ĐATN nghành "Kinh tế xây dựng" - Lập và phân tích dự án đầu tư

Đồ án tốt nghiệp chuyên nghành kinh tế xây dựng: Lập và phân tích dự án1. Thuyết minh đồ án đầy đủ2. Bảng phân kì đầu tư xây dựng3. Phương án hoàn trả vốn4. Bản vẽ + tiến độ tổng thể5. File excel tính toán giá trị xây lắp dự án

THUYẾT MINH ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

PHẦN MỞ BÀI

I Vai trò của đầu tư xây dựng:

Đầu tư xây dựng giữ vai trò rất quan trọng trong sự đổi mới và đi lên của nền kinh tế quốc dân, nó là quá trình xây dựng cơ sở vật chất và kỹ thuật cho xã hội Tăng cường năng lực sản xuất, góp phần thúc đẩy ngành kinh tế khác phát triển

Đầu tư xây dựng có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển đời sống vật chất và tinh thần của xã hội, chính nhờ những dự án đầu tư mà các cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội được phát triển, thu nhập của người lao động được tăng thêm, nạn thất nghiệp được dần dần giải quyết

Đặc biệt trong thời kỳ hiện nay, đầu tư xây dựng giữ vai trò quyết định trong việc thực hiện chính sách quy hoạch, xóa bỏ tất cả các khu nhà ở rách nát không đủ điều kiện ở của người dân vì dân số tăng và dân nhập cư vào thành thị quá đông

Vì vậy đầu tư xây dựng có tác dụng quan trọng đối với tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển khoa học kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân, góp phần phát tiển văn hoá và nghệ thuật kiến trúc, có tác động đến môi trường sinh thái

II Dự án đầu tư và vai trò của dự án trong quản lý đầu tư xây dựng

1 Khái niệm dự án đầu tư :

Dự án đầu tư là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để làm mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ nào đó trong một khoản thời gian nhất định

2 Vai trò của dự án đầu tư :

a Với chủ đầu tư :

- Dự án đầu tư là căn cứ để chủ đầu tư và cấp có thẩm quyền xem xét có nên hoặc không nên đầu tư vào dự án đó

- Dự án đầu tư đã được thẩm định và phê duyệt là căn cứ pháp lý để cấp giấy phép đầu tư và là căn cứ để triển khai các bước tiếp theo như : khảo sát, thiết kế , xây dựng………

- Những chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đã được phê duyệt trong dự án là cơ sở để đặt ra yêu cầu và nhiệm vụ cho bên thiết kế phải tuân theo như quy mô năng suất của dự án, tiêu chuẩn cấp hạng công trình, mức vốn đầu tư cho dự án Trong đó mức vốn đã được xem xét là mức tối đa để chủ đầu tư tổ chức thực hiện những công đoạn tiếp theo sao cho tổng chi phí không vượt mức tổng chi phí này

- Dự án đầu tư còn đựơc xem như bản kế hoạch do đó là căn cứ để so sánh đối chiếu với thực tế xảy ra và đang xảy ra Từ đó giúp chủ đầu tư có biện pháp điều chỉnh, giải quyết vướng mắt

- Dự án đầu tư được lập là căn cứ giúp chủ đầu tư dự trù các chi phí để có nguồn đào tạo cho nó, đồng thời cũng dự trù được các khoản doanh thu và các khoản thu khác để có kế hoạch sử dụng các lợi ích tạo ra một cách hợp lý

- Dự án đầu tư còn giúp chủ đầu tư biết đựơc trình tự thực hiện dự án theo thời gian, trình tự huy động vốn, trình tự trả nợ vốn

b Với quản lý nhà nước :

- Dự án đầu tư còn là căn cứ để Nhà nước kiểm soát những lợi ích tài chính hoặc kiểm soát lợi ích kinh tế , kinh tế xã hội, môi trường ……

3 Giới thiệu về dự án

3.1 Tên dự án : CHỢ ĐƯỜNG BIÊN CỬA KHẨU MỘC BÀI

3.2 Địa điểm xây dựng :

Dự án được xây dựng trên khu đất ký hiệu DV16 + C.DV1 diện tích 31.502m2 thuộc khu Kinh Tế Cửa Khẩu Mộc Bài Tỉnh Tây Ninh

3.3 Chủ quản đầu tư : TỔNG CÔNG TY XÂY DỰNG SÀI GÒN(SGC)

- Trụ Sở : 141 Hai Bà Trưng, Quận 3, TP HCM

- Điện thoại : 8234492 – 8234493 Fax : (848)8238234497

3.4 Chủ đầu tư : CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ SẢN XUẤT VLXD

(BMCC)

- Trụ sở : 153 Xô Viết Nghệ Tĩnh, P.17, Quận Bình Thạnh, TP HCM

- Điện thoại : 8992827 Fax : 84.8.8992618

3.5 Tổng mức đầu tư : 34.631.947.835 đ (A)+(B)+(C)+(D)+(E)+(F)+(G)

 Giá trị xây dựng : 25.476.919.900đ (A)

Vốn tự có ( 30%), vốn vay (70%)

3.7 Tiến độ đầu tư :

Thời gian hoàn thành công trình dự kiến là 8 tháng kể từ ngày khởi công dự kiến tháng 5/2004

PHẦN THỨ NHẤT MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

I NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THEO QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC

1 Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi:

1 Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó khăn

2 Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư

3 Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu diện tích sử dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hưởng về môi trường, xã hội và tái định cư (có phân tích, đánh giá cụ thể)

4 Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật (bao gồm cả cây trồng, vật nuôi nếu có) và các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nhiên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng

5 Phân tích lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng

6 Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ thu lãi

7 Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án

8 Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của các dự án thành phần hoặc tiểu dự án (nếu có)

2 Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi:

1 Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư

2 Lựa chọn hình thức đầu tư

3 Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất)

4 Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó đề xuất giaiû pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng đối với môi trường xã hội)

5 Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có)

6 Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ (bao gồm cả cây trồng vật nuôi nếu có)

7 Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các phương án đề nghị lựa chọn, giaiû pháp quản lý và bảo vệ môi trường

8 Xác định rõ nguồn vốn (hoặc loại nguồn vốn), khả năng tài chính, tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ Phương án hoàn trả vốn đầu tư ( đối với các dự án có yêu cầu thu hồi nguồn vốn đầu tư)

9 Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động

10 Phân tích hiệu quả đầu tư

11 Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư Dự án nhóm C phải lập ngay kế hoạch đấu thầu Dự án nhóm A,B có thể lập kế hoạch đấu thầu sau khi có quyết định đầu tư (tuỳ theo điều kiện cụ thể của dự án) Thời gian khởi công (chậm nhất), thời gian hoàn thành đưa công trình vào khai thác sử dụng (chậm nhất)

12 Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án

13 Xác định chủ đầu tư

14 Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan đến dự án

II PHÂN TÍCH VẬN DỤNG CÁC NỘI DUNG QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC CHO DỰ ÁN

1 Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư :

a Xuất sứ và căn cứ pháp lý hình thành dự án

b Các điều kiện tự nhiên, tài nguyên, kinh tế xã hội có liên quan đến dự án (phân tích khó khăn, thuận lợi)

c Các chính sách kinh tế xã hội, các quy hoạch định hướng chiến lược liên quan đến phát triển ngành có dự án và bản thân dự án

d Phân tích thị trường

e Mục tiêu của dự án

2 Hình thức đầu tư và công suất của dự án :

a Lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án

b Cơ cấu nhân lực điều hành kinh doanh dự án

3 Chương trình sản xuất và các yêu cầu đáp ứng :

a Cơ cấu dịch vụ và lựa chọn cơ cấu dịch vụ hợp lý

b Các giải pháp đảm bảo kết cấu hạ tầng

c Kế hoạch kinh doanh

4 Phương án địa điểm :

a Giới thiệu địa điểm , địa danh hành chính, toạ độ của địa điểm

b Những căn cứ để chọn địa điểm

c Đánh giá chung về vị trí xây đựng công trình

5 Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư :

a Xác định khối lượng phải giải phóng mặt bằng

b Phương án đền bù

c Xác định chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng

6 Giải pháp xây dựng, quản lý và bảo vệ môi trường :

a Các phương án tổ chức mặt bằng và lựa chọn phương án hợp lý

b Xác định tiêu chuẩn cấp hạng công trình

c Giải pháp kiến trúc, kết cấu chủ yếu

d Danh mục các hạng mục công trình và đặc điểm kiến trúc kết cấu

e Tác động môi trường và các giải pháp xử lý, các công trình xử lý có liên quan

f Khối lượng xây dựng chủ yếu

g Nhu cầu nguyên vật liệu, máy móc thiết bị xây dựng

h Các giaiû pháp phòng chống cháy, nổ

i Phương án tổ chức thi công xây lắp và tổng tiến độ thi công

7 Xác định nguồn vốn và quy mô vốn cho dự án :

a Các biện pháp thu hút tạo nguồn vốn cho dự án

b Xác định quy mô vốn cho dự án

c Lập bảng kế hoạch huy động các nguồn vốn

d Phương án hoàn trả vốn

8 Phân tích hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế và xã hội của dự án :

a Xác định doanh thu

b Xác định chi phí sản xuất kinh doanh và giá thành sản phẩm

c Phân tích lãi lỗ

d Đánh giá hiệu quả tài chính

e Phân tích an toàn về tài chính

f Phân tích độ nhạy về tài chính

g Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội cho dự án

9 Phương án quản lý khai thác và bố trí lao động :

a Tổ chức bộ máy quản lý khai thác

b Bố trí sử dụng nhân lực

10 Các mốc thời gian thực hiện đầu tư :

a Tiến độ chi tiết thực hiện đầu tư

b Lập kế hoạch đấu thầu

c Thời gian khởi công (muộn nhất)

d Thời gian hoàn thành (muộn nhất)

e Xác định chủ đầu tư cho dự án

11 Hình thức quản lý thực hiện dự án, mối quan hệ trách của các cơ quan có liên quan đến dự án :

a Hình thức quản lý thực hiện dự án

 Phân tích các hình thức quản lý thực hiện dự án

 Lựa chọn hình thức quản lý thực hiện dự án phù hợp

 Tổ chức bộ máy quản lý thực hiện dự án, phê duyệt, đăng ký hoạt động

 Dự trù chi phí cho ban quản lý dự án

 Xây dựng quy chế hoạt động cho ban quản lý dự án

b Mối quan hệ trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án

 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định phê duyệt đầu tư trong giai đoạn lập dự án (chuẩn bị đầu tư)

 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực hiện đầu tư

 Mối quan hệ trách nhiệm trong giai đoạn quyết toán đầu tư

 Mối quan hệ phối hợp, hỗ trợ, kiểm tra giai đoạn vận hành

III PHƯƠNG PHÁP LUẬN ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, AN TOÀN TÀI CHÍNH VÀ ĐỘ NHẠY TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN

1 Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh :

Các chỉ tiêu tĩnh là các chỉ tiêu tính cho một năm (hay nói chung cho một thời đoạn) của dự án và không kể đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian Các chỉ tiêu này thường được dùng để tính toán so sánh cho giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi Sau nay là một số phương pháp chủ yếu

1.1 Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu chi phí cho một sản phẩm :

Theo phương pháp này phương án tốt nhất là phương án có chi phí sản xuất một đơn vị sản phẩm (ký hiệu là Cđ) là bé nhất :

min 2

C

Trong đó :

 N : năng suất năm của phương án (máy móc hay nhà máy)

 V : Vốn đầu tư cho phương án , nếu có kèm theo một số vốn

lưu động cần thiết thì số vốn lưu động này không phải chia đôi

 Cn : Chi phí sản xuất hàng năm để sản xuất sản phẩm (giá thành sản phẩm tính cho năm), bao gồm chi phí khả biến và

chi phí bất biến (không kể thành phần VR/2)

 R : Lãi suất đi vay vốn để đầu tư vào phương án (trong trường hợp đi vay vốn để đầu tư ) hay là mức thu lợi tối thiểu theo thị

trường (nếu là vốn tự có bỏ ra để đầu tư)

 V/2 : Mức ứ đọng vốn trung bình phải trả lãi khi áp dụng phương án khấu hao cơ bản tuyến tính và giả định rằng tiền khấu hao sẽ được đem trả nợ ngay sau khi khấu hao hoặc được dùng để sinh lợi ngay và giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản là

không có ảnh hưởng

 Vl : Vốn lưu động trung bình hàng năm của dự án

 Rl : lãi suất vay vốn lưu động (nếu là vốn tự có thì nó sẽ là lãi

suất để tính thiệt hại do ứ đọng vốn)

1.2 Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một sản phẩm:

Theo phương pháp này phương án tốt nhất là phương án thoả mãn điều kiện sau:

Lđ = Gđ – Cđ  max

Trong đó :

 Lđ : Lợi nhuận tính cho một sản phẩm

 Gđ : Giá bán một sản phẩm

 Cđ : Giá thành một sản phẩm

1.3 Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư:

Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu mức doanh lợi (phương pháp ROI, Return – on – Investment) được tính theo công thức sau :

min

2

R V V

L D

m o





Trong đó :

 D : Mức doanh lợi của đồng vốn

 L : Lợi nhuận hàng năm cộng với tiền trả lãi cho vốn vay để đầu tư (nếu doanh nghiệp đầu tư bằng vốn vay) Trị số lợi nhuận có thể tính cho một năm đại diện hay ước lượng trung bình cho cả đời dự án nếu có thể được và đã trừ thuế

 Rmin : Mức doanh lợi tối thiểu chấp nhận được

 Vo : Vốn đầu tư cho loại tài sản ít hao mòn (như nhà xưởng) và loaiï không hao mòn (như vốn lưu động nằm trong quá trình khai thác dự án)

 Vm : Vốn đầu tư cho loại tài sản hao mòn thường xuyên, ví dụ thiết bị máy móc Trong trường hợp khấu hao tuyến tính thì

mức vốn trung bình bị sử dụng bằng Vm /2 , vì sau khi khấu hao thì số tiền này được giải phóng dùng vào việc khai thác hay trả nợ

1.4 Phương pháp so sánh theo chỉ tiêu thu hồi vốn :

a) Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận hàng năm :

K L

V T

Trong đó :

 Kn : Tiền khấu hao cơ bản hàng năm Nếu trị số Ln và Kn không đều đặn hàng năm thì trị số Tlk được xác định bằng cách trừ dần giữa trị số V và trị số Ln + Kn

* Ưu nhược điểm của phương pháp dùng chỉ tiêu tĩnh :

o Ưu điểm của phương pháp này là tương đối đơn giản, ít chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu của thị trường, giúp chủ đầu

tư nhìn nhận về mặt tránh rủi ro cho phương án đầu tư

o Nhược điểm của phương pháp này là không phản ánh sự biến động của chỉ tiêu theo thời gian, khó tính đến nhân tố trượt giá, chú ý hàng đầu đến nhân tố tránh rủi ro, kết quả tính ra không được so với một ngưỡng hiệu quả cho phép, để tiêu chuẩn

doanh lợi xuống mức dưới

2 Phương pháp dùng nhóm chỉ tiêu động :

Các chỉ tiêu động là các chỉ tiêu có tính đến tính chất biến động của chúng theo thời gian trong vòng đời của dự án

Kết quả tính toán ở đây phụ thuộc vào tính chất của dòng tiền tệ với các đặc trưng chủ yếu của nó là :

- Độ lớn của mỗi chỉ tiêu ở mỗi thời điểm

- Sự phân bố các chỉ tiêu theo thời gian với các mức độ lớn nhỏ khác nhau của mỗi chỉ tiêu

- Suất thu lợi tối thiểu tính toán quy định

Tổng số của các trị số của các chỉ tiêu của dòng tiền tệ khi chưa quy đổi về cùng một thời điểm của các phương án có thể giống nhau, nhưng khi đã quy đổi về một thời điểm lại có thể khác nhau do các đặc trưng kể trên

2.1 Phương pháp dùng chỉ tiêu hiệu số thu chi được quy về thời điểm hiện tại

Chỉ tiêu này còn được gọi là hiện giá của hiệu số thu chi, hiện giá thu nhập ròng và được ký hiệu là NPV

Đây là một chỉ tiêu kinh tế, tổng hợp dùng để phân tích đánh giá hiệu quả tài chính dự án hoặc cũng có thể dùng để phân tích kinh tế xã hội Nó biểu hiện tổng giá trị tương đương của hiệu số các khoản thu nhập với các khoản chi phí được tính tại gốc hiện tại

Một phương án được coi là đáng giá khi điều kiện sau thoả mãn :

1  01  00

t t n

t

t t

i

C i

B NPV

Trong đó :

 Bt : Khoản thu ở năm t gồm :

- Doanh thu do bán hàng ở năm t

- Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản do hết tuổi thọ hay thời gian tồn tại của dự án đã kết thúc

- Vốn lưu động đã bỏ ra ban đầu và phải thu lại ở cuối đời dự án

 Ct : Khoản chi ở năm t bao gồm

- Chi phí đầu tư để mua sắm hay xây dựng tài sản cố định (máy móc, nhà xưởng ) ở thời điểm đầu và các thời điểm t, cũng như một khoản vốn lưu động tối thiểu bỏ ra ban đầu để khai thác dự án

- Chi phí vận hành tài sản sản xuất kể cả các khoản chi phí tỷ lệ (chi phí quản lý v.v…) Trong chi phí vận hành không bao gồm chi phí khấu hao cơ bản

Từ đó ta thấy hiệu số thu chi Bt – Ct (ở các năm không có chi phí đầu tư và các khoản thu hồi đặc biệt) thực chất chỉ bao gồm hai khoản : khấu hao cơ bản và lợi nhuận (trước hay sau thuế tùy theo mục đích tính toán) Ở giai đoạn phân tích tài chính thì là lợi nhuận sau thuế (chú ý trong chỉ tiêu Bt khi là doanh thu phải gồm cả chi phí khấu hao cơ bản)

 n : Tuổi thọ của phương án ttheo quy định

 r : Suất thu lợi tối thiểu tính toán được nhà kinh doanh tự định đoạt chủ yếu dựa vào lãi suất của thị trường vốn và vào ý định chủ quan của họ

Nếu hết thời hạn đầu tư, mà tài sản cố định vẫn còn thì phải tính thêm phần giá trị còn lại(giá trị thanh lý tài sản) ở cuối năm cuối cùng của thời hạn đầu tư Lúc này trong công thức sẽ có thêm thành phần giá trị hiện tại của giá trị thanh lý Tuy vậy trong thực tế tính toán nếu thời hạn đầu tư dài có thể bỏ qua giá trị thanh lý này

Công thức cụ thể như sau :

1  11  1  01

t

t t n

t

t t

i

H i

C i

B V

NPV

Trong đó :

 V : vốn ban đầu (t=o), có kèm theo một số vốn lưu động cần thiết tối thiểu

 H : giá trị thu hồi ở thời điểm n do thanh lý tài sản và do thu

hồi vốn lưu động ( khi hết đời dự án) Nếu trị số Bt và Ct không đổi hàng năm , ta có :

NPV = -V + ( Bt – Ct )

n i i

n i

) 1 (

1 ) 1 (

H

) 1 ( 

0

 Ưu điểm của phương pháp :

- Có tính đến sự biến động của các chỉ tiêu theo thời gian, tính toán bao trùm cả đời dự án

- Có tính đến giá trị của tiền tệ theo thời gian

- Có thể tính đến trượt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh các chỉ tiêu B , C và điều chỉnh trị số của r

- Có thể tính đến nhân tố rủi ro tuỳ theo mức độ tăng trị số của mức thu lợi tối thiểu r

- Có thể so sánh các phương án có vốn đầu tư khác nhau với điều kiện lãi suất đi vay bằng lãi suất cho vay một cách gần đúng

 Nhược điểâûm của phương pháp :

- Nó chỉ bảo đảm chính xác trong điều kiện thị trường vốn hoàn hảo, một điều khó bảo đảm trong thực tế

- Khó dự báo chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án

- Kết quả lựa chọn phương án phụ thuộc rất nhiều vào độ lớn của trị số của chỉ tiêu suất lợi tối thiểu r, việc xác định trị số r gặp rất nhiều khó khăn

- Thường nâng đỡ các phương án yêu cầu vốn đầu tư ít và ngắn hạn

- Hiệu quả không được biểu hiện dưới dạng tỷ số nên chưa hoàn hảo

- Hiệu quả tính ra chưa được so với một ngưỡng hiệu quả có trị số khác

0 ( lẽ dĩ nhiên là dương)

- Khi xét phương án bổ sung (trường hợp vốn đầu tư của hai phương án khác nhau) đã coi lãi suất cho vay, lãi suất đi vay và suất thu lợi tối thiểu r là như nhau là không phù hợp với thực tế

2.2 Phương pháp dùng chỉ tiêu hiệu số thu chi san đều hàng năm :

a) Trường hợp các trị số thu chi không đều :

Trong trường hợp này đựợc coi là đáng giá khi :

r r NPV NAV

b) Trường hợp các trị số thu chi đều đặn hàng năm :

Trong trường hợp này một phương án được coi là đáng giá khi :

 Btđ : trị số thu đều hàng năm

 Ctđ : trị số chi đều đặn hàng năm

 Khấu hao cơ bản hàng năm (ký hiệu là A) cộng với khoản lãi trung bình hàng năm phải trả cho số giá trị tài sản cố định chưa khấu hao hết ở đầu mỗi năm (ký hiệu là R), với giả thiết là tiền chi phí cho tài sản (vốn đầu tư) cho phương án là phải đi vay và tiền khấu hao cơ bản thu được hàng năm sẽ trả nợ hết

Với: E = A + R

n

H V

A 

Ở đây:

 H : giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản của dự

 n : Tuổi thọ của phương án

1  1

1)1(

t

t ct

r

r r r

r V R

2.3 Phương pháp dùng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (IRR) :

Để đánh giá hiệu quả đầu tư có thể dùng một số chỉ tiêu thu lợi, như suất thu lợi nội tại, suất thu lợi ngoại lai, suất thu lợi tái đầu tư tường minh, trong đó suất thu lợi nội tại thường được áp dụng hơn cả

Suất thu lợi nội tại ký hiệu (IRR) là một loại suất thu lợi đặc biệt mà ta dùng nó để tính chỉ tiêu hiệu quả của hiệu số thu chi NPV thì chỉ tiêu này sẽ bằng không, tức là chỉ tiêu IRR phải thoả mãn điều kiện sau :

t t n

t

t t

IRR

C IRR

R NPV

Giải phương trình này ta tìm ra được IRR

Như vậy đã giả thiết là các kết số đầu tư thu được ở dòng tiền tệ sẽ được đầu tư lại ngay lập tức vào dự án đang xét với suất thu lợi bằng chính trị số của IRR đang cần tìm Điều này đã có thể gây nên nhược điểm của phương pháp đang xét Đã chứng minh được rằng chỉ tiêu IRR không phải là suất thu lợi của vốn đầu tư ban đầu mà là suất thu lợi tính theo các kết số còn lại của vốn đầu

tư ở đầu các thời đoạn, trong đó vốn đầu tư ban đầu cũng có thể coi là kết số đầu tư ở thời điểm 0

Một phương án được coi là đáng giá (có hiệu quả) khi trị số IRR của nó tìm

ra thoả mản điều kiện sau :

Trong đó:

 r : suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được Điều kiện này có thể chứng minh được từ sự so sánh trị số NPV  0 được tính toán với trị số r và trị số NPV = 0 được tính toán với IRR

Trị số IRR khác với trị số r ở chỗ: trị số IRR được tìm ra từ nội bộ phương án đang xét mà không phải từ bên ngoài như trị số r

Ngoài ra trị số IRR còn được hiểu là suất thu lợi trung bình của phương án theo thời gian và cũng là lãi suất lớn nhất mà phương án có thể chịu đựng được nếu phải vay vốn để đầu tư

Ngoài ra trị số IRR còn được hiểu là suất thu lợi trung bình của phương án theo thời gian và cũng là lãi suất lớn nhất mà phương án có thể chịu đựng được nếu phải vay vốn để đầu tư

- Có thể tính đến nhân tố trượt giá và lạm phát bằng cách thay đổi các chỉ tiêu của dòng tiền tệ thu chi qua các năm và suất thu lợi r

- Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh

- Giúp ta có thể tìm được phương án tốt nhất theo cả hai chỉ tiêu hiệu quả NPV và IRR trong các điều kiện nhất định

- Đã giả định các kết số đầu tư của dòng tiền tệ được đầu tư lại ngay vào phương án đang xét với suất thu lợi bằng chính trị số IRR đang cần tìm Điều này sẽ không phù hợp với thực tế nếu trị số IRR tìm ra quá lớn so với thực tế, vì khi đó đã giả định rằng suất thu lợi khi tái đầu tư đạt mức quá lớn đó Đó là điều không hoàn toàn đúng so với thực tế

- Việc tính toán trị số IRR tương đối phức tạp, nhất là với dòng tiền tệ đổi dấu nhiều lần

2.4 Phương pháp dùng chỉ tiêu tỷ số thu chi(B/C) :

Chỉ tiêu tỷ số thu chi còn được gọi là tỷ số lợi ích và chi phí được xác định bằng tỷ số của giá trị tương đương và các khoản thu trên giá trị tương đương của các khoản chi

Giá trị tương đương có thể qui về giá trị hiện tại hoặc giá trị tương lai hoặc giá trị san đều hàng năm Chủ yếu là qui về giá trị hiện tại

Một phương án được coi là đáng giá khi:

1



C B

Trong đó :

 B – tổng số thu của dòng tiền tệ của phương án

 C – tổng số chi của dòng tiền tệ Nếu thời gian tính toán là như nhau thì ta có phương pháp tìm tỷ số thu chi

 

1 1

t t

n t

t t

r C r B C

B

Trong đó:

 Bt – là các khoản thu ở năm t

 Ct – là các khoản chi ở năm t Phương án này biểu diễn hiệu quả dưới dạng số tương đối

- Nếu hai phương án có vốn đầu tư giống nhau thì phương án nào có tỷ số B/C lớn nhất là tốt nhất

- Nếu hai phương án có vốn đầu tư khác nhau thì phải so sánh theo hiệu quả của gia số đầu tư dựa trên tỷ số B/C của gia số đầu tư hay là của B/C   theo nguyên tắc sau: phương án có vốn đầu tư lớn sẽ là phương án tốt hơn nếu gia số đầu tư là đáng giá, tức là khi B/C   1 Nếu điều kiện này không được đảm bảo thì chọn phương án có vốn đầu tư bé hơn là phương án tốt nhất

- Có thể tính đến nhân tố trượt giá và lạm pháp

- Khi so sánh theo phương pháp gia số đầu tư có thể tìm đựợc phương án có trị số NPV và tỷ số thu chi đều tốt hơn phương án kia

 Nhược điểm :

- Chỉ bảo đảm tính chính xác trong điều kiện thị trường vốn hoàn hảo

- Khó dự báo chính xác các chỉ tiêu tính toán cho cả đời dự án

- Việc xác định trị số r để tính toán gặp nhiều khó khăn

- Nói rằng so sánh theo tỷ số thu chi nhưng vẫn phải ưu tiên lựa chọn phương án theo chỉ tiêu NPV, còn tỷ số thu chi chỉ cần lớn hơn ngưỡng hiệu quả cho phép

3 Phương pháp đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án :

Trong nền kinh tế thị trường bên cạnh chỉ tiêu lợi nhuận, nhà đầu tư còn phải đặc biệt chú ý đến độ an toàn của dự án, trong đó an toàn về tài chính đóng một vai trò rất quan trọng

3.1 Độ an toàn về nguồn vốn :

- Các nguồn vốn có thể huy động được, khả năng tối đa và tối thiểu có thể huy động được của các nguồn vốn, sự đảm bảo chắc chắn của lịch trình cấp vốn

- Tính đảm bảo về pháp lý của các nguồn vốn của dự án

- Uy tín của cơ quan bảo đảm cho việc vay mượn vốn và của các tổ chức môi giới trung gian

- Độ hấp dẫn của dự án đối với các tổ chức cho vay vốn hay đóng góp cổ phần

- Các điều kiện cho vay vốn, hình thức nhận vốn và thanh toán trả nợ, lãi suất, hình thức ngoại tệ và tỷ giá hối đoái

- Tình hình thị trường vốn giữa cung và cầu ổn định hay không ổn định, tình hình lạm phát

- Bảo đảm tính căn cứ khoa học của trị số pháp định của dự án

- Bảo đảm một tỷ lệ thích đáng giữa vốn tự có và vốn phải đi vay ( tỷ số này thường từ 2/1 đến 4/1)

3.2 Xác định điểm hoà vốn của dự án:

a) Sản lượng hoà vốn:

Sản lượng hoà vốn là số lượng sản phẩm (tính theo hiện vật) của dự án phải sản xuất trong một thời đoạn (tường là năm) vừa đủ để trang trải mọi chi phí cho sản xuất (kể cả thuế) và chưa có lợi nhuận

Ở trường hợp này doanh nghiệp tuy không thu được lợi nhuận nhưng vẫn đủ tiền trang trải chi phí bất biến và chi phí khả biến, do đó vẫn đạt một hiệu quả xã hội nhất định, thể hiện ở chổ đảm bảo việc làm và tiền lương cho bộ máy gián tiếp tính cho cả năm cũng như cho công nhân sanû xuất tương đương với sản lượng hoà vốn

Theo định nghĩa trên, nếu ký hiệu sản lượng hoà vốn là Qh sẽ só phương trình hoà vốn sau:

 C – chi phí bất biến hay chi phí cố định (còn gọi là định phí) tính cho cả năm

 Vđ – chi phí khả biến (biến phí) tính cho một sản phẩm

b) Doanh thu hoà vốn :

Doanh thu hoà vốn đó là giá trị sản lượng tính theo tiền tương ứng với sản lượng hoà vốn, với doanh thu này dự án chỉ vừa đủ để trang trải mọi chi phí và chưa có lãi

Theo định nghĩa ta có :

Dh = QhGh

c) Khả năng trả nợ của dự án :

 Nguồn vốn để trả nợ :

Nguồn vốn dùng để trả nợ cho dự án gồm:

- Quỹ khấu hao tài sản của dự án đã tích luỹ được

- Trích một phần lợi nhuận để trả nợ sau khi đã nộp thuế và chia phần cho các thành viên góp vốn cho dự án

- Vốn vay trung và dài hạn của Nhà nước hay nước ngoài

Tuy nhiên nguồn chủ yếu vẫn là quỹ khấu hao và trích lợi nhuận Cần chú ý rằng nguồn quỹ khấu hao không thể đủ trả nợ vì nó chỉ có khả năng trả vốn gốc và chưa trả đựơc khoản lãi của vốn vay

 Xác định mức trả nợ hàng năm:

Ngạch số trả nợ hàng năm (ký hiệu A) được tính theo công thức :

r r P A

Trong đó:

 P – tổng số tiền vay

 n – thời hạn phải trả

 r – lãi suất phải trả tính tương ứng với dơn vị đo thời gian của n

 Xác định thời gian trả nợ có tính đến mức đạt công suất thiết kế:

Theo phương pháp trả nợ tuỳ theo mức đạt công suất thiết kế, ở những năm đầu mới đưa công trình vào sử dụng, người ta trích khấu hao và lợi nhuận tỷ lệ với phần trăm công suất thiết kế để trả nợ, tuỳ thuộc bên chủ nợ cho phép

Thời gian trả nợ được tính theo công thức :

T0 + Th Trong đó :

 T0 – khoảng thời gian kể từ khi đưa công trình đến khi đạt 100% công suất thiết kế

 Th – được tìm ra từ việc giải phương trình :

 Th – thời gian để hoàn trả số nợ k0 - kh

 k0 – tổng số vốn gốc và lãi tính từ năm bắt đầu xây dựng đến năm đạt 100% công suất thiết kế

 kh – số tiền nợ giảm đi tương ứng trong thời gian T0

 Xác định điểm hoà vốn trả nợ:

Sản lượng hoà vốn trả nợ là sản phẩm bảo đảm cho dự án có một doanh thu vừa đủ để bồi hoàn chi phí khả biến và tiền trả lãi do vay vốn để đầu tư

Vì số tiền khấu hao nằm trong chi phí bất biến chỉ đủ trả vốn vay gốc, nên phải dùng một khoản tiền lớn hơn gọi là ngạch số trả nợ Ngạch số trả nợ lớn hơn tiền khấu hao (tiền khấu hao mới chỉ đủ trả vốn gốc) Do đó để tính toán ta phải trừ khấu hao khỏi chi phí bất biến và sau đó lại phải cộng vào đó ngạch số trả nợ (trong này có phần khấu hao) Trong chi phí bất biến

ở đây không có tiền trả vốn vay cố định hàng năm

Sản lượng hoà vốn trả nợ (ký hiệu Qn):

d d

n n

V G

A k C Q

 A – ngạch số trả nợ trong năm (với A > kn )

 C 0 – chi phí bất biến không có tiền trả lãi vốn vay cố định hàng năm

 kn – phần tiền để trả nợ vốn gốc

 Tỷ số khả năng trả nợ của dự án :

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án ở một năm nào đó, ký hiệu là (K n) được tính theo công thức sau:

 K – khấu hao cơ bản trong năm

 L – Lợi nhuận trong năm đã trừ đi thuế và chưa trừ tiền trả vốn vay

 A – Ngạch số trả nợ, theo kinh nghiệm tỷ số này lớn hơn 2 trở lên thì dự án mới an toàn

3.3 Độ nhạy của dự án :

a) Phân tích độ nhạy theo phía bất lợi:

Trong trường hợp này ta cho các chỉ tiêu tính toán thay đổi về phía bất

lợi một số phần trăm nào đó (thường khoảng 15 – 20%), nếu phương án được xét theo một chỉ tiêu hiệu quả nào đó vẫn tỏ ra là hiệu quả (đáng giá thì nó được coi là an toàn Trong trường hợp này độ nhạy biến đổi các chỉ tiêu hiệu quả về phía xấu hơn càng bé là càng tốt

b) Phân tích ảnh hưởng của các chỉ tiêu đến hiệu quả của phương án :

 Phân tích ảnh hưởng của các chỉ tiêu riêng rẽ :

Các chỉ tiêu ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án có khá nhiều, nhưng trong đó các chỉ tiêu về vốn đầu tư, lợi nhuận thu đựợc hàng năm, doanh thu, chi phí vận hành, thời gian tồn tại dự án thường có vai trò quan trọng nhất

Việc xem xét ảnh hưởng của các chỉ tiêu riêng rẽ đến hiệu quả của dự án giúp ta có biện pháp bảo đảm độ chính xác của các chỉ tiêu này cả

ở giai đoạn lập dự án ban đầu và cả ở giai đoạn vận hành

 Phân tích ảnh hưởng của nhiều chỉ tiêu đồng thời :

Trong trường hợp này ta phân tích ảnh hưởng của nhiều chỉ tiêu đồng thời cho tình huống tốt nhất, xấu nhất và bình thường Trên cơ sở đó sẽ xem xét lựa chọn phương án Ở đây có các trường hợp :

- Khi tính toán cho trường hợp xấu nhất phương án vẫn đáng giá, trường hợp này phương án là chấp nhận được

- Khi tính cho trường hợp tốt nhất phương án vẫn không đáng giá, do đó trong trường hợp này phương án phải bỏ đi

- Khi tính toán cho trường hợp tốt nhất phương án tỏ ra đáng giá, nhưng khi tính toán cho trường hợp xấu nhất phương án lại không đáng giá, trong trường hợp này cần nghiên cứu thêm dự án

IV PHƯƠNG PHÁP LUẬN PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1 Sự cần thiết của phân tích kinh tế xã hội :

Phân tích kinh tế – xã hội là đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn bộ xã hội Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì :

- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do các doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được phép trái pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này phải được thể hiện thông qua phân tích kinh tế – xã hội của dự án

- Phân tích kinh tế xã hội đối với chủ đầu tư đó là căn cứ để thuyết phục Nhà Nước, các cơ quan có thẫm quyền phê duyệt chấp nhận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án

- Đối với Nhà Nước, phân tích kinh tế xã hội là căn cứ chủ yếu để nhà nước xét duyệt cấp giấy phép đầu tư

- Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà Nước bỏ vốn trực tiếp thì phần phân tích lợi ích kinh tế – xã hội đóng vai trò chủ yếu cho dự án

- Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế – xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp nhận viện trợ nhất là các tổ chức viện trợ

nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi truờng

2 Các phương pháp phân tích chủ yếu :

2.1 Phương pháp phân tích lợi ích kinh tế :

a) Chỉ tiêu giá trị gia tăng mới được sáng tạo của sản phẩm hàng hoá :

Ln = D – (C1 + C2) + Lg Trong đó :

 Ln : giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng đạt được trong một năm của dự án

 D : doanh thu của năm đang xét

 C1 : chi phí khấu hao của năm

 C2 : chi phí sản phẩm vật chất cho nguyên vật liệu, năng lượng hàng năm

 Lg : giá trị sản phẩm gia tăng thu được gián tiếp ở các lĩnh vực lân cận nếu có và nếu có thể tính được Việc tính này thường khó vì trị số Lg thu được ở các ngành khác nhiều khi còn do nhiều nhân tố khác gây nên Một cách gần đúng có thể xác định trị số Lg của các ngành khác như sau :

Lg = Lgc – Lgo Trong đó :

 Lgc : giá trị gia tăng của ngành lân cận

 Lgo : giá trị gia tăng của ngành lân cận khi không có dự án

b) Chỉ tiêu mức đóng góp cho ngân sách nhà nước :

Nội dung của các khoản đóng góp của dự án cho ngân sách Nhà nước bao gồm các khoản thuế ( như thuế doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập của doanh nghiệp), các khoản thuế tài sản của Nhà nước như thuế đất, thuế tài nguyên, thuế cơ sở hạ tầng Các chỉ tiêu tính toán bao gồm :

- Mức đóng góp cho ngân sách Nhà nước theo số tuyệt đối với đơn vị

đo là tiền tệ và các khoản đóng góp như kể trên

- Mức đóng góp cho ngân sách Nhà nước tính theo số tương đối ( ký hiệu Kđ )

Kđ1 =

V

M d

Kđ2 =

G

M d

Trong đó :

 Mđ : mức đóng góp hàng năm tính theo số thuyệt đối

c) Chỉ tiêu thực thu ngoại hối :

Chỉ tiêu thực thu ngoại hối của dự án ở năm t nào đó ( ký hiệu NHt ) được tính như sau :

NHt = Tnt – Cnt - LntTrong đó :

 Tnt : tổng thu ngoại hối ở năm t của dự án do xuất khẩu

 Cnt : tổng chi ngoại hối của năm t do phải mua hàng hóa và dịch vụ ở nước ngoài , trả lãi vay vốn nước ngoài …

 Lnt : lợi nhuận được chia cho người nước ngoài và được đưa ra nước ngoài bằng ngoại tệ

d) Tăng cường khả năng xuất khẩu :

Chỉ tiêu thu ngoại hối đã phản ảnh khả năng tăng cường xuất khẩu Ngoài

ra có thể tính toán thêm một số chỉ tiêu khác như:

- Mức khan hiếm của sản phẩm của dự án trên thị trường

- Gia tăng tổng giá trị của sản phẩm hàng hoá xuất khẩu của đất nước

- Tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy xuất khẩu cho các ngành khác

e) Tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế khác :

- Dự án có thể làm xuất hiện những ngành sản xuất mới cung cấp đầu vào cho dự án và các ngành sản xuất mới sử dụng sản phẩm đầu ra

của dự án

- Dự án góp phần cải thiện các chỉ tiêu hiệu quả sản xuất _ kinh doanh của các ngành lân cận hiện có thông qua các chỉ tiêu như gia tăng khối lượng sản phẩm, tăng thêm lợi nhuận , mức đóng góp cho Nhà

nước, tận dụng công suất dư thừa hiện có

f) Góp phần phát triển kinh tế địa phương thực hiện dự án :

Sự ủng hộ của địa phương đối với dự án là hết sức quan trọng, do đó cần chú trọng phân tích hiệu quả kinh tế của dự án đóng góp cho địa phương về các mặt như:

- Làm xuất hiện các ngành nghề mới ở địa phương

- Tăng cường cơ sở hạ tầng kinh tế cho địa phương

g) Các lợi ích kinh tế do các hiệu quả xã hội đem lại

Các hiệu quả xã hội về giải quyết nạn thất nghiệp, cải thiện môi sinh, tăng cường y tế và giáo dục v.v….luôn luôn đem lại các hiệu quả kinh tế kèm theo Các hiệu quả này tương đối khó xác định, nhưng vẫn rất cần chú ý

h) Các chỉ tiêu lợi ích kinh tế khác :

Ngoài một số chỉ tiêu hiệu quả kinh tế kể trên, khi phân tích dự án cần phải chú ý đến một số mặt quan trọng như sau :

- Sự phù hợp của dự án với đường lối phát triển kinh tế – xã hội và đường lối chính trị của đất nước

- Góp phần cải thiện cơ cấu kinh tế của đất nước, tăng cường tính cân đối của nền kinh tế, tạo điều kiện tăng nhanh nhịp điệu phát triển kinh tế

- Sự phù hợp của dự án đối với lợi ích chung, lợi ích chiến lược, lợi ích lâu dài,lợi ích đón đầu của nền kinh tế, tính chất và vai trò đòn bẩy của dự án đối với nền kinh tế

- Chất lượng của sản phẩm của dự án và tác động của nó đến các lĩnh vực khác

- Tác động của dự án góp phần tăng cường tính tự chủ, độc lập của nền kinh tế và vai trò của đất nước trên trường quốc tế

2.2 Các tác động của dự án đến môi trường sinh thái :

a) Các ảnh hưởng tốt của dự án đến môi trường:

- Cải thiện điều kiện vệ sinh cho môi trường sống

- Bảo đảm sức khoẻ cho nhân dân

- Tăng thêm diện tích cây xanh, chống lũ lụt

- Làm đẹp thêm cảnh quan của đất nước……

b) Các ảnh hưởng xấu của dự án đến môi trường :

- Gây ô nhiễm môi trường không khí, trong nước, dưới đất, tiếng ồn ,…

- Làm thay đổi điều kiện cân bằng sinh thái có thể gây nên các tai

biến thiên nhiên (bão lụt) và tai biến xã hội (bệnh tật)

- Phá hoại tài nguyên đất đai, rừng, biển cũng như phá hoại các công

trình hiện có

- Làm xấu cảnh quan thiên nhiên, phá huỷ công trình di tích lịch sử, di

tích văn hoá

Do đó khi lập dự án cần xét đến các vấn đề sau:

- Dự tính đến mức ảnh hưởng xấu đến môi trường

- Xác định rõ nguyên nhân

- Đề xuất các giải pháp khắc phục

- Chi phí cần thiết cho việc bảo vệ môi trường

PHẦN THỨ HAI

LẬP DỰ ÁN TƯ CÔNG TRÌNH CHỢ ĐƯỜNG BIÊN

CỬA KHẨU MỘC BÀI – TÂY NINH

Chương I : NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT

PHẢI ĐẦU TƯ

I XUẤT XỨ VÀ CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ HÌNH THÀNH DỰ ÁN:

1 Các căn cứ pháp lý hình thành dự án :

 Căn cứ nghị định số 91/ CP ngày 17-08-1994 của Chính Phủ về việc

ban hành điều lệ qui hoạch quản lý đô thị

 Căn cứ nghị định số 16 / 1999/ NĐ – CP ngày 08-07-1999 của Chính

Phủ về việc ban hành qui chế quản lý đầu tư và xây dựng

 Căn cứ quyết định số 105/ 1999/ QĐ – TTG ngày 16-04-1999 của Chính Phủ phê duyệt qui hoạch chung Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài

tỉnh Tây Ninh

 Công văn số 2920/ BXD – QHĐT ngày 04-01-1999 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng về việc thoả thuận đồ án qui hoạch chi tiết Khu Dịch Vụ

Thương Mại và Đô thị cửa khẩu Mộc Bài tỉnh Tây Ninh

 Quyết định số 1964/ 1999/ QĐ – UB ngày 02-12-1999 của UBND tỉnh Tây Ninh về việc qui hoạch chi tiết đến năm 2005 Khu Thương

mại và Đô thị cửa khẩu Mộc Bài tỉnh Tây Ninh

 Công văn số 514/ CP – CN ngày 20-05-2002 của Chính Phủ, về việc lập qui hoạch đô thị mới Mộc Bài và điều chỉnh qui hoạch chi tiết

khu thương mại đô thị cửa khẩu Mộc Bài – Tây Ninh

 Công văn số 1391/ BXD – KTQH ngày 06-09-2002 của Bộ Xây Dựng về việc thoả thuận điều chỉnh qui hoạch chi tiết khu thương mại

cửa khẩu Mộc Bài – Tây Ninh

 Quyết định số 1595/ 2002/ QĐ – UB ngày 30-09-2002 của UBND tỉnh Tây Ninh V/v phê duyệt điều chỉnh qui hoạch chi tiết khu thương

mại đô thị cửa khẩu Mộc Bài – Tây Ninh

 Quyết định số 57/ 2002/QĐ – UB ngày 07-06-2002 của UBND tỉnh Tây Ninh V/v ban hành qui chế tạm thời quản lý khu kinh tế cửa

khẩu Mộc Bài

 Quyết định số 1596/ 2002/ QĐ – UB ngày 30-09-2002 của UBND tỉnh Tây Ninh V/v phê duyệt điều lệ quản lý xây dựng theo đồ án

điều chỉnh qui hoạch chi tiết khu thương mại đô thị cửa khẩu Mộc Bài

– Tây Ninh

 Quyết định số 1249/ 1999/ QĐ – UB ngày 28-08-1999 của Chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh V/v ban hành bảng giá đền bù hoa màu, cây ăn

trái khi nhà nước thu hồi đất

 Quyết định số 49/ QĐ – CT ngày 16-01-2003 của Chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh V/v phê duyệt bảng giá đền bù giải toả, thực hiện dự

án Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài

 Thông báo số 30/ TB – UB ngày 19-11-2001 của Chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh V/v giá cho thuê đất và chính sách đền bù tại khu kinh tế

cửa khẩu Mộc Bài

 Quyết định số 1036/ QĐ – CT ngày 07-12-2000 của Chủ tichj UBND tỉnh Tây Ninh V/v ban hành đơn giá đo đạc lập lưới toạ độ địa chính,

đăng ký thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Công văn số 121/ UB ngày 22-04-2002 của UBND tỉnh Tây Ninh V/v

đầu tư tại khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài

 Quyết định số 249/ QĐ – UB ngày 07-08-2002 của Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh V/v hợp nhất Tổng công ty xây dựng Sài

Gòn

 Quyết định số 30/ QĐ – QLDA ngày 29-04-2002 của Tổng giám đốc Tổng Công ty Vật liệu Xây dựng V/v giao nhiệm vụ chủ đầu tư Dự án chợ đường biên thuộc khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài tỉnh Tây

Ninh

 Quyết định số 15/ QĐ – TCT ngày 02-06-2003 của Chủ tịch HĐQT Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn V/v Công ty Tư Vấn Đầu Tư và Thương Mại VLXD Sài Gòn sáp nhập vào Công ty Xây dựng và Sản

Xuất VLXD

 Quyết đinh số 196/ QĐ – QLDA ngày 07-05-2002 của Chủ tịch HĐQT Tổng Công Ty VLXD V/v phê duyệt dự án chợ đường biên

khu kinh tế của khẩu Mộc Bài tỉnh Tây Ninh

 Công văn số 227/ TCT/ ĐT – QLDA ngày 25-04-2003 của Tổng công

ty Xây dựng Sài Gòn V/v xác định chủ đầu tư các dự án trong khu

kinh tế cửa khẩu Mộc Bài

 Công văn số 90/ CV – BQL ngày 16-12-2003 của Ban quản lý Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài V/v thống nhất phương án qui hoạch chợ

đường biên mới

 Hợp đồng kinh tế số 02/ TCT ngày 29-01-2002 giữa Tổng công ty VLXD TP.HCM và Ban quản lý Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài về thực hiện công tác bồi hoàn giá trị đất, hoa màu, cây ăn trái và rà

phá bom mìn

 Hợp đồng số 09 HĐ / ĐĐ ngày 24-01-2002 ký giữa Tổng công ty VLXD TP.HCM và Xí nghiệp đo đạc địa chính Tây Ninh V/v đo đạc xác diện tích lập bản đồ hiện trạng, điều tra chủ sử dụng phục vụ

công tác giao đất

2 Xuất xứ hình thành dự án :

Theo qui hoạch tổng thể kinh tế – xã hội tỉnh Tây Ninh đến năm

2010 đã xác định kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá với nhiệp độ tăng trung bình hàng năm GDP từ 14% trở lên, tương ứng dịch vụ tăng 17% trở lên Để đạt đựợc mục tiêu này Tỉnh sẽ phát triển thương mại tổng hợp liên kết mọi thành phần kinh tế, các địa phương, lưu thông hàng hoá sẽ nhanh chóng thuận lợi qua việc đầu tư xây dựng các cơ sở tập trung thương mại, các trung tâm đô thị, kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội phục vụ cho nhu cầu phát triển, trong đó có khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài

Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài tương lai sẽ là khu vực kinh doanh sôi đông nhất

Hiện tại tỉnh Tây Ninh còn thiếu nhiều cơ sở phục vụ cho điểm dừng chân của khách du lich nhất là khi đường Xuyên Á được xây dựng, thiếu những khu giải trí , thương mại v.v……

II CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN,KINH TẾ XÃ HỘI CÓ LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN

1 Phân tích các điều kiện tự nhiên, tài nguyên :

1.1 Khí hậu, thuỷ văn :

 Nhiệt độ không khí : nhiệt độ trung bình năm 27,0oC, tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất 28,2oC (tháng 6), tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất 24,4oC (tháng 1)

 Độ ẩm không khí : trung bình năm 77,4%, trung bình tháng cao nhất 83% (tháng 7,8,9), trung bình thấp nhất 68% (tháng 12)

 Lượng mưa : lượng mưa cả năm 1.656,2mm, trung bình tháng cao

nhất 387mm (tháng 10), trung bình thấp nhất 0mm (tháng 12)

 Nắng : tổng số giờ nắng trong năm đạt 2.504 giờ Mùa khô chiếm

50-60% số giờ nắng trong năm Giờ nắng trung bình cao nhất ngày 9,2

giờ, giờ nắng trung bình thấp nhất 5 giờ

 Gió : mỗi năm có hai mùa gió chính Mùa khô : gió Tây Nam hoặc Tây Tây Nam, mùa mưa : gió Đông Bắc

 Thuỷ văn : trong ranh giới khu thương mại và đô thị cửa khẩu Mộc Bài không có sông suối lớn Tuy nhiên có nhiều kênh mương thuỷ

nông liên hệ với sông Vàm Cỏ Đông

1.2 Địa chất công trình :

 Địa hình : khu vực nhìn chung tương đối bằng phẳng Cao độ trung

2 Phân tích điều kiện kinh tế xã hội liên quan đến dự án:

- Chợ đường biên cửa khẩu Mộc Bài là một hệ thống bao gồm nhà lồng chợ, kho hàng , kios, cửa hàng miễn thuế, nhà hàng, văn phòng cho thuê, dịch vụ ngân hàng, dịch vụ bưu điện

- Theo số liệu thống kê năm 2000 Tây Ninh có dân số 977.000 người , với số lượng dân số của tỉnh đông như vậy thì đây là một thị trường tốt để thực hiện dự án

- Dự án nằm trong qui hoạch 876 ha của khu Công Ngiệp và Đô Thị cửa khẩu Mộc Bài thuộc Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài – tỉnh Tây Ninh Vị trí nằm giữa hai trạm kiểm soát cửa khẩu Mộc Bài Việt Nam – Campuchia, trên trục đường xuyên Á cách thành phố Hồ Chí Minh 70 km và Phnôm Pênh 170 km Dự án có vị trí thuận lợi để đáp ứng nhu cầu vận chuyển , giao thương , tham quan mua sắm giữa hai nước cũng như các nước trong khu vực

- Dự án mở ra một thị trường giao lưu mới thúc đẩy sự phát triển của các ngành sản xuất, xuất khẩu, thương mại , dịch vụ v.v….làm cho khu kinh tế phát triển mạnh hơn Chính vì thế sẽ làm cho nền kinh tế của tỉnh Tây Ninh cũng như của đất nước phát triển

- Tây Ninh còn thiếu nhiều cơ sở phục vụ, thiếu những khu giải trí thương mại nên dự án sẽ có nhiều tiềm năng để phát triển

- Đất phục vụ dự án chủ yếu là đất hoa màu phục vụ sản xuất nên phải đền bù và nộp thuế tài nguyên Tuy vậy không có việc giải toả khu dân cư hay việc tái định cư nên không ảnh hưởng nhiều đến tiến độ dự án

- Dự án nằm trong khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài nên được hưởng nhiều chính sách ưu đãi

- Dự án phù hợp với đường lối phát triển khu kinh tế – xã hội và đường lối chính trị của đất nước

- Dự án làm tăng sự hợp tác kinh tế giữ hai nứớc Việt nam – Campuchia

III CÁC CHÍNH SÁCH KINH TẾ XÃ HỘI , CÁC QUI HOẠCH ĐỊNH HƯỚNG CHIẾN LƯỢC LIÊN QUAN ĐẾN PHÁT TRIỂN NGÀNH CÓ DỰ ÁN VÀ BẢN THÂN DỰ ÁN

Dự án chợ đường biên cửa khẩu Mộc Bài thuộc khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài – Tây Ninh nên được hưởng nhiều chính sách ưu đãi

- Theo điều 2 quyết định 144/2004/ QĐ – Ttg ngày 12/08/2004 của Thủ tướng Chính phủ

Các tổ chức kinh tế hoạt động trong Khu thương mại và công nghiệp được xuất khẩu ra nước ngoài và nhập khẩu từ nước ngoài tất cả các hàng hoá, dịch vụ mà Việt Nam không cấm

Hàng hoá, dịch vụ nhập khẩu từ nước ngoài vào Khu thương mại và công nghiệp hàng hoá từ Khu thương mại và công nghiệp xuất khẩu ra nước ngoài không phải nộp thuế nhập khẩu, thuế xuất khẩu

Hàng hóa, dịch vụ từ Khu thương mại và công nghiệp xuất khẩu ra nước ngoài được hưởng thuế suất thuế GTGT là 0%, hàng hoá, dịch vụ từ các khu chức năng khác của khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài và từ nội địa đưa vào khu thương mại và công nghiệp được hưởng thuế suất GTGT là 0%

Hàng hoá, dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt được sản xuất tiêu thụ trong Khu thương mại và công nghiệp và hàng hoa, dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt nhập khẩu từ nước ngoài vào Khu thương mại và khu công nghiệp không phải chịu thuế tiêu thụ đặc biệt Hàng hoá, dịch vụ thuộc diện chịu thuế tiêu thụ đặc biệt từ Khu thương mại và Khu công nghiệp xuất khẩu ra nước ngoài không phải chịu thuế tiêu thụ đặc biệt

Đối với khách du lịch trong và ngoài nước khi vào Khu thương mại và công nghiệp được phép mua các loại hàng hoá mang về nội địa và miễn thuế nhập khẩu nếu giá trị hàng hoá không vượt quá 500.000đ/ngày

- Theo quyết định của UBND tỉnh Tây Ninh số 57/2002/ QĐ – UB về qui chế tạm thời quản lý khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài Trong quyết định này có nêu một số chính sách ưu đãi tài chính kế toán – ngân hàng – tiền tệ Sau đây là một số chính sách tiêu biểu :

Điều 17 : Chính sách ưu đãi đầu tư tại khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài :

17.1/ Các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài hoạt động sản xuất kinh

doanh, dịch vụ, du lịch được miễn giảm tiền sử dụng đất , tiền thuê đất, giảm các loại thuế : chuyển vốn , lợi nhuận, tài sản ra nước ngoài, và được hưởng các chính sách ưu đãi đầu tư khác với mức ưu đãi nhất trong phạm vi qui định của Luật Khuyến Khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Quyết định số 53/2001/QĐ –TTg ngày 19/04/2001 của Thủ tướng Chính phủ và theo qui định của địa phương

17.2/ Các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh thương mại, dịch vụ, sản xuất

……quy định tại khoản 3.1, điều 3 của qui chế này được vay vốn ưu đãi từ các tổ chức tài chính và tín dụng theo qui định hiện hành của Nhà nước Việt Nam để đầu tư xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

17.3/ UBND tỉnh giao cho ban quản lý Mộc Bài có trách nhiệm phối hợp

với các ngành chức năng và UBND hai huyện bến Cầu , Trảng Bàng tổ chức đền bù , giải phóng mặt bằng theo qui định hiện hành để giao đất , cho thuê đất thực hiện dự án

17.4/ Các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài khi thuê đất, ngoài quyền

được hưởng các ưu đãi qui định tại Khoản 17.1 của điều này , còn được giảm thêm 50% giá thuê đất so với mức giá cho thuê đất đang áp dụng tại khu vực

Điều 18 Các hoạt động thương mại và dịch vụ tại khu kinh tế cửa khẩu

Mộc Bài được hưởng các ưu đãi về buôn bán biên giới theo các qui định hiện hành của Nhà nước Việt Nam và các cam kết mà Chính phủ Việt Nam đã ký kết với các nước láng giềng

Điều 19 Tại khu bảo thuế được áp dụng qui chế phi thuế quan đối với kho

ngoại quan

Điều 20 Các tổ chức, cá nhân có công gọi vốn đầu tư và thực hiện dự án

vào khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài được hưởng một khoản tiền thưởng nhất định theo mức qui định

Điều 21 Ban quản lý Mộc Bài chủ trì , phối hợp với các cơ quan chức năng

có liên quan của tỉnh, TW và UBND hai huyện Bến Cầu, Trảng Bàng tổ chức các hoạt động xúc tiến đầu tư, tuyên truyền, giới thiệu danh mục các dự án kêu gọi đầu tư, tiếp xúc trực tiếp với các nhà đầu tư , tổ chức hội thảo, hội nghị , hội cợ, các hoạt động xúc tiến đầu tư khác để thu hút các dự án đầu tư trong và ngoài nước vào khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài

Điều 22 Các doanh nghiệp trong khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài thực hiện

chế độ tài chính kế toán theo qui định hiện hành của pháp luật Việt Nam áp dụng cho từng loại hình doanh nghiệp

Điều 23 Việc mua, bán, thanh toán, cất giữ, chuyển đổi, đầu tư trong khu

vực kinh tế cửa khẩu Mộc Bài được thực hiện theo Quyết địnhsố 140/2000/

QĐ – TTg ngày 8/12/2000 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành qui chế quản lý tiền của Nhà nước có chung biên giới tại khu vực biên giới và khu vực kinh tế cửa khẩu Việt Nam và các qui định khác của pháp luật

Điều 24 Việc mang ngoại tệ vào khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài và ngược

lại phải tuân thủ qui chế quản lý ngoại hối của Chính phủ Việt Nam

Điều 25 Các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam và Campuchia được phép

kinh doanh thu đổi ngoại tệ tại khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài theo qui định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

IV PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

1 Đánh giá nhu cầu hiện tại:

a) Một số thông tin về thị trường Campuchia:

Campuchia thật sự là một thị trường tiềm năng mà gần đây được nhắc đến còn bỡ ngở Theo số liệu thống kê của Phòng thương mại Việt Nam tại Campuchia , kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam sang Campuchia đạt giá trị

75 triệu USD năm 1998, 91 triệu USD năm 1999, 133 triệu USD năm 2000 và 180 triệu USD vào năm 2001 Ngoài ra hàng hoá Việt Nam qua biên giới theo đường tiểu ngạch ước tính lên tới hàng chục triệu USD mỗi năm Kim ngạch này còn khá thấp đối với thị trường có hơn 12 triệu dân , diện tích 181.000 km2 này

Phương hướng phát triển thương mại Việt Nam tại thị trường Campuchia thời kỳ 2001 – 2010 của Chính phủ, cơ cấu hàng xuất khẩu sang Campuchia gồm : xăng dầu, sắt thép, VLXD, rau quả, phân bón, nhựa và sản phẩm, xà phòng, tân dược, ngũ cốc, giầy dép, hải sản, gạo, thủ công mỹ nghệ, cafe, than đá, nhập khẩu gỗ chế biến, cao su, điện tử,…… dự kiến tổng kim ngạch xuất khẩu Việt Nam – Campuchia đạt 300 triệu USD vào năm 2005 và 500 triệu USD vào năm 2010

Năm 2001 có 100 doanh nghiệp với khoản 300 thành viên và 6 tháng đầu năm 2002 có 50 doanh nghiệp với khoản 100 thành viên đã sang tìm hiểu thị trường Campuchia và tham gia hội triển lãm hàng Việt Nam

Cuối năm 2002, Hội chợ hàng Việt Nam chất lượng cao và xuất khẩu Việt – Cam 2002 do UBND tỉnh An Giang và UBND Tp.HCM tổ chức tại

Phnôm Pênh đã mở ra triển vọng mới cho nhiều doanh nghiệp trong việc xúc tiến thương mại như mở đại lý, văn phòng đại diện, hợp tác đầu tư sản xuất kinh doanh với Campuchia Bước sang 2003, hội chợ này tiếp tục được tổ chức và đã đặt nền tảng cho việc xây dựng thương hiệu Việt trên đất bạn

Với các chuyển động trên của thị trường Campuchia, sự quan tâm phát triển của Nhà nước cũng như doanh nghiệp hứa hẹn sự buôn bán sầm uất tại cửa khẩu kinh tế Mộc Bài nói chung và chợ đường biên nói riêng

b) Một số thông tin về thị trường Việt Nam :

Về thương mại, Tây Ninh có điều kiện trao đổi kinh doanh ngoại thương Đặc biệt vùng biên giới Campuchia – gồm cửa khẩu Mộc Bài, Samat, Càtum, và các cửa khẩu phụ như cửa khẩu Chàng Riệc – trung bình nhập khẩu từ 20.000 – 30.000 tấn cao su nguyên liệu, 15.000 tấm đậu các loại , 7.000 – 10.000 tấn thuốc lá nguyên liệu và xuất khẩu các loại hàng VLXD, đồ gia dụng nhôm , nhựa do các cơ sở tại Việt Nam sản xuất

Về dịch vụ nhất là các dịch vụ du lịch), Tây Ninh còn thiếu nhiều cơ sở phục vụ cho điểm dừng chân của du khách nhất là khi đường Xuyên Á được xây dựng xong, toàn tỉnh chỉ có 1 khách sạn 2 sao, 1 khách sạn 1 sao, 3 nhà nghỉ, thiếu nhiều khu giải trí thương mại,…

Về du lịch : hiện tại với đời sống xã hội ngày càng được nâng cao, nhu cầu giải trí, du lịch của người dân ngày càng tăng Chính vì thế lượng khách du lịch ngày càng tăng Bên cạnh đó Thailan, Campuchia, Việt Nam và một số nước trong khu vực Đông Nam Á là những nơi thu hút khách du lịch đến tham quan Đặc biệt với đường Xuyên Á đang xây dựng nối liền 3 nước Thailan, Campuchia, Việt Nam là một thuận lợi cho khách du lịch đi lại

Với những yếu tố trên thì đây là nơi tốt cho một Dự án có đối tượng phục vụ chủ yếu là các doanh nghiệp sản xuất, xuất nhập khẩu tại TP.HCM, khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài, các đối tượng có nhu cầu xuất nhập khẩu khác, và khách du lịch qua cửa khẩu Mộc Bài

2 Năng lực hiện tại và hướng phát triển trong những năm tương lai: Khu chợ dự kiến sẽ kinh doanh các loại hàng hoá sau: sắt thép , VLXD, phân bón, nhựa và sản phẩm giày dép, thủ công mỹ nghệ, xà phòng, tân dược, ngũ cốc, gạo, hãi sản,thực phẩm chế biến cà phê, gỗ chế biến, cao

su, điện tử, thiết bị phụ tùng, ôtô,v.v…

Dự án chợ đường biên cửa khẩu Mộc Bài gồm có:

+ Nhà lồng chợ : diện tích xây dựng 3.840 m2+ Kho hàng : diện tích xây dựng 4.000 m2

+ Kios : diện tích xây dựng 220,5 m2+ Cửa hàng miễn thuế : diện tích xây dựng 778 m2+ Nhà điều hành : diện tích xây dựng 408 m2 + Nhà hàng – cafe : diện tích xây dựng 600 m2+ Nhà vệ sinh công cộng : diện tích xây dựng 72 m2+ Nhà bảo vệ : diện tích xây dựng 24,5 m2

Chủ đầu tư là Công ty Xây dựng và Sản xuất VLXD chuyên sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, chế biến lâm sản và sản xuất hàng mộc, thi công xây dựng các công trình công nghiệp và dân dụng, chuyên về các dịch vụ thương mại , tiếp thị, khảo sát thị trường, quản lý dự án, đầu tư kinh doanh bất động sản,……

Với những kinh nghiệm làm việc lâu năm và năng lực, uy tín trong nghành xây dựng, cùng sự giúp đỡ của các công ty liên doanh và các ban ngành có liên quan thì sẽ hoàn thành tốt công việc Vì thế công ty hoàn toàn có thể đầu tư cho dự án để phát triển dự án với qui mô ngày càng lớn cùng với quá trình hình thành và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài – Tây Ninh, cũng như sự phát triển thương mại du lịch giữa Việt Nam – Campuchia và khối ASEAN

V MỤC TIÊU ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN

1 Mục tiêu đầu tư của dự án :

- Thành lập một Trung tâm Thương mại Dịch vụ và VLXD có tính đa

dạng và chuyên ngành, các dịch vụ buôn bán của cư dân Việt Nam và Campuchia trong khu vực, không phải qua trạm kiểm soát liên hợp và được hưởng chế độ chính sách ưu đãi theo qui định của khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài- tỉnh Tây Ninh

- Góp phần thúc đẩy các ngành sản xuất của đất nước

- Mục đích của đầu tư hướng vào xuất nhập khẩu qua cửa khẩu Mộc Bài – Tây Ninh Góp phần làm tăng sự phát triển của ngành xuất nhập khẩu

- Dự án nằm trên trục đường Xuyên Á đang xây dựng nối liền từ Bangkok (Thailan) – Phnôm Pênh (Campuchia) – TP.HCM (Việt Nam) đi qua ba huyện phía Nam của tỉnh Tây Ninh, tới cửa khẩu Mộc Bài Từ cửa khẩu Mộc Bài đi TP.HCM và đi Phnôm Pênh Với sự giao thông thuận lợi, và Thailan, Campuchia, Việt Nam là một trong số những nơi thu hút nhiều khách du lịch vì thế dự án nhằm đáp ứng nhu cầu của khách du lịch

- Góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế của tỉnh Tây Ninh cũng như sự phát triển nền kinh tế của đất nước

- Thúc đẩy quan hệ hợp tác giữa hai nước Việt Nam – Campuchia

2 Kết luận về sự cần thiết phải đầu tư:

- Việt Nam là một nước đang phát triển với xu hướng công nghiệp hoá thì các ngành sản xuất và xuất nhập khẩu ngày càng phát triển theo xu thế mới Chính vì thế số lượng hàng hoá ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu xuất khẩu và nhập nguyên liệu cũng như các sản phẩm ngày càng tăng Vì thế việc thành lập dự án sẽ giải quyết phần nào nhu cầu xuất nhập khẩu hiện nay

- Do có qui chế ưu đãi của Chính phủ và chính sách khuyến khích của tỉnh Tây Ninh dự báo trong tương lai nơi đây sẽ là khu vực kinh doanh sôi động nhất vì vậy nơi đây sẽ là nơi thích hợp để thực hiện dự án

- Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài sẽ là nơi thu hút rất nhiều khách du lịch từ các nước vì thế ngành dịch vụ sẽ có cơ hội phát triển

Với tất cả những lý trên có thể dự án sẽ rất khả thi và có nhiều thuận lợi cũng như cơ hội để phát triển với qui mô lớn hơn

Chương II:HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN

1 Lựa chọn hình thức đầu tư :

- Đây là công trình xây mới hoàn toàn do Công ty Xây dựng và Sản xuất Vật liệu Xây dựng (BMCC) làm chủ đầu tư và trực tiếp tổ chức quản lý thực hiện dự án

- Nguồn vốn chủ yếu của dự án : + Vốn của Công ty Xây dựng và Sản xuất VLXD : 30%

+ Vay vốn Ngân Hàng : 70%

 Các hình thức quản lý :

- Công ty Xây dựng và Sản xuất VLXD là doanh nghiệp Nhà nước là thành viên của Tổng công ty xây dựng Sài Gòn (SGC)

- Công ty có quyết định cao nhất trong việc thực hiện dự án đầu tư

- Quyết định phương án , nhiệm vụ, hình thức tổ chức

- Xem xét, quyết định các giải pháp tài chính, nguồn tài chính

- Kiểm tra đôn đốc công tác triển khai và thực hiện dự án cuả cấp dưới

- Tổ chức quản lý dự án

 Phương thức thực hiện dự án :

Để triểûn khai dự án , Công ty dự kiến thành lập Ban quản lý dự án trực tiếp điều hành dự án trong giai đoạn đầu tư xây dựng Việc thi công công trình dự kiến thực hiện theo hình thức thực hiện dự án

2 Cơ cấu nhân lực điều hành kinh doanh dự án:

Khi đưa công trình vào khai thác kinh doanh, Công ty sẽ tổ chức nhân lực để điều hành chợ đường biên

Nguồn nhân lực đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự ổn định và hiệu quả hoạt động của dự án Dự kiến nguồn nhân lực như sau :

A Bộ phận quản lý

B Bộ phận kinh doanh

(1) (2) (3) (4)

C Bộ phận kế toán

D Bộ phận hành chính – nhân sự

Chương III: CƠ CẤU DỊCH VỤ VÀ CÁC YÊU CẦU ĐÁP ỨNG

1 Cơ cấu dịch vụ và lựa chọn cơ cấu dịch vụ hợp lý :

 Nhà lồng chợ :

 Văn phòng cho thuê : 256m2

 Buồng điện thoại : 11,7 m2

 Kho hàng :

- Diện tích xây dựng 25 m x 40 m x4 nhà kho = 4.000 m2

- Kho hàng được thiết kế kệ DRIVE-IN + SELECTIVE (4 tầng)

- Kích thước pallet R1000 x D1200 x C1350

- Tải trọng cho phép 1000kg/tầng

- Tổng diện tích cho thuê :3.700 m2

 Kios :

- Diện tích xây dựng 3.5m x 3.5m x18 kios = 220,5m2

 Cửa hàng miễn thuế :

- Diện tích xây dựng 778m2

- Năng lực thiết kế : 27 gian hàng (3 x3m ) và một nhà kho 135m2

- Tổng diện tích gian hàng : 243m2

 Nhà diều hàng :

- Diện tích xây dựng 204m2 x 2 tầng = 408m2

- Năng lực thiết kế : 204m2 văn phòng, 204m2 dịch vụ bưu điện , ngân hàng

 Nhà hàng – cafe : diện tích 600m2, sức chứa 200 khách

 Nhà vệ sinh công cộng : diện tích 6m x 12m = 72m2

 Nhà bảo vệ : diện tích 3,5m x 3,5m x 2 = 24,5m2

2 Các giải pháp đảm bảo kết cấu hạ tầng cho dự án :

a) San nền – tiêu thuỷ :

Qua tài liệu về mức sông Vàm Cỏ Đông, kết hợp với thực tế địa hìnhkhu vực thiết kế, để đảm bảo công trình không bị ảnh hưởng do triều cường thì cao độ xây dựng chọn tại khu là H  2,2 m Diện tích đất nằm về phía Tây QL 22 đắp nền với cao độ đắp trung bình 1,1 m

Chọn cao độ xây dựng (xd ) :

xd ≥ Hmax (P = 25%) + độ cao an toàn ≥ 2,2m + 0,4 m

Theo cao độ xây dựng chọn 2,6 thì toàn bộ mặt bằng khu đất xây dựng phải được san lấp theo các thông số kỹ thuật sau :

 Chiều cao đắp trung bình : 1,5 m

 Đắp đất từng lớp từ 0,2 m đến 0,4 m đầm đệm kỹ để đạt K = 0,95

 Đất đắp dự kiến là đất san lấp chọn lọc với hệ số tơi xốp bình quân là 1,4

 Khối lượng san nền : 31.502m2 x 1,5 m = 47.253m3

 Tổng khối lượng đắp : 47.253m3 x 1,4 = 66.154,2m3

b) Hệ thống hạ tầng

 Mạng lưới đường quy hoạch:

Tuân thủ lộ giới các tuyến đường chính theo quy hoạch của Khu kinh tế cửa khẩu Mộc Bài Các tuyến đường nội bộ được thiết kế phù hợp với bố cục quy hoạch kiến trúc và quy chuẩn xây dựng

 Kết cấu áo đường và bó vĩa hè :

- Bó vĩa hè : bêtông đá 10 x 20 Mac 200, kích thước 150 x 350, vĩa hè lót gạch con sâu độ dốc ngang 1,5%

- Kết cấu áo đường : tải trọng H30 (khu vực kho hàng)

c) Hệ thống thoát nứớc :

- Nguồn cấp nước : nguồn nước được cấp bởi nhà máy nước ngầm cấp cho toàn khu C Giai đoạn đầu sử dụng nguồn nước giếng khoan đã

qua xử lý tại chổ

- Các tiêu chuẩn dùng nước : 20m3/ ha

- Tổng nhu cầu nước : Q = 20m3 / ha x 3,1545 ha =63 m3

d) Phương pháp cấp nước phòng cháy chữa cháy :

Dự án đầu tư chợ nên phải bảo đảm việc phòng cháy chữa cháy tốt nhất nhằm bảo vệ tài sản và an toàn cho toàn khu vực

- Oáng cấp nước chữa cháy sử dụng ống gang 100, đỉnh ống chôn cách mặt đất 0,7m

- Mỗi cụm công trình có họng chữa cháy đặt cách khoảng 150m, toàn khu lắp đặt 3 họng chữa cháy

- Lưu lượng nước chữa cháy : 2,51/s x 3 x 3 giờ = 81 m3

- Nguồn nước dự trữ cứu hoả : xây dựng bể chứa nước ngầm thể tích 84m3 (6 x 7 x 2 m), trang bị bơm áp lực động cơ xăng, sông rạch

- Trong các công trình xây dựng trang bị hệ thống báo cháy , chữa cháy tự động, các tủ chữa cháy và các bình chữa cháy cá nhân theo tiêu chuẩn hiện hành

e) Hệ thống thoát nước :

Hai hệ thống thoát nước mưa và thoát nước bẩn được thiết kế riêng biệt

- Thoát nước mưa :

+ Nguồn thoát : phân làm hai tuyến thoát nước mưa chính vào hệ thống thoát nước mưa khu vực

+ Mỗi tuyến thoát nước gồm :

 Ga hàm ếch 800 x 800 và ống BTCT ly tâm 300 - 400

 Dọc theo tuyến ống phải có mối nối ống và hệ thống đỡ ống theo qui định

- Thoát nứớc sinh hoạt :

Nguồn thoát : thoát ra tuyến cống chính thu nứớc bẩn của khu vực đến trạm xử lý nước bẩn tập trung

g) Hệ thống điện:

- Nguồn điện : lấy điện từ đường dây 15 KV – 22 KV từ QL 22

- Kết cấu lưới điện :

 Toàn bộ đường dây cáp điện hạ thế được chôn ngầm

 Hệ thống điện – chiếu sáng được thiết kế theoTCVN hiện hành

h) Mảng xanh – sinh cảnh :

Trong khu vực dự án, ngoài mảng xanh được trồng tập trung , còn có các mảng cây xanh trồng giữa các nhóm công trình và hồ nước phun làm mát

k) Môi trường – môi sinh :

- Rác sinh hoạt hằng ngày được xe rác chuyên dụng của công ty dịch vụ vệ sinh thu gom và chuyển đi đến bãi rác tập trung

- Phân và nước thải được xử lý bằng bể tự hoại 3 ngăn trước khi thải vào hệ thống thoát nước bẩn

3 Kế hoạch kinh doanh :

a) Phương án kinh doanh :

Nhà lồng chợ , kho hàng , kios, cửa hàng miễn thuế , nhà điều hành, Nhà hàng – cafe sẽ được cho thuê dự kiến như sau :

- Khuyến mãi cho khách thuê trong 03 năm đầu tiên hoạt động (sẽ thoả thuận cụ thể khi ký hợp đồng)