Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận đống đa

4 Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân 2011, Bàn về khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYấN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất cho hộ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

HÀ NỘI - 2017

iv

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Tiến Lộc

v

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga về đề tài luận văn: "Pháp

lu ật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

li ền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận Đống Đa, thành phố Hà

N ội".Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm,

động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Viện

Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga

đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được.Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình

Hà N ội, ngày tháng năm 2017

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Tiến Lộc

vi

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 3

3 Mục đích nghiên cứu 5

4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 6

5 Phương pháp nghiên cứu 7

6.Những đóng góp của Luận văn 7

7.Bố cục của luận văn 8

Chương 1 9

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 9

1.1 Lý luận chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 9

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của GCNQSDĐ 9

1.1.1.1 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

1.1.1.2 Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 14

1.1.2.1 Khái niệm 14

1.1.2.2 Đặc điểm 15

1.1.3 Mục đích và ý nghĩa của hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 17

1.1.3.1 Đối với Nhà nước 17

1.1.3.2 Đối với chủ thể sử dụng đất 21

1.1.3.3 Đối với thị trường bất động sản 24

1.2.3 Lược sử quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 32

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 42

Chương 2 43

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN QUA THỰC TIỄN TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA 43 2.1 Nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 43 2.1.1 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 43 2.1.2 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 44 2.1.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 47 2.1.4 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 51 2.1.5 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 57 2.1.6 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 58 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại quận Đống Đa,

thành phố Hà Nội 61

viii

2.2.1 Tổng quan chung về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại quận Đống Đa,

thành phố Hà Nội 61 2.2.2 Một số nhận định, đánh giá về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 74 2.2.2.1 Những kết quả đạt được 74 2.2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc 78 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 90

Chương 3 91

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 91 3.1 Các yêu cầu đặt ra cần đạt được khi hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân 91

3.1.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia

đình, cá nhân 91

3.1.2 Một số yêu cầu đặt ra khi hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất cho hộ gia đình, cá nhân 93

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 95

3.2.1 Hoàn thiện các qui định của pháp luật vềcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 95

3.2.2 Nâng cao hiệu quảthực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia

đình, cá nhân 99

ix

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 111 KÊT LUẬN 113 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 115

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tùy thuộc vào vị trí địa lý mà mỗi một quốc gia dân tộc đều có những nguồn tài nguyên thiên nhiên khác nhau Trong đó, đất đai được coi là nguồn tài nguyên vô giá đối với bất kỳ một đất nước nào Ở Việt Nam, đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất và thống nhất quản lý nhưng Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân, tổ chức và công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và viết tắt là GCNQSDĐ).GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất.Do vậy, việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa rất lớn không chỉ đối với người sử dụng đất mà cả với cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai Cụ thể là:

Đối với người sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ Đây cũng chính là cơ sở để người sử dụng đất được phép thực hiện đầy đủ và trọn vẹn quyền năng của mình đối với đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trên cơ sở đó sẽ góp phần giúp cho chủ thể này có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả trong quá trình khai thác, quản lý và sử dụng đất đai

Đối với các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, công tác cấp GCNQSDĐ cũng giữ một vai trò hết sức quan trọng Bởi, trên cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, Nhà nước có thể dễ dàng nắm được tình hình khai thác, sử dụng, biến động của đất đai, từ đó đề ra các chính sách về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt hiệu quả, thúc đẩy nền kinh tế nước nhà phát triển Bên cạnh đó, việc thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp thực hiện tốt các công tác quản lý, giám sát việc

2

thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai Đồng thời, nó cũng là cơ sở để giải quyết tranh chấp

về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai Mặt khác, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Vì vậy, tiến độ và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là thước đo trình độ quản lý đất đai của Nhà nước, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách hiệu quả Chính vì lẽ đó, vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được nhà nước và chính quyền địa phương các cấp đặc biệt chú trọng, quan tâm

Luật Đất đai 2003 đã đề cập đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất Năm 2009, Quốc hội Việt Nam đã ban hành Luật số 38/2009/QH12 trong đó sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2003 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã hoàn thiện hơn pháp luật về đất đai Và đến nay, Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội

đã thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014 tiếp tục ghi nhận sự thay đổi đó Như vậy, có thể thấy rằng Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013 và hàng loạt các văn bản hướng dẫn đi kèm đã không ngừng được sửa đổi, bổ sung, thay thế cho phù hợp với nhu cầu, đòi hỏi của thực tiễn Với hi vọng tạo một môi trường pháp lý thông thoáng trong lĩnh vực đất đai, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong hiện tại và tương lai Song, trong quá trình thực hiện những văn bản này, bên cạnh những kết quả nhất định đã thu được thì công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn khi mà pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền

3

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng… còn nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo…Nhiều quy định thể hiện nhiều sự gò bó, và thiếu tính khả thi Các điều kiện về nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp với yêu cầu và nhu cầu của thực tế

Đống Đa là một trong bốn quận nội thành cũ được thành lập đầu tiên của Thủ đô Hà Nội, hiện gồm 21 đơn vị hành chính phường trực thuộc với dân số lên tới hơn 352.000 người trong phạm vi 9,96 km2, mật độ dân số lên tới 35.341 người/km² Với cộng đồng dân cư đông đúc, di nhập từ nhiều nơi khác nhau và lịch sử quản lý đất đai, nhà ở để lại nhiều phức tạp do đất đai chủ yếu nằm xen kẹt trong các khu tập thể, gần ao, hồ, mương, rạch, nhiều thửa đất nằm trong vành đai bảo vệ các di tích lịch sử, khó xác định chính xác được nguồn gốc Do vậy, Đống Đa được coi là một trong những quận phát sinh nhiều vướng mắc và tranh chấp liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất tại Hà Nội Việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng

và vận dụng Luật đất đai năm 2013 trên địa bàn quận Đống Đa trong việc giải quyết các vấn đề liên quan tới công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được giải quyết hiệu quả và triệt để thì Đống Đa sẽ trở thành điểm sáng để các quận huyện khác trên Việt Nam tham khảo và học tập

Từ thực trạng nêu trên, tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài : “Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận Đống đa” làm đề tài luận văn thạc sĩ

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân được giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo

đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Quang Học (2004),

4

Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc

sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Bàn về khái niệm đăng kí đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011… Ngoài ra

có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: Nguyễn Quang Tuyến

(2003), “Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật, Hà Nội; TS Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí luật học, số 8/2009; Ths Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, tạp chí luật học, số

3/2005; Báo cáo số 93/ BC- CP ngày 19/ 10/ 2007 của chính phủ về tiến độ

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một

số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

Đại học Luật, Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoàn thiện việc

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý các vướng mắc về đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội; Nguyễn Mạnh Khởi (2009), pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư (2009), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ

luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội

Với những cách tiếp cận và khía cạnh nghiên cứu khác nhau, các công trình đã công bố nêu trên nhận thấy các công trình chưa nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong một chỉnh thể thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu Mặt khác, các công trình

5

mang tính lí luận chung chưa đi vào thực tiễn áp dụng tại một địa phương

cụ thể Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã và đang là rào cản, làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện nay Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới

3 Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài nhằm những mục tiêu cụ thể sau:

Một là, Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ sở pháp lí của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

để làm cơ sở cho việc nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Hai là: Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật thực định để

làm sáng tỏ: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đã đạt được những thành tựu đáng kể: góp phần quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của người

sử dụng đất được đảm bảo hơn Tuy nhiên, qua sự phân tích, đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực tế, tác giả cũng tập trung chỉ rõ những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này, cùng những vướng mắc nảy sinh trong quá quá trình áp dụng pháp luật trong thực tế

Ba là: Trên cơ sở phân tích, tìm ra những nguyên nhân của những tồn

tại, bất cập vướng mắc thực tế phát sinh, người viết đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về vấn đề này nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế

6

4 Đối tượng,phạm vinghiên cứu

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất có phạm vi rất rộng, được áp dụng đối với nhiều nhiều chủ thể sử dụng đất khác nhau, với nguồn gốc sử dụng đất không giống nhau Mặt khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không chỉ thuần tuý là xem xét các yếu tố, các điều kiện, các quy trình, thủ tục đối với đất, mà còn phải xem xét bao gồm quyền sử dụng đất đó có tài sản là nhà ở, các công trình

và các tài sản khác trên đất hay không Từ đó để xác định cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện như thế nào Vì vậy, trong phạm vi là một luận văn thạc sĩ, với thời gian hạn hẹp nên tác giả chỉ tập trung nghiên cứu:

+ Một là, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân Trong

đó, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất như: các nguyên tắc, điều kiện, nội dung và thẩm quyền cấp giấy, trình tự, thủ tục và các xử lí phát sinh trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận Đồng thời tiến hành đánh giá và lồng ghép bằng những dẫn chứng cụ thể trên thực

tế, những ưu và nhược điểm trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nêu những giải pháp và phương hướng để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Hai là, xem xét thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

+ Nghiên cứu, hệ thống hóa các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam;

7

+ Nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin;

- Tại chương 1 của luận văn, phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp được tác giả sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

ở Việt Nam;

- Tại chương 2 của luận văn, phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, đánh giá, bình luận được sử dụng để nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;

- Phương pháp so sánh luật, phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp,… được tác giả vận dụng vào chương 3 để nghiên cứu trong việc đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Trên cơ sở đó, đề xuất các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

6.Những đóng góp của Luận văn

Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:

8

- Làm rõ khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam;

- Làm rõ thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam; Làm rõ thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;

- Trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong quy định của pháp luật hiện hành (Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn) Đồng thời, chỉ ra những bất cập trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân diễn ra trên thực tế;

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

7.Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân qua thực tiễn tại quận Đống Đa

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

9

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Lý luận chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia

đình, cá nhân

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của GCNQSDĐ

1.1.1.1 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Tinh thần pháp luật này được ghi nhận tại Điều 53 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 Theo đó, Nhà nước thay mặt nhân dân thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được coi là một trong những công cụ pháp lí quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lí, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì chủ sở hữu tài sản phải đăng ký sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản Tuy nhiên, theo quy định của Luật Xây dựng năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005, nếu chủ sở hữu có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với trường hợp có nhà ở, công

10

trình xây dựng trên đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Mẫu Giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành

Việc tồn tại cùng lúc hai loại giấy chứng nhận này gây nhiều phiền hà cho cả người dân và cơ quan quản lý nhà nước Để khắc phục tình trạng trên, ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định thống nhất tất cả mọi loại bất động sản vào một loại giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất, mẫu giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy này có màu hồng nên thường được gọi là “sổ hồng” Tuy nhiên, trong Nghị định này này lại không đưa ra khái niệm về GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Trước thực tế trên, để đảm bảo tính thống nhất trong quan niệm về giá trị của GCNQSD đất, cũng nhằm đảm bảo lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất không chỉ là quyền lợi hợp pháp về mảnh đất mà còn bao gồm cả những tài sản được tạo ra trên đất, gắn liền với đất; đồng thời đảm bảo việc quản lý tập trung, thống nhất, quy về một đầu mối đối với đất và tài sản trên đất, Luật đất đai năm 2013 đã sửa đổi, chỉnh sửa lại khái niệm về GCNQSD đất theo hướng toàn diện và bao quát, đầy đủ hơn Theo đó: “GCNQSD đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”

Với khái niệm này, một mặt chỉ rõ giá trị của GCNQSD đất đó là cơ sở,

là căn cứ để xác lập QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; đồng thời xác định, nhà ở, tài sản khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất - chúng sẽ là một chỉnh thể thống nhất không thể tách rời với đất và phải được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Với khái niệm được thay đổi nêu trên, chúng không

11

chỉ đảm bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của người có QSDĐ và tài sản trên đất, mà còn đảm bảo việc quản lý tập trung, thống nhất trong quản lý đất đai

và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, khắc phục sự mâu thuẫn và không hợp

lý trong các quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở trước đây

Như vậy, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất, trước hết được hiểu là một "chứng thư pháp lý", xác nhận mối quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có QSDĐ hợp pháp, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất GCN này được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật, ghi nhận những chủ thể có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp và được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản đó

Từ những phân tích trên ta thấy, thực tế các quy định của pháp luật không có quy định phân biệt đối với GCNQSD đất theo mục đích sử dụng đất Như vậy, để làm sáng tỏ các đặc trưng cơ bản của GCNQSD đất ở cho cá nhân, hộ gia đình tác giả đi phân tích các đặc trưng cơ bản của GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Thứ nhất, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất là một trong những công cụ để Nhà nước quản lý đất đai đối với các chủ thể sử dụng đất Cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai (quản lý được hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc và diễn biến

12

của quá trình sử dụng đất, các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc; tình hình thực hiện chính sách đất đai, chiến lược quản lý và sử dụng đất đai, công tác quy hoạch, thống kê, kiểm kê đất đai …)

Thứ ba, GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của một chủ thể, tạo lập sự an toàn pháp lý trong các giao dịch đất đai và tài sản khác gắn liền với đất Qua đó, các chủ thể sẽ an tâm khai thác tốt hơn mọi tiềm năng của đất và được Nhà nước bảo

hộ khi lợi ích chính đáng bị xâm phạm

Với khái niệm và đặc trưng như trên cho thấy rõ: GCNQSD đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận và bảo hộ QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1.2 Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Để thực hiện các quyền của đại diện chủ sở hữu, thực hiện chức năng quản lí và sử dụng các tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ và phát triển rừng cùng các văn bản hướng dẫn thi hành Một điều dễ nhận thấy đó là, ở các văn bản khác nhau thì giấy chứng nhận qua các thời kì cũng tồn tại với nhiều tên gọi khác nhau như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, các công trình xây dựng; giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng hoặc hiện nay thống nhất thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Dù với nhiều tên gọi khác nhau nêu trên, song bản chất pháp lí chung nhất của các loại giấy chứng nhận này đều thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện

13

tích đất, một ngôi nhà, một công trình xây dựng hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định Đây cũng chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận Chứng thư pháp lý này

có những đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất,Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do cơ

quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp (trong đó có hộ gia đình, cá nhân) khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công

cụ để Nhà nước quản lí đất đai đối với các chủ thể sử dụng đất Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc Từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả

Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn

ra thuận lợi giảm chi phí và thời gian Nếu không làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp Đồng thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện bồi thường thiệt hại cho Người sử dụng đất trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng Mặt khác, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất

14

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan

trọng để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình sử dụng; Cụ thể là: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người

sử dụng đất đã khẳng định được sự an toàn của mình đối với đất đai Sau khi được cấp, người sử dụng đất thể hiện tư cách pháp lý của mình là người sử dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai (quan hệ với Nhà nước và quan hệ với người sử dụng đất khác) Chủ sử dụng đất sẽ an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà nước bảo hộ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.1.2.1 Khái niệm

Mọi hoạt động quản lý của Nhà nước nói chung và hoạt động quản lý đất đai nói riêng đều hoạt động dựa trên cơ sở là các văn bản pháp lý do nhà nước ban hành điều chỉnh Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là ngoại lệ, xuyên suốt quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc thực hiện, tuân thủ các quy định chặt chẽ trong các văn bản của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai.Hiện tại, pháp luật hiện hành không có khái niệm riêng về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, qua thực tiễn triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho thấy, nếu xem xét theo nghĩa hẹp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một mặt là biểu hiện của sự công nhận của nhà nước, đồng thời là một sản phẩm của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất Đó là hành vi pháp lý cuối cùng của nhà nước ký, trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vào hệ thống sổ sách của nhà nước

15

Cấp Giấy chứng nhận là một quá trình bao gồm các công việc như: kiểm tra, đo đạc thực địa, thẩm tra và xác minh hồ sơ, đối chiếu hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận với hiện trạng thực tế mà cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và quản lí các tài sản khác thực hiện; xem xét, quyết định

và phê duyệt cấp Giấy chứng nhận của cơ quan hành chính nhà nước; cuối cùng là thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện theo luật định

Từ đó, theo tác giả có thể hiểu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống các quy phạm pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho cá nhân, tổ chức

1.1.2.2 Đặc điểm

Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân có những đặc điểm cơ bản sau đây:

Một là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản gắn liền với đất là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và đăng kí biến động đất đai đối với việc chứng nhận quyền sử dụng đất

và cũng là giai đoạn cuối cùng của việc cấp giấy phép cũng như xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất

Hai là, hoạt động cấp giấy chứng nhận luôn luôn phải tuân thủ những

trình tự, thủ tục theo luật định với những quy trình xét duyệt hết sức chặt chẽ, nghiêm túc Qua đó, góp phần giúp Nhà nước quản lý thống nhất, đồng bộ và chặt chẽ về đất đai, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi quyền sử dụng đất, nhà ở, các tài sản khác trên đất của họ là hợp pháp và không có tranh chấp Mọi các tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn xảy ra đều phải được giải

16

quyết dứt điểm mới thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất luôn có sự tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xem xét tính hợp pháp của mảnh đất, cũng như tài sản trên đất Cơ quan nhà nước chỉ cấp giấy chứng nhận khi đã xác nhận tính đúng đắn của hồ sơ xin cấp

Năm là, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là một lĩnh vực tổng hợp đòi hỏi phải giải quyết nhiều khâu, nhiều công đoạn và phải có sự kết hợp của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, cả yếu tố kinh tế kết hợp hài hoà với yếu

tố chính trị, xã hội, pháp lí và cả yếu tố kĩ thuật Cụ thể:

+ Tính pháp lý: thể hiện thông qua các điều kiện pháp lý của sự công nhận và giấy chứng nhận được cấp ra có xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền và nghĩa vụ của chủ thể có chủ quyền sử dụng đất, các tài sản trên đất với nhà nước hay không

+ Tính kỹ thuật: thể hiện thông qua các yếu tố toán học, trắc địa, bản

đồ, họa đồ nhằm phản ánh đối tượng (yếu tố đối vật trong giấy chứng nhận)

về vị trí, hiện trạng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận Mức độ thể hiện những yếu tố kỹ thuật nhiều hay ít, độ chính xác cao hay thấp tùy thuộc chủ yếu vào khả năng trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ những người thực hiện nhiệm vụ này, hoặc phụ thuộc điều kiện cơ sở vật chất, trang thiết bị

+ Yếu tố kinh tế: sự biểu hiện yếu tố kinh tế trước hết bởi mục tiêu của

sự công nhận Trước hết, do đối tượng để cấp giấy là tài sản, do vậy, người có tài sản có nhu cầu bảo đảm sự an toàn đối với tài sản nên yêu cầu cấp giấy chứng nhận Mặt khác, về phía Nhà nước, thông qua việc cấp giấy chứng nhận sẽ xác lập một cách đầy đủ nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể phải nộp Khi xem xét dưới góc độ tổ chức thực hiện quá trình cấp giấy chứng nhận, yếu tố kinh tế phản ánh khá rõ nét thông qua các chi phí vật chất cho quá trình này, kể cả về phía chủ thể sử dụng và về phía Nhà nước, đây là khoản chi phí

đó, góp phần quan trọng để ổn định trật tự, an toàn xã hội, các chủ thể có chủ quyền sẽ phát huy khả năng đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả, mang lại nhiều lợi ích cho xã hội phát triển

1.1.3 Mục đích và ý nghĩa của hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.1.3.1 Đối với Nhà nước

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm

và có hiệu quả cao Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ quy định trách nhiệm pháp

lý giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cùng các hồ sơ đất đai liên quan sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và là cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ họ khi có tranh chấp xảy ra Đồng thời đưa ra những nghĩa vụ mà họ phải tuân thủ như bảo vệ và sử dụng đất một cách hiệu quả, người có quyền sở hữu và

sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất phải thực hiện nghĩa

vụ tài chính cho Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng

18

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý quỹ đất có hiệu quả

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích đất nằm trong phần lãnh thổ quốc gia Do vậy, Nhà nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ các thông tin về tình hình sử dụng đất Thông thường, các thông tin này sẽ được ghi nhận trong giấy chứng nhận cùng hệ thống hồ sơ địa chính Nhà nước sẽ dựa vào đó để quản lý tình hình sử dụng đất và những biến động về đất Mặt khác, cũng cần phải thấy rằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân nói riêng cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh

tế - xã hội, đồng thời tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý đất đai

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng liên quan đến các khía cạnh khác của quản lý Nhà nước về đất đai Cụ thể, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác như:

Một là, xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai Thông qua các văn bản này, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được thực hiện đúng đối tượng, thủ tục, thẩm quyền

Hai là, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là căn cứ bảo đảm cho việc sử dụng đất được ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao và giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận được thực hiện nhanh chóng, bởi một trong những điều kiện không thể thiếu, luôn luôn được đặt ra khi xem xét để cấp giấy chứng nhận đó là: đất đang sử dụng có phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay không

19

Ba là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để Nhà nước xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ hành chính bản đồ địa chính trong từng đơn vị xã, phường, thị trấn Đây chính là hồ sơ quan trong để quản lí tình hình hình đất đai, cập nhật thường xuyên và liên tục những diễn biến và sự biến động của quá trình khai thác và sử dụng đất

Bốn là, dựa vào những số liệu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho việc thống kê, kiểm kê đất đai chính xác, đạt hiệu quả cao Những thông tin mang tính bắt buộc phải thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: số hiệu, sơ đồ thửa đất, thông tin chủ sử dụng, diện tích loại hạng đất, tình trạng đất, tài sản và hiện trạng của tài sản có trên đất tại thời điểm cấp giấy là những số liệu trung thực, chính xác đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xác minh và xử

lí trước khi thực hiện việc cấp giấy Vì vậy, đây là những thông tin quan trọng giúp công tác thống kê, kiểm kê đất đai mang tính chất định kỳ của Nhà nước được thực hiện thuận lợi, dễ dàng và nhanh chóng, có hiệu quả

Năm là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tạo sự ràng buộc về mặt pháp lý giữa người sử dụng, sở hữu tài sản trên đất với Nhà nước Khi hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận thì họ được hưởng lợi từ những đảm bảo của Nhà nước, được quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi người khác xâm hại và Nhà nước có trách nhiệm phải đảm bảo các quyền và lợi ích của người được cấp giấy được thực thi trong thực tế cuộc sống Ngược lại, Nhà nước có quyền yêu cầu người được cấp giấy phải thực hiện các nghĩa vụ trước Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng các tài sản

Sáu là, trong quá trình thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đối với những trường hợp đã được cấp giấy

20

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, như một lần nữa, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xem xét lại tính hợp pháp của quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thông qua đó để xử lí lại một lần nữa triệt để những tồn tại trước đó trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Nhà nước từng bước cải cách theo hướng ngày càng hiện đại, hợp lí trong công tác quản lý Nhà nước

về đất đai Theo đó, trên cơ sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kì khác nhau, với nhiều tên gọi khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất “Bìa đỏ” để dễ dàng trong công tác quản lý đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai Nếu hoạt động này được đẩy mạnh, sẽ tạo điều kiện đơn giản, thuận lợi, dễ dàng và giúp cho việc quản

lí đất đai cùng các tài sản khác trên đất được chặt chẽ và thống nhất

Thứ năm, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để phân định thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai Trong thực tế, việc sử dụng đất xảy ra tranh chấp

là điều không tránh khỏi Các tranh chấp đất đai thường khá phức tạp và mất nhiều thời gian để giải quyết Nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc chứng minh tư cách sử dụng đất và các tài sản trên đất sẽ gặp nhiều khó khăn Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất sẽ góp phần giải quyết nhanh chóng và chính xác các tranh chấp đất đai; đảm bảo bảo vệ được những loại đất sử dụng phục vụ lợi ích chung của toàn xã hội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về hệ thống toà án hay hệ thống uỷ ban nhân dân Theo quy định tại điều 203 Luật đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ qui định tại

Thứ sáu, thông qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước tận thu các nghĩa vụ tài chính về đất đai như: tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ… Thực chất, nguồn thu này không đóng góp lớn cho ngân sách quốc gia nhưng lại có ý nghĩa vô cùng quan trọng và thiết thực đối với ngân sách địa phương vì nguồn thu này được dành lại 100% cho địa phương Ở một số địa phương cơ sở hạ tầng còn chưa phát triển (khu vực nông thôn và khu vực miền núi) nên nguồn thu này có ý

nghĩa quan trọng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng

1.1.3.2 Đối với chủ thể sử dụng đất

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất là một đảm bảo của Nhà nước dành cho các đối tượng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác trên đất, xác định rõ địa vị pháp lý, tư cách chủ thể trong quá trình sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất Theo đó, người sử dụng đất chỉ có thể sử dụng loại đất trong các mục đích đã được xác định, phù hợp với mục đích sử dụng đất, phù hợp với mục đích sử dụng đất của loại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cùng với đó, các tài sản cũng phải được tạo lập một cách hợp pháp và sử dụng phù hợp với mục đích đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cho phép

Thứ hai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lí để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp giữa chủ thể này với chủ thể khác Thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

22

liền với đất sẽ giúp xác định rõ người chủ đích thực đối với đối với quyền sử dụng đất, tài sản trên đất thuộc về ai Xác định rõ quyền hạn của người đại diện trên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tránh tình trạng lợi dụng danh nghĩa để trục lợi bất hợp pháp của người giữ giấy chứng nhận, tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng hơn và sử

dụng đất đúng mục đích, hiệu quả cao hơn

Thứ ba, Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Đồng thời, là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền mà Nhà nước quy định, đặc biệt là các quyền chuyển quyền sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn hợp tác đầu tư, kinh doanh Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì mọi giao dịch nêu trên đều không có giá trị pháp

lý Như vậy, hộ gia đình và cá nhân có quyền thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Quy định này được khẳng định tại khoản 1 điều 167 của Luật đất đai năm

2013, theo đó người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh Đây cũng là điều kiện tiên quyết

để người sử dụng đất được tham gian thiết lập các giao dịch bất động sản trên thị trường và cũng là cơ sở để giao dịch đó đảm bảo an toàn về mặt pháp lý; khắc phục và hạn chế rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch

Thứ tư, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất, cùng với tài sản gắn liền trên đất của người sở hữu và sử dụng khi có tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng xảy ra Cụ thể: được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp

23

đấtđai và tài sản trên đất xảy ra; được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình; là cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Bên cạnh đó, khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,

đó là cơ sở để người được cấp giấy đưa các tài sản bất động sản hợp pháp của mình tham gia vào thị trường bất động sản, làm tăng giá trị và nâng cao hệ số

và giá trị sử dụng của các tài sản của mình

Thứ năm, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtmột mặt Nhà nước chính thức ghi nhận tư cách pháp lý của những chủ thể có quyền sử dụng đất Khi đó, người

sử dụng đất có thể yên tâm thực hiện các biện pháp cải tạo đất, sử dụng đất đúng mục đích Vì vậy, hiệu quả sử dụng đất sẽ được phát huy một cách tốt nhất Đồng thời, đây cũng là cơ sở quan trọng để phân biệt giữa các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với từng loại đất có mục đích sử dụng khác nhau Do nguồn gốc lịch sử để lại một số loại đất như: đất cơ sở tôn giáo, đất cộng đồng dân cư không hình thành từ việc giao đất mà chủ yếu do nhà nước công nhận trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ là

cơ sở pháp lý để xác định rõ ràng, minh bạch việc sử dụng đất Từ đó, tránh tình trạng lợi dụng sử dụng đất vào mục đích khác và chiếm dụng đất một cách bất hợp pháp

Bên cạnh đó, còn nhằm minh bạch tình trạng pháp lý của tất cả các loại đất trên địa bàn cả nước Có thể nói, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quy trình cá biệt hóa đất đai, cho phép phân biệt các mảnh đất với nhau, nó ghi nhận một tài sản vô hình hay nói cách khác một quyền tài sản - quyền sử dụng đất làm tiền đề cho các giao dịch và xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ đất đai

24

1.1.3.3 Đối với thị trường bất động sản

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất góp phần làm minh bạch, công khai hóa thị trường; giảm thiểu thị trường ngầm về đất đai, giảm thiểu những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng do giao dịch tự phát, giao dịch không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Góp phần làm cho thị trường phát triển chính quy, lành mạnh và là cầu nối giữa các nhà đầu tư trong hợp tác kinh doanh

1.2 Tổng quan pháp luật về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân

Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó theo ý chí của Nhà nước Trong lĩnh vực đất đai nói chung

và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng cũng không phải là ngoại lệ Có thể nhận thấy tính tất yếu và không thể thiếu sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất bởi lẽ:

Thứ nhất, quản lí nhà nước về đất đai bằng pháp luật đã trở thành nội dung mang tính Hiến định, theo đó, Điều 54 Hiến pháp 2013 chỉ rõ “Đất đai

là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” Cùng với đó, tại Điều 22 Luật Đất đai

hiện hành ghi nhận 15 nội dung cơ bản của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai thì trong đó có hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Như vậy, với ý nghĩa

là một nội dung của quản lí nhà nước về đất đai, hoạt động cấp giấy chứng

25

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng phải cần đến sự điều chỉnh của pháp luật và hoạt động trên cơ sở của pháp luật

Thứ hai, từ thực tiễn hoạt động quản lí nhà nước về đất đai trong thời

gian qua cho thấy không thể thiếu vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh đối với hoạt động này Khẳng định như vậy bởi lẽ,các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống xó hội khá phong phú, đa dạng và có chiều hướng ngày càng phức tạp, đặc biệt, các quan hệ đất đai ngày càng trở nên khó kiểm soát hơn qua những đợt "nóng - lạnh" thất thường của thị trường bất động sản Tình trạng mua bán trao tay, không thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền trở nên phổ biến và chiếm ưu thế hơn là các giao dịch chính thức Các mâu thuẫn, tranh chấp bất đồng cũng theo đó mà phát sinh nhiều hơn Trước thực trạng nêu trên, như một tất yếu khách quan, với ưu thế vượt trội của pháp luật (tính quy phạm, tính bắt buộc và tính cưỡng chế), Nhà nước sử dụng để điều chỉnh các quan hệ đất đai, đưa các quan hệ đất đai vận động và phát triển theo quỹ đạo chung của Nhà nước Và pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một trong những biểu hiện quan trọng trong chủ đích của Nhà nước về quản lý đất đai và điều tiết thị trường bất động sản

Cùng với việc quy định điều kiện bắt buộc của hàng hoá bất động sản

là quyền sử dụng đất, nhà ở và các bất động sản khác khi tham gia thị trường phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng thì sự cần thiết khách quan pháp luật cần phải có những thiết chế, những quy định cụ thể để các tài sản bất động sản của các doanh nghiệp và người dân có điều kiện và

cơ hội có được giấy chứng nhận đó, như vậy thì họ mới có điều kiện để đưa hàng hoá đó tham gia thị trường Ở một khía cạnh khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được đẩy mạnh sẽ là cơ sở góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển chính quy, lành mạnh và công khai hoá Hạn chế các giao

26

dịch ngầm, hạn chế rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường

Thứ ba, tài sản bất động sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất rất cần thiết

phải có công cụ hữu hiệu để quản lí một cách chặt chẽ và khoa học, điều này xuất phát từ đặc điểm của tài sản bất động sản, có nguồn gốc phát sinh hết sức phong phú, đa dạng và phức tạp, diễn biến của quá trình khai thác và sử dụng thường xuyên có sự biến động về diện tích, mục đích, loại hạng đất, đặc biệt

là biến động về chủ thể sử dụng đất Cùng với đó, nhà ở, các công trình xây dựng, các tài sản khác tạo ra trên đất cũng có những tài sản hợp pháp, có những tài sản bất hợp pháp, có tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình, có tài sản thuộc sở hữu tập thể, sở hữu nhà nước Hồ sơ, tài liệu phục

vụ cho việc quản lí các bất động sản cũng hết sức phức tạp, được lưu giữ ở nhiều cơ quan khác nhau và do nhiều cơ quan chức năng thực hiện việc quản

lí Chính vì vậy, để đảm bảo quản lí các bất động sản một cách tập trung thống nhất đối với tất cả các chủ thể sở hữu và sử dụng các bất động sản, tập trung vào một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm chính thức thì sự cần thiết phải có hành lang pháp lí (hệ thống pháp luật) quy định một cách đầy đủ, cụ thể, rõ ràng về thẩm quyền của các cơ quan quản lí nhà nước về đất đai, điều kiện và quy trình để xét và công nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với bất động sản cho một chủ thể cụ thể thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Có như vậy mới giúp cho việc quản lí đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất được chặt chẽ và chính xác

Thứ tư, dưới góc độ quản lí nhà nước về đất đai, pháp luật có ý nghĩa

quan trọng bởi bằng pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm, các quy trình, thủ tục cụ thể để các cán bộ quản lí nhà nước về đất đai thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thực hiện trong giới hạn thẩm quyền của mình, trên tinh thần "thượng tôn pháp luật" và vì lợi ích của người dân Đây cũng là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng lạm quyền, độc quyền và cửa

27

quyền khi thực thi pháp luật có liên quan đến hoạt động cấp giấy chứng nhận Trong trường hợp có sự sai phạm của cán bộ công chức khi thực hiện hoạt động cấp giấy thì bằng các chế tài cụ thể được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật sẽ có những hình thức trách nhiệm pháp lí tương ứng, phù hợp đối với mỗi hành vi sai phạm

Thứ năm, dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất nói chung và hộ

gia đình, cá nhân nói riêng, pháp luật không chỉ với vai trò định hướng, mà còn với vai trò "chỉ dẫn" để người sử dụng đất hiểu được quyền lợi và nghĩa

vụ của mình khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Qua đó, giúp người dân

có điều kiện và cơ hội để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, song đồng thời cũng hiểu rõ "bổn phận" mà mình phải tôn trọng và thực hiện nghiêm chỉnh khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2 Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia

đình, cá nhân

Tuỳ thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khác nhau mà yêu cầu của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất sẽ là khác nhau Song điều không thể phủ nhận là, mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ gắn với việc ban hành các văn bản về quản lí và sử dụng đất đai, nhà ở và các bất động sản khác trên đất thì nội dung quan trọng, không thể thiếu được quy định khá cụ thể, rõ ràng đó là hoạt động đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản Mỗi văn bản ra đời đều hướng tới việc quy định các điều kiện, nguyên tắc và các cách thức, quy trình mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đồng thời cũng hướng tới việc xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ

28

của chủ thể là hộ gia đình, cá nhân khi được cấp giấy chứng nhận Các văn bản pháp luật quy định về những nội dung có liên quan trực tiếp đến hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có giá trị pháp lí bắt buộc đối với các chủ thể trực tiếp thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các chủ thể có tài sản bất động sản có nhu cầu được cấp giấy phải tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật, đảm bảo thực thi có hiệu quả hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên thực tế, thông qua đó nhằm thúc đẩy việc nâng cao hiệu quả của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, đồng thời bảo vệ quyền lợi thiết thực cho chủ thể có tài sản hợp pháp

Với ý nghĩa đó, có thể hiểu pháp luật về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là:

tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định

cụ thể vềđiều kiện, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các trình tự, thủ tục mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước

Pháp luật đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và pháp luật về quản

lí và sử dụng đối với tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian qua ban hành nhiều văn bản và chúng thường xuyên được sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh cho phù hợp với quá trình quản lí, khai thác, sử dụng các tài sản bất động sản, đáp ứng với những yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn ngày càng sôi động Song, tựu chung lại, cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động này bao gồm những nhóm quy phạm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định cụ thể các nguyên tắc của hoạt

động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

29

Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng, là những nội dung mang tính chất hướng dẫn, chỉ dẫn và định hướng cho cán bộ làm nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất đai và các bất động sản khác Khi thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân phải dựa trên những nguyên tắc, những yêu cầu mang tính bắt buộc, các thao tác kĩ thuật khi cấp giấy phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tính chính xác, cụ thể và đầy đủ, đảm bảo sự công bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là quy định đặt ra không chỉ bắt buộc đối với các cán bộ đảm trách nhiệm vụ triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải xem xét thật thận trọng, kĩ lưỡng và thấu đáo các điều kiện theo quy định của pháp luật để đối chiếu với thực tiễn bởi nguồn gốc, cơ sở để hình thành quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác là rất đa dạng và phức tạp Vì vậy, pháp luật đặt ra các điều kiện khác nhau, xuất phát từ nhiều nguồn gốc hình thành của các bất động sản khác nhau tương ứng trên cơ sở đảm bảo các yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, tôn trọng lịch sử và với phương châm bảo vệ quyền và lợi ích cho người có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp bất động sản Các điều kiện cụ thể của pháp luật sẽ là "kim chỉ nam" để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy xem xét và quyết định một cách chính xác và khách quan

Cùng với đó, pháp luật quy định các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng

là yêu cầu bắt buộc đối với các chủ thể sở hữu và sử dụng bất động sản cần phải đáp ứng Để trở thành chủ thể sử dụng đất hợp pháp, sở hữu nhà và các

30

bất động sản khác và được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục, hồ sơ phải minh chứng cụ thể, đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra và yêu cầu phải có Các điều kiện đó có thể là các giấy tờ minh chứng về quyền sử dụng đất, minh chứng về việc thực thi các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác trong quá trình sử dụng đất hoặc các điều kiện minh chứng về quá trình sử dụng đất của họ đã được Nhà nước xác nhận Có như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có đầy đủ cơ sở pháp lí để xét và cấp chứng thư pháp lí về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định cụ thể nội dung và hình thức của cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là quy định mà các cán bộ thực hiện hoạt động cấp giấy phải hết sức lưu ý và thận trọng khi thao tác bởi đây không chỉ dừng lại ở những quy định mang tính hình thức, yêu cầu về việc ghi cụ thể, chính xác những thông

số về tài sản, thông tin của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà quan trọng hơn những yêu cầu tưởng chừng như mang tính hình thức ấy lại quyết định tới nội dung của việc cấp giấy Theo đó, những thông tin về chủ thể sẽ quyết định tới quyền lợi được hưởng của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Những thông

số về diện tích, hình thể, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng tài sản sẽ quyết định tới quyền thụ hưởng của người được cấp giấy, đồng thời xác định nghĩa vụ của họ trong quá trình khai thác và sử dụng tài sản Vì vậy, nội dung

và hình thức của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất càng cụ thể, rõ ràng và chính xác sẽ là

cơ sở để đảm bảo việc thực thi các quyền và nghĩa vụ của người được cấp giấy chứng nhận một cách công bằng và có hiệu quả Góp phần nâng cao hiệu

31

quả của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng và hoạt động quản lí nhà nước về đất đai, nhà ở và các tài sản khác trên đất nói riêng

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định cụ thể thẩm quyền, trình tự và thủ tục

thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là nội dung cần thiết để đảm bảo hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đúng và có hiệu quả Theo đó, không phải bất kỳ cơ quan nào cũng

có quyền thực hiện việc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản cho

hộ gia đình, cá nhân, mà chỉ những cơ quan có thẩm quyền được pháp luật chỉ định mới có quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét và quyết định việc cấp giấy Mặt khác, hoạt động cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng cần phải thực hiện theo đúng quy trình, thủ tục: từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ, xem xét, xác minh thực địa và đối chiếu hồ sơ với những tài liệu thu thập trên thực tế, cho đến quyết định cuối cùng đều phải tuân thủ quy trình tuần tự và chặt chẽ, một mặt, vừa đảm bảo thời gian, tiến

độ, mặt khác phải đảm bảo tính chặt chẽ và nghiêm minh khi thực hiện nhiệm

vụ này

Bên cạnh đó, việc quy định thẩm quyền, trình tự và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng giúp cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp giấy biết thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thực hiện như thế nào, tại đâu và làm như thế nào cho đúng Đây cũng là cơ sở để người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện quyền công dân về khiếu nại, tố cáo nếu xét thấy cơ quan có thẩm quyền không thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình, không tuân theo quy trình mà pháp luật đã quy định, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người được cấp giấy

Thứ năm, nhóm quy phạm quy định cụ thể những nghĩa vụ tài chính mà