NGHIÊN CỨU SỰ PHÂN BỐ CÁC CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Đứng trước nhu cầu thực tế đó, các nhà đầu tư không chỉ chú trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở mà còn đầu tư vào các phân khúc khác như khách sạn, siêu thị, cao ốc văn phòng cho thuê...Cùn

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI

NGHIÊN CỨU SỰ PHÂN BỐ CÁC CAO ỐC VĂN

PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : :: :

HUỲNH DIỄM THÚY

05135097 DH05TB

2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009-

BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

HUỲNH DIỄM THÚY

NGHIÊN CỨU SỰ PHÂN BỐ CÁC CAO ỐC VĂN

PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: KS.TRẦN VĂN TRỌNG

(Địa chỉ cơ quan: GV Khoa QLĐĐ & BĐS, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố

Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………

KS.Trần Văn Trọng

Tháng 7 năm 2009

Xin cho con gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến gia đình và những người thân luôn giúp dỡ con trong suốt quá trình học tập để có kết quả ngày hôm nay

Xin cảm ơn Ban Giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã tận tình dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức quí báy giúp em vững bước trong cuộc sống

Chân thành cảm ơn thầy Trần Văn Trọng, thầy Trần Thanh Hùng, anh Nguyễn Mạnh Hùng cùng một số anh chị khóa 30 đã tận tình giúp đỡ để em có thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này

Đồng thời tôi cũng chân thành cảm ơn tất cả các bạn cùng lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Khóa 31 đã luôn là nhứng người bạn đồng hành và chia sẽ những khó khăn trong suốt thời gian học tập, rèn luyện và sinh hoạt đưới giảng đường đại học

Sinh viên: Huỳnh Diễm Thúy

Từ khi thi trường bất động sản hình thành và phát triển cho đến nay, tuy tuổi thọ của nó không lâu đời như các thi trường khác nhưng diễn biến rất phức tạp Đặc biệt khi Việt Nam gia nhập WTO thì thị trường càng ngày càng diễn biến phức tạp.Sự xuất hiện của các cao ốc văn phòng như là một quá trình tất yếu của lịch sử.Tuy nhiên các cao ốc này có tuân theo một quy luật phân bố về giá cũng như vị trí hay không là vấn đề cần nghiên cứu

Với mục đích nghiên cứu về sự phân bố các cao ốc văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh để đưa ra quy luật phân vùng sử dụng đất đai đô thị, quy luật phân bố cao ốc văn phòng cho thuê trên địa bàn đô thị Được thể hiện trong không gian qua bản đồ số trên phần mềm Mapinfo Trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp phát triển kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư bất động sản Đề tài cung cấp cho các nhà kinh doanh bất động sản một cách nhìn mới trong lĩnh vực đầu tư dự án, cụ thể là các bất động sản thương mại

Một cách bài bản hơn dựa trên phương pháp luận, quy luật phân bố mạng lưới các bất động sản thương mại, không còn mang tính chủ quan của nhà đầu tư trong việc lựa chọn khu đất phát triển dự án Rút ngắn được thời gian, tài chính giúp cho các dự

án được triển khai nhanh chóng đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư Đặc biệt là góp phần tạo nguồn cung cho thị trường

PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU

Tính cấp thiết của đề tài……… ….i

Mục đích nghiên cứu……… ……….… ii

Phạm vi nghiên cứu………iii

Đối tượng nghiên cứu……… ……….….… iv

PHẦN I……… ………… 3

TỔNG QUAN TÀI LIỆU……… 3

I.1 Quá trình hình thành và phát triển đô thị……… 3

I.1.1.Khái niệm đô thị……….3

I.1.2 Quá trình hình thành và phát triển đô thị ……….……… 4

I.1.3.Quá trình phát triển của đô thị ở Việt Nam……….…… 5

I.2 Quá trình phân vùng sử dụng đất đô thị (phân khu chức năng đô thị)……….…….5

I.2.1 Các yếu tố xác định phân vùng đất đai đô thị……….…………6

I.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng sử dụng đất đai thị……….7

I.3 Lý luận vềt tính trung tâm………8

I.4 Tính phân vùng phân khúc của đất đai……….9

I.4.1 Qui luật phân vùng sử dụng đất đai……… 10

I.4.2 Mối quan hệ giữa phân vùng và quy luật giá trị đất đai………11

I.5 Thị trường Bất Động Sản………14

I.5.1 Khái niệm BĐS……….14

I.5.2 Tính chất bất động sản……… 14

I.5.3 Thuộc tính cơ bản của BĐS……… 15

I.5.4 Giá cả BĐS……… ………… 15

I.5.5.Vai trò, chức năng cao ốc văn phòng cho thuê……… 18

I.6 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, lịch sử hình thành Tp HCM………19

I.6.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Hồ Chí Minh………20

I.6.2 Điều kiện kinh tế- xã hội……… 21

I.6.3 Lịch sử hình thành của thành phố Hồ Chí Minh ……… 23

I.7 Nội dung và phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện………25

I.7.1 Nội dung……….… 25

I.7.2 Phương pháp nghiên cứu……… 25

I.7.3.Quy trình thực hiện………25

PHẦN II: KẾT QỦA NGHIÊN CỨU………26

II.1 Thực trạng thị trường Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh……… 26

II.1.1.Thực trạng thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM……… 28

II.1.2.Cung- Cầu về văn phòng cho thuê ……… 29

II.2.Sự phân bố của các cao ốc văn phòng trên toàn Tp.HCM……….34

II.2.1.Các cao ốc phân bố chủ yếu theo các tuyến đường giao thông trên phạm vi toàn thành phố……… 34

I.2.2 Khuynh hướng phân bố hướng tâm và ly tâm trên thành phố Hồ Chí Minh……… 37

II.2.3 Mối quan hệ giữa không gian phân bố và giá đất bất động sản thương mại 43

II.2.4 Mối quan hệ giữa giá đất với giá BĐS thương mại……… … 45

III KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ……… 48

III.1.Kết luận……… 48 III.2.Kiến nghị………48

PHỤ LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU

™ Tính cấp thiết của đề tài

Lịch sử phát triển đô thị gắn liền với sự phát triển của xã hội loài người, sự tập trung quy mô dân cư tại một khu vực kết hợp với hoạt động sản xuất tạo nên một đô thị Về sau xã hội không ngừng phát triển kéo theo đô thị cũng phát triển theo Sức sống của đô thị không chỉ đơn thuần là hoạt động sản xuất mà đã có một sự thay đổi lớn, hoạt động hiện nay chủ yếu trong lĩnh vực dịch vụ thương mại Đô thị không chỉ

là các khối nhà để ở mà còn có các bất động sản nhằm mục đích thương mại phục vụ cho các hoạt động sống trong đô thị Đứng trước nhu cầu thực tế đó, các nhà đầu tư không chỉ chú trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở mà còn đầu tư vào các phân khúc khác như khách sạn, siêu thị, cao ốc văn phòng cho thuê Cùng với sự phát triển của nền kinh tế vĩ mô, tùy theo từng thời kỳ gắn liền với thực trạng của thị trường bất động sản mà có sự thay đổi tỷ trọng trong cơ cấu đầu tư giữa các loại hình bất động sản này

Khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (BĐS), đối với các nhà đầu tư thì yếu tố vị trí được đưa lên hàng đầu Dường như các bất động sản thương mại (BĐSTM) cũng không là ngoại lệ Có sự mâu thuẫn nội tại trong hệ thống lý luận về cùng một vấn đề

vị trí tọa lạc của bất động sản Đặc trưng của BĐSTM liên quan đến khả năng tiếp cận thị trường, do vậy thường được phân bố ở một vị trí là trung tâm của đô thị, với nguồn khách hàng dồi dào và giảm bớt được chi phí lưu thông Đó là những nhận định chung khi nói đến sự phân bố của các BĐS TM Mọi sự vật tồn tại và phát triển đều tuân theo những quy luật vốn có của nó Vậy thì việc lựa chọn vị trí BĐS TM có tuân theo một quy luật nào hay không, hay chỉ do tính ngẫu nhiên, kinh nghiệm của các nhà đầu tư trong việc lựa chọn vị trí của BĐS mà không tuân theo một quy luật nhất định? Dường như chưa có một câu trả lời vững chắc, thì lý thuyết Vị thế-Chất lượng của TS.Hoàng Hữu Phê đã giải quyết một cách xuất sắc, hoàn hảo cho vấn đề được đặt ra

Ngày nay, công nghệ thông tin ngày càng có vai trò quan trọng trong cuộc sống con người Trong lĩnh vực kinh tế, nó cũng được áp dụng và ngày càng có vai trò quan trọng trong việc giúp các nhà đầu tư tìm ra quy luật vận động của một loại hình đầu tư nhất định Từ đó, giúp các nhà đầu tư có những cái nhìn đúng đắn hoạt động của nó

Xuất phát từ thực tiễn trên, dưới sự hướng dẫn của KS.Trần Văn Trọng và sự

hỗ trợ của các thầy cô trong Khoa QLĐĐ&BĐS Tôi thực hiện nghiên cứu đề tài:

“Nghiên cứu sự phân bố các cao ốc văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”

™ Mục đích nghiên cứu

Đưa ra quy luật phân vùng sử dụng đất đai đô thị, quy luật phân bố cao ốc văn phòng cho thuê trên địa bàn đô thị Được thể hiện trong không gian qua bản đồ số trên phần mềm Mapinfo Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp phát triển kinh doanh trong lĩnh vực đầu tư bất động sản

™ Đối tượng nghiên cứu

Quy luật phân vùng sử dụng đất đai, quy luật hình thành các trung tâm trong mối quan hệ với quy luật giá trị

Đối tượng khảo sát

Giá cả của các loại hình bất động sản thương mại trong một thời kỳ cụ thể Giá cả đất đai của khu vực lân cận các bất động sản đó

™ Phạm vi nghiên cứu

Do có sự giới hạn về kiến thức cũng như kinh nghiệm Cho nên mục tiêu của đề tài rất lớn nhưng nội dung nghiên cứu còn hạn chế.Cụ thể, đề tài chỉ mới tiếp cận tới phương pháp luận trong lĩnh vực tư vấn địa điểm đầu tư bất động sản thương mại thông qua phân tích sự phân bố mạng lưới của nó trong không gian đô thị

Địa bàn nghiên cứu: Tìm hiểu mạng lưới các bất động sản thương mại trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh

Thời gian nghiên cứu: 03/2009 - 07/2009

án được triển khai nhanh chóng đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư Đặc biệt là góp phần tạo nguồn cung cho thị trường

PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Quá trình hình thành và phát triển đô thị

I.1.1.Khái niệm đô thị

Muốn hiểu rõ một khái niệm nào đó, chúng ta phải tìm hiểu chính xác bản chất của nó là gì Đối với đô thị cũng vậy, khi nhắc đến đô thị thì điều đầu tiên chúng ta liên tưởng đến đó là mật độ dân số của nó khá cao.Tuy nhiên mật độ dân cư này phân

bố không đồng đều, có khu thì đông đúc nhưng cũng có khu thưa thớt hơn, chung qui

có thể gọi những khu đó là những điểm dân cư đô thị

Điểm dân cư đô thị là một điểm dân cư tập trung phần lớn những người dân phi nông nghiệp, họ sống và làm việc theo kiểu thành thị

Mỗi nước có một quy định riêng về điểm dân cư đô thị.Việc xác định quy mô tối thiểu phụ thuộc vào đặc điểm kinh tế xã hội của nước đó và tỉ lệ phần trăm dân phi nông nghiệp của đô thị

Ở nước ta theo Quyết định số 132/HĐBT ngày 5 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính Phủ) quy định đô thị là các điểm dân cư có các yếu tố

cơ bản sau :

1 Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định

2 Quy mô dân số nhỏ nhất là 4000 người (vùng núi có thể thấp hơn)

3 Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp ≥ 60% trong tổng số lao động, là nơi có sản xuất và dịch vụ phát triển

4 Có cơ sở hạ tầng kĩ thuật và các công trình phục vụ dân cư đô thị

5 Mật độ dân cư được xác định tùy theo từng loại đô thị phù hợp với đặc điểm từng vùng

Như vậy, đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm chuyên ngành hay tổng hợp,

có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong huyện trong tỉnh

Những đô thị là trung tâm tổng hợp khi chúng có vai trò và chức năng nhiều về mặt chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội v.v

Những đô thị là trung tâm chuyên ngành khi chúng có vai trò chức năng chủ yếu về một mặt nào đó như công nghiệp, cảng du lịch, nghỉ ngơi, đầu mối giao thông v.v…

Việc xác định trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành còn phải căn cứ vào vị trí của đô thị đó trong một vùng lãnh thổ nhất định Vùng lãnh thổ của đô thị bao gồm nội thành hay nội thị (gọi chung là nội thị) và ngoại ô hay ngoại thị… Các đơn vị hành chính của nội thị bao gồm quận và phường, còn các đơn vị hành chính ngoại ô là huyện và xã

Về tỉ lệ lao động phi nông nghiệp ở điểm dân cư đô thị chỉ tính trong phạm vi nội thị Lao động phi nông nghiệp bao gồm lao động công nghiệp và thủ công nghiệp, lao động xây dựng cơ bản, lao động giao thông vận tải, bưu điện, tín dụng ngân hàng, lao động thương nghiệp và dịch vụ công cộng, du lịch, lao động trong các cơ quan hành chính, văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, nghiên cứu khoa học và những lao động khác ngoài lao động trực tiếp về nông nghiệp

Cơ sở hạ tầng là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh hoạt của người dân đô thị theo lối sống đô thị Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật (như giao thông, điện, nước, cống rãnh, năng lượng thông tin, vệ sinh môi trường v.v ) và

hạ tầng xã hội (như nhà ở tiện nghi, các công trình dịch vụ công cộng văn hóa, xã hội, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học (NCKH), cây xanh giải trí v.v…) Cơ sở hạ tầng được xác định dựa trên chỉ tiêu đạt được của từng đô thị ở mức tối thiểu Ví dụ: Mật độ đường phố (km/km2), chỉ tiêu cấp nước (lít/người-ngày) chỉ tiêu cấp điện sinh hoạt (Kwh/người), tỉ lệ tầng cao xây dựng v.v

Mật độ dân cư là chỉ tiêu phản ánh mức độ tập trung dân cư của đô thị, nó được xác định trên cơ sở quy mô dân số nội thị trên diện tích đất đai nội thị (người/km2 hoặc người/ha)

I.1.2 Quá trình hình thành và phát triển đô thị

a Lược khảo về quá trình hình thành và phát triển đô thị thế giới

Ngày nay, không mấy người nghĩ rằng cách đây hàng ngàn năm, con người đã biết quy hoạch và xây dựng cho mình những điểm dân cư khá văn minh ,điều này chứng tỏ người cổ đại đã rất có ý thức chọn cho mình nơi ở và cách ở thích hợp

b Thời kì cổ đại

Bao gồm thời tiền sử được tính từ 300.000 năm dến 1000 năm trước Công nguyên (trước CN) và giai đoạn cổ đại phát triển được tính dến 500 năm sau Công nguyên Thời kì cổ đại phát triển mạnh có thể được tính từ 9000 năm trước Công nguyên, nỗi bật nhất có thể kể đến các đô thị vùng Lưỡng Hà (Ai Cập),vùng Tiểu Á, Trung Á, Ấn Độ và Trung Quốc… Ở thời kì này các đô thị chủ yếu được hình thành ven các con sông lớn ở các vùng đồng bằng phì nhiêu màu mỡ

c Thời kì trung đại

Đô thị trung đại xuất hiện chủ yếu vào đầu Công nguyên thuộc chế độ phong kiến Do nhiều yếu tố về chính trị nên quy mô của thành phố thời kì đó nhỏ không vượt quá 5 đến 10.000 người, hầu hết có thành quách bao quanh ngoài

Mãi đến thế kỉ thứ XII thủ công nghiệp xuất hiện mạnh đã kích thích sự phát triển các đô thị Việc trao đổi hàng hóa và lưu thông đường thủy giữa các vùng đã xuất hiện nhiều đô thị cảng và các đô thị nằm trên đầu mối giao thông Nói chung các đô thị thời kì trung đại phát triển chậm, bố cục thành phố lộn xộn, phát triển tự phát, thiếu quy hoạch và môi trường đô thị không hợp lí

d.Đô thị thời cận đại

Đến giữa thế kỉ XVII cuộc cách mạng công nghiệp ra đời đã thúc đẩy sản xuất phát triển, các xí nghiệp công nghiệp phát triển mạnh, nhiều ngành công nghiệp lớn ra đời đã thu hút nhiều nhân lực vào sản xuất Từ đó xuất hiện những thành phố công nghiệp

I.1.3.Quá trình phát triển của đô thị ở Việt Nam

Dấu vết đô thị đầu tiên ở nước ta là thành Cổ Loa hay còn gọi là Loa Thành của

An Dương Vương ở tả ngạn sông Hồng Loa thành là đô thi đầu tiên được xây dựng vào năm 26 trước Công nguyên là trung tâm chính trị của nước Âu Lạc

Trong thời kì Bắc thuộc một số thành thị khác mang tính chất quân sự và thương mại như thành Lung Lâu, thành Long Biên, Từ Phố … Cũng đã được hình thành Cho đến năm 1010, sau khi ổn định tình hình trong nước Lý Thái Tổ đã đã quyết định dời đô về trung tâm Đại La (trong thành Tống Binh cũ) và đổi tên thành Thăng Long.Đây cũng chính là cái mốc khai sinh cho thành phố Hà Nội ngày nay

Đến giai đoạn triều Nguyễn, vua Gia Long Nguyễn Ánh đã chọn Huế làm Thủ

đô sau khi giành được chính quyền Huế trở thành đô thị lớn nhất trong giai đoạn nhà Nguyễn trị vì nước

I.2 Quá trình phân vùng sử dụng đất đô thị (phân khu chức năng đô thị)5

Các khu vực chức năng đô thị được hình thành một cách khách quan, dưới tác động của cơ chế thị trường

Quy luật chung là giá đất trung tâm đô thị cao nhất, khoảng cách càng xa trung tâm giá càng giảm, đô thị càng lớn thì cấp độ địa tô chênh lệch cũng càng nhiều, chênh lệch giá càng lớn

Dưới tác động cơ chế giá thành sử dụng đất đai hình thành các khu vực chức năng tính từ trung tâm ra ngoại vi đô thị cụ thể là: khu vực thương mại, khu vực nhà ở, khu vực công nghiệp

Việc lựa chọn địa điểm nhà ở phụ thuộc khá lớn vào thu nhập cá nhân

Việc bố trí và phát triển các địa điểm công nghiệp phụ thuộc vào những điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện hiệu ích quy mô và hiệu ích tập trung, các điều kiện về

tự nhiên khác

Đây là nội dung cơ bản của quy hoạch đô thị nhưng vấn đề đặt ra là quá trình phân khu chức năng này có bị chi phối bởi quy luật khách quan không? Nếu nghiên cứu thực tế hình thành các vùng chức năng ở các đô thị khác nhau thì ta thấy có một quy luật phân bố thống nhất, thông thường đất ở trung tâm là đất thương mại, dịch vụ, đất ở, đất công nghiệp… Theo quan điểm kinh tế học của Nhiêu Hội Lâm, quy luật chi phối phân vùng kinh tế học đô thị là quy luật giá trị.Tuy nhiên Nhiêu Hội Lâm không lý giải giá trị là gì, cơ chế tác động của quy luật giá trị đến sự hình thành các vùng chức năng như thế nào Để làm rõ đề này, có một lý thuyết duy nhất giải quyết được đó là “Vị thế - Chất lượng” của Hoàng Hữu Phê Lý thuyết này có thể diễn giải một cách cụ thể như sau: Đất đai có 2 đặc trưng cơ bản là chất lượng và vị thế, do đặc trưng của các ngành nghề sản xuất khác nhau có nhu cầu khác nhau về chất lượng và

vị thế mà hình thành các khu vực phân bố ngành nghề khác nhau với các vùng chức năng đô thị khác nhau

I.2.1 Các yếu tố xác định phân vùng đất đai đô thị

Phân vùng đất đai đô thị là một quá trình khách quan chịu sự tác động của quy luật giá trị bao gồm giá trị vị thế và giá trị chất lượng Mặt khác, để xác định các vùng chức năng đất đô thị hiện hữu chúng ta cần phải dựa vào các yếu tố: kinh tế, xã hội, hành chính, tự nhiên

a Yếu tố kinh tế xã hội

- Mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng thành phố

Bao gồm các công trình đường, điện, nước, cung cấp dịch vụ tiện ích cho hoạt động kinh tế, xã hội diễn ra.Sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng phụ thuộc vào qui

mô của thị trường hay nói cách khác là phụ thuộc vào mức độ tập trung các hoạt động kinh tế- xã hội.Ở đây chúng ta thấy được mối quan hệ tác động qua lại giữa các hoạt động kinh tế- xã hội và mức độ phát triển cơ sở kỹ thuật đô thị

- Mật độ nhân khẩu và thành phần dân cư

Dựa vào mật độ nhân khẩu và thành phần dân cư có thể xác định được các vùng

cư trú với vị thế khác nhau, thông thường mật độ dân cư giảm dần từ từ trung tâm ra ngoại vi, vùng dân cư có vị thế cao thường là nơi cư trú của những thành phần trung lưu, hai qui luật này đan xen lẫn nhau, vùng có vị thế thấp chưa chắc là vùng ở xa trung tâm

b Yếu tố hành chính

Quy hoạch sử dụng đất đai ảnh hưởng đến hoạt động thị trường đất đai

Sự mở rộng quy mô đô thị, sự gia tăng mức độ tập trung dân số đô thị và hoạt động kinh tế đô thị, dẫn đến nâng cao hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị, đồng thời cũng làm tăng lợi ích xã hội, mặt khác nó cũng làm tăng chi phí tụ hội đô thị

Mối quan hệ giữa quy mô đô thị với hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị và chi phí đô thị: Trong mức độ quy mô đô thị nhất định, sự gia tăng hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị nhanh hơn nhiều so với sự gia tăng chi phí tụ hội đô thị Đương nhiên, khi quy mô đô thị vượt quá mức độ nhất định, chi phí tụ hội đô thị có thể tăng lên nhanh chóng, gây

ra bất lợi cho việc nâng cao hiệu quả kinh tế tụ hội đô thị

Để xác định được các vùng chức năng đất đai, dựa vào yếu tố hành chính cụ thể

là quy hoạch sử dụng đất Tuy nhiên chức năng đất đai do quy hoạch ở thì tương

lai.Mặc dù vậy nó cũng có tác động không nhỏ đến sự vận động kinh tế- xã hội hiện tại thông qua thị trường BĐS

c Nhân tố tự nhiên

− Độ dốc địa hình

− Lực chịu tải đất

− Tình trạng ngập lụt và thoát nước

− Lâm viên cây xanh

− Chất lượng môi trường

=>Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động

đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược

Tóm lại, quá trình phân vùng sử dụng đất diễn ra dưới sự tác động chi phối của qui luật giá trị Nó phụ thuộc vào giá cả sử dụng đất, hay nói cách khác là nó bị chi phối bởi cơ chế lựa chọn Vị thế (VT), Chất lượng (CL)

I.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng sử dụng đất đai thị

− Chế độ thủy văn nước mặt và nước ngầm

− Địa hình, địa mạo

− Địa chất

=>Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Một thửa đất với kích thước và diện tích nhất định được sử dụng tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

B Yếu tố kinh tế

− Vị trí, khoảng cách so với thị trường: khoảng cách đến trung tâm thành phố

− Giao thông: Thuận lợi hay không thuận lợi

C Yếu tố xã hội

− Dân số, mật độ, cơ cấu giới và tuổi

− Lao động và trình độ lao động

−

I.3 Lý luận vềt tính trung tâm

a Đất trung tâm

Một khu vực được gọi đất trung tâm là điểm trung tâm của khu vực tương đối nào đó.Nó không phải chỉ chung cho một thành phố hoặc một điểm dân cư Nói một cách chính xác hơn, khái niệm đất trung tâm là chỉ thành phố trung tâm hoặc điểm dân

cư trung tâm trong khu vực cung cấp các loại hàng hóa và dịch vụ cho các điểm dân cư vùng chung quanh nó Ví dụ thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trung tâm của Miền Nam Việt Nam.Quận 1 là quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh; chợ Bến Thành

là điểm trung tâm của Quận 1

Lý luận này được xác định bởi nhà Kinh tế học người Đức Kristal dựa trên lịch

sử hình thành các khu vực đô thị công nghiệp hiện đại của chủ nghĩa tư bản.Khi xem xét những khu trung tâm dân cư thuận lợi về giao thông giao lưu thương mại ông nhận thấy quá trình hình thành các đô thị công nghiệp tư bản chủ nghĩa là do quá trình thương mại hướng dẫn công nghiệp tập trung và tiếp theo thương mại phân tán công nghiệp hình thành các điểm đô thị công nghiệp mới Ở đây, ông nhận thấy yếu tố chi phí giao thông đóng vai trò quan trọng trong sự tập trung công nghiệp ở các khu đô thị

Lý luận về đất trung tâm được xây dựng trên cơ sở một số khái niệm cơ bản và giả thiết, điều kiện sau: Các mô hình cơ bản của hệ thống đất trung tâm:

Có mô hình cơ bản hệ thống đất trung tâm

• Mô hình theo nguyên tắc thị trường

• Mô hình theo nguyên tắc giao thông

• Mô hình theo nguyên tắc hành chính

• Mô hình theo nguyên tắc thị trường

Như đã nói ở phần trên, theo bình nguyên thuần chất trong quá trình phát triển

sẽ hình thành hệ thống các đất trung tâm với bán kính phục vụ như nhau, cách đều nhau Mặt khác trong quá trình phát triển, các đất trung tâm cũng được hình thành theo quy luật thứ hạng, đẳng cấp Trung tâm cấp dưới nằm trong vùng ảnh hưởng của trung tâm cấp trên

Như vậy, chúng ta thấy các trung tâm cùng cấp hình thành mạng lưới thị trường hình lục giác đều cấp cao sẽ bao trùm cấp dưới.Theo nguyên tắc thị trường thì trung tâm cấp cao bao phủ 1/3 diện tích trung tâm cấp dưới hơn một cấp

Theo nguyên tắc này thì các trung tâm được hình thành, xuất phát từ góc độ có lợi nhất trong việc cung cấp tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ bởi bán kính hay khoảng cách đến trung tâm cấp cao được rút ngắn Tuy nhiên theo mô hình này thì lại không tối ưu, không thuận lợi trong việc xây dựng mạng lưới giao thông giữa các trung tâm với nhau.Nếu như nối hai điểm trung tâm của hai đất trung tâm cùng cấp thì đường giao thông này lại không đi qua các điểm trung tâm cấp dưới hơn Để khắc phục những khiếm khuyết trên hình thành hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc giao thông, theo đó thì đường giao thông sẽ nối các điểm trung tâm của đất trung tâm các cấp Nhưng hệ thống đất trung tâm hình thành theo nguyên tắc giao thông thì lại không tối ưu về bán kính phục vụ vì một trung tâm cấp dưới được phục vụ bởi hai trung tâm cấp trên Như vậy, nó không thu được lợi ích về bán kính phục vụ Tuy nhiên trong

thực tế, hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc giao thông là hệ thống phổ biến nhất Ngoài ra cũng tồn tại hệ thống thị trường theo nguyên tắc hành chính do con người quy định Ở đó, các ranh giới hành chính được hình thành theo bán kính phục vụ của các đất trung tâm

b Chức năng trung tâm

Hàng hóa và dịch vụ do đất trung tâm cung cấp gọi là chức năng đất trung tâm Chức năng đất trung tâm chủ yếu là những hoạt động về các hoạt động về các mặt thương hiệu, dịch vụ, các hoạt động về văn hóa, xã hội, chính trị, nhưng không bao gồm các hoạt động của ngành nghề sản xuất công nghiệp

c Tình trạng trung tâm

Tính trung tâm có thể hiểu là mức độ ảnh hưởng của đất trung tâm đối với khu vực xung quanh, nói cách khác là tác dụng không gian của chức năng đất trung tâm lớn hay nhỏ, tính trung tâm có thể dùng khái niệm cao, thấp, mạnh, yếu, thông thường, đặc thù để hình dung và so sánh

d Ngưỡng nhu cầu

Là chỉ nhu cầu thấp nhất về hàng hóa, dịch vụ nào đó mà đất trung tâm có thể duy trì được Trong thực tế, những nhu cầu thường được biểu thị bằng số nhân khẩu nhất mà một trung tâm thương mại phải có để duy trì mức thu nhập thấp nhất đảm bảo

sự tồn tại của nó Số nhân khẩu thấp nhất này gọi là nhân khẩu ngưỡng

e.Phạm vi tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ

Phạm vi tiêu thụ hàng hóa là lộ trình thông thoáng nhất mà người tiêu dùng mong đến được để có hàng hóa và dịch vụ Hay nói cách khác đó là cự li tiêu thụ và bán kính phục vụ lớn nhất cung cấp hàng hóa và dịch vụ của đất trung tâm Thông thường người tiêu dùng quyết định đến trung tâm này hoặc khác phụ thuộc vào số lượng hàng hóa và dịch vụ mua được với một ngân sách nhất định Số lượng hàng hóa, dịch vụ thuộc vào giá cả thực tế của nó Giá cả thực tế bao gồm giá cả tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ cộng với chi phí giao thông đi lại Chi phí càng lớn thì khoản cách càng tăng và đến một ngưỡng nào đó mà người tiêu dùng có thể chấp nhận được

I.4 Tính phân vùng phân khúc của đất đai

Thị trường đấy đai phân ra thành các phân khúc khác nhau, khu vực khác nhau, vùng khác nhau có thể nói theo một số tài liệu do chức không gian của đất đai thành các thị trường như: Thị trường khu vực nông thôn, thị trường thành thị, thị trường thành phố Hồ Chí Minh, thị trường Hà Nội, thị trường đất thương mại, đất ở, công viên, nghĩa trang nghĩa địa v.v…

Xét theo một khía cạnh nào đó, tính phân khúc phân vùng của đất đai không phải do không gian của đấy đai, không phải do chức năng của đất đai mà là do các yếu

tố định hướng của cầu

Tính phân khúc phân vùng chỉ mang tính tương đối không mang tính tuyệt đối.Tuy nhiên trên thực tế giá cả đất đai được hình thành không phụ thuộc vào chức năng, mục dích sử dụng mà từ nhu cầu

I.4.1 Qui luật phân vùng sử dụng đất đai

Lý luận phân vùng là lý luận nghiên cứu quy luật phân bố không gian và mối liên hệ tại giữa hoạt động kinh tế của con người với các sự vật và yếu tố khác về xã hội, tự nhiên trong một khu vực nhất định Phân vùng đất đai và định giá đất đai có mối quan hệ mật thiết với nhau, bởi vì các vùng sử dụng đất đai khác nhau hình thành một cách khách quan, dưới tác dụng của quy luật giá trị

Hình I.1: Quy luật phân vùng Như ta đã biết, đối tượng cung cầu đất đai trên thị trường là dịch vụ đất đai, là lợi ích chứa đựng trong đất đai, là kết quả của sự kết hợp 2 thành phần CL-VT

Cầu về đất đai xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất khác nhau: Sản xuất nông lâm nghiệp, công nghiệp, phát triển đô thị, phát triển công trình thương mại, dịch vụ Với các lĩnh vực kinh tế- xã hội khác nhau có các nhu cầu

về đất đai khác nhau: Về CL tự nhiên, về VT xã hội Từ đó hình thành các phân vùng

khác nhau trong không gian địa lý với hệ quả là lợi nhuận siêu ngạch thu được từ sử dụng đất đai cũng khác nhau, suy ra khả năng chi trả cho việc sử dụng đất đai cũng khác nhau

Như trên hình vẽ, với 4 người sử dụng đất ở các phân vùng khác nhau thì đường cầu về đất đai có độ co giãn cũng khác nhau:

Đường cầu Da có độ co dãn ít nhất

Đường cầu Dd có độ co dãn nhiều nhất

Điều này phản ánh tính cấp thiết của cầu, phản ánh thứ tự ưu tiên đáp ứng nhu cầu

Từ đây ta thấy được mối quan hệ giữa vị thế, độ co dãn của cầu, trật tự ưu tiên, thu nhập Suy ra: Vị thế càng cao => đường cầu ít co dãn => thu nhập càng cao => khả năng chi trả cho đất đai cao hơn

Từ đó hình thành các phân khúc thị trường đất đai khác nhau Ở đây chúng ta thấy mối quan hệ giữa cầu vị thế và giá cả của dịch vụ đất đai, đường cầu có độ co giãn nhỏ thể hiện tính bức thiết của cầu lớn và sẵn sàng chấp nhận chi trả cho 1 đơn vị dịch vụ đất đai với mức giá cao hơn Mức giá càng cao phản ánh thu nhập của người

có nhu cầu, vị thế của người đó Vì vậy, những người có vị thế cao luôn luôn được ưu tiên sử dụng, ưu tiên đáp ứng

I.4.2 Mối quan hệ giữa phân vùng và quy luật giá trị đất đai

Quá trình phân vùng sử dụng đất đai diễn ra dưới tác động chi phối của quy luật giá trị Nó phụ thuộc vào giá cả sử dụng đất đai, nói một cách chi tiết hơn, sâu hơn nó

bị chi phối bởi cơ chế lựa chọn vị thế, chất lượng Do đặc thù của các ngành sản xuất khác nhau có nhu cầu khác nhau về chất lượng, vị thế nên hình thành các vùng khác nhau có các loại hình sử dụng khác nhau Ví dụ đất thương mại dịch vụ có nhu cầu cao

về vị thế trong khi đó đất sử dụng trong nông nghiệp có nhu cầu cao về chất lượng, độ phì, diện tích và không gian Nói một cách cụ thể cơ chế vị thế chất lượng cũng là cơ

sở hình thành giá trị trao đổi đất đai Vì vậy nói quy luật phân vùng sử dụng đất đai phụ thuộc vào quy luật giá trị, phụ thuộc vào giá cả sử dụng đất đai cũng đúng nhưng chưa sâu Nó chỉ giải thích hiện tượng bề ngoài mà chưa giải thích được bản chất vấn đề.Bản chất vấn đề đã được lý giải, chứng minh bởi TS.Hoàng Hữu Phê trong trường hợp nghiên cứu về vị trí dân cư đô thị.Nói một cách thẳng thắng thì lý thuyết Vị thế-Chất lượng cũng dựa trên quan điểm giá trị khác với quan điểm của Mác

Các mẫu hình vị trí cư trú của hầu hết các thành phố tuân theo một cấu trúc cực, trong đó một hay nhiều cực thể hiện những điểm cao nhất của một số loại vị thế xã hội nhất định, được công nhận bởi một phần nhất định của công chúng Những tham số của vị thế xã hội bao gồm những khái niệm khác biệt về mặt chất lượng như tài sản, quyền lực chính trị, kinh doanh, văn hoá, chủng tộc, giáo dục, v.v… Sự phân bố các nhóm xã hội dựa trên cơ sở các nguyên tắc sau:

- Sự phân bố dân cư diễn ra theo cơ chế cạnh tranh và giá trị: cạnh tranh về vị trí cư trú, về vị thế và thế đứng trong đô thị, trong đó giá trị nhà ở giữ một vai trò quan trọng, nó thể hiện mức độ nhận thức xã hội về tính mong muốn của nhà ở Giá trị nhà

ở của bất kỳ nhóm xã hội nào là hệ quả kinh tế của của một động thái mang tính xã hội

- động thái lựa chọn vị trí cư trú đô thị gồm hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở Tuy nhiên, sự dịch chuyển đồng thời dọc theo hai chiều này luôn tuân thủ theo quy luật “đường ngưỡng” (được giải thích dưới đây)

- Tại mỗi mức độ vị thế nơi ở, có một mức chất lượng nhà ở chấp nhận được, hoặc một điểm quy ước, mà dưới đó nhà ở được coi là kém phẩm chất Quĩ tích những điểm đó tạo thành một đường gọi là Ngưỡng chất lượng nhà ở Ngưỡng này chia toàn

bộ quĩ nhà ở đang quan tâm ra làm 2 khu vực: khu vực phía trên ngưỡng được gọi là

“mong muốn”; khu vực phía dưới được gọi là “không mong muốn” Mỗi tình huống nhà ở (của một đất nước hay thành phố) có một Ngưỡng chất lượng mang tính đặc thù

có thể đem so sánh với các ngưỡng khác

Bề ngoài, dường như có một sự tương thích rõ ràng giữa mô hình này và mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở Thực tế là cả hai cùng phản ánh cấu trúc vành đai đồng tâm của sự phân bố vị trí cư trú trong các thành phố.Các khác biệt, tuy nhiên, rất đáng kể1

Thứ nhất, trong khi mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở đặt trung tâm vật lý vào trọng tâm của tầm quan trọng, mô hình mới xem xét các yếu tố của vị thế làm cho trung tâm trở nên quan trọng Như đã nói ở trên, chúng có thể là sự giàu có, quyền lực chính trị, việc làm, văn hoá, chủng tộc, giáo dục v.v… Điều này hàm ý rằng, nếu những yếu tố này thay đổi hoặc chuyển dịch, trung tâm vật lý không thể tồn tại ở nơi cũ, mà không mất đi vai trò của nó Ví dụ, trong lý thuyết vị thế - chất lượng, không có gì lạ trong sự chuyển động đồng thời ra bên ngoài ngoại ô và vào trong các trung tâm: các nhóm khác nhau đơn giản là bị hấp dẫn vào các cực vị thế khác nhau

1 Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới

về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000

Hình I.2 Cấu trúc vành đai của thành phố đa cực phân theo vị thế và chất lượng nhà ở

Khi các cực di chuyển, tuân theo (hoặc báo hiệu) sự chuyển đổi trong xã hội nói chung, chúng thay đổi những ranh giới không gian giữa các khu vực mong muốn và không mong muốn Từ đó, một số khu nhà ở thường là rất được ưa chuộng có thể trở nên ít được ưa chuộng hơn, thậm chí trở thành khu ổ chuột, kéo theo sự tháo lui của tầng lớp trung lưu, và sau đó là các nhóm khác, cuối cùng dẫn đến sự bỏ hoang Với cách như vậy, cũng dễ dàng nhận thấy một số nhà ở hay khu ở bình thường trở nên thời thượng như thế nào việc này kích thích các thay đổi mà sau đó được nhân lên bởi các mối quan tâm thương mại của các nhà phát triển Thực tế là các nhà phát triển (tư nhân hay các tổ chức) vẫn thường khởi xướng các thay đổi như vậy với mục đích kích thích thị trường

Thứ hai, trong mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở, khoảng cách tới trung tâm là một định lượng vật lý rõ ràng (với giả thiết các ranh giới đô thị là mạch lạc, mà sự thực thường là khó được như vậy) Trong mô hình vị thế - chất lượng, trục

vị thế nơi ở bắt đầu nơi mà vị thế đang quan tâm là thấp nhất Điểm này không nhất thiết nằm tại rìa thành phố, nó ở nơi mà phạm vi ảnh hưởng mới của một cực khác bắt đầu (với khả năng giao thoa nhau) Nó có thể được xác định bằng nhiều cách: giá của một loại quĩ nhà ở nào đó; mật độ lưu trú; sự tồn tại các loại quan hệ xã hội nào đó v.v… Khoảng cách khá trừu tượng này có thể được qui đổi thành khoảng cách vật lý liên hệ với các ranh giới thực tế

Theo lôgíc của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, có thể nhận thấy rằng, nếu tất cả các nhóm dân cư đều bị hấp dẫn như nhau bởi việc làm trong khu thương mại trung tâm, cả hai mô hình thực tế dường như rất giống nhau: Vị thế sẽ được đo bằng sự gần gũi đối với việc làm ở trung tâm thành phố, và như vậy khoảng cách vật lý từ trung tâm sẽ trùng với khoảng cách vị thế Từ đó, có thể lý luận rằng, thực tế có một mối liên hệ giữa mô hình lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở và mô hình vị thế - chất lượng, với mô hình ban đầu là trường hợp đặc biệt của mô hình sau: Khi việc làm trong trung tâm thành phố được coi là sự mong muốn cao nhất cho mọi người, và sự giàu có là dấu hiệu duy nhất của vị thế

Sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị nhìn chung chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố thuộc 2 nhóm vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở, phụ thuộc vào lợi ích mà nhà ở mang lại cho từng cá nhân, từng hộ gia đình tại một vị thế nơi ở và mức độ chất lượng nhà ở nhất định Sự lựa chọn một hình thức kết hợp giữa 2 nhóm yếu tố này phản ánh những đặc tính của các nhu cầu khác nhau của con người về nhà ở, có nghĩa là với mỗi

sự kết hợp đó, sẽ có một nhóm dân cư với nét văn hóa - xã hội riêng biệt, tạo thành các khu dân cư đặc thù Trong một bối cảnh lịch sử nhất định, những thay đổi trong các khu dân cư đô thị do xuất phát từ động thái lựa chọn vị trí cư trú diễn ra (có thể với một điều kiện nhất định) trên thị trường bất động sản thông qua các cơ chế thị trường cung-cầu, cạnh tranh và giá trị Trong quá trình đó, hành vi lựa chọn nhà ở là hành vi

xã hội cơ sở của các mô hình thị trường nhà ở đô thị, đồng thời cũng chịu sự chi phối bởi chính các quy luật kinh tế thị trường

Quá trình phân vùng sử dụng đất đai xuất phát từ nhu cầu thực tế, nhu cầu về sử dụng đất đai, nhu cầu này chỉ được thỏa mãn thông qua cơ chế cung – cầu hay nói cách khác là thông qua thị trường bất động sản

I.5 Thị trường Bất Động Sản

I.5.1 Khái niệm BĐS

Trên thực tế có rất nhiều tài sản khác nhau nhưng xét về đặc tính sử dụng và cách thức quản lý có thể chia thành hai loại chính là Động sản và BĐS Theo một cách hiểu nôm na nhất thì Động sản là những tài sản có thể di dời, còn BĐS là những tài sản không di dời được.Nhưng như vậy đã đủ và hoàn toàn đúng chưa lại là vấn đề khác

Vì vậy, với nền là cách hiểu như trên, Điều 181- Bộ luật dân sự của Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã nêu cụ thể: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật qui định

Còn đối với các nhà kinh tế BĐS Nga Xô Viết thì BĐS là những tài sản không

di dời được bao gồm đất đai nhà cửa, tài sản gắn liền với đất mà những tài sản này tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định và chức năng này sẽ mất đi hay bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai

I.5.2 Tính chất bất động sản

- Bất động sản cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được: BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

- Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền vững lâu dài: Do các thuộc tính về

tự nhiên của đất đai cũng như cấu tạo chức năng của nó mà BĐS mang các tính chất

có thời hạn sử dụng vĩnh viễn không bị hao mòn hữu hình cũng như vô hình.Nếu chủ thể sử dụng mang nặng yếu tố tập quán, văn hóa thì phải kể đến các yếu tố khác mà đặc trưng là yếu tố phong thủy.Thông thường với mỗi nhóm BĐS thì có một nhóm thành phần cư trú nhất định và chính nhóm người này tạo ra nét văn hóa, kiến trúc của BĐS ấy Họ đóng vai trò định hướng hành vi lựa chọn của người tiêu dùng về nhà ở nói riêng và BĐS nói chung

Thực tế cho thấy, không có người chỉ có nhu cầu về vị thế, hoặc về chất lượng, tất cả mọi người đều có nhu cầu cả hai yếu tố thuộc tính này trong một tổ hợp nhất định Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và đường cong bàng quang – đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung

cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu, hay tổ hợp sản xuất tối ưu Quỹ tích các giao điểm này tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định Trong nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản hiện vật có cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ có giá trị thị trường như nhau, bởi giá trị thị trường bất động sản là giá trị của một đơn vị dịch vụ bất động sản được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về dịch vụ bất động sản

Tính khan hiếm luôn luôn gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu nhưng nó chỉ mang tính tương đối (tính vùng, tính thời gian)

I.5.3 Thuộc tính cơ bản của BĐS

Từ những đặc điểm cụ thể nêu trên, có thể khẳng định BĐS có hai thuộc tính cơ bản là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội.Trong đó, thuộc tính tự nhiên phản ánh chất lượng còn thuộc tính xã hội phản ánh vị thế của BĐS

Chất lượng bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như: diện tích sàn, số lượng phòng, số tầng cao Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có Thường những đặc tính đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó và được tập hợp lại trong các số liệu thống kê về điều kiện bất động sản

Vị thế là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với bất động sản tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, tôn giáo, chất lượng môi trường…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định

và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử

I.5.4.Giá cả BĐS 15

- Các quan điểm về giá trị

Theo Các Mác một hàng hóa có hai thuộc tính: Giá trị và giá trị sử dụng Giá trị

sử dụng là thuộc tính tự nhiên của hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Do đó Mác cho rằng đất đai không có giá trị vì đất đai không phải do con người làm ra và không có lao động xã hội kết tinh trong đó Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai

có tính hữu dụng cho nên đất đai là đối tượng của trao đổi trên thị trường và đất đai có giá, gọi là giá trị trao đổi

Theo quan điểm hiện đại, một hàng hóa có hai giá trị: giá trị hữu hình và giá trị

vô hình Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất; giá trị vô

hình phụ thuôc vào tâm lí người tiêu dùng, phụ thuộc vào con người, xã hội (Tôn Thất

Nguyễn Thiêm – Dấu Ấn Thương Hiệu: Tài Sản và Giá Trị)

Từ quan điểm này, một quan điểm khác từ lý thuyết động học nhà ở đô thị cho rằng đất đai có đặc tính chất lượng và vị thế Chất lượng là giá trị sử dụng, vị thế là giá trị

Giá trị trao đổi = Giá trị sử dụng + Giá trị

Nói một cách khác, giá trị của bất động sản gồm hai phần: Giá trị đầu tư và giá trị vị thế của bất động sản đó được thể hiện

Tại mức vị thế thấp hơn, chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức vị thế cao hơn vị thế nơi ở chiếm ưu thế trong việc cấu thành giá nhà Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị nhà ở tại những mức vị thế thấp hơn được đặc trưng bởi công năng của chúng như là một chỗ ở, đó là giá trị sử dụng, trong khi các đơn vị nhà ở tại các mức vị thế cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa và một loại đầu tư được ưa chuộng

Nếu như tất cả các hàng hóa không khác nhau về giá trị thương hiệu thì giá cả hay giá trị trao đổi phụ thuộc vào chi phí sản xuất hay giá trị đầu tư và như quan điểm hiện đại này sẽ trùng với quan điểm của Các Mác về giá trị

- Đặc trưng của giá cả hàng hóa bất động sản

Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường Tuy nhiên hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản có một số đặc trưng riêng Cơ sở để hình thành giá cả bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm và mức cầu của người mua

Như đã nói trên, bất động sản có 2 thuộc tính vị thế và chất lượng, nơi có vị thế cao ắt giá trị bất động sản tọa lạc tại nơi đó sẽ cao và ngược lại Tuy nhiên, giá cả bất động sản cũng mang tính phi tuyến, đó là do ảnh hưởng của sự trưởng giả hóa hoặc hoang hóa tại một vùng một khu vực nào đấy Nói cụ thể hơn, khi một vùng có vị thế cao, vì một lý do nào đó như muốn có thêm thu nhập, hay việc làm mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người có thu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó người có vị thế cao thấy rằng mình không tương thích với khu vực ấy, thêm vào đó họ

có một lượng thu nhập đáng kể, có nguồn lực tài chính đủ để họ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với thế đứng của họ Khi đó đang diễn ra quá trình hoang hóa, ngược lại một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo rằng tiềm năng của khu vực đó sẽ phát triển nhanh, khi ấy người có vị thế cao dần di chuyển vào và tạo nên một cực vị thế mới Hình sau đây mô tả vấn đề này

Trong thực tế giá cả còn mang tính tình huống, đó là giá mua bán (thuận mua vừa bán), nó thể hiện sự sẵn lòng trả của người cầu và sẵn lòng bán của người cung, tuy vậy nó luôn dao động xung quanh giá trị thị trường hay có thể nói đó là mức giá trung bình (giá được xã hội chấp nhận) Theo Tôn Thất Nguyễn Thiêm, đó là giá cả

“phải chăng” chứ không phải là giá cả hợp lý “Phải chăng” ở đây chính là tùy theo thu nhập, tâm lý của người mua, người bán và hoàn cảnh môi trường thực tế mà người mua, người bán sẽ chấp nhận một mức giá thấp hơn hay cao hơn thị trường

Bất động sản cũng không ngoài quy luật chung đó, theo biểu đồ trên sự thay đổi trong giá nhà phụ thuộc vào việc mức giá hiện thời cách điểm cân bằng PH, mà điểm này có thể là giá trung bình của thành phố Khi giá các khu lân cận nằm ở khoảng X và

Y thì tình hình khu lân cận sẽ ổn định Nếu giá này trên hoặc dưới điểm PH, sẽ tạo nên một lực hút lớn kéo chúng về lại Nhưng nếu có một cú sốc về giá trên Y hoặc dưới X thì các lực ổn định sẽ không còn tồn tại Khu vực này hoặc là “cất cánh” hoặc là rơi vào suy giảm Điểm X và Y nằm trên đường trung bình mà nó được xem là ngưỡng Trên Y, ta có được sự thỏa mãn về vị thế và chất lượng tối đa và dưới X khu vực lân cận không đáp ứng sự thỏa mãn, từ đó sẽ có một lực kéo nó ngang về vị trí cân bằng

Trong tác phẩm “Thị trường bất động sản” (PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần

Nguyên Nam): “giá bất động sản mang tính song trùng, tức bao gồm cả giá đất và giá

công trình” Dưới góc nhìn Vị Thế -Chất Lượng : “Giá trị nhà ở của bất kỳ nhóm xã

hội nào cũng bao gồm hai thành phần: vị thế nơi ở (VN) và chất lượng nhà ở (CL)”

Bên cạnh đó giá bất động sản cũng có mang các đặc tính sau:

- Mang tính vùng, tính khu vực rõ nét

- Có hai loại hình là giá mua bán và cho thuê

Hình I.4 Đường ngưỡng trong thị trường nhà ở

A

B

Y

X

- Giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền lợi do bất động sản mang lại, quyền lợi khác nhau thì giá cũng khác nhau

- Giá bất động sản ngoài phụ thuộc vào tính bất động, tính riêng rẽ dị biệt của bất động sản mà còn phụ thuộc vào tính cá biệt của của từng người mua và người bán

- Trong dài hạn giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên vì đất đai là hữu hạn nhưng nhu cầu là vô hạn

Như đã nói các giao dịch bất động sản trên thị trường không phải là giao dịch bản thân bất động mà là giao dịch về các đơn vị dịch vụ bất động sản có trong bất động sản đó.Vậy nếu ta xác định được giá của một đơn vị dịch vụ và số lượng đơn vị dịch

vụ có trong bất động sản thì ta có thể xác định được giá cả của bất động sản hiện vật bằng một phép tính đơn giản:

Giá bất động sản hiện vật=giá cả một đơn vị dịch vụ x số lượng dịch vụ

Đến đây, ta đã hiểu rõ về giá trị thị trường bất động sản, giá trị của một bất động sản được tính như thế nào.Xét ở khía cạnh kinh tế cungc như xã hội mỗi bất động sản hiện vật đều đáp ứng được mức nhu cầu tối đa mà một người cần thỏa mãn Sự kết hợp tổ hợp vị thế chất lượng trong mỗi bất động sản hiện vật có khác nhau, tuy vậy với nguồn lực tài chính khác nhau, mức sống khác nhau mỗi người sẽ chấp nhận với cuộc sống thực tế

I.5.5.Vai trò, chức năng cao ốc văn phòng cho thuê

a Vai trò

Cùng với sự tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng FDI, Việt Nam gia nhập WTO, làn sóng đầu tư từ nước ngoài ngày càng mạnh mẽ thì các nhu cầu về mở rộng văn phòng của các công ty đa quốc gia đang hoạt động tại Việt Nam ngày càng tăng Sự hình thành và mở rộng quy mô hoạt động của các công ty tại Việt Nam, nhu cầu mua sắm, giải trí, vui chơi, sinh họat ngày càng cao của người dân làm cho nhu cầu về bất động sản thương mại (toà nhà văn phòng, siêu thị bán lẻ, trung tâm giải trí, khách sạn ) đột ngột tăng như một xu hướng không thể tránh khỏi ở bất cứ các nền kinh tế nào và với nền kinh tế phát triển đầy tiềm năng như Việt Nam thì cũng không ngọai lệ

Thị trường bất động sản thương mại tại các thành phố lớn đã và đang đóng vai trò quan trọng hơn khi mà: Làn sóng hình thành và mở rộng thị trường của các công ty trong và ngòai nước tại thành phố Hồ Chí Minh thì vấn đề vị trí, địa điểm nơi họ muôbs đặt van phòng đại diện hay trụ sở công ty là nhu cầu cấp thiết Để sử dụng đất đai một cách có hiệu quả thì giải pháp tối ưu cho vấn đề này là xây dựng các cao ốc văn phòng cho thuê vừa thể hiện tính hiện đại vừa hạn chế lãng phí mặt bằng xây dựng

Bất kỳ một công ty, tổ chức quốc tế dù lớn hay nhỏ, trong hay ngoài nước muốn họat động kinh doanh thì phải cần có văn phòng, chi nhánh để giao dịch, tiếp xúc với khách hàng.Mà địa điểm, vị trí đặt văn phòng, chi nhánh càng gần trung tâm, càng thuận lợi giao thông, dễ tìm kiếm thì sẽ càng thuận lợi hơn trong môi trường kinh tế cạnh tranh hiện nay Vì vậy, ngày càng có nhiều công ty lớn chú trọng vào vị trí, địa điểm, mặt bằng giao dịch của công ty hay nói cách khác họ chú trong hơn về sự thuận lợi, khoảng cách đến trung tâm, vị thế của họ trên thương trường thông qua việc họ

thuê các cao ốc hạng A, B (Sàigon Center…………) tại các khu vực đắc địa của thành phố như Quận 1, Quận 3, Quân 5…

Đối với các công ty có quy mô vừa và nhỏ như các chi nhánh ngân hàng; chi nhánh điện, nước; công ty du lịch, lữ hành, công ty phần mềm, mạng… hiện nay có xu hướng thuê văn phòng, trụ sở, chi nhánh tại các cao ốc văn phòng cho thuê Khi đó, vô hình chung đã hình thành ở mỗi cao ốc văn phòng cho thuê một môi trường khá đầy đủ các dịch vụ như giao dịch ngân hàng, du lịch, đóng phí điện, nước….tạo nên một sự tiện lợi, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian cho khách hàng

Hiện nay, trong thời kỳ hội nhập, có rất nhiều công ty từ nước ngoài vào nước

ta đặt trụ sở tại nước ta, hay những công ty liên doanh, họ không lựa chon hình thức mua một căn nhà để làm trụ sở công ty, mà họ chỉ thuê văn phòng để làm việc, vì như vậy, họ đỡ rắc rối về mặt pháp luật và thuận tiện khi không muốn thuê nữa thì họ có thể chấm dứt hợp đồng một cách nhanh chóng và dễ dàng Chính vì vậy, BĐS văn phòng cho thuê đang ngày càng trở nên cần thiết và phổ biến

b Chức năng

Mỗi tòa cao ốc văn phòng cho thuê đều có một đội ngũ nhân viên bảo vệ, nhân viên tiếp tân đã được huấn luyện về kỹ năng chuyên môn, qua đó góp phần nâng cao môi trường làm việc của các công ty tại cao ốc.Đem lại cảm giác yên tâm, thỏai mái và khách hàng sẽ cảm thấy vị thế của mình được nâng cao khi đến giao dịch, làm việc tại các cao ốc

Hiện nay, ở nước ta cũng có nhiều nhà đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, chúng đều có sự cạnh tranh về giá cho thuê, chất lượng văn phòng, chiêu thức quảng cáo,…Dù so với những năm trước đây văn phòng cho thuê nay đã được xây dưng khá nhiều nhưng vẫn còn thiếu.Chính vì vậy, đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê vẫn đang là mối quan tâm của nhiều nhà đầu tư cả trong nước lẫn ngoài nước

Một số công trình bất đông sản phục vụ kinh doanh thương mại dịch vụ, vui chơi giải trí cũng đã được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch vụ phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu vực trung tâm của các thành phố đang trở thành nguồn cung bất động sản trên thị trường cho thuê văn phòng công sở và dịch vụ

Mặc dù thị trường cho thuê văn phòng công sở và dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy mô nhỏ, phân tán, song đang có nhiều tiềm năng phát triển nhanh

và đang dần đi đến ổn định Tuy nhiên, những biến động về thị trường nhà ở và đất ở cũng có những tác động trực tiếp đến đầu tư phát triển và khai thác các nguồn bất động sản sẵn có để tham gia vào thị trường bất động sản cho thuê văn phòng và dịch vụ

I.6 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, lịch sử hình thành Tp HCM

Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đông dân nhất, đồng thời cũng là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của Việt Nam Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long, Thành phố Hồ Chí Minh hình thành nhờ công cuộc khai phá miền Nam của nhà Nguyễn Năm 1698, Nguyễn Hữu Cảnh cho lập phủ Gia Định, đánh dấu sự ra đời thành phố Khi người Pháp vào Đông Dương, để phục vụ công cuộc khai thác thuộc địa, thành phố Sài Gòn được thành lập

Năm 1954, Sài Gòn trở thành thủ đô của Việt Nam Cộng hòa và thành phố hoa lệ này được mệnh danh "Hòn ngọc Viễn Đông", một trong những đô thị quan trọng của vùng Đông Nam Á

I.6.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Hồ Chí Minh

a Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc và 106°22' – 106°54' Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và Tiền Giang Nằm ở miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, Thành phố Hồ Chí Minh là một đầu mối giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế

b Địa hình

Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây Vùng cao nằm ở phía Bắc - Đông Bắc và một phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25 mét Xen kẽ

có một số gò đồi, cao nhất lên tới 32 mét như đồi Long Bình ở quận 9 Ngược lại, vùng trũng nằm ở phía Nam - Tây Nam và Ðông Nam thành phố, có độ cao trung bình trên dưới 1 mét, nơi thấp nhất 0,5 mét Các khu vực trung tâm, một phần các quận Thủ Đức, quận 2, toàn bộ huyện Hóc Môn và quận 12 có độ cao trung bình, khoảng 5 tới

10 mét

c Địa chất

Địa chất Thành phố Hồ Chí Minh hình thành nhờ hai tướng trầm tích Pleistocen

và Holocen Trầm tích Pleistocen chiếm hầu hết phần Bắc, Tây Bắc và Đông Bắc thành phố Dưới tác động của các yếu tố tự nhiên và hoạt động của con người, trầm tích phù sa cổ hình thành nhóm đất đặc trưng riêng: đất xám Với hơn 45 nghìn hecta, tức khoảng 23,4 % diện tích thành phố, đất xám ở Thành phố Hồ Chí Minh có ba loại: đất xám cao, đất xám có tầng loang lổ đỏ vàng và hiếm hơn là đất xám gley Trầm tích Holocen ở Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều nguồn gốc: ven biển, vũng vịnh, sông biển, bãi bồi hình thành nhiều loại đất khác nhau: nhóm đất phù sa biển với 15.100

ha, nhóm đất phèn với 40.800 ha và đất phèn mặn với 45.500 ha Ngoài ra còn có một diện tích khoảng hơn 400 ha là "giồng" cát gần biển và đất feralite vàng nâu bị xói mòn trơ sỏi đá ở vùng đồi gò

d Thủy văn

Về thủy văn, nằm ở vùng hạ lưu hệ thống sông Ðồng Nai - Sài Gòn, Thành phố

Hồ Chí Minh có mạng lưới sông ngòi kênh rạch rất đa dạng Sông Ðồng Nai bắt nguồn

từ cao nguyên Lâm Viên, hợp lưu bởi nhiều sông khác, có lưu vực lớn, khoảng 45.000 km² Với lưu lượng bình quân 20–500 m³/s, hàng năm cung cấp 15 tỷ m³ nước, sông Đồng Nai trở thành nguồn nước ngọt chính của thành phố Sông Sài Gòn bắt nguồn từ vùng Hớn Quản, chảy qua Thủ Dầu Một đến Thành phố Hồ Chí Minh, với chiều dài

200 km và chảy dọc trên địa phận thành phố dài 80 km Sông Sài Gòn có lưu lượng trung bình vào khoảng 54 m³/s, bề rộng tại thành phố khoảng 225 m đến 370 m, độ sâu

tới 20 m Nhờ hệ thống kênh Rạch Chiếc, hai con sông Đồng Nai và Sài Gòn nối thông ở phần nội thành mở rộng Một con sông nữa của Thành phố Hồ Chí Minh là sông Nhà Bè, hình thành ở nơi hợp lưu hai sông Đồng Nai và Sài Gòn, chảy ra biển Đông bởi hai ngã chính Soài Rạp và Gành Rái Trong đó, ngả Gành Rái chính là đường thủy chính cho tàu ra vào bến cảng Sài Gòn Ngoài các con sông chính, Thành phố Hồ Chí Minh còn có một hệ thống kênh rạch chằng chịt: Láng The, Bàu Nông, rạch Tra, Bến Cát, An Hạ, Tham Lương, Cầu Bông, Nhiêu Lộc-Thị Nghè, Bến Nghé,

Lò Gốm, Kênh Tẻ, Tàu Hũ, Kênh Ðôi

e Khí hậu

Nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, Thành phố Hồ Chí Mình có nhiệt độ cao đều trong năm và hai mùa mưa – khô rõ rệt Mùa mưa được bắt đầu từ tháng 5 tới tháng 11, còn mùa khô từ tháng 12 tới tháng 4 năm sau Trung bình, Thành phố Hồ Chí Minh có 160 tới 270 giờ nắng một tháng, nhiệt đó trung bình 27°C, cao nhất lên tới 40°C, thấp nhất xuống 13,8°C Hàng năm, thành phố có 330 ngày nhiệt độ trung bình 25 tới 28°C Lượng mưa trung bình của thành phố đạt 1.949 mm/năm, trong

đó năm 1908 đạt cao nhất 2.718 mm, thấp nhất xuống 1.392 mm vào năm 1958 Một năm, ở thành phố có trung bình 159 ngày mưa, tập trung nhiều nhất vào các thàng từ 5 tới 11, chiếm khoảng 90%, đặc biệt hai tháng 6 và 9 Trên phạm vi không gian thành phố, lượng mưa phân bố không đều, khuynh hướng tăng theo trục Tây Nam – Ðông Bắc Các quận nội thành và các huyện phía Bắc có lượng mưa cao hơn khu vực còn lại

I.6.2 Điều kiện kinh tế- xã hội

a Kinh tế

Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trò đầu tàu kinh tế của cả Việt Nam Thành phố chiếm 0,6% diện tích và 7,5% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm, 27,9% giá trị sản xuất công nghiệp và 34,9% dự án nước ngoài Vào năm

2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, trong đó 139 nghìn người ngoài

độ tuổi lao động nhưng vẫn đang tham gia làm việc Năm 2007, thu nhập bình quân đầu người ở thành phố đạt 2.100 USD/năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước,

730 USD/năm vào 2006

b Dân cư

Vào năm 2007, Thành phố Hồ Chí Minh có dân số 6.650.942 người Không chỉ

là thành phố đông dân nhất Việt Nam, quy mô dân số của Thành phố Hồ Chí Minh còn hơn phần lớn các thủ đô ở châu Âu như Berlin hay Roma Theo số liệu thống kê năm

2004, 85,24% dân cư sống trong khu vực thành thị và Thành phố Hồ Chí Minh cũng

có gần một phần năm là dân nhập cư từ các tỉnh khác Cơ cấu dân tộc, người Kinh chiếm 92,91% dân số thành phố, tiếp theo tới người Hoa với 6,69%, còn lại là các dân tộc Chăm, Khmer Những người Hoa ở Thành phố Hồ Chí Minh cư trú ở khắp các quận, huyện, nhưng tập trung nhiều nhất tại Quận 5, 6, 8, 10, 11 và có những đóng góp đáng kể cho nền kinh tế thành phố

c Y tế

Thành phố Hồ Chí Minh, với dân số đông, mật độ cao trong nội thành, cộng thêm một lượng lớn dân vãng lai, đã phát sinh nhu cầu lớn về y tế và chăm sóc sức khỏe Các tệ nạn xã hội, như mại dâm, ma túy, tình trạng ô nhiễm môi trường gây ảnh hưởng lớn tới sức khỏe dân cư thành phố Những bệnh truyền nhiễm phổ biến ở các nước đang phát triển như sốt rét, sốt xuất huyết, tả, thương hàn hay các bệnh của những quốc gia công nghiệp phát triển, như tim mạch, tăng huyết áp, ung thư, tâm thần, bệnh nghề nghiệp đều xuất hiện ở Thành phố Hồ Chí Minh Tuổi thọ trung bình của nam giới ở thành phố là 71,19, con số ở nữ giới là 75,00

Vào năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 21.780 nhân viên y tế, trong đó có 3.399 bác sĩ Tỷ lệ bác sĩ đạt 5.45 trên 10 nghìn dân, giảm so với con số 7.31 của năm

2002 Toàn thành phố có 19.442 giường bệnh, 56 bệnh viện, 317 trạm y tế và 5 nhà hộ sinh Thế nhưng mạng lưới bệnh viện chưa được phân bổ hợp lý, tập trung chủ yếu trong nội ô Theo con số năm 1994, chỉ riêng Quận 5 có tới 13 bệnh viện với 5.290 giường, chiếm 37% số giường bệnh toàn thành phố Bù lại, hệ thống y tế cộng đồng tương đối hoàn chỉnh, tất cả các xã, phường đều có trạm y tế Bên cạnh hệ thống nhà nước, thành phố cũng có 2.303 cơ sở y tế tư nhân và 1.472 cơ sở dược tư nhân, góp phần giảm áp lực cho các bệnh viện lớn Cũng tương tự hệ thống y tế nhà nước, các cơ

sở này tập trung chủ yếu trong nội ô và việc đảm bảo các nguyên tắc chuyên môn chưa được chặt chẽ

d Giáo dục

Về mặt hành chính, Sở Giáo dục Thành phố Hồ Chí Minh chỉ quản lý các cở sở giáo dục từ bậc mầm non tới phổ thông Các trường đại học, cao đẳng phần lớn thuộc

Bộ Giáo dục và Đào tạo Việt Nam Trong năm học 2005–2006, toàn thành phố có 533

cơ sở giáo dục mầm non, 457 trường cấp I, 232 trường cấp II, 72 trường cấp III và 46 trường cấp II, III Ngoài ra, theo con số từ 1994, Thành phố Hồ Chí Minh còn có 20 trung tâm xóa mù chữ, 139 trung tâm tin học, ngoại ngữ và 12 cơ sở giáo dục đặc biệt Tổng cộng 1.308 cơ sở giáo dục của thành phố có 1.169 cơ sở công lập và bán công, còn lại là các cơ sở dân lập, tư thục

e Giao Thông Vận Tải

Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, Thành phố Hồ Chí Minh trở thành một đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam và khu vực Đông Nam Á Khác với Hà Nội, vận tải thủy ở Thành phố Hồ Chí Minh chiếm một tỷ lệ quan trọng Tính riêng vận tải hàng hóa, đường biển chiếm khoảng 29% và đường sông khoảng chiếm 20% tổng khối lượng thông qua đầu mối thành phố Đường bộ chỉ chiếm 44% vận tại hàng hóa nhưng chiếm tới 85,6% vận tải hành khách Về giao thông đường không, Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất là phi trường lớn nhất Việt Nam về cả diện tích và công suất nhà ga Năm

2006, vận tải thành phố đã vận chuyển tổng cộng 73.743 tấn hàng hóa, 239 triệu lượt người và bốc xếp 44.341 tấn hàng Toàn thành phố hiện nay có khoảng 340.000 xe hơi

và 3,5 triệu xe máy, gần gấp đôi so với Hà Nội

f Quy hoạch và kết cấu đô thị

Theo thiết kế đô thị ban đầu của người Pháp vào năm 1860, thành phố Sài Gòn

sẽ là nơi sinh sống cho 500.000 dân Chính quyền Việt Nam Cộng hòa đã tăng qui mô của thành phố lên đến 3 triệu dân Tuy nhiên hiện nay thành phố này có dân số kể cả

số lượng khách vãng lai là 10 triệu người, kết cấu đô thị đã quá tải Sài Gòn từng là thành phố của cây xanh với không gian kiến trúc theo quy hoạch của Pháp trước đây

đã thay đổi với việc thu hẹp không gian xanh để xây dựng nhà cửa, không gian kiến trúc thành phố này trở nên chật chội với nhiều công trình xây dựng hỗn độn thiếu tính thống nhất Công tác quy hoạch có nhiều bất cập và yếu kém Đến thời điểm đầu năm

2008 mới chỉ có 23% khối lượng công tác quy hoạch 1/2000 được thực hiện Quy hoạch cho hệ thống công trình ngầm vẫn chưa được thực hiện xong Công tác xây quy họach và xây dựng đô thị mới vẫn mang nặng tư duy thời kỳ bao cấp Trong 10 năm gần đây, khu vực đô thị mới để lại dấu ấn lớn trong quá trình phát triển thành phố này

là khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng do nước ngoài đầu tư xây dựng, không phải là những quận, huyện được chính quyền địa phương thành lập

g Văn hóa

Những lý do lịch sử và địa lý đã khiến Sài Gòn luôn là một thành phố đa dạng

về văn hóa Ngay từ giai đoạn thành lập, dân cư của Sài Gòn đã thuộc nhiều dân tộc khác nhau: Kinh, Hoa, Chăm Thời kỳ thuộc địa rồi chiến tranh Việt Nam, Sài Gòn hấp thụ thêm nền văn hóa Âu Mỹ Cho tới những thập niên gần đây, những hoạt động kinh tế, du lịch tiếp tục giúp thành phố có một nền văn hóa đa dạng hơn

i Quan hệ quốc tế

Đến thời điểm năm 2008, Thành phố Hồ Chí Minh kết nghĩa với 16 thành phố của 10 quốc gia: Hàn Quốc, Lào,Nga, Philippines, Pháp, TrungQuốc, Nhật Bản, Campuchia, Canada, Hoa Kỳ

I.6.3 Lịch sử hình thành của thành phố Hồ Chí Minh

a Thời kỳ hoang sơ

Con người xuất hiện ở khu vực Sài Gòn từ khá sớm Các cuộc khai quật khảo

cổ trên địa phận Sài Gòn và khu vực lân cận cho thấy ở đây đã tồn tại nhiều nền văn hóa từ thời kỳ đồ đá cho tới thời kim khí Những cư dân cổ từ nhiều thiên niên kỷ về trước đã biết đến kỹ thuật canh tác nông nghiệp Văn hóa Sa Huỳnh từng tồn tại trên khu vực này với những nét rất riêng Thời kỳ văn hóa Óc Eo, từ đầu Công Nguyên cho tới thế kỷ 7, khu vực miền Nam Đông Dương có nhiều tiểu quốc và Sài Gòn khi đó là miền đất có quan hệ với những vương quốc này

Cho đến trước thế kỷ 16, vị trí tiếp giáp với các quốc gia cổ cũng khiến Sài Gòn trở thành nơi gặp gỡ của nhiều cộng đồng dân cư Nhưng những cuộc tranh chấp đã khiến vùng đất Sài Gòn - Gia Định vẫn là miền đất hoang, vô chủ, địa bàn của vài nhóm dân cư cổ cho tới khi người Việt xuất hiện

b Khai phá

Những người Việt đầu tiên tự động vượt biển tới khai vùng đất này hoàn toàn không có sự tổ chức của nhà Nguyễn Nhờ cuộc hôn nhân giữa công nữ Ngọc Vạn với

trở nên êm đẹp, dân cư hai nước có thể tự do qua lại sinh sống Khu vực Sài Gòn, Đồng Nai bắt đầu xuất hiện những người Việt định cư Trước đó, người Chăm, người Man cũng sinh sống rải rác ở đây từ xa xưa

Giai đoạn từ 1623 tới 1698 được xem như thời kỳ hình thành của Sài Gòn sau này Năm 1623, chúa Nguyễn sai một phái bộ tới yêu cầu vua Chey Chettha II cho lập đồn thu thuế tại Prei Nokor (Sài Gòn) và Kas Krobei (Bến Nghé) Tuy đây là vùng rừng rậm hoang vắng nhưng lại nằm trên đường giao thông của các thương nhân Việt Nam qua Campuchia và Xiêm Hai sự kiện quạn trọng tiếp theo của thời kỳ này là lập doanh trại và dinh thự của Phó vương Nặc Nộn và lập đồn dinh ở Tân Mỹ (gần ngã tư Cống Quỳnh - Nguyễn Trãi ngày nay) Có thể nói Sài Gòn hình thành từ ba cơ quan chính quyền này

Năm 1679, chúa Nguyễn Phúc Tần cho một nhóm người Hoa "phản Thanh phục Minh" tới Mỹ Tho, Biên Hòa và Sài Gòn để lánh nạn Đến năm 1698, chúa Nguyễn sai Nguyễn Hữu Cảnh kinh lý vào miền Nam Trên cơ sở những lưu dân Việt

đã tự phát tới khu vực này trước đó, Nguyễn Hữu Cảnh cho lập phủ Gia Định và hai huyện Phước Long, Tân Bình Vùng Nam Bộ được sát nhập vào cương vực Việt Nam

c Từ Gia Định tới Sài Gòn

Năm 1788, Nguyễn Ánh tái chiếm Sài Gòn, lấy nơi đây làm cơ sở để chống lại Tây Sơn Năm 1790, với sự giúp đỡ của hai sĩ quan công binh người Pháp, Theodore Lebrun và Victor Olivier de Puymanel, Nguyễn Ánh cho xây dựng Thành Bát Quái làm trụ sở của chính quyền mới "Gia Định thành" khi đó được đổi thành "Gia Định kinh"[16] Tới năm 1802, Nguyễn Ánh lên ngôi ở Huế, miền Nam được chia thành 5 trấn Sáu năm sau, 1808, "Gia Định trấn" lại được đổi thành "Gia Định thành" Trong khoảng thời gian 1833 đến 1835, Lê Văn Khôi khởi binh chống lại nhà Nguyễn, Thành Bát Quái trở thành địa điểm căn cứ Sau khi trấn áp cuộc nổi dậy, năm 1835, vua Minh Mạng cho phá Thành Bát Quái, xây dựng Phụng Thành thay thế.Chợ Bến Thành, Sài Gòn thời thuộc địa với những cột Morris đặc trưng của Pháp

Trong suốt thời kỳ Pháp thuộc, Sài Gòn trở thành trung tâm quan trọng, không chỉ hành chính mà còn kinh tế, văn hóa, giáo dục của cả Liên bang Đông Dương

d Thủ đô Sài Gòn

Từ năm 1949, Sài Gòn đã là thủ đô của Quốc gia Việt Nam dưới chế dộ Mỹ_ Ngụy Đến năm 1954, chế độ Việt Nam Cộng hòa được thành lập, Sài Gòn trở thành thủ đô và cũng là thành phố lớn nhất của chê độ này với tên gọi "Đô thành Saigon" (lưu ý, cách viết thông dụng là "Saigon").Cũng năm 1954, thành phố tiếp nhận một lương dân cư mới từ miền Bắc Việt Nam Với nghị định số 110-NV ngày 27 tháng 3 năm 1959 của Tổng thống Ngô Đình Diệm, từ 6 quận, Sài Gòn được chia thành 8 quận với tổng cộng 41 phường

e Thành phố Hồ Chí Minh

Việt Nam Cộng hòa sụp đổ năm 1975, lãnh thổ Việt Nam hoàn toàn thống nhất Ngày 2 tháng 7 năm 1976, Quốc hội nước Việt Nam thống nhất quyết định đổi tên Sài Gòn thành "Thành phố Hồ Chí Minh", theo tên vị Chủ tịch nước đầu tiên của Việt Nam Dân chủ Cộng hòa

I.7 Nội dung và phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

I.7.1 Nội dung

Nghiên cứu sự phân bố các cao ôc văn phòng trên địa bàn Tp.HCM mà cụ thể

là các quy luật phân bố của nó trên phương diện vị trí và giá cả

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến sự phân bố

Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố nói chung

và phân khúc cao ốc văn phòng nói riêng (tổng cung-cầu, giá cả)

Nghiên cứu sự phân bố các cao ốc văn phòng nói trong không gian đô thị

Nghiên cứu mối quan hệ giữa sự phân bố cao ốc văn phòng với giá đất

Đề xuất các giải pháp phát triển hệ thống khách sạn,hoàn thiện mạng lưới phân

bố

I.7.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp kế thừa: sử dụng quan điểm, nhận định có sẵn; những kết quả

nghiên cứu trước đây về thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt về hệ thống cao

ốc văn phòng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh làm cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn

và ứng dụng cho quá trình nghiên cứu để đạt được kết quả nghiên cứu

- Phương pháp điều tra: thực hiện điều tra trên các phân khúc thị trường trên

địa bàn để thu thập thông tin về hình thức, số lượng, chất lượng và giá cả của mỗi loại văn phòng cho thuê trên địa bàn

- Phương pháp so sánh: so sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố như vị trí,

đường sá, tiêu chuẩn, khoảng cách đến trung tâm thành phố…đến giá cả cho thuê của các cao ốc văn phòng Từ đó xác định được các phân khúc khác nhau của các loại cao

ốc văn phòng trong không gian đô thị

- Phương pháp phân tích_tổng hợp: phân tích số liệu,mức độ ảnh hưởng của

giá đất với sự phân bố các khách sạn,tổng hợp các mối liên quan tổng cung-cầu để đề xuất các giải pháp phát triển hệ thống cao ốc văn phòng, hoàn thiện mạng lưới phân

bố

- Phương pháp bản đồ: sử dụng bản đồ hiện trạng thành phố để xác định vị trí

những cao ốc cần điều tra, tính toán và xác định các phân khúc thị trường

Sử dụng phần mềm Mapinfo để biểu thị các cao ốc văn phòng lên bảng đồ

I.7.3 Quy trình thực hiện

Bước1 Xác định vấn đề cần nghiên cứu: Cao ốc văn phòng trên TP.HCM

Bước 2.Tiến hành thu thập cac tài tiệu liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu, lên

kế hoạch phân thời gian cho từng phần cần nghiên cứu

Bước 3.Phân tích sử lý số liệu: Chọn lọc các dữ liệu cho phù hợp với đề tài, loại

bỏ các số liệu bi sai

Bước 4: Trình bày kết quả nghiên cứu: Hệ thống hóa các phân tích về dữ liệu

và thông số, trình bày kết qủa nghiên cứu theo mục tiêu đã định trước

PHẦN II: KẾT QỦA NGHIÊN CỨU II.1 Thực trạng thị trường Bất Động Sản thành phố Hồ Chí Minh

Thị trường BĐS Việt Nam là một thị trường mới và có rất nhiều tiềm năng để phát triển Tuy nhiên lại là thị trường đặc biệt không giống như những thị trường hàng hóa thông thường khác nên từ lúc hình thành đến nay đã trải qua không ít biến động Chỉ tính từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam khá phức tạp Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến 2006 thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt , tuy nhiên 2007 lại là năm TTBĐS “nóng” lên một cách nhanh chóng, giá các loại BĐS tăng lên một cách chóng mặt làm cho thị trường mất cân đối giữa cung và cầu , tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ có cơ hội đẩy giá BĐS lên cao ngất ngưỡng và tạo thanh cầu ảo.Hiện tượng này chỉ kéo dài hơn 1 năm , đầu năm

2008 giá BĐS bắt đầu có dấu hiệu giảm và đến nay thị trường đã đóng băng trở lại (KT&DB-CSTT – NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM).Nhưng không thể phủ nhận rằng sau 2 năm gia nhập WTO, thị trường bất động sản Việt Nam đã có nhiều dấu hiệu tích cực Đây là nhận xét của nhiều chuyên gia trong Hội thảo đánh giá tác động sau 2 năm gia nhập WTO đối với ngành BĐS được diễn ra sáng 26/12/2008 tại

Hà Nội

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2007 vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt gần 8,5 tỷ USD, tăng 42% so với tổng vốn FDI đổ vào Việt Nam trong năm 2006.Năm 2008, con số này ước đạt 28 tỷ USD, tức là tăng hơn 3 lần so với năm 2007 Theo số liệu thống kê tính đến tháng 5/2009 nguồn vốn FDI vào thành phố

Hồ Chí Minh mới chỉ đạt 769,55 triệu USD, giảm 68,09% về vốn đầu tư so với cùng

kỳ Tuy nhiên, thành phố vẫn giữ được vị trí thứ hai trong danh sách thu hút FDI của

cả nước Điểm đáng chú ý là lượng vốn FDI đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản Đây là một trong những dấu hiệu tích cực đầu tiên của TTBĐS Việt Nam khi bước vào một cuộc chơi mang tính chất toàn cầu, nhất là trong bối cảnh Việt Nam vẫn đang trong quá trình đẩy mạnh hiện đại hóa đất nước, nguồn vốn trong nước còn hạn hẹp thì việc FDI tăng mạnh vào lĩnh vực BĐS sẽ góp phần quan trọng vào việc đô thị hóa, nâng cấp cơ sở hạ tầng Thực tế, nếu nhìn vào các thành phố lớn có một điều dễ nhận thấy, đó là các dự án, các công trình BĐS lớn, những khách sạn 5 sao,… đều có yếu tố nước ngoài

Song song với việc tăng lên đáng kể của nguồn vốn FDI vào TTBĐS Việt Nam thì một số tập đoàn BĐS lớn trên thế giới như: CBRE; Savills cũng đã xuất hiện, chính điều này mang đến cho thị trường một diện mạo mới về công nghệ, phương pháp quản

lý tiên tiến.Điều này có ý nghĩa lớn trong việc giúp các công ty BĐS trong nước hình thành, phát triển và đi vào chuyên nghiệp, thay cho những trung tâm môi giới nhỏ lẻ như trước đây.Các dịch vụ liên quan đến BĐS cũng đã được phát triển để đáp ứng nhu cầu cho một thị trường vốn giàu tiềm năng và có tác động lớn đến nền kinh tế của đất nước

Do đầu tư không đồng bộ nên xảy ra tình trạng nguồn vốn FDI vào TTBĐS đổ vào quá nhiều tại một số khu vực tạo nên một cơn sốt ảo đưa giá BĐS ở nhiều khu vực, nhất là những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, có nơi tăng đến 200% so với giá thực tế

Việc tăng giá bất bình thường của thị trường nhà đất đã là nguyên nhân gây nên

"cầu ảo" từ kỳ vọng có lợi nhuận khi mua được căn hộ và khi bán lại các phiếu đăng

ký mua nhà đất

Chính sự bất ổn của TTBĐS cộng với suy thoái kinh tế trên toàn thế giới đã ảnh hưởng đến nền tài chính trong cả nước.Lạm phát tăng nhanh khiến làm cho nền kinh tế thiếu ổn định, vì vậy Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam đã có sự can thiệp bằng cách tăng lãi suất cho vay , đồng thời các ngân hàng thương mại cũng thay đổi chính sách bằng việc ngừng cho vay mới đối với các dự án BĐS mới do lo ngại thị trường đang phát triển quá "nóng" nên có thể dẫn tới bất ổn định của thị trường tiền tệ Điều này đã đẩy các nhà đầu tư cũng như giới đầu cơ BĐS lâm vào tình trạng khó khăn về vốn.Các

dự án sắp bắt đầu triển khai buộc phải ngừng lại, các dự án đang triển khai phải giảm tiến độ, một số dự án phải chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, các dự án gần hoàn thành phải sớm kết thúc để bán nhằm thu hồi vốn.Giá nhà đất trên thị trường đã chững lại và có xu hướng giảm giá

Điều đó dẫn đến hệ quả là thị trường BĐS hoàn toàn không có khả năng tiếp cận nguồn vốn vay để hoạt động.Về nguyên tắc, trong tình trạng thị trường thiếu vốn thì hàng hóa sẽ khan hiếm, giá hàng hóa phải tăng cao.Nhưng trên thực tế, giá nhà đất bắt đầu chững lại và giảm

Như vậy, chỉ có thể giải thích được là do một phần lớn vốn vay cho thị trường BĐS trước đây đã là nguồn cung vốn cho đầu cơ nhà đất, căn hộ của các dự án đã hoàn thành.Hạn chế vốn vay cho thị trường BĐS đã trực tiếp cắt đi nguồn cho đầu cơ BĐS

Đến cuối tháng 6/2008, nhà đất trở nên rất khó bán và giá đã giảm ở mức đáng kể.Trong 3 tháng tiếp theo, giá nhà đất ở những nơi xa trung tâm đã giảm từ 20 - 30%.Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS đã giảm tới đáy, không thể giảm hơn nữa

Trong tháng 8 và 9, giá tiêu dùng bắt đầu chững lại,Ngân Hàng Nhà Nước đã chính thức điều chỉnh giảm lãi suất tín dụng.Các ngân hàng thương mại đã bắt đầu thực hiện giảm lãi suất cho vay

Để góp phần tháo băng cho TTBĐS Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam đã giảm lãi suất tín dụng còn 14-15%.Tuy nhiên mức giảm này là chưa hợp lý , mức lãi suất ngân hàng 14-15% cũng không thể là động lực cho thị trường BĐS phát triển (ở các nước phát triển mức lãi suất này chỉ 5%)

Trong tháng 10 và 11, giá nhà đất đã thực sự giảm.Tuy nhiên,một số ý kiến khác lại cho rằng, việc BĐS giảm giá đang có tác động làm tăng các giao dịch về nhà đất, là cơ hội cho lượng cầu thật có khả năng tiếp cận tới các nguồn cung của thị trường với giá hợp lý Sau hơn một năm giảm giá liên tục, giá nhà, đất ở trên địa bàn TPHCM dường như đã được trả về giá trị thực của nó, ngoại trừ khu vực các quận nội thành.Tại khu đô thị mới Nam Sài Gòn, giá đất đã có một sự sụt giảm ghê gớm nếu so với thời đỉnh điểm nhưng vẫn chưa thu hút được người mua

Đầu năm 2009, TTBĐS đang có dấu hiệu băng tan ra ở từng phân khúc.Đây là dấu hiệu đầu tiên về việc khôi phục lại thị trường , tuy nhiên các nhà nhận định cho rằng kỳ vọng của thị trường BĐS năm 2009 không đặt vào nhà cao cấp, mà chuyển

hướng sang nhà giá trung bình, cho người thu nhập thấp hơn Vì theo lý giải, đây mới

là sản phẩm mà thị trường có nhu cầu

II.1.1 Thực trạng thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM

Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh chóng, đã và sẽ có rất nhiều cao ốc văn phòng cho thuê nữa sẽ được xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh, mang lại nét văn minh và hiện đại cho thành phố.Tính đến quý 1 năm 2007, Thành phố

Hồ Chí Minh đã có 89 cao ốc hạng trung và hạng cao cấp với diện tích thuần cho thuê (DTT) là 355.567 m2 Hầu hết những tòa nhà này đều tập trung tại Quận 1, trung tâm hành chính của Thành phố Hồ Chí Minh

14147.907

70 129.725

89348.898Tổng cầu

Diện tích đã thuê (m2)

Hiệu suất cho thuê (%)

77.935100%

146.42699%

115.656 96%

332.46498%Giá cho thuê hàng tháng

Thị trường địa ốc văn phòng tính tới quý I/2008 nhu cầu thuê văn phòng của

các doanh nghiệp tăng cao, trong khi thị trường không đáp ứng kịp cả về số lượng và

chất lượng Tại trung tâm TP.HCM, các cao ốc văn phòng cho thuê đã kín chỗ từ ba

năm qua, nhất là văn phòng loại A và B

Về mặt chất lượng dịch vụ, cao ốc văn phòng hiện nay cũng chưa đáp ứng kịp nhu cầu của những công ty nước ngoài, các tập đoàn lớn có thương hiệu.Ở TP.HCM hiện nay chỉ có khoảng 350.000 mét vuông sàn văn phòng đang hoạt động, trong đó tỷ

lệ văn phòng loại A rất thấp Nguyên nhân khan hiếm mặt bằng văn phòng cho tới quý I/2008 là do sự mất cân đối cung - cầu và những khó khăn trong việc tăng nguồn cung trên thị trường Làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng mạnh

mẽ trong thời gian gần đây khiến nhu cầu thuê mặt bằng cho doanh nghiệp đang gia tăng Trong khi đó, nguồn cung tất cả các loại bất động sản như văn phòng, căn hộ, mặt bằng bán lẻ và khách sạn đều hạn chế cả về số lượng và chất lượng Nhiều khách hàng muốn đặt thuê văn phòng hạng A ở các khu trung tâm, có trang thiết bị tốt nhưng không được đáp ứng hoặc đành chịu đưa vào danh sách chờ Bên cạnh đó, việc gia tăng nguồn cung bị đình trệ do các chủ đầu tư gặp phải nhiều quy trình thủ tục quá phức tạp, đặc biệt đối với các dự án có vốn góp của doanh nghiệp nhà nước Nhà nước chưa đưa ra được những quyết sách thúc đẩy quá trình phát triển hạ tầng thương mại, dịch vụ, mà trước mắt là đẩy nhanh tiến độ duyệt quy hoạch kiến trúc và cải cách thủ tục hành chính, khiến bài toán cung cầu chưa được giải quyết

Trong quý I/2009, giá thuê cao ốc hạng A vẫn tăng từ 60USD lên thành 80 USD/ m2/ tháng do thiếu cung dư cầu.Trong khi đó cao ốc hạng B, C đang đứng trước nguy cơ bị mất khách và có khả năng rớt giá.Cao ốc loại B đang chững lại ở mức 40-

45 USD mỗi m2 một tháng Tương tự, văn phòng loại C cũng đứng giá trung bình

25-30 USD/m2.Thị trường địa ốc văn phòng tính tới quý II/2009 nhu cầu thuê văn phòng

của các doanh nghiệp tăng cao, trong khi thị trường không đáp ứng kịp cả về số lượng

và chất lượng Tại trung tâm TP.HCM, các cao ốc văn phòng cho thuê đã kín chỗ từ ba

năm qua, nhất là văn phòng loại A và B

Theo dự đoán của một số chuyên gia trong nghành BĐS thì việc kinh doanh văn phòng cho thuê tại Tp.HCM sẽ thay đổi theo hướng thừa nguồn cung vì có khoảng 1.2 triệu mét vuông sàn văn phòng cho thuê sẽ xuất hiện vào cuối năm 2009, trong đó văn phòng hạng C là 555.000m2, hạng A, B là 695m2, tăng thêm 340.000m2 so với cuối năm 2008 Dự đoán của CBRE trong ba năm tới, diện tích sàn văn phòng cho thuê sẽ tăng khoảng 122%

Thực trạng văn phòng cho thuê sẽ không diễn biến theo kiểu “cứ xây là có người thuê” Đối phó với thực trạng hiện nay ngoài giá thuê, các chủ đầu tư cao ốc văn phòng cho thuê cần phải hỗ trợ tối đa cho khách hàng, ngoài những dịch vụ tiêu chuẩn như chỗ để xe, hỗ trợ hoàn thiện nội thất mặt bằng… cần phải có những hình thức ưu đãi mới như cố định biên độ dao động giá, thực hiện quảng cáo, xúc tiến cho khách hàng, nâng cấp hệ thống an toàn của toà nhà, có giấy chứng nhận sử dụng toà nhà với nhiều công năng…

Kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, ngày càng có nhiều công ty mới được thành lập và nhiều công ty nước ngoài đã và sẽ vào kinh doanh tại Việt Nam Đặc biệt, sau khi Việt Nam gia nhập WTO, mức cầu về văn phòng sẽ tăng đột biến

II.1.2 Cung- Cầu về văn phòng cho thuê

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, Tp.HCM có khoảng hơn 160 cao ốc văn phòng các loại ,phân bố chủ yếu ở các Quận 1, 3, 4, 5, 7, 10, Tân Bình, Phú Nhuận và BìnhThạnh

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90

quan

1 qua

n 3

phu nh

uanbinh t