, X2,…,Xn: Các biến độc lập thể hiện các yếu tố tác động đến giá đất ở

β1, β2,…, βn: Các hệ số hồi quy thể hiện mức độ tác động của các yếu tố tương ứng đến giá đất ở

ei: Giá trị dao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i

Các giả định hồi quy: theo Hoàng Ngọc Nhậm và các cộng sự (2008) thì các giả định cơ bản của mô hình để cho việc ước lượng có được từ phương pháp bình phương nhỏ nhất sẽ là các ước lương tuyến tính, không chệch và có phương sai nhỏ nhất Các giả định đó là:

- Biến độc lập là biến phi ngẫu nhiên, nghĩa là các giá trị của chúng là các hệ

số đã xác định

- Kỳ vọng của các yếu tố ngẫu nhiên Ui bằng 0: E(Ui/Xi)=0

- Các Ui có phương sai bằng nhau: Var(Ui/Xi)=Var(Uj/Xj)= δ2

- Không có sự tương quan giữa các Ui: Cov(Ui,Uj)=0

- U và X không có tương quan với nhau: Cov(Ui,Xi)=0

- Các đại lượng ngẫu nhiên có phân phối chuẩn

3.1.2 Nhận dạng biến

Học viên nhận thấy các biến thường xuyên được sử dụng trong các nghiên cứu thực nghiệm liên quan trước đây là: vị trí, diện tích, lộ giới đường, khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách từ lô đất đến mặt tiền, pháp lý, hạ tầng khu vực, hình dáng, tình trạng môi trường sống, khoảng cách đến các tiện ích, an ninh khu vực,

mật độ giao thông, số lượng mặt tiền, các yếu tố phong thủy (đường đâm, nhà cạnh chùa, nhà có người chết…)

Sau quá trình khảo sát và kinh nghiệm nghiên cứu thị trường bất động sản Học viên có nhận thấy: mỗi một yếu tố gắn với bất động sản hầu như đều có tác động ít nhiều đến giá trị của nó, làm cho nó có sự khác biệt với các bất động sản khác Từ nguồn dữ liệu khảo sát để ứng dụng vào mô hình, học viên chia làm 2 nhóm biến tác động đến giá đất ở như sau:

Nhóm đặc điểm vị trí và các đặc điểm bên ngoài: vị trí, độ rộng đường, khoảng cách trung tâm, lợi thế kinh doanh, môi trường khu vực, các trung tâm tiện ích, an ninh khu vực, khu vui chơi, công viên, hạ tầng khu vực, pháp lý… sẽ được phản ánh thông qua giá cả thị trường tại con đường, đoạn đường đó Với giả định trong điều kiện thị trường bình thường, nếu hai bất động sản có giá cả giao dịch khác nhau bởi hai bất động sản này khác nhau do một yếu tố thì đó là yếu tố làm giá cả khác biệt Hay khách quan hơn, ta xét trên một con đường, một đoạn đường được đanh giá là đồng nhất, nếu một bất động sản này có giả cả giao dịch khác biệt xa so với một nhóm bất động sản khác chính bởi do một yếu tố dị biệt mà bất động sản này đang có thì đó

là yếu tố làm giá cả khác biệt Để mở rộng dữ liệu của mô hình, học viên lựa chọn cách khảo sát một nhóm bất động sản trên cùng một đoạn đường, trong đó có những bất động sản mang yếu tố khác biệt cần nghiên cứu (yếu tố phong thủy), trên các tuyến đường khác cũng tương tự vậy Giả định rằng nếu các tuyến đường khảo sát đều tương đồng với nhau thì sẽ tìm ra sự tác động của yếu tố nghiên cứu, tuy nhiên hầu hết các tuyến đường đều có sự khác biệt khá lớn (trừ những con đường trong khu

dự án phân lô thường mang tính tương đồng cao) nên cần có sự điều chỉnh các con đường này thành một con đường chuẩn Mỗi con đường đều có một đặc điểm riêng

về lộ giới, hạ tầng, khoảng cách tới trung tâm, môi trường, an ninh, lợi thế kinh doanh…và các yếu tố này khó lượng hóa được khi tách riêng từng bộ phận nhỏ của

nó để đo lường (ví dụ: đường Nguyễn Huệ và đường Hàm Nghi có lộ giới tương đồng nhau, khoảng cách về trung tâm không khác nhau mấy nhưng giá thị trường cập nhật tháng 03/2018 cho thấy mức chênh lệch khá lớn, giá trung bình 1,2 tỷ đồng/m2 cho đường Nguyễn Huệ trong khi chỉ có khoảng 800 triệu đồng/m2 cho đường Hàm Nghi,

có thể thấy giá cả của bất động sản nằm trên tuyến đường đó còn phụ thuộc rất lớn vào giá trị thương hiệu riêng của tên con đường và lợi thế kinh doanh đặc trưng của nó) Chính vì thế học viên lựa chọn việc khảo sát giá đất thị trường trung bình của từng tuyến đường tại một thời điểm nhất định để làm căn cứ điều chỉnh

Nhóm đặc điểm cấu trúc và các yếu tố phong thủy: hình dáng, diện tích, lô đất tiếp giáp hai mặt tiền, lô đất bị đường đâm, lô đất nằm cuối hẻm cụt, nhà có người chết trẻ, nhà nằm gần chùa Như đã đề cập phía trên, tại cùng một tuyến đường sẽ có một hay một số các bất động sản mang các đặc điểm này khác biệt với các bất động sản còn lại Nhóm này sẽ được phân tích tác động cụ thể của từng yếu tố trong mô hình

Dựa vào khung lý thuyết về giá trị bất động sản, cơ sở từ các mô hình nghiên cứu tương đồng, đồng thời kết hợp với bộ dữ liệu thu thập Học viên đề xuất các

biến sử dụng trong mô hình nghiên cứu là: chiều rộng, diện tích, cây chắn, đường

đâm, gần chùa, hai mặt tiền, hình dáng, người chết, cuối hẻm cụt

Giá trị bất động sản bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi yếu tố vị trí (bao hàm cả các thành tố vị trí, độ rộng đường, khoảng cách trung tâm, lợi thế kinh doanh, môi trường khu vực, các trung tâm tiện ích, an ninh khu vực, khu vui chơi, công viên,

hạ tầng khu vực, pháp lý… sẽ được phản ánh thông qua giá cả thị trường tại con đường, đoạn đường đó) Tuy nhiên cần lưu ý trong mô hình nghiên cứu này, học viên chỉ đưa vào các biến mục tiêu, đó là những biến mang đặc trưng, khác biệt riêng của từng bất động sản ngoài các yếu tố thuộc vị trí Các yếu tố vị trí không phải không đưa vào mô hình mà được đem vào bằng cách thông qua bước điều chỉnh yếu tố vị trí đã đề cập tại bước điều chỉnh số liệu để đưa vào mô hình Cách điều chỉnh yếu tố vị trí này nhằm tránh rắc rối từ việc đưa quá nhiều các biến ảnh hưởng đến bất động sản vào mô hình, ngoài ra còn mang tính hiệu quả cao hơn khi tổng hợp các yếu tố thuộc vị trí vào giá thị trường của từng con đường để không bỏ sót từng biến vị trí mà không thể đo lường chi tiết được

b1 Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lô đất (CHIEURONG)

Đối với một lô đất thì chiều rộng mặt tiền khá là quan trọng, thông thường căn nhà có chiều rộng mặt tiền lớn thì căn nhà sẽ thoáng hơn, bố trí căn nhà cũng thuận tiện hơn, đặc biệt lại tại những trục đường lớn thì lợi thế kinh doanh của những căn

nhà có mặt tiền rộng được tăng lên rất nhiều so với những căn nhà cũng diện tích nhưng mặt tiền nhỏ, đồng thời giá cho thuê của những mặt bằng này cũng cao hơn nhiều Giá trị lô đất cũng bị tác động mạnh bởi chiều rộng mặt tiền khi có quy định

về điều kiện tách thửa là chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m đối với lô đất tọa lạc tại khu vực 1, không nhỏ hơn 4m tại khu vực 2 và không nhỏ hơn 5m tại khu vực 3 (tham khảo tại Quyết định 60/2017/QĐ-UBND Về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa do TP.HCM ban hành)

Biến CHIEURONG là biến định lượng, tác giả kỳ vọng biến CHIEURONG sẽ mang dấu dương Đơn vị tính: mét (m)

b2 Biến 2: Diện tích lô đất (DIENTICH)

Tại khu vực TP.HCM có thể nói tất đất là tất vàng, mỗi một mét vuông đất đều

có giá trị rất lớn so với một mét vuông sàn sử dụng của công trình xây dựng trên nó, cũng bởi giá đất quá cao mà điều kiện tài chính giới hạn nên các lô đất có diện tích nhỏ lại được ưa chuộng đối với phần đông người dân, nhất là các dân tỉnh vào TP.HCM mua đất, làm cho cầu thị trường tại phân khúc diện tích nhỏ tăng cao, trong khi đó điều kiện cung ứng sản phẩm bất động sản diện tích nhỏ ra thị trường lại bị khống chế bởi các quy định nhà nước về diện tích tối thiểu để tách thửa, phân lô bán nền Từ đó cho thấy sự khác biệt rõ về ảnh hưởng của yếu tố diện tích đối với giá trị của lô đất

Biến DIENTICH là biến định lượng, tác giả kỳ vọng biến DIENTICH sẽ mang dấu âm Đơn vị tính: mét vuông (m2)

b3 Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCHAN)

Tại TP.HCM thời tiết thường nắng nóng, nhà có trồng nhiều cây xanh sẽ mang lại nguồn không khí trong lành và tạo bóng mát Tuy nhiên, có những trục đường trồng những cây lớn tại vỉa hè đã tồn tại từ rất lâu đời, đường kính của thân cây có thể lên đến 1m như các cây tại tuyến đường An Dương Vương, Hùng Vương, Nguyễn Chí Thanh, Trần Phú, Ba Tháng Hai… các cây này được nhà nước được bảo vệ, khả năng di chuyển hay tái tạo lại cây khác tương tự tại vị trí khác là rất khó Chính vì thế, ngẫu nhiên có những căn nhà bị cây chắn trước nhà hay chính giữa nhà là điều khó tránh khỏi Hầu hết các trục đường có cây lớn tồn tại lâu như thế là hầu hết là những trục đường chính để kinh doanh mua bán, việc có cây chắn giữa nhà sẽ làm mất đi lợi thế kinh doanh, làm mặt tiền kinh doanh bị nhỏ đi và không thuận tiện trong lưu thông, cũng như đậu xe Xét về mặt phong thủy như đã đề cập phía trên thì vị trí

nhà bị cây chắn xem là rơi vào thế độc mộc, phạm vào minh đường của ngôi nhà, được coi là thế không tốt

Lô đất có cây chắn phía trước là biến định tính Biến CAYCHAN được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất có cây chắn phía trước lô đất, nhận giá trị (0) nếu lô đất không bị cây chắn Học viên kỳ vọng dấu âm cho biến này

b4 Biến 4: Lô đất bị đường/ hẻm đâm vào (DUONGDAM)

Tại các ngã ba đường, lô đất nằm ở vị trí có đường trước mặt chạy thẳng vào được xem là lô đất bị đường đâm chính diện Những lô đất nằm tại vị trí mà có những

lô đất khác nằm ngang đâm vào chiều dài lô đất của mình thì bị coi là lô đất bị đâm hông Các thế đất bị đâm được coi là phạm phong thủy

Lô đất bị đường đâm là biến định tính Biến DUONGDAM được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất bị đường đâm, nhận giá trị (0) nếu lô đất không bị đường đâm Học viên kỳ vọng dấu âm cho biến này

b5 Biến 5: Lô đất nằm gần chùa (GANCHUA)

Lô đất toạ lạc tại cạnh ngay chùa hay gần chùa trong khoảng cách 50m từ mẫu

dữ liệu thu thập của tác giả được xem là lô đất gần chùa

Lô đất nằm gần chùa là biến định tính Biến GANCHUA được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất nằm gần chùa, nhận giá trị (0) nếu lô đất không nằm gần chùa

Theo phong thủy thì nhà gần chùa được xem là không tốt, tuy nhiên theo quan điểm dân gian thì có nhiều người lại cho rằng nhà gần chùa sẽ được thanh tịnh và được thần linh che chở Tác giả không kỳ vọng dấu cho biến gần chùa

b6 Biến 6: Lô đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (HAIMATTIEN)

Lô đất tọa lạc tại vị trí tiếp giáp hai mặt tiền đường (hẻm) thường sẽ có giá cao hơn các lô đất chỉ tiếp giáp một mặt tiền do thuận lợi hơn trong lưu thông và kinh doanh

Lô đất tiếp giáp hai mặt tiền đường là biến định tính Biến HAIMATTIEN được

mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất nằm tại góc 2 mặt tiền đường, nhận giá trị (0) nếu lô đất chỉ tiếp giáp một mặt tiền đường Tác giả kỳ vọng dấu dương cho biến này

b7 Biến 7: Hình dáng lô đất (HINHDANG)

Hình dáng là yếu tố có tác động đến giá trị lô đất Trong bài nghiên cứu thì học viên nhận thấy lô đất có hình dáng “chuẩn tắc” thường có giá cao hơn Hình dáng cân đối là vuông vức hoặc hình chữ nhật; hình dáng không cân đối là hình dáng méo mó,

tóp hậu, nở hậu, chữ L, hình tam giác, hình thang… hay các hình dáng không cân đối còn lại

Hình dáng lô đất là biến định tính Biến HINHDANG được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất có hình dáng “chuẩn tắc”, giá trị (0) nếu lô đất có hình dáng “không chuẩn tắc” Học viên kỳ vọng dấu dương cho biến này

b8 Biến 8: Nhà có người chết trẻ (NGUOICHET)

Vì một lý do không may mắn, hay những lý do mà dân gian cho rằng người chết oan ức khi tuổi còn trẻ, không phải do tuổi già sức yếu hay bệnh tật được học viên cho là chết trẻ Nhà có người chết trẻ thường được giấu thông tin khi chủ nhà có

ý định mua bán, phải tìm hiểu kỹ thì mới biết được Trong nhà có người qua đời nhiều người còn e ngại, còn nhà có người chết trẻ thì đáng để cho một người có ý định mua nhà sẽ rất quan tâm và cân nhắc

Nhà có người chết trẻ là biến định tính Biến NGUOICHET được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu nhà có người chết trẻ, nhận giá trị (0) nếu nhà không có người chết trẻ Học viên kỳ vọng dấu âm cho biến này

b9 Biến 9: Nhà nằm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT)

Lô đất hay nhà nằm tại cuối đường hay cuối của con hẻm được xem là nhà nằm cuối hẻm cụt

Theo phong thủy thì nhà nằm tại cuối hẻm cụt được xem là không tốt, tuy nhiên theo quan điểm tác giả thì nhà nằm cuối hẻm cụt sẽ được hưởng lợi từ phần sân nhà mà các hộ khác sẽ không sử dụng đến, nhà nằm cuối đường sẽ yên tịnh và ít bị nhìn ngó vì ít có người đi đến

Biến CUOIHEMCUT được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất tọa lạc tại cuối đường/hẻm cụt và nhận giá trị (0) nếu không tọa lạc tại cuối đường/hẻm cụt Tác giả không kỳ vọng dấu cho biến gần chùa

3.1.4 Mô hình hồi quy nghiên cứu

Ứng dụng lý thuyết vào bài nghiên cứu, Mô hình tuyến tính logarit (Mô hình Lin) gồm một biến phụ thuộc và 9 biến độc lập có dạng như sau:

Log-LNPRICE = β 0 + β 1 CHIEURONG + β 2 DIENTICH + β 3 CAYCHAN +

β 4 DUONGDAM + β 5 GANCHUA+ β 6 HAIMATTIEN + β 7 HINHDANG +

β 8 NGUOICHET + β 9 CUOIHEMCUT + e i

Bảng 3.1: Bảng mô tả biến

vị tính

Kỳ vọng dấu

I Biến phụ thuộc

01 LnPRICE

Là logarit nêbe biến đơn giá đất/m2 Đơn giá được xác định bằng việc chia tổng giá trị lô đất cho tổng diện tích khuôn viên đất

Biến phụ thuộc

Triệu đồng/

lượng m2 (-)

03 CAYCHAN

Biến CAYCHAN được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất có cây chắn phía trước lô đất, nhận giá trị (0) nếu lô đất không bị cây chắn

Biến định tính

Biến giả (-)

04 DUONGDAM

Biến DUONGDAM được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất bị đường đâm, nhận giá trị (0) nếu lô đất không bị đường đâm

Biến định tính

Biến giả (-)

05 GANCHUA

Biến GANCHUA được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất nằm gần chùa, nhận giá trị (0) nếu lô đất không nằm gần chùa

Biến định

tính

Biến giả (?)

06 HAIMATTIEN

Biến HAIMATTIEN được mã hoá thành hai giá trị như sau: Nhận giá trị (1) nếu lô đất nằm tại góc 2 mặt tiền đường, nhận giá trị (0) nếu lô đất chỉ tiếp giáp một mặt tiền đường

Biến định tính

Biến giả (+)