Pháp luật Kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành

Các loại bất động sản theo Bộ luật Dân sự: -Đất đai; -Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; -Các tài sản khác

NỘI DUNG

Phần I Tổng quan về kinh doanh BĐS

Phần 2 Một số vấn đề về quản trị KD BĐS

PHẦN I TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BĐS

1 Tổng quan về bất động sản và thị trườngbất động sản

1.1 Bất động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

Tài nguyên là gì?Là nguồn của cải thiên nhiên chưa khai thác hoặc đang tiến hành khai thác

Tài sản là gì? Là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đượcbằng tiền và các quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở h ữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng: trong hạch toán, trong kinh tế - kĩ thuật Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại:

là bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã Điều 174 của Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời được" Như vậy, bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời được Hay nói cách khác, bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể đượcsử dụn g trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hý hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các cô g trình kiến trúc, công trình lắp ghép

1.1.2 Các loại bất động sản (theo Bộ luật Dân sự):

-Đất đai;

-Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

-Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

-Các tài sản khác do ph ápluật quy định

1 Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựn g không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã được xác định ch ủ quyền;

+ Đất đai đó phải đượcđo lườngbằng giá trị (căn cứ vào số lượn gvà chất lượn gcủa đất đai đó)

2 Các côn g trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản gắn liền v ới công trình đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (nhữn g nhà bạt di độn g của các gánh x iếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di độn g trên xe lăn khôn

g phải là BĐS mà là các độn g sản, hoặc công cụ lao độn g);

+ Các công trình xây dựn g côn g n ghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cốn g, bến cản g, sân bay, bãi đỗ được xây dựn g gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựn g đó: máy điều hoà trung tâm, các m áy móc thiết bị điều khiển hoạt độn g của công trình, các câycảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (nhữn g tài sản có thể tháo rời mà giá trị côn g dụng của nó khôn g thay đổ i thì không phải là bất độn g sản nhý: máy điều hoà di động, các ch ậu cây cảnh trong vườntreo, các tranh ảnh

và thiết bị đồ dùn g khác);

+ Các công trình đó phải có khả n ăng đo lường v à lượn ghoá thành giá trị theo các tiêu ch uẩn đo lườn nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn ho á thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượn ghoá giá trị không coi là bất độn g sản)

3 Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườncây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, v ui chõi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)

4 Các tài sản khác: Một số tài liệu còn quy định một số tài sản đặc biệt được coi

là bất động sản hoặc áp dụng các quy chế như bất động sản như máy bay, tàu thuỷ, tàu hoả vì các phương tiện này hoạt động phải gắn liền với một công trình bất độn g sản là nhà ga, sân bay, bến cản g

1.1.2 Những đặc điểm ch ủ yếu của bất động sản

Ngoài những điểm cơbản ở khái niệm nêu trên, bất độn g sản còn có những đặc điểm cụ thể sau:

Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không

có khả năng di dời được.Đặc điểm này là do bất độn g sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giới h ạn về diện tích và không gian

Thứ hai, bất động sản có tính lâu bền và có giá trị lớn.Tính lâu bền của hàng

ho á bất động sản gắn liền với sự trườn gtồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng khôn g thể bị tiêu h uỷ (trừ một số trườnghợp đặc biệt nhý: độn

g đất, núi lửa, sạt lở ) Các côn g trình xây dựng, côn g trình kiến trúc và vật kiến trúc thườn gcó tuổ i thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp thì bất độn g sản là vườncây, mà cây trồng trên đó cũng là cây lâu năm

Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ nh ư vậy là do:

-Sự khan h iếm và tính có hạn c ủa diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùn g, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất

-Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng ho á bất động sản

-Tính đa dạng trong ý týởng đến thiết kế xây dựng, ch ế tạo của chủ đầu tưcũn g nh ư của các kiến trúc sý, c ác công trình sý và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá bất độn g sản

Thứ tư, bất động sản m ang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Với bất độn g sản thì đặc điểm này nối trội hơnvì:

-Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ở mỗi nơiđò i hỏi phải có nh ưn gbất động sản phù hợp: Miền núi, nơinhiều độn g đất, nơinhiều gió bão, nơingập nước

-Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, m ỗi quốc gia, m ỗi dân tộc chịu ảnh hưởn gmạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cưở đó

Thứ năm, bất động sản chịu ảnh hưởnglẫn nhau Do:

-Giữa các bất độn g sản có sự tác độn g và ảnh hưởn glẫn nhau khá m ạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá bất độn g sản này là

điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụn g của hàng hoá bất độn g sản kia

-Thí dụ, v iệc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựn g trong kh u vực Sự ra đời của một con đườn g mới sẽ dẫn đến sự ra đời của nh ữn g tụ điểm dân cưh ay các khu côn g nghiệp, du lịch, thươn gmại, dịch v ụ bám theo trục đườn gđó

Thứ sáu,bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.Vì:

-Bất động sản là loại tài sản quan trọng của m ỗi quốc gia, m ỗi dân tộc, mỗi cơquan đơnvị cũng như của mỗi n gườidân

-Các quan hệ giao dịch về bất động sản thườngcó tác độn g rất mạnh đến nh ững hầu hết những hoạt độn g kinh tế và xã hộ i

-Để tăng cườn g v ai trò của mình, nhà nướcphải quan tâm hơnđến bất độn g sản, do đó phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trươn g, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chún g

-Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũn g có pháp luật về đất đai

Thứ bảy, bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lýVì:

-Bất động sảnthườngcó giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản

lý chún g khá phức tạp, do đó, đòi hỏi ngườiquản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũn g phải cao hơnso với các hàng ho á thông thường

-Vấn đề đầu tưxây dựng các côn g trình xây dựngrất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các côn g trình xây dựng, nhà ở, v ăn phòn g có liên quan đến nhiều lĩnh vực nên n ăn g lực quản lý đóng vai trò quan trọng

1.2.Thị trườngbất động sản

1.2.1 Khái niêm thị trườngbất động sản

Thị trườnglà nơidiễn ra các hoạt độn g m ua và bán, là tổng thể các quan h ệ cho phép n gườimua và ngườibán trao đổi đượchàng hoá và dịch vụ cho nhau Thị trườngbất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Khái niệm này vừa đơngiản, dễ h iểu,

v ừa bao hàm đầy đủ ph ạm vi và nội dun g của thị trườngbất độn g sản

1.2.2 Sự hình thành và phát triển của thị trườngbất động sản

1.2.3 Phân loại thị trườngbất động sản Có nhiều cách phân loại: theo loại bất động sản, theo loại hình giao dịch, theo địa bàn, theo sự hình thành Cách phân loại đượcsử dụng phổ biến là theo loại bất động sản:Phân loại thị trườn gbất động sản theo loại bất động sản

-Thị trườngđất đai

-Thị trườngnhàở

-Thị trườngbất động sản côn g nghiệp

-Thị trườngbất động sản nôn g nghiệp

-Thị trườngbất động sản thươngmại,

-Thị trườngbất động sản v ăn phòng

-Thị trườngbất động sản đặc biệt

2.4 Vai trò của thị trườngbất động sản

-Thị trườngbất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

-Thị trườngbất động sản góp phần h uy động vốn cho đầu tưph át triển

-Phát triển thị trườngbất độn g sản góp phần tăn g thu cho n gân sách Nhà n ước -Phát triển thị trườngbất độn g sản góp phần m ở rộng các thịtrườngtrong và n goài nước, mở rộng quan h ệ quốc tế

-Thị trườngbất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội

-Thị trườngbất động sản góp ph ần nâng cao đời sốn g của nhân dân

-Phát triển thị trườngbất độn g sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS

2.5 Đặc điểm của thị trườngbất động sản

1 Tính cách biệt giữa hàng hoá giao dịch với địa điểm giao dịch Do:Bất độn g sản

có vị trí cố định, không thể di dời được Do đó Hoạt độn g giao dịch bất động sản thườngđượctiến hành trên các chợ hàn g hoá BĐS ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể là các sàn giao dịch, các trun g tâm giao dịch, cũng có thể là một địa điểm với 1 phòng nhỏ hẹp với vài ba đồ văn phòng thiết yếu, cũn g có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước Có thể qua mạn g internet và cũng có thể nằm trong ch ăn điện thoại cho nhau

Vấn đề đặt ra:-Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc n gay tại địa điểm giao dịch hay ch ợ giao dịch mà phải trải qua các khâu nhý:

+ Đàm phán tại chợ giao dịch, cun g cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao dịch;

+ Kiểm tra thực địa để xác nh ận tính có thực và k iểm tra độ chính xác của thôn g tin về bất động sản;

+ Đăng ký pháp lý

2 Thị trườngbất động sản thực chất là thị trườnggiao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sảnDo:

-Đặc điểm của đất đai quy định: đất đai khôn g hao mòn hay mất đi (trừ các trườn ghợp đặc biệt) và ngườicó quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụn g đất đai nh ư các hàng hoá kh ác

-Điều mà chủ sở h ữu hay sử dụn g mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai man g lại

3 Thị trườngBĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắcVì:

-Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện

tự nhiên, k inh tế, xã hội của từng vùn g, từng kh u vực

-Bất động sản ph ụ thuộc vào phong tục, tập quán, thi hiếu và tâm lý xã hội

4 Thị trườngbất động sản là thị trườngkhông hoàn hảoDo:

-Thị trườn gbất độn g sản phát triển muộn hơnso với các thị trườn ghàng hoá khác, do đó, các thông tin về hàng hoá bất độn g sản và thị trườngbất động sản không đầy đủ và phổ biến rộn g rãi như các loại hàng ho á khác

-Sự so sánh giữa các bất độn g sản cùn g loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất độn g sản không chính xác như đối với cáchàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượn gcôn g trình, vẻ đẹp kiến trúc, v ị trí địa lý đều đượcđo lườn gmột cách týõng đối, khó chính xác)

-Bất động sản mang tính vùn g v à kh u vực, chúng khôn g liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm đượcbất động sản cùn g loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ

-Số lượngngườitham gia cung và cầu về mỗi loại bất độn g sản đều có số lượn gnhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo

5 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơnso với cầu BĐSTheo quan hệ cun g cầu, khi cun g bất động sản đượcthị trườn gchấp nh ận, cầu bất độn g sản x uất hiện và tăn g lên, khi đó, n gườisản xuất sẽ tăng lượn gcung bất độn g sản Tuy nhiên, khi cầu tăng, cun g bất động sản khôn g thể phản ứng tăng nhanh như các

loại hàng hoá khác Đó là do đặc điểm của bất độn g sản là thời gian để tạo ra ch úng thườnglà lâu vì để xây dựng các công trình xây dựn g cần phải có thời gian tìm hiểu m ọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượn g, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công

.6 Giao dịch trên thị trườngBDS cần phải có tư vấnchuyên nghiệpSở dĩ nh ư vậy

là vì:

-Hàng hoá bất độn g sản khôn g bày bán trên thị trườngnhư các loại hàng hoá khác; -Ngườimua và bán bất độn g sản khôn g có cơhội và đủ lượngthông tin để lựa chọn đượcthị trườngphù hợp với bất độn g sản cần giao dịch

-Bất động sản thườngcó giá trị lớn, n gườimua và bán bất độn g sản thườn gít có kinh nghiệm vì họ ít có cơhội mua hoặc bán (trừ những n gườikinh doanh chuyên n

gh iệp)

7 Thị trườngbất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luậtDo:

-Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nướcđối với chún g bằng pháp luật là cơsở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất độn g sản

-Mọi bất độn g sản đều đượcNhà nướcquản lý như đăng ký, cấp giấy chứn g nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũn g như các biến độn g của chúng Mọi giao dịch bất độn g sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý

-Sự tham gia của Nhà nướcvào thị trườngbất độn g sản thông qua yếu tố pháp luật

sẽ làm cho thị trườngbất độn g sản ổn định h ơnvà an toàn hơn

-Thông qua kiểm soát thị trườngbất động sản, Nhà nướctăng đượcnguồn thu n gân sách từ thuế đối v ới các giao dịch bất động sản

8 Thị trườngbất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trườngvốnDo:

-Bất động sản có giá trị lớn, do đó, m ọi giao dịch đầu tưk inh doanh bất độn

g sản đò i hỏi một lượn gvốn lớn

-Lượn gvốn này phải đượch uy động từ thị trườn gvốn.Thực tế cho thấy nếu không có một thị trườngvốn phát triển lành mạnh và ổn định, thị trườngbất độn g sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được Nhữn g khủn g hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự kh ủn g hoản g của thị trườngbất động sản

Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi,

vì thế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bị phá sản

9 Thị trườngbất động sản có rào cản gia nhập hoặc rút ra lớn Do:

-Bất động sản thườn glà có giá trị lớn, ngườimua trên thị trườngnày không đông, việc mua bán không thể đơngiản và nhanh chón g như đối v ới các loại hàn g ho á khác

-Muốn tham gia phải có tri thức, vốn, kinh nghiệm và phải đượcpháp luật cho phép với những thủ tục phức tạp hơn

-Khi muốn rút ra phải làm sao thu hồ i đượcvốn đầu tư, trong khi đầu tưlâu dài, các

dự án gối đầu nhau, v iệc bán n gay khó khăn

2 Tổng quan về kinh doanh bất động sản

2.1 Kinh doanh-Có nhiều quan điểm khác nhau:

+ Kinh doanh là “tổ chức buôn bán để thu lời lãi

+ Kinh doanh là nhằm thỏa mãn một nhu cầu nào đó, nhằm m ục đích thu về lợi ích đượcđo bằng giá trị lớn hơngiá trị bỏ ra, tức có lợi nhuận

+ Theo Luật DN 2005: Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất

cả các côn g đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cun

g ứn g dịch vụ trên thị trườngnhằm m ụcđích sinh lợi.Khái quát: Kinh doanh là tổng thể các biện pháp kinh tế, kĩ thuật, tổ chức quản lý, pháp lý dựa trên cơsở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ nhằm thu đượclợi nhuận.Điều k iện của kinh doanh:

+ Phải có sản x uất sản phẩm hàng hóa thịtrườngsản phẩm hàng hóa thịtrường sản phẩm hàng hóa thịtrường

+ Phải có m ôi trường: kinh tế, chính trị, xã hộ i và pháp luật

2.1 Kinh doanh bất động sảnTheo Luật Kinh doanh bất động sản:

+ Hoạt độn g k inh doanh bất độn g sản bao gồm kinh doanh bất độn g sản và kinh doanh dịch vụ bất độn g sản

+ Kinh doanh bất độn g sản là việc bỏ vốn đầu tưtạo lập, mua, nhận ch uyển nh ượn g, thuê, thuê m ua bất độn g sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

+ Kinh doanh dịch vụ bất độn g sản là các hoạt độn g hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trườngbất độn g sản, bao gồm các dịch v ụ môi giới bất độn g sản, định

giá bất độn g sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấnbất độn g sản, đấu giá bất độn

g sản, quản g cáo bất động sản, quản lý bất độn g sản

+ Giao dịch bất độn g sản có liên quan đến kinh doanh bất độn g sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, cá nhân khôn g k inh doanh bất độn g sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất độn g sản

-Sự ra đời: KD BĐS gắn liền với sự ra đời của thị trườngBĐS:

+ Nhu cầu xã hội tăn g cầu, nhưn gBĐS lại thuộ c quyền sở hữu và sử dụn gsản phẩm hàng hóa thịtrường của cá nhân cần trao đổi sản phẩm hàng hóa thịtrường

+ Do có lợi ích, nh ữn g ch ủ SH, ch ủ sử dụng đưaBĐS v ào thị trường

+ Do lợi ích cao, nhiều nhà đầu tưđã đầu tưxây dựng thêm BĐS

+ Điều kiện SX, m ôi trườn gKD n gày càng tốt hơn cung thị trườngBĐS gia tăng.sản phẩm hàng hóa thịtrường

-Phạm vi xuất hiện:

+ Lúc đầu KD BĐS ch ủ yếu dựa trên trao đổ i nhữn g BĐS đã có sẵn, trước hết là đất đai;

+ Tiếp đó đầu tưmới, xây dựng nhữn g bất độn g sản mới để đáp ứng nhu cầu của

xã hội cơcấu BĐS đa dạng; số lượn gtăng, chất lượngtốt hơn, thời gian sử dụn gsản phẩm hàng hóa thịtrường lâu bền hơn

+ Lĩnh v ực giao dịch kinh doanh n gày càng đượcmở rộn g;

+ Phạm vi kinh doanh ngày càng đượcmở rộng về quy mô và không gian; khôn g chỉ bó hẹp trong thị trườngđịa phương, khu vực mà mở rộng ra thị trườn gcả nước, thị trườngquốc tế

+ Đối tượn gtham gia ngày càng đa dạn g và phong phú hơn L úc đầu chỉ là trao

đổ i nhữn g BĐS do cá nhân thay đổi nhu cầu đến ch ủ độn g bỏ vốn đầu tưxây dựn g để cun g cấp cho thị trường; từ một cá nhân KDđến nhóm, tập đoàn v à các tập đoàn xuyên quốc gia cùng tham gia kinh doanh BĐS

2.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản

Đặc điểm 1: Kinh doanh bất động sản là hoạt động mang tính cục bộ và khu vựcVì sao: bất độn g sản có vị trí cố định:

-Vị trí của bất độn g sản khác nhau, m an g lại thu nhập cho chủ sở h ữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nh au

-Biểu hiện:

+ Mọi hoạt độn g k inh doanh phải gắn liền với vị trí c ủa bất độn g sản;Môi trườngxung quanh bất động sản có v ai trò quan trọng đối v ới giá trị của BĐS + Những hoạt độn g kinh doanh ở những địa bàn, kh u vực khác nhau cũng khác nhau; không thể áp đặt mô hình KD của n ơinày cho nơikhác

+ Các hoạt độn g kinh do anh ảo chỉ thực hiện đượcmột công đoạn trong quá trình kinh doanh chứ không thể là một hoạtđộn g kinh doanh hoàn chỉnh

Vận dụn g:

-Khôn g thể dập khuôn máy móc cho các ho ạt độn g kinh doanh ở những khu vực, địa bàn và vị trí khác nhau;

-Người kinh doanh phải có khả năn g nhận biết, phân tích, đánh giá đượcsự týõng đồn g và khác biệt trong kinh doanh bất độn g sản giữa các vùng, các kh u vực khác nh au;

-Hoạt động kinh doanh bất động sản đầy đủ phải bao gồm nhiều quá trình: Từ xuất hiện ý týởng, tổ chức đầu tư, tổ chức sản x uất, quản lý, tổ chức tiêu thụ, ho ạt độn

g sau bán hàng Chỉ tính riêng quá trình tiêu thụ đã bao gồm khá nhiều khâu: từ giới thiệu hàng, đàm phán, kiểm tra thực địa, hoàn thiện thủ tục pháp lý

Đặc điểm 2 Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tưlớn và lâu dài-Vì:

+ Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài: vật lý và tuổi thọkinh tế

+ Bất động sản có giá trị lớn: gắn liền với đất đai, đầu tưcông trình, giá trị mang lại, bảo tồn giá trị, cun g nhỏ h ơncầu

+ Bất động sản là loại hàn g hó a không thể thay thế được

-Vận dụn g:+ Muốn kinh doanh phải có tiềm lực về tài ch ính

+ Phải có chiến lượckinh do anh dài hạn

+ Đầu tưlâu dài, trải qua nhiều quá trình, nhiều côn g đoạn từ định hướn gđầu tư, khảo sát, đầu tưxây dựng đến lưuthông tiêu thụ, hoàn thành thủ tục pháp lí Để

có thể đạt hiệu quả trong kinh do anh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thươnghiệu,

uy tín đóng vai trò quan trọng trên thị trường Mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây dựng chiến lượck inh doanh của DN

Đặc điểm 3 Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởngmạnh

mẽ của pháp luật và chính sách-Vì:

+ Nhà nướcquản lý toàn bộ bất độn g sản, trước hết là đất đai rồi đến các côn g trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, luật Xây dựng, luật kinh do anh bất động sản