Hoàn thiện công tác thẩm định những dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam – PVFC

LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường hội nhập vào nền kinh tế thế giới, các loại thị trường trong nền kinh tế từng bước được hình thành và phát triển. Cùng với xu thế đó, thị trường tài chính Việt Nam ngày càng phát triển và sôi động, trong đó đặc biệt là hoạt động đầu tư tài chính đang phát triển trên diện rộng và với quy mô ngày càng lớn. Góp phần cho sự phát triển đó có đóng góp không nhỏ của các công ty tài chính, các tổ chức tín dụng phi ngân hàng. Hoạt động đầu tư tài chính cũng góp phần đáng kể vào doanh thu, lợi nhuận của các tổ chức tài chính. Vấn đề đặt ra ở đây là làm sao lựa chọn được những dự án đầu tư thực sự có hiệu quả vừa mang lại lợi ích cho nền kinh tế, vừa phải đảm bảo lợi nhuận, đồng thời hạn chế thấp nhất rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư. Muốn vậy thì các tổ chức tài chính phải thực hiện thật tốt công tác xét duyệt những dự án trước khi giải ngân, trong đó có việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án. Chính vì vậy, vai trò to lớn của công tác thẩm định dự án đầu tư là không thể phủ nhận được. Đối với Tổng công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam, hoạt động đầu tư dự án nói chung và đầu tư những dự án về du lịch, khách sạn cao cấp là hoạt động có vai trò quan trọng chiến lược và là một trong những hoạt động “mũi nhọn”, mang lại lợi nhuận chủ yếu cho Tổng Công ty. Chính vì vậy, chất lượng công tác thẩm định dự án trước đầu tư là vấn đề rất được Tổng Công ty coi trọng và đặc biệt quan tâm. Để góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam em lựa chọn đề tài : “ Hoàn thiện công tác thẩm định những dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam – PVFC “ làm chuyên đề tốt nghiệp. Nội dung chuyên đề gồm hai chương: - Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư khu du lịch, khách sạn cao cấp tại Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam – PVFC - Chương 2: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện chất lượng thẩm định dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam - PVFC Để có thể hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình trước hết em xin cảm ơn thầy giáo : TS. Nguyễn Hồng Minh đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình làm chuyên đề. Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo,Các anh chị trong Tổng công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam – PVFC đã tạo điều kiện giúp em có thể học hỏi những kinh nghiệm thực tế trong quá trình thực tập và hoàn thành chuyên đề tốt nhất. Em xin chân thành cảm ơn!

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH, KHÁCH SẠN CAO CẤP TẠI TỔNG CÔNG TY TÀI CHÍNH CỔ PHẦN DẦU KHÍ VIỆT NAM – PVFC 1

1.1 Khái quát về Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam – PVFC 1

1.1.1 Sơ lược quá trình phát triển của PVFC 1

1.1.2 Cơ cấu tổ chức – nhân sự tại PVFC 4

1.1.3 Kết quả kinh doanh chủ yếu của PVFC 6

1.1.3.1 Giai đoạn trước cổ phần hóa 6

1.1.3.2 Giai đoạn sau cổ phần hóa 9

1.2 Thực trạng chất lượng thẩm định dự án đầu tư khách sạn, du lịch cao cấp tại PVFC 12

1.2.1 Thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại PVFC 12

1.2.2 Thực trạng chất lượng thẩm định dự án đầu tư khách sạn, du lịch cao cấp tại PVFC 14

1.2.2.1 Mục đích, căn cứ và nguyên tắc thẩm định 14

1.2.2.2 Qui trình thẩm định dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại PVFC .17

1.2.2.3 Tổng quan về nội dung thẩm định dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại PVFC 20

1.2.2.4 Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại PVFC 23

1.2.2.5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại PVFC 25

1.2.3 Minh họa cụ thể về thẩm định dự án đầu tư khu du lịch khách sạn cao cấp tại PVFC 33

2.1 Đánh giá tình hình thẩm định dự án đầu tư khu du lịch khách sạn cao cấp tại PVFC 44

2.1.1 Những thành tựu đạt được 44

2.1.2 Những hạn chế còn tồn tại 47

2.1.3Một số nguyên nhân 48

2.1.3.1 Nguyên nhân chủ quan 48

2.1.3.2 Nguyên nhân khách quan 50

CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ DU LỊCH, KHÁCH SẠN CAO CẤP TẠI TỔNG CÔNG TY TÀI CHÍNH CỔ PHẦN DẦU KHÍ VIỆT NAM - PVFC 52

2.1 Định hướng cho công tác thẩm định hoạt động đầu tư dự án du lịch, khách sạn cao cấp tại PVFC trong thời gian tới 52

2.1.1 Định hướng phát triển PVFC 52

2.1.1.1 Các sản phẩm, dịch vụ mũi nhọn của PVFC 52

2.1.1.2 Các sản phẩm, dịch vụ nền tảng 53

2.1.1.3 Thực hiện nhiệm vụ của Tập đoàn 55

2.1.2 Định hướng cho công tác thẩm định tại PVFC 55

2.2 Giải pháp 56

2.2.1 Giải pháp về nâng cao vị trí của công tác thẩm định, hoàn thiện công tác tổ chức thẩm định 56

2.2.2 Giải pháp về nâng cao trình độ, nghiệp vụ cán bộ thẩm định 57

2.2.3 Giải pháp về quy trình và phương pháp thẩm định 58

2.2.4 Tăng cường công tác thu thập thông tin và nâng cao chất lượng thông tin 59

2.2.5 Hoàn thiện tổ chức công tác thẩm định tài chính 60

2.2.6 Giải pháp về tăng cường hỗ trợ cơ sở vật chất kỹ thuật 61

2.3 Kiến nghị 61

2.3.1 Kiến nghị với chủ dự án 61

2.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 62

2.3.3 Kiến nghị với Chính phủ và các cơ quan Bộ ngành liên quan 63

2.3.4 Kiến nghị với Tập đoàn dầu khí quốc gia Việt Nam 64

KẾT LUẬN 66

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

PVFC Tổng công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam

PVN Tập đoàn Dầu khí Quốc gia Việt Nam

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian xác định đề tài và triển khai chuyên đề tốt nghiệp, mặc dùgặp phải những khó khăn nhất định nhưng em đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo

tận tình của TS Nguyễn Hồng Minh, cùng sự hỗ trợ từ phía đơn vị thực tập - Tổng

Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam

Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Hồng Minh đã tạo điều kiện để em

có thể hoàn thành tốt chuyên đề

Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Ban tài chính kế toán, Ban Thẩmđịnh Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU

Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường hội nhập vào nền kinh tế thế giới,các loại thị trường trong nền kinh tế từng bước được hình thành và phát triển Cùngvới xu thế đó, thị trường tài chính Việt Nam ngày càng phát triển và sôi động, trong

đó đặc biệt là hoạt động đầu tư tài chính đang phát triển trên diện rộng và với quy

mô ngày càng lớn Góp phần cho sự phát triển đó có đóng góp không nhỏ của cáccông ty tài chính, các tổ chức tín dụng phi ngân hàng Hoạt động đầu tư tài chínhcũng góp phần đáng kể vào doanh thu, lợi nhuận của các tổ chức tài chính

Vấn đề đặt ra ở đây là làm sao lựa chọn được những dự án đầu tư thực sự cóhiệu quả vừa mang lại lợi ích cho nền kinh tế, vừa phải đảm bảo lợi nhuận, đồngthời hạn chế thấp nhất rủi ro và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư Muốn vậythì các tổ chức tài chính phải thực hiện thật tốt công tác xét duyệt những dự án trướckhi giải ngân, trong đó có việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án Chính vì vậy, vaitrò to lớn của công tác thẩm định dự án đầu tư là không thể phủ nhận được

Đối với Tổng công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam, hoạt động đầu tư

dự án nói chung và đầu tư những dự án về du lịch, khách sạn cao cấp là hoạt động

có vai trò quan trọng chiến lược và là một trong những hoạt động “mũi nhọn”,mang lại lợi nhuận chủ yếu cho Tổng Công ty Chính vì vậy, chất lượng công tácthẩm định dự án trước đầu tư là vấn đề rất được Tổng Công ty coi trọng và đặc biệtquan tâm Để góp phần nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư du lịch, kháchsạn cao cấp tại Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam em lựa chọn đề

tài : “ Hoàn thiện công tác thẩm định những dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam – PVFC “ làm chuyên đề tốt

nghiệp

Nội dung chuyên đề gồm hai chương:

- Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư khu du lịch, kháchsạn cao cấp tại Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam – PVFC

- Chương 2: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện chất lượng thẩm định dự ánđầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí ViệtNam - PVFC

Để có thể hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình trước hết em xin cảm

ơn thầy giáo : TS Nguyễn Hồng Minh đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá

trình làm chuyên đề Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo,Các anh chịtrong Tổng công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam – PVFC đã tạo điều kiệngiúp em có thể học hỏi những kinh nghiệm thực tế trong quá trình thực tập và hoànthành chuyên đề tốt nhất

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH, KHÁCH SẠN CAO CẤP TẠI TỔNG CÔNG TY TÀI CHÍNH CỔ PHẦN DẦU

KHÍ VIỆT NAM – PVFC

1.1 Khái quát về Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam – PVFC

1.1.1 Sơ lược quá trình phát triển của PVFC

Tổng công ty tài chính cổ phần dầu khí Việt Nam (PVFC) là một tổ chức tíndụng phi ngân hàng, tiền thân là Công ty tài chính Dầu khí, ra đời với phương châmhoạt động “Vì sự phát triển vững mạnh của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam” PVFC làmột doanh nghiệp thành viên hạch toán kinh tế độc lập nhằm đảm bảo nhu cầu vốntín dụng đầu tư phát triển của Tập đoàn Dầu khí quốc gia Việt Nam (Tập đoàn Dầukhí - PVN) và các đơn vị thành viên với chức năng của một tổ chức tín dụng phingân hàng tại Tập đoàn Dầu khí để thực hiện mọi dịch vụ liên quan đến việc quản lý

sử dụng có hiệu quả mọi nguồn vốn của các tổ chức tín dụng, các đơn vị, tổ chức và

cá nhân trong Tập đoàn Dầu khí trên nguyên tắc sinh lời Với mục đích đó, PVFC

đã ra đời và đã đạt được những dấu mốc quan trọng trên bước đường phát triển:

Ngày 19/6/2000, PVFC chính thức được thành lập theo quyết định số903/QĐ-HĐQT của Tổng công ty Dầu khí Việt Nam Lễ khai trương PVFC đã đượcdiễn ra trọng thể vào ngày 5/2/2001 tại Hà Nội Ngay sau đó, vào ngày 30/10/2001,các Phòng giao dịch số 11, 20, 30 đã lần lượt ra đời Phòng giao dịch chứng khoánPVFC và website Cty cũng làm lễ khai trương ngay sau đó 1 năm

Qua gần 10 năm hình thành và phát triển, PVFC đã trở thành một định chếtài chính trọng yếu của Tập đoàn Dầu khí, đồng thời là cầu nối thị trường vốn vớiTập đoàn Dầu khí và phát triển cùng hệ thống các tổ chức tài chính ngân hàng ViệtNam trong tiến trình hội nhập Từ ngày 14/2/2007, PVFC hoạt động với số vốn điều

lệ 3.000 tỷ đồng Cũng trong năm 2007, PVFC đã hoàn thành xây dựng và đượcTập đoàn Dầu khí quốc gia Việt Nam chính thức phê duyệt chiến lược phát triểnđến năm 2015 và định hướng với mục tiêu phát triển bền vững và thực hiện lộ trìnhđến năm 2010 trở thành Tập đoàn tài chính hàng đầu tại Việt Nam và vươn ra quốctế

Quy mô phát triển của PVFC ngày càng lớn, đội ngũ CBNV được đào tạo bàibản về chuyên môn nghiệp vụ; năng động, sáng tạo và nhiệt huyết trong công việc.Mạng lưới hoạt động của PVFC từng bước được củng cố và mở rộng; PVFC hiện

có 9 chi nhánh và 16 phòng giao dịch tại các tỉnh, thành phố lớn trong cả nước, 5

công ty thành viên hoạt động trong lĩnh vực Bất Động Sản, Tư vấn tài chính, Quản

lý quỹ,

Thực hiện sứ mệnh quan trọng là thu xếp nguồn vốn cho PVN, PVFC đã chủđộng hợp tác với các tổ chức tín dụng, định chế tài chính lớn trong và ngoài nước;xây dựng và triển khai kế hoạch, thu xếp vốn kịp thời, đáp ứng nhu cầu về vốn chocác PVN và các đơn vị thành viên triển khai các dự án đầu tư đúng tiến độ, bảo đảmyêu cầu tăng trưởng của ngành Dầu khí

Về mạng lưới hoạt động, Năm 2007, PVFC đã cho ra đời 4 công ty thànhviên gồm: PVFC Invest, PVFC Land, PVFC Media, PVFC Capital Đây không chỉ

là cơ sở để chuyển đổi PVFC hoạt động theo mô hình Công ty Mẹ - Công ty Con

mà còn góp phần đẩy mạnh các hoạt động kinh doanh chính của PVFC (hoạt độngđầu tư, tín dụng, tư vấn tài chính…), nâng cao năng lực cạnh tranh và uy tín củaPVFC trên thị trường Năm 2007 cũng là năm thành công của PVFC trong việc mởrộng mạng lưới hoạt động của Công ty, đánh dấu bằng việc khai trương thêm 5 Chinhánh mới trong toàn quốc tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, NamĐịnh, Cần Thơ, hướng tới việc cung cấp các sản phẩm dịch vụ đa dạng, trọn gói,chất lượng cao đến đông đảo các đối tượng khách hàng Năm 2008 PVFC khaitrương hoạt động Phòng giao dịch Trung tâm Long Biên , khai trương phòng giaodịch vàng tại Phòng giao dich trung tâm Long biên và khai trương hoạt động Tổngcông ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam – Chi nhánh Thanh Hoá

Về các giải thưởng PVFC được trao tặng: Năm 2004, PVFC được nhận chứngchỉ Hệ thống quản lý chất lượng phù hợp tiêu chuẩn ISO 9001:2000 do tổ chức SGS(Thuỵ Sỹ) cấp Năm 2005, PVFC nhận Cúp vàng “Thương hiệu và Nhãn hiệu2005”; Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2005; Được xếp hạng Công ty Nhànước loại 1 Năm 2007 là năm PVFC nhận được rất nhiều các giải thưởng: Giảithưởng “Thương hiệu mạnh Việt Nam”; Giải thưởng “Sao vàng Đất Việt năm 2007”;Giải thưởng “Quả Cầu Vàng” dành cho doanh nghiệp Nhà nước hoạt động trongngành tài chính; Giải thưởng “Ngôi sao Kinh doanh” – Top 10 doanh nghiệp hội nhậpthành công nhất; Lọt vào “Top 50 nhà tuyển dụng hàng đầu Việt Nam”; Đón nhận

“Cúp vàng Thương hiệu và Nhãn hiệu 2007” Phát huy những thành tích đã đạtđược,trong năm 2008 và 2009 PVFC đã đạt thêm rất nhiều thành tựu :

 29/11/2008: PVFC nhận giải thưởng Thương hiệu Vàng 2008

 2/9/2008: PVFC vinh dự lần thứ 3 nhận giải thưởng Sao Vàng ĐấtViệt 2008 - Top 100

 21/5/2008: PVFC- Chi nhánh Tp Hồ Chí Minh tổ chức thành công lễ

kỷ niệm 5 năm thành lập Chi nhánh và đón nhận Huân chương Lao động Hạng Ba

 18/3/2008: Chính thức ra mắt Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầukhí Việt Nam và công bố cổ đông chiến lược nước ngoài PVFC chính thức chuyểnđổi sang mô hình Tổng Công ty với VĐL là 5000 tỷ VNĐ, trong đó Mogan Stanleytrở thành cổ đông chiến lược nắm giữ 10% VĐL của PVFC

 5/2/2008: Được tặng cờ thi đua 2007 của Chính phủ với thành tích "đãhoàn thành xuất sắc toàn diện nhiệm vụ công tác, dẫn đầu phong trào Thi đua yêunước năm 2007 của ngành Công thương."

 9/1/2008: PVFC nhận Giải thưởng “Ngôi sao Kinh doanh” - TOP 10doanh nghiệp hội nhập thành công nhất

 6/1/2008: PVFC nhận giải thưởng “Thương mại Dịch vụ - Top TradeServices 2007”

 11/10/2009: PVFC nhận Giải thưởng “Thương hiệu chứng khoán uytín – 2009”

 2/9/2009: PVFC lần thứ 4 liên tiếp giành giải thưởng Sao vàng ĐấtViệt

PVFC được cổ phần hoá theo khoản 2, Điều 4 của Nghị định số109/2007/NĐ-CP ngày 26/06/2007 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100%vốn nhà nước thành công ty cổ phần dưới hình thức “Kết hợp vừa bán bớt một phầnvốn nhà nước vừa phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn điều lệ”

Ngày 19/10/2007, PVFC đã chính thức đấu giá cổ phần lần đầu ra côngchúng và chính thức chuyển đổi sang mô hình hoạt động Tổng Công ty Tài chính

Cổ phần Dầu khí Việt Nam với số vốn điều lệ 5000 tỷ VNĐ, trong đó MoganStanley trở thành cổ đông chiến lược nắm giữ 10% vốn điều lệ của PVFC Đếnngày 18/3/2008, Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam đã chính thức

ra mắt và công bố cổ đông chiến lược nước ngoài PVFC chính thức chuyển đổisang mô hình Tổng Công ty

Tên gọi: Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu Khí Việt Nam

Tên tiếng Anh: PetroVietnam Finance Jointstock Corporation

Tên viết tắt: PVFC

Trụ sở chính: 22 Ngô Quyền, Hoàn Kiếm, Hà Nội

Sau khi chuyển đổi sang mô hình Tổng công ty cổ phần, PVFC đã có nhữngthay đổi trong cơ cấu tổ chức, nhân sự cho phù hợp với mô hình hoạt động củamình Xu thế hội nhập phát triển sẽ mang đến cho mọi doanh nghiệp Việt Nam nói

chung, PVFC nói riêng nhiều cơ hội và thách thức, nhưng với niềm tin, khát vọng

và hướng đi đúng đắn, PVFC sẽ sớm trở thành định chế tài chính hùng mạnh, cóthương hiệu trong khu vực và quốc tế Đây là khát vọng, niềm hãnh diện của cácthành viên trong “Ngôi nhà chung PVFC”

1.1.2 Cơ cấu tổ chức – nhân sự tại PVFC

PVFC có trụ sở chính tại Thành phố Hà Nội và các Chi nhánh, đơn vị trực thuộc Cơ cấu tổ chức bộ máy của PVFC hiện nay như sau:

a Khối quản lý 11 phòng, ban

- Ban Quản lý rủi ro Tín dụng và Đầu tư

- Trung tâm Đào tạo

- Trung tâm Thông tin và Công nghệ tin học

- Ban đầu tư:

- Ban Thu xếp vốn & Tín dụng Doanh nghiệp

- Ban Dịch vụ Tài chính Doanh nghiệp

- Ban Quản lý dòng tiền

c Các chi nhánh 08 chi nhánh

Phòng giao dịch trung tâm Quận 1

- Khu vực Vũng Tàu có 04 phòng giao dịch

Phòng giao dịch số 30

Phòng giao dịch số 31

Phòng giao dịch số 32

Phòng giao dịch trung tâm Vũng Tàu

- Khu vực Cần Thơ có 01 phòng giao dịch

Phòng giao dịch số 90

1.1.3 Kết quả kinh doanh chủ yếu của PVFC

1.1.3.1 Giai đoạn trước cổ phần hóa

Trong 3 năm trước cổ phần hoá (2004 – 2006), hoạt động kinh doanh củaPVFC luôn phát triển ổn định và tăng trưởng cao, các chỉ tiêu tài chính của năm sauluôn vượt năm trước, cụ thể như sau:

Tổng tài sản, doanh thu và lợi nhuận qua các năm rất khả quan, phản ánh tốc

độ tăng trưởng bền vững và hiệu quả trong mọi hoạt động của PVFC, đặc biệt lànăm 2006 với tổng tài sản đạt 18.143 tỷ VNĐ gấp 2,65 lần so với năm 2005 Tốc độtăng trưởng tài sản của PVFC gắn liền với chiến lược tăng vốn điều lệ của PVFCnhư: Năm 2005 tăng lên 300 tỷ VNĐ; Năm 2006 tăng lên 1.000 tỷ VNĐ; Năm

2007, PVFC đã hai lần tăng vốn điều lệ, từ 1000 tỷ VNĐ lên 3000 tỷ VNĐ (tháng2/2007) và từ 3000 tỷ VNĐ lên 5000 tỷ VNĐ (tháng 10/2007) Doanh thu, lợinhuận năm 2006 có sự tăng trưởng vượt bậc: Doanh thu đạt 1.023 tỷ VNĐ vượt28% so với kế hoạch và bằng 242% năm 2005; Lợi nhuận đạt 126,3 tỷ VNĐ vượt29% kế hoạch và bằng 502% năm 2005; Năm 2006 đánh dấu một mốc quan trọngtrong hoạt động kinh doanh của PVFC Sau 6 năm thành lập và hoạt động, PVFC đãchính thức gia nhập câu lạc bộ các Doanh nghiệp có doanh thu trên 1.000 tỷ VNĐ

Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu tài sản, doanh thu và lợi nhuận của PVFC

Hoạt động huy động vốn: Tốc độ tăng trưởng vốn huy động cao và ổn định,

giai đoạn 2005 – 2007 đạt bình quân 155%/năm Nguồn vốn quan trọng nhất lànguồn vay các tổ chức tín dụng và nguồn uỷ thác của tổ chức và cá nhân Năm

2006, nguồn vốn vay và nguồn vốn uỷ thác đầu tư đạt trên 11.000 tỷ VNĐ, bằng309% so với năm 2005 Năm 2007, nguồn vốn vay và nguồn vốn uỷ thác đầu tư đạttrên 18.000 tỷ VNĐ, bằng 163,6% so với năm 2006

Năm 2005 và 2006, tỷ trọng nguồn vốn trung và dài hạn tăng chậm so vớităng trưởng tín dụng trung và dài hạn, nguồn vốn ngắn hạn còn chiếm tỷ trọng caotrong quy mô vốn (chiếm 83% trong tổng vốn huy động) Để đáp ứng nhu cầu vốntrung và dài hạn, năm 2006 PVFC đã phát hành thành công Trái phiếu PVFC vớitổng số tiền thu được từ phát hành trái phiếu là 665 tỷ VNĐ Tháng 6/2007 PVFCtiếp tục phát hành Trái phiếu PVFC 2007 với tổng khối lượng huy động đạt 1.500 tỷVNĐ Huy động vốn bằng ngoại tệ vẫn còn hạn chế và mới tập trung ở một sốkhách hàng nhất định

Bảng 1.2: Quy mô và cơ cấu vốn của PVFC giai đoạn 2005 - 2007

Hoạt động tín dụng tăng trưởng ổn định và bền vững, đáp ứng nhu cầu vốn

cho các dự án và vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các đơn vị thành viêncủa Tập đoàn Dầu khí Số dự nợ tín dụng năm 2006 đạt 5.350 tỷ VNĐ, tăng 177%

so với năm 2005 Cơ cấu tín dụng có sự thay đổi hợp lý hơn, dư nợ tín dụng trung

và dài hạn chiếm 43% trên tổng dư nợ, cho vay tổ chức kinh tế chiếm 47% tổng dư

nợ PVFC luôn duy trì và đảm bảo các hệ số an toàn tín dụng theo đúng quy địnhcủa Ngân hàng nhà nước

Bảng 1.3: Hoạt động tín dụng của PVFC giai đoạn 2005 – 2007

2.7421.3121.430

9.6005.9503.650

Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động và báo cáo tài chính PVFC từ năm 2005 đến năm 2007

Hoạt động thu xếp vốn được triển khai mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu vốn cho

các dự án đầu tư của ngành Giai đoạn 2002 – 2007, PVFC đã thực hiện thu xếp vốnthành công hơn 4.500 tỷ VNĐ cho các dự án của ngành Dầu khí, trong đó có các dự

án lớn như: Cảng Hạ Lưu Vũng Tàu, Cảng Đạm Phú Mỹ, Tàu FPSO, Tàu Đa năng

01, Tàu Đa năng 02, Tàu Đa năng 03, Tàu chứa dầu FS05 của PTSC, Hệ thống phânphối khí thấp áp, Tàu chứa dầu thô của PVTRANS, Đường ống dẫn khis Phú Mỹ -Thủ Đức của Tập đoàn Dầu khí,… Ký kết các Hợp đồng nguyên tắc thu xếp vốn vớicác đơn vị: PV Engineering, PV Construction, Petrosetco, PIDC, PVFCCo Bêncạnh việc thu xếp vốn cho các dự án trong ngành, PVFC đã tích cực bán sát, thựchiện các phương án thu xếp vốn cho một số dự án thuộc ngành điện lực, than, xâydựng, du lịch cao cấp… với số vốn thu xếp thành công trên 3.000 tỷ VNĐ

Dịch vụ tư vấn tài chính trong 4 năm qua đã trở thành dịch vụ đặc trưng của

PVFC, phát huy tốt thế mạnh đầu tư một cách uy tín Trong giai đoạn 2004– 2007,PVFC đã thực hiện tư vấn tài chính dự án cho một số công trình lớn và triển khaicông tác tư vấn cổ phần hoá cho các đơn vị thành viên của Tập đoàn như: PVEngineering, PVECC, DMC, PVD, PTSC, Petrosetco, PVI, PVGasN, PVGasS,phương án chuyển đổi thành công ty TNHH một thành viên Petechim, PVGas…

Hoạt động đầu tư được thực hiện với mục đích đa dạng hoá danh mục đầu tư

và đảm bảo vốn đầu tư tham gia có hiệu quả vào một số dự án vừa và nhỏ của cácđơn vị trong và ngoài ngành kinh doanh

Hoạt động đầu tư tài chính, PVFC đã triển khai thành công dịch vụ nhận uỷ

thác đầu tư với nhiều hình thức đa dạng Đến nay PVFC trở thành một tổ chức tàichính có uy tín nhất trên thị trường tài chính Việt Nam trong hoạt động này Số dưnhận uỷ thác đầu tư của các tổ chức và cá nhân, các dự án và công ty cổ phần đến31/12/2006 đạt trên 760 tỷ VNĐ Nhận uỷ thác đầu tư không chỉ định mục đích đạt

400 tỷ VNĐ

1.1.3.2 Giai đoạn sau cổ phần hóa

Năm 2008, PVFC chính thức chuyển thành Tổng công ty Tài chính Cổ phầnDầu khí Việt Nam Đây là bước chuyển mình từ công ty 100% vốn Nhà nước lênTổng Công ty cổ phần Theo mô hình công ty đại chúng, PVFC có vốn điều lệ5.000 tỷ đồng, trong đó, PVN nắm giữ 78% cổ phần, cổ đông chiến lược nước ngoài

là Morgan Stanley (MSIHI) nắm giữ 10% cổ phần, còn lại là các cổ đông pháp nhân

và thể nhân trong nước Với việc tham gia của cổ đông MSIHI, PVFC là tổ chức tíndụng đầu tiên của Việt Nam sau khi cổ phần hoá đã lựa chọn được cổ đông chiếnlược nước ngoài Đây là một thành công khẳng định sự tín nhiệm của thương hiệuTài chính Dầu khí

PVFC thực hiện đẩy mạnh hoạt động kinh doanh nhằm nâng cao hiệu quảhoạt động trên cơ sở đẩy mạnh các hoạt động: Mua bán kỳ hạn chứng khoán; Đầu

tư trái phiếu; Tín dụng (cho vay ngắn hạn với kỳ hạn từ 03 đến 06 tháng; cho vay trung dài hạn tập trung vào các dự án trong ngành và các dự án ngoài ngành có hiệu quả cao); giảm tỷ trọng vốn sử dụng cho hoạt động kinh doanh liên ngân

2 Tiền gửi tại NHNN 11.541.689.657 3.346.749.124

3 Tiền gửi tại các TCTD khác và

cho vay

13.547.058.277.312 9.899.240.195

4 Chứng khoán kinh doanh 36.804.037.000 70.128.636.917

5 Các công cụ tài chính phái sinh - 330.000.000

7 Cho vay và ứng trước 17.208.744.406.027 12.896.047.658.921

8 Chứng khoán đầu tư 582.298.284.981 945.623.870.226

9 Góp vốn, đầu tư dài hạn 832.445.074.077 584.812.584.342

2 Tiền gửi của KH 209.783.798.389 132.486.233.680

3 Vốn tài trợ, ủy thác đầu tư,cho

Nguồn: Bảng cân đối kế toán của PVFC năm 2008

Từ bảng cân đối kế toán của PVFC trong năm 2008,tài sản của PVFC trongnăm vừa qua có sự biến động đáng kể, chứng khoán kinh doanh giảm Điều nàycũng tạo ra thách thức không nhỏ đối với PVFC, thị trường chứng khoán đang cónhững biến chuyển không ổn định vì vậy số nhà đầu tư đầu tư vào ngắn hạn nhiềuhơn, không đảm bảo được tính ổn định lâu dài cho PVFC Nguồn vốn của PVFCchủ yếu là vốn kinh doanh Quy mô của công ty tiếp tục tăng như vốn chủ sở hữutăng, tài sản tăng… điều này cho ta thấy được vị thế của PVFC đang dần dần đượcnâng cao,thương hiệu PVFC ngày càng được khẳng định và từng bước thể hiện được

vị thế của mình đối với các khách hàng và đối tác PVFC dành được nhiều sự tin

đáng kể Tuy tài sản và nguồn vốn có tăng nhưng vẫn tồn tại vẫn đề nổi cộm như sau:

- Chứng khoán đầu tư có xu hướng giảm;

- Nguồn vốn chỉ là nguồn vốn kinh doanh,chưa đa dạng,phong phúnguồn vốn

Nguyên nhân của những vấn đề trên là do:

- Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đang diễn ra, làm cho nền kinh tếkhông chỉ Việt Nam mà cả thế giới đều bị ảnh hưởng nặng nề;

- Tâm lý của nhà đầu tư trong năm qua cũng chững lại, e ngại khôngdám đầu tư nhiều và đầu tư lớn vào lĩnh vực cổ phiếu do thị trường liên tiếp trongtình trạng bong bóng

Bảng 1.5 : Kết quả hoạt động kinh doanh

Đơn vị: VND

1 Thu nhập lãi thuần 687.641.120.142

2 Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ 22.963.382.864

3 Lãi thuần từ hoạt động kinh doanh

ngoại hối và đánh giá tỷ gía ngoại

tệ

227.985.310.511

4 (Lỗ) thuần từ mua bán chứng khoán (1.063.580.040.828)

5 Lãi thuần từ hoạt động khác 726.848.474.262

6 Thu nhập từ vốn góp,mua cổ phần 261.138.817.782

7 Chi phí hoạt động 280.145.824.582

8 Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh

doanh trước chi phí dự phòng rủi ro

12 Lợi nhuận sau thuế 49.866.337.757

13 Lãi cơ bản trên cổ phiếu 100

Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của PVFC từ 18/3/2008 – 31/12/2008

Năm 2008 nền kinh tế Việt Nam rơi vào khủng hoảng chung toàn cầu vàPVFC cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng đó PVFC đã giảm thiếu tối đa cáckhoản chi của mình nhưng vẫn cố gắng đảm bảo tốt nhất chất lượng công việc Thunhập chính của năm 2008 là từ hoạt động kinh doanh trên thị trường, nguồn thukhác hầu như không đáng kể PVFC đang dần hoàn thiện mô hình tổ chức quản lýmới thay thế cho cơ cấu khác đang tạo tiền đề tốt cho PVFC phát triển: các phòng

ban được quy định rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ của mình; tránh lãng phí tàinguyên nhân sự, đồng thời làm cho cán bộ công nhân viên thực sự cảm thấy hàohứng hơn, trách nhiệm hơn đối với mỗi công việc của mình Trong khi nền kinh tếkhủng hoảng nghiêm trọng nhưng nhờ có sự lãnh đạo tài tình cùng đội ngũ nhânviên chuyên nghiệp mà PVFC vẫn duy trì được lợi nhuận của mình Năm 2008 là49.866.337.757 vnd và 6 tháng đầu năm 2009 lợi nhuận sau thuế đã là66.511.597.573 vnd Doanh thu của PVFC chủ yếu là từ hiệu quả của hoạt độngkinh doanh của PVFC Tuy lợi nhuận vẫn tăng nhưng vẫn gặp một số những khókhăn như:

- Nền kinh tế thế giới vẫn còn nhiều bất cập

- Thị trường tài chính đặc biệt là thị trường chứng khoán còn non trẻ,

hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện

- Do nguyên nhân khách quan và chủ quan khác

1.2 Thực trạng chất lượng thẩm định dự án đầu tư khách sạn, du lịch cao cấp tại PVFC

1.2.1 Thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại PVFC

Với phương châm hoạt động trong lĩnh vực đầu tư là “Hợp tác cùng pháttriển”, PVFC đã tiến hành mở rộng hoạt động đầu tư vào nhiều ngành và lĩnh vựcđầu tư đa dạng Khi tham gia hợp tác đầu tư, PVFC tham gia với các hình thức hợptác đầu tư linh hoạt tuỳ theo tính chất từng dự án Đối tác tham gia hợp tác đầu tưcùng PVFC có cơ hội được tham gia vào các dự án đầu tư hấp dẫn, với nhiều hìnhthức hợp tác đa dạng Trong giai đoạn 2000 – 2005, PVFC tập trung đầu tư vào các

dự án dưới hình thức góp vốn vào các công ty cổ phần đã và đang hoạt động (gópvốn cổ đông thường) và thường là vào các dự án thuộc ngành dầu khí và hợp tác vớicác đơn vị là thành viên của Tập đoàn Dầu khí Việt Nam Năm 2006, là năm thịtrường chứng khoán bùng nổ, do đó PVFC tập trung đầu tư vốn trên thị trường tàichính (mua bán chứng từ có giá), ít tham gia đầu tư, góp vốn vào các dự án Từ năm

2007 đến nay, PVFC chủ yếu tham gia đầu tư dưới hình thức đầu tư thành lập phápnhân mới (với tư cách là cổ đông sáng lập)

Bảng 1.6: Hoạt động đầu tư của PVFC giai đoạn 2005 - 2007

Đơn vị: Tỷ VNĐ

Tỷ trọng nguồn vốn cho đầu tư 8,03% 18,07% 13,65%

Đầu tư bằng nguồn trực tiếp:

- Đầu tư vào dự án

- Đầu tư vào cổ phiếu và chứng từ

có giá

35280272

1.2701251.145

2.5458421.903

Đầu tư bằng nguồn ủy thác

- Đầu tư vào dự án

- Đầu tư vào cổ phiếu và chứng từ

có giá

19645151

2.009801.929

3.7054303.275

Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động tín dụng và đầu tư tại PVFC từ năm

2005 đến năm 2007 do Ban Quản lý rủi ro tín dụng và đầu tư cung cấp.

Biểu đồ 1.7: Cơ cấu đầu tư của PVFC giai đoạn 2005 - 2007

Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động tín dụng và đầu tư tại PVFC từ năm

2005 đến năm 2007 do Ban Quản lý rủi ro tín dụng và đầu tư cung cấp.

Với mục tiêu đa dạng hoá danh mục đầu tư và đảm bảo vốn đầu tư tham giahiệu quả, trong 5 năm qua PVFC đã tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư và thực hiệngóp vốn vào hàng loạt các dự án lớn trong ngành điện, xăng dầu, xây dựng: Công tyThuỷ điện Sông Vàng, Công ty Xi măng Hạ Long, Công ty Xi măng Long Thọ II,Công ty cổ phần Dầu khí Tản Viên, Đặc biệt, năm 2005, PVFC cũng tiếp nhận

phần góp vốn trong liên doanh PetroTower do Tập đoàn Dầu khí chuyển giao sang

Các lĩnh vực mà PVFC ưu tiên đầu tư bao gồm dầu khí, năng lượng và dulịch cao cấp Các dự án trong ngành dầu khí PVFC đang tham gia như: dự án đầu tưsản xuất nhà máy vỏ bình khí; hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh tàu FPSO.Bên cạnh đó, PVFC còn đa dạng hoá đầu tư của mình vào các lĩnh vực năng lượng(như dự án thuỷ điện An Điềm II); đầu tư hạ tầng đô thị và khu công nghiệp (dự ánkhu đô thị mới Nghi Phú - Vinh - Nghệ An); kinh tế môi trường (dự án Nhà máy xử

lý chất thải rắn và sản xuất phân hữu cơ Bỉm Sơn); vật liệu xây dựng (dự án nhàmáy xi măng Mỹ Đức – Hà Tây; Dự án nhà máy xi măng Thanh Liêm – Hà Nam).Bên cạnh đó, PVFC cũng đang góp vốn vào các công ty cổ phần như công ty cổphần Dầu khí Sông Hồng; công ty cổ phần xây dựng và đầu tư Việt Nam (Cavico)

…

1.2.2 Thực trạng chất lượng thẩm định dự án đầu tư khách sạn, du lịch cao cấp tại PVFC

1.2.2.1 Mục đích, căn cứ và nguyên tắc thẩm định

Thẩm định dự án đầu tư là khâu quan trọng trong quy trình cho vay theo dự

án đầu tư của bất kỳ ngân hàng hay các tổ chức tài chính phi ngân hàng Thẩm định

là việc rà soát, đánh giá , xem xét tất cả các nội dung của dự án một cách đầy đủtoàn diện nhằm lựa chọn được dự án có tính khả thi cao Mục đích cụ thể của việcthẩm định dự án nói chung và những dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp nóiriêng được đặt ra là :

- Thứ nhất đánh giá tính hợp lý của dự án

- Thứ hai đánh giá tính hiệu quả của dự án

- Thứ ba đánh giá khả năng thực hiện của dự án

Việc thẩm định có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nhà đầu tư và PVFCcho vay, ảnh hưởng đến quyết định có hay không cho vay tài trợ dự án Thẩm địnhchính xác dự án đầu tư khiến PVFC có những quyết định đúng đắn, tránh tốn thấtcho PVFC đồng thời đem lại nguồn lợi lớn cho cả PVFC và chủ đầu tư

 Các căn cứ thẩm định

Căn cứ thẩm định quan trọng nhất chính là hồ sơ dự án của khách hàng, đây

chính là đối tượng của thẩm định dự án, tùy theo từng dự án mà hồ sơ khách hàngcần bao gồm những nội dung sau:

- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáođầu tư nếu dự án chỉ cần lập báo cáo đầu tư

- Giấy chứng nhận đầu tư Quyết định phê duyệt dự án đầu tư của cấp có thẩm quyền

- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán; Quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật,

thổng dự toán của cấp có thẩm quyền, Những dự án nhóm A,B nếu chưa có thiết kế

kỹ thuật và tổng dự toán được duyệt thì trong quyết định đầu tư phải có quyết địnhmức vốn của từng hạng mục chính và phải có thiết kế và dự toán hạng mục côngtrình được cấp có thẩm quyền quyền phê duyệt

- Các quyết định, văn bản chỉ đạo, tham gia ý kiến, các văn bản liên quangđến chế độ ưu đãi, hỗ trợ của các cấp, các ngành có liên quan (Chính phủ, Bộ kếhoạch và đầu tư, Ngân hàng Nhà nước, Bộ khoa học công nghệ và môi trường )

- Phê chuẩn báo cáo đánh giá tác động môi trường , phòng cháy chữa cháy

- Tài liệu đánh giá, chứng minh nguồn cung cấp nguyên vật liệu, thị trườngcủa dự án

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất/ thuê nhà xưởng đểthực hiện dự án

- Các văn bản liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặtbằng xây d ựng

- Thông báo kế hoạch đầu tư hàng năm của cấp có thẩm quyền ( đối vớinhững dự án mới, vay vốn theo kế hoạch Nhà nước ).Thông báo chi tiêu kế hoạchđầu tư đối với doanh nghiệp là thành viên Tổng công ty

- Báo cáo khối lượng đầu tư hoàn thành , tiến độ triển khai thực hiện dự án(nếu dự án đang được tiến hành đầu tư )

- Tài liệu chứng minh về vốn đầu tư hoặc các nguồn vốn tham gia vào đầu

tư dự án

- Giấy phép xây dựng ( nếu pháp luật quy định phải có )

- Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu thực hiện dự án : phê chuẩn

kế hoạch đấu đầu, kết quả đấu thầu, hợp đồng giao nhận thầu

- Các loại hợp đồng kinh tế ( về thi công xây lắp hàng hóa, xuất nhập khẩu,cung ứng dịnh vụ )

- Hồ sơ khác có liên quan ( hợp đồng bảo hiểm, dự toán chi phí hoạt độngđược duyệt)

Căn cứ thứ hai là các quy định pháp lý hiện hành :

- Luật các Tổ chức tín dụng số 07/1999/QH10 do Quốc Hội thông qua ngày

12/12/1997 ,Luật sửa đổi bổ sung Luật các tổ chức tín dụng số 20/2004/QH11 doQuốc Hội thông qua ngày 15/06/2004

- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003

- Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005

- Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005

- Luật nhà ở số 56/2005/Qh11 ngày 29/11/2005

- Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 về việc ban hành quy chếquản lý đầu tư và xây dựng ; Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 vềquản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Nghị định số 111/2006/NĐ-CP ngày

29/09/2006 hướng dẫn thi hành luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theoluật xây dựng/ Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/09/2006 quy định chi tiết vàdẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư ; Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở ; Các nghị định sửađổi ,bổ sung quy chế đầu tư và xây dựng, quy chế đấu thầu.

- Quy chế cho vay của Tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèmtheo quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngânhàng Nhà nước; quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 về việc sửađổi

Bổ sung 1 số điều của Quy chế cho vay của Tổ chức tín dụng ; Quyết định783/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5/2005 về việc sửa đổi bổ sung khoảng 6 quyết định

số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 ; văn bản số 251/NHNN - CSTT ngày28/03/2005 hướng dẫn thực hiện một số quy định tại Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN

- Quy định về giới hạn tín dụng và thẩm quyền quyết định giới hạn tín dụngtrong hệ thống Ngân hàng công thương ban hành kèm theo quyết định số 070/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 03/04/2006 và Quyết định số 124/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày10/05/2006 của Hội đồng quản trị về việc sửa đổi một sốt điều của Quy định về giớihạn tín dụng và thẩm quyền quyết định giới hạn tín dụng trong hệ thống Ngân hàngcông thương ban hành quyết định số 070/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 03/04/2006

- Quy định về cho vay đối với khách hàng là tổ chức kinh tế ban hành theoquyết định số 072/ QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 03/04/2006 và Quyết định số 123/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 10/05/2006 của Hội đồng quản trị về việc sửa đổi một sốđiều của Quy định cho vay đối với khách hàng là tổ chức kinh tế trong hệ thốngNgân hàng công thương ban hành theo quyết định số 072/ QĐ-HĐQT-NHCT35ngày 03/04.2006

- Quyết định số 225 QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 07/08/2006 về việc sửa đổi

bổ sung một số điều của quy định về bảo đảm tiền vay và quy định về cho vay đốivới các tổ chức kinh tế

định số 039/ QĐ-HĐQT-NHCT1 ngày 23/11/2005 về việc ban hành quy chế tổ chức

và hoạt động của Sở giao dịch, chi nhánh Ngân hàng công thương

- Các tài liệu liên quan đến nghiệp vụ thẩm định dự án đầu tư

- Tiêu chuẩn ISO 9001 : 2000

- Sổ tay tín dụng Ngân hàng công thương (2004)

- Các văn bản sửa đổi,bổ sung, hướng dẫn, chỉ đạo của Ngân hàng côngthương Việt Nam và các tài liệu liên quan khác

Căn cứ thứ ba là các tiêu chuẩn quy phạm trong từng lĩnh vực cụ thể: Đối

với mỗi ngành mỗi lĩnh vực sẽ có một hệ thống các tiêu chuẩn để dựa vào đó xemxét đánh giá, qua đó có thể thấy các tiêu chí trong dự án có đáp ứng tiêu chuẩn củangành, lĩnh vực đó không

Căn cứ cuối cùng là các tiêu chuẩn, thông lệ quốc tế: Điều này cũng tương

tự như với các tiêu chuẩn riêng của ngành, đặc biệt với các dự án có yếu tố nướcngoài, việc áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế là cần thiết và vô cùng quan trọng nhằmtăng hiệu quả, độ chính xác của kết quả thẩm định

1.2.2.2 Qui trình thẩm định dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại PVFC

Hoàn thiện hồ sơ

Diễn giải chung

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định

Bộ phận yêu cầu thẩm định có nhu cầu thẩm định gửi hồ sơ cần thẩm địnhcho BPTĐ, hồ sơ phải bao gồm đầy đủ các giấy tờ pháp lý có liên quan đến tài sảncần thẩm định

Các giấy tờ tối thiểu bao gồm:

 Phiếu yêu cầu thẩm định

 Các giấy tờ pháp lí liên quan đến tài sản cần thẩm định(bản sao cócông chứng )

 Trường hợp khách hàng có hồ sơ xin vay vốn tại phòng nghiệp vụ củaPVFC thì cần bổ sung thêm Đơn xin vay vốn của người có nhu cầu vay vốn tạiPVFC

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ

 CVTĐ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ thẩm

Thực hiện thẩm định

Lập báo cáo thẩm định

Phê duyệt kết quả thẩm định giá

Gửi KQ cho bộ phận yêu cầu thẩm định

Ký kết Biên bản thẩm địnhLưu trữ hồ sơ

định.Trường hợp không đủ giấy tờ liên quan, CVTĐ yêu cầu bộ phận yêu cầu thẩmđịnh bổ sung.

 CVĐG có quyền từ chố thẩm định nếu tài sản cần thẩm định không cógiấy tờ hợp pháp theo qui định của pháp luật

Bước 3: Hoàn thiện hồ sơ

Bộ phận yêu cầu thẩm định hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu của CVTĐ Thờigian thực hiện thẩm định theo qui định được tính từ ngày BPTĐ nhận đủ hồ sơ thẩmđịnh theo phiếu yêu cầu thẩm định

 Khảo sát hiện trường thu thập thông tin, thu thập các số liệu, tínhnăng, vị trí, chi tiết bên trong bên ngoài của tài sản Khi khảo sát hiện trường,CVTĐ phải so sánh đối chiếu hồ sơ được nhận với hồ sơ gốc của tài sản

 Phân tích thông tin

 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định

Bước 5: Lập Báo cáo thẩm định

CVTĐ có trách nhiệm lập Báo cáo thẩm định Báo cáo thẩm định phải thểhiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụthể để thuyết minh về mức giá của tài sản qua thẩm định Những thông tin này phảiđược trình bày theo một trình tự lô-gic, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tốtác động tới giá trị thị trường của tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên thịtrường để có được những kết quả thẩm định giá Báo cáo kết quả phải thể hiện đượcnhững lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định vàgiải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản

Báo cáo thẩm định giá bao gồm những vấn đề cơ bản sau:

 Những thông tin cơ bản về tài sản

 Những căn cứ pháp lý để thẩm định

 Mô tả đặc điểm tài sản về vị trí hoặc về kỹ thuật

 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.

 Kết quả khảo sát thực địa

 Những lập luận về mức giá cuối cùng

 Phương pháp thẩm định

 Những hạn chế và đề xuất phương án, xử lý những vấn đề phức tạp,không rõ rang trong quá trình thẩm định

Bước 6: Phê duyệt báo cáo thẩm định

CVTĐ trình Báo cáo thẩm định đến cấp có thẩm quyền phê duyệt và gửi kếtquả cho bộ phận yêu cầu thẩm định ( bản photo )

có, điều kiện thế chấp khi vay vốn

 Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án đầu tư

Đánh giá tổng quan về cầu của sản phẩm dự án trên thị trường: mô tả sảnphẩm của dự án, đặc tính của nhu cầu với sản phẩm dịch vụ của dự án, tình hình sảnxuất tiêu thụ sản phẩm dịch vụ thay thế tính đến thời điểm nhất định Ước tính tổngnhu cầu hiện tại và dự báo nhu cầu trong tương lai, khả năng tiêu thụ nội địa và khảnăng xuất khẩu, khả năng bị thay thế bởi các sản phẩm tương tự

Đánh giá tổng quan về cung sản phẩm : xác định khả năng sản xuất trongnước, số lượng sản phẩm nhập khẩu, xác định nguyên nhân của việc nhập khẩu là

do số lượng trong nước chưa đáp ứng đủ hay do chất lượng sản phẩm sản xuất trongnước không bằng chất lượng sản phẩm nhập khẩu Dự đoán biến động của thịtrường trong tương lai, ảnh hưởng của các chính sách xuất nhập khẩu khi Việt Namtham gia vào các tổ chức quốc tế Khi gia nhập các tổ chức quốc tế, thường có thayđổi lớn về chế độ thuế xuất nhập khẩu điều này ảnh hưởng đáng kể đến hoạt độngxuất nhập khẩu

Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án: xác định thị

trường mục tiêu của sản phẩm là thay thế hàng nhập khẩu, chiếm lĩnh thị trường nộiđịa hay định hướng xuất khẩu Việc xác định thị trường mục tiêu có ảnh hưởngquyết định đến khả năng thành công của sản phẩm, khi thẩm tra phương diện này,cán bộ tín dụng cần đánh giá xem thị trường mục tiêu đã hợp lý chưa, khả năngcạnh tranh ra sao?

Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối : các nội dung xem xét mạnglưới phân phối của sản phẩm đã được thiết lập chưa? Dự kiến theo phương thức nào

? có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không? Chi phí thiết lập mạng lướiphân phối ? Phương thức bán hàng trả chậm hay trả ngay?

Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ của sản phẩm cán bộ tín dụng sẽ đưa

ra nhận định về sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm, sự cần thiết phải đầu

tư trong giai đoạn hiện nay Đồng thời dự kiến được khả năng tiêu thụ của sảnphẩm, diễn biến giá bán của sản phẩm hàng năm

 Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án

Về địa điểm xây dựng và kiến trúc công trình : địa điểm xây dựng có thuậnlợi hay không? Có gần nguồn cung cấp nguyên liệu hay thị trường tiêu thụ haykhông? Cơ sở vật chất hạ tầng đầu tư như thế nào?

Về quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án: công suất thiết kế dự tính? Quycách mẫu mã của sản phẩm, yêu cầu kỹ thuật, tay nghề sản xuất sản phẩm có caohay không, sản phẩm của dự án là sản phẩm mới hay đã có sẵn trên thị trường?

Đánh giá về công nghệ của dự án: mức độ hiện đại của quy trình công nghệ,mức độ phù hợp với trình độ công nghệ của Việt Nam, phương thức chuyển giaocông nghệ, tính đồng bộ của công nghệ , uy tín của nhà cung cấp sản phẩm Giá cảsản phẩm có hợp lý không và phương thức thanh toán ra sao?

Quy mô và giải pháp xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự ánkhông, tiến độ thi công như thế nào, tổng dự toán của công trình có hợp lý không?

Đánh giá về môi trường và phòng cháy chữa cháy của dự án có đầy đủ vàđược cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chưa

 Thẩm định về phương diện tổ chức, quản lý và thực hiện dự án

Cán bộ tín dụng cần xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủđầu tư dự án, đánh giá sự hiểu biết, kinh nghiệm của khách hàng với việc tiếp cận,điều hành công nghệ mới của dự án Đánh giá uy tín của nhà thầu tư vấn, thi công

Đánh giá nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động, trình độ tay nghề,khả năng cung ứng nguồn nhân lực

 Thẩm định tài chính dự án

Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn: cán bộtín dụng cần xem xét tổng vốn đầu tư đã hợp lý chưa, các chi phí cần thiết đã được

đưa vào tính toán đầy đủ chưa Xem xét đánh giá tiến độ thực hiện dự án và nhu cầuvốn cho từng giai đoạn, khả năng đáo ứng nhu cầu vốn ứng với từng giai đoạn Ràsoát lại từng nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án.

Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính : dựa trên các phân tích, cán bộ tín dụng

sẽ đưa ra các giả định để tính toán, dựa trên cơ sở các giả định để lập các bảng tínhhiệu quả tài chính dự án để phục vụ cho việc đánh giá hiệu quả và khả năng trả nợcủa dự án Hiệu quả tài chính của dự án được dựa trên các nhóm chỉ tiêu cụ thể vềkhả năng trả nợ, khả năng sinh lời của dự án

 Phân tích rủi ro dự án

Phân loại rủi ro dự án: rủi ro xảy ra đối với dự án đầu tư là không thể tránhkhỏi, các rủi ro có thể xuất hiện trong bất kỳ khâu nào của dự án từ khâu chuẩn bịđến thực hiện đầu tư với nhiều nguyên nhân khác nhau Việc tính toán khả năng tàichính của dự án và các chỉ tiêu khác chỉ đúng trong trường hợp dự án không bị ảnhhưởng bởi hàng loạt các rủi ro, vì vậy việc đánh giá phân loại rủi ro nhằm tìm biệnpháp phòng ngừa thích hợp là vô cùng quan trọng Phân loại rủi ro chủ yếu:

+ Rủi ro cơ chế chính sách

+ Rủi ro xây dựng, hoàn tất

+ Rủi ro kỹ thuật vận hành

+ Rủi ro môi trường và xã hội

+ Rủi ro về nguồn cung cấp

+ Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán

Mỗi loại rủi ro đều có biện pháp giảm thiểu, tùy từng dự án cụ thể và điều kiệncủa chủ đầu tư mà áp dụng biện pháp phòng ngừa rủi ro khác nhau Cán bộ tín dụngcần tập trung phân tích và đưa ra các biện pháp phòng ngừa thích hợp để bảo đảm antoàn vốn vay từ đó ngân hàng xem xét khả năng tham gia cho vay đầu tư dự án

 Thẩm định về các chỉ tiêu kinh tế xã hội của dự án

Thẩm định khía cạnh kinh tế xã hội dự án đầu tư là việc so sánh, đánh giámột cách có hệ thống giữa những chi phí và lợi ích của dự án trên quan điểm toàn

bộ nền kinh tế và toàn bộ xã hội Đối với các nhà đầu tư, mục tiêu chủ yếu là lợinhuận nhưng trên phương diện nhà nước, quốc gia thì lợi ích kinh tế xã hội mà dự

án mang lại chính là căn cứ để xem xét và cho phép đầu tư Một dự án sẽ dễ dàngđược chấp thuận hơn nếu nó thực sự có đóng góp cho nền kinh tế và xã hội cũngnhư đáp ứng được các yêu cầu đòi hỏi của sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước

* Các tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội:

- Mức độ đóng góp cho tăng trưởng kinh tế và nâng cao mức sống dân cưthể hiện gián tiếp qua các số liệu cụ thể về mức gia tăng sản phẩm quốc dân, mứcgia tăng tích lũy vốn, tốc độ phát triển

- Gia tăng số lao động có việc làm

- Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ Đối với những nước đang phát triển thường

là các nước nhập siêu vì vậy đẩy mạnh xuất khẩu, hạn chế nhập khẩu là một trongnhững mục tiêu quan trọng để phát triển kinh tế

* Các tiêu chuẩn khác : Tăng thu cho ngân sách, tận dụng khai thác tài

nguyên, nguồn nguyên liệu mới, phát triển kinh tế các địa phương nghèo, thưa thớtdân cư nhưng có triển vọng về tài nguyên để phát triển kinh tế

1.2.2.4 Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại PVFC

 Phương pháp thẩm định theo trình tự

Đây là phương pháp phổ biến áp dụng trong công tác thẩm định của hầu hếtcác ngân hàng hay các tổ chức tín dụng Thẩm định theo trình tự là quá trình xemxét một dự án từ tổng quát đến chi tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau

- Thẩm định tổng quát : xem xét khái quát các nội dung của dự án để đưa ra

những đánh giá, nhận định chung về dự án như sự đầy đủ của hồ sơ dự án, tư cáchpháp lý của chủ đầu tư và của dự án, cán bộ thẩm định có thể nắm được quy mô,tầm quan trọng của dự án

- Thẩm định chi tiết : sau khi có cái nhìn tổng quát về dự án Cán bộ thẩm

định sẽ xem xét tỉ mỉ từng nội dung của dự án Công tác thẩm định đóng vai trò vôcùng quan trọng trong việc quyết định cho vay vốn của công ty, ảnh hưởng đến lợiích của công ty và chủ đầu tư vì vậy việc xem xét kỹ lưỡng các nội dung là vô cùngcần thiết Việc thẩm định được tiến hành theo quy trình do PVFC ban hành, mỗi nộidung đều được đưa ra phân tích kỹ lưỡng để cho những kết luận chính xác nhất.Nếu một số nội dung cơ bản của dự án không đạt yêu cầu và bị bác bỏ thì không cần

đi vào thẩm định các nội dung tiếp theo

 Phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu

Đây là phương pháp cơ bản trong thẩm định dự án, các nội dung của dự án sẽđược so sánh đối chiếu với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu chuẩn, địnhmức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thông lệ trong nước và quốc tế Ngoài ra các nộidung của dự án cũng được so sánh với các dự án khác trong cùng ngành cùng lĩnhvực hay các dự án tương tự được thực hiện bởi các công ty khác Các nội dung sauthường được đưa ra để so sánh đối chiếu :

- Tiêu chuẩn về thiết kế, xây dựng do Nhà nước quy định ;

- Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị ;

- Tiêu chuẩn với sản phẩm của dự án ;

- Các chỉ tiêu về tổng vốn đầu tư, suất vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư ;

- Các tiêu chí về sản xuất, tiêu hao năng lượng nguyên nhiên liệu theo định

mức của ngành hoặc định mức kinh tế kỹ thuật.

 Phương pháp phân tích độ nhạy

Phương pháp phân tích độ nhạy là phương pháp sử dụng để đánh giá tínhvững chắc về hiệu quả tài chính của dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp Trongphân tích độ nhạy, các chỉ tiêu hiệu quả tài chính được xem xét ( thu nhập thuần, tỷsuất hoàn vốn nội bộ …) sẽ thay đổi như thế nào khi các yếu tố liên quan đến nóthay đổi Một dự án được coi là vững chắc về mặt tài chính khi các chỉ tiêu tài chính

cơ bản vẫn đạt yêu cầu trong trường hợp các yêu tố liên quan đến chỉ tiêu đó thayđổi Trong trường hợp ngược lại cần xem xét lại khả năng phát sinh những thay đổi

và có biện pháp xử lý thích hợp

 Phương pháp dự báo

Để đánh giá tính khả thi của một dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp cần

sử dụng đến phương pháp dự báo, đặc biệt với những dự án mang tính trung dàihạn Dự án tiến hành trong một thời gian tương đối dài, các yếu tố liên quan đến dự

án thường xuyên thay đổi như giá cả, chi phí nguyên liệu, nhiên liệu, và các đầu vàokhác ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của dự án Để đánh giá hiệu quả của dự ánmột cách chính xác thì cán bộ thẩm định phải dự báo được những thay đổi trongtương lai, dự báo về nhu cầu của thị trường, dự báo về giá cả, thị hiếu người tiêudùng

Các phương pháp dự báo thường được sử dụng là phương pháp ngoại suythống kê, phương pháp định mức, phương pháp lấy ý kiến chuyên gia

 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Đối với các dự án trung dài hạn như dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp;thời gian hoạt động của dự án thường khá dài điều đó đòng nghĩa với việc có rấtnhiều biến độn phức tạp xảy ra, trong đó có những rủi ro Để đảm bảo hiệu quả của

dự án, cần phải dự đoán trước một số rủi ro có thể xảy ra để có các biện pháp ngănngừa hoặc giảm thiểu tác động tiêu cực đến mức tối đa Để thực hiện phương phápnày cần nhận diện, phân loại và đánh giá rủi ro để có biện pháp xử lý thích hợp

1.2.2.5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư du lịch, khách sạn cao cấp tại PVFC

 Xem xét tổng vốn đầu tư, tính khả thi phương án nguồn vốn, thẩm tra nguồn vốn dự án

Việc xem xét tổng vốn đầu tư là vô cùng quan trọng để tránh việc khi thựchiện tổng vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá nhiều gây ảnh hưởng đến hiệu quảcủa dự án Tổng vốn đầu tư cũng là cơ sở để tính toán hiệu quả tài chính và dự kiếnkhả năng trả nợ của dự án

Thẩm định tổng vốn đầu tư được đánh giá ở các mặt : tính hợp lý của củatổng vốn, các chi phí đã được tính toán đầy đủ chưa Đồng thời các yếu tố sau cầnđược xem xét trong quá trình thẩm định : trượt giá, tăng thêm khối lượng, thay đổi

tỷ giá hối đoái với dự án có sử dụng ngoại tệ

Cán bộ tín dụng khi kiểm tra thấy có sự khác biệt ở bất kỳ nội dung nào cần tậptrung xem xét và đưa ra nguyên nhân, nhận xét từ đó đưa ra cơ cấu đầu tư hợp lý

- Cán bộ tín dụng kiểm tra tính hợp lý của quy mô nguồn vốn, tổng vốn tínhtoán đã hợp lý chưa, trong một số trường hợp chủ đầu tư hạ thấp chi phí của dự ánxuống để việc thông qua dự án được dễ dàng hơn, đến khi tiến hành thực hiện dự ángây ra tình trạng thiếu vốn, ảnh hưởng đến tiến độ và khả năng trả nợ của dự án,hoặc đưa tổng nguồn vốn lên quá cao gây thất thoát lãng phí

- Trên cơ sở xem xét tổng mức vốn đầu tư, cán bộ tín dụng thẩm định nhucầu vốn đầu tư cho từng giai đoạn của dự án Đánh giá tiến độ thực hiện dự án, tỷ lệnguồn vốn tham gia trong từng gia đoạn, khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từnggiai đoạn Xác định nhu cầu vốn là cơ sở cho việc giải ngân và tính toán lãi vaytrong thời gian thi công, xác định thời gian vay trả

- Cán bộ tín dụng cũng đồng thời rà soát lại các nguồn vốn tham gia tài trợcho dự án,chỉ rõ mức vốn đầu tư cần thiết của từng loại nguồn vốn để đi sâu tìmhiểu khả năng thực hiện của các nguồn vốn đó, cân đối nhu cầu vốn đầu tư thựchiện dự án, đảm bảo hoạt động của dự án sau này Việc xác định các nguồn vốntham gia tài trợ có ảnh hưởng mật thiết đến việc dự tính lãi suất chiết khấu, xácđịnh dòng tiền và các chỉ tiêu hiệu quả của dự án

 Kiểm tra các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

Trong quá trình đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, có 2 nhóm chỉ tiêu cầnthiết phải đề cập, tính toán cụ thể gồm :

- Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án :

+ Giá trị hiện tại ròng NPV: Giá trị hiện tại ròng(NPV) là chênh lệch giữa

tổng giá trị hiện tại hóa tại mốc 0 của các dòng tiền ròng thu được trong từng nămcủa dự án với tổng vốn đầu tư bỏ ra Tiêu chí lựa chọn dự án là dự án có NPV >0 sẽđược lựa chọn Trong trường hợp có nhiều dự án cùng có NPV > 0 thì lựa chọn dự

án có NPV lớn hơn

NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư Nếu dự án có NPV dương cónghĩa là việc thực hiện dự án sẽ mang lại giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư, hay nóicách khác dự án có lãi

NPV được xác định như sau:

NPV=

NCF n

k: lãi suất chiết khấu của dự án.

+ Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là một trường

hợp của lãi suất chiết khấu mà tại đó NPV = 0 Dự án có IRR cao hơn lãi suất chiếtkhấu sẽ được lựa chọn Trong trường hợp có nhiều dự án thì lựa chọn dự án có IRRdương cao hơn, và cao hơn lãi suất chiết khấu

Có thể công thức hóa như sau

NCF n

NPV và NPV2sao 26hoc ó một giá trị âm và một giá trị dương

Khi đó, tỷ suất hoàn vốn nội bộ được xác định:

IRR= k1+

2 1

1 2 1

NPV NPV

k k NPV

+ Thời gian hoàn trả vốn vay

+ DSCR ( dept service coverage ratio ) chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài

hạn của dự án

Dựa trên các kết quả tính toán, cán bộ tín dụng đưa ra kết luận đánh giá vềtính hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án

 Thẩm tra dòng tiền của dự án

Dòng tiền của một dự án là tổng hợp của 3 nhóm :dòng tiền từ hoạt động

kinh doanh, dòng tiền từ hoạt động đầu tư, dòng tiền từ hoạt động tài chính.

- Đối với dòng tiền từ hoạt động kinh doanh có 2 cách lập là trực tiếp vàgián tiếp, cách lập gián tiếp là cách thường dùng : từ lợi nhuận sau thuế, cộng vớicác khoản chi phí tiền mặt như khấu hao và lãi vay rồi sau đó điều chỉnh cho khoảnthay đổi nhu cầu vốn lưu động

- Đối với dòng tiền từ hoạt động đầu tư Dòng tiền ra chủ yếu bao gồmkhoản chi đầu tư tài sản cố định và nhu cầu vốn lưu động ban đầu Dòng tiền vàobao gồm các khoản thu hồi cuối kỳ như thanh lý tài sản cố định và vốn lưu động thuhồi cuối kỳ

- Đối với dòng tiền từ hoạt động tài chính Dòng tiền vào bao gồm cáckhoản như ghép vốn tự có, vốn vay Dòng tiền ra bao gồm các khoản trả vốn gốc vàlãi vay, chi cổ tức hay khoản chi phúc lợi khen thưởng

Một số nhân tố cơ bản tác động tới dòng tiền của dự án mà cán bộ tín dụngcần xem xét

Dòng tiền của dự án được tính toán và thể hiện trong báo cáo lưu chuyển tiền tệ:

2

Năm3

Nămn

2 Khấu hao cơ bản (+)

3.Chi phí trả lãi vay : (+)

Tăng giảm nhu cầu vốn lưu

động : ( tăng -, giảm + )

II Dòng tiền từ hoạt động

đầu tư

1.Chi đầu tư TSCĐ (-)

2 Vốn lưu động ban đầu (-)

3 Giá trị thu hồi

2.Hiện giá đồng tiền

Các tỷ số đánh giá hiệu quả

tài chính

- NPV

- IRR

- DSCR

 Kiểm tra việc tính toán các chi phí hàng năm của dự án

Các chi phí hàng năm của dự án cũng được tính toán lại xem có sát với thực

tế hay không, chi phí cần thiết đã được đưa vào tính đủ hay chưa Cán bộ tín dụng

Công suất hoạt động

Sản lượng

Giá bán

Doanh thu

Thuế VAT

Doanh thu sau thuế VAT

 Phân tích độ nhạy của dự án

Phân tích độ nhạy là việc khảo sát ảnh hưởng của một hoặc một số yếu tốđến các chỉ tiêu hiệu quả của dự án ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của dự án Một

dự án bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố, tuy nhiên quá trình phân tích độ nhạy chỉxem xét một số yếu tố trọng yếu, mà sự thay đổi của nó có ảnh hưởng nhiều đến cácchỉ tiêu hiệu quả

Để thực hiện phân tích độ nhạy, cán bộ tín dụng cần xác định các biến dữliệu đầu vào, đầu ra Xác định các chỉ số đánh giá hiệu quả dự án, khả năng trả nợcần khảo sát sự ảnh hưởng khi các biến thay đổi sau đó lập bảng tính toán

Hai cách phân tích độ nhạy thường dùng là phân tích độ nhạy một chiều( một nhân tố giả định thay đổi ) và phân tích độ nhạy hai chiều ( hai nhân tố giảđịnh thay đổi)

Bảng phân tích độ nhạy một chiều

Mức thay đổi 3

Mức thay đổi 4

NVP Kết quả Kết quả Kết quả Kết quả Kết quả

IRR Kết quả Kết quả Kết quả Kết quả Kết quảThời gian

thu hồi vốn

vay

Kết quả Kết quả Kết quả Kết quả Kết quả

Bảng phân tích độ nhạy hai chiều

Bảng minh họa tính độ nhạy khi hai biến thay đổi

(giả định khi tổng vốn đầu tư và sản lượng thay đổi)

Mức thay đổi 1

Mức thay đổi 2

Mức thay đổi 3

Mức thay đổi 4 Mức thay

đổi 1 Kết quả Kết quả Kết quả Kết quảMức thay

đổi 2 Kết quả Kết quả Kết quả Kết quảMức thay

đổi 3 Kết quả Kết quả Kết quả Kết quảMức thay

đổi 4 Kết quả Kết quả Kết quả Kết quả

 Tỷ lệ chiết khấu

Là chỉ tiêu phản ảnh mức lợi nhuận bình quân tối thiểu mà Ngân hàng vàdoanh nghiệp kỳ vọng nhận được khi thực hiện một dự án Thông thường các ngânhàng khi thẩm định dự án sử dụng chi phí vốn bình quân(WACC) làm tỷ lệ chiếtkhấu

Có 2 cách xác định WACC như sau :

- Cách 1:WACC = Chi phí vốn vay * tỷ trọng vốn vay + chi phí VCSH * tỷtrọng VCSH

- Cách 2: WACC = Chi phí vốn vay * tỷ trọng vốn vay * (1-T) + chi phíVCSH * tỷ trọng VCSH

Lý do có (1-T) vì chi phí lãi vay được tính vào tổng chi phí trước khi xácđịnh thu nhập chịu thuế do vậy trong trường hợp vay vốn mặc dù chủ đầu tư phảitrả lãi ngân hàng nhưng lại tiết kiệm được khoản thuế thu nhập doanh nghiệp bằngđúng khoản lãi vay phải trả * thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Bước cuối cùng, cán bộ tín dụng sẽ lập bảng cân đối kế hoạch cho biết sơ lược tình hình tài chính của dự án