NGHIÊN CỨU MỨC ĐỘ THỎA MÃN CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP ĐỐI VỚI LOẠI HÌNH NHÀ Ở CHUNG CƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

Xuất phát từ thực tế trên và được sự phân công của khoa QLĐĐ & BĐS chúng tôi thực hiện đề tài “Nghiên Cứu Mức Độ Thỏa Mãn Của Người Thu Nhập Thấp Đối Với Loại Hình Nhà Ở Chung Cư Tại Tp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

:: : :::

PHÙNG THỊ THU HÀ

04135035 DH04TB

2004 – 2008 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

TP Hồ Chí Minh, tháng 03 năm 2008

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

PHÙNG THỊ THU HÀ

NGHIÊN CỨU MỨC ĐỘ THỎA MÃN CỦA NGƯỜI THU NHẬP THẤP ĐỐI VỚI LOẠI HÌNH NHÀ Ở CHUNG CƯ

TẠI TP HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: K.S Nguyễn Thị Ngọc Ánh

Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Kí tên: ………

Tháng 03 năm 2008

      LỜI CẢM ƠN 

Cuộc sống với biết bao điều thú vị nhưng cũng có rất nhiều thách  thức mà mỗi chúng ta đều phải cố gắng để vượt qua. 

  Để  có  được  như  ngày  hôm  nay,  em  rất  muốn  cảm  ơn  rất  nhiều người. Lời đầu tiên con xin thành kính gửi đến Ba Mẹ lòng  biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương 

và luôn tạo điều kiện cho con học tập tốt trong suốt thời gian qua. 

  Em cảm ơn Anh Chị, gia đình, những người thân đã giúp 

đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em an tâm hoàn thành việc học của  mình. 

  Em trân trọng biết ơn: 

  ‐ Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành phố Hồ Chí  Minh. 

  ‐ Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản.     ‐Cùng  tất  cả  các  Thầy,  Cô  đã  tận  tình  giảng  dạy,  truyền  đạt  những  kinh  nghiệm  và  bài  học  quý  báu  làm  hành  trang  cho  em  trong cuộc sống và công việc sau này. 

Đặc  biệt,  em  xin  gửi  lời  cảm  ơn  chân  thành  nhất  đến  cô  Nguyễn Thị Ngọc Ánh, người đã tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng  dẫn em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp. 

  Lời cuối cùng, mình cảm ơn các bạn lớp DH04TB đã đồng  hành,  giúp  đỡ  mình  trong  suốt  thời  gian  học  tập,  sinh  hoạt  tại  trường.  

  Với  lòng  biết  ơn  sâu  sắc  nhất,  xin  chúc  tất  cả  mọi  người,  gia  đình,  Thầy  Cô,  các  bạn  nhiều  sức  khỏe,  hạnh  phúc  và  thành  công trong cuộc sống.   

Xuất phát từ thực tế trên và được sự phân công của khoa QLĐĐ & BĐS chúng

tôi thực hiện đề tài “Nghiên Cứu Mức Độ Thỏa Mãn Của Người Thu Nhập Thấp

Đối Với Loại Hình Nhà Ở Chung Cư Tại Tp.HCM ” Với mong muốn tìm hiểu thị

trường chung cư cho người thu nhập thấp hiện nay, đồng thời tìm hiểu nhu cầu và mong muốn của người thu nhập thấp như thế nào để có thể đưa ra những giải pháp giúp cho người dân cảm thấy thoải mái hơn, góp phần ổn định cuộc sống cho người thu nhập thấp, tạo nên bộ mặt mới cho đô thị

Đề tài trên đã sử dụng các phương pháp thu thập tài liệu, phương pháp điều tra

số liệu bằng mẫu phiếu, phương pháp phân tích số liệu, phương pháp thống kê, kết hợp các phương pháp lại với nhau

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Trang

Bảng 1.1: Bảng giá của 4 loại chung cư tại Tp.HCM từ năm 2000 đến 6/2007 5

Bảng 1.2:Tốc độ tăng trưởng GDP của thành phố Hồ Chí Minh qua các năm 12

Bảng 1.3: Bảng dự báo tốc độ phát triển nhà ở Tp.HCM đến năm 2010 14

Bảng 2.1: Số lượng cán bộ viên chức Tp HCM 18

Bảng 2.2: Biểu đồ tình hình nhà ở của CBVC TP Hồ Chí Minh 18

Bảng 2.3: Chi tiêu hàng tháng bình quân một người tại Tp.HCM năm 2006 19

Bảng 2.4: Biểu đồ cơ cấu thu nhập của người dân Tp HCM 19

Bảng 2.5: Ảnh hưởng thời gian sống đến hài lòng về chất lượng 37

Bảng 2.6:Thứ tự các yếu tố quan trọng khi chọn căn hộ chung cư của NTNT 40

DANH SÁCH CÁC HÌNH

Trang

Hình 1.1: Kiến trúc của một số căn hộ Luxury 46

Hình 1.2: Kiến trúc của một số căn hộ High class 46

Hình 1.3: Kiến trúc của một số căn hộ Middle class 46

Hình 1.4: Kiến trúc của một số căn hộ Low class 47

Hình 1.5: Mô hình căn hộ Thái An 30 m2 47

Hình 1.6: Mô hình căn hộ Thái An 40 m2 47

Hình 2.1: Chung cư KCN Tân Bình 20

Hình 2.2: Chung cư Huỳnh Văn Chính II 21

Hình 2.3: Chung cư Nguyễn Văn Lượng II 21

Hình 2.4: Chung cư Nguyễn Văn Lượng III 22

Hình 2.5: Chung cư 327/8 (năm 1998) - 327/9 (năm 1996) 22

Hình 2.6: Chung cư A7, A8 Bắc Đinh Bộ Lĩnh 23

Hình 2.7: Chung cư A9 Bắc Đinh Bộ Lĩnh 23

Hình 2.8: Chung cư Cấp nước 116 24

Hình 2.9: Tuổi của người sống trong chung cư 25

Hình 2.10: Tình trạng gia đình của người sống trong chung cư 27

Hình 2.11: Quan hệ đối với chủ căn hộ 28

Hình 2.12: Tình trạng căn hộ của người sống trong chung cư 28

Hình 2.13: Số thành viên sống trong hộ 29

Hình 2.14:Trình độ học vấn của người sống trong chung cư 29

Hình 2.15: Nghề nghiệp của người sống trong chung cư 30

Hình 2.16: Thu nhập của người sống trong chung cư 30

Hình 2.17: Tổng thu nhập của cả hộ trong chung cư 31

Hình 2.18: Thời gian sống trong chung cư 31

Hình 2.19: Mục đích khi mua căn hộ chung cư 32

Hình 2.20: Mức độ hài lòng về giá 33

Hình 2.21: Mức độ hài lòng về diện tích 33

Hình 2.22: Mức độ hài lòng về hướng- tầng căn hộ 34

Hình 2.23: Mức độ hài lòng về hình thức chi trả 34

Hình 2.24: Mức độ hài lòng về vệ sinh môi trường-công trình công cộng 35

Hình 2.25: Mức độ hài lòng về dân trí – an ninh 35

Hình 2.26: Mức độ hài lòng về vị trí so với trung tâm TP 35

Hình2.27: Mức độ hài lòng về thuận lợi cho cuộc sống-tiện ích dành cho cư dân 36

Hình 2.28: Mức độ hài lòng về chất lượng xây dựng 37

Hình 2.29: Mức độ hài lòng về kiến trúc của chung cư 37

Hình 2.30: Mức độ hài lòng về kiến trúc căn hộ và bố cục phòng ốc 38

Hình 2.31: Mức độ hài lòng về uy tín của chủ đầu tư và chủ xây dựng 39

MỤC LỤC

Đặt vấn đề Trang 1

Sự cần thiết của đề tài 1

Mục tiêu nghiên cứu 2

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

Phần I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

a Định nghĩa nhà chung cư và cách phân loại chung cư hiện nay 3

b Khái niệm – Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội 7

c Người TNT và người nghèo ở Tp HCM 8

I.1.2 Cơ sở pháp lý 9

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 12

I.2.1 Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của Tp HCM 12

I.2.1.1 Điều kiện tự nhiên 12

I.2.1.2 Kinh tế - xã hội Tp.HCM 13

I.2.2 Đánh giá chung về ảnh hưởng của kinh tế-xã hội đến thị trường nhà chung cư tại Tp.HCM 14

I.2.3 Giới thiệu về Công Ty TNHH Đất Lành 15

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện 16

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 16

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 16

I.3.3 Quy trình thực hiện 16

Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Thực trạng về chung cư cho người thu nhập thấp ở Tp.HCM 17

II.1.1 Tình hình nhà chung cư cho NTNT tại Tp.HCM 17

II.1.2 Đánh giá hiệu quả việc phát triển chung cư cho NTNT của Tp.HCM trong thời gian qua 20

II.2 Giới thiệu chung cư và các yếu tố chọn điều tra 21

II.2.1 Đặc điểm của các chung cư lựa chọn điều tra 21

II.2.2 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ thỏa mãn của người TNT đang sử dụng căn hộ chung cư 25

I.2.3 Cơ sở tiến hành phân tích mức độ thỏa mãn 27

II.2.4 Phân tích mức độ thoả mãn của NTNT đối với căn hộ chung cư đang sống hiện nay 27

II.2.4.1 Đặc điểm của NTNT đang sống trong chung cư 28

II.2.4.2 Phân tích mức độ hài lòng của NTNT đang sống trong chung cư 33

II.2.5 Phân tích mức độ quan trọng của các yếu tố 41

II.2.6 Tìm ra giải pháp để nâng cao mức độ thỏa mãn của NTNT đối với loại hình Nhà ở chung cư tại Tp.HCM 43

KẾT LUẬN –KIẾN NGHỊ

TÀI LIỆU THAM KHẢO

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Sự cần thiết của đề tài

Trong bất cứ lĩnh vực nào thì nghiên cứu thị trường cũng là một phần tất yếu và rất quan trọng Qua nghiên cứu giúp nhà kinh doanh, nhà sản xuất hiểu được của thị trường Tìm hiểu xem những gì khách hàng nói tốt về hoạt động kinh doanh của mình và để xem chỗ nào cần cải tiến hơn nữa Điều này sẽ đảm bảo rằng công việc kinh doanh của chúng ta luôn luôn đáp ứng sự mong mỏi của khách hàng Từ đó có thể đưa ra sản phẩm phù hợp nhất đáp ứng được nhu cầu của khách hàng Mỗi một lĩnh vực, thường có rất nhiều phân khúc thị trường vì vậy, chúng ta cần phải hiểu được nhu cầu của từng phân khúc để tạo ra sản phẩm tốt và phù hợp với mỗi đối tượng Đối với bất động sản, thì có phân khúc cho người thu nhập cao, thu nhập khá, thu nhập trung bình và thu nhập thấp Nhưng hiện nay, chúng ta có thể thấy các nhà đầu tư hầu như chỉ chú trọng đối với thị trường cao cấp mà quên đi thị trường cho người thu nhập thấp

Trong khi đó, người thu nhập thấp (NTNT) chiếm đa số trong thành phần dân cư của Việt Nam, giá đất quá cao nên NTNT khó tiếp cận cũng như khó có được một ngôi nhà mơ ước Bên cạnh đó, từ khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO thì giải quyết tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao đời sống của nhân dân, ổn định xã hội, tác động tích cực đến việc xây dựng và phát triển của địa phương cũng như trong cả nước Do vậy, hiện nay trong chính sách phát triển nhà ở của cả nước nói chung và Tp.HCM nói riêng, việc giải quyết nhà ở cho các đối tượng này đang được quan tâm đặc biệt, tạo bước đột phá trong chính sách “an dân”, phát triển thành phố, đưa Tp.HCM trở thành thành phố trọng điểm của miền Nam, xứng đáng với niềm tự hào là thành phố mang tên Bác

Có thể nói: Chung cư cho NTNT là giải pháp hiệu quả nhất cho vấn đề nhà

ở vì giảm bớt diện tích, tiết kiệm chi phí nhưng vẫn bảo đảm cả số lượng và chất lượng Ngoài ra, cơ sở hạ tầng, chất lượng phục vụ, môi trường xung quanh tốt

và chất lượng hơn

Vì vậy, em thực hiện đề tài: “ Nghiên cứu mức độ thỏa mãn của người thu nhập thấp đối với loại hình nhà ở chung cư tại Tp HCM ” nhằm đánh giá tình hình thị trường chung cư cho đối tượng NTNT hiện nay và nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến mức độ thỏa mãn của NTNT cũng như nhu cầu cụ thể của người TNT

về nhà chung cư để đưa ra giải pháp phù hợp nhất Để chính xác và có mức độ tin cậy hơn em nghiên cứu những người đang sống trong những chung cư cho NTNT, qua đó phản ánh đúng nhất mức độ thoả mãn và những mong muốn của người sử dụng chung cư Bởi vì, sự thoả mãn của khách hàng là nhân tố chính mang lại thành công

Trang 1

Mục tiêu - Đối tượng - Phạm vi nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Đề tài thực hiện với mong muốn nghiên cứu đánh giá tình hình chung thị trường chung cư cho đối tượng NTNT hiện nay

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ thỏa mãn của NTNT đối với loại hình nhà ở chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh

Đánh giá các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến mức độ thoả mãn

Tìm ra giải pháp để nâng cao mức độ thỏa mãn của NTNT đối với loại hình nhà

ở chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

a Đối tượng nghiên cứu:

NTNT đang sử dụng nhà ở chung cư trên địa bàn Tp.HCM

b Phạm vi không gian

Trên địa bàn Tp.HCM Để phù hợp với thời gian nghiên cứu, đề tài chỉ nghiên cứu mẫu điển hình ở một số dự án khác nhau là: chung cư KCN Tân Bình, chung cư Huỳnh Văn Chính, chung cư Nguyễn Văn Lượng I,II,III, chung cư Bắc Đinh Bộ Lĩnh, chung cư cấp nước 116, chung cư 327/8, chung cư 327/9

Phần I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

a Định nghĩa nhà chung cư

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005: Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

+ Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

-Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

-Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

+ Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

-Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc

sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

-Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung

cư đó

b Phân loại nhà chung cư:

Cách phân loại thứ nhất: dựa vào chất lượng, diện tích căn hộ, nội thất …Với

cách này chung cư chia thành 3 loại:

a Thứ nhất là chung cư dành cho các hộ tái định cư, người có thu nhập thấp

Chung cư dành cho hộ tái định cư thường có độ cao tầm tầm, trung bình từ 5-14 tầng, diện tích mỗi căn hộ cũng “khiêm tốn”, khoảng 40- 80m2, nội thất được làm bằng vật liệu rẻ tiền, và chất lượng cũng như mỹ thuật công trình đều ở mức độ “vừa phải” Giá bán mỗi căn hộ dành cho diện tái định cư chỉ trong khoảng 200-400 triệu đồng Nhưng

do các hộ nghèo không đủ tiền mua, hoặc không đủ khả năng lo nổi các chi phí dịch vụ khi ở nhà chung cư (tiền gửi xe, đi cầu thang máy, thu gom rác, vệ sinh công cộng, an ninh trật tự ), nên đa phần đều bán sang tay cho người khác, với giá 400-800 triệu

đồng Loại này hiện tập trung khá nhiều trên địa bàn quận Bình Thạnh, Tân Phú, Tân

Bình, Gò Vấp như chung cư Phan Xích Long, chung cư Ngô Tất Tố, Phạm Viết

Trang 3

Chánh, chung cư Huỳnh Văn Chính, chung cư Nguyễn Văn Lượng, chung cư Tuệ Tĩnh, chung cư Bắc Đinh Bộ Lĩnh

b Loại thứ 2, chung cư cao cấp Loại này thường được xây để phân cho cán bộ

CNV các cơ quan, ban ngành, đơn vị nào đó; hoặc bán ra rộng rãi trên thị trường Với chung cư xây dựng để kinh doanh, chất lượng và mỹ thuật có được nâng lên một cấp

so với chung cư xây dựng để “đền bù” Đặc điểm của các chung cư này là diện tích phù hợp, nội thất được trang bị đẹp, thiết bị tốt hơn, vị trí tương đối thuận lợi cho giao thông, gần khu trung tâm, giá không quá cao Ngoài ra, để chiều lòng “Thượng đế”, một số đơn vị kinh doanh nhà còn cho phép khách hàng được hoàn thiện phần nội thất căn hộ theo sở thích Mỗi căn hộ có diện tích phổ biến từ 70m2 đến trên 100m2, được

bố trí 2-3 phòng ngủ Và một điều quan trọng là mặt bằng dân trí ở những chung cư này khá đồng đều, do vậy giá thành cao hơn hẳn chung cư dành cho người tái định cư Các cụm chung cư đang mọc lên ở Phú Mỹ Hưng, chung cư 18 tầng Mỹ Phước (Bình Thạnh), chung cư 15 tầng ven sông Bến Vân Đồn (quận 4), chung cư cao tầng Hồ Hảo Hớn (quận 1)

c Loại thứ 3 là căn hộ cao cấp Đặc điểm nổi bật của các khu căn hộ cao cấp

này là có cấu trúc đạt tiêu chuẩn quốc tế Các khu nhà thường chọn vị trí ven sông để tận dụng mặt thoáng của sông, tạo không gian, cảnh quan cho mỗi căn nhà; đồng thời thường nằm kề bên trục đường lớn, để tạo sự thuận tiện cho giao thông, đi lại Nội thất căn hộ được trang bị bởi thiết bị cao cấp, hiện đại, bài trí sang trọng, không thua kém

gì các phòng của khách sạn 4-5 sao Mỗi khu căn hộ như vậy đều được thiết kế các dịch vụ công cộng khép kín, như siêu thị, nhà hàng ăn Âu - Á, hồ bơi, nhà tập thể dục

đa năng, các dịch vụ bưu điện, ngân hàng, thậm chí có cả nhà trẻ, mẫu giáo, văn phòng làm việc của các công ty như 1 đô thị thu nhỏ, để người ở có thể sử dụng các tiện ích ngay tại chỗ mà không cần phải đi đâu xa Tiêu biểu cho loại này có khu căn hộ Indochina Park Tower, Hùng Vương Plaza, The Manor Hồ Chí Minh,Saigon Pearl …

Cách phân loại thứ hai theo công ty CB Richard Ellis Việt Nam (Công ty

quản lý và tư vấn bất động sản Việt Nam thuộc tập đoàn CBRE Hoa Kỳ) cách phân loại này chủ yếu dùng trong các báo cáo về tình hình thị trường nhà ở Cụ thể chung

cư được phân thành 4 loại gồm:

a Luxury: chung cư cao cấp nhất, thiết kế kiến trúc có nét độc đáo, nội thất cao

cấp, vị trí trung tâm thành phố và giá cao nhất Đối tượng khách hàng là người thu nhập cao, Việt kiều, người nước ngoài Ví dụ: chung cư The Lancaster (Quận 1), chung cư Pasteur Court (Quận 3), chung cư Avalon (Quận 1)

b High class: chung cư cao cấp loại khá, thiết kế rất đẹp, nội thất cao cấp, vị trí

tương đối tốt như trung tâm, ven trung tâm, khu mới quy hoạch Giá thấp hơn chung

cư Luxury Đối tượng khách hàng là người thu nhập cao, Việt kiều, người nước ngoài

Ví dụ: chung cư Indochina Park Tower (Quận 1), Mỹ Vinh (Quận 3), The Manor (Quận Bình Thạnh), Saigon Pearl (Quận Bình Thạnh)

c Middle class: chung cư cao cấp loại trung bình, thiết kế khá đẹp, nội thất

thuộc dạng loại khá, vị trí ven trung tâm hoặc khu mới quy hoạch, giá thấp hơn căn hộ High class Đối tượng khách hàng là người thu nhập khá, Việt kiều, Ví dụ Garden Plaza (Quận 7), Cantavil (Quận 2), Green View (Quận 7), Mỹ Khang (Quận 7), Hùng Vương Plaza (Quận 5)

Trang 4

Trang 5

d Low class: đây là loại chung cư bình thường, thiết kế đẹp nhưng đơn giản,

nội thất tương đối tốt, nằm ở các vùng ven hoặc vùng mới có quy hoạch, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, giá thấp nhất trong các loại chung cư Đối tượng khách hàng là người thu nhập khá, trung bình khá Ví dụ chung cư An Lạc (Quận Tân Bình), Lương Đình Của Buiding (Quận 2), Miếu Nổi (Quận Bình Thạnh), Mỹ Phước (Quận Bình Thạnh)

Bảng giá của 4 loại chung cư tại Tp.HCM từ năm 2000 đến 6/2007

Kiến trúc một số căn hộ được đính kèm phần phụ lục (xem hình 1.1, 1.2, 1.3, 1.4)

Cách phân loại thứ ba theo Bộ Xây Dựng, nhà chung cư dựng được phân

thành 4 hạng theo các tiêu chí: về quy hoạch, kiến trúc; về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội; và về chất lượng xây dựng

a Chung cư hạng 1 (cao cấp) diện tích từ 70m2 trở lên, có chất lượng sử dụng cao nhất; có hệ thống giao thông bên ngoài nhà, có sân vườn, thảm cỏ; môi trường thoáng mát, sạch đẹp; không gian chức năng tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh, phòng ngủ chính có phòng vệ sinh riêng; trang thiết bị cao cấp; mỗi căn hộ có tối thiểu 1,5 chỗ để xe ô tô; có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm, phòng chống cháy nổ, thu gom và xử lý rác; có khu vui chơi, giải trí ngoài trời rộng rãi, niên hạn sử dụng trên 100 năm

b Chung cư hạng 2, diện tích từ 60m2 trở lên, có sân vườn, thảm cỏ, cây xanh, phòng ngủ chính lớn hơn 15m2, mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ để xe ô tô

c Chung cư hạng 3, diện tích từ 50m2 trở lên, có hệ thống giao thông thuận tiện, môi trường đảm bảo vệ sinh; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12m2; các phòng đều đảm bảo thông gió, chiếu sáng; hạ tầng xã hội đồng bộ, đầy đủ gồm sân tập thể thao, cơ sở y tế, trường học, dịch vụ thương mại trong bán kính 4 km

d Chung cư hạng 4, được tính theo tiêu chuẩn hiện hành, giao thông thuận tiện

và hệ thống cứu hỏa, cứu nạn đảm bảo

Theo Bộ Xây dựng, tất cả các chung cư được phân hạng phải đảm bảo phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành, quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Việc đánh giá, phân hạng nhà chung cư được thực hiện sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; được thực hiện đối với từng chung cư độc lập (có một hoặc nhiều đơn nguyên liền nhau thành một khối)

b Khái niệm nhà ở xã hội (NOXH): là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá

nhân đầu tư xây dựng cho các đối tượng đựơc qui định trong Luật nhà ở 2005 Chung

cư cho NTNT hay NOXH tuy khác nhau về tên gọi nhưng thực tế là một

Theo Điều 47 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội

1 Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:

a) Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng;

b) Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà không quá sáu tầng

2 Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m2 sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m2 sàn

3 Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị

4 Ngoài các khu vực quy định tại khoản 1 Điều này, khu vực khác có điều kiện thuận lợi về đất đai thì có thể xây dựng nhà chung cư thấp tầng hoặc nhà ở riêng lẻ nhưng phải bảo đảm chất lượng xây dựng tương ứng với nhà cấp ba trở lên và các quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này

Các hình thức cung ứng nhà chung cư (nhà ở xã hội )cho NTNT:

Có 3 hình thức cung ứng nhà ở cho người TNT là cho thuê, bán và cho thuê mua, nhưng hiện nay hình thức bán rất ít hoặc không có do hạn chế về thu nhập của đối tượng người TNT, chủ yếu chỉ là cho thuê

- Bán: Là hình thức khách hàng thanh toán toàn bộ số tiền để có được quyền sở hữu về ngôi nhà

- Cho thuê: Là hình thức khách hàng trả tiền theo từng thời kỳ do sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua để có quyền sử dụng ngôi nhà đó

- Cho thuê mua: Là hình thức trung gian giữa bán và cho thuê Theo

Luật nhà ở, là hình thức người mua được cơ quan có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà đang thuê, sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ thuê trong một thời gian nhất định

c Người TNT và người nghèo ở HCM:

Khái niệm về người nghèo:

Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về người nghèo, tuy nhiên chúng ta có thể xem định nghĩa được nêu ra trong hội nghị bàn về giảm đói nghèo ở khu vực Châu Á-Thái Bình Dương do ESCAP tổ chức tháng 09/1993 tại Băng Cốc-Thái Lan là định

nghĩa chung nhất:“ Người nghèo là tình trạng một bộ phận dân cư không được hưởng

những nhu cầu cơ bản của con người, mà những nhu cầu này được xã hội thừa nhận theo trình độ phát triển kinh tế và phong tục, tập quán của địa phương” Còn theo

quan điểm của Việt Nam chúng ta: “Người nghèo là tình trạng một bộ phận dân cư, có

mức sống dưới mức tối thiểu thu nhập, không đảm bảo về điều kiện vật chất để duy trì cuộc sống và có mức sống thấp hơn mức sống của cộng đồng dân cư xét trên mọi phương diện”

Như vậy, chuẩn nghèo là một khái niệm động, nó biến động theo không gian và thời gian Về không gian, nó biến đổi theo trình độ phát triển kinh tế- xã hội của từng vùng hay từng quốc gia Về thời gian, chuẩn nghèo cũng có sự biến động lớn và nó biến đổi theo trình độ phát triển kinh tế-xã hội qua từng giai đoạn lịch sử Hơn nữa, tùy theo từng chương trình, dự án mà các chủ thể đưa ra các mức chuẩn nghèo khác nhau

để phù hợp với mục tiêu hoạt động và khả năng thực hiện của chủ thể đó

Trang 6

Hiện nay ở nước ta, chuẩn nghèo mới được áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 quy định là: Hộ nghèo là hộ ở những khu vực nông thôn có thu nhập bình quân dưới 200.000 đồng/người/tháng, đối với những hộ ở khu vực thành thị có thu nhập bình quân từ 260.000 đồng/người/tháng trở xuống

Khái niệm NTNT:

Hiện nay, có 3 khái niệm khác nhau về người có TNT:

 Người có TNT được đồng nhất với những người nghèo

 Người có TNT là người có thu nhập trên ngưỡng nghèo và tiệm cận với mức thu nhập trung bình

 Người có TNT có thể bao gồm 2 nhóm trên, tức là người nghèo, người trên ngưỡng nghèo, và tiệm cận với mức thu nhập trung bình

Trong ba cách hiểu trên thì cách hiểu thứ 3 là thông dụng nhất Như vậy, NTNT

là những người có mức thu nhập dưới mức trung bình của xã hội (tức địa phương, khu vực hay quốc gia đó) Khi nghiên cứu mỗi tỉnh, thành phố phải dựa vào tình hình thực

tế mỗi khu vực, địa phương mình để đưa ra tiêu chí TNT khác nhau cho phù hợp

Năm 2007, đối với Tp.HCM, GDP bình quân đầu người đạt 2.180 USD/năm.Như vậy, người TNT ở Tp.HCM là người thu nhập trung bình dưới 1,5 triệu đồng/ tháng.( Khoảng 93 USD) (Theo Viện Kinh Tế HCM )

I.1.2 Cơ sở pháp lý:

Những qui định về NOXH chủ yếu được đề cập đến trong ba văn bản là: Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 90/2006/NĐ-CP và thông tư 05/20006/TT-BXD

a Luật nhà ở 2005 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 (có hiệu lực

từ ngày 01/7/2006) đã quy định một số nội dụng về phát triển NOXH dành cho các đối tượng TNT thuê, thuê mua

Luật đã quy định rõ về vai trò của nhà nước đối với việc phát triển quỹ nhà ở

xã hội, nêu lên những ưu đãi đối với các nhà đầu tư cũng như quy định rõ đối tựơng nào đủ điều kiện thuê mua nhà ở xã hội

Về vai trò của nhà nước, Điều 45 Luật nhà ở đã quy định rõ Nhà nước có vai

trò khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước đầu tư phát triển quỹ NOXH Đồng thời được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn, giảm các loại thuế liên quan theo quy định của pháp luật đối với đất xây dựng NOXH cho các tổ chức cá nhân phát triển quỹ NOXH để giảm giá thành nhà cho thuê và thuê mua

Vốn đầu tư phát triển NOXH được chỉ rõ ở Điều 52 Luật Nhà là được huy động

từ các nguồn như tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; được trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn; từ NS nhà nước đầu tư; tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước; và tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

Đối với tổ chức, cá nhân khi tham gia xây dựng NOXH có những ưu đãi như

được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các loại thuế liên quan theo qui định của pháp luật Thành phố và Bộ Xây dựng đang kiến nghị Thủ tướng chính phủ miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng mức ưu đãi cao nhất Đồng thời nhà nước có cơ chế đặc biệt phối hợp giữa các sở ban, ngành quản lý của thành

Trang 7

phố để hướng dẫn các thủ tục về mặt pháp lý và thẩm duyệt tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong khâu chuẩn bị đầu tư

Đối với người thuê, thuê mua NOXH Luật quy định khá cụ thể nhằm nhấn mạnh

tính đặc biệt của đối tượng được đề cập

Điều 53 quy định các đối tượng được thuê NOXH là cán bộ, công chức; sĩ quan,

quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân làm việc trong các khu kinh tế, KCX, KCN, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ

Những đối tượng trên có TNT và thuộc một trong các điều kiện sau thì mới được thuê NOXH: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình bình quân dưới 5m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm hư hỏng, dột nát Trường hợp muốn thuê mua NOXH phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của hợp đồng

Về quyền và nghĩa vụ của người thuê, thuê mua NOXH, khoản 1 điều 106 quy định người thuê mua NOXH không có quyền chuyển nhượng quyền thuê mua dưới bất

cứ hình thức nào Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý quỹ NOXH Khi đó, đơn vị quản lý quỹ NOXH phải hoàn trả lại số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua NOXH đã trả lần đầu

Giá cho thuê, thuê mua NOXH được quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật

Nhà ở có quy định là giá thuê và thuê mua NOXH phải đảm bảo nguyên tắc bảo tòan vốn để tiếp tục dầu tư phát triển NOXH, bù đắp đủ các chi phí duy tu bảo dưỡng, bảo trì và sữa chữa trong thời gian cho thuê hoặc thuê mua

b Nghị định số 90/2006/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 06/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

Nghị định này chủ yếu đi sâu là rõ thêm các đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Nghị định này làm rõ khái niệm “đối tượng khác” mà Luật nhà ở đã đề cập, đó

là các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại khoản 4 điều 40 Nghị định 90/2006/NĐ-CP (Khi cán bộ, công chức phải trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại điều 61 của Luật Nhà ở mà có khó khăn về nhà ở thì cơ quan, tổ chức nơi người đó công tác phối hợp với Ủy ban nhân dân tỉnh nơi cán bộ, công chức có nhu cầu sinh sống bố trí cho họ được thuê hoặc thuê mua NOXH hoặc hỗ trợ bằng hình thức khác

để họ có nhà ở)

Điều kiện thuê mua NOXH được bổ sung thêm tại điều 25 Nghị định 90 là đối tượng thuê mua phải có mức thu nhập bình quân của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà phải trả hằng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa 60m2 sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m2sàn, tính theo mức giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định

Điều 25 nghị định 90 cũng quy định thư tự ưu tiên để lựa chọn các đối tượng như sau: Trước mắt là các đối tượng có nhu cầu bức thiết về nhà ở (chưa có nhà ở, mới lập gia đình, diện tích nhà ở bình quân quá thấp); tiếp đến là các đối tượng hưởng lương từ NS nhà nước, cán bộ trẻ mới tốt nghiệp đại học trở lên, công nhân có tay nghề từ bậc 5 trở lên chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở dưới mọi hinh thức; cuối cùng là cán bộ công chức thuộc diện được hưởng những chính sách nhà ở công vụ

Trang 8

Trang 9

nhưng đã trả lại nhà ở công vụ cho nhà nước mà có nhu cầu thuê, thuê mua NOXH trên địa bàn

Người có nhu cầu thuê, thuê mua NOXH phải làm thủ tục gì? Trước tiên đối

tượng phải làm đơn, có ý kiến của cơ quan, đơn vị mình đang làm việc xác nhận về đối tượng, mức thu nhập và điều kiện nhà ở hiện có của người xin thuê, thuê mua nhà ở Đối với hộ gia đình thì thì phải có xác nhận của tất cả các cơ quan, đơn vị của từng thành viên đã có việc làm trong hộ gia đình đó và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp

xã nơi đang sinh sống Đơn đề nghị thuê, thuê mua NOXH nộp tại Sở Xây dựng

Giá cho thuê, thuê mua NOXH được điều 27 Nghị định 90 bổ sung như sau: Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản ưu đãi về thuế theo hướng dẫn của Bộ Tài chính; Giá cho thuê, thuê mua NOXH trên địa bàn do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định trên nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua NOXH quy định tại phụ lục số 1 ban hành kèm theo Nghị định 90 Và khung giá này sẽ được điều chỉnh 5 năm một lần

c Thông tư 05/2006/TT-BXD ban hành ngày 01/11/2006 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP

Thông tư 05/2006/ TT-BXD xác định thu nhập bình quân của hộ gia đình làm cơ

sở xét duyệt đối tượng đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội (khoản 3 điều 25 của NĐ90) Theo đó, thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình là tổng thu nhập hàng tháng của các thành viên có thu nhập thường xuyên trong hộ Mức thu nhập này bao gồm các khoản tiền lương, tiền công, các khoản phụ thu, phụ cấp…

Thông tư 05/2006 còn hướng dẫn cách xác định giá cho thuê, thuê mua NOXH

- Giá thuê: Xét trên thu nhập bình quân và khả năng có thể chi trả của đối tượng

thuê nhà theo như Luật nhà ở quy định, cơ cấu giá thuê được tính theo mức bảo toàn vốn đầu tư khấu hao theo thời hạn thuê từ 25-40 năm Lãi suất bảo toàn vốn đối với nguồn vốn đầu tư từ nguồn ngân sách là 3%/năm

Sau thời hạn thuê, phần đất và nhà vẫn thuộc quyền sử dụng của Nhà nước Vì vậy, trong cơ cấu giá thành căn hộ để tính giá thuê nhà không tính đến giá trị bồi thường giải phóng mặt bằng và giá trị đầu tư hạ tầng đến chân hàng rào của dự án nhà

ở xã hội

- Giá thuê mua Điều 54 Luật Nhà ở có quy định: “… Người được thuê mua nhà

ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua” Sau khi trả hết tiền

người được thuê mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư Do vậy, trong cơ cấu giá thuê mua sẽ tính các chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí hạ tầng kỹ thuật của dự án đến chân hàng rào của dự án (không tính thuế VAT

và tiền sử dụng đất)

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của TP HCM :

I.2.1.1 Điều kiện tự nhiên

1 Vị trí địa lý

Thành phố Hồ Chí Minh có địa giới hành chính chung với các tỉnh Bình Dương

ở phía Bắc, Tây Ninh ở phía Tây Bắc, phía Đông và Đông Bắc giáp Đồng Nai, phía Đông Nam giáp Bà Rịa - Vũng Tàu, phía Tây và Tây Nam giáp Long An và Tiền Giang, phía Nam giáp biển Đông với chiều dài bờ biển khoảng 15 km

Tổng diện tích Tp.HCM là 2.095,239 km2

Đơn vị hành chính : 24 quận huyện

Thành phố Hồ Chí Minh nằm ở trung tâm Nam Bộ, cách thủ đô Hà Nội 1.738

km về phía Đông Nam Là thành phố cảng lớn nhất đất nước, hội tụ đủ các điều kiện thuận lợi về giao thông đường bộ, đường thuỷ, đường sắt, đường hàng không, là một đầu mối giao thông kinh tế lớn nối liền với các địa phương trong nước và quốc tế

2 Đặc điểm địa hình

Địa hình thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, có ít đồi núi ở phía Bắc

và Đông Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam Nhìn chung có thể chia địa hình thành phố Hồ Chí Minh thành 4 dạng chính có liên quan đến chọn độ cao bố trí các công trình xây dựng: dạng đất gò cao lượn sóng (độ cao thay đổi từ 4 đến 32 m, trong đó 4 – 10 m chiếm khoảng 19% tổng diện tích Phần cao trên 10 m chiếm 11%, phân bố phần lớn ở huyện Củ Chi, Hóc Môn, một phần ở Thủ Đức, Bình Chánh); dạng đất bằng phẳng thấp (độ cao xấp xỉ 2 đến 4 m, điều kiện tiêu thoát nước tương đối thuận lợi, phân bố ở nội thành, phần đất của Thủ Đức và Hóc Môn nằm dọc theo sông Sài Gòn và nam Bình Chánh chiếm 15% diện tích); dạng trũng thấp, đầm lầy phía tây nam (độ cao phổ biến từ 1 đến 2 m, chiếm khoảng 34% diện tích); dạng trũng thấp đầm lầy mới hình thành ven biển (độ cao phổ biến khoảng 0 đến 1 m, nhiều nơi dưới 0

m, đa số chịu ảnh hưởng của thuỷ triều hàng ngày, chiếm khoảng 21% diện tích)

3 Khí hậu

Thành phố nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, mang tính chất cận xích đạo Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 kcal/cm2/năm, nắng trung bình 6,8 giờ/ngày Nhiệt độ trung bình năm khoảng 27,50C Biên độ trung bình giữa các tháng trong năm thấp là điều kiện thuận lợi cho sự tăng trưởng và phát triển quanh năm của động thực vật Ngoài ra, thành phố có thuận lợi là không trực tiếp chịu tác động của bão lụt

Nằm ở hạ lưu của hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn với địa hình tương đối bằng phẳng, chế độ thuỷ văn, thuỷ lực của kênh rạch và sông ngòi không những chịu ảnh hưởng mạnh của thuỷ triều biển Đông mà còn chịu tác động rất rõ nét của việc khai thác các bậc thang hồ chứa ở thượng lưu hiện nay và trong tương lai (như các hồ chức Trị An, Dầu Tiếng, Thác Mơ…)

Trang 10

I.2.1.2 Kinh tế - xã hội Tp.HCM

1 Kinh tế Tp.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 0,6% diện tích và 6,6 % dân số so với cả nước, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là trung tâm kinh tế của cả nước, có tốc

độ tăng trưởng kinh tế cao

Thành phố Hồ Chí Minh là nơi hoạt động kinh tế năng động nhất, đi đầu trong

cả nước về tốc độ tăng trưởng kinh tế Tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Thành phố năm 2007 theo giá hiện hành đạt 228,697 tỷ đồng (tương đương 14,3 tỷ USD), chiếm tỷ trọng 20% GDP của cả nước GDP bình quân đầu người cũng có mức tăng trưởng đáng kể, đạt 2.180 USD Trong 3 khu vực của nền kinh tế, khu vực dịch vụ có mức tăng trưởng cao nhất, tăng 14,1% và chiếm tỷ trọng 52,6% GDP của Thành phố Phát triển kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao đã tạo ra mức đóng góp GDP lớn cho cả nước

Bốn ngành dịch vụ tài chính – ngân hàng, du lịch, bưu chính – viễn thông, vận tải – dịch vụ cảng – kho bãi có tốc độ tăng trưởng cao, cho thấy sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thành phố đang đi đúng hướng nhằm gia tăng tỷ trọng của các nhóm ngành dịch vụ, phát huy tiềm năng thế mạnh của trung tâm tài chính, dịch vụ của Vùng kinh

tế trọng điểm phía Nam và của cả nước, đặc biệt là tận dụng cơ hội phát triển các lĩnh vực này trong năm đầu Việt Nam gia nhập WTO

Kết quả cụ thể trên một số ngành có thể ghi nhận như sau:

Xuất khẩu trên địa bàn có bước đột phá, đạt kim ngạch trên 17 tỷ USD Nếu không tính dầu thô, tốc độ tăng trưởng kim ngạch xuất khẩu trên địa bàn Thành phố đạt 35,8%

Du lịch của Thành phố là trong những ngành dịch vụ có tốc độ tăng trưởng cao phù hợp với xu thế của thời kỳ hội nhập Năm 2007, tổng doanh thu du lịch đạt trên 20.000 tỷ đồng (tương đương 1,25 tỷ USD), tăng 20%; số lượng khách quốc tế đến Thành phố đạt 2,65 triệu lượt, tăng 12% so với năm 2006

Ngành bưu chính, viễn thông Thành phố phát triển khá tốt cả về doanh thu và

số lượng doanh nghiệp đăng ký hoạt động Doanh thu ước cả năm đạt 14.000 tỷ đồng, tăng 16,7%; số lượng doanh nghiệp chuyên ngành công nghệ thông tin được cấp phép trong năm là 1.053 doanh nghiệp, tăng 13,2%, nâng tổng số doanh nghiệp chuyên ngành công nghệ thông tin đang hoạt động trên địa bàn là 6.685 doanh nghiệp Người dân Thành phố ngày càng tiếp cận thuận lợi với công nghệ thông tin, kết quả trong năm có 9,54 triệu thuê bao điện thoại (trong đó có 7,94 triệu máy di động), chiếm tỷ lệ gần 20% số thuê bao điện thoại của cả nước và đạt 143 máy/100 dân

Trên lĩnh vực tài chính ngân hàng, nguồn vốn huy động qua ngân hàng đạt 448.170 tỷ đồng (tương đương 28 tỷ USD), tăng 72,3%; tổng dư nợ tín dụng đạt 355.482 tỷ đồng, tăng 67,6% Điều đáng ghi nhận là trong tổng dư nợ tín dụng, dư nợ tín dụng trung dài hạn chiếm đến 39,7%, tăng 71,9% cho thấy nguồn vốn tín dụng được huy động cho đầu tư phát triển kinh tế đã tăng khá

Trên lĩnh vực sản xuất công nghiệp: Ước cả năm, giá trị sản xuất công nghiệp tăng 13,5% Trong đó, khu vực có vốn đầu tư nước ngoài tăng cao nhất 18,1%, khu vực ngoài nhà nước tăng 13,5%, khu vực nhà nước tăng 8,9% Một số ngành có hàm lượng khoa học và giá trị gia tăng cao như cơ khí chế tạo, sản xuất thiết bị truyền

Trang 11

thông, hóa chất, sản phẩm từ cao su – plastic tiếp tục phát triển theo đúng định hướng Bên cạnh đó, một số ngành dệt, may, sản xuất da giày có tốc độ tăng chậm hơn so với cùng kỳ

Ngành nông nghiệp Thành phố đang chuyển dần sang nông nghiệp gắn với đô thị và nông nghiệp sinh thái, giảm diện tích trồng lúa, tăng diện tích trồng hoa, rau an toàn, cây công nghiệp hàng năm và các loại vật nuôi có giá trị kinh tế cao Ước cả năm giá trị sản xuất ngành nông nghiệp tăng 6,5%, diện tích rau đạt 10.000 ha, sản lượng 195.000 tấn; diện tích cỏ chăn nuôi 2.400 ha, đàn heo 380.433 con (tăng 26,4%), trâu

bò 121.000 con (tăng 5%); tổng sản lượng thủy sản đạt 57.885 tấn các loại, tăng 2%; sản xuất 45 triệu con cá cảnh (tăng 50%); đàn cá sấu đạt 123.000 con, tăng 58,9% Nhờ kinh tế phát triển, thu ngân sách Thành phố vượt dự toán và tăng cao, ước

cả năm tổng thu ngân sách trên địa bàn đạt 83.435 tỷ đồng, tăng 20,44%; trong đó thu nội địa 41.600 tỷ đồng (tăng 19%), thu từ hoạt động xuất nhập khẩu 33.000 tỷ đồng (tăng 25,71%), thu từ dầu thô 6.090 tỷ đồng (giảm 4,8%) Tổng chi ngân sách Thành phố đạt 22.554 tỷ đồng, tăng 14,51% Chi đầu tư phát triển tăng 10,05% và chiếm 54,1% trong tổng chi ngân sách Thành phố

Nét nổi bật của thành phố Hồ Chí Minh là tốc độ tăng trưởng GDP trong những năm qua ngày càng cao, năm sau cao hơn năm trước (Bảng 1.2)

Mức Độ Tăng Trưởng GDP TP.HCM

12.6 12.2

12 11.6

11.4 10.2

9.5 9

Bảng 1.2 Tốc độ tăng trưởng GDP của thành phố Hồ Chí Minh qua các năm

Một thành tựu quan trọng khác là vốn đầu tư toàn xã hội trên địa bàn tăng cao Trong năm 2007, tổng vốn đầu tư xã hội đạt 84.800 tỷ đồng, tăng 26,6%; trong đó đầu

tư từ vốn nhà nước chiếm 32%, vốn dân doanh chiếm 51%, vốn doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chiếm 17% Từ khi Việt Nam gia nhập WTO, làn sóng đầu tư nước ngoài

đã dồn dập đổ vào Việt Nam Nhờ môi trường đầu tư được cải thiện, trong năm Thành phố đã thu hút được hơn 400 dự án đầu tư mới Nếu tính cả vốn đầu tư tăng thêm của các dự án đầu tư đang hoạt động thì tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thu hút trên địa bàn Thành phố đạt 2,5 tỷ USD, tăng 11,9% Đây cũng là mức thu hút cao nhất từ

trước tới nay

Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luôn khẳng định vai trò là một trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước; là hạt

Trang 12

Trang 13

nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớn

nhất nước và cũng là vùng động lực cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địa bàn

Nam Bộ và cả nước theo chiến lược công nghiệp hoá, hiện đại hoá

2 Dân số Tp.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh có dân số lớn nhất nước, đô thị hóa tập trung cao (trên

80%), trong khi đó bình quân cả nước chỉ khoảng 20% Dân số toàn thành phố năm

2007 ước tính khoảng 6.650.942 người Nhập cư cơ học có xu hướng tăng Dân vãng

lai có xu thế tăng, gồm cả người trong nước và người nước ngoài, ước tính số khách

vãng lai bình quân có mặt hàng ngày tại thành phố lên đến 1,5 triệu người Số người

trong độ tuổi lao động hiện khoảng 3,8 triệu người Chất lượng lao động thể hiện qua

học vấn, trình độ tay nghề và thể lực còn thấp Cơ cấu về trình độ chuyên môn còn bất

hợp lý và không tương xứng với tính chất, vị trí, vai trò của một thành phố trung tâm

I.2.2 Đánh giá chung về ảnh hưởng của kinh tế-xã hội đến thị trường nhà chung

cư cho NTNT tại Tp.HCM

Hiện nay, dân số của Tp.HCM khoảng 8 triệu người Với quỹ đất hạn hẹp, có giới hạn nhưng tốc độ tăng trưởng dân số nhanh chóng Tp.HCM đang khó khăn trong giải quyết nhà ở cho nhân dân Bên cạnh đó, Tp.HCM là trung tâm kinh tế của cả nước, thu hút số lượng lớn dân nhập cư đến làm việc và sinh sống Nên vấn đề ổn định cuộc sống cho người nhập cư cũng gặp rất nhiều khó khăn

Những năm gần đây, cơ cấu dân số trẻ và người nhập cư đã gây áp lực lớn làm giá đất tăng cao, do vậy việc mọi người chuyển sang loại hình nhà chung cư là phù hợp Chung cư ngày nay được mọi người chấp nhận rộng rãi chứ không như trước đây Nếu như những người giàu mơ ước có nhà rộng, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi thì người TNT chỉ hy vọng có một chung cư nhỏ vừa túi tiền để sống và làm việc

Tình hình đô thị hóa phát triển kéo theo tình trạng nhập cư ồ ạt làm cho nhu cầu nhà ở tại Tp HCM trở nên vô cùng phức tạp Dù tốc độ xây dựng nhà ở đã được nâng cao nhưng vẫn không đủ đáp ứng cho nhu cầu của người dân trong đô thị Vì thế một chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 đã được xây dựng và không ngừng hoàn thiện nhằm giải quyết cơ bản vấn đề nhà ở (Bảng 1.3)

Bảng 1.3 Bảng dự báo tốc độ phát triển nhà ở Tp.HCM đến năm 2010

Diện tích dự kiến tăng từng năm (m 2 ) Nội dung

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Tổng quỹ nhà 56,4 60,34 64,6 69 73,9 79,1 84,6 96,9 9,5 103,6Diện tích tăng thêm 3,6 3,95 4,22 4,5 4,8 5,17 5,53 5,92 6,3 6,7 Dân số(triệu người) 5,4 6,3 8,5

Diện tích bình quân 10,44 11,7 14,2

Ngoài ra, nhu cầu về sự phát triển của một đô thị lớn là tất yếu Nhu cầu giao lưu kinh tế giữa các nước trên thế giới với nhau nhiều hơn từ khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO Điều này làm cho nhu cầu nhà đất để mở văn phòng đại diện, phát triển công ty, nhà ở cao cấp ngày càng tăng Số lượng văn phòng và gía văn phòng cho thuê ngày càng tăng nhưng vẫn không đủ cung cấp cho thị trường

Về lĩnh vực du lịch, Tp.HCM ngày càng thu hút lượng khách quốc tế đến nghỉ ngơi và tham quan Dịch vụ du lịch đòi hỏi rất nhiều diện tích như mở rộng và phát triển các khu vui chơi, nhà hàng, khách sạn cao cấp…Như chúng ta biết, du lịch là ngành hái ra tiền do vậy đầu tư để phát triển là phần tất yếu và rất được quan tâm

Hiện nay, việc phát triển cơ sở hạ tầng tương xứng với đô thị loại I cũng chiếm rất nhiều diện tích Như mở rộng đường giao thông, thông tin liên lạc, cống thoát nước, chỉnh trang đô thị, công viên cây xanh…Để bộ mặt của thành phố ngày càng đẹp hơn thì nhu cầu về đất ngày càng lớn

Như vậy, việc dân số của thành phố tăng nhanh cùng với nhu cầu phát triển, mở rộng đô thị, hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã tạo ra một sức

Trang 14

Trang 15

ép rất lớn cho quỹ đất của thành phố và cũng đặt ra một nhu cầu về nhà ở rất lớn Đặc biệt là nhà ở cho người TNT Với quỹ đất hạn hẹp, giá đất ngày càng cao thì NTNT, người nghèo làm sao có được chỗ ở Vấn đề bức xúc nhu cầu nhà ở cho NTNT không chỉ là nỗi trăn trở của người dân mà cả của những Nhà quản lý Không thể để cho người TNT sống ở những khu ổ chuột dột nát, mất quỹ quan đô thị Theo TS Nguyễn

Minh Phong, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội, cho biết “ Nhà cho người

thu nhập thấp là nhà ở được xây dựng trên quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội Chất lượng nhà ở cho đối tượng này là thước đo sự phát triển hệ thống

an sinh xã hội, bộ mặt cảnh quan của một địa phương, một quốc gia.” Việt Nam là

nước CHXHCN do vậy việc an sinh xã hội là phần quan trọng, góp phần ổn định chính trị, ổn định đất nước, đảm bảo đời sống cho người dân phải luôn được Đảng và nhà nướcquan tâm hàng đầu và có ý nghĩa sâu sắc, đặc biệt giúp kéo gần khoảng cách giàu nghèo …

Những khó khăn và thách thức nói trên cũng là những vấn đề kinh tế bức xúc thành phố cần có biện pháp hạn chế, khắc phục để đảm bảo cho thành phố phát triển bền vững trong những năm tiếp theo

Bên cạnh sự nỗ lực của Thành phố thì các công ty bất động sản cũng đóng góp quan trọng cho thị trường chung cư đặc biệt là chung cư cho NTNT hiện nay Em xin giới thiệu Công Ty TNHH Địa Ốc Đất Lành, đại diện cho những công ty đang hướng đến thị trường này

I.2.3 Giới thiệu về Công Ty TNHH Địa Ốc Đất Lành

Công Ty TNHH Địa Ốc Đất Lành thành lập vào năm 2001

Trụ sở công ty đặt tại 24 Phổ Quang, F2, Q Tân Bình, Tp.HCM

Các lĩnh vực hoạt động chính hiện nay của Đất Lành:

 Đầu tư - Kinh doanh dự án BĐS

 Tư vấn thiết kế - Xây dựng

 Dịch vụ về nhà đất Mảng hoạt động chính của công ty hiện nay của công ty là Đầu tư – Xây dựng các dự án chung cư Trong đó, tiêu biểu có dự án chung cư Thái An III dành cho người

có thu nhập thấp với căn hộ có diện tích 30-40 m2, giá khoảng 250 -350 triệu/căn hộ

Dự án có diện tích khoảng 2 ha tại khu dân cư Thái An (phường Đông Hưng Thuận, quận 12), dành cho đối tượng độc thân, mới lập gia đình, sinh viên

Một số mô hình của căn hộ Thái An III mà công ty Đất Lành chuẩn bị thi công (xem phần phụ lục hình 1.5, 1.6)

Là công ty chuyên hoạt động Đầu tư - Kinh doanh dự án cho người TNT thì việc tìm hiểu mức độ thỏa mãn của những người TNT đang sống trong các căn hộ chung cư là cần thiết và có vai trò quan trọng giúp công ty hoàn thiện vấn đề nhà ở tốt hơn cho NTNT

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện I.3.1 Nội dung nghiên cứu

 Tình hình nhà chung cư cho NTNT tại Tp.HCM

 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ thoả mãn của người sử dụng chung

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp thu thập tài liệu: tìm kiếm những thông tin, tư liệu, tài liệu, những căn cứ khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu

 Phương pháp điều tra thu thập số liệu bằng mẫu phiếu: tiến hành thu thập thông tin thông qua mẫu phiếu, khảo sát tình hình đời sống cũng như mong muốn của người dân đang sống trong khu chung cư cho NTNT

 Phương pháp phân tích số liệu: sử dụng phần mềm SPSS 11.5 để phân tích dữ liệu thu được từ điều tra mẫu phiếu, kết hợp các yếu tố nghiên cứu lại với nhau để có cái nhìn khái quát hơn về mức độ thỏa mãn của NTNT đối với loại hình nhà chung cư hiện nay

 Phương pháp thống kê: sử dụng thống kê các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, dân số, các chỉ tiêu ảnh hưởng đến mức độ thỏa mãn của NTNT sống trong chung cư

 Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích số liệu thu thập được; đánh giá tổng quát tình hình nhà ở chung cư cho NTNT thực tế tại TP.HCM nhằm rút ra hạn chế từ

đó đề xuất giải pháp hoàn thiện hơn

I.3.3 Quy trình thực hiện

Bước 1: Xác định mục tiêu

Bước 2: Xác định thông tin cần thu thập

Bước 3: Xác định bảng câu hỏi và chọn mẫu

Bước 4: Thu thập và kiểm tra chỉnh sửa thử

Bước 5: Tiến hành thu thập dữ liệu

Bước 6: Xử lý dữ liệu và phân tích thông tin

Bước 7: Kết quả nghiên cứu

Trang 16

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Thực trạng về chung cư cho người thu nhập thấp ở Tp.HCM

II.1.1 Tình hình nhà chung cư cho NTNT tại Tp HCM:

Mặc dầu, thời điểm này giá thị trường bất động sản nói chung và căn hộ chung

cư nói riêng đã hạ song vẫn cao so với thu nhập trung bình của người dân Trên thực tế

với giá hiện nay thì vẫn còn cao ngất Giá một căn hộ chung cư cũ, diện tích 60m² không dưới 700 triệu đồng, còn căn hộ chung cư loại trung bình gần 1 tỷ đồng Với mức giá như vậy thì quá “tầm với” của người có thu nhập trung bình, chưa nói đến người có thu nhập thấp Không ít người ra trường, đi làm được 4-5 năm, thu nhập hơn

5 triệu đồng/tháng nhưng với giá nhà đất như hiện nay thì “nằm mơ không thấy nổi”

Đối tượng có thu nhập thấp và người nghèo vẫn khó có thể mua được nhà Bên cạnh

đó, hàng chục nghìn căn nhà lụp xụp trong những khu ổ chuột, nhiều năm qua vẫn chưa di dời xong dù đã có quy hoạch Tại những khu vực này, diện tích ở bình quân theo đầu người chưa tới 6m², trong khi tiêu chuẩn sống hiện nay của thành phố là 12m²

Khu nhà lụp xụp ven kênh Văn Thánh, phường 19, quận Bình Thạnh

Ngày 19/3/2008, tổng kết tình hình thực hiện dự án nhà ở được giao đất từ năm 2003-2007 ở Tp.HCM, theo Sở Tài nguyên môi trường, chỉ 232 trong tổng số 455 dự

án nhà ở xã hội được triển khai Hơn 14.000 căn nhà ở bán giá ưu đãi cho giới công nhân viên chức, người phải giải tỏa để phục vụ những dự án phát triển thành phố vẫn còn nằm trong kế hoạch, trên giấy chứ chưa thành hình

Hiện nay, thành phố có 109.185 cán bộ công chức, viên chức thuộc các đơn vị Trung ương đang làm việc trên địa bàn Tp HCM Theo số liệu thống kê, khoảng 20%

có nhu cầu bức xúc về chỗ ở với số lượng lên đến 21.837 người Ngoài ra, tổng số sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc quân đội và công an thành phố có nhu cầu về nhà ở trên 6.000 người Tổng số công nhân lao động tại 12 KCN, KCX là 195.456

Trang 17

người, trong số này có 60% lao động từ các tỉnh thành phố khác đến làm việc (tương đương 117.274 người có nhu cầu chỗ ở) Tổng cộng có 145.111 người có nhu cầu về nhà ở chiếm 47% (Xem bảng 2.1)

(Nguồn: Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam - 2006)

Kết quả điều tra còn cho thấy có tới 31% CBVC (trong đó phần lớn là các hộ gia đình trẻ) chưa có nhà ở, phải ở ghép hộ hoặc ở nhờ, ở tạm; 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp IV của tư nhân để ở; 19% thuê được nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP; 31.4% đã xây được nhà riêng (Bảng 2.2) Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy

có trên 32% số hộ gia đình CBVC có nhu cầu được cải thiện chỗ ở

Bảng 2.2 Biểu đồ tình hình nhà ở của CBVC TP Hồ Chí Minh

sở hữu NN Mua được nhà riêng

(Nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây dựng- 2006)

Đa số công nhân lao động ngoại tỉnh làm việc tại các KCN, KCX trên cả nước

là người đến từ các địa phương khác, hầu hết trong số họ đều phải thuê nhà trọ của tư nhân xung quanh khu chế xuất Giá thuê trung bình từ 150.000 – 300.000 đồng /người/ tháng Các phòng trọ tư nhân thuê hầu hết đều rất chật hẹp, điều kiện vệ sinh môi trường không đảm bảo Chỉ có 20% công nhân được ở trong các nhà trọ do các doanh nghiệp sử dụng lao động và các tổ chức đoàn thể đầu tư xây dựng

Trang 18

Kết quả điều tra khảo sát tình hình thu nhập năm 2006 tại các cơ quan Trung ương cho thấy hầu hết cán bộ, công chức, viên chức đều có nguồn thu nhập chủ yếu từ tiền lương Khả năng tích lũy của các hộ gia đình công chức, viên chức nhà nước là rất thấp Mức thu nhập bình quân chung hằng tháng của cán bộ, công chức khoảng 1.086.000 đồng/ tháng Trong khi đó phải chi nhiều khoảng khác nhau (ăn uống chiếm 46.19%, chi may mặc 3.96 %, Chi nhà ở, điện nước, vệ sinh 6.64 %, Chi thiết bị, đồ dùng 9.04 %, y tế khám chữa bệnh 5.55 %, Chi đi lại và bưu điện 13.87 %, chi giáo dục 6.17 %, Văn hóa thể thao, giải trí 3.42 %, chi khác 5.17%

Khả năng chi cho nhà ở từ lương tối đa đạt khoảng 7% Đây là tỷ lệ rất thấp so với khu vực và thế giới Mặc dù Nhà nước đã ban hành chế độ tiền lương mới cho cán

bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang (theo qui định của Chính phủ), tuy nhiên do sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau, tình hình tiền lương và thu nhập của các đối tượng hưởng lương NS nói riêng và của các thành phần kinh tế nói chung chưa được cải thiện đáng kể so với yêu cầu chung.(Xem bảng 2.3)

Bảng 2.3: Chi tiêu hàng tháng bình quân một người tại Tp.HCM năm 2006

Chi Tiêu Hàng tháng Bình Quân Một Người tại Tp HCM

Đồ dùng Ytế

Đi lại Gíao dục Gỉai trí Chi khác

(Nguồn Viện Kinh Tế Tp.HCM – Năm 2006)

Hiện nay, theo thống kê tổng hợp (bảng 2.4) có đến 80% là NTNT, 15% là người thu nhập trung bình, chỉ có 5% là thu nhập cao Tp.HCM có cơ cấu thu nhập của người dân còn khá chênh lệnh đa số vẫn là NTNT Như vậy, quan tâm đến cuộc sống của NTNT là việc rất cần được Đảng và Chính quyền chú ý và tạo điều kiện đặc biệt

Bảng 2.4 Biểu đồ cơ cấu thu nhập của người dân Tp HCM

80%

5%

15%

Người thu nhập thấp

Người thu nhập cao

Người thu nhập trung bình

(Nguồn thống kê tổng hợp- 2006)

Trang 19

II.1.2 Đánh giá hiệu quả việc phát triển chung cư cho NTNT của Tp.HCM trong thời gian qua

Tp.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết từ năm 2003 đến cuối năm

2007 đã triển khai xây dựng hoàn thành 23/49 dự án có tổng diện tích sàn là 759.510 m2, chỉ mới giải quyết được 3.685 căn hộ và 4.754 nền đất (trong đó có cả nền nhà được phân lô), chiếm tỷ lệ 37% Còn lại 26 dự án đang được đẩy nhanh tốc độ đầu tư Trong khi nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp lên đến 25.000 căn Đó là chưa kể chương trình tái định cư những người thuộc diện bị giải tỏa nhà cần đến 30.000 căn hộ chung cư, nhưng đến nay chỉ mới đạt được 30% chỉ tiêu Tốc độ của các dự án được ví

như “Tốc độ rùa” Việc chậm trễ này có nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân

chính là không chủ động được nguồn quỹ đất Trước tiên, việc trích thu 10% quỹ đất của dự án khác chưa thực hiện được, vì lý do tình hình giao đất, triển khai các dự án của TP luôn luôn chậm tiến độ Mặt khác, về phía doanh nghiệp sau khi nhận được phần đất lại chậm triển khai; hoặc vướng nhiều khâu thủ tục thực hiện, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp trở ngại, và đặc biệt là nguồn vốn còn rất hạn chế Đây là một trong những hạn chế lớn cho việc thực hiện chương trình

Vậy thì trong vòng hai năm nữa, với 467 dự án xây dựng được triển khai, có thêm hơn 64.200 hộ dân thuộc diện giải tỏa, thì vấn đề chỗ ở cho người thu nhập thấp rất khó có thể đáp ứng đủ, khi mà thực tế khả năng cung ứng từ các dự án lại chưa đến 40.000 căn hộ cho đối tượng này

Theo chủ trương của Chính phủ, sau hai năm triển khai, chỉ có 23/49 dự án nhà

ở cho các đối tượng có thu nhập thấp được hoàn thành với diện tích 759.510m2 Nhiều doanh nghiệp sau khi đăng ký tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội đang

“đuối sức” dần, vì cơ chế chính sách cho chương trình quá khập khiễng

Tuy Nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách để khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng, phát triển quỹ nhà ở xã hội như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn không “mặn mà" với nhà ở xã hội, vì tỷ lệ sinh lợi không cao trong khi nguồn vốn vay của ngân hàng thì hạn chế, vướng nhiều thủ tục hành chính

II.2 Giới thiệu chung cư và cách thức điều tra

II.2.1 Đặc điểm của các chung cư lựa chọn điều tra: do thời gian có giới hạn nên

em chỉ chọn vài chung cư cho NTNT để điều tra Sau đây là các chung cư:

Chung cư Khu Công Nghiệp Tân Bình, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú: Do

công ty Tanimex xây dựng bán cho công nhân khu công nghiệp, người dân Chung cư gồm 7 block, mỗi block có 4 tầng, sử dụng vào năm 2004 Diện tích mỗi căn hộ khoảng 60-70 m2 Bán với hình thức trả góp trong vòng 5 năm Giá lúc đầu khoảng

200 -250 triệu đồng/căn hộ, hiện nay khoảng 450 -600 triệu/căn hộ Gía thuê khoảng 2-4 triệu/tháng tùy vào diện tích và tầng

Trang 20