Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn giải quyết tại các tòa án trên địa bàn tỉnh bắc giang

Liên quan đến đề tại luận văn, có thể kể đến một số công trình nghiên cứu khoa học khác như: - “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án” Luận văn thạc sỹ luật học của tác

i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIẾN GIẢI QUYẾT TẠI CÁC TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC GIANG

ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết luận nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Nhà trường

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Ngọc Chung

iii

LỜI CẢM ƠN

Được sự đồng ý của Viện Đại học Mở Hà Nội và của Tiến sĩ Nguyễn Thái

Mai, tôi đã thực hiện đề tài: “Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

từ thực tiễn giải quyết tại các Tòa án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang”để nghiên cứu và

làm Luận văn Thạc sĩ luật học của mình

Để hoàn thành công trình này, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên hướng dẫn trực tiếp:Ts Nguyễn Thái Mai đã tận tình, chu đáo hướng dẫn tôi, kể từ khi hình thành ý tưởng đến khi hoàn thiện Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy cô trong trường Viện Đại học Mở Hà Nội, đặc biệt là các thầy cô Khoa Sau đại học đã luôn có những nhắc nhở kịp thời để tôi có thể hoàn thiện luận văn đúng thời hạn, cảm ơn Nhà trường đã tạo mọi điều kiện tốt nhất

Mặc dù đã có nhiều cố gắng để thực hiện đề tài một cách hoàn chỉnh nhất Tuy nhiên, lần đầu tiên tôi thực hiện nghiên cứu một đề tài có tính chuyên sâu, việc hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm nên không thể tránh khỏi những thiếu sót mà bản thân còn chưa nhận thấy được Tôi rất mong được sự góp ý của các thầy cô và các bạn để Luận văn được hoàn chỉnh hơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Ngọc Chung

iv

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài 4

3.1 Mục đích nghiên cứu 4

3.2 Đối tượng nghiên cứu 4

3.3 Phạm vi nghiên cứu 4

4 Phương pháp nghiên cứu 5

5 Kết quả nghiên cứu mới và giá trị ứng dụng của đề tài 5

Chương 1 7

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 7

1.1 Khái quát về tranh chấp đất đai 7

1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai 7

1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai 9

1.1.3 Các dạng tranh chấp đất đai 11

1.1.4 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai 14

1.2 Giải quyết tranh chấp đất đai 16

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai 16

1.2.2 Đặc điểm của hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai 17

1.2.3 Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai 18

1.2.4 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai 19

1.2.5 Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai 20

1.3 Khái lược về quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 23

1.3.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất Đai năm 1987 23

1.3.2 Giai đoạn từ 1987 đến trước khi có Luật Đất đai năm 1993 ra đời 24

1.3.3 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi có luật đất đai 2003 ra đời 25

v

1.3.4 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước khi có luật đất đai 2013 ra đời 26

1.3.4 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay 27

1.4 Giải quyết tranh chấp đất đai tại một số quốc gia trên thế giới 28

1.4.1 Kinh nghiệm của Hàn Quốc 29

1.4.2 Kinh nghiệm của Thái Lan 30

1.4.3 Kinh nghiệm của Singapore 31

1.4.4 Kinh nghiệm của Malaysia 32

1.5 Kết luận Chương 1 35

Chương 2 36

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẮC GIANG 36

2.1 Thực trạng pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai ……… 36

2.1.1 Pháp luật về nội dung quy định về giải quyết tranh chấp đất đai 36

2.1.2 Pháp luật về thủ tục tố tụng quy định về giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án 41

2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 45

2.2.1 Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang (số liệu từ năm 2012 đến năm 2016 và 03 tháng đầu năm 2017)45 2.2.2 Đánh giá chung về thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 58

2.2.3 Nguyên nhân của các hạn chế về thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 64

2.3 Kết luận Chương 2 67

Chương 3 69

BÀI HỌC KINH NGHIỆM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN 69 3.1 Một số bài học kinh nghiệm rút ra từ việc giải quyết tranh chấp đất đai tại

vi

tỉnh Bắc Giang 69 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa

án 70

3.2.1 Đường lối chung của Đảng và Nhà nước 70

3.2.2 Chủ trương của ngành Tòa án 72 3.3 Kiến nghị hoàn thiện quy định của Luật đất đai năm 2013 về giải quyết tranh chấp đất đai 76 3.4 Kiến nghị hoàn thiện văn bản dưới luật quy định về giải quyết tranh chấp đất đai 80 3.5 Kiến nghị hoàn thiện một số quy định pháp luật liên quan khác 81

3.5.1 Hoàn thiện các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai 81

3.6 Kết luận Chương 3 88 KẾT LUẬN 89

vii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Số vụ án liên quan đến tranh chấp về đất đai thụ lý và giải quyết trên địa bàn TAND tỉnh Bắc Giang từ năm 2012 đến 03 tháng đầu năm 2017 45

viii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1

MỞ ĐẦU

1 Tínhcấpthiếtcủađềtài

Đất đai là một tư liệu sản xuất cực kì quan trọng đối với đời sống con người

và là nền tảng cho toàn bộ quá trình sản xuất vật chất Từ khi con người xuất hiện trên trái đất đến nay, dựa vào đất đai, con người có thể sinh hoạt, sản xuất ra của cải vật chất để cải biến tự nhiên và xã hội và dần dần con người xem nó như một loại hàng hóa đặc biệt để đem ra trao đổi mua bán trên thị trường Khi lực lượng sản xuất ngày càng phát triển, những nhu cầu về đất đai như: sinh hoạt, sản xuất ra của cải vật chất cũng như trao đổi mua bán ngày càng tăng cao Chính vì thế, trải qua một thời gian rất dài, đất đai không những có giá trị sử dụng mà còn có giá trị thương mại

Đất đai là loại tài sản, hàng hóa đặc biệt lại có giá trị lớn đủ sức chi phối mọi mặt của đời sống xã hội nên việc quy định các chế định về đất đai không thể tránh khỏi sự chồng chéo giữa các luật nội dung ở nước ta Vì đất đai được xem như một tài sản (bất động sản) nên sẽ được quy định bởi Bộ luật Dân sự (BLDS) Bên cạnh

đó, đất đai có thể đem ra mua bán, kinh doanh, chuyển nhượng nên cũng được điều chỉnh bởi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Từ đó, khi xảy ra tranh chấp về đất đai thì Tòa án lúng túng trong việc áp dụng pháp luật trong những tình huống tranh chấp cụ thể

Hiện nay, vấn đề tranh chấp đất đai (TCĐĐ) diễn ra rất phổ biến và phức tạp kéo theo nhiều hậu quả như: sản xuất trì trệ, đình đốn, tốn chi phí, thời gian để theo đuổi một vụ tranh chấp Nếu kéo dài tình trạng này sẽ dẫn đến mất ổn định trong địa phương cũng như làm giảm lòng tin của người dân vào chính sách đất đai của Nhà nước Chính vì thế, vấn đề TCĐĐ đòi hỏi các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết một cách nhanh chóng, triệt để và đúng pháp luật nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những hậu quả đáng tiếc xảy ra Do đó, việc nghiên cứu giải quyết tranh chấp đất đai (GQTCĐĐ) là điều cần thiết trong bối cảnh hiện nay

Ở nước ta hiện nay đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Điều này đã được khẳng định rất rõ trong Hiến

tại Tòa án.Xuất phát từ lý do nêu trên, tác giả chọn đề tài:"Hoàn thiện pháp luật về

giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn giải quyết tại các Tòa án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang" nhằm làm sáng tỏ hơn về quy trình GQTCĐĐ tại Tòa án, khảo sát

thực trạng áp dụng pháp luật để GQTCĐĐ ở một địa phương cụ thể là tỉnh Bắc Giang và từ đó đề ra kiến nghị để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai

2 Tìnhhìnhnghiêncứuđềtài

Trong bối cảnh TCĐĐ ngày càng phức tạp, khó xử lý, tồn đọng, kéo dài, việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất thì TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau, phạm vi khác nhau Cho đến nay, có nhiều công trình nghiên cứu và các bài viết liên quan đến đề tài này dưới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến quan điểm khác nhau, kết quả nghiên cứu khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề Liên quan đến đề tại luận văn, có thể kể đến một số công trình nghiên cứu khoa học khác như:

- “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án” Luận văn thạc sỹ

luật học của tác giả Châu Huế (2003), Khoa luật, đại học quốc gia Hà Nội;

- “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ

luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và pháp luật;

- “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng Tòa án tại Việt Nam”, Luận

văn thạc sỹ luật học của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Trường Đại học Luật thành phố

Hồ Chí Minh;

3

quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân”; Luận án tiến sỹ luật học của Mai Thị Tú Oanh (năm 2013);

- Báo cáo tham luận “Tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài: Những nguyên

QuangTuyếntạihộithảo“Tìnhtrạngtranhchấpvàkhiếukiệnđấtđaikéodài:Thực trạng và giải pháp” ngày 08 – 09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê Thuật – Đắc Lắc;

- Bàiviết“GiảiquyếttranhchấpđấtđaibằngTòa ánquathựctiễntạimộtđịaphương”

củaMaiThịTúOanhđăngtrêntạpchíNhànướcvàphápluậtsố08/2009;

Các công trình này chủ yếu nghiên cứu các quy định của Luật đất đai 2003, Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2004, BLDSnăm 2005, các luật có liên quan khác về giải quyết TCĐĐ nói chung và giải quyết bằng con đường Tòa án nói riêng

để thấy được những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp để từ đó có những

đề xuất để hoàn thiện những quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ Đồng thời, cũng đánh giá chất lượng và hiệu quả giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án để từ đó

đề ra các biện pháp, cơ chế bảo đảm cho việc thực thi các quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết các TCĐĐ Nhìn chung những công trình nghiên cứu

về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ đã làm giàu thêm kiến thức lý luận và thực tiễn về vấn đề TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ Các công trình nghiên cứu, bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về TCĐĐ và GQTCĐĐ

Tuy nhiên, vấn đề pháp luật về giải quyết TCĐĐ bằng Tòa án chưa được nghiên cứu một cách tổng thể dưới góc độ nhìn từ thực tiễn qua công tác giải quyết

TCĐĐ của ngành Tòa án tỉnh Bắc Giang Vì vậy đề tài: “Hoàn thiện pháp luật qiải

quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn giải quyết tại các Tòa ántrên địa bàn tỉnh Bắc Giang” trên cơ sở kế thừa và phát huy những thành công của các công trình nghiên cứu trước đó để nghiên cứu một cách toàn diện cả về lý luận và thực tiễn các quy

4

định của pháp luật về TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ nhằm đưa ra những giải pháp hiệu quả về của công tác giải quyết tranh chấp bằng Tòa án nói chung và trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nóiriêng

3 Mụcđích, đốitượngvàphạmvinghiêncứuđềtài

3.1 Mục đích nghiên cứu

Thông qua việc nghiên cứu đề tài, luận văn làm rõ những vấn đề lý luận về TCĐĐvà thực tiễn của việc áp dụng pháp luậttrong việc GQTCĐĐtại Tòa án nhân dân (TAND) tại địa bàn tỉnh Bắc Giang qua đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật GQTCĐĐtại TANDnói chung và TANDcác cấp tại tỉnhBắc Giang nói riêng

Từ những mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:

+ Làm rõ những vấn đề về lý luận về TCĐĐ và GQTCĐĐtại TAND

+ Thực trạng phápluật và thực tiễnáp dụng pháp luật trong GQTCĐĐ tại Tòa

án nhân dân (TAND) Bắc Gianghiệnnay

+ Kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về áp dụng pháp luật trong GQTCĐĐtại TAND

3.2 Đối tượng nghiên cứu

thi hành Luật Đất đai năm 2013

+ Các quy định của BLDS năm 2015, Luật hôn nhân gia đình năm 2014 và các văn bản pháp luật khác có liên quan quy định về GQTCĐĐ

+ Các quy định của BLTTDS năm 2015 về thẩm quyền của TAND trong việc GQTCĐĐ

+ Thực tiễn áp dụng pháp luật và kết quả GQTCĐĐ trong công tác xét xử của TAND

3.3 Phạm vi nghiên cứu

5

Nghiên cứu các quy định của pháp luật trongGQTCĐĐtạiTANDlà một vấn đề lớn, có nhiều nội dung khác nhau Tuynhiên, trong khuôn khổ một luận văn thạc sĩ luật học việc nghiên cứu chỉ giới hạn trong việc nghiên cứucác quy định pháp luật hiện hànhtrong việc giải quyết các TCĐĐ theo quy định của Luật đất đai, BLTTDS, BLDS và số văn bản pháp luật có liên quan như Luật Hôn nhân và gia đình Đối với thực tiễn áp dụng, luận văn tổng hợp và đánh giá số liệu xét xử trong phạm viTAND tỉnh Bắc Giang từ năm 2011đến năm 2016

4 Phươngphápnghiêncứu

Để đạt được những mục đích đã đặt ra trên cơ sở lý luận luận văn được triển khai nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác-Lê Nin, quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, cải cách tư pháp ở nước ta trong giai đoạn hiện nay

Quá trình nghiên cứu cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học như: phương pháp so sánh, phân tích tài liệu, phương pháp tổng hợp Ngoài ra luận văn còn sử dụng phương pháp thống kê thông qua việc sử dụng trung thực các số liệu của các TAND tại tỉnh Bắc Giang

5 Kếtquảnghiêncứumới vàgiátrịứngdụngcủađềtài

Luận văn phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, nguyên tắc và các hình thứcgiải quyết TCĐĐ của các TAND trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói riêng tại TAND nói chung

Tìm hiểu, đánh giá thực trạng GQTCĐĐ của các TAND trên địa bàn tỉnhBắc Giang Qua đó, tìm ra những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế trong việc GQTCĐĐ tại tỉnh Bắc Giang và rút ra các bài học kinh nghiệm trong việc nâng cao hiệu quả GQTCĐĐ tại Tòa án

Bên canh đó, luận văn đã đề xuất giải pháp phù hợp thực tiễn hiện nay nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao chất lượng GQTCĐĐ của các TANDtrên địa bàn tỉnh Bắc Giangnói riêng và TAND các cấp nói chung trong việc GQTCĐĐ

Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung và phát triển lý luận phục vụ

6

yêu cầu thực tiễn của việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử nói chung và trong việc giải quyết các TCĐĐ tại TANDnói riêng trong công cuộc cải cách tưpháp hiện nay Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tưliệu tham khảophục vụ cho công tác nghiên cứu giảng dạy khoa học pháp lý nói chung và đào tạo chức danh tưpháp nói riêng Nội dung của luận văn cũng có thể góp phần xây dựng kỹ năng nghề nghiệp của người thẩm phán, kỹ năng nghiên cứu hồ sơ, đặc biệt là đối với các thẩm phán dân sự giải quyết các vụ án TCĐĐ

6 Kếtcấucủaluậnvăn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm

03 chương như sau:

Chương 1:Một số vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai

Chương 2 Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đaitại các Tòa án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang

Chương 3 Bài học kinh nghiệm và giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao

hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đaitại Tòa án

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT

ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1.1 Khái quát vềtranhchấpđấtđai

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng thì tranh chấp có nghĩa là "tranh giành

nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào" [39, tr.989] Cũng theo Từ điển tiếng Việt thì khái niệm “đất đai” được hiểu khái quát là "đất để trồng trọt, sử

hành vi tranh giành nhau một cách giằng co đất để trồng trọt, sử dụng mà không rõ thuộc về bên nào Tuy nhiên, tác giả không đồng ý cách định nghĩa này bởi vì theo

ý kiến của tác giả, Từ điển tiếng Việt chỉ dừng lại ở việc định nghĩa “tranh chấp đất đai” theo nghĩa rất hẹp Cụ thể, Từ điển tiếng Việt chỉ nhắc đến TCĐĐ như một hành vi tranh giành nhau một cách quyết liệt “đất để trồng trọt, sử dụng” mà không

rõ thuộc về bên nào mà không nhắc đến những tài sản khác gắn liền với đất như nhà cửa, công trình, cây cối cũng như những hoa lợi, lợi tức phát sinh từ những tài sản gắn liền với đất Điều này làm thu hẹp phạm vi TCĐĐ và chưa phản ánh đúng với tinh thần của những quy định của pháp luật về đất đai hiện hành Cụ thể, cách định nghĩa của Từ điển tiếng Việt sẽ không còn hợp lý trong trường hợp các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai tranh chấp về nhà ở và những công trình khác gắn liền với đất Mặt khác, cách định nghĩa ấy rất chung chung khi không xác định rõ vấn đề nào của đất đai cần tranh chấp (tranh chấp về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hay quyền định đoạt đối với đất đai) Trong khi đó, các quy định của pháp luật về đất đai muốn áp dụng được trên thực tế thì phải quy định hết sức rõ ràng và chi tiết Đây là điểm hạn chế của Từ điển tiếng Việt khi định nghĩa về khái

niệm “tranh chấp đất đai”

Cũng định nghĩa về khái niệm “tranh chấp đất đai", có ý kiến cho rằng

TCĐĐ ở nước ta theo quy định của pháp luật chỉ có thể hiểu là tranh chấp quyền sử dụng đất Ý kiến này làm sáng tỏ đối tượng của TCĐĐ chính là quyền sử dụng đất

So với cách định nghĩa của Từ điển tiếng Việt thì ý kiến này đã chỉ đích danh đối tượng trong TCĐĐ chính là tranh chấp về quyền sử dụng đất Cũng theo quan điểm này thì quyền sử dụng đất là một khái niệm có nội hàm rất rộng, bao gồm tổng thể không thể tách rời các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của

pháp luật đất đai Quan điểm này khẳng định khái niệm “tranh chấp đất đai” là

tranh chấp về tổng thể không tách rời các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai Cách định nghĩa bó hẹp đối tượng trong TCĐĐ này không những làm rõ hơn đối tượng tranh chấp mà còn giúp cho việc áp

Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: “Tranh chấp đất đai: Tranh

chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai”[38, tr.764]

Theo Luật đất đai năm 2003: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và

nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”

(khoản 26 Điều 4)

Theo Sổ tay Thuật ngữ Pháp lý thông dụng: “Tranh chấp đất đai: Tranh

chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đấtđai” [24, tr.69]

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Tranh chấp

đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Theo cách định nghĩa này thì khái niệm “tranh chấp đất đai” không hiểu theo nghĩa là tranh giành nhau đất để trồng trọt, sử dụng khi không

rõ thuộc về bên nào mà là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ pháp luật đất đai

Quan hệ pháp luật đất đai được hiểu là tổng thể các quan hệ xã hội được quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh Hay nói cách khác, luật đất đai điều chỉnh tất cả các quan hệ xã hội thuộc đối tượng, phạm vi điều chỉnh của nó Điều 1 Luật Đất đai

năm 2013 quy định về phạm vi điều chỉnh như sau: “Luật này quy định về chế độ sở

hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam” Xuyên suốt Luật Đất đai năm 2013 cũng là những quy định về đất đai và những tài sản gắn liền trên nó

Như vậy, xét về mặt học thuật, các nhà nghiên cứu nước ta quan niệm TCĐĐ

là những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác Ví dụ: TCĐĐ giữa ông A và năm anh chị em là ông B, bà C, ông D, ông E và

thể hiểu khái niệmTCĐĐ một cách chung nhất là những mâu thuẫn, những xung đột

về quyền, lợi ích liên quan đến đối tượng là đất đai phát sinh giữa các chủ thể trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai

1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp đất đai

Nếu xem đất đai là một tài sản đặc biệt thì TCĐĐ có bản chất như tranh chấp một tài sản thông thường khác và có chế độ pháp lý được quy định bởi BLDS, Luật Kinh doanh bất động sản… Tuy nhiên, TCĐĐ có những đặc điểm riêng để phân biệt các loại tranh chấp khác

- Thứ nhất, về chủ thể của TCĐĐ

Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định, lâu dài hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Vì vậy, người sử dụng đất chỉ có thể là chủ thể quản lý hoặc

sử dụng đất đai Như vậy, chủ thể trong quan hệ TCĐĐ không phải là chủ sở hữu

đối với đất đai mà là chủ thể được quyền quản lý và sử dụng đất trong một số trường hợp như: được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng, cho thuê lại… Khác với chủ thể trong tranh chấp một tài sản thông thường, chủ thể trong quan hệ TCĐĐ không phải là chủ sở hữu đối với đối tượng tranh chấp.Đây chính là điểm đặc thù của TCĐĐ so với các loại tranh chấp khác

- Thứ hai, về đối tượng tranh chấp

Đối tượng trong TCĐĐ theo quy định của pháp luật hiện hành không có đầy

đủ ba quyền theo quy định tại Điều 158 của BLDS năm 2015 “Quyền sở hữu bao

gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật" Do điểm đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

ở nước ta nên đối tượng của TCĐĐ chỉ giới hạn trong phạm vi tranh chấp về quyền

và nghĩa vụ trongquản lý, sử dụng đất đai Nhưvậy,cóthểhiểuđốitượngcủaTCĐĐ là quyền quản lý, quyền sử dụng và một số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bêntranhchấpmàthuộcsởhữutoàndânvànhànướclàđạidiệnchủsởhữu

- Thứ ba , quan hệ đất đai liên quan đến lợi ích của nhiều đối tượng trong xã

chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Do đó, TCĐĐ phát sinh không chỉ liên quan đến lợi ích của một bên mà còn liên quan đến lợi ích của nhiều bên liên đới Chính vì vậy, TCĐĐ nếu không được giải quyết nhanh chóng, dứt điểm, kịp thời thì sẽ gây mất an toàn an ninh, trật

tự xãhội

Ngoài ra, TCĐĐ còn phản ánh phong tục, tập quán, nếp suy nghĩ, hành vi ứng

xử của từng nhóm người, từng cộng đồng dân cư ở các vùng miền khác nhau Do

đó, TCĐĐ thường có tính chất rất phức tạp và thường gay gắt, quyết liệt hơn các loại tranh chấp khác, nó có tác động không nhỏ đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây nên sự căng thẳng, mất đoàn kết, mất ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những đường lối, chính sách, quy định của pháp luật nói chung và liên quan đến đất đai nói riêng không được thực hiện một cách triệt để Chính vì lẽ đó, việc giải quyết TCĐĐ gặp rất nhiều khó, phức tạp, đặc biệt là các tranh chấp đất tôn giáo, tranh

chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất

- Thứ tư, một điểm đặc thù chỉ có trong quan hệ đất đai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp dù không có quyền sở hữu chung vẫn có quyền định đoạt quyền

sử dụng trong phạm vi quy định của pháp luật Có thể gọi đây là “quyền sở hữuhạnchế” được người đại diện chủ sở hữu trao cho người sử dụng đất Do đó, tùy theo mối quan hệ giữa các bên trong quan hệ TCĐĐ mà việc áp dụng pháp luật, thẩm quyền để giải quyết tranh chấp khác nhau

- Thứ năm, bất kì một tranh chấp nào cũng để lại những hậu quả nhất định

Tuy nhiên, với tính chất quan trọng của đất đai thì hậu quả của TCĐĐ thường rất nặng nề và gây ảnh hưởng xấu về mọi mặt của đời sống xã hội cả về kinh tế lẫn chính trị như: tốn chi phí cho một vụ tranh chấp, chi phí khắc phục hậu quả tranh chấp và những chi phí khác Hơn thế nữa, TCĐĐ còn gây ra mất đoàn kết trong nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật về đất đai không được thực thi một cách triệt để, gây ra nhiều khó khăn cho cơ quan GQTCĐĐTCĐĐ Nếu tranh chấp kéo dài và diễn ra gay gắt, thường xuyên thì lòng tin của người dân vào chính sách đất đai của Nhà nước cũng sẽ bị giảm đi đáng kể

- Thứ sáu, quan hệ đất đai có liên quan đến những quan hệ xã hội khác thuộc phạm vi điều chỉnh của một số đạo luật như BLDS, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật bảo vệ môi trường, Luật kinh doanh bất động sản, Luật bảo vệ và phát triển rừng, Trên thực tế, TCĐĐ xảy ra liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, cây cối và vật kiến trúc khác, nên khi giải quyết TCĐĐ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ áp dụng Luật đất đai mà còn áp dụng các đạo luật khác có liên quan để xem xét, giảiquyết

1.1.3 Cácdạngtranhchấpđấtđai

Dựa trên những tiêu chí khác nhau, TCĐĐ sẽ được nhận dạng và phân loại thành các dạng khác nhau Do đó, trong phạm vi luận văn TCĐĐ được phân loại theo hai tiêu chí cơ bản là căn cứ vào chủ thể và căn cứ vào đối tượng tranh chấp

Thứ nhất, căn cứ vào chủ thể, thì có thể khái quát TCĐĐ thành các dạng chủ yếu sau: Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân; TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với

tổ chức và TCĐĐ giữa tổ chức với tổ chức Trong đó, mỗi dạng có các tranh chấp chủ yếu như sau:

- TCĐĐ giữa cá nhân với cá nhân:

+ Tranh chấp về đòi lại đất của ông cha đã được Nhà nước chia cấp cho người khác khi thực hiện chính sách đất đai qua các thờikỳ;

+ TCĐĐ giữa đồng bào dân tộc thiểu số với đồng bào ở các địa phương khác đến khai hoang, xây dựng kinh tế mới Dạng tranh chấp này phát sinh ở khu vực miền núi phía Bắc và khu vực TâyNguyên;

+ TCĐĐ giữa cá nhân với cá nhân về chia tài sản chung là nhà, đất khi ly hôn;

về thừa kế nhà, đất do cha mẹ để lại, tranh chấp về ranh giới, mốc giới sử dụng đất, tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tranh chấp về thế chấp bằng giá trị quyền sử dụngđất

- TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức

Loại tranh chấp này bao gồm các dạng tranh chấp cụ thể sau đây:

+ TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với cơ quan, tổ chức của Nhà nước, các nông, lâm trường; đơn vụ vũ trang nhân dân và các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị, xã hội – nghề nghiệp, tổ chức nước ngoài trong quá trình sử dụngđất;

+ TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất khi các tổ chức này giảithể

- TCĐĐ giữa tổ chức với tổ chức:

Dạng tranh chấp này bao gồm TCĐĐ giữa các tổ chức, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức kinh tế với nhau hoặc giữa các tổ chức này với các tổ chức khác như tổ chức tôn giáo, tổ chức quần chúng nhân dân ở địa phương, TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính tỉnh, huyện,xã

Thứ hai, căn cứ vào đối tượng tranh chấp có thể nêu lên những dạng TCĐĐ chủ yếu như sau:

-Tranhchấpvềchuyểnquyềnsửdụngđấtbaogồm:tranhchấpvề

chuyểnđổi,tặngcho,chuyểnnhượng,chothuê,chothuêlại,thừakế,thếchấp,bảo lãnh,gópvốnbằngquyềnsửdụngđất.Tranhchấpvềchuyểnquyềnsửdụngđấtlà

dạngtranhchấpphổbiến,cósốlượngnhiềunhấtvàmứcđộphứctạpnhấttrong thựctiễngiảiquyếtTCĐĐhiệnnay.Đâylànhữngtranhchấpphátsinhtrongviệc cácbênthựchiệncácgiaodịchvềđấtđai.Theođó,nhữngdạngtranhchấpphát

sinhdocácbênthựchiệngiaodịchkhichưacóđầyđủđiềukiệnphápluậtcho

phép;thựchiệnkhôngđúnghoặckhôngthựchiệnđầyđủcácđiềukhoảnquyđịnh tronghợpđồng,trongthoảthuậntặngcho;khôngtuânthủcácquyđịnhcủapháp luậttrongkhigiaodịch;hiệulựcpháplýcủadichúc

- Tranh chấp về đòi lại đất, bao gồm:

+ Tranh chấp về đòi lại đất bị tịch thu, trưng thu, trưng dụng, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền bắc; chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miềnnam;

+ Tranh chấp về đòi lại đất đai đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và các tổ chức khác, cho hộ gia đình, cánhân;

+ Tranh chấp về đòi lại đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậccao;

+ Tranh chấp về đòi lại đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở và đất vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộngđất;

+ Tranh chấp về đòi lại đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người khác không có ruộng đất và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giảiphóng

- Tranh chấp về đất cho người khác mượn để sử dụng, bao gồm:

+ Tranh chấp về đòi đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cánhân; + Tranh chấp về đất mà hộ gia đình, cá nhân cho nhaumượn;

+ Tranh chấp về đất mà tổ chức cho nhaumượn

- Tranh chấp liên quan đến quyền quản lý và sử dụng đất, bao gồm:

+ Tranh chấp về ranh giới, mốc giới sử dụng đất giữa hai mảnh đất liềnkế; + Tranh chấp liên quan đến quyền địa dịch như tranh chấp về lối đi qua bất

động sản liền kề, tranh chấp về lắp đặt đường ống, về đường dẫn nước qua bất động sản liềnkề

+ Tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng đất tôn giáo; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng – an ninh; tranh chấp đất của nông, lâmtrường

+ Tranh chấp liên quan đến việc khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất;

+ Tranh chấp về cấp, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đấtđai

1.1.4 Nguyênnhândẫnđếntranhchấpđấtđai

TCĐĐ xảy ra là hậu quả của những nguyên nhân nhất định.Nó là biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn, bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau.Trong những năm qua, TCĐĐ xảy ra ở hầu hết các địa phương trên cả nước, mỗi tranh chấp có những đặc điểm, bản chất khác nhau Tuy nhiên, phân tích đánh giá các TCĐĐ xảy ra hiện nay có thể thấy nó phát sinh chủ yếu từ những nguyên nhân sau:

- Nguyên nhân kháchquan

Thứ nhất, do quan hệ đất đai ở nước ta có nhiều xáo trộn qua các thời kỳ Việc thay đổi chế độ sở hữu đất đai từ đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu, trong đó có

sở hữu tư nhân (trước Hiến pháp năm 1980) đến đất đai thuộc sở hữu toàn dân (sau Hiến pháp năm 1980) đã khiến nhiều TCĐĐ xảy ra Ngoài ra, các chính sách kinh

tế, các chủ trường hợp tác hóa trong sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã

đã gây ra không ít tranh chấp về đất nông nghiệp ở khu vực nôngthôn

Bên cạnh đó, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai qua các thời kỳ lịch

sử do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác nhau ban hành không những nhiều

về số lượng mà còn có sự không thống nhất, thiếu đồng bộ về mặt nội dung Chính điều này đã làm cho thực tế các quan hệ đất đai nảy sinh qua các thời kỳ là rất phức tạp, khi phát sinh tranh chấp thì không biết phải áp dụng văn bản quy phạm pháp luật nào để giảiquyết

Thứ hai, trong nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng có giá trị Trước đây, trong nền kinh tế tập trung, bao cấp, đất đai không được thừa nhận có giá, nó được Nhà nước thay mặt xã hội thực hiện việc phối cho các nhu cầu sử dụng; mọi hành vi

mua bán, chuyển nhượng đất đai, phát canh thu tô đều bị Nhà nước nghiêm cấm dưới mọi hình thức Khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để giải phóng mọi năng lực sản xuất của con người, Nhà nước chuyển sang thực hiện hình thức giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia

hạn giao đất, cho thuê đất Đất đai từ chỗ không có giá được Nhà nước định khung giá đất và được đem thế chấp hoặc góp vốn trong sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai, điều này vô hình chung đã làm này sinh TCĐĐ

- Nguyên nhân chủquan

Bên cạnh những nguyên nhân khách quan thì TCĐĐ xảy ra còn xuất phát từ những nguyên nhân chủ quan Cụ thể:

Thứ nhất, việc buông lỏng công tác thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước Trong cơ chế quản lý tập trung, bao cấp, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiết chặt chẽ và còn nhiều sơ hở Có thời

kỳ, mỗi loại đất được giao cho một ngành để quản lý điều này đã dẫn đến việc tranh chấp giữa đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp cũng như với đất chuyên dùng; có loại đất nhiều cơ quan quản lý nhưng cũng có loại đất không có loại cơ quan nào quảnlý

Thứ hai, chính sách, pháp luật đất đai có một số nội dung chưa phù hợp với thực tiễn; đặc biệt là các quy định về xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp Việc thực hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa ổn định) với chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu

đô thị mới còn bộc lộ sự mâu thuẫn, không tương thích Hơn nữa, chính sách pháp luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng đòi hỏi của sự nghiệp phát triển đất nước Tuy nhiên, việc làm này cũng gây ra sự mâu thuẫn về nội dung trong một số quy định của pháp luật đấtđai

Thứ ba, trong việc điều chỉnh địa giới hành chính giữa đơn vị hành chính xã, huyện ở một số địa phương được thực hiện song nội dung xác định địa giới hành

chính không thực hiện kịp thời hoặc không rõ ràng, cụ thể làm cho tình trạng TCĐĐ trở nên phức tạp hơn

Thứ tư,trong quản lý đất đai còn bộc lộ một số tồn tại, hạn chế về mặt chủ quan như cán bộ thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền dẫn đến tham nhũng, tiêucực về đất đai Công tác giải quyết TCĐĐ có trường hợp chưa đúng pháp luật

mà chủ yếu dựa vào cảm tính chủ quan của người có thẩm quyền hoặc mất cảnh giác để kẻ xấu lợi dụng kích động, xúi giục quần chúng nhân dân gây mất ổn định chính trị - xã hội

Thứ năm, công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đạt hiệu quả thấp Mặt khác, một bộ phận quần chúng nhân dân ý thức chấp hành pháp luật chưa cao, chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất làm phát sinh các TCĐĐ

1.2 Giảiquyếttranhchấpđấtđai

1.2.1 Kháiniệmgiảiquyếttranhchấpđấtđai

Lợi ích của tất cả các tầng lớp trong xã hội đều gắn liền với đất đai một cách trực tiếp hay gián tiếp Chính vì vai trò cực kì quan trọng của đất đai nên khi có TCĐĐ xảy ra thì tùy theo mức độ, lợi ích của từng người, từng nhóm người khác nhau trong xã hội sẽ ít nhiều bị ảnh hưởng nên tính chất và mức độ của TCĐĐ rất quyết liệt, gay gắt hơn nhiều so với những tranh chấp thông thường khác Do đó, việc GQTCĐĐ phải được thực hiện dứt điểm, có tình, có đạo lý, có truyền thống đang là một thách thức được đặt ra hiện nay với các cơ quan có thẩm quyền giúp duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội trong cả nước và ở từng địa phương

Theo đó, thông qua việc GQTCĐĐ, pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống kinh tế, xã hội, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích Nhà nước và của xã hội Đồng thời qua đó giáo dục ý thức tôn trọng pháp luật của công dân, không vi phạm pháp luật về đất đai Vậy GQTCĐĐ là gì? Trong thực tiễn GQTCĐĐ, có thể hiểu đây là việc dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở của pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội

bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý nhất định do hành vi của

họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Hay nói cách khác GQTCĐĐ là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể thamgia quan hệ pháp luật đất đai nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Thuật ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai” đã được đề cập trong nội dung của

Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 Mặc dù

vậy, nội hàm của thuật ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai” lại không được giải mã rõràng Và đến Luật Đất đai năm 2013, thuật ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai” cũng chưa được giải thích cụ thể Dưới góc độ lí luận, thuật ngữ “giải quyết tranh

chấp đất đai” mới được giải thích cụ thể trong từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học (Phần Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế) của Trường Đại học Luật

Hà Nội xuất bản năm 1999, như sau: “Giải quyết tranh chấp đất đai: Giải quyết bất

đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai” [39,tr.35]

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét GQTCĐĐ là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc GQTCĐĐTCĐĐ, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ

và tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra

GQTCĐĐ với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lý nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm

ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng,mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Như vậy, GQTCĐĐ là việc các cơ quan có thẩm quyềnvận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất

1.2.2 Đặcđiểmcủahoạtđộnggiảiquyếttranhchấpđấtđai

Dựa vào những phân tích ở trên có thể thấy GQTCĐĐ có những đặc điểm cơ

bản sau:

Thứ nhất,GQTCĐĐlà một nội dung quản lý nhà nước về đất đai Hoạt động này do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện căn cứ vào các quy định của pháp luật, quan điểm, đường lối của Đảng và thực tiễn sử dụng đất để tìm ra phương thức phù hợp nhằm giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp

Thứ hai, do đất đai là vấn đề nhạy cảm, phức tạp và có tầm quan trọng trên nhiều phương diện hơn nữa việc quản lý và sử dụng đất có nhiều biến động qua cácthờikỳlịchsửnênTCĐĐxảyrarấtphứctạp,cóđôngngườithamgia.Hoạtđộng

GQTCĐĐ huy động sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị, khuyến khích các

tổ chức quần chúng ở cơ sở và người dân tham gia GQTCĐĐ.Trong GQTCĐĐ, Nhà nước coi trọng và đề cao các phương thức thương lượng, hòa giải nhằm giải quyết ổn thỏa tranh chấp, duy trì sự ổn định chính trị - xã hội, đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân

Thứ ba, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, nên hoạt động GQTCĐĐ phải dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận và không xem xét GQTCĐĐ về đòi lại đất đã chia cấp cho người khác khi thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Thứ tư, việc GQTCĐĐ không chỉ dựa vào quan điểm đường lối của Đảng; chính sách pháp luật của Nhà nước mà còn căn cứ vào tâm lý, thị hiếu, phong tục tập quán trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai của người dân ở các vùng, miền khác nhau trong cả nước để đưa ra những cách giải quyết hợp lý nhất

1.2.3 Ý nghĩacủaviệcgiảiquyếttranhchấpđấtđai

Việc xem xét GQTCĐĐ là một trong những nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, là biện pháp để pháp luật về đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Việc gGQTCĐĐ có ý nghĩa rất lớn Đó là:

quan đến đất đai đó góp phần vào việc duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội và đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhândân đồng thời củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai;

- Các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích nhà nước, của

xã hội và của người sử dụng đất góp phần vào việc nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho người dân nói chung và của người sử dụng đất nóiriêng

- Bảo đảm cho pháp luật được thi hành, tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội; tăng cường sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân đồng thời góp phần bảo vệ sự nghiêm minh của pháp luật làm tăng sự tin tưởng của người dân vào sự lãnh đạo của Đảng,

sự quản lý của Nhà nước

1.2.4 Nguyêntắcgiảiquyếttranhchấpđấtđai

Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt Vì vậy, việc GQTCĐĐ phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc GQTCĐĐ phải quán triệt các nguyên tắc sau đây:

Một là, nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý

Điều 53 Hiến pháp 2013 khẳng định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên

khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý" Điều này khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người được Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai Do đó, đối tượng của mọi TCĐĐ phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất cụ thể chứ không phải là quyền sở hữu nói chung đối với đất đai Vì vậy, khi giải quyết các TCĐĐ phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước

Hai là, nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự thương lượng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân

Luật Đất đai năm 2013 thừa nhận bảy quyền năng của người sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn,thế chấp

quyền sử dụng đất)đã khẳng định tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Do đó, việc tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó là nguyên tắc quan trọng của Luật Đất đai Việc tôn trọng các quyền của người sử dụng đất là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật

Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc GQTCĐĐ quan trọng và đạt hiệu quả nhất Thực tế đã chứng minh rằng, nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo, thì việc sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả kinh tế cao

Tiếp theo, nguyên tắc GQTCĐĐ phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế - xã hội gắn GQTCĐĐ với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí lại cơ cấu sản xuất hàng hóa

Do ảnh hưởng tiêu cực của TCĐĐ đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh

tế, xã hội nên việc GQTCĐĐ phải nhằm vào mục đích bình ổn các quan hệ xã hội Chú ý đảm bảo quá trình sản xuất của người dân, tránh làm ảnh hưởng dây chuyền đến cơ cấu sản xuất chung Đồng thời cải thiện và bố trí, sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hàng hóa theo chủ trương của Đảng để ổn định xã hội

Cuối cùng, nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa

Khi GQTCĐĐ phải chú ý và tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định Phát hiện và giải quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để TCĐĐ kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi ích của người dân

1.2.5 Cáchìnhthứcgiảiquyếttranhchấpđấtđai

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 Luật này

có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều Theo đó, khi xảy ra sự việc TCĐĐ

sẽ được giải quyết qua các thủ tục sau: thủ tục hòa giải, thủ tục hành chính và thủ tục tố tụng

- Thứ nhất , giải quyết bằng biện pháp hòa giải

Hòa giải là một biện pháp giúp các bên tìm ra tiếng nói chung để tháo gỡ những vấn đề mâu thuẫn, bất đồng trên cơ sở tự thỏa thuận Đây là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả Theo Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà

nước khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải hoặc GQTCĐĐ thông qua hòa giải ở

cơ sở

Tự hòa giải được hai bên tự thỏa thuận với nhau Hòa giải tại cơ sở thực hiện tại cộng đồng dân cư thông qua tổ viên tổ hòa giải ở cơ sở thực hiện theo quy định của pháp lệnh hòa giải ở cơ sở, theo những quy tắc đạo đức, phong tục, tập quán, hương ước, quy ước của cộng đồng dân cư

Nếu các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến (Ủy ban nhân dân)UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các

tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác

Xét về bản chất đây là hình thức hòa giải TCĐĐ do chính quyền cơ sở thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực Nhà nước Do vậy, việc thực hiện hòa giải do UBND

xã thực hiện mang tính bắt buộc và kết quả hòa giải thành có giá trị pháp lý, là cơ

sở để cơ quan có thẩm quyền cấp trên chỉnh lý hiện trạng sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất

- Thứ hai, giải quyết tranh chấp bằng con đường hành chính

TCĐĐ đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo một trong hai hình thức thông qua Tòa án hoặc thông qua UBND có thẩm quyền.TCĐĐ mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự có thể lựa chọn hình thức GQTCĐĐthông qua thủ tục hành chính bằng cách nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBNDcấp có thẩm quyền thì việc GQTCĐĐđược thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBNDcấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBNDcấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBNDcấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì

có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Xét về bản chất, các TCĐĐ thuộc dạng này là các tranh chấp về việc xác định

ai là người sử dụng hợp pháp, do đó, để trả lời câu hỏi này thì chỉ có cơ quan hành chính nhà nước mới có khả năng và thẩm quyền đưa ra lời giải chính xác Bởi lẽ, cơ quan hành chính nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, có đầy đủ thông tin,

số liệu, hồ sơ địa chính về từng thửa đất cũng như nắm rõ nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất nên biết rõ ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp Đối với những tranh chấp này, các quyết định của UBND có thẩm quyền có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên tranhchấp

- Thứ ba, giải quyết tranh chấp thông qua thủ tục tố tụng bằng việc khởi kiện tại TAND

Nhà nước khuyến khích các bên TCĐĐ tự hòa giải hoặc GQTCĐĐthông qua hòa giải ở cơ sở Các bên không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi

có đất tranh chấp để hòa giải Trong trường hợp TCĐĐ đã được hòa giải tại UBND

xã mà không đạt được kết quả thì đương sự có thể có hướng xử lý như sau:

Trong trường hợp TCĐĐ mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết

Còn đối với TCĐĐ mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013thì đương sự được lựa chọn hình thức khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Việc giải quyết thông qua Tòa án có ưu điểm là quyết định của Tòa án là phán quyết cuối cùng có hiệu lực bắt buộc phải thực hiện Nếu không thực hiện sẽ

có cơ quan cưỡng chế thi hành bản án để bản án được thực hiện thể hiện được quyền lực Nhà nước Nhưng, bên cạnh ưu điểm lớn đó thì nhược điểm của hình

thức giải quyết này là tốn thời gian, chi phí, công sức đi lại của đương sự và công khai thông tin của tranh chấp làm cho tâm lý đương sự không thoải mái

1.3 Khái lược về quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay được coi là một hệ thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác nhau được

áp dụng ở cả hai miền Nam Bắc

1.3.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất Đai năm 1987

Trong giai đoạn này lại có hai giai đoạn là:

- Trong gia đoạn trước khi ban hành Hiến pháp năm 1980

Trong giai đoạn này thì các quy định về thẩm quyền GQTCĐĐ chưa rõ ràng,

cụ thể, ngoại trừ các quy định về giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi (đất canh tác) Thông tư 45/NV-TC ngày 02/7/1958 của Bộ Nội vụ về việc phân phối và quản

lý đất bãi sa bồi quy định thẩm quyền giải quyết "tranh chấp hoa màu do chính quyền và nông hội giải quyết, nếu đặc biệt khó khăn thì đưa ra Tòa án xét xử"; thẩm quyền giải quyết "tranh chấp địa giới hành chính đất bãi sa bồi" do ủy ban hành chính xã đang quản lý giải quyết, nếu ranh giới thuộc nhiều xã thì địa phận xã nào

xã đó quản lý hoặc xã có điều kiện thuận tiện hơn quản lý, nếu xen kẽ nhiều xã thì

xã nào có nhiều số dân hơn trên đất bãi sa bồi quản lý và chịu trách nhiệm đảm bảo cho các xã ít dân sản xuất trên bãi sa bồi

Thực tế trong giai đoạn này việc giải quyết các TCĐĐ chủ yếu do ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ chức nông hội địa phương Cơ quan tư pháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi

- Giai đoạn từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực đến trước khi Luật Đất đai 1987

Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân", "Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng"

Thời kỳ này đã xuất hiện thêm các tranh chấp về đất hương hỏa, đất thổ cư; tranh chấp đất giữa đồng bào địa phương với những người từ nơi khác đến xây dựng vùng kinh tế mới Các văn bản pháp luật quy định thẩm quyền GQTCĐĐ trong giai đoạn này là:

+ Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước lần đầu tiên quy định thẩm quyền GQTCĐĐ theo ngành, theo cấp (phần VII) + Thông tư 55-ĐKTK ngày 05/1/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất hướng dẫn việc giải quyết các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, không hợp lý + Thông tư 293-TT/RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục Quản lý ruộng hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi

Các quy định về GQTCĐĐ được ban hành chỉ mới xác định thẩm quyền giải quyết của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai mà chưa chú trọng đề đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất(QSDĐ) của TAND

1.3.2 Giai đoạn từ 1987 đến trước khi có Luật Đất đai năm 1993 ra đời

Hiến pháp 1980 cũng như Luật Đất đai 1987 đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Song các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành đã không xác định rõ ràng quyền lợi của người sử dụng đất đã làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất

Các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thường liên quan đến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày 1/7/1991 (là ngày Pháp lệnh về nhà ở

có hiệu lực) Ngoài ra, còn xuất hiện các tranh chấp về nhà ở khi vợ chồng ly hôn

Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình TCĐĐ kể trên Nhà nước ta đã ban hành một số văn bản pháp luật như:

+ Luật Đất đai năm 1987 (Điều 21)

+ Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về triển khai thực hiện chỉ thị số 47-CT/TƯ của Bộ Chính trị về giải

+ Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay

là Thủ tướng Chính phủ) về việc GQTCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính Giai đoạn này bên cạnh việc quy định thẩm quyền GQTCĐĐ của UBND các cấp thì thẩm quyền GQTCĐĐ của TAND cũng đã được đề cập Tuy nhiên, thẩm quyền của TAND mới chỉ dừng lại ở việc giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với QSDĐ mà chưa đề cập đến việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ

1.3.3 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi có luật đất đai 2003 ra đời

Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã mở rộng hơn các quyền của người sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Những quy định mới của Luật Đất đai năm 1993 đã đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất khắc phục tình trạng bao cấp về đất đai khiến đất đai ngày càng trở nên có giá trị hơn Cùng với sựđô thị hóa diễn ra nhanh chóng, gia tăng dân số và việc sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng nhiều khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột biến chỉ trong thời gian ngắn Đây là nguyên nhân góp phần làm tăng các TCĐĐ

Trước tình hình đó, Luật Đất đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung một số điều vào các năm 1998 và 2001 Với hơn 170 văn bản pháp luật đất đai được các cấp, các ngành ở Trung ương và hàng trăm các văn bản do các cơ quan ở địa phương ban hành đã góp phần đáng kể vào việc GQTCĐĐ nhằm phúc đáp các yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn này Trong đó có thể đề cập đến một

số các văn bản pháp luật tiêu biểu sau đây:

+ Thông tư liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của TAND tối cao (TANDTC), Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKSNDTC) và Tổng cục Địa chính ngày 28/7/1997 hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết

các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai + Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TAND-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/1/2002 của TANDTC, VKSNDTC và Tổng cục Địa chính "Hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất"

Giai đoạn thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND đã được

đề cập Theo đó, TAND không chỉ giải quyết các tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với đất mà còn giải quyết các tranh chấp về QSDĐ

mà người sử dụng đất (SDĐ) đã được cấp GCNQSDĐ Hơn nữa, đã có sự phân biệt

rõ ràng, rành mạch về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về QSDĐ giữa UBND các cấp với TAND

1.3.4 Giai đoạn từ năm 2003 đến trước khi có luật đất đai 2013 ra đời

Luật Đất đai năm 1993 (gồm cả Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật đất đai 2001) là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước

ta Những kết quả đã đạt được trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 là rất nhiều và đã thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội Thông tư liên tịch số 02/TTLT ngày 28/7/1997 của TANDTC-VKSNDTC-TCĐC hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ đã xác định: "Theo quy định tại Điều 36 Luật Đất đai năm 1993, thì GCNQSD phải là giấy do Cơ quan quản lý đất đai ởTrung ương cụ thể là Tổng cục địa chính) phát hành theo Luật Đất đai năm 1993 (thường gọi là bìa đỏ) và do cơ quan Nhà nước cấp cho người SDĐ" Như vậy, theo hướng dẫn của Thông tư này thì TAND chỉ giải quyết các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ được Nhà nước cấp bìa đỏ Vậy các loại GCNQSDĐ khác cũng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ nhưng không phải là bìa đỏ có phải là GCNQSDĐ không? Vì người SDĐ có các loại GCNQSDĐ nhưng không phải là bìa đỏ, trong trường hợp phát sinh tranh chấp sẽ không thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND Điều này là bất hợp lý với thực tế SDĐ qua các thời kỳ lịch sử ở nước ta

Để khắc phục những hạn chế và phù hợp với sự chuyển mình của Đất nước, Luật đất đai 2003 được ban hành Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền

giải quyết tranh chấp QSDĐ của TAND có những điểm mới cơ bản như sau:

- Thứ nhất, pháp luật đất đai ngày càng đề cao vị trí và vai trò của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ Điều này phù hợp với thông lệ và tập quán pháp luật của nhiều nước trên thế giới Hơn nữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND ngày càng đươc mở rộng và được quy định rất cụ thể

- Thứ hai, so với quy định của luật Đất đai năm 1993 thì Luật đất đai năm

2003 đã mở rộng phạm vi giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND Theo đó, TAND không chỉ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất và các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ đã có GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, mà còn giải quyết các tranh chấp về QSDĐ tuy người SDĐ chưa được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, nhưng có một trong các loại giấy tờ về SDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50

Việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND theo Luật Đất đai năm 2003 đã đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn quản lý và SDĐ đai ở nước ta

1.3.4 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2014

Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ tại Điều

203 Theo đó, TCĐĐ mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết Trong trường hợp TCĐĐ mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức GQTCĐĐ là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân

sự

Ngày 26/6/2014 TAND tối cao đã có công văn hướng dẫn số KHXX để phổ biến, quán triệt và triển khai thi hành Luật Đất đai đến các đơn vị

117/TANDTC-trong toàn ngành Do vậy, từ ngày 01/7/2014 khi thụ lý để giải quyết vụ án dân sự

về TCĐĐ cần chú ý một số vấn đề sau:

- Mọi TCĐĐ đã được hòa giải tại UBND cấp xã, (phường, thị trấn) mà không thành thì đương sự có thể khởi kiện tại TAND Đây là một quy định bắt buộc, được coi như một thủ tục “tiền tố tụng” mà đương sự phải thực hiện trước khi khởi kiện tới TAND

- Đối với những TCĐĐ mà đương sự không có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai thì phải yêu cầu đương

sự phải cam kết chỉ khởi kiện đến TAND mà không đề nghị UBNDGQTCĐĐ để tránh trường hợp cùng một vụ việc cả hai cơ quan cùng tham gia giải quyết

Như vậy, so với quy định tại Điều 136 Luật Đất đai năm thì thẩm quyền GQTCĐĐ của Tòa án được quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 được mở rộng hơn nhiều

1.4 Giải quyết tranh chấp đất đai tại một số quốc gia trên thế giới

Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội ở bất kỳ thời đại nào và

ở bất cứ quốc gia nào Xã hội càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng Hiện nay, ở trên phạm vi quốc tế, nhiều tranh chấp, xung đột về biên giới, biển, thềm lục địa, các hòn đảo vẫn đang diễn ra ngày càng khốc liệt Trong từng quốc gia, những tranh chấp về đất đai vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, ở những mức độ khác nhau Đặc biệt, ở các quốc gia đang phát triển, nhu cầu sử dụng đất vào việc xây dựng các cơ sở công nghiệp, thương mại, du lịch, văn hóa, giao thông tăng nhanh với tốc độ chưa từng có Điều này đã làm cho một phần đáng kể đất đai bị chuyển đổi từ đất ở, đất canh tác, đất tư nhân sang các loại đất sử dụng khác với chủ sở hữu hoặc sử dụng khác, tạo nên những sự đảo lộn của cuộc sống không ít hộ dân cư Đồng thời, những tác động tiêu cực khác trong quá trình thu hồi đất, sử dụng đất, quản lý đất đã làm cho nhiều mâu thuẫn xã hội, xung đột xã hội nảy sinh

Trên thế giới và một số quốc gia trong khu vực đã có những giải pháp để giải quyết xung đột lợi ích đất đai - nguồn gốc của TCĐĐ Điều này không chỉ hạn chế được những xung đột xã hội về đất đai mà còn góp phần tích cực vào sự ổn định xã hội

1.4.1 Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Hàn Quốc là đất nước có nền kinh tế lớn đứng thứ 4 ở châu Á và thứ 15 trên thế giới Cách đây hơn 5 thập niên, tình hình Hàn Quốc có những vấn đề tương tự như Việt Nam hiện nay, đặc biệt là vấn đề đất đai Trong các thập niên 60 - 90 của thế kỷ XX, quá trình đô thị hóa đã diễn ra mạnh mẽ, diện tích lớn đất đai phải chuyển đổi để xây dựng hạ tầng hoặc phát triển kinh tế, làm cho giá đất ở đô thị leo thang nhanh chóng dẫn đến hoàng loạt các hoạt động đầu cơ đất đai đã diễn ra trên phạm vi lớn Đầu cơ đất đai đã gia tăng đến mức trở thành vấn đề chính trị - xã hội quan trọng, tạo nên tâm trạng bất an trong nhân dân Quần chúng nông dân ở vùng ven đô bị mất nhiều đất canh tác hoặc đất ở, nhưng giá cả đền bù lại không thỏa đáng, họ gặp khó khăn trong cuộc sống, đặc biệt là rất nhiều người không thể có đủ những điều kiện để tái tạo cuộc sống sau khi đất đai đã bị thu hồi Thực tế này đã trở thành nguồn gốc sâu xa của các TCĐĐ

Khi nhận thức được nguy cơ đó, để tránh tình trạng TCĐĐcó thể xảy ra, Chính phủ Hàn Quốc đã có những giải pháp kịp thời để khắc phục Trong suốt hai thập kỷ (từ 1960 - 1980), Chính phủ đã ban hành nhiều sắc lệnh đất đai, các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản, đến hệ thống ấn định giá đất chuẩn và giá đất đền bù Tuy nhiên, những sắc lệnh và những quy định đó chỉ có hiệu quả trong một thời gian ngắn và sau đó mất dần hiệu quả do không giải quyết được nguyên nhân gốc rễ của vấn đề

Đến đầu năm 1987, tình trạng phân hóa giàu - nghèo, sự tích tụ các mâu thuẫn

xã hội trở thành những vấn đề xã hội nghiêm trọng Chính phủ Hàn Quốc đã thừa nhận rằngnếu không được quan tâm đúng mức thì vấn đề phân hóa giàu nghèo, các mâu thuẫn xã hộichất chứa do đầu cơ đất đai không chỉ gây trở ngại cho sự phát triển kinh tế mà còn có thể phá vỡ cả cơ cấu chính trị, xã hội của quốc gia Vì vậy,

đã có nhiều công trình nghiên cứu tập trung vào việc tìm ra các giải pháp khắc phục nguy cơ nói trên Từ kết quả nghiên cứu ấy, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng một

hệ thống các chính sách, những quy định hướng vào những mục tiêu chủ yếu là chống đầu cơ đất đai và giải quyết một cách thỏa đáng lợi ích của những hộ dân có đất đai bị thu hồi, giải tỏa Những chính sách mới được ban hành năm 1989 là:

- Để đảm bảo cho việc xác định giá đất có được tính khách quan, tất cả các hệ

thống định giá đất của Chính phủ được hợp nhất lại thành một hệ thống duy nhất

Hệ thống giá mới này phản ánh đúng giá trên thị trường của đất được chuyển đổi (thu hồi, giải tỏa) và là cơ sở để tính thuế đất

- Để giúp cho các cơ quan quản lý kiểm soát được tổng diện tích đất của từng chủ sở hữu đồng thời cũng để có thể xác định thuế lũy tiến đối với những diện tích đất đầu cơ, thuế đất được đánh trên tổng diện tích của tất cả các lô đất thuộc một chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau) Cùng với quy định này còn có đạo luật quy định rõ giới hạn việc sở hữu đất Theo đạo luật này, mỗi chủ thể sở hữu đất (hộ gia đình hay công ty) không được sở hữu một diện tích đất vượt quá 200 py-ôm (660m2) Phần đất sở hữu vượt quá giới hạn này sẽ bị đánh thuế rất cao hoặc được

và được tính toán đầy đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi việc sản xuất của mình Mức bồi thường: Việc bồi thường đất ở tính theo giá thị trường Các công trình xây dựng sau thời điểm công bố dự án sẽ không được bồi thường Các công trình xây dựng không phép từ ngày công bố được cho là hợp pháp và sẽ được bồi thường tương ứng Chính quyền thành lập Ủy ban công dân (RC) để tham vấn về kế hoạch tái định cư, giá cả bồi thường và các giải pháp khôi phục đời sống Thông qua RC, người dân có quyền yêu cầu mức bồi thường cụ thể, cũng như các vấn đề

hỗ trợ khác, hoặc có thể khiếu kiện để hủy dự án

Các chính sách trên đây của Chính phủ Hàn Quốc là toàn diện, đồng thời cũng tập trung vào những vấn đề bức xúc nhất của xã hội, đáp ứng được nhu cầu phát triển của đất nước, nguyện vọng của người dân và tạo ra niềm tin của nhân dân vào nhà nước [41, tr.119-120]

1.4.2 Kinh nghiệm của Thái Lan

Thái Lan là một quốc gia quân chủ lập hiến Kinh tế Thái Lan phát triển nhanh

từ năm 1985 Đất đai ở Thái Lan được chia làm 4 loại chính:

- Loại thứ tư, đất công cộng

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước châu Á khác, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì Nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, Nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đền bù với mức cao hơn giá thị trường [45]

1.4.3 Kinh nghiệm của Singapore

Là đất nước có diện tích đất đai hạn hẹp nên chương trình phát triển nhà ở công cộng, nhà ở xã hội được xem là giải pháp trọng yếu của Singapore Ngay từ những năm 60 thế kỷ XX, Singgapore đã thành lập Ủy ban phát triển nhà, có nhiệm

vụ quy hoạch và phát triển những thị trấn mới, làm mới và cải tạo các khu nhà ở để đáp ứng đủ nhà ở cho dân Đến năm 1964, Singgapore bắt đầu thực hiện chính sách

“người người có nhà ở” Từ năm 1968, khi đời sống của người dân đã được nâng lên, một chủ trương mới được thực hiện, đó là việc thực hiện chế độ “để dành tiền mua nhà” Phần lớn những gia đình ở tại các căn hộ khép kín đều mua nhà theo hình thức để dành tiền do Nhà nước đứng ra quản lý, Chính phủ tạo mọi thuận lợi

để người dân được sở hữu nhà

Singgapore là một quốc đảo, diện tích có hạn nên đất đai hầu hết do Nhà nước quản lý Chính phủ Singgapore xây dựng cả một chiến lược sử dụng đất đai Sau khi

có quy hoạch tổng thể, Chính phủ chuyển bản quy hoạch đó lên mạng và trưng bày

tại phòng trưng bày của cơ quan chính phủ, mọi người dân có thể xem và có ý kiến Trên cơ sở ý kiến của nhân dân, Chính phủ xem xét và đưa ra quyết định

Những năm đầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc đền bù, giải toả đất đai được thực hiện theo Pháp lệnh về trưng dụng đất đai Tuy nhiên, để bảo đảm được lợi ích của người dân, Singgapore có hàng loạt các quy định cụ thể như việc giải toả thu hồi đất do Nhà nước thực hiện và được áp dụng các hình thức chủ yếu: giải toả tự nguyện và giải toả bắt buộc Nhà nước đền bù theo giá quy định thường thấp hơn giá thị trường nhưng bù lại, người dân có đất bị giải toả cũng được bố trí căn hộ chung cư giá rẻ theo quy định của Nhà nước Singgapore không có chế độ bồi thường lại bằng đất, nhờ đó mà nguồn lực vốn và đất đai được tập trung để đầu

tư cơ sở hạ tầng theo hướng văn minh và hiện đại.Các giải pháp hỗ trợ về vốn, cho

Ủy ban phát triển nhà ở và người mua nhà lần đầu tiên vay với lãi suất ưu đãi cũng được thực hiện đồng bộ ngay trong quá trình thực hiện Pháp lệnh Những năm sau

đó, do giá nhà đất bị đẩy lên cao, để người dân mất đất không bị thiệt và để tránh những xung đột do việc thu hồi đất đai, Chính phủ đã tính toán lại giá cả đền bù cho tương đương giá thị trường Giá này do các công ty định giá xác định, trường hợp không thoả thuận được thì toà án xử lý Ngoài ra, còn có hình thức Nhà nước thoả thuận mua lại đất của người dân theo giá thị trường, hoặc thực hiện đền bù bổ sung không chính thức đối với những giá trị khác chưa được tính toán để thực hiện các

dự án theo quy hoạch [30]

Do sự nỗ lực của Chính phủ với những chính sách hợp lý và đồng bộ nên chỉ trong 30 năm, đến năm 1996, Singgapore đã xây dựng được 30 đô thị mới, cung cấp gần 5 nghìn ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở công cộng, trong đó 99,4% là quỹ đất của Ủy ban phát triển nhà và 87% dân số Singgapore đã được bảo đảm về nhà ở, tương đương trên 650 nghìn căn hộ chung cư [30]

1.4.4 Kinh nghiệm của Malaysia

Malaysia là một quốc gia quân chủ lập hiến liên bang, năm 1957 Malaysia giành được độc lập và từ đó đạt mức tăng trưởng GDP trung bình 6,5% trong gần

50 năm Ngày nay, Malaysia có một nền kinh tế thị trường công nghiệp mới, có GDP danh nghĩa thứ ba tại Đông Nam Á và xếp thứ 29 trên thế giới

Việc quản lý và sử dụng đất đai ở Malaysia gắn liền với tính chất đặc thù của