THỊ HIẾU SỬ DỤNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP.HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN HỘI NHẬP

Và, kết quả nghiên cứu thị hiếu nhà ở của người nước ngoài sẽ không đạt được nếu không có sự ủng hộ, dạy bảo, giúp đỡ về mọi mặt trong quá trình thực hiện điều tra của Anh Vũ Quốc Thái,

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

– Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2008 –

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

VÕ ĐÌNH THẢO NGUYÊN

THỊ HIẾU SỬ DỤNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP.HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN

PHÁT TRIỂN HỘI NHẬP

Giáo viên hướng dẫn: ThS Võ Văn Việt

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………

Tháng 7 năm 2008

“Uống nước nhớ nguồn,

Ăn quả nhớ kẻ trồng cây.”

Đầu tiên tôi xin gởi lời tri ân đến tất cả mọi người xung quanh tôi, đó chính

là Ba Mẹ, gia đình tôi, là Thầy Cô, bạn bè, những người Anh, người Chị của tôi, những người đã nuôi dưỡng và dạy cho tôi bài học làm Người vô cùng ý nghĩa trong suốt 22 năm qua và cả mai sau

Đặc biệt, để hoàn thành được luận văn tốt nghiệp này, em chân thành biết ơn Thầy ThS Võ Văn Việt, người đã trực tiếp hướng dẫn và nhiệt tình giúp đỡ em thực hiện đề tài Em cám ơn Thầy KTS Vũ Trung Hưng đã tư vấn

ý tưởng giúp em về nội dung trong bài

Và, kết quả nghiên cứu thị hiếu nhà ở của người nước ngoài sẽ không đạt được nếu không có sự ủng hộ, dạy bảo, giúp đỡ về mọi mặt trong quá trình thực hiện điều tra của Anh Vũ Quốc Thái, Chị Phạm Thị Trúc Phương và tất cả các Anh Chị trong Công ty Nghiên cứu và tư vấn BĐS VietRees Các Anh Chị

đã là ngọn hải đăng dẫn đường cho con thuyền nhỏ lần đầu tiên ra biển lớn Xin cám ơn những người nước ngoài đã dành thời gian đóng góp ý kiến

và hoàn thành phiếu câu hỏi trong thời gian thực hiện khảo sát điều tra

Mặc dù đã rất cố gắng, song chắc chắn luận văn còn nhiều thiếu sót Em rất mong nhận được sự dạy bảo thêm của quý Thầy Cô, các Anh Chị và các bạn Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn

ĐH Nông Lâm TP HCM, tháng 7/2008

Võ Đình Thảo Nguyên

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Võ Đình Thảo Nguyên, Khoa Quản Lý Đất Đai và BĐS,

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài: “THỊ HIẾU SỬ DỤNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP.HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN HỘI NHẬP”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Võ Văn Việt, Khoa Quản Lý Đất Đai và BĐS,

Trường Đại Học Nông Lâm TP HCM

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Nhà ở là một nét văn hóa đặc trưng của mỗi dân tộc trên thế giới Trong quá trình hội nhập, TP HCM đón tiếp ngày càng nhiều người nước ngoài khắp mọi nơi đến sinh sống, học tập và làm việc Vì vậy, việc tìm hiểu thị hiếu về nhà ở của người nước ngoài không chỉ có ý nghĩa đối với các công ty BĐS trong việc định hướng hoạt động, đó còn là một giải pháp thu hút người nước ngoài đến thành phố nhiều hơn, đồng thời thể hiện tinh thần hiếu khách của con người Việt Nam

Đề tài tiến hành nghiên cứu thị hiếu về nhà ở của người nước ngoài bằng phương pháp điều tra 138 người nước ngoài đang sinh sống, học tập và làm việc trên địa bàn TP HCM Theo kết quả khảo sát, đa số người nước ngoài tại TP HCM là nam, đến từ các nước châu Á, làm việc trong các tổ chức kinh tế, mới đến Việt Nam dưới 1 năm nhưng

dự định sẽ cư trú dài hạn tại thành phố Ngân sách chi cho nhà ở chiếm dưới 25% trong tổng thu nhập của họ, và có 59% người nước ngoài được hỏi mong muốn được

sở hữu nhà ở tại TP HCM Nhà ở được người nước ngoài ưa thích nhất là biệt thự và căn hộ dịch vụ Diện tích nhà phổ biến là từ 61m2 - 200m2, với 2 – 3 phòng ngủ, nằm ở các tầng cao nhất trong cao ốc chung cư hoặc nhà 2 tầng đối với nhà ở riêng lẻ Người nước ngoài cũng chú trọng đến hướng nhà ở, trong đó hướng nam được lựa chọn nhiều nhất Họ thích nhận nhà đã hoàn thiện nội thất, kèm theo sân vườn, garage, hồ bơi đối với loại nhà cao cấp Người nước ngoài không quan tâm đến chủ đầu tư xây dựng, nhưng sẽ chọn hình thức quản lý nhà bởi công ty chuyên nghiệp, và hợp đồng thuê dài hạn được lựa chọn nhiều hơn Nguồn thông tin nhà ở được người nước ngoài tìm kiếm nhiều nhất là từ internet và bạn bè, đồng nghiệp Đối với người nước ngoài, vị trí nhà ở

và chất lượng - tiện ích đi kèm là yếu tố quan trọng hàng đầu trong quyết định lựa chọn nhà ở, kế đến mới là giá thuê Trong đó, vị trí được nhiều người nước ngoài ưa thích nhất là khu vực trung tâm gồm quận 1 – quận 3 và những khu cộng đồng người nước ngoài với môi trường sống tốt như quận 2, quận 5, quận 7 Những tiện ích trong khu ở được nhiều người nước ngoài quan tâm là hệ thống thông tin liên lạc, điện nước

dự phòng, phòng cháy – thoát hiểm, hệ thống an ninh, cửa hàng, siêu thị… Từ những kết quả đó có thể đưa ra các giải pháp nhằm thu hút người nước ngoài và phát triển nhà ở phù hợp với thị hiếu của họ tại TP HCM

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TP HCM : thành phố Hồ Chí Minh

BĐS : bất động sản

CBRE : công ty CB Richard Ellis (thuộc tập đoàn CBRE Hoa Kỳ)

PCCC : phòng cháy chữa cháy

TTTM : trung tâm thương mại

NGO: tổ chức phi chính phủ

DANH MỤC BẢNG BIỂU – SƠ ĐỒ - HÌNH VẼ

BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 So sánh các loại nhà ở cho thuê 4

Bảng 1.2 Công suất thuê tại một số căn hộ dịch vụ 7

Bảng 1.3 Những thành phố có giá thuê cao nhất thế giới – Tháng 4/2008 11

Bảng 1.4 Giá thuê hàng tháng của căn hộ dịch vụ 11

Bảng 2.1 Đặc điểm của người nước ngoài theo loại nhà ở 44

Bảng 2.2 Sự lựa chọn của người nước ngoài đối với từng loại nhà ở 45

Bảng 2.3 Vị trí tập trung nhiều người nước ngoài cư trú 51

Bảng 2.4 Loại nhà ở và các tiêu chí vị trí nhà ở 55

Bảng 2.5 Mối quan hệ giữa tiêu chí tiện ích với loại nhà ở 56

SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1 Mô hình hành vi người mua 18

Sơ đồ 1.2 Mô hình năm giai đoạn của quá trình mua sắm 19

Sơ đồ 1.3 Ứng dụng lý thuyết hành vi người tiêu dùng trong nghiên cứu thị trường 19 Sơ đồ 1.4 Mục tiêu nghiên cứu thị trường 23

HÌNH VẼ Hình 1.1 Thành phần người nước ngoài tại Việt Nam 6

Hình 1.2 Tỉ lệ trống chỗ trong căn hộ dịch vụ 7

Hình 1.3 Tổng cung và cầu căn hộ dịch vụ tại TP HCM 9

Hình 1.4 Nguồn cung căn hộ dịch vụ mới 9

Hình 1.5 Giá thuê một số căn hộ dịch vụ năm 2007 12

Hình 1.6 Tăng trưởng giá thuê một số căn hộ cho thuê tại TP HCM 12

Hình 1.7 Giá thuê biệt thự tại quận 2 13

Hình 1.8 Tăng trưởng giá thuê biệt thự tại TP HCM 13

Hình 1.9 Nguồn cung căn hộ 2008 - 2011 14

Hình 2.1 Số lượng người nước ngoài tại TP HCM 26

Hình 2.2 Sự lựa chọn loại nhà ở của người nước ngoài phân nhóm theo quốc tịch 27

Hình 2.3 Tỷ lệ nam/nữ 28

Hình 2.4 Sự lựa chọn nhà ở của người nước ngoài phân nhóm theo giới tính 28

Hình 2.5 Tỷ lệ kết hôn của người nước ngoài tại TP HCM 29

Hình 2.6 Lựa chọn nhà ở của người nước ngoài phân theo tình trạng kết hôn 29

Hình 2.7 Lựa chọn loại nhà ở của người nước ngoài phân nhóm theo nghề nghiệp 30

Hình 2.8 Thời gian đã sinh sống tại Việt Nam của người nước ngoài 31

Hình 2.9 Thời hạn cư trú tại Việt Nam 31

Hình 2.10 Lựa chọn nhà ở của người nước ngoài phân theo nhóm thời hạn cư trú 32

Hình 2.11 Tỉ lệ chi trả cho nhà ở trong tổng thu nhập của người nước ngoài 33

Hình 2.12 Tỷ lệ người nước ngoài mong muốn sở hữu nhà ở tại TP HCM 33

Hình 2.13 Tỷ lệ các loại nhà ở người nước ngoài lựa chọn 34

Hình 2.14 Tỷ lệ sự lựa chọn diện tích nhà ở 35

Hình 2.15 Tỷ lệ sự lựa chọn số lượng phòng ngủ 36

Hình 2.16 Tỷ lệ sự lựa chọn hướng căn hộ 36

Hình 2.17 Tỷ lệ sự lựa chọn số tầng trong cao ốc căn hộ 37

Hình 2.18 Tỷ lệ sự lựa chọn số tầng của nhà ở 38

Hình 2.19 Tỷ lệ khách hàng lựa chọn cách thức trang trí nội thất 38

Hình 2.20 Tỷ lệ khách hàng lựa chọn các tiện ích gắn liền với nhà ở 39

Hình 2.21 Tỷ lệ khách hàng lựa chọn căn hộ có sân vườn 40

Hình 2.22 Tỷ lệ chủ đầu tư xây dựng mà khách hàng chọn 40

Hình 2.23 Hình thức quản lý nhà ở mà khách hàng chọn 41

Hình 2.24 Thời hạn thuê nhà mà khách hàng chọn 42

Hình 2.25 Nguồn thông tin mà khách hàng quan tâm 42

Hình 2.26 Độ quan trọng của 3 tiêu chí khi khách hàng chọn thuê nhà ở 47

Hình 2.27 Mức độ quan tâm đến các yếu tố vị trí của người nước ngoài 48

Hình 2.28 Vị trí được người nước ngoài chọn 49

Hình 2.29 Mức độ quan tâm đến yếu tố chất lượng – tiện ích/dịch vụ đi kèm 52

Hình 2.30 Mức giá thuê được người nước ngoài chọn 53

Hình 2.31 Mức giá được chọn theo từng loại nhà ở 54

Hình 2.32 Những yếu tố về nơi ở được người nước ngoài hài lòng 57

Hình 2.33 Những yếu tố về nơi ở không được người nước ngoài hài lòng 58

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 2

6 Nội dung nghiên cứu 2

7 Phương pháp nghiên cứu 2

PHẦN 1 4

TỔNG QUAN 4

I.1 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO THUÊ ĐỐI VỚI NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP HCM 4

I.2.1 Sơ lược thị trường nhà ở cho thuê tại TP HCM 4

1 So sánh các loại nhà ở cho thuê: 4

2 Tình hình thị trường nhà ở cho thuê đối với người nước ngoài tại TP.HCM hiện nay 6

3 Nguồn cung mới và xu hướng chung 14

I.2.2 Những tác động của sự phát triển phân nhóm thị trường này 15

I.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN 16

I.2.1 Lý thuyết về Vị trí dân cư đô thị 16

I.2.2 Sơ lược lý thuyết hành vi người tiêu dùng 17

1 Mô hình về hành vi người mua hàng 17

2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm 18

3 Quá trình quyết định mua sắm 18

4 Ứng dụng lý thuyết hành vi người tiêu dùng trong nghiên cứu thị trường 19

I.2.3 Chính sách pháp luật về nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam 19 1 Nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài 19

2 Chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 20

I.2.4 Các vấn đề về nghiên cứu thị trường 21

1 Nghiên cứu thị trường 21

2 Quy trình nghiên cứu thị trường 22

3 Nội dung nghiên cứu thị trường 24

4 Phân nhóm khách hàng 25

PHẦN 2 26

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26

II.1 THỊ HIẾU VỀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP HCM 26

II.1.1 Đặc điểm của khách thuê và sự lựa chọn loại hình nhà ở 26

1 Quốc tịch 26

2 Giới tính 27

3 Hôn nhân 28

4 Nghề nghiệp 30

6 Thời hạn cư trú tại Việt Nam 31

7 Phần trăm thu nhập chi trả cho nhà ở 32

8 Mong muốn sở hữu nhà ở tại TP HCM 33

II.1.2 Sự lựa chọn của khách thuê 34

1 Loại hình nhà ở 34

2 Diện tích 35

3 Số phòng ngủ 35

4 Hướng nhà/căn hộ 36

5 Số tầng 37

6 Trang trí nội thất 38

7 Các tiện ích trong nhà ở 39

8 Chủ đầu tư 40

9 Hình thức quản lý 41

10 Thời hạn thuê nhà 41

11 Nguồn thông tin được khách hàng quan tâm 42

II.1.3 Đặc điểm và lựa chọn của người nước ngoài phân theo loại nhà ở 43

1 Đặc điểm 43

2 Sự lựa chọn của người nước ngoài đối với từng loại nhà ở 44

II.1.4 Phân nhóm người nước ngoài tại TP HCM hiện nay 46

1 Nhóm người làm việc trong lĩnh vực giáo dục 46

2 Nhóm người phương Tây làm việc trong lĩnh vực kinh tế 46

3 Nhóm người châu Á làm việc trong lĩnh vực kinh tế 46

II.2 ĐÁNH GIÁ SỰ LỰA CHỌN NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP HCM.47 II.2.1 Đánh giá mức độ quan trọng của 3 tiêu chí Vị trí – Giá thuê – Tiện ích 47

1 Vị trí 48

2 Tiện ích (Công trình – dịch vụ đi kèm) 52

3 Giá thuê 53

II.2.2 So sánh sự lựa chọn giữa các tiêu chí (vị trí–tiện ích) đối với từng loại nhà ở 54 1 Loại nhà ở và các tiêu chí chọn vị trí 54

2 Loại nhà ở và sự lựa chọn các tiêu chí tiện ích gắn liền 56

II.2.3 Nhận xét của người nước ngoài về nơi ở hiện tại 57

1 Yếu tố hài lòng 57

2 Yếu tố không hài lòng 58

II.3 GIẢI PHÁP THU HÚT VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP HCM 59

III.3.1 Thu hút người nước ngoài sinh sống lâu dài tại thành phố 59

II.3.2 Giải pháp phát triển nhà ở phù hợp với thị hiếu nhà ở của người nước ngoài tại TP HCM 61

KẾT LUẬN 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài

“An cư lạc nghiệp” đã luôn là một vấn đề thiết yếu trong cuộc sống, là khát vọng muôn thuở của con người và là mục tiêu mọi người đều hướng tới Đối với những người đã và sẽ chọn TP HCM như là nơi “đất lành chim đậu”, là nơi xây dựng sự nghiệp của mình, thì dù là người dân trong nước hay người nước ngoài đến đây làm việc đều có ước muốn về chữ AN, ước muốn về một nơi cư trú anh lành, bình yên, thoải mái Đặc biệt với những người nước ngoài khi đến sinh sống, học tập và làm việc tại Tp Hồ Chí Minh, một nơi hoàn toàn xa lạ, thì nhu cầu có một chỗ ở ổn định đối với

họ luôn là một trong những vấn đề quan trọng, cấp thiết hàng đầu

Chính vì vậy, thị trường nhà ở phục vụ người nước ngoài tại các thành phố lớn, đặc biệt là TP HCM, đang diễn ra rất sôi động do lượng người nước ngoài đến đây làm ăn, học tập và sinh sống ngày càng nhiều Theo thống kê tại TP HCM trong năm

2007 đã có khoảng 51.000 người nước ngoài đăng kí sống và làm việc tại thành phố, tổng số người nước ngoài là khoảng 76.500 người (gồm cả những người chưa đăng kí)

và dự kiến sẽ tăng 25% - 35% trong năm 2008 (số liệu thống kê của CBRE) Qua đó cho thấy nhu cầu về nhà ở cho những đối tượng này là rất lớn, và thị trường nhà phục

vụ cho người nước ngoài thuê đang trở thành một phân nhóm mới thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia

Xuất phát từ nhu cầu thuê nhà ở của người nước ngoài ngày một tăng, nghị quyết

số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3-6-2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được công bố ngày 25/6/2008 với mục đích tạo điều kiện để người nước ngoài có chỗ ở ổn định cho bản thân và gia đình, khuyến khích họ vào Việt Nam đầu tư lâu dài và chuyển giao công nghệ cũng như kinh nghiệm quản lý Theo đánh giá của nhiều nhà kinh doanh BĐS, khi cơ chế thí điểm này có hiệu lực sẽ tạo nên tính đa dạng của thị trường “Đây đang là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và thu lại hiệu quả kinh tế cao nếu doanh nghiệp biết chớp thời cơ.” (Lê Hoàng Châu – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM ) Thị trường nhà ở phục vụ người nước ngoài đang trở thành một phân nhóm mới với nhiều tiềm năng trong thị trường BĐS, để hiểu rõ thị trường này chúng ta cần phải hiểu được nhu cầu và thị hiếu của khách hàng Mặt khác, lượng người nước ngoài đang sinh sống, học tập và làm việc tại TP HCM rất đa dạng với những nền văn hóa khác nhau và mục đích sống khác nhau nên có những nhu cầu về nhà ở khác nhau Vì thế muốn đáp ứng tốt nhu cầu của mỗi nhóm khách hàng này, công ty BĐS cũng phải nghiên cứu tìm hiểu thị hiếu của khách hàng, phải nắm bắt thật rõ nhu cầu, đặc tính, hành vi và thái độ của khách hàng đối với BĐS nhằm định hướng các hoạt động của doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng, quảng bá tiếp thị và cải thiện chất lượng dịch

vụ Xuất phát từ thực tế đó tôi tiến hành thực hiện đề tài “Thị hiếu sử dụng nhà ở của người nước ngoài tại TP Hồ Chí Minh trong giai đoạn phát triển hội nhập”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu thị hiếu sử dụng nhà ở của người nước ngoài đang làm việc, học tập và sinh sống tại TP HCM

- Đề xuất những giải pháp nhằm thu hút người nước ngoài và phát triển các khu ở phù hợp với thị hiếu của họ tại TP HCM

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các tiêu chí khi chọn thuê căn hộ/nhà ở của người nước ngoài đang sinh sống, học tập và làm việc tại TP HCM

4 Phạm vi nghiên cứu

- Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu thị hiếu về nhà ở của các nhóm người châu Á, châu

Âu, châu Mỹ - châu Úc đang học tập và làm việc tại các trường học, tổ chức kinh tế, các tổ chức phi chính phủ và cơ quan đại diện ở TP HCM

- Thời gian thực hiện nghiên cứu: Từ 15-03-2008 đến 30-07-2008

5 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Đối với công ty BĐS: định hướng các hoạt động phát triển, đầu tư, xây dựng, kinh doanh và tư vấn BĐS

- Đối với Nhà nước: tạo điều kiện để người nước ngoài có chỗ ở phù hợp với bản thân và gia đình họ, đồng thời khuyến khích người nước ngoài vào Việt Nam đầu tư lâu dài và chuyển giao công nghệ cũng như kinh nghiệm quản lý hiện đại nhằm phát triển kinh tế - xã hội nước ta nói chung và TP HCM nói riêng, từ đó làm tăng thêm mối quan hệ giữa Việt Nam với các nước khác trên thế giới

6 Nội dung nghiên cứu

- Phân tích thị hiếu sử dụng nhà ở của từng nhóm người nước ngoài về các tiêu chí:

vị trí, chất lượng nhà ở và các tiện ích – dịch vụ kèm theo, giá thuê nhà ở

- Đánh giá, so sánh sự lựa chọn giữa các tiêu chí nhà ở của người nước ngoài

- Đề xuất một số giải pháp thu hút người nước ngoài và phát triển nhà ở phù hợp với thị hiếu của họ tại TP HCM

7 Phương pháp nghiên cứu

1) Phương pháp điều tra thu thập số liệu:

Xây dựng bảng câu hỏi lần thứ nhất, tiến hành điều tra và xử lý thử vài phiếu Tiếp tục chỉnh sửa và rút kinh nghiệm từ những phiếu đó Xây dựng bảng câu hỏi hoàn chỉnh

Lựa chọn mẫu khách hàng điều tra theo các tiêu chí:

 Quốc tịch: - Châu Á: khoảng 70 người

- Châu Âu: khoảng 30 người

- Châu Mỹ - Châu Úc: khoảng 30 người

 Nghề nghiệp: - Làm việc trong lĩnh vực kinh tế và trong các tổ chức phi chính phủ (NGO): khoảng 70 người

- Giáo viên: khoảng 30 người

- Sinh viên/Nghiên cứu sinh: khoảng 30 người

Tiến hành điều tra thông qua các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu Lựa chọn khu vực điều tra thông qua kết quả khảo sát về các khu ở của người nước ngoài đặc trưng trên địa bàn thành phố

Thông tin sau khi thu thập sẽ được tổng hợp, làm sạch, đánh giá chất lượng bằng các kiểm định phù hợp rồi tiến hành xử lý và phân tích

2) Phương pháp thống kê:

Từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo những tiêu chí thích hợp

3) Phương pháp so sánh:

So sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, so sánh sự khác nhau về các tiêu chí

chọn lựa nhà ở giữa các nhóm người nước ngoài để đánh giá

4) Phương pháp phân tích – tổng hợp:

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nhà ở của người nước ngoài và đánh giá ảnh hưởng tổng hợp của chúng đến quyết định này

PHẦN 1 TỔNG QUAN

I.1 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO THUÊ ĐỐI VỚI NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP HCM

I.2.1 Sơ lược thị trường nhà ở cho thuê tại TP HCM

Trong kinh tế nhà ở, nhà ở cho thuê là đối trọng của nhà ở mua bán, nếu thiếu nhà ở cho thuê thì nhà ở mua bán rất dễ ở vào vị thế độc quyền Bên cạnh đó nhà ở cho thuê còn tạo ra điều kiện dễ dàng cho sự lưu động xã hội trong kinh tế thị trường Vì vậy phương thuốc điều trị giá nhà quá cao không chỉ dựa vào việc cung cấp số lượng nhiều hơn nữa nhà cùng loại để cân đối cung cầu mà còn cần thúc đẩy phát triển nhà cho thuê Ngoài ra việc thiếu các căn hộ sang trọng cũng như văn phòng cho người nước ngoài thuê hiện đang đẩy giá thuê lên quá cao đến mức làm nản lòng các nhà đầu

tư nước ngoài (TS.Phạm Sỹ Liêm)

1 So sánh các loại nhà ở cho thuê:

Bảng 1.1 So sánh các loại nhà ở cho thuê

Vị trí

Sherwood Residence, Somerset…

The Manor, Cantavil, Sky Garden…

Thảo Điền, An Phú, Phú Mỹ Hưng…

Các quận trong thành phố

Các quận trong thành phố

Hình thức

sở hữu

Sở hữu bởi công ty

Sở hữu bởi cá nhân

Sở hữu bởi cá nhân, hoặc đôi khi sở hữu bởi công ty

Sở hữu bởi

cá nhân

Sở hữu bởi cá nhân

Cho thuê bởi cá nhân/môi giới, hoặc đôi khi cho thuê bởi công ty

Cho thuê bởi cá nhân/môi giới

Cho thuê bởi cá nhân

Hình thức

quản lý

Quản lý bởi công ty

Quản lý bởi chủ tòa nhà

Quản lý bởi chủ nhà, hoặc đôi khi quản lý bởi công ty

Quản lý bởi chủ nhà

Quản lý bởi chủ nhà

Hình thức

thanh toán

phí sinh hoạt

1 hóa đơn hàng tháng Nhiều hóa đơn hàng tháng Nhiều hóa đơn hàng tháng Nhiều hóa đơn hàng

tháng

1 hóa đơn hàng tháng

Phí sinh

hoạt

Bao gồm tiền thuê và các chi phí sinh hoạt

Bao gồm tiền thuê, mọi chi phí sinh hoạt, phí đậu xe, phí quản lý…

Bao gồm tiền thuê, mọi chi phí sinh hoạt, phí quản lý…

Bao gồm tiền thuê, mọi chi phí sinh hoạt…

Bao gồm tiền thuê, mọi chi phí sinh hoạt…

Hóa đơn

thuế

Luôn cấp hóa đơn thuế hàng tháng

Đôi khi cấp hóa đơn thuế hàng tháng

Đôi khi cấp hóa đơn thuế hàng tháng

Đôi khi cấp hóa đơn thuế hàng tháng

Đôi khi cấp hóa đơn thuế hàng tháng

Số phòng

ngủ

Căn hộ đến 4 phòng ngủ

Căn hộ đến 4 phòng ngủ

3 đến 8 phòng ngủ

Tùy vào diện tích nhà

Không có phòng ngủ riêng

Không trang bị nội thất, hoặc chỉ trang bị một phần

Nội thất đầy

đủ, hoặc chỉ trang bị một phần, hoặc không có nội thất

Nội thất đầy đủ, hoặc chỉ trang bị một phần, hoặc không có nội thất

Thời gian

thuê

Thời gian thuê: linh hoạt (1 đến 24 tháng)

Thời gian thuê: tối thiểu

1 năm

Thời gian thuê:

dài hạn (1 đến 4 năm)

Thời gian thuê: linh hoạt

Thời gian thuê: linh hoạt

Hình thức

đặt cọc

1 hay 2 tháng đặt cọc

Đặt cọc 2 – 3 tháng

Hình thức

thanh toán

tiền thuê

Trả tiền thuê hàng tháng

Trả tiền thuê trước mỗi tháng hoặc mỗi quý

Trả tiền thuê trước mỗi tháng hoặc mỗi quý

Trả tiền thuê trước mỗi tháng

Trả tiền thuê hàng tháng

Quản lý

an ninh

An ninh 24/7 An ninh 24/7 An ninh 24/7

(tùy khu vực) tùy khu vực Không có

Dịch vụ Dịch vụ toàn diện Hầu hết không có dịch vụ Không có dịch vụ Không có dịch vụ Không có dịch vụ

Phí dịch

vụ

Phí quản lí, dọn phòng, nước, phụ cấp điện (có thể), miễn phí tiện ích, điện thoại nội hạt (có thể), ADSL

Phí quản lý Các tiện ích Các tiện ích Các tiện

Giặt ủi, đậu

xe, điện thoại, ADSL, làm vườn, quản lý

Dọn dẹp nhà, nước, điện thoại, ADSL, làm vườn, quản lý

Tùy vào thỏa thuận

Tùy vào thỏa thuận

(Nguồn: tổng hợp từ CBRE và khảo sát thực tế)

2 Tình hình thị trường nhà ở cho thuê đối với người nước ngoài tại

đó, lượng người nước ngoài đến đây làm ăn, học tập và sinh sống ngày càng nhiều, đặc biệt từ sau khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO Theo thống kê tại TP HCM trong năm 2007 đã có khoảng 51.000 người nước ngoài đăng kí sống và làm việc tại thành phố, tổng số người nước ngoài là khoảng 76.500 người (gồm cà những người chưa đăng kí) và dự kiến sẽ tăng 25% - 35% trong năm 2008 (số liệu thống kê của CBRE) Không chỉ dừng lại đó, khi sang đây họ còn đem theo gia đình, đồng nghiệp

và cả bạn bè Do đó nhu cầu nhà ở phục vụ cho đối tượng này rất lớn

(Nguồn: CBRE)

Hình 1.1 Thành phần người nước ngoài tại Việt Nam

Theo kết quả khảo sát của CBRE Việt Nam, tỉ lệ nhà cho thuê lấp kín rất lớn, đặc biệt hiệu suất cho thuê của các căn hộ dịch vụ luôn giữ ở mức cao Với kế hoạch phát triển kinh tế Việt Nam và khả năng tăng trưởng đầu tư nước ngoài tại TP HCM,

tỉ lệ trống chỗ trong các khu căn hộ chất lượng tốt ở vị trí trung tâm đã giảm xuống

dưới mức 10% trong các năm gần đây

Bảng 1.2 Công suất thuê tại một số căn hộ dịch vụ

Somerset Chancellor Court 96%

(Nguồn: CBRE) Tương tự, thị trường biệt thự cho thuê cũng trong tình trạng đã kín chỗ Nhu cầu

về nơi ở tiện nghi, diện tích rộng rãi và đảm bảo sự riêng tư trong gia đình của nhóm khách hàng là giám đốc, tổng giám đốc các công ty, tập đoàn lớn của nước ngoài ngày càng tăng Theo thống kê của CBRE, tỉ lệ thuê biệt thự tại quận 2 đã là 99%, còn tại quận 7 tỉ lệ cho thuê đạt 60% (thị trường khu vực này thoáng hơn vì số lượng biệt thự

cá nhân còn nhiều) Cụm biệt thự cho thuê trên đường Nguyễn Du, Phùng Khắc Khoan

ở quận 1, Bà Huyện Thanh Quan ở quận 3 cũng không còn trống Nguyên nhân là do

sự gia tăng quá nhanh nhu cầu nhà ở dành cho người nước ngoài trong khi các dự án xây dựng chưa kịp hoàn thành để đưa vào sử dụng

Cũng vì có quá ít sự lựa chọn trong các cao ốc căn hộ, biệt thự với giá thuê cao, rất nhiều người nước ngoài phải tìm thuê các căn hộ và nhà phố ở khắp các quận trong thành phố Theo thống kê, tại TP HCM , nhà cho người nước ngoài thuê có khoảng 4.000 căn, tương đương 660.000m2, chủ yếu thuộc khu Phú Mỹ Hưng, Q.1, Q.2, Q.3, Q.5, quận Tân Bình Thế nhưng số lượng này chỉ mới đáp ứng được khoảng 10% nhu cầu thuê nhà của người nước ngoài đang sống và làm việc tại đây

Nhu cầu về nhà ở của người nước ngoài sẽ còn gia tăng mạnh trong thời gian tới do (1) Làn sóng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam trong những năm gần đây tăng rất nhanh, trong 6 tháng đầu năm 2008, cả nước thu hút được 31,6 tỷ USD vốn FDI, tăng 3,7 lần so với cùng kỳ năm 2007 Đặc biệt, vốn FDI vào TP HCM 6 tháng đầu năm 2008 đạt 7,1 tỷ USD, tăng gấp 10 lần so với cùng thời gian này năm trước và bằng tổng vốn đầu tư nước ngoài của 3 năm 2005, 2006 và 2007 cộng lại (Bộ Kế hoạch & Đầu tư)

(2) Chính sách và luật đầu tư mang tính khuyến khích;

(3) Nhu cầu mở rộng phạm vi của các công ty, tổ chức quốc tế, ngoại giao và tăng trưởng sản xuất của các ngành;

(4) Lượng người nước ngoài đến TP HCM ước tính tăng khoảng 25% - 35% trong năm 2008 (CBRE), trong đó đa số làm việc tại đây trong khoảng 1-5 năm

- Cung

TP HCM là một trong hai khu vực có thị trường nhà ở cho thuê phát triển mạnh nhất trong thời gian qua Theo kết quả thống kê của CBRE Việt Nam, tại TP HCM có khoảng 400 tòa nhà căn hộ dịch vụ Trong năm 2007, thành phố có thêm khoảng 61 dự

án xây dựng cao ốc căn hộ cho thuê với khoảng trên 3.000 căn hộ cung cấp cho thị trường dịch vụ cho thuê nhà Tuy nhiên số lượng này chỉ mới đáp ứng khoảng 10% nhu cầu thị trường

(Nguồn: CBRE)

Hình 1.3 Tổng cung và cầu căn hộ dịch vụ tại TP HCM

Trong năm 2008 vẫn chưa có dự án cao ốc căn hộ cho thuê mới nào, trong khi nhu cầu thuê nhà, căn hộ để ở đang rất “nóng” Nguồn cung căn hộ cho thuê rất hạn chế, đặc biệt là các dự án có chất lượng quốc tế Trong năm 2007 có 7 dự án căn hộ dịch vụ hạng A tập trung chủ yếu tại quận 1 và quận 3, cung cấp khoảng 521 căn hộ

từ 1 đến 5 phòng ngủ Có 11 dự án căn hộ dịch vụ hạng B cung cấp khoảng 1.200 căn

hộ và 36 dự án căn hộ dịch vụ hạng C với khoảng 848 căn hộ Các nhà đầu tư những

dự án này là các công ty như: Trung Thuỷ Co.Ltd, Windsor Group, Keppel Land, The Ascott Group, Norfolk,… Trong những năm sắp tới chỉ có vài căn hộ dịch vụ được xây dựng như Kumho Plaza, Times Square, Sailing Tower nên cũng không đủ đáp ứng

nhu cầu ngày càng tăng (theo CBRE)

(Nguồn: CBRE)

Hình 1.4 Nguồn cung căn hộ dịch vụ mới

Tổng cung và cầu căn hộ dịch vụ tại Tp HCM 1996 - 2007

Số căn hộ 260 139 59

Kumho Plaza Times Square Sailing Tower

Nhu cầu thuê căn hộ để ở tăng cao khiến rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đi mua với mục đích cho người nước ngoài thuê Đồng thời, một số người khá giả mua nhà với mục đích kinh doanh nhưng tạm thời chưa bán được, khi thị trường nhà thuê phát triển mạnh, chính số lượng căn hộ này tạo thành một nguồn cung dồi dào cho thị trường dịch vụ nhà cho thuê Do đó, nguồn cung của thị trường nhà cho thuê đã được

bổ sung một lượng lớn diện tích nhà xây dựng với mục đích ban đầu là để bán Đây là một thị trường cung cấp căn hộ cho người nước ngoài thuê, thúc đẩy thị trường căn hộ phát triển Hầu hết chủ sở hữu của những căn nhà cho thuê đều là tư nhân, không có nhiều căn hộ của các công ty đứng ra cho thuê Nguyên nhân là do trong thời gian qua, nhu cầu nhà ở và nhu cầu nơi làm việc quá nóng, các doanh nghiệp trong và ngoài nước mới chỉ tập trung đầu tư vào hai lĩnh vực xây dựng căn hộ để bán và văn phòng cho thuê Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cũng không mặn mà với loại hình nhà cho thuê

do thu hồi vốn chậm, mất nhiều thời gian và quản lý phức tạp Tuy nhiên, sau một thời gian tập trung đầu tư xây dựng các dự án nhà chung cư để bán, nay các chủ đầu tư đang bắt đầu quan tâm đầu tư đến lĩnh vực này

Bên cạnh đó, thị trường biệt thự cho thuê cũng đang rất “hút hàng” Hiện có nhiều biệt thự để cho thuê, tập trung nhiều nhất tại khu vực quận 2, quận 7 như khu biệt thự Thiên Nga, Lan Anh, An Phú, Thảo Điền, Riviera… tại quận 2, biệt thự Hưng Thái, Mỹ Gia, Mỹ Giang, Mỹ Phú, Mỹ Tú… tại Phú Mỹ Hưng quận 7, và cụm biệt thự cho thuê trên đường Nguyễn Du, Phùng Khắc Khoan ở quận 1, Bà Huyện Thanh Quan quận 3 Các chủ đầu tư những căn biệt thự này không chỉ là các công ty xây dựng mà còn là các cá nhân cho người nước ngoài thuê biệt thự của họ Hiện nay, các biệt thự cũng như căn hộ cho thuê chất lượng tốt còn trống rất ít

Trước nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài ngày càng nhiều như thế, việc xây nhà cho thuê không chỉ là xu hướng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà nó còn thu hút đông đảo nhà đầu tư nhỏ lẻ Đó là các hộ dân có đất nằm trong những vị trí đẹp, thuận tiện về giao thông, dịch vụ thương mại, thuộc các khu trung tâm Tuy nhiên, mặc dù có khá nhiều cá nhân tham gia thị trường nhà cho người nước ngoài thuê nhưng đây mới chỉ là hình thức nhỏ lẻ, chỉ đáp ứng được một lượng nhỏ so với nhu cầu thực tế Để giải quyết tình trạng khan hiếm này, đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đang rất cần được tạo điều kiện để thực hiện những dự án nhà ở mang tính khả thi và đạt hiệu quả kinh tế cao

 Giá thuê

Theo kết quả thăm dò về giá thuê nhà trên thế giới của công ty tài nguyên nhân lực ECA International (Hong Kong) vừa được phổ biến trong tháng 4 năm 2008, TP HCM hiện đang xếp hạng 6 ở Châu Á và hạng 10 trên thế giới về những thành phố có

giá thuê nhà đắt nhất Nhìn chung, giá thuê nhà ở TP HCM hiện giờ đắt hơn cả Paris (hạng 11) và Thượng Hải (hạng 12), chỉ xếp sau Singapore (hạng 5)

Bảng 1.3 Những thành phố có giá thuê cao nhất thế giới – Tháng 4/2008

12 Thượng Hải Trung Quốc

(Nguồn: ECA International) Nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ và nhu cầu lớn về nhà ở cao cấp là yếu tố đẩy giá thuê căn hộ cao cấp tăng nhanh trong top 10 Giá thuê cao ở TP HCM còn phản ảnh sự thuận lợi về địa lý của thành phố đối với các công ty nước ngoài nào muốn xây dựng bàn đạp vững chắc để đẩy mạnh hoạt động kinh doanh trong khu vực Một nguyên nhân quan trọng khác làm tăng giá thuê căn hộ tiện nghi ở đây là số căn hộ có sẵn để cho thuê đều thấp hơn nhu cầu Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ loại A vẫn không tăng trong ba năm vừa qua đã khiến cho giá thuê tại các căn hộ này tăng lên, và công suất thuê đạt gần 100% Giá thuê căn hộ loại A hiện nay ở mức khoảng 28 USD – 40 USD/m2/tháng, mức giá này được dự báo sẽ tăng từ 40 – 45 USD/m2 Giá thuê căn hộ loại B khoảng 24 USD – 31 USD/m2/tháng và 15 USD- 23 USD/m2/tháng cho căn hộ loại C (CBRE Việt Nam)

Bảng 1.4 Giá thuê hàng tháng của căn hộ dịch vụ

Giá thuê hàng tháng (USD)

(Nguồn: CBRE)

Hình 1.5 Giá thuê một số căn hộ dịch vụ năm 2007

Tuy nhiên, đối tượng thuê căn hộ giá cao như trên không nhiều Số lượng người muốn thuê nhà với giá từ 500 - 1.000 USD vẫn chiếm áp đảo Cụm chung cư An Phú,

An Khánh có giá cho thuê hiện nay vào khoảng 700 – 1.100 USD Mức giá thay đổi tuỳ thuộc vào diện tích, vị trí của căn hộ Ngay sát bên, dự án Cantavil cũng được rao giá cho thuê từ 750 – 1.350 USD Riêng tại dự án này, mức giá cho thuê lại dựa chủ yếu vào mức độ trang trí nội thất, sau đó mới đến vị trí Hiện giá thuê nhà ngày càng nhích lên do ảnh hưởng của giá cả thị trường và tùy theo chất lượng và những tiện ích

đi kèm của căn hộ, mức giá thường từ 500 - 5.000 USD/căn hộ/tháng Đối với một số căn hộ có chất lượng thấp hơn nhưng cũng được các chủ nhà nâng cấp lên bằng các dịch vụ tiện nghi như máy lạnh, tivi, giường tủ, Internet, truyền hình cáp để gọi là

căn hộ cao cấp, với giá cho thuê từ 300-600 USD/căn/tháng

(Nguồn: CBRE)

Hình 1.6 Tăng trưởng giá thuê một số căn hộ cho thuê tại TP HCM

Giá thuê căn hộ dịch vụ năm 2007

Indochine Park Tower

Diamond Plaza

Garden View Court

Nguyen Du Park

The Lancaster

Sherwood Residence

Trong năm 2007, giá thuê nhà đã tăng thêm từ 12-20% so với năm trước đó, đặc biệc trong quý III/2007, giá thuê tăng mạnh do hoạt động đầu tư của các tập đoàn, công ty đa quốc gia tăng nhanh Một số khu vực được đánh giá là điểm nóng của thị trường thì mức giá còn dao động lên đến 7.000 USD/tháng Hiện tại TP HCM, các quận như quận 1, quận 2, quận 7 đang được người thuê nhà quan tâm đến nhiều nhất

và cũng là nơi có giá thuê cao nhất trên thị trường, do đây là nơi tập trung luợng lớn căn hộ có chất lượng và biệt thự

(Nguồn: CBRE)

Hình 1.7 Giá thuê biệt thự tại quận 2

Sản phẩm biệt thự vẫn giữ giá cao từ 1.000 USD – 7.000 USD/tháng/căn tùy thuộc vào vị trí của căn nhà Tại dự án Greenfield, mức giá cho thuê hiện nay vào khoảng 2.500 USD/tháng/căn Riêng khu biệt thự Thiên Nga gần đó cũng không còn,

dù giá cho thuê tại đây không rẻ: 3.500-6.000 USD/căn/tháng Dự án Thảo Điền vẫn luôn dẫn đầu về lượng khách thuê, giá cho thuê biệt thự tuỳ vị trí dao động từ 2.500 – 6.000 USD/tháng/căn Mặc dù giá đất đang giảm từ 15 – 30%, nhưng giá cho thuê biệt thự lại tăng nhẹ ở mức 15-10% mỗi năm

(Nguồn: CBRE)

Hình 1.8 Tăng trưởng giá thuê biệt thự tại TP HCM

Giá thuê biệt thự Quận 2

Nguyễn Ư Dĩ Lê Văn Miến Thảo Điền

Compound

Thảo Điề Villa

3 Nguồn cung mới và xu hướng chung

Dự báo thị trường BĐS Việt Nam, CBRE nhận định: “Điểm chính của thị trường BĐS Việt Nam năm 2008 là nhu cầu vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung vẫn hạn chế Nguồn cung sẽ không đáp ứng được lượng cầu trong năm 2008 và 2009, mà phải đến năm 2010 và sau đó Do vậy giá đất, giá cho thuê văn phòng, khách sạn và căn hộ

ở Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng cao hơn nữa.”

Cung căn hộ 2008 - 2011

0 6.000

Hình 1.9 Nguồn cung căn hộ 2008 - 2011

Trong bối cảnh không có nhiều nguồn cung căn hộ loại A mới trong năm 2008, các căn hộ loại A sẽ có thể duy trì được chỗ đứng vững chắc trên thị trường với giá thuê tăng đều đặn Tuy nhiên, trong 3 năm tới, nguồn cung các căn hộ dịch vụ loại B

sẽ lớn hơn, và điều này sẽ càng tạo thêm một số áp lực lên giá thuê của căn hộ loại A (Savills) Theo tính toán của Công ty Savills, giá thuê các căn hộ dịch vụ sẽ tăng đều đặn đến năm 2009, ổn định trong năm 2010 - 2011 và sau đó sẽ giảm nhẹ, khi nhiều

dự án hoàn thành Nhìn chung, công suất cho thuê được dự kiến vẫn còn khá cao

Theo khảo sát của CBRE, người nước ngoài có xu hướng thuê nhà của những chủ đầu tư dự án cùng quốc tịch Thông thường người cùng quốc tịch thích sống ở gần nhau, tạo thành một khu vực cộng đồng Tại TP HCM, người nước ngoài đến từ các nước châu Á như Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore số đông thường thuê nhà ở khu vực quận 7 Ngược lại, người đi thuê nhà đến từ các nước phương Tây sẽ tìm kiếm trong khu vực quận 2

Bên cạnh đó, nhu cầu và đòi hỏi tiêu chuẩn của đối tượng thuê nhà là người nước ngoài cũng khác nhau Người phương Tây thường chú ý đến những khu căn hộ

có thương hiệu Người châu Á lại ít kén chọn hơn, sẵn sàng chấp nhận những căn hộ

có chất lượng dịnh vụ và thương hiệu theo tiêu chuẩn của địa phương

Hạ tầng cơ sở của khu ở cũng được người nước ngoài đặc biệt quan tâm Vị trí được ưa chuộng là khu vực có hạ tầng hiện đại mới được xây dựng trong vài năm gần đây (như ở Q.2, khu đô thị mới nam Sài Gòn), bao gồm đường xá, cầu cống, hệ thống điện, nước sinh hoạt, nước thải, trường học quốc tế, bệnh viện, siêu thị, nhà hàng, công viên, cây xanh, bể bơi, khu vui chơi giải trí Phần lớn người nước ngoài rất thích những vị trí dọc theo những con sông chảy qua các khu ở Hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài đều chọn những địa điểm dự án ở trung tâm thành phố hoặc gần sát trung tâm, những vị trí thuận lợi dễ dàng dẫn ra xa lộ và chỉ mất 15-30 phút đi xe máy là đến khu trung tâm các thành phố Trong thời gian tới, các dự án khu căn hộ đã dần xuất hiện ở các khu vực xa trung tâm, do những vị trí thuận lợi ở khu vực trung tâm và lân cận ngày càng khan hiếm

I.2.2 Những tác động của sự phát triển phân nhóm thị trường này

Năm 2008 này được CBRE đánh giá là năm mở ra nhiều cơ hội cho doanh nghiệp, các chủ đầu tư dự án và cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ (cá nhân) mua căn hộ để cho thuê Cơ hội này có được là do khoảng cách giữa cung và cầu Thị trường nhà ở cho thuê dành cho người nước ngoài hiện chưa được chú ý nhiều trong khi đó lượng nhân viên quốc tế tại các công ty đa quốc gia tại Việt Nam không phải là nhỏ Các luồng đầu tư đã mang vào Việt Nam một đội ngũ giám đốc điều hành, chuyên gia tư vấn, luật sư, kế toán, các kỹ sư chuyên ngành khác khá đông đảo, mà tất cả đều cần một chỗ ở tươm tất Trước đây căn hộ dịch vụ là nơi người nước ngoài lựa chọn khi khách sạn kín chỗ nhưng nay xu hướng thuê nhà đã lan rộng, bằng chứng là công suất thuê tại các tòa nhà căn hộ cao cấp luôn hoạt động gần hết công suất Vì nguồn cung không theo kịp cầu nên các cá nhân là chủ biệt thự, căn hộ riêng cũng đã tham gia vào thị trường này Với các nhà đầu tư cá nhân, đây là kênh đầu tư thật hấp dẫn vì ngoài việc mua nhà rồi cho thuê lại giá cao, món hàng BĐS của họ còn tăng giá trị, khoản đầu tư sinh lợi theo thời gian Vì vậy với việc phát triển thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài, thị trường sẽ được “tiếp sức” một nguồn vốn lớn, kích thích thị trường địa ốc cung ứng thêm nhiều sản phẩm chất lượng và làm cho thị trường chuyên nghiệp hơn Như vậy nguồn vốn từ nước ngoài này đã có những đóng góp vô cùng to lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam

Việc phát triển thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài không chỉ kích thích

sự phát triển của thị trường BĐS mà còn tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế Khi người nước ngoài dễ dàng có được nơi ở thoải mái sẽ góp phần thu hút nhiều nhà đầu tư, đem lại rất nhiều lợi nhuận cho quốc gia do ngày càng có nhiều gia đình nước ngoài

"chuyển hộ khẩu" sang các thành phố lớn của Việt Nam sinh sống bởi công việc kinh doanh, đầu tư của họ Không những thế, nguồn đầu tư nước ngoài này còn đem đến cho nền kinh tế một sinh khí mới với những tư duy đầu tư chuyên nghiệp và đẩy thị trường vận hành vào một cơ chế cạnh tranh cao hơn Từ đó thúc đẩy các doanh nghiệp

Việt Nam bứt khỏi tư duy làm ăn manh mún, thiếu bài bản, thiếu chuyên nghiệp Mặt khác, đầu tư nước ngoài còn giúp cho chính các doanh nghiệp Việt Nam rất nhiều cơ hội phát triển khác Đó là những cơ hội hợp tác đầu tư; là cơ hội cạnh tranh để sàng lọc

và nâng cao tính chuyên nghiệp, đồng thời cung cấp cho cộng đồng việc làm và mức sống cao hơn

I.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN

I.2.1 Lý thuyết về Vị trí dân cư đô thị

Theo Bộ Luật Dân Sự năm 2005 của nước ta, BĐS được quy định là những tài sản không di dời được, bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, “BĐS” dưới góc độ pháp lý được hiểu là những tài sản di động và không di động được nhưng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Dưới góc độ của nhà quản lý đất đai và BĐS thì “BĐS là đất đai và những vật thể

cố định gắn liền với đất, là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định Chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai”

BĐS có hai thuộc tính cơ bản: thuộc tính vật lý (tạo ra chất lượng BĐS) và thuộc tính xã hội (vị thế của BĐS) Trong đó, chất lượng nhà biểu hiện những tính chất vật lý

có thể đo lường được cấu thành nền tảng cho việc sử dụng nhà ở thông thường Còn vị thế là sự kết hợp của những thuộc tính, thường là phi vật thể, phân biệt những cấp độ khác nhau của sự mong muốn về nhà ở, được chấp nhận bởi những nhóm xã hội nào

đó, đôi lúc không kể đến tình trạng vật lý thực sự của ngôi nhà

Do có các thành phần chất lượng và vị thế khác nhau nên các đơn vị BĐS hiện vật có khả năng đáp ứng nhu cầu con người khác nhau Khả năng đáp ứng này là kết quả của sự kết hợp giữa chất lượng và vị thế, là sản phẩm đầu ra của hai nhân tố sản xuất đầu vào chất lượng và vị thế Như vậy mức độ đáp ứng nhu cầu của con người về BĐS trên thị trường chính là đơn vị dịch vụ BĐS Tổng số đơn vị dịch vụ BĐS có trong một BĐS thể hiện lợi ích mà BĐS đó mang lại

Lý thuyết Vị thế – chất lượng về sự hình thành nên các khu dân cư được phát triển bởi TS Hoàng Hữu Phê cho rằng giá trị nhà ở của bất kì nhóm xã hội nào cũng bao gồm 2 thành tố: Chất lượng và vị thế Vị thế của nhà ở là thước đo cho sự khao khát về mặt xã hội gắn với nhà ở trong một khu vực cụ thể Nó có thể đại diện cho sự

giàu có, văn hóa, tín ngưỡng, chất lượng môi trường v.v, dựa trên những hệ thống giá trị hiện hành mà một xã hội đưa ra, và, như thế, nó gần như liên kết với những điều kiện lịch sử cụ thể

Ở bất cứ cấp độ nào của vị thế, vẫn có tồn tại những cấp độ chất lượng nhà ở có thể chấp nhận được, hay những điểm dưới đây mà những căn nhà được xem như dưới mức tiêu chuẩn Quỹ tích của những điểm này thể hiện bằng một đường gọi là đường ngưỡng chất lượng

Đường ngưỡng mong muốn

Vùng ở trên đường ngưỡng được gọi là ”thượng lưu”, vùng bên dưới được gọi là

“hạ lưu” Mỗi vị trí nhà ở (của 1 quốc gia hay thành phố) có 1 một đường ngưỡng chất lượng đặc điểm duy nhất mà không thể so sánh với những đường khác

Ở mức độ giá thấp hơn, chất lượng là thành phần chi phối, trong khi tại mức độ giá cao hơn, vị thế chiếm ưu thế hơn hẳn Bằng sự đơn giản hóa, có thể nói rằng những đơn vị BĐS ở mức giá thấp hơn thì được biểu thị bởi tính hữu dụng – nghĩa là giá trị

sử dụng của chúng, trong khi BĐS ở mức giá cao hơn thì được biểu thị bởi những thuộc tính làm chúng trở thành những mặt hàng và những khoản đầu tư có triển vọng – nghĩa là bởi giá trị trao đổi của chúng

I.2.2 Sơ lược lý thuyết hành vi người tiêu dùng

1 Mô hình về hành vi người mua hàng

“Hành vi người tiêu dùng là hành động của một người tiến hành mua và sử dụng sản phẩm cũng như dịch vụ, bao gồm cả quá trình tâm lý và xã hội xảy ra trước và sau khi xảy ra hành động này” (Phillip Kotler) Như vậy, hành vi người tiêu dùng không

chỉ liên quan đến hành động cụ thể xảy ra bởi từng cá nhân khi mua và sử dụng sản phẩm - dịch vụ, mà còn là tất cả những yếu tố tâm lý và xã hội ảnh hưởng đến hành động này

Sơ đồ 1.1 Mô hình hành vi người mua

Điểm xuất phát để hiểu được người mua là mô hình tác nhân phản ứng được thể hiện trong hình Marketing và những tác nhân của môi trường đi vào ý thức của người mua Những đặc điểm và quá trình quyết định của người mua dẫn đến những quyết định mua sắm nhất định

2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm

Sơ đồ 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm

Văn hóa Xác định vấn đề

Xã hội Tìm thông tin

Cá tính Đánh giá Tâm lý Quyết định Hành vi mua

Quyết định của người mua

Chọn sản phẩm Chọn nhãn hiệu Chọn đại lý Định thời gian Định số lượng

- Tuổi

- Nghề nghiệp

- Tình trạng kinh tế

- Nhân cách & tự ý thức

3 Quá trình quyết định mua sắm

Theo Phillip Kotler, quá trình ra quyết định của người tiêu dùng sẽ trải qua 5 giai đoạn: nhận thức nhu cầu, tìm kiếm thông tin, đánh giá các phương án chọn lựa, ra quyết định và cuối cùng là hành vi hậu mãi

Sơ đồ 1.2 Mô hình năm giai đoạn của quá trình mua sắm

Xét theo mô hình thì người tiêu dùng phải trải qua tất cả các giai đoạn trên trong mỗi lần mua hàng bất kỳ Tuy nhiên khi thực hiện mua hàng thường ngày họ có thể bỏ qua một vài giai đoạn hay thay đổi trình tự của chúng

4 Ứng dụng lý thuyết hành vi người tiêu dùng trong nghiên cứu thị trường

Sơ đồ 1.3 Ứng dụng lý thuyết hành vi người tiêu dùng trong nghiên cứu thị trường

Xác định

Nhu cầu

Tìm kiếm thông tin

Đánh giá các lựa chọn

Quyết định mua

Nghiên cứu

về các nơi bán mà người tiêu dùng đánh giá cao

Nghiên cứu

về mức độ phục vụ của doanh nghiệp với người tiêu dùng

Nghiên cứu

về mức độ hài lòng của người tiêu dùng sau khi mua

Hành vi hậu mãi

Xác định

Nhu cầu

Tìm kiếm thông tin

Đánh giá các lựa chọn

Quyết định mua

Hành vi hậu mãi

I.2.3 Chính sách pháp luật về nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

1 Nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

Thời gian qua pháp luật nước ta chưa cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở, mà chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê Luật Nhà ở quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền thuê đất để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua Nếu

tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất thuê và thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư; nếu xây dựng nhà ở để bán thì nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua (Điều 125 Luật Nhà ở) Tổ chức, cá nhân nước ngoài khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cần có một trong những giấy tờ về dự án nhà ở cho thuê và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 43

NĐ 90/2006/NĐ-CP) Những chủ sở hữu nhà ở này sẽ có quyền thế chấp nhà ở tại các

tổ chức tín dụng, hoặc bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó Khi Giấy chứng nhận đầu tư hết hạn, tổ chức, cá nhân

nước ngoài có trách nhiệm bàn giao nhà ở để cho thuê và số lượng nhà ở chưa bán hết

mà không thuộc diện phải phá dỡ cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó (Điều

129 Luật Nhà ở)

Luật Nhà ở còn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được vào Việt Nam từ ba tháng liên tục trở lên được thuê nhà ở tại Việt Nam (điều 131) Riêng những người nước ngoài khác (tham gia các dự án đầu tư, nhà khoa học, người có công với cách mạng, các chuyên gia được mời vào Việt Nam làm việc ) thì Luật Nhà ở chưa cho phép họ được sở hữu nhà ở

2 Chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Những năm gần đây Nhà nước Việt Nam có nhiều thay đổi về mặt chính sách đối với người nước ngoài, trong đó nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3-6-2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam được xem là một dấu hiệu tích cực đối với thị trường BĐS Tuy nhiên, người nước ngoài mới chỉ được phép mua và sở hữu các căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở thương mại, không được mua biệt thự, nhà liền kề, nhà ở gắn liền với đất Theo Nghị quyết, "tại một thời điểm các cá nhân chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư trong

dự án phát triển nhà ở thương mại”, trong đó chủ sở hữu chỉ được sử dụng để ở, không được cho thuê, không được sử dụng căn hộ đã mua vào các mục đích khác, và thời hạn

sở hữu nhà ở tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thời gian sở hữu nhà tương ứng với thời hạn ghi trong giấy phép đầu tư bao gồm cả thời hạn được gia hạn Nếu các đối tượng này được tặng, cho hoặc thừa kế nhà ở khác thì cũng chỉ được chọn một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, với các loại nhà ở khác chỉ được hưởng giá trị của nhà chứ không được sở hữu Thủ tục mua bán nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài được áp dụng như đối với công dân ở trong nước, và các tranh chấp

về nhà ở sẽ được giải quyết theo các quy định của pháp luật Việt Nam Nghị quyết sẽ

có hiệu lực từ ngày 1/1/2009, thời hạn thực hiện trong 5 năm, khi nghị quyết hết hiệu lực thì các chủ sở hữu nhà ở vẫn được sở hữu nhà ở theo thời hạn đã ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Nghị quyết cũng nêu rõ, các cá nhân, tổ chức chỉ được bán, tặng, cho nhà ở thuộc

sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (trừ trường hợp cá nhân không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán, tặng, cho trước thời hạn) Các cá nhân sở hữu nhà cũng được để thừa kế cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, các đối tượng này phải bán hoặc tặng, cho nhà ở đó trong thời hạn 12 tháng

Điều kiện để người nước ngoài được sở hữu nhà ở là “phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi miễn trừ ngoại giao theo quy định của pháp luật" Còn với doanh nghiệp thì phải có giấy chứng nhận đầu tư hoặc có giấy chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp luật

Theo Nghị quyết, có 5 đối tượng là tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:

- Cá nhân có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật bao gồm cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;

- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước tặng huân, huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng quyết định

- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong các lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình

độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

- Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh BĐS nhưng có nhu cầu về nhà ở cho những người nước ngoài đang làm việc tại doanh nghiệp đó

Quốc hội thông qua nghị quyết này nhằm cụ thể hoá chủ trương, đường lối của Đảng về việc chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, theo hướng đa phương hoá, đa dạng hoá; huy động mọi nguồn lực phục vụ công cuộc xây dựng đất nước Nghị quyết góp phần khuyến khích nhiều hơn nữa đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, giúp người nước ngoài ổn định chỗ ở và yên tâm làm việc, đồng thời tạo điều kiện hỗ trợ thêm cho các ngành dịch vụ trong nước phát triển Theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nghị quyết cũng sẽ góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở và BĐS phát triển

I.2.4 Các vấn đề về nghiên cứu thị trường

1 Nghiên cứu thị trường

Nghiên cứu thị trường là công việc đầu tiên của bất kỳ nhà kinh doanh nào hoạt động trong cơ chế thị trường theo phương châm hướng về thị trường, xem thị trường là đối tượng chủ yếu của các hoạt động tiếp thị Theo Vincent Barabba và Gerald

Zaltman thì nghiên cứu thị trường là "quy trình lắng nghe tiếng nói của thị trường và

chuyển tải thông tin về thị trường ấy vào công việc quản lý phù hợp" Hội nghiên cứu thị trường Anh cũng định nghĩa nghiên cứu thị trường “là một phần khoa học xã hội,

sử dụng các phương pháp khoa học để thu thập thông tin về thị trường sản phẩm và dịch vụ”

Như vậy nghiên cứu thị trường BĐS sẽ bao gồm tất cả các phương pháp nghiên cứu để tìm hiểu ý kiến, thái độ, lý do yêu thích và động lực…của khách hàng đối với sản phẩm là BĐS

Mục tiêu chủ yếu của nghiên cứu thị trường là thu thập và xử lý thông tin về thị trường nhằm xác định khả năng tiêu thụ sản phẩm, góp phần thực hiện phương châm

“Hãy tìm ra những gì người ta muốn và bán những gì người ta cần.” Căn cứ vào kết quả xử lý thông tin thị trường mà doanh nghiệp có cơ sở khoa học khách quan để đề ra chính sách tiếp thị thích hợp (phân đoạn thị trường, xác định thị trường mục tiêu, xác định bốn chính sách: sản phẩm, giá cả, phân phối, xúc tiến yểm trợ) nhằm nâng cao khả năng thích ứng của sản phẩm với thị trường luôn biến động Bằng cách đó, doanh nghiệp mới có thể củng cố, giữ vững thị trường, giá cả và mở rộng, chiếm lĩnh thị trường mới

Ngày nay, nghiên cứu thị trường trở thành một công cụ không thể thiếu trong việc nắm bắt thị trường, được sử dụng một cách rất phổ biến, phục vụ cho những mục đích rất đa dạng, dưới đây là những ứng dụng phổ biến nhất của nghiệp vụ nghiên cứu thị trường:

- Thu thập thông tin thị trường;

- Nghiên cứu nhu cầu thị trường;

- Nghiên cứu kênh phân phối;

- Đánh giá mức độ nhận biết của một thương hiệu và hình ảnh của thương hiệu;

- Thu thập thông tin đối thủ cạnh tranh;

- Nghiên cứu giá, định vị giá;

- Đánh giá thái độ của khách hàng đối với một sản phẩm, thương hiệu;

- Định vị thương hiệu

2 Quy trình nghiên cứu thị trường

Quy trình nghiên cứu thị trường bao gồm có nhiều phân đoạn như:

 Xác định mục tiêu nghiên cứu thị trường:

Sơ đồ 1.4 Mục tiêu nghiên cứu thị trường

Xác định mục tiêu nghiên  Mục tiêu là gì, sẽ quyết định gì dựa trên kết quả này?

(Nguồn: Nghiên cứu thị trường ứng dụng – thảo luận, Nguyễn Minh Tân, 9-2005) Tại đây có thể phân định quá trình nghiên cứu là định tính hay định lượng

- Nghiên cứu định tính: thường sử dụng khi cần khám phá thị trường Các kỹ thuật sẽ sử dụng là thảo luận, mẫu nhỏ, không đại diện cho thị trường Công cụ thu thập là dàn bài thảo luận, nhà nghiên cứu tham gia trực tiếp vào quá trình thu thập và phân tích thông tin Do đó, nghiên cứu thị trường ở dạng định tính khi cần khám phá hành vi, thái độ tiêu dùng

- Nghiên cứu định lượng: đặc điểm, thông tin cần thu thập ở dạng định lượng, thường dùng trong nghiên cứu mô tả - nhân quả Các kỹ thuật sử dụng là phỏng vấn, dùng các mẫu lớn, thường là đại diện cho thị trường Công cụ thu thập là bản câu hỏi chi tiết, phỏng vấn trực tiếp thu thập thông tin Thông tin thu thập phải qua kiểm tra chất lượng và có thể xử lý qua các phần mềm thống kê trên máy tính Nghiên cứu định lượng được ứng dụng trong mô tả thái độ, hành vi tiêu dùng, đánh giá thương hiệu, đo lường hiệu quả của quảng cáo, đo lường mức độ thỏa mãn của khách hàng

 Thiết kế nghiên cứu

 Thu thập thông tin

Giai đoạn này gồm các bước như tìm các nguồn tin, các đối tượng để khai thác thông tin; đưa ra các mẫu, công cụ thu thập thông tin và đưa ra phương pháp phân tích

Về cơ bản, dữ liệu có thể được thu thập từ hai nguồn: tài liệu và con người Có hai hình thức nghiên cứu thị trường là sơ cấp và thứ cấp:

- Nghiên cứu thị trường thứ cấp là sử dụng những thông tin có sẵn để phân tích, coi đó như một bức tranh lớn để nghiên cứu, để vẽ nên một bức tranh về thị trường tiềm năng Những thông tin loại này có thể dễ dàng tìm kiếm trên các phương tiện thông tin đại chúng

- Nghiên cứu thị trường sơ cấp bổ sung những thông tin còn thiếu của nghiên cứu thứ cấp và thường liên quan trực tiếp đến sản phẩm Những thông tin này có được

bằng cách điều tra bằng bảng câu hỏi qua thư, fax, hoặc qua thư điện tử, trang web, phỏng vấn trực tiếp, phỏng vấn qua điện thoại, hoặc qua các cuộc hội thảo qua điện thoại, trao đổi theo nhóm (phỏng vấn, hội thảo thúc đẩy, thảo luận nhóm), quan sát trực tiếp và những cách khác nhằm phát hiện ra thói quen và thái độ của người tiêu dùng trong thị trường mục tiêu

 Thực hiện nghiên cứu thị trường

Sau khi đã xây dựng hoàn chỉnh kế hoạch nghiên cứu, người nghiên cứu tiến

hành thực hiện nghiên cứu thị trường như: thu thập, kiểm tra, nhập các dữ liệu cần

thiết, sau đó phân tích, diễn giải và báo cáo Kết thúc của quá trình này, trên cơ sở thỏa mãn các thắc mắc cần giải đáp và các kinh nghiệm cũng như kiến thức cần có, các nhà quản lý có thể ra quyết định

3 Nội dung nghiên cứu thị trường

Philip Kotler cho rằng, một quá trình nghiên cứu thị trường thường bao gồm 15 giai đoạn mà mỗi một giai đoạn chính là câu trả lời cho một trong các câu hỏi sau:

- Người tiêu dùng nhận biết nhu cầu của mình như thế nào đối với sản phẩm/dịch

vụ của bạn? (1)

- Người tiêu dùng tìm ra sản phẩm của bạn như thế nào? (2)

- Người tiêu dùng quyết định chọn lựa như thế nào? (3)

- Người tiêu dùng đặt mua hàng/dịch vụ của bạn như thế nào? (4)

- Sản phẩm/dịch vụ của bạn của bạn được giao đến tay khách hàng như thế nào? (5)

- Điều gì xảy ra khi sản phẩm của bạn được giao tới tay người tiêu dùng? (6)

- Hàng hóa, sản phẩm của bạn được bày biện như thế nào? (7)

- Việc thanh toán được thực hiện ra sao? (8)

- Sản phẩm của bạn được bảo quản như thế nào? (9)

- Sản phẩm của bạn được đón nhận như thế nào? (10)

- Người tiêu dùng sử dụng sản phẩm của bạn với mục đích gì? (11)

- Người tiêu dùng cần sự hỗ trợ nào khi sử dụng sản phẩm? (12)

- Việc sản phẩm bị trả hay đổi lại diễn ra như thế nào? (13)

- Việc bảo hành hay sửa chữa sản phẩm có lỗi diễn ra như thế nào? (14)

- Điều gì sẽ xảy ra nếu như sản phẩm đã được sử dụng và không còn có ích nữa? (15)

4 Phân nhóm khách hàng

Hầu hết các doanh nghiệp ngày nay đã rời bỏ chiến lược thị trường chung, họ bắt đầu đi theo hướng thị trường tuyển chọn “Các nhà tiếp thị sẽ phải chuyển từ chỗ tập trung vào những phân nhóm lớn sang chỗ nhắm vào các khu vực riêng biệt Ta làm giàu được là với các khu vực riêng biệt” (Philip Kotler)

 Vậy phân nhóm thị trường là:

- Xếp khách hàng thành nhóm dựa theo động cơ thúc đẩy họ (mua hàng, chọn nguồn cung cấp hàng hoá (sản phẩm, dịch vụ, ý tưởng );

- Xếp khách hàng thành nhóm dựa trên nhu cầu và hành vi của họ;

- Xếp khách hàng thành từng nhóm dựa theo những yếu tố quyết định mà họ đặt

ra để mua hàng hoá, chọn nguồn cung cấp sản phẩm, dịch vụ

 Cơ sở của phân nhóm thị trường: có thể chia phân nhóm thị trường ra làm 3 cấp:

- Phân nhóm thị trường người tiêu dùng: gồm phân nhóm theo địa lý, phân nhóm theo các chỉ số nhân chủng học (tuổi tác, giới tính, qui mô gia đình, thu nhập, nghề nghiệp, tôn giáo, chủng tộc, thế hệ và quốc tịch), phân nhóm thị trường theo tâm lý, và phân nhóm thị trường theo hành vi, thái độ

- Phân nhóm thị trường doanh nghiệp: Thị trường doanh nghiệp có thể phân nhóm dựa theo địa lý, nhân chủng học (qui mô công ty, nghành nghề kinh doanh), phân nhóm dựa trên những lợi ích mà doanh nghiệp tìm kiếm, cách sử dụng sản phẩm, mức độ sử dụng sản phẩm và mức độ trung thành

- Phân nhóm thị trường quốc tế: đối với các công ty hoạt động đa quốc gia cần phải phân nhóm thị trường và chia thị trường quốc tế thành từng nhóm khác nhau có cùng nhu cầu và ý muốn tương tự như nhau

 Quy trình phân nhóm thị trường:

- Xác định thị trường và vẽ sơ đồ thị trường

PHẦN 2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

II.1 THỊ HIẾU VỀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP HCM

II.1.1 Đặc điểm của khách thuê và sự lựa chọn loại hình nhà ở

2.747 2.500 1.984 1.800

1.700 2.300

Hình 2.1 Số lượng người nước ngoài tại TP HCM

Trong đó người châu Á chiếm hơn 80% số lượng người nước ngoài tại TP HCM, đặc biệt là người Hàn Quốc chiếm đa số 68,6%, kế đến là người Singpore, Nhật… Trong các nước phương Tây, người Mỹ có số lượng đông nhất, chiếm tỉ lệ 5,9%, kế đến là những người đến từ các nước như Pháp, Anh, Úc… Như vậy, thị hiếu nhà ở của các đối tượng này cần được ưu tiên chú ý khi quảng cáo các dịch vụ nhà ở dành cho người nước ngoài

Đối với người châu Á, họ có xu hướng chọn ở trong các chung cư, đặc biệt là các căn hộ dịch vụ, trong khi người phương Tây lại chọn biệt thự và nhà phố Thực tế hiện nay ở châu Á, người dân Hong Kong, Tokyo, Singapore và Mumbai đều có xu hướng ở các khu chung cư ngày càng nhiều Singapore và Hong Kong là xứ sở của nền văn hóa nhà ở căn hộ chung cư Theo thống kê hiện có khoảng 98% dân số Singapore

đang sống tại các chung cư Thị phần căn hộ chung cư ở Hàn Quốc đã từ 13,5% trong năm 1985 tăng đến 37,5% trong năm 1995 và 53% trong năm 2005 Tại Nhật Bản, đất nước vốn có truyền thống sống trong loại nhà riêng lẻ, nay cũng chứng kiến sự nổi lên của những tòa cao ốc chung cư ở các đô thị, với số lượng căn hộ chung cư chiếm 20% thị trường nhà ở (Theo Korea Times) Trong khi đó, sống trong các ngôi nhà kiểu biệt thự lại là sự lựa chọn ưa thích của khách thuê phương Tây Mặt khác, thu nhập của người phương Tây cũng thường cao hơn người châu Á nên họ có thể dễ dàng thuê những căn biệt thự với giá rất cao như hiện nay

Hình 2.2 Sự lựa chọn loại nhà ở của người nước ngoài phân nhóm theo quốc tịch

2 Giới tính

Từ kết quả tại hình 2.3, ta thấy tỷ lệ nam sang nước ngoài sinh sống chiếm đa

số, trong 138 người nước ngoài có đến 98 người là nam chiếm tỷ lệ 71% Điều này

được giải thích bởi đặc tính hướng ngoại, thích phiêu lưu, mạo hiểm và dễ thích nghi với cuộc sống mới ở nam giới nhiều hơn ở giới nữ Mặc khác nam cũng là người ít bị vướng bận, ràng buộc với gia đình hơn nữ giới nên dễ dàng làm việc nơi xa hơn nữ

Do vậy nam sẽ là đối tượng chính trong các chương trình quảng bá nhà ở cho người nước ngoài thuê

(Nguồn: Tính toán tổng hợp)

Hình 2.3 Tỷ lệ nam/nữ

Theo kết quả khảo sát, xu hướng lựa chọn loại hình nhà ở của nam và nữ đều tương đối như nhau Vì vậy mặc dù số lượng người nước ngoài là nam tại TP HCM nhiều hơn nữ, nhưng các nhà đầu tư vẫn nên phát triển đa dạng các loại hình nhà ở

(Nguồn: Tính toán tổng hợp)

Hình 2.5 Tỷ lệ kết hôn của người nước ngoài tại TP HCM

Nhóm người độc thân thường có xu hướng chọn những căn nhà phố riêng rẽ (chiếm tỉ lệ 30% trong số những người độc thân), hoặc những căn hộ chung cư gồm cả căn hộ dịch vụ (27%) và căn hộ cho thuê (21%) Trong khi đó, những người đã lập gia đình sẽ chọn nhà ở là biệt thự (chiếm tỉ lệ 40.3% trong số những người đã kết hôn) hay căn hộ dịch vụ (28.4%), do họ cần khoảng không gian rộng vừa dùng để ở cho cả gia

đình và cả sân vườn dành cho trẻ em vui chơi

40,3

30

16,4 8

1,5 0

4 Nghề nghiệp

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong khoảng 81.000 người nước ngoài vào Việt Nam làm ăn, sinh sống, có khoảng 25.000 người vào đầu tư, khoảng 1.600 người vào làm việc cho các cơ quan đại diện nước ngoài, các tổ chức quốc tế, và gần 54.000 người nước ngoài vào làm trong các lĩnh vực giáo dục, y tế, thể dục thể thao, đặc biệt

Người làm việc trong lĩnh vực kinh tế & NGO

Giáo viên Sinh viên/Nghiên cứu

sinh

Căn hộ dịch vụ Căn hộ cho thuê Biệt thự Nhà phố Phòng cho thuê

Hình 2.7 Lựa chọn loại nhà ở của người nước ngoài phân nhóm theo nghề nghiệp

Những người làm trong lĩnh vực kinh tế có xu hướng chọn các căn hộ dịch vụ

và biệt thự để ở Còn nhà phố là sự lựa chọn mong muốn đối với các thầy cô giáo (với

tỉ lệ 41% trong tổng số giáo viên) và sinh viên (với tỉ lệ 30%) Như vậy đa số những người thuê nhà ở chất lượng cao đều là những người đã có công việc làm tốt Dường như những người còn đang đi học hoặc không làm việc trong lĩnh vực kinh tế có thu nhập không cao nên họ chỉ cần một nơi để ở sau một ngày học tập và làm việc

5 Thời gian đã sống tại Việt Nam

Theo kết quả khảo sát, số đông người nước ngoài tại TP HCM chỉ mới sinh sống ở đây dưới 1 năm, chiếm tỉ lệ 45% Nguyên nhân có thể là do chính sách làm việc của các doanh nghiệp nước ngoài thường xuyên hoán chuyển nhân viên, đồng thời mức độ đầu tư của nhiều công ty còn đang trong giai đoạn tìm hiểu, và có thể trong tương lai nếu việc đầu tư đạt kết quả tốt sẽ giữ chân được những nhân viên chủ lực (hiểu biết nhiều về thị trường Việt Nam) lâu hơn Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn có lượng lớn người nước ngoài đã sinh sống tại Việt Nam trên 2 năm, lượng người này

chiếm 36%, tập trung ở những doanh nghiệp, tổ chức có sự hợp tác, đầu tư lâu dài tại Việt Nam

(Nguồn: Tính toán tổng hợp)

Hình 2.8 Thời gian đã sinh sống tại Việt Nam của người nước ngoài

6 Thời hạn cư trú tại Việt Nam

Mặc dù số đông người nước ngoài chỉ mới đến TP HCM sinh sống chưa lâu, nhưng có đến 76% người nước ngoài xác định sẽ cư trú tại Việt Nam dài hạn (trên 1 năm) Đây không chỉ là tín hiệu tốt chứng tỏ nền kinh tế đang phát triển, thu hút được khá nhiều đầu tư nước ngoài, mà còn là cơ hội cho thị trường nhà ở phục vụ người nước ngoài phát triển mạnh trong những năm sắp tới

(Nguồn: Tính toán tổng hợp)

Hình 2.9 Thời hạn cư trú tại Việt Nam

Trong số những người nước ngoài cư trú dài hạn (trên 1 năm) tại Việt Nam, có 28,6% người sống trong biệt thự, kế đến là căn hộ dịch vụ với tỉ lệ 24,8% và nhà phố (23,8%) Trong khi đó, những người chỉ sống ở TP HCM trong thời gian ngắn có xu hướng lựa chọn căn hộ dịch vụ để ở Với thời gian thuê linh hoạt từ 1 đến 24 tháng, cùng với các dịch vụ, tiện ích toàn diện nên các căn hộ dịch vụ là sự lựa chọn hàng đầu đối với những người sống ở thành phố không lâu Còn những người nước ngoài sống