Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình từ thực tiễn thành phố hà nội

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nói chung và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện rất cần thiết vì

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

TÊN ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO HỘ GIA ĐÌNH TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ LUẬN VĂN: NGUYỄN ĐỨC ANH

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS BÙI ĐỨC HIỂN

Hà Nội - 2017

MỤC LỤC

DANH MỤC VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU: 1 CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO HỘ GIA

ĐÌNH 9

1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp 9

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về đất nông nghiệp, hộ gia đình. 9

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. 12

1.1.3 Ý nghĩa và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình. 14 1.2 Khái niệm, vai trò, nội dung điều chỉnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình 16

1.2.1 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình. 16

1.2.2 Vai trò của pháp luật trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình. 18

1.2.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất nông nghiệp cho hộ gia đình. 19

1.3 Yêu cầu đặt ra với việc xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình. 22

1.4 Lược sử hình thành phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở Việt Nam từ năm 1980 đến nay. 23

1.4.1 Giai đoạn từ 1980 đến trước năm 1987. 23

1.4.2 Những nội dung cơ bản của công tác quản lý nhà nước về đất đai ở nước

ta giai đoạn thực hiện Luật đất đai 1987 đến trước ngày 01/07/2004. 25

1.4.3 Những nội dung cơ bản của công tác quản lý nhà nước về đất đai ở nước

ta giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2003 (từ 07-2004 đến trước ngày 07-2014). 27

01-CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO HỘ GIA ĐÌNH QUA THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 31

2.1 Thực trạng các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hà Nội 31

2.1.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình. 32

2.1.2 Nội dung và hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình. 33

2.1.3 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho

2.2.1 Tình hình triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình trong thời gian qua tại thành phố Hà Nội. 50

2.2.2 Những kết quả đã đạt được trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian vừa qua. 53

2.2.3 Những ưu điểm trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình tại thành phố Hà Nội. 55

2.2.4 Những hạn chế trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình tại Hà Nội. 56

CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO

HỘ GIA ĐÌNH TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 58

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hà Nội 58 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiêp nói riêng trên địa bàn thành phố Hà Nội 59

KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 66

PHẦN MỞ ĐẦU:

1.Tính cấp thiết của đề tài

Nằm chếch về phía Tây Bắc của trung tâm vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng, Hà Nội có vị trí từ 20°53' đến 21°23' vĩ độ Bắc và 105°44' đến 106°02' độ kinh Đông,Hà Nội nằm ở đồng bằng Bắc bộ, tiếp giáp với các tỉnh: Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía bắc; phía nam giáp Hà Nam và Hoà Bình; phía đông giáp các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên; phía tây giáp tỉnh Hoà Bình và Phú Thọ Sau đợt

mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, thành phố có diện tích 3.324,92 km2, nằm ở cả hai bên bờ sông Hồng, nhưng tập trung chủ yếu bên hữu ngạn,vị trí và địa thế thuận lợi cho một trung tâm chính trị, kinh tế, vǎn hoá, khoa học và đầu mối giao thông quan trọng của Việt Nam.Hiện tại tổng diện tích đất tự nhiên của Hà Nội là 332.889ha, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp chiếm 188.365ha, tương đương 56,58% diện tích đất tự nhiên

Ở mọi nơi,đất đai luôn là tài nguyên vô cùng quý giá.Đất đai không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,là địa bàn phân bố các khu dân cư,xây dựng các cơ sở kinh tế,văn hóa,an ninh và quốc phòng

mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu được trong tiến trình phát triển của đất nước,có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội.Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội.Vì vậy, Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng đất

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nói chung và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố

Hà Nội hiện rất cần thiết vì những lý do dưới đây:

Thứ nhất, Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình có vị trí đặc biệt trong quá trình quản lý đất đai của Nhà nước,xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, nó không những đảm bảo sự thống nhất về quản lý mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa

vụ của người sử dụng,giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất, kinh doanh.Trong giai đoạn hiện nay, tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, đất đai trở nên khan hiếm và giá trị hơn, bên cạnh đó hàng loạt các vụ tranh chấp về đất đai diễn ra, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế -

xã hội của địa phương Vì vậy,việc nâng tăng cường công tác quản lý đất đai là hết sức cần thiết, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

Thứ hai, Xuất phát từ đường lối quan điểm của Đảng về nông nghiệp, nông dân và nông thôn: Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 7 (khóa X) đã ban hành Nghị quyết số 26 - NQ/T.Ư "Về nông nghiệp, nông dân, nông thôn";Thông tư

số 72/2010/TT-BNNPTNTQuy định về kiểm tra và xử lý văn bản quy phạm pháp luật về nông nghiệp và phát triển nông thôn…Đảng và Nhà nước luôn coi trọng sản xuất nông nghiệp,quan tâm tới các vấn đề về nông thôn và những người nông dân,bởi lẽ nông nghiệp luôn là ngành kinh tế phát triển mũi nhọn của nước ta

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là cơ sở để bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đặc biệt là hộ gia đình trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp,chính vì thế nên rất cần phải tăng cường và phát huy có hiệu quả việc quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai

Thứ tư, Xuất phát từ thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệptrên địa bàn thành phố Hà Nội vẫn còn nhiều bất cập, còn nhiều diện tích đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, đặc biệt là đất nông nghiệp còn nhiều hạn chế, thiếu sót.Ví dụ như: Nhiều hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp lâu năm nhưng không được cấp giấy chứng nhận,dẫn đến việc ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế của hộ gia đình,họ không được quyền chuyển nhượng hoặc vay vốn để làm ăn,đầu

tư, phần nào đó có lỗi của chính những người làm công tác quản lý đất đai,cũng một phần nào đó do chính sách pháp luật chưa thật sự tốt

Thứ năm,Nhu cầu của quá trình phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế: Lao động,hàng hóa,thông tin,bất động sản…rất quan trọng và cần thiết phải được

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nông nghiệp

Thứ sáu, Cho đến nay theo khảo cứu của tác giả thì chưa có công trình nghiên cứu nào đi sâu vào thực tiễn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hà Nội,do vậy việc nghiên cứu và làm sáng

tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình tại địa bàn thành phố Hà Nội rất quan trọng

Trên cơ sở đó tác giả lựa chọn chủ đề: “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình từ thực tiễn thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn Thạc sỹ Luật học

2.Tổng quan nghiên cứu

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nói chung và đặc biệt là cấp cho hộ gia đình nói riêng là một chế định quan trọng của Luật đất đai,trực tiếp liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Trên cơ sở nghiên cứu của đề tài,tác giả nhận thấy đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình,vấn đề thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy nông nghiệp cho hộ gia đình và vấn đề giải pháp nâng cao hiệu quả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình,ví dụ như:

Các công trình nghiên cứu lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình : Luận văn thạc sĩ: Chế định pháp luật về

quyền sử dụng đất nông nghiệp trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường ở Việt Nam,do tác giả Thái Anh Hùng,Đại Học Luật Hà Nội năm 1998,người

hướng dẫn PTS Hoàng Thế Liên; khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật về sử dụng đất

nông nghiệp và giải pháp hoàn thiện,của tác giả Nguyễn Thị Thu,Đại Học Luật

Hà Nội năm 2006,người hướng dẫn TS Nguyễn Quang Tuyến;Khóa luận tốt

nghiệp:Một số vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai

trên địa bàn thành phố Hà Nội ,do tác giả Nguyễn Cửu Lan Phương,ĐH Luật Hà Nội,năm 2008,người hướng dẫn Ths.Trần Quang Huy…

Các công trình nghiên cứu này đã đi sâu,làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về pháp luật liên quan tới công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nói chung,chưa đi sâu nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề lý luận liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình.Kế thừa nội dung các công trình nghiên cứu trên,tác giả tập trung,đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

Các công trình nghiên cứu về thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình : Luận vặn tốt nghiệp đề tài: Chế

độ pháp lý đất nông nghiệp ở nước ta,do tác giả Đào Việt Linh,Đại Học Luật Hà

Nội năm 1982,người hướng dẫn Thái Vĩnh Thắng; Luận văn Thạc sĩ: Nghiên

cứu,đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn một số phường thuộc Quận Thanh Xuân,thành phố Hà Nội,tác giả Đỗ Thị Thu Hiền, năm 2014,Đại Học khoa

học tự nhiên; Khóa luận tốt nghiệp:Đánh giá thực trạng công tác đăng kí đất đai,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thường Tín, Thành Phố Hà Nội,năm 2015,tác giả Phạm Thị Tình,Đại Học tài nguyên và môi trường Hà Nội…

Các công trình nghiên cứu trên đã phần nào đánh giá sâu sắc,chuyên sâu về thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nói chung,tuy nhiên các công trình nghiên cứu này chưa đi sâu,tập trung tìm hiểu một cách toàn diện thực trạng quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình,cũng như thực tiễn áp dụng tại thành phố Hà Nội.Tiếp cận vấn đề từ góc độ pháp lý,từ thực tiễn,tác giả nhìn nhận có những quy định chưa phù hợp đối với thực tiễn cuộc sống,nhất là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình tại thành phố Hà Nội

Các công trình nghiên cứu về các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình : Luận văn thạc sĩ Luật học:

Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,tác giả Nguyễn

Quang Học,năm 2004,Đại Học Luật Hà Nội; Khóa luận tốt nghiệp: Pháp luật

đất đai với việc nhà nước ưu tiên bảo vệ và phát triển đất nông nghiệp,do tác giả Quách Thị Mai,Đại Học Luật Hà Nội,năm 2006,người hướng dẫn TS Phạm Hữu

Nghị;Khóa luận tốt nghiệp:Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất-thực trạng và hướng hoàn thiện,tác giả Bùi Thanh Hương,Đại Học Luật Hà Nội,năm 2015,người hướng dẫn TS.Nguyễn Thị Dung…

Các công trình nghiên cứu này đã đưa ra nhiều giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nói chung,nhưng chưa có giải pháp nào liên quan tới nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

Còn nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp như trên.Thông qua các tài liệu,tham khảo tổng quan các công trình nghiên cứu trên thì tác giả nhận thấy rằng các công trình nghiên cứu này

đã làm rõ các khái niệm,đặc điểm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp,đã phân tích,chỉ ra được các nội dung về thẩm quyền chung, đã đề cập tới một số vấn đề lý luận về công tác quản lý đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp,đưa ra được một số thực trạng trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay và đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung

Tóm lại,tác giả nhận thấy các công trình nghiên cứu này còn bỏ ngỏ như khái niệm đất nông nghiệp;hộ gia đình khác với các tổ chức,cá nhân,pháp nhân chưa toàn diện,nghiên cứu ở phạm vi rất rộng trong cả nước về công tác quản lý đất đai,công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung của các cấp,chưa có công trình nào nghiên cứu đi sâu,khảo sát về thực trạng việc cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình từ thực tiễn thành phố Hà Nội

Vì thế nên tác giả làm và nghiên cứu về đề tài: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình từ thực tiễn thành phố Hà Nội

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1.Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu đề tài Luận văn của tác giả là:

+Phân tích các vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

+Nghiên cứu,đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

+Đánh giá thực tiễn về thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội

3.2.Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện các mục đích trên,đề tài của tác giả sẽ thực hiện các nhiệm vụ sau: +Chỉ ra bất cập,hạn chế trong các quy định và thực hiện pháp luật về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

+Đưa ra những giải pháp,phương hướng hoàn thiện pháp luật,nâng cao hiệu quả thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội

4 Đối tượng,phạm vi nghiên cứu và cách tiếp cận

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật đất đai hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất nông nghiệp cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hà Nội Bên cạnh đó tác giả cũng nghiên cứu các quan điểm của Đảng và các quy định pháp luật liên quan đến quá trình này

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật đất đai hiện hành và các văn bản pháp lý liên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình của trung ương và của cơ quan nhà nước có thẩm quyền của thành phố Hà Nội Về đánh giá thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nghiệp cho hộ gia đình, tác giả giới hạn phạm vi trên địa bàn thành phố Hà Nội

5.Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra,trong quá trình nghiên cứu,tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

-Phương pháp phân tích,tổng hợp: Tác giả sử dụng để phân tích các vấn đề lý luận như:khái niệm,đặc điểm,vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình tại Chương 1 của luận văn và phân tích đánh giá thực trạng quy định và thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất nông nghiệp cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Chương 2…

-Phương pháp so sánh: Tác giả sử dụng để so sánh lịch sử hình thành và phát triển các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho

hộ gia đình tại Chương 1 và so sánh quy định,thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp với quy định của một số nước…

-Phương pháp lịch sử: Nhằm phân tích lịch sử hình thành và phát triển các quy định

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

-Phương pháp thống kê: Tác giả sử dụng để thu thập số liệu về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất nông nghiệp cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Chương 2

-Phương pháp hỏi(phỏng vấn) các nhóm đối tượng là cán bộ,công chức,người lao động trong lĩnh vực đất đai và đặc biệt đi sâu vào nhóm đối tượng là người dân,các

hộ gia đình trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp ở địa phương về một số vấn đề liên quan tới chuyên môn và thực trạng như: những vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,nguyên nhân của những vướng mắc đó và các giải pháp kiến nghị để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,nguyện vọng chính đáng, đúng pháp luật của cá nhân hộ gia đình…

6.Nội dung của luận văn

Ngoài phần mở đầu,kết luận,mục lục,danh mục các từ viết tắt,danh mục tài liệu tham khảo,luận văn của tác giả được kết cấu làm 3 chương như sau:

- Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

- Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình từ thực tiễn thành phố Hà Nội

- Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO HỘ GIA ĐÌNH

1.1.Khái niệm,đặc điểm,ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp

1.1.1.Khái niệm,đặc điểm về đất nông nghiệp,hộ gia đình

1.1.1.1.Khái niệm,đặc điểm về đất nông nghiệp.

Theo quan niệm truyền thống của người Việt Nam thì đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng lúa, trồng cây hoa màu như: ngô, khoai, sắn và những loại cây được coi là lương thực Tuy nhiên, trên thực tế việc sử dụng đất nông nghiệp tương đối phong phú, không chỉ đơn thuần là để trồng lúa, hoa màu mà còn dùng vào mục đích chăn nuôi gia súc, nuôi trồng thủy sản hay để trồng các cây lâu năm…

Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia thì Đất nông nghiệp đôi khi còn gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt là những vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi Đây là một trong những nguồn lực chính trong nông nghiệp

Bên cạnh khái niệm về đất nông nghiệp theo cách hiểu truyền thống thì đất nông nghiệp có thể được hiểu là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo

vệ, phát triển rừng Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác Đất nông nghiệp gồm:

.Đất sản xuất nông nghiệp: Là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp Bao gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm

Đất lâm nghiệp: Là đất có rừng tự nhiên hoặc có rừng trồng, đất khoanh nuôi phục hồi rừng (đất đã giao, cho thuê để khoanh nuôi, bảo vệ nhằm phục hồi rừng bằng hình thức tự nhiên là chính), đất để trồng rừng mới (đất đã giao, cho thuê để trồng

rừng và đất có cây rừng mới trồng chưa đạt tiêu chuẩn rừng) Theo loại rừng lâm nghiệp bao gồm: đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng

Đất nuôi trồng thuỷ sản: Là đất được sử dụng chuyên vào mục đích nuôi, trồng thuỷ sản, bao gồm đất nuôi trồng nước lợ, mặn và đất chuyên nuôi trồng nước ngọt Đất làm muối: Là đất các ruộng để sử dụng vào mục đích sản xuất muối

Đất nông nghiệp khác: Là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính (vườn ươm) và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, đất để xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, diêm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp Còn theo Luật đất đai 2013 thì đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng gồm đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật,gồm:đất trồng lúa, đất rừng sản xuất,đất rừng phòng hộ,đất rừng đặc dụng,đất làm muối,đất có mặt nước nội địa,đất có mặt nước ven biển,đất bãi bồi ven sông ven biển và đất sử dụng cho kinh tế trang trại

Tóm lại, theo tác giả thì đất nông nghiệp phải được hiểu dưới các khía cạnh,nội dung chính là đất cá nhân,hộ gia đình,tổ chức trực tiếp sản xuất,nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo

vệ, phát triển rừng

1.1.1.2.Khái niệm,đặc điểm về hộ gia đình

Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia thì Hộ gia đình hay còn gọi đơn giản

là hộ là một đơn vị xã hội bao gồm một hay một nhóm người ở chung và ăn chung (nhân khẩu) Đối với những hộ có từ 2 người trở lên, các thành viên trong hộ có thể

có hay không có quỹ thu chi chung hoặc thu nhập chung Hộ gia đình không đồng

nhất với khái niệm gia đình, những người trong hộ gia đình có thể có hoặc không có quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng hoặc hôn nhân hoặc cả hai.Hộ gia đình được phân loại như sau:

+Hộ một người (01 nhân khẩu) Là hộ chi có một người đang thực tế thường trú tại địa bàn

+Hộ hạt nhân: Là loại hộ chỉ bao gồm một gia đình hạt nhân đơn (gia đình chỉ có 01 thế hệ) và được phân tổ thành: Gia đình có một cặp vợ chồng có con đẻ hoặc không

có con đẻ hay bố đẻ cùng với con đẻ, mẹ đẻ cùng với con đẻ

+Hộ mở rộng: Là hộ bao gồm gia đình hạt nhân đơn và những người có quan hệ gia đình với gia đình hạt nhân Ví dụ: một người cha đẻ cùng với con đẻ và những người thân khác, hoặc một cặp vợ chồng với người thân khác;

+Hộ hỗn hợp: Là trường hợp đặc biệt của loại Hộ mở rộng

Còn theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì hộ gia đình được định nghĩa là chủ thể của quan hệ dân sự khi các thành viên của một gia đình có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định.Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện trong quan hệ dân sự.Hộ gia đình phải chịu trách nhiệm dân sự về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện nhân danh hộ gia đình và chịu trách nhiệm bằng tài sản chung của hộ

Bên cạnh đó thì theo quy định của Luật Đất đai năm 2013: Hộ gia đình sử dụng đất

là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định tại Khoản 30 Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định là:Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.Như vậy, hộ gia đình,

cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân có thu nhập ổn định

từ sản xuất nông nghiệp trên đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

Từ đó có thể hiểu hộ gia đình là những người có quan hệ hôn nhân,huyết thống hoặc nuôi dưỡng,được gắn kết tình cảm với nhau thông qua các công việc,sinh hoạt,cuộc sống hằng ngày,có quyền và nghĩa vụ chăm sóc,yêu thương,bảo vệ nhau

1.1.2.Khái niệm,đặc điểm về quyền sử dụng đất nông nghiệp,giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.

1.1.2.1.Khái niệm,đặc điểm về quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và

do Nhà nước làm chủ sở hữu Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa

vụ chung của người sử dụng đất

Theo quan điểm của PGS.TS Nguyễn Thị Nga thì quyền sử dụng đất được nhìn nhận và xem xét dưới hai góc độ sau đây:

Một là, dưới góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất chính là quyền năng của chủ thể Nghĩa là quyền sử dụng đất là khả năng của một cá nhân hay tổ chức được phép thực hiện các quyền của mình trong quá trình sử dụng đất mà pháp luật không cấm như: tặng, cho, chuyển đổi, để thừa kế …

Hai là, dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất là tổng hợp những quy phạm pháp luật và những bảo đảm pháp lý do Nhà nước ban hành nhằm tạo điều kiện để các cá nhân, tổ chức thực hiện các quyền chủ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất.[21]

Bên cạnh đó theo Giáo trình Luật đất đai, trường Đại học Luật Hà Nội, quyền

sử dụng đất được định nghĩa là: “là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai

để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”.[19]

Từ những phân tích nêu trên thì tác giả xin đưa ra định nghĩa khái quát về quyền sở hữu đất nông nghiệp và quyền sử dụng đất nông nghiệp là quyền sở hữu

và quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất nông nghiệp

1.1.2.2.Định nghĩa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia thì Tại Việt Nam, Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, thường được ngôn ngữ bình dân gọi là sổ đỏ hoặc giấy đỏ, là chứng thư

có giá trị pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất về quyền hạn và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất đai Một thuật ngữ liên quan mật thiết

là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tức sổ hồng) Khác với hầu hết các quốc gia trên thế giới, Hiến pháp Việt Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước là chủ thể đại diện duy nhất và tuyệt đối của quyền sở hữu đất đai

Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý đất đai nói riêng đều được hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhà nước ban hành điều chỉnh.Việc cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng không phải là ngoại lệ,xuyên suốt quá trình cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp là việc thực hiện,tuân thủ các quy định chặt chẽ trong các văn bản của Nhà nước về quản lý và

sử dụng đất đai.Vậy nên có thể khẳng định rằng:“Cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp”

Bên cạnh đó thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp còn được hiểu là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư,cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp

và thực hiện các quyền,nghĩa vụ sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật.Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất,Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của

chủ sử dụng.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký,theo dõi biến động đất đai,kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất,đền bù thiệt hại về đất đai,xử lý vi phạm về đất đai

Có thể hiểu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp chính là :

“các hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được tiến hành theo trình tự do luật định bao gồm các hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là quyền sử dụng đất nông nghiệp để từ đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lý cho chủ sử dụng đất, xác nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của hộ gia đình đối với đất nông nghiệp”

Từ những định nghĩa trên thì theo tác giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là chứng thư có giá trị pháp lý nhằm xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất nông nghiệp về quyền hạn và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất đai,và là một trong những yếu tố cần thiết để chứng minh quyền sở hữu đối với mảnh đất nông nghiệp được cấp giấy chứng nhận,một điều nữa là cơ sở giải quyết tranh chấp,bồi thường về đất nông nghiệp

1.1.3.Ý nghĩa và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

Hiện nay, các giao dịch đất đai đang diễn ra một cách sôi động, đặc biệt tại các thành phố lớn như thành phố Hà Nội Thực tế tồn tại hai loại giao dịch: giao dịch hợp pháp và giao dịch bất hợp pháp (giao dịch ngầm): mua bán trao tay, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làn thủ tục, trốn thuế, chuyển quyền sử dụng đất không đủ điều kiện…từ những giao dịch đó tạo nên những cơn “sốt đất” ảo ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, dẫn đến tích tụ đất đai, phân hóa giàu nghèo trong xã hội Nhà nước cần phải kiểm soát các giao dịch trái pháp luật và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình được xem là một cơ chế do Nhà nước đề ra nhằm xác lập sự an toàn pháp lý cho cả hai phía là Nhà nước

với người sử dụng đất nông nghiệp và những người sử dụng đất nông nghiệp với nhau

Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường họp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký Chúng ta phải thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đìnhbởi vì:

Giấy chứng nhận là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất Thông qua việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai Đồng thời, việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm

cơ sở pháp lý để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được

sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản Cấp Giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

Như vậy,theo tác giả thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất

đai Thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai

1.2.Khái niệm,vai trò,nội dung điều chỉnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

1.2.1.Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

Tuỳ thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khác nhau mà yêu cầu của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình sẽ khác nhau.Song điều không thể phủ nhận là, mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ gắn với việc ban hành các văn bản về quản lí và sử dụng đất đai, nhà ở và các bất động sản khác trên đất thì nội dung quan trọng, không thể thiếu được quy định khá cụ thể, rõ ràng đó là hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình.Mỗi văn bản

ra đời đều hướng tới việc quy định các điều kiện, nguyên tắc và các cách thức, quy trình mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình.Đồng thời cũng hướng tới việc xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ thể là hộ gia đình, cá nhân khi được cấp giấy chứng nhận.Các văn bản pháp luật quy định về những nội dung có liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp có giá trị pháp lí bắt buộc đối với các chủ thể trực tiếp thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu được cấp giấy phải tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật, đảm bảo thực thi có hiệu quả hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên thực tế, thông qua đó nhằm thúc đẩy việc nâng cao hiệu quả của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi thiết thực cho chủ thể có tài sản hợp pháp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nông nghiệp là giấy chứng nhận

do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nông nghiệp để đảm

bảo cho quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nông nghiệp.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 48 của bộ Luật đất đai

2003 quy địnhnhư sau: GCNQSDĐ do bộ tài nguyên và Môi trường phát hành GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 97 luật đất đai 2013 quy định dưới đây:

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền

sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất Đai năm 2013

Từ đó theo tác giả có thể hiểu pháp luật về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình là tổng thể các nguyên tắc, các quy phạm pháp luật do

cở quan nhà nước, chủ thể có thẩm quyền ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều

chỉnh quan hệ giữa nhà nước với hộ gia đình trong quá trình cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất nông nghiệp Cụ thể gồm các quy định về: Tổng hợp các quy

phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định cụ thể về điều kiện, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các trình tự, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước

Như vậy pháp luật về đất đai hiện hành đã có những quy định rõ ràng,thiết thực về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình,đảm bảo thống nhất trong phạm vi cả nước,góp phần rất lớn trong việc bảo đảm quyền lợi hợp pháp của hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp,tạo động lực rất lớn trong việc phát triển kinh tế và yên tâm sản xuất cho hộ gia đình trực tiếp làm việc trong lĩnh vực nông nghiệp-nông thôn

1.2.2.Vai trò và ý nghĩa của pháp luật trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất nông nghiệp cho hộ gia đình.

1.2.2.1.Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho

hộ gia đình

Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và

bảo hộ quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình

Thứ hai, cấp Giấy CNQSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình có vai trò rất quan trọng,

là căn cứ để cơ quan nhà nước có thể xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai

Thứ ba, cấp Giấy CNQSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình không những buộc người

sử dụng đất nông nghiệp phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền

bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi

Thứ tư, cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình còn giúp Nhà nước thuận tiện trong việc xử lý vi phạm về đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp

Bên cạnh đó Cấp GCNQSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đinh là căn cứ để xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội, giúp cho hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được hiệu quả

1.2.2.2.Vai trò của pháp luật trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình.

Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội

đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó theo ý chí của Nhà nước Trong lĩnh vực đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình nói riêng cũng không phải là ngoại lệ Có thể nhận thấy tính tất yếu và không thể thiếu sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình qua các lí do sau đây:

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước,đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình là

cở sở đểNhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai,tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản

Pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình mang tính quyết định trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể

là hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Một chính sách pháp luật của Nhà nước minh bạch,rõ ràng,thuận tiện và phù hợp với lợi ích kinh tế,lợi ích cuộc sống trực tiếp của người dân,hộ gia đình làm nông nghiệp thì mới thúc đẩy sự phát triển,và cũng là thước đo phản ánh trình độ phát triển của xã hội thông qua các quy định của nhà nước trong lĩnh vực đất đai

1.2.3.Nội dung điều chỉnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình.

Pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình trong thời gian qua ban hành nhiều văn bản và chúng thường xuyên được sửa đổi,bổ sung và điều chỉnh cho phù hợp với quá trình quản lí,khai thác,sử dụng đất nông nghiệp,đáp ứng với những yêu cầu,đòi hỏi của thực tiễn ngày càng phát triển.Dù mỗi văn bản được ban hành quy định về cách thức tổ chức quản lí đối với mỗi loại bất động sản có khác nhau,theo đó, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình được quy định với những điều kiện, nội dung và hình thức không giống nhau song tựu chung lại, tác giả cho rằng điều chỉnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình cần có các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định cụ thể các nguyên tắc của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình.Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng,là những nội dung mang tính chất hướng dẫn,chỉ dẫn và định hướng cho cán bộ làm nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất nông nghiệp.Khi thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình phải dựa trên những nguyên tắc,những yêu cầu mang tính bắt buộc,các thao tác kĩ thuật khi cấp giấy phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tính chính xác,cụ thể và đầy đủ,đảm bảo sự công bằng và hợp lí cho hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thứ hai, nhóm quy phạm quy định cụ thể các điều kiện để hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp Đây là quy định đặt ra không chỉ bắt buộc đối với các cán bộ đảm trách nhiệm vụ triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp phải xem xét thật thận trọng,kĩ lưỡng

và thấu đáo các điều kiện theo quy định của pháp luật để đối chiếu với thực tiễn bởi nguồn gốc,cơ sở để hình thành quyền sử dụng đất nông nghiệp là rất đa dạng và phức tạp.Vì vậy,pháp luật đặt ra các điều kiện khác nhau,xuất phát từ nhiều nguồn gốc hình thành của đất nông nghiệp khác nhau tương ứng trên cơ sở đảm bảo các yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau,tôn trọng lịch sử và với phương châm bảo

vệ quyền và lợi ích cho hộ gia đình có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đất nông

nghiệp Các điều kiện cụ thể của pháp luật sẽ là "kim chỉ nam" để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy xem xét và quyết định một cách chính xác và khách quan.Cùng với đó, pháp luật quy định các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng là yêu cầu bắt buộc đối với hộ gia đình sở hữu và sử dụng đất nông nghiệp cần phải đáp ứng.Để trở thành chủ thể sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp và được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thì các hộ gia đình,khi làm thủ tục,

hồ sơ phải minh chứng cụ thể, đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra và yêu cầu phải có.Các điều kiện đó có thể là các giấy tờ minh chứng về quyền sử dụng đất nông nghiệp,minh chứng về việc thực thi các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác trong quá trình sử dụng đất nông nghiệp hoặc các điều kiện minh chứng về quá trình sử dụng đất nông nghiệp của họ đã được Nhà nước xác nhận Có như vậy,cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có đầy đủ cơ sở pháp lí để xét và cấp chứng thư pháp lí về quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình

Thứ ba,nhóm quy phạm quy định cụ thể nội dung và hình thức của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình.Đây là quy định mà các cán

bộ thực hiện hoạt động cấp giấy phải hết sức lưu ý và thận trọng khi thao tác bởi đây không chỉ dừng lại ở những quy định mang tính hình thức,yêu cầu về việc ghi

cụ thể,chính xác những thông số về tài sản,thông tin của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp mà quan trọng hơn những yêu cầu tưởng chừng như mang tính hình thức ấy lại quyết định tới nội dung của việc cấp giấy.Theo đó,những thông tin về chủ thể sẽ quyết định tới quyền lợi được hưởng của hộ gia đình đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.Những thông số về diện tích,hình thể,mục đích,hình thức,thời hạn sử dụng tài sản sẽ quyết định tới quyền thụ hưởng của người được cấp giấy,đồng thời xác định nghĩa vụ của họ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nông nghiệp.Vì vậy,nội dung và hình thức của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình càng cụ thể,rõ ràng và chính xác sẽ là cơ sở để đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận một cách

công bằng và có hiệu quả,góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình nói riêng và hoạt động quản lí nhà nước về đất nông nghiệp nói chung

Thứ tư,nhóm quy phạm quy định cụ thể thẩm quyền, trình tự và thủ tục thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình.Đây

là nội dung cần thiết để đảm bảo hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình được thực hiện đúng và có hiệu quả.Theo đó,không phải bất kỳ cơ quan nào cũng có quyền thực hiện việc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình mà chỉ những cơ quan có thẩm quyền được pháp luật chỉ định mới có quyền tiếp nhận hồ sơ,xem xét và quyết định việc cấp giấy.Mặt khác,hoạt động cấp giấy quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình cũng cần phải thực hiện theo đúng quy trình,thủ tục:Từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ,xem xét,xác minh thực địa và đối chiếu hồ sơ với những tài liệu thu thập trên thực tế,cho đến quyết định cuối cùng đều phải tuân thủ quy trình tuần tự và chặt chẽ,một mặt vừa đảm bảo thời gian,tiến độ;mặt khác phải đảm bảo tính chặt chẽ và nghiêm minh khi thực hiện nhiệm vụ này.Bên cạnh đó,việc quy định thẩm quyền,trình tự và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho

hộ gia đình có nhu cầu cấp giấy biết thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thực hiện như thế nào,tại đâu và làm như thế nào cho đúng.Đây cũng là cơ sở để hộ gia đình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thực hiện quyền công dân về khiếu nại,tố cáo nếu xét thấy cơ quan có thẩm quyền không thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình,không tuân theo quy trình mà pháp luật đã quy định,làm ảnh hưởng tới quyền lợi của hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền

- Tính dễ hiểu, dễ tiếp cận

- Tính khả thi

- Tính nhanh chóng kịp thời

- Tính chi phí thấp

1.4.Lược sử hình thành phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở Việt Nam từ năm 1980 đến nay

Qua tìm hiểu các văn bản pháp luật đất đai của nhà nước ta, tác giả nhìn nhận thấy rằng: Tại Hiến pháp năm 1946 thì quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân; Tại Hiến pháp năm 1959 thì quy định đất đai thuộc sở hữu nhiễu thành phần (nhà nước, tập thể, tư nhân); Tới khi Hiến pháp năm 1980 tới trước ngày 01/7/2004 thì quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thì quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước đại diện chủ sở hữu; Và tới nay Luật đất đai 2013 có hiệu lực quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Vì thế nên tác giả lựa chọn mốc thời gian từ 1980 tới nay khi đất đai được quy định sở hữu toàn dân để nghiên cứu và thấy được sự hình thành va phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1.Giai đoạn từ 1980 đến trước năm 1987

Ngày 1 tháng 7 năm 1980,Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước (sau đây gọi tắt là Quyết định số 201/CP năm 1980).Có thể nói,đây là văn bản pháp quy đầu tiên quy định khá chi tiết,toàn diện về công tác quản lý ruộng đất trong toàn quốc Các nội dung cơ bản về công tác quản lý ruộng đất trong Quyết định số 201/CP năm 1980 như sau:

-Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý,tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa

-Quản lý nhà nước đối với ruộng đất bao gồm 7 nội dung sau: Điều tra,khảo sát và phân bổ các loại đất;Thống kê,đăng ký đất;Quy hoạch sử dụng đất;Giao đất,thu hồi

đất,trưng dụng đất;Thanh tra,kiểm tra việc chấp hành các chế độ về quản lý,sử dụng đất;Giải quyết tranh chấp về đất đai;Quy định các chế độ,thể lệ về quản lý việc sử dụng đất và tổ chức việc thực hiện các chế độ,thể lệ ấy

-Toàn bộ ruộng đất được phân thành 4 loại là đất nông nghiệp,đất lâm nghiệp,đất chuyên dùng,đất chưa sử dụng.Để thực hiện thống nhất quản lý ruộng đất,tất cả các

tổ chức và cá nhân sử dụng đất đều phải khai báo chính xác và đăng ký các loại ruộng đất mình sử dụng vào sổ địa chính của Nhà nước,Uỷ ban nhân dân xã phải kiểm tra việc khai báo này.Sau khi kê khai và đăng ký,các tổ chức hay cá nhân nào được xác nhận là người quản lý sử dụng hợp pháp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Việc giao đất được thực hiện theo nguyên tắc chung là phải căn

cứ vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt;hết sức tránh việc lấy đất nông nghiệp,nhất là đất trồng cây lương thực thực phẩm,cây công nghiệp để dùng vào mục đích không sản xuất nông nghiệp

Ngoài ra, Quyết định số 201/CP năm 1980 còn quy định về quyền và trách nhiệm của người sử dụng đất;quy định việc thanh tra,kiểm tra việc chấp hành các chế độ

về sử dụng đất; quy định việc giải quyết các tranh chấp về ruộng đất

Ngày 10 tháng 11 năm 1980,Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299/TTg về công tác đo đạc,phân hạng và đăng ký thống Kế ruộng đất trong cả nước.Trong đó

có nêu:"Để phục vụ kế hoạch phát triển kinh tế 5 năm lần thứ ba (1981-1985) và kế hoạch dài hạn,đồng thời để nắm chắc diện tích và chất lượng đất,xác định phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của người sử dụng đất,phân loại,phân hạng đất canh tác trong từng đơn vị sử dụng,thực hiện thống nhất quản lý ruộng đất trong cả nước,cần tiến hành công tác đo đạc,xây dựng bản đồ phân loại đất,phân hạng đất canh tác và đăng ký thống kê sử dụng đất trên toàn bộ lãnh thổ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam theo từng đơn vị hành chính trong từng cơ quan,tổ chức và cá nhân sử dụng đất các cơ quan,tổ chức và cá nhân sử dụng đất có nhiệm vụ chấp hành đúng mọi thủ tục về đăng ký ruộng đất theo quy định của Tổng cục Quản lý ruộng đất" Ngày 18 tháng 12 năm 1980,Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Hiến pháp 1980.Theo đó,4 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu nhà nước,sở

hữu tập thể,sở hữu của người lao động riêng lẻ,sở hữu của nhà tư sản dân tộc) ở Hiến pháp 1959 được gộp làm một,đó là sở hữu toàn dân (Điều 19) do Nhà nước thống nhất quản lý nên việc quản lý đất đai cần phải thay đổi theo cho phù hợp Giai đoạn này,Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành một loạt các chỉ thị nhằm điều chỉnh các quan hệ ruộng đất của người dân vùng nông thôn như:Chỉ thị số 29-CT/TW ngày 12 tháng 11 năm 1983 về việc đẩy mạnh giao đất,giao rừng,xây dựng rừng và tổ chức kinh doanh rừng theo phương thức nông - lâm kết hợp

Chỉ thị số 35-CT/TW ngày 18 tháng 1 năm 1984 về việc khuyến khích và hướng dẫn phát triển kinh tế gia đình.Theo đó,cho phép hộ gia đình nông dân tận dụng mọi nguồn đất đai mà hợp tác xã nông nghiệp,nông trường,lâm trường chưa sử dụng hết

để đưa vào sản xuất;Nhà nước không đánh thuế sản xuất,kinh doanh đối với kinh tế gia đình,đất phục hoá được miễn thuế trong hạn 5 năm

Chỉ thị số 56-CT/TW ngày 29 tháng 1 năm 1985 về việc củng cố và tăng cường quan hệ sản xuất xã hội chủ nghĩa ở nông thôn miền núi.Theo đó,hoàn thành dứt điểm việc giao đất, giao rừng đến người quản lý và sử dụng

Như vậy,giai đoạn 1980 đến 1987,tuy chưa có Luật đất đai nhưng đã có nhiều văn bản pháp quy để điều chỉnh các quan hệ về ruộng đất với nội dung cơ bản là ngày càng tăng cường công tác quản lý đất đai.Đồng thời cũng đã sơ khai quy định các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

1.4.2.Giai đoạn từ 1987 đến trước ngày 01/07/2004

Sau 10 năm xây dựng chủ nghĩa xã hội theo kiểu kinh tế kế hoạch,đến năm 1986,dưới sự lãnh đạo của Đảng,đất nước ta bắt đầu công cuộc đổi mới,xoá bỏ bao cấp,chuyển sang nền kinh tế hạch toán kinh doanh.Trước tình hình đó,ngày 29 tháng 12 năm 1987,Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật đất đai đầu tiên - Luật Đất đai 1987.Luật này được công bố ban hành bằng Lệnh của Chủ tịch Hội đồng Nhà nước ngày 08 tháng 01 năm 1988

Luật Đất đai 1987 quy định phân chia toàn bộ quỹ đất đai của Việt Nam thành 5 loại là:đất nông nghiệp,đất lâm nghiệp,đất khu dân cư,đất chuyên dùng,đất chưa sử

dụng Đây là văn bản luật đầu tiên điều chỉnh quan hệ đất đai,bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước,giao đất ổn định lâu dài

Đồng thời,ngày 5 tháng 4 năm 1988,Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết số 10- NQ/TW về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp.Theo đó,ruộng đất nông nghiệp được giao khoán lâu dài cho nông dân

Theo tinh thần của Luật Đất đai 1987,để tăng cường công tác quản lý đất đai,ngày

14 tháng 7 năm 1989 Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201 QĐ/ĐKTK về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Trong bản quy định ban hành kèm theo Quyết định này quy định về điều kiện, đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ngày 6 tháng 11 năm 1991,Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ban hành Chỉ thị số

364-CT về việc giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính tỉnh,huyện,xã.Thực hiện Chỉ thị này,các địa phương đã tiến hành xác định,cắm mốc địa giới hành chính và lập hồ sơ địa giới hành chính.Tiếp theo,ngày 12 tháng 5 năm 1993,Cục trưởng Cục Đo đạc và Bản đồ nhà nước đã ban hành Quyết định số 77-QĐ- CT quy định kỹ thuật thành lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.Theo đó,Ban chỉ đạo 364 của tỉnh phải lập phương án kinh tế - kỹ thuật thành lập bản đồ địa giới hành chính các cấp của tỉnh

Như vậy giai đoạn này,công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa phương

Hiến pháp 1992 ra đời,trong đó quy định:"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân","Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật,đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả".Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh tế,cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992,khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987,ngày 14 tháng 7 năm 1993,Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993

Sau hai lần sửa đổi,bổ sung,Luật Đất đai 1993 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 2 tháng 12 năm 1998 và ngày 29 tháng 6 năm 2001,cùng hệ thống các văn bản dưới luật,đã hình thành một ngành luật đất đai,góp phần tích cực vào công cuộc đổi mới nền kinh tế - xã hội của đất nước

1.4.3.Giai đoạn từ 01-07-2004 đến trước ngày 01-07-2014.

Sau một giai đoạn đổi mới,nền kinh tế của chúng ta phát triển rất nhanh,đất nước ta bắt đầu chuyển sang một thời kỳ mới-tiến vào công nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nước.Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai trong thời kỳ bắt đầu công nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nước,tại kỳ họp thứ 4,Khoá XI Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Luật đất đai lần thứ ba vào ngày 26 tháng 11 năm 2003-đó là Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai 2003 quy định về thẩm quyền giao đất,cho thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương,Chính phủ không quyết định giao đất.Cụ thể:Uỷ ban nhân dân huyện,quận,thị xã,thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất,cho thuê đất đối với

hộ gia đình.Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:Luật đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất,cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất,thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để đáp ứng yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời để quản lý đất nông nghiệp đảm bảo an toàn lương thực quốc gia,phù hợp với tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước,Luật Đất đai 2003 quy định phân chia quỹ đất thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp,nhóm đất phi nông nghiệp,nhóm đất chưa sử dụng.Trong mỗi nhóm đất được phân thành nhiều loại đất cụ thể và có quy định quản lý sử dụng theo từng loại đất đó nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý vĩ mô của Nhà nước,thuận lợi cho người sử dụng chủ động chuyển đổi cơ cấu cây trồng,chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Hạn mức giao đất,hạn mức nhận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp:Sửa đổi

về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp: Luật Đất đai 2003 quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử đụng đất,nếu vượt hạn mức giao đất phải chuyển

sang thuê đất,trừ diện tích đất thuê,đất nhận chuyển nhượng,đất được thừa kế,tặng cho Để đảm bảo công bằng đồng thời khuyến khích kết hợp trồng trọt,nuôi thuỷ sản,sản xuất muối,Luật Đất đai 2003 cũng quy định hạn mức giao đất trong trường hợp hộ gia đình,cá nhân sử dụng nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm,đất trồng cây lâu năm,đất rừng sản xuất,đất nuôi trồng thuỷ sản,đất làm muối)

Như vậy,trong các vấn đề đổi mới của Luật Đất đai 2003 so với Luật Đất đai 1993 vấn đề đổi mới về nội dung quản lý nhà nước về đất đai là lớn nhất.Luật đất đai lần này đã sửa đổi,bổ sung các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cho đầy đủ và hoàn thiện hơn Luật đất đai sửa đổi năm 2013 được Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2014.Luật đất đai sửa đổi năm 2013 (sau đây được gọi tắt là Luật đất đai 2013) ra đời đã thể chế hoá đúng và đầy đủ những quan điểm,định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TƯ tại Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng,đồng thời khắc phục,giải quyết những tồn tại,hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Luật bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất nông nghiệp

là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận,hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện.Tuy nhiên,giấy chứng nhận phải ghi đầy

đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất,nhà ở hay tài sản gắn liền với đất

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ;cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình,cá nhân,cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.Mặc dù Luật mới quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp được cấp theo từng thửa đất”nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường,thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

Tóm lại rằng, tác giả nhìn một cách tổng quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy: Để bảo vệ quan hệ sở hữu từng giai đoạn thì Nhà nước đều đã đưa ra những hình thức quản lý tương thích,cũng có đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.Sổ sách có thể ban đầu giản đơn,thiếu thống nhất,nhưng những nội dung tối thểu cũng được mô tả về vị trí,dần dần vào quy củ - chặt chẽ,làm cơ sở quan trọng cho việc xác lập và công nhận quyền sử dụng đất sau này.Về sau,cùng với các Luật Đất đai được ban hành qua các thời kì, Luật Nhà ở,Luật Xây dựng,Luật Bảo vệ và phát triển rừng cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã liên tục được cập nhật và bổ sung,điều chỉnh theo hướng ngày càng thuận lợi,dễ dàng và hợp lí hơn về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình đáp ứng tốt hơn các đòi hỏi và yêu cầu của thực tế cuộc sống

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtnông nghiệp cho hộ gia đình là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

2 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống pháp luật và hành chính để xem xét và công nhận tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất, qua đó bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của các chủ thể và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

3 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình ngày càng được bổ sung, điều chỉnh theo hướng hợp lí hơn, dễ dàng, thuận lợi hơn cho các cơ quan nhà nước trong quá trình thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng thể hiện sự cải cách đáng kể trong việc cải thiện, "nới lỏng" hơn các điều kiện xét cấp giấy, quyền lợi của người được cấp giấy chứng nhận được đảm bảo hơn

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CHO HỘ GIA ĐÌNH TỪ THỰC TIỄN

CP của Chính phủ sửa đổi,bổ sung một số quy định chi tiết về thi hành luật đất đai năm 2013; Thông tư số:23/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên môi trường,quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;Thông tư số: 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường; Ngoài các quy định của Trung ương kể trên thì Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cũng ban hành kịp thời một số quyết định liên quan tới vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn thành phố như: Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND,ngày 18 tháng 12 năm 2015của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội; Quyết định số:12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội

2.1.1.Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia

đình.

Với vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu,nhưng Nhà nước không thể trực tiếp sử dụng toàn bộ đất nông nghiệp mà trao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình.Để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp trong quá trình sử dụng,Nhà nước tiến hành thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình.Đây là một hoạt động quan trọng nhằm thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, vì vậy phải đảm bảo các nguyên tắc

mà pháp luật quy định tại điều 98 Luật Đất Đai năm 2013 gồm:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp được cấp theo từng thửa đất.Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã,phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho các thửa đất đó.Với nguyên tắc này, giúp cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có thể chủ động quyết định việc khai thác và sử dụng tài sản thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình theo mục đích và khả năng của mình, miễn sao không vi phạm vào quy hoạch của Nhà nước

-Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất nông nghiệp thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đó phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất nông nghiệp và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;trường hợp các chủ sử dụng,chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.Hộ gia đình được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

-Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm,đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn

mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.Ngược lại với trường hợp nêu trên, xuất phát từ tính chất, đặc điểm của các loại đất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có nhiều điểm tương đồng về chế độ quản lí