Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố ninh bình, tỉnh ninh bình

Tính cấp thiết của đề tài luận văn Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Tất cả các số liệu trên địa bàn nghiên cứu của luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ luận văn nào khác và xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn này

Tác giả luận văn

Tống Hoàng Long

và viết luận văn cuối khóa

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS Phạm Thu Thủy đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Mặt trận Tổ quốc thành phố Ninh Bình, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố, phòng Quản lý đô thị thành phố,

Ủy ban nhân dân các phường, xã và nhân dân trên địa bàn thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập dữ liệu hoàn thiện luận văn

Tôi xin cảm ơn lãnh đạo cơ quan, đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã luôn tin tưởng, động viên, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tác giả luận văn

Tống Hoàng Long

KÝ HIỆU VIẾT TẮT

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ……… i

LỜI CẢM ƠN ………ii

KÝ HIỆU VIẾT TẮT ……… iii

MỤC LỤC ………iv

DANH MỤC BẢNG ……… vii

DANH MỤC HÌNH ………viii

MỞ ĐẦU ……… 1

Chương 1 LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ……… 6

1.1 Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ………6

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ………6

1.1.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ……….10

1.2 Pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ……… 16

1.3 Nội dung pháp luật về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ……….18

1.3.1 Các quy định pháp luật về đăng ký đất đai ………18

1.3.2 Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ……… 22

1.4 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai với cấp giấy chứng nhận trong quản

lý nhà nước về đất đai ……… 27 Kết luận chương 1 ………29

Chương 2: PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH 30 2.1 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình ……….30 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ……….30 2.1.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai thành phố Ninh Bình …….35 2.1.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất tại TP Ninh Bình 39 2.2 Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại thành phố Ninh Bình theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp" ……… 64 2.3 Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình ……….69 Kết luận chương 2 ………75

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU

QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH ……… ……76 3.1 Giải pháp hoàn thiện về pháp luận ………76 3.1.1 Giải pháp điều chỉnh các quy định của thành phố, tỉnh, Chính phủ đối với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ……… 76 3.1.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ……….84

3.2 Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện

công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ………86

3.2.1 Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ ……… 86

3.2.2 Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ……… 87

3.2.3 Giải pháp về tài chính ………88

Kết luận chương 3 ………89

KẾT LUẬN CHUNG … ……… 90

TÀI LIỆU THAM KHẢO ……… 92

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Giá trị, cơ cấu kinh tế thành phố Ninh Bình qua một số năm ………….32 Bảng 2.2 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính thành phố Ninh Bình ……… 40 Bảng 2.3 Hệ thống sổ sách địa chính ……….41 Bảng 2.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân (lần đầu) trên địa bàn thành phố Ninh Bình từ 1/7/2004 đến 31/12/2015 … 55 Bảng 2.5 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình (giai đoạn 2012 ÷ 6/2016) ………58 Bảng 2.6 Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai ……….65 Bảng 2.7 Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận ……….66

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) ……… 20 Hình 2.2 Sơ đồ hành chính thành phố Ninh Bình ……… 31 Hình 2.3 Cơ cấu đất đai năm 2014 thành phố Ninh Bình ……… 41

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" Và một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm

2013

Với đặc thù là trung tâm của tỉnh Ninh Bình, thành phố Ninh Bình có 14 phường, xã với tổng diện tích 4.836,49 ha, dân số 121.137 người (2016), mật độ 3.312 người/km² Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền thành phố

Ninh Bình chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích

sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen” không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều

Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp

uỷ, chính quyền, nhân dân tỉnh Ninh Bình nói chung cũng như thành phố Ninh Bình nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ

"Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Ninh Bình" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa

chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ

cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Ninh Bình

2 Mục tiêu nghiên cứu:

- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến

hướng nghiên cứu của luận văn Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận (đối với đất ở)

- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

- Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc thù tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại thành phố Ninh Bình

- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Ninh Bình

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tình hình đăng ký đất đai và cấp GCNQSD đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình những năm gần đây (từ năm 2012 đế tháng 6/2016)

Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:

+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với đất ở tại thành phố Ninh Bình

+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu:

- Từ phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình: Thu thập số liệu

về tình hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của địa phương

- Các phòng, ban chức năng của thành phố như: Thống kê, Tài chính, Y tế, Giáo dục về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

- Từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Ninh Bình về các số liệu liên quan đến kết quả hoạt động

của Văn phòng

5.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp:

Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê, lập bảng biểu tổng hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn từ năm 2012 đến tháng 6 năm 2016

5.3 Phương pháp phân tích, so sánh:

Phân tích và so sánh để đưa ra đánh giá về thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn:

6.1 Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận:

- Luật Đất đai năm 2013;

- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, quy định của UBND tỉnh Ninh Bình và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai

6.2 Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương

- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận thành phố Ninh Bình các năm 2012 - tháng 6 năm 2016

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi trường và quản lý đất đai tại thành phố Ninh Bình

7 Cấu trúc luận văn:

Ngoài phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chuyển sang nền kinh tế thị trường có

sự quản lý của nhà nước Các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu

sử dụng đất cũng tăng lên làm cho công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm ngày trở nên phức tạp

1.1 Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc

sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại

Khái niệm “quyền sử dụng đất” đã được đề cập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 của thế kỷ XX với tên gọi ban đầu

là “quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”[1] Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay,

pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của

doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội

khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…”[2] Trong khi đó, Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của

đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”[3]

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm

1998, năm 2001 quy định về quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất

Từ các quy định, định nghĩa trên và thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì quyền sử dụng đất thông qua

góc độ khoa học pháp lý được hiểu như sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản

thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định

2 Viện Khoa học pháp lý (năm 2006), Từ điển Luật học (trang 655), Nhà xuất bản Từ điển

Bách khoa và Nhà Xuất bản Tư pháp, Hà Nội

3 Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai (trang 92), NXB Công an nhân dân,

Hà Nội

1.1.1.2 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở

Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam thì nhà ở là một bất động sản không thể

di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm

quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở

để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó

Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên

Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức Ở Việt Nam, nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thức sở hữu toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thức sở hữu nhà ở

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước

Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng

+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động

Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác

Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo

hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế

xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế việc tìm ra một

cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và

xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước ta

Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu

1.1.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước

1.1.2.2 Khái niệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì Cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở

Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu

sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước Vì vậy, từ ngày 10 tháng 12 năm

2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.3 Nội dung liên quan đến hoạt động cấp giấy chứng nhận

- Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý

giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc

sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện

- Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Hoạt động này được thực hiện khi có yêu cầu của chủ sở hữu

+ Đăng ký quyền sở hữu nhà ở: là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng

ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

+ Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: là việc ghi vào hồ sơ địa

chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm,… mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định;

1.1.2.4 Mục đích, ý nghĩa và vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Mục đích:

- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật

- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử

- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền

sử dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển

* Ý nghĩa:

- Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi: Đất ở và nhà ở là tài sản của công dân - của người có quyền sử dụng đất, có quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chưa được cấp Giấy chứng nhận, hay chậm được cấp Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì

là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt thòi cho Nhà nước Do vậy Nhà nước càng phải khẩn trương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả trường hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Tài sản có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mà không được cấp Giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản được, số phần trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng làm lành mạnh thị trường bất động sản

- Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình: Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, công dân được phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 105 luật đất đai quy định người sử dụng đất : “được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thực hiện quyền của mình

- Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã

có đầy đủ thông tin người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể, kích thước, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là chính xác theo định lượng, định hình và định tính

- Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân: Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng không đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở khu dân cư hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng Mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân

- Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của nhân dân ngày ngày được giữ vững: Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp,

Nhật và Mỹ, đã hoàn thành cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu

“người cày có ruộng” đã trở thành hiện thực Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản nay được cấp Giấy chứng nhận nhằm công nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp lại càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm giàu trên đất

* Vai trò:

- Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể:

+ Giám sát hiện trạng sử dụng đất

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

+ Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật

và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa

+ Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta

- Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó

+ Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng

ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật Những thông tin

đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định

+ Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh

mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch nhanh chóng, chính xác và đơn giản

+ Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội

+ Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết + Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng… khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh

được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế

1.2 Pháp luật về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập và ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai, các văn bản trước đây đều bọ bãi bỏ Tháng 11/1953, Hội nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 5 đã nhất trí thông qua Cương lĩnh cải cách ruộng đất Tháng 12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm xóa bỏ chế độ phong kiến thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”

Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959 quy định 3 hình thức

sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân

Tháng 4/1975, đất nước hoàn toàn thống nhất, cả nước tiến lê xây dựng chủ nghĩa xã hội Năm 1976, nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã thực hiện kiểm kê, thống kê đất đai trong cả nước Chính phủ đã ban hành Quyết định số 169/QĐ-CP ngày 20/6/1977 để thực hiện nội dung đó

Năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã khẳng định; “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm …” Công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật:

- Ngày 01/7/1980, Chính phủ ra Quyết định số 201/QĐ-CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung cả nước

- Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299-TTg với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đai trong cả nước

- Ngày 05/11/1981, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK quy định về trình tự thủ tục ĐKĐĐ cấp GCNQSD đất

- Ngày 8/11/1988, Luật đất đai ra đời, trong đó có nêu: “ĐKĐĐ, lập và quản

lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp GCNQSD đất”, đây là một trong bảy nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

- Ngày 04/7/1989, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK về ĐKĐĐ và cấp GCNQSD đất

- Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân

- Luật đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/7/1993 Tiếp theo đó là Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khóa X thông qua ngày 29/6/2001

- Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục Địa chính quy định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSD đất, sổ theo dõi biến động đất đai

- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/31993 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất

- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy định về điều kiện được cấp xét và không được cấp GCNQSD đất

- Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 trong đó có quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSD đất trong năm 2005

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về GCNQSD đất

- Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT

- Luật Đất đai năm 2013 và Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường…

Đây là những cơ sở pháp lý để người dân được đảm bảo quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp hành đúng và kịp thời nhiệm vụ của mình

1.3 Nội dung pháp luật về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

1.3.1 Các quy định pháp luật về đăng ký đất đai

Theo Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai 2013

có các quy định về đăng ký đất đai như sau:

1.3.1 1 Quy định việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất: (Khoản 15 Điều 3

và Điều 95 Luật Đất đai năm 2013)

- Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất

- Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản

lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003 Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ

về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định

1.3.1.2 Tính bắt buộc thực hiện đăng ký:

- Đăng ký đất đai: Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, cụ thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất (Điều 5) hay được giao đất để quản lý (Điều 8) Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Khoản 1 điều 95) Riêng đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

1.3.1.3 Hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều 95 và Điều 96)

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1.3.1.4 Các trường hợp đăng ký biến động:

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai (Khoản 3 và 4, Điều 95)

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.3.1.5 Xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95)

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử

lý theo quy định của Chính phủ

1.3.1.6 Thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 6 Điều 95)

- Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa

kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế

1.3.1.7 Thời điểm hiệu lực của việc đăng ký:

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản 7 Điều 95) Quy định này là cơ sở để xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký

1.3.2 Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.2.1 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 5 nguyên tắc cấp giấy chứng nhận như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng

- Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

Hình 2.1 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)

1.3.2.3 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ở

- Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- Chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mới có thẩm quyền ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.2.4 Đối tượng và điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở

* Theo quy định tại điều 99 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

"a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền

sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất"

* Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai

2013 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy

tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là

đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

1.4 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai với cấp giấy chứng nhận trong quản lý nhà nước về đất đai

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có mối quan hệ mật thiết, chặt chẽ với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà

do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; Để thực hiện tốt việc quản lý đất

đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

- Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao Do

đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử đất đai

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Nếu không đăng ký thì người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận, không được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị trường bất động sản chính thức Cho nên đăng ký đất đai là một hoạt động bắt buộc

và nằm trong quy trình, trình tự thủ tục của nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những thành phần của bất động sản, theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải đăng ký

- Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính để xác lập mối quan hệ pháp lý của Nhà nước và người sử dụng đất Đây là thủ tục bắt buộc vì đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện quản lý Đăng ký giúp Nhà nước thu thập toàn bộ thông tin, qua đó mới quản lý được Đăng ký giúp Nhà nước quản lý được quyền sử dụng cho các đối tượng khác nhau hạn chế tranh chấp, kiện tụng Bên cạnh đó đất đai của bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì vậy ai cũng muốn sở hữu, sử dụng, cho nên cần phải đăng ký để có sự chặt chẽ hài hòa

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1:

Đất đai có thể đem lại sự giàu có, phồn thịnh cho chủ sở hữu đất vì thế phải

sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý và đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình, công bằng xã hội, đây là vấn đề hết sức nhạy cảm đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thế giới Ở nước ta đã nhiều lần được sửa đổi, bổ sung để luật Đất đai phát huy hiệu quả cao nhất nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước Quyền sử dụng đất đai của nước ta là sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản

lý, nhân dân trực tiếp sử dụng

Nhà và đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, luôn đi cùng nhau Với đặc tính đó, nhà ở và đất phải chịu sự quản lý chặt chẽ, thống nhất của nhà nước; Nhà ở

là tài sản luôn gắn liền với đất và có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình (bán, cho thuê, mượn, tặng, thừa kế…) Hiện nay ở nước ta có ba hình thức sở hữu nhà ở đó là sở hữu thuộc nhà nước, sở hữu thuộc các tổ chức chính trị, kinh tế xã hội và sở hữu thuộc tư nhân quản lý

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu Nhà nước bảo hộ quyền hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giúp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật và được tham gia vào thị trường bất động sản chính thức; là căn cứ để Nhà nước xây dựng dữ liệu địa chính, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, tăng nguồn thu ngân sách, tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của mình, sống và làm việc theo hiến pháp và pháp luật; đồng thời giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về sử dụng đất đai, kiểm soát được các giao dịch

về đất đai, giám sát được các cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất

đó để có định hướng phát triển phù hợp, đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất

Chương 2: PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ

NINH BÌNH, TỈNH NINH BÌNH

2.1 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Ninh Bình

2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Ninh Bình

2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên:

* Vị trí địa lý nằm ở phía Đông - Bắc tỉnh Ninh Bình, cách thủ đô Hà Nội

khoảng 90 km theo tuyến quốc lộ 1A Có ranh giới hành chính giáp: Phía Bắc và phía Tây giáp huyện Hoa Lư; Phía Nam và Đông Nam giáp huyện Yên Khánh; Phía

Đông Bắc giáp huyện Ý Yên tỉnh Nam Định

* Địa hình nằm trong vùng đồng bằng Bắc Bộ có địa hình bằng phẳng Độ

cao trung bình 0,9 - 1,2 m so với mực nước biển và dốc đều từ Bắc xuống Nam

* Khí hậu mang những đặc điểm của khí hậu đồng bằng sông Hồng được

chia thành 2 mùa rõ rệt: Mùa đông lạnh, ít mưa Mùa hè nắng nóng, mưa nhiều Ngoài ra, Ninh Bình còn chịu ảnh hưởng của gió mùa đông bắc, đông nam và khí

hậu ven biển

* Thủy văn bao gồm 4 con sông lớn chảy qua: sông Đáy, sông Chanh, sông

Vạc và sông Vân Mật độ sông, suối là 0,5 km/km2, các sông thường chảy theo hướng Tây bắc - Đông nam rồi đổ ra biển Trong đó, sông Đáy và sông Vạc là hai

con sông chính cung cấp nước phục vụ hoạt động sản xuất, sinh hoạt và thoát lũ

2.1.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

* Kinh tế - xã hội: