ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT VÀ ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ THỊ TRẤN LONG THÀNH

Bằng phương pháp thống kê, phân tích - tổng hợp, so sánh các số liệu, tài liệu thu thập, điều tra thực địa, nghiên cứu các quy định của Nhà nước về giá đất, xem xét cặn kẽ về tình hình c

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT VÀ ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ

ĐẤT Ở ĐÔ THỊ THỊ TRẤN LONG THÀNH

SVTH MSSV LỚP KHOÁ NGÀNH

:: :::

Đỗ Thị Cẩm Thanh

05124117 DH05QL

2005 - 2009 Ngành Quản Lý Đất Đai

- TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009 -

Trang 2

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỖ THỊ CẨM THANH

ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT VÀ ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ

ĐẤT Ở ĐÔ THỊ THỊ TRẤN LONG THÀNH

Giáo viên hướng dẫn: KS TRẦN THỊ VIỆT HÒA

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh)

Ký tên:……… ………

- TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009 -

Trang 3

LỜI CẢM ƠN

Lòng thành kính dâng lên cha mẹ đã có công sinh thành và nuôi dưỡng, tạo điều kiện cho tôi được đến trường và giờ đây tôi đã hoàn thành ước nguyện của mình cũng như của cha mẹ tôi hằng mong mỏi Tôi luôn mang ơn các anh chị tôi, luôn ủng

hộ, động viên, giúp đỡ tôi trong cuộc sống

Tôi xin chân thành biết ơn cô Trần Thị Việt Hòa, Bộ môn Kinh tế đất và thị trường bất động sản đã tận tình hướng dẫn tôi trong quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Xin gởi lời cảm ơn đến quý thầy cô của Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, cũng như toàn thể quý thầy cô trong trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh đã giảng dạy cho tôi những kiến thức vô cùng quý báu ở trường làm hành trang cho tôi trong quá trình công tác sau này

Lòng cảm ơn gởi đến anh Trần Xuân Hồng cùng toàn thể anh chị, cô chú trong đội Quy hoạch thuộc Trung Tâm Kỹ Thuật Địa Chính Và Nhà Đất Tỉnh Đồng Nai đã hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành bài luận văn

Chân thành cảm ơn: Trung Tâm Kỹ Thuật Địa Chính Và Nhà Đất Tỉnh Đồng

đã hướng dẫn nghiệp vụ và cung cấp số liệu cho tôi hoàn thành bài viết này

Cuối cùng xin gởi lời cảm ơn đến các bạn lớp Quản lý đất đai khóa 31 và bạn

bè gần xa đã giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập

Xin chân thành cảm ơn tất cả !!!

TP Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 07 năm 2009

Sinh viên

Đổ Thị Cẩm Thanh

Trang 4

TÓM TẮT

Sinh viện thực hiện: Đỗ Thị Cẩm Thanh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động

Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh

Đề tài: “Điều tra, khảo sát và điều chỉnh bảng giá đất ở đô thị thị trấn Long Thành”

Giáo viên hướng dẫn : K.S Trần Thị Việt Hòa Bộ môn Kinh tế đất đai & bất động sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP

Hồ Chí Minh

Thị trấn Long Thành, tỉnh Đồng Nai là tâm điểm của khu vực Đông Nam Bộ, có một vị trí chiến lược thuận lợi cho giao lưu trao đổi hàng hóa với các khu vực lân cận với các đầu mối giao thông quan trọng như quốc lộ 51, cách TP HCM 54 Km, cách TP Biên Hòa khoảng 27 Km và cách TP vũng tàu 72 Km Thị trấn Long Thành với địa hình và địa thế tương đối bằng phẳng thuận lợi cho việc phát triển các khu công nghiệp và các dự án đầu tư mang tính quốc gia và quốc tế như: đường cao tôc TP Hồ Chí Minh – Long Thành– Dầu Giây, Sân bay Long Thành đã được chính phủ phê duyệt và tiến hành thi công vào năm 2006

Trong những năm gần đây, cơ cấu kinh tế của thị trấn Long Thành nói riêng và của tỉnh Đồng Nai nói chung có sự chuyển biến nhanh và rõ nét Sự đầu tư xây dựng làm cho sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất diễn ra khá nhanh chóng; song song với đó

là việc chuyển nhượng diễn ra sôi động Điều đó đã làm nảy sinh nhiều khó khăn trong việc quản lý giá đất của Ủy ban nhân dân Tỉnh Khó khăn phức tạp đã gây ra về thực trạng giá đất không chỉ đối với giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành

mà còn đối với giá đất trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính vì vậy, việc nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ về thị trường giá đất trên địa bàn thị trấn, nhằm góp phần xây dựng một khung pháp lý hoàn chỉnh có khả năng điều chỉnh hiệu quả về giá đất, đặc biệt là đất ở đô thị trên địa bàn thị trấn Long Thành là một việc cần thiết

Bằng phương pháp thống kê, phân tích - tổng hợp, so sánh các số liệu, tài liệu thu thập, điều tra thực địa, nghiên cứu các quy định của Nhà nước về giá đất, xem xét cặn

kẽ về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương qua các năm,

đề tài đề xuất bảng giá đất ở đô thị tại thị trấn Long Thành năm 2010 kèm theo bản đồ phân vùng giá theo tuyến đường Từ đó góp phần hoàn thiện bảng giá đất mang tính linh hoạt, khoa học phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương

Trang 5

MỤC LỤC

Tiêu đề trang

ĐẶT VẤN ĐỀ 2

Nội dung nghiên cứu 3

Phương pháp nghiên cứu 3

PHẦN I TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 4

I.1.1 Lý luận về đất đai 4

I.1.1.1 Khái niệm đất đai 4

I.1.1.2 Giá trị đất đai và các loại giá cả đất đai 5

I.1.1.3 Phân loại đất đai 6

I.1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

I.1.2 Định giá đất và các nguyên tắc định giá đất 10

I.1.2.1 Khái niệm 10

I.1.2.2 Các phương pháp định giá 11

I.1.2.3 Nguyên tắc định giá 15

I.1.3 Bảng giá đất và xây dựng bảng giá đất 16

I.1.3.1 Khái niệm 16

I.1.3.2 Mục đích của việc xây dựng và ban hành bảng giá đất 17

I.1.3.3 Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất 17

I.1.3.4 Nội dung của bảng giá đất 18

I.1.3.5 Trình tự xây dựng bảng giá đất 18

I.2 Cơ sở pháp lý của đề tài 18

I.3 Giới thiệu về cơ quan định giá đất 24

I.3.1 Chức năng và nhiệm vụ 24

I.3.2 Cơ cấu tổ chức 25

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

II.1 Thực trạng bảng giá đất tỉnh Đồng Nai 26

II.1.1 Cơ sở pháp lý và Phạm vi áp dụng bảng giá đất 26

II.1.2 Bảng giá đất tỉnh Đồng Nai qua các năm 27

II.1.3 Cấu trúc bảng giá đất 28

II.2 Hiện trạng bảng giá đất ở tại thị trấn Long Thành 29

II.2.1 Những biến động về giá đất trên địa bàn thị trấn long thành qua các năm 29

II.2.2 Bảng giá đất ở tại thị trấn Long Thành năm 2009 32

II.3 Điều chỉnh bảng giá đất ở 35

II.3.1 Căn cứ và Nguyên tắc điều chỉnh bảng giá đất 35

II.3.2 Tổ chức thực hiện 36

II.3.3 Quy trình điều chỉnh bảng giá đất 39

II.3.4 Kết quả điều chỉnh bảng giá đất 41

II.3.4.1 Khảo sát khu vực nghiên cứu 42

II.3.4.2 Phân bổ phiếu điều tra các giao dịch trên thị trường 44

Trang 6

II.3.4.3 Giá trị Quyền sử dụng đất theo thị trường 45

II.3.5 Những thuận lợi và khó khăn trong điều chỉnh bảng giá đất 54

II.4 Đánh giá nhận xét bảng giá đất 54

II.4.1 Những đóng góp cho công tác quản lý đất đai và các lĩnh vực khác 54

II.4.2 Nhận xét về bảng giá 55

II.4.3 Cách tính 56

KẾT LUẬN 58

KIẾN NGHỊ 59

Trang 8

DANH SÁCH CÁC BẢNG

WW ♣ XX

Nội dung trang

Bảng 01: Các bảng giá đất đã được ban hành và áp dụng của tỉnh Đồng Nai 24 Bảng 02: Giá đất do nhà nước ban hành qua các năm 27 Bảng 03: Giá đất ở đô thị tỉnh Đồng Nai và các tỉnh lân cận 28 Bảng 04: Giá đất ở đô thị tại thị trấn Long Thành năm 2009 28 Bảng 05: Thống kê mạng lưới giao thông trên địa bàn thị trấn Long Thành 36 Bảng 06: Phân tích giá thị trường đất ở đô thị tại thị trấn Long Thành 39 Bảng 07:Đề xuất điều chỉnh bảng giá 2010 41 Bảng 08: Giá đất ở đô thị tại thị trấn Long Thành 2010 42

Trang 9

Ngành Quản lý đất đai SVTH: Đỗ Thị Cẩm Thanh

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong thị trường bất động sản, giá đất đóng vai trò rất quan trọng, là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của đất, điều chỉnh và giám sát thị trường Giá đất là công cụ quan trọng góp phần điều chỉnh quy hoạch, điều tiết sản xuất kinh doanh và chỉnh trang khu dân cư Đồng thời giá đất là căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước nhằm giúp cho việc sử dụng đất đai đạt hiệu quả cao và tiết kiệm Chính vì vậy, một trong những mục tiêu quan trọng của việc định hướng, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là phải xây dựng một khung pháp lý hoàn chỉnh có khả năng điều chỉnh hiệu quả vấn đề giá đất Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích phúc lợi công cộng, phát triển kinh tế Giá đất này cũng dùng để tính thuế, tiền sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất; làm cơ sở tính giá trị đất khi giao cho tổ chức, cá nhân mà không thu tiền; xác định quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp Nhà nước khi chuyển cổ phần hóa

Mỗi năm bảng giá đất của tỉnh ban hành cũng đã điều chỉnh tăng dần, từng bước cho tiệm cận và phù hợp với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường của những loại đất, khu vực đất có biến động giảm từ 10% trở xuống hoặc tăng từ 20% trở lên so với giá UBND tỉnh quy định, do đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị, nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới con đường, tuyến đường thì cần phải điều chỉnh

Sau nhiều năm xây dựng và phát triển, Thị trấn Long Thành với điều kiện cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, việc điều chỉnh giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế cũng là điều cần thiết Trong năm qua, có nhiều tuyến đường, đoạn đường được xây dựng hoàn thành đưa vào sử dụng và một số tuyến đường được nâng cấp, mở rộng, do vậy giá đất theo quy định cũ sẽ không còn phù hợp.Với xu thế và tốc độ

đô thị hóa hiện nay, giá đất nông nghiệp ngày càng tăng, nhất là đối với các khu vực đất có vị trí thuận lợi về giao thông, có điều kiện thuận lợi về chuyển đổi mục đích sử dụng đất Đối với đất ở giá quy định của UBND tỉnh còn thấp chưa theo kịp với thực tế nhất là đất ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, các khu du lịch, đầu mối giao thông, các khu dân cư theo quy hoạch đã được Nhà nước đầu tư xây dựng

hạ tầng hoàn chỉnh, khả năng sinh lợi từ đất ở các khu vực trên là rất lớn

Do đó việc điều chỉnh giá là cần thiết, giúp cơ quan chuyên môn nắm được đặc điểm, phân bố,…của các yếu tố cấu thành giá đất và giá đất thực tế chuyển nhượng ngoài thị trường, làm cơ sở cho việc xác định mức giá cụ thể đối với từng khu vực, vị trí, tuyến đường của từng loại đất và tổng hợp, thống kê để xây dựng bảng giá đất năm 2010

Xuất phát từ thực tế đó, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai và thị trường Bất động sản, chúng tôi thực hiện đề tài: “Điều tra, khảo sát và điều chỉnh giá đất ở đô thị thị trấn Long Thành”

Trang 10

Nội dung nghiên cứu

1 Điều tra giá đất ở đô thị trên địa bàn thị trấn Long Thành qua các năm 2008 và 2009

2 Tổng hợp, xử lý kết quả điều tra giá đất; xác định hiện trạng giá đất ở đô thị trên thị trường chuyển nhượng

3 So sánh, đánh giá hiện trạng giá đất ở đô thị với bảng giá đất năm 2009 Xác định các khu vực, tuyến đường, vị trí có mức giá chưa phù hợp của bảng giá đất năm 2009 để xác định các giải pháp xử lý

4 Xây dựng bảng giá đất ở đô thị năm 2010

5 Xây dựng bản đồ giá đất ở đô thị theo các tuyến đường

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp phỏng vấn: tiến hành thu thập thông tin theo phiếu điều tra về đặc điểm BĐS, điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng

- Phương pháp phân tích - tổng hợp: sử dụng phần mềm để phân tích các số liệu đã thu thập được, tổng hợp để đưa ra mô hình

- Phương pháp bản đồ: được sử dụng để chọn mẫu cho điều tra, dựa trên bản đồ hành chính để khoanh vùng, chọn mẫu

- Phương pháp thống kê: dùng phần mềm thống kê những số liệu đã thu thập được theo các tiêu chí đã xác định trước

- Phương pháp nội suy: dựa vào những đặc điểm, quy luật để suy luận tìm ra bản chất của sự vật, sự việc

- Phương pháp định giá sử dụng: phương pháp so sánh thị trường và phương pháp đầu tư

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của những người có chuyên môn và những người đi trước để đánh giá tình hình chuyển nhượng, giá cả đất đai và các chính sách có liên quan

Trang 11

PHẦN I TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Lý luận về đất đai

I.1.1.1 Khái niệm đất đai

Khi nghiên cứu về đất đai thì đất là một hợp phần quan trọng không thể thiếu Song, khái niệm đất và đất đai thường dễ bị nhầm lẫn, thậm chí còn bị đồng nhất với nhau; do đó chúng ta cần phải phân biệt rõ hai khái niệm trên:

Đất (soil): là lớp vỏ tơi xốp của bề mặt trái đất; được giới hạn từ 120 - 150 cm kể từ lớp đất mặt Đất được hình thành bởi nhiều thành phần cơ bản: tính chất lý tính, tính chất hóa tính, tính chất cơ học của đất, tính chất sinh học,…Tất cả những tính chất này thể hiện độ phì nhiêu của đất và đất thể hiện chất lượng của đất đai

Đất đai (land): là một vùng không gian đặc trưng được xác định, trong đó bao gồm những hợp phần được xác định cụ thể trong vùng đất của nó như là bề mặt của trái đất, vật chất phía dưới, không khí phía trên, tất cả những thứ gắn liền với nền đất và bao gồm luôn cả hoạt động của con người từ quá khứ đến hiện tại và trong tương lai

Như vậy, đất là hiện tượng tự nhiên, không có hình thể cụ thể; trong khi đất đai là hiện tượng kinh tế - xã hội, là khái niệm thể hiện mối quan hệ khăng khít giữa hoạt động kinh tế - xã hội của con người với đất - lớp bề mặt thổ nhưỡng trên một lãnh thổ nhất định.Đất đai bao gồm các loại sau:

- Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng…

- Công trình công nghiệp

- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh…

Trang 12

Đất ở đô thị: Là đất xây dựng các công trình nhà ở các loại Các khu nhà ở, các đơn vị ở là những đơn vị chức năng chính của khu dân dụng.Đất ở đô thị là phạm vi đất đai xây dựng các công trình nhà ở, các công trình công cộng phục vụ thiết yếu nhất hằng ngày, các cửa hàng dịch vụ của tư nhân và tập thể hoặc nhà nước gắn liền với công trình nhà ở có quy mô nhỏ dọc theo đường phố nội bộ…Đất ở đô thị được giới hạn bởi hệ thống đường nội bộ và được phân lô đất có quy mô vừa đủ để đảm bảo cuộc sống an toàn thoải mái và bền vững (quy hoạch xây dựng phát triển đô thị)

Đất đai có 2 thuộc tính là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội:

- Thuộc tính tự nhiên gồm diện tích bề mặt, địa hình, địa mạo, địa chất và sinh thái khu vực cộng với giá trị đầu tư của con người xây dựng cơ sở hạ tầng đất đai như điện, nước, trường, chợ, trạm…với những yếu tố đó tạo thành giá trị sử dụng đất đai hay theo lý thuyết của Tôn Thất Nguyễn Thiêm gọi là giá trị hữu hình (sách Dấu ấn thương hiệu) và Lý thuyết của TS Hoàng Hữu Phê thì đó là chất lượng đất đai

- Thuộc tính xã hội chính là vị thế hình thành nên giá trị đất đai mà vị thế được xác định thông qua các mối quan hệ, số lượng quan hệ, chất lượng quan hệ và cường độ quan hệ mà chất lượng quan hệ được xác định thông qua chất lượng đối tác, thành phần, giai cấp, tầng lớp đối tác còn cường độ quan hệ phụ thuộc vào khoảng cách không gian và thời gian tương tác và nó còn được gọi là giá trị vô hình hay giá trị phi vật thể (Dấu ấn Thương hiệu - Tôn Thất Nguyễn Thiêm)

I.1.1.2 Giá trị đất đai và các loại giá cả đất đai

Khái niệm :Giá cả BĐS hiện nay tồn tại hai quan niệm cơ bản về giá trị BĐS:

- Quan điểm của Mácxít: “Một hàng hoá có hai thuộc tính, thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội Thuộc tính tự nhiên cấu thành giá trị

sử dụng Thuộc tính xã hội là giá trị lao động kết tinh trong hàng hoá cấu thành giá trị của hàng hoá.”

Ở quan điểm này, giá trị hàng hoá bao gồm các loại như chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm, giá trị thị trường Quan điểm Macxit không phân biệt giá trị hữu hình hay vô hình và người ta thường đồng nhất giá trị hữu hình với giá trị hàng hoá

- Quan điểm hiện đại phát biểu: “Sản phẩm hàng hoá có hai thành phần giá trị: giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình là chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm; giá trị vô hình là giá trị thương hiệu.”

Có thể nói giá trị hữu hình là giá trị của lao động quá khứ và hiện tại kết tinh trong hàng hoá, đồng nhất với quan điểm của Mácxít Nhưng trong thời kỳ hiện đại, xuất hiện một phạm trù giá trị mới: giá trị vô hình; giá trị của vị thế thương hiệu, vị thế đất đai, vị thế cá nhân con người

Hai loại giá trị hữu hình và vô hình trong quan điểm hiện đại cấu thành nên giá trị trao đổi

Giá trị trao đổi = Giá trị vô hình + giá trị hữu hình

Trang 13

Tóm lại, giá trị của hàng hoá được sinh ra từ những mối quan hệ xã hội, phi vật thể, vì vậy mà người ta gọi đây là giá trị vô hình Mối quan hệ giữa giá trị vô hình và giá trị hữu hình dược xác định thông qua qui luật “Chất lượng vị thế” -TS Hoàng Hữu Phê

Giá cả thị trường BĐS là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi trong đó giá trị trao đổi là một phạm trù khách quan được nhận biết thông qua tính thông suốt thông tin của thị trường Vì vậy TS Hoàng Hữu Phê định nghĩa: “Giá trị thể hiện mức độ nhận thức xã hội về tính mong muốn của BĐS và cũng nhờ thuộc tính này chúng ta có thể điều tra thu nhập giá cả thị trường BĐS bằng phương pháp hỏi trực tiếp chủ sở hữu BĐS” Điều đó chứng minh được thị trường BĐS phát triển thể hiện mức độ chính xác của phương pháp điều tra giá ngày càng tăng

Giá cả thị trường là phạm trù khách quan và được nhận biết thông qua hiểu biết của con người bằng các phương pháp khác nhau để sử dụng vào các mục đích khác nhau, vì vậy mà có các loại giá: giá BĐS do nhà nước định giá, giá BĐS đấu giá, giá BĐS rao bán, giá mua…

- Giá đất do nhà nước quy định: Là hệ thống giá đất do nhà nước định ra để thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai (dùng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu các khoản thuế hoặc tiền khi giao đất hay cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất) Và giá đất do nhà nước quy định là để nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất, nó không áp dụng cho các bên sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, mà giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận, giá này còn được gọi là giá thực tế hay giá thị trường

- Giá đất thị trường: là giá cả chịu sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền của người chuyển nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định

I.1.1.3 Phân loại đất đai

Phân loại đất Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành ba nhóm theo quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

Phân loại đất

1 Loại đất, mục đích sử dụng đất của mỗi thửa đất được xác định theo một trong các căn cứ sau:

a) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người đang sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

c) Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Đất đang sử dụng ổn định phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

Trang 14

đ) Đối với trường hợp chưa có căn cứ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này thì căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất ổn định, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác định loại đất, mục đích sử dụng đất

2 Ngoài mục đích sử dụng đất chính đã được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất được sử dụng kết hợp vào các mục đích khác nhưng không làm ảnh hưởng đến mục đích sử dụng chính và không trái với quy định của pháp luật về đất đai

3 Đất đai được phân loại theo các nhóm như sau:

a) Nhóm đất nông nghiệp;

b) Nhóm đất phi nông nghiệp;

c) Nhóm đất chưa sử dụng

4 Nhóm đất nông nghiệp được chia thành các phân nhóm sau:

a) Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm

Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;

5 Nhóm đất phi nông nghiệp được chia thành các phân nhóm sau:

a) Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng

Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi,

Trang 15

đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già và trẻ em

có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở tập luyện thể dục - thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện - văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề,

cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải;

c) Đất tôn giáo, tín ngưỡng bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; d) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

đ) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

e) Đất phi nông nghiệp khác

Đất phi nông nghiệp khác là đất có các công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hoá nghệ thuật và các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh mà các công trình đó không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp

6 Nhóm đất chưa sử dụng được chia thành các loại đất sau:

a) Đất bằng chưa sử dụng;

b) Đất đồi núi chưa sử dụng;

c) Núi đá không có rừng cây

I.1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

a Nhóm các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lí của quyền sử dụng đất

Đặc điểm tự nhiên của thửa đất bao gồm:

+ Vị trí: vị trí của thửa đất cho biết mức độ hoàn chỉnh của cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm: thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học… Như vậy vị trí quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất từ đó quyết định giá

cả đất đai

Trang 16

+ Diện tích: diện tích của thửa đất quá nhỏ hay quá lớn đều ảnh hưởng đến việc sử dụng thửa đất có hiệu quả hay không, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất… vì vậy sẽ ảnh hưởng đến giá đất

+ Kích thước: là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều sâu của thửa đất Kích thước cần cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất do vậy ảnh hưởng đến giá đất

+ Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, phong thủy trong sử dụng đất Hình thể đẹp nhất

là thửa đất vuông vức, các dạng tam giác, hình thang… đều không thuận lợi cho việc sử dụng đất

+ Loại đất: tùy theo loại đất sẽ có thời gian sử dụng tương ứng, thời gian sử dụng này ảnh hưởng đến khản năng thu lợi từ đất nên cũng ảnh hưởng đến giá đất Yếu tố an toàn pháp lí của thửa đất: giá trị của một tài sản đo bằng các quyền có được đối với tài sản đó Tính pháp

lí của thửa đất là quyền sử dụng đất bao gồm các quyền được Nhà nước bảo đảm như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Các quyền này mang lại lợi ích cho chủ sử dụng đất

do vậy mức độ nhiều hay ít của các quyền này sẽ ảnh hưởng đến giá đất

b Nhóm các yếu tố liên quan đến qui hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất

+ Ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến giá đất

Hiện nay, ở nước ta quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã Quy hoạch sử dụng đất cấp xã là quy hoạch sử dụng đất chi tiết có ảnh hưởng rõ nhất, trực tiếp nhất đến sự tăng, giảm giá thị trường của các thửa đất trong vùng quy hoạch

và của các thửa đất ở vùng lân cận

+Cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất

Cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội Chúng bao gồm hệ thống giao thông, cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc; trường học, cơ sở y tế; cơ sở thương mại - dịch vụ Khi cơ sở hạ tầng được xây dựng đồng bộ, đầy đủ, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa, xã hội của vùng sẽ góp phần tăng cao giá đất ở vùng đó hơn những vùng có cơ sở hạ tầng không được đầu tư đầy đủ

c Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường

+ Nhóm yếu tố tâm lý

Yếu tố tâm lý do phong tục, tập quán của địa phương Giá chuyển nhượng của một thửa đất đôi khi thấp hay cao hơn giá thị trường do chịu ảnh hưởng của quan niệm, tập quán, điều kiện sống của bên bán hoặc bên mua về một đặc điểm của thửa đất

+ Nhóm yếu tố xã hội

Trang 17

Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào BĐS được hoạt động một cách bình thường, ít rủi ro, kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại

Tình trạng trị an xã hội: ở một khu vực trị an xã hội ổn định thì mọi người an tâm sinh sống, đầu tư, mua bán thì giá đất tăng lên và ngược lại

Đầu cơ nhà đất: đất cung không đủ cầu, người đầu cơ tranh nhau mua làm giá đất tăng cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

Tiến trình đô thị hóa: khu vực có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, ở khu vực đang có tỉ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ tăng nhanh thì tốc độ tăng giá đất đều cao hơn so vơi khu vực thông thường

+ Nhóm yếu tố môi trường

Bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường nhân văn Điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ

ô nhiễm, tiếng ồn…Môi trường nhân văn như: trình độ nhận thức, mức thu nhập, nghề nghiệp của dân cư

d Nhóm yếu tố kinh tế, thị trường

+ Tương quan cung cầu về đất trên thị trường

Tổng cung tăng hoặc tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường giảm, khi tổng cung giảm mà tổng cung không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng

Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng giảm của tổng cung và tổng cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại

Trên một đơn vị hành chính xác định tổng cung về một loại đất nào đó có thể được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung về đất cơ bản không đổi Đây là đặc điểm rất cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất, vì vậy giá đất xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức giá đất tăng được quyết định bởi yếu tố cầu

+ Chính sách pháp luật của nhà nước về đất đai

Nhìn chung, giá đất tăng cao là do Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất, giá đất giảm là do Chính phủ dùng nhiều biện pháp khống chế Chính sách của nhà nước cũng ảnh hưởng đến tâm lí nhà đầu tư vào nhà đất, do đó ảnh hưởng đến giá đất

I.1.2 Định giá đất và các nguyên tắc định giá đất

I.1.2.1 Khái niệm

a Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (Giáo

sư W Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh)

Trang 18

b Định giá là một nghệ thuật và khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các lọai đầu tư và lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây dựng và BĐS -Đại học Quốc gia Singapore)

c Định giá là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá Do vậy định giá là

áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các định giá viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng (Fred Peter Marrone)

d Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4 - Pháp lệnh giá)

I.1.2.2 Các phương pháp định giá

a.Phương pháp so sánh

+ Nội dung phương pháp

Phương pháp này sử dụng giá của những thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã qua chuyển nhượng trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho thửa đất mục tiêu

Phương pháp so sánh dựa trên học thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã được bán trên thị trường

+ Các trường hợp áp dụng

- Các tài sản có tính đồng nhất như: căn hộ, chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt…

- Đất trống

+ Các bước tiếp cận của phương pháp so sánh

Nhận biết về BĐS định giá về vị trí, mô tả, tính pháp lý, nhân tố khu vực, kiến trúc…

Xác định các giao dịch so sánh trong thời gian gần mà có thể so sánh với BĐS định giá

Phân tích các BĐS để tìm ra sự khác biệt

Ước tính giá trị BĐS

Trang 19

+ Ưu điểm của phương pháp:

Không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

Thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, có cơ sở vững chắc để các cơ quan, chủ sở hữu thừa nhận

Sử dụng các chứng cớ so sánh rõ ràng vì vậy có tính thuyết phục cao

+Hạn chế của phương pháp so sánh

Cần phải có thông tin: Thông tin là yếu tố rất cần thiết cho phương pháp này

Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử, trong điều kiện thị trường biến động những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn

b Phương pháp chi phí

Phương pháp này dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một BĐS hiện tại bằng chi phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có tiện ích tương đương để thay thế

Công thức đơn giản: Giá trị BĐS = giá trị thửa đất thay thế + chi phí xây dựng công trình thay thế

Chi phí xây dựng công trình thay thế có hai dạng:

Chi phí tái tạo: về nguyên vật liệu, thiết kế, trang thiết bị, kể cả những lỗi thời của nó

Chi phí thay thế xây dựng mới: chi phí hiện tại để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương

+ Trường hợp áp dụng

Định giá BĐS sử dụng đặc biệt như trường học, bệnh viện, thư viện, … là các BĐS ít có BĐS so sánh thị trường

Định giá cho mục đích bảo hiểm

Là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác

Trang 20

Sự giảm giá trị của công trình cần được xem xét trong tổng hợp chi phí xây dựng thể hiện qua thời gian sử dụng và các yếu tố khác có thể làm giảm giá trị công trình Lượng giảm giá trị căn cứ đánh giá mức khấu hao hợp lí

+ Ưu điểm của phương pháp

Có thể áp dụng định giá cho những BĐS không có bán hoặc rất it có bán trên thị trường, những BĐS không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập mà phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập không thể định giá được

Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị

Việc tính khấu hao để xác định giá trị còn lại của nhà ở mang tính chủ quan và khó thực hiện, đòi hỏi định giá viên phải có kinh nghiệm,

am hiểu về xây dựng, thị trường đầu tư cơ bản

c.Phương pháp thặng dư

Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục đích xác định cụ thể trong tương lại trừ đi toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định

Giá đất = giá trị BĐS - chi phí cho sự phát triển + Các bước tiếp cận

Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS cần định giá có tính đến những qui định về xâ y dựng và những hạn chế khác Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển

* Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm:

Chi phí đầu tư vào đất: San lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng cơ sở (đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện…) Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng

Trang 21

Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới

Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo…

Lãi vay ngân hàng: thông thường chỉ bằng chi phí bỏ ra trước thuế x lãi suất ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư

Thuế

Lợi nhuận cho nhà đầu tư: lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh BĐS

• Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại

+ Ưu điểm của phương pháp

Thực chất phương pháp thặng dư suy ngược từ phương pháp chi phí nên có những ưu điểm của phương pháp chi phí

Khi không thể sử dụng các phương pháp khác để xác định giá cả đất đai và tài sản gắn liền với đất thì phương pháp này tỏ ra hiệu quả + Hạn chế

Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất

Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện thị trường

Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau

Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy phải giả định tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm mà giả định này không hiện thực

d.Phương pháp thu nhập (đầu tư)

giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản

+ Ưu điểm

Là phương pháp phù hợp để định giá BĐS cho thu nhập

Đối với BĐS cho thu nhập 1 lần và thời gian thu hồi vốn ngắn (2-3 năm) thì phương pháp này cho hiệu quả tin cậy

Trang 22

+ Hạn chế

Phương pháp thu nhập chủ yếu dựa trên nguyên tắc dự báo trước Vì vậy, kết quả định giá bị chi phối bởi yếu tố chủ quan, tính thuyết phục không cao

Kỹ thuật phân tích tài chính trong lĩnh vực đầu tư phức tạp, đòi hỏi định giá viên am hiểu lĩnh vực đầu tư loại BĐS cần định giá

e Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này ước tính tổng thu nhập hay các khoản thu bắt nguồn từ công việc kinh doan được tiến hành trên BĐS định giá, trừ đi những chi phí hoạt động phát sinh đối với thu nhập, số dư còn lại có thể thanh toán bằng tiền thuê Giá trị tiền cho thuê ước tính sau đó được vốn hóa theo tiền thuê

+ Hạn chế

Phương pháp chỉ áp dụng cho những BĐS làm ăn có lời

Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được khả năng sinh lời thực tế của BĐS

Yêu cầu định giá viên phải có kinh nghiệm và kiến thức tốt về loại hình kinh doanh mà BĐS tham gia

I.1.2.3 Nguyên tắc định giá

a Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Nguyên tắc này để đảm bảo tài sản được sử dụng cả về vật chất và pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nhất

+ Khái niệm giá thị trường của đất dựa trên nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và lâu dài của đất cộng với công trình xây dựng, cải tạo trên đất

+ Nguyên tắc này loại trừ trường hợp sử dụng trái pháp luật hoặc sử dụng trong điều kiện vật lý không cho phép

+ Khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” là khái niệm cơ bản trong việc xác định giá thị trường

b Nguyên tắc sử dụng phù hợp

Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá phải xem xét tính phù hợp của tài sản:

+ Sự phù hợp giữa lô đất và công trình xây dựng trên đất

+ Sự phù hợp giữa tài sản với môi trường xung quanh (phù hợp quy hoạch, mục đích sử dụng…)

c Nguyên tắc sự thay thế

Trang 23

Giá trị cao nhất có thể có của một tài sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua một tài sản tương đương Một người mua khôn ngoan

sẽ không bỏ ra số tiền lớn hơn để mua một tài sản như vậy

d Nguyên tắc sự đóng góp

Giá trị của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, tức là lượng giá trị mà nó góp vào toàn bộ giá trị tài sản là bao nhiêu

e Nguyên tắc cung và cầu

+ Giá trị thị trường được xác định thông qua sự tác động qua lại của cung cầu trên thị trường tại thời điểm định giá Giá cả có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung

+ Khi định giá phải phân tích và đánh giá đầy đủ sự tác động của cung và cầu đến giá trị tài sản

+ Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

f Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai

+ Khi ước tính giá trị tài sản nên dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ

+ Định giá là dự kiến các lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản

+ Những dự tính của người mua hay người chủ sỡ hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá tài sản

g Nguyên tắc sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển

+ Giá bán của một thửa đất ở một vị trí không nhất thiết bằng với một thửa đất có vị trí kế cận

+ Định giá viên phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của hiểu biết của cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả

h Nguyên tắc sự hòa hợp

Khi định giá cần xem xét đến sự hòa hợp của các lợi ích kinh tế, tâm lí…

I.1.3 Bảng giá đất và xây dựng bảng giá đất

I.1.3.1 Khái niệm

Khung giá đất: là do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai sao cho đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả cao

Bảng giá đất: Trên cơ sở khung giá do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh hằng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất đai tại địa phương ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo công bằng giữa người sử dụng đất có điều kiện tự nhiên, kinh tế

Trang 24

xã hội khác nhau Bảng giá đất được xác định phải phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, giá quá cao sẽ gây cản trở đến mục đích sử dụng đất, giá quá thấp sẽ làm cho tiềm năng của đất không được khai thác hết dẫn đến việc sử dụng đất không hiệu quả

I.1.3.2 Mục đích của việc xây dựng và ban hành bảng giá đất

Trong số các mục đích sử dụng của bảng giá đất được quy định trong Luật đất đai, có hai mục đích nổi bật sau:

a/ Bảng giá đất được người sử dụng đất áp dụng để thực hiện tất cả các nghĩa vụ tài chính

Vì ý nghĩa sử dụng này mà giá Nhà nước ban hành không bao giờ quá cao, không thể ngang hoặc cao hơn giá thị trường:

- Nếu giá Nhà nước quá cao thì khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp tính theo tỉ lệ phần trăm trên giá đó cũng

sẽ cao, dẫn đến việc khó khăn trong công tác thu các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

- Nếu giá Nhà nước thấp thì người dân sẽ dễ dàng hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính

b/ Bảng giá đất được sử dụng trong công tác bồi thường, đền bù

Trước đây bảng giá Nhà nước được áp dụng khi có đền bù giải tỏa, giá đền bù thường là giá Nhà nước cộng với hỗ trợ Nhưng giá

đó luôn thấp hơn giá thị trường dẫn tới những bức xúc của người sử dụng đất, họ thường không chấp nhận mức giá đền bù quá thấp so với giá thị trường và cảm thấy không thỏa đáng khi bị mất hoàn toàn mức giá trị gia tăng có được nhờ quá trình sử dụng và cải tạo bất động sản

đó của họ Hậu quả của việc này là sự chậm trễ trong công tác di dời

Hiện nay khi thực hiện các dự án, nếu dân không chấp nhận mức giá đền bù theo bảng giá Nhà nước thì các ngành chức năng tiến hành khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong khu vực dự án hoặc khu vực lân cận có vị trí tương đồng lấy kết quả Kết quả được ghi nhận và trình Ủy ban nhân nhân dân Tỉnh quyết định mức giá bồi thường cụ thể cho các hộ dân

I.1.3.3 Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất

Việc thống kê, điều tra, khảo sát giá đất nhằm theo dõi sát biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, sử dụng làm căn cứ để cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh khung giá cho các loại đất; công bố công khai bảng giá các loại đất cụ thể vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, Thành phố chỉ đạo thành lập tổ thống kê, điều tra, khảo sát giá đất để tiến hành điều tra, khảo sát giá các loại đất trên địa bàn, làm cơ sở để đề nghị điều chỉnh tăng, giảm hoặc đề nghị giữ nguyên trên cơ sở kết quả điều tra giá chuyển nhượng thực tế tại thời điểm khảo sát (điều chỉnh giá khi giá đất giảm từ 10% trở lên hoặc tăng từ 20% trở lên so với giá đất đã ban hành năm trước) Đồng thời đề nghị ban hành giá cho các loại đường phố, vị trí mới phát sinh mà chưa có quy định trên bảng giá đã ban hành năm trước

Trang 25

Thực hiện điều tra, khảo sát giá đất và thống kê báo cáo giá đất theo đúng thời gian, đúng theo biểu mẫu và đúng trình tự các bước thực hiện theo quy định của kế hoạch

Hiện nay giá đất thường được xác định bằng hai phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập

I.1.3.4 Nội dung của bảng giá đất

Bảng giá đất đã ban hành bao gồm:

- Bảng giá đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị;

- Bảng giá đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn;

- Bảng giá đất trồng cây hàng năm;

- Bảng giá đất trồng cây lâu năm

- Bảng giá đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng,

- Bảng giá đất nuôi trồng thuỷ sản;

- Giá đất dùng để tính tiền thuê đất khai thác tài nguyên khoáng sản

I.1.3.5 Trình tự xây dựng bảng giá đất

Bước 1: Công tác chuẩn bị

Bước 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá đất

Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất

Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập

Bước 5: Xây dựng phương án định giá đất

Bước 6: Xây dựng bảng giá đất

Bước 7: Trình thẩm định, phê duyệt

I.2 Cơ sở pháp lý của đề tài

Những quy định pháp luật về giá đất

y Luật đất đai 1993:

Luật đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 03 thông qua ngày 14 tháng 04 năm 1993, có hiệu lực ngày 15/10/1993 chính thức thừa nhận vấn đề giá đất, thể hiện đường lối đổi mới chính sách, góp phần phát triển đường lối kinh tế dưới sự lãnh đạo của Đảng

Trang 26

Trong cơ chế thị trường lúc này, chính sách thực hiện giá đất được coi là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai, là căn cứ để Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất Điều đó giúp cho việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao và mang tính chất tiết kiệm

Điều 12 của Luật đất đai 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”

y Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994

Trên cơ sở Luật đất đai 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 80/CP ngày 06/11/1993 quy định giá các loại đất và sau 10 tháng thực hiện, Nghị định 80/CP được thay thế bởi Nghi định 87/CP ban hành ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại đất với các nội dung cơ bản sau:

- Giá đất được xác định theo loại đất, hạng đất, loại đường phố, vị trí đất trong đô thị

- Giá đất được phân theo 04 loại đất sau đây:

(1) Đất nông - lâm nghiệp:

- Giá đất được xác định cho từng hạng đất để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và được chia theo 03 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi

- Hạng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Tiêu chuẩn của từng hạng đất và phương pháp phân hạng đất được quy định tại Nghị định 73/CP ngày 25/10/1993

(2) Đối với giá đất khu dân cư nông thôn:

- Giá đất được xác định cho từng hạng đất và chia theo 03 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi

- Căn cứ vào các yếu tố: khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng vị trí và giá đất thực tế tại địa phương

- Thực hiện phân hạng đất ở khu dân cư nông thôn để xác định giá đất

(3) Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp nằm trong đô thị:

- Giá đất được xác định cho từng hạng đất theo mỗi loại tương ứng

- Có 03 loại đất: Loại I, Loại II, Loại III Trong mỗi loại đất thì có 06 hạng đất

- Căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phương mà chia từng loại đất

Trang 27

(4) Đất đô thị:

- Giá đất được xác định cho 05 loại đô thị

- Mỗi loại đô thị được chia theo 3 - 4 loại đường phố

- Tương ứng với mỗi loại đường phố được chia thành 4 - 5 vị trí

- Việc xác định giá đất đô thị căn cứ vào: khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đường phố

y Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998

Sau gần bốn năm kể từ ngày Nghị định 87/CP có hiệu lực, nhận thấy khung giá đã có sự lạc hậu so với mặt bằng giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường không chỉ đối với đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác Ngày 21/03/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung khoảng 2 điều 4 Nghị định 87/CP như sau: giá đất địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành theo Nghị định 87/CP và hệ số k đã được điều chỉnh tại Quyết định 302/TTg ngày 21/03/1996 của Thủ Tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc tăng giá không quá 50% của hệ số k cũ Điều đó có nghĩa là nghị định 87/CP cho phép địa phương được vận dụng hệ số k từ 0,25 đến 2,7 lần đối với mọi loại đất

y Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001 đã sửa đổi, bổ sung điều 12 của Luật đất đai 1993 như sau:

1 Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất

2 Căn cứ vào Quyết định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, Ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Như vậy luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001 đã nâng cao trách nhiệm của Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh trong việc quy định giá đất đồng thời mở rộng phạm vi áp dụng giá đất cho cả trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và nộp lệ phí trước bạ

y Luật đất đai 2003

Đứng trước thực trạng và những hậu quả to lớn phát sinh trong việc không kiểm soát được hiệu quả về giá đất cộng với những bất cập còn tồn tại trong Luật đất đai năm 1993- tuy Luật đất đai 1993 đã qua hai lần sửa đổi bổ sung vào các năm 1998, 2001 nhưng vẫn chưa

Trang 28

đáp ứng được nhu cầu của xã hội Trên cơ sở quan điểm “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa, thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội của đất nước và yêu cầu của Đảng, Đoàn”, Quốc Hội chỉ đạo việc ban hành Luật đất đai 2003 của Nghị quyết Quốc hội lần thứ VII ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX vào ngày 26/11/2003, tại kỳ họp thứ 04, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai mới (Luật đất đai 2003), có hiệu lực ngày 01/07/2004

Luật đất đai 2003 dành hẳn mục 06, chương II để quy định tài chính đất đai và giá đất Trong đó có 04 điều, khoản (Điều 55 đến điều 57 và khoản 03 điều 58) được dành riêng để quy định trực tiếp vế vấn đề giá đất Ngoài ra trong Luật đất đai 2003 còn rãi rác những quy định liên quan đến giá đất

Điều 55: Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Điều 56: Giá đất do Nhà nước quy định:

Thứ nhất: việc định giá của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải có sự điều chỉnh cho phù hợp

- Giá các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Thứ hai: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp

phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Thứ ba: Căn cứ vào nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, ủy ban

nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Thứ tư: Giá đất do ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01

hàng năm được sử dụng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

Trang 29

khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Điều 57: Tư vấn giá đất:

- Tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất

- Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định

- Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý Nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất

Khoản 3 điều 58: Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định

y Nghị định 188/NĐ-CP/2004 ngày 16/11/2004

Để tạo khung giá đất phù hợp với tình hình thực tế hiện nay, ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/NĐ-CP/2004

về phương pháp xác định giá đất và tạo ra khung giá cho các loại đất làm cơ sở cho Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh ban hành bảng giá cụ thể các loại đất cụ thể tại địa phương mình Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh khi định giá đất, điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương sẽ phải thực hiện khoanh vùng, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất, căn cứ trên nguyên tắc xác định giá đất tại Luật đất đai năm 2003

Theo nghị định 188/NĐ-CP/2004, đất đai được chia thành ba vùng: đồng bằng, trung du, miền núi Hạng đất để xác định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định hiện hành

Bảng giá đất theo Nghị định 188/NĐ-CP có những quy định cụ thể rõ ràng, tiến bộ tích cực hơn được thể hiện qua một số ưu điểm:

Thứ nhất: Bảng giá đất được điều chỉnh, cập nhật phù hợp với điều kiện thực tế và sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

đảm bảo đúng nguyên tắc của Luật đất đai 2003 Khi nhìn vào bảng giá đất mới, có thể nhận ra ngay mức giá tối đa cao hơn rất nhiều so với khung giá được áp dụng từ trước đến nay và so với giá thị trường hiện nay không còn chênh lệch quá xa Trong đó Nghị định cũng quy định rõ khi giá chuyển nhượng qyền sử dụng đất có biến động liên tục kéo dài trong thời gian 60 ngày trở lên trong phạm vi nhiều Tỉnh, Thành phố (tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa và giảm 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định) thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá mới trình Chính phủ

Trang 30

Thứ hai: Nghị định 188/NĐ-CP quy định: Căn cứ vào giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh được

quyết định giá của các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa, và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại

Về việc điều chỉnh khung giá, Nghị định này cũng đã quy định rõ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí nhất định có biến động liên tục, kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây chênh lệch giá lớn Nếu giá đất giảm 10% trở lên so với giá của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định thì điều chỉnh giá xuống, còn nếu tăng 20% trở lên thì điều chỉnh giá tăng lên nhưng tăng không quá 20% mức giá tối đa của khung giá đã quy định

Thứ ba: Theo nghị định 188/NĐ-CP, người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường với mức giá cao hơn, có lợi

hơn góp phần chấm dứt tình trạng đầu cơ đất đai vì những doanh nghiệp, tổ chức có rất nhiều đất mà không sử dụng hết sẽ phải chịu mức thuế sử dụng đất rất cao Điều này khuyến khích các doanh nghiệp sử dụng tiết kiệm đất và các khoản chi phí khác trong sản xuất để đảm bảo việc đầu tư đạt hiệu quả, đảm bảo sự công bằng giữa các doanh nghiệp quốc doanh, các doanh nghiệp trong nước và các doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài

Thứ tư: Việc xác định giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các Tỉnh, Thành phố là một điều không đơn giản, việc quy định cụ thể,

cách xác định phương pháp tính và thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh trong việc định giá đất tại khu vực giáp ranh trong Nghị định là một điều cần thiết Theo Nghị định này, đất giáp ranh giữa các Tỉnh, Thành phố được xác định từ đường phân địa giới hành chính vào sâu địa phận mỗi Tỉnh tối thiểu là 500m đối với đất nông nghiệp, 300m đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn, 200m đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị

Trường hợp đất giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có mục đích sử dụng hiện tại cũng như sử dụng theo quy hoạch thì giá đất được tính như nhau; còn lại, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh, Thành phố có đất giáp ranh sẽ phải căn cứ vào Nghị định để thỏa thuận với nhau về giá đất sao cho phù hợp với thực tế và có kế hoạch điều chỉnh giá theo nguyên tắc đất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định với loại đất đó Tuy nhiên trong trường hợp đặc biệt, mức chênh lệch giá đất tại các khu vực cũng không được vượt quá 20%

Thứ năm: Khung giá các loại đất trong Nghị định 188/NĐ-CP ứng với 9 khung giá của các loại đất: khung giá đất trồng cây hàng

năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị

Đối với các loại đất này, Chính phủ quy định mức giá tối đa và mức giá tối thiểu của các loại đất chứ không đi sâu vào mức giá cụ thể từng vị trí, hạng đất của từng loại đất, các địa phương tự xác lập bảng giá chính thức cho địa phương mình Dựa trên cơ sở mức giá tối

đa và mức giá tối thiểu, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh sẽ dễ dàng hơn trong việc bang hành bảng giá đất cụ thể tại địa phương mình

Trang 31

Thứ sáu: việc xác định giá đất của Nhà nước từ trước đến nay chưa được thể hiện bởi một phương pháp cụ thể rõ ràng nào Căn cứ

vào bảng giá của Chính phủ, các địa phương xây dựng nên bảng giá đất cho địa phương mình, chính vì vậy mà giá đất do Nhà nước quy định đôi khi còn mang tính chủ quan và áp đặt, chưa đáp ứng được giá trị của đất Để khắc những nhược điểm đó, Nghị định 188/NĐ-CP

đã quy định hai phương pháp để xác định giá đất là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố

và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gởi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gởi VND kỳ hạn một năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại Nhà nước, có lãi suất tiền gởi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

I.3 Giới thiệu về cơ quan định giá đất

I.3.1 Chức năng và nhiệm vụ

- Phê duyệt dự án tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá đất năm 2010, làm cơ sở để tổ chức triển khai thực hiện dự án

2 Ban chỉ đạo tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá đất năm 2010: có trách nhiệm giúp UBND tỉnh thực hiện:

- Chỉ đạo Ủy ban nhân dân các cấp, các ngành trong tỉnh tổ chức thực hiện tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá đất năm 2010 của tỉnh;

Trang 32

- Chỉ đạo hoạt động của Tổ chuyên viên; theo dõi tiến độ thực hiện, kịp thời xử lý hoặc đề xuất xử lý các khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá đất năm 2010;

3 Sở Tài nguyên và Môi trường: là cơ quan tổ chức thực hiện tổng điều tra, xây dựng bảng giá đất năm 2010 theo dự án được phê duyệt,

có trách nhiệm:

- Xây dựng dự án thực hiện tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá đất năm 2010; trình UBND tỉnh phê duyệt

- Tham mưu giúp UBND tỉnh trong việc cơ cấu thành phần, danh sách ban chỉ đạo, tổ chuyên viên giúp việc cho ban chỉ đạo; trình UBND tỉnh quyết định

- Tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ thực hiện tổng điều tra giá đất và xây dựng giá đất năm 2010

- Chỉ đạo Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện: cung cấp danh sách, địa chỉ thửa đất, giá chuyển nhượng theo hợp đồng trong năm 2008 và năm 2009 (đến thời điểm điều tra); danh sách, địa chỉ thửa đất, giá cho thuê, giá nộp thuế sử dụng đất đối với các trường hợp thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của các tổ chức

- Giao nhiệm vụ cho Trung tâm Kỹ thuật Địa chính - Nhà đất: tổ chức lực lượng chuyên môn, kỹ thuật phối hợp với địa phương triển khai thực hiện hoàn thành dự án tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá đất năm 2010 được UBND tỉnh phê duyệt

- Phối hợp với UBND cấp huyện chỉ đạo, hướng dẫn Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, cán bộ địa chính cấp xã thực hiện nhiệm

vụ tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá đất năm 2010 tại địa phương mình, kiểm tra và xác nhận kết quả điều tra; chỉ đạo hội đồng bồi thường cung cấp danh sách, vị trí, bản vẽ, giá đền bù đối với các dự án đã và đang thực hiện trong năm 2008 và năm 2009

4 Sở Tài chính: thẩm định dự toán kinh phí thực hiện; kết quả thực hiện xây dựng, điều chỉnh giá đất năm 2010 trước khi trình UBND tỉnh

5 Cục thống kê: hướng dẫn và kiểm tra việc áp dụng các nguyên tắc thống kê để thống kê giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm, thống kê giá đất điều tra thực tế, tổng hợp và lập báo cáo theo đúng quy định tại Thông tư 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính

I.3.2 Cơ cấu tổ chức

Trước đây việc xây dựng bảng giá đất là do Sở Tài Chính thực hiện nhưng nay đã được chuyển giao sang Sở Tài Nguyên và Môi Trường năm 2008 Do mới được chuyển giao nên về cơ cấu tổ chức đang dần được hoàn thiện

Theo quyết định số 1735/QĐ-TTg Điều 1 qui định: điều chuyển từ ngành tài chính sang ngành tài nguyên và môi trường:

1 Nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất

Trang 33

2 Các hồ sơ, tài liệu từ ngày 01 tháng 01 năm 2006 đến hết ngày 30 tháng 11 năm 2008 bằng văn bản và dữ liệu dạng số, bao gồm: các

hồ sơ, tài liệu về định giá đất và các hồ sơ, tài liệu khác liên quan đến định giá đất; báo cáo thống kê về giá đất; các chương trình, đề tài, đề án, dự án về định giá đất

3 Tổ chức làm công tác định giá đất (nếu có), cán bộ, công chức làm công tác định giá đất thuộc Bộ Tài chính, Sở Tài chính và Phòng Tài chính

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Thực trạng bảng giá đất tỉnh Đồng Nai

II.1.1 Cơ sở pháp lý và Phạm vi áp dụng bảng giá đất

Căn cứ pháp lý :

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 16/11/2004 của Chính phủ

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ

- Văn bản số 1285/UBND-KT ngày 24/02/2009 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc tổng điều tra giá các loại đất năm 2009 phục vụ xây dựng bảng quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh áp dụng từ ngày 01/01/2010

Trang 34

b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

II.1.2 Bảng giá đất tỉnh Đồng Nai qua các năm

Theo quy định của Luật đất đai qua các thời kỳ, công tác xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh đã được thực hiện từ năm 1993 do

Sở Tài chính chủ trì, đến năm 2008 chuyển giao sang Sở Tài nguyên và Môi trường Để cập nhật những biến động của thị trường đất đai, từ năm 1994 đến nay UBND tỉnh đã ban hành 8 bảng giá đất, trong đó:

- Giai đoạn 1994 - 2004: ban hành 3 bảng giá đất, giai đoạn này các phương pháp định xác định giá đất chưa được quy định cụ thể, việc xác định giá đất chủ yếu dựa vào các quy định tại Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994, gồm khung giá đất, loại xã, hạng đất và giá đất thực tế của từng khu vực (riêng đất khu dân cư nông thôn và đất đô thị có xem xét thêm yếu tố vị trí, khả năng sinh lợi) Mặc dù có những khó khăn trong việc xây dựng bảng giá, tuy nhiên giai đoạn này cũng đã có những cập nhật đáng kể với mức điều chỉnh bình quân từ 1,5 - 2,5/lần ban hành cho các loại đất

- Giai đoạn 2005 - 2009: ban hành 5 bảng giá đất, giai đoạn này các phương pháp định xác định giá đất đã được quy định cụ thể tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP, trong đó điểm nổi bật trong giai đoạn này là giá đất được cập nhật và công bố vào ngày 01/01 hàng năm, tạo thuận lợi để bảng giá đất phản ánh kịp thời những thay đổi của thị trường đất đai, bên cạnh đó từ năm 2008 việc xác định giá đất nông nghiệp chủ yếu căn cứ vào vị trí của thửa đất (không xác định theo hạng đất) giúp cho giá đất được quy định dần sát hơn với giá thị trường

Bảng 01: Các bảng giá đất đã được ban hành và áp dụng của tỉnh Đồng Nai STT Bảng giá đất kèm theo Quyết Năm ban Số năm đã áp Cơ quan chủ

Trang 35

4 QĐ số 6872/2004/QĐ-UBT 29/12/2004 1 năm Sở Tài chính

5 QĐ số 5745/2005/QĐ-UBND 26/12/2005 1 năm Sở Tài chính

8 QĐ số 92/2008/QĐ-UBND 30/12/2008 đang áp dụng Sở TN&MT

Nhìn chung, công tác xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh trong những năm gần đây đã dần đáp ứng được các yêu cầu thực tế, giúp tỉnh triển khai được nhiều dự án trọng điểm và tăng nguồn thu từ đất, những thay đổi về kinh tế xã hội và hạ tầng cơ sở gây ảnh hưởng đến thị trường đất đai đã được cập nhật kịp thời hơn Tuy nhiên, do việc xây dựng bảng giá đất chủ yếu dựa vào phương pháp thống kê, báo cáo (chưa phân tích, đối chiếu trên bản đồ), phạm vi vùng giá còn rộng, nên có nhiều mức giá quy định chưa phù hợp với thực tế tại các khu vực liền kề, giáp ranh, các khu vực đô thị hóa…

II.1.3 Cấu trúc bảng giá đất

Cấu trúc bảng giá đất bao gồm 2 phần: Quyết định ban hành qui định về giá các loại đất, Qui định về giá các loại đất

Phần 1.Quyết định ban hành giá các loại đất: quyết định này bao gồm

Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định về giá các loại đất

Quyết định ban hành về giá các loại đất

Hiệu lực pháp lý của quyết định

Cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định

Quyết định này do Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh ra quyết định

Phần 2.Qui định về giá các loại đất trên điạ bàn: qui định này bao gồm 4 chương và 1 phụ lục kèm theo

Chương I: Phân loại đất và phạm vi áp dụng

Trang 36

Chương II: Bảng giá đất các loại đất, qui định cách phân loại vị trí cho từng nhóm đất và kèm theo phụ lục qui định giá cụ thể cho từng vị trí

Chương III: Các trường hợp khác; qui định về giá các trường hợp khác không thuộc Chương II

Chương IV: Điều khoản thi hành

Phụ lục về giá các loại đất:

I GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Bảng 1: Giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp

trồng cây lâu năm tại nông thôn

Bảng 2: Giá đất nông nghiệp tại đô thị

Bảng 3: Giá đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng

Bảng 4: Giá đất nuôi trồng thủy sản

II GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Bảng 5: Giá đất ở tại đô thị

Bảng 6: Giá đất ở tại nông thôn

Bảng 7: Giá đất ở tại mặt tiền các đầu mối giao thông chính, khu thương

mại, khu du lịch

Bảng 8: Giá đất ở tại mặt tiền các trục đường giao thông chính

II.2 Hiện trạng bảng giá đất ở tại thị trấn Long Thành

II.2.1 Những biến động về giá đất trên địa bàn thị trấn long thành qua các năm

Trang 37

Giá Nhà nước

Giá đất do Ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường có hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá thị trường

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác

do Bộ Tài chính quy định

Mối quan hệ giữa giá Nhà nước và giá thị trường

Trong thực tế luôn tồn tại song song hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường Hai loại giá này luôn có liên hệ với nhau, hỗ trợ nhau, đôi khi lại mâu thuẫn

Giá Nhà nước là nền tảng, là cơ sở để thực hiện giao dịch bất động sản, chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường Đó là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai cho Nhà nước, và cũng là cơ sở để Nhà nước thực hiện các chính sách đầu tư trên đất khi thực hiện quy hoạch sử dụng đất (việc áp giá trong công tác đền bù giải tỏa)

Bên cạnh đó giá thị trường cũng tác động không nhỏ đến giá Nhà nước Giá thị trường là cơ sở để Nhà nước xây dựng bảng giá áp dụng hàng năm thông qua kết quả điều tra và định giá Thông thường, giá thị trường thường cao hơn giá Nhà nước Điều đó cũng dễ hiểu vì giá thị trường được hình thành chủ yếu trên mặt bằng diện tích nhỏ có vị trí sử dụng hợp với nhu cầu sử dụng đất của chủ sử dụng nên họ sẵn sàng mua với mức giá đó Trong khi đó giá Nhà nước quy định được áp dụng chung cho cả một đơn vị diện tích có vị trí, kết cấu hạ tầng tương đồng nhau

Tuy nhiên có nhiều khu vực giá Nhà nước cao hơn giá thị trường, đó là trường hợp Nhà nước không muốn người dân sinh sống trong khu vực đó Tuy nhiên trường hợp này rất ít và không có tác động gì lớn đối với thị trường bất động sản khu vực

Thị trấn Long Thành được xác định là trung tâm chính trị kinh tế, văn hóa xã hội của huyện có vị trí chiến lược và tiềm năng kinh

tế hết sức quan trọng, là trung tâm đầu mối điều hòa phân phối lưu thông hàng hóa phục vụ đời sống nhân dân với các xã trong huyện

Định dạng
Số trang	75
Dung lượng	1,45 MB