Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

30 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ TÌNH HÌNH QUẢ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

-LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

PHẠM GIA BẢO

HÀ NỘI – 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

-LUẬN VĂN THẠC SĨ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

PHẠM GIA BẢO

Chuyên ngành: Luật kinh tế

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THÁI MAI

HÀ NỘI – 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các tư liệu, số liệu

sử dụng trong luận văn là trung thực có nguồn gốc rõ ràng Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Phạm Gia Bảo

LỜI CÁM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thái Mai - giảng viên đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành bản luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô của Viện Đào tạo sau đại học, các thầy cô Viện Đại Học Mở Hà Nội đã giúp đỡ tôi hoàn thành khóa học và thực hiện luận văn

Xin chân thành cám ơn các Anh Chị ở Phòng Tài nguyên môi trường huyện Thủy Nguyên đã giúp đỡ tôi để tôi hoàn thành bản luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Pham Gia Bảo

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CÁM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỬ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 7

1.1 Quyền sử dụng đất và đặc trưng của quyền sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 7

1.1.2 Đặc trưng của quyền sử dụng đất 10

1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất và đặc điểm 12

1.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất 12

1.2.2 Đặc điểm của GCNQSDĐ 14

1.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 15

1.3.1 Công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 15

1.3.2 Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liến với đất 16

1.4 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 17

1.4.1 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 17

1.4.2 Khái lược sự hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 18

1.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật của một số quốc gia trên thế giới 24

1.5.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Trung

Quốc 24

1.5.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Thụy Điển 26

1.5.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Cộng hòa Pháp 27

1.5.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Australia 29

Tiểu kết Chương 1 30

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN 31

2.1 Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 31

2.1.1.Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của, hộ gia đình,cá nhân 31

2.1.2 Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân 34

2.1.3 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình,cá nhân 40

2.1.4 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình,cá nhân 41

2.1.5 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình,cá nhân 44

2.1.6 Giải quyết khiếu nại, tố cáo về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 47

2.2 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại huyện Thủy Nguyên 48

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thủy Nguyên 49

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại huyện Thủy Nguyên 51

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 54 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VÊ VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN

SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA

ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN THỦY

NGUYÊN 55 3.1 Thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân tại huyện Thủy Nguyên 55

3.1.1 Công tác cải cách thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ cá nhân, gia đình tại huyện Thủy Nguyên 55 3.1.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Thủy Nguyên 58 3.1.3 Đánh giá chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Thủy Nguyên 67

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thủy Nguyên 71

3.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện chính sách, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 71 3.2.2 Hoàn thiện một số quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 72 3.2.3 Một số giải pháp nâng cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho huyện Thủy Nguyên trong thời gian tới 74

KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

2016 49

Bảng 3.1: Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ gia đình 58

Bảng 3.2: Kết quả cấp giấy chứng nhận của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Thủy Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 60

Bảng 3.3 Tiến độ và kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu qua các năm 2014 – 2016 61

Bảng 3.4: Tiến độ cấp GCN theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 63

Bảng 3.5: Tiến độ và kết quả cấp GCN theo hình thức cấp đổi, cấp lại GCN qua các năm 2014 – 2016 64

Hình 2.1 Cơ cấu sử dụng đất huyện Thủy Nguyên năm 2016 51

Hình 3.2: Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ gia đình 58

Hình 3.2: Tiến độ cấp GCN lần đầu giai đoạn 2014 – 2016 61

Hình 3.3: Tiến độ cấp GCN theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 63

Sơ đồ 3.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ một cấp 56

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người, là địa bàn để phân bổ dân cư và ngành kinh tế, xã hội, quốc phong,

an ninh Vấn đề quản lý và sử dụng đất ngày nay càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, tài nguyên cạn kiệt và suy thoái môi trường ngày càng nghiêm trọng do các hoạt động của con người trên phạm vi như hiện nay

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng

ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Tuy nhiên việc triển khai cấp Giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 2013 của Chính phủ đã thu được nhiều kết quả tích cực, tuy nhiên cũng tồn tại không ít khó khăn

Huyện Thủy Nguyên là một huyện ngoại thành của thành phố Hải Phòng, là một huyện lớn nằm bên dòng sông Bạch Đằng lịch sử Huyện Thủy Nguyên có địa hình, sự phức tạp trong xã hội, sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế - xã hội ở Thủy Nguyên Nơi tập trung các khu, cụm công nghiệp lớn của thành phố và quốc gia (Khu Công nghiệp VSIP Hải Phòng, Khu Công nghiệp đóng tàu Phà Rừng, Nam Triệu ), dân số tăng tự nhiên và dân số di dân đến các khu công nghiệp Sự đa

dạng và sự phát triển mạnh mẽ đó cũng dẫn đến giá trị của đất đai, nhà ở ngày cang tăng, đồng nghĩa với sự phức tạp trong các mối quan hệ về đất đai, nhà ở, nhu cầu giao dịch dân sự về đất đai nhà ở ngày càng lớn, tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cũng vì thế mà ngày càng nhiều gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thủy Nguyên dẫn đến

sự cần thiết phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bên cạnh đó việc áp dung các quy định của pháp luật đất đất đai năm 2013 trong việc cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thủy Nguyên cũng gặp nhứng khó khăn, vướng mắc nhất định như Xuất phát từ thực tiễn nêu trên đề tài:

“Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân” là cần thiết đối với công

tác quản lý đất đai

2 Tổng quan về tình hình nghiên cứu

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân được đề cập thường xuyên trong nghiên cứu và giảng dạy về Nhà nước và pháp luật, đặc biệt là ngành Luật

Kinh tế Trong các giáo trình luật của các trường đại học (Giáo trình Luật Đất đai)

đều có trình bày về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong các sách chuyên khảo, đây là vấn đề thường xuyên được đề cập tới: Nguyễn Minh Tuấn

(2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, tr.193, NXB

Chính trị quốc gia; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Minh Tuấn, Trần Hùng Phi,

Trần Thị Minh Hà (2004), Sổ tay bình đẳng giới trong cấp giấy chứng nhận quyền

s ử dụng đất, NXB Chính trị quốc gia, Ngoài ra, cũng có nhiều bài viết, công trình

nghiên cứu pháp luật khác đề cập đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dưới nhiều góc độ khác nhau: Nguyễn Minh Hằng, Nguyễn Thuỳ Trang (2011),

“ M ột số vướng mắc về thẩm quyền cấp và huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cho ng ười Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật đất đai hiện hành”, Tạp chí Nghề Luật, (3), tr 30-34, Trần Luyện (2004), “ Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến

độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng, (10), tr.64-65; Phùng Văn Ngân (2008), “ Bàn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (4), tr 25 - 27; Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận

quy ền sử dụng đất ghi cả tên họ, tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, (203), tr.50-53; Doãn Hồng Nhung (2007), “Nữ

quy ền và quan hệ giữa vợ chồng -nhìn từ khía cạnh pháp lý của giấy chứng nhận

quy ền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2003”, Tạp chí Luật học, (6), tr 58-63,

Trần Thị Hồng (2009)

Vấn đề cải cách thủ tục hành chính hiện nay đang thu hút sự chú ý của nhiều nhà nghiên cứu Liên quan đến vấn đề này, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất được nhìn nhận từ rất nhiều góc độ, được phân tích về các tác động của

nó đối với nhiều hiện tượng khác nhau của đời sống xã hội Các công trình nghiên cứu trên đây ở những mức độ và phạm vi khác nhau đều đã đề cập và bình luận về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó cung cấp những thông tin hữu ích liên quan đến vấn đề này Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh Luật đất đai năm 2013 với những thay đổi trong các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì cần có một công trình nghiên cứu để xem xét dưới khía cạnh pháp lý và thực tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cung cấp những thông tin và xu hướng thay đổi trong tương lai đối với vấn đề này Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ ra những điểm mới trong Luật Đất đai năm

2013 về vấn đề này Trên cơ sở đó, phân tích, tìm hiểu các nội dung cụ thể trong thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để có những giải pháp bổ sung hoàn thiện cần thiết

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, các nhân của huyện Thủy Nguyên – thành phố Hải Phòng - Đề xuất một số giải pháp đẩy mạnh công tác cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thủy Nguyên – thành phố Hải Phòng

- Nêu kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ già đình, cá nhân

Tuy nhiên do tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế chiếm tỷ lệ rất nhỏ nênđề tài chỉ đi sâu nghiên cứu vấn đềcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở lần đầu, không đi sâu khai thác vấn đề sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Về chủ thể sử dụng đất, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trên địa bàn huyện Thủy Nguyên cơ bản đã hoàn thành nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu chủ thể sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở là hộ gia đình, cá nhân

Trên cơ sở đánh giá thực trạng sử dụng đất, luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nhằm phục vụ cho công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, những quy định pháp luật cần phải được hoàn thiện trong cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tại huyện Thủy Nguyên

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, trong khuôn khổ của luận văn thạc sỹ luật học tác giả chỉ tập trung nghiên cứu các quy định cơ bản được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành, tiêu biểu là Luật đất đai năm 2013, Nghị đinh số 43/2014/ NĐ-CP ngày 15/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai,Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

Về thực thực tiễn thi hành, luận văn giới hạn nghiên cứu trên địa bàn huyện Thủy Nguyên - Thành phố Hải Phòng trong thời gian từ khi Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đến nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu của đề tài đặt ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

Phương pháp phân tích, diễn giải, bình luận, đối chiếu được sử dụng khi tìm hiểu các quy định pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ ở cấp trung ương và địa bàn Huyện Thủy Nguyên

Phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá được sử dụng khi tìm hiểu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ;

Phương pháp tổng hợp, quy nạp, diễn giải được sử dụng khi nghiên cứu một

số giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này

6 Những đóng góp mới của đề tài

Cho đến nay, pháp luật về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ được giới nghiên cứu khoa học pháp lý nghiên cứu khá nhiều ở các khía cạnh và phương diện khác nhau Hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đề cập những khía cạnh khá đa dạng về vấn đề cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến về lĩnh vực này

Dù vậy, trên thực tế công tác cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ vẫn còn gặp nhiều vướng mắc Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 30/2013/QH13 về việc đảm bảo đến 31/12/2013 căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước, tuy nhiên theo tác giả, việc hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu đối với huyện Thủy Nguyên là một nhiệm vụ khó khăn nếu không có những giải pháp để giải quyết các vướng mắc từ quy định pháp luật đến cải cách thủ tục trong quản lý và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ Do đó, luận văn đi sâu tìm hiểu nội dung rất quan trọng này trong hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, đây là nội dung mang ý nghĩa về phương diện pháp lý cũng như thực tiễn cần được nghiên cứu hiện nay

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, bố cục của luận văn gồm 3 chương với các nội dung cụ thể sau:

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỬ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VÊ VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN THỦY NGUYÊN

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỬ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN

LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Quyền sử dụng đất và đặc trưng của quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con người,

do đó đất đai luôn là mối quan quan tâm của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là

sự xác lập hình thức pháp lý sở hữu đất đai phù hợp với điều kiện của mỗi quốc gia

Có hai hình thức pháp lý sở hữu đất đai đang tồn tại ở các nước trên thế giới đó là đất đai sở hữu đa thành phần và đất đai sở hữu của nhà nước

Quyền sở hữu được hợp thành bởi ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền

sử dụng và quyền định đoạt Trong đó từng quyền năng có thể do người không phải chủ sở hữu thực hiện, tuy nhiên việc thực hiện trong trường hợp này phụ thuộc vào

về đất đai Cũng do xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà quan điểm về sở hữu tư nhân về đất đai không thể có quyền sở hữu tuyệt đối như những tài sản thông thường Ngoài ra, nội dung về quyền sở hữu đất đai ở mỗi quốc gia cũng khác nhau do phụ thuộc vào sự hình thành nhà nước hoặc chủ quyền của mỗi quốc gia

Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rõ đất đai là một loại tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Trên thực tế đất đai được xem là tài nguyên đặc biệt của

quốc gia, là nguồn lực quan trong để phát triển đất nước và cần được quản lý đặc biệt theo quy định của pháp luật

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước Theo Từ điển Luật

học (2006) khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) được định nghĩa là: “Quyền của

các ch ủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ các chủ thể khác thông

qua viêc chuy ển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ

nh ững chủ thể khác có quyền sử dụng đất” [13]

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất

Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình Bời vì Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ban hành các quy định buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ thành hiện thực, đồng thời người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được cho Nhà nước thông qua các hình thức thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất

Theo Giáo trình Luật Đất Đai của Đại học luật Hà Nội, Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện của chủ sở hữu đất đai Nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế Còn quyền

sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước vì vậy quyền sử dụng đất của họ bị Nhà nước hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng [14]

Đến đây có thể nhận thấy rằng, QSDĐ vừa mang tính phụ thuộc vào quyền

sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước

và bị chi phối bởi quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai Các QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không đều dựa trên cơ sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nước Điều này để minh chứng và giải thích rõ vì sao, trong quá trình thực hiện hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, Nhà nước với tư cách là chủ

sở hữu đại diện thể hiện sự can thiệp sâu vào quá trình thực hiện các quy trình, thủ tục, yêu cầu các điều kiện hồ sơ và những ràng buộc pháp lý khác về không gian, thời gian, về nghĩa vụ tài chính và các quy tắc khác mà người sử dụng đất phải thực hiện, phải chấp hành trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi muốn được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước

và chủ thể khác Người có QSDĐ được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau, có quyền yêu cầu Nhà nước cung ứng các dịch vụ cần thiết để đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết để cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cho người sử dụng đất

Với QSDĐ hợp pháp, người sử dụng đất được quyền đầu tư trên đất đó để được hưởng hoa lợi, lợi tức và những lợi ích khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất Theo đó, nhà ở và các tài sản khác do người sử dụng đất đầu tư trên đó cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của chính họ Nhà nước đảm bảo quyền định đoạt nhà ở, các tài sản gắn liền với đất cho người được sở hữu, được Nhà nước bảo

vệ khi người khác xâm hại Tuy nhiên, cần phải khẳng định rằng, tài sản là nhà ở

và các tài sản khác chỉ thực sự có giá trị đích thực khi chúng gắn liền với đất hợp pháp Vì vậy, khi Nhà nước xác lập QSDĐ hợp pháp cần phải xem xét tại thời điểm đó có tài sản trên đất hay không, tài sản được tạo ra trên đất có hợp pháp hay không Trên thực tế, có những trường hợp khi xem xét tính hợp pháp

của tài sản là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất không phải bao giờ chúng cũng đầy đủ các cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền

sử dụng hợp pháp đối với một chủ thể, có trường hợp QSDĐ của chủ thể là hợp pháp, song tài sản là nhà ở, công trình kiến trúc khác tạo ra trên đất lại không hợp pháp như: nhà ở, công trình xây dựng không có giấy phép, sai phép, vi phạm chứng chỉ quy hoạch, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc tài sản trên đất không thuộc quyền sở hữu của người có QSDĐ hợp pháp

Như vậy có thể hiểu: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn

li ền với đất (gọi chung là quyền sử dụng đất) là quyền khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi tức và các thuộc tính có ích khác đối với đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất của người có quyền sở hữu và sử dụng tài sản đó Các quyền này được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế

1.1.2 Đặc trưng của quyền sử dụng đất

Theo hệ thống pháp luật Việt Nam, Hiến pháp và Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai [Điều 4, 3] Theo đó Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài Ngoài ra, người sử dụng đất còn được thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất hợp pháp khác như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất So sánh với quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam có những đặc trưng cơ bản sau:

Th ứ nhất, quyền sử dụng đất mang tính mở rộng, ngày càng tiệm cận với

quy ền sở hữu

Là một trong ba quyền năng hợp thành nội dung sở hữu đất đai nhưng quyền

sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam ngày càng được mở rộng hơn rất nhiều Điều này thể hiện qua các quyền được giao dịch dân sự của người sử dụng đất được pháp luật Việt Nam cho phép Luật Đất đai năm 1987 quy định “ Nghiêm

c ấm việc mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức” [Điều 5, 3], theo

Luật này, người sử dụng đất chỉ có ba quyền cơ bản, đó là quyền sử dụng, quyền cho thuê và quyền thừa kế Đến Luật Đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có 5 quyền và thừa nhận đất đai có giá “Nhà nước định giá các loại đất để tính

thu ế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao hoặc cho thuê đất ” [Điều 12,

3] Luật Đất đai năm 2003 mở rộng và xác lập 10 quyền của sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục duy trì chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai và tiếp tục mở rộng thêm các quyền của người sử dụng đất theo hướng phân loại nhóm quyền chung và quyền giao dịch cụ thể đối với đất đai

Có thể nói, quyền của người sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam ngày càng được mở rộng theo hướng “ tiệm cận” với quyền sở hữu đất đai, hay nói cách khác, xét cho cùng, QSDĐ theo pháp luật đất đai Việt Nam có nội hàm cả quyền chiếm hữu và quyền định đoạt, chính vì vậy mà về bản chất nó không khác gì quyền sở hữu hạn chế về đất đai

Th ứ hai, QSDĐ là loại tư liệu sản xuất đặc biệt:

Bên cạnh QSDĐ là một loại quyền về tài sản, khi xây dựng pháp luật đất đai, các nhà làm luật Việt Nam đã xem QSDĐ là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt Phần mở đấu của Luật Đất đai năm 1987 và năm 1993 đã khẳng định đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt nội dung khẳng định này nói đến việc khai thác công dụng của đất đai đó là quyền sử dụng đất Chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai đã phát huy quan điểm này thông qua việc Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất, trao tư liệu sản xuất cho một số đối tượng, cụ thể như gia đình chính sách, hộ nghèo, dân tộc thiểu số , nghĩa là các chủ thể này đã nhận được quyền sử dụng đất mà không phải bằng các hình thức mua, bán, tặng cho như chế độ sở hữu tư nhân về đất đai

Trong nông nghiệp, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhưng khi có quyền sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các giao dịch dân sự như quyền chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp trong cũng xã phường thị trấn với người sử dụng đất khác hoặc quyền

chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật [Điều 179, 3] Pháp luật Việt Nam quy định đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất hợp pháp có những quyền sử dụng đất mở rộng tiếp cận với quyền sở hữu và rất đa dạng, quyền sử dụng vừa là một tài sản, đồng thời vừa là một tư liệu sản xuất đặc biệt

Th ứ ba, các quy định về xác lập quyền sử dụng đất rất đa dạng

Con đường xác lập QSDĐ hợp pháp, thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, pháp luật quy định thông qua nhiều cách thức trao quyền khác nhau như: được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; giao đất không thu tiền

sử dụng đất; được Nhà nước cho thuê đất, theo đó nội hàm QSDĐ có sự khác nhau

Quyền sử dụng đất cũng có thể được thiết lập không thông qua sự định đoạt của Nhà nước như: nhận chuyển nhượng QSDĐ từ người sử dụng đất khác hoặc thông qua góp vốn

1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất và đặc điểm

1.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản gắn liền với đất

Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó

Luật số 38/2009/QH12 đã sửa đổi, bổ sung Khoản 20 của Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

s ản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền

c ấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản

khác g ắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử

d ụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất" [Khoản

6, điều 4, 3]

Từ điển Luật học (2006) giải thích GCNQSDĐ “là giấy chứng nhận do cơ

quan có th ẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp

pháp c ủa người sử dụng đất”

Luật Đất đai năm 2013 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quy ền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà

n ước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu

tài s ản khác gắn liền với đất” [Khoản 16, điều 3, 3]

Với quy định nêu trên cho thấy, GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản gắn liền với đất (dưới đây gọi chung là GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý để xác lập mối quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp về đất, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ, là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà ngừời sử dụng đất hợp pháp được hưởng

GCNQSDĐ, được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền do pháp luật quy định Tuy nhiên họ phải là những chủ thể có QSDĐ, quyền sở hữu nhà và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp Và khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đối với các tài sản nêu trên thì họ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng các tài sản đó

Bản chất pháp lý của GCNQSDĐ là thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về

sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện tích đất, quyền SHNƠ một ngôi nhà hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định Đây cũng là cơ sở để Nhà nước bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận

Như vậy có nhiều cách giải thích khác nhau về GCNQSDĐ, nhưng một cách

chung nhất có thể hiểu GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có

th ẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật cho các chủ thể sử dụng đất để công

nh ận và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ

1.2.2 Đặc điểm của GCNQSDĐ

Th ứ nhất, GCNQSDĐ là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền

chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước (cụ thể là Bộ Tài nguyên và Môi trường) theo quy định của pháp luật GCNQSDĐ được Nhà nước

sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;

Th ứ hai, GCNQSDĐ là một trong những công cụ để Nhà nước quản lý đất

đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác trên đất đối với các chủ thể Cấp GCNQSDĐ, là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai, nhà ở, công trình xây dựng phù hợp ở mỗi thời kỳ, mỗi gian đoạn khác nhau của đất nước Mặt khác, quản lý bằng công cụ giấy chứng nhận là một trong những cách thức quản lý đơn giản, dễ dàng và khoa học của Nhà nước đối với tài sản là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất; tạo cơ sở pháp lý vững chắc để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác bằng một loại giấy tờ chung, thay thế hàng loạt các loại giấy tờ tồn tại qua nhiều thời kỳ lịch sử, được ban hành bởi nhiều cơ quan khác nhau gây nhiều khó khăn, trở ngại trong công tác quản lý thời gian qua

Th ứ ba, GCNQSDĐ, là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ, quyền

sở hữu nhà và các tài sản trên đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình khai thác,

sử dụng Người được cấp GCNQSDĐ, có đầy đủ các quyền để đầu tư, khai thác và

sử dụng các tài sản một cách hợp pháp theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005

và pháp luật về đất đai; được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong suốt quá trình sở hữu và sử dụng tài sản

1.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.1 Công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Công nhận QSDĐ là một trong ba hình thức Nhà nước trực tiếp trao QSDĐ cho người sử dụng đất Khái niệm này được xuất hiện lần đầu tiên tại Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang

sử dụng đất ổn định [Điều 5, 2] Quy định này cho thấy hình thức công nhận QSDĐ chỉ áp dụng đối với người đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đến Luật Đất đai năm 2013, khái niệm này được cụ thể hơn, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang

sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định [Điều 29, 3]

Việc công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý mà Nhà nước thừa nhận hay nói cách khác là trao QSDĐ cho người đang sử dụng đất ổn định mà đất đó không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Theo đó người sử dụng đất có được những quyền và nghĩa vụ nhất định sau khi được thừa nhận theo quy định của pháp luật

Nhà nước công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý cần thiết nhằm xác lập QSDĐ cho một chủ thể khi đảm bảo các điều kiện nhất định Nó đáp ứng những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, từ thực tiễn lịch sử quản lý đất đai của đất nước và yêu cầu đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mối quan hệ tài sản, quyền sử dụng đất Sự công nhận QSDĐ không chỉ áp dụng cho chủ thể sử dụng đất có nguồn gốc hợp pháp mà tùy thuộc điều kiện kinh tế xã hội quốc gia hoặc trong từng giai đoạn phát triển của mỗi quốc gia còn có thể áp dụng cho các chủ thể sử dụng đất ổn định,

có nguồn gốc chưa phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm sử dụng đất Điều

này cũng không có nghĩa là mọi chủ thể đang sử dụng đất đều được công nhận mà đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện nhất định; các điều kiện này tùy thuộc vào các điều kiện kinh tế xã hội, trình độ và thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trước đó của mỗi giai đoạn mà quy định khắt khe hoặc cởi mở Việc công nhận QSDĐ có nhiều hình thức biểu hiện, chẳng hạn có thể công nhận trên cơ sở một số loại giấy

tờ nhất định; có thể trên sổ địa chính hoặc thông tin đã được nhà nước ghi nhận phản ánh; cũng có thể biểu hiện bằng một số hình thức giấy tờ theo khuôn mẫu nhất định, điều này tùy thuộc vào ý chí nhà nước thể hiện trong pháp luật Để được công nhận QSDĐ điều kiện tiên quyết đặt ra là phải có sự tồn tại, sự chiếm hữu, sử dụng đất trước đó của chủ thể nhất định

Thực trạng quản lý và sử dụng đất ở nước ta cho thấy nhiều trường hợp sử dụng đất mặc dù không có đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc nhưng đã có sự sử dụng

ổn định lâu dài và phù hợp với quy hoạch là thực tiễn cần được giải quyết thông qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất Do vậy sự công nhận theo sau chỉ là hành vi của nhà nước nhằm xác lập mối quan hệ quyền và nghĩa vụ giữa nhà nước với chủ thể sử dụng hoặc, giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau nhằm tạo nên một trật tự trong quản lý sử dụng đất

Công nhận quyền sử dụng đất là tiền đề để cấp GCNQSDĐ Cấp giấy CNQSDĐ thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước theo luật định nhằm cấp chứng thư pháp lý cho các chủ thể sử dụng đất Đây là một quá trình bao gồm nhiều hoạt động khác nhau, như hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực đia Hoạt động cấp giấy CNQSDĐ là giai đoạn cuối cùng quá trình giao đất, cho thuê đất và đăng ký biến động đất đai đối với việc chứng nhận quyền sử dụng đất, và xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với các tài sản gắn liền với đất

1.3.2 Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liến với đất

1.3.2.1 Đối với các cơ quan quản lý đất đai

Giấy CNQSDĐ là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài sản hợp phá p của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở để chủ thể sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Việc cấp Giấy chứng nhận GCN với

mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai,

để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải

có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế hệ sau

Cấp giấy CNQSDĐ chính là nắm chắc quỹ đất của quốc gia, bảo vệ đất đai (chủ sử dụng được giao đất phải chịu trách nhiệm bảo vệ vốn đất được giao) Giấy CNQSDĐ thể hiện mối quan hệ pháp lý về đất đai giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước (chủ sở hữu) Giấy CNQSDĐ chính là công cụ đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật Giấy CNQSDĐ còn là cơ sở để quản lý biến động về đất đai hữu hiệu nhất Trước đây đất đai không được phép mua bán, chuyển đổi vì vậy việc cấp giấy CNQSDĐ chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất đai

1.3.2.2 Đối với người sử dụng đất

Hiện nay việc cấp giấy CNQSDĐ không những chỉ phục vụ yêu cầu pháp lý Nhà nước đối với tài sản quốc gia, mà còn có ý nghĩa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Vai trò này thể hiện ở các điểm sau đây:

- Giấy CNQSDĐ là giấy tờ hợp pháp để người sử dụng đất thực hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là: quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Giấy CNQSDĐ là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Giấy CNQSDĐ là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống toà án nhân dân với Uỷ ban nhân dân

1.4 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.4.1 Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý đất đai nói riêng đều hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhà nước ban

hành điều chỉnh Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là ngoại lệ, xuyên suốt quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc thực hiện, tuân thủ các quy định chặt chẽ trong các văn bản của Nhà nước về quản lý và

sử dụng đất đai Vậy nên có thể khẳng định rằng: “Pháp luật về cấp giấy chứng

nh ận quyền sử dụng đất chính là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối

quan h ệ phát sinh trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” [19]

Hiện nay điều chỉnh chính các hoạt động về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Luật đất đai năm 2013và các văn bản hướng dẫn kèm theo Tại các văn bản này quy định rõ về các chủ thể tham gia quan hệ về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, các căn cứ pháp lý để một tổ chức, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,

Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong cácvăn bản pháp luật đất đai mà còn được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật khác như: Bộ luật dân

sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011, thậm chí trong một vài trường hợp

cụ thể còn được điều chỉnh bởi những văn bản hành chính nhất định

Từ đó, có thể thấy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai và được quy định trong nhiều văn bản bản quy phạm pháp luật Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống các quy phạm pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tổ chức

1.4.2 Khái lược sự hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Giai đoạn trước năm 1986

Trong suốt giai đoạn này, các quan hệ pháp luật đất đai được điều

chỉnh bởi những văn bản pháp quy riêng lẻ, tản mạn, mang tính tùy nghi mà chưa

có một văn bản thống nhất Các quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được đề cập đến tại bất cứ văn bản luật đất đai nào

Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ chính thức được luật hóa kể từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1987 được ra đời trong một hoàn cảnh lịch sử hết sức đặc biệt đó là khi Đại hội Đảng VI tháng 12/1986 quyết định chuyển đổi nền kinh tế Việt Nam từ tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo nên diện mạo mới chođất nước Đây là lần đầu tiên khái niệm người sử dụng đất được đề cập đến trong văn bản Luật Đất đai, nhằm xác định đối tượng Nhà nước giao đất, sử dụng ổn định lâu dài

và mối quan hệ giữa những chủ thể này với Nhà nước

Cùng với khái niệm người sử dụng đất, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cũng lần đầu tiên được quy định tại Luật Đất đai năm 1987 và trở thành một trong bảy nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai

Thực hiện Điều 18 Luật Đất đai năm 1987, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 về hướng dẫn thi hành Quyết định về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Sự ra đời của hai văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và cho công tác đăng

ký đất đai của Việt Nam nói chung

Sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1987, Nhà nước ta đã tổng kết những thành công cũng như hạn chế từ đó xây dựng văn bản mới thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và

có hiệu lực chính thức vào ngày 15/10/1993 là đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ đất đai, xác lập quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất Luật Đất đai

năm 1993 ghi nhận nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Lần đầu tiên xác định đất đai có giá, quyền sử dụng đất được xem như quyền tài sản được đưa vào giao lưu trong dân sự với các quyền: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh trên phạm vi cả nước từ năm 1997 với mục tiêu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2000 cho khu vực nông thôn và năm 2001 cho khu vực đô thị theo Chỉ thị

số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của thủ tướng Chính phủ

Năm 1998, Tổng cục địa chính đã ban hành thông tư TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thông tư này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư 302-ĐKTK Luật Đất đai năm

346/1998/TT-2001 đã thay đổi về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo tinh thần đó, Tổng cục địa chính một lần nữa sửa đổi quy định về thủ tục đăng ký đất đai theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 Thông tư này quy định rõ những trình tự, công việc mang tính chất bắt buộc phải thực hiện, không hướng dẫn cách làm như Thông tư 346/1998/TT-TCĐC để các địa phương tùy điều kiện nhân lực và công nghệ của mình vận dụng cho phù hợp Đặc biệt, Thông

tư đã sửa đổi cơ bản thủ tục đăng ký biến động chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận ở các địa phương

Có thể nói, Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung và các văn bản hướng dẫn thi hành đã phần nào giải quyết được những vướng mắc vềđất đai, hạn chế những tranh chấp trong thực tiễn Tuy nhiên, hệ thống văn bản pháp luật đất đai trong giai đoạn này còn có nhiều hạn chế:

Th ứ nhất, các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các

chủ thể được quy định rải rác ở rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau nên tính đồng bộ không cao

Th ứ hai, việc xác lập các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất còn quá chặt chẽ và xa rời thực tiễn

Th ứ ba, thủ tục hành chính còn rườm rà, phải trải qua nhiều khâu, nhiều

công đoạn và phải xin phép qua nhiều cấp

Th ứ tư, quy định về nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất còn chưa hợp lý, mâu thuẫn với chính quy định của luật Vào các thời điểm khác nhau thì mức nộp tiền sử dụng đất khác nhau là 0%, 20%, 40%, 100% Trong trường hợp người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp khó khăn về tài chính thì được ghi nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song giải pháp này chưa thực sự khuyến khích công tác cấp giấy chứng nhận trên thực tế

Th ứ năm, thị trường phi chính quy phát triển ồ ạt Thị trường bất động sản bùng

nổ lần thứ hai trong lịch sử, cơn sốt đất đai tăng đột biến, đẩy giá nhà và giá đất tăng quá cao, vượt quá khả năng tài chính và “ tầm với” của những người dân thường

Tình trạng mua bán nhà đất trao tay, bất chấp quy luật khách quan, bất chấp pháp luật, bất chấp hiệu quả kinh tế diễn ra tràn lan

Trước tình trạng đó và trước yêu cầu của một nền kinh tế vận động không ngừng thì việc sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh pháp luật về lĩnh vực này được đặt ra

Trên cơ sở quán triệt tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết Trung ương khóa IX, Luật Đất đai năm 2003 ra đời nhằm khắc phục những bất hợp lý cũng như đáp ứng những đòi hỏi của thực tiễn Luật Đất đai năm 2003 ra đời thể hiện nhiều nội dung

mới về cấp giấy chứng nhận như: Bổ sung đối tượng được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sửa đổi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sửa đổi quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận cho cơ sở tôn giáo; Quy định các điều kiện và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lý hơn Điều thay đổi và có ý nghĩa quan trọng hơn, nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là: Cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đặc biệt, sự ra đời của các tổ chức dịch vụ hành chính công như: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giúp cho việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy về một mối theo cơ chế “ một cửa” Xác lập cơ chế ủy quyền trong những trường hợp cần thiết cũng là một nội dung quan trọng giải quyết sự ách tắc đối với hoạt động này

Tuy nhiên, giữa các quy định củapháp luật đất đai trong thời gian này và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn Quy định của Luật Đất đai năm 2003 liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận còn một số điểm chưa hợp lý, tạo nên sự không công bằng giữa các trường hợp sử dụng đất nên không khuyến khích người dân tự giác thực hiện kê khai, đăng ký đất đai Cụ thể quy định các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai vẫn chưa đầy đủ, chưa tạo sự công bằng trong nhiều trường hợp như: quy định

về điều kiện cấp giấy chứng nhận phải có tên trong sổ địa chính, nhưng trong giai đoạn từ 1981 đến 1993 còn rất nhiều địa phương chưa triển khai được việc đăng ký đất đai nên những người sử dụng đất tại địa phương không có vi phạm pháp luật vẫn không được coi là có giấy tờ về quyền sử dụng đất; quy định trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai thì xác định diện tích đất ở theo hạn mức giao đất ở mới của địa phương, quy định này là không có tính kế thừa thực tế (đã sử dụng ổn định vượt hạn mức giao đất của địa phương) và tạo ra sự không công bằng giữa những người sử dụng đất lâu đời và

luôn chấp hành phạm pháp luật nhưng chưa có tên trong sổ địa chính với các trường hợp khác; quy định không cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ mà không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt tại khoản 4 và 6 Điều 50 Luật Đất đai Với các quy định này, hiện nay ở nhiều địa phương đang tồn đọng một số lượng lớn các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (có 30 tỉnh, thành phố báo cáo hiện nay có 705.000 trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai; nhất là tại thành phố Hà Nội 130.000 trường hợp, thành phố Hồ Chí Minh

có 134.000 trường hợp, tỉnh Yên Bái 53.000 trường hợp, tỉnh Đắk Nông 63.000ha, tỉnh Đắk Lắk 52.000 trường hợp, )

Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 ban hành

Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khóa XIII, Quốc hội thông qua đạo Luật Đất đai 2013 Luật Đất đai 2013 với 14 chương, 212 điều, tăng 07 chương và66 điều so với Luật đất đai năm 2003, trong đó đã thể chế hóa đầy đủ, đúng những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Nội dung về cấp GCN được quy định tại chương VII Luật Đất đai năm 2013 Nội dung quy định phần này của Luật Đất đai năm 2013 cơ bản mang tính kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003 và Luật hóa một số nội dung quy định tại các Nghị định Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 cũng đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập, không còn phù hợp của Luật Đất đai năm

2003 về vấn đề cấp giấy chứng nhận Cụ thể, đó là: Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận hoặc cấp chung một giấy chứng nhận; trường hợp là tài sản chung của

vợ và chồng thì GCN ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới

để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu; Quy định cụ thể hơn những

trường hợp sử dụng đất được cấp GCN; cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có có và không có cácgiấy tờ về quyền sử dụng đất, quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận,

Tùy thuộc vào từng thời điểm và xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai qua mỗi giai đoạn, Nhà nước đều quan tâm sâu sắc đến lĩnh vực này Cụ thể

là các văn bản pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên tục được sửa đổi, bổ sung và ban hành mới Điều này đã tạo ra một khuôn khổ pháp lý đầy

đủ cho hoạt động cấp giấy chứng nhận được thuận lợi và dễ dàng hơn

1.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật của một số quốc gia trên thế giới

Trên thế giới, các quốc gia khác nhau tồn tại các hình thức sở hữu khác nhau đối với đất đai Đối với các nước thuộc chế độ xã hội chủ nghĩa dựa trên chế độ công hữu về tư liệu sản xuất- theo đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu và nhà nước thống nhất quản lý Đối với các nước tư bản chủ nghĩa đất đai thuộc sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân Tuy nhiên, cho dù có sự khác biệt về chế độ sở hữu đất đai nhưng việc cấp giấy CNQSDĐ đều thể hiện sự công nhận của nhà nước về quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất Có thể khái quát về việc cấp giấy CNQSDĐ tại một số quốc gia như sau:

1.5.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Trung Quốc

Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản tư doanh đã xóa bỏ sở hữu

tư nhân về ruộng đất, chỉ còn lại sở hữu của Nhà nước và sở hữu của tập thể Hiến

pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy định rõ "Đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nước, đất đai nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm

nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc sở hữu tập thể" Quỹ đất đai toàn

quốc được chia thành 3 loại theo mục đích sử dụng bao gồm đất nông nghiệp, đất xây dựng và đất chưa sử dụng Cục quản lý đất đai Trung Quốc chịu trách nhiệm quản lý thống nhất đất đai trong toàn quốc trong đó có một số nhiệm vụ sau:

- Xây dựng phương châm, chính sách pháp quy liên quan đến quan lý đất đai đồng thời tổ chức quán triệt giám sát và kiểm tra việc thực hiện những nguyên tắc, quy định và chính sách đó

- Nghiên cứu và xây dựng chiến lược quốc gia về phát triển và quản lý đất đai, dự báo trung và dài hạn những nhu cầu sử dụng đất đảm bảo cân đối vĩ mô cung cầu về đất đai; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

- Quản lý thống nhất đất đai toàn quốc và địa bàn ở thành thị và nông thôn, công tác địa chính, thanh tra và giải quyết tranh chấp về đất đai, thực hiện công tác điều tra, thống kê, phân hạng đất, đăng ký và cấp GCN về đất đai trong toàn quốc Cùng với các cơ quan khác có liên quan tiến hành định giá đất

- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch khai thác tài nguyên đất đai dự trữ

- Chủ trì trên phạm vi cả nước về trưng dụng đất, cấp đất Thực hiện việc kiểm tra và thẩm định đất đai cho mục đích xây dựng; tổ chức xây dựng định mức chỉ tiêu các loại đất xây dựng

- Quản lý thị trường đất đai; cùng với các cơ quan liên quan xây dựng các quy định và luật lệ quản lý thị trường đất đai; Hỗ trợ cho cơ quan thuế và tài chính làm tốt việc thu thuế đất

- Đề xuất phương án cải cách chiều sâu thể chế quản lý và chế độ sử dụng đất đai, tổng kết kịp thời các kinh nghiệm và không ngừng cải thiện các biện pháp cải cách

- Chủ quản công tác khoa học kỹ thuật về quản lý đất đai, tuyên truyền giáo dục về quản lý đất đai, tổ chức chỉ đạo công tác đào tạo và bồi dưỡng cán bộ quản

Với các quy định trên cho thấy Cục quản lý đất đai của Trung Quốc hiện là cơ quan chủ quản quản lý việc cấp giấy CNQSDĐ cho người sử dụng đất tại Trung Quốc Việc cấp giấy CNQSDĐ tại Trung Quốc luôn đi liền với công tác quy hoạch đất đai, khai thác tài nguyên, giải quyết tranh chấp đất đai cũng như áp dụng các hoạt động nghiên cứu khoa học trong quản lý đất đai Các chính sách về quản lý thị trường đất đai, hỗ trợ cho các cơ quan tài chính để thu thuế đất cũng luôn được chú trọng tại Trung Quốc

1.5.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Thụy Điển

Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm

1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất tại Thụy Điển là quyền sở hữu đối với thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không Tại Thụy Điển người sử dụng đất có các quyền sau:

+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)

+ Thuê không gian của toà nhà

+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu

+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

Chủ thể của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đích công

Hệ thống đăng ký đất đai tại Thủy Điển là hệ thống bằng khoán, điều này có nghĩa cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất Quá trình đăng ký bao gồm việc kiểm tra thủ tục chuyển nhượng và tính hợp pháp của giấy phép sẽ được Nhà nước bảo đảm Điều này có nghĩa bất cứ ai được cấp giấy phép sử dụng đất sẽ được bảo vệ khỏi bất cứ xâm phạm nào Quá trình chuyển

nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết và không nhất thiết phải có sự tham gia pháp lý nào Công chứng viên (khá phổ biến ở một số hệ thống ở Châu Âu), không liên quan đến các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất ở Thụy Điển Điều này giúp cho hệ thống hoạt động hiệu quả hơn và ít tốn kém hơn

1.5.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Cộng hòa Pháp

Tại Pháp, việc đăng ký đất đai được thự hiện theo chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản (bao gồm cả đất đai), kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền

sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Theo quy định của Luật này, nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản tại Cộng hòa Pháp được thực hiện như sau:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ “ dây chuyền” chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của

sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền

về sau đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba

đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi …)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

1.5.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Australia

Tại Australia việc đăng ký bất động sản do các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai Cụ thể việc đăng ký đất đai tai một số Vùng và Bang tại Australia như sau:

Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Vùng Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại

là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này

Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra

để phục vụ cho giao dịch thế chấp

Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng

ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan

Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của Bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có

các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào Bang NSW theo Luật Bất động sản năm 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng

hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới

Từ thực tiễn đăng ký đất đai tại một số Vùng, Bang của Australia cho thấy việc sử dụng khoa học công nghệ vào quy trình đăng ký đất đai tại quốc gia này là rất hiệu quả Người sử dụng đất có thể dễ dàng đăng ký đất đai mà không phải tốn kém nhiều thời gian, công sức và chi phí, dễ dàng tra cứu, dễ dàng kiểm tra Bên cạnh đó việc quản lý đăng ký đất đai thông qua Internet sẽ giúp cho các cơ quản lý đất đai tiến hành công việc nhanh chóng và tiện lợi hơn rất nhiều

Tiểu kết Chương 1

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất, đảm bảo quyền được cấp giấy chứng nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể được cấp giấy

Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống pháp luật và hành chính để xem xét và công nhận tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

Hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là hoạt động phức tạp, phải trải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn, nhiều quy trình và được thực hiện bởi nhiều cơ quan chức năng Vì vậy, cần thiết khách quan phải quy định về các điều kiện và thủ tục hành chính cụ thể đối với hoạt động này nhằm định hướng cho các cơ quan chức năng thực thi nhiệm vụ cấp giấy, cũng như các chủ thể có nhu cầu cấp giấy phải thực hiện và tuân thủ theo một trật tự đã được pháp luật quy định

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA

ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI

HUYỆN THỦY NGUYÊN

2.1 Quy định của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

2.1.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của, hộ gia đình,cá nhân

Theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải tuân thủ năm nguyên tắc cơ bản sau đây thay vì chỉ cần tuân thủ ba nguyên tắc như quy định trước đây Cụ thể:

M ột là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

Như vậy, về cơ bản, nguyên tắc này được xây dựng trên cơ sở kế thừa từ nguyên tắc thứ nhất được quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CPngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Hai là, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của