Cải thiện sinh kế bền vững khi thực hiện di dời, giải tỏa, tái định cư để cải tạo, xây mới các chung cư cũ xuống cấp nghiên cứu tại chung cư cô giang

Trên cơ sở phân tích thực trạng và rút kinh nghiệm thực tế từ dự án chung cư Cô Giang, Quận 1, tác giả thực hiện đề xuất những chính sách trước khi thực hiện việc di dời, giải tỏa để cải

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

-

LÂM THÀNH ĐỨC

CẢI THIỆN SINH KẾ BỀN VỮNG KHI THỰC HIỆN DI DỜI, GIẢI TỎA,

TÁI ĐỊNH CƯ ĐỂ CẢI TẠO, XÂY MỚI CÁC CHUNG CƯ CŨ XUỐNG CẤP - NGHIÊN CỨU TẠI CHUNG CƯ CÔ GIANG, QUẬN 1

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

-

KHOA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

LÂM THÀNH ĐỨC

CẢI THIỆN SINH KẾ BỀN VỮNG KHI THỰC HIỆN DI DỜI, GIẢI TỎA,

TÁI ĐỊNH CƯ ĐỂ CẢI TẠO, XÂY MỚI CÁC CHUNG CƯ CŨ XUỐNG CẤP - NGHIÊN CỨU TẠI CHUNG CƯ CÔ GIANG, QUẬN 1

Chuyên ngành : Quản lý công

Mã số : 60340403

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS TRẦN TIẾN KHAI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đề tài nghiên cứu: “CẢI THIỆN SINH KẾ BỀN VỮNG KHI THỰC HIỆN DI DỜI, GIẢI TỎA, TÁI ĐỊNH CƯ ĐỂ CẢI TẠO, XÂY MỚI CÁC CHUNG CƯ

CŨ XUỐNG CẤP – NGHIÊN CỨU TẠI CHUNG CƯ CÔ GIANG, QUẬN 1” là công trình nghiên cứu riêng của tôi Những nội dung trong luận văn này là do tôi thực hiện

dưới sự hướng dẫn trực tiếp của PGS.TS Trần Tiến Khai

Các tham khảo trong luận văn được trích dẫn rõ ràng tên tác giả, tên công trình Các kết quả và số liệu nghiên cứu trong luận văn này là do tôi tự thực hiện, trung thực Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế đào tạo, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm

Học viên thực hiện

LỜI CẢM ƠN

Luận văn thạc sĩ kinh tế chuyên ngành Quản lý công với đề tài “CẢI THIỆN SINH

KẾ BỀN VỮNG KHI THỰC HIỆN DI DỜI, GIẢI TỎA, TÁI ĐỊNH CƯ ĐỂ CẢI TẠO, XÂY MỚI CÁC CHUNG CƯ CŨ XUỐNG CẤP – NGHIÊN CỨU TẠI CHUNG CƯ

CÔ GIANG, QUẬN 1” là kết quả của quá trình cố gắng không ngừng của bản thân và được sự giúp đỡ, động viên khích lệ của các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và người thân Qua trang viết này tác giả xin gửi lời cảm ơn tới những người đã giúp đỡ tôi trong thời gian học tập - nghiên cứu khoa học vừa qua

Lời đầu tiên, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Trần Tiến Khai, người trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này Thầy đã cung cấp cho tôi rất nhiều tài liệu tham khảo quan trọng, tận tình hướng dẫn, động viên và đưa ra những lời khuyên, lời góp ý, phê bình sâu sắc giúp tôi hoàn thành nghiên cứu này

Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, khoa Quản lý nhà nước đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành tốt công việc nghiên cứu khoa học của mình

Xin được gửi lời cảm ơn đặc biệt đến các hộ gia đình về sự kiên nhẫn và trợ giúp cho việc hoàn thành nghiên cứu này

Sau cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, đơn vị công tác, các tổ chức, cá nhân đã giúp đỡ, hỗ trợ tôi trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn

Tác giả

Lâm Thành Đức

TÓM TẮT NGHIÊN CỨU

Mục tiêu cụ thể của đề tài là khảo sát, đánh giá hiện trạng sinh kế của người dân sinh sống sau thực hiện di dời, cải tạo, xây mới chung cư Cô Giang, Quận 1 dựa trên việc đánh giá các loại tài sản sinh kế và tình trạng tổn thương của các hộ dân Trên cơ

sở phân tích thực trạng và rút kinh nghiệm thực tế từ dự án chung cư Cô Giang, Quận

1, tác giả thực hiện đề xuất những chính sách trước khi thực hiện việc di dời, giải tỏa để

cải thiện sinh kế của hộ dân sau khi thực hiện dự án, tái định cư

Đề tài thực hiện nghiên cứu định tính, sử dụng khung phân tích sinh kế bền vững của Bộ Phát triển Quốc tế Vương quốc Anh (DFID, 1999) và cẩm nang về tái định cư của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) để xác định các yếu tố hình thành sinh kế của con người và sự tác động của chính sách đến các yếu tố đó

Qua đó, tác giả xây dựng Khung phân tích sinh kế bền vững cho các nhóm hộ Kết quả nghiên cứu dựa trên việc khảo sát vốn con người, vốn tự nhiên, vốn tài chính, vốn xã hội và các hoàn cảnh dễ bị tổn thương, chiến lược sinh kế của nhóm hộ…

Từ các kết quả đã được thực hiện, đề tài nghiên cứu đưa ra các đóng góp về mặt học thuật cũng như đề xuất các giải pháp, khuyến nghị với các cơ quan hữu quan các giải pháp nhằm cải thiện sinh kế của hộ dân bị ảnh hưởng sau khi thực hiện việc di dời, giải tỏa đối với tất cả các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố

Chương 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT 5

2.1.1 Sinh kế 5 2.1.2 Sinh kế bền vững 5

2.2.1 Khái niệm 7 2.2.2 Phân loại 7

2.3.1 Khái niệm 8 2.3.2 Các nội dung của khung sinh kế 9

2.5 Tổng quan chính sách về bồi thường, di dời, giải tỏa 14 2.5.1 Những chính sách về bồi thường, di dời, giải tỏa, tái định cư tại Việt Nam: 14 2.5.2 Những chính sách quốc tế về bồi thường, di dời, giải tỏa, tái định cư: 15 2.5.3 Những kinh nghiệm về đền bù, di dời, giải tỏa, tái định cư và khôi phục sinh kế bền vững trong tái định cư của một số nước trong khu vực 17 Chương 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

3.1.1 Tài sản sinh kế 22

3.1.2 Hoàn cảnh dễ bị tổn thương 23

3.1.3 Chiến lược sinh kế 23

3.1.4 Kết quả sinh kế 23

3.2 Thiết kế nghiên cứu 24

3.2.1 Phương pháp chọn mẫu 24

3.2.2 Khảo sát hộ gia đình 26

3.3 Phương pháp nghiên cứu và nguồn thông tin 27

3.3.1 Phương pháp nghiên cứu 27

3.3.2 Nguồn thông tin 27

Chương 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

4.1 Tổng quan về tình hình di dời, giải tỏa, đền bù, tái định cư của các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 28

4.2 Tình hình di dời, giải tỏa, đền bù, tái định cư chung cư Cô Giang 28

4.3 Phân tích các nguồn vốn và tài sản sinh kế 35

4.3.1 Vốn con người 35

4.3.2 Vốn tự nhiên 38

4.3.3 Vốn tài chính 39

4.3.4 Vốn vật chất 41

4.3.5 Vốn xã hội 42

4.4 Chiến lược sinh kế của các nhóm hộ 43

4.5 Các nguồn gây tổn thương 44

4.6 Phân tích kết quả sinh kế 44

4.7 Hỗ trợ của chính quyền 45

4.8 Đánh giá của người dân về việc di dời, giải tỏa, bồi thường, tái định cư 46

4.9 Những trở ngại cản trở người dân khi thực hiện di dời, giải tỏa 47

4.10 Đánh giá của tác giả về việc về việc di dời, giải tỏa, bồi thường, tái định cư 49 Chương 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 51

5.1 Kết luận 51

5.2 Kiến nghị chính sách 52

5.5 Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp của đề tài 56

Chương 1 TỔNG QUAN

1.1 Sự cần thiết của đề tài

Hiện nay, Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 474 chung cư cũ cần được kiểm định, phần lớn được xây dựng từ giữa những năm 1960 và có đến 106 chung

cư, nhà tập thể đang ở trong tình trạng nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào, như chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5; chung cư lô 4, lô 6 Thanh Đa, quận Bình Thạnh… Thế nhưng, dù cơ quan chức năng đã đưa ra hàng loạt khuyến cáo, thậm chí có yêu cầu người dân sống trong các chung cư này di dời nơi khác, nhưng nhiều người vẫn cố thủ, không chịu đi

Thực tế người dân ít mặn mà với việc chia tay nơi ở cũ của mình vì họ có thể bị mất các phương tiện sản xuất, bao gồm các căn hộ, nguồn thu nhập và các kế sinh nhai, đặc trưng văn hóa và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau có thể bị triệt tiêu Những người bị ảnh hưởng không còn sự lựa chọn nào và buộc phải tìm cách xây dựng cuộc sống, thu nhập và cơ sở vật chất của họ ở nơi khác Trong khi đó chính sách tái định cư, bồi thường giải tỏa chưa hấp dẫn; chính sách thu hút doanh nghiệp đầu tư vào chung cư cũ cũng chưa đủ sức lôi cuốn

Gần đây nhất, việc di dời, giải tỏa chung cư Cô Giang đã khiến cho chính quyền Quận 1 đã phải thực hiện nhiều cuộc đối thoại, nhiều biện pháp từ mềm mỏng đến cứng rắn để thực hiện chủ trương chung của Thành phố Chung cư Cô Giang là chung cư cũ xây dựng trước 1975, do đó các cấu kiện đã xuống cấp và có nguy cơ sụp đổ, khi UBND Thành phố và UBND Quận 1 có chủ trương di dời, tuy nhiên do mức đền bù chưa thỏa đáng, nhiều hộ dân đã phản đối và tạo ra điểm nóng về an ninh trật tự trên địa bàn Vấn đề cơ bản dẫn đến bức xúc của người dân

là do dự án kéo dài quá lâu và sự đền bù chưa được công bằng đối với người di dời trước và di dời sau trong những người bị ảnh hưởng bởi dự án

Tình trạng chung cư xuống cấp, cần di dời người dân ra khỏi nơi nguy hiểm

là vấn đề chính quyền các cấp đã đặt ra từ nhiều năm nay Tuy nhiên, không ít người kiên quyết bám trụ căn hộ của mình mặc dù biết hiểm nguy rình rập, bởi lẽ chính quyền mong muốn di dời nhưng chưa có giải pháp hữu hiệu.Nếu chỉ còn ít

người không chấp hành di dời, cơ quan chức năng buộc phải cưỡng chế, vì lợi ích phục vụ số đông Cả chung cư có mấy trăm hộ nhưng chỉ vì một vài hộ không đồng tình mà dừng lại dự án là không được

Trên thực tế hiện nay, vấn đề thu hồi đất và nhà ở cho quy hoạch chỉnh trang

đô thị là một vấn đề hết sức phức tạp và nan giải Đất đai và nơi cư trú từ trước đến nay là nguồn tư liệu sản xuất chính mang lại giá trị cho bản thân và xã hội, khi dân

số ngày càng tăng, nguồn đất đai càng khan hiếm, người dân chen chúc nhau sống trong những khu ổ chuột thì việc quản lý của nhà nước đối với vấn đề này ngày càng trở nên khó khăn hơn bao giờ hết Khi nhà nước không thực hiện tốt công tác quản lý của mình, không đặt lợi ích của người dân và mục tiêu chung của phát triển

đô thị lên trên sẽ tạo ra nhiều bức xúc trong nhân dân, thậm chí là biểu tình, khiếu nại khiếu kiện tràn lan Do vậy Nhà Nước cần có những chính sách hợp lý để đảm bảo cho quyền lợi của nhân dân, của nhà nước và đảm bảo cho chế độ xã hội chủ nghĩa được phát triển bền vững

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Đề tài đặt ra các mục tiêu nghiên cứu tổng quát là hệ thống hóa các cơ sở lý luận và thực tiễn về di dời, giải tỏa, tái định cư và các vấn đề sinh kế bền vững đối với các hộ dân bị ảnh hưởng khi thực hiện di dời, giải tỏa để cải tạo, xây mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Quận 1 nói riêng và Thành phố Hồ Chí Minh nói chung

Mục tiêu cụ thể của đề tài là khảo sát, đánh giá hiện trạng sinh kế của người dân sinh sống sau thực hiện di dời, cải tạo, xây mới chung cư Cô Giang, Quận 1 dựa trên việc đánh giá các loại tài sản sinh kế và tình trạng tổn thương của các hộ dân Trên cơ sở phân tích thực trạng và rút kinh nghiệm thực tế từ dự án chung cư

Cô Giang, tác giả thực hiện đề xuất các giải pháp, khuyến nghị với các cơ quan hữu quan các giải pháp trước khi thực hiện việc di dời, giải tỏa nhằm cải thiện sinh

kế của hộ dân bị ảnh hưởng sau khi thực hiện việc di dời, giải tỏa đối với tất cả các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu là sinh kế, bối cảnh dễ bị tổn

thương của các hộ dân chung cư Cô Giang và các chính sách có liên quan Khách thể nghiên cứu là các hộ dân bị ảnh hưởng khi thực hiện di dời, cải tạo, xây mới chung cư Cô Giang, Quận 1 Đối tượng khảo sát là một số hộ dân trước đây sinh

sống tại chung cư Cô Giang, Quận 1

- Phạm vi nghiên cứu:

* Phạm vi không gian: Nghiên cứu được thực hiện tại nơi tạm cư, tái định

cư của các hộ dân trước đây sinh sống tại chung cư Cô Giang, Quận 1

* Phạm vi thời gian: Nghiên cứu được thực hiện từ tháng 6/2017 – đến tháng 10/2017 Đây là thời gian các hộ vừa hoàn tất việc di dời, việc khảo sát, phân tích sinh kế trong giai đoạn này đánh giá được tương đối những khó khăn khi các nhóm bị ảnh hưởng gặp phải Thời gian vừa mới di dời thực sự là thời gian rất khó khăn cho các nhóm hộ Do đó, khi thực hiện giải pháp sinh kế bền vững tác giả tập trung phân tích sâu đối với các khó khăn mà người bị ảnh hưởng gặp phải khi vừa thực hiện di dời

* Phạm vi chính sách: Nghiên cứu tập trung vào những chính sách liên quan đến vấn đề di dời, cải tạo, xây mới chung cư Cô Giang nói riêng và địa bàn Thành

phố Hồ Chí Minh nói chung

1.4 Câu hỏi nghiên cứu

- Sinh kế của người dân bị ảnh hưởng thể hiện thế nào thông qua các loại tài sản sinh kế và tình trạng dễ bị tổn thương?

- Các chính sách hiện hành ảnh hưởng như thế nào đến sinh kế của người dân thông qua việc ảnh hưởng lên các loại tài sản sinh kế và tình trạng dễ bị tổn thương?

- Những thay đổi chính sách cần được đưa ra để cải thiện sinh kế cho

hộ dân bị ảnh hưởng?

1.5 Phương pháp nghiên cứu

- Thông tin cần dùng: sơ cấp qua khảo sát và các nguồn thông tin thứ cấp;

- Nguồn thông tin, dữ liệu: Luận văn đã rà soát các văn bản, tài liệu liên quan từ nhiều nguồn, nhiều tổ chức có uy tín và các tổ chức liên quan (Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng phát triển Châu Á, Bộ Phát triển Quốc tế Vương quốc Anh, chính quyền sở tại, các chuyên gia trong ngành…)

Kỹ thuật thu thập thông tin:

- Phương pháp chuyên gia: Nghiên cứu sẽ sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp các chuyên gia hoặc phỏng vấn, khảo sát lấy ý kiến của các chuyên gia, các nhà khoa học, các nhà quản lý nhằm thu thập các kinh nghiệm, ý kiến của

họ về di dời, giải tỏa, tái định cư trong các tình huống cụ thể

- Phỏng vấn cấu trúc: Hệ thống câu hỏi phỏng vấn được soạn thảo và điều tra thử để kiểm tra mức độ thu thập thông tin có thể và kiểm tra tính chính xác của thông tin thu thập Các câu hỏi in sẵn tập trung vào việc thu thập các tư liệu số liệu phục vụ nghiên cứu thực trạng, đánh giá, cải thiện sinh kế của người dân sau khi thực hiện cải tạo, di dời, giải tỏa các hộ dân sinh sống tại chung cư Cô Giang

+ Kích thước mẫu điều tra: Căn cứ trên quy mô số hộ bị ảnh hưởng của dự

án chung cư Cô Giang (894 căn nhà ở và 09 căn thuộc tổ chức), tôi lựa chọn số hộ điều tra dựa trên tình hình thực tế Số hộ điều tra là 100 hộ, là những hộ sống rải rác trên địa bàn và khu vực khác

-Kỹ thuật xử lý và phân tích số liệu dự kiến: Đề tài sử dụng khung phân tích sinh kế bền vững của Bộ Phát triển Quốc tế Vương quốc Anh (DFID, 1999) Đồng thời sử dụng cẩm nang về tái định cư của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) để xác định các yếu tố hình thành sinh kế của con người và sự tác động của chính sách đến các yếu tố đó

-Thiết kế nghiên cứu: Chiến lược thực hiện gồm các bước: (1) Thu thập thông tin thứ cấp để chọn mẫu phân tầng (2) Phỏng vấn sơ bộ để xây dựng bảng câu hỏi khảo sát (3) Thiết kế bảng câu hỏi và lựa chọn phương thức khảo sát (4)

Tiến hành lấy mẫu, thực hiện khảo sát thu thập thông tin sơ cấp (5) Xử lí thông tin

thu thập, phân tích kết quả điều tra

Chương 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT

2.1 Các khái niệm liên quan

Để duy trì cuộc sống, mỗi hộ gia đình đều có các chiến lược sinh kế khác nhau Đó là quá trình ra quyết định về các vấn đề hộ gia đình, bao gồm các vấn đề như thành phần hộ gia đình, sự gắn kết giữa các thành viên, phân bổ chất lượng vật chất và chi phí vật chất của hộ gia đình

Theo khung phân tích sinh kế của Bộ Phát triển Quốc tế Vương quốc Anh (DFID), sinh kế được hiểu là: Sinh kế bao gồm các khả năng tài sản (nguồn lực vật chất và nguồn lực xã hội) và các hoạt động cần thiết để kiếm sống

Một trong những con đường để hiểu một hệ thống sinh kế là phân tích chiến lược sử dụng nguồn lực sinh kế cũng như cách thức chống đỡ và thích ứng của cá nhân và cộng đồng đó đối với các tác động bất thường từ bên ngoài (Balgis, 2005)

2.1.2 Sinh kế bền vững

Sinh kế được gọi là bền vững khi nó có thể đối phó và phục hồi trước những căng thẳng, những cú sốc và duy trì hay nâng cao khả năng của mình và các tài sản

ở hiện tại và trong tương lai mà không tàn phá nguồn tài nguyên thiên nhiên

Mục tiêu sinh kế bền vững có thể hướng đến một tầm rộng lớn hơn, chú trọng vào con người, quá trình và các cấu trúc trong quá trình xác định nguồn lực, tài sản được tạo ra và sử dụng như thế nào Để có một sinh kế bền vững, cần sử dụng các nguồn lực và tài sản có tính bền vững lâu dài Họ phải nhận thức được không chỉ việc sử dụng các nguồn lực sẵn có mà còn bổ sung và tăng cường liên tục những nguồn lực đó cho sự phát triển bền vững của sinh kế của họ

Sinh kế bền vững được định nghĩa như sau: Sinh kế bền vững bao gồm con người, năng lực, kế sinh nhai, lương thực, thu nhập và tài sản của họ, trong đó tài sản gồm tài nguyên, dự trữ, và tài sản vô hình chẳng hạn như dư nợ và cơ hội Về mặt xã hội sinh kế bền vững thể hiện khả năng chống chịu hoặc tồn tại từ những biến động lớn (Chambers và Conway, 1992)

Sinh kế bền vững khi họ:

- Kiên cường đối mặt với các cú sốc bên ngoài và áp lực

- Không phụ thuộc vào hỗ trợ bên ngoài

- Duy trì năng suất lâu dài của các nguồn tài nguyên thiên nhiên

- Không phá hoại sinh kế của những người khác

Phải duy trì và tăng cường nguồn nhân lực bằng cả trực tiếp lẫn gián tiếp Trong cả hai cách thực hiện này, kết quả sẽ chỉ đúng khi con người sẵn sàng đầu tư vốn con người bằng cách tham gia vào việc đào tạo và tiếp cận các dịch vụ Do đó, vấn đề cải thiện cách tiếp cận với giáo dục chất lượng cao, thông tin, công nghệ và đào tạo để nâng cao chất lượng dinh dưỡng và sức khoẻ sẽ góp phần phát triển nguồn nhân lực

- Duy trì và tăng cường các nguồn lực tự nhiên cần được thực hiện bằng cách thay đổi cách tiếp cận các nguồn tài nguyên thiên nhiên, cải thiện việc quản lý các nguồn lực Một trong những mục tiêu chính của sinh kế bền vững là theo đuổi mục tiêu ổn định nhiều loại tài nguyên khác nhau để chúng không ảnh hưởng đến sự ổn định của môi trường tự nhiên Hỗ trợ các nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể đạt được thông qua việc chuyển đổi các quá trình và cấu trúc tự nhiên và đổi mới các ứng dụng trong tương lai

- Duy trì và nâng cao các nguồn lực xã hội được hiểu là tăng cường xây dựng các nguồn vốn xã hội, tập trung vào các thể chế địa phương như thông qua việc tạo

ra năng lực, đào tạo hoặc phân phối các nguồn lực, hoặc thông qua việc tạo ra một môi trường tự do dân chủ Vốn xã hội cần được hỗ trợ từ các ngành khác, và nhu cầu gắn kết trách nhiệm xã hội và các tổ chức quần chúng vào vốn xã hội

- Tạo nguồn lực tài chính cho người dân không nên hỗ trợ trực tiếp vốn tài chính mà nên tốt nhất là thông qua các kênh gián tiếp như: Cho người dân tiếp cận

nhiều hơn các dịch vụ tài chính, tăng cường cải thiện môi trường dịch vụ tài chính, thực hiện hiệu quả tiết kiệm dòng tài chính

- Tăng cường nguồn lực vật chất để giúp mọi người tiếp cận với cơ sở hạ tầng

và những thứ giúp sinh kế của họ tốt hơn Nguồn lực vật chất không những đòi hỏi vốn ban đầu mà còn cung cấp tài chính cho những gì đang xảy ra và nguồn nhân lực đáp ứng các hoạt động và duy trì chi phí cho dịch vụ

Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á, khi phân loại dựa trên thiệt hại của người tái định cư, tái định cư được phân thành 4 trường hợp:

- Người tái định cư bị thiệt hại về tư liệu sản xuất như đất đai, thu nhập và đời sống;

- Người tái định cư bị thiệt hại về nhà ở, các hệ thống, dịch vụ kèm theo;

- Người tái định cư bị thiệt hại về các tài sản khác;

- Người tái định cư bị thiệt hại về các nguồn tài nguyên của cộng đồng như môi trường sinh sống, văn hóa

2.2.2 Phân loại:

Về hình thức, tái định cư được phân thành các loại sau:

- Di chuyển ra vùng ngoại ô, bao gồm việc thực hiện các chương trình đổi mới đô thị cho phong trào tự nguyện của người dân

- Di cư đến các khu vực đô thị hóa

- Tái định cư ngay tại chỗ khi triển khai các dự án

Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:

- Tái định cư tự phát: là mua bán, xây dựng trái phép không theo quy hoạch Do xây dựng bất hợp pháp trong khu vực không có cơ sở hạ tầng, giá đất thấp, nên nhiều người có thu nhập thấp, nhiều người trong số đó bị giải tỏa khỏi các dự án nhận tiền đền bù tự cho cho mình chỗ ở

- Tái định cư tự giác: Tái định cư là việc tái định cư để thực hiện dự án và người tự nguyện chấp hành kế hoạch và phương án tái định cư, bao gồm cả việc tạo lập nhà ở mới trong các dự án phát triển nhà ở

- Cưỡng bức tái định cư: Nó thường bị cưỡng chế giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những người đã được thanh toán mà không có sự đồng ý của họ Các trường hợp không phù hợp đã gây tắc nghẽn cho đầu tư phát triển

Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:

- Tái định cư bắt buộc để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung Nói chung, tất cả các quốc gia trên thế giới đã đặt ưu tiên lợi ích của nhà nước trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án này

- Tái định cư tự nguyện: Tái định cư tự nguyện thường xuyên được thực hiện trong các dự án cải tạo quy mô nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án

2.3 Khung phân tích đề xuất

Đề tài sử dụng khung phân tích sinh kế bền vững của Bộ Phát triển Quốc tế Vương quốc Anh (DFID, 1999), Cẩm nang về tái định cư của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) để xác định những yếu tố hình thành sinh kế của con người và mối quan hệ tác động của chính sách đến các yếu tố đó

2.3.1 Khái niệm

Khung phân tích sinh kế là một công cụ được sử dụng để đánh giá, phân tích sinh kế của người dân Áp dụng khung phân tích sinh kế sẽ nắm vững các yếu tố tác động đến sinh kế của người dân cũng như mối quan hệ tác động giữa các yếu tố

đó với nhau

Khung sinh kế bao gồm năm phần chính: Bối cảnh dễ bị tổn thương, tài sản sinh kế, chính sách và thể chế, chiến lược sinh kế và kết quả sinh kế

Hình 2.1 Mô hình khung sinh kế

2.3.2 Các nội dung của khung sinh kế

Vốn con người: Vốn con người đại diện cho các kỹ năng, kiến thức, sức

khỏe lao động và cùng đảm bảo cho mọi người theo đuổi các chiến lược sinh kế khác nhau và đạt được các mục tiêu sinh kế của họ Tại một hộ gia đình mức vốn con người là một yếu tố số lượng và chất lượng lao động sẵn có, điều này thay đổi tùy theo quy mô hộ gia đình, trình độ kỹ năng, tiềm năng lãnh đạo, tình trạng sức khỏe, v.v

Vốn con người giữ một vai trò vô cùng quan trọng trong các nguồn vốn sinh

kế của hộ gia đình Nó quyết định việc tạo ra cũng như sử dụng cả bốn nguồn lực sinh kế còn lại của hộ gia đình

Vốn con người sẽ được nâng cao thông qua giáo dục (các khóa đào tạo, trường học) tiếp cận các dịch vụ phòng ngừa y tế, v.v

Là nguồn lực lao động, bao gồm số lượng và chất lượng (như kỹ năng, tay nghề, sự am hiểu kỹ thuật canh tác, kiến thức bản địa, sức khỏe, tập quán lao động, siêng năng hay lười biếng) (Flitch, 2012)

Vốn tự nhiên: là các tài nguyên thiên nhiên của hộ gia đình hoặc của cộng

đồng được dùng cho các mục đích sinh kế như đất, nước, cây trồng, vật nuôi, cây trồng Những biến động của nguồn lực tự nhiên thường tác động lớn đến sinh kế

TÀI SẢN SINH KẾ

Ảnh hưởng

và các nguồn tiếp cận

Kết quả sinh kế

-Thu nhập tăng -Đời sống nâng cao -Tính bền vững cao -An ninh lương thực đảm bảo

-Sử dụng đất lâu dài

CÁC CHIẾN LƯỢC SINH KẾ

Cơ cấu và tiến trình thực hiện

-Các cấp chính quyền -Đơn vị tư -Luật -Chính sách -Văn hóa

Nguồn: DFID,sustainable livelihoods guidance sheets, 1999

H

của người dân Đó là cách thức con người thay đổi nguồn tài nguyên thiên nhiên của người dân và qua đó họ thay đổi cuộc sống của họ

Vốn tự nhiên là thuật ngữ dùng để chỉ trữ lượng tài nguyên thiên nhiên mà các tích lượng và dịch vụ từ các tài nguyên này hữu ích cho sinh kế Nó bao gồm các hàng hóa công cộng vô hình như không khí, đến các tài sản được sử dụng trực tiếp cho sản xuất như đất đai, cây cối

Trong khuôn khổ sinh kế bền vững, có một mối quan hệ rất gần gủi giữa nguồn vốn tự nhiên và bối cảnh dễ bị tổn thương

Vốn tài chính: Vốn tài chính là các nguồn lực tài chính mà người dân có

được sử dụng để đạt được các mục tiêu sinh kế của họ như tiền tiết kiệm, thu nhập tiền mặt, tín dụng và các nguồn tiền khác như tiền lương, viện trợ, hỗ trợ cho hộ gia đình và cộng đồng

Vốn tài chính có lẽ là nguồn vốn linh hoạt nhất trong năm loại tài sản, bởi vì

có thể chuyển đổi một cách dễ dàng với các mức độ khác nhau

Là những khoản tiền được đưa vào sản xuất kinh doanh Nguồn lực này có thể xuất phát từ nhiều nguồn khác nhau như tích lũy từ các hoạt động sản xuất kinh doanh khác, từ đi vay, tiền lương v.v Khi xem xét nguồn lực tài chính ngoài việc xem xét số lượng và nguồn gốc, một vấn đề rất quan trọng cần được quan tâm đó

là khả năng tiếp cận nguồn lực này của người dân và cách thức họ sử dụng nguồn lực (Flitch, 2012)

Vốn vật chất: bao gồm trang thiết bị, phương tiện phục vụ sản xuất, sinh

hoạt và có thể được chia thành hai cấp độ khác nhau: Cấp hộ và cấp cộng đồng, ở cấp hộ bao gồm công cụ, dụng cụ phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh và các phương tiện phục vụ cuộc sống; Ở cấp cộng đồng chủ yếu tập trung tới cơ sở hạ

tầng giao thông, thông tin liên lạc, giáo dục, y tế, điện, nước (Flitch, 2012)

Vốn xã hội: là uy tín của hộ, các mối quan hệ xã hội của hộ, được xác định

dựa trên những nguồn lực mà con người đặt ra để theo đuổi mục tiêu sinh kế của

họ

Có rất nhiều quan điểm khác nhau về vốn xã hội, trong khung phân tích sinh kế bền vững vốn xã hội là các nguồn lực xã hội mà người đó theo đuổi để đạt được mục tiêu sinh kế của mình

Đây là những vấn đề liên quan đến tình làng nghĩa xóm, sự hợp tác trong kinh doanh, buôn bán, vai trò của các tổ chức truyền thống, tổ chức đoàn thể, tiếng nói của người dân, các bên liên quan trong việc ra các quyết định ảnh hưởng đến phát triển kinh tế Những yếu tố này có thể tạo nên sức mạnh cho phát triển sản xuất cũng như đạt được các mục tiêu mong muốn của người dân, cộng đồng (Flitch, 2012)

Hoạt động sinh kế: Hoạt động sinh kế là toàn bộ hoạt động nhằm đạt mục

đích duy trì và phát triển các tài sản sinh kế, bao gồm các hoạt động trong các lĩnh

vực như thương mại, dịch vụ, công nghiệp

Chiến lược sinh kế: Chiến lược sinh kế là những quyết định của con người

trong việc kết hợp những lựa chọn và sử dụng các nguồn lực, tài sản sinh kế nhằm tạo ra thu nhập nâng cao đời sống (Ellis, 2000) Tùy thuộc vào các nguồn lực và các tài sản sinh kế mà người dân đang sở hữu cùng với sự tác động của các bối cảnh dễ bị tổn thương mà con người hay hộ gia đình sẽ có các chiến lược sinh kế phù hợp nhất Môi trường bên ngoài thay đổi thì chiến lược sinh kế cũng sẽ thay đổi theo ba dạng đó là mở rộng hoạt động sản xuất, đa dạng hóa sinh kế và di cư

Bối cảnh dễ bị tổn thương: Các tổn thương xảy ra do các xu hướng biến đổi

của dân số, tài nguyên, kinh tế quốc gia và quốc tế, quản trị, sự phát triển của khoa học công nghệ Các cú sốc về sức khỏe, tài nguyên, kinh tế, các cuộc xung đột Các

yếu tố mang tính mùa vụ như giá cả, sản xuất, y tế, cơ hội việc làm

Kết quả sinh kế: là những gì con người đang tìm kiếm để đạt được thông

qua các chiến lược sinh kế của họ, là những thành tựu, kết quả đầu ra của chiến lược sinh kế Nó góp phần làm tăng thu nhập, tăng cường phúc lợi, giảm tính dễ bị tổn thương

2.4 Tổng quan các nghiên cứu trong nước:

Cho đến thời điểm hiện tại Việt Nam chưa có các quy định cụ thể và thống nhất về di dân liên quan đến những chính sách về tái định cư và khôi phục sinh kế cho người dân tái định cư của Việt Nam Tại Việt Nam, có các nghiên cứu về tái định cư, tập trung ở một số vấn đề chủ yếu sau:

- Nghiên cứu về chính sách tái định cư chủ yếu tập trung vào đánh giá nội dung của các Nghị định, Thông tư quy định về mặt pháp lý đối với việc đền bù, giải tỏa và trách nhiệm của Nhà nước đối với người bị giải tỏa; đồng thời chỉ ra những khiếm khuyết và hạn chế của chính sách hiện hành trên cơ sở so sánh sự khác biệt giữa chính sách tái định cư của Việt Nam với chính sách tái định cư của các tổ chức quốc tế Đặng Tiến Sĩ cùng cộng sự (2015) đã đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất để triển khai một số dự án tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

- Nguyễn Thị Oanh (2013) đã nghiên cứu về sự hài lòng của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng đô thị mới Phước Kiển – Nhơn Đức giai đoạn 1 trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu về đời sống kinh tế, xã hội của người dân tái định cư đã khái quát về tình hình thực hiện các chính sách đền bù, tái định cư cho những người dân bị ảnh hưởng bởi các dự án phát triển; xác định mục tiêu tái định cư là đảm bảo sau khi tái định cư, những người bị ảnh hưởng bởi dự án ít nhất đạt tới mức sống như họ lẽ ra

có được nếu không có dự án Tập trung phân tích thực trạng đời sống, việc làm của người bị thu hồi đất, đề xuất những thay đổi về chính sách, khung khổ pháp lý về giải phóng mặt bằng, tái định cư; đánh giá thực trạng an sinh xã hội của người dân sau khi bị thu hồi đất Ngoài ra, hàng loạt các nghiên cứu khác chủ yếu dựa trên cơ

sở các điều tra xã hội học để thu thập số liệu thống kê nhằm phát hiện và đề xuất chính sách

Tạ Thị Hà (2011) đã đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án thuộc huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nôi Theo đó, việc xác định đối tượng và điều kiện bồi thường chưa

cụ thể nên dẫn đến trường hợp nhiều hộ khiếu kiện, so bì Giá bồi thường đất ở vẫn chưa bám sát thị trường gây nhiều khó khăn cho các hộ di dời Nhờ vào chính sách

hỗ trợ, các hộ gia đình phần nào đã được bù đắp những thiệt thòi cho người bị thu hồi đất do giá đất chưa đảm bảo sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường

Đinh Thị Thu Thủy (2015) đã nghiên cứu việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội theo quan điểm tiếp cận hai chiều cũng cho thấy những thực trạng tương tự

Có thể khẳng định rằng, ở Việt Nam, các nghiên cứu về tái định cư chủ yếu tiếp cận trên phương diện phân tích cơ sở pháp lý, tức là quan tâm xem xét các cơ chế chính sách hiện hành về giải tỏa đền bù, tái định cư Việc nghiên cứu về tác động của tái định cư đến đời sống kinh tế, xã hội của người dân chưa được quan tâm

Kế hoạch tái định cư tái định cư thường được xây dựng theo khả năng của nhà đầu tư hoặc các điều kiện cụ thể của dự án Trước năm 1993, Nhà nước có thể thu hồi đất mà không bồi thường hoặc chỉ bồi thường cho chính quyền địa phương hoặc tổ chức tập thể được cấp đất Cơ sở pháp lý cho chính sách tái định cư đã được dần dần được hình thành khi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 được ban hành kèm theo hướng dẫn thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP cùng với những cải thiện trong Luật đất đai năm 2003 Đến nay, luật pháp đã quy định rằng phải bồi thường thiệt hại về đất và tài sản liên quan Các biện pháp hỗ trợ mức sống của người dân bị ảnh hưởng đã được đưa ra với nguyên tắc chung là các khu tái định cư phải có điều kiện sinh sống tối thiểu bằng hoặc tốt hơn

Từ trước khi chung cư Cô Giang thực hiện di dời, giải tỏa theo chủ trương chung của Thành phố, việc nghiên cứu, khảo sát sinh kế của các hộ dân trước khi tiến hành di dời, giải tỏa không được thực hiện, do đó đễ dẫn đến tình trạng bức xúc của người dân khi thực hiện di dời, giải tỏa Sau này, khi thực hiện di dời giải tỏa các chung cư, chính quyền và dự án có khảo sát hiện trạng sinh kế, tuy nhiên

việc khảo sát là tương đối sơ sài, không đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng chính đáng của người dân bị ảnh hưởng

2.5 Tổng quan chính sách về bồi thường, di dời, giải tỏa:

2.5.1 Những chính sách về bồi thường, di dời, giải tỏa, tái định cư tại Việt Nam và Thành phố Hồ Chí Minh:

Chính phủ và Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành nhiều quy định pháp luật liên quan đến chính sách về bồi thường, di dời, giải tỏa, tái định cư, cụ thể:

Luật Đất đai ngày 29/11/2013;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19 tháng 01 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước;

Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Thông tư số 39/2011/TT-BTC ngày 22 tháng 3 năm 2011 của Bộ Tài chính

về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 83/2007/TT-BTC ngày 16 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19 tháng 01 năm 2007 và Thông tư số 175/2009/TT-BTC ngày 09 tháng 9 năm 2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số nội dung của Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg ngày 21 tháng 10 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước;

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng 05 năm 2015 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Tuy nhiên, các quy định vẫn chưa cụ thể và thống nhất về di dân liên quan đến những chính sách về tái định cư và khôi phục sinh kế cho người dân tái định

Hệ thống sản xuất bị thay đổi, tài sản và nguồn thu nhập bị mất Những người phải

di dời có thể phải sống ở một nơi mới mà kinh nghiệm của họ không phù hợp, việc khai thác tài nguyên còn hạn chế và có thể không phù hợp với văn hoá và lối sống của cư dân Ngoài ra, quá trình tái định cư có thể phá vỡ cấu trúc cộng đồng đã được hình thành ở nơi cũ, các mối quan hệ xã hội, bản sắc văn hoá có thể bị mất

Vì lý do tồn tại, những người di dời cũng có thể khai thác quá mức các hệ sinh thái trong môi trường sống mới, gây suy thoái môi trường Nếu không có các biện pháp phát triển đầy đủ để bồi thường, tái định cư và phục hồi sinh kế cho người tái định

cư, điều này có thể gây thiệt hại lớn cho các cộng đồng bị ảnh hưởng, điều này sẽ

có tác động nghiêm trọng đến dân cư, và dẫn đến thiệt hại môi trường nghiêm trọng

2.5.2.1 Chính sách tái định cư bắt buộc của Ngân hàng Thế giới (WB)

Ngân hàng Thế giới định ra Chính sách tái định cư bắt buộc của bao gồm các mục tiêu chính sau:

- Tránh hoặc giảm thiểu việc tái định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể;

- Khi không thể tránh được di dời, cần ưu tiên cung cấp các nguồn lực và cơ hội chia sẻ lợi ích cho các hộ bị ảnh hưởng Các chính sách chủ yếu được tóm tắt như sau: Bồi thường đầy đủ theo giá thay thế trước khi trưng dụng; Hỗ trợ các hộ gia đình bị ảnh hưởng trong giai đoạn chuyển đổi ở nơi cư trú mới; Ngoài ra, hỗ trợ các hộ gia đình bị ảnh hưởng phục hồi mức sống, tạo thu nhập, nâng cao năng lực sản xuất, hoặc ít nhất là khôi phục mức sống của họ trước khi dự án; Cần chú ý đặc biệt đến các nhóm nghèo nhất và dễ bị tổn thương nhất; Tham gia cộng đồng vào việc lập kế hoạch và thực hiện kế hoạch tái định cư; Tất cả các biện pháp nhằm hỗ trợ di dời người dân trong quá trình hội nhập kinh tế xã hội với cộng đồng sở tại;

- Đảm bảo rằng các hộ gia đình bị ảnh hưởng hưởng lợi từ dự án và ít nhất khôi phục hoặc cải thiện cuộc sống cho các nhóm dễ bị tổn thương Có thể thấy kế hoạch tái định cư bắt buộc là một phần của dự án;

- Ngoài ra, tham khảo ý kiến với cộng đồng sở tại; Hỗ trợ gia đình có các thủ tục pháp lý khi xem xét đền bù và bảo đảm cuộc sống Người chiếm dụng trái phép sau ngày khóa sổ sẽ không được bồi thường Kế hoạch tái định cư nhằm phục hồi

và cải thiện sinh kế của các hộ gia đình di dời càng sớm càng tốt Kế hoạch tái định

cư với chiến lược phát triển và vốn đầu tư để cải thiện hoặc ít nhất là khôi phục mức sống cho các hộ gia đình bị ảnh hưởng Đặc biệt, nếu không thể tránh được một số lượng lớn người di dời thì cần phải thực hiện kế hoạch bồi thường, tái định

cư, thời gian và kinh phí Các chiến lược đặc biệt về tái định cư dựa vào đất đai cho người dân, nếu không có đất cần tạo cơ hội để tìm hoặc tạo ra công việc của chính họ Kế hoạch tái định cư cần cụ thể hóa việc bồi thường, di dời, cơ cấu thực hiện, nguồn lực tài chính và nguồn nhân lực để đạt được mục tiêu khôi phục thu nhập

2.5.2.2 Chính sách tái định cư bắt buộc của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB)

Ngân hàng Phát triển Châu Á đã ban hành một chính sách tái định cư bắt buộc phác thảo ba yếu tố chính của tái định cư bắt buộc:

- Bồi thường tài sản bị tổn thất, bị mất sinh kế và thu nhập, hỗ trợ cung cấp các địa điểm tái định cư với các dịch vụ và cơ sở thích hợp

- Hỗ trợ phục hồi phải ít nhất bằng mức sống trước khi thực hiện dự án Đối với các dự án cần di dời, thiết kế dự án nên bao gồm khu tái định cư và cần được giải quyết từ giai đoạn đầu của chu trình dự án để đảm bảo rằng các nguyên tắc sau

là một số ví dụ: Tránh việc tái định cư bắt buộc tại những nơi người dân có thể định cư tại chỗ; Trong trường hợp di dời là không thể tránh khỏi, tất cả các lựa chọn thực tế của dự án cần được xem xét để giảm thiểu di cư; Những người buộc phải di chuyển nên được bồi thường và hỗ trợ để tương lai kinh tế và xã hội của họ nhìn chung sẽ thuận lợi như thể họ không có một dự án; Các hộ gia đình bị ảnh hưởng phải được thông báo đầy đủ và được tư vấn về các phương án tái định cư và bồi thường; Các tổ chức xã hội và văn hoá hiện có của các hộ gia đình tái định cư

và của người dân ở khu vực tiếp nhận cần phải được hỗ trợ và sử dụng đến mức tối

đa có thể và cần phải được tích hợp kinh tế và xã hội trong các cộng đồng nơi họ

di chuyển

Việc thiếu các quyền hợp pháp chính thức đối với đất đai của một số nhóm

xã hội bị ảnh hưởng không thể cản trở việc bồi thường của họ; Các hộ gia đình mà chủ hộ là phụ nữ và các nhóm xã hội dễ bị tổn thương cần được chú ý hơn; Tái định cư bắt buộc phải được nhận thức và thực hiện ở mức tối đa như là một phần của dự án; Tất cả các chi phí tái định cư và bồi thường cần được tính vào chi phí và hiệu quả của dự án; Chi phí liên quan đến bồi thường và tái định cư có thể được tính vào khoản vay của Ngân hàng cho dự án

2.5.3 Những kinh nghiệm về đền bù, di dời, giải tỏa, tái định cư và khôi phục sinh kế bền vững trong tái định cư của một số nước trong khu vực:

Theo bài “Chính sách đền bù khi thu hồi đất của một số nước trong khu vực

và Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Dung đăng trên trang Web của Trung ương

Đảng Cộng sản Việt Nam (truy cập tại: http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Nghiencuu-Traodoi/2009/866/Chinh- sach-den-bu-khi-thu-hoi-dat-cua-mot-so-nuoc.aspx) trên thế giới có một số chính

sách nổi bật sau:

2.5.3.1.Trung Quốc:

Theo Tạp chí Cộng sản, Trung Quốc được xem là một nước tái định cư tốt

và phù hợp với phần lớn các yêu cầu của các nhà cho vay để khôi phục sinh kế và nguồn thu nhập của người dân Mục tiêu bao trùm của chính sách tái định cư của Trung Quốc là giảm thiểu việc thu hồi đất cũng như số người bị ảnh hưởng bởi dự

án Trung Quốc đã có một số thành công trong tái định cư do thực tế đã xây dựng các chính sách và thủ tục chi tiết và chi tiết cho các hoạt động tái định cư trong nhiều lĩnh vực, đặc biệt là trong các hoạt động tái định cư của các nhà máy thủy điện và hồ chứa Tuy nhiên, khi không thể thực hiện các phương án di dời, buộc phải tái định cư thì nên lập kế hoạch cẩn thận để đảm bảo rằng những người bị ảnh hưởng được đền bù và hỗ trợ đầy đủ và những lợi ích được tính đến của Nhà nước, tập thể và cá nhân, và làm cho những người bị ảnh hưởng hồi phục hoặc cải thiện mức sống ban đầu của họ

Mục tiêu của các chính sách là cung cấp các cơ hội phát triển cho tái định

cư, với cách tiếp cận cơ bản để tạo nguồn lực cho người tái định cư

Theo luật đất đai của Trung Quốc, việc thu hồi đất do nhà nước thực hiện Chính phủ có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên, đối với đất khác

từ 70 ha trở lên, chính quyền cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất trong trường hợp dưới mức đất này Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ được chuyển đổi từ quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước và người sử dụng đất sau khi thu hồi có trách nhiệm bồi thường

- Bồi thường thu hồi đất bao gồm cả tiền sử dụng đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Luật Trung Quốc quy định về tỉ lệ tiền sử dụng đất phải trả Nhà nước, lệ phí

sử dụng đất và mức trợ cấp sinh hoạt cho những người cao tuổi không thể không

có nghề nghiệp mới khác

Bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi bao gồm: bồi thường đất; Bồi thường cho cây trồng và tài sản trên đất; Trợ cấp tái định cư Theo đó, việc tính trợ cấp bồi thường, bồi thường đất đai được tính trên tổng sản lượng đất của năm trước

và nhân với hệ số do Nhà nước xác định

- Bồi thường theo các nguyên tắc và cách thức cơ bản sau:

Vấn đề bồi thường được quy định bằng việc trả tiền bồi thường, bao gồm giá xây dựng lại nhà ở, số tiền chênh lệch khác nhau giữa giá nhà cũ và mới, trợ cấp và

do chính quyền quyết định

Đối với diện nhà ở tập thể, không thuộc trường hợp sử dụng của tư nhân thì

số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng các nhà máy xí nghiệp, hợp tác xã của thôn xóm Chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường cho những người bị ảnh hưởng và được xác định là cổ phần góp vốn của thôn trong xí nghiệp

Cá nhân bị giải tỏa là đối tượng được nhà nước ưu tiên mua với giá ưu đãi Trường hợp được tái định cư thì sẽ được cấp với diện tích tương đương Tuy nhiên, phần lớn họ không tái định cư mà mua nhà bên ngoài, vì cùng với số tiền đó, họ có thể mua 2 đến 3 căn cùng diện tích nhưng ở ngoại ô Trong trường hợp khác, nhiều người ở các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải sau khi được đền bù, số tiền

đó vẫn không đủ để họ mua một căn hộ cùng diện tích trong gần khu vực

2.5.3.2 Thái Lan:

Tại Thái Lan, Hiến pháp quy định thu hồi đất đai cho mục đích các mục đích phát triển xã hôi như: xây dựng cơ sở hạ tầng, bảo vệ quốc gia, phát triển nguồn lực cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai Các khoản thu công khác phải thực hiện bồi thường theo thị trường cho những người có quyền hợp pháp tất

cả các thiệt hại gây ra bởi trưng dụng Theo đó, chính phủ có quy định chi tiết về việc tiến hành thu hồi đất đai theo các nguyên tắc đã được quy định trong Hiến pháp Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật Bất động sản, quy định nguyên tắc thu

hồi đất, cách tính giá trị bồi thường tài sản bị hư hỏng, thủ tục chuẩn bị và phê duyệt dự án, bồi thường, tái định cư, lệnh tiếp nhận và tiếp nhận bồi thường, khiếu nại và thủ tục khiếu nại, lệnh của tòa án

Tuy nhiên, Luật chỉ quy định các nguyên tắc chung chứ không phải các quy định cụ thể, do đó mỗi ngành có các quy định và thủ tục cụ thể về ngành để xác định giá trị bồi thường và thực hiện Việc tái định cư cho những người có đất bị thu hồi Cơ quan Điện lực Thái Lan là cơ quan thực hiện tốt nhất, trong đó nhiều dự án tái định cư lớn nhất trong cả nước có chính sách riêng biệt về đền bù và tái định cư với mục tiêu "đảm bảo mức sống tốt hơn cho người dân bị ảnh hưởng" Con người được cung cấp cơ sở hạ tầng ngày càng tốt hơn, đảm bảo rằng người khuyết tật có thu nhập cao hơn và tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển Chính sách bồi thường và tái định cư của Cơ quan điện lực Thái Lan vượt quá yêu cầu pháp lý của luật pháp Thái Lan vì nó được thiết kế để cải thiện mức sống của người bị ảnh hưởng và trong thực tế đã chứng tỏ hiệu quả trong nhiều dự án đập lớn ở Thái Lan

2.5.3.3 Singapore:

Theo nguồn tổng hợp từ Ban Nội chính Trung Ương, Luật pháp Singapore quy định việc thu hồi đất được thực hiện trên cơ sở kế hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chính: Thu hồi đất bắt buộc đối với việc sử dụng đất vào mục đích công cộng; Hạn chế thu hồi đất của tư nhân (chỉ cần thu hồi nếu cần); Việc thu hồi đất phải được Chính phủ phê duyệt, sau khi thảo luận và tham vấn với cộng đồng; Việc thu hồi đất được tiến hành theo đúng thủ tục nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật

Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore cũng quy định về việc xác định mức bồi thường được được thực hiện bằng giá trị của bất động sản thu được bởi người có đất bị thu hồi chứ không phải giá trị thực của bất động sản Giá trị gia tăng do đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước loại bỏ khỏi giá trị bồi thường

Ngoài ra, nhà nước cũng xem xét bồi thường thiệt hại về đất đai trong trường hợp dự án đi qua tài sản gây ra những tác động tiêu cực đến lợi ích của người sử dụng đất

Nhà nước chi trả một phần tiền bồi thường khi chủ hộ bắt đầu di dời và trả phần còn lại sau khi hoàn tất Nếu cá nhân cần chỗ ở khẩn cấp sẽ nhà nước sẽ hỗ trợ thuê nhà ở với tiền thuê thích hợp

Nhà nước cũng quy định về các trường hợp của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét bồi thường như việc đề nghị chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình

từ chối thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi bồi thường cao hơn, đề nghị bồi thường theo giá thực tế mua, bán hoặc chuyển nhượng; đề nghị bồi thường chi phí đầu tư thêm vào nhà hoặc xây dựng một ngôi nhà mới sau khi nhà nước có quyết định thu hồi đất

Chính sách bồi thường cho việc thu hồi đất của nhà nước Singapore dựa trên các quy định nghiêm ngặt của pháp luật Trong quá trình thực hiện, chính sách bồi thường tuân theo nguyên tắc công bằng và minh bạch vì vậy đã nhận được sự đồng

ý của người dân

- Về tái định cư, Chính phủ Singapore chú trọng nhiều đến tái định cư của người sử dụng đất Chính sách này được thực hiện kết hợp với nhà ở của nhà nước (nhà ở xã hội) và nhà ở giá rẻ với điều kiện nhất định

Để quá trình thực hiện tái định cư chính xác và công bằng, cơ sở điều tra xã hội học cẩn thận và chi tiết để thu thập, xác minh các thông tin tạo cơ sở vững chắc

Những người đã bị thu hồi đất được tái định cư tại các đơn vị do HDB cung cấp được Cục Địa chính Singapore (SLA) tài trợ Trong trường hợp người không

sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ nhận được trợ cấp của nhà nước (khoảng 1.200

đô la Singapore), người có quốc tịch Singapore được ưu tiên cho tái định cư

Chính phủ đã khuyến khích hỗ trợ chương trình phát triển nhà ở của HDB HDB cung cấp một loạt các nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu đa dạng của cư dân, với các tòa nhà cao tầng chủ yếu cung cấp cho tái định cư Ngoài ra còn có các loại

nhà sang trọng khác và thậm chí các căn nhà nhỏ kèm theo Chính phủ quy định khi người mua nhà của HDB, họ phải sử dụng chúng trong 5 năm sau khi bán và sau khi sử dụng 10 năm nhà thứ nhất thì được mua ngôi nhà thứ hai của HDB nhằm hạn chế mua bán tài sản đầu cơ

Ngoài ra, trên thế giới cũng có rất nhiều chính sách về đền bù, tái định cư được thực hiện rất tốt, tạo tiền đề cho việc giải phóng mặt bằng, thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, tạo được lòng tin với người dân

Chương 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Khung phân tích

Dựa trên khung phân tích sinh kế bền vững DFID (1999) và Cẩm nang về tái định cư của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB), tác giả đã xây dựng khung phân tích phù hợp với địa bàn nghiên cứu

Hình 3.1: Khung phân tích sinh kế bền vững cho cácnhóm hộ

3.1.1 Tài sản sinh kế

3.1.1.1 Vốn con người

Trong nghiên cứu này vốn con người bao gồm: Quy mô, cơ cấu nhân khẩu (tuổi, giới tính), độ tuổi, trình độ học vấn của các thành viên trong hộ cũng như tình trạng sức khỏe, số thành viên trong và ngoài độ tuổi lao động

Kết quả sinh kế

-Cuộc sống ổn định tinh thần và vật chất

- Đời sống nâng cao

-Tính bền vững cao

CÁC CHIẾN LƯỢC SINH

KẾ

Ghi chú:

H: Nguồn vốn con người S: Nguồn vốn xã hội N: Nguồn vốn tự nhiên P: Nguồn vốn vật chất F: Nguồn vốn tài chính

Nguồn: Tác giả xây dựng dựa trên khung phân tích DFID,1999

ăn việc làm -Công ăn việc làm của các hộ di dời

H

lương, các khoản trợ cấp của nhà nước, khả năng tiếp cận các nguồn vốn từ ngân hàng, các hộ gia đình

3.1.1.4 Vốn vật chất

Bao gồm nhà ở, các phương tiện trang thiết bị phục vụ hoạt động kinh doanh

và sinh hoạt hàng ngày của hộ gia đình Cùng với hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch

vụ công cộng như giao thông, điện, đường, trường học, trạm cấp nước

3.1.3 Chiến lược sinh kế

Chiến lược sinh kế của các hộ trong nghiên cứu bao gồm: gởi tiết kiệm, kinh doanh, làm thuê, buôn bán…

3.1.4 Kết quả sinh kế

Thể hiện sự thay đổi trong các tài sản sinh kế: Giao thông, khả năng kinh doanh, môi trường giáo dục, y tế, dịch vụ công, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống cấp nước sạch, thoát nước, tình trạng ngập úng, an ninh trật tự, môi trường sống, mối quan hệ nơi cư trú mới

3.2 Thiết kế nghiên cứu

3.2.1 Phương pháp chọn mẫu

Để lựa chọn mẫu điều tra tác giả đã tiến hành các bước phỏng vấn nhóm, phỏng vấn sâu và điều tra cụ thể tại địa bàn nghiên cứu, trong đó:

Phỏng vấn sâu: Chính quyền,các cơ quan liên quan về: Chính sách di dời,

hỗ trợ, tái định cư, tiến độ xây mới chung cư Cô Giang, điều kiện cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội; Ban quản trị chung cư và một số hộ dân về tình hình kinh tế, đời sống của người dân chung cư Cô Giang sau di dời, giải tỏa Phỏng vấn sâu cung cấp một cách nhìn tổng quát về thực trạng sinh kế của các hộ dân chung cư Cô Giang, đồng thời cung cấp thông tin định hướng về các tài sản sinh kế của các hộ làm cơ sở ban đầu cho thiết kế bảng hỏi và phân nhóm hộ

Phỏng vấn nhóm: Thành phần của nhóm bao gồm chính quyền quận,

phường, các hộ dân Phỏng vấn nhóm cung cấp đầy đủ và chi tiết về tình hình tài sản sinh kế, hoạt động sinh kế, chiến lược sinh kế, thu nhập, cuộc sống, tâm tư nguyện vọng của các hộ dân Thông qua phỏng vấn nhóm đã hoàn thiện bảng hỏi,

cũng như phân nhóm hộ

3.2.1.1 Chọn mẫu

Trên cơ sở phỏng vấn sâu, phỏng vấn nhóm và thực tế, tác giả nhận thấy về điều kiện sống, tài sản sinh kế, thu nhập, của các hộ dân phân thành hai nhóm, nhóm khá và nhóm khó khăn

Qua khảo sát cho thấy việc giữa nhóm khá và nhóm khó khăn có sự chênh lệch lớn và tương đối rõ về tình trạng sinh kế sau khi thực hiện di dời, giải tỏa Nhóm hộ khá có xu hướng chuyển đến nơi ở mới ổn định hoặc chuyển đến nơi ở sẵn có, do đó tình trạng sinh kế của nhóm hộ khá tương đối ít bị ảnh hưởng Trong khi đó, nhóm hộ khó khăn gặp rất nhiều trở ngại trong công việc, nơi ở…Do đó, tác giả tập trung phân tích sâu 70 hộ khó khăn trên tổng số 100 hộ được khảo sát

Sơ đồ 3.1: Sơ đồ tiến trình khảo sát cơ sở, chọn mẫu

Xác định điểm khảo sát Cùng với chính quyền xác định nhóm hộ khá và khó khăn

Phân hộ khá và khó khăn với sự tham gia của các bên

Phân nhóm khá và khó khăn Chọn hộ cho nhóm khá và khó khăn

Khảo sát hộ gia đình

3.2.2 Khảo sát hộ gia đình

Sau khi chọn mẫu và xác định cỡ mẫu, tác giả đã tiến hành phỏng vấn, khảo sát thu thập số liệu về tài sản, nhân khẩu, thu nhập, chi tiêu cũng như các chiến lược sinh kế của các hộ gia đình Trình tự nghiên cứu được thể hiện cụ thể qua sơ đồ sau:

Sơ đồ 3.2: Sơ đồ tiến trình thực hiện nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu Chọn địa điểm nghiên cứu

- Sinh kế của người dân sau khi di dời, giải tỏa, tái định cư

- Thông tin trên các

phương tiện thông tin

đại chúng

- Điều kiện kinh tế xã

hội của địa bàn

nghiên cứu

3.3 Phương pháp nghiên cứu và nguồn thông tin

3.3.1 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê mô tả: Mô tả bối cảnh nghiên cứu, thực trạng sinh

kế của các hộ dân sau khi di dời, giải tỏa, tái định cư chung cư Cô Giang

- Phương pháp thống kê so sánh: So sánh về điều kiện và khả năng tiếp cận

với nguồn vốn sinh kế giữa nhóm hộ sau khi di dời, giải tỏa, tái định cư chung cư

Cô Giang Thông qua các con số tương đối, số tuyệt đối và minh họa cụ thể bằng

đồ thị

- Phương pháp phân tích định tính: Trên cơ sở các tiêu chí đánh giá kết quả

sinh kế, sẽ phân tích ưu và nhược điểm của chính sách di dời, giải tỏa, hỗ trợ đền

bù cho các hộ dân Đâu là nhân tố quyết định thành công của việc di dời, giải tỏa

và tái định cư, cũng như đảm bảo sinh kế bền vững cho người dân

Đề tài áp dụng theo khung phân tích sinh kế của DFID Bao gồm: Bối cảnh

dễ bị tổn thương, tài sản sinh kế, các chiến lược sinh kế và kết quả sinh kế của các

hộ sau khi di dời, giải tỏa, tái định cư chung cư Cô Giang

3.3.2 Nguồn thông tin

Thông tin sơ cấp:

Phỏng vấn và điều tra trực tiếp tại địa điểm nghiên cứu gồm: Lãnh đạo các phòng ban chuyên môn, ban quản trị chung cư; Điều tra trực tiếp các hộ dân sau khi di dời, giải tỏa, tái định cư chung cư Cô Giang

Thông tin thứ cấp:

- Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn Quận 1

- Ủy ban nhân dân Quận 1

- Ủy ban nhân dân phường Cô Giang

- Ban bồi thường, giải phòng mặt bằng

- Thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng

Chương 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

Chương 4 trình bày thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa thông tin, cơ sở hạ tầng trên địa bàn có chung cư Cô Giang, đặc biệt là sinh kế của các hộ dân bị ảnh hưởng khi thực hiện di dời giải tỏa Các thông tin về dân số, đất đai, tài sản, chiến lược sinh kế và thu nhập của các hộ được phỏng vấn theo nhóm hộ khá

và hộ khó khăn

4.1 Tổng quan về tình hình di dời, giải tỏa, đền bù, tái định cư của các chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh:

Hiện trên địa bàn Thành phố có 1.244 chung cư; trong đó có 474 chung cư

cũ xây dựng trước năm 1975, tập trung ở các quận 1, 10, 3, 5 và 4 Hầu hết các chung cư này được kiểm định là hư hỏng nặng, nguy hiểm, với tỷ lệ chất lượng còn lại thấp hơn 55% và xếp loại nguy hiểm cấp D - cấp độ nguy hiểm cao nhất

Đa số các chung cư cũ đều bị hư hỏng cần cải tạo, việc xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm thành phố, có vị trí thuận lợi tuy nhiên lại là nơi có mật độ dân cư cao, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực Tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và vì vậy các công trình chung cư xây dựng mới phải hạn chế chiều cao, hạn chế hệ số sử dụng đất là không thể tránh khỏi nếu thực hiện không tốt

Trong thời gian qua, Thành phố đã triển khai thí điểm cải tạo một vài chung

cư cũ như chung cư Nguyễn Kim, Quận 10 Song, việc triển khai cải tạo không hề đơn giản bởi có quá nhiều vướng mắc trong quá trình cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ

Hiện nay, thành phố đang cải tạo 31 chung cư, di dời được 741 / 1.154 hộ Tuy nhiên, việc cải tạo hay xây mới 16 chung cư mới chỉ xây dựng nền móng, phần còn lại đang được xây dựng Giai đoạn 2016-2020, Thành phố sẽ tiếp tục xây mới và thay thế các chung cư cũ cấp D phải di dời khẩn cấp

4.2 Tình hình di dời, giải tỏa, đền bù, tái định cư chung cư Cô Giang:

Chung cư Cô Giang được xây năm 1964 bao gồm 4 lô, trong đó mỗi lô cao

5 tầng và 2 dãy nhà phố nằm tiếp giáp đường Cô Bắc, Cô Giang Gồm 903

căn/4.982 nhân khẩu; trong đó: 894 căn nhà ở (gồm: 98 căn SHNN và 796 căn SHTN) và 09 căn/06 tổ chức sử dụng (theo báo cáo của Hội đồng Bồi thường Giải phóng mặt bằng Dự án) Chung cư này bị hư hỏng, có thể sập bất cứ lúc nào gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người dân

Từ năm 2006, Thành phố đã có chủ trương di dời chung cư Cô Giang Đến năm 2011, thành phố có kế hoạch di dời khẩn cấp nhưng đến tháng 7 năm 2017 mới hoàn tất tháo dỡ 3 căn nhà cuối cùng nằm trong diện giải tỏa tại chung cư Cô Giang

Theo phản ảnh của nhiều hộ dân sống ở chung cư Cô Giang, do giá bồi thường chưa hợp lý, họ không đồng ý với phương án bồi thường của chủ đầu tư nên họ không chịu đi Ngoài ra, các hộ dân còn băn khoăn về tiến độ hoàn thành cũng như chính sách hỗ trợ của Nhà nước và chủ đầu tư trong quá trình tạm cư như chi phí thuê nhà ở, công ăn việc làm khi đến nơi ở mới…

Các chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cơ bản của dự án Chung cư cô Giang:

Điều kiện để được bồi thường tại chung cư Cô Giang:

Người có đất bị thu hồi có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có Quyết định giao đất của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định;

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Toà án nhân dân hoặc quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân Phường Cô Giang xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau: Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế

độ cũ cấp cho người đang sử dụng đất, gồm: bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) hoặc các giấy tờ khác được quy định

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ theo quy định nêu trên, mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có Quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân Phường Cô Giang xác nhận là đất không có tranh chấp

Các trường hợp thu hồi đất ở mà không được bồi thường về đất:

- Người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện trên

- Người chiếm dụng nhà ở, đất ở trái phép

- Đối với hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở thì được xem xét hỗ trợ chi phí di chuyển

Đơn giá đất ở tính bồi thường, hỗ trợ: Theo Công văn số

3780/UBND-ĐTMT ngày 04/6/2008 của Ủy ban nhân dân Thành phố, cụ thể như sau:

Đơn vị tính: đồng/m 2

- Nhà sở hữu tư nhân đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định tại khoản 1 Phần III của Phương án này được tính bằng 100% đơn giá (Trong trường hợp Ủy ban nhân dân Thành phố có điều chỉnh sẽ được xem xét bổ sung sau)

Diện tích đất ở để tính bồi thường:

Diện tích đất được bồi thường là diện tích được xác định trên thực địa, thực

tế đo đạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng đất Trong trường hợp diện tích đất thực tế bị thu hồi có sự khác biệt so với giấy tờ thì quy định như sau:

- Nếu diện tích thực tế lớn hơn do việc đo đạc khách quan không chính xác,

do chủ sở hữu không kê khai nhưng không có tranh chấp, không do lấn chiếm, sử dụng ổn định lâu dài và được UBND phường xác nhận thì được bồi thường theo