Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện phục hòa tỉnh cao bằng trong giai đoạn 2014 2016

Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ CẨM VÂN

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TẠI HUYỆN PHỤC HÕA, TỈNH CAO BẰNG TRONG

GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Thái Nguyên, năm 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ CẨM VÂN

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TẠI HUYỆN PHỤC HÕA, TỈNH CAO BẰNG TRONG

GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Quý Ly

Thái Nguyên, năm 2017

LỜI CẢM ƠN

Thực hiện phương châm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế”

Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường đại học nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói riêng

Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo ThS Nguyễn Qúy Ly đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện khóa luận tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lí tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường

Em xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo UBND huyện Phục Hòa, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phục Hòa, Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Phục Hòa, các cán bộ đang công tác tại Phòng tài nguyên và môi trường và các nhân viên đang công tác Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Phục Hòa đã giúp

đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp

Em cũng gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở bên cạnh khích lệ, động viện em trong suốt quá trình học tập và thời gian em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này

Trong quá trình thực tập và làm chuyên đề, em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên chuyên đề này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót Em rất mong nhận được sự đóng góp

ý kiến của các thầy cô và bạn bè để chuyên đề được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Trần Thị Cẩm Vân

BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

TTCN Tiểu thủ công nghiệp

QSDĐ Quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Phục Hòa năm 2016 32

Bảng 4.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện 38

Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 38

Bảng 4.3 Kết quả cho thuê quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa 40

giai đoạn 2014 - 2016 40

Bảng 4.4 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 41

Bảng 4.5 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa 42

giai đoạn 2014 - 2016 42

Bảng 4.6 Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 44

Bảng 4.7 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 theo số trường hợp 46

Bảng 4.8 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện 47

Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ quản lý tại huyện Phục Hòa 50

về chuyển quyền sử dụng đất 50

Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân huyện Phục Hòa về chuyển quyền sử dụng đất 51

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Hiê ̣n tra ̣ng sƣ̉ du ̣ng đất của huyê ̣n Phu ̣c Hòa năm 2016 33 Hình 4.2 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện 46 Hình 4.3 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa trong giai đoạn

2014 - 2016 theo diện tích 48

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu tổng quát 3

1.3 Mục tiêu cụ thể 3

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 5

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 5

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 6

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 8

2.2 Khái quát chung về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 9

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 13

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường 17

2.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng 24

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG 25

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 25

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25

3.2.Thời gian và địa điểm nghiên cứu 25

3.3 Nội dung nghiên cứu và các tiêu chí nghiên cứu 25

3.4 Phương pháp nghiên cứu 26

3.4.1 Phương pháp nội nghiệp 26

3.4.2 Phương pháp ngoại nghiệp 26

3.4.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý và thống kê số liệu 27

3.4.4 Phương pháp kế thừa 27

3.4.5 Phương pháp so sánh 27

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất 28

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30

4.1.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng: 31

4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Phục Hòa 32

4.1.5 Sơ lược về thực trạng quản lý đất đai của huyện Phục Hòa 34

4.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 37

4.2.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 37

4.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 37

4.2.3 Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 39

4.2.4 Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 41

4.2.5 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 42

4.2.6 Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 43

4.2.7 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 45

4.2.8 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014 - 2016 45

4.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý tại huyện Phục Hòa về chuyền

quyền sử dụng đất 50

4.4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Phục Hòa về chuyền quyền sử dụng đất 51

4.5 Đánh giá những thuận lợi , khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014-2016 52

4.5.1 Thuận lợi 52

4.5.2 Khó khăn 53

4.6 Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa giai đoạn 2014-2016 53

4.6.1 Một số nguyên nhân 53

4.6.2.Một số giải pháp khắc phục 54

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 55

5.1 Kết luận 55

5.1.1 Kết quả về chuyển QSDĐ tại địa phương 55

5.1.2 Công tác chuyển QSDĐ tại huyện qua sự hiểu biết của cán bô ̣ quản lý và người dân cho thấy 55

5.2 Đề nghị 56

TÀI LIỆU THAM KHẢO 57

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Điều

đó cũng được khẳng định trong khoản 1 điều 5 của Luật Đất đai 2003 Đất đai

là tài sản chung của quốc gia, mọi công dân đều có quyền sinh sống và làm việc trên đất đó theo quy định của pháp luật Về mặt chính trị xã hội đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trưng Về mặt kinh tế đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản suất đặc biệt không gì thay thế được Trong thực tế đất đai còn được coi là một hàng hóa đặc biệt được trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển quyền

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình thủ tục thực hiện các quyền đó Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thẻ tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế châó quyền sử dụng đất Trong quá trình thực hiện và

2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đật thu được nhiều thành tựu đánh kể góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Nền kinh tế ngày càng phát triển đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày một sôi động và đa dạng mà Luật Đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993 Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ

thể, chặt chẽ hơn cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan

Huyện Phục Hòa là một huyện cách trung tâm thành phố Cao Bằng 80

km Huỵên Phục Hòa sản xuất nông nghiệp là ngành sản xuất chính Trong những năm qua huyện đã đẩy mạnh các chương trình phát triển kinh tế - xã hội nông thôn như chương trình bê tông háo kênh mương, làm đường giao thông liên xóm, xây dựng trường học, trạm y tế và các thiết chế văn hóa, thể dục thể thao, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ, cây trồng vật nuôi, phát triển làng nghề theo hướng xây dựng nông thôn mới Mặc dù đã cơ nhiều cố gắng nhưng kết quả đạt được vấn còn khiêm tốn, cơ sở hạ tầng của huyện vẫn còn nhiều bất cập và xây dựng thiếu quy hoạch, kinh tế của huyện vẫn là thuần nông, sản xuất hàng háo chưa phát triển, đời sống nhân dân còn hết sức khó khăn

Việc chuyển quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai, làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo ra mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là những người cho nhu cầu sử dụng đất thật sự Bên cạnh đó công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng gây nên nhiều bất cập như: tạo nên những cơn sốt giá đất, tình trạng đầu cơ tích lũy đất dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả Họ muốn thu lợi nhuận từ việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác Chính những thực trạng trên đã tạo nên những khó khăn cho việc quản lý nhà nước về đất đai Do vậy, để thấy được những mặt còn tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý đất đai nói chung và trong việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của bạn giám hiệu trường ĐH Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, dưới sự

hướng dẫn của thầy giáo ThS Nguyễn Qúy Ly, em tiến hành thực hiện đề tài:

Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa, tỉnh Cao Bằng trong giai đoạn 2014 - 2016

1.2 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm nắm bắt được thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phục Hòa, tỉnh Cao bằng trong giai đoạn 2014 – 2016, thông qua đó, thấy được thực trạng về công tác quản

lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng tại địa phương nơi đề tài được thực hiện Và từ đó đề xuất các phương hướng, giải pháp nhằm khắc phục và giải quyến các tồn tại đó

1.3 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực

hiện tại địa bàn huyện nhằm chỉ ra được những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện các hình thức chuyển quyền; từ đó đề ra các giải pháp nhằm

khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSDĐ tại huyện Phục Hòa -Thu thập tài liệu, số liệu điều tra có liên quan đến đề tài nghiên cứu một

cách khoa học, đảm bảo tính trung thực, khách quan

- Từ các văn bản, tài liệu và số liệu thu thập đưa ra những thuận lợi khó

khăn trong công tác chuyển QSDĐ và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ

1.4 Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa về học tập: giúp sinh viên tiếp cận với công việc thực tế tại địa

phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã học được tại nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh các vấn

đề nghiên cứu Từ đó làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường

Ý nghĩa thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh

viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó

có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn, hạn chế còn tồn đọng và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai góp phần

nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

Hiến pháp năm 2013;

Bộ luật Dân sự 2005;

Luật Đất đai ngày 29/11/2013;

Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2013;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về giá đất; Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về hồ sơ địa chính;

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính;

Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT);

Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao Bằng ban hành bảng giá các loại đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng;

Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao Bằng ban hành Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng;

Quyết định số 44/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao Bằng ban hành Quy định về diện tích tối thiểu đượ tách thửa đối với đất ở; hạn mức giao đất ở tại đô thị; hạn mức công nhận đất ở; hạn mức giao đất đối với đất trồng, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp trên địa bàn tỉnh Cao Bằng;

Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ;

Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;

Quyết định số 959/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Cao Bằng v/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành, thủ tục hành chính bị bãi

bỏ trong lĩnh vực Đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện, UBND cấp xã trên địa bàn tỉnh Cao Bằng; Quyết định số 1030/QĐ-UBND ngày 01/8/2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Cao Bằng về việc hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 09/2012/NĐ – HĐND tỉnh Cao Bằng về ban hành mục, mức thu phí, lệ phí và học phí trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy

định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như

bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh

sự kiểm soát của Nhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó

là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003 Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

- Đất đang có tranh chấp

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày

càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Huyện Phục Hòa nằm về phía Đông của tỉnh Cao Bằng, một huyện biên giới giáp với Trung Quốc, có cửa khẩu quốc gia Tà Lùng, nên phần nào đó đã làm cho mọi hoạt động kinh tế, xã hội diễn ra sôi động hơn Vì vậyđất đai của huyện cũng trở lên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản

lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Phục Hòa cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kề hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh - tế xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát chung về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải

là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi ( điều 179 Luật đất đai năm 2013)

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho

hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương

chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển

QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện, cụ thể:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

2.2.1.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai

1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của

Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2013 thì không cấm việc này

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng

- Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết

- Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế trước bạ hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn

để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ

2.2.1.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1 Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,

190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013

2.2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 như sau:

1 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích

sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2 Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5 Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định về người nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của nghị định này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị

định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2013 trừ trường hợp hợp được quy định tại điều 103 của Nghị định này;

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2013 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp

có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý

nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án

nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;

l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất

3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh”

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

để thực hiện “dồn điền đổi thửa”

gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp

xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt

+ Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận + Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất

Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này

* Cách thức thực hiện:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân

dân cấp xã nếu có nhu cầu

* Quy định về hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK; + Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ

hợp lệ; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày

Đối với các xã thuộc các huyện thời gian được tăng thêm nhưng tối đa không quá 15 ngày

Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc

kể từ ngày có kết quả giải quyết

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

* Trình tự thực hiện:

Bước 1: Cá nhân tới nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; Bước 2: Trong thời hạn không quá 04 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

Bước 3: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Bước 4: Trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho thực hiện xong nghĩa

vụ tài chính, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng, người nhận tặng cho QSDĐ

- Các giấy tờ khác liên quan: Giấy ủy quyền, giấy xác nhận;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, hoá đơn nộp nghĩa vụ tài chính

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày (không kể thời gian người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ (UBND tỉnh Cao Bằng, 2016) [12]

2.2.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

* Trình tự thực hiện:

Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận

* Quy định về hồ sơ:

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã có công chứng hoặc chứng thực);

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013(nếu có);

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ (UBND tỉnh Cao Bằng, 2016) [12]

- Bước 3: Công dân tới thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND cấp huyện;

- Bước 4: Công dân nhận kết quả tại Trung tâm giao dịch “một cửa” UBND cấp huyện

* Quy định về hồ sơ:

- Di chúc, biên bản phân chia thừa kế, bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật, đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất;

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có);

- Số lượng hồ sơ: (01 bộ)

* Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ (UBND tỉnh Cao Bằng, 2016) [12]

Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp

 Trình tự, thủ tục xoá đăng góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai bên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

- Hợp đồng chấm dứt góp vốn;

- Giấy chứng nhận QSDĐ;

Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng

ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ

Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ,

Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất); trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận QSDĐ để cấp cho bên đã góp vốn là

hộ gia đình cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận QSDĐ đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;

Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất kết chưa thúc sau khi chấm dứt góp vốn;

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứt hợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 ; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì

cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định của pháp luật tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (UBND tỉnh Cao Bằng, 2016) [12]

2.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng

Cao Bằng là một tỉnh biên giới ở cực Bắc của nước ta có tổng diện tích

tự nhiên là 672.462,18 ha bao gồm 13 đơn vị hành chính trong đó có 1 thành phố và 12 huyện

Cao Bằng là một tỉnh có vị trí địa lý cách xa các trung tâm kinh tế lớn của miền Bắc và cả nước, nhưng lại có điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận với thị trường Trung Quốc thông qua 3 cửa khẩu lớn là Tà Lùng, Trà Lĩnh và Sóc Giang, trong đó Tà Lùng là một trong 6 cửa khẩu Quốc tế lớn của quốc gia Ngoài ra, Cao Bằng còn có các tuyến đường giao thông đi các tỉnh Thái Nguyên, Lạng Sơn và thành phố Hà Nội khá thuận lợi

Với những thuận lợi trên, tỉnh Cao Bằng có nhiều lợi thế để phát triển kinh tế theo hướng gia tăng giá trị ngành dịch vụ - thương mại và công nghiệp Sự phát triển kinh tế của tỉnh theo hướng này sẽ nảy sinh nhu cầu về đất đai Chính vì vậy mà việc quản lý đất đai và sử dụng đất đai hợp lý phù hợp đúng đủ với mọi nhu cầu phát triển của mọi lĩnh vực là rất quan trọng và cần thiết, nó được đặt lên làm nhiệm quan trọng hàng đầu Dưới sự chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng với ban lãnh đạo tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh tổ chức xây dựng và thực hiện

kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả Trong đó, phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn tỉnh

Từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác chuyển QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện chuyển QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền hợp pháp của người dân khi tham gia công tác chuyển QSDĐ Từ đó thúc đẩy người dân

tham gia và tìm hiểu về các vấn đề liên quan tới chuyển QSDĐ

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Kết quả chuyển quyền sử dụng đất của địa bàn huyện Phục Hòa – tỉnh Cao Bằng trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tất cả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2013 trên địa bàn huyện Phục Hòa, tỉnh Cao Bằng

3.2.Thời gian và địa điểm nghiên cứu

Thời gian thực hiện: Từ ngày 26/12/2016 đến ngày 23/04/2017

Địa điểm:Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phục Hòa

3.3 Nội dung nghiên cứu và các tiêu chí nghiên cứu

* Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Phục Hòa- tỉnh Cao Bằng

 Điều kiện tự nhiên

 Điều kiện kinh tế - xã hội

 Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai tại địa phương

Nội dung 2: Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 7 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật đất đai 2013 theo số liệu thứ cấp

 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất

 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

 Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất

 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất

 Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử đất

Nội dung 3: Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phục Hòa

 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

* Các chỉ tiêu nghiên cứu

- Các chỉ tiêu về số lượng, diện tích và trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử đụng đất theo số liệu thứ cấp

- Các chỉ tiêu về sự hiểu biết của người dân địa phương về: sự hiểu biết

cơ bản về chuyển QSDĐ, tài chính liên quan đến chuyển QSDĐ và sự hiểu biết về 7 hình thức chuyển quyền tính theo tỉ lệ trả lời đúng

 Những tồn tại, khó khăn và giải pháp khắc phục về công tác chuyển

quyền sử dụng đất

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp nội nghiệp

Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, về đời sống văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, về hiện trạng sử dụng đất đai … của huyện

3.4.2 Phương pháp ngoại nghiệp

Từ các tài liệu đã thu thập trong công tác nội nghiệp, tiến hành điều tra ngoài thực địa để phát hiện những sai sót và những biến động để điều chỉnh

cho phù hợp với hiện trạng

 Điều tra sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về chuyển quyền sử dụng đất bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp với bộ câu hỏi đã chuẩn bị, các câu hỏi đưa ra dưới hình thức trắc nhiệm để chọn ra đáp án đúng nhất

- Nhóm người dân: Gồm nhóm người dân sống tại khu vực nông thôn

và nhóm người dân sống tại khu vực thị trấn

+ Khu vực 2 thị trấn điều tra mỗi thị trấn 5 người

+ Khu vực 7 xã điều tra mỗi xã 3 người

- Nhóm cán bộ quản lý đất đai: Gồm nhóm cán bộ phân theo trình độ Đại học/ Cao đẳng và trình độ Trung cấp tại huyện và cán bộ Địa chính các xã + Cán bộ địa chính cấp huyện điều tra 6 người

+ Cán bộ địa chính xã (tại thị trấn) 2 người

3.4.3 Phương pháp tổng hợp, xử lý và thống kê số liệu

Việc tổng hợp số liệu, xử lí dữ liệu, phiếu điều tra bằng phần mềm Excel 2010 Từ đó, làm căn cứ cho phân tích, đánh giá số liệu đảm bảo tính hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Phía bắc: Giáp huyện Quảng Uyên, huyện Hạ Lang

- Phía nam: Giáp huyện Thạch An

- Phía đông: Giáp nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa

- Phía tây: Giáp huyện Hoà An

Tổng diện tích tự nhiên của huyện Phục Hoà có 25.166,64 ha, gồm 9 đơn vị hành chính: Thị trấn Hoà Thuận, Thị trấn Tà Lùng, xã Đại Sơn, xã Cách Linh, xã Mỹ Hưng, xã Triệu Ẩu, xã Lương Thiện, xã Tiên Thành, xã Hồng Đại

Huyện Phục Hoà cách trung tâm thị xã Cao Bằng khoảng 70 km về phía Đông Nam Huyện có tuyến đường quốc lộ 3 chạy từ cửa khẩu Tà Lùng

về thành phố Cao Bằng và Tỉnh lộ 208 nối liền hai huyện Thạch An và Phục Hoà, ngoài ra còn có các tuyến đường liên xã, liên xóm và đường vành đai biên giới Trung Quốc khá thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế hàng hoá với tỉnh bạn và nước bạn

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình của huyện Phục Hoà thấp dần theo hướng tây bắc - đông nam, với độ cao trung bình 300 m so với mực nước biển, cao nhất là xã Triệu Ẩu

732 m2, thấp nhất là thị trấn Tà Lùng cao 125 m2 Địa hình Phục Hoà bao gồm cả núi đá và núi đất rải đều khắp toàn huyện