Chỉ nên ký quỹ hoặc đặt cọc trước khi mua nhà

Người mua chỉ nên kỹ quỹ hoặc đặt cọc một phần tiền trước khi mua nhà. Điều này đảm bảo quyền lợi công bằng cho người mua trong hoàn cảnh thị trường đang "bát nháo". Theo ông Liêm, BĐS là tài sản có giá trị lớn nên kinh doanh

Chỉ nên ký quỹ hoặc đặt cọc trước khi

mua nhà

Người mua chỉ nên kỹ quỹ hoặc đặt cọc một phần tiền trước khi mua nhà Điều này đảm bảo quyền lợi công bằng cho người mua trong hoàn cảnh thị trường đang "bát nháo"

Theo ông Liêm, BĐS là tài sản có giá trị lớn nên kinh doanh BĐS phải huy động được nguồn vốn lớn, quay vòng vốn nhanh, đáng lẽ ngoài

phần vốn tự có để chi cho khâu chuẩn bị đầu tư bên kinh doanh phải vay ngân hàng Nhưng thực tế, họ chỉ vay một phần để chi cho khâu tạo mặt bằng xây dựng, còn lại tìm cách huy động tiền ứng trước của các bên mua Do luật pháp chưa chặt chẽ nên thường bên mua thua thiệt, nhất là khi mà bên bán không thực hiện đúng cam kết, cố tình chờ thời cơ tăng giá, hoặc dự án chậm tiến độ…

Xin ông cho biết cụ thể hơn các quy định thiếu chặt chẽ này?

- Nội dung các quy định này tập trung tại Điều 14, Luật Kinh doanh BĐS về chuyển nhượng BĐS theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần; Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Nghị định 71) về huy động vốn; Điều 8 của Thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71

Đáng tiếc, Điều 14 của Luật Kinh doanh BĐS chỉ mới nêu các nguyên tắc của hình thức ứng tiền trước mà không cụ thể để xét xử các vi phạm Điều này, vô hình trung đã tạo điều kiện làm nảy sinh những cách thức huy động vốn tuỳ tiện

Đối với người mua, ứng tiền trước là để cam kết bằng tiền cho việc mua với giá cả nhất định Còn với người bán, đây thực chất là huy động vốn Việc cam kết ứng trước tiền này, theo Luật Dân sự thì có thể hiểu thông qua đặt cọc theo Điều 358 của Luật Dân sự hay quy định về ký quỹ tại Điều 360

Tôi nhận thấy ký quỹ là điều an toàn hơn với bên mua, tạo điều kiện cho bên bán được vay vốn ngân hàng lãi suất thấp với số tiền tương đương

ký quỹ Tức là, bên mua bỏ vào một tài khoản phong toả, khi nào thực hiện xong thì giải ngân Ngân hàng dựa vào số tiền trong tài khoản

phong tỏa mà cho bên bán được vay số tiền ấy Như thế, tiền của người

ký quỹ đó được ngân hàng bảo vệ Người bán cũng có lợi là huy động được vốn nhưng lại không thể hiện sự tuỳ tiện Vì nếu anh bán chậm tiến

độ phải trả lãi ngân hàng Làm như vậy sẽ tránh được việc người bán huy động vốn của dân xây xong chưa thèm bán, chờ nâng giá Quy định này cũng thúc đẩy bên kinh doanh phải năng động hơn

Theo tôi, nhất quyết việc tạm ứng vốn mua nhà chỉ nên thông qua 2 hình thức đặt cọc hoặc ký quỹ Còn các hình thức khác như góp vốn, cho vay vốn là bịa đặt, phi pháp Vì chả có kiểu góp vốn mà người góp vốn

không có một quyền gì trong kinh doanh, không được hưởng lãi đồng xu nào, rồi sau đó còn bị vỡ nợ Trong lúc đó, người bán không có vốn, ít vốn, không chịu đi vay vẫn có điều kiện hưởng lợi Với hai hình thức đề xuất trên, nếu anh không bán thì anh phải trả cho người mua một số tiền tương đương với số vốn mà anh cam kết Rất rõ ràng minh bạch

Còn với hình thức trả chậm, trả góp thì sao, thưa ông?

- Việc mua bán chuyển nhượng BĐS theo hình thức trả chậm, trả dần theo Khoản 2, Điều 14, Luật kinh doanh BĐS, nếu có, theo tôi thì chỉ là trường hợp cá biệt giữa người thân, bạn bè, chứ không có ý nghĩa thiết thực trên thị trường kinh doanh Vì anh kinh doanh đang phải quay vòng vốn rất nhanh, trả lãi ngân hàng, thì lại cho anh trả chậm, trả dần? Mặt khác, nếu trả chậm, trả dần thì thời gian giao dịch kéo dài, càng nhiều rủi

ro Chỉ có hệ thống ngân hàng mới có thể cho vay theo hình thức này nhưng do độ rủi ro cao nên lãi suất cũng cao Vì vậy, khi Chính phủ muốn giúp người thu nhập thấp sớm có nhà ở thì họ phải hỗ trợ lãi suất cho người mua Từ đó, người mua được vay đủ tiền trả ngay cho bên bán nhà 1 lần rồi sau đó trả chậm, trả dần cho ngân hàng Đó là hình thức vay dài hạn và thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai có

nhiều rủi ro Vì vậy, cần có quy định pháp lý cụ thể để bảo đảm quyền lợi của ngân hàng, cũng như của bên vay Chẳng hạn như Mỹ, đã không trả nợ nổi thì xoá, giải thế chấp, đem thế chấp của anh ra đấu giá bán luôn để trừ nợ Khung khổ pháp lý của việc trả chậm, trả dần theo tôi nên được quy định tại một Nghị định Vì mục 5 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thuộc Chương 17 của Luật Dân sự chưa bao gồm trường hợp này

Ông từng nói rằng luật pháp về BĐS Việt Nam hiện chỉ chú trọng vào quản lý nhà nước mà xem nhẹ thị trường?

- Đúng như vậy, khung khổ pháp lý về BĐS thường chú trọng hoàn thiện thể chế nhà nước, coi nhẹ sự vận hành của thị trường, không thực hiện đúng Nghị quyết của Đảng là phải hoàn thiện thể chế các thị trường Tất nhiên, trong các văn bản pháp quy cũng có nói nhưng không phải trọng tâm

Các văn bản luật chủ yếu lo xử lý cái người ta vi phạm đối với quản lý nhà nước mà không chú ý xử lý những cái mà 2 bên dân sự vi phạm lẫn nhau, không thực hiện nghĩa vụ, cho nên chẳng có biện pháp chế tài gì

cả Chẳng hạn, tôi cho thuê nhà, anh không trả tiền thuê thì sẽ làm gì anh? Cho nên nhiều khi luật nói khuyến khích nhưng chẳng có công cụ

gì để khuyến khích cả, chỉ nói suông

Ở Trung Quốc, Điều 1, Luật Xây dựng, Luật BĐS luôn nói: Luật này ra đời là để cho thị trường BĐS, thị trường xây dựng vận hành thông suốt lành mạnh, còn các quy định thủ tục có thể bằng văn bản hành chính