Tài chính khả thi của công ty mỹ

TÀI CHÍNH KHẢ THI CỦA CÔNG TY MỸ ĐỀ CƯƠNG A. LỜI MỞ ĐẦU B. NỘI DUNG I. Nghiên cứu thị trường

Đ C Ề ƯƠ NG

A L I M Đ U Ờ Ở Ầ

B N I DUNG Ộ

I Nghiên c u th tr ứ ị ườ ng

1 Nghiên c u, đánh giá th tr ứ ị ườ ng đ u t : ầ ư

Nghiên c u và đánh giá tình hình giá th tr ứ ị ườ ng văn phòng cho thuê t i Hà ạ

N i t năm 2009 đ n năm 2011 ộ ừ ế .

• Năm 2009

• Năm 2010

• Năm 2011

2 D án VIET ự TOWER

2.1 Ti n hành các ho t đ ng kh o sát d án ế ạ ộ ả ự

• Đ a chị ỉ

• Di n tích xây d ngệ ự

• C u trúc công trìnhấ

+ Tòa tháp 1

+ Tòa tháp 2

2.2 Đ nh h ị ướ ng đ u t : ầ ư

II PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KH THI C A CÔNG TY M Ả Ủ Ỹ

1 N i dung đ u t và hình th c v n đ u t c a công ty ộ ầ ư ứ ố ầ ư ủ

2 Các ph ươ ng pháp tính toán đ ra quy t đ nh đ u t : ể ế ị ầ ư

2.1.1 Phương pháp c a trử ước (phù h p v i ngợ ớ ười đi vay)

2.1.2 Phương án c a sau (phù h p v i ngử ợ ớ ười cho vay)

III T V N Ư Ấ

L I M Đ U Ờ Ở Ầ

D án đ u t là t p h p các đ xu t b v n trung và dài h n đ ti n hànhự ầ ư ậ ợ ề ấ ỏ ố ạ ể ế các ho t đ ng ạ ộ đ u tầ ư trên đ a bàn c th , trong kho ng th i gian xác đ nh D ánị ụ ể ả ờ ị ự

đ u t là c s đ c quan nhà nầ ư ơ ở ể ơ ước có th m quy n ti n hành các bi n phápẩ ề ế ệ

qu n lý, c p phép đ u t Nó là căn c đ nhà đ u t tri n khai ho t đ ng đ uả ấ ầ ư ứ ể ầ ư ể ạ ộ ầ

t , đánh giá hi u qu c a d án và đ c bi t quan tr ng trong vi c thuy t ph cư ệ ả ủ ự ặ ệ ọ ệ ế ụ

ch đ u t quy t đ nh đ u t và t ch c tín d ng c p v n cho d án ủ ầ ư ế ị ầ ư ổ ứ ụ ấ ố ự

I NGHIÊN C U TH TR Ứ Ị ƯỜ NG:

1 Nghiên c u, đánh giá th tr ứ ị ườ ng đ u t : ầ ư

Nghiên c u và đánh giá tình hình giá th tr ứ ị ườ ng văn phòng chi thuê t i Hà N i ạ ộ

t năm 2009 đ n năm 2011 ừ ế .

• Năm 2009:

Trong Quý I/2009, t i Hà N i, giá chào thuê văn phòng h ng A đã gi mạ ộ ạ ả kho ng 8% so v i th i đi m cu i năm 2008, xu ng còn 49USD/m2, g n b nả ớ ờ ể ố ố ầ ằ g

v i m c giá trong Quý I/2008 ớ ứ Bên c nh đó, t l tr ng c a văn phòng h ng Aạ ỷ ệ ố ủ ạ tăng lên m c 2.6%; giá thuê văn phòng h ng B gi m xu ng còn dở ứ ạ ả ố ướ i 33USD/m2 t i th i đi m cu i quý I/2009, gi m 5% so v i cùng kỳ năm ngoái; tạ ờ ể ố ả ớ ỷ

l tr ng c a văn phòng h ng B là 19% Các tòa nhà văn phòng h ng B cũ có t lệ ố ủ ạ ạ ỷ ệ

tr ng là 8% Đây là k t qu mà CBRE công b khi th m đ nh v d án đ u tố ế ả ố ẩ ị ề ự ầ ư BĐS

Theo Savills Vi t Nam, trong quý IV/2009, t ng lệ ổ ượng cung văn phòng cho thuê Hà N i đ t h n 600.000m2, tăng kho ng 23% so v i quý III/2009 Trongở ộ ạ ơ ả ớ khi đó, công su t cho thuê ti p t c suy y u và gi m kho ng 2% so v i quýấ ế ụ ế ả ả ớ III/2009 C th , công su t cho thuê văn phòng h ng A gi m 18%; công su t choụ ể ấ ạ ả ấ thuê c a văn phòng h ng B gi m nh m c 1%; công su t cho thuê c a vănủ ạ ả ẹ ở ứ ấ ủ phòng h ng C gi m h n 10% so v i quý III/2009.ạ ả ơ ớ

• Năm 2010:

Gia thuê văn phong t i ́ ̀ ạ Hà N iộ 2010 gi m so v i năm 2009ả ớ Theo Công ty nghiên c u B t đ ng s n Savills ứ ấ ộ ả Vi t Namệ , công suât thuê trung binh cua thí ̀ ̉ ̣

trường văn phong trong quy I đat 85%, tăng nhe khoang 2% so v i quy tr̀ ́ ̣ ̣ ̉ ớ ́ ước Măc̣

du công suât thuê co nhiêu dâu hiêu lac quan, song, gia thuê văn phong cac hang̀ ́ ́ ̀ ́ ̣ ̣ ́ ̀ ́ ̣ đêu co xu h̀ ́ ướng giam 3,6% so v i quy 4 năm 2009 L̉ ớ ́ ượng văn phong hang À ̣

được thuê trong quy môt tăng hâu nh không đang kê, trong khi văn phong hang B́ ̣ ̀ ư ́ ̉ ̀ ̣ giam t i môt n a Chi riêng văn phong hang C đat kêt qua tôt nhât Môt loat cac toả ớ ̣ ử ̉ ̀ ̣ ̣ ́ ̉ ́ ́ ̣ ̣ ́ ̀ nha hang A nh Pacific Place, Sun City co gia chao thuê t 60- 65 USD đên naỳ ̣ ư ́ ́ ̀ ừ ́ đêu giam xuông con 42- 50 USD Theo đanh gia cua Savills, thi tr̀ ̉ ́ ̀ ́ ́ ̉ ̣ ường quy môt có ̣ ́ khoang 610.000 m2 diên tich văn phong, tăng 3,5% so v i quy 4/2009 bao gôm 86̉ ̣ ́ ̀ ớ ́ ̀ văn phong hang A, B, C phân bô trên 10 quân cua thanh phô Trong 4 năm t i,̀ ̣ ́ ̣ ̉ ̀ ́ ớ khoang 1,9 triêu m2 văn phong t 120 d an se co măt trên thi tr̉ ̣ ̀ ừ ự ́ ̃ ́ ̣ ̣ ường dân đên tinh̃ ́ ̀ trang th a nguôn cung.̣ ừ ̀

• Năm 2011:

Giá thuê văn phòng quý I/2011 t i Hà N i ti p t c gi m nh , v i lạ ộ ế ụ ả ẹ ớ ượng cung tăng m nh khu phía Tây Th trạ ở ị ường m t b ng bán l đ ng trặ ằ ẻ ứ ước thách th cứ

l n khi ngu n cung gia tăng m nh.ớ ồ ạ

Theo Công ty Savills, t ng di n tích văn phòng hi n là h n 760.000 m2,ổ ệ ệ ơ tăng 2% so v i quý trớ ước và tăng 27% so v i cùng kì năm ngoái Các qu n Hoànớ ậ

Ki m, C u Gi y và Đ ng Đa v n là nh ng ngu n cung chính cho th trế ầ ấ ố ẫ ữ ồ ị ườ ng văn phòng, chi m 67% t ng ngu n cung c a th trế ổ ồ ủ ị ường Hà N i.ộ C u Gi y v nầ ấ ẫ

là qu n có t c đ tăng trậ ố ộ ưởng di n tích văn phòng cao nh t, v i t c đ tăngệ ấ ớ ố ộ kho ng 130% so v i cùng kì năm trả ớ ướ Công su t thuê c a toàn th trc ấ ủ ị ường tăng

nh trong khi giá thuê không thay đ i so v i quý 4/2010 Công su t thuê trungẹ ổ ớ ấ bình toàn th trị ường tăng 1% so v i quý trớ ước, đ t 90% trong khi giá thuê trungạ bình đ t 26 USD/ m2/ tháng ạ

Th ng kê c a CBRE cho th y, quý này có 3 d án văn phòng h ng B đ a raố ủ ấ ự ạ ư

th trị ường là Hoàng C u Geleximco (Đ ng Đa), Crown Complex và TTC Towerầ ố khu v c M Đình v i t ng di n tích kho ng 47.000m2 Giá chào thuê trung bìnhự ỹ ớ ổ ệ ả

quý này đ u gi m nh t t c các phân khúc so v i quý trề ả ẹ ở ấ ả ớ ướ Giá trung bình c văn phòng h ng A kho ng 39 USD/m2/tháng, h ng B kho ng 27 USD/m2/tháng.ạ ả ạ ả CBRE d báo trong năm 2011, có kho ng 383.000m2 sàn văn phòng đự ả ược đ aư vào s d ng, trong đó đa ph n n m phía Tây nh Keangnam v i di n tíchử ụ ầ ằ ở ư ớ ệ 159.000m2 sàn văn phòng chu n b đ a vào s d ng Savills nh n đ nh, trong 3ẩ ị ư ử ụ ậ ị năm t i, g n 1,2 tri u m2 di n tích văn phòng cho thuê t kho ng 90 d án dớ ầ ệ ệ ừ ả ự ự

ki n s gia nh p th trế ẽ ậ ị ường Trong các quý còn l i năm 2011, g n 200.000 m2ạ ầ

t 24 d án d ki n gia nh p th trừ ự ự ế ậ ị ường, trong đó có m t s d án có di n tíchộ ố ự ệ văn phòng cho thuê trên 10.000 m2 V i lớ ượng cung l n văn phòng nh v y bớ ư ậ ổ sung thêm cho th trị ường, ch c ch n năm 2011 khách thuê s có thêm nhi u sắ ắ ẽ ề ự

l a ch n Đ i v i các ch đ u t năm 2011 s là năm đ y thách th c v i sự ọ ố ớ ủ ầ ư ẽ ầ ứ ớ ự

c nh tranh ngày càng g t gao.ạ ắ

2 Kh o sát d án VIET TOWER: ả ự

Tòa nhà Viet Tower n m đ a ch s 1 ph Thái Hà, qu n Đ ng Đa, Hàằ ở ị ỉ ố ố ậ ố

N i, ngay ngã t đông đúc Thái Hà, Tây S n và Chùa B c Công trình có 3 m tộ ư ơ ộ ặ thoáng, là m t đ a đi m k t h p trung tâm thộ ị ể ế ợ ương m i và văn phòng cho thuê ạ

Ch đ u t công trình là Công ty TNHH Liên doanh Đ u t Tài chính Hòaủ ầ ư ầ ư Bình Thi t k c a công trình do Văn phòng T v n và Chuy n giao Công nghế ế ủ ư ấ ể ệ Xây d ng (đ i h c Ki n trúc Hà N i) th c hi n Qu n lý d án làự ạ ọ ế ộ ự ệ ả ự Công ty ti pế

th và qu n lý CB Richard Ellis ị ả

T ng di n tích khu đ t là 3.500 m2 v i m t b ng xây d ng 2.000 m2, t ngổ ệ ấ ớ ặ ằ ự ổ

di n tích cho thuê là 31.000 m2, trong đó m i sàn có di n tích trung bình 1.700 m2ệ ỗ ệ

v i 2 t ng h m đ xe, 7 thang máy hi u Mitsubishi tiêu chu n qu c t , đi u hòaớ ầ ầ ỗ ệ ẩ ố ế ề trung tâm, h th ng PCCC hi n đ i, b o v và an ninh 24/7 ệ ố ệ ạ ả ệ

Vi t Tower bao g m kh i trung tâm thệ ồ ố ương m i 7 t ng v i di n tích 11.000ạ ầ ớ ệ m2 T i đây, t p đoàn thạ ậ ương m i bán l Parkson c a Malaysia đã thuê di n tíchạ ẻ ủ ệ

r t l n làm đ a đi m kinh doanh đ u tiên t i Hà N i Ngoài ra tòa nhà còn có h nấ ớ ị ể ầ ạ ộ ơ 20.000 m2 di n tích văn phòng n m trên 11 t ng ti p theo ệ ằ ầ ế

+ Ngu n v n đ u t xây d ng công trình : ồ ố ầ ư ự

1 V n vay ngân hàngố

2 V n t có c a ch đ u tố ự ủ ủ ầ ư

3 V n huy đ ng c a ch đ u tố ộ ủ ủ ầ ư

+ Th i gian th c hi n d án: ờ ự ệ ự 05 năm (T năm 2004 đ n năm 2008)ừ ế

• C u trúc công trình bao g m: ấ ồ

- Tòa tháp 1:

Kh i nhà 16 t ng n m t i v trí góc ngã t bên ph i đố ầ ằ ạ ị ư ả ường Thái Hà tính từ

đường Chùa B c v phía Đông B c.ộ ề ắ

Công trình g m các khu ch c năng:ồ ứ

+ Khu siêu th và d ch v th ị ị ụ ươ ng m i ạ

+ Khu văn phòng đa năng cho thuê

+ Khu d ch v ăn u ng và gi i khát ị ụ ố ả

+ Khu d ch v club bar ị ụ

+ Khu t ng h m bao g m: gara, kho ph tr , phòng kĩ thu t ầ ầ ồ ụ ợ ậ

+ Khu sân v ườ n ngoài tr i ờ

- Tòa tháp th 2: ứ

G m các kh i nhà 10 t ng và 16 t ng cùng v i kh i nhà đi u hành n m t i vồ ố ầ ầ ớ ố ề ằ ạ ị trí góc ngã t bên trái đư ường Thái Hà

+ T t ng 1- 7: siêu th và d ch v th ừ ầ ị ị ụ ươ ng m i ạ

+ T t ng 7 - 16: khu văn phòng đa năng ừ ầ

+ T ng 10: khu d ch v ăn u ng, gi i khát ầ ị ụ ố ả

+ T ng th ầ ượ ng: khu d ch v clubbar, gi i khát ị ụ ả

+ Kh i nhà đi u hành chung ố ề

+ Khu t ng h m bao g m: gara, kho ph tr , phòng kĩ thu t ầ ầ ồ ụ ợ ậ

+ Khu sân v ườ n ngoài

II PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KH THI C A CÔNG TY M : Ả Ủ Ỹ

1 N i dung đ u t và hình th c v n đ u t c a công ty: ộ ầ ư ứ ố ầ ư ủ

M t công ty chuyên kinh doanh b t đ ng s n c a M đang có k ho ch đ uộ ấ ộ ả ủ ỹ ế ạ ầ

t vào các b t đ ng s n là văn phòng cho thuê t i các cao c Hà N i Công tyư ấ ộ ả ạ ố ở ộ này đang r t quan tâm t i các văn phòng cho thuê t i Viet Tower Công ty đangấ ớ ạ xem xét vi c có nên th c hi n vi c M&A toàn b s 10.000 m2 di n tích cho thuêệ ự ệ ệ ộ ố ệ làm văn phòng t i Viet Tower v i giá 15.000.000 USD hay không?ạ ớ

Công ty này có th để ược vay t i đa 75% giá tr mua v i lãi su t 12%/năm,ố ị ớ ấ hoàn tr phân h n hàng tháng trong vòng 20 năm (không ph t tr trả ạ ạ ả ước h n), n uạ ế công ty đàm b o đả ược yêu c u v t l đ m b o n (t i thi u) là 1,2 và t su tầ ề ỷ ệ ả ả ợ ố ể ỷ ấ bình quân t n th t lãi (t i đa) là 85%.ổ ấ ố

2 Các ph ươ ng pháp tính toán đ ra quy t đ nh đ u t : ể ế ị ầ ư

2.1.1 Ph ươ ng pháp c a tr ử ướ c (phù h p v i ng ợ ớ ườ i đi vay)

• Đ i v i kho n vay (nhánh s đ bên ph i) ố ớ ả ơ ồ ả

Đ n v : USD ơ ị

1 Giá thành bán (giá tr đ u t BĐS)ị ầ ư 15.000.000

2 T l vay (tính trên t ng v n đ u t )ỷ ệ ổ ố ầ ư 75%

3

4 H s hoàn tr (tháng) ( tra b ng C4)ệ ố ả ả 0.011011

5 H s hoàn tr (năm): (4×12 tháng) ệ ố ả 0.132132

6 S ti n ph i tr t i đa cho kho n vay hàng năm: (3×5)ố ề ả ả ố ả 1.486.485

• Đ i v i kho n v n ch s h u ( nhánh s đ bên trái)ố ớ ả ố ủ ở ữ ơ ồ

7 T l v n CSH (tính trên t ng v n đ u t )ỷ ệ ố ổ ố ầ ư 25%

8 Giá tr v n CSH đ u t (t i thi u): (1×7)ị ố ầ ư ố ể 3.750.000

9 Chi phí s d ng v n CSH (t i thi u)ử ụ ố ố ể 8%

10 Lượng ti n lãi v n yêu c u c a CSH: (8×9)ề ố ầ ủ 300.000

11 Thu nh p th c kinh doanh: (6+10)ậ ự 1.786.485

12 Phí KD (USD/m2) (dùng đ trang tr i các CP duy tu, thayể ả

th …)ế

150

15 T ng thu nh p th c t : (11+14)ổ ậ ự ế 3.286.485

17 T ng thu nh p ti m năng: 15/(1-t l t n th t không gian)ổ ậ ề ỷ ệ ổ ấ 3.572.266

18

Giá c Cho thuê t i thi u: (17/13) (USD/mố ể 2) 357,2266

19 T su t bình quân t n th t lãi: (14+6)/17ỷ ấ ổ ấ 83,6% < 85%

20 H s đ m b o tr n (11/6)ệ ố ả ả ả ợ 1,2 = 1,2 (HS

t i thi u)ố ể

 Nh n xét: ậ Ta th y, ch tiêu 19, 20 đ u đ t yêu c u c a ngấ ỉ ề ạ ầ ủ ười cho vay v n.ố Theo k t qu tính toán, giá cho thuê t i thi u c a d án Viet Tower là 375,224ế ả ố ể ủ ự USD/m2/năm  29,6USD/m2/tháng Nh v y, vi c đ u t ư ậ ệ ầ ư là kh thi vì d ánả ự

ch a đ ng ít r i ro Tuy nhiên do tính toán theo phứ ự ủ ương pháp c a trử ước chỉ

th a mãn yêu c u c a ngỏ ầ ủ ườ ầ ưi đ u t ch không tho mãn đứ ả ược yêu c u c aầ ủ

người cho vay nên c n xét các h ng m c trên t góc đ c a ngầ ạ ụ ừ ộ ủ ười cho vay

b ng phằ ương pháp phân tích kh thi c a sau.ả ử

2.1.2 Ph ươ ng án c a sau (phù h p v i ng ử ợ ớ ườ i cho vay):

Qua kh o sát tình hình th trả ị ường giá văn phòng cho thuê trên đ a bàn Hà N iị ộ

• Đ u quý III/2010: ầ

+ Văn phòng h ng A giá cho thuê trung bình tháng là 42USD/m2 ạ  giá cho thuê năm 504USD/m2

+ Văn phòng h ng B có giá cho thuê trung bình là 31USD/m2/tháng ạ  giá cho thuê năm 372USD/m2/năm

• Đ u năm 2011 đ n nay: ầ ế

+ Văn phòng h ng A giá cho thuê trung bình tháng là 39USD/m2 ạ  giá cho thuê năm là 468USD/m2

+ Văn phòng h ng B có giá cho thuê trung bình tháng là 27USD/m2 ạ giá cho thuê năm là 324USD/m2

Đ ng th i cũng theo kh o sát th trồ ờ ả ị ường, công ty nh n th y giá cho thuê vănậ ấ phòng t i Viet Tower là 34USD/m2/tháng, tạ ương đương 408USD/m2/năm

B NG TÍNH CÁC CH TIÊU Ả Ỉ

1

2

3

4

5

T ng thu nh p d ki n: (giá thuêổ ậ ự ế x di n tích)ệ

T l t n th t không gianỷ ệ ổ ấ

T ng thu nh p d ki n: (1)ổ ậ ự ế x (1-8%)

T ng phí kinh doanh: (150ổ x 10.000)

Thu nh p th c d ki n: (3-4)ậ ự ự ế

4.080.000 8%

3.753.600 1.500.000 2.253.600

6

7

8

9

10

H s đ m b o n (t i thi u)ệ ố ả ả ợ ố ể

S ti n tr n : (5/6)ố ề ả ợ

H s tr n (tháng)ệ ố ả ợ

H s tr n (năm): (8)ệ ố ả ợ x 12 tháng

Lượng ti n vay t i đa: (7/9)ề ố

1,2 1.878.000 0.011011 0,132132 14.213.059,67

12

13

14

15

16

17

Lượng ti n m t thu nh p mà CSH đề ặ ậ ược hưởng (t iố

thi u): (5) – (7)ể

Chi phí s d ng VCSHử ụ

Lượng VCSH có th đ u t t i đa: (11/12) ể ầ ư ố

T ng s ti n ĐT t i đa cho BĐS: (10+13)ổ ố ề ố

T tr ng v n vay trong giá tr : (10/14)ỷ ọ ố ị

T su t bình quân t n th t lãi: (4+7) / 1ỷ ấ ổ ấ

H s đ m b o tr n : (5) / (7)ệ ố ả ả ả ợ

375.600

8%

4.695.000 18.908.059,67 75,17% > 75% 82,8% < 85% 1,2 (m c t i thi u)ứ ố ể

Nh n xét: ậ

Theo phương pháp c a sau, t tr ng v n vay trong giá tr (ch tiêu 15) caoử ỷ ọ ố ị ỉ

h n so v i m c t i đa mà ngân hàng có th cho vay là 75% nh ng l n h n khôngơ ớ ứ ố ể ư ớ ơ đáng k (0.17%) M t khác, t su t t n th t lãi bình quân c a d án (ch tiêu 16)ể ặ ỷ ấ ổ ấ ủ ự ỉ

và h s đ m b o tr n (ch tiêu 17) đ u nh h n m c t i đa mà ngân hàng yêuệ ố ả ả ả ợ ỉ ề ỏ ơ ứ ố

c u l n lầ ầ ượt là 85% và 1,2 Do đó, d án đ u t mang tính kh thi nên ngân hàngự ầ ư ả

có th ch p nh n cho công ty M vay v n.ể ấ ậ ỹ ố

III T V N: Ư Ấ

Viet Tower được đ t t i ặ ạ ngã t Thái Hà, Tây S n và Chùa B c Tòa nhà có 3ư ơ ộ

m t thoáng hặ ướng ra phía đường Tây S n, Thái Hà nên thu n l i cho viêc giaoơ ậ ợ

thương Tòa nhà có đ y đ các trang thi t b c n thi t cho ho t đ ng c a vănầ ủ ế ị ầ ế ạ ộ ủ phòng, 2 t ng h m dành cho đ xe ho t đ ng 24/24h Đ ng th i, đây là v tríầ ầ ể ạ ộ ồ ờ ị thu c khu trung tâm c a thành ph Hà N i nên m t đ dân c t p trung khá l n,ộ ủ ố ộ ậ ộ ư ậ ớ dân trí cao, do đó có th nh n th y đây là m t khu v c th trể ậ ấ ộ ự ị ường ti m năng choề các doanh nghi p và các văn phòng thệ ương m i.ạ

Qua kh o sát th trả ị ườ , giá văn phòng cho thuê trong th i gian t i có xung ờ ớ

hướng gi mả do lãi su t ngân hàng gi m, nhi u d án đ u t đấ ả ề ự ầ ư ược xây d ng nênự

lượng văn phòng cho thuê h ng A, B tăng cao.ạ Cũng theo k t qu kh o sát thế ả ả ị

trường, m c giá văn phòng cho thuê c a Viet Tower là 34USD/m2/tháng M c giáứ ủ ứ này n m trong kho ng ch p nh n đằ ả ấ ậ ượ ủc c a th trị ường

V y, ậ công ty chuyên kinh doanh b t đ ng s n c a M nên th c hi n M&Aấ ộ ả ủ ỹ ự ệ toàn b 10.000m2 di n tích cho thuê làm văn phòng c a Viet Tower và m c giáộ ệ ủ ứ

t i đa mà công ty có th ch p nh n tr cho d án này là ố ể ấ ậ ả ự 18.908.059, 67USD