Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công huyện Nguyên Bình tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 2016.
Trang 1TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khóa học : 2013 - 2017
Thái Nguyên, năm 2017
Trang 2TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khóa học : 2013 - 2017
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn
Thái Nguyên, năm 2017
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy, các cô trong trường nói chung và trong Khoa Quản Lý Tài Nguyên nói riêng em đã được trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững chắc cho công tác sau này
Nhân dịp này em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất tới giảng viên Nguyễn Khắc Thái Sơn, là người đã trực tiếp hướng dẫn và tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện khóa luận Em cũng xin chân thành cảm ơn tập thể cán bộ UBND xã Thành Công và cán bộ địa chính xã Thành Công, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng nơi em đã tiến hành thực tập đã tận tình giúp đỡ em trong thời gian đề tài được tiến hành
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do năng lực và kinh nghiệm bản thân còn nhiều hạn chế nên bản khóa luận tốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy, các cô để bài khóa luận càng hoàn thiện hơn
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 07 tháng 5 năm 2017
Sinh viên thực hiện
Lý Thị Hợp
Trang 4trên địa bàn xã Thành Công, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016 45
Trang 5DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TN và MT : Tài nguyên và Môi trường
HSĐC : Hồ sơ địa chính
UBND : Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất
CNQSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trang 6MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN i
DANH MỤC CÁC BẢNG ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iii
MỤC LỤC iv
PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1
1.1 Đặt vấn đề 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 3
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 3
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 3
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 3
2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài 5
2.2 Khát quát các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất 7
2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 7
2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12
2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 15
2.3 Những kết quả về chuyển quyền sử dụng đất 22
2.3.1 Sơ lược về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tỉnh Cao Bằng 22
2.3.2 Sơ lược về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Nguyên Bình 23 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24
3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24
3.3 Nội dung nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24
3.4 Phương pháp nghiên cứu của đề tài 26
Trang 7PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28
4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của xã Thành Công 28
4.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Thành Công 28
4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của xã Thành Công 29
4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất đai 30
4.1.4 Thực trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn xã Thành Công 33
4.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thành Công 34
4.2.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thành Công giai đoạn 2014 đến 2016 theo thời gian 34
4.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thành Công giai đoạn 2014 đến 2016 theo không gian 35
4.2.3 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thành Công giai đoạn 2014 đến 2016 theo loại đất 37
4.2.4 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thành Công giai đoạn 2014 đến 2016 theo đối tượng 40
4.3 Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016 41
4.3.1 Đánh giá ý kiến của người dân về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016 41
4.3.2 Đánh giá ý kiến của cán bộ quản lý về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016 45
4.4 Khó khăn, tồn tại và giải pháp trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công 48
4.4.1.Khó khăn, tồn tại 48
4.4.2.Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh và hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công 48
Trang 8PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 50
5.1 Kết luận 50
5.2 Đề nghị 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 PHỤ LỤC
Trang 9ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản
lý chặt chẽ và có hiệu quả Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội
Nhằm quản lý tốt về đất đai Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí” Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện nghiêm túc Công tác này xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nó không những đảm bảo sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, kinh doanh, đây cũng là cơ sở pháp lý cho việc thu tiền sử dụng đất, tăng nguồn ngân sách cho Nhà nước
Tuy nhiên trên thực tế công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là công tác chuyển nhượng QSDĐ còn gặp nhiều khó khăn Quá trình thực hiện luật đất đai cũng như các quy định khác còn nhiều hạn chế trong khâu tổ chức thực hiện Nhiều văn bản có tính chất pháp
lý còn chồng chéo, mâu thuẫn Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình còn chậm Việc tranh chấp đất đai diễn ra với nhiều hình thức
Trang 10Đứng trước thực trạng đó, để công tác quản lý và sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả đòi hỏi nhiệm vụ quản lý đất đai phải được coi trọng hơn bao giờ hết Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập đã giúp Nhà nước thực hiện tốt hơn nhiệm vụ ấy
Được sự đồng ý của nhà trường, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên và sự hướng dẫn của giảng viên PGS TS Nguyễn Khắc Thái Sơn trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016”
1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công giai đoạn 2014 - 2016, để tìm ra những thuận lợi, khó khăn từ đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho địa phương trong thời gian tới
Trang 11PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn với mọi loại đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì đất đai được chia thành các nhóm: + Nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ
+ Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sở dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi kênh rạch, suối mặt nước, đất phi nông nghiệp khác
+ Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp
Trang 12hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội
Trong những năm qua UBND huyện Nguyên Bình đã tập trung chỉ đạo
và thực hiện đầy đủ các văn bản pháp luật về đất đai theo chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước cũng như chủ trương, chính sách của Tỉnh đề ra UBND huyện Nguyên Bình đã ban hành các văn bản để cụ thể hóa việc quản lý đất đai, công tác ban hành và thực hiện các văn bản luật về đất đai phần nào đã đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý và sử dụng đất đai trên đại bàn huyện
Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính được thực hiện tốt trên cơ sở kết quả hoạch định ranh giới theo chỉ thị số 364/CT của Thủ tướng Chính phủ Ranh giới giữa huyện Nguyên Bình với các huyện giáp ranh cũng được phân định rõ ràng, không có tranh chấp về ranh giới trên địa bàn huyện, cũng như với các huyện lân cận như: Bảo Lạc, Bảo Lâm, huyện Ba Bể ( Bắc Kạn ), Tp Cao Bằng
UBND huyện Nguyên Bình đã tiến hành triển khai đo đạc lập bản đồ tới các xã, thị trấn Từ năm 1997 đã có 15/15 xã, thị trấn của huyện đã đo đạc lập bản đồ địa chính Trong đó đo ở tỷ lệ 1/500 được 283,04 ha, tỷ lệ 1/1000 được 17285,61 ha, tỷ lệ 1/5000 được 81,22 ha Ngoài ra huyện Nguyên Bình
đã hoàn thành việc đo đạc bản đồ địa chính cơ sở tỷ lệ 1/10000 cho 100% các
Công tác thống kê được tiến hành vào ngày 01 tháng 1 hàng năm, UBND huyện chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện tiến hành lập
Trang 13thống kê hàng năm Công tác kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần, theo đúng quy trình, tiến độ đề ra
Việc quản lý tài chính về đất đai trong những năm qua vẫn được Chi cục Thuế huyện Nguyên Bình thực hiện và có báo cáo đầy đủ Công tác quản
lý tài chính được thực hiện khá tốt
Luật Đất đai năm 2013, chương XI đã quy định về quyền và nghĩa vụ của người tham gia sử dụng đất Để quản lý các đối tượng sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Huyện Nguyên Bình đã thành lập các đoàn thanh tra liên ngành để kiểm tra xử lý những vi phạm về quản lý sử dụng đất đai đối với một số đơn vị tập thể, cá nhân sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất
UBND huyện Nguyên Bình đã duy trì lịch tiếp dân của Chủ tịch và lãnh đạo các cơ quan liên quan, chỉ đạo thủ trưởng các Phòng, Ban, Chủ tịch UBND các xã, thị trấn thực hiện chế độ tiếp dân đúng quy định tại Nghị định 89/CP của Chính phủ Ngoài ra, huyện còn tổ chức tiếp nhận các hồ sơ xin cấp GCN do nhân dân trực tiếp kê khai và kê lại đơn xin cấp GCN quyền sử dụng đất theo mẫu mới quy định hiện hành Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ra đời đã giải quyết những vướng mắc trong công tác cấp GCN, giải quyết phần lớn công việc cho Phòng Tài nguyên và Môi trường trong công tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003
- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013
- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 do Chính phủ ban hành về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003
Trang 14- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
- Nghị định số 43/2013/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai;
- Nghị quyết số 96/2014/NQ-HĐND ngày 16 tháng 7 năm 2014 của HĐND tỉnh Về việc quy định danh mục chi tiết các khoản phí, lệ phí; mức thu
và tỷ lệ phần trăm trích, nộp những khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 1 tháng 1 năm 2004 của bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành hướng dẫn lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý , quản lý HSĐC
- Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về GCNQSD đất và QSH tài sản gắn liền với đất
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường Quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 5 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai
- Thông tư số 02/2014/TT- BTC ngày 02 tháng 1 năm 2014 của bộ tài chính hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
Trang 15- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về bản đồ địa chính
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản
đồ hiện trạng sử dụng đất
- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một của liên thông tại
cơ quan hành chính nhà nước địa phương
- Quyết định số 278/2012/QĐ - UBND tỉnh Cao Bằng ngày 9/3/2012 V/v sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quyết định số 737/2010/QĐ - UBND tỉnh Cao Bằng ngày 19/05/2010 V/v lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng
2.2 Khát quát các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất[3]
2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ[3]
*Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Trang 16Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay
Hiện nay, điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chỉ được chuyển đổi QSDĐ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn
vị cấp xã
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [3]
*Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất cũng như chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai[3] Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý tới vấn đề sau:
- Đối tượng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất để sử dụng
- Đất được phép sử dụng là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồn rừng
và đất ở
- Chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức
và trong thời hạn được giao quyền sử dụng đất
- Đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hộ đó được giao thì phải có sự bàn bạc, thỏa thuận giữa các thành viên trong hộ
- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất; trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất [3]
* Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
Trang 17Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê
Cho thuê: là một dạng chuyển quyền sử dụng đất nhưng bị hạn chế về thời gian và trong các điều kiện rất hạn chế đối với khó khăn của gia đình và bản thân[3]
- Đối tượng được phép cho thuê đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất với những điều kiện sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
+ Do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn không có sức lao động hoặc không còn khả năng lao động
+ Do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định, đời sống gia đình gặp khó khăn do chuyển nghề
+ Do thiếu sức lao động mà không đủ khả năng canh tác hết diện tích được Nhà nước giao
- Việc cho thuê đất phải được tiến hành trực tiếp giữa người cho thuê
và người có khả năng, điều kiện sử dụng đất
- Người thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng thời hạn và mục đích sử dụng của đất này
Cho thuê lại : cũng là hình thức giống như thuê đất nhưng khác ở chỗ là những quyền lợi của người thuê lại quyền sử dụng đất bị hạn chế nhiều hơn
so với thuê đất do người cho thuê cố tình cắt bớt đi nhằm thu được lợi nhuận cao hơn so với lợi nhuận mà Nhà nước đã cho họ thuê[3] Quyền thuê lại quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở tự nguyện, không ép buộc
* Quyền để thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật[3]
Trang 18Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang nghĩa chính trị -
xã hội
* Một số quy định về quyền thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , con nuôi của người đã chết ;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.[9]
* Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào[3] Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này
Trang 19Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này
* Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định mới về việc chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ Việc quy định người sử dụng đất có quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau đây:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người lao động
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hang và tổ chức tín dụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và đảm bảo được quyền lợi của họ Luật Đất đai quy định:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh
Trang 20Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… Theo thỏa thuận
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung
2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai
- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (Điều 22) quy định:
1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện văn bản đó
2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính
3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất
4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trang 215 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất
6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
8 Thống kê, kiểm kê đất đai
9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai
10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất
12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai
14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai
15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai
2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ
2- Đất không có tranh chấp
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4- Trong thời hạn sử dụng đất [2]
2.2.2.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau:
1.Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có
Trang 22thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất
2 Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành;
3 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
4 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất
5 Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
Trang 23ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà ở [4]
2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.3.1 Trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã) + Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
Trang 24và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố Thời hạn không quá 2 ngày làm việc
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không quá 3 ngày
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo
nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ
Bước 4:Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng
nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;
In giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chưng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định
hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc
Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận
QSDĐ và tái sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc
Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ
sơ Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc
Trang 25Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả
giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả
Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể tời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [8]
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giáo đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng
* Những trường hợp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 169 Nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định như sau:
1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;
Trang 26d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền
sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản
Trang 27về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản
án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập
2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này
* Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại luật đất đai 2013
Điều 191 Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất
2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Trang 283 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa
4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó
2.2.3.2 Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai và trách nhiệm cơ quan quản lý nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Cơ quan quản lý đất đai
Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ trung ương đến cơ sở gắn với quản lý tài nguyên và môi trường, có bộ máy tổ chức cụ thể như sau[8]:
- Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên
và Môi trường
- Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là
Sở Tài nguyên và Môi trường
- Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trường
- Xã, phường, thị trấn có cán bộ địa chính
* Thẩm quyền CNQSDĐ
Theo Điều 105 luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền CNQSDĐ như sau:
1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trang 292 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì
do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ
* Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và chuyển nhượng QSDĐ[8]
Hồ sơ địa chính gồm: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ
Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:
- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã
- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự thủ tục hành chính đã quy định
- Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính thống nhất nội dung thông tin thửa đất với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất
Trách nhiệm lập HSĐC:
- Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức việc lập HSĐC
- VPĐKQSDĐ thuộc sở Tài nguyên và Môi trường triển khai việc lập HSĐC gốc và làm 02 bản sao để gửi VPĐKQSDĐ thuộc phòng Tài nguyên
và Môi trường (đối với nơi có VPĐKQSDĐ) hoặc gửi phòng Tài nguyên và Môi trường (đối với nơi chưa có VPĐKQSDĐ) và UBND cấp xã
Trang 30- VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường quản lý HSĐC gốc
và các tài liệu có liên quan
- VPĐKQSDĐ thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường quản lý bản sao HSĐC và các tài liệu có liên quan
- UBND xã, phường, thị trấn quản lý bản sao HSĐC, bản trích sao HSĐC
đã được chỉnh lý, cập nhật và các giấy tờ kèm theo do VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường gửi đến để chỉnh lý, cập nhật bản sao HSĐC
2.3 Những kết quả về chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1 Sơ lược về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tỉnh Cao Bằng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tỉnh Cao bằng đã thực hiện đúng theo trình tự thủ tục đã quy định.Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi
có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ
Trong giai đoạn từ năm 2014 đến 2016, công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng được thực hiện theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông, bảo đảm đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai và đạt được kết quả như sau: trên địa bàn toàn tỉnh đã tiến hành công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất được 13367 hồ sơ với diện tích 45.709,86 ha
Trang 312.3.2 Sơ lược về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Nguyên Bình
Trong thời kỳ 2003-2013, Đảng bộ và nhân dân huyện Nguyên Bình đã thực hiện tốt các chủ trương lớn của nhà nước và của ngành về công tác quản
lý đất đai, từng bước đưa công tác này đi vào nề nếp, hạn chế được những tiêu cực phát sinh trong công tác quản lý và sử dụng đất Sau khi luật đất đai năm
2003 ra đời và có hiệu lực thi hành, được sự quan tâm chỉ đạo của các cấp các
ủy chính quyền địa phương, các cơ quan chuyên môn trực tiếp là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nguyên Bình, Uỷ ban nhân dân huyện Nguyên Bình đã tổ chức hội nghị đưa ngay luật đất đai 2003 vào cuộc sống, giúp cho mọi người tổ chức đoàn thể và quần chúng nhân dân hiểu
và nghiêm túc chấp hành Đặc biệt luật đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lục thì nó thúc đẩy hoạt động QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn nhất là vấn đề chuyển quyền sử dụng Do vậy mà công tác quản lý đất đai trên địa bàn tiếp tục được củng cố, cơ bản hoàn thành được những nhiệm
vụ và kế hoạch của huyện
Trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, trên địa bàn huyện đã tiên hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho 2031 trường hợp, với tổng diện tích là 53.756.230,7m2, trong đó chuyển nhượng cho 2331 hộ gia đình, cá nhân và 2 tổ chức
Trang 32PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.1.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài
- Nội dung, số liệu, kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Thành Công giai đoạn 2014 - 2016
- Các văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu, số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thực tiễn công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Thành Công
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu các hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
- Phạm vi về không gian: Nghiên cứu trên địa bàn xã Thành Công, huyên Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng
- Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu từ năm 2014 đến năm 2016
3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
3.2.1 Thời gian nghiên cứu
Từ ngày 15 tháng 8 năm 2016 đến 30 tháng 10 năm 2016
3.2.2 Địa điểm nghiên cứu
Tại Xã Thành Công , huyện Nguyên Bình , tỉnh Cao Bằng và hoàn thiện
tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên
3.3 Nội dung nghiên cứu của đề tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội dung 1: Đánh giá tình hình cơ bản của xã Thành Công, huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao Bằng
- Điều kiện tự nhiên