ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU ĐỨC, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

“ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ năm 2003 đến nay ” nhằm tìm hiểu thực tế tình hình c

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU ĐỨC, TỈNH BÀ RỊA

VŨNG TÀU TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

Giáo viên hướng dẫn: Th.S NGUYỄN NGỌC THY Sinh viên thực hiện: ĐẶNG THƯƠNG

Mã số sinh viên: 05124097 Lớp: DH05QL

Ngành: Quản lý đất đai

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2009

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐẶNG THƯƠNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU ĐỨC, TỈNH BÀ RỊA

VŨNG TÀU TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Ngọc Thy

( Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh)

( Ký tên………)

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2009

LỜI CẢM ƠN

Trải qua thời gian miệt mài học hỏi, bốn năm qua tại trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đã để lại cho em biết bao tình cảm tốt đẹp, nhất là lớp Đại học Quản lý đất đai khóa 31 Nhân đây em xin gởi lời cám ơn sâu sắc đến:

- Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm - Thành phố Hồ Chí Minh

- Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản

Cám ơn Thầy chủ nhiệm và quý Thầy cô đã tận tình truyền đạt, chỉ bảo cho

em những kinh nghiệm quý báu trong thời gian vừa qua

Em xin trân trọng gởi lời biết ơn đến Cô Nguyễn Ngọc Thy đã trực tiếp hướng dẫn và tận tình giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Em cũng xin chân thành cám ơn đến Ban lãnh đạo UBND Huyện Châu Đức cùng các cô chú, anh chị công tác tại Phòng Tài nguyên-Môi trường và Văn Phòng Đăng Ký Quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện giúp đỡ, tận tình hướng dẫn em rất nhiều trong quá trình em thực tập Tại đây tôi đã rút ra được những kinh nghiệm quý báu cho công việc của minh sau này

Đồng thời cũng xin biết ơn các bạn trong và ngoài lớp cùng các anh chị khóa trên đã ủng hộ, giúp đỡ, động viên em trong suốt thời gian học tập và thực tập tốt nghiệp

Em nhận thức đuợc rằng, chuyên môn và kinh nghiệm của em còn một số hạn chế Mặc dù đã cố gắng rất nhiều để hoàn thành báo cáo nhưng em cũng không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được nhiều hơn nũa những ý kiến đóng góp của Quý thầy cô; các cô chú, anh chị và các bạn để luận văn của em được hoàn thiện hơn

TP.HCM , Tháng 07 năm 2009

Sinh viên

Đặng Thương

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Đặng Thương, khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản

gắn liền với đất trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ năm

2003 đến nay ”

Giáo viên hướng dẫn: Ths Nguyễn Ngọc Thy

Huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là tâm điểm của khu vực Đông Nam Bộ, có một vị trí chiến lược rất thuận lợi cho giao lưu trao đổi lưu thông hàng hóa giữa các khu vực lân cận với các đầu mối giao thông quan trọng như Quốc Lộ 56 thông qua đường giao thông Ngã 3 Dầu Giây, Quốc Lộ 51, cách TP Hồ Chí Mính khoảng 110 Km, TP Vũng Tàu khoảng 35 Km Châu Đức với địa hình và địa thế tương đối bằng phẳng thuận lợi cho việc phát triển Công Nghiệp – Tiểu thủ Công Nghiệp và Thương Mại Dịch Vụ Trong những năm gần đây, được sự quan tâm và lãnh đạo của Đảng Ủy Huyện có tốc độ đô thị hóa tương đối cao Vì vậy, giá trị đất đai ngày càng được khẳng định và công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất càng trở nên sôi động Nhưng nếu không có biện pháp quản lý hiệu quả sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng

“ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ năm 2003 đến nay ” nhằm tìm hiểu thực tế tình hình chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền

với đất cũng như việc thi hành các chính sách pháp luật về đất đai trên địa bàn nghiên cứu

Đề tài được thực hiện bằng các phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thực tế về tình hình thực tế, các văn bản pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cũng như kết hợp những phương pháp so sánh, phân tích, kế thừa, tổng hợp, nghiên cứu đã đánh giá khái quát điều kiện tư nhiên, tài nguyên thiên nhiên, kinh tế xã hội, công tác quản lý, hiện trạng sử dụng đất ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất Đồng thời đánh giá kết quả quản lý công tác chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất qua các giai đoạn từ năm 2003 cho đến nay, từ đó rút ra những kết luận và kiến nghị

để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương tốt hơn

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU 1

Đặt vấn đề: 1

Mục tiêu nghiên cứu 1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 2

I.1 Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu 2

I.1.1 Cơ sở khoa học .2

I.1.2 Cơ sở thực tiễn 6

I.1.3 Cơ sở pháp lý 6

I.2 Những quy định hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7

I.2.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất .7

I.2.2 Điều kiện chuyển nhượng và nhận quyền sử dụng đất .7

I.2.3.Thủ tuc, trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất .8

I.2.4 Thuế liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 16

I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu 17

I.3.1 Điều kiện tự nhiên 17

I.3.2 Tài nguyên thiên nhiên 19

I.3.3 Tình hình kinh tế: 20

I.3.4 Tình hình xã hội-cơ sở hạ tầng: 22

PHẦN II :NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

II.1.Nội dung nghiên cứu 25

II.2 Phương pháp nghiên cứu: 25

PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

III.1 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, KT-XH ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ: 26

III.2 Đánh giá tình hình quản lý nhà nước và thực trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu: 27

III.2.1 Công tác đo đạc và thành lập hồ sơ địa chính: 27

III.2.2 Công tác lập Quy hoạch- Kế hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch 28

III.2.3 Công tác thống kê – kiểm kê đất đai 29

III.2.4 Công tác quản lý địa giới hành chính 29

III.2.5 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 29

III.2.6 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo về đất đai: 30

III.2.7 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 31

III.2.8 Đánh Giá Chung 32

III.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn qua các giai đoạn: 33

III.3.1.Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2004: 33

III.3.2.Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2007 35

III.3.3.Giai đoạn từ năm 2008 đến nay: 37

III.3.4 Đánh giá chung tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sàn gắn liền với đất trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ năm 2003 đến nay 41

III.3.5 Nhận xét giá đất chuyển nhượng trên địa bàn so với giá đất trong bảng giá UBND Tỉnh 45

III.3.6 Nguyên nhân và những ảnh hưởng của vấn đề chuyển nhượng QSDĐ đối với kinh tế - xã hội 48

III.4 Tình hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng: 54

III.5 Tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn: 54

III.6 Những khó khăn, vướng mắc và giải pháp đề xuất 56

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58

Kết luận 58

Kiến Nghị 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng

Trang

Bảng 1: Thống kê diện tích theo đơn vị hành chính 18

Bảng 2: Cơ cấu kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 2005-2008 20

Bảng 3 : Thống Kê bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính 27

Bảng 4 : Thống kê sổ mục kê và sổ địa chính theo đơn vị hành chính 28

Bảng 5: Tình hình cấp giấy CNQSDĐ tính đến thời điểm năm 2008 30

Bảng 6: Kết Quả Giải Quyết Tranh Chấp Khiếu Nại Tố Cáo về Đất Đai 31

Bảng 7: Thống kê diện tích các nhóm đất chính năm 2008 31

Bảng 8: Thống kê tình hình chuyển nhượng giai đoạn 2003 - 2004 theo đơn vị hành chính: 34

Bảng 9: Thống kê tình hình chuyển nhượng giai đoạn 2005 - 2007 theo đơn vị hành chính: 36

Bảng 10: Thống kê tình hình chuyển nhượng giai đoạn từ năm 2008 đến nay theo đơn vị hành chính: 38

Bảng 11: Thống kê tình hình chuyển nhượng qua các giai đoạn: 40

Bảng 12: Thống kê tình hình chuyển nhượng từ năm 2003 đến nay 42

Bảng 13: Tình hình chuyển nhượng theo đơn vị hành chính 43

Bảng 14: Bảng giá đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm tại khu vực nông thôn: 46

Bảng 15: Giá đất nông nghiệp thực tế trên địa bàn huyện 46

Bảng 16: Bảng giá đất ở tại khu vực nông thôn: 47

Bảng 17: Giá đất ở thực tế tại khu vực nông thôn: 47

Bảng 18: Bảng giá đất ở tại khu vực đô thị 47

Bảng 19: Giá đất ở thực tế thị trấn Nghãi Giao Huyện Châu Đức 48

Bảng 20: Tổng hợp điều tra mục đích sử dụng sau khi nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ 50

Bảng 21: Tổng hợp đối tượng nhận chuyển nhượng trên địa bàn huyện Châu Đức năm 2007-2008 51

Bảng 22: Thu ngân sách từ chuyển nhượng 53

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Sơ đồ

Trang

Sơ đồ 1: Sơ đồ thực hiện CNQSDĐ theo Nghị định181/NĐ-CP ngày/29/10/2004 9

Sơ đồ 2: CNQSDĐ trường hợp không cấp mới giấy CNQSDĐ theo QĐ Số: 02/2008/QĐ-UBND 10

Sơ đồ 3: CNQSDĐ trường hợp cấp mới giấy CNQSDĐ theo QĐ Số: 02/2008/QĐ-UBND 12

Sơ đồ 4: Chuyển nhượng QSHNƠ và QSD đất ở theo nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 và Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 15

Hình : Sơ đồ vị trí Huyện 17

Biểu đồ Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế năm 2008 21

Biểu đồ 2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu SDĐ năm 2008 32

Biểu đồ 3: Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng qua các giai đoạn 40

Biểu Đồ 4: Tình hình chuyển nhượng qua các Năm 2003-2008 42

Biểu đồ 5: Biểu đồ thể hiện sự đóng góp ngân sách qua các năm của Huyện 53

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 1

MỞ ĐẦU Đặt vấn đề:

Đất đai là nơi tôn tại của mọi loài sinh vật sống trên trái đất, là nguồn tài

nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của

môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn

hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai có ưu điểm vô hạn về thời gian sử dụng

nhưng lại giới hạn về diện tích, cố định về vị trí Trong khi xã hội luôn vận động

phát triển, đời sống con người ngày càng được nâng cao thì nhu cầu sử dụng đất

ngày một gia tăng, và ngày càng trở nên cấp thiết Luật đất đai năm 1993 và luật

đất đai 2003 ra đời đã quy định năm quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi,

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp và cho thuê Đất đai đã trở

thành một loại hàng hóa, có giá trị vô cùng lớn thông qua các giao dịch, đặc biệt là

chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trên thị trường Hiện nay vẫn

còn có những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hợp pháp và có

những trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo quy trình quy

định của nhà nước đã làm nảy sinh tình hình tranh chấp đất đai dẫn đến những trở

ngại cho các cơ quan nhà nước trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai

Huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có vị trí hết sức thuận lợi cho việc

phát triển công nghiệp- Dịch vụ và các dự án có tầm quan trọng trong tương lai, tại

đây cũng đã thu hút rất nhiều các dự án, và các nhà đầu tư trong và ngoài nước, cùng

với tốc độ đô thị hóa ngày càng diễn ra nhanh nên vấn đề chuyển nhượng quyền sử

dụng đất diễn ra ngày càng nhiều Vì vậy nếu không có những biện pháp quản lý hợp

lý về đất đai, đặc biệt là quản lý công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ dẫn

đến hậu quả nghiêm trọng

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên em đã thực hiện nghiên cứu đề tài:

“Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ năm 2003 đến nay”

 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu, đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu

từ năm 2003 đến nay nhằm rút ra được những mặt tích cực, hạn chế và đề xuất giải

pháp để hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

+ Quy trình và các yếu tố liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Các đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân

+ Các loại hình sử dụng đất: Đất nông nghiệp và đất ở Phạm vi nghiên cứu: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình,

cá nhân diễn ra trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu từ 2003 đến

nay

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

a Khái niệm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất (Điều 4 Luật đất đai 2003)

+ Quyền sử dụng đất: là quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng thành quả,

lợi tức từ đất đai

+ Nhận quyền sử dụng đất: là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác

chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới (luật đất đai 2003)

+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là việc người có quyền sử dụng đất hợp

pháp do nhà nước công nhận được phép chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo đúng các quy định của pháp luật nhà nước về đất đai Hay nói cách khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc thay đổi về quyền sử dụng đất từ đối tượng này sang đối tượng khác thông qua việc cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các nội dung chính của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng"

Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận nhưng phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng: loại đất, hạng đất,

vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán Trường hợp đất chuyển nhượng có liên quan đến người thứ ba thì trong hợp đồng chuyển nhượng phải ghi rõ quyền của người thứ ba đối với chuyển nhượng

Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

1 Tên, địa chỉ của các bên;

2 Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3 Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4 Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

5 Giá chuyển nhượng;

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 3

6 Phương thức, thời hạn thanh toán;

7 Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);

8 Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất ;

9 Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng"

Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất :

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì giải quyết như sau:

Theo Điều 305 của Bộ Luật Dân sự 2005, trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa

vụ dân sự được quy định như sau:

"Khi nghĩa vụ dân sự được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cấn thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất :

1 Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;

2 Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật về đất đai;

3 Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

4 Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất ;

2 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

3 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

4 Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn

+ Thuế chuyển quyền SDĐ (CQSDĐ): là loại thuế thu vào thu nhập của người có

quyền SDĐ khi thực hiện CQSDĐ cho đối tượng khác Hộ gia đình, cá nhân có quyền

sử dụng đất, khi CQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai là đối tượng CQSDĐ Căn cứ tính thuế CQSDĐ là diện tích đất chuyển quyền, giá đất và thuế suất thuế CQSDĐ (Theo luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có hiệu lực từ 1/1/2009)

+ Lệ phí trước bạ: là khoản thu đối với hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển quyền

sử dụng đất để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp thức hoá

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

b Vai trò của nhà nước trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xác định quyền sở hữu của mình là duy nhất (Điều 1 Luật Đất đai 1993 quy định

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”) thông qua quy

hoạch kế hoạch sử dụng đất hợp lý, làm rõ quyền và nghĩa vụ của các đối tượng sử

dụng đất, nhà nước có vai trò trung gian và là duy nhất đối với các giao dịch chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp…trong cả nước đã đem lại nguồn thu cho ngân

sách nhà nước khá lớn thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế đất hàng năm, lệ phí

trước bạ từ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử

dụng đất cho đối tượng sử dụng đất

c Sự cần thiết của các quyền chuyển nhượng

Ở nước ta một giải pháp quan trọng nhằm xoá bỏ quan hệ vô chủ trong quan hệ

ruộng đất trước đây là việc giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng, làm cho các

hộ nông dân yên tâm sản xuất Tuy nhiên nếu không cho các quan hệ đất đai vận

động ( tức là không cho chuyển quyền sử dụng đất trong đó có chuyển nhượng

QSDĐ) thì QSDĐ của người SDĐ sẽ bị hạn chế, điều này sẽ làm các quan hệ đất đai

ngày càng trở nên cứng nhắc hơn Mặt khác nếu dùng các biện pháp hành chính để

thu lại ruộng đất, phân chia theo định kỳ thì đất đai sẽ không thể nào mang lại hiệu

quả Chính vì vậy việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đất đai 1993 cũng

không ngoài mục đích nhằm đáp ứng những đòi hỏi tất yếu của nền kinh tế thị

trường Thực chất của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là thiết lập quyền

cho người sử dụng đất mới được hợp pháp sử dụng Ơ đây nhà nước không thực hiện

hành vi như giao đất, thu hồi đất, mà là công nhận tính hợp pháp của hành vi tự điều

chỉnh đất đai của người sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai thuộc sở hữu

nhà nước và phải được sử dụng sao cho đạt hiệu quả kinh tế cao nhất Tiêu chí của

chúng ta hiện nay là hướng quan hệ đất đai vận dụng theo những quy luật của nền

kinh tế thị trường nhưng vẫn đảm bảo quyền lực của Nhà nước đối với đất đai với tư

cách là chủ sở hữu duy nhất

Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng những yêu cầu cấp

bách của thực tiễn đất nước trong nền kinh tế thị trường Tuy nhiên phải phát triển

mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trên cơ sở chế độ sở hữu Nhà nước

đối với đất đai để phù hợp với tình hình mới

Đất đai có đặc tính cố định về vị trí, tuy nhiên với mỗi lô đất cụ thể thường có sự

thay đổi về chủ sử dụng, hình thể, mục đích sử dụng, … để quản lý đất đai có hiệu

quả đòi hỏi việc nắm bắt thông tin về đất đai đầy đủ từ tổng quát đến từng đơn vị

thửa đất, điều này có ý nghĩa kiên quyết đến một chế độ quản lý đất Sự thay đổi đó

một phần cũng do kết quả giải quyết các quyền của người sử dụng đất ( trong đó đặc

biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ )

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia, có hạn về không gian Do đó việc phân bổ

đất đai hợp lý và có hiệu quả là điều nên làm Cũng chính điều đó việc chuyển

nhượng QSDĐ diễn ra là một thực tế hiễn nhiên

Không có quyền chuyển nhượng QSDĐ thì đất đai sẽ không thể tham gia vào quan hệ

thị trường Nói đến thị trường là nói đến người mua, người bán và giá cả Do vậy, nếu

người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng QSDĐ thì sẽ không có cơ sở pháp lý

để xác lập mối quan hệ mua bán quyền sử dụng đất đai trên thị trường, không thể có

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 5

người mua, và người bán, dẫn đến giá cả đất đai cũng không thể hình thành một cách khách quan và chính xác được, quyền sử dụng đất đai sẽ trở nên kém giá trị ảnh hưởng xấu đến các quan hệ đât đai như thế chấp, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất, …

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai là một hiện tượng bình thường của nền kinh tế vận động theo cơ chế thị trường Nếu bản thân nhà nước không nhận thức đầy

đủ về vấn đề này mà cứ sử dụng các biện pháp hành chính cấm đoán mọi hành vi

“mua bán” đất đai như trước đây thì sẽ làm cho quan hệ đất đai trở nên đông cứng và phức tạp, tình trạng mua bán đất đai sẽ vẫn cứ xảy ra phổ biến, vô tổ chức, trái pháp luật ( nhưng không trái với quy luật kinh tế ) mà nhà nước không thể kiểm soát được Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn, phân bố lại lao động… sẽ không thực hiện được nếu người sử dụng đất không được chuyển nhượng QSDĐ Quá trình tích tụ và tập trung ruộng đất không thể chỉ được tiến hành dưới các hình thức thuê quyền sử dụng đất Việc phân bố lại lao động ở nông thôn cũng vậy Nếu người nông dân không được chuyển nhượng QSDĐ, họ dễ bị đẩy vào tình trạng giằng co giữa các lợi ích, một mặt thì muốn chuyển sang làm nghề phi nông nghiệp, một mặt lại muốn giữ các quyền sử dụng đất của mình mà mình muốn chuyển nhượng nhưng không được Và tình trạng này sẽ dẫn đến hiện tượng sang nhượng “chui” hoặc chỉ làm nông nghiệp một nửa của người nông dân

Việc chuyển nhượng QSDĐ là sự điều tiết mối quan hệ về đất đai giữa chủ sử dụng này với chủ sử dụng khác, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của họ Một người có nhu cầu bứt thiết về sử dụng đất đai và một người không còn hoặc ít có nhu cầu sử dụng đất trực tiếp cần phải có sự thoả thuận với nhau sao cho vấn đề trở nên hợp lý hơn Từ đó quyền chuyển nhượng QSDĐ cần phải được quy định và được thực hiện một cách công khai rõ ràng

Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân và vốn có những đặc trưng, đặc thù khác với các loại tài sản khác, nên giá đất thực chất chỉ là một “ước lệ” chứ không thể tính đúng tính đủ, tính hết được giá trị của đất đai như các loại tài sản khác Do đó trong việc điều tiết quan hệ về chuyển QSDĐ cũng không giống với việc điều tiết các quan

hệ về chuyển dịch tài sản khác

+ Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện qua các giao dịch hợp pháp

và được nhà nước công nhận Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp cho người dân chủ động trong các giao dịch, đầu tư và đem lại những thuận lợi lớn cho người sử dụng đất có quyền quyết định về đất đai của mình và những tài sản gắn liền

trên đất

+ Đối với các tổ chức xã hội sẽ tạo điều kiện mạnh dạn cho họ đầu tư vào đất

và chủ động hơn khi tiến hành các dự án đầu tư có quy mô lớn, khi nhận được quyền sử dụng đất thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận

Cùng với các Huyện trên địa bàn Tỉnh, huyện Châu Đức có tốc độ đô thị hoá cao,

sự phát triển kinh tế - xã hội, cũng như dân số tăng nhanh, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất của con người và xã hội theo đó tăng lên gấp bội Do đó việc chuyển dịch đất đai

để đáp ứng yêu cầu này là điều không thể tránh khỏi Từ đó mà việc chuyển nhượng QSDĐ là vấn đề không thể không tính đến

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

I.1.2 Cơ sở thực tiễn

Cùng với tốc độ đô thị hóa hàng năm, đời sống vật chất và tinh thần người dân ngày một nâng cao làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một gia tăng Bên cạnh đó ngày càng có nhiều văn bản pháp luật quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 106 quy định người SDĐ có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ( Luật đất đai năm 2003)

Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT, Nghị định 84/2007/NĐ- CP, Thông tư 06/2007/TT-BTNMT lần lượt ra đời với những quy định cụ thể về việc thực hiện các quyền của người SDĐ cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ của người dân Chúng mang tính đột phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được nhu cầu nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền KT-XH

Nhưng hiện nay Thành phố Vũng Tàu với tốc độ đô thị hóa cực nhanh mà điển hình là Huyện Châu Đức, trong những năm tới đây là nơi tập trung của các xí nghiệp công nghiệp, và các dự án về nhà ở, các công trình công cộng như hệ thống giao thông đã và đang được mở rộng để nâng cao cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật Huyện

sẽ trở thành một điểm nóng thu hút nhiều lao động từ các tỉnh thành và các nơi lân cận nên dân cư tập trung đông đúc trên địa bàn, làm cho nhu cầu nhà ở và đất ở tăng, tình hình chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi động và hết sức phức tạp Đồng thời công tác chuyển nhượng QSDĐ cũng có các chuyển biến khác nhau phát sinh nhiều bất cập hơn, nhất là từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2008 Chính vì vậy, tạo nên nhiều khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: công tác đo đạc bản đồ, công tác cấp giấy, chỉnh lý biến động về đất đai,…

I.1.3 Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2003 thông qua ngày 01/07/2004

-Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 23/09/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp

tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở

- Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 Tổng cục địa chính hướng dẫn đăng kí đất đai lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài Nguyên Và

Môi Trường hướng dẫn thực hiện nghị định 181/2004

- Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của chính phủ

- Quyết định số 1124/2000/QĐ-UB ngày 10/03/2000 của UBND tỉnh Bà

Riạ-Vũng Tàu về việc ban hành thực hiện nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 7

- Quyết định số 5972/2002/QĐ-UB ngày 19/07/2002 UBND tỉnh Bà

Rịa-Vũng Tàu về việc sữa đổi,bổ sung một số điều của quyết định số UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng tàu ngày 10/03/2000

- Quyết định số 16/2007/QĐ-UBND ngày 20/03/2007 của UBND tỉnh

BR-VT, ban hành quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục và thẩm quyền chứng nhận QSH nhà ở trên địa bàn tỉnh BR-VT

- Quyết định số 76/2008/QĐ-UB ngày 12/06/2008 của UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu

- Quyết định số:02 2008/QĐ-UBND, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ngày 21/01/2008

Quy định việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ hành chính theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại UBND huyện, thị xã, thành Phố trực thuộc tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu

I.2 Những quy định hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

I.2.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Chỉ những hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được chuyển nhượng Pháp luật không thừa nhận việc dùng đất lấn chiếm, đất không thuộc quyền sở hữa của mình, đất không có giấy tờ hợp lệ để chuyển nhượng Người có hành vi như trên sẽ bị xử lý nghiêm minh trên cơ sở các quy định của Nghị định 04/CP ngày 10/01/1997 về việc xử lý các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất

- Khi chuyển nhượng quyền, các bên tham gia quan hệ đất đai có quyền thỏa thuận các nội dung cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với các quy định hiện hành của luật dân sự và pháp luật về đất đai

- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích, đúng thời hạn còn lại ghi trong quyết định giao đất của bên chuyển quyền, phù hợp với quy hoạch của địa phương, có diện tích đất sử dụng dưới hạng mức, có trách nhiệm bảo vệ, duy trì độ màu mỡ của đất đai, sử dụng đất mang lại hiệu quả ngày càng cao, không hủy hoại đất cũng như làm tổn hại đến lợi ích của những người sử dụng đất xung quanh

Việc chuyển QSDĐ phải đảm bảo những vấn đề sau:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện dựa trên cơ sở khai thác hiệu quả giá trị của người đầu tư, tức khai thác hiệu quả sử dụng đất cao nhất và khả năng sinh lợi của đất tối đa để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên

- Sử dụng đất dúng mục đích, thời hạn, hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

- Đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích đầu tư vào việc sử dụng đất để đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

- Đảm bảo quyền sở hữa tối cao thuộc về nhà nước

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của địa phương

I.2.2 Điều kiện chuyển nhượng và nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 – Điều 106 LĐĐ 2003: Có giấy chứng nhận QSDĐ, đất không

có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất;

Với các quy định này, phạm vi chủ thể được quyền chuyển nhượng QSDĐ đã được mở rộng hơn

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Tiếp sau LĐĐ 2003 là Nghị định 181/2004/NĐ-CP do chính phủ ban hành ngày 29/10/2004 nhằm hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003, trong đó quy định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ thông thoáng hơn so với 2 Nghị định

đã được ban hành trước đó; là Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định

79/2001/NĐ-CP

Những quy định được đánh giá là hiệu quả trong Nghị định 181/2004/NĐ-CP

- Người nhận chuyển nhượng không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký

hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh

- Không nhất thiết phải chuyển đến nơi khác sinh sống mới được chuyển nhượng

- Không quy định hộ GĐ-CN chuyển nhượng đất nông nghiệp phải chuyển sang làm nghề khác mới được chuyển nhượng

- Hộ GĐ-CN được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng, cho, thừa kế QSDĐ

- Hộ GĐ-CN được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự

án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

- Không quy định hộ GĐ-CN có nhu cầu SDĐ mới được nhận chuyển nhượng QSDĐ

 Theo khoản 1- điều 100 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: “Hộ GĐ-CN được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau”:

(i) Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

(ii) Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ, xác định thời hạn SDĐ đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu SDĐ theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này;

(iii) Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích SDĐ theo quy định tại điều 36 của LĐĐ và quy định của Chính phủ về thu tiền SDĐ

I.2.3.Thủ tuc, trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

1 Chuyển nhượng QSDĐ không có tài sản gắn liền với đất

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Châu Đức theo Nghị định 181/NĐ-CP ngày/29/10/2004 và theo Quyết định Số: 02/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng 01 năm 2008 của UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Quy định việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ hành chính theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại UBND huyện, thị xã, thành Phố trực thuộc tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 9

°Về quy trình thực hiện chuyển nhượng:

Thời gian thực hiện không quá (10) ngày làm việc không tính thời gian bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính kể từ ngày Văn phòng ĐKQSDĐ nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày giao cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ

Sơ đồ 1: Sơ đồ thực hiện CNQSDĐ theo Nghị định181/NĐ-CP ngày/29/10/2004

(1) Chủ SDĐ nộp hồ sơ tại UBND xã, thị trấn nơi có đất UBND xã, thị trấn chuyển

hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ;

(2) Trong thời hạn không quá (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gởi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận ;

(3) Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, UBND xã, thị trấn thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

(4) Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, UBND xã, thị trấn nơi có đất giao giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng;

Nhận xét:

Theo Nghị định 181/NĐ-CP thời gian giải quyết được rút ngắn hơn so với Nghị định 17/NĐ-CP (13 ngày còn 10 ngày), quy trình thực hiện đơn giản hơn, tránh cho người dân sự lãng phí về thời gian và tiền bạc Qua đó thấy được, các văn bản pháp luật ngày càng được hoàn thiện hơn, luôn quan tâm đến lợi ích của người dân cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho đội ngũ cán bộ hoàn thành tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai

UBND xã,

Thị trấn

Chủ sử Dụng Đất

Văn Phòng Đăng ký QSD đất Cơ quan thuế

Kho bạc

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

■ Quy trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân hiện nay trên địa bàn huyện Châu Đức, được thực hiện theo theo Quyết định Số: 02/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng 01 năm 2008 của UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Quy định việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ hành chính theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông

tại UBND huyện, thị xã, thành Phố trực thuộc tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu

a Chuyển nhượng QSDĐ không phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ

Thời gian thực hiện không quá (09) ngày làm việc không tính thời gian bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính kể từ ngày bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND huyện), nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày chuyển cho UBND xã, thị trấn để giao cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ

Sơ đồ 2: CNQSDĐ trường hợp không cấp mới giấy CNQSDĐ theo QĐ Số:

02/2008/QĐ-UBND

Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả (UBND xã, Thị trấn)

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND Huyện)

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ

Thẩm tra, chứng thực

-Thẩm tra hồ sơ -Trích sao hồ sơ địa chính

-Chỉnh lí giấy CNQSDĐ

-Thông báo nộp tiền

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 11

(1) Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả (UBND xã, thị trấn) nơi có đất Trong thời hạn không quá (03 ) ngày làm việc đối với những truờng hợp đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ được UBND xã, thị trấn chứng thực vào hợp đồng nếu không đủ điều kiện thì không lập hợp đồng và nói rõ lý do

(2) Sau khi hồ sơ đã được UBND xã, thị trấn chứng thực trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả ( UBND huyện) chuyển hồ sơ cho văn phòng Đăng Ký QSDĐ

(3)Trong thời hạn không quá (04) ngày làm việc, Văn phòng Đăng Ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ chuyển cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND huyện);

(4) Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND xã, thị trấn) thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa

vụ tài chính;

(5)Trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND huyện) chuyển cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND xã, thị trấn), để giao cho người nhận chuyển nhượng

b Chuyển nhượng QSDĐ phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ

Thời gian thực hiện không quá (42) ngày làm việc không tính thời gian bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính kể từ ngày bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND huyện), nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày chuyển cho UBND xã, thị trấn để giao cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Sơ đồ 3: CNQSDĐ trường hợp cấp mới giấy CNQSDĐ theo QĐ Số: 02/2008/QĐ

-UBND

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND Huyện)

Văn phòng Đăng ký QSDĐ

Thẩm tra, chứng thực

-Thông báo nộp tiền

-Xác định đăng ký cấp giấy

CNQSDĐ

-Kiểm tra

hồ sơ -Trình ký

Ký giấy chứng nhận

Số liệu địa chính Loại, mức nghĩa

-Giấy chứng nhận

-Hồ sơ đăng ký

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND xã, Thị trấn)

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 13

(1) Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả (UBND xã, thị trấn) nơi có đất Trong thời hạn không quá (03 ) ngày làm việc đối với những truờng hợp đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ được UBND xã, thị trấn chứng thực vào hợp đồng nếu không đủ điều kiện thì không lập hợp đồng và nói rõ lý do;

(2) Sau khi hồ sơ đã được UBND xã, thị trấn chứng thực trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả ( UBND Huyện) chuyển hồ sơ cho văn phòng Đăng Ký QSDĐ;

(3)Trong thời hạn không quá (23) ngày làm việc, Văn phòng Đăng Ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ và nói rõ lý do đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chuyển thông báo thuế cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tờ trình, kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài Nguyên và Môi Trường;

(4) Trong thời hạn không quá 16 ngày làm việc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường kiểm tra hồ sơ, trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ;

(5) Trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận được giấy chứng nhận QSDĐ từ phòng Tài Nguyên và Môi Trường chuyển về, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND Huyện) chuyển cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (UBND xã, thị trấn), để giao giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng

Ưu điểm: Quy trình thực hiện theo quy chế “một cửa liên thông” người dân chỉ thực

hiện giao dịch qua Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã, thị trấn nơi có

đất; quy định này đã giúp giảm thời gian đi lại của người dân

Nhược điểm: Vì thực hiện theo cơ chế “một cửa liên thông”, số lượng hồ sơ nhiều

và gồm nhiều loại hồ sơ khác nhau mà số lượng cán bộ chưa tương xứng với công việc hiện có nên nhiều hồ sơ trễ hẹn gây phiền hà và mất lòng tin ở người dân

Người dân phải mất thời gian cho việc đi đóng thuế ở một cơ quan khác (không thuộc cơ quan nộp và nhận hồ sơ)

So sánh thành phần hồ sơ, quy trình chuyển nhượng QSDĐ tại Nghị định

181/NĐ-CP và Quyết định Số: 02/2008/QĐ-UBND, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Nghành Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

■ Về thành phần hồ sơ:

Về thành phần hồ sơ theo Quyết định Số: 02/2008/QĐ-UBND, Tỉnh Bà Vũng Tàu hiện nay và Nghị định 181/NĐ-CP là hoàn toàn giống nhau và đơn giản hơn rất nhiều so với NĐ 17/1999 NĐ-CP, điều này tránh được sự rườm rà, phức tạp về hồ

Rịa-sơ tránh cho người dân sự lảng phí về thời gian tiền bạc cho việc trích lục Rịa-sơ đồ vị trí thửa đất góp phần hạn chế việc nhũng nhiễu người dân Đây là một cải cách đáng mừng trong việc thực hiện các thủ tục hành chính Tuy nhiên, để tránh sự phiền hà cho nhười dân thì trách nhiệm của cán bộ địa chính cấp xã, thị trấn sẽ nặng nề hơn

■ Về quy trình thực hiện chuyển nhượng:

Tại Nghị định 181/NĐ-CP và Quyết định Số: 02/2008/QĐ-UBND Tỉnh Bà Vũng Tàu

Rịa-Nghị định 181/NĐ-CP

-Thời gian thực hiện 10 ngày làm việc;

-Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính

mất 03 ngày để nhận giấy chứng nhận

QSDĐ;

- Đối với trường hợp chuyển nhượng

QSDĐ phải cấp mới giấy chứng nhận

QSDĐ thời gian thực hiện 55 ngày;

Quyết định số: 02/2008/QĐ-UBND, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu

- Thời gian thực hiện 09 ngày làm việc;

-Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính mất 01 ngày để nhận giấy chứng nhận QSDĐ;

- Đối với trường hợp chuyển nhượng QSDĐ phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ thời gian thực hiện 42 ngày;

Với hồ sơ và quy trình chuyển nhượng QSDĐ theo Quyết định Số: 02/2008/QĐ-UBND Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đã giải quyết được những khó khăn và vướng mắc cho công tác chuyển nhượng QSDĐ ở địa phương nhằm tránh những phiền hà cho nhân dân, chấn chỉnh việc quản lý đất đai ở địa phương làm hoàn thiện hơn công tác quản lý nhà nước về đất đai

2 Chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

Hiện nay hồ sơ và quy trình thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên đại bàn huyện Châu Đức không thuộc thẩm quyền giải quyết của phòng tài Nguyên và Môi Trường mà do Phòng Công Thương Huyện thụ lý và giải quyết, thực hiện theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 và Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 15

Hồ sơ gồm có:

- Hai bản chính hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở (theo mẫu) có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp Huyện, cấp xã theo phân định địa hạt;

- Bản chính và một bản sao y giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở;

- Tờ khai trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, và bản sao biên lai nộp tiền;

- Một bản sao y giấy chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;

- sơ đồ vị trí thửa đất;

- Đối với trường hợp trong giấy chứng nhận không ghi năm xây dựng nhà ở thì phải có giấy xác nhận của UBND xã, thị trấn nơi có nhà ở và đất ở xác nhận năm xây dựng nhà ở;

Sơ đồ 4: Chuyển nhượng QSHNƠ và QSD đất ở theo nghị định số

90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 và Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006

(1) Bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền ( gọi chung là các bên mua bán) lập hợp đồng chuyển nhượng QSH nhà ở và QSD đất ở và đến cơ quan công chứng hoặc UBND xã, thị trấn nơi có nhà ở và đất ở, không quá (01) ngày làm việc UBND

xã, thị trấn chứng nhận hợp đồng nếu không đủ điều kiện sẽ không chứng nhận và nói rõ lý do;

(2) Một trong hai bên mua bán liên hệ với cơ quan thuế nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân theo quy định (03) ngày;

(03) Một trong hai bên mua bán liên hệ với phòng Công Thương Huyện để được xác nhận chủ sở hữu mới và chỉnh lý giấy chứng nhận cho chủ sở hữu cũ (06) ngày Chủ

sở hữu nhà ở nhận giấy chứng nhận QSH nhà ở và QSD đất ở tại phòng Công Thương, ký nhận vào sổ đăng ký QSH nhà ở và QSD đất ở và nộp lệ phí cấp giấy theo quy định;

UBND Xã, Thị trấn

Các bên mua bán

Phòng Công Thương

Cơ quan thuế

UBND Huyện

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Tổng cộng thời gian giải quyết hồ sơ: không quá 10 ngày làm việc; thời gian này không bao gồm những ngày do chủ sở hữu làm chậm trễ hồ sơ

Nhận xét:

Thời gian thực hiện tương đối nhanh, nhưng gây khó khăn cho dân trong khâu thực hiện hồ sơ, cần đi đến nhiều cơ quan để hoàn thành thủ tục, nên thực hiện theo

“cơ chế một cửa” thì việc thực hiện sẽ dễ dàng hơn

I.2.4 Thuế liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có hiệu lực từ 1/1/2009, thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân Sau đó có thông tư 84/2008/ TT- BTC ngày 30/9/2008 của bộ Tài chính hướng dẫn thi hành luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định

100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008

Hiện nay trên địa bàn huyện Châu Đức có (02) cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là :

1 Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế TNCN được xác định như sau:

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp= Thu nhập tính thuế X Thuế suất 25%

Thu nhập tính thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Đối với trường hợp chuyển quyền SDĐ không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất

Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng QSDĐ – ( giá vốn + các chi phí hợp lý có liên quan)

Đối với trường hợp chuyển QSDĐ gắn với kết cấu hạ tầng hoặc công trình xây dựng trên đất

Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng – Giá vốn của bất động sản đó và các chi phí hợp lý có liên quan

Đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở:

Thu nhập tính thuế = Giá bán – Giá mua và các chi phí hợp lý có liên quan

2 Trường hợp không xác định được giá vốn ( giá mua) của hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% (Nếu giá chuyển nhượng mà thấp hơn khung giá của UBND Tỉnh quy định thì tính theo khung giá của UBND Tỉnh x Thuế suất 2%)

 Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng X 0,5%

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 17

I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.3.1 Điều kiện tự nhiên

1 Vị trí địa lý

- Điểm cực bắc nằm ở 10036’37’’độ vĩ bắc và 107016’30’’ độ kinh đông

- Điểm cực nam nằm ở 10032’20’’độ vĩ bắc và 107014’30’’ độ kinh đông

- Điểm cực đông nằm ở 10039’16’’độ vĩ bắc và 107022’09’’ độ kinh đông

- Điểm cực tây nằm ở 10044’40’’độ vĩ bắc và 107008’20’’ độ kinh đông

Huyện Châu Đức có diện tích thống kê năm 2008 là 42.545,19 ha, bằng 21,41% diện tích toàn tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu

Ranh giới hành chính:

- Phía Bắc giáp tỉnh Đồng Nai

- Phía Đông giáp huyện Xuyên Mộc và huyện Xuân Lộc tỉnh Đồng Nai

- Phía Tây giáp huyện Tân Thành

- Phía Nam giáp huyện Đất Đỏ và TX Bà Rịa

Huyện có 16 đơn vị hành chính bao gồm 01 thị trấn và 15 xã

Hình :Sơ đồ vị trí Huyện Bản đồ ranh giới hành chính tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Bảng 1: Thống kê diện tích theo đơn vị hành chính

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên & Môi Trường huyện Châu Đức)

Châu Đức là 01 huyện nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm Phía Nam (KTTĐPN) –một vùng kinh tế quan trọng của nước ta, là khu vực năng động, đang dẫn đầu toàn quốc về tốc độ phát triển kinh tế, đóng góp 50% sản lượng công nghiệp cả nước Châu Đức nằm gần những thành phố lớn, trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, khoa học KT và các khu công nghiệp hàng đầu của cả nước như thành phố Hồ Chí Minh, TP Biên Hòa

Nhìn chung vị trí địa lý của huyện rất thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội nói chung và tình hình sử dụng đất nói riêng, đồng thời cũng là sức ép không nhỏ trong việc sử dụng đất trong tương lai:

Châu Đức có lượng mưa tương đối cao (2.139 mm/năm), nhưng phân bố không đều hình thành hai mùa trái ngược nhau: mùa mưa và mùa khô

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

I.3.2 Tài nguyên thiên nhiên

1 Tài nguyên nước

Nước mặt: Trên địa bàn huyện có 2 sông chính là: Sông Xoài và Sông Ray

- Sông Xoài: Là ranh giới của huyện Châu Đức với huyện Tân Thành, chiều dài

nằm trong phạm vi huyện : 22 km khai thác nước tưới cho cà phê, hồ tiêu, lúa và cung cấp nước sinh hoạt

- Sông Ray : Là ranh giới của huyện Châu Đức với huyện Xuyên Mộc, đoạn

trung lưu thuộc huyện Châu Đức có chiều dài 22km Ngoài 2 sông lớn kể trên, trong phạm vi hành chính huyện Châu Đức còn có các suối như : suối Trà Răng, suối Gia Hóp, suối Lúp, suối Tầm Bó, Suối Đá Bàng, suối Lùng,… nhưng nguồn

thủy sinh vào mùa khô rất hạn chế

Nước ngầm:

- Diện tích có nước ngầm từ trung bình đến giàu: 26.910 ha (chiếm 63,9% DTTN), diện tích có nước ngầm nghèo đến rất nghèo: 15.233 ha (chiếm 36% DTTN)

và đặc biệt có 117 ha không có nước ngầm

Nhìn chung, trữ lượng và khả năng cung cấp nước khá lớn, chất lượng nguồn nước tốt

ha Rừng ở Châu Đức có quy mô không lớn, song lại là rừng có chất lượng khá cao

Theo thống kê, diện tích rừng có trữ lượng khá : 376ha (chiếm 73,72% diện tích rừng); đặc biệt là khu rừng phòng hộ thuộc các xã Sơn Bình, Xuân Sơn là loại rừng

gỗ sao, một loại gỗ tốt, có nhiều công dụng và giá trị kinh tế cao

3 Tài nguyên khoáng sản:

So với tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Châu Đức là huyện nghèo tài nguyên khoáng sản,

do đặc điểm địa chất và phân bố, tài nguyên khoáng sản chỉ có một số loại sau:

o Nước khoáng Suối Nghệ , trữ lượng khai thác khoảng 40.000 lít/ngày

o Đá bazan lỗ hổng, nguyên liệu quan trọng dùng để sản xuất sợi bazan và đá xây dựng

o Puzơlan

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

4.Tài nguyên đất

Trên bản đồ tỷ lệ 1/25.000, đất huyện Châu Đức có 06 loại đất chính, trong đó:

+ Nhóm đất đỏ vàng có diện tích lớn nhất với diện tích 30.625ha chiếm 72,46% diện tích tự nhiên bao gồm đất nâu đỏ trên bazan và đất nâu vàng trên bazan

+ Nhóm đất dốc tụ có diện tích lớn thứ hai với diện tích 5.759 ha chiếm 13,63% diện tích tự nhiên phân bố ở địa hình thấp ven Sông, suối diện tích này hiện trồng lúa 1-2 vụ/năm, một số chuyển sang trồng cây lâu năm

+ Nhóm đất đen trên bazan 3.475 ha chiếm 8,22%(DTTN) đặc điểm điển hình là nhiều sỏi, đá lẫn, tầng dày mỏng thuận lợi cho phát triển cây lâu năm

+ Nhóm đất xám: 400 ha chiếm 0,95%(DTTN) đặc điểm địa hình có tỷ lệ cát cao, nghèo dinh dưỡng

+ Nhóm đất phù sa 225 ha chiếm 6,60%(DTTN) tương đối giàu dinh dưỡng + Nhóm đất xói mòn trơ sỏi đá: 117 ha chiếm 0,28 (DTTN)

Tóm lại tài nguyên đất ở huyện Châu Đức chủ yếu là đất phát sinh trên đá mẹ bazan (92,99% DTTN) và được phân bố thành các vùng tập trung khá rõ nét

I.3.3 Tình hình kinh tế:

1.Cơ cấu kinh tế

Bảng 2: Cơ cấu kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 2005-2008

(ĐVT: %)

(Nguồn: Phòng thống kê huyện Châu Đức)

Cơ cấu kinh tế năm 2008 có sự chuyển dịch theo hướng Nông - Lâm - Ngư Nghiệp, Thương Mại – Dịch Vụ, Công Nghiệp – Xây Dựng, với tỷ trọng tương ứng 43,80%, 42,23%, 13,97%

Nhìn chung, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong những năm qua trên địa bàn Huyện là đúng hướng, thích ứng với xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước hiện nay Trong những năm tới khi quá trình công nghiệp hoá đã bước vào giai đoạn phát triển ổn định, cần tiếp tục phát huy lợi thế của các hoạt động dịch vụ thương mại, tăng nhanh tỷ trọng khu vực này trong cơ cấu kinh tế, đồng thời từng bước giảm

tỷ trọng ngành, nông nghiệp Có như vậy, nền kinh tế của Huyện mới phát triển cân

đối, bền vững, tương xứng với vị trí, vai trò của Huyện

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế năm 2008 2.Nông nghiệp:

Trong giai đoạn qua ngành nông, lâm, ngư nghiệp có tỷ trọng giảm trong cơ cấu kinh tế Huyện Tuy nhiên, giá trị sản xuất của nghành vẫn tăng đều qua các năm, năm sau cao hơn năm trước Tính đến cuối năm 2008 giá trị sản xuất của lĩnh vực này đạt 552 tỷ 672 triệu đồng tăng 6,4% so năm 2007, giai đoạn 2007-2008 đạt tốc

độ tăng trưởng bình quân 4,3% Cơ cấu sản xuất nông nghiệp đã và đang có sự chuyển dịch đúng hướng Cụ thể:

Tổng diện tích gieo trồng cây hàng năm 22.551 ha, tăng 4,5% so với năm 2007, sản lượng lương thực 70.894 tấn, tăng 1,9% so với năm 2007 Công tác Bảo vệ thực vật được quan tâm thực hiện, thường xuyên khảo sát thăm đồng, nắm chắc diễn biến tình hình sâu bệnh gây hại để có biện pháp phòng trừ kịp thời Sâu bệnh cây trồng chủ yếu

là rầy nâu, bệnh vàng lùn, lùn xoắn lá lúa và bệnh chết nhanh ở cây tiêu

Về chăn nuôi: tổng đàn trâu bò 12.900 con, bằng 93,2% so năm 2007; tổng đàn heo 74.800 con, tăng 9,7% so năm 2007; tổng đàn dê, cừu 15.000 con, bằng so năm 2007; tổng đàn gia cầm 458.000, tăng 10,8% so năm 2007 Sản lượng xuất chuồng thịt hơi các loại 9.171 tấn, tăng 10,8% so với năm 2007

3.Lâm nghiệp :

Tổng diện tích rừng và đất rừng 510 ha Lực lượng kiểm lâm thường xuyên tuần tra bảo vệ rừng để ngăn chặn các trường hợp vi phạm chặt phá cây rừng, lấn chiếm đất rừng hay sử dụng đất rừng sai mục đích Công tác phòng chống cháy rừng vào mùa khô được thực hiện nghiêm túc nên không xảy ra trường hợp cháy rừng Tổ chức giao 3.680 cây dầu và 320 cây xà cừ cho địa phương để trồng các khu vực công cộng nhân dịp Tết trồng cây năm 2008

4.Thuỷ sản:

Diện tích nuôi thuỷ sản 632 ha, sản lượng thu hoạch 622 tấn, tăng 10,7% so năm

2007 Tuy nhiên hiện nay tình trạng ô nhiễm nguồn nước do nước thải công nghiệp

đã ảnh hưởng lớn đến năng suất và chất lượng của nghành Trước tình trạng này,

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

nhiều hộ gia đình đã xây dựng ao nuôi theo quy trình kỹ thuật bán thâm canh và năng suất, sản lượng, chất lượng đạt được khả quan, đã góp phần ổn định cuộc sống và tăng thu nhập cho người sản xuất

Hoạt động thương mại dịch vụ thời gian qua đã có những chuyển biến khá rõ nét; mức tăng trưởng bình quân hàng năm đạt khoảng 13,1%

6 Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp:

Toàn huyện có 787 cơ sở, doanh nghiệp SXKD chủ yếu là các nghành: Nước đá,

Đồ mộc gia dụng, May mặc, Hạt Điều, cửa sắt cửa nhôm các loại và đá xây dựng với tổng số 2.688 lao động Giá trị sản xuất 183,5 tỷ đồng tăng 7,3% so với năm

2007 Nghành Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, từng bước được đẩy mạnh phát triển với mức tăng trưởng bình quân hàng năm là 14,7%; đặc biệt là trong những năm gần đây đã có những chuyển biến tích cực, bên cạnh việc phát triển các cơ sở ngành nghề công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp vừa và nhỏ thì đến nay trên địa bàn Huyện đang chuẩn bị đưa vào hoạt động Cụm Công Nghiệp Nghãi Giao, xây dựng khu công nghiệp đô thị Châu Đức với quy mô 2.200 ha; đồng thời đang tập trung triển khai các thủ tục để lập quy hoạch tỷ lệ 1/2000 các cụm công nghiệp ở khu vực

xã Đá Bạc

I.3.4 Tình hình xã hội-cơ sở hạ tầng:

1 Tình hình xã hội

a Dân Số

Theo thống kê dân số tính đến ngày 31/12/2008 dân số của Huyện là 157.165

người, trong đó dân số ở thị trấn là 15.705 người, dân nông thôn là 141.460 người tỷ

lệ tăng dân số tự nhiên là 1,3%; mức giảm sinh là 0,4%; ( tốc độ tăng dân số tự nhiên giảm từ năm 2005 đến năm 2008 là 1,52%) Nhìn chung, giai đoạn qua tỷ lệ dân số

đang có xu hướng giảm dần qua các năm Đây là xu hướng tích cực phù hợp với định hướng chung của Huyện, Tỉnh và cả nước

Về lao động việc làm:

Tổng số dân trong độ tuổi lao động của Huyện thời điểm năm 2008 là 97.084 người Trong tổng số dân lao động thì số dân lao động có việc làm ổn định là 89.538 người chiếm 92,23%

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 23

Lao động trong Nông-Lâm-Ngư nghiệp có khoảng 73.915 người, trong Công nghiệp xây dựng là 2.688 người, trong Thương mại và dịch vụ là 9.970 người và trong các lĩnh vực khác là 2.965 người

b Dân tộc và tôn giáo

Huyện Châu Đức có thành phần dân tộc khá đa dạng, chiếm số lượng lớn là dân tộc kinh khoảng 80% dân số, kế đến là dân tộc Châu Ro, người việt gốc hoa, dân tộc tày, sống lâu đời tại địa phương chủ yếu tập trung ở thị trấn Nghãi Giao và các xã như Xà Bang, Suối Nghệ, Xuân Sơn, Quảng Thành, Suối Rao, Đá Bạc

Về tôn giáo, phật giáo vẫn chiếm đa số khoảng 82% dân số còn lại là Thiên Chúa giáo và đạo Cao Đài

c Y tế

Hệ thống y tế trong những năm qua đã đảm bảo khám, chữa bệnh thông thường cho nhân dân và góp phần phòng chống dịch bệnh, đã có 14/16 xã-thị trấn đạt chuẩn quốc gia y tế xã về hoạt động y tế Tính đến thời điểm cuối năm 2008 trên địa bàn Huyện có 1 trung tâm y tế và 15 trạm y tế với tổng số giường bệnh là 83 giường đã phần nào có đủ khả năng để triển khai các chương trình chăm sóc sức khỏe cho nhân dân Ngoài ra trên địa bàn Huyện còn có mạng lưới cơ sở y dược tư nhân, đã đóng góp không nhỏ trong sự nghiệp phát triển chung của ngành

Tuy nhiên, cơ sở vật chất còn nghèo, phương tiện kỹ thuật còn thiếu, chưa đáp ứng được so với yêu cầu, mức chữa trị chỉ thực hiện theo phân cấp, các trường hợp không được phân cấp đều phải chuyển lên tuyến cấp trên gây nhiều khó khăn về đi lại, chi phí cho nhân dân Vì vậy trong giai đoạn tới ngoài việc tăng cường trang bị trang thiết bị kỹ thuật cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống cơ sở y tế cần phải xây dựng thêm bệnh viện đa khoa nhằm đáp ứng yêu cầu khám chữa bệnh cho người dân

d Giáo dục và đào tạo:

Huyện Châu Đức rất chú trọng đến công tác giáo dục Các trường học được phân

bổ rộng khắp toàn Huyện nhằm đáp ứng nhu cầu dạy và học Toàn Huyện hiện có 33.281 học sinh, trong đó học sinh mầm non 5.910 cháu, học sinh tiểu học 14.074 học sinh với 526 lớp, THCS 13.297 học sinh với 352 lớp Tổng số cán bộ, giáo viên, công nhân viên nghành giáo dục hiện có 2.145 người, với 63 đơn vị cơ sở trường học (trong đó mầm non 19 trường, tiểu học 28 trường, THCS 16 trường), đến nay toàn Huyện đã hoàn thành công tác phổ cập giáo dục và xóa mù chữ 16/16 xã, thị trấn Chất lượng dạy và học ngày càng được nâng cao, tuy nhiên tình hình cơ sở vật chất nhìn chung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu dạy và học

e Thể dục-Thể thao:

Các hoạt động thể dục thể thao trong mấy năm qua tiếp tục phát triển về phong trào và thành tích thi đấu, đạt và vượt các chỉ tiêu đề ra: Tỷ lệ người tham gia luyện tập TDTT thường xuyên chiếm 23,6% Tổng dân số Huyện, tỷ lệ gia đ ình thể thao chiềm

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

18,3% số hộ Số người tham gia luyện tập thể dục thể thao thường xuyên từ 30.872 người năm 2005, lên 37.405 người năm 2008, có 13 đơn vị, cơ quan được công nhận

là đơn vị tiên tiến về thể dục thể thao; ngành thể thao của Huyện được UBND Tỉnh đánh giá là đơn vị có thành tích thi đua xuất sắc nhiều năm liền

Bên cạnh những kết quả đạt được, phong trào thể dục thể thao quần chúng cũng còn những hạn chế, hoạt động chưa thường xuyên và thiếu ổn định, số người tham gia tập luyện tự giác chưa cao Cơ sở vật chất, dụng cụ tập luyện còn thiếu, chưa đáp ứng nhu cầu tập luyện của nhân dân

2 Cơ sở hạ tầng

a Hệ thống giao thông đường bộ

Hiện nay hệ thống giao thông đường bộ trên địa bàn Huyện Châu Đức đang được hoàn thiện về chất lượng và số lượng Hệ thống giao thông trải khắp đô thị cho đến nông thôn Hầu như tại trung tâm thị trấn và các xã đều được trải nhựa, từ các xã đến nông thôn đều được mở rộng và bê tông hóa mặt đường Cho tới năm 2008 công tác đầu tư xây dựng đường giao thông liên xã với tổng chiều dài thực hiện là 66,9 Km, đường giao thông nông thôn là 595,39 Km

Hiện nay Huyện chuẩn bị thực hiện công tác đền bù giải tỏa hai bên tuyến đường

để mở rộng và nâng cấp Quốc lộ 56, đây cũng là tuyến đường huyết mạch của Huyện nối liền các trung tâm kinh tế lớn của miền Đông Nam Bộ như thị xã Bà Rịa, TP.Vũng Tàu, và nối liền với Quốc lộ 1A các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, TP.Hồ Chí Minh và đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ

Nhìn Chung lượng nước cấp còn quá ít so với nhu cầu thực tế của người dân, mạng lưới ống cấp nước chưa đủ để tới các nơi tiêu thụ nước, cần phải có biện pháp hợp lý để đáp ứng được yêu cầu nước sạch cho sinh hoạt

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 25

PHẦN II :NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

II.1.Nội dung nghiên cứu

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu:

Đánh giá tình hình quản lý nhà nước và thực trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu:

Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn qua các giai đoạn:

+ Giai đoạn 2003 – 2004:

+ Giai đoạn 2005 – 2007:

+ Giai đoạn 2008 đến nay:

Tình hình chuyển nhượng trái phép trên địa bàn:

Nhận xét giá đất chuyển nhượng trên địa bàn so với giá đất trong bảng giá UBND Tỉnh:

Những khó khăn, vướng mắc và giải pháp đề xuất:

II.2 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp điều tra thăm dò: thăm dò ý kiến của một số người đại diện

trong vùng nghiên cứu về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

- Phương pháp so sánh: so sánh các số liệu chuyển nhượng qua các năm và

các bảng thống kê số liệu tổng kết

- Phương pháp phân tích-Tổng hợp: đánh giá xem xét một cách cụ thể và khái

quát các số liệu chuyển nhượng của các loại đất trên địa bàn Huyện sau đó tổng hợp một cách có hệ thống chúng lại để đưa ra những nhận xét, kết luận rõ ràng cho vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: Thống kê những tài liệu, số liệu thu thập được dưới

nhiều dạng và nhiều hình thức, riêng lẽ hoặc liên kết, ta lựa chọn, loại bỏ, đồng thời thống kê chúng thành các thông tin có chức năng liên quan đến vấn đề đang tìm hiểu

- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của những nhà chuyên môn,

những nhà quản lý để đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đất đai và các vấn đề chính sách có liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

PHẦN III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU III.1 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, KT-XH ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ:

■ Xét về vị trí kinh tế thì huyện Châu Đức có rất nhiều thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và sử dụng đất hợp lý cũng như việc chuyển nhượng QSDĐ để khai thác hết hiệu quả kinh tế từ đất mang lại cho người SDĐ và nhà nước nói riêng Trong đó đặc biệt là SDĐ cho phát triển công nghiệp và xây dựng các công trình trọng điểm của nhà nước như đường giao thông, ống dẫn nước và các công trình sự nghiệp

■ Mật độ dân số tương đối cao, tốc độ tăng dân số nhanh, dân số đã và đang là sức ép mạnh mẽ đến SDĐ

■ Điều kiện tự nhiên : có khí hậu nhiệt đới gió mùa khá ôn hòa, địa hình tương đối bằng, nền địa chất vững chắc thuận lợi cho việc phân bổ đất Đặc biệt có quỹ đất phong phú, đa dạng và thích hợp cho nhiều loại hình SDĐ, kể cả cho sản xuất Nông – Lâm - Ngư nghiệp, xây dựng khu công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng

■ Có hệ thống giao thông rất thuận lợi từ huyện Châu Đức có thể đi lại, di chuyển hàng hóa đến các vùng kinh tế trong cả nước, là điều kiện cho phép đẩy nhanh phát triển kinh tế nói chung và vấn đề khai thác SDĐ nói riêng

■ Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nằm gần các khu kinh tế năng động, có tốc độ phát triển cao, sẽ có rất nhiều lợi thế

Trong những năm gần đây nền KT-XH huyện Châu Đức ngày càng phát triển mạnh mẽ do có vị trí thuận lợi Đồng thời Huyện luôn được Nhà nước quan tâm đầu

tư, phát triển KT-XH và đặc biệt là đầu tư cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật (như điện, đường, trường, trạm) cho nên nền KT-XH ngày càng đi lên Dân cư phân bố tập trung, nguồn lao động tại địa phương dồi dào Cộng thêm các nhà máy xí nghiệp, đã làm cho nguồn lao động tại địa phương tập trung ngày càng đông, nhu cầu nhà ở và đất ở tăng cao Và nó tạo nên những cơn sốt đất dữ dội với những diễn biến vô cùng phức tạp và đa dạng Đặc biệt từ 2006 đến nay, tình hình chuyển nhượng trở nên

“sốt” mạnh hơn Đồng thời nó cũng tạo nên một nguồn thu ngân sách lớn cho địa phương, góp phần đẩy mạnh KT-XH và tốc độ đô thị hóa Mặc dù là một Huyện vẫn còn khó khăn nhưng với điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc đầu tư phát triển Thương mại - Dịch vụ du lịch, nền KT-XH đang ổn định và đi lên góp phần thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động phù hợp với xu thế phát triển chung của Huyện nhà

Nhưng cũng đồng thời đặt ra những thách thức không nhỏ, những vấn đề bố trí khai thác sử dụng tài nguyên và quản lý đất đai hiệu quả và bền vững trước mắt và trong tương lai Cụ thể :

+ Xây dựng phương án quy hoạch những khu dân cư – khu tái định cư cho người

dân với cơ sở vật chất hạ tầng hoàn chỉnh

+ Bồi thường – Tái định cư thỏa đáng, hợp lý cho những người thuộc diện này theo đúng tiến độ và pháp luật

+ Cải thiện, nâng cấp và xây mới các tuyến đường thị trấn và các xã nhằm tạo ra

sự lưu thông thuận lợi cho người dân hơn

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

III.2 Đánh giá tình hình quản lý nhà nước và thực trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Đức tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu:

III.2.1 Công tác đo đạc và thành lập hồ sơ địa chính:

Trong những năm qua phòng Tài Nguyên và Môi Trường đã phối hợp với trung tâm kỹ thuật Tài Nguyên và Môi Trường tổ chức đo đạc lưới khống chế địa chính và

lập mới bộ bản đồ địa chính cho Huyện

Đến nay trên toàn địa bàn Huyện 15 xã và 1 thị trấn đã có bản đồ địa chính với

779 tờ với độ chính xác tương đối cao Hiện nay bộ hồ sơ địa chính tại cấp huyện, Văn phòng đăng ký QSDĐ đang quản lý và sử dụng, đã đáp ứng nhu cầu đo vẽ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cũng như nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ của người dân, đáp ứng được công tác chỉnh lý biến động, rút ngắn thời gian hoàn tất hồ sơ địa chính và giảm bớt áp lực cho cán bộ địa chính Bao gồm:

a Bản đồ địa chính: có tổng cộng 779 tờ, trong đó liệt kê theo từng đơn vị hành

chính cấp xã và phân theo các tỷ lệ bản đồ như sau:

Bảng 3 : Thống Kê bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính

Trong đó phân theo tỷ lệ

tự nhiên (ha)

Tỷ lệ 1/2000

Tỷ lệ 1/5000

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Toàn bộ bản đồ địa chính nêu trên đã được số hoá lại trên nền bản đồ địa chính (cũ) và được đưa vào sử dụng chính thức từ năm 2005 đến nay

b Sổ Mục kê và sổ Địa chính: có tổng cộng 45 cuốn sổ Mục kê và 315 cuốn sổ

Địa chính, toàn bộ sổ Mục kê và sổ Địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính cấp xã

Bảng 4 : Thống kê sổ mục kê và sổ địa chính theo đơn vị hành chính

tư 1990

Lập theo Thông

tư 29

Tổng số

Lập theo Thông

tư 1990

Lập theo Thông tư

(Nguồn: Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ Huyện Châu Đức.)

III.2.2 Công tác lập Quy hoạch- Kế hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch

- Về QHSDĐ cấp Huyện: Quy họach sử dụng đất huyện Châu Đức thời kỳ 2000 -2010 được thực hiện năm 2000 và được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt tại Quyết định số 1758/QD-UB ngày 21/3/2002

- Về QHSDĐ cấp xã: Quy họach sử dụng đất 15 xã, thị trấn của huyện Châu Đức được tiến hành cùng thời kỳ với cấp Huyện Tất cả các dự án QHSDĐ cấp xã đã được UBND Huyện phê duyệt và đưa vào thực hiện Năm 2006 huyện Châu Đức tiến hành Điều chỉnh QHSDĐ, kế hoạch SDĐ kỳ cuối 2006-2010 giúp việc bố trí, phân bổ đất đai vào sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả hơn

- Về quy họach chi tiết: có 04 đồ án QHXD đang thực hiện trong năm 2009

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 29

Đây là cơ sở để địa phương tiến hành tốt công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ làm cho người sử dụng đất yên tâm hơn khi đầu tư vào đất đai, dẫn tới đất đai ngày càng có giá trị hơn Điều này đã làm tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở địa phương

ngày một gia tăng

III.2.3 Công tác thống kê – kiểm kê đất đai

Công tác thống kê đất đai được thực hiện hang năm và định kỳ 05 năm kiểm kê một lần Năm 2000, thực hiện Chỉ thị 24/1999/CT-TTg, ngày 18/08/1999 của Thủ Tướng Chính Phủ về công tác tổng kiểm kê đất đai năm 2000 UBND Huyện phối hợp với UBND các xã, thị trấn Nghãi Giao thực hiện công tác này và đã đạt được những kết quả theo yêu cầu của nghành

Thực hiện nội dung Thông tư hướng dẫn số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thực hiện kiểm kê, thống kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, Công văn số 3263/STNMT-VPĐKQSDĐ ngày 30 tháng 10 năm 2008 của Sở Tài Nguyên và Môi Trường về việc thực hiện thống kê đất đai năm 2008 Đến thời điểm 01/01/2009, UBND huyện Châu Đức đã hoàn thành kết quả thống kê đất đai trên địa bàn , đã đáp ứng được những yêu cầu đặt ra Đây là tài liệu rất quan trọng góp phần quản lý đất đai một cách có hiệu quả

III.2.4 Công tác quản lý địa giới hành chính

Huyện Châu Đức thuộc tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, được thành lập theo Nghị định số 45/CP, ngày 02/6/1994 của Thủ tướng Chính phủ, gồm 11 xã và 01 thị trấn, tổng diện tích tự nhiên là 42.104 ha Từ cuối năm 2005, tổng diện tích tự nhiên là 42.545,19 ha, tăng 441,19 ha; gồm 15 xã và một thị trấn diện tích tăng do 2 nguyên nhân:

(i) do có sự thay đổi ranh giới hành chính ở một số khu vực trước đây chia theo Chỉ thị 364, nhưng chưa xác định cụ thể ngoài thực địa, hơn nữa kỳ kiểm kê năm

1995 một số xã chưa được đo đạc lập bản đồ, hồ sơ địa chính;

(ii) do phương pháp tính, trước đây chủ yếu đo bằng lưới ô vuông trên nền bản đồ địa hình tỷ lệ 1/50.000, từ cuối năm 2005 diện tích được đo theo bản đồ địa chính đã được số hóa

III.2.5 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy CNQSDĐ là một khâu rất quan trọng

trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Giấy CNQSDĐ là chứng thư pháp lý duy nhất thể hiện QSDĐ hợp pháp của chủ sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ có thể thực hiện các quyền của mình khi được cấp giấy CNQSDĐ Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy CNQSDĐ cùng với công tác đo vẽ bản đồ có mối quan hệ mật thiết với nhau Đến nay huyện Châu Đức đã cơ bản hoàn thành công tác kê khai đăng ký xét duyệt cấp giấy CNQSDĐ ở cho 15 xã và 1 thị trấn Phòng Tài Nguyên và Môi Trường Huyện Châu Đức đã phối hợp các xã, thị trấn, thực hiện công tác kiểm tra, đối chiếu rà soát việc xét cấp giấy CNQSDĐ Kết quả tính đến

thời điểm năm 2008 được thực hiện qua bảng sau:

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Bảng 5: Tình hình cấp giấy CNQSDĐ tính đến thời điểm năm 2008

SỐ TỔ CHỨC

SỐ GIẤY

DIỆN TÍCH (m2)

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường Huyện Châu Đức)

Hiện nay việc cấp giấy CNQSDĐ cho các tổ chức thuộc thẩm quyền của UBND Tỉnh nên giấy CNQSDĐ được giao trực tiếp cho các tổ chức không chuyển giao về cấp Huyện, Xã để phát Riêng tổng số giấy CNQSDĐ đã trình UBND Huyện cấp cho các hộ gia đình cá nhân là 141.099 giấy trong đó:

- Đã trình UBND Huyện ký cấp là 141.099 giấy;

+ Giấy cấp mới là 120.942 giấy;

+ Giấy đã cấp, cấp lại là 20.157 giấy;

Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: thời điểm 30/10/2005, toàn Huyện đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ được 31.900,49 ha đạt 80,08% diện tích được cấp giấy; đến nay, toàn Huyện đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ được 34.650,19 ha đạt 89,39% diện tích được cấp giấy Diện tích chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn Huyện còn lại là 4.111,78 ha chiếm 10,6% Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tác động tích cực đến đời sống của người dân, làm cho người dân an tâm đầu tư vào sản xuất chăn nuôi và có điều kiện để vay vốn phục vụ sản xuất Mặt khác, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ có ảnh hưởng rất lớn đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ, Bởi vì người dân khi thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ cần phải có giấy chứng nhận QSDĐ Vì vậy cần hoàn tất công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân

III.2.6 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo về đất đai:

Giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, là biện pháp điều chỉnh các quan hệ đất đai theo yêu cầu mà pháp luật quy định Giải quyết tranh chấp đất đai nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẩn trong nội bộ các tổ chức, gia đình, cá nhân để tìm ra những giải pháp đúng đắn

Ngành: Quản Lý Đất Đai SVTH: Đặng Thương

Trang 31

dựa trên cơ sở pháp luật, phục hồi lại các quyền lợi bị xâm phạm, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý, đối với các lĩnh vực vi phạm pháp luật Tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trên địa bàn huyện Châu

Đức trong năm 2008 như sau:

Tổng số đơn thụ lý giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai là 25 đơn, trong đó

13 đơn tranh chấp, 04 đơn khiếu nại, 08 đơn kiến nghị về quyền sử dụng đất

Kết quả giải quyết:

- Đã giải quyết xong: 19 vụ

- Đang thẩm tra xác minh:06 vụ

Bảng 6: Kết Quả Giải Quyết Tranh Chấp Khiếu Nại Tố Cáo về Đất Đai

(ĐVT: Đơn)

Năm Số Đơn nhận Số Đơn Đã giải

quyết Tỷ Lệ (%) Chưa Giải quyết Tỷ Lệ (%)

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường Huyện Châu Đức)

Việc khiếu nại trong thời gian qua chủ yếu là việc xác định các loại đất và diện tích được đền bu, khiếu nại về quyết định bồi thường, hỗ trợ giá đất, giá cây trồng,

hỗ trợ tái định cư…trong dự án xây dựng hồ chứa nước Sông Ray, kiến nghị việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vụ việc này UBND Huyện đã thành lập đoàn kiểm tra để giải quyết tranh chấp của các hộ, đồng thời vận động các hộ dân trong thời gian chờ các nghành chức năng giải quyết không được lấn chiếm đất Một số ít khiếu nại, tranh chấp đất đai còn lại thuộc các dạng đòi lại đất sử dụng trước đây, tranh chấp về đường ranh thửa đất, cấp thiếu đất ở, diện tích…đều được cơ quan tiến hành thẩm tra, xác minh để đề xuất hướng giải quyết theo đúng quy định của pháp luật Nhìn chung tình hình tranh chấp đất đai ở huyện Châu Đức có xu hướng gia tăng trong những năm gần đây

III.2.7 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008

Bảng 7: Thống kê diện tích các nhóm đất chính năm 2008

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên&Môi Trường huyện Châu Đức)

Toàn huyện có tổng diện tích đất tự nhiên là: 42.545,19 ha, bao gồm:

a Nhóm đất nông nghiệp: là 36.047,87 ha, trong đó