[Luận văn]giải quyết những vấn đề về quyền sử dụng đất cho phát triển kinh tế trang trại trên địa bàn huyện tiên lữ tỉnh hưng yên

Luận văn, thạc sỹ, tiến sĩ, cao học, kinh tế, nông nghiệp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-& -

TẠ THANH TÙNG

GIẢI QUYẾT NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRANG TRẠI TRÊN ĐỊA BÀN

HUYỆN TIÊN LỮ-TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Chuyên ngành: Kinh tế Nông nghiệp

Mã số: 60.31.1052.14

Người hướng dẫn khoa học: TS BÙI BẰNG ĐOÀN

HÀ NỘI – 2008

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu này là của riêng tôi Các số liệu, kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bảo vệ cho bất kỳ một học vị nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Tạ Thanh Tùng

LỜI CẢM ƠN

Để thực hiện và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình về nhiều mặt của các cá nhân và tổ chức

Cho phép tôi được bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến:

- TS Bùi Bằng Đoàn, người hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và hoàn thành luận văn

- Lãnh đạo trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, khoa Sau đại học, Khoa Kết Toán & Quản Trị Kinh Doan, khoa Kinh tế nông nghiệp và PTNT, cùng toàn thể các thầy cô giáo và cán bộ công nhân viên nhà trường đã tạo mọi điều kiện cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

- Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Nông nghiệp & PTNT tỉnh Hưng Yên, phòng Tài nguyên & Môi trườn huyện Tiên Lữ, các trang trại và những người

đã cung cấp số liệu, tư liệu khách quan, tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các nhà khoa học, bạn bè, đồng nghiệp, người thân đã động viên, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Tạ Thanh Tùng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ viii

PHẦN MỘT: ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 3

1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3

1.3.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3

PHẦN HAI: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 5

2.1.CƠ SỞ LÝ LUẬN .5

2.1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KINH TẾ TRANG TRẠI 5

2.1.1.1 KHÁI NIỆM TRANG TRẠI VÀ KINH TẾ TRANG TRẠI 5

2.1.1.2 ĐẶC TRƯNG CHỦ YẾU CỦA KINH TẾ TRANG TRẠI .7

2.1.1.3 TIÊU CHÍ XÁC ĐỊNH TRANG TRẠI .8

2.1.1.4 VAI TRÒ CỦA KINH TẾ TRANG TRẠI TRONG SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP .9

2.1.1.5 XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA KINH TẾ TRANG TRẠI 10

2.1.2 MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11

2.1.2.1 QUYỀN SỞ HỮU .11

2.1.2.2 QUYỀN SỞ HỮU TOàN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI 12

2.1.2.3 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN .19

2.2.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN TRANG TRẠI Ở

VIỆT NAM 19

2.2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QSDĐ Ở VIỆT NAM 21

2.2.2.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM: 21

2.2.2.2 THỰC TIỄN VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM: 25

PHẦN III: ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

3.1 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU .30

3.1.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 30

3.1.1.1 VỊ TRÍ ĐỊA LÝ VÀ ĐỊA HÌNH .30

3.1.1.2 THỜI TIẾT KHÍ HẬU - THUỶ VĂN .31

3.1.1.3 TÌNH HÌNH ĐẤT ĐAI CỦA HUYỆN 32

3.1.2 ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI .34

3.1.2.1 DÂN SỐ VÀ LAO ĐỘNG CỦA HUYỆN 34

3.1.2.2 CƠ SỞ VẬT CHẤT KỸ THUẬT CỦA HUYỆN .37

3.1.3 TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ CỦA HUYỆN TIÊN LỮ 39

3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40

3.2.1 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP SỐ LIỆU 40

3.2.1.1 SỐ LIỆU THỨ CẤP .40

3.2.1.2 SỐ LIỆU SƠ CẤP .40

3.2.2 KỸ THUẬT XỬ LÝ SỐ LIỆU 43

3.2.3 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH .44

3.2.3.1 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH THỐNG KÊ 44

3.2.3.2 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 44

3.2.3.3 PHƯƠNG PHÁP CHUYÊN GIA, CHUYÊN KHẢO 44

PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45

4.1 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRANG TRẠI HUYỆN TIÊN LỮ 45

4.1.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÁC TRANG TRẠI HUYỆN TIÊN LỮ .45

4.1.2 ĐIỀU KIỆN SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA CÁC TRANG TRẠI 49

4.1.2.1 ĐIỀU KIỆN ĐẤT ĐAI .49

4.1.2.2 NHÂN KHẨU VÀ LAO ĐỘNG .53

4.1.2.3 MỘT SỐ ĐIỀU KIỆN KHÁC: 57

4.2 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC TRANG TRẠI ĐIỀU TRA TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN LỮ: 58

4.2.1.TÌNH HÌNH CHUYỂN ĐỔI RUỘNG ĐẤT: 58

4.2.2.TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NHÓMTRANG TRẠI ĐIỀU TRA : 63

4.2.3.TÌNH HÌNH THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .71

4.2.3.1 THUÊ TỪ QUỸ ĐẤT CỦA ĐỊA PHƯƠNG: 71

4.2.3.2 TÌNH HÌNH THUÊ ĐẤT CỦA TRANG TRẠI TỪ CÁC HỘ NÔNG DÂN 72

4.2.4 CHUYỂN QUYỀN THỪA KẾ RUỘNG ĐẤT: 77

4.2.5 THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 80

4.2.7 TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO TRANG TRẠI: 83

4.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QSDĐ TRONG PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRANG TRẠI Ở HUYỆN TIÊN LỮ: .84

4.3.2 MỘT SỐ TỒN TẠI, KHÓ KHĂN CẦN ĐƯỢC KHẮC PHỤC 86

4.4 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP GIẢI QUYẾT NHỮNG VƯỚNG MẮC VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO PHÁT TRIỂN KINH TẾ TRANG TRẠI TẠI ĐỊA PHƯƠNG .88

4.4.1 PHƯƠNG HƯỚNG: 88

4.4.2 CÁC GIẢI PHÁP CHỦ YẾU ĐỂ GIẢI QUYẾT NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO PHÁT TRIÊN KINH TẾ TRANG TRẠI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN LỮ-HƯNG YÊN 89

4.4.2.1 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VĨ MÔ: 89

4.4.2.2 CÁC GIẢI PHÁP CỤ THỂ: 93

PHẦN IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101

4.1 KẾT LUẬN: 101

4.2 KIẾN NGHỊ 103

4.2.1 KIẾN NGHỊ VỚI NHÀ NƯỚC 103

4.2.3 ĐỐI VỚI CHỦ TRANG TRẠI, CÁC HỘ NÔNG DÂN 104

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BCHTW: ban chấp hành trung ương BQ: Bình quân

CP: Chính phủ CNGC: Chăn nuôi gia cầm CNGS: Chăn nuôi gia súc CT: Chỉ thị

GCN: Giấy chứng nhận HTX: Hợp tác xã

QĐ: Quyết định QSDĐ: Quyền sử dụng đất

LĐNN: Lao động nông nghiệp NĐ: Nghị định

TV: Thường vụ UBND: Uỷ ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất đai của huyện Tiên Lữ trong 3 năm (

2005 - 2007) 33

Bảng 3.2: Tình hình dân số và lao động của huyện Tiên Lữ trong 3 năm 2005 – 2007 36

Bảng 3.3: Cơ sở vật chất kỹ thuật của huyện Tiên Lữ năm 2007 38

Bảng 3.4: Tình hình phát triển kinh tế của huyện Tiên Lữ trong 3 năm ( 2005 - 2007) 42

Bảng 4.1: Cơ cấu các loại hình trang trại của huyện qua 3 năm (2005 – 2007) 46

Bảng 4.2: Thực trạng đất đai của các loại hình trang trại của huyện Tiên Lữ năm 2007 51

Bảng 4.3 : Thực trạng nhân khẩu và lao động của các loại hình TT huyện Tiên Lữ năm 2007 55

Bảng 4.4: Tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất trong các trang trại điều tra 61

Bảng 4.5:Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhóm trang trại điều tra 65

Bảng 4.7: Tình hình thuê quyền sử dụng đất thông qua đấu thầu 71

Bảng 4.8: Tình hình thuê đất của chủ trang trại từ các hộ gia đình 74

Bảng 4.9: Lý do thuê đất của trang trại 76

Bảng 4.10: Tình hình chuyển QSDĐ thông qua chuyển quyền thừa kế trong các trang trại 78

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Đồ thị 1: Số lượng TT của huyện năm 2005 – 2007………45

Đồ thị 2: Tình hình phân bổ đất nông nghiệp của các trang trại huyện Tiên Lữ

PHẦN MỘT ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc thù và là nguồn lực quan trọng của sản xuất nông nghiệp Hơn nữa, đất đai không chỉ liên quan đến kinh tế thuần túy mà con quan hệ chặt chẽ đến các vấn đề chính trị-xã hội Chính sách đất đai có vị trí quan trọng nhất, là trung tâm trong hệ thống chính sách phát triển kinh tế nông nghiệp, nông thôn và là cơ sở thực hiện các chính sách khác

Từ ngày đầu cách mạng, khẩu hiệu người cày có ruộng đã tập hợp được đông đảo nông dân để giành được chính quyền Sau đó, cải cách ruộng đất rồi hợp tác hoá nông nghiệp đều là những bước ngoặt cách mạng quan trọng mà động lực cũng là nông dân Vào những năm đầu của thời kỳ đổi mới, Nhà nước ta đã đặt điểm đột phá của đổi mới vào chính sách giao đất sản xuất nông nghiệp của hợp tác xã cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài, được thể chế hoá trong Luật Đất đai năm 1987 Điểm đột phá này đã tạo nên động lực để kinh tế nông nghiệp phát triển vượt bậc, đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành một trong 3 nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới

Một thời gian sau, động lực này đã không giúp cho sản xuất nông nghiệp tăng thêm hơn nữa về năng suất và sản lượng, một sức ì mới lại phát sinh Về mặt lý luận, có thể thấy rõ là khi điều chỉnh quan hệ sản xuất cho phù hợp với lực lượng sản xuất thì sản xuất sẽ phát triển đến một mức độ nhất định; để sản xuất tiếp tục phát triển thì phải đổi mới về tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất Chủ trương phát triển sản

xuất hàng hoá trong kinh tế nông nghiệp được đặt ra như một bước đi tất yếu để giải quyết vấn đề tam nông Một trong những biện pháp quan trọng nhất để phát triển sản xuất hàng hoá nông nghiệp là giải pháp tập trung ruộng đất để tổ chức sản xuất ở quy mô lớn hơn Chìa khoá pháp lý

để thực hiện giải pháp này là việc Nhà nước trao cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp cho thuê đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở Đây chính là nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 1993 Dựa vào cơ

sở pháp lý này, Nhà nước có thể khuyến khích khu vực nông thôn thực hiện phong trào dồn điền, đổi thửa để tránh sản xuất manh mún, có điều kiện quy hoạch lại đồng ruộng, sử dụng được các dịch vụ giao thông, điện, thuỷ lợi, phân bón, thuốc trừ sâu bệnh và áp dụng được các tiến bộ

kỹ thuật trong nông nghiệp Từng người nông dân, hộ gia đình nông dân hay một nhóm hộ gia đình có năng lực làm nông nghiệp có thể tập trung ruộng đất thành các trang trại để có một địa bàn hoạt động rộng hơn, đa dạng hơn và công nghiệp hơn

Hưởng ứng phong trào chung của cả nước, của tỉnh Hưng Yên, xuất phát từ thực tế là một huyện thuần nông có diện tích đất nông nghiệp bình quân trên người thấp, hơn nữa lại manh mún chủ yếu là độc canh cây lúa, việc sử dụng các nguồn lực trong sản xuất nông nghiệp mang lại hiệu quả kinh tế thấp đời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn, huyện Tiên Lữ đã tiến hành dồn điền đổi thửa khuyến khích phát triển các mô hình kinh tế trang trại nhằm khai thác tốt các tiềm năng của địa phương mang lại hiệu quả kinh tế cao góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh

tế nông nghiệp, nông thôn, tạo thêm việc làm giải quyết lao động dư thừa ở nông thôn, tăng thêm thu nhập cho một bộ phận dân cư

Hiện nay hình thức kinh tế trang trại trên địa bàn huyện đang tăng nhanh cả về số lượng lẫn quy mô sản xuất, đầu tư trong trang trại Tuy nhiên quá trình phát triển kinh tế trang trại đang đặt ra nhiều vấn đề tồn tại cần được giải quyết kịp thời trong đó nổi cộm nhất là những vấn đề xung quanh việc thực hiện quyền sử dụng đất đai như việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê đất…tích tụ, tập trung ruộng đất để làm kinh tế trang trại Những vấn đề này nếu chậm được giải quyết sẽ kìm hãm, hạn chế sự phát triển kinh tế trang trại Xuất phát từ yêu cầu thực tế đó

chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Giải quyết những vấn đề về quyền sử dụng đất cho phát triển kinh tế trang trại trên địa bàn huyện Tiên Lữ - tỉnh Hưng Yên”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến phát triển trang trại ở Việt Nam

- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền của trang trại trong sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn huyện Tiên Lữ

- Đề xuất một số giải pháp giải quyết những vấn đề về quyền sử dụng đất để thúc đẩy phát triển kinh tế trang trại tại địa phương

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề lý luận và thực tiễn về quyền sử dụng đất và việc thực hiện các quyền sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế trang trại trên địa bàn huyện Tiên Lữ

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung đi sâu nghiên cứu việc

thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Từ đó chỉ ra được những tồn tại cần khắc phục, trên cơ sỏ đó đề xuất một số giải pháp giải quyết vấn đề về quyền sử dụng đất trong phát triển kinh tế trang trại tại huyện Tiên Lữ-tỉnh Hưng Yên

- Địa điểm nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu trên địa bàn huyện Tiên

Lữ tỉnh Hưng Yên

- Thời gian nghiên cứu thu thập thông tin, số liệu chung của huyện

từ năm 2005 đến năm 2007, các số liệu về tình hình thực hiện các quyền

sử dụng đất của các chủ trang trại trên địa bàn huyện Tiên Lữ

PHẦN HAI

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

2.1.Cơ sở lý luận

2.1.1 Cơ sở lý luận về kinh tế trang trại

2.1.1.1 Khái niệm trang trại và kinh tế trang trại

a) Khái niệm trang trại

Theo tác giả Phạm Minh Đức: “Trang trại là loại hình sản xuất

nông nghiệp hàng hoá của hộ, do một người chủ hộ có khả năng đón nhận những có hội thuận lợi, từ đó huy động thêm vốn và lao động, trang bị tư liệu sản xuất, lựa chọn công nghệ sản xuất thích hợp, tiến hành tổ chức sản xuất và dịch vụ những sản phẩm theo yêu cầu thị trường nhằm thu lợi nhuận cao” [24]

Tác giả Nguyễn Đức Thịnh thì cho rằng: “Trang trại là hình thức sản

xuất nông nghiệp dựa trên cơ sở lao động và đất đai của hộ gia đình là chủ yếu, có tư cách pháp nhân, tự chủ sản xuất nông sản hàng hoá, tạo

ra nguồn thu nhập chính cho gia đình và đáp ứng nhu cầu cho xã hội”

[23]

Từ những quan điểm trên chúng ta thấy rằng trang trại là:

- Kinh tế hộ nông dân sản xuất ra hàng hoá

- Các hộ nông dân phải đạt mức độ tương đối lớn về quy mô sản xuất hàng hoá và đa dạng hoá sản xuất để có thể tái sản xuất mở rộng được sau khi các nhu cầu thiết yếu của đời sống sinh hoạt được bảo đảm

- Phương thức sản xuất của gia đình gắn trực tiếp giữa người lao động với đất đai, tư liệu sản xuất, gắn thu nhập của người lao động với

hiệu quả sản xuất

b) Khái niệm kinh tế trang trại

Cho đến nay đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về KTTT

Theo tác giả Lê Trọng (1993) cho rằng: “Kinh tế trang trại (hay

kinh tế nông trại, lâm trại, ngư trại ) là một hình thức tổ chức kinh tế

cơ sở của nền sản xuất xã hội, dựa trên cơ sở hợp tác và phân công lao động xã hội, bao gồm một số người lao động nhất định để tiến hành hoạt động kinh doanh phù hợp với yêu cầu của nền kinh tế thị trường và được Nhà nước bảo hộ” [22]

Theo quyết định của Chính phủ số 03/2000/NQ – CP ngày 02 tháng

02 năm 2000 về KTTT: “ Kinh tế trang trại là hình thức tổ chức sản

xuất hàng hoá trong nông nghiệp, nông thôn, chủ yếu dựa vào hộ gia đình, nhằm mở rộng quy mô và nâng cao hiệu quả sản xuất trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản, trồng rừng, gắn sản xuất với chế biến và tiêu thụ nông, lâm, thủy sản”

Qua những ý kiến, quan điểm về TT và KTTT có thể rút ra khái niệm chung về TT và KTTT như sau:

- TT: là một đơn vị sản xuất nông nghiệp có quy mô lớn cả về diện tích cũng như giá trị sản xuất, đòi hỏi đầu tư cao và hoạt động theo cơ chế thị trường

- KTTT: là một hình thức tổ chức sản xuất cơ sở trong nông nghiệp

( lâm nghiệp, nông nghiệp) trong đó tư liệu sản xuất thuộc quyền sở hữu

hoặc quyền sử dụng của người chủ độc lập ( thường là chủ hộ) hoạt động

sản xuất kinh doanh tự chủ trên quy mô ruộng đất và các yếu tố sản xuất tập trung đủ lớn với cách thức tổ chức quản lý tiến bộ và trình độ kỹ

thuật cao nhằm mục đích chủ yếu là sản xuất nông sản hàng hoá, gắn liền với thị trường dưới sự bảo hộ của pháp luật

- Tuy nhiên, chúng tôi cần khẳng định rằng hai khái niệm “ Trang

trại ” và “ Kinh tế trang trại” là hai khái niệm không đồng nhất KTTT

là tổng thể các yếu tố vật chất của các quan hệ kinh tế nẩy sinh trong quá trình tồn tại và hoạt động của TT Còn TT là nơi kết hợp các yếu tố vật chất của sản xuất, là chủ yếu của các quan hệ đó Như vậy, nói KTTT là xem xét TT ngoài mặt kinh tế còn có thể nhìn nhận xem xét từ mặt xã hội, môi trường

- Về mặt xã hội: TT là một tổ chức cơ sở xã hội, trong đó các quan

hệ xã hội đan xen nhau: Quan hệ giữa các thành viên của hộ TT, quan hệ giữa chủ TT và người lao động làm thuê, quan hệ giữa làm thuê với nhau

- Về mặt môi trường: TT là một không gian sinh thái, trong đó diễn

ra các quan hệ sinh thái đa dạng Không gian sinh thái TT có quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng qua lại trực tiếp với quan hệ sinh thái trong vùng

- Qua phân tích ở trên chúng ta nhận thấy khái niệm TT rộng hơn khái niệm KTTT, song giữa các mặt kinh tế, xã hội và môi trường của

TT thì mặt kinh tế vẫn là cơ bản chứa đựng những nội dung cốt lõi của

TT Vì thế khi đề cấp đến KTTT tức là nói tới mặt kinh tế của TT, người

ta thường gọi tắt là TT

2.1.1.2 Đặc trưng chủ yếu của kinh tế trang trại

* Mục đích sản xuất của TT là sản xuất nông, lâm, thuỷ sản xuất hàng hoá với quy mô lớn

* Mức độ tập trung và chuyên môn hoá các điều kiện và yếu tố sản xuất cao hơn hẳn ( vượt trội) so với sản xuất của nông hộ, thể hiện ở quy

mô sản xuất như: Đất đai, đầu con gia súc, lao động, giá trị nông lâm thuỷ sản hàng hoá

* Chủ TT có kiến thức và kinh nghiệm trực tiếp điều hành sản xuất, biết áp dụng tiến bộ khoa học - kỹ thuật, tiếp nhận chuyển giao công nghệ mới vào sản xuất; sử dụng lao động gia đình và thuê lao động bên ngoài sản xuất hiệu quả cao, có thu nhập vượt trội so với kinh tế hộ[9]

2.1.1.3 Tiêu chí xác định trang trại

Một hộ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản được xác định là TT phải đạt một trong hai tiêu chí về giá trị sản lượng hàng hóa dịch vụ bình quân 1 năm đạt từ 150 triệu đồng trở lên (áp dụng đối với năm 2006) hoặc về quy mô sản xuất của trang trại Theo thông tư số 62/2003/TTLT/BNN-TCTK

a) Đối với TT trồng trọt:

+ TT trồng cây hàng năm: Từ 2 ha trở lên đối với các tỉnh phía Bắc

và Duyên hải miền Trung; từ 3 ha trở lên đối với các tỉnh phía Nam và Tây Nguyên

+ TT trồng cây lâu năm: Từ 3 ha trở lên đối với các tỉnh phía Bắc và Duyên Hải miền Trung; từ 5 ha trở lên đối với các tỉnh phía Nam và Tây Nguyên; TT trồng hồ tiêu từ 0,5ha trở lên

+ TT lâm nghiệp: Từ 10 ha trở lên đối với các vùng trong cả nước

b) Đối với chăn nuôi:

+ Chăn nuôi đại gia súc ( trâu, bò,.v.v…): Chăn nuôi sinh sản, lấy sữa có thường xuyên từ 10 con trở lên; chăn nuôi thịt có thường xuyên

50 con trở lên

+ Chăn nuôi gia súc ( lợn, dê,.v.v…): Chăn nuôi sinh sản có thường xuyên đối với lợn 20 con trở lên, đối với dê, cừu từ 100 con trở lên; chăn nuôi lợn thịt có thường xuyên từ 100 con trở lên ( không kể lợn sữa) dê

thịt từ 200 con trở lên

+ Chăn nuôi gia cầm ( gà, vịt, ngan, ngỗng,.v v): Có thường xuyên

từ 2000 con trở lên ( không tính số đầu con dưới 7 ngày tuổi)

2.1.1.4 Vai trò của kinh tế trang trại trong sản xuất nông nghiệp

Trong nền kinh tế thế giới,trang trại là một hình thức tổ chức sản xuất có vai trò hết sức quan trọng trong hệ thống nông nghiệp của mỗi

nước.Ở nước ta, kinh tế trang trại mặc dù mới phát triển trong những

năm gần đây nhưng có vị trí quan trọng và đã thể hiện vai trò tích cực cả

về kinh tế, xã hội và môi trường

-Về kinh tế: các trang trại góp phần tích cực phát triển các loại cây trồng vật nuôi có giá trị kinh tế cao, khắc phục dần tình trạng sản xuất phân tán, manh mún

-Về mặt xã hội, phát triển trang trại góp phần tạo thêm công ăn việc làm, tăng thu nhập cho lao động khu vực nông thôn, góp phần thúc đẩy

sự thay đổi của bộ mặt nông thôn

-Về môi trường, phát triển kinh tế trang trại nhìn chung có tác dụng tích cực trong bảo vệ môi trường, góp phần tích cực vào việc trồng và bảo vệ rừng, phủ xanh đất trống đồi trọc, cải tạo và bảo vệ môi trường sinh thái

2.1.1.5 Xu hướng phát triển của kinh tế trang trại

- Chuyên môn hoá một loại hình sản phẩm Đây là xu hướng tập trung khai thác một loại sản phẩm như: Chăn nuôi, thả cá, trồng cây ăn quả… nó phù hợp với những TT bị giới hạn về đất đai, vốn hay kỹ thuật

và chủ hộ có kỹ thuật chuyên môn cao, vốn cố định lớn, hàng hoá gắn liên với thị trường và được tiêu thụ ổn định Mô hình này phù hợp với những TT ở đồng bằng có diện tích không quá lớn và gần thị trường tiêu thụ

- Đa dạng hoá sản phẩm: Đây là xu hướng tạo sự ổn định, ít rủi ro đối với các chủ TT Nó phù hợp với những TT phát triển kết hợp giữa cây trồng, vật nuôi, những vùng có diện tích rộng, lao động dồi dào, những TT vốn ít, chủ TT có kỹ thuật không cao, sản xuất theo phương thức lấy ngắn nuôi dài

- Phát triển hợp tác hoá sâu rộng: Đây là xu hướng mà các TT thiết lập quan hệ với nhau để tạo sự ổn định về giá sản phẩm, chống hiện tượng áp giá Các TT luôn có sự thống nhất với nhau về sản xuất, đầu tư

và phổ biến tiến bộ khoa học kỹ thuật Xu hướng này đã tạo ra một lượng hàng hoá lớn với thị trường và nó chỉ phù hợp với từng thời điểm

- Các TT có quy mô khác nhau cùng tồn tại: Những TT với quy mô nhỏ đã được hình thành vẫn tồn tại song song với những TT có quy mô lớn, tập trung góp phần tạo ra khối lượng hàng hoá lớn hơn

- Phát triển KTTT hàng hoá: Những TT ngoài phát triển các ngành nông nghiệp, lâm, thuỷ sản còn có ngành dịch vụ, chăn nuôi tạo nên quan hệ hài hoà giữa chúng với môi trường, phát triển KTTT theo xu hướng này chủ yếu phục vụ phát triển các ngành địch vụ đi liền với nó

2.1.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Quyền sở hữu

Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: "Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật" [3] Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan

hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng)

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [5]

- Quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải

là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ

sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [5]

-Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ

sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân

sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [5]

2.1.2.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là

sở hữu tư và sở hữu công Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của

cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định [15]

Ở Việt nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chiệu

sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn bộ dân về đất đai chỉ hình thành theo hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất

từ hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong hiến pháp 1992 [15] Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: "đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân", Nhà nước thống nhất quản lý đât đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) [8] Luật đất đai 1993 (luật đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp Luật

Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển biền vững [8]

Luật đất dai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ "Sở hữu đất đai" (Điều 5), "Quản lý Nhà nước đất đai " (Điều 6), "Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai" (Điều 7).Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền chủ

sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chíêm hữu đất dai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ đai của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật

để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo

lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đát được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại [5]

Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế có nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho mọi người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đât, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức của đất do đầu tư của Nhà nước mang lại [5]

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đât, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất

cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, QSDĐ; những quyền này

là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [5]

2.1.2.3 Quyền sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sử hữu toàn dân về đât đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở quy

định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Vậy chủ sở hữu của đất đai

là toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào ? Như đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó

là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khố tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm " quyền sử dụng đất'' và "người

sử dụng đất", hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng [11]

Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: "Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong luật này gọi chung là người sử dụng đất "[11]

"Quyền sử dụng đất" là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để thực hiện được quyền của mình ? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà mang lại không

làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản

lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của nhà nước ? Khái niệm "Quyền sử dụng đất" của "người sử dụng đất " chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15]

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); Quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đât và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tuỳ thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tuỳ thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được nhà nước giao đất hay cho thuê ? [15]

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất bao gồm: "Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất" (Điều 106 Luật Đất đai 2003) [12] Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn đinh lâu dài, Nhà nứơc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất

mà nhà nước sẽ tiép tục giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ đền bù" (Luật Đất đai năm 1993), "bồi thường "(Luật Đất đai 2003) Như vậy, Trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực

hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt Sau đây là một nội dung cụ thể cho từng quyền:

- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi QSDĐ trong các trương hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có nước nuôi trồng thuỷ sản ) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh

tự cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu "có tốt, có xấu, có gần, có xa"; Những người

có đất ở trong cung một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại [5] [18]

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với một chi phí họ phải bỏ

ra để được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ điều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu

không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [5], [18]

- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [5], [18]

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng, người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đât đai dùng vật thế chấp không chuyển dịch do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại

và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiêm thay cho khoản vay của mình [5], [18]

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng

xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiêp, dịch vụ, thương mại mà vẫn đảm bảo được việc

làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hoá và công nghiệp hoá nông nghiệp, nông thôn [5], [18]

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển trang trại ở Việt Nam

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI ( 12/1986) đã chỉ ra trong thời kỳ

qúa độ ở nước ta là " Nền kinh tế có cơ cấu nhiều thành phần" và trong

nông nghiệp có Nghị quyết 06 tháng 03 năm 1989 Đảng ta đã chỉ ra

rằng: "Gia đình xã viên trở thành những đơn vị kinh tế tự chủ", đồng

thời ngày 03 tháng 01 năm 1991 luật doanh nghiệp tư nhân cũng đựơc công bố Đó chính là những cơ sở quan trọng để mô hình KTTT phát triển với tốc độ và quy mô ngày càng lớn

Trong những năm gần đây, KTTT ở Việt Nam phát triển nhanh về

số lượng và mở rộng về quy mô Diện tích đất bình quân một TT là 6,5

ha Nếu như năm 2003 Việt Nam mới chỉ có 86141 TT thì đến hết năm

2005 nước ta có 115.000 TT với mức thu nhập trên 100 triệu đồng/năm

và mỗi lao động đạt khoảng 650.000 đ/tháng

* Những thành tựu đạt đựơc

- KTTT mặc dù còn nhỏ bé nhưng đã góp phần phát huy nội lực, khai thác tiềm năng đất đai, huy động vốn đầu tư trong nhân dân, ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất và hình thành vùng sản xuất hàng hoá lớn, tập trung phục vụ cho nhu cầu trong nước và xuất khẩu

- KTTT góp phần mạnh mẽ trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn, gắn với xây dựng nông thôn mới, tiến bộ, văn minh KTTT phát triển tạo ra một khối lượng hàng hoá lớn tác động mạnh mẽ vào sự phát triển công nghiệp chế biến nông sản, thực phẩm, tăng tốc độ phủ

xanh đất trống, đồi núi trọc, cải thiện môi trường sinh thái

- Do trình độ sản xuất phát triển trong hình thức TT nên nhu cầu hợp tác tất yếu sẽ hình thành và đòi hỏi ngày một cao, hợp tác trong tất

cả các khâu từ gieo trồng, chăm bón, thu hoạch đến bảo quản và tiêu thụ

Vì thế sức cạnh tranh trên thị trường và nhu cầu xã hội của người lao động được cải thiện

* Những tồn tại và hạn chế:

- Một số nơi KTTT phát triển theo kiểu phong trào, tự phát, chưa dựa vào quy hoạch, khả năng và tương lai để xây dựng Một số TT quy

mô lại quá nhỏ, sử dụng ít lao động khác là mấy so với kinh tế hộ

- Nhiều TT khi sản xuât lại chưa thật sự gắn kết với việc chế biến và tiêu thụ sản phẩm Vì vậy phần lớn các TT ở nông thôn hiện nay vẫn

chưa đạt đến trình độ sản xuất hàng hoá; vẫn sản xuất theo kiểu " Tiêu

thụ cái mình làm ra chứ không phải làm theo nhu cầu thị trường" và như thế rõ ràng sự phát triển của TT ở nông thôn sẽ thiếu bền vững

- Một số TT khi được giao đất, giao rừng để sản xuất lại sử dụng không đúng mục đích; hoặc sang nhượng một cách tuỳ tiện sai pháp luật làm cho tình hình một số vài địa phương trở lên phức tạp và xử lý

- Phần lớn các chủ TT xuất thân từ người sản xuất nhỏ, hiểu biết thị trường ít, chưa am hiểu về khoa học và công nghệ, quản lý theo kinh nghiệm, vốn còn nhỏ… Cho đến nay nhiều TT mới đầu tư theo chiều rộng mà chưa chú trọng và đủ sức đầu tư theo chiều sâu

- Nhà nước còn thiếu chính sách để giúp đỡ, khuyên khích và hướng

dẫn KTTT phát triển có hiệu quả và đúng hướng ( chính sách đất đai,

thuế, sử dụng lao động thuê, mướn…) chưa đầu tư mạnh cho nghiên cứu, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật nông, lâm, ngư nghiệp, chưa có chính sách hỗ trợ vốn cho KTTT tiêu thụ sản phẩm [7]

2.2.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam

2.2.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam:

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật đấi đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp

1980 (Điều 19 - 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà

nước thống nhất quản lý Luật đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu vào giai đoạn đổi mới kinh tế, đặc biệt thời kỳ nay

có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của luật đất đai1988 là:

- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất

- Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau

- Luật quy định: "Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh

thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai" [10]

Sau 4 năm thi hành đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đổi đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc

ra HTX, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi HTX, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức

lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền

sở hữu đối với nhà ở [13]

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hanh nhiều chính sách mở cửa nhăm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, quốc hội thông qua luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; nghị quyết số 05 - NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của BCH TW khoá VII:

"Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ" Hiến pháp 1992 còn quy

định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ

theo quy định của pháp luật" [8] Do đó, quốc hội đã đưa việc sửa đổi

luật đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật đất đai năm 1993 được quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa luật đất đai năm 1998 và bổ sung mội nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức

do bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa

được xử lý thì các vấn đề mới nảy sinh mà luật đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 luật đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu

tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ [11]

Để triển khai thực hiện nghị quyết của quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ một số luật mà quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì luật đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của quốc hội, uỷ ban thườngvụ quốc hội năm 2000 luật đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/6/2001 quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức

tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng

có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện luật đất đai sửa đổi năm 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc

tiếp tục sửa đổi luật đất đai năm 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001)

là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thể chế hoá kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật đất đai năm 2003 đã được quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua ngày 26/11/2003

và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

* Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân:

Luật đất đai năm 2003 dã kế thừa quy định của luật đất đai năm

1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiên các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: "Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, bằng QSDĐ quyền đuợc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất" (Điều 106) [12]

* Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam:

Luật đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Qua các quy định của luật đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, luật đất đai đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống, đòi hỏi mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

2.2.2.2 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam:

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất cho

khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế

trang trại), khoảng 20.000 HTX, 5.000 doanh nghiệp Nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha; 70,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (4), (6)

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường, quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn

chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu cho mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích;

tình trạng quy hoạch "treo" khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc

giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế "xin - cho", việc thực hiện đấu

giá quyền sử dụng đất hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội (6)

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn Các quy định của pháp luật đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ:

Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng "manh mún" ruộng đất Thực hiện nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức

có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc có những thửa ruộng chỉ dưới 100m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân

với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình "dồn điền, đổi thửa" giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể

số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân (4)

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ:

Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa

số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước chỉ tính riêng đất ở tại nông thôn, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ, mỗi năm có khoảng 200.000 - 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới.Trong quá trình tổ chức, thực hiện còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng

ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp (4)

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất:

Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã

có tác dụng trong việc đầu tư trên đất, tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan Nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê đất, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính, sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất đặt văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo

chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan Nhà nước (4)

Về tình hình thừa kế QSDĐ:

Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước, qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống "Cha truyền con nối", khi phải

chia thừa kế thì anh em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của

họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước, do đó đã xảy

ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ (4)

Về thế chấp bằng việc sử dụng đất:

Việc thực hiện QSDĐ,Thế chấp bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư, đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm

2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; giấy chứng nhận QSDĐ được cấp chưa nhiều, chưa có

cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp, chưa có hệ thống giữ liệu thông tin

đất đai (4)

Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ:

Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ,

đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng

QSDĐ đã lên tới 3 tỉ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn đề nẩy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hoá doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể (4)

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:

Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định

và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng

ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai Nhiều hộ gia đình nông dân và chủ trang trại vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

PHẦN III ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu

Tiên Lữ là huyện ở phía Tây Nam tỉnh Hưng Yên, diện tích tự nhiên 9242,5 ha, dân số ( 01/4/2007) là 105.554 người, chiếm 12,51% về diện tích và 11% về dân số của cả tỉnh Huyện có tổng số 18 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm một Thị trấn và 17 xã, là một trong những huyện giàu tiềm năng và kinh tế khá phát triển của tỉnh

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý và địa hình

a) Vị trí địa lý:

Là một huyện của tỉnh Hưng Yên, phía Đông giáp huyện Phù Cừ, phía Tây Nam giáp huyện Kim Động và thị xã Hưng Yên, phía Bắc giáp với huyện Ân Thi, phía Nam giáp với Tỉnh Hà Nam và Thái Bình , có tuyến đê sông Hồng và sông Hồng chảy dọc huyện từ Bắc xuống Nam tạo điều kiện thuận lợi cho giao thông thuỷ bộ giao lưu với các tỉnh có sông Hồng và sông Luộc chảy qua

Tiên Lữ có quốc lộ 39A và 39B chạy qua, liền kề với trung tâm tỉnh

lỵ thị xã Hưng Yên Đây là một trong những điều kiện thuận lợi, dễ dàng trong việc giao lưu kinh tế, văn hoá, khoa học và liên kết kinh tế trên các lĩnh vực với các lãnh thổ liền kề bằng những lợi thế riêng của huyện