TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM 7 Với nền tảng kinh tế được cải thiện, giá vàng và dầu của Việt Nam đều tăng trong năm 2016, thị trường chứng khoán tăng trư
Trang 1R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
Trang 2R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 75
B 53 004B35
RESEARCH COLOUR PALETTE IN
3 BLUE
4
7
ORANGE
Trang 3R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
4
7
ORANGE
BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE
2017 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG | VIỆT NAM
Trang 4R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
4
7
ORANGE
BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE
2017 TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG | VIỆT NAM
Trang 5R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
This report was prepared by [ INPUT REGIONAL TEAM ], which forms part of CBRE Research—a network of preeminent researchers who
collaborate to provide real estate market research and econometric forecasting to real estate
Information contained herein, including projections, has been obtained from sources believed to be reliable While we do not doubt its accuracy,
and completeness This information is presented exclusively for use by CBRE clients and professionals and all rights to the material are reserved
Trang 6R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
Trang 7R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
4
7
ORANGE
BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE
© 2017 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
7
Với nền tảng kinh tế được cải thiện, giá vàng và dầu của Việt Nam đều tăng trong
năm 2016, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh và thị trường bất động sản
tiếp tục sôi động, giữa bối cảnh biến động kinh tế trên thế giới Tuy tốc độ tăng
trưởng GDP giảm nhẹ so với năm trước, kinh tế Việt Nam vẫn là một điểm sáng
trong khu vực và được kỳ vọng sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong năm tới
C Ơ H Ộ I T R O N G Đ I Ề U K I Ệ N T H Ị T R Ư Ờ N G
M Ớ I
Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong năm 2016
đạt 6,2%, tuy thấp hơn mục tiêu đã đề ra bởi kết quả thấp
hơn dự kiến của các ngành nông nghiệp và khai khoáng,
nhưng vẫn thuộc nhóm dẫn đầu ở khu vực châu Á
Vốn đầu tư FDI tiếp tục giữ vững vai trò quan trọng trong
tăng trưởng kinh tế Việt Nam Trong năm 2016 nguồn vốn
giải ngân ước tính ở mức 15,8 tỷ USD, tăng 9% so với
năm 2015, đạt mức giải ngân cao nhất từ trước đến giờ
Với kỳ vọng về TPP tạm gác lại, tâm điểm chú ý hiện đã
chuyển đến RCEP (Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện
Khu vực), dự kiến sẽ bao gồm 3 tỷ người từ 16 quốc gia
và chiếm 28% sản lượng mậu dịch thế giới Hiệp định này
sẽ mang đến cho Việt Nam cũng như các nền kinh tế mới nổi trong khu vực Đông Nam Á những cơ hội tiềm năng
để thúc đẩy phát triển kinh tế Việt Nam cũng đang ra sức tăng cường quan hệ kinh tế với các đối tác chính như Trung Quốc, Hàn Quốc và các nước Đông Nam Á Kinh tế Việt Nam nhìn chung và thị trường bất động sản nói riêng được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định
Mặt khác, trong thời đại của những biến động toàn cầu và nhiều đột phá công nghệ, Việt Nam cần có những hoạch định chiến lược nhằm tiếp tục cải cách hành chính, hiện đại hóa nền kinh tế và tăng cường năng suất lao động
V I Ệ T N A M
TRIỂN VỌNG KINH TẾ
Trang 8R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
lệ này được xem là vẫn ở mức an toàn và kiểm soát được theo đánh giá của Chính phủ Trong các năm tới, tỷ lệ lạm phát được dự đoán sẽ ở mức 4,5%
Trong vòng 2 năm qua, lãi suất ở Việt Nam được duy trì ở mức thấp và ổn định, một phần vì chính sách quản lý thị trường Ngân hàng của Chính phủ nhằm hỗ trợ các công
ty và doanh nghiệp Mặc dù chính sách này sẽ tác động rất tích cực đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ nhưng có một hệ quả là tỉ lệ nợ xấu có thể tăng, đi ngược với mong muốn của Chính phủ Trong tương lai, Chính phủ sẽ gặp nhiều thách thức hơn trong việc kiểm soát lãi suất
Trong điều kiện lãi suất thấp, người Việt thường hướng đến vàng như là một kênh đầu tư an toàn, đặc biệt là khi
có biến động ở các kênh đầu tư khác Trong năm 2016 giá vàng Việt Nam tăng so với năm trước và hiện đang ở mức cao hơn giá vàng thế giới Giá đồng đô-la cũng tăng cuối năm 2016 bởi quyết định tăng lãi suất của Cục dự trữ Liên bang Mỹ Chỉ số VN-Index tăng khoảng 15% trong năm 2016 và giá dầu trong nước cũng tăng sau đợt giảm mạnh 2 năm trước
T Á C Đ Ộ N G C Ủ A M Ộ T S Ố Y Ế U T Ố V Ĩ M Ô
Đ Ế N T H Ị T R Ư Ờ N G B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N
Trong năm 2016, Chính phủ và các ban ngành liên quan
đã ban hành hoặc đang cân nhắc thay đổi một số chính sách quan trọng có khả năng tác động đến toàn thị trường Trong số đó, phải kể đến thông tư 06/2016/TT-NHHH, ban hành nhằm giảm sự phụ thuộc của nhà đầu
tư vào vốn vay ngân hàng Từ nay trở đi, nhiều nhà đầu
tư sẽ phải hướng đến các quỹ đầu tư nội địa, nhà đầu tư nước ngoài hoặc quỹ đầu tư nước ngoài để huy động vốn
Thông tư này được dự báo sẽ tạo ra thách thức mới cho các nhà đầu tư nhỏ ở khắp các phân khúc bất động sản
Những chính sách khác hiện vẫn đang được cân nhắc bao gồm đánh thuế sở hữu ngôi nhà thứ hai (sẽ không diễn ra trong năm 2017) hoặc cấm các trường hợp sử dụng căn hộ cho các mục đích thương mại Nếu những chính sách này được thông qua, thị trường bất động sản
sẽ trải qua những thay đổi đáng kể Tín dụng cho người mua bất động sản tăng mạnh trong năm qua, ở mức 14,2% trong khi tỉ lệ nợ xấu chỉ ở mức 2,6% và có thể giảm thấp hơn, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Ngoài ra, nguồn vốn FDI giải ngân và lượng kiều hối đổ về Việt Nam cũng tăng mạnh trong năm 2016,
hỗ trợ đà phát triển của thị trường bất động sản trong các năm tới
Pull Quote L2 Arhnem normal 22pts fusce convallis lectus vitae viverra phasellus nisl, iaculis a tortor quis, ellit pulvinar tincidunt velit aliquam placerat lectus sit
TRIỂN VỌNG KINH TẾ
V I Ệ T N A M
0246810
Hình 1: Tốc độ tăng Tổng sản phẩm trong nước
Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu Thị trường CBRE, Quý 4/ 2016
Trang 9R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
Trang 10R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
4
7
ORANGE
BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE
© 2017 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
10
Với nền kinh tế phát triển ổn định trở lại, thị trường văn phòng năm 2017 được dự
đoán sẽ là một năm sôi động như năm 2016 Các ngành truyền thống sẽ dẫn đầu thị
trường trong khi các công ty khởi nghiệp sẽ tạo thêm nhu cầu thị trường Các tòa
nhà văn phòng mới đang có hoạt động xây dựng tốt và sẽ được đưa vào thị trường,
giải quyết được vấn đề nguồn cung hạn chế tại TP.HCM nhưng cũng là thử thách
đối với Hà Nội
K H Ô N G G I A N L À M V I Ệ C C H U N G S Ẽ T Ă N G
Các chỉ số kinh tế cơ bán ổn định làm nền tảng vững chắc
cho sự phát triển của phân khúc văn phòng Từ năm 2015,
số lượng các công ty mới đăng ký đã tăng đáng kể trung
bình khoảng 21% mỗi năm, khiến cho nhu cầu thuê văn
phòng tăng
Nhu cầu mạnh mẽ từ các ngành truyền thống thể hiện rõ
ràng tại cả Hà Nội và TP.HCM CNTT/kỹ thuật và tài chính/
ngân hàng là các ngành chính đang dẫn đầu về nhu cầu
thuê và dự đoán sẽ tiếp tục trong các năm tới
Năm 2016 cũng đánh dấu sự phát triển của các công ty
khởi nghiệp, kéo theo nhu cầu mạnh mẽ đối với văn phòng
làm việc hiện đại và linh hoạt, đặc biệt là không gian làm việc chung, với khoảng 10 cái ở mỗi thành phố Trong tương lai, theo như chính sách đặc biệt và hỗ trợ từ chính quyền sẽ khuyến khích thêm nhiều công ty khởi nghiệp mới, và các không gian làm việc chung hiện tại cũng sẽ
mở rộng
Q U Ỹ Đ Ạ O K H Á C B I Ệ T
Các tòa nhà văn phòng mới đang xây dựng và sẽ sẵn sàng cho thuê trong đầu năm 2017 Các diện tích mới này
sẽ giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế tại TP.HCM
Trong khi đó, việc phát triển nguồn cung hiện đang là thử thách đối với Hà Nội với khả năng có thể làm giảm giá thuê và tăng diện tích trống
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG
V I Ệ T N A M
Trang 11R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
4
7
ORANGE
BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
Trong năm 2016, thị trường TP.HCM chào đón duy nhất
một tòa nhà Hạng A ngoài trung tâm đi vào hoạt động:
Mapletree Business Center Đây là tòa nhà Hạng A đầu
tiên nằm trong một quận ngoài trung tâm (Quận 7) Nhìn
tới năm 2017, thị trường sẽ chào đón hai tòa nhà Hạng A
trong khu trung tâm, Deutches Haus và Saigon Center
Giai đoạn 2 cũng như các tòa nhà Hạng B mới trong khu
vực rìa trung tâm như Viettel Tower ở Quận 10 và Etown
Central ở Quận 4 Giai đoạn 2018 đến 2020 sẽ chứng
kiến cac1 dự án trọng điểm như Viet Capital Center, Spirit
of Saigon, SJC Tower và Thương xá Tax Những tòa nhà
này sẽ tăng diện tích văn phòng cho thuê mới cho khu
vực trung tâm
Thị trường văn phòng đang ngày càng thể hiện sự quan
tâm đến các tòa nhà chất lượng cao Cà khách thuê lẫn
chủ tòa nhà đều dần tiếp nhận tiêu chuẩn LEED Các tòa
nhà tương lai đều có kế hoạch đạt tiêu chuẩn LEED, trong
đó nổi bật nhất là Deutches Haus (dự kiến sẽ hoàn thành
trong năm 2017) và Viet Capital Center (dự kiến sẽ hoàn
thành trong năm 2019) Tuy nhiên, do nguồn cung hiện
hữu hạn chế, nguồn cầu tăng mạnh có thể được thấy ở
khắp các phân khúc trên toàn thị trường
Nhìn về đường dài, các chủ tòa nhà đều cố gắng tiếp cận
cơ cấu các khách thuê cao cấp để nhận được mức già
thuê cao hơn, các tòa nhà đạt chuẩn LEED được dự kiến
sẽ trở nên phổ biến hơn
Các tòa nhà Hạng A cũ vẫn cạnh tranh quyết liệt trên thị trường Trong khi hằng năm những tòa nhà này đều được bảo trì liên tục, các chủ tòa nhà đều mong chờ đến giai đoạn nâng cấp hoàn toàn mỗi 20 năm hoặc sau một khoảng thời gian tương tự Điều này có nghĩa rằng các tòa nhà cũ, trong khi đã tõa lạc tại các vị trí đắc địa, cũng đang kết hợp các tiêu chuẩn quốc tế và công nghệ mới để theo kịp thị trường và cung cấp them dịch cho các khách thuê
T Ỷ L Ệ H Ấ P T H Ụ D Ự K I Ế N T Ă N G
Trong suốt năm 2016, do nguồn cung hạn chế, tỷ lệ hấp thụ của Hạng A đạt 11.316 m2 NLA, so với tỷ lệ hấp thụ của năm 2015 là 50.563 m2 NLA, ghi nhận từ diện tích cho thuê được của Mapletree Business Center Măc dù tỷ
lệ hấp thụ này có vẻ thấp so với năm ngoái, nguồn cung mới của năm 2016 không lớn bằng nguồn cung mới trong năm 2015 Do đó, tỷ lệ hấp thụ nhỏ hơn mặc dù các tòa nhà vẫn cho thuê tốt, chứng minh cho việc nguồn cung mới ra sẽ được hấp thụ nhanh chóng Với nguồn cầu đầy hứa hẹn như vậy, nguồn cung sắp tới với trung bình 40.000 m2 GFA được tung ra thị trường mỗi năm được
Trang 12R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
4
7
ORANGE
BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
Năm 2016 là một năm tốt cho các chủ tòa nhà bởi vì giá
thuê có sự tăng trưởng mặc cho có nguồn cung mới gia
nhập thị trường vào cuối năm Các ngành truyền thống,
tiêu biểu là Công nghệ thông tin/phần mềm, sản xuất, Tài
chính Ngân hàng, tư vấn và logistic/vận tải vẫn sẽ thống
trị thị trường trong những năm 2017 – 2019
Trước đó, ngành Logistic và công nghệ được kỳ vọng sẽ
phát triển mạnh mẽ nhờ vào TPP Nay khi TPP không còn
nữa, yếu tố kích cầu chính của thị trường văn phòng sẽ là
nhu cầu chuyển tòa nhà với mục đích mở rộng Các
khách thuê hiện hữu từ các tòa nhà cũ hơn sẽ tiếp tục tìm
các diện tích mới lớn hơn để hợp nhất các hoạt động văn
phòng của họ và có thể chiếm hết nguyên sàn một khi họ
đã thỏa thuận được giá và vị trí chính xác với chủ tòa nhà
Ngoài ra, xu hướng mới của thị trường văn phòng sẽ là số
lượng doanh nghiệp khởi nghiệp ngày càng tăng cùng với
số lượng không gian làm việc chung trên toàn thành phố
Mặc dù xu hướng này đang phát triển mạnh mẽ và đang
trở thành một sự lựa chọn khác ngoài loại hình văn phòng
truyền thống, nguồn cung hiện hữu lại bị hạn chế với chỉ
10 không gian làm việc chung và một chuỗi không gian
làm việc chung, Toong, gia nhập thị trường trong năm
2017 Không gian làm việc chung và văn phòng dịch vụ
đang ngày càng trở nên được ưa chuộng bởi các chủ tòa
nhà do họ có thể tân dụng các diện tích bán lẻ không hiệu quả để cải tiến thành các văn phòng dịch vụ
Đối với xu hướng của khách thuê, các diện tích nhỏ đến trung (0 – 500 m2) sẽ vẫn được ưa chuộng và được khách thuê quan tâm nhiều giống như Hà Nội Điều này được dự kiến sẽ tiếp tục cho đến năm 2018 khi các hoạt động hợp nhất văn phòng ít Khu vực trung tâm vẫn là sự lựa chọn đầu tiên về vị trí và các diện tích 1.000 – 2.000 m2 văn phòng, sẽ tiếp tục khan hiếm và được săn đón
Các hoạt động cho thuê trước sẽ rất cạnh tranh và đạt được thỏa hiệp nhanh chóng ở các tòa nhà tương lai
Giá thuê văn phòng cao cấp được dự kiến sẽ tăng lên tiểu biểu trong khoảng thời gian 2017 đến 2019 Điều này được thúc đẩy bởi diện tích cho thuê hạn chế và các diện tích cho thuê mới được dự kiến sẽ đi vào hoạt động Cho đến cuối năm 2019, thị trường sẽ chào đón trung bình 40.000 m2 GFA mỗi năm Dựa vào nguồn cầu cao cho các tòa nhà mới với chất lượng tốt và có vị trí đẹp, điều này sẽ góp phần tăng khả năng thương lượng của các chủ tòa nhà và giúp họ tăng giá thuê, nhưng sẽ không nhiều bởi các tòa nhà cũ góp phần giữ thị trường bình ổn
Giá thuê trong giai đoạn 2017 – 2019 được dự kiến sẽ tăng đều nhưng ở một tỷ lệ chậm như giai đoạn 2012 –
2014 vì mỗi năm sẽ có một tòa nhà mới với chất lượng tốt gia nhập thị trường
Trang 13R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
4
7
ORANGE
BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
13
© 2017 CBRE, Inc
N G U Ồ N C U N G M Ớ I T I Ế P T Ụ C N Ằ M N G O À I
T R U N G T Â M
Sau một năm không có nguồn cung mới, thị trường văn
phòng Hà Nội liên tiếp chào đón các tòa nhà ở cả Hạng A
và Hạng B đi vào hoạt động trong năm 2016 Các dự án
này cung cấp thêm 100.000 m2 diện tích văn phòng cho
thuê vào tổng nguồn cung Nguồn cung mới đều nằm ở
khu vực ngoài trung tâm tại khu vực Đống Đa – Ba Đình,
hoặc phía Tây thành phố Cụ thể, khu vực Đống Đa – Ba
Đình có một tòa nhà Hạng A và một tòa nhà Hạng B mới
đi vào hoạt động trong 2016, chiếm 37% tổng nguồn cung
mới Trong khi đó, thị trường văn phòng tiếp tục mở rộng
ra phía Tây với bốn tòa nhà Hạng B, đóng góp phần còn
lại trong tổng nguồn cung mới trên thị trường
Xu hướng chuyển dịch ra ngoài khu trung tâm được dự báo sẽ tiếp diễn trong những năm sắp tới Trong năm
2017, khu vực ngoài trung tâm dự kiến sẽ tiếp tục cung cấp thêm cho thị trường khoảng 100.000 m2 diện tích văn phòng Trong khi đó tại khu vực trung tâm, nguồn cung trở nên hạn chế khi không có dự án mới nào đi vào hoạt động cho tới năm 2018 Thêm vào đó, diện tích thuê trên 500 m2 đang rất khó kiếm tại khu vực này Vì vậy, nguồn cầu
sẽ phải chuyển hướng sang các khu vực quận Đống Đa –
Ba Đình, hoặc phía Tây thành phố, nơi cung cấp nhiều sự lựa chọn hơn cho khách thuê Một điểm đáng chú ý là các
dự án mới sắp sửa ra mắt thị trường trong thời gian tới đều nằm ở những vị trí tốt tại quận Đống Đa hoặc năm gần khu trung tâm mới phía Tây của thành phố
Liên tục có nguồn cung mới, thị trường Hà Nội sẽ
vẫn bị chi phối bởi khách thuê Dó đó, triển vọng
tăng giá thuê của thị trường năm 2017 nhìn chung
vẫn hạn chế, mặc dù khu trung tâm được kỳ vọng
sẽ tăng trưởng tốt hơn
Trang 14R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
4
7
ORANGE
BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
lục trong 4 năm gần đây Cùng với tỷ lệ trống thấp và
nguồn cung tương lai hạn chế, giá thuê tại các tòa nhà
trung tâm dự kiên sẽ tăng trong giai đoạn đầu năm 2017
Khu vực quận Đống Đa – Ba Đình và phía Tây sẽ chứng
kiến sự cạnh cạnh lớn hơn giữa các tòa nhà mới và cũ
Thị trường kỳ vọng sẽ đón nhận các tòa nhà mới, có chất
lượng tốt, từ hai khu vực này Chúng tôi dự đoán rằng các
tòa nhà mới với vị trí tốt sẽ chào thuê cao hơn mức trung
bình thị trường, mặc dù chênh lệch sẽ không quá lớn
Trong khi đó, tòa nhà với vị trí ít thuận tiện hơn sẽ chào ở
mức giá cạnh tranh nhằm nhanh chóng lấp đầy diện tích
trống Nguồn cung tăng cũng đồng thời gây áp lực lên các
tòa nhà cũ đang hoạt động Tuy nhiên, sẽ khó có sự giảm
giá lớn vì các tòa nhà này trước đó đã giảm giá thuê để
thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy Tốc độ giảm giá thuê đã chậm lại
xuống khoảng 3% trong 4 năm trở lại đây, từ mức 10%
trong giai đoạn 2009-2012
N H U C Ầ U Đ A D Ạ N G H Ơ N G I Ú P T Ă N G T Ỷ L Ệ
H Ấ P T H Ụ
Nhu cầu thuê văn phòng chính tại thị trường Hà Nội vẫn
đến từ các ngành chủ đạo như bảo hiểm/ ngân hàng; sản
xuất và công nghệ thông tin trong những năm gần đầy
Trong vòng 3 năm trở lại đây, nhu cầu thuê văn phòng từ
các ngành này luôn chiếm ổn định khoảng một nửa lượng
yêu cầu hỏi thuê văn phòng gửi tới CBRE Chúng tôi dự
báo rằng các ngành này sẽ tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thị trường trpng các năm tới
Ngoài nhu cầu từ các ngành chủ đạo, thị trường cũng ghi nhận nhu cầu ổn định từ các ngành như giáo dục và logistics Bên cạnh đó, không gian làm việc chung đã chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng kể từ lần đầu tiên xuất hiện tại thị trường Hà Nội vào năm 2015 Mặc dù hiện tại các văn phòng này chỉ chiểm một phần nhỏ trong tổng diện tích văn phòng cho thuê, BP Nghiên cứu CBRE
dự báo với phòng trào khởi nghiệp đang khởi sắc, các không gian làm việc chung sẽ tiếp tục mở rộng trong thời gian tới
Nguồn cầu ổn định từ các ngành cơ bản cùng với sự phát triển và mở rộng của các ngành mới được kỳ vọng sẽ làm tăng tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 10% trong năm 2017 Mặc
dù vậy vẫn chậm hơn nguồn cung mới
N Â N G C Ấ P V À H Ợ P N H Ấ T V Ă N P H Ò N G
Bên cạnh mức giá hợp lý, khách thuê ngày càng quan tâm đến chất lượng tòa nhà Bắt đầu từ cuối năm 2016, một số công ty đã bắt đầu hợp nhật các công ty con tại các tòa nhà Hạng B và C để chuyển lên và mở rộng tại các tòa nhà Hạng A
Chúng tôi dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm
2017 Điều này sẽ đòi hỏi các tòa nhà sẽ phải chú trọng hợn đến việc cải thiện dịch vụ và chất lượng
Trang 15R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
Trang 16R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
3 BLUE
4
7
ORANGE
BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE
© 2017 CBRE, Inc TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
16
2016 đánh dấu một năm lạc quan cho thị trường bán lẻ Việt Nam trong nhiều lĩnh
vực, bao gồm nguồn cung mới và những thương hiệu quốc tế mới Tầng lớp khách
hàng trẻ và trung lưu đang dần chiếm lĩnh thị trường tiêu dùng và tạo ra nhu cầu mới
nổi Tuy nhiên, để có những trung tâm mua sắm có thể đáp ứng nhu cầu đa dạng
hóa của người tiêu dùng hiện đại sẽ vẫn là một thách thức cho nhiều năm tới
K H Á I N I Ệ M K I Ế N T Ạ O Đ Ị A Đ I Ể M T R O N G
N H Ữ N G N G À Y S Ơ K H A I
Với nguồn cung phát triển nhanh chóng và sự cạnh tranh
khốc liệt, việc định vị đúng phân khúc, khách hàng và loại
hình đang trở nên quan trọng hơn đối với chủ đầu tư
Theo một báo cáo của CBRE Châu Á Thái Bình Dương
năm 2016, các nhà đầu tư nên luôn ghi nhớ việc mang lại
“sự tiện lợi, lựa chọn, giá trị, và trải nghiệm" cho khách
hàng là một yếu tố thành công quan trọng Báo cáo này
cũng giới thiệu đến các chủ đầu tư một khái niệm mới là
“placemaking” nhằm nhấn mạnh tầm quan trọng về trải
nghiệm của khách hàng và việc tạo ra những môi trường
mà có nhiều người muốn đến và quay trở lại
Ở thị trường Việt Nam non trẻ, Placemaking đã bắt đầu
được sử dụng để tăng dần lưu lượng khách viếng thăm
Trong khi các trung tâm mua sắm truyền thống tập trung chủ yếu vào lĩnh vực bán lẻ, F&B và giải trí đang nắm một vai trò thiết yếu Các khách thuê này không chỉ là những khách thuê chính thuê các diện tích lớn mà còn thu hút người tiêu dùng bằng việc cung cấp những trải nghiệm khác biệt Những trung tâm mua sắm mới mở gần đây với
sự hiện diện của những khách thuê này đã đạt tỷ lệ cho thuê cao từ lúc mới khai trương Đáng lưu ý là những phân khúc này tiếp tục phát triển trong khi phân khúc khác như phân khúc hạng sang tăng trưởng nhẹ Thậm chí những trung tâm mua sắm tự xếp hạng mình là hạng sang cũng tiếp nhận Kiến tạo địa điểm bằng cách mở cửa cho những hạng mục giải trí
V I Ệ T N A M
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
Trang 17R 105
G 190
B 40 69BE28
R 0
G 106
B 77 006A4D
R 191
G 216
B 87 BFD857
R 0
G 75
B 53 004B35
R 0
G 166
B 87 00A657
2
LIME GREEN
1
CBRE GREEN
10
ENERGISING GREEN
9
REFRESHING GREEN
8
ENTERPRISING GREEN
RESEARCH COLOUR PALETTE IN PRIORITY ORDER
R 0
G 178
B 211 00B2DD
R 236
G 0
B 140 EC008C
R 162
G 63
B 151 A23F97
R 245
G 130
B 32 F58220
R 255
G 221
B 0 FFDD00
BỘ PHẬN NGHIÊN CỨU CBRE
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG 2017 | VIỆT NAM
17
© 2017 CBRE, Inc
T I Ề M N Ă N G C Ủ A T H Ư Ơ N G M Ạ I Đ I Ệ N T Ử
So với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á,
thương mại điện tử tại Việt Nam khá nhỏ và non trẻ Theo
số liệu của eMarketer, doanh thu từ thương mại điện tử
của Việt Nam trong năm 2015 đạt 1,37 tỷ đô, gần bằng
một nửa doanh thu của Indonesia, gần bằng 60% của
Thái Lan và 75% của Singapore Tuy nhiên, tổng doanh
thu của Việt Nam đã tăng đáng kể, là một trong số nước
có tỷ lệ tăng cao nhất trong khu vực với mức 19%
Trong năm 2016, phân khúc thương mại điện tử của Đông
Nam Á chứng kiến các giao dịch và hoạt động đáng chú ý
với những tác động đáng kể đến thị trường Việt Nam Bên
cạnh việc mua lại Zalora Thái Lan và Việt Nam của
Central Group1, Doanh nghiệp lớn của Trung Quốc,
Alibaba, mở rộng thị phần trong khu vực bằng việc tiếp
quản Lazada với thỏa thuận trị giá 1 tỷ đô Tại Việt Nam,
hai nhà bán lẻ danh tiếng là Lotte và Aeon cũng đã khai
thác tiềm năng của thương mại điện tử bằng cách tung ra
các trang web thương mại điện tử
Việc tiếp tục phát triển CNTT như triển khai gói cước 4G
và các hoạt động tiếp thị toàn quốc như Trực Tuyến Thứ
Sáu hàng năm, sẽ đẩy mạnh ngành thương mại điện tử
của Việt Nam trong những năm tới
Q U Ả N L Ý , N H U C Ầ U , T I Ệ N L Ợ I V À K Ế T N Ố I
Theo như báo cáo năm 2016 của Nielsen, có bốn yếu tố chính của hành vi tiêu dùng dự báo sẽ tăng đáng kể trong những năm tới
Đầu tiên, sự bùng nổ về số lượng tầng lớp trung lưu tạo nên sự tự tin hơn trong việc quản lý kinh nghiệm bán lẻ
Người tiêu dùng yêu cầu các sản phẩm mới hơn, đa dạng hơn và chất lượng hơn Họ sẵn sàng chi trả nhiều hơn để
có được sản phẩm tốt hơn Vì vậy, các nhà bán lẻ nên chuyển tập trung từ sản phẩm giá rẻ sang phát triển sản phẩm chất lượng
Thứ hai, số lượng các thế hệ trong các hộ gia đình đã giảm Do vậy, người tiêu dùng hiện nay mua sắm cho nhu cầu cá nhân nhiều hơn cho gia đình Xu hướng này cũng được hỗ trợ bỏi thị trường căn hộ bán ở phân khúc bình dân với nhiều lựa chọn hơn Vì vậy nhu cầu cho các sản phẩm số lượng lớn sẽ ít hơn Người tiêu dùng Việt Nam
có xu hướng mua sắm cho nhu cầu hiện tại hơn là để tích lũy
Thứ ba là sự tiện lợi Với quỹ thời gian hạn hẹp, người tiêu dùng dành nhiều thời gian cho việc di chuyển, và vì thế, họ ưu tiên các sản phẩm và các cửa hàng tiện lợi
Đây là lý do cho việc bùng nổ các cửa hàng tiện dụng tại Việt Nam gần đây
Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, nhu cầu cho việc kết nối internet của 60% người dân Việt Nam dưới 35 tuổi ngày càng cao Nhờ vào tỷ lệ rất cao dân số hiện đang sở hữu điện thoại thông minh, thị trường bán lẻ trực tuyến ở Việt Nam có rất nhiều cơ hội để phát triển
Pull Quote L2 Arhnem normal 22pts fusce convallis lectus vitae viverra phasellus nisl, iaculis a tortor quis, ellit pulvinar tincidunt velit aliquam placerat lectus sit
THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ
V I Ệ T N A M
1 Reuters, truy cập ngày 21/01/2017: Thailand's Central Group buying e-commerce site Zalora's Thai business
2 Bloomberg, truy cập ngày 21/01/2017: Alibaba Expands in Southeast Asia With $1 Billion Lazada Deal