Bất động sản. PHÂN TÍCH YẾU TỐ KHÁCH HÀNG ẢNH HƯỞNG TỚI SẢN PHẨM CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

PHÂN TÍCH YẾU TỐ KHÁCH HÀNG ẢNH HƯỞNG TỚI SẢN PHẨM CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Bất động sản Kinh doanh bất động sản Phân tích môi trường vi mô, vĩ mô ngành bất động sản Chung cư giá rẻ cho người thu nhập thấp

ĐỀ TÀI:

PHÂN TÍCH YẾU TỐ KHÁCH HÀNG ẢNH HƯỞNG TỚI SẢN PHẨM

CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

MỤC LỤC

I CƠ SỞ LÝ LUẬN

1 Bất động sản

Khái niệm bất động sản

Tài sản là của cải vật chất dựng vào mục đớch sản xuất hoặc tiờu dựng Tài sản bao gồm vật cú thực, tiền, giấy tờ trị giỏ được bằng tiền và cỏc quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: "Bất động sản là các tài

sản không thể di dời được" Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác

với các tài sản khác là chúng không thể di, dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép

Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm:

- Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó)

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di

động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá trị không coi là BĐS)

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định:

2 Kinh doanh bất động sản

Điều 3 luật Kinh doanh Bất động sản quy định: Kinh doanh bất động sản là

việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi

là bất động sản) bao gồm:

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất

3 Môi trường bên ngoài

Phân tích môi trường bên ngoài tập trung vào việc nhận diện và đánh giá các

xu hướng cùng sự kiện vượt quá khả năng kiểm soát của công ty, như mức tăng trưởng kinh tế của quốc gia, cạnh tranh của nước ngoài, bùng nổ công nghệ thông tin, sẽ cho thấy cơ hội và những mối nguy cơ quan trọng mà một tổ chức gặp phải để các nhà quản lý có thể soạn thảo chiến lược nhằm tận dụng những cơ hội

và tránh hay làm giảm đi ảnh hưởng của các mối đe dọa đó Môi trường bên ngoài bao gồm môi trường vĩ mô và môi trường vi mô

Chính trị - Pháp luật

Kinh tế

Đối thủ cạnh tranh

Sản phẩm thay thế

Văn hóa- tự nhiên –

xã hội

Công nghệ

3.1 Môi trường vĩ mô

Việc phân tích môi trường vĩ mô giúp doanh nghiệp trả lời câu hỏi: Doanh nghiệp đang phải đối diện với những gì?

Có 4 yếu tố thuộc môi trường vi mô tác động tới doanh nghiệp:

Yếu tố kinh tế

Các yếu tố kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đối với sức thu hút tiềm năng của các chiến lược khác nhau Các ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế như: tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lạm phát, chu kỳ kinh tế, sự tăng giảm lãi suất, giá cổ phiếu, xu hướng

về giá trị của đồng đô la Mỹ,

Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng sử dụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn

Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng đòi hỏi phải chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế Do đó, cùng với xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh

tế, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển Mặt khác, bản thân các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, cũng đòi hỏi thị trường BĐS phát triển Từ chỗ là vật đảm bảo, thế chấp, BĐS sẽ trở thành hàng hóa khi con nợ không có khả năng trả nợ Như vậy, sự phát triển của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS ra đời tồn tại và phát triển Chỉ khi thị trường BĐS tồn tại và phát triển, thì mới có cơ sở thực tế để tính toán giá trị của doanh nghiệp và tính toán giá trị cổ phiếu trên thị trường chứng khoán

Thị trường BĐS cũng ảnh hưởng rất lớn của chu kỳ kinh doanh Ở thời điểm khủng hoảng, trì trệ TTBĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giao dịch Ở giai đoạn phồn vinh, TTBĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhân đầu cơ

Yếu tố pháp luật-chính trị

Các yếu tố pháp luật và chính trị có ảnh hưởng ngày càng lớn đến hoạt động của các doanh nghiệp Yếu tố luật pháp bao gồm các thể chế, chính sách, quy chế, định chế, luật lệ, thủ tục, quy định, của Nhà nước Tại một số nước cũng phải kể đến mức độ ổn định chính trị hay tính bền vững của chính phủ Luật lệ và các cơ quan nhà nước đều có vai trò điều tiết các hoạt động kinh doanh

Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đai nói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không Chẳng hạn dưới chế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc, nên về cơ bản ít được đem mua bán, trao đổi Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà không phải đền bù Dưới chế độ TBCN, quyền sở hữu đất đai được đẩy tới mức hoàn thiện nhất và do đó, TTBĐS có tiềm năng mở đến những giới hạn rộng nhất Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất XHCN, đất đai tham gia vào TTBĐS có những giới hạn nhất định Thị trường đất đai không được luật pháp cho phép, chỉ có thị trường quyền sử dụng đất; khu vực đất công đi vào thị trường BĐS; chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại chủng loại hàng hoá không dễ dàng;…

Ngoài ra các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến tư tưởng dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS Có những nước quy định thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển của TTBĐS giảm đi Những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa BĐS vào giao dịch

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa

phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và

sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

- Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

+ Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

Yếu tố văn hóa-tự nhiên-xã hội

Tất cả các doanh nghiệp phải phân tích những yếu tố xã hội để ấn định những cơ hội, đe dọa tiềm tàng Các yếu tố xã hội bao gồm các yếu tố như vai trò

nữ giới, áp lực nhân khẩu, phong cách sống, đạo đức, truyền thống, tập quán, tỷ

lệ tăng dân số, sự dịch chuyển dân số, trình độ dân trí, Những thay đổi về địa lý, nhân khẩu, văn hóa và xã hội có ảnh hưởng quan trọng đến hầu hết các quyết định về sản phẩm, dịch vụ, thị trường và người tiêu thụ

Yếu tố về tự nhiên bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý

và điều kiện khai thác Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về địa hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng,…) thì sẽ

có một lượng lớn đất đai tham gia vào thị trường bất động sản, do đó quy mô của bất động sản sẽ lớn Ngược lại, nếu đa phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đất đai tham gia thị trường bất động sản sẽ không nhiều Đất đai ở các trung tâm kinh tế, thương mại dễ trở thành hàng hoá hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh Sự giàu có trong lòng đất như: sự màu mỡ đất đai, các

mỏ khoáng sản trong lòng đất,… cũng làm cho đất đai dễ trở thành hàng hoá có giá cao hơn Như vậy, đất đai và các tài sản cố định trên đất đai, đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường bất động sản Ở đây sự ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên đến hàng hoá bất động sản là rất lớn

+ Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm tại các ngã 4

hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá

ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước

và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

+ Địa hình bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp

so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó

sẽ cao hơn

+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…): Mức độ ảnh hưởng của các yếu

tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ:

độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

+ Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó

sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các

mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

Xu thế toàn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế và tự do hóa thương mại đang là vấn đề nổi bật của kinh tế thế giới hiện nay Các luật lệ và quy định thống nhất của các thành viên Cộng đồng chung Châu Âu, ngân hàng thế giới, Tổ chức thương mại thế giới, các hiệp định tự do thương mại khu vực và thế giới, góp phần vào sự phụ thuộc lẫn nhau giữa các quốc gia trên thế giới và những thị trường chung toàn cầu đang xuất hiện, đặt ra các tiêu chuẩn quốc tế về chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn về môi trường, luật chống độc quyền, chống bán phá giá, Các chiến lược gia cần tận dụng những lợi thế mà xu hướng toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế quốc tế mang lại, đồng thời hạn chế những rủi ro từ môi trường quốc tế, đó là sự cạnh tranh khốc liệt của các đối thủ nước ngoài, với các sản phẩm có giá cả cạnh tranh và chất lượng hơn,

Yếu tố công nghệ

Đối với doanh nghiệp, các yếu tố công nghệ hay liên quan tới công nghệ như R&D, bản quyền công nghệ, khuynh hướng tự động hóa, chuyển giao công nghệ, đều có thể vừa là cơ hội vừa là mối đe dọa mà chúng phải được xem xét đúng mức trong việc soạn thảo chiến lược Vì sự thay đổi công nghệ nhanh cũng

có nghĩa thu ngắn chu kỳ sống hay vòng đời của sản phẩm liên quan Những công nghệ mới cũng đem lại những quy trình công nghệ mới giúp giảm chi phí trong việc tạo ra sản phẩm Tiến bộ kỹ thuật có thể tạo ra những ưu thế cạnh tranh mới, mạnh mẽ hơn các ưu thế hiện có

3.2 Môi trường vi mô

Đối thủ cạnh tranh

Đối thủ cạnh tranh tiềm năng bao gồm các công ty mới tham gia vào ngành, khả năng cạnh tranh hiện tại của họ còn yếu, nhưng có tiềm năng và vẫn có khả năng cạnh tranh trong tương lai Đối thủ cạnh tranh tiềm năng có thể làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp do họ đưa vào khai thác các năng lực sản xuất mới, với mong muốn giành được thị phần và các nguồn lực cần thiết Do đó, khi xây dựng