Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn tỉnh bắc ninh

Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sĩ "Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đì

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC NINH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các

số liệu và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố ở bất kỳ bằng công trình nào khác

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Yến

LỜI CẢM ƠN

Sau một quá trình học tập, nghiên cứu, tìm hiểu, tôi đã hoàn thành luận văn

thạc sĩ với đề tài học “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Bắc Ninh ”

Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến thầy giáo

PGS.TS Phạm Hữu Nghị – người đã tận tình hướng dẫn, truyền đạt phương pháp

nghiên cứu, chỉ bảo và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi từ khi bắt đầu nghiên

cứu đề tài cho đến khi hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Sau Đại học – Viện Đại học Mở Hà Nội đã tận tình giảng dạy, đào tạo, truyền đạt cho tôi những kiến thức

vô cùng quý giá và đã tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu

Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp đã luôn giúp đỡ, động viên và hỗ trợ tôi trong những lúc gặp phải những vướng mắc, khó khăn trong việc học tập và nghiên cứu

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, tham khảo từ nhiều nguồn tài liệu có uy tín song kiến thức là vô hạn mà khả năng của tác giả lại hữu hạn nên đôi lúc khó tránh khỏi những sai sót nhất định Tác giả rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến, phê bình trên tinh thần xây dựng của các thầy cô trong hội đồng cũng như của độc giả Tôi xin trân trọng cảm ơn!

MỤC LỤC

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình của việc nghiên cứu 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 5

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài 5

7 Kết cấu của luận văn 6

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 7

1.1 Các khái niệm: Quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất 7

1.1.1 Quy ền sử dụng đất 7

1.1.2 Gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8

1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác g ắn liền với đất 10

1.2 Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 12

1.2.1 Sự cần thiết của điều chỉnh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 12

1.2.2 Các yêu cầu đối với pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quy ền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 17

1.2.3 Nội dung và hình thức pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quy ền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 19

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 25

1.3.1 Đường lối, chính sách của Đảng 25

1.3.2 Yếu tố văn hoá, lịch sử 26

1.3.3 Nhân lực, kinh phí, cơ sở vật chất 27

1.4 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 28

Kết luận chương 1 32

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỈNH BẮC NINH 33

2.1 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân 33

2.1.1 Chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác g ắn liền với đất 33

2.1.2 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác g ắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân 34

2.1.3 Căn cứ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân 36

2.1.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân 46

2.1.5 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân 47

2.1.6 Hình thức của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân 52

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân trên địa

bàn tỉnh Bắc Ninh 55

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh ảnh hưởng đến việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân 55 2.2.2 Đánh giá tình hình biến động về đất ở trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh từ năm 2014 đến năm 2017 56

2.2.3 Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản g ắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bản tỉnh Bắc Ninh 57

2.2.4 Một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đinh và cá nhân 65

Kết luận chương 2: 78

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT79 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất 79

3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân 82

Kết luận chương 3 92

KẾT LUẬN 93

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

UBND : Ủy ban nhân dân

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ở nước ta, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận QSDĐ) Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ Với những thông tin được thể hiện trên giấy (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v.v), giấy chứng nhận QSDĐ giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình; là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai phù hợp với mỗi thời kỳ, mỗi giai đoạn khác nhau của đất nước; theo dõi biến động về đất đai, quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Về phía người sử dụng đất, giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở để

họ được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất Bởi lẽ đó, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Tỉnh Bắc Ninh là một trong những tỉnh có tốc độ phát triển kinh tế năng động trong cả nước, trình độ dân trí cao, diện tích đất ở chiếm gần 40% diện tích tự nhiên của Tỉnh Để góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, cấp Uỷ, chính quyền tỉnh Bắc Ninh đã quan tâm chỉ đạo, thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nói riêng Tuy nhiên trên thực tế công tác này vẫn còn một số bất cập, vướng mắc, hạn chế cần phải được nghiên cứu và đưa ra hướng giải quyết cụ thể

Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những hành lang pháp lý

và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này Xuất phát từ lý do

trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sĩ "Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh" nhằm góp

phần giải quyết những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh

2 Tình hình của việc nghiên cứu

Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được các nhà khoa học nghiên cứu khá nhiều ở các khía cạnh khác nhau Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Một số vấn đề về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 của Thạc sĩ Phạm Thu Thủy; Báo cáo số 93/BC- CP ngày 19/10/2007 của Chính phủ về tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Một số suy nghĩ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tác giả Đặng Anh Quân đăng trên tạp chí Khoa học pháp lý năm 2006; Phạm Thị Hải (2010), Một số vấn đề pháp lý về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp Trường Đại học Luật Hà Nội; Đặng Thị Phượng (2011) Pháp luật về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam; Lê Xuân Dũng (2015), Quản lý nhà nước về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Chư Păn, Gia Lai, Luận văn Thạc sĩ, Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam; Nguyễn Thị Minh Hồng (2015), Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ, Học viện Khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam…

Có thể thấy rằng các công trình khoa học, các bài viết trên đây đều đã đề cập đến những khía cạnh khá đa dạng về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, theo chủ quan cá nhân tôi thì hiện nay chưa có công trình nào chuyên sâu nghiên cứu về thực trạng, các giải pháp, biện pháp khắc phục những tồn tại, khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở, trên cơ sở những quy định mới nhất của pháp luật là Nghị định số 01/2017/NĐ – CP ngày 06/1/2017 của Chình phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai Do đó luận văn đi sâu đánh giá thực trạng, những điểm mới của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở

và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ đó đề xuất các giải pháp, biện pháp khắc phục để đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu:

Mục đích của Luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn

về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân Từ đó đề xuất các định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật đảm bảo công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân có hiệu quả

- Nhiệm vụ nghiên cứu:

Thứ nhất, làm sáng tỏ khái niệm quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất;

Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực trạng áp dụng pháp

luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh;

Thứ ba, đề xuất các định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và áp dụng

pháp luật đảm bảo công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đạt hiệu quả

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

Các văn bản pháp luật của Nhà nước liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân; cơ quan thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở; kết quả thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh

- Phạm vi nghiên cứu:

Đề tài chủ yếu nghiên cứu các quy định về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hiện hành về công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân của Cơ quan Nhà nước và của tỉnh Bắc Ninh Về thực tiễn, đề tài chỉ nghiên cứu

tình tình thực hiện các quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Đề tài dựa vào quan điểm, đường lối của Đảng cộng sản Việt Nam, pháp luật của Nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản gắn liền với đất và các luận điểm của các nhà khoa học về quản lý đất đai trong bối cảnh kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế

Để giải quyết các yêu cầu đặt ra, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: Phương pháp phỏng vấn, phân tích các tài liệu, thống kê, so sánh, lịch sử, phỏng vấn sâu trong các chương của luận văn để đánh giá thực trạng, kết quả, những yếu kém, vướng mắc, khó khăn, trên cơ sở đó đề ra các giải pháp để khắc phục, áp dụng pháp luật nhằm thực hiện tốt hơn công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Về mặt lý luận: Đây là công trình chuyên khảo đề cập đến những quy định

của pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân và thực trạng, những yếu kém, vướng mắc, khó khăn trong công tác này từ đó rút ra các giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước và hiệu quả áp dụng pháp luật trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Về mặt thực tiễn: Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo trong

việc nghiên cứu, học tập tại các cơ sở nghiên cứu và đào tạo chuyên ngành Luật

ở nước ta và có thể làm nguồn tài liệu tham khảo bổ ích cho các cơ quan thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh nói riêng, ở nước ta nói chung

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được thể hiện trong 3 chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Bắc Ninh

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu

quả áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Các khái niệm: Quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, khái niệm đất ở

1.1.1 Quyền sử dụng đất

Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau Theo từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp): “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thuê lại, tặng cho, thừa kế…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc đất, quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, quyền khai thác lợi ích từ đất của người sử dụng Điều 192 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 đều quy định về quyền sử dụng “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”[3, tr 101]

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính

có ích, sẵn có của đất đai để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước Quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất

Xét về khía cạnh pháp lý, quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho hộ gia đình, cá nhân

(người sử dụng đất) được hưởng trong quá trình sử dụng đất Hay nói cách khác

“Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất Ở nước

ta, khái niệm quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai lần đầu tiên được ghi nhận trong Hiến pháp năm 1980 (Điều 19) và tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53), Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm

1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013

Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự năm 2005:

"2 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

3 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” [2, tr 277]

1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp cho người

sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm hại [24, tr.139]

Qua định nghĩa trên có thể thấy rằng: Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư

có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng mọi quyền lợi từ đất đai theo quy định của pháp luật, đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà

nước đặt ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

- Vai trò của Giấy chứng nhận QSDĐ:

Thứ nhất, Giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân

đối với đất đai Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi

sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất Hay nói cách khác giấy chứng nhận QSDĐ là căn cứ pháp lý đầy

đủ để giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất về đất đai, là một đảm bảo quan trọng từ phía Nhà nước đối với người sử dụng đất, là cở sở pháp lý

để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của của người sử dụng đất

Thứ hai, Giấy chứng nhận QSDĐ có vai trò quan trọng, là một trong các

công cụ để Nhà nước quản lý đất đai đối với các chủ thể

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai phù hợp với mỗi thời kỳ, mỗi giai đoạn khác nhau của đất nước; theo dõi biến động về đất đai, quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp

lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát các giao dịch dân sự

về đất đai (hay nói cách khác kiểm soát việc mua bán, giao dịch trên thị trường bất động sản) và thu được nguồn tài chính từ đất đai

Thứ ba, Giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận

quyền sử dụng đất của một chủ thể sử dụng đất trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình khai thác, sử dụng Người được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong suốt quá trình sử dụng và được Nhà nước bảo hộ khi có người khác xâm hại, được thực hiện các quyền của mình với tư cách là người sử dụng đất như mua bán,

tặng cho, trao đổi, góp vốn, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Hay nói cách khác, giấy chứng nhận QSDĐ đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, là căn cứ để người sử dụng đất được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi; giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình

Thứ tư, Giấy chứng nhận QSDĐ sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất làm cơ sở

để xử lý vi phạm, tranh chấp về đất đai

* Khái niệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền thông qua hệ thống pháp luật và hành chính để xem xét công nhận tính hợp pháp về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, qua đó bảo vệ lợi ích hợp pháp của các chủ thể và tạo tiền đề phát triển thị trường bất động sản công khai, lành mạnh

1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [5; tr 10]

Trải qua các thời kì lịch sử khác nhau, được ban hành bởi nhiều các văn bản pháp luật để quản lý và sử dụng các tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, cùng các văn bản hướng dẫn thi hành giấy chứng nhận qua nhiều thời kì cũng tồn tại với nhiều tên gọi khác nhau như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở, các công trình xây dựng; hiện nay thống nhất thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với Dù với nhiều tên gọi khác nhau nêu trên, song bản chất pháp lý chung nhất của các loại giấy chứng nhận này đều thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về quyền sử dụng hợp pháp

của một chủ thể đối với một diện tích đất, một ngôi nhà, một công trình xây dựng hoặc một tài sản gắn liền với đất nhất định Và tất cả đều mang ý nghĩa rằng, chúng

là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp giấy chứng nhận

Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.4 Khái niệm đất ở; khái niệm quyền sở hữu nhà ở; khái niệm tài sản gắn liền với đất; khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1.1.4.2 Khái niệm về quyền sử hữu nhà ở:

Quyền sở hữu nhà ở là quyền của của cá nhân, tổ chức đối với nhà ở của mình được pháp luật ghi nhận, đồng thời là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật

1.1.4.3 Khái niệm về tài sản gắn liền với đất:

“Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm có tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” [5,

tr 125]

1.1.4.4 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất:

- Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung

và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” [5, tr 12].

- Khái niệm cá nhân sử dụng đất:

Cá nhân sử dụng đất là chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền

Thứ nhất, Đất ở là loại đất phi nông nghiệp, sử dụng vào mục đích xây dựng

nhà ở, xây dựng các công trình để phục vụ nhu cầu thiết yếu, cơ bản trong cuộc sống của con người là nhu cầu về chỗ ở hay còn gọi là nơi trú ngụ Để con người có thể sống, học tập, lao động và sáng tạo thì một trong các nhu cầu thuộc về tự nhiên

là con người phải có thức ăn, nước uống, nơi trú ngụ, không khí…Con người không thể sống mà không ngủ, nghỉ ngơi Vì vậy, đất ở là loại đất mang tính tất yếu cho cuộc sống con người

Thứ hai, đất ở mang tính ổn định cao Theo quy định của Luật đất đai thì đất

ở là một trong những loại đất được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất với hình thức sử dụng là ổn định, lâu dài mà không quy định thời hạn sử dụng Hay nói cách khác khi một người được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thì người đó

được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng trong suốt cuộc đời của họ, khi họ mất đi quyền sử dụng đất của họ sẽ được di chúc lại Quyền sử dụng đất của người sử dụng chỉ mất đi khi chuyển nhượng cho người khác hay Nhà nước thu hồi Nhà nước chỉ được phép thu hồi và phải bồi thường cho người sử dụng đất trong trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh hay để phát triển kinh tế - xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng Tính ổn định cao của đất ở cũng là một điểm khác biệt giữa đất ở và đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất dự án…

Thứ ba, đất ở thường có các tài sản gắn liền là nhà ở và công trình phục vụ

cuộc sống của con người Trên đất ở, người sử dụng đất thường đầu tư các công trình xây dựng kiên cố, nhất là tại các khu vực đô thị Chính vì đặc điểm này nên Nhà nước đã quy định tính ổn định cao của đất ở Nhà nước giao đất ở cho người sử dụng đất vô thời hạn để người sử dụng đất yên tâm đầu tư các công trình hạ tầng kiên cố trên đất phục vụ đời sống, đảm bảo an cư lạc nghiệp cho nhân dân

Thứ tư, xét về mặt kinh tế thì đất ở là loại đất có giá trị kinh tế cao Giá của

đất ở có sự chênh lệch rất lớn giữa các vùng, miền và tại các khu vực khác nhau, nhất là sự chênh lệch về giá đất giữa khu vực thành thị với khu vực nông thôn, vùng núi Thậm chí cùng một khu vực nhưng do vị trí khác nhau thì giá đất ở cũng khác nhau Giá đất ở thường có xu hướng tăng Sự tăng giá của đất ở phụ thuộc vào nhất nhiều yếu tố khác nhau như phụ thuộc vào quá trình đô thị hóa, phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất, vị trí đất, nhu cầu, tâm lý của người sử dụng đất tại các khu vực…Chính vì giá trị kinh tế cao của đất ở dẫn đến đất ở là một trong các loại đất chiếm tỷ lệ tranh chấp nhiều nhất so với các loại đất khác, tranh chấp về đất ở rất đa dạng: Tranh chấp về mốc giới, tranh chấp về nguồn gốc đất, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp về bồi thường, tranh chấp về thừa kế, tranh chấp về lối

đi, lối thoát nước….và tranh chấp về đất ở có thể diễn ra ngay với những người sử dụng đất là anh, em ruột; bố mẹ với các con; họ hàng, làng xóm với nhau…Tranh chấp đất ở là một trong các loại tranh chấp rất phức tạp

Thứ năm, đất ở là loại đất có nguồn gốc phức tạp nhất Tính phức tạp của

nguồn gốc đất ở thể hiện người sử dụng đất ở có quyền sử dụng thửa đất từ nguồn gốc rất khác nhau như thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, chia tách, được chuyển đổi từ các loại đất khác, thanh lý, được các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp,

từ quyết định của bản án…thậm chí do các hộ sử dụng đất lấn chiếm hay được giao trái thẩm quyền Do yếu tố lịch sử nước ta thường xuyên có các cuộc chiến tranh xâm lược, trải qua các chế độ chính trị khác nhau nên có các quy định quản lý về đất đai khác nhau, tồn tại các loại giấy tờ chứng nhận nguồn gốc đất khác nhau Hơn nữa, thời điểm trước năm 1993 việc quản lý đất đai của Nhà nước ta còn gặp nhiều khó khăn do thiếu cơ sở hạ tầng, nguồn nhân lực… nên không xây dựng được

hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai hoàn thiện vì vậy việc xác nhận nguồn gốc đất ở cho người sử dụng đất trong một số trường hợp gặp rất nhiều khó khăn Chính khó khăn về xác định nguồn gốc đất ở là một trong những nguyên nhân kéo dài thời hạn xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người dân

1.2.1.2 Đặc điểm của giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một loại giấy tờ được cấp trên cơ sở một quyết định hành chính nên nó mang tính chất hành chính rõ rệt Ở nước ta, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai và Giấy chứng nhận mang tính chất hành chính

- Giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là văn bản ghi nhận quyền của hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Kể từ khi được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất ở được phép thực

hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, góp vốn… quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Là một loại giấy tờ sở hữu, ghi nhận quyền sở hữu một loại quyền tài sản là QSDĐ ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Hay nói cách khác quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất điều này được ghi nhận tại Điều 115 Bộ luật

dân sự 2015 “Quyền tài sản là một loại quyền giá trị được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” [3, tr ]

- Quyền sử dụng đất phải được xác định đối với một diện tích đất cụ thể Tất

cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai

1.2.1.3 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân:

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là tổng hợp các quy phạm pháp luật

do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Như vậy, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân bao gồm rất nhiều các quy phạm pháp luật được quy định trong các văn bản khác nhau có liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho

hộ gia đình, cá nhân như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật bất động sản, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, các Thông tư, các quy định của UBND cấp tỉnh…Hiện nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ở nước ta thường

xuyên có sự thay đổi, bổ sung theo hướng ngày càng hoàn thiện hơn, đáp ứng được yêu cầu công tác này trong tình hình mới

1.2.1.4 Sự cần thiết có pháp luật điều chỉnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tạo ra hành lang pháp lý công khai, minh bạch trong công tác

cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Với những quy định cụ thể về căn cứ, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là cơ sở để Cơ quan quản lý Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người dân đủ điều kiện, tạo ra sự công bằng, công khai đối với người sử dụng đất

Thông qua pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất sẽ thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng và Nhà

nước về đất đai, đảm bảo Nhà nước ghi nhận QSDĐ cho người dân để người dân phát huy quyền của mình đối với đất đai Nhà nước thông qua pháp luật thực hiện được quyền đại diện chủ sở hữu của mình thể hiện ở nguyên tắc, quy hoạch, kế hoạch phân bổ, sử dụng đất

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quá trình cấp giấy chứng

nhận cho người sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có sự phân công, phân nhiệm một cách rõ ràng, cụ thể thẩm quyền của cơ quan hành chính Nhà nước và cơ quan chuyên môn trong quản lý Nhà nước về đất đai từ trung ương đến địa phương, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai

Bên cạnh đó, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có vai

trò quan trọng trong việc điều tiết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất

để phát huy tối đa hiệu quả kinh tế - xã hội của đất đai nói chung, đất ở nói riêng đối với đời sống con người bởi pháp luật tác động trực tiếp, ảnh hưởng đến các chủ thể, quyền và nghĩa vụ pháp lý của họ

1.2.2 Các yêu cầu đối với pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

- Thứ nhất, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói chung, QSDĐ ở

nói riêng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo công khai, minh bạch Tính công khai, minh bạch thể hiện pháp luật cần quy định một cách cụ thể, chi tiết các chủ thể được cấp giấy chứng nhận, các căn cứ cấp giấy chứng nhận, trình tự thủ tục, thẩm quyền, thời gian, mẫu….cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tính minh bạch, công khai của pháp luật đất đai còn thể hiện ở những quy định minh bạch trong hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai

- Thứ hai, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất đảm bảo mở rộng yêu cầu dân chủ, các quy định của pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được đưa ra thảo luận và lấy ý kiến đóng góp của nhân dân trước khi được thông qua Những ý kiến góp ý của nhân dân phải được tiếp thu, giải trình một cách đầy đủ Điều này vừa có thể đảm bảo cho pháp luật thể hiện được ý chí, nguyện vọng của nhân dân, vừa tạo điều kiện cho nhân dân tìm hiểu được nội dung các quy định của pháp luật, nhất là các quy định về quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất, có liên quan trực tiếp tới các hoạt động hàng ngày của họ, nhờ đó góp phần làm cho pháp luật được thực hiện nghiêm túc hơn, đồng thời nâng cao hơn ý thức pháp luật của nhân dân

- Thứ ba, pháp luật phải đảm bảo tính chính xác, nhanh chóng, kịp thời trong

công tác cấp giấy chứng nhận Để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất trong thời

kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập toàn cầu, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cần phải rút gắn thời gian xem xét, cấp giấy chứng nhận, đảm bảo cắt giảm thủ tục hành chính, thực hiện cải cách “một cửa” Bên cạnh đó, yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về cấp giấy chứng nhận phải đảm bảo tính chính xác

- Thứ tư, pháp luật điều chỉnh quan hệ cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở

và tài sản gắn liền với đất đòi hỏi đảm bảo ghi nhận và bảo vệ quyền của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thông qua việc quy định rõ ràng, cụ thể các quyền của các chủ thể, cơ chế giải quyết tranh chấp liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Thứ năm, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản gắn

liền với đất phải có tính dự báo và phòng ngừa rủi ro: Khoản 1 Điều 8 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Nhà nước được tổ chức và hoạt động theo Hiến pháp và pháp luật, quản lý xã hội bằng Hiến pháp và pháp luật…”, việc dự báo và phòng ngừa rủi

ro là nhiệm vụ quan trọng của pháp luật Tính phòng ngừa rủi ro trong pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện ở những quy định chặt chẽ trong quy trình, căn cứ, thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

- Thứ sáu, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở phải đáp ứng yêu cầu

xây dựng nhà nước pháp quyền và hoàn thiện hệ thống pháp luật ở Việt Nam Quan điểm của Đảng ta hiện nay là xây dựng nước ta trở thành Nhà nước pháp quyền XHCN, trong đó, yêu cầu quan trọng nhất là phải xây dựng được hệ thống pháp luật hoàn chỉnh Pháp luật là thước đo, là chuẩn mực buộc mọi người phải tuân theo; mọi tổ chức, cá nhân đều bình đẳng trước pháp luật; tổ chức, cá nhân và hoạt động của cơ quan Nhà nước dựa trên cơ sở của pháp luật; pháp luật không chỉ chú trọng bảo đảm các quyền tự do, dân chủ của nhân dân và công lý mà còn đặc biệt chú trọng đến sự bình đẳng, công bằng xã hội Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở phải đảm bảo xây dựng được hệ thống các quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, chặt chẽ, quy định cụ thể, chi tiết để thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ

1.2.3 Nội dung và hình thức pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.2.3.1 Chủ thể của quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân:

- Nhà nước:

Nhà nước tham gia quan hệ pháp luật đất đai nói chung, quan hệ pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở nói riêng với tư cách là chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai Nhà nước thực hiện tư cách chủ sở hữu thông qua các

cơ quan quyền lực Nhà nước, cơ quan hành chính Nhà nước và cơ quan chuyên môn bằng chính các quyết định mang tính chất quyền lực của mình nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai

- Người sử dụng đất:

+ Hộ gia đình sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Từ Nghị quyết số 10/NQ – TW ngày 05/4/1988 của Bộ chính trị về đổi mới quản lý kinh tế trong nông nghiệp, hộ gia đình được xác lập là một đơn vị kinh tế tự chủ Nhà nước chủ trương giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Thể chế hóa chính sách của Nhà nước, Luật đất đai 1993 đã đặt nền tảng cho việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia đình Với tư cách là một đơn vị kinh tế, hộ gia đình trở thành một chủ thể độc lập trong quan hệ pháp luật đất đai Sự thừa nhận vai trò quan trọng của hộ gia đình với các yếu tố năng động của họ trong nền kinh tế đã chứng tỏ rằng, việc xác lập tư cách pháp lý của hộ gia đình trong quan hệ pháp luật đất đai tạo nên cơ sở pháp lý cần thiết cho việc phát triển kinh tế hộ gia đình

Hộ gia đình là một chủ thể được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở theo Luật đất đai hiện hành Theo quy định tại Điều 5 của Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trong đó

có hộ gia đình

Quan niệm về hộ gia đình không chỉ hiểu theo nghĩa quan hệ gia đình và nơi

cư trú, bao gồm những cá nhân có quan hệ với nhau như ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh chị em ruột cùng sống và sinh hoạt chung trong một gia đình hoặc

có thể hộ gia đình là những người được ghi tên trong cùng một sổ hộ khẩu có mối quan hệ huyết thống gần gũi Có thể thấy rằng, tất cả các thành viên của hộ gia đình đều là thành viên của gia đình nhưng không phải tất cả các thành viên của gia đình

là thành viên của hộ gia đình, bởi vì chỉ những thành viên nào hội đủ yếu tố mà pháp luật quy định mới trở thành thành viên của hộ gia đình, loại trừ cách nhìn về

hộ gia đình chỉ dựa vào hình thái bên ngoài như: Các thành viên phải có chung hổ

hộ khẩu

Như vậy, hộ gia đình là một chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai nói chung, là một chủ thể trong quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở nói riêng, gồm những thành viên gắn bó với nhau do quan hệ huyết thống hoặc quan hệ hôn nhân, cùng có tên trong hộ khẩu, cùng có quyền sử dụng đất ở được Nhà nước ghi nhận Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện thông qua người đại diện là chủ hộ Với tư cách đại diện cho tất cả các thành viên trong hộ gia đình

Luật đất đai 2013 bổ sung quy định giải thích rõ khái niệm hộ gia đình sử dụng đất, bởi lẽ trên thực tế việc xác định hộ gia đình sử dụng đất có nhiều cách hiểu khác nhau và dựa trên các tiêu chí khác nhau dẫn đến việc áp dụng pháp luật

không thống nhất, theo đó Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” [5, tr.12]

+ Cá nhân sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Cá nhân sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chủ thể độc lập được Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thông qua những hình thức nhất

định và chủ thể này phải tự chịu trách nhiệm bằng chính các hành vi của mình trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai

Nếu so sánh cá nhân sử dụng đất với các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất thì có thể thấy sự khác biệt giữa các chủ thể này về tư cách pháp lý Khi Nhà nước giao đất cho hộ gia đình thì các thành viên trong hộ cùng có quyền sử dụng đối với tài sản chung đó, từng thành viên không trực tiếp thực hiện trách nhiệm của người sử dụng đất đối với Nhà nước hoặc thực hiện các giao dịch về QSDĐ mà phải thông qua người đại diện hợp pháp cho hộ gia đình là chủ hộ

Chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong quan hệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn được phân thành các loại:

+ Chủ thể có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất:

Đây là đối tượng sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất ổn định được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ và đương nhiên được hưởng đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai

+ Chủ thể có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân có những giấy tờ do Nhà nước cấp thông qua các quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất của cơ quan quản lý đất đai, bản án của tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã có hiệu lực pháp luật hoặc thông qua nguồn gốc hợp pháp của quyền sử dụng đất được chính quyền cơ sở xác nhận được quy định tại các khoản 1, khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 100 Luật đất đai 2013

+ Chủ thể được xem xét công nhận quyền sử dụng đất:

Đây là chủ thể không đủ giấy tờ theo quy định nhưng việc sử dụng đất được

ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận về thời điểm sử dụng đất, phù hợp

với quy hoạch sử dụng đất, không có tranh chấp về đất đai và làm các thủ tục để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

1.2.3.2 Khách thể của quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Khách thể của quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là đất ở và các tài sản gắn liền với đất ở

như nhà ở và các công trình xây dựng khác trên đất Theo Luật đất đai năm 2013 thì đất ở được chia thành 2 loại là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị

- Đất ở tại khu vực nông thôn bao gồm đất ở để xây dựng nhà ở, đất để xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân

cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Luật đất đai năm 2003 và luật đất đai năm 2013 đều thống nhất quan niệm đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm diện tích đất nằm trong khuôn viên của một hộ gia đình được sử dụng làm nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống sinh hoạt của hộ gia đình Tuy nhiên Luật đất đai năm 2013 đã

mở rộng phạm vi đất ở tại nông thôn so với Luật đất đai năm 2003 Theo đó đất ở tại nông thôn không chỉ gồm có đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình mà còn có cả vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất Việc xác định cụ thể diện tích đất vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất của hộ gia đình nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn hiện nay

- Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình khác phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư đô thị phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đất ở tại đô thị được bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mụch đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại

1.2.3.3 Nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân

Nội dung của quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là các quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật về cấp giấy chứng nhận

Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai nên các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước rất đặc trưng Trước hết là các quyền của người đại diện chủ sở hữu, đặc biệt là quyền định đoạt đất đai như: Quyền quyết định mục đích sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất, quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, quyết định giá đất, quy định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất…Nhà nước thực hiện các quyền của người đại diện chủ sở hữu thông qua các cơ quan Quốc hội ban hành Luật, Nghị quyết về đất đai trong đó các quy định điều chỉnh về cấp giấy chứng nhận QSDĐ; Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp thông qua các cơ quan chuyên môn như văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên môi trường để thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của mình; Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện thông qua quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thông qua bảng giá đất…Bên cạnh đó, các nghĩa vụ của Nhà nước liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó; đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

…được quy định tại Điều 22 của Luật đất đai năm 2013

Đối với người sử dụng đất, trên cơ sở luật đất đai năm 2013, quyền và nghĩa

vụ pháp lý của người sử dụng đất được thiết kế theo phần Phần thứ nhất bao gồm những quyền và nghĩa vụ chung nhất của mọi đối tượng sử dụng đất không phân biệt hình thức sử dụng đất do nhà nước xác lập trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với

đất Bên cạnh các quyền của người sử dụng đất, Luật đất đai 2013 cũng quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất trong đó có các nghĩa vụ liên quan đến cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sử dụng đất đúng mục đích; thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện nghĩa vụ tài chính; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất…Sau đó, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được phân chia theo từng loại chủ thể, trong đó quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất được quy định tại mục 3 của chương 11 quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.2.3.4 Nguồn của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân

Nguồn của luật đất đai nói chung, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ

ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân nói riêng là những văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành chứa đựng các quy phạm pháp luật điều chỉnh về quan hệ cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, nhà ở và tài sản khác cho hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên nguồn của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu vẫn là Hiến pháp, Luật đất đai và các văn bản dưới luật như Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai, Thông tư…qua các thời kỳ khác nhau Nguồn của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể là Luật đất đai thì thường xuyên có sự thay đổi, bổ sung theo chu kỳ từ 5 năm đến10 năm, kéo theo là rất nhiều các văn bản hướng dẫn thi hành cũng sửa đồi Hiện nay, nguồn quan trọng của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể kể đến là Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định 104/2014/NĐ/NĐ - CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất, Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày

19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, Thông tư

số 26/2014/TT – BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính; Thông tư số 50/2013/TT – BTNMT ngày 27/12/2013 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Thông tư số 30/2013/TT – BTNMT ngày 14/10/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định thực hiện nồng ghép việc đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính và đăng

ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính, Thông tư số 02/2015/TT – BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một

số điều Nghị định số 43/2014/NĐ – CP và Nghị định số 44/2014/NĐ – CP và Nghị định số 01/2017/NĐ – CP ngày 06/1/2017 của Chình phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai…

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

1.3.1 Đường lối, chính sách của Đảng

Đường lối chính sách của Đảng định ra mục tiêu và phương hướng phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong một giai đoạn nhất định, định ra những phương pháp cách thức cơ bản để có thể thực hiện những mục tiêu và phương hướng đó Những mục tiêu, phương hướng, phương pháp và cách thức đó sẽ được Nhà nước thể chế hóa thành pháp luật và tổ chức thực hiện trong thực tế Vì thế đường lối chính sách của Đảng là một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn nhất đến nội dung của pháp luật

Đối với pháp luật về đất đai nói chung, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở nói riêng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ quan điểm chỉ đạo của Đảng và những đổi mới về chính sách đất đai của Đảng ta Khi quan điểm chỉ đạo của Đảng

ta là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý thì pháp luật quy định người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng, khai thác công dụng, lợi ích kinh tế từ đất mà không có quyền sở hữu đất đai; khi Đảng chủ trương thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất, Nhà nước bảo hộ quyền

và lợi ích hợp pháp cho người đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật thì pháp luật cũng có quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở là phải làm thủ tục đăng ký đất đai; các cơ quan quản lý Nhà nước cần tăng cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu, cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.3.2 Yếu tố văn hoá, lịch sử

Văn hoá là sản phẩm tinh hoa của con người, là yếu tố quyết định cách xử sự của con người và gắn bó với con người Yếu tố văn hoá thường chi phối và ảnh hưởng đến pháp luật, có sự tác động đến việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng, trong đó nhiều quy phạm pháp luật được xác lập dựa trên cơ sở nền tảng của văn hoá Mối quan hệ giữa pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở với các yếu tố văn hoá được thể hiện ở chỗ pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở là cơ sở pháp lý quan trọng để nuôi dưỡng các yếu tố văn hoá phát triển lành mạnh và là công cụ để bảo vệ những chuẩn mực đạo đức tốt đẹp, nhất là chuẩn mực đạo đức gia đình khi quy định quyền

sử dụng đất ở được cấp cho hộ gia đình nếu các thành viên trong gia đình chung sống gắn bó trên cùng một mảnh đất, quyền thừa kế quyền sử dụng đất giữa các cá nhân có quan hệ huyết thống với nhau

Bên cạnh đó, pháp luật cũng ghi nhận, tôn trọng yếu tố lịch sử Yếu tố lịch sử

có ảnh hưởng rất lớn tới pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thể hiện pháp

đất và thời gian sử dụng đất Do lịch sử nước ta thường xuyên có các cuộc chiến tranh xâm lược, qua các chế độ chính trị khác nhau, mỗi giai đoạn lịch sử thì lại tồn tại những giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất ở khác nhau vì vậy khi xây dựng

pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở pháp luật đã ghi nhận các giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và

Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam…

1.3.3 Nhân lực, kinh phí, cơ sở vật chất

Công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nói chung, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở nói riêng phải có nhân lực, kinh phí, cơ sở vật chất kỹ thuật hiện đại để đáp ứng yêu cầu quản lý hiện nay Nếu thiếu nhân lực hoặc nhân lực thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ có trình độ thấp thì việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sẽ gặp rất nhiều khó khăn và không đáp ứng được yêu cầu đề ra Trường hợp nhân lực thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đầy đủ, có trình độ chuyên môn, kỹ thuật thì việc thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ sẽ thuận lợi và đạt được kết quả cao Do đó việc tuyển chọn, đào tạo, bồi dưỡng nhân lực là cốt lõi để thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận Thực hiện được công việc này phải mất một thời gian khá dài và một nguồn kinh phí lớn

Trong giai đoạn hiện nay, việc chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, trong

xu hướng toàn cầu hóa tác động rất lớn đến công tác quản lý, sử dụng đất Để phục

vụ cho phát triển kinh tế, nhu cầu sử dụng đất cho các ngành kinh tế là rất lớn và có thể thấy rõ sự bù trừ lẫn nhau giữa các loại đất, khi loại đất này tăng thì loại đất kia giảm xuống và ngược lại…, dẫn đến sự biến động về đất đai rất lớn Do đó, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ cũng phải thay đổi theo để đáp ứng yêu cầu xảy ra

Vì vậy, để cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở được thực hiện nhanh chóng, đáp ứng yêu cầu đề ra thì cần phải có một nguồn kinh phí đủ lớn để chuẩn bị các cơ sở vật chất (máy móc, trang thiết bị kỹ thuật, phương tiện làm việc…), kinh phí đào tạo nhân lực, kinh phí phục vụ đo đạc, lập bản đồ địa chính, chỉnh lý hồ sơ địa chính…Trong

những năm gần đây kinh phí phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho

hộ gia đình, cá nhân chủ yếu trích từ nguồn tiền thu tiền sử dụng đất (10%) Tuy nhiên những năm qua, nguồn thu tiền sử dụng đất đạt thấp do đó kinh phí dành cho công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn hạn chế Bên cạnh đó, ở một số nơi, trang thiết bị, máy móc, cơ sở vật chất phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ vừa thiếu, vừa cũ không đảm bảo yêu cầu đặt ra Do đó, đã ảnh hưởng rất lớn đến tiến

độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh [34,tr.19]

1.4 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Tại khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai 1987 (được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987), tuy có đề cập đến việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng giấy chứng nhận QSDĐ là loại giấy nào thì Luật không quy định rõ Quy định cụ thể về giấy

chứng nhận QSDĐ chính thức có từ Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989

của Tổng cục Quản lý ruộng đất (các vấn đề như khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng và điều kiện được cấp giấy; thẩm quyền cấp giấy, v.v) Kể từ đó, mẫu giấy chứng nhận QSDĐ áp dụng thống nhất cho tổ chức, cá nhân được Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành và sử dụng theo

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, ngày 05/7/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, quy định

người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở tại đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Mẫu giấy chứng nhận này do Bộ Xây dựng phát hành và do có bìa màu hồng nhạt nên thường được gọi là giấy hồng Theo đó, đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở tại nông thôn vẫn tiếp tục sử dụng mẫu giấy chứng nhận QSDĐ (giấy đỏ), còn đất ở có nhà tại đô thị sẽ được cấp giấy hồng

Cũng khoảng thời gian này, còn tồn tại thực trạng là sự buông lỏng quản lý

về nhà, đất thuộc trụ sở làm việc của các cơ quan, đơn vị của Nhà nước gây ra bất hợp lý, lãng phí, sử dụng không đúng mục đích tài sản Nhà nước Do vậy, để tăng cường, nâng cao trách nhiệm của các tổ chức trong việc bảo tồn quỹ đất, công trình trụ sở cơ quan, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quy chế quản lý và sử dụng nhà làm việc của các cơ quan hành chính sự nghiệp kèm theo Quyết định 399TC/QLCS ngày 17/5/1995 Những năm tiếp theo, Chính phủ lại tiếp tục ban hành Nghị định 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 về quản lý tài sản nhà nước, mở rộng đối tượng, quy định các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức

xã hội - nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất tại cơ quan quản lý công sản cấp tỉnh Sau khi đăng ký, các cơ quan, đơn vị, tổ chức sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước Giấy chứng nhận này do Bộ Tài chính phát hành theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và do có màu tím nên thường được gọi là giấy tím

Như vậy, trước tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu GCNQSDĐ hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất, gồm:

- Giấy chứng nhận QSDĐ – giấy đỏ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở – giấy hồng,

Với mong muốn tạo thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, không phụ thuộc loại đất, mục đích sử dụng đất, đến Luật Đất đai 2003 (được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) quy định về giấy chứng nhận QSDĐ đã có sự thay đổi cơ bản

Khoản 1 và Khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong

cả nước đối với mọi loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có

sự chuyển quyền sử dụng đất Và theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về giấy chứng nhận QSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống

nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất Tuy nhiên, thực tế lại có những bất cập:

Thứ nhất, số lượng giấy chứng nhận QSDĐ mà một người sử dụng đất phải cất giữ sẽ tăng lên Đối với người sử dụng một diện tích đất bao gồm nhiều thửa, nếu trước đây, họ chỉ cần một giấy đỏ cũ (mỗi giấy chứng nhận được ghi nhiều thửa), thì nay, mỗi một thửa đất phải cấp riêng một giấy, bao nhiêu thửa đất là bấy nhiêu giấy đỏ mới (giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo từng thửa đất), kéo theo

đó là việc đo vẽ thực địa, đối chiếu, xác minh hồ sơ, bản đồ địa chính tăng lên

Thứ hai, người sử dụng đất từ chỗ được thừa nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất, có thể sẽ chỉ còn quyền sử dụng đất sau khi được cấp giấy đỏ mới do việc chuyển quyền sử dụng đất Bởi lẽ, giấy đỏ mới chỉ ghi nhận tài sản trên đất chứ không công nhận quyền sở hữu Muốn xác lập quyền

sở hữu, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

Chính sự mập mờ, không rõ ràng của thuật ngữ pháp lý tại Điều 48 Luật Đất đai 2003 đã gây lúng túng cho các cơ quan cấp giấy trong việc xác lập quyền sở hữu tài sản trên đất cho người sử dụng đất Việc “ghi nhận” có phải là công nhận sở hữu hay không Điều này đã dẫn đến sự tranh chấp giữa các cơ quan quản lý có thẩm quyền liên quan, cụ thể là giữa Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường về vấn đề thừa nhận quyền sở hữu tài sản

Sau đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ Như vậy có sự tồn tại song song hai giấy chứng nhận: giấy hồng và giấy đỏ Tuy nhiên, nếu giấy hồng cũ thừa nhận chung cho cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì giấy hồng mới lại bỏ đi quyền sử dụng đất mà chỉ thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng Nghĩa là cùng một diện tích đất có tài sản gắn liền, nếu trước đây chỉ cần một giấy hồng cũ, thì nay để công

nhận cần phải có hai giấy chứng nhận: một giấy hồng mới chứng nhận quyền sở hữu tài sản và một giấy đỏ mới chứng nhận quyền sử dụng đất

Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Kết luận chương 1

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nói riêng ở nước ta thường xuyên sửa đổi, bổ sung theo xu hướng ngày càng tạo thuận lợi hơn cho người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình Học viên trên cơ sở tham khảo, tiếp thu, tìm hiểu các nguồn tài liệu đã đưa ra một số khái niệm, khái quát một số nội dung cơ bản của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản gắn liền với đất Thông qua việc khái quát cơ sở lý luận và quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho chúng ta cách nhìn tổng quát, toàn diện những quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam hiện nay

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỈNH BẮC NINH

2.1 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtở, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân

2.1.1 Chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013 đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói chung, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở nói riêng gồm:

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai;

+ Người được Nhà nước giao đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; + Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;