ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Qua quá trình nghiên cứu đề tài đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của một số công ty trên địa bàn TPHCM, ta thấy rằng các công ty kinh doanh dịch vụ môi giới hiện đang đa

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : : :

ĐẶNG LƯƠNG BẢO HOÀNG

05135032 DH05TB

2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐẶNG LƯƠNG BẢO HOÀNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ CÔNG TY TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên, ngày… tháng… năm 2009

- TP.Hồ Chí Minh,tháng 7 năm 2009 -

LỜI CẢM ƠN

Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin thành kính gửi đến Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh

thành, nuôi dưỡng, yêu thương và luôn tạo điều kiện cho con học

tập tốt trong suốt thời gian qua

Em cảm ơn Anh Chị, những người thân đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em an tâm hoàn thành việc học của mình

Em trân trọng biết ơn:

- Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành phố Hồ

Chí Minh

- Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

- Cùng tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt

những kinh nghiệm và bài học quý báu làm hành trang cho em

trong cuộc sống và công việc sau này

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến Thầy Huỳnh Thanh Hùng đã tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng

dẫn em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp

Em chân thành cảm ơn các Anh, Chị khóa trên đã nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn này

Lời cuối cùng, mình cảm ơn các bạn thân thương đã đồng hành, giúp đỡ mình trong suốt thời gian học tập, sinh hoạt tại

Đặng Lương Bảo Hoàng



Sinh viên thực hiện: Đặng Lương Bảo Hoàng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động

sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: “Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của một số công ty

trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh”

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng

Nội dung tóm tắt:

Thị trường bất động sản với sự tham gia ngày càng đông đảo của các tổ chức cá nhân với vai trò là người đầu tư, kinh doanh hay đơn giản hơn là những người tham gia chuyển nhượng bất động sản đã làm phát sinh nhu cầu được môi giới, tư vấn Tuy nhiên, chưa có nhiều đánh giá về chất lượng và năng lực hoạt động của dịch vụ môi giới bất động sản trong thời gian qua

Với mục đích nghiên cứu về hiệu quả hoạt động của các công ty trong lĩnh vực môi giới bất động sản Thông qua những quy trình và kết quả đã đạt được, nhằm đánh giá hiệu quả và đưa ra những hướng giải quyết để nâng cao hơn nữa hiệu quả của hoạt động môi giới bất động sản của các công ty

Qua quá trình nghiên cứu đề tài đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của một số công ty trên địa bàn TPHCM, ta thấy rằng các công ty kinh doanh dịch vụ môi giới hiện đang đang dần hoàn thiện và mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh của mình, nhằm chiếm lĩnh thị phần Và các công ty này đã chiếm được lòng tin của khách hàng, thấy được qua số lượng giao dịch của từng công ty như Đất Xanh 550, ACBR là

410, ABland mới thành lập nhưng cũng không kém phần 82 giao dịch., để giữ được vị thế này các công ty nên tiếp tục cải thiện bộ máy quản lý, tiếp tục khai thác các thế mạnh sẵn có của mình, như Đất Xanh và ACBR đã mở hàng loạt các văn phòng, chi nhánh Tại TP.HCM Đất Xanh có 4 chi nhánh và ACBR có 6 chi nhánh Tuy nhiên theo nhận xét của một số khách hàng thì khâu chăm sóc khách hàng chưa được các công ty chú trọng nhiều, đây cũng là một khâu quan trọng liên quan đến quyết định giao dịch của khách hàng

Thông qua các phương pháp thu thập thông tin và xử lý số liệu, cùng với việc tiếp cận thực tế, đề tài đã đạt được một số kết quả ban đầu: Tìm hiểu được hoạt động môi giới của một số công ty có nghiệp vụ môi giới bất động sản Mô tả được thực trạng và quy trình môi giới tại một số công ty bất động sản với các đặc trưng của riêng nó Từ

đó đưa ra những nhận xét góp ý nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của dịch vụ môi giới mà các công ty kinh doanh bất động sản có thể cung cấp cho khách hàng

Trang

Lời cảm ơn i

Tóm tắt ii

Mục lục iii

Danh sách các bảng- biểu iv

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I 3

TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.1.1 Bất động sản 3

I.1.1.2 Thị trường bất động sản 4

I.1.1.3 Hoạt động môi giới bất động sản 16

I.1.2 Cơ sở pháp lý 18

I.2 Khái quát địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh 19

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 21

I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 21

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 21

PHẦN II 22

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22

II.1 Thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại TPHCM 22

II.1.1 Thực trạng thị trường bất động sản tại TPHCM 22

II.1.2 Thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại TPHCM 23

II.1.2.1 Cách thức tổ chức hoạt động 23

II.1.2.2 Tình hình chung về hoạt động môi giới BĐS tại TPHCM 26

II.2 Đánh giá quy trình môi giới bất động sản của một số công ty 29

II.2.1 Giới thiệu sơ lược về một số công ty kinh doanh bất động sản có chức năng môi giới trên địa bàn TPHCM 29

II.2.2 Đánh giá quy trình môi giới bất động sản của một số công ty 31

II.3 Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của các công ty 38

II.3.1 Hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của các công ty 38

II.3.2 Kết quả thăm dò ý kiến khách hàng 43

II.3.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh 44

II.3.4 Đánh giá về tiềm năng của các công ty trong hoạt động môi giới bất động sản hiện hữu 46

II.4 Đánh giá và những đề xuất để hoàn thiện hơn mô hình môi giới nhằm khai thác triệt để tiềm năng của các công ty 47

II.4.1 Đánh giá chung về dịch vụ môi giới bất động sản 47

II.4.2 Những đề xuất để hoàn thiện hơn mô hình môi giới 48

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 50

Trang Bảng 2.1 : Số lượng các công ty kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS tại

Tp.HCM 26

Bảng 2.2: Các khu vực thu hút đầu tư bất động sản nhất tại Tp.HCM 27

Bảng 2.4: Giới thiệu sơ lược tình hình hoạt động của một số công ty 29

Bảng 2.5: Quy trình hoạt động môi giới bất động sản 32

Bảng 2.5: phí môi giới của công ty Đất Xanh 36

Bảng 2.6: phí môi giới của công ty ABLand 37

Bảng 2.7: Số lượng hồ sơ dịch vụ môi giới trong năm 2008 38

Bảng 2.8: Bảng đánh giá chất lượng phục vụ của khách hàng 44

Sơ đồ 1.1: Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản 11

Sơ đồ 2.1: cơ cấu hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh BĐS 24

Sơ đồ 2.2: cơ cấu hoạt động của văn phòng môi giới, người môi giới BĐS 25

Sơ đồ 2.3: Trụ sở làm việc của ACBR 31

Biểu đồ 2.1: Kết quả giao dịch môi giới bất động sản 38

Biểu đồ 2.2: Số lượng nhân viên của các công ty 40

Biểu đồ 2.3: Hình thức tiếp cận các công ty môi giới bất động sản 43

Hình 1.1: Bản đồ Thành Phố Hồ Chí Minh 19

Hình 2.1:Cá nhân môi giới bất động sản 25

Hình 2.2:Các công ty bất động sản tại quận 2 27

Hình 2.3:Một mẫu quảng cáo đăng trên trang web của ACBR 35

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài

Sự ra đời, hình thành và phát triển của thị trường bất động sản đã có những đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế xã hội ở nước ta trong thời gian vừa qua Thị trường bất động sản đã và đang ngày càng chứng tỏ vị trí của mình trong nền kinh

tế quốc dân Tuy nhiên, thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm và diễn biến hết sức phức tạp Do vậy, người dân còn lo lắng, không dự đoán được biến động của giá cả đất đai, chưa có đủ cơ sở thông tin về quy hoạch, pháp lý cũng như chưa nhận biết được đâu là giá thật, giá ảo của thị trường

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến nhu cầu về nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các nhà kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta Môi giới bất động sản đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển và được đánh giá là có vai trò rất lớn trong việc góp phần làm lành mạnh và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản

Sự ra đời của dịch vụ môi giới bất động sản đã góp phần giải quyết các nhu cầu

về mua bán, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường, tạo điều kiện cho cung cầu được gặp nhau, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển, ngày càng lành mạnh, chuyên nghiệp và có hiệu quả Đồng thời sự ra đời của dịch vụ này tự nó cũng đã mở ra nhiều

cơ hội cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản

Trước những biến động của thị trường bất động sản trong những năm gần đây, nhiều nhà nghiên cứu cho rằng, một trong những nguyên nhân của sự “nóng, lạnh” bất thường của thị trường này chính là thiếu tư vấn chuẩn về giá đất và bất động sản, thị trường phát triển tự phát, người có nhu cầu thật sự thì ít tình trạng đầu cơ đất thì phổ biến đẩy giá đất lên cao đến mức những người tham gia thị trường không biết giá đó là chuẩn hay chưa Do đó, các công ty bất động sản tham gia trên thị trường ngoài chức năng hoạt động kinh doanh chính đều mở ra các dịch vụ bất động sản để thu hút, hổ trợ khách hàng của mình và tăng khả năng cạnh tranh với các công ty khác trong cùng lĩnh vực

Xuất phát từ thực tế trên và được sự phân công của khoa QLĐĐ & BĐS chúng

tôi thực hiện đề tài “ Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của một

số công ty trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh”

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Tìm hiểu và nắm vững quy trình môi giới bất động sản tại một số công ty địa

ốc trên địa bàn TPHCM

Nhằm đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới về bất động sản của một số công ty địa ốc, từ đó đề xuất hướng hoàn thiện

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản của một số công ty địa ốc trên địa bàn TPHCM

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Thời gian nghiên cứu: trong khoảng thời gian từ 15/03/2009 đến hết ngày 15/07/2009

Không gian nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn TPHCM

 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Đề tài nghiên cứu hoạt động môi giới của một số công ty trên địa bàn TPHCM thông qua những quy trình và kết quả đã đạt được, nhằm đánh giá hiệu quả và đưa ra những hướng giải quyết để nâng cao hơn nữa hiệu quả của hoạt động môi giới bất động sản của các công ty

PHẦN I TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Bất động sản

1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là các tài sản không di dời được Tuy tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Theo Điều 181 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định:

“ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà ở;

 Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

2 Thuộc tính bất động sản:

Bất động sản có các thuộc tính sau:

- Thứ nhất, bất động có tính cố định về vị trí địa lý: Người ta không thể di

chuyển một bất động sản từ nơi này sang nơi khác Chính đặc tính này là tính chất để phân biệt bất động sản và các tài sản thông thường khác Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi toạ lạc và mang tính chất địa phương

- Thứ hai, là tính không đồng nhất: Thông thường các bất động sản là không

giống nhau ít nhất là về vị trí của bất động sản, về kết cấu và kiến trúc, về hướng,… nên giá cả bất động sản gắn liền với đặc điểm của bất động sản đó

- Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm: Diện tích đất là hữu hạn

nhưng nhu cầu sử dụng thì vô hạn cùng với sự phát triển của dân số dẫn đến nhu cầu

về đất đai và nhà ở tăng lên Nên về lâu dài tính khan hiếm của bất động sản ngày càng

rõ rệt

- Thứ tư, bất động sản là loại hàng mang tính bền vững: Đất đai có tính bền vững

cao, mà hàng hòa bất động sản gắn liền với đất đai, nên có hiệu quả kinh tế lâu dài

3 Đặc trưng bất động sản

Ngoài thuộc tính trên bất động sản còn có những đặc trưng như

 Bất động sản có khả năng đàn hồi kém, do những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai như: Đất đai vốn nó là cố định; Việc cung ứng đất đai tuỳ thuộc vào những mục đích cụ thể là có giới hạn và do những hạn chế về quy hoạch và xây dựng làm cho cung thị trường BĐS co giản kém hơn so với sự biến động giá cả; Sự tăng lượng cung nhà ở để đưa vào thị trường cũng bị hạn chế do việc xây dựng nhà ở phải có vốn lớn

và thời gian xây dựng lâu; Các chính sách và sự quản lý của nhà nước về đất đai (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất, chính sách cho thuê đất, thuế đất, chính sách về quy hoạch …), ảnh hưởng lớn đến cung về bất động sản

 Thời gian mua bán giao dịch kéo dài, chi phí mua bán giao dịch cao, do bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, việc giao dịch về bất động sản cần phải đảm bảo

về hợp đồng mua bán giữa các chủ thể tham gia nên không thể nhanh chóng và thời gian cho việc hoàn thành thủ tục pháp lý chậm Điều này làm cho giao dịch về bất động sản thường kéo dài, chi phí giao dịch lớn

 Khả năng chuyển hoá thành tiền kém linh hoạt: Do bất động sản có giá trị lớn

và thời gian giao dịch kéo dài, nên việc chuyển đổi ra tiền rất khó khăn

 Có sự can thiệp về quản lý của nhà nước: Do tính chất phức tạp và không ổn định của thị trường nên rất cần có sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ của nhà nước

4 Phân loại bất động sản

Việc phân loại bất động sản có thể phân thành 3 nhóm:

 Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc …

 Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất), bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối…

 Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang … đặc điểm của nhóm này là tham gia thị trường thấp

I.1.1.2 Thị trường bất động sản

1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau (hay còn gọi là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thuế chấp… ) tại một địa bàn cố định, trong một thời gian nhất định thông qua cơ chế giá đã được sự đồng ý, thoả thuận của hai bên “người bán sẵn sàng bán” và “người mua sẵn sàng mua”

Thị trường bất động sản là một thị trường đặc thù khác với những thị trường khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như: cho thuê, thuế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng đất …

Thị trường bất động sản bao gồm nhiều bộ phận thị trường với quy mô, số lượng, chất lượng và chủng loại tài sản khác như: thị trường hạ tầng, khu công nghiệp, thị trường đất đai đô thị, thị trường nhà ở, khách sạn, văn phòng, thị trường mặt bằng sản xuất … Biến động của thị trường bất động sản chịu sự tác động của quy luật cung cầu, quy luật giá trị và các quy luật kinh tế xã hội khác dù các quốc gia có chế độ sở hữu khác nhau

2 Đặc trưng của thị trường bất động sản

Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hoá thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng

 Tính cách biệt của hàng hoá và địa điểm giao dịch:

Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi hiện diện của hàng hoá giao dịch; còn đối với hàng hoá bất động sản địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch, điều này xuất phát từ đặc tính cố định không thể

di dời của bất động sản Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá bất động sản ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (siêu thị địa ốc, cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp, tại nhà riêng, qua mạng Internet…)

Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch

mà phải trải qua ba khâu cơ bản:

 Thương lượng, thoả thuận tại điểm giao dịch, cung cấp thông tin về bất động sản giao dịch

 Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản

 Đăng kí pháp lý, thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch, nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát việc thị trường bất động sản không thể giống với các hàng hoá khác mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như sự biến động của giá cả, sự thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường,… Điều

đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài thì tính rủi ro càng cao Do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch bất động sản thì điều quan trọng

là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải tham gia đầy đủ các khâu giao dịch Đó là điều mang tính bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức

 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi

ích chứa đựng trong bất động sản:

Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm đất đai Đất đai không bao giờ mòn hay mất đi(ở đây không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở,…) và người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại

 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc:

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện kinh tế tự nhiên, kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng; từ số lượng, kiểu cách, chất lượng đến qui mô và trình độ phát triển Mặt khác, bất động sản còn có những đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu; do đó mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng Quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản ở các vùng, các khu vực khác

 Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo:

Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng nó là một thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do, các thông tin về hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác

Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý… đều được đo lường một cách tương đối khó chính xác) Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo

 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả

bất động sản:

Đối với các hàng hoá thông thường quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung, cung cân bằng với cầu kéo giá quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối với hàng hoá bất động sản, khi cầu tăng cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác do thời gian tạo lập bất động sản thường không ngắn (tìm hiểu thông tin về đất đai, thủ tục pháp lý, thiết kế, thi công…)

Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại giá cả lại ít ảnh hưởng đến điều tiết cung – cầu Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo xu hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản Do vậy cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt cần có các giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu bất động sản không nhằm vào mục đích tiêu dùng (nạn đầu cơ sinh ra, cầu giả tạo) Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản rất cần có sự quản lý điều tiết của nhà nước

 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập:

Do thị trường bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và bán bất động sản không có đủ cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì

họ ít có cơ hội mua bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp ) Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản cần có các nhà tư vấn, môi giới được đào tạo bài bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn Thực tế cho thấy nếu lực lượng môi giới kém phát triển thì vận hành của thị trường sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ tăng cao

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật:

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bất động sản đều được nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đất cũng như các biến động của chúng Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch…

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn:

Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn” của bất động sản, hầu như mọi giao dịch bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn Đa phần lượng vốn này được huy động từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn lớn mạnh và ổn định thì thị trường bất động sản khó mà phát triển tốt được Những cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể làm cho các tổ chức tài chính rơi vào vòng xoáy của cuộc khủng hoảng

 Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị

trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian:

Do bất động sản thường có giá trị lớn, lượng mua bán không nhiều, việc mua bán không đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác Bất động sản

là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng, tính chất Do vậy, không

dễ dàng thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản Đặc điểm này đòi hỏi các nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kì kinh tế và tuổi thọ vật

lý để định hướng đầu tư

3 Phân loại thị trường bất động sản

Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau như:

 Dựa vào hàng hoá bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp,…

 Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê , thị trường thuế chấp và bảo hiểm,…Việc phân chia dựa vào tính chất mối quan

hệ về bất động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư sao cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình

 Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán

và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoăc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp)

 Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức (thị trường có khả năng kiểm soát) và thị trường phi chính thức (thị trường chưa kiểm soát được)

4 Các thành phần cơ bản của thị trường bất động sản

 Cung cầu bất động sản

Để nghiên cứu quan hệ cung cầu về dịch vụ BĐS, chúng ta xem xét thị trường

BĐS ở góc độ vĩ mô, tổng thể toàn bộ nền kinh tế

Cầu BĐS

- Cầu BĐS xuất phát từ nhu cầu sử dụng và sở hữu về BĐS Từ nhu cầu sản xuất của các ngành nông nghiệp, thương mại và dịch vụ; nhu cầu sở hữu có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng mà nhằm vào mục đích kinh doanh, tích trữ tài chính, thể hiện

vị thế cá nhân Việc xác định nhu cầu về BĐS là phức tạp vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tỷ lệ gia tăng dân số, sự mở mang các ngành nghề sản xuất: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ…

- Cầu khác với nhu cầu Cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu nhưng đòi hỏi phải có các điều kiện khác nhau, phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán theo nhu cầu, phải có sự hoạt động của thị trường để cầu có điều kiện gặp được cung

và trở thành cầu thực sự trên thị trường

- Khi nghiên cứu cầu trên thị trường BĐS người ta chỉ xem xét mối quan hệ giữa giá cả và lượng cầu dịch vụ BĐS Giả thiết các yếu tố khác ảnh hưởng đến cầu như thu nhập, qui mô tiêu thụ của thị trường, dự báo về tương lai không thay đổi thì cần phân biệt cầu với lượng cầu Cầu mô tả hành vi của người tiêu dùng biểu thị các số lượng

mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau Lượng cầu là một con số cụ thể tương ứng với một mức giá cụ thể

- Quy luật cầu là quy luật phải thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Đây là quan hệ nghịch chiều: khi giá tăng thì cầu giảm và ngược lại

- Để vẽ được đường cầu người ta dựa trên qui luật hữu dụng biên giảm dần Trong đó, cần chú ý đến các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu: đường cầu sẽ dịch chuyển sang trái hay sang phải khi có dự thay đổi về thu thập, về qui mô tiêu thụ của thị trường và tương lai phát triển kinh tế, những chính sách của Chính phủ

Cung BĐS

- Cũng giống như cầu, cung mô tả số lượng dịch vụ BĐS sẽ cung ứng trên thị trường với các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể với điều kiện giả thiết các yếu tố khác không thay đổi như chi phí tạo lập BĐS, số lượng nhà đầu tư phát triển BĐS, chính sách quản lý Nhà nước về đất đai, về đô thị, về tài chính, tiền tệ…

- Cung khác với lượng cung Quy luật cung thể hiện mối quan hệ giữa số lượng cung và giá cả Đây là quan niệm thuận chiều, giá tăng thì cung tăng và ngược lại

- Các yếu tố dịch chuyển đường cung:

+ Chi phí tạo lập BĐS

+ Chính sách quản lý Nhà nước về đất đai, chính sách tiền tệ

+ Số lượng người đầu tư BĐS thu hút hay hạn chế các nhà kinh doanh BĐS nước ngoài

 Quan hệ cung cầu

Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ bất động sản Khi cầu lớn hơn cung dẫn đến tình trạng hoặc là khan hiếm giả tạo về hàng hoá bất động sản để cung bị kích lên ở mức thái quá Khi cung lớn hơn cầu là gây dư thừa loại hàng hoá này trên thị trường Mức cầu khi xác định thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các nhà kinh doanh cắt giảm đầu tư tạo lập hàng hoá bất động sản, gây ra tình trạng khan hiếm thực sự loại hàng hoá này trên thị trường Các loại tình trạng trên đều gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế Khi cầu lớn hơn cung thì thị trường bất động sản thuộc về bên cung (do bên cung quyết định), ngược lại khi cầu nhỏ hơn cung thì thị trường bất động sản thuộc về bên cầu (do bên cầu quyết định)

 Giá cả bất động sản

Giá cả BĐS hiện nay tồn tại hai quan niệm cơ bản về giá trị BĐS:

 Quan điểm Macxit: “Một hàng hóa có hai thuộc tính, thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội Thuộc tính tự nhiên cấu thành giá trị sử dụng Thuộc tính xã hội là giá trị lao động kết tinh trong hàng hóa cấu thành giá trị của hàng hóa”

 Ở quan điểm này, giá trị hàng hóa bao gồm các loại như chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm, giá thị trường Quan điểm Macxit không phân biệt giá trị hữu hình hay vô hình và người ta thường đồng nhất giá trị hữu hình với giá trị hàng hóa

 Quan điểm hiện đại phát biểu: “Sản phẩm hàng hóa có hai thành phần giá trị: giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình là chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm; giá trị vô hình là giá trị thương hiệu”

 Có thể nói giá trị hữu hình là giá trị của lao động quá khứ và hiện tại kết tinh trong hàng hóa, đồng nhất với quan điểm của Macxit Nhưng trong thời kỳ hiện đại, xuất hiện một phạm trù giá trị mới: giá trị vô hình; giá trị của vị thế thương hiệu, vị thế đất đai, vị thế cá nhân con người

Hai loại giá trị hữu hình và vô hình trong quan niệm điểm hiện đại cấu thành

nên giá trị trao đổi

GTTĐ = GTVH + GTHH Tóm lại, giá trị của hàng hóa được sinh ra từ những mối quan hệ xã hội, phi vật thể,

vì vậy mà người ta gọi đây là giá trị vô hình Mối quan hệ giữa giá trị vô hình và giá trị hữu hình được xác định thông qua hai qui luật “Chất lượng vị thế” – TS Hoàng Hữu Phê

 Giá trị thị trường BĐS là hình thức thể hiện bằng tiền của giá trị trao đổi trong

đó giá trị trao đổi là một phạm trù khách quan được nhận biết thông qua tính thông suốt thông tin của thị trường Vì vậy, TS.Hoàng Hữu Phê định nghĩa: “Giá trị thể hiện mức độ nhận thức xã hội về tính mong muốn của BĐS và cũng nhờ thuộc tính này chúng ta có thể điều tra thu nhập giá cả thị trường BĐS bằng phương pháp hỏi trực tiếp chủ sở hữu BĐS” Điều đó chứng minh được thị trường BĐS phát triển thể hiện mức độ chính xác của phương pháp điều tra giá ngày càng tăng

 Chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Các đối tượng tham gia thị trường rất đa dạng:

 Nhà nước: Với vai trò vừa quản lý (quy hoạch, tài chính, pháp luật), vừa đóng vai trò nhà cung cấp lớn (tạo khối cung), có khả năng điều tiết trên thị trường

 Doanh nghiệp (tổ chức) kinh doanh (tạo ra) bất động sản: Các doanh nghiệp này tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, phát triển đất… đây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường

 Cá nhân: Các cá nhân sở hữu bất động sản tham gia vào thi trường với tư cách là phía cung Ngược lại có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản sẽ tham gia thị trường với tư cách là phía cầu

 Nhà thầu xây dựng: Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng, tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây để thi công xây dựng công trình Nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản

 Các tổ chức môi giới, tư vấn: Chuyên gia tư vấn giúp hai bên cung-cầu gặp nhau và giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả…các chuyên gia tư vấn này thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn bất động sản Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá

 Các định chế tài chính: Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có vốn lớn Vì vậy hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, các định chế tài chính này chủ yếu từ phía ngân hàng Mặt khác ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản thậm chí tổ chức riêng một bộ phận để chuyên doanh bất động sản Ngoài ra còn các định chế tài chính khác như: công ty tài chính, quỹ đầu tư, các công ty bảo hiểm…đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản

: sự tác động ngược lại của chính sách nhà nước và các chủ thể đến thị trường làm cho thị trường thay đổi phản ánh trở lại nhà nước và các chủ thể tham gia trên

5.Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản ở nước ta

Vị trí của thị trường bất động sản (TTBĐS)

 Thị trường bất động sản là một phân hệ không thể thiếu của cơ cấu thị trường trong các nền kinh tế thị trường Dù là theo mô hình kinh tế thị trường ở nhiều nước như: Thụy Điển, Mỹ, Nhật, Thái Lan … Song đều bao gồm một hệ thống thị trường, trong đó có thị trường hàng hoá (hàng tiêu dùng, hàng tư liệu sản xuất), thị trường lao động (lao động chân tay, lao động chất xám…), thị trường tài chính-tiền tệ, thị trường dịch vụ,…

 Tuỳ đặc điểm tình hình mỗi nước và quan hệ kinh tế quốc tế trong từng thời kỳ, mỗi quốc gia đều không hoàn toàn giống nhau trong sự hình thành và phát triển các loại thị trường trong nền kinh tế của mình, có quốc gia bắt đầu đi lên bằng sản xuất công nghiệp nhẹ sẽ có thị trường hàng hoá tiêu dùng phát triển sớm và mạnh hơn các loại thị trường khác, có quốc gia không có điều kiện sản xuất nông nghiệp, sản xuất

công nghiệp thì phát triển bằng kinh tế dịch vụ thì thị trường dịch vụ lại sớm đạt được trình độ phát triển hoàn thiện so với các thị trường khác Tuy nhiên có số loại thị trường đã hình thành và phát triển không phụ thuộc vào nền kinh tế là nông nghiệp hay công nghiệp hay dịch vụ Trong số các loại thị trường này có thị trường lao động và không thể kể đến thị trường bất động sản Đây là những thị trường thuộc loại “đầu vào” của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường

 Với tư cách là một loại thị trường đầu vào của các ngành sản xuất kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn trong kinh tế phân phối đất đai cho những nhà kinh doanh trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng công trình kiến trúc Đối với những tài sản trên đất, gắn liền với đất (nhà ở, cửa hàng, cửa hiệu, nhà xưởng, kho tàng, cây cối …) Thị trường bất động sản giữ vị trí chủ yếu trong việc điều hoà cung-cầu các loại tài sản này Trong việc điều hoà đó, thị trường bất động sản thực hiện việc

“kích cung” hoặc “kích cầu” theo những biểu hiện của thị trường, trong đó việc “kích cung” cũng không phải bao giờ dẫn đến việc phải sản xuất thêm, xây dựng thêm những tài sản trên đất, gắn liền với đất Ở đây trong việc “kích cung”, thị trường bất động sản đã giữ vị trí là nơi duy nhất chuyển những tài sản bất động sản chưa phải là hàng hoá thành những thị trường bất động sản hàng hoá để giao dịch trên thị trường

Vai trò của thị trường bất động sản

Vai trò của thị trường bất động sản được xác định trong mối quan hệ tác động của thị trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân

* Thị trường bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tổng tích luỹ của nền kinh tế

Các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều rất quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm 10-20% GDP, ở mức cao, tỷ trọng này chiếm 30-40% GDP

Trong tổng tích luỹ tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tích luỹ tài sản lưu động Có thể nói tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả nền kinh

tế

Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường chiếm

đa phần, thường là 60% tổng tích luỹ tài sản cố định Tài sản bất động sản với tư cách

là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP (tổng sản phẩm quốc nội)

Thị trường bất động sản một khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường, và khi nguội sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình thường, có khi còn tăng trưởng âm

* Động thái của phát triển thị trường bất động sản tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

Do thị trường bất động sản là đầu vào của bất kỳ loại hình sản xuất kinh doanh nào, nên thị trường bất động sản ngoài sự vận hành của chính mình (thị trường đất đai, thị trường các loại tài sản bất động sản không phải là đất đai), thì thị trường còn tác động vào nhiều loại thị trường khác như: thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng

các công trình nhà ở, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng … nên các chi phí về vật liệu xây dựng, về máy móc, thiết bị đều nhập lại cùng với các chi phí khác trong quá trình tạo lập tài sản bất động sản để hình thành tổng chi phí của tài sản đó Khi tài sản bất động sản được trao đổi, mua bán trên thị trường thì giá cả được các bên nhất trí xác định cao hơn hoặc thấp hơn giá thành đó Tuy nhiên dù giá cao hay thấp thì việc mua bán một lần nữa đối với các cấu thành của bất động sản, trong đó các vật liệu xây dựng và máy móc thiết bị máy móc tạo nên bất động sản

* Thị trường bất động sản phát triển liên thông với thị trường lao động

Thị trường bất động sản tác động trực tiếp vào thị trường lao động Việc chủ sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau chẳng hạn như đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất luôn đòi hỏi huy động nguồn lực lao động tham gia Khi bên cầu thị trường BĐS tăng lên thì việc tăng cung hàng hoá bất động sản sẽ trông chờ một phần quan trọng vào việc tạo lập thêm những hàng hoá bất động sản mới Điều này tạo thêm nhiều việc làm mới để thu hút lao động xã hội Ngược lại cung vượt cầu trên thị trường bất động sản thì việc sa thải lao động trên các công trình xây dựng, trang trại…là điều khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế, xã hội, chính trị… phải giải quyết

* Thị trường bất động sản ảnh hưởng lan toả vào thị trường tài chính, tiền tệ

Tác động của thị trường bất động sản còn lan toả sâu vào thị trường tài tiền tệ Khi lãi xuất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận thu được từ kinh doanh bất động sản, từ đầu cơ bất động sản thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền hoặc vay thêm để đầu tư vào một bất động sản làm tác động mạnh vào thị trường tín dụng ở cả phía cung và cầu tín dụng Đã xảy ra không ít

chính-đổ vỡ hàng loạt nhà đầu cơ bất động sản và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này

Thị trường bất động sản và thị trường tài chính tiền tệ hỗ trợ cho nhau cùng phát triển Những giao dịch bất động sản luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ như tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua bất động sản vay một khoản tài chính để thanh toán cho bên bán bất động sản hoặc cho bên một bất động sản vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán hoặc vay để đầu tư cùng với tổ chức kinh doanh bất động sản để cùng sở hữu tài sản bất động sản hàng hoá và bán ra trên thị trường Từ mối quan hệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…

đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới

6 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Để thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, Nhà nước phải tạo điều kiện cần thiết để thị trường thể hiện vai trò trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai và đáp ứng nhu cầu về bất động sản hàng hoá được giao dịch một cách hợp lý, Nhà nước phải có sự can thiệp nhằm đảm bảo công bằng xã hội

* Tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường:

Khung pháp lý về bất động sản là vấn đề được quan tâm đầu tiên để thị trường

có thể hoạt động được Nhà nước tạo khung pháp lý về việc định rõ cấu trúc sở hữu (sở hữu công, sở hữu gia đình, công ty, các cơ quan nhà nước …) các bên có quyền tham gia vào hoạt động thị trường, quyền hạn và nghĩa vụ từng bên, quy trình mua bán, cơ chế thanh toán, cơ chế giải quyết tranh chấp, vai trò của cơ quan nhà nước Nhà nước tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường tạo sự bình đẳng trong việc

tham gia rút khỏi thị trường, cạnh tranh công khai, có cơ chế xử lý tranh chấp hiệu

quả, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan nhà nước vào vụ việc cụ thể

* Xây dựng hệ thống quản lý bất động sản:

Để thuận tiện trong việc quản lý bất động sản nhà nước xây dựng hệ thống quản

lý nhằm: xác định rõ ai là người hưởng các quyền, xác định rõ những quyền được cho phép và xác định rõ ranh giới của bất động sản Cần phải có năng lực thể chế để cung cấp những căn cứ chính xác, có giá trị pháp lý, không tốn kém và dễ tiếp cận cho các chủ sở hữu bất động sản Thông qua việc đăng ký bất động sản nhằm lưu giữ hồ sơ và bảo đảm quyền sở hữu bất động sản cho chủ sở hữu; cơ quan địa chính tiến hành việc xây dựng hệ thống thông tin về đất đai như các bản đồ địa chính, dữ liệu địa chính, địa chỉ bất động sản, tình hình sử dụng đất đai, các công trình xây dựng,… Các thông tin này có thể được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau

- Việc xây dựng hệ thống quản lý bất động sản có hiệu lực sẽ mang tới các lợi ích sau đây:

 Tăng cường nhịp độ và bảo đảm an toàn cho các giao dịch trên thị trường bất động sản;

 Hỗ trợ việc thu thuế bất động sản và định giá bất động sản;

 Tăng khả năng tiếp cận với các thông tin về thị trường bất động sản;

 Tăng cường quy mô cũng như sự an toàn của việc thế chấp bất động sản;

 Bảo vệ đất công;

 Giảm tranh chấp đất đai;

 Cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng;

 Cải thiện công tác thống kê

* Thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch có khả năng tiếp cận đối với mọi đối tượng

Các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản bao gồm:

 Thông tin về quy hoạch: Việc quy hoạch sau khi được cơ quan có thẩm quyền thông qua sẽ có tính pháp lý bắt buộc và không thể tùy tiện thay đổi Mục đích

sử dụng đất được xác định trong quy hoạch hướng dẫn xây dựng (quy hoạch không gian) và có quy định các loại đất như đất công nghiệp, đất dịch vụ, đất dịch vụ, đất ở, đất nông, lâm nghiệp…

 Thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký hồ sơ bất động sản: để thị trường hoạt động có hiệu quả, mọi bất động sản đều phải đăng ký và lập thành địa bạ do các

cơ quan có chức năng đảm nhiệm Trong địa bạ ghi rõ: mô tả tài sản, chủ sở hữu, các quyền năng, những hạn chế và nghĩa vụ tồn đọng liên quan đến tài sản… Mọi người tham gia thị trường đều có quyền tiếp cận thông tin này

 Các thông tin về giá trong thị trường bất động sản rất quan trọng và rất phức tạp, người tiêu dùng còn có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn Để việc điều tiết giá cả nhằm làm cho thị trường bất động sản trở nên thông thoáng hơn, các tổ chức hội đồng giám định giá cả bất động sản được hình thành Chức năng của tổ chức này gồm:

 Thống kê các giá cả mua bán;

 Xác định giá định hướng ;

 Cung cấp thông tin giá cả cho thị trường;

 Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá;

 Xác định giá cả cụ thể;

 Các thông tin về giá được cung cấp công khai và thường xuyên cho các đối tượng sau: người mua, bán trên thị trường; cơ quan có thẩm quyền về đất đai để mua lại đất phục vụ các mục đích công; người cần biết giá để kiện tụng; các đối tượng khác các cơ quan nhà nước có liên quan

Mục đích của các hoạt động này nhằm tạo ra sự minh bạch của thị trường Việc xác định các giá cụ thể được dựa trên ba loại phương pháp cơ bản, phổ biến là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập Giá được điều chỉnh thường xuyên theo các năm dựa vào hệ thống điều chỉnh được tính toán trên cơ sở thông tin giao dịch thị trường Như vậy tạo thuận lợi cho các bên tham gia thị trường đều có quyền tiếp cận để tham khảo Giá cụ thể của từng hợp đồng trên thị trường bất động sản vẫn do hai bên mua bán và thỏa thuận

* Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, giá cả được hình thành trên giá

cả cung-cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền Muốn vậy, số lượng người mua và người bán phải đủ để giá cả được hình thành Trên thực tế, điểm cân bằng giữa cung và cầu không tồn tại lâu do có sự điều chỉnh thường xuyên của các bên tham gia Do quá trình tạo lập hàng hoá bất động sản cần một thời gian dài và vốn đầu

tư lớn, việc rút khỏi thị trường không dễ tránh khỏi thua thiệt nên công tác dự báo thị trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham gia giao dịch

* Tạo sự đồng bộ với sự phát triển của các thị trường khác trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính

Hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản gắn liền với sự phát triển của các thị trường khác trong nền kinh tế Để tạo lập bất động sản thì cần một lượng đầu tư lớn Bất động sản thường có giá trị cao nên các bên tham gia thị trường không có ngay một lượng đầu tư như vậy Nên một thị trường tài chính có hiệu quả đóng vai trò rất quan trọng đối với hiệu quả của thị trường bất động sản về cả mặt cung lẫn cầu Các yếu tố của thị trường này bao gồm tài chính cho đầu tư bất động sản sử dụng bất động sản để thế chấp, phát triển giao dịch có bảo đảm, cơ chế quản lý rủi ro và bảo hiểm, chứng khoán bất động sản …

* Tạo điều kiện sử dụng các loại chuyên gia thị trường bất động sản

Để bảo đảm cho mọi người hiểu rõ các quyền lợi và trách nhiệm của họ cũng như các hình thức giao dịch bất động sản hợp pháp thì cần phải có mạng lưới các chuyên gia có khả năng hỗ trợ cho thị trường hoạt động thuận lợi hơn như các luật sư

và thẩm phán bảo vệ các quyền lợi cũng như bắt buộc thực thi các nghĩa vụ của các chủ sở hữu bất động sản, các nhà môi giới bất động sản, các nhà định giá bất động sản,các nhà điều tra bất động sản …

* Thực hiện điều tiết thị trường

Nhà nước tạo những điều kiện cần thiết để thị trường bất động sản phát huy những hiệu quả bằng những chính sách và công cụ điều tiết cụ thể nhằm hạn chế

những khuyết tật của thị trường thông qua việc trợ giá, trợ cấp, ưu đãi tín dụng, thu thuế, lệ phí…

I.1.1.3 Hoạt động môi giới bất động sản

1 Khái niệm về môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản cũng như các loại hình môi giới khác, là hoạt động trung gian đứng giữa và làm cầu nối cho người có nhu cầu bán bất dộng sản và người mua bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi để cung và cầu gặp nhau nhằm đi đến mục tiêu cuối cùng đó là xảy ra các hoạt động giao dịch Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn, thuận tiện hơn, nhanh chóng hơn

Hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới bất

động sản nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới tính theo giá bán bất động sản hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người uỷ quyền đưa ra

Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân môi giới bất động

sản nhận được từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp đồng môi giới và không phụ thuộc vào giá bán bất động sản

2 Vị trí và vai trò của môi giới bất động sản

Cùng với tất các hoạt động hỗ trợ thị trường khác, môi giới bất động sản đã góp phần hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản được diễn ra nhanh chóng và thuận lợi Hoạt động môi giới bất động sản là tác nhân, là cầu nối giữa bên mua và bên bán, giúp họ tìm thấy nhau, thoã mãn những nhu cầu mà mỗi bên cần đạt được trong thời gian ngắn hơn và chi phí thấp hơn Hoạt động môi giới có hiệu quả sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, nhanh chóng và chuyên nghiệp hơn

3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

Để đảm bảo cho hoạt động môi giới được diễn ra một cách công khai, minh bạch, đúng pháp luật và mang lại hiệu quả cao nhất, Luật Kinh doanh bất động sản đã

có những quy định về nguyên tắc môi giới bất động sản:

 Hoạt động môi giới phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

 Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

 Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được tiết lộ, cung cấp thông tin làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới

4 Nội dung môi giới bất động sản

Các nội dung của hoạt động môi giới bất động sản được quy định nhằm giúp các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản xác định rõ nội dung công việc, nhiệm vụ

và phạm vi thực hiện của hoạt động này Nội dung của hoạt động môi giới bất động sản bao gồm:

 Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán,

ký hợp đồng

 Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản

 Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê mua bất động sản

5 Hợp đồng môi giới bất động sản

Hợp đồng môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

 Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới

 Đối tượng và nội dung môi giới

 Yêu cầu về kết quả dịch vụ môi giới

 Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới

 Phương thức thanh toán, thời hạn

 Quyền và nghĩa vụ các bên

 Giải quyết tranh chấp

 Các nội dung khác do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định

6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản

Nhằm đảm bảo quyền lợi cho các tổ chức, cá nhân môi giới cũng như khách hàng có nhu cầu được môi giới bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có những quy định về quyền và nghĩa vụ cho các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản Các quy định bao gồm:

 Quyền của tổ chức môi giới bất động sản

 Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản

 Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản

 Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng

 Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm về kết quả môi giới

 Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản

 Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

 Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản

 Khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản

 Các quyền khác theo quy định của pháp luật

Nghĩa vụ của tổ chức môi giới bất động sản

 Thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết; không được vượt quá phạm vi thoả thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản

 Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

 Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản

 Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước

 Chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

 Bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật

 Các nghĩa vụ khác do pháp luật quy định

(Nguồn: Luật Kinh doanh bất động sản)

I.1.2 Cơ sở pháp lý

 Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI,kỳ họp thứ 4 thông qua ngày

26-11-2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01-01-2004

 Luật Nhà ở được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29-11-2005

có hiệu lực thi hành từ ngày 01-07-2006

 Luật kinh doanh BĐS 01/07/2007

 Luật Đầu tư của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI,

kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29-11-2005 có hiệu lực thi hành từ ngày

01-07-2006

 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

 Nghị định số 17/2006/ NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sữa đổi

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ng ày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ng ày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

 Nghị định 153/CP ngày 15/10/2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản

 Thông tư 13/2008/TT- BXD ngày 21/5/2008 của bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/CP ngày 15-10-2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản

I.2 Khái quát địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh

Hình 1.1: Bản đồ Thành Phố Hồ Chí Minh

Địa hình: địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có một

ít dạng đồi gò ở phía Bắc và Đông Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam và chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Biển Đông (hơn 50% diện tích đất dự kiến dành cho phát triển đô thị thành phố có độ cao tự nhiên dưới 2 m so với mực nước biển trung bình)

Khí hậu: thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính

chất cận xích đạo Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 kcal/cm2/năm, nắng trung bình 6,8 giờ/ngày Nhiệt độ trung bình toàn năm khoảng 240C (dao động trong khoảng 250C đến 290C), nóng nhất trong tháng 4 và lạnh nhất trong tháng 12, độ ẩm trung bình cả năm 77,5% Thành phố có thuận lợi là không trực tiếp chịu tác động của bão lụt Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực Mưa nhiều ở khu vực vùng nội thành (trung bình 2.100 mm) và vùng đất cao Thủ Đức, kéo dài tới Long Sơn, trung bình từ 1.800 đến 1.900 mm

Thủy văn: nằm ở vùng hạ lưu của hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn, chế độ

thủy văn, thủy lực của kênh rạch và sông ngòi không những chịu ảnh hưởng mạnh của địa hình thành phố tương đối bằng phẳng và thấp (phần lớn dưới 2 m), chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều của Biển Đông, mà còn chịu tác động rất rõ nét của việc khai thác các bậc thang hồ chứa ở thượng lưu hiện nay và trong tương lai (như hồ Trị An, Dầu Tiếng, Thác Mơ hiện nay và các hồ chứa Hàm Thuận – Đa Mi, Phước Hòa trong tương lai gần) Hệ thống sông rạch chằng chịt với tổng chiều dài 7.955 km Tổng diện tích mặt nước ước chiếm khoảng 16% diện tích thành phố Mật độ dòng chảy trung bình khoảng 3,8 km/km2 Phần diện tích đất thấp, trũng, có độ cao dưới 2 m và mặt

nước chiếm đến 61% diện tích tự nhiên, lại nằm ở vùng cửa sông với nhiều công trình điều tiết lớn ở thượng nguồn bên nguy cơ ngập, úng rất lớn

Địa chất: ngoài phần đồi gò chiếm 10% và đồng bằng cao 35%, diện tích còn lại 55% là vùng trũng thấp, mực nước ngầm nông, nền địa chất yếu

Tổ chức hành chính: hiện nay, thành phố có 19 quận, 5 huyện: 12 quận cũ

(quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh và Phú Nhuận) và 7 quận được hình thành từ sự điều chỉnh địa giới (quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và Tân Phú), 5 huyện ngoại thành (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ)

Kinh tế: trong những năm gần đây, Thành phố Hồ Chí Minh có những bước

phát triển khá lớn, hình thành môi trường có sức hấp dẫn đầu tư cả trong và ngoài nước Nhịp độ tăng trưởng GDP đạt bình quân hàng năm 12,6%; đóng góp ngày càng cao vào GDP cả nước GDP bình quân đầu người cao gần gấp 2,6 lần bình quân cả nước Trong cơ cấu kinh tế dịch vụ – công nghiệp và nông nghiệp của thành phố thì khu vực dịch vụ chiếm tỷ trọng hơn 47%, khu vực xây dựng – công nghiệp chiếm tỷ trọng khoảng hơn 52% và khu vực nông nghiệp chỉ chiếm dưới 2% Năm 2008, GDP trên địa bàn thành phố ước đạt 289.550 tỷ đồng (giá thực tế), tăng gần 11% (năm 2006 tăng 12,2%; năm 2007 tăng 12,6%)

Bảng 1.1: Tốc độ tăng trưởng GDP của Thành phố Hồ Chí Minh qua các năm

Năm

Chỉ tiêu 2003 2004 2005 2006 2007 2008

GDP (thực

tế) 113.326 137.087 165.297 190.561 228.795 289.550 Tăng trưởng

GDP (%) 11.4 11.6 12 12.2 12.6 11

Nguồn: cục thống kê TP.HCM

Dân số lao động: Thành phố Hồ Chí Minh có dân số lớn nhất nước, đô thị hóa

tập trung cao (trên 80%), trong khi đó bình quân cả nước chỉ khoảng 20% Vào năm

2008, thành phố Hồ Chí Minh có dân số 6.840.000 người Nhập cư cơ học có xu hướng tăng Dân vãng lai có xu thế tăng, gồm cả người trong nước và người nước ngoài, Chất lượng lao động thể hiện qua học vấn, trình độ tay nghề và thể lực còn thấp

Cơ cấu về trình độ chuyên môn còn bất hợp lý và không tương xứng với tính chất, vị trí, vai trò của một thành phố trung tâm đa chức năng

Trường học :Tổng số học sinh các cấp học, bậc học năm học 2008-2009 trên địa bàn là 1,177 triệu học sinh (chưa kể hệ giáo dục thường xuyên 35.400 học sinh); trong

đó có khoảng 174 nghìn học sinh thuộc diện nhập cư Tỷ lệ học sinh tiểu học đi học đúng độ tuổi đạt 99,18%; học sinh trung học cơ sở đi học đúng độ tuổi đạt 98,02%; học sinh trung học phổ thông đi học đúng độ tuổi đạt 67,20% Toàn thành phố có 638 trường mẫu giáo và mầm non, tăng 2,7%; số phòng học 7.018 phòng, tăng 6% so với năm học trước; số trẻ em đi nhà trẻ, mẫu giáo 232.531, tăng 6% Có 843 trường phổ thông, tăng 1,4% so với cùng kỳ; trong đó số lớp học là 23.642, tăng 2,5%; số phòng học là 24.419 phòng, tăng 2,8%; số học sinh 944.367, tăng 1,8%

Y tế: có 56 bệnh viện – trung tâm chuyên khoa với tổng số 19.442 giường và 5 bệnh viện thuộc quân đội, công an; 43 phòng khám khu vực, 317 trạm y tế, 16 nhà hộ sinh, 1 viện điều dưỡng và trên 3.000 cơ sở y tế khác do tập thể và tư nhân quản lý, đạt bình quân 2,8 giường/1000 dân

Công trình văn hóa: có 34 rạp chiếu bóng và 7 rạp hát với 33.000 chỗ, đạt 6,8

chỗ/1000 dân; 1 thư viện tổng hợp cấp thành phố; 18 thư viện cấp quận huyện; 5 thư viện thuộc các ban ngành; 9 bảo tàng; 4 câu lạc bộ cấp thành phố; 53 nhà văn hóa, câu lạc bộ, trung tâm sinh hoạt cấp quận huyện; 384 di tích lịch sử văn hóa và 1.564 cơ sở tôn giáo

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

I.3.1 Nội dung nghiên cứu:

Đề tài tập trung vào một số nội dung nghiên cứu sau:

 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn TPHCM

 Đánh giá quy trình môi giới của một số công ty lớn

 Đánh giá hiệu quả hoạt động của một số công ty

 Một số nhận xét và đề xuất để hoàn thiện hơn mô hình môi giới nhằm khai

thác triệt để tiềm năng của các công ty

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin: đây là phương pháp thu thập

thong tin gián tiếp thông qua phiếu tìm hiểu ý kiến khách hàng

2.Phương pháp thống kê: Thống kê, thu thập số liệu về tình hình giao dịch Bất

Động Sản, từ các phòng ban trong công ty, từ các báo cáo trong các hội nghị tổng kết tình hình kinh doanh, thu thập tài liệu từ điều tra thực tế, thu thập tài liệu trên báo chí,

Internet

3 Phương pháp so sánh : Tiến hành so sánh các số liệu đã thu thập theo từng

thời kỳ hoạt động, theo từng lĩnh vực hoạt động đối với các công ty cùng ngành từ đó phân tích, đánh giá làm cơ sở để đưa ra những đề xuất cho các công ty

4 Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của các chuyên gia, của những

người có kinh ngiệm trong quá trình thực hiện

5 Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp những thông tin thu được trên cơ sở hệ

thống

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại TPHCM

II.1.1 Thực trạng thị trường bất động sản tại TPHCM

Thị trường bất động sản ở Việt Nam mới phát triển mạnh từ năm 1993 đến nay nhưng cũng chỉ ở dạng thị trường bất động sản sơ khai, phát triển một cách tự phát theo qui luật “có cầu sẽ có cung” 70% giao dịch về bất động sản trên thị trường là không chính thức, người dân theo thói quen mua bán trao tay, nhà nước không kiểm soát được Chỉ có 30% giao dịch chính thức, nghĩa là có đăng ký, nộp thuế

Trong giai đoạn 2003-2008, UBND TPHCM đã giao tổng cộng 475 dự án nhà ở cho các doanh nghiệp, với tổng diện tích đất hơn 4000ha ( theo cục thống kê) Con số này cho thấy, quỹ đất cung ứng cho thị trường sơ cấp rất lớn, nhưng đầu tư các dự án quá chậm nên sản phẩm cung ứng cho thi trường thứ cấp quá ít so với nhu cầu Đây là

lý do chính gây ra “cơn sốt gia nhà đất” cuối năm 2007 Tuy nhiên do có đến 50% số

dự án đươc giao đất có quy mô khoảng 5ha/dự án nên xuất hiện tình trạng manh mún,

hạ tầng phát triển không đồng bộ và không kết nối, dẫn đến tình trạng ngập lụt ngày càng gia tăng tại các khu vực đô thị ven thành phố

Cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là một thời điểm khó quên, khi thị trường nhà đất TPHCM và cả khu vực Đông Nam Bộ bị rơi vào cơn sốt giá chưa từng thấy Giá nhà đất dường như tăng từng giờ, chứ không phải từng ngày như những cơn sốt trước đó Chỉ trong một thời gian từ tháng 4.2006 đến 4.2008, giá nhà đất đã tăng bình quân 364%, thậm chí có nơi tăng đến 500% Một số dự án xây dựng chung cư tung hàng ra bán ngay thời điểm thị trường đang “khát”, chủ đầu tư vớ bở Cơn sốt đã đẩy giá nhà đất lên đến đỉnh điểm Đất dự án Him Lam - Kênh Tẻ sau 3 tháng, từ 30 triệu đồng/m2 (mặt tiền đường 35m) đã vọt lên 90 triệu đồng/m2 Đất dự án An Phú - An Khánh (quận 2, lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm) cũng ngất ngưởng 70-80 triệu đồng/m2 Cơn sốt nhà đất năm 2008 chỉ chấm dứt sốt khi có chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn cung từ các ngân hàng bị cắt đứt

Tháng 4.2008 - một tháng sau khi có chính sách thắt chặt tiền tệ - trên thị trường BĐS bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy Làn sóng tháo chạy đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt

Theo một số chuyên gia, thị trường BĐS TPHCM nói riêng và khu vực phía nam nói chung, trong năm 2008 diễn biến theo 2 chiều trái ngược nhau: Đầu năm nóng, cuối năm lạnh

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như:

 Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng

 Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ

 Do chính sách của Nhà nước về đất đai

 Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất

 Do thiếu thông tin về giá nhà đất

Đây là năm đầu tiên mà diễn biến thị trường BĐS đi ngược lại quy luật diễn biến của các năm trước Kể từ khi thị trường BĐS mới manh nha hình thành đến trước năm

2008, thì hầu như diễn biến giá cả chỉ có đi lên hoặc đứng, chứ chưa bao giờ có tình trạng mất giá đến 50-70% như năm 2008

Tính tới thời điểm này, tại TPHCM có rất ít các dự án được công bố bán ra thị trường, nguyên nhân chính có thể là do chủ đầu tư đang có chiến lược đón đầu thị trường, thiết kế lại các căn hộ với căn hộ nhỏ hơn, giao thô và ít tiện ích hơn, kết thúc loại căn hộ cao cấp Bên cạnh đó, giá trị BĐS rơi xuống thấp khiến các chủ đầu tư lo ngại, đưa ra nhiều chính sách mới để thu hút nguồn cung duy trì doanh số bán hàng Đây là mối quan tâm hàng đầu của các chủ đầu tư

Bước vào năm 2009, các nhà đầu tư BĐS đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam Tương lai thị trường BĐS sẽ đến đâu vẫn là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách Tác động từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh Chính phủ đang triển khai hàng loạt các biện pháp chống suy giảm kinh tế, trong đó có nhiều chương trình đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp Theo dự đoán của một số doanh nghiệp lớn trong ngành đầu tư BĐS, năm 2009 có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu Chính vì vậy, thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường BĐS lại là một yếu tố tích cực vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu

Mặc dù vậy, thị trường BĐS Việt Nam vẫn được xem là đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt Nhưng để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội

II.1.2 Thực trạng hoạt động môi giới BĐS tại TPHCM

II.1.2.1 Cách thức tổ chức hoạt động

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt, đã tất yếu dẫn đến nhu cầu về nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các nhà kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Chính vì vậy dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta

Hoạt động môi giới là hoạt động cần thiết để giao dịch BĐS trên thị trường, hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất

Trong hoạt động môi giới thì nhà môi giới là người thúc đẩy giao dịch giữa 2 bên,

họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư Các nhà môi giới đóng vai trò chủ chốt trong

kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các diễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các

chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án

Về hoạt động môi giới BĐS tại TPHCM, có thể nhận thấy dịch vụ môi giới BĐS, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần xem xét Nhìn một cách tổng thể thì hoạt động của đội ngũ môi giới nhà đất hoạt động tự phát thiếu minh bạch, thiếu trình độ và cả kinh nghiệm, và điều này gây tác động tiêu cực tới thị trường Hiện tại trên địa bàn TPHCM, các tổ chức và cá nhân hoạt động dịch vụ môi giới phát triển khá mạnh, đặc biệt tại những thời điểm TTBĐS phát triển “nóng”

Nhìn một cách chi tiết, đội ngũ môi giới BĐS hiện nay chia làm nhiều cấp độ:

 Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản, có đăng ký kinh doanh, thực hiện nghĩa vụ thuế theo đúng quy luật của pháp luật

Những công ty này tìm kiếm “nguồn hàng” ở các dự án của các nhà đầu, các công

ty xây dựng…cập nhật thông tin rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng Họ có đăng ký hành nghề,có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Với những công ty cung ứng dịch vụ môi giới BĐS với quy mô lớn, làm ăn hiệu quả, có uy tín trên thị trường, mô hình hoạt động thường tổ chức chuyên nghiệp hơn

 Kế đến, không thể không nói đến các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô

kể Chỉ cần 1 căn phòng 3-4m2, vài tấm bản đồ qui hoạch và một chiếc điện thoại bàn

là có thể hành nghề môi giới nhà đất Loại hình này chủ yếu do các cá nhân, hộ gia đình có khả năng về tài chính mở văn phòng, trung tâm môi giới nhà đất tự phát theo nhu cầu của người dân và theo các cơn sốt nhà đất trên thị trường Tuy nhiên chỉ một tỉ

lệ nhỏ những trung tâm, văn phòng này là có tiến hành đăng kí kinh doanh, phần còn lại coi đây như một nghề kinh doanh nhưng không có đăng kí hành nghề và nằm ngoài

sự kiểm soát của nhà nước