NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THANH HÀ A, B (CIENCO 5), HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN

Nước ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế với khu vực và thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ. Trước bối cảnh lịch sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải đối mặt với những thách thức hết sức to lớn, đặc biệt là nhu cầu giải phóng mặt bằng (GPMB). Việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước trong thời gian ngắn tăng cao ảnh hưởng trực tiếp đến một bộ phận không nhỏ dân cư nông thôn cả về đời sống và việc làm là một thực tế khách quan. Tình trạng thiếu việc làm cho người lao động hiện nay đang diễn ra hết sức bức thiết, đặc biệt là đối với lao động nông thôn, lao động phải chuyển đổi nghề nghiệp do quá trình đô thị hoá và bị thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị,... Đây cũng là thách thức lớn đối với chiến lược phát triển nông nghiệp, nông thôn nói riêng, phát triển đất nước nói chung. Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục vụ phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho những người bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết công bằng, dứt điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin của người dân đối với các chính sách của nhà nước. Nếu việc thu hồi đất bị lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực quốc gia. Hà Nội là thành phố trực thuộc trung ương, là thủ đô của cả nước, là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của cả nước. Nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của thủ đô Hà Nội luôn gắn với chiến lược phát triển của vùng và cả nước. Trong những năm vừa qua, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội của Hà Nội nói chung và quá trình đô thị hoá của các huyện nói riêng, nhu cầu sử dụng đất cho việc phát triển ngày càng trở nên bức xúc. Thực hiện chủ trương chính sách của thành phố về hợp tác đầu tư, với lợi thế là một huyện có hệ thống giao thông phát triển, có các tuyến quốc lộ 21B chạy qua địa bàn những năm gần đây, huyện Thanh Oai đã chấp nhận một số dự án đầu tư như: xây dựng đường trục phát triển phía Nam; khu Đô thị Thanh Hà A,B của công ty Cổ phần phát triển địa ốc Cienco5,... Đất nông nghiệp bị thu hẹp, nhiều người dân thiếu đất hoặc không còn đất để canh tác. Mặc dù cùng quá trình thu hồi đất, địa phương đã ban hành nhiều chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất về các vấn đề như bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ tái định cư… Tuy nhiên, trên thực tế một bộ phận nhỏ nông dân bị mất đất được đền bù bằng tiền chưa định hướng ngay được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định cuộc sống; chỉ một phần được đào tạo nghề, còn đại đa số không có việc làm hay có việc làm nhưng không ổn định, thu nhập thấp. Đời sống của nông dân có nhiều xáo trộn, tiềm ẩn nhiều biến đổi khó lường, vấn đề hậu GPMB đặt ra một bài toán cho chính các hộ dân bị thu hồi đất, cho chính quyền các cấp, cho toàn xã hội khi tạo ra các biến đổi theo nhiều chiều hướng trong đời sống và việc làm của người dân nơi có đất thu hồi. Để góp phần giải quyết những bức xúc trong vấn đề việc làm và đời sống cho người nông dân đối tượng bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới, tôi chọn đề tài luận văn: “Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A, B (cienco 5), huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội và tác động đến đời sống, việc làm của người dân”

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -Nguyễn Thị Hạ

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THANH HÀ A, B (CIENCO 5), HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN

ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIấN

-****** -NGUYỄN THỊ HẠ

Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5), huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội và tác động đến đời sống,

việc làm của ngời dân Chuyờn ngành:Quản lý đất đai

Mó số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIấN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GểP í CỦA HỘI ĐỒNG

Giỏo viờn hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Trần Văn Tuấn PGS.TS Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2017

Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất,

giải phóng mặt bằng của dự án khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5), huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội và tác động đến đời sống, việc làm của người dân” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chưa được công bố

trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác Trong quá trình thựchiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kếtquả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nộidung khác trong luận văn của mình

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổchức, nhân dân và các địa phương

Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoahọc PGS.TS Trần Văn Tuấn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quátrình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trongKhoa Địa lý, Bộ môn Địa Chính và nhà trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đạihọc Quốc gia Hà Nội, Tập thể và Lãnh đạo Ban bồi thường GPMB huyện ThanhOai, Phòng Tài nguyên – Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thanh Oai,Ban quản lý dự án, các phòng, ban, UBND xã Cự Khê, cán bộ và nhân dân củahuyện Thanh Oai… đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận vănnày

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồngnghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trìnhthực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Cấu trúc Luận văn 4

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa 5

1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa 5

1.1.2 Một số khái niệm và nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 6

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 8

1.2 Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay 12

1.2.1 Chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai 2003 đến năm 2013 12

1.2.2 Thời kỳ Luật đất đai năm 2013 đến nay 26

1.3 Khái quát công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 28

1.3.1 Các văn bản pháp lý chủ yếu của thành phố về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 28

1.3.2 Tình hình thực hiện công tác bồi thường GPMB ở TP Hà Nội 29

1.4 Tổng quan các công trình nghiên cứu về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng (tác động) đến đời sống, việc làm của người dân 31

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI THANH

HÀ A, B (CIENCO 5), HUYỆN THANH OAI VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐỜI

SỐNG, VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN 35

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai 35

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39

2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 47

2.2.1 Việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất 47

2.2.2 Công tác xác lập, quản lý địa giới hành chính 47

2.2.3 Công tác khảo sát, đo đạc lập bản đồ 48

2.2.4 Công tác quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 48

2.2.5 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 48

2.2.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49

2.2.7 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất 49 2.2.8 Công tác quản lý tài chính về đất đai 49

2.2.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 49

2.2.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 50

2.2.11 Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 50

2.2.12 Công tác thanh tra, giải quyết đơn thư, khiếu nại tố cáo 51

2.2.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 51

2.3 Đánh giá thực trạng công tác thu hối đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5) 51

2.3.2 Các văn bản và căn cứ pháp lý để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ

của dự án: 53

2.3.3 Kết quả thực hiện 57

2.4 Đánh giá tác động của việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án đến đời sống, việc làm của người dân 65

2.4.1 Những tác động tích cực 65

2.4.2 Tác động tiêu cực và những vấn đề đặt ra 73

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ HỖ TRỢ ỔN ĐỊNH ĐỜI SỐNG, VIỆC LÀM CHO NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 77

3.1 Đánh giá chung về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đời sống, việc làm của người dân tại Dự án xây dựng khu đô thị mới thanh hà A, B (cienco 5) 77

3.1.1 Những ưu điểm 77

3.2 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, hỗ trợ ổn định đời sống, việc làm cho người dân có đất bị thu hồi khi thực hiện dự án 79

3.2.1 Về cơ chế, chính sách 79

3.2.2 Phát triển, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng 80

3.2.3 Về tổ chức đào tạo nghề, giải quyết việc làm 80

3.2.4 Một số giải pháp khác 81

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

1 Kết luận 82

2 Kiến nghị 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

DANH MỤC SƠ ĐỒ Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội 36 Hình 2.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 - 2014

40

Hình 2.3 Vị trí xây dựng: Khu đô thị Thanh Hà A,B - Cienco 5 52 Hình 2.4 Biểu đồ thể hiện số hộ dân nhận được mức tiền bồi thường khác nhau .66

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 41

Bảng 2.2 Cơ cấu diện tích các loại đất bị thu hồi dự án xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B Cienco5 52

Bảng 2.3 Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư kèm theo Quyết định thu hồi đất của dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5 54

Bảng 2.4 Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư áp dụng tại dự án Đầu tư xây dựng Khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5 57

Bảng 2.5 Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,B-Cienco 5 tại thôn Thượng năm 2010 58

Bảng 2.6 Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,B-Cienco5 tại thôn Cự Đà, năm 2011 60

Bảng 2.7 Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án khu đô thị mới Thanh Hà A,B-Cienco5 tại thôn Khúc Thủy, năm 2016 62

Bảng 2.8 So sánh phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo chính sách của nhà nước thay đổi trong quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án khu đô thị Thanh Hà A,B Cienco5 64

Bảng 2.9 Mức tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia đình 66

Bảng 2.10 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất 67

Bảng 2.11 Thu nhập bình quân của các hộ gia đình trong một tháng 67

Bảng 2.12 Tài sản của các hộ gia đình trước và sau khi thu hồi 69

Bảng 2.13 Các loại sinh kế trước và sau thu hồi đất 70

Bảng 2.14 Diện tích đất nông nghiệp bình quân của các hộ điều tra 73

Bảng 2.15 Mục đích sử dụng tiền được bồi thường của các hộ điều tra 74

Bảng 2.16 Số lao động hiện tại không có việc làm chia theo độ tuổi 75

Bảng 2.17 Tổng hợp các mối quan hệ của các hộ gia đình được điều tra sau khi thu hồi đất 76

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

5 Giấy chứng nhận quyền sử dụng GCNQSD

8 Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa CNH-HĐH

10 Tài nguyên và Môi trường TN & MT

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu

Nước ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế với khu vực

và thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ Trước bối cảnh lịch

sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải đối mặt với những tháchthức hết sức to lớn, đặc biệt là nhu cầu giải phóng mặt bằng (GPMB) Việc thu hồiđất phục vụ phát triển kinh tế đất nước trong thời gian ngắn tăng cao ảnh hưởng trựctiếp đến một bộ phận không nhỏ dân cư nông thôn cả về đời sống và việc làm làmột thực tế khách quan Tình trạng thiếu việc làm cho người lao động hiện nayđang diễn ra hết sức bức thiết, đặc biệt là đối với lao động nông thôn, lao động phảichuyển đổi nghề nghiệp do quá trình đô thị hoá và bị thu hồi đất để xây dựng cáckhu công nghiệp, khu đô thị, Đây cũng là thách thức lớn đối với chiến lược pháttriển nông nghiệp, nông thôn nói riêng, phát triển đất nước nói chung

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục vụphát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho những người

bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết công bằng, dứtđiểm Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người dân có đất bị thuhồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát khiếu kiện,đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phứctạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội vàphần nào ảnh hưởng đến lòng tin của người dân đối với các chính sách của nhànước Nếu việc thu hồi đất bị lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài

có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực quốc gia

Hà Nội là thành phố trực thuộc trung ương, là thủ đô của cả nước, là trung tâmkinh tế, văn hoá, chính trị của cả nước Nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của thủ đô HàNội luôn gắn với chiến lược phát triển của vùng và cả nước Trong những năm vừa qua,cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội nói chung và quá trình đô thị hoá củacác huyện nói riêng, nhu cầu sử dụng đất cho việc phát triển ngày càng trở nên bức xúc

huyện có hệ thống giao thông phát triển, có các tuyến quốc lộ 21B chạy qua địa bànnhững năm gần đây, huyện Thanh Oai đã chấp nhận một số dự án đầu tư như: xây dựngđường trục phát triển phía Nam; khu Đô thị Thanh Hà A,B của công ty Cổ phần pháttriển địa ốc Cienco5, Đất nông nghiệp bị thu hẹp, nhiều người dân thiếu đất hoặckhông còn đất để canh tác Mặc dù cùng quá trình thu hồi đất, địa phương đã ban hànhnhiều chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất về các vấn đề như bồi thường,

hỗ trợ giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ tái định cư…

Tuy nhiên, trên thực tế một bộ phận nhỏ nông dân bị mất đất được đền bù bằngtiền chưa định hướng ngay được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định cuộc sống;chỉ một phần được đào tạo nghề, còn đại đa số không có việc làm hay có việc làm nhưngkhông ổn định, thu nhập thấp Đời sống của nông dân có nhiều xáo trộn, tiềm ẩn nhiềubiến đổi khó lường, vấn đề hậu GPMB đặt ra một bài toán cho chính các hộ dân bị thuhồi đất, cho chính quyền các cấp, cho toàn xã hội khi tạo ra các biến đổi theo nhiều chiềuhướng trong đời sống và việc làm của người dân nơi có đất thu hồi Để góp phần giảiquyết những bức xúc trong vấn đề việc làm và đời sống cho người nông dân - đối tượng

bị tác động lớn nhất sau khi thu hồi đất và gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm

mới, tôi chọn đề tài luận văn: “Nghiên cứu thực trạng thu hồi đất, giải phóng mặt

bằng của dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A, B (cienco 5), huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội và tác động đến đời sống, việc làm của người dân”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ thực trạng về áp dụng các chính sách bồi thường và hỗ trợ giảiphóng mặt bằng tại Dự án Khu đô thị mới Thanh Hà A,B (cienco 5), huyện Thanh Oai,thành phố Hà Nội

- Đánh giá tác động tích cực và tiêu cực của việc thực hiện thu hồi đất, GPMBđến đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất Qua đó đề xuất một số giải phápnhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, hỗ trợ ổn định đời sống, việc làm chongười dân có đất bị thu hồi khi thực hiện dự án

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về thu hồi đất, bồithường, hỗ trợ, tái định cư của nhà nước ta từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay

- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác thu hồi đất, GPMB dự án Khu đô thịmới Thanh Hà A, B (cienco 5), huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường, hỗ trợ của dự án; Phỏng vấn các hộdân thuộc diện bị thu hồi đất và nhận bồi thường, hỗ trợ

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ nhữngnguyên nhân, những khó khăn, tồn tại trong GPMB của dự án và những ảnh hưởngđến đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác GPMB, hỗtrợ ổn định đời sống, việc làm cho người dân có đất bị thu hồi

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 278,99

ha trên địa bàn xã Cự Khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Sử dụng để thuthập các văn bản pháp lý của Nhà nước, của UBND thành phố Hà Nội về thu hồiđất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện theo Luật Đất đai 2003 và 2013; thuthập thông tin tư liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý nhànước về đất đai của huyện Thanh Oai, tài liệu, số liệu, báo cáo về công tác thu hồiđất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án khu đô thị mới Thanh Hà A, B(Cienco 5) phục vụ cho mục đích đánh giá

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồithường, nhà và hoa màu, tài sản trên đất, số liệu về các khoản hỗ trợ của dự án phục

vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp điều tra xã hội học: điều tra cộng đồng, phỏng vấn trực tiếp

130 hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản gắnliền với đất theo phương pháp lấy mẫu ngẫu nhiên bằng phiếu điều tra để thu thậpcác thông tin về: diện tích đất bị thu hồi; số tiền bồi thường, các khoản hỗ trợ đãnhận được; phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ; tình hình lao động, việc

thu nhập của hộ trước và sau khi thu hồi đất; ý kiến đánh giá của hộ về thay đổicảnh quan môi trường, cơ sở hạ tầng, quan hệ hàng xóm, láng giềng, an ninh trật tự

xã hội… tại khu vực nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá làm rõ thực trạng công tácthu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp cótính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiệnchính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống và việc làm củangười dân có đất bị thu hồi đất

6 Cấu trúc Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn được cấu trúcthành 3 chương:

Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự ánxây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5), huyện Thanh Oai, thànhphố Hà Nội

Chương 3: Đánh giá tác động của việc thu hồi đất, GPMB của dự án xâydựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B (Cienco 5) đến đời sống, việc làm của ngườidân và đề xuất một số giải pháp

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa

1.1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hóa,

đô thị hóa.

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đô thị hoá là con đường phát triển của mọiquốc gia trên thế giới Trong thời đại khoa học - công nghệ phát triển nhanh thì đóchính là con đường giúp cho các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với cácnước đi trước Trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tiến trình phát triển

xã hội đã có sự thay đổi cơ bản đó là: phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp xã hộinông thôn, làm thay đổi căn bản xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp

Nước ta là một nước có nền kinh tế đang trên đà phát triển Tuy nhiên vớidân số hơn 90 triệu người và những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ở nước ta diễn ramạnh mẽ, xu hướng đổ xô về các thành phố lớn đã làm nảy sinh nhiều vấn đề nhucầu của người dân như: nhà ở, việc làm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,

… Điều đó đang gây sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có thể phục vụ quátrình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của người dân

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI quyết định chiến lược cơ bản về phát triểnkinh tế - xã hội 10 năm đầu của thế kỉ 21 là "Chiến lược đẩy mạnh công nghiệp hoá,hiện đại hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để đến năm 2020nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp cùng với chiến lược củng cố, phát triểnhội nhập kinh tế quốc tế" [9]

Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tếtrong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa hiện nay thì nhu cầu sửdụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu côngnghiệp, khu du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trìnhkhác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an

đai hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý,

sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nềnkinh tế

Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình côngnghiệp, hóa hiện đại hóa là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi Để thực hiện tốtcông tác thu hồi đất, GPMB phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước ta phải cómôi trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải

có các chính sách hợp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trongviệc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của họ

1.1.2 Một số khái niệm và nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

vi phạm pháp luật về đất đai (Khoản 11, Điều 3) [15]

- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối vớidiện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Khoản 12, Điều 3) [15]

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất

bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3) [15]

- Tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới ổn định cho người bị thu hồi đất màphải di chuyển chỗ ở Theo quy định của pháp luật thì khu tái định cư phảiđược xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo đủ điều kiện bằng hoặc tốt hơnnơi ở cũ [15]

-Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quanđến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định đượcquy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó

1.1.2.2 Nguyên tắc trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Theo Điều 74, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nướcthu hồi đất được quy định như sau:

1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồithường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sửdụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thườngbằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyếtđịnh tại thời điểm quyết định thu hồi đất

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, kháchquan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

Nguyên tắc trên thể hiện khi Nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân màngười dân có đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước phải có trách nhiệm bồithường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi Quy định trên rất phù hợp với nguyêntắc được quy định theo Bộ luật Dân sự 2005 Đó là khi Nhà nước thu hồi đất thì bồithường đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trịtương đương

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khiNhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 88, Luật Đất đai 2013:

1 Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất

bị thiệt hại tài sản thì được bồi thường

2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sảnxuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại

Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2013 khi đã bắt đầu xemxét bồi thường về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tưliệu sản xuất Đất đai là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tưngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh

kế cho người bị thu hồi đất Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ

khó đánh đổi mọi giá cho sự pháp triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được thamnhũng từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai.

Nguyên tắc về hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Theo Khoản 1,

Điều 83, Luật Đất đai 2013 nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định:

a Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thườngtheo quy định của Luật này còn được nhà nước xem xét hỗ trợ;

b Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai vàđúng quy định của pháp luật

Theo Khoản 2, Điều 83, Luật Đất đai 2013 các khoản hỗ trợ khi Nhà nướcthu hồi đất bao gồm:

a Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thuhồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất

ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cánhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, cóthể tổng hợp những yếu tố chính như sau:

* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển củanền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏicác văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phùhợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong mấythập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên chính sách về đất đai cũng không ngừngđược sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai đã được ra đời vào các năm 1987, 1993, 2003,

2013 và các văn bản dưới Luật đi kèm nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xãhội đất nước trong từng thời kỳ Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luônđược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tếtriển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác bồithường, GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhucầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên, hệ thống chínhsách pháp luật đất đai vẫn còn tồn tại một số vướng mắc trong thực tế Số lượng cácvăn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định.Một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa phương banhành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực hiệncông tác quản lý nhà nước về đất đai Đó chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sựchậm trễ, ách tắc trong công tác giải quyết các mối quan hệ đất đai nói chung vàgiải phóng mặt bằng nói riêng Vì vậy chúng ta cần phải quan tâm hơn nữa đến việcban hành văn bản và tổ chức hướng dẫn thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý

và sử dụng đất

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sửdụng đất thì việc tổ chức thực thi các văn bản đó cũng rất quan trọng Hiện nay,UBND các cấp cũng có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật đất đai nhưng nhậnthức về quy định của pháp luật nói chung còn chưa sâu sát, ở cấp cơ sở còn rất yếu.Việc tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai của các cơ quan có trách nhiệmchưa sát sao Tại nhiều địa phương, vẫn còn tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơnviệc chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Đócũng là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhândân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

* Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xem là việc hoạch định hoặc điềuchỉnh hoạch định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh

tế - xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước; là sự tính toán, phân bổ

sử dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, không gian, vị trí

Công tác bồi thường GPMB có liên quan mật thiết đến công tác lập quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt Ở nước ta, chất lượng lậpquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương có nhiều tiến bộ nhưng thực sựchưa đạt yêu cầu đề ra Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, đặcbiệt cấp huyện còn chậm Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn những bấtcập về: phân định cấp độ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụngđất giữa các cấp; kết hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh

tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; gắn với mục tiêu phát triển bền vững, bảo đảm

an ninh lương thực Trong lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiếu sựgiám sát chặt chẽ, tuân thủ triệt để chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải làchỉ tiêu pháp lệnh; việc áp dụng các công nghệ tiên tiến còn nhiều hạn chế [16]

* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọngnhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đấtđai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất đai Theo quyđịnh của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu,quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phảiđăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSD đất là căn cứ để xác định đốitượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, hệ thốngđăng ký quyền sử dụng đất còn mang tính thủ công, thực hiện thiếu thống nhất ởcác địa phương Công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất chưa theo kịp tiến độ đo đạc lập bản đồ địa chính, do đó hạn chếhiệu quả đầu tư của việc đo vẽ bản đồ Cơ sở dữ liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về

số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật không thường xuyên, chưa đáp ứngđược yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay Tiến

độ cấp GCNQSD đất thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đếnviệc thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giaodịch quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản cũng như ảnh hưởng đến công tácbồi thường GPMB [16].

*Yếu tố giá đất và định giá đất

Một khu đất ban đầu có giá trị không quá lớn nhưng khi có thông tin về việcquy hoạch cho rằng khu đất sẽ có giá làm cho giá đất hoàn toàn thay đổi và làm thayđổi toàn bộ kế hoạch GPMB Đó là yếu tố tâm lý của con người và rất khó có thểxác định được giá trị thật của đất

Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhấtquản lý, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giátrị hiện hành địa tô nhiều năm Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2013 làcác quy định về giá đất Nếu như trước đây chỉ quy định một loại giá đất cho mọimối quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2013 đề cập đến nhiều loại giá đất để

xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau Trong cơ chế thị trường, những người

có quan điểm coi đất đai cũng là hàng hóa không có gì sai Nhưng với đất đai khôngthể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế bởi đất đai không đơnthuần là sản phẩm do sức lao động con người sáng tạo ra

Giá thị trường được xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp thuận làhợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả nghìn, hàng chục nghìn tỷ đồng cho một dự án, làmcho đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng Trong những trường hợp nhưvậy, ngay cái gọi là giá bình quân cũng rất khó xác định Bình quân là chia đôi giữahai thời điểm trước, sau dự án khi Nhà nước hay nhà đầu tư cũng không thể đủ sứcbồi thường, kèm theo đó lại còn vô số những người liền kề dự án bỗng nhiên đượchưởng lợi mà không hề bị điều tiết Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân,cho dù được bồi thường giá cao, nhưng điều họ muốn không phải nhằm hướng tớitiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh

Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp nhiều khó khăn khi phảixác định giá đất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi

hai thửa đất hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau Tính theo giá bên cao thì bên kia kêuthấp và ngược lại.

Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quyđịnh và công bố đều không đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc vềbồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

*Thị trường bất động sản

Ngày nay, thị trường bất động sản thể hiện nhiều điểm tương tự với thịtrường chứng khoán và nó đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thốngcác loại thị trường của nền kinh tế quốc dân

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểuviệc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhucầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất

có thể tự mua hoặc cho thuê lại đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông quaNhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường Giá của thị trường bất động sảnđược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động đến giá đất tính bồi thường [16]

1.2 Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay.

Dự án nghiên cứu – Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Thanh Hà A, B(Cienco 5) thuộc xã Cự khê, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội được triển khai từnăm 2009 Chính vì vậy, việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ của dự án này chủ yếuđược dựa trên những căn cứ pháp lý của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bảndưới luật Do vậy học viên tập trung tổng quan chính sách pháp luật theo Luật Đấtđai 2003 và những đổi mới theo Luật Đất đai 2013

1.2.1 Chính sách pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai 2003 đến năm 2013

Sau khi Luật Đất đai 2003 được ban hành, Chính phủ đã có Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Trong quá trình thực hiệnnhằm giải quyết các bất cập từ thực tiễn, Chính phủ tiếp tục ban hành các nghị định

bổ sung, chỉnh sửa đó là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm

2007 và Nghị định 69/NĐ - CP ngày 13 tháng 8 năm 2009

a Thẩm quyền thu hồi đất

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, Điều 44 LuậtĐất đai 2003 và các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thẩm quyền thu hồi đất, có 2 cấp đượcquyết định thu hồi đất:

- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợpngười Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liềnquyền sử dụng đất ở tại Việt Nam)

- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà

ở gắn liền quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩmquyền của mình, không được uỷ quyền cho UBND cấp dưới Các thẩm quyền nóitrên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩmquyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thẩmquyền thu hồi đất

b) Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trongnước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sửdụng đất bị Nhà nước thu hồi đất (gọi chung là người bị thu hồi đất)

- Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồithường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật

- Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất để

sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,

phát triển xã hội,…mà tự nguyện hiến tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản choNhà nước.

c) Điều kiện để được bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất

Điều kiện để nguời đang sử dụng đất được bồi thường về đất thực hiện theoquy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10, 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Một số điểm tại khoản 3Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

* Những trường hợp không được bồi thường:

+ Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định

số 69/2007/NĐ-CP

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhànước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngânsách Nhà nước; được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhậnchuyển nhượng QSDĐ mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồngốc từ ngân sách Nhà nước

+ Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2,

3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003

+ Người bị Nhà nước thu hồi đất không có một trong các điều kiện quyđịnh tại Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP

d) Giá đất để tính bồi thường

Theo Luật Đất đai 2003 giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đíchđang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định vàcông bố hàng năm tại thời điểm thu hồi đất; trường hợp tại thời điểm có quyết định thuhồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngcăn cứ vào giá đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cho phù hợp

Trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệmbồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnhcông bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giáđất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn

giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm

có quyết định thu hồi

Trường hợp do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thườngthấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thờiđiểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm cóquyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

e) Nội dung bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

* Bồi thường đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đượcbồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thìđược bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng

+ Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạnmức thì được bồi thường với diện tích đất vượt hạn mức do thừa kế, tặng cho, nhậnchuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan Nhànước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường

* Bồi thường đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của

hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dàihoặc có đủ điều kiện để cấp GCNQSD đất, khi Nhà nước thu hồi được bồi thườngtheo giá đất ở

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhậnchuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sửdụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất doNhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền khi Nhà nước thu hồi chỉđược bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

*Đất phi nông nghiệp là đất ở

+ Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở đượcbồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiềntheo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương

+ Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồicao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi códiện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địaphương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giaothêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diệntích của đất bị thu hồi

* Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức

+ Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhànước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đấthợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, trả tiền cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐkhông có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thuhồi đất

+ Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sửdụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhànước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phíđầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nuớc thì tiền chi phíđầu tư này được bồi thường

+ Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhànước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường,nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

e) Bồi thường, hỗ trợ về tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất

* Nguyên tắc bồi thường:

+ Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hạithì được bồi thường

+ Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đóthuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồithường hoặc hỗ trợ tài sản

+ Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch sửdụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xâydựng thì không được bồi thường

+ Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/07/2004

mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xây dựng trongquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

+ Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất đượccông bố thì không được bồi thường

+ Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyểnđược, thì chỉ bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo

dỡ, mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành

và thực tế tại địa phương

* Nội dung bồi thường:

Thực hiện theo Nghị định 197/NĐ-CP và bổ sung tại Nghị định69/2009/NĐ-CP quy định

+ Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất:

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, đượcbồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuậttương đương do Bộ xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trìnhđược tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựngmới của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

- Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy địnhtại khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:

a) Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, côngtrình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà,công trình;

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỉ lệ phầntrăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới củanhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngànhban hành

Khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình

do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá

trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà,công trình bị thiệt hại.

b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần cònlại không sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình xây dựngkhác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thìđược bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoànthiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trìnhtrước khi bị phá dỡ

- Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mứcbồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuậtcùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu côngtrình không còn sử dụng thì không được bồi thường

Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự án phải di chuyển mà chưađược xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thìUBND cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc chủđầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại cáckhoản 4, 6, 7, 10 Điều 38 Luật Đất đai thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại cáckhoản 2, 3, 5, 8, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy địnhtại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai

g) Các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất được quy định cụ thể tại Điều 18, 19, 20,

21, 22, 32 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đấtbao gồm: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở; hỗtrợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đốivới trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trongkhu dân cư; đất vườn, ao không được công nhận là đất ở; hỗ trợ khác

* Hỗ trợ di chuyển:

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thìđược hỗ trợ kinh phí để di chuyển.

- Tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất hợppháp khi nhà nước thu hồi mà phải di chuyển cơ sở sản xuất, kinh doanh thì được

hỗ trợ kinh phí để tháo dỡ, di chuyển và lắp đặt

- Người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở khác thì trong thời gian chờ tạolập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái định cư) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiềnthuê nhà ở

- UBND cấp tỉnh quy định mức hỗ trợ cụ thể quy định tạ các khoản 1, 2, 3Điều này

* Hỗ trợ tái định cư:

- Nhà ở, đất ở TĐC được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diệntích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người đượctái định cư

Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở mà không có chỗ ởnào khác thì được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư

Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồithường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoảnchênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở khu tái định cư thì được nhậntiền tương đương với khoản chênh lệch đó

- Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà

tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộgia đình tại khu tái định cư tập trung trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ táiđịnh cư quy định tại khoản 1 Điều này

- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương quy định về suấttái định cư tối thiểu và mức hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này

* Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồiđất nông nghiệp (kể cả đất vườn, ao và đất nông nghiệp) thì được hỗ trợ ổn định đời

+ Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được

hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở vàtrong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đếncác địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hộiđặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng;

+ Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ

ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trongthời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địabàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệtkhó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

+ Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạotrong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương

- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh cóđăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhấtbằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền

kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vàomục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm đất rừngđặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thuhồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanhđang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợcấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đangtrực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệpthì được hỗ trợ bằng tiền Mức hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theodiện tích đất thực tế thu hồi, nhưng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tạiđịa phương

- Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗthợ ổn định sản xuất, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuấtnông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y,

kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vị đối với sản xuất, kinh doanh dịch

vụ công thương nghiệp

- UBND cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả hỗ trợquy định tại điều này cho phù hợp với thực tế địa phương

* Hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở:

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà

ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùngthửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênhmương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đấtnông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở của thửađất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hànhchính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nôngnghiệp tiếp giáp với ranh đất phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồithường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trungbình của khu vực có đất bị thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương;diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

- UBND cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ hỗ trợ, diện tích đất được hỗ trợ và giáđất ở trung bình để tính hỗ trợ cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương

* Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồiđất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 21 Nghị định này màkhông có đất để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền quy định tạikhoản 1 Điều 16 Nghị định này còn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việclàm theo một trong các hình thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sảnxuất, kinh doanh phi nông nghiệp như sau:

+ Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diệntích đất nông nghiệp bị thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao

+ Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở hoặc một căn hộ chung cư hoặc mộtsuất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Việc áp dụng theo hình thức nàyđược thực hiện đối với các địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở vàngười được hỗ trợ có nhu cầu về đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinhdoanh phi nông nghiệp mà giá trị được hỗ trợ theo quy định tại điểm a khoản nàylớn hơn hoặc bằng giá trị đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc đất sản xuất, kinh doanhphi nông nghiệp; phần giá trị chênh lệch được hỗ trợ bằng tiền.

- UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể hình thức hỗ trợ và mức hỗ trợ quy địnhtại khoản 1 Điều này cho phù hợp với thực tế của địa phương

- Trường hợp người được hỗ trợ theo quy định tại khoản 1 Điều này có nhucầu được đào tạo, học nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề và được miễnhọc phí đào tạo cho một khoá học đối với các đối tượng trong độ tuổi lao động

Kinh phí hỗ trợ chuyển đổi nghề cho các đối tượng chuyển đổi nghề nằmtrong phương án đào tạo, chuyển đổi nghề và được tính trong tổng kinh phí của dự

án đầu tư hoặc phương án BTHT&TĐC được duyệt UBND cấp tỉnh chỉ đạo lập và

tổ chức thực hiện phương án đào tạo nghề, tạo việc làm cho các đối tượng bị thuhồi đất nông nghiệp Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề được lập và phê duyệtđồng thời với phương án BTHT&TĐC Trong quá trình lập phương án đào tạo,chuyển đổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất thuộc đối tượng chuyểnđổi nghề Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội chủ trì phối hợp với các Bộ,ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giảiquyết việc làm và đào tạo nghề cho người bị thu hồi đất nông nghiệp theo quy địnhtại Điều này

* Hỗ trợ người đang thuê nhà hoặc không thuộc sở hữu Nhà nước:

- Hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữuNhà nước khi nhà nước thu hồi đất phải dỡ nhà, phải di chuyển chỗ ở thì được hỗtrợ chi phí di chuyển

- Căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quy định hỗ trợ ổn định đờisống và ổn định sản xuất cho hộ gia đình cá nhân

* Hỗ trợ khác:

- Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 18, 19, 20, 21, 22 Nghị định này,căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết địnhbiện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người

bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn sống chính từsản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng màkhông có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nướcthu hồi đất và Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quyđịnh bổ sung về cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đaithì UBND cấp có thẩm quyền xem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế của địa phương

* Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn

Trường hợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thìđược hỗ trợ; mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường; mức hỗ trợ cụ thể do

ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; tiền hỗ trợ được nộp vào ngân sách nhà nước vàđược đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thị trấn; tiền hỗ trợ chỉđược sử dụng để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, sử dụng vào mục đíchcông ích của xã, phường, thị trấn

h) Chính sách tái định cư

* Lập và thực hiện dự án TĐC:

- Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vàoquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấptỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án TĐC để bảo đảm phục vụ TĐC chongười bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

- Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định hiện hành vềquản lý đầu tư và xây dựng

* Bố trí tái định cư:

- Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí TĐC phảithông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiếnphương án bố trí TĐC và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị,tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC trong thời gian 20 ngàytrước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí TĐC Nộidung thông báo gồm:

+ Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn

hộ, giá đất, giá nhà TĐC

+ Dự kiến bố trí các hộ vào TĐC

- Ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án TĐC, ưu tiên

vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ,

hộ gia đình chính sách

- Tạo điều kiện cho các hộ vào khu TĐC được xem cụ thể khu TĐC và thảo luậncông khai về dự kiến bố trí quy định tại khoản 1 Điều này

* Điều kiện bắt buộc đối với khu TĐC:

- Khu TĐC phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quyhoạch xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và phải được sử dụng chung chonhiều dự án

- Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu TĐC phải được xâydựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặcbằng nơi ở cũ

* Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở:

- Quyền: đăng ký đến ở nơi TĐC bằng văn bản; được ưu tiên đăng ký hộ khẩucho bản thân, các thành viên khác trong gia đình về nơi ở mới và được ưu tiênchuyển trường cho các thành viên trong gia đình trong độ tuổi đi học; được từ chốivào khu TĐC nếu khu TĐC không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêmyết công khai; được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí

- Nghĩa vụ: thực hiện di chuyển vào khu TĐC theo đúng thời gian theo quy định

của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch

và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật; nộp tiền mua nhà ở hoặctiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cưtheo Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật, bên cạnh những mặt đạt được, còn

có những mặt hạn chế, vướng mắc phát sinh, cụ thể:

* Về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (giá đất, thời điểm xác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ; các khoản, các loại đất được hỗ trợ, mức hỗ trợ):

- Việc thay đổi lớn chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất dẫn đến gia tăng tình trạng khiếu kiện, khiếu nại đặc biệtđối với những dự án lớn, thời gian GPMB kéo dài, trong đó chủ yếu là vướng mắc

cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đơn giá bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư tại các thời điểm khác nhau

- Việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtheo quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP gặp nhiều khó khăn và nhiềutrường hợp không chính xác với thực tế

- Chính sách đào tạo nghề và giải quyết việc làm còn nhiều bất cập, thiếu tính đadạng, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của địa phương và tập quán của người dân

* Về chính sách tái định cư và tổ chức thực hiện các dự án tái định cư:

- Việc tái định cư cho các hộ bị di dời chỗ ở thực tiễn mới chỉ giải quyết đếnchỗ ở mà chưa giải quyết triệt để các nội dung liên quan như việc quy hoạch khudân cư tạo thuận lợi cho nhân dân trong việc chuyển đổi nghề, tạo việc làm mớităng thu nhập và đáp ứng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

- Một số nơi, đặc biệt vùng nông thôn, miền núi, đối tượng bị thu hồi đất làngười nông dân đang sống ở các khu dân cư, có diện tích đất lên đến hàng nghìn

m2/hộ (cả đất ở và đất vườn), khi vào các khu tái định cư có diện tích hẹp hơn đã làmcho tập quán sinh hoạt phải thay đổi gây khó khăn cho người vào khu tái định cư

- Chưa có quy định cụ thể về cách tính “suất tái định cư tối thiểu”, “suất đầu tư

hạ tầng” làm cơ sở để tính toán hỗ trợ tái định cư gây khó khăn cho người có đất bị

* Về công tác thu hồi, giao đất:

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu, cụm công nghiệp nhà đầu tư có thểchọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, nhưng vẫn có quyền cho thuê lại đất,nhưng không quy định cụ thể hình thức cho thuê lại, nên nhiều nhà đầu tư đã chothuê lại và thu tiền 1 lần, trong khi chưa nộp đủ tiền thuê đất cho Nhà nước, dẫn đếnphát sinh nhiều phức tạp trong quá trình quản lý, dễ gây thất thoát tiền thuê đất;

- Hiện nay nhiều ngành, lĩnh vực chưa có quy định mức hạn mức sử dụng đấtkhó khăn trong công tác thẩm định nhu cầu sử dụng đất của dự án;

- Tính công khai, dân chủ trong tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗtrợ và tái định cư tại một số địa phương chưa đảm bảo theo quy trình, quy định

1.2.2 Thời kỳ Luật đất đai năm 2013 đến nay

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 So vớiLuật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinhtrong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, trong đó có những vấn đề về chínhsách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Để hướng dẫn việc bồi thườngGPMB theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, văn bản đã được ban hành:

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ban hành ngày 15 tháng 5 năm

2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất Ban hành ngày 15/5/2014gồm 4 chương và 24 điều

- Thông tư số 27/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhànước thu hồi đất;

Những thay đổi về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Luật Đất đai 2013 như sau:

* Về điều kiện để được bồi thường về đất

Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế

-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thuhồi đất Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khiNhà nước thu hồi đất ( tại Điều 75)

- Bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa người sử dụng đấttheo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giaođất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau).

- Bổ sung bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cưđang sử dụng đất mà không phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứngnhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013này mà chưa được cấp (Luật Đất đai 2003 chưa quy định việc bồi thường, hỗ trợ đấtđối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sảnxuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từthiện, không phải đất do được Nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho hợp pháp hoặc khai hoang trước ngày 01/7/2004 nên gâyvướng mắc trong thực hiện tại nhiều địa phương)

* Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất, gồm: đất nông nghiệp, đất ở, đất phi công nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất (từ Điều 77 đến Điều 81): Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định

mức bồi thường cho người có đất bị thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn khôngchỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đấtcòn lại của người sử dụng đất đối với đất đó

* Về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cho một số trường hợp không

được bồi thường đất (Điều 76) Theo Khoản 13, Điều 3, Luật Đất đai 2013, Chi phí

đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quantrực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thuhồi đất còn chưa thu hồi được

Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhànước thu hồi, bao gồm: Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừtrường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định

tiền sử dụng đất nhưng được được miễn tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước chothuê đất hàng năm, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưngđược miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê dothực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng; đất nông nghiệp thuộcquỹ đất công ích của cấp xã; đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối.

* Về chính sách hỗ trợ

- Ngoài những chính sách hỗ trợ như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗtrợ đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ khác thì trong Luật Đất đai 2013 có bổ sung vềquy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình,

cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp màkhông có đất nông nghiệp để bồi thường (Khoản 1, Điều 84)

- Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ giađình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất ở

mà phải di chuyển chổ ở (Khoản 2, Điều 84)

* Về chính sách tái định cư: Để khắc phục tình trạng nhiều dự án chưa có khu

tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà người có đất bịthu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định cư,Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định mới về bổ sung quy định về lập vàthực hiện dự án tái định cư (Điều 85); Sửa đổi, bổ sung quy định về bố trí tái định

cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ ở (Điều 86); quy định trườnghợp người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không

đủ mua 01 suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền để mua một suấttái định cư tối thiểu

1.3 Khái quát công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.

1.3.1 Các văn bản pháp lý chủ yếu của thành phố về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Sau khi tỉnh Hà Tây được sát nhập vào Hà Nội năm 2008, trên toàn thànhphố thực hiện công tác thu hồi đất, GPMB theo Luật Đất đai UBND thành phố ban

hành Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 9 năm 2009 quy định vềbồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố

Hà Nội Sau khi có Luật Đất đai 2013, UBND thành phố Hà Nội cũng đã ban hànhhướng dẫn cụ thể về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố

Hà Nội về việc ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thànhphố do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu hồiđất,giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tưtrên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 23/2014/QĐ – UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố

Hà Nội quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố do Luật Đấtđai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Văn bản số 624/BCĐ-NV2 ngày 14/7/2014 của Ban chỉ đạo GPMB thànhphố Hà Nội ban hành các biểu mẫu chung phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3.2 Tình hình thực hiện công tác bồi thường GPMB ở TP Hà Nội

a Thành tựu đã đạt được

Trong những năm qua thành phố đã giải quyết được nhiều dự án phức tạp,tồn đọng kéo dài, như giải tỏa “xóm liều” Thanh Nhàn, Bệnh viện Nhi – Thận HàNội, Nút Voi, đường Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn, các Vành đai 1, 2, 3… Kết quảcủa công tác bồi thường GPMB của Thành phố đã góp phần quan trọng tạo môitrường đầu tư hấp dẫn cho Hà Nội Nhờ đó, Thành phố đã thu hút được nguồn vốnđầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI), vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), vốnđầu tư của các tổ chức phi chính phủ (NGO), với tổng số tiền lên đến vài tỷ USD.Hằng năm, thành phố cũng giải quyết việc làm cho khoảng 70.000 lao động

Thực hiện Nghị quyết 15/2008/NQ-QH12 của Quốc hội về việc mở rộng địagiới hành chính thành phố Hà Nội, từ sau ngày 01/8/2008 đến nay, trên địa bànthành phố mỗi năm có hơn 1500 dự án đầu tư được triển khai có liên quan đến công