ỨNG DỤNG MAPINFO XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LÁI THIÊU, THUẬN AN, BÌNH DƯƠNG

Do đó việc xây dựng một hệ thống thông tin bất động sản là cần thiết để nhà nước có thể quản lý và phát triển thị trường bất động sản một cách tốt nhất.. Kết quả cho thấy đề tài này có k

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ỨNG DỤNG MAPINFO XÂY DỰNG HỆ THỐNG THƠNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN

THỊ TRẤN LÁI THIÊU, THUẬN AN,

BÌNH DƯƠNG

Bình Dương, tháng 07 năm 2008

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : : :

VÕ THÀNH THUẬN

04135110 DH04TB

2004 – 2008 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

VÕ THÀNH THUẬN

ỨNG DỤNG MAPINFO XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG

TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LÁI

THIÊU, THUẬN AN, BÌNH DƯƠNG

Giáo viên hướng dẫn: KS Đặng Quang Thịnh

(Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Tháng 07 – 2008

con xin thành kính gửi đến Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc

nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương và

luôn tạo điều kiện cho con học tập tốt trong suốt thời

gian qua

Em cảm ơn Anh Chị, những người thân đã

giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em an tâm hoàn thành

việc học của mình

Em trân trọng biết ơn:

- Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành phố

Hồ Chí Minh

- Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động

Sản

- Cùng tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền

đạt những kinh nghiệm và bài học quý báu làm hành

trang cho em trong cuộc sống và công việc sau này

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến Thầy Đặng Quang Thịnh đã tận tình chỉ dạy,

trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành tốt báo cáo tốt

nghiệp

Em chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo Phòng Tài Nguyên và Môi Trường, đặc biệt là các Anh,

Chị ở Tổ Cấp Giấy CNQSDĐ đã nhiệt tình giúp đỡ,

hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn này

Lời cuối cùng, mình cảm ơn các bạn thân thương đã đồng hành, giúp đỡ mình trong suốt thời gian

học tập, sinh hoạt tại trường

Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả mọi người, gia đình, Thầy Cô, các bạn nhiều sức khỏe,

hạnh phúc và thành công trong cuộc sống

Ngày 27 Tháng 06 Năm 2008

Sinh viên

Võ Thành Thuận

TÓ T M TẮT

Sinh viên thực hiện: Võ hành Thuận, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Ứng dụng Mapinfo xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

trên địa bàn thị trấn Lái Thiêu, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương”

Giáo viên hướng dẫn: KS Đặng Quang Thịnh giáo viên Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Hiện nay hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản nước ta về cơ bản

là không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận Thị trường bất động sản nước ta đang ngày càng phát triển theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, nhưng những giao dịch trên thị trường phổ biến vẫn là giao dịch không chính thức Hệ thống thông tin có vai trò đặc biệt quang trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản Việc tiếp cận với thông tin đầy đủ về bất động sản là rất cần thiết để đảm bảo

độ an toàn cho các bên tham gia giao dịch, đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý của nhà nước về đất đai, bất động sản Do đó việc xây dựng một

hệ thống thông tin bất động sản là cần thiết để nhà nước có thể quản lý và phát triển thị trường bất động sản một cách tốt nhất

Kết quả cho thấy đề tài này có khả năng đáp ứng được nhu cầu thực tế trên thị trường, đồng thời đạt hiệu quả cao về mặt thời gian, kinh tế và kỹ thuật trong việc xây dựng, quản lý, vận chuyển đến việc cung cấp thông tin về bất động sản, nhà đất cho những người có nhu cầu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở thu thập, đánh giá nguồn tư liệu, số liệu, bản đồ sẵn có của thị trấn Lái Thiêu Các phương pháp chính được sử dụng như: Phương pháp chuyên gia, phương pháp thống kê, phương pháp kế thừa, phương pháp điều tra, ứng dụng tin học trong đó sử dụng phần mếm Mapinfo của hãng Intergraph để xây dựng hệ thống thông tin đây là công cụ dùng để biên tập dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính

Với những nội dung đề ra, kết quả của đề tài đã xây dựng đựơc cơ sở dữ liệu và bản đồ về các thông tin cần thiết cho việc quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản Đánh giá việc sử dụng phần mềm Mapinfo để thấy được những thuận lợi khi ứng dụng công nghệ tin học vào quản lý đất đai và bất động sản Đồng thời đánh giá khả năng sử dụng hệ thống thông tin trong quản lý đất đai, thị trường bất động sản

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 5

PHẦN I: TỔNG QUAN 7

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 7

I.1.1 Cơ sở khoa học 7

I.1.2 Cơ sở pháp lý 15

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 15

I.2.1 Điều kiện tự nhiên, Tài nguyên và cảnh quan môi trường 15

I.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế - xã hội 19

I.2.3 Khái quát phần mềm Mapinfo 22

I.3 Nội dung , phương pháp,phạm vi nghiên cứu và quy trình thực hiện 24

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 24

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 25

I.3.3 Phương tiện nghiên cứu 25

I.3.4 Phạm vi nghiên cứu 26

I.3.5 Quy trình thực hiện 26

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

II.1 Xác định thông tin trong hệ thống thông tin bất động sản và thiết kế cơ sở dữ liệu 29

II.1.1 Xác định thông tin trong hệ thống thông tin bất động sản 29

II.1.2 Thiết kế cơ sở dữ liệu 30

II.2 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 32

II.2.1 Đánh giá nguồn dữ liệu thu thập được 33

II.2.2 Dữ liệu không gian 33

II.2.3 Dữ liệu thuộc tính 36

II.2.4 Kết hợp với một lớp dữ liệu khác 40

II.3 Quản lý hệ thống thông tin bất động sản 41

II.3.1 Quản lý cơ sở dữ liệu 42

II.3.2 Truy vấn dữ liệu 43

II.4 Đánh giá khả năng sử dụng cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin về bất động sản 50

II.4.1 Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản và trong quản lý xây dựng nhà ở 50

II.4.2 Trong thẩm định giá bất động sản nhà ở và trong môi giới giao dịch nhà ở 51 II.5 Đánh giá hiệu quả của việc ứng dụng phần mềm mapinfo trong xây dựng

II.5.1 Hiệu quả về mặt thời gian 52

II.5.2 Hiệu quả về mặt kỹ thuật 53

II.5.3 Hiệu quả về mặt kinh tế 53

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55

III.1 Kết luận 55

III.2 Kiến nghị 55

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

Trang

Sơ đồ 1: Các thành phần cơ bản của một HTTTNĐ 9

Sơ đồ 2: Mô hình công nghệ 10

Sơ đồ 3 Quá trình nhập và hiệu chỉnh dữ liệu 10

Sơ đồ 4: Quy trình thực hiện 27

Sơ đồ 5: Bảng liên kết dữ liệu 32

Sơ đồ 6: Quy trình chỉnh lý biến động 49

DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1: Bản đồ vị trí Thị trấn Lái Thiêu 16

Hình 2: Bản đồ thị trấn Lái Thiêu 34

Hình 3: Lớp giao thông và thủy hệ 35

Hình 4: Lớp giao thông và thủy văn thị trấn Lái Thiêu 36

Hình 5: Bảng cấu trúc dữ liệu 37

Hình 6: Nhập dữ liệu thuộc tính bằng công cụ Info tool 38

Hình 7: Cơ sở dữ liệu trong Excel 38

Hình 8: cơ sở dữ liệu thụôc tính liên kết với Excel 39

Hình 9: Bảng dữ liệu thuộc tính được nhập từ Mapinfo 40

Hình 10: Cơ sở dữ liệu được kết hợp từ hai bảng dữ liệu 41

Hình 11: Xem thông tin bằng công cụ Info tool 43

Hình 12: Thông tin về thửa đất khi được truy vấn 46

DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 01 Tài nguyên đất Thị trấn Lái Thiêu 17

Bảng 02: Hiện trạng dân số thị trấn Lái Thiêu năm 2005 20

Bảng 03: Tỉ lệ gia tăng dân số qua các năm trên địa bàn thị trấn 20

Bảng 04: Bảng thông tin về thửa đất 30

Bảng 05: Thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 31

Bảng 06: Các thông tin khác về nhà ở, kết cấu nhà 31

ĐẶT VẤN ĐỀ

Sự ra đời, hình thành và quá trình phát triển thị trường bất động sản đã có những đóng góp quan trọng vào nền kinh tế - xã hội của nước ta trong thời gian qua Tuy nhiên thị trường bất động sản chỉ mới ở giai đoạn đầu nhưng đã huy động được nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách nhà nước và nội bộ nền kinh tế quốc dân đồng thời hổ trợ cho các nền kinh tế khác phát triển…Ngày nay hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động và diễn biến phức tạp, đang gây khó khăn trở ngại cho việc quản lý, đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước Do đó cần tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với quá trình phát triển thị trường bất động sản trong hệ thống các thị trường trong nền kinh tế quốc dân

Hiện nay thị trường bất động sản diễn biến khá sôi động nhưng thực tế thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo nguyên nhân là do thiếu thốn thông tin về bất động sản Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về giá cả rất khó thu thập, độ tin cậy kém dẫn đến tính không hiệu quả về thông tin thị trường Việc xây dựng hệ thống thông tin thường xuyên về bất động sản là nhu cầu cần thiết cho thị trường hoạt động hiệu quả hơn, giảm bớt chi phí giao dịch và thời gian tiếp cận thông tin thị trường Đứng trước thực trạng đó, sự phát tiển nhanh chóng của ngành công nghệ thông tin cũng như các ngành kỹ thuật mũi nhọn đã làm thay đổi một cách căn bản các phương pháp và công nghệ ứng dụng trong mọi lĩnh vực đời sống xã hội Cùng với việc ứng dụng những thành tựu nổi bật của công nghệ tin học vào tất cả các lĩnh vực đời sống xã hội, hệ thống thông

tin địa lý ( GIS: Geographic Information Systems ) đã được giới thiệu với nhiều

ngành tạo nên một nhu cầu nghiên cứu và được ứng dụng vào nhiều ngành như: quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch đô thị, quản lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên, quản lý các công trình hạ tầng như đường giao thông, cống thoát nước, điện thoại, điện lực, cây xanh…Như vậy có thể nói việc đưa công nghệ thông tin vào lĩnh vực quản lý và phát triển thị trường bất động sản, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và cung cấp thông tin về bất động sản chính xác hơn, dễ dàng hơn sẽ giúp cho thị trường bất động sản nước ta phát triển mạnh

Từ những ưu thế về tin học cũng như nhu cầu thực tế xã hội về thông tin bất động sản trong ngành quản lý và phát triển thị trường bất động sản, chúng tội

thực hiện dề tài “Ứng dụng Mapinfo xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

trên địa bàn thị trấn Lái Thiêu, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương”

Việc vận dụng công nghệ tin học xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

có ý nghĩa thực tiễn giúp cho công tác quản lý Nhà nước về bất động sản hiệu quả hơn, cung cấp thông tin về bất động sản cho các giao dịch trên thi trường mua bán, thế chấp, cho thuê, … đầy đủ hơn

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Hiện đại hóa việc cập nhật thông tin bất động sản bằng cách xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản phục vụ công tác quản lý và phát triển thị trường

bất động sản trong các lĩng vực cụ thể là quản lý đất đai, quản lý xây dựng nhà ở, định giá bất động sản nhà ở và môi giới giao dịch nhà ở

Đánh giá khả năng ứng dụng công nghệ tin học trong công tác quản lý và xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Đối tượng nghiên cứu là việc xây dựng các thông tin về bất động sản

 Thông tin về thửa đất

 Thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

 Thông tin về tài sản trên đất

có ứng dụng công nghệ tin học

PHẦN 1: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

Những năm vừa qua, nền kinh tế - xã hội nước ta luôn phát triển mạnh cùng với sự bùng nổ dân số làm cho mối quan hệ giữa người và đất đai ngày càng trở nên căng thẳng, vấn đề sử dụng đất đai ngày càng trở nên quan trọng, đòi hỏi xã hội phải đưa ra những phương án sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả, nhất thiết phải có sự quản lý Nhà nước về đất đai, quản lý thị trường bất động sản

Công nghệ GIS được xem là một trong các công nghệ mới được sử dụng rộng rãi trên thế giới trong nhiều lĩnh vực khác nhau Các ưu điểm của công nghệ GIS như liên kết dữ liệu không gian với dữ liệu thuộc tính, có khả năng chồng ghép các bản đồ đơn tính… cho phép giải quyết một cách tự động, truy vấn thông tin nhanh chóng, chính xác Ngoài ra còn có một số ưu điểm khác như:

 Khả năng cập nhật: dữ liệu trong GIS thay đổi theo thời gian, do đó dữ liệu cần phải luôn được cập nhật để đảm bảo dữ liệu trong GIS luôn phản ánh đúng thực tế

 Khả năng khai thác: tuỳ theo yêu cầu của người sử dụng mà cung cấp các thông tin cần thiết

 Khả năng lưu trữ: việc xây dựng một cơ sở dữ liệu tốn kém rất nhiều thời gian và tiền bạc, do đó việc lưu trữ dữ liệu là rất cần thiết và không kém phần quan trọng, lưu trữ là quá trình chuyển đổi thông tin số hóa trong máy sang các thiết bị nhớ cố định để được bảo vệ tốt hơn

 Khả năng phân tích: dễ dàng nắn chỉnh, chuyển đổi hệ toạ độ, tính toán diện tích nhanh chóng, đặc biệt là khả năng chồng xếp các lớp thông tin bản đồ lại với nhau, liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu không gian

 Nguồn dữ liệu đồ họa cung cấp cho các hệ thống thông tin địa lý

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Giới thiệu khái quát về hệ thống thông tin

1.Hệ thống thông tin nhà đất

Hiểu một cách đơn giản, hệ thống thông tin nhà là một tập hợp có hệ thống những thông tin nhà cửa, đất đai Có khả năng phục vụ cho mọi đối tượng có nhu cầu, phục vụ công tác quản lý nhà và đất Là tài liệu rất cần thiết, cung cấp đầy đủ thông tin nhanh chóng, chính xác cho việc giao dịch, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở Hệ thống này chủ yếu thể hiện các thông tin về nhà ở và đất đai

Mục tiêu chính của hệ thống thông tin nhà đất là lập ra một hệ thống đa chức năng phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên khía cạnh địa chính Vì vậy:

 Thông tin của hệ thống thông tin nhà đất có tính chất địa chính, những thông tin khác như mạng lưới toạ độ, địa lý, thổ nhưỡng… không thuộc vào hệ thống thông tin nhà đất

 Phần dữ liệu: thông tin của hệ thống thông tin nhà đất gồm bản đồ địa chính và hệ thống đăng ký Đơn vị mang thông tin là từng thửa đất chi tiết

 Phần công cụ: các thủ tục và kỹ thuật cho phép thu thập, cập nhật, xử lý

và phân phát các thông tin nói trên

2 Hệ thống thông tin đất đai

Hệ thống thông tin đất đai – LIS là một thành phần cơ sỡ dữ liệu quốc gia

về tài nguyên đất bao gồm: khối cơ sỡ dữ liệu bản đồ địa chính và cơ sỡ dữ liệu hồ

sơ địa chính Hai khối thông tin này được duy trì trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau thành một hệ thống nhất và mối quan hệ này được thể hiện trong tất cả các hoạt động của hệ thống, từ thu thập dữ liệu đến cập nhật, bảo trì, khai thác, phục

vụ, cung cấp thông tin cho người sử dụng đầy đủ những chức năng cần thiết của công tác quản lý đấi đai

3 Hệ thống thông tin bất động sản

Hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan về bất động sản cho mọi đối tượng có nhu cầu, như phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản, cung cấp thông tin trong các lĩnh vực định giá bất động sản, môi giới bất động sản, cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản,…

Vì thời gian và điều kiện nghiên cứu có hạn, nên Bất động sản trong đề tài này chúng tôi chỉ giới hạn là nhà ở và đất đai, nhà ở chỉ là nhà ở của hộ gia đình cá nhân

Hệ thống thông tin bất động sản mà chúng tôi xây dựng ở đây chủ yếu là nhà ở và đất đai

A Các thành phần của hệ thống thông tin nhà đất

Hệ thống thông tin nhà đất được kết hợp bởi năm thành phần chính: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, con người và phương pháp

 Công cụ nhập và thao tác trên hệ cơ sở dữ liệu

 Công cụ hỗ trợ hỏi đáp, phân tích và hiển thị dữ liệu

 Giao diện đồ hoạ người-máy (GUI) để truy cập các công cụ dễ dàng

Dữ liệu (Data)

Có thể coi thành phần quan trọng nhất trong một hệ thống thông tin nhà đất

là cơ sở dữ liệu Các dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính liên quan có thể được người sử dụng tự tập hợp hoặc được mua từ nhà cung cấp dữ liệu thương mại Hệ thống sẽ kết hợp dữ liệu không gian với các nguồn dữ liệu khác, thậm chí

có thể sử dụng DBMS để tổ chức lưu giữ và quản lý dữ liệu

Thành phần dữ liệu trong hệ thồng thông tin thường chiếm khoảng 80% giá trị của toàn hệ thống, kể cả trong giai đoạn xây dựng dữ liệu ban đầu và giai đoạn cập nhật định kỳ sao này Ở giai đoạn đầu dung các phương pháp như: Số hóa bản

đồ, đo đạt thực địa, đo vẽ bằng ảnh hàng không, đo đạt thực địa bằng thiết bị GPS

 Trong giai đoạn cập nhật dữ liệu thì sử dụng công nghệ sau:

Hiện chỉnh bản đồ bằng ảnh hàng không

Hiện chỉnh bản đồ bằng đo đạt thực địa thiết bị GPS và các thiết bị đo đạt mặt đất

HTT TNĐ

PHẦN CỨNG

PHẦN MỀM

CON NGƯỜI

CƠ SỞ DỮ LIỆU

PHƯƠNG PHÁP

Sơ đồ 1: Các thành phần cơ bản của một HTTTNĐ

Con người (People)

Hệ thống thông tin nhà đất đòi hỏi phải có người quản lý và phát triển kế hoạch để đáp ứng và giải quyết vấn đề trong thế giới thực Người sử dụng hệ

thống có thể là những chuyên gia kỹ thuật, người thiết kế và duy trì hệ thống, hoặc những người dùng hệ thống để giải quyết các vấn đề trong công việc

Phương pháp (Methods)

Một hệ thống thành công theo khía cạnh thiết kế và luật thương mại là được

mô phỏng và thực thi duy nhất cho mỗi tổ chức

B Các chức năng cơ bản của hệ thống thông tin nhà đất

Mục đích chung của các Hệ Thông tin nhà đất là thực hiện 4 nhiệm vụ sau:

Số

liệu

vào

Số liệu

ra

Quản

lý số liệu

Xử

lý số liệu

Sơ đồ 2: Mô hình công nghệ

Nhập dữ liệu

Dữ liệu nhập phải được chuyển sang dạng số thích hợp Quá trình chuyển

dữ liệu từ bản đồ giấy sang các file dữ liệu dạng số được gọi là quá trình số hoá

Sơ đồ 3 Quá trình nhập và hiệu chỉnh dữ liệu

để đưa vào kinh doanh trên thị trường, nhằm đảm bảo tính minh bạch về thông tin trên thị trường, đồng thời thuận tiện cho việc quản lý của nhà nước trước sự phát triển sôi nổi của thị trường bất động sản, giảm thiểu chi phí và hạn chế giao dịch ngầm

Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: (khoản 3 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản)

 Giá chuyển nhượng, cho thuê của bất động sản

 Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan

 Hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có)

 Các thông tin khác

I.1.1.2 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

1 Bất động sản

 Khái niệm

Điều 181 bộ luật dân sự quy định: “ Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả những tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định”

 Phân loại bất động sản

- Đất đai

+ Phải là đất có vị trí cố định

+ Phải là đất đai được xác định chủ quyền

+ Đất đai phải được đo lường bằng giá trị

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, những tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng

kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…, các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác)

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi, một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định

* Tính chất bất động sản:

- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời được

- Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền

- Hàng hoá bất động sản có tính khan hiếm

- Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao về vị trí, về kết cấu, về kiến trúc, về cảnh quan,…

- Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội

- Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do chi phí cho đất đai, đầu tư

xây dựng lớn, có khả năng sinh lợi, có thể tạo vốn mới

- Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh

tế thị trường Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản Song, thị trường bất động sản được hiểu theo cách hiểu truyền thống:

“Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định” Tuy nhiên có cách hiểu thứ hai của các nhà quản lý: “Thị trường bất động

sản không chỉ đơn thuần là các quan hệ kinh tế mà còn gồm các thể chế hổ trợ thị trường bao gồm: Hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản, hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, các trung tâm đăng ký bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản

* Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng hoá thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng

- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi

ích chứa đựng trong bất động sản

- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu bất

động sản và giá cả

- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

- Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn

- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

* Phân loại thị trường bất động sản

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau

Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất

động sản thành thị trường đất đai thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp,

Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân

chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm, Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư sao cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình

Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động

sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản

(thị trường thứ cấp).Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất

động sản thành thị trường chính thức (thị trường có khả năng kiểm soát) và thị trường phi chính thức (thị trường chưa kiểm soát được)

* Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Vị trí và vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện ở các mặt cụ thể sau:

1 Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị và chúng tác động trực tiếp đến nền kinh tế quốc dân

2 Thị trường bất động sản phát triển góp phần huy động nguồn vốn lớn tại chỗ cho nền kinh tế

3 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại, đưa đất nước bước vào thời kì hội nhập và phát triển

4 Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn

6 Những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản có thể xảy ra đối với nền kinh tế và đời sống xã hội

Tóm lại, hoạt động của thị trường bất động sản liên quan đến khối lượng tài sản rất lớn của quốc gia và từng hộ gia đình Phát triển thị trường bất động sản đúng hướng sẽ tác động quan trọng và tích cực đến tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân Ngược lại, quản lý điều hành không tốt thị trường này sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới phát triển bền vững và giảm sút mức sống của nhân dân Bởi vậy, phát triển hàng hóa bất động sản và vận hành thị trường bất động sản rất cần vai trò quản lý của Nhà nước, trong đó vai trò quan trọng

của chính quyền địa phương cần được thể hiện trong suốt quá trình từ tạo lập, vận hành thị trường và quản lý sử dụng bất động sản

- Nghị định 02/2006/NĐ-CP về việc ban hành quy chế khu đô thị mới

- Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

- Nghị định 16/2005/ NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng

- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quản lý quy hoạch xây dựng

- Nghị định 181/2004/ NĐ-CP ngày 29/10/ 2004 về thi hành Luật Đất Đai

- Thông tư 28/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm

kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường:

I.2.1.1 Điều kiện tự nhiên

 Vị trí địa lý

Thị trấn Lái Thiêu nằm ở phía Tây Nam huyện Thuận An có ranh giới tứ cận như sau:

Hình 1: Bản đồ vị trí Thị trấn Lái Thiêu

- Phía Đông tiếp giáp xã Bình Hòa

- Phía Nam giáp xã Vĩnh Phú

- Phía Tây giáp quận 12 Tp Hồ Chí Minh

- Phía Bắc giáp xã Bình Nhâm và xã Thuận Giao Thị trấn Lái Thiêu thuộc huyện Thuận An nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Phía Nam (Gồm Tp Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu) đây là khu vực năng động dẫn đầu về phát triển kinh tế cả nước Thông qua vùng kinh tế trọng điểm này, Tây nam Thuận An nói chung và thị trấn Lái Thiêu nói riêng có khả năng tiếp cận với các hạ tầng quan trọng như sân bay, bến cảng,

hệ thống tài chính, ngân hàng, thông tin liên lạc và các cơ sở đào tạo … đồng thời

có các lợi thế sau:

- Là cửa ngõ phía Tây Nam của huyện Thuận An đi vào Tp Hồ Chí Minh

- Là trung tâm của địa bàn đô thị hóa mạnh của huyện Thuận An

- Là trung tâm kinh tế động lực quan trọng của huyện

- QL.13 xuyên suốt chiều dài Bắc - Nam của thị trấn, giữ vai trò trọng yếu như là trục xương sống của thị trấn, đảm bảo việc giao lưu hết sức thuận lợi cho thị trấn đến các xã trong huyện, đến Thị xã Thủ Dầu Một về Tp Hồ Chí Minh, đến các huyện trong tỉnh và đến các tỉnh bạn khác

Thị trấn Lái Thiêu có diện tích tự nhiên 790,45 ha, được chia thành 7 khu phố: khu phố Đông Nhì, khu phố Đông Tư, khu phố Chợ, khu phố Nguyễn Trãi, khu phố Bình Đức, khu phố Long Thới, khu phố Bình Hòa

 Địa hình, địa mạo:

Thị trấn Lái Thiêu nhìn chung có địa hình tương đối thấp so với các vùng khác, địa hình bằng phẳng, độ dốc từ 0 đến 30 (khoảng 75% diện tích các loại đất), hướng dốc từ Bắc xuống Nam, có độ cao trung bình từ 10-15m

Bảng 01 Tài nguyên đất Thị trấn Lái Thiêu

STT Phân loại theo HTVN Chuyển Fao/UNESCO đổi Ký hiệu theo

FAO

2 Đất nâu vàng trên phù sa Dyctric Acrisols ACd

cổ

( Nguồn: Phân viện Quy hoạch và TKNN)

+ Đất phèn phân bố ở khu phố Đông Nhì, khu phố Long Thới, khu phố Nguyễn Trãi

+ Đất nâu vàng phát triển trên phù sa cổ, tập trung chủ yếu ở những khu phố vùng gò như Bình Đức, Bình Hoà và một phần ở Đông Tư

+ Đất xám phát triển trên phù sa cổ tập trung ở các khu phố Đông Nhì, Bình Hòa, Chợ, Bình Đức, Đông Tư

+ Đất Líp được phân bố ở các khu phố Đông Nhì, Bình Hòa, Bình Đức, Đông Tư

 Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt rất đa dạng nhưng phụ thuộc vào nguồn nước mưa, nước sông Sài Gòn và sông Lái Thiêu, và được lưu trữ ở các loại kênh rạch, ao hồ Lượng mưa năm tuy lớn nhưng lại tập trung theo mùa, mùa mưa chiếm tới 85% tổng lượng mưa, ngược lại mùa khô chỉ chiếm 15% lượng mưa cả năm Nước sông Sài Gòn thường bị mặn vào mùa khô và nhiễm phèn ở thời điểm chuyển tiếp từ mùa khô sang mùa mưa, độ mặn vượt quá giới hạn cho phép trong sinh hoạt (0,4g/l) và canh tác (4g/l) Do đó việc sử dụng nước sông Sài Gòn vào sinh hoạt và sản xuất trong thời kỳ này có phần hạn chế

 Tài nguyên khoáng sản

Khoáng sản phi kim loại khá phong phú, cao lanh phân bố ở khu phố Bình Hòa và Đông Tư, đất sét phân bố ở nhiều nơi trong thị trấn

 Tài nguyên nhân văn

Thị trấn Lái Thiêu là vùng đất mới của Nam bộ được khai phá từ hơn 2 thế

kỷ nay Cư dân của thị trấn được hình thành từ nhiều nguồn gốc khác nhau Một

bộ phận di cư từ phương Bắc đến vào cuối thế kỷ 17, đầu thế kỷ 18 Một bộ phận người Hoa từ nhiều nơi khác cũng xuất hiện ở Lái Thiêu với nghề buôn bán nhỏ và nghề thủ công Sau đó một bộ phận người Hoa từ Hà Tiên đến đây làm nghề gốm

sứ Đến cuối thế kỷ 19, đầu thế kỷ 20 nghề gốm sứ ở Lái Thiêu đã phát triển khá mạnh và đó cũng là nguồn gốc hình thành và phát triển nghề thủ công gốm sứ mỹ nghệ truyền thống

 Thực trạng môi trường

- Nằm trong vùng đô thị hoá của các thành phố lớn nên quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa của thị trấn phát triển rất nhanh theo hướng phát triển chính của tỉnh Các loại hình công nghiệp và dịch vụ phát triển mạnh, thu hút các dự án đầu

tư trong và ngoài nước tập trung trên địa bàn thị trấn

- Là cửa ngõ của huyện Thuận An nói riêng và tỉnh Bình Dương nói chung tới thành phố Hồ Chí Minh, yếu tố này tạo thuận lợi cơ bản cho thị trấn Lái Thiêu phát triển các cơ sở công nghiệp, với điều kiện kỹ thuật công nghệ tiên tiến, lao động có trình độ và tay nghề cao

- Những đặc điểm trên sẽ tạo sự chuyển dịch mạnh mẽ về cơ cấu kinh tế Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp - Thương mại, dịch vụ - Nông nghiệp Dẫn đến

sự thay đổi cơ bản về cơ cấu đất đai, đất nông nghiệp sẽ giảm dần để chuyển đổi sang các mục đích khác, đặc biệt là đất xây dựng và chuyên dùng

- Do có địa hình thấp, tương đối bằng phẳng (00 - 30) nên thuận tiện cho san lấp mặt bằng, xây dựng

- Sông Sài Gòn, sông Lái Thiêu đóng vai trò rất quan trọng đối với nông nghiệp, nước dùng cho công nghiệp, vận tải và sinh hoạt của nhân dân

- Khí hậu nhiệt đới nóng ẩm có ảnh hưởng không nhỏ đến hệ thống thảm thực vật, tạo lên sự đa dạng cây trồng vật nuôi

Tuy nhiên vẫn tồn tại những mặt khó khăn sau:

- Sông Sài Gòn chịu ảnh hưởng rất lớn của chế độ bán nhật triều, nhiễm mặn, phèn vào mùa khô và giai đoạn chuyển tiếp mùa mưa - mùa khô nên ảnh hưởng rất lớn đến sản xuất nông nghiệp

- Chế độ mưa phân hóa thành hai mùa rõ rệt (mùa mưa và mùa khô) đặc biệt là mùa mưa thường gây ra lũ lụt ngập úng trong vùng ảnh hưởng nhiều đến sinh hoạt cũng như sản xuất của dân cư trong vùng gây khó khăn rất lớn đối với đời sống, kinh tế xã hội

I.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế - xã hội

I.2.2.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

 Công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp:

Tổng kim ngạch xuất khẩu năm 2005 đạt 850 triệu USD tăng 5 lần so với năm 2000 Sản xuất công nghiệp là ngành phát triển nhanh, luôn giữ tăng trưởng bình quân cao, giữ vai trò là ngành kinh tế quan trọng của thị trấn là động lực thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển

Nhìn chung, sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn thị trấn có tốc

độ cao nhất so với các xã khác trong huyện Trong quá trình cạnh tranh, để tồn tại và phát triển các đơn vị công nghiệp lớn đã rất quan tâm đến việc đầu tư đổi mới trang thiết bị, do đó

đã góp phần duy trì được tốc độ tăng trưởng

 Thương mại- dịch vụ:

Thương mại- dịch vụ phát triển nhanh, tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm là 28.8% Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ năm 2005 ước đạt 2230 tỷ đồng, phát triển chủ yếu ở trung tâm các thị trấn, gần trục lộ giao thông, khu công nghiệp, khu vực đông dân cư Trong đó tăng mạnh là các dịch vụ kỹ thuật cao như: bưu chính- viễn thông, ngân hàng, bảo hiểm, kho bãi, vận tải chuyên dùng,

khu dân cư, siêu thị phục vụ cho phát triển công nghiệp và đẩy nhanh quá trình

đô thị hoá

I.2.2.2 Thực trạng xã hội

 Dân số, Lao động, Việc làm và Thu nhập

Đến năm 2005 dân số tòan thị trấn 39041 người, trong đó trong độ tuổi lao động là 28227 với nhân khẩu nông nghiệp 416 người chiếm 1.47%, phi nông

nghiệp 27811 người chiếm 98.5%

Bảng 02: Hiện trạng dân số thị trấn Lái Thiêu năm 2005 STT Xã, thị trấn Dân số

(người)

Số hộ (hộ)

Bình quân người/hộ (người/hộ)

(Theo Niên giám thống kê huyện Thuận An )

Bảng 03: Tỉ lệ gia tăng dân số qua các năm trên địa bàn thị trấn

(Theo niên giám thống kê huyện Thuận An)

Tổng số lao động năm 2005 là 26115 người (kể cả lao động ngoại tỉnh) Đánh giá chung về lao động việc làm của địa phương, nguồn lao động của thị trấn rất dồi dào nhưng chưa được đào tạo cơ bản Để giải quyết vấn đề này cần có nhiều giải pháp thực hiện như: tạo ra việc làm tại chỗ bằng phương pháp chuyển đổi cơ cấu vật nuôi, chuyển sang sản xuất dịch vụ kinh doanh hoặc chuyển sang phát triển tiểu thủ công nghiệp

Mức sống bình quân mỗi hộ gia đình trong toàn thị trấn là 800-900 USD/người/năm Số hộ nghèo trong toàn thị trấn cơ bản không còn

 Dân tộc, tôn giáo

Dân tộc

Hiện nay có đến 07 dân tộc anh em cùng sinh sống, làm việc và sinh hoạt với nhau Trong đó, người Kinh chiếm đại đa số với 97,68% dân số toàn thị trấn, người Hoa 2,17%, người KhMer 0,105%, còn lại là người Nùng, Chăm và các dân tộc khác chiếm tỉ lệ nhỏ trong cơ cấu dân số

Tôn giáo

Số hộ theo tôn giáo không nhiều, thị trấn có 7081 hộ với 39041 nhân khẩu có tôn

Tôn giáo đông nhất hiện nay là Phật giáo, Công giáo, đạo Cao Đài, Thiên chúa giáo, đạo Tinh Lành và một số hộ theo đạo Hoà Hảo chiếm tỷ lệ rất nhỏ

Đa số người dân trong thị trấn không theo tôn giáo quen sống với tục lệ thờ cúng tổ tiên (Đạo thờ Ông Bà)

 Giáo dục - đào tạo;

Hoạt động giáo dục của thị trấn ngày càng được quan tâm và phát triển, công tác đào tạo cung cấp kịp thời cho nhu cầu phát triển kinh tế

Thị trấn Lái Thiêu đã phổ cập tiểu học đúng độ tuổi (năm 2003) và hoàn thành phổ cập trung học phổ thông ; có trường đạt chuẩn quốc gia như trường trung học phổ thông Nguyễn Trãi

 Y tế:

Ngành y tế của thị trấn đã hoạt động đạt kết quả tốt, mạng lưới y tế được củng cố, việc chăm sóc và bảo vệ sức khỏe nhân dân được quan tâm, hiện tại có 1 bệnh viện đa khoa huyện với 80 giường bệnh nằm tại thị trấn, 2 cơ sở y tế, 125 cán

bộ y tế

Đội ngũ y, bác sĩ thường xuyên được bồi dưỡng về chính trị và chuyên môn, nâng cao y đức, trách nhiệm người thày thuốc trong việc chữa bệnh cho nhân dân, cho người nghèo và diện bảo hiểm y tế Y học cổ truyền và dịch vụ y tế tư nhân phát triển góp phần đáng kể về chăm sóc sức khoẻ và điều trị bệnh cho nhân dân

 Văn hoá-Thể dục thể thao:

Hoạt động văn hóa thể thao đã có nhiều cố gắng nâng cao chất lượng phục

vụ và đa dạng hóa các hình thức hoạt động Hiện đã có 1 trung tâm văn hóa, 1 thư viện, rạp hát thuộc huyện nằm trong thị trấn Lái Thiêu

Đến cuối năm 2005 số người tham gia luyện tập TDTT thường xuyên đạt 16,7%, hộ gia đình đạt tiêu chuẩn gia đình thể thao đạt 13% Khôi phục một số bộ môn truyền thống như: Bóng rổ, các trò chơi dân gian … do diện tích dành cho thể dục thể thao không nhiều 3.92 ha (số liệu kiểm kê năm 2005), để phong trào tập luyện thể dục thể thao phát triển mạnh, trong thời gian tới cần phải đầu tư, nâng cấp cơ sở hạ tầng cho tốt hơn

I.2.2.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng:

Do tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, làn sóng do dân tự do từ các tỉnh phía Bắc vào cho nên dân số tăng cơ học cao, đã gây nhiều trở ngại cho việc quy hoạch phát triển các khu dân cư đô thị và các khu dân cư nông thôn

 Giao thông (đường bộ, đường thuỷ):

 Đường bộ: Trên địa bàn thị trấn có 2 hệ thống giao thông chính: + Quốc lộ 13 chạy qua trên địa bàn thị trấn có tổng chiều dài là 7 km đã được nâng cấp, mở rộng rải bê tông, nhựa Đây là tuyến đường chính có tầm quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của thị trấn cũng như của huyện, tỉnh, vùng và quốc gia

+ Đường đô thị có 23 tuyến có tổng chiều dài là 13,35km

 Đường thủy:

Sông Sài Gòn qua địa phận Tây thị trấn Lái Thiêu, chiều dài khoảng hơn 5

km, chiều rộng khoảng 100-200m Việc giao thông trên sông Sài Gòn bị hạn chế bởi luồng lạch chưa được nạo vét và tĩnh không của cầu Phú Long không đáp ứng cho ghe tàu có tải trọng trên 100 tấn lưu thông

 Cấp điện

Nguồn điện của thị trấn được cấp chủ yếu từ nguồn điện lưới Quốc gia qua các tuyến 15KV từ trạm biến thế 110KV Gò Đậu Song do tính thiếu ổn định của điện lưới nên phần lớn cơ sở công nghiệp đều có hệ thống phát riêng dự phòng

I.2.3 Khái quát phần mềm Mapinfo

Hiện nay có rất nhiều phần mềm dùng để xây dựng cơ sở dữ liệu như: Mapinfo của hãng Intergraph, hệ thống phần mềm MicroStation và Mapping Office, hệ thống phần mềm Famis – Caddb, phần mềm SB 1990, phần mềm ArcView, Mỗi phần mềm đều có ưu và nhược điểm khác nhau, do vậy trong đề tài này chúng tôi sử dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng cơ sở dữ liệu vì phần

mềm này gọn nhẹ và có hiệu quả cao (sẽ được trình bày trong phần đánh giá hiệu

quả của việc ứng dụng Mapinfo)

Mapinfo là một phần mềm hệ thống thông tin địa lý (GIS) cho giải pháp máy tính để bàn (Desktop solution) Các thông tin trong mapinfo được tổ chức theo từng table, mỗi một table là một tập hợp các file về thông tin đồ họa hoặc phi

đồ họa chứa các bản ghi dữ liệu mà hệ thống tạo ra Chỉ có thể cập nhật vào các chức năng của phần mềm Mapinfo khi đã mở ít nhất một table

*.dat: Chứa các thông tin nguyên thủy (dữ liệu thuộc tính), phần

mở rộng của tập tin này có thể là *.wks, dbf, xls

*.map: Chứa các thông tin mô tả các đối tượng địa lý (dữ liệu không gian)

*.id: Chứa các thông tin về sự liên kết giữa các đối tượng với nhau

*.ind: Chứa các thông tin về chỉ số đối tượng Tập tin này chỉ có khi trong cấu trúc của table đã có ít nhất một trường (field) dữ liệu

đã được chọn làm chỉ số hóa (index)

*.mif (Mapinfo interchange format), *.mid (Mapinfo interchange data): là các dạng file trao đổi của phần mềm Mapinfo

Khi tổ chức quản lý và lưu trữ tổng hợp các table hoặc các cửa sổ thông tin khác nhau của Mapinfo vào trong một tập tin Tập tin quản lý chung đó được gọi

là trang làm việc (workspace) và nó có phần mở rộng là *.wor

2 Các dữ liệu không gian

Đối tượng dạng vùng (Regions): bao gồm các đối tượng đóng kín hình học

mà nó bao phủ một khu vực diện tích nhất định như: thửa đất, ao, hồ, khu vực hành chính…Vùng được tạo ra từ các công cụ: polygon, ellipse, rectangle

Đối tượng dạng đường (line): bao gồm những đối tượng mở (không khép kín) hình học và chạy dài theo một khoảng cách nhất định Chúng có thể là các đường thẳng, các đường gắp khúc và các cung như: đường giao thông, sông suối… Được tạo ra bằng các công cụ: line, polyline, ars

Đối tượng điểm (point): thể hiện vị trí cụ thể của đối tượng địa lý như: trường học, giếng nước, trụ sở cơ quan…Được tạo ra từ công cụ symbol

Đối tượng dạng chữ (text): thể hiện các đối tượng liên quan đến dữ liệu không gian như: chú thích, ghi chú, nhãn bản đồ…được tạo ra từ công cụ text

3 Công cụ để xây dựng cơ sở dữ liệu không gian

 Thanh công cụ tiêu chuẩn (standar bar): chứa những chức năng thông thường trong menu File, Edit, Windows và Help…

 Thanh công cụ chính (Main tool): chứa những công cụ để chọn đối

tượng, thay đổi tầm nhìn đối tượng (phóng to, thu nhỏ), xem thông tin

về đối tượng và hiển thị khoảng cách giữa các đối tượng Ngoài ra, thanh công cụ này còn chứa các công cụ cho phép thay đổi thuộc tính

của các lớp (layer) đối tượng…

 Thanh công cụ vẽ (Drawing tool): chứa những công cụ dung để tạo và

chỉnh sửa các đối tượng

I.3 Nội dung, phương pháp, phạm vi nghiên cứu và quy trình thực hiện

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

1 Xác định thông tin trong hệ thống thông tin bất động sản và xây dựng cơ

sở dữ liệu

2 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

 Xây dựng dữ liệu không gian

 Xây dựng dữ liệu thuộc tính

 Liên kết dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính

3 Quản lý hệ thống thông tin bất động sản

 Nhập dữ liệu

 Truy vấn dữ liệu

 Cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin bất động sản

4 Đánh giá khả năng ứng dụng hệ thống thông tin bất động sản

 Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai và bất động sản, trong xây dựng

 Trong định giá bất động sản và giao dịch bất động sản

5 Đánh giá việc xây dựng hệ thống thông tin bất động sản bằng phần mềm Mapinfo

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

Trong đề tài chủ yếu sử dụng các phương pháp sau:

 Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các chuyên gia, những người

có kinh nghiệm chuyên môn, những người có kinh nghiệm ứng dụng GIS, các phần mềm ứng dụng vào xây dựng hệ thống thông tin bất động sản

 Phương pháp thống kê: thống kê diện tích các loại đất, các chỉ tiêu kinh tế

- xã hội…phục vụ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu trong hệ thống thông tin

 Phương pháp kế thừa: chọn lọc các số liệu, tài liệu sao khi thu thập được

 Ứng dụng tin học trong việc sử dụng các số liệu: sử dụng các phần mềm văn phòng như Excel, Foxpro để tính toán biểu thống kê diện tích các loại đất, xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính

 Phương pháp điều tra thực địa: chỉnh lý, bổ sung các số liệu, tài liệu cho phù hợp với thực tế

I.3.3 Phương tiện nghiên cứu

1 Phần cứng

Công nghệ GIS đòi hỏi phải có một hệ thống máy tính có khả năng tính toán, lưu trữ và đồ họa tốt Cấu hình tối thiểu của máy tính phải đáp ứng được yêu cầu hoạt động bình thường của hệ điều hành và các phần mềm GIS Tuy nhiên, để đáp ứng tốt nhu cầu xử lý đồ họa và kết xuất dữ liệu thì cấu hình phần cứng càng mang lại hiệu quả Chúng tôi sử dụng phần cứng có cấu hình như sau:

2 Phần mềm

 Hệ điều hành Windows XP: là môi trường giao tiếp để quản lý các thiết bị phần cứng, phần mềm làm việc với nhau Hệ điều hành luôn luôn cần thiết để chạy các ứng dụng khác Trong đề tài này hệ điều hành dùng để chạy các ứng dụng đồ họa

 Mapinfo 9.0: là phần mềm hệ thống thông tin địa lý, hiện nay được sử dụng rộng rãi trong nhiều ngành và cơ quan, đặc biệt có nhiều ưu điểm trong công tác chồng xếp, biên tập và kết xuất dữ liệu bản đồ

Autocad 2006: là phần mềm đồ họa đa dụng và dùng làm môi trường để chạy các ứng dụng khác

I.3.4 Phạm vi nghiên cứu

Trên cơ sở xác định đối tượng nghiên cứu cho hệ thống thông tin nhà đất, phạm vi nghiên cứu của hệ thống thông tin nhà đất được thiết lập với một số khía cạnh sau:

Cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin nhà đất sẽ được xây dựng trên nền thông tin của địa chính, các thông tin về bất động sản sẽ được thể hiện một cách tổng quát, thông qua các liên kết giữa chúng và thửa đất xác định sự tồn tại của chúng Không quan tâm dến các tiêu chuẩn chi tiết của ngành xây dựng

Một định nghĩa về đất đai (land) sẽ bao gồm rất nhiều yếu tố như: đất, nước, sinh quyển, thủy quyển, khí quyển,… sẽ không được thể hiện một cách đầy

đủ trong hệ thống thông tin nhà đất, trong hệ thống này chỉ chú trọng đến đối tượng chính là thửa đất và không gian của nó cũng như các quyền hạn tồn tại trong

đó

Nội dung xử lý dữ liệu sẽ sử dụng phần mềm Mapinfo của hãng Intergraph

để minh họa, đây là phần mềm nhỏ gọn thích hợp cho máy tính để bàn

I.3.5 Quy trình thực hiện

Đầu vào dữ liệu

Nhập dữ liệu không gian Nhập dữ liệu thuộc tính

Sửa lỗi, tạo vùng

Số liệu điều tra tính toán Thành lập bản đồ đơn tính

Bước 1: Công tác chuẩn bị

Khảo xác sơ bộ, xác định mục tiêu, nội dung, phương pháp thu thập số liệu, tài liệu bản đồ có liên quan

Bước 2: Công tác ngoại nghiệp

Điều tra, khảo sát chi tiết ngoài thực địa

Bước 3: Công tác nội nghiệp

Phân tích, đánh giá, xử lý số liệu thu thập được, chồng xếp các lớp thông tin bản đồ…