ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN KHU KINH TẾ NHƠN HỘI TP.QUY NHƠN TỈNH BÌNH ĐỊNH

Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Theo các Điều 39, 41 Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi, khi

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : : :

CHÂU NGỌC THI

05135037 DH05TB

2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

CHÂU NGỌC THI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG - HỖ TRỢ - TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN KHU KINH TẾ NHƠN

HỘI TP.QUY NHƠN -TỈNH BÌNH ĐỊNH

Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Mộng Triết

(Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ……… )

-Tháng 7 năm

Trong gian học tập, nghiên cứu và thực tập đề tài tôi đã nhận được

sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, gia đình và bạn bè.Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến:

- Cha mẹ đã sinh thành nuôi dưỡng và tận tụy suốt đời vì con, tạo mọi điều kiện vật chất và tinh thần giúp con trong quá trình học tập

- Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh, Quý thầy

cô giảng viên Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản đã trang bị kiến thức, kinh nghiệm trong những năm em theo học lớp Quản lý Thị trường Bất động sản

- Giáo viên hướng dẫn Thầy Lê Mộng Triết đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo những kinh nghiệm, kiến thức trong suốt quá trình thực hiện đề tài

- Các cô chú, anh chị làm việc tại Sở TN & MT đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài Đặc biệt cảm ơn các anh Phòng Quản lý đất đai cùng với các anh chị trong Ban Quản lý Khu kinh tế Nhơn Hội đã tận tình chỉ dẫn, cung cấp tư liệu, bản đồ cũng như tạo mọi điều kiện giúp hoàn thành tốt trong thời gian thực hiện đề tài

- Tất cả những người bạn, anh chị các khoá học đã giúp đỡ, chia sẻ động viên tôi trong thời gian vừa qua

Vì thời gian thực tập và vốn kiến thức còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô cùng các bạn để đề tài của em được hoàn chỉnh hơn

Xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Châu Ngọc Thi

LỜI CẢM ƠN

Sinh viên thực hiện: Châu Ngọc Thi, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án khu

kinh tế Nhơn Hội Tp.Quy Nhơn tỉnh Bình Định”

Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính sách pháp luật,

Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Những năm gần đây, cùng với chủ trương đầu tư, xây dựng các cụm, các khu

công nghiệp ở Tỉnh, thành phố Quy Nhơn đã có những thay đổi rõ nét Đặc biệt trên địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội, từ vùng đất nông nghiệp trở thành vùng đất phát triển

đô thị, du lịch, dịch vụ, công nghiệp có quy mô lớn Tuy nhiên trong qúa trình thực hiện dự án thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có vị trí và vai trò quan trọng, làm nhiệm vụ trọng tâm đảm bảo quyền lợi cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, đảm bảo tiến độ thi công, nó quyết định sự thành công của dự án Xuất phát từ vấn đề trên

chúng tôi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài “Đánh giá công tác bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư trong dự án khu kinh tế Nhơn Hội Tp.Quy Nhơn tỉnh Bình Định”

Trên cơ sở đó, đề tài thực hiện nhằm nghiên cứu việc áp dụng các chính sách, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội Bằng các phương pháp nghiên cứu là phương pháp chuyên gia, phương pháp thống kê và phương pháp điều tra, đề tài tập trung nghiên cứu về hiện trạng khu vực thực hiện dự

án, những ảnh hưởng của dự án đến đời sống người dân, kết quả bồi thường của một

số công trình trong Khu kinh tế Nhơn Hội, những khó khăn tồn tại và vướng mắc của

dự án

Qua quá trình nghiên cứu đề tài đã nhận định tổng quan về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đời sống cũng như tâm tư nguyện vọng của người dân sống trong vùng quy hoạch Từ đó đưa ra những giải pháp để hạn chế, khắc phục cho dự án bằng những giải pháp kế thừa của toàn quốc và giải pháp cụ thể cho dự án này Cuối cùng là đưa ra các kết luận và kiến nghị xác thực cho dự án, giúp cho dự án sớm được thực hiện và quan trọng hơn là khôi phục lại những quyền lợi chính đáng của người dân, sớm đưa người dân vào ổn định cuộc sống

Bảng 1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2006 28

Bảng 2 Cơ cấu sử dụng đất Khu kinh tế Nhơn Hội 30

Bảng 3 Hiện trạng sử dụng đất xã Nhơn Hội 34

Bảng 4 Đơn giá bồi thường về đất 36

Bảng 5 Đơn giá bồi thường, hỗ trợ thiệt hại nhà vật kiến trúc 36

Bảng 6 Đơn giá đất tại khu tái đinh cư 36

Bảng 7 Tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất và tài sản trên đất 37

Bảng 8 Tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất và tài sản trên đất 38

Bảng 9 Tổng hợp đơn thư khiếu nại, tố cáo trên địa bàn Khu kinh tế 46

Bảng 10 Tổng hợp mức độ hài lòng của người dân đối với dự án 48

Biểu đồ 1: Biểu diễn tỉ lệ diện tích theo hiện trạng sử dụng đất 35

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1 Quy trình thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 11

Sơ đồ 2 Phân tích mối tương quan giữa ba chủ thể 13

Sơ đồ 3 Trình tự thực hiện đề tài 24

DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1 Cây cầu thế kỉ - cầu Thị Nại khi mặt trời lặn 25

Hình 2 Thi công đường nối từ đường trục đến trung tâm xã Nhơn Lý 26

Hình 3 Công trình khai thác titan trong Khu kinh tế Nhơn Hội 26

Hình 4 Bán đảo Phương Mai 26

Hình 5 Bản đồ quy hoạch chung Khu kinh tế Nhơn Hội 27

Hình 6 Lễ thông xe và biển báo thông số cầu Thị Nại 43

Hình 7 Ngôi nhà cần được sửa chữa trong mùa mưa bão 45

Hình 8 Người dân tự ý nâng cấp, xây dựng công trình phụ 45

BT - HT – TĐC: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

BT, GPMB: Bồi thường, giải phóng mặt bằng

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

UBND: Ủy ban nhân dân

UBMTTQ: Ủy ban mặt trận tổ quốc

QHKHSDĐ: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

trang

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Cơ sở khoa học 3

1.1.2 Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường hỗ trợ 4

1.1.3 Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường, giải tỏa ở Việt Nam 16

1.2 Khái quát về Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng Ban quản lý Khu kinh tế Nhơn Hôi Tp.Quy Nhơn 21

1.3 Giới thiệu sơ lược địa bàn nghiên cứu 22

1.3.1 Lịch sử hình thành 22

1.3.2 Điều kiện tự nhiên 22

1.3.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 22

1.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện 23

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25

2.1 Giới thiệu dự án 25

2.1.1 Quy mô toàn dự án 25

2.1.2 Dự kiến các giai đoạn phát triển 29

2.1.3 Phân vùng chức năng 29

2.1.4 Tiến độ triển khai dự án 30

2.2 Hiện trạng khu vực dự án 33

2.3 Kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 36

2.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ 36

2.3.2 Kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 37

2.4 Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án Khu kinh tế Nhơn hội Tp.Quy Nhơn 40

2.4.1 Điều kiện và đối tượng bồi thường 40

2.4.2 Bồi thưòng về đất và tài sản trên đất 40

2.4.3 Chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và ổn định cuộc sống 41

2.4.4 Chính sách tái định cư 42

2.4.5 Cuộc sống sau khi tái định cư 43

2.4.6 Giải quyết khiếu nại, tố cáo 46

2.4.7 Những mặt tích cực, hạn chế và vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án 49

2.5 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường giải tỏa và tái định cư 51

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 53

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế nước ta Phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ tạo nên

“sức bật” cho sự phát triển kinh tế xã hội, tạo thuận lợi thu hút các nguồn đầu tư, thực hiện hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước

Thành phố Quy Nhơn được công nhận đô thị loại II và mục tiêu phát triển đến năm 2020 của Quy Nhơn là trở thành một thành phố cảng đô thị loại I trên hành lang Bắc-Nam và Đông-Tây Chính vì vậy, Khu kinh tế Nhơn Hội được thành lập với mục tiêu đầu tư xây dựng để từng bước trở thành hạt nhân tăng trưởng, trung tâm công nghiệp, dịch vụ, du lịch và phát triển đô thị của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung,

là đầu mối giao lưu quốc tế quan trọng, là cửa ngõ xuất nhập khẩu của một vùng hậu

cố lòng tin của nhân dân vào các chính sách quản lý nhà nước, đồng thời tạo môi trường thông thoáng cho phát triển kinh tế, thu hút đầu tư

Dự án Khu kinh tế Nhơn Hội được thành lập theo quyết định số TTg ngày 14/6/2005 của Thủ tướng Chính phủ và dự kiến hoàn tất bồi thường cơ bản

141/2005/QĐ-và giao mặt bằng cho các chủ đầu tư 141/2005/QĐ-vào cuối năm 2007 Từ đó đến nay đã hơn 4 năm thực hiện nhưng tiến độ bồi thường của dự án chưa đạt yêu cầu đặt ra ban đầu Có nhiều nguyên nhân được nhận định nhưng nguyên nhân chủ yếu do áp dụng chính sách, đơn giá bồi thường cũ dẫn đến tình trạng giá bồi thường không sát với giá thị trường và cơ sở hạ tầng tại nơi tái định cư chưa hoàn thành, tạo tâm lý lo lắng cho người dân khi chuyển lên nơi ở mới Vì vậy một số hộ dân không đồng tình và không chịu di dời, gây khó khăn cho kế hoạch triển khai của dự án

Tuy nhiên bên cạnh những tồn tại hạn chế còn có những mặt tích cực mà trong quá trình thực hiện đã đạt được vì vậy cần phải xem xét đánh giá lại, từ đó rút ra những bài học kịnh nghiệm để tiếp tục triển khai thực hiện là rất cần thiết Đồng thời sớm tìm ra giải pháp điểu chỉnh để xây dựng được một cơ chế chính sách, mang tính đột phá tạo động lực mới nhằm đạt kết quả cao nhất, kết hợp hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và lợi ích của người dân bị giải tỏa

Xuất phát từ những vấn đề trên chúng tôi thực hiện đề tài “Đánh giá công tác

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án khu kinh tế Nhơn Hội Tp.Quy Nhơn tỉnh Bình Định”

 Mục đích

Đánh giá việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án Khu kinh tế Nhơn Hội Xác định những nguyên nhân tác động gây chậm trễ, những khó khăn hạn chế, tồn tại trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và những bài học kinh nghiệm

từ dự án

Đề xuất những giải pháp nhằm phục vụ công tác xây dựng Khu kinh tế Nhơn Hội và hoàn thiện chính sách bồi thường trong thời gian tới

 Đối tượng nghiên cứu

Phuơng án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án Khu kinh tế Nhơn Hội Tp.Quy Nhơn

Những hộ dân nằm trong vùng quy hoạch

 Phạm vi nghiên cứu

Với thời gian thực hiện có hạn và khuôn khổ của để tài tốt nghiệp, nên việc nghiên cứu chỉ đi sâu đánh giá những tồn tại vướng mắc trong công tác bồi thường , hỗ trợ, tái định cư tại xã Nhơn Hội Tp.Quy Nhơn nằm trong dự án khu kinh tế Nhơn Hội

Giới hạn thời gian nghiên cứu từ 15/3/2009 đến 5/6/2009

Về trình tự thủ tục, cơ sở pháp lý nghiên cứu được giới hạn trong phạm vi từ khi luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành cho đến nay

PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Cơ sở khoa học

 Khái niệm

- Đất đai : Luật Đất đai 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “Đất đai là

tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng”

Đất đai giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Đất đai là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người

- Bất động sản: Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “bất động sản là các

tài sản không di dời được bao gồm:

Đất đai;

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó;

Các tài sản khác gắn liền với đất;

Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

- Giá đất (hay còn gọi là giá quyền sử dụng đất): Là số tiền tính trên một đơn vị

diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

- Khung giá đất: Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu

của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất

đai

- Bảng giá đất: Trên cơ sở khung giá đất đai do Chính phủ quy định, Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất,

lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người

có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử

dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý (điều 4 LĐĐ 2003)

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (điều 4 LĐĐ 2003)

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu

hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

- Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho những

người bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển đến nơi ở mới

 Các trường hợp thực hiện tái định cư

Trong thập kỷ 90, bình quân hàng năm có khoảng 10 triệu người trên thế giới phải di dời để thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, đô thị Tại các quốc gia đang phát triển và tại Việt Nam, tái định cư thường để thực hiện các loại dự án:

+ Các công trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi Đây là dạng điển hình về ảnh hưởng của phát triển dự án đến đời sống của người dân, do phạm vi di dời thường rất lớn

+ Các công trình dạng tuyến: đường cao tốc, quốc lộ, làm mới hoặc mở rộng đường hiện hữu; phát triển kênh, rạch; hành lang các tuyến tải điện; mở các tuyến cấp thoát nước v.v…

+ Phát triển các hạ tầng đô thị và các công trình phúc lợi công cộng khác như công viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hóa, thể thao, nghiên cứu khoa học v.v…

+ Phát triển các khu dân cư mới trong quá trình đô thị hóa; cải tạo các khu dân dân cư lụp xụp trong nội thành; xây dựng các công trình công ích của cộng đồng dân

cư nông thôn

+ Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng các nhà máy, xí nghiệp mới, các khu công nghiệp, các trung tâm thương mại

- Giá cả: Là số lượng tiền mà một người thực tế trả cho một tài sản hay số tiền

thoả thuận giữa người mua và người bán

Giá cả tiêu biểu sự ước tính bằng tiền của giá trị Giá cả có thể lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

- Giá trị thị trường (Giá mua bán, chuyển nhượng): Là giá cả thoả thuận giữa

người mua và người bán, giá này được xác định một cách khách quan, đây là giá thịnh hành trên thị trường

1.1.2 Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường hỗ trợ

a Cơ sở pháp lý xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

i Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước

Luật Đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đất đai Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo Điều C Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai là giao đất, cho thuê, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng Quyền thu hồi đất của Nhà nước thực hiện với các trường hợp sau:

- Thu hồi đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát

triển kinh tế Quỹ đất cả nước hiện nay (trừ quỹ đất chưa sử dụng) đều đã giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể Do vậy muốn có quỹ đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê, Nhà nước phải thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng như điều 32 Luật

Đất đai đã quy định: “Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có

người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó”

- Thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm về Luật Đất đai

Thứ nhất là sai phạm về sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm sử dụng đất sai mục đích hoặc không có hiệu quả, cố ý huỷ hoại đất, thiếu trách nhiệm để người khác lấn chiếm đất, cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước, không sử dụng đất được giao đúng thời hạn quy định (12 tháng liền đối với cây hàng năm; 18 tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối với đất trồng rừng; đất dùng để thực hiện các

dự án đầu tư không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24 tháng, kể từ khi đất được giao)

Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai như giao đất không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm

- Thu hồi đất của người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sử dụng đất bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước nay giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, không còn nhu cầu sử dụng đất;

+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

ii Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Theo các Điều 39, 41 Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi, khi Nhà nước thu hồi dùng vào

các mục đích sau:

- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Phát triển kinh tế

Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người đang

sử dụng đất, nếu họ có hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhà nước xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 50 Luật Đất đai

iii Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Từ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế quy định tại Luật Đất đai và theo thẩm quyền được Quốc hội giao, Chính phủ đã quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dưới các hình thức văn bản sau:

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thi hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

b Những căn cứ pháp lý để thực hiện công tác BT, GPMB

i Văn bản quy định về điều kiện bồi thường, hỗ trợ

- Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 18/7/2008 của UBND tỉnh Bình Định thay thế Quyết định 115/2006/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định Chính sách bồi thường, hỗ trợ tài sản và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội - tỉnh Bình Định;

- Thông báo số 100/TB-UBND ngày 10/7/2007 của UBND tỉnh về việc Thông báo ý kiến kết luận của Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lê Hữu Lộc về giải quyết vướng mắt trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội;

- Văn bản số: 3819/UBND-CN ngày 04/12/2007 của UBND tỉnh Bình Định về việc giải quyết các kiến nghị của nhân dân về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư trên địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội;

- Văn bản số: 3839/UBND-TC ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh Bình Định về việc bổ sung chính sách hỗ trợ liên quan đến thu hồi đất Khu kinh tế Nhơn Hội

ii Các văn bản quy định về chủ trương thực hiện

- Quyết định số 141/2005/QĐ-TTg ngày 14/6/2005 của Thủ tướng Chính phủ

về việc thành lập và ban hành Quy chế hoạt động Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định;

- Quyết định số 142/2005/QĐ-TTg ngày 14/6/2005 của Thủ tướng Chính phủ

về việc phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định;

- Quyết định số 781/QĐ-UBND ngày 06/11/2006 của UBND tỉnh Bình Định về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất chi tiết 05 năm từ năm 2006 đến năm 2010 của Khu kinh tế Nhơn Hội;

- Quyết định số 423/QĐ-UBND ngày 24/7/2007 của UBND tỉnh Bình Định về việc giao đất cho Ban Quản lý Khu kinh tế Nhơn Hội để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng các khu chức năng trong Khu kinh tế Nhơn Hội;

- Quyết định số 43/QĐ-UBND ngày 16/01/2007 của UBND tỉnh về việc thành lập Hội đồng BT, GPMB và tái định cư Khu kinh tế Nhơn Hội;

- Các quyết định về việc thành lập Tổ công tác thực hiện việc BT, GPMB;

- Các quyết định của cấp thẩm quyền về việc phê duyệt thiết kế quy hoạch chi tiết của từng dự án

iii Văn bản quy định về hạn mức, khu vực, giá đất đai và giá tài sản

- Quyết định số 99/QĐ-UBND ngày 22/8/2005 của UBND tỉnh Bình Định về việc quy định hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh;

- Quyết định số 67/2006/QĐ-UBND ngày 05/7/2006 của UBND tỉnh Bình Định

về việc quy định khu vực nội thành phố và ngoại thành phố của thành phố Quy Nhơn;

- Quyết định 47/2007/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND tỉnh Bình Định

về việc ban hành Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh;

- Quyết định số 482/QĐ-UBND ngày 09/8/2007 của UBND tỉnh Bình Định về việc bổ sung đơn giá đất ở tại địa bàn xã Nhơn Hội, thành phố Quy Nhơn;

- Quyết định số 37/2007/QĐ-UBND ngày 31/10/2007 của UBND tỉnh Bình Định về việc Ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về nhà, vật kiến trúc, mồ mả, cây cối, hoa màu khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh

-Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ngày 23/5/2008 của UBND tỉnh về việc quy định tỷ lệ điều chỉnh đơn giá và vật kiến trúc tại Quyết định số 37/2007/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND tỉnh

iv Phương án bồi thường hỗ trợ của dự án

 Bồi thường, hỗ trợ về đất

- Nguyên tắc bồi thường về đất: thực hiện theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Điều 47 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Điều 4 Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND

- Điều kiện bồi thường, hỗ trợ về đất: thực hiện theo quy định tại Điều 8, Điều

10 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Điều44, Điều 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Điều 5, Điều 8, Điều 10, Điều 11 của Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND

- Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ: thực hiện theo Quyết định số UBND ngày 31/12/2007 của UBND tỉnh Bình Định

47/2007/QĐ- Bồi thường thiệt hại về tài sản

- Bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng trên đất, cây trồng, vật nuôi: thực hiện theo quy định tại Điều 17, Điều 18, Điều 19, Điều 22 của Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND và Điều 18, Điều 19, Điều 24 của Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP

- Giá bồi thường: đơn giá bồi thường nhà cửa vật kiến trúc, mồ mả, cây cối hoa màu được thực hiện theo Quyết định 37/2007/QĐ-UBND ngày 31/10/2007 của UBND tỉnh, ngoài ra đối với nhà cửa, vật kiến trúc còn được hỗ trợ thêm chi phí vận chuyển vật liệu xây dựng là 14% đơn giá xây dựng hiện hành theo Điều 19 của Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 18/7/2008 của UBND tỉnh và Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ngày 23/5/2008 của UBND tỉnh

 Bố trí tái định cư

- Điều kiện tái định cư: thực hiện theo quy định tại Khoản 5, mục II của phương

án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 661/QĐ-UBND ngày 10/10/2007 và Điều 30, Điều 31 Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND

- Giá đất tại khu tái định cư: thực hiện theo Quyết định số 32/2006/QĐ-UBND ngày 28/03/2006 của UBND tỉnh Bình Định

+ Các lô đất đường ĐS 1, lộ giới 18m, giá đất: 467.200 đồng/m2

+ Các lô đất đường ĐS 8, lộ giới 10m, giá đất: 233.600 đồng/m2

- Nguyên tắc bố trí tái định cư: trong cùng một vị trí giải tỏa, ưu tiên sắp xếp vị trí thuận lợi theo trình tự sau:

+ Hộ được ưu tiên bố trí tái định cư vào đường lộ giới 18m, 13m, 10m tương ứng với vị trí tại vị trí đất bị thu hồi

+ Hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ và phù hợp với ngành nghề sản xuất kinh doanh

+ Các hộ thuộc các đối tượng chính sách xã hội

+ Các hộ tự nguyện sớm thực hiện giải tỏa giao mặt bằng trước thời hạn quy định

 Chính sách hỗ trợ

- Hỗ trợ di chuyển trong tỉnh: từ 2.800.000đ/hộ đến 4.200.000đ/ hộ và hỗ trợ thêm 2.800.000 đ/hộ đối với hộ có người đang hưởng trợ cấp xã hội; ngoài tỉnh: 7.000.000 đ/hộ

- Hỗ trợ điện thoại cố định: 300.000 đ/hộ, cáp truyền hình cáp: 500.000 đ/hộ

- Gia đình chính sách có công với cách mạng: từ 2.800.000 đ/hộ đến 5.600.000 đ/hộ

- Hộ gia đình thuộc diện hộ nghèo: 7.000.000 đ/hộ để xây nhà và 7 năm ăn (20kg/nhân khẩu/tháng * đơn giá gạo hiện hành

- Hỗ trợ tiền thuê nhà: 2.800.000 đ/hộ

- Gia cố nền móng tại khu tái định cư: 15.000.000 đ/hộ

- Hỗ trợ tự lo nơi ở mới: 40% tổng giá trị bồi thường diện tích đất

Hỗ trợ ổn định đời sống: 6 tháng ăn nếu di chuyển, ngược lại 03 tháng ăn; đối với hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích: 12 tháng

ăn nếu di chuyển, ngược lại 6 tháng ăn (30kg/nhân khẩu/tháng); đối với người quá tuổi lao động (không có lương hưu hoặc trợ cấp xã hội): 16 tháng ăn (15kg/tháng/người)

- Hỗ trợ 100% tiền thuế nhà đất trong 3 năm đầu; tiền nước sinh hoạt 5 năm tại khu tái định cư Nhơn Phước

- Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh: đối với tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có đăng kí kinh doanh, có nộp thuế tùy theo doanh thu mà được hỗ trợ từ 300.000 đến 4.200.000 đ/cơ sở

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích nhưng không được hoán đổi đất tương ứng thì đươc hỗ trợ từ 01 suất đến 11 suất (1 suất = 2.800.000); những thành viên trong hộ gia đình trong độ tuổi lao động thì được đào tạo nghề miễn phí và được ưu tiên giải quyết việc làm tại các doanh nghiệp trên địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội

- Thưởng để đẩy nhanh tiến độ giải phóng: từ 2.800.000 đ/hộ đến 4.200.000 đ/hộ

c Quy trình thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

 Bước 1: Tổ chức kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai (40 ngày)

Tổ BT, GPMB có trách nhiệm thực hiện việc kê khai, kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất đai (10 ngày)

Tổ BT, GPMB thực hiện việc kiểm tra xác định nội dung kê khai và thực hiện kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác định nguồn gốc đất đai tại hiện trường (30 ngày)

 Bước 2: Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư (52 ngày)

Tổ BT, GPMB (có sự tham gia của đại diện của những hộ có đất bị thu hồi) có trách nhiệm lập và trình phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ (sau đây gọi là Phương án bồi thường) theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định

số 17/2006/NĐ-CP theo trình tự, thủ tục sau: lập phương án bồi thường, hỗ trợ (20 ngày); lấy ý kiến về Phương án bồi thường (10 ngày); hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ (05 ngày); thẩm định và trình duyệt phương án bồi thường (12 ngày); phê duyệt phương án bồi thường (5 ngày)

 Bước 3: Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ (2 ngày)

Kể từ ngày nhận được Phương án bồi thường đã được phê duyệt;Tổ BT, GPMB

có trách nhiệm phối hợp với UBND xã phổ biến và niêm yết công khai Quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở UBND xã và Văn phòng Ban Quản lý dự án hạ tầng Khu kinh tế Nhơn Hội, thông báo về thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường,

hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi; lập kế hoạch chi trả tiền cho hộ bị ảnh hưởng

 Bước 4: Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ (03 ngày)

Kể từ ngày nhận thông báo về Phương án bồi thường, hỗ trợ, Tổ BT, GPMB thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thanh quyết toán số tiền bồi thường đã chi trả theo quy định Trường hợp người được bồi thường, hỗ trợ ủy quyền cho người khác nhận thay thì người được bồi thường, hỗ trợ phải làm giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật

 Bước 5: Bàn giao đất đã bị thu hồi (15 ngày)

Kể từ ngày tổ BT, GPMB thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Tổ công tác BT, GPMB

 Bước 6: Cưỡng chế thu hồi đất (25 ngày)

Nếu hết hạn ghi trong thông báo mà người bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả

về bồi thường, hỗ trợ; tổ BT, GPMB lập thủ tục đề xuất chuyển khoản tiền chi trả vào tài khoản riêng mở tại ngân hàng và giữ nguyên hiện trạng đất đai và tài sản để làm căn cứ cho việc giải quyết khiếu nại sau này (nếu có);

Sau khi đại diện của tổ BT, GPMB, UBND xã và UBMTTQ xã nơi có đất thu hồi đã vận động thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước;

Kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cưỡng chế mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì UBND tỉnh chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật (10 ngày)

 Bước 7: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ hoặc quyết

định cưỡng chế thu hồi đất

Việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều 138 của LĐĐ, Điều

63 và Điều 64 Nghị Định 84/2007/NĐ-CP và quy định giải quyết khiếu nại tại Nghi Định 136/2006/NĐ-CP Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định

Nếu nội dung đơn khiếu nại thuộc thẩm quyền giải quyết của Hội đồng thì tổ

BT, GPMB dự thảo văn bản tham mưu cho lãnh đạo (trả lời trong vòng 3 ngày) kể từ ngày nhận đơn Nếu nội dung đơn khiếu nại không thuộc thẩm quyền giải quyết hội

đồng thì tổ BT, GPMB dự thảo văn bản tham mưu cho lãnh đạo chuyển đến đơn vị có

thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật (trong vòng 01 ngày làm việc)

Sơ đồ 1 Quy trình thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

(Nguồn: Ban Quản lý Khu kinh tế Nhơn Hội)

Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ

d Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

i Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích nhà đầu tư

Việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà nước, vừa là người chủ sở hữu vừa

là người quản lý đất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, thu hồi đất Các lợi ích này phải được giải quyết một cách hài hoà góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, sử dụng quỹ đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất, lợi ích của từng đối tượng được xử lý như sau:

- Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất và tài sản Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp xử

lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư Tất cả quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thoả đáng, từ những quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP như sau:

+ Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (khoản 2 Điều 6 Nghị định 197/2004/NĐ-CP)

+ Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề…, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất (các Điều 27,28,29,32 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP)

+ Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều

35 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP)

- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình

cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như giảm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao nhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước như đã quy định tại Điều 6 Khoản 1, Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và khoản 4 Điều 5, Khoản 3, Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất Như vậy Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực

hiện quyền thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước

đưa đến dân giàu nước mạnh

Sơ đồ 2 Phân tích mối tương quan giữa ba chủ thể

ii Đảm bảo công khai, dân chủ trong thực hiện

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch

về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của

Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường Tuy

nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi

chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và công tác bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và họ được bàn bạc đân chủ

Nguyên tắc này được thể hiện bằng các quy định cụ thể trong Nghị định số

197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai như sau:

- Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày

đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho

người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án

tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (Khoản 2 Điều 34 Luật Đất

đai)

- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để

phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực

hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của Tổ

chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND

cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

Lợi nhuận từ việc đầu tư Giá bồi thường hợp lý

Cuộc sống ổn định

NGƯỜI SỬ

Phát triển cơ sở hạ tầng Nguồn thu từ tiền sử dụng đất Nguồn thu từ các loại thuế

NHÀ NƯỚC

- Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại, nếu chưa đồng ý với quyết định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp ra quyết định giải quyết lâu dài Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp có quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp nhận quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định Điều 49 Nghị định197/2004/NĐ-CP)

e Những căn cứ chủ yếu xây dựng và tổ chức thực hiện bồi thường

i Hiến pháp 1992

a Điều 17: “ Đất đai, rừng nuối, sông hồ, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa, vùng trời… công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh…” Điều này khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

b Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài…” Tổ chức, cá nhân … được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.” Điều này khẳng định

Một là giao sử dụng ổn định lâu dài là nguyên tắc

Hai là người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất

c Điều 23:… “ Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng thu mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường, Thể thực trưng mua, trưng dụng theo luật định” Điều này khẳng định quyền hạn của Nhà nước trong việc thu hồi đất đang có người sử dụng, quyền trưng mua, trưng dụng các tài sản không thuộc sở hữu nhà nước

để phục vụ lợi ích quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia

d Điều 58 quy định quyền sở hữu về tài sản của công dân, về thu nhập, về nhà

ở, tư liệu sản xuất, tư liệu sinh họat và quyền sử dụng đất được giao theo Điều 17 và Điều 18 ở trên Đồng thời điều này còn khẳng định: Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân

e Điều 68 quy định quyền khiếu nại, quyền tố cáo của công dân và trách nhiệm giải quyết của cơ quan nhà nước

ii Luật Đất Đai năm 2003 gồm các nội dung cơ bản

a Khẳng định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”

- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai

- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định, nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác Người sử dụng đất khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định Tinh thần trên đây đòi hỏi:

+ Khi Nhà nước thu hồi đất, phải tuân thủ nguyên tắc được giao sử dụng lâu dài của người có đất bị thu hồi cũng như khi bồi thường và tổ chức tái định cư cho họ

+ Sử dụng đất lâu dài được thực hiện bằng các quyền; hơn nữa đất nông nghiệp được giao hết cho hộ gia đình, cá nhân và khi giao đất ở, Nhà nước thu tiền sử dụng đất thì việc muốn đảm bảo nguyên tắc sử dụng ổn định lâu dài, khi thu hồi đất Nhà nước phải đảm bảo có đất ở và đất dùng vào sản xuất nông nghiệp hoặc sử dụng vào các mục đích khác cho tương đương với nơi ở cũ hoặc ít nhất phải được họ chấp nhận Trường hợp không có đất phì phải bồi thường bằng tiền tương đương trị giá của đất bị thu hồi

b Khẳng định nguyên tắc đảm bảo sử dụng đất ổn định lâu dài đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“ Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi

cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa (Khoản 3, Điều

10, LĐĐ 2003)

“ Đất ở được sử dụng ổn định lâu dài (Khoản 3, Điều 66 LĐĐ)

Như vậy: đất ở và đất sản xuất nông nghiệp là 2 loại đất cần phải có đối với mỗi

hộ gia đình, cá nhân đảm bảo nhu cầu sản xuất và đời sống tối thiểu của họ Khi Nhà nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đất đang sử dụng, họ phải được giao đất mới hoặc bồi thường tương đương với đất bị thu hồi, nếu thu hồi đất ở thì Nhà nước phải lo chỗ

ở mới cho họ Như vậy chính sách bồi thường và tái định cư luôn gắn với nguyên tắc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở Tuy nhiên có một thực tế phải tính đến khi thực hiện nguyên tắc này là: Nhà nước muốn có đất để bồi thường và lập khu tái định

cư thì Nhà nước phải sử dụng quỹ đất trống, nhưng phổ biến là Nhà nước phải thu hồi đất của người khác đang sử dụng Ở đây phức tạp lại tăng lên gấp bội do quỹ đất có hạn lại vừa phải đảm bảo bồi thường thiệt hại đủ vừa phải thực hiện nhất quán nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài như đã nêu ở trên

c Giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm được sử dụng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Quy định này chỉ rõ cho dù bồi thường theo phương thức, biện pháp nào, giá đất áp dụng để tính bồi thường là giá nào cũng đều phải do Nhà nước quy định, không thỏa thuận đối với từng người bị thu hồi đất, đó là nguyên tắc Tuy nhiên, giá đất thực hiện bồi thường và tái định cư phải là giá đất đảm bảo cho ngườii được bồi thường có thể “ mua” một diện tích đất có tiêu chuẩn về diện tích và khả năng sinh lợi tương đương với đất bị thu hồi và phù hợp với Điều 23 của Hiến Pháp

iii Bộ Luật Dân Sự

Bộ Luật Dân Sự quy định địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, quan hệ thân nhân trong giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự Khuôn khổ pháp lý của Luật này trực tiếp quyết định chính sách bồi thường gồm những nội dung sau:

a Căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản của thể nhân và pháp nhân

b Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản

c Quyền sở hữu tài sản

d Xác lập quyền sở hữu

iv Bộ Luật Lao Động

Bộ Luật Lao Động điều chỉnh quan hệ lao động giữa người lao động làm công

ăn lương với người sử dụng lao động và các quan hệ xã hội liên quan trực tiếp tới quan

hệ lao động Khuôn khổ pháp lý của luật này trực tiếp ảnh hưởng đến chính sách bồi thường gồm những nội dung sau:

a Quyền được làm việc, quyền lao động và sự bình đẳng trong làm việc, trong lao động ( Điều 5, Điều 7)

b Quy định về quyền và trách nhiệm của người sử dụng lao động ( Điều 8)

- Xử lý các trường hợp thay đổi

- Các quy định về hợp đồng lao động, trong đó một vấn đề có tính nguyên tắc phải đảm bảo đó là 2 bên tôn trọng đảm bảo việc làm theo hợp đồng lao động cho người lao động

- Quy định về việc trả lương trong thời gian ngừng việc

1.1.3 Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường, giải tỏa ở Việt Nam

a Lược sử về công tác bồi thường giải tỏa

- Thời kỳ phong kiến

Đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, việc ban phát hay tịch thu đất đai phụ thuộc hoàn toàn vào ý muốn của vua chúa do đó công tác đèn bù giải tỏa không xảy ra trong giai đoạn này

- Trước năm 1975

Giai đoạn này, nước ta còn bị chia cắt thành hai miền Nam – Bắc, miền nam nằm dưới sự thống trị của chính quyền Mỹ – Ngụy, ruộng đất chủ yếu nằm trong tay của các điền chủ, miền Bắc đã giành lại chủ quyền, tự do cho nhân dân và lập ra nền dân chủ cộng hòa, bước đầu thiết lập quan hệ sản xuất xã hội chù nghĩa Đảng và Nhà nước rất quan tâm đến chính sách ruộng đất Ngay sau Cách mạng tháng 8 thành công, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô; Đảng có chủ trương thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân, xóa bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân Ngày 04/12/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa khóa III thông qua Luật Cải Cách Ruộng Đất Nhà nước tịch thu ruộng đất ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo không có ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất

Ngày 31/12/ 1959 Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa thông qua Hiến Pháp năm 1959 Tại điều 12 có quy định: “ Các hầm mỏ, sông ngòi, và những rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu của toàn dân”

- Từ 1975 đến năm 1988

Từ khi đất nước thống nhất, cả nước đi theo con đường xã hội chủ nghĩa với nền kinh tế tập trung bao cấp nên đất đai chưa có giá trị cao, do đó chính sách pháp luật phục vụ cho công tác bồi thường giải tỏa chưa được chú trọng Tuy vậy vẫn có

những chính sách về đền bù thiệt hại được ban hành để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng công trình của Nhà nước, cụ thể: Nghị Định 151/CP ngày 14/01/1959 của Hội Đồng Chính Phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Quyết định số 188/CP ngày 25/1976 về chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất ở miền Bắc và hình thức bóc lột thực dân phong kiến ở miền nam; Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính Phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản

lý ruộng đất trong cả nước quy định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản trên đất, trường hợp cần phải có đất để sử dụng thì được cấp đất khác Giai đoạn này hầu như khung pháp lý về giải tỏa đền bù không đặt ra mà do thương lượng hoặc thỏa thuận, khi Nhà nước thu hồi đất thì nhà nước giao đất khác hoặc đền bù theo thực tế đối với đất ở, còn đất nông nghiệp thì hoán đổi đất khác hoặc đền bù từ 3 – 5 lần giá trị sản lượng mảnh đất đó Còn hầu hết đất xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, điện khí hóa nông thôn thì Nhà nước dùng phương thức vận động tự nguyện theo phương thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”

mà nhà nước không can thiệp Đối với đất nông nghiệp và đất rừng Hội đồng Bộ trưởng có quyết định số 186 – HĐBT ngày 31 – 5 – 1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên người có đất bị thu hồi chỉ được bồi thường tài sản trên đất Tiền bồi thường về đất được nộp vào ngân sách nhà nước Điều đó cho thấy quyền lợi của người sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức

- Giai đoạn 1993 đến 2003

Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Điều 27)

Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công công cộng Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng,là chính sách cơ bản cho việc đền bù trong giai đoạn từ 1994 – 1998 Tuy nhiên qua quá trình thực hiện cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát, điều chỉnh đầy

đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản chưa tương xứng với với mức thiệt hại thực tế; không có quy định về các biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v Nghị định số 22/1998/NĐ – CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ thay thế cho Nghị định số 90/CP Chính sách đền bù thiệt hại về đất đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết

về chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, về tài sản v.v… phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích

giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước và các Với việc ban hành Nghị định 22, Nhà nước đã thực hiện đổi mới một bước chính sách đền bù và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế, tồn tại như:

Thứ nhất, việc đền bù đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật Đất đai 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện

Thứ hai, giá đất để tính đền bù thiệt hại theo quy định tại điều 8 Nghị định số 22/1998/NĐ – CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở nước

ta Tuy nhiên quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện đó là việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với việc xác định hệ số k Không ít địa phương đền bù theo giá đất do UBND tỉnh quy định, giá đền bù đất quá thấp và thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Với số tiền đền bù đó, người dân không đủ để nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng một thửa đất tương đương về cả diện tích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi Chính vì vậy ảnh hưởng đến khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi đất, từ đó dẫn đến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền đền bù, không di chuyển làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư v.v

Thứ ba, Quy định điều kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt hại

về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng đất đai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được đền bù thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án

Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất cho người sử dụng đất ở trước Luật Đất Đai 1993 Nhiều trường hợp đủ điều kiện được dền bù thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì người có đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng đất Do đó khi thực hiện đền bù, mỗi địa phương có cách xử lý khác nhau gây nhiều tranh cãi Có địa phương thực hiện đền bù 100%, có địa phương thực hiện đền

bù 80% hoặc 60% tùy theo thời điểm sử dụng đất hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất còn thiếu vào tiền đền bù

Thứ năm, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp phải khôi phục sản xuất và đời sống tại các khu tái định

Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí đền bù, giải phóng mặt mặt bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả tiền đền

bù cho người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án đền bù đã được phê duyệt nhưng không đảm bảo tiền chi trả đền bù để giải phóng mặt bằng; có dự án đã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn để thi công để dân tái lấn chiếm dẫn đến kéo dài thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng

- Từ khi có Luật Đất Đai 2003 đến nay

Theo quy định của Luật Đất Đai 2003 và Nghị Định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với những trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 đã cụ thể hóa một số trường hợp thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất một cách rõ ràng, thống nhất và khoa học

Giá đất để bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nên người sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm đi

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà đã có dự án đầu tư để giao hoặc cho thuê thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho UBND cấp huyện; trường hợp thu hồi đất mà chưa có dự án đầu tư thì việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho thuê thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân Với các quy định mới này nhà đầu tư đã chủ động hơn trong việc lựa chọn địa bàn để đầu tư sản xuất kinh doanh

b Vị trí và vai trò của công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư trong

hệ thống quản lý của Nhà nước về đất đai

- Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai, sau khi có quyết định phải chi trả bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi Vậy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng hết sức quan trọng, công tác này có tốt hay không phụ thuộc vào công tác quản lý của nhà nước về đất đai

Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật thì Nhà nước ban hành khung giác các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, có các chính sách

hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật hợp lý, trình tự, thủ tục thực hiện Phải đảm bảo công tác bồi thường thực hiện tốt, đảm bảo lợi ích hài hòa cho Nhà nước, lợi ích cho nhà đầu tư và lợi ích người có đất bị thu hồi Ngược lại nếu công tác bồi thường gặp khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp luật có liên quan chưa phù hợp, cần phải bổ sung điều chỉnh để hoàn thiện

- Đối với công tác đo đạc, phân hạng, lập bản đồ địa chính phải thật chính xác,

vì khi tiến hành bồi thường dựa vào diện tích của từng thửa, từng hạng đất để tính bồi thường Nếu thực hiện tốt công tác này thì sẽ không xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu

kiện, còn ngược lại sẽ dẫn tới tình trạng khiếu kiện, tranh chấp làm cho việc bồi thường, GPMB gặp khó khăn, tiến độ thực hiện dự án kéo dài

- Đăng ký, cấp GCNQSDĐ là công tác hết sức quan trọng Vì giấy chứng nhận

là điều kiện cơ bản để bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi Do đó, cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ vừa đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất vừa giúp cho công tác bồi thương, hỗ trợ và tái định cư được diễn ra nhanh chóng

- Việc quản lý hồ sơ địa chính cũng hết sức quan trọng, nhất là công tác chỉnh

lý biến động đất đai cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc rõ ràng Khi đó công tác bồi thường cũng sẽ được dễ dàng thuận lợi

- Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo mà làm tốt giúp cho việc bồi thường diễn ra nhanh, đúng pháp luật còn ngược lại sẽ làm cho dự án kéo dài ảnh hưởng đến đời sống người dân và tiến độ thi công, ngoài ra còn gây ra nhiều tiêu cực khác như chủ đầu tư sẽ lợi dụng khe hở đó mà làm trái pháp luật chẳng hạn sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà trái phép, đầu cơ đất

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB Các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch tránh tình trạng các dự

án không đúng quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích kinh tế, xã hội Quy hoạch và công tác bồi thường, GPMB có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Nếu quy hoạch hợp lý thì công tác bồi thường,GPMB sẽ thực hiện thuận lợi Ngược lại, việc bồi thường gặp khó khăn lúc đó cần phải xem xét lại quy hoạch có phù hợp chưa,

có cần phải điều chỉnh, bổ sung không Như vậy mối quan hệ giữa quy hoạch chi tiết khu dự án phù hợp với quy hoạch và công tác bồi thường, GPMB được hiểu như sau: sau khi lập dự án và có quy hoạch chi tiết khu vực dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể và phát triển kinh tế, xã hội, nhà đầu tư sẽ trình lên UBND tỉnh thông qua Hội Đồng Thẩm Định dự án và quyết định phương án của nhà đầu tư đưa ra có phù hợp không, UBND tỉnh phê duyệt và ra quyết định thu hồi đất, giao đất cho nhà đầu tư xin đất xây dựng dự án Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đóng vai trò chuyển giao quyền

sử dụng từ chủ thể là hộ gia đình cá nhân sang chủ thể là tổ chức đồng thời chuyển đổi mục đích sử dụng đất chuyên dùng (theo hiến pháp 1992 và Luật Đất đai quy định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và chỉ có Nhà nước mới có quyền “định đoạt” đất đai, nghĩa là chỉ có Nhà nước mới có quyền “quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, “Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất”)

c Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng ở một số nước trên Thế giới

Cách mà các nước công nghiệp phát triển đang làm là nhà đầu tư tự thỏa thuận với người dân để mua lại đất, tức là một cơ chế thị trường hoàn toàn Để làm theo cách này thì quy hoạch phải thực hiện rất nghiêm, khi đã có quy hoạch được Nhà nước duyệt thì người dân buộc bán đất cho chủ đầu tư theo giá hai bên thỏa thuận Trong một thời gian nhất định mà không thỏa thuận được thì chuyển sang cho tòa án phán quyết trên cơ sở trưng cầu giá thẩm định hợp với giá thị trường và người dân phải bán

đất theo quy định của tòa án

Một cách khác mà Trung Quốc đang áp dụng mang tính bao cấp: Nhà nước xác định giá, bố trí nơi ở mới theo quy hoạch mới gắng với giải quyết việc làm và dứt khoát người sử dụng đất phải chấp hành để giải phóng mặt bằng Trung Quốc thực

hiện cách này rất hiệu quả vì đất nông nghiệp ở đó có chế độ sở hữu tập thể nên việc thu hồi đất không làm cho ai mất đất hoàn toàn

1.2 Khái quát về Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng Ban quản lý Khu kinh tế Nhơn Hôi Tp.Quy Nhơn

Hội đồng BT, GPMB khu kinh tế Nhơn Hội được thành lập năm 2007 theo quyết định 43/2007/QĐ-UBND ngày 16/01/2007 của UBND tỉnh Bình Định

1.2.2 Nhiệm vụ

Tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và tái định

cư các dự án tại khu kinh tế Nhơn Hội theo đúng các quy định hiện hành của Nhà nước

Tiếp tục thực hiện nhiệm vụ của các Hội đồng BT, GPMB khu công nghiệp và khu phi thuế quan được thành lập theo Quyết định số 795/QĐ-CTUBND ngày 10/4/2006 của Chủ tịch UBND tỉnh và Hội đồng BT, GPMB khu du lịch Vĩnh Hội được thành lập theo Quyết định số 1137/QĐ-CTUBND ngày 16/5/2006 của Chủ tịch UBND tỉnh

1.3 Giới thiệu sơ lược địa bàn nghiên cứu

Bộ (cùng với Đà Nẵng và Nha Trang) Quy Nhơn đang từng bước chỉnh trang đô thị, xây dựng và nâng cấp để trở thành một trong những trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá - xã hội và du lịch, là đô thị lớn nằm trong chuỗi đô thị của các tỉnh vùng kinh tế trọng điểm miền Trung

1.3.2 Điều kiện tự nhiên

Thành phố Quy Nhơn nằm ở phía đông nam của tỉnh Bình Định gồm có 16 phường và 5 xã với tổng diện tích là 205 km², dân số khoảng 284.000 người

Ranh giới hành chính:

+ Phía đông là biển Đông

+ Phía tây giáp huyện Tuy Phước

+ Phía bắc giáp huyện Tuy Phước và huyện Phù Cát

+ Phía nam giáp huyện Sông Cầu của tỉnh Phú Yên

Quy Nhơn có nhiều thế đất khác nhau, đa dạng về cảnh quan địa lý như núi rừng, gò đồi, đồng ruộng, ruộng muối, bãi, đầm, hồ, sông ngòi, biển, bán đảo và đảo

Bờ biển Quy Nhơn dài 42 km, diện tích đầm, hồ nước lợ lớn, tài nguyên sinh vật biển phong phú, có nhiều loại đặc sản quí, có giá trị kinh tế cao Các ngành kinh tế chính của thành phố gồm công nghiệp, thương mại, xuất nhập khẩu, dịch vụ cảng biển, nuôi

và khai thác thuỷ hải sản, du lịch

1.3.3 Điều kiện kinh tế - xã hội

Hiện nay cơ cấu các ngành kinh tế của Quy Nhơn có sự chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp dịch vụ, giảm tỷ lệ ngành nông lâm ngư nghiệp trong GDP

Mục tiêu phát triển đến năm 2020 của thành phố là xây dựng Quy Nhơn thành một thành phố cảng đô thị loại I trên hành lang Bắc-Nam và Đông-Tây; một trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, giao dịch quốc tế có vai trò tích cực thúc đẩỳ phát triển kinh tế-xã hội của khu vực

1.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện

1.4.1 Nội dung nghiên cứu

- Giới thiệu dự án khu kinh tế Nhơn hội

- Hiện trạng vùng dự án

- Kết quả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư một số công trình khu kinh tế Nhơn

Hội: khu trung tâm khu kinh tế Nhơn Hội; khu dịch vụ, du lịch phía Bắc đầu cầu Nhơn Hội

- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án khu kinh tế

Nhơn Hội Tp.Quy Nhơn

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong

thời gian tới

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm

về bồi thường, giải phóng mặt bằng và các nhà quản lý để đánh giá đúng phương án

hợp, xử lý, chọn lọc những số liệu cần thiết cho việc nghiên cứu

- Phương pháp so sánh: từ các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; so

sánh giá bồi thường và giá thực tế chuyển nhượng trên thực tế

- Phương pháp điều tra: lập 100 phiếu trên 500 hộ bị ảnh hưởng trong đó có một

số hộ đã chuyển lên khu tái định cư và một số chưa di dời, điều tra trực tiếp đến từng nhà người dân nhằm nắm bắt những thông tin về đời sống cũng như tâm tư nguyện vọng của người dân nằm trong vùng dự án

I.4.3 Trình tự thực hiện đề tài

Sơ đồ 3 Trình tự thực hiện đề tài

Thu thập số liệu, tài liệu, biểu

đồ tại Ban quản lý Khu kinh tế

Tiến hành điều tra địa bàn theo mẫu phiếu điều tra

Xử lý, tổng hợp số liệu thu thập của quá trình điều tra dã

ngoại

Phân tích tổng hợp số liệu, tài

liệu thu thập được

Xử lý, thu thập chung

Kết quả cuối cùng

PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

2.1 Giới thiệu dự án

2.1.1 Quy mô toàn dự án

Khu kinh tế Nhơn Hội được thành lập theo quyết định số 141/2005/QĐ-TTg ngày 14/6/2005 của Thủ tướng Chính phủ với mục tiêu đầu tư xây dựng để từng bước trở thành hạt nhân tăng trưởng, trung tâm công nghiệp, dịch vụ, du lịch và phát triển

đô thị của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung, là đầu mối giao lưu quốc tế quan trọng, là cửa ngõ xuất nhập khẩu của một vùng hậu cứ rộng lớn, bao gồm Tây Nguyên Việt Nam, Hạ Lào, Đông Bắc Campuchia và Thái Lan, là khu kinh tế duy nhất có thể kết hợp các loại hình du lịch thuộc tuyến du lịch trọng điểm quốc gia ven biển

Hình 1 Cây cầu thế kỉ - cầu Thị Nại khi mặt trời lặn

Khu kinh tế Nhơn Hội nằm trên bán đảo Phương Mai với diện tích 12.000 ha, cách trung tâm thành phố Quy Nhơn 5km, nối liền thành phố qua cây cầu Thị Nại – cầu vượt biển dài nhất Việt Nam, có cảng biển quốc tế, có sân bay nội địa và hệ thống đường quốc lộ, đường sắt, tỉnh lộ nối thông với các vùng khác

Khi Khu kinh tế Nhơn Hội hoàn thành thì nơi đây sẽ trở thành một vùng đất trù phú, một trung tâm du lịch thương mại, dịch vụ, một cảng nước sâu, khu công nghiệp… tạo điều kiện cho Tp Quy Nhơn trở thành đô thị loại I văn minh, hiện đại trong tương lai không xa

Ðể khu kinh tế Nhơn Hội thật sự trở thành "điểm đến", thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước, thì cần sớm giải quyết tốt: đẩy nhanh tiến độ xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng và cải tiến hoạt động xúc tiến đầu tư Chính vì vậy, từ đầu năm 2008 Khu kinh tế đã tập trung toàn lực cho công tác giải phóng mặt bằng nhất là ưu tiên đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình hạ tầng thiết yếu cho khu kinh tế bằng vốn ngân sách với khoảng gần 350 tỷ đồng Với nỗ lực lớn và quyết tâm cao của tỉnh qua

các kế hoạch thực hiện cụ thể, để Khu kinh tế Nhơn Hội có nhiều đổi thay lớn về diện mạo làm cơ sở quan trọng tạo lực hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư trong những năm tiếp theo

Hình 2 Thi công đường nối từ đường Hình 3 Công trình khai thác titan trong trục đến trung tâm xã Nhơn Lý Khu kinh tế Nhơn Hội

Bán đảo Phương Mai có ranh giới địa lý được giới hạn như sau:

- Phía Bắc giáp núi Bà, xã Cát Hải, huyện Phù Cát

- Phía Nam giáp biển Đông

- Phía Đông giáp biển Đông

- Phía Tây giáp đầm Thị Nại

Bao gồm các xã: Nhơn Hội, Nhơn Lý, Nhơn Hải và khu vực 9 phường Hải Cảng thuộc Thành phố Quy Nhơn; huyện Tuy Phước và huyện Phù Cát tỉnh Bình Định

Hình 4 Bán đảo Phương Mai

Hình 5 Bản đồ quy hoạch chung Khu kinh tế Nhơn Hội