Đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2006 – 2020

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng của hệ thống kinh tế quốc dân, có mối liên hệ trực tiếp với các thị trường nguồn lực đầu vào khác như thị trường lao động, thị trường tài chính. Vì vậy, thị trường bất động sán phát triển một cách lành mạnh có vai trò vừa góp phần phát triển kinh tế vừa góp phần ổn định xã hội Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư rất đặc thù, đòi hỏi những điều kiện đặc biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốt với các cơ quan chức năng quản lý chuyên ngành, định hướng cũng như là tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính chu kỳ nên rủi ro rất lớn. Tuy nhiên đi kèm với nó là lợi nhuận rất hấp dẫn, do đó thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia. Việt Nam đang trên đà phát triển nhanh, nhu cầu về các sản phẩm bất động sản như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại… là rất lớn, và đây và cũng chính là cơ hội và cũng là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Yêu cầu đặt ra các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có những định hướng đúng cho nguồn vốn đầu tư để có được chất lượng tăng trưởng cao nhất. Việc huy động và sử dụng vốn đầu tư hiệu quả sẽ là bàn đạp cho sự tăng trưởng kinh tế nói riêng và sự phát triển xã hội nói chung. Trong các hình thức đầu tư của doanh nghiệp thì đầu tư phát triển là hình thức đầu tư đem lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế và là động lực để các doanh nghiệp tiến hành đầu tư mạnh mẽ nhất. Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà là một thành viên của Tập đoàn Sông Đà. Trải qua 8 năm phát triển công ty đã đạt được nhiều thành công nhờ hoạt động đầu tư phát triển. Tuy nhiên, trong hoạt động đầu tư phát triển của Công ty còn tồn tại nhiều khiếm khuyết và những bài học cần được khắc phục. Vì vậy, tôi thấy cần thiết phải nghiên cứu và triển khai đề tài: “ Đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2006 – 2020”.

Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của

cá nhân tôi, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, tình hình thực tiễn và

dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS TS Nguyễn Bạch Nguyệt.

Các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung thực Nội dung luận văn

có tham khảo và sử dụng các tài liệu, thông tin được đăng tải trên các tác phẩm, tạpchí và các trang web theo danh mục tài liệu của luận văn

Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên.

sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình của quý thầy cô Trường Đại học Kinh tếquốc dân Hà Nội.

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn đến quý thầy cô Trường Đại học Kinh

tế quốc dân Hà Nội, đặc biệt là những thầy cô đã tận tình dạy bảo cho tôi suốt thờigian học tập tại trường

Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS TS Nguyễn Bạch Nguyệt đã dành rấtnhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu và giúp tôi hoàn thành luận văntốt nghiệp

Nhân đây, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trong Khoa Đầu tư, ViệnĐào tạo sau đại học, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội đã tạo rất nhiều điềukiện để tôi học tập và hoàn thành tốt khóa học

Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình

và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mongnhật được những đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn

Hà Nội, tháng 11 năm 2012

Học viên

Đào Thị Thanh Hải

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

TÓM TẮT LUẬN VĂN

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1

1.1 Lý do chọn đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu của đề tài 2

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Phương pháp nghiên cứu 2

1.5 Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước 2

1.6 Những điểm mới của luận văn 5

1.7 Kết cấu của luận văn 5

CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 6

2.1 Bản chất của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 6

2.1.1 Khái niệm đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 6

2.1.2 Những đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 7

2.1.3 Vai trò của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 9

2.2 Vốn và nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 10

2.2.1 Vốn đầu tư trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 10

2.2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 11

2.3 Nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 13

2.3.3 Đầu tư vào máy móc, thiết bị, công nghệ 14

2.3.4 Đầu tư phát triển nguồn nhân lực 14

2.3.5 Đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu 15

2.4 Quy trình đầu tư kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp 17

2.5 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 18

2.5.1 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả hoạt động đầu tư phát triển 18

2.5.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 20

2.6 Những nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 22

2.6.1 Nhân tố khách quan 22

2.6.2 Nhân tố chủ quan 23

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ GIAI ĐOẠN 2007 – 2011 26

3.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà 26

3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 26

3.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy 27

3.1.3 Tổng quan về hoạt động kinh doanh của Công ty 30

3.2 Thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2007 - 2011 31

3.2.1 Tình hình thực hiện quy mô Vốn đầu tư phát triển của Công ty 31

3.2.2 Vốn đầu tư phát triển phân theo nguồn vốn của Công ty 32

3.2.3 Vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung đầu tư của Công ty 35

3.2.4 Vốn đầu tư phát triển phân theo các dự án của Công ty 45

dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2007-2011 52

3.3.1 Kết quả hoạt động và hiệu quả đầu tư phát triển tại Công ty 52

3.3.2 Hạn chế và nguyên nhân của hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty 60

CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ 64

4.1 Định hướng phát triển của Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà đến năm 2020 64

4.2 Đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của Công ty đến năm 2020 66 4.3 Một số giải pháp tăng cường hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà 70

4.3.1 Giải pháp huy động vốn đầu tư phát triển 71

4.3.2 Giải pháp về phân bổ cơ cấu sử dụng vốn ĐTPT 74

4.3.3 Giải pháp về công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển 80

4.3.4 Các giải pháp khác 83

4.4 Một số kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước 85

4.4.1 Kiến nghị với Nhà Nước 85

4.4.2 Kiến nghị Bộ xây dựng 85

KẾT LUẬN 86

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

Bảng 3.1: Vốn đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011 31Bảng 3.2: Nguồn vốn đầu tư phân theo nguồn vốn của Công ty giai đoạn

2007-2011 32Bảng 3.3: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011

33Bảng 3.4: Vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung của Công ty giai đoạn 2007-2011

35Bảng 3.5: Cơ cấu vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung của Công ty giai

đoạn 2007-2011 36Bảng 3.6: Tình hình đầu tư vào nhà cửa, vật kiến trúc của Công ty giai đoạn

2007 – 2011 37Bảng 3.7: Tình hình đầu tư vào tạo quỹ đất và đầu tư khác của Công ty giai

đoạn 2007 – 2011 39Bảng 3.8: Tình hình đầu tư vào máy móc thiết bị của Công ty giai đoạn 2007 – 2011

40Bảng 3.9: Tình hình vốn đầu tư phát triển nguồn nhân lực của Công ty giai

đoạn 2007 – 2011 43Bảng 3.10: Tình hình vốn đầu tư vào hoạt động Marketting và tài sản vô hình

khác của Công ty giai đoạn 2007 – 2011 44Bảng 3.11: Vốn đầu tư phát triển một số dự án lớn của công ty giai đoạn 2007-2011

46Bảng 3.12 Vốn đầu tư đã thực hiện từng năm các dự án lớn của Công ty giai

đoạn 2007-2011 48Bảng 3.13 Quy trình quản lý thực hiện các dự án đầu tư phát triển của Công ty

cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà 49Bảng 3.14 Tài sản cố định huy động của công ty giai đoạn 2007-2011 53Bảng 3.15 Kết quả hoạt động đầu tư phát triển của công ty giai đoạn 2007-2011 54Bảng 3.16: Hiệu quả hoạt động đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011

58

BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu bộ máy sản xuất và quản lý 27

Biểu đồ 3.3: Cơ cấu nguồn vốn của Công ty trong giai đoạn năm 2007- 2011 33 Biểu đồ 3.4: Cơ cấu lao động theo trình độ học vấn của Công ty năm 2011 41 Biểu đồ 3.5: Lợi nhuận tăng thêm của công ty giai đoạn 2007-2011 56

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Luận văn được chia thành 4 chương như sau:

Chương I: Tổng quan về tình hình nghiên cứu

Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản

Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng

và phát triển đô thị Sông Đà

Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng

và phát triển đô thị Sông Đà

1 Chương 1: Tổng quan về tình hình nghiên cứu

Trong chương 1, tác giả đã trình bày lý do chọn đề tài, mục đích, đối tượng

và phạm vi nghiên cứu của đề tài, phương pháp nghiên cứu Bên cạnh đó, tác giảcũng đã trình bày được những điểm mới của luận văn và các công trình nghiêncứu có liên quan như:

Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc điểmcủa bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của thị trường này trong nềnkinh tế quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung-cầu bất động sản, vai tròquản lý của Nhà nước đối với thị trường này, đồng thời nêu lên kinh nghiệm củamột số nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển bất động sản Sau đó, các tácgiả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá trình hoạt động, pháttriển và các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về BĐS và thị trường BĐS của VN

Đề tài “Huy động vốn trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở ViệtNam” (Nghiên cứu trường hợp công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị

Hà Nội) của tác giả Nguyễn Trung Hậu (2009) đã phân tích thực trạng và đánh giátình hình huy động vốn tại Công ty Cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị HàNội Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm tăng cường khả năng huy động vốntrong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đề tài “Tình hình đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Simco Sông Đà Thựctrạng và giải pháp” của tác giả Nguyễn Huy Cường (2010) đã nghiên cứu về đầu tư

phát triển tại Công ty theo 2 lĩnh vực là xuất khẩu lao động và kinh doanh bất độngsản Đề tài đã chỉ ra được những tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư pháttriển tại công ty Từ đó tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường họat độngđầu tư phát triển tại công ty trong những năm tới

Đề tài “Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵnggiai đoạn 2001 – 2010” của tác giả Nông Lan Phương (2011) đã phân tích và đánhgiá thực trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng Từ đó,

đề xuất định hướng, giải pháp tăng cường đầu tư phát triển bất động sản nghỉdưỡng

2 Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Chương 2 trình bày cơ sở lý thuyết về đầu tư phát triển trong doanh nghiệpkinh doanh bất động sản:

- Khái niệm: Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu tư phát

triển là việc chi dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm các tài sản vật chất (căn hộ, nhà ở, văn phòng cho thuê ), gia tăng năng lực phục vụ, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển

- Đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh

doanh bất động sản:

Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản đòi hỏi một khối lượng vốn lớn vì ngoài giá trị đầu tư xây dựng công trình thìgiá đất cũng chiếm một tỷ lệ lớn

Thứ hai, thời gian thực hiện các công cuộc đầu tư thường kéo dài từ giai đoạn

giải phóng mặt bằng, giai đoạn xây dựng,…

Thứ ba, kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng

của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - chính trị - xã hội của vùng, khu vực

Thứ tư, Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu sự

chi phối của pháp luật và các chính sách liên quan đến bất động sản

Thứ năm, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản phải chú ý tới đặc điểm quan trọng của bất động sản là “tính cố định” và “tính

dị biệt”

Thứ sáu, các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu dài,

đó là các công trình kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc kéo dài vĩnh viễn Trong chương 2, tác giả cũng đã trình bày một số lý thuyết về vốn và nguồnvốn đầu tư phát triển, nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển, các chỉ tiêu đánh giákết quả và hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

- Đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc:

Hoạt động đầu tư này chiếm một tỷ trọng lớn trong quá trình đầu tư phát triểncủa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường chiếm tỷ trọng 70% tổng vốnđầu tư phát triển Nó diễn ra trong quá trình thực hiện dự án, tuy nhiên do thời gianthực hiện dự án dài (3 đến 5 năm) kéo theo nguồn vốn cho hoạt động này thườngphân bổ trong suốt thời gian thực hiện của dự án Vốn đầu tư vào nhà cửa vật kiếntrúc chính là chi phí xây dựng các công trình của dự án (Các tòa nhà chung cư,trung tâm thương mại, các khu đô thị, công viên giải trí, cơ sở hạ tầng…)

- Đầu tư vào tạo quỹ đất:

Hoạt động này thường diễn ra ở giai đoạn đầu của dự án chủ yếu là đền bùgiải phóng mặt bằng, tham gia đấu thầu các lô đất, nhận đất giao của nhà nước….Khi tạo lập quỹ đất cho doanh nghiệp cần chú trọng tới quy hoạch đô thị và điềukiện văn hóa, xã hội của từng vùng, miền

- Đầu tư vào máy móc, thiết bị, công nghệ

Lĩnh vực đầu tư cho máy móc thiết bị chiếm một tỷ trọng nhỏ khoảng 4% đến6% tổng vốn đầu tư trong cả giai đoạn thực hiện dự án Tuy nhiên đây cũng là mộtyếu tố rất quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nó đi vào sự tiện nghi,sang trọng của một sản phẩm bất động sản khi được bán ra

- Đầu tư phát triển nguồn nhân lực

Ðể bổ sung, đáp ứng nhu cầu nguồn nhân lực các doanh nghiệp kinh doanhbất động sản chỉ có cách duy nhất là tăng cường đào tạo

- Đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu

Hoạt động marketing là hoạt động góp phần tạo dựng hình ảnh của công tytrong tâm trí khách hàng hay nói cách khác khách hàng sẽ ấn tượng về công tythông qua 1 giá trị nào đó khác biệt với các công ty khác trên thị trường Marketting

là việc tìm hiểu nhu cầu khách hàng, thiết kế và tạo ra sản phẩm như thế nào để thoảmãn nhu cầu đó và đem lại lợi nhuận cho nhà sản xuất

Bên cạnh đó, trong chương 2 tác giả còn đề cập tới những nhân tố ảnh hưởngđến đầu tư phát triển trong doanh nghiệp

3 Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà

Chương 3 giới thiệu về Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thịSông Đà Công ty Cổ phần ĐTXD & PT Đô thị Sông Đà, đơn vị thành viên của TậpĐoàn Sông Đà, là một doanh nghiệp được thành lập theo Quyết định số 26/TCT-HĐQT ngày 13/2/2004 của Hội đồng quản trị Tổng công ty Sông Đà (nay là TậpĐoàn Sông Đà) và Đăng ký kinh doanh số 0103016226 tại Sở Kế hoạch Đầu tư HàNội (nay được đổi thành giấy chứng nhận mã số doanh nghiệp 0102186917)

Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà là doanh nghiệp được Nhà nướccấp phép kinh doanh trên nhiều lĩnh vực như: Kinh doanh bất động sản; đầu tư khaithác và chế biến khoáng sản; kinh doanh vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất;

Tư vấn lập hồ sơ mời thầu xây lắp,… Tuy nhiên, trong 5 năm trở lại đây, lĩnh vựckinh doanh chính của công ty là kinh doanh bất động sản

Chương 3 trình bày thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Cg ty giai đoạn

2007 – 2011, qua đó đánh giá được kết quả và hiệu quả của đầu tư phát triển, hạnchế và nguyên nhân:

- Hạn chế trong hoạt động đầu tư phát triển

Hoạt động đầu tư phát triển của công ty trong giai đoạn năm 2007-2011 đã đạtđược những kết quả đáng khích lệ Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu vẫn cònnhiều hạn chế ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả đầu tư trong cả giai đoạn, xem xétcác phân tích trên chúng ta có thể thấy:

Thứ hai, tiến độ triển khai và hoàn thành các dự án còn chậm.

Việc lập các thủ tục đầu tư tạo quỹ đất cho doanh nghiệp kéo dài không dứtkhoát trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng , Năng lực của các công ty liênkết còn yếu kém, có nhiều bộ phận tham gia dẫn tới bất đồng ý kiến trong vấn đềthanh quyết toán làm cho quá trình giải ngân chậm nên quá trình thì công thực hiện

dự án kéo dài

Thứ ba, hiệu quả đầu tư chưa ổn định.

Hiệu quả đầu tư những năm 2007-2009 khá cao nhưng hoạt động đầu tư pháttriển này lại tỏ ra kém hiệu quả vào các năm cuối giai đoạn nghiên cứu 2010-2011

Do trong thời kỳ đầu của giai đoạn nghiên cứu thì nhu cầu thị trường bất động sảntăng cao hoạt động đầu tư diễn ra ồ ạt, khi mức cầu của thị trường giảm mạnh dẫn tớithất thoát nguồn thu làm cho hoạt động đầu tư phát triển của công ty kém hiệu quả

- Nguyên nhân

+ Nguyên nhân khách quan:

Hệ thống các văn bản, chính sách pháp luật về đầu tư, quản lý đầu tư trong giaiđoạn vừa qua còn có nhiều thay đổi, một số văn bản còn chồng chéo hoặc chưa rõ rang,thủ tục hành chính còn phức tạp dẫn đến tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ

Tình hình khủng hoảng kinh tế toàn cầu tác động đến Việt Nam, chính sáchthắt chặt cung tiền của Ngân hàng Nhà Nước đã làm cho Doanh nghiệp không tiếpcận được nguồn vốn vay dẫn đến nhiều dự án bị dừng lại

Trong giai đoạn này cũng là thời kỳ lạm phát tăng cao đấy giá vật liệu, nhâncông tăng cao khiến tổng mức đầu tư của dự án tăng cao dẫn tới giảm hiệu quả các

dự án đầu tư phát triển

Ngoài ra cũng phải kể đến thời tiết tại Việt Nam nóng ẩm mưa nhiều ảnhhưởng tới quá trình thi công thực hiện dự án kéo dài tiến độ thi công chung của dự

án đồng thời còn ảnh hưởng tới chất lượng công trình

+ Nguyên nhân chủ quan:

Thứ nhất, chưa đa dạng hóa các kênh huy động vốn

Hiện nay, cơ cấu nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản chưa đa dạng, vẫncòn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng Lượng vốn đi vay chiếm tỷ lệ caotrong tình hình thị trường tài chính có nhiều biến động mạnh như hiện nay với biên

độ lại suất cho vay của các ngân hàng tăng cao, việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồnvốn này sẽ dẫn tới việc bất ổn định về nguồn vốn và tăng chi phí đầu vào cho doanhnghiệp, do đó ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư phát triển

Thứ hai, cơ cấu sử dụng vốn chưa hợp lý

Trong cơ cấu sử dụng vốn của Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà thìnguồn vốn cho đầu tư XDCB chiếm tỷ lệ cao, trong khi đó vốn đầu tư vào hoạtđộng marketing, nguồn nhân lực chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ Đặc biệt, trong giai đoạnthị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, cần phải chú trọng đến việc nghiêncứu thị trường, nghiên cứu nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để đưa ra được chiếnlược đầu tư mang lại hiệu quả cao nhất

Thứ ba, về công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển còn nhiều bất cập

Trong công tác quản lý đầu tư, việc hoạch định chiến lược và chính sách đầu tưchưa có tính dài hạn và ổn định cao Công tác lập dự án còn gặp nhiều khó khăn như:

- Về công tác tổ chức lập dự án: Việc lập nhóm soạn thảo còn nhiều khó khăntrong việc tìm kiếm đủ cán bộ có trình độ chuyên môn đáp ứng yêu cầu của côngtác lập dự án

Công tác lập dự án, thu thập số liệu, xin phép các thỏa thuận ban ngành phụthuộc vào các cơ quan có thẩm quyền Trong nhiều trường hợp, thủ tục cấp phép,thỏa thuận phức tạp ảnh hưởng đến tiến độ lập dự án, nhiều khi cần phải điều chỉnhcác chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án

- Hạn chế trong nội dung nghiên cứu của các dự án: Nội dung nghiên cứu củamột số dự án còn có những thiếu sót có thể ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án.Bên cạnh đó, sự phối hợp, chia sẻ trách nhiệm giữa các đơn vị, phòng bantrong công tác quản lý dự án vẫn còn hạn chế, dẫn tới tình trạng chậm trễ khi xử lýcông việc

4.Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà

Chương 4 trình bày định hướng phát triển và đầu tư của Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà đến năm 2020 và đề xuất một số giải pháp tăng cường hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty, cụ thể:

- Giải pháp huy động vốn đầu tư phát triển

- Thứ nhất, đẩy mạnh khai thác nguồn vốn tự có:

+ Quản lý chặt chẽ về giá thành sản phẩm của doanh nghiệp cũng như tiến độcủa dự án nhằm mục đích thu hồi vốn nhanh giảm thời gian quay vòng vốn

+ Tăng vốn điều lệ của công ty Vốn điều lệ cũng là một chỉ tiêu để xem xéttrong việc đánh giá năng lực tài chín của Chủ đầu tư Hơn nữa đây là nguồn vốnkhông phải chịu áp lực về lãi vay hay chi phối của các nhà tài trợ Do đó, trong giaiđoạn này Côn gty tăng vốn điều lệ lên 350 tỷ bằng cách phát hành cổ phiếu cho các

cổ đông

- Thứ hai đối với nguồn vốn huy động từ bên ngoài.

+ Giải pháp về hợp tác đầu tư: để triển khai các dự án lớn có tổng mức đầu tưcao, Công ty nên chủ động tìm kiếm và liên doanh với các đối tác trong và ngoàinước để triển khai đầu tư dự án

+ Gia tăng khả năng huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng + Huy động vốn từ thị trường chứng khoán Thị trường chứng khoán đượcxem như là một kênh huy động vốn quan trọng của nền kinh tế

+ Phát huy việc huy động nguồn vốn vay từ cán bộ công nhân viên, bán cổphần cho cán bộ công nhân viên trong công ty

+ Phát huy nguồn vốn huy động từ khách hàng Đây là nguồn vốn có chi phíthấp hơn so với vốn vay ngân hàng, tuy nhiên để tiếp cận được nguồn vốn này đòihỏi Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà phải triển khai đồng bộ các giải pháp

về phát triển thương hiệu công ty, quảng cáo marketing cụ thể từng dự án, kiểm soáttiến đột thực hiện dự án đúng kế hoạch…

- Giải pháp về phân bổ cơ cấu sử dụng vốn ĐTPT

* Giải pháp về đầu tư nâng cao chất lượng nguồn nhân lực

- Liên kết với các trường đại học trong việc đào tạo nguồn nhân lực với camkết nhà trường sẽ đào tạo một số lượng học viên đáp ứng tốt yêu cầu của công tyđổi lại công ty phải đầu tư cho trường trang thiết bị hay cơ sở vật chất, tạo điều kiệncho các học viên được thực tập tại công ty và các chi nhánh của công ty

- Thành lập quỹ khen thưởng, quỹ hỗ trợ nhằm khuyến khích tính sáng tạo củangười lao động Quỹ này còn phải hỗ trợ cho các dự án kinh doanh sản xuất từ bướcbắt đầu triển khai nghiên cứu đến bước lắp đặt vào sản xuất

- Khuyến khích người lao động tự học và tự đào tạo bên cạnh việc đào tạo ởtrường, ở các trung tâm, …Tự học còn là một phương thức đào tạo hiệu quả khi màquỹ thời gian dành cho việc đào tạo nhân lực của mỗi doanh nghiệp là không nhiều

- Công ty cũng cần định kỳ tổ chức các cuộc trao đổi, thảo luận về chuyênmôn, nghiệp vụ giữa các phòng ban trong công ty để học hỏi kinh nghiệm trongphương pháp làm việc và điều hành công việc

- Ngoài việc tổ chức đào tạo và đào tạo lại nguồn nhân lực, Công ty cổ phầnĐTXD & PTĐT Sông Đà cũng cần làm tốt công tác tuyển dụng lao động

Song song với việc đào tạo, tuyển dụng lao động, công ty cần phân công bố trí lạilao động cho hợp lý, tránh tình trạng phòng thì thừa người, phòng thì thiếu người

- Bên cạnh đó, vấn đề chăm sóc sức khỏe cho người lao động là một nhiệm

vụ quan trọng đôi với các doanh nghiệp để có được một đội ngũ cán bộ côngnhân viên gắn bó lâu dài với công ty

* Giải pháp về đầu tư phát triển hoạt động marketing.

Phối hợp bộ phận marketing và phòng kế hoạch đầu tư để nghiên cứu thị hiếu,

nhu cầu của khách hàng nhằm đưa ra các sản phẩm bất động sản phù hợp Hiện nay,việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang được nghiên cứu bởi một số công tynước ngoài có kinh nghiệm lâu năm như CBRE, Savills,…Công ty có thể hợp tác,mua lại thông tin này để phục vụ cho yêu cầu của mình

Công tác chăm sóc khách hàng và dịch vụ hậu mãi đối với các khách hàngmua sản phẩm của công ty cần phải được chú trọng

Ban lãnh đạo công ty đã có tầm nhìn về việc xây dựng và quảng bá thươnghiệu của mình như thành lập website, thực hiện chương trình PR quảng bá hình ảnhcông ty, tài trợ cho các chương trình xã hội,

* Giải pháp về phân bổ cơ cấu nguồn vốn đầu tư theo các dự án, lĩnh vực đầu tư.

Đảm bảo cơ cấu nguồn vốn hợp lý để tăng cường hiệu quả sử dụng vốn Một

cơ cấu đầu tư hợp lý là cơ cấu đầu tư mà vốn đầu tư được ưu tiên vào bộ phận quantrọng nhất, phù hợp với yêu cầu và mục tiêu đầu tư với một số tỷ trọng khá cao Cơcấu đầu tư cho phép khai thác có hiệu quả tối đa các nguồn lực hiện có của Công ty

cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà

Trong quá trình xây dựng cơ cấu đầu tư hợp lý, phải coi trọng các yếu tố thịtrường Hoạt động đầu tư nên đổi mới theo hướng hạn chế những quyết định đầu tưmang tính chủ quan Các dự án nên tập trung làm tốt khâu nghiên cứu thị trường.Xác định khả năng nghiên cứu và nhu cầu tiềm năng nhằm tránh rủi ro trong đầu tư

- Giải pháp về công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển

Với thế mạnh của công ty là đang sở hữu những dự án tốt mang tính khả thicao, có thị trường đầu tư lớn và nhiều cơ hội đầu tư khác Muốn nâng cao hiệu quảcũng như tính ổn định trong quá trình đầu tư thì công ty phải thực hiện các giải pháptăng cường công tác quản lý hoạt động ĐTPT

- Các giải pháp khác

- Giải pháp đối với chiến lược đầu tư phát triển giai đoạn 2012-2020

- Xây dựng kỉ luật quyết toán vốn đầu tư

Trong chương này, tác giả cũng đã đề xuất, đóng góp một số kiến nghị với cơquan quản lý nhà nước

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

.I Lý do chọn đề tài

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia Thịtrường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọngcủa hệ thống kinh tế quốc dân, có mối liên hệ trực tiếp với các thị trường nguồn lựcđầu vào khác như thị trường lao động, thị trường tài chính Vì vậy, thị trường bấtđộng sán phát triển một cách lành mạnh có vai trò vừa góp phần phát triển kinh tếvừa góp phần ổn định xã hội

Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư rất đặc thù, đòi hỏi những điều kiện đặcbiệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốt vớicác cơ quan chức năng quản lý chuyên ngành, định hướng cũng như là tầm nhìn dàihạn của lãnh đạo doanh nghiệp Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính chu kỳnên rủi ro rất lớn Tuy nhiên đi kèm với nó là lợi nhuận rất hấp dẫn, do đó thu hútnhiều doanh nghiệp tham gia

Việt Nam đang trên đà phát triển nhanh, nhu cầu về các sản phẩm bất độngsản như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại… là rất lớn, và đây và cũng chính

là cơ hội và cũng là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản.Yêu cầu đặt ra các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có những địnhhướng đúng cho nguồn vốn đầu tư để có được chất lượng tăng trưởng cao nhất Việchuy động và sử dụng vốn đầu tư hiệu quả sẽ là bàn đạp cho sự tăng trưởng kinh tếnói riêng và sự phát triển xã hội nói chung

Trong các hình thức đầu tư của doanh nghiệp thì đầu tư phát triển là hình thứcđầu tư đem lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế và là động lực để các doanh nghiệptiến hành đầu tư mạnh mẽ nhất Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà là mộtthành viên của Tập đoàn Sông Đà Trải qua 8 năm phát triển công ty đã đạt đượcnhiều thành công nhờ hoạt động đầu tư phát triển Tuy nhiên, trong hoạt động đầu

tư phát triển của Công ty còn tồn tại nhiều khiếm khuyết và những bài học cần được

khắc phục Vì vậy, tôi thấy cần thiết phải nghiên cứu và triển khai đề tài: “ Đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2006 – 2020”

1.2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận về đầu tư, đầu tư pháttriển trong doanh nghiệp

- Nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phầnĐầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà Phân tích kết quả, hiệu quả đầu tưphát triển tại Công ty từ đó tìm ra những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân củavấn đề này

- Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt độngđầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đàgiai đoạn 2006 – 2020

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà đã thực hiệnhoạt động sản xuất kinh doanh trên nhiều lĩnh vực nhưng trong 5 năm gần đây lĩnhvực kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của công ty Chính vìvậy, đối tượng nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu lĩnh vực đầu tư kinh doanhbất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi về không gian: Toàn bộ Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà

- Phạm vi về thời gian: Giai đoạn 2007-2011

1.4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn đã sử dựng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp quy nạpdiễn dịch, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê toán học, phương pháp sosánh, phương pháp dự báo trong việc nghiên cứu đề tài

1.5 Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước

Các công trình nghiên cứu về lĩnh vực đầu tư phát triển trong doanh nghiệp vànghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay bao gồm:

Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) tập trung nêu và phân tích kháiniệm, đặc điểm, vai trò, cấu trúc và tính tất yếu phải tồn tại của thị trường bất độngsản Sau đó, các tác giả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá

trình hoạt động, phát triển các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về bất động sản

và thị trường bất động sản của Việt Nam

Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc điểmcủa bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của thị trường này trong nềnkinh tế quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung-cầu bất động sản, vai tròquản lý của Nhà nước đối với thị trường này, đồng thời nêu lên kinh nghiệm củamột số nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển bất động sản Sau đó, các tácgiả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá trình hoạt động, pháttriển và các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về BĐS và thị trường BĐS của VN.Các công ty BĐS nước ngoài tiến hành nghiên cứu thăm dò thị trường BĐS ở

VN trên các giác độ: chính sách, nhu cầu người tiêu dùng, khả năng thanh khoản, sởthích về nơi ở, nhu cầu văn phòng Ngày 23/8/2008, CBRE – 1 tập đoàn BĐS lớn ở

Mỹ và đã thành lập công ty BĐS ở VN, đã đưa ra một báo cáo có tiêu đề :” Hà Nội

mở rộng – Cơ hội và thách thức” phân tích toàn diện và có cách nhìn sâu về thịtrường BĐS, chủ yếu là nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp của hà nội mới.VietRees đưa ra báo cáo :” Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm2007” đã đưa ra một cái nhìn tổng quan về cung – cầu sản phẩm bất động sản trênthị trường căn hộ, thị trường văn phòng cho thuê, thị trường mặt bằng bán lẻ, thịtrường phòng khách sạn tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ ChíMinh.Qua đó, báo cáo cũng cho thấy được xu hướng đầu tư vào kinh doanh bấtđộng sản của các doanh nghiệp

Đề tài “Hoạt động đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Sông Đà 12: Thựctrạng và giải pháp’’ của tác giả Nguyễn Thế Hiệp (2007) đã nghiên cứu về đầu tưphát triển tại Công ty theo các lĩnh vực là xây lắp, vận tải, gia công cơ khí, sản xuấtcông nghiệp, và kinh doanh, xuất nhập khẩu vật tư thiết bị Đề tài đã chỉ ra đượcnhững tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư phát triển tại công ty Từ đó, tácgiả đã đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường hoạt động đầu tư phát triển tại công

ty trong những năm tới

Đề tài “Huy động vốn trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở ViệtNam” (Nghiên cứu trường hợp công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị

Hà Nội) của tác giả Nguyễn Trung Hậu (2009) đã phân tích thực trạng và đánh giátình hình huy động vốn tại Công ty Cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị HàNội Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm tăng cường khả năng huy động vốntrong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đề tài “Tình hình đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Simco Sông Đà Thựctrạng và giải pháp” của tác giả Nguyễn Huy Cường (2010) đã nghiên cứu về đầu tưphát triển tại Công ty theo 2 lĩnh vực là xuất khẩu lao động và kinh doanh bất độngsản Đề tài đã chỉ ra được những tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư pháttriển tại công ty Từ đó tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường họat độngđầu tư phát triển tại công ty trong những năm tới

Đề tài “Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵnggiai đoạn 2001 – 2010” của tác giả Nông Lan Phương (2011) đã phân tích và đánhgiá thực trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng Từ đó,

đề xuất định hướng, giải pháp tăng cường đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng

Đề tài “Đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư và xâydựng HUD4” của tác giả Đinh Sơn Tùng (2011) đã đưa ra được cơ sở lý luận về bấtđộng sản, thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trênnhững nội dung như đầu tư vào nhà ở liền kề, biệt thự, bất động sản công nghiệp

Đề tài đã phân tích và đánh giá thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công

ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD4 Từ đó, đề xuất định hướng, giải pháp tăngcường đầu tư kinh doanh bất động sản tại HUD4

Đề tài “Marketing bất động sản nhà ở trong dự án Khu đô thị tại Hà Nội”của tác giả Nguyễn Thị Thùy Linh (2011) đã hệ thống hóa được những vấn đề

lý luận về marketing bất động sản, phân tích và đánh giá thực trạng hoạt độngmarketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại Hà Nội Từ đó, tác giả

đã đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động marketing bấtđộng sản

1.6 Những điểm mới của luận văn

- Hệ thống hóa được những vấn đề lý luận về đầu tư kinh doanh bất động sản

- Phân tích và đánh giá thực trạng, trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế vànguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tạiCông ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển tại doanh nghiệpkinh doanh bất động sản

1.7 Kết cấu của luận văn

Kết cấu của luận văn gồm 4 chương:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu

Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà

Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà

tư là đạt được các kết quả lớn hơn so với những hy sinh về nguồn lực mà người đầu

tư phải gánh chịu khi tiến hành đầu tư

Đầu tư phát triển là bộ phận cơ bản của đầu tư, là việc chi dùng vốn trong hiệntại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm hoặc tạo ra những tài sản vậtchất (nhà xưởng, thiết bị ) và tài sản trí tuệ (tri thức, kỹ năng, ), gia tăng năng lựcsản xuất, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển

Đầu tư phát triển có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của một quốcgia, là một lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở vậtchất kỹ thuật của nền kinh tế

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển là việc chi dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm các tài sản vật chất (căn hộ, nhà ở, văn phòng cho thuê ), gia tăng năng lực phục vụ, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển

Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đòi hỏi rấtnhiều loại nguồn lực Theo nghĩa hẹp, nguồn lực sử dụng cho đầu tư phát triển làtiền vốn Theo nghĩa rộng, nguồn lực đầu tư bao gồm cả tiền vốn, đất đai, lao động,máy móc, thiết bị, tài nguyên

Kết quả của đầu tư phát triển là sự tăng thêm về tài sản vật chất, tài sản trí tuệ

và tài sản vô hình Mặc dù đầu tư là ở hiện tại nhưng kết quả đầu tư thường thuđược trong tương lai

Điều 2 Những đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốcgia và có tính lâu bền thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bịhao mòn Ngoài ra, bất động sản cũng là hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường.Tuy nhiên, do tính chất không di động được và có tính khan hiếm nên trong dài hạntổng cung bất động sản luôn thấp hơn so với tổng cầu bất động sản Bởi vậy, bấtđộng sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn, mang lại nguồn lợi nhuận cao Theo luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Kinhdoanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê muanhằm mục đích sinh lợi

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có đủ năng lực kinh tế theoquy định của pháp luật Hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanhbất động sản có những đặc điểm cơ bản:

Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản đòi hỏi một khối lượng vốn lớn vì ngoài giá trị đầu tư xây dựng công trình thìgiá đất cũng chiếm một tỷ lệ lớn Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn đầu

tư tập trung vào các công trình xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở; xây dựng nhàtại nơi đã có sẵn hạ tầng; xây dựng mặt bằng cho thuê; đầu tư phát triển bất độngsản du lịch…vốn đầu tư các công trình này thường rất lớn, có công trình lên tớihàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng Tuy nhiên, năng lực tài chính của chủ đầu tưthường hạn chế, nên hoạt động đầu tư chủ yếu áp dụng sử dụng vốn chiếm dụng củakhách hàng và vay của các tổ chức tín dụng Do tiểm ẩn rủi ro lớn về vốn và nguồnvốn đầu tư nên hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển sẽ bị ảnh hưởng

Thứ hai, thời gian thực hiện các công cuộc đầu tư thường kéo dài từ giai đoạn

giải phóng mặt bằng, giai đoạn xây dựng,…Đối với doanh nghiệp BĐS, thời gianđầu tư kéo dài thể hiện ở:

- Thời gian từ khi chuẩn bị đầu tư cho đến khi đưa các công trình vào hoạtđộng kéo dài Các công trình đầu tư của các doanh nghiệp BĐS như chung cư caotầng, trung tâm thương mại, văn phòng… Tùy thuộc vào quy mô diện tích, chiềucao tầng, hệ số sử dụng đất, tuy nhiên thường diễn ra trong thời gian từ 2 – 5 năm…

- Thời gian vận hành các công cuộc đầu tư cũng kéo dài: các công trìnhthường có tuổi thọ lớn trên 50 năm như các dự án văn phòng, trung tâm thương mại.Nhiều công trình tồn tại không xác định thời gian như biệt thự, nhà liền kề, chung

cư, hạ tầng…

Chính vì các yếu tố trên mà khi ra quyết định đầu tư các doanh nghiệp BĐScần đánh giá các yếu tố rủi ro có thể xảy ra để ra quyết định đầu tư chắc chắn Cácyếu tố rủi ro ở đây như rủi ro về lạm phát, rủi ro về luật pháp, rủi ro về thiên tai,chiến tranh, rủi ro về thị trường (cung cầu về các sản phẩm đầu vào của quá trìnhxây dựng)…Thời gian đầu tư xây dựng càng dài thì những rủi ro gặp phải càng cao

Từ đó cần xác định, trong trường hợp các yếu tố rủi ro thay đổi trong một giới hạnnhất định, dự án có còn đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn hay không

Thứ ba, kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng

của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - chính trị - xã hội của vùng, khu vực Do đặc điểmcủa bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội nên nhu cầu về sản phẩm bất động sản tại mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗiquốc gia là khác nhau Ngoài ra, yếu tố tâm lý xã hội, vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,tâm linh…chi phối đến nhu cầu bất động sản Do đó, hoạt động đầu tư phát triểntrong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tính đến sự tác động của tất cả cácyếu tố đó

Thứ tư, Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu sự

chi phối của pháp luật và các chính sách liên quan đến bất động sản Bất động sản làhàng hóa đặc biệt, là tài sản của mỗi quốc gia, đóng vai trò quan trọng trong hầu hếtmọi hoạt động kinh tế - xã hội Hiện nay, hệ thống văn bản pháp luật về bất độngsản gồm: Luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai, luật đầu tư, luật xây dựng…vàcác văn bản liên quan Do thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển và dần

hoàn thiện nên các quy định, các văn bản pháp luật liên quan vẫn tiếp tục được bổsung và sửa đổi.

Thứ năm, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản phải chú ý tới đặc điểm quan trọng của bất động sản là “tính cố định” và “tính

dị biệt” Bất động sản là tài sản không thể di dời do gắn liền với đất đai Cùng mộtloại bất động sản nhưng ở vị trí khác nhau thì có giá trị khác nhau Mặt khác, do đặctính gắn liền với đất đai nên có sự khác biệt về vị trí, địa điểm, kết cấu xây dựng, vềhướng cũng như về quang cảnh xung quanh tạo nên tính dị biệt cho dự án bất độngsản đó Điều này sẽ ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệpkinh doanh bất động sản

Thứ sáu, các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu

dài, đó là các công trình kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc kéo dài vĩnhviễn Đối với doanh nghiệp bất động sản, thành quả đầu tư chính là các công trìnhxây dựng khu chung cư, nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng,…có giá trị sửdụng lâu dài

2.1.3 Vai trò của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đầu tư phát triển là nhân tố quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của các doanh nghiệp Doanh nghiệp bất động sản muốn đi vào hoạt động cần có sự đầu

tư để mua sắm trang thiết bị, xây dựng cơ sở hạ tầng, thuê nhân công để tiến hànhtạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh Hoạt động kinh doanh bất động sảnngày càng trở nên khó khăn, bởi đây là lĩnh vực kinh doanh có tỷ suất sinh lợi caohơn lĩnh vực khác nên ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia kinh doanh tronglĩnh vực này Đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt, doanh nghiệp bất động sản phảitiến hành đầu tư để nâng cao sức cạnh tranh Thông qua đầu tư, doanh nghiệp sẽcung cấp những sản phẩm tốt nhất với chi phí thấp nhất, mang đến cho người tiêudùng những căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại, các công trình xây dựng vớithiết kế hợp lý, độc đáo Qua đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ tạo được uy tín và vịthế của mình trên thị trường, thị phần của doanh nghiệp sẽ được nâng cao

Trên góc độ vĩ mô, các dự án lĩnh vực bất động sản nằm trong chương trìnhphát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền vớichương trình và mục tiêu phát triển quốc gia Vì thế, dự án bất động sản được tiếnhành một mặt tạo ra lơi nhuận cho chủ đầu tư, mặt khác góp phần phát triển kinh tế

- xã hội của quốc gia

2.2 Vốn và nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.2.1 Vốn đầu tư trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Nguồn hình thành vốn đầu tư chính là phần tích lũy được thể hiện dưới dạnggiá trị được chuyển hóa thành vốn đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội.Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với doanh nghiệp Vốn là điều kiệnkhông thể thiếu được để thành lập doanh nghiệp và tiến hành hoạt động sản xuấtkinh doanh Trong mọi loại hình doanh nghiệp, vốn phản ánh nguồn lực tài chínhđược đầu tư vào sản xuất kinh doanh Trong quản lý tài chính, các doanh nghiệp cầnchú ý quản lý việc huy động vốn, sự luân chuyển của vốn, sự ảnh hưởng qua lại củacác hình thái khác nhau của tài sản và hiệu quả tài chính

- Điều kiện tiên quyết để thành lập doanh nghiệp Về mặt pháp lý, mỗi doanhnghiệp khi thành lập đề phải có 1 lượng vốn nhất định và phải lớn hơn hoặc bằngmức vốn pháp định do Nhà Nước quy định đối với lĩnh vực kinh doanh đó Đối vớidoanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng.Như vậy, vốn đầu tư ban đầu có vai trò đảm bảo sự hình thành và tồn tại của doanhnghiệp trước pháp luật

- Cơ sở cho sự hoạt động của doanh nghiệp: Vốn là điều kiện cơ bản và thiếtyếu để tiến hành bất kỳ quá trình hay loại hình sản xuất kinh doanh nào Đối vớidoanh nghiệp bất động sản cũng như vậy, doanh nghiệp cần vốn để đầu tư xây dựngcông trình nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng…

- Cơ sở cho việc mở rộng sản xuất kinh doanh: Quá trình mở cửa và hội nhậpkinh tế đặt ra yêu cầu các doanh nghiệp phải liên tục đổi mới, đầu tư và tái đầu tư

Do vậy doanh nghiệp không thể không cần đến nguồn vốn để mở rộng sản xuấtkinh doanh

2.2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Nguồn vốn trong doanh nghiệp được hình thành từ 2 nguồn chính là nguồnvốn tự tài trợ (nguồn vốn chủ sở hữu hay vốn tự có) và nguồn vốn tài trợ từ bênngoài Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài bao gồm vốn vay và nguồn vốn khác Thôngthường trong doanh nghiệp bất động sản nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài chiếmkhoảng 70% tổng nguồn vốn đầu tư phát triển

* Nguồn vốn tự tài trợ

- Nguồn vốn chủ sở hữu: Là nguồn hình thành từ vốn góp của chủ sở hữudoanh nghiệp Nguồn vốn này có vai trò đặc biệt quan trọng, có tính quyết định đếnhoạt động đầu tư phát triển của doanh nghiệp Cơ cấu vốn chủ sở hữu trong cơ cấuvốn đầu tư phát triển càng lớn càng tăng tính tự chủ của doanh nghiệp, đóng vai tròquan trọng trong việc huy động các nguồn vốn khác, đồng thời làm giảm chi phí sửdụng vốn, nâng cao hiệu quả đầu tư

- Nguồn huy động từ lợi nhuận giữ lại, thặng dư vốn: Lợi nhuận giữ lại lànguồn để tái đầu tư, tăng thêm vốn cho hoạt động đầu tư phát triển Lợi nhuận giữ lạiđược tích lũy qua các năm hoạt động của doanh nghiệp Bên cạnh đó, nguồn thặng dưvốn phát sinh chênh lệch giữa mệnh giá cổ phiếu và giá thị trường của cổ phiếu cũng

là nguồn bổ sung quan trọng cho nguồn vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp

- Nguồn huy động tư quỹ khấu hao tài sản cố định: Là nguồn vốn được hìnhthành từ việc trích khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp

* Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài

+ Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài bao gồm:

- Vốn vay tín dụng Ngân hàng thương mại, vốn vay ngân hàng đầu tư pháttriển Đây là nguồn tài trợ quan trọng cho hoạt động đầu tư phát triển của doanhnghiệp Nguồn vốn này có hạn chế về điều kiện tín dụng, các biện pháp bảo đảmtiền vay và sự kiểm soát của tổ chức cho vay về mục đích sử dụng và tình hình sửdụng vốn

- Huy động vốn từ thị trường chứng khoán: Thị trường chứng khoán là mộtkênh huy động vốn trung và dài hạn hiệu quả cho hoạt động đầu tư phát triển củadoanh nghiệp bằng các hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu.

- Nguồn vốn khác: Theo luật nhà ở, Doanh nghiệp bất động sản có thể huyđộng vốn thông qua Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủđầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuậtcho chủ đầu tư cấp II; ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợptác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốnhoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổphiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏathuận;…Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nguồn vốngóp khách hàng là kênh huy động vốn hữu hiệu hiện nay Doanh nghiệp có thể huyđộng vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tạiViệt Nam thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tươnglai Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuậtnhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủtục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật vềkinh doanh bất động sản

Chủ đầu tư phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự ánphát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc

sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác Đặc biệt, để đảm bảo cho người muakhông gặp rủi ro, các doanh nghiệp còn mở tài khoản tại ngân hàng, chọn ngânhàng làm trung gian đảm bảo Điểm mạnh của phương thức này là tính chắc chắncao Nhà đầu tư chắc chắn về đầu ra của sản phẩm, được vay vốn để đầu tư côngtrình trong dài hạn với mức lãi suất thấp còn khách hàng được lợi vì được mua BĐSvới nhiều ưu đãi Tuy nhiên, nhược điểm của phương thức huy động này là tiến độthi công, thời hạn giao nhà chưa đảm bảo Nếu thực hiện không đúng, khách hàng

và chủ đầu tư phải chịu lãi suất và trách nhiệm đền bù vật chất theo đúng hợp đồngthỏa thuận

2.3 Nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính là đầu tưvào tài sản cố định hữu hình và tài sản vô hình TSCĐ của doanh nghiệp kinh doanhbất động sản chính là văn phòng, trụ sở công ty; các dự án đang thực hiện (nhà cửa,vật kiến trúc, khu đất thực hiện dự án, các máy móc trang thiết bị…)…Đối vớidoanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì đầu tư vào tài sản cố định hữu hình luônchiếm một tỷ lệ lớn Đầu tư vào tài sản vô hình chính là đầu tư vào nguồn nhân lực

và đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu

2.3.1 Đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc

Hoạt động đầu tư này chiếm một tỷ trọng lớn trong quá trình đầu tư phát triểncủa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường chiếm tỷ trọng 70% tổng vốnđầu tư phát triển Nó diễn ra trong quá trình thực hiện dự án, tuy nhiên do thời gianthực hiện dự án dài (3 đến 5 năm) kéo theo nguồn vốn cho hoạt động này thườngphân bổ trong suốt thời gian thực hiện của dự án Vốn đầu tư vào nhà cửa vật kiếntrúc chính là chi phí xây dựng các công trình của dự án (Các tòa nhà chung cư,trung tâm thương mại, các khu đô thị, công viên giải trí, cơ sở hạ tầng…)

Đây là hoạt động chính tạo ra các sản phẩm cho doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản và là nguồn thu chủ yếu cũng như mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp

2.3.2 Đầu tư vào tạo quỹ đất

Hoạt động này thường diễn ra ở giai đoạn đầu của dự án chủ yếu là đền bùgiải phóng mặt bằng, tham gia đấu thầu các lô đất, nhận đất giao của nhà nước….Khi tạo lập quỹ đất cho doanh nghiệp cần chú trọng tới quy hoạch đô thị và điềukiện văn hóa, xã hội của từng vùng, miền Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng cầntiến hành nhanh gọn, ổn thỏa, tránh thất thoát nguồn vốn đồng thời cũng được sựđồng tình ủng hộ của từng người dân Việc tạo lập quỹ đất được thông qua hìnhthức đấu thầu, đất được giao của nhà nước, mua lại chuyển nhượng của các chủthể… Và các chi phí này chủ yếu tập trung vào giai đoạn đầu triển khai dự án.Doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất sạch lớn sẽ có lợi thế cạnh tranh hơn các

doanh nghiệp khác bởi: giá trị tài sản tăng, chi phí đầu vào thấp hơn doanh nghiệpkhác, nhiều lợi thế trong việc giảm giá bán sản phẩm.

2.3.3 Đầu tư vào máy móc, thiết bị, công nghệ

Lĩnh vực đầu tư cho máy móc thiết bị chiếm một tỷ trọng nhỏ khoảng 4% đến6% tổng vốn đầu tư trong cả giai đoạn thực hiện dự án Tuy nhiên đây cũng là mộtyếu tố rất quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nó đi vào sự tiện nghi,sang trọng của một sản phẩm bất động sản khi được bán ra Máy móc thiết bị, côngnghệ ở đây chính là máy móc, thiết bị gắn liền với công trình xây dựng như: Thiết

bị trạm điện, thang máy, trạm bơm nước, các thiết bị thông minh, thiết bị quản lýtòa nhà thông tin liên lạc, hệ thống điều hòa, …

Xu thế công nghệ mới áp dụng trong các sản phẩm bất động sản là một xu thếtất yếu và đang được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi

+ Về thiết kế, hiện nay trên thế giới, khi thiết kế các công trình khi được đầu

tư xây dựng mới, ngoài các công năng tiện ích cần phải chú ý đến việc tạo ra môitrường thân thiện với người sử dụng; phải kết hợp yếu tố thẩm mỹ, hiện đại và sửdụng tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường Các nguồn năng lượng trênthế giới đang ngày càng cạn kiệt, vì vậy việc sử dụng tiết kiệm năng lượng đang làmột hướng đi tất yếu cho các công trình mới

+ Các tòa nhà được trang bị hệ thống điều khiển tự động, có khả năng điềuchỉnh chiếu sáng tự động theo thời gian trong ngày Hệ thống đun nước nóng sửdụng pin mặt trời hay hệ thống xử lý nước tuần hoàn…

Xã hội ngày càng phát triển, đặt ra một yêu cầu là các doanh nghiệp bất động sảnphải đầu tư đổi mới máy móc thiết bị đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người

2.3.4 Đầu tư phát triển nguồn nhân lực

Nguồn nhân lực ngành bất động sản hiện nay vẫn trong tình trạng thiếu vềchất lượng và yếu vì chưa có kiến thức một cách hệ thống Đặc biệt, thiếu nhân lực

có chất lượng ở một số lĩnh vực như thiết kế, thi công, quản lý vận hành, tiếp thị tớicác khách hàng quốc tế đối với các công trình BĐS lớn

Những doanh nghiệp có đội ngũ nhân lực chất lượng cao, phong cách làmviệc chuyên nghiệp, phù hợp với thông lệ quốc tế sẽ có lợi thế lớn Do đánh giáđúng được xu thế thị trường, thu hút được đông đảo khách hàng.

Ðể bổ sung, đáp ứng nhu cầu nguồn nhân lực các doanh nghiệp kinh doanhbất động sản chỉ có cách duy nhất là tăng cường đào tạo Hiện nay, các doanhnghiệp kinh doanh bất động sản thường đầu tư vào nguồn nhân lực thông qua cáchoạt động sau:

Thứ nhất, đào tạo nguồn nhân lực: trang bị kiến thức phổ thông, chuyên

nghiệp và kiến thức quản lý cho người lao động Việc đào tạo được thể hiện ở haicấp độ:

+ Đào tạo phổ cập: phổ cập kiến thức cơ bản để người lao động nắm bắt hiểu biếtđược những kiến thức cơ bản về thị trường bđs nói chung, thị trường bất động sản VN

và thị trường bất động sản khu vực mà Công ty đang triển khai thực hiện dự án…+ Đào tạo chuyên sâu: các doanh nghiệp xây dựng cần tiến hành đào tạochuyên sâu để có đội ngũ cán bộ giỏi, có đủ năng lực, kiến thức về lĩnh vực đầu tưkinh doanh bất động sản để đưa doanh nghiệp phát triển Việc đào tạo chuyên sâugắn với từng mảng công việc đặc thù căn cứ vào trình độ lao động của mỗi ngườinhư thiết kế, kiến trúc, lập dự toán, giám sát công trình hay môi giới, định giá bấtđộng sản

Thứ hai, lập các quỹ khen thưởng để khuyến khích cán bộ công nhân viên

không ngừng nâng cao tay nghề, phát huy sáng kiến,…từ đó nâng cao hiệu quả hoạtđộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Nếu thực hiện đồng bộ, kịp thời các nhóm giải pháp, các doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản sẽ có một nguồn nhân lực xây dựng mạnh, đáp ứng được nhucầu phát triển một cách bền vững của ngành, qua đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế

2.3.5 Đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu

Hoạt động marketing là hoạt động góp phần tạo dựng hình ảnh của công tytrong tâm trí khách hàng hay nói cách khác khách hàng sẽ ấn tượng về công ty

thông qua 1 giá trị nào đó khác biệt với các công ty khác trên thị trường Marketting

là việc tìm hiểu nhu cầu khách hàng, thiết kế và tạo ra sản phẩm như thế nào để thoảmãn nhu cầu đó và đem lại lợi nhuận cho nhà sản xuất Thay vì chỉ chú trọng đếnviệc sản xuất, doanh nghiệp phải quan tâm đến yêu cầu của khách hàng và côngviệc này thì khó hơn vì nó liên quan đến tâm lý của con người Do đó, những đòihỏi của thị trường là khía cạnh quan trọng của marketing hiện đại và nó phải đượcxem xét trước quá trình sản xuất

Khi sản phẩm của doanh nghiệp đã được khẳng định bởi thương hiệu của họ,thì việc bán sản phẩm dễ dàng hơn so với các doanh nghiệp không có thương hiệu.Khi không có thương hiệu, doanh nghiệp sẽ phải mất nhiều thời gian, nỗ lực và tiềnbạc thuyết phục khách hàng khi họ giới thiệu một sản phẩm hay dịch vụ chất lượngcao Điều này có nghĩa là làm tăng chi phí cho nhân sự, thời gian bán hàng lâu hơn

và lợi nhuận thấp hơn trong một khoảng thời gian dài

Để xây dựng thương hiệu, có được một địa vị trong tâm trí của khách hàng,các doanh nghiệp bắt buộc phải chú trọng đúng mức đến công tác đầu tư cho hoạtđộng Marketting và nâng cao thương hiệu cho doanh nghiệp mình

Chi phí đầu tư cho hoạt động marketing của doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản bao gồm:

 Quảng cáo: Sử dụng truyền thông để quảng cáo thương hiệu cho công ty.Thiết kế đồng phục có in logo, biểu tượng của công ty Tham gia tài trợ cho chươngtrình được công chúng ủng hộ nhất, các chương trình mang tính quảng cáo như đêmhội bất động sản, hội chợ triển lãm bất động sản Vietbuild,

 Hoạt động xây dựng uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp: Nâng caotrình độ cán bộ công nhân viên, tuyển dụng lao động giỏi, có kinh nghiệm Xâydựng đội ngũ kiểm tra chất lượng, đề ra các mức khen thưởng cho người giám sátviên và công nhân, đồng thời đảm bảo tối đa chất lượng công trình

 Hoạt động nghiên cứu thị trường: nghiên cứu và dự báo thị trường cũngnhư khách hàng tiềm năng… từ đó có chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp

Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản liên kết với các đơn vị tưvấn bđs hàng đầu như CBRE, Savills, Knight Franks, Coliers… nhằm có đượcnhững báo cáo đánh giá phân tích thị trường từ tổng quát tới chi tiết nhằm xác địnhđược xu hướng thị trường, phân khúc khách hàng để từ đó doanh nghiệp bđs xácđịnh sản phẩm cũng như khách hàng mục tiêu mà doanh nghiệp hướng tới.

Nhờ có sự chú trọng vào hoạt động marketing mà khả năng cạnh tranh trênthị trường và thị phần của doanh nghiệp tăng lên Do đó, đầu tư vào marketing phảichiếm một tỷ trọng hợp lý Đầu tư phát triển hoạt động marketing, quảng cáo đượchiểu không chỉ là việc nâng cao hình ảnh, thương hiệu sản phẩm của doanh nghiệptới khách hàng mà còn thể hiện định hướng phát triển bền vững của doanh nghiệptrong tương lai

2.4 Quy trình đầu tư kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp

Thông thường, một quy trình thực hiện đầu tư kinh doanh bất động sản củacác doanh nghiệp hiện nay bao gồm các bước sau:

- Xây dựng chiến lược, kế hoạch đầu tư: bao gồm kế hoạch huy động vốn, kếhoạch thực hiện tiến trình đầu tư, kế hoạch thu chi của các công trình đầu tư, kếhoạch trả nợ…

- Tổ chức lập dự án đầu tư: Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, quản lý hoạtđộng đầu tư của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện ngay từ khixây dựng ý tưởng dự án đến các giai đoạn lập dự án tiền khả thi và khả thi

- Thẩm định dự án đầu tư: đưa ra kết luận về tính khả thi, hiệu quả về mặt tàichính của dự án đầu tư, khả năng trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra trong quátrình thực hiện dự án

- Tổ chức quản lý quá trình thực hiện đầu tư và vận hành các kết quả đầu tư:Nội dung quản lý trong giai đoạn thực hiện đầu tư là tổ chức đấu thầu để lựa chọnnhà thầu, ký kết các hợp đồng, quản lý tiến độ, vốn đầu tư, chất lượng, rủi ro, thôngtin, hoạt động mua bán…

2.5 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.5.1 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả hoạt động đầu tư phát triển

* Tài sản cố định huy động

Tài sản cố định huy động trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính

là các khu đô thị, chung cư, nhà ở, các trung tâm thương mại, văn phòng…đã kếtthúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thểđưa vào hoạt động được ngay

Các tài sản cố định được huy động trong đầu tư phát triển tại doanh nghiệp bấtđộng sản chính là công trình, là kết quả đạt được trực tiếp của quá trình xây dựngcông trình, chúng có thể được biểu hiện bằng hiện vật hoặc bằng giá trị Chỉ tiêubiểu hiện bằng hiện vật là số lượng các tài sản cố định được huy động, chỉ tiêu biểuhiện bằng giá trị là giá trị các tài sản cố định được huy động Chúng được tính theogiá dự toán hoặc giá trị thực tế Giá trị dự toán được sử dụng làm cơ sở để tính toángiá trị thực tế của tài sản cố định, để lập kế hoạch về vốn đầu tư và tính khối lượngvốn đầu tư thực hiện

Chỉ tiêu giá trị các tài sản cố định được huy động được xác định theo côngthức sau:

F = IV b + IV r - C – IV e

Trong đó:

F - Giá trị các tài sản cố định được huy động trong kỳ

IVb - Vốn đầu tư được thực hiện ở các kỳ trước chưa được huy động chuyểnsang kỳ nghiên cứu (xây dựng dở dang đầu kỳ)

IVr - Vốn đầu tư được thực hiện trong kỳ nghiên cứu

C - Chi phí trong kỳ không tính vào giá trị tài sản cố định (đó là những khoảnchi phí do nguyên nhân khách quan làm thiệt hại được cấp có thẩm quyền quyếtđịnh đầu tư cho phép duyệt bỏ: bão, lụt…)

IVe - Vốn đầu tư thực hiện chưa được huy động chuyển sang kỳ sau (xây dựng

dở dang cuối kỳ)

Đối với từng dự án đầu tư, giá trị tài sản cố định huy động chính là giá trịnhững đối tượng, hạng mục công trình có khả năng phát huy tác dụng độc lập củatừng dự án đã hoàn thành, bàn giao đưa vào hoạt động Công thức tính giá trị các tàisản cố định được huy động trong trường hợp này như sau:

F = IV o - C

Trong đó: IVo - Vốn đầu tư đã thực hiện của các đối tượng, hạng mục côngtrình đã được huy động

* Năng lực phục vụ tăng thêm

Khi các tài sản cố định được huy động vào sử dụng, chúng đã làm gia tăngnăng lực phục vụ cho nền kinh tế

Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm được hiểu là khả năng đáp ứng nhu cầusản xuất, phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất

ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự

án đầu tư

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kết quả của hoạt động đầu

tư phát triển thể hiện ở năng lực phục vụ tăng thêm là năng lực phát huy tác dụngcủa các tài sản cố định được huy động như số căn hộ, số văn phòng, … cung ứng rathị trường Với sự gia tăng của năng lực phục vụ do các tài sản cố định tạo ra, hoạtđộng đầu tư phát triển đã mang lại cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sảnmức gia tăng của doanh thu, lợi nhuận

* Các chỉ tiêu khác

Kết quả của hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp xây dựng cònđược thể hiện ở những chỉ tiêu như:

- Doanh thu tăng thêm: Doanh thu tăng thêm là một chỉ tiêu phản ánh kết quả

do hoạt động đầu tư phát triển mang lại Thông qua đầu tư xây dựng, doanh nghiệpbán căn hộ, văn phòng, cho thuê mặt bằng…mang lại doanh thu cho doanh nghiệpkinh doanh BĐS

- Lợi nhuận tăng thêm: Lợi nhuận tăng thêm là chỉ tiêu phản ánh kết quả dohoạt động đầu tư phát triển mang lại Hoạt động đầu tư phát triển có mục tiêu làmang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp

- Đóng góp cho ngân sách tăng thêm: Thông qua hoạt động đầu tư phát triển,doanh nghiệp xây dựng sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

- Lao động tăng thêm và thu nhập của người lao động tăng thêm: Hoạt động

đầu tư phát triển sẽ tạo thêm nhiêu việc làm, tăng thu nhập cho người lao động, tạođiều kiện cho người lao động cải thiện cuộc sống

- Vị thế và uy tín của doanh nghiệp: Thông qua đầu tư phát triển tạo nênthương hiệu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hồ sơ kinh nghiệm và uytín của doanh nghiệp càng cao thì khách hàng sẽ tìm đến các sản phẩm của doanhnghiệp ngày càng nhiều

2.5.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

* Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản được đánh giá thông qua các chỉ tiêu cơ bản sau;

- Doanh thu tăng thêm so với vốn vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh doanh thu tăng thêm trong kỳnghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu Nó chobiết mức doanh thu tăng thêm tính trên 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong

kỳ nghiên cứu Chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả vốn đầu tư bất động sản của doanhnghiệp, cụ thể là tác động đối với doanh thu, giúp doanh nghiệp định hướng và đưa

ra các quyết định đầu tư đúng đắn trong những giai đoạn phát triển tiếp theo

- Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư:

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh lợi nhuận tăng thêm trong kỳnghiên cứu với tổng vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu Nó cho biếtmột đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu đã tạo ra được baonhiêu lợi nhuận tăng thêm trong kỳ nghiên cứu

Cũng giống chỉ tiêu đối với doanh thu, chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả đầu tưphát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên giác độ tác động vào lợinhuận Giá trị của chỉ tiêu này càng lớn thì thì hiệu quả sử dụng vốn đầu tư pháttriển càng cao

* Hiệu quả kinh tế xã hội của hoạt động đầu tư phát triển trong DN kinh doanh BĐS

Hệ thống các chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội của hoạt độngđầu tư phát triển trong doanh nghiệp bao gồm:

- Mức đóng góp cho ngân sách tăng thêm trong kỳ nghiên cứu so với vốn đầu

tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu.

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh tổng mức đóng góp cho ngânsách tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụngtrong kỳ nghiên cứu Chỉ tiêu này cho biết 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụngtrong kỳ nghiên cứu đã đóng góp cho ngân sách với mức tăng thêm là bao nhiêu

- Lao động tăng thêm tăng thêm của người lao động trên một đơn vị vốn đầu

tư phát triển.

Chỉ tiêu này được xác định bằng cách: So sánh số lao động tăng thêm trong kỳnghiên cứu của doanh nghiệp với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ.Chỉ tiêu này cho biết một đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứucủa doanh nghiệp đã đem lại bao nhiêu lao động tăng thêm

- Mức thu nhập (hay tiền lương của người lao động) tăng thêm và số chỗ việc làm tăng thêm so với vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu.

Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh tổng thu nhập của người laođộng tăng thêm trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụngtrong kỳ nghiên cứu Chỉ tiêu này cho biết 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụngtrong kỳ nghiên cứu đã đem lại mức thu nhập của người lao động tăng thêm làbao nhiêu

2.6 Những nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

2.6.1 Nhân tố khách quan

* Chính sách quản lý của Nhà nước

Để đầu tư có hiệu quả và thuận lợi thì doanh nghiệp phải nắm rõ hệ hốngchính sách quản lý của Nhà nước hiện nay thông qua các quy hoạch, kế hoạch củaNhà nước, hệ thống pháp luật như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS

và hàng loạt các văn bản dưới luật…

Một sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địaphương sẽ có những tác động nhất định tới hoạt động của thị trường BĐS và sự đầu

tư vào lĩnh vực BĐS Do đó, nó sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển của các công ty kinhdoanh bất động sản

*Một số chính sách của Nhà nước tác động trực tiếp và gián tiếp như:

- Chính sách về nhà ở cho người lao động, nhà giá rẻ tác động làm ấm lên thịtrường bất động sản, tạo thêm cơ hội đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản

- Chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất động sản

- Các chính sách của Nhà nước làm cho thu nhập, phúc lợi người lao độngngày càng tăng cao Thu nhập tăng cao hơn làm phát sinh thay đổi chỗ ở tiện nghihơn, tác động đến đầu tư phát triển của doanh nghiệp bất động sản

- Đồ án quy hoạch xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050được thông qua sẽ tạo cơ hội gia tăng qu ỹ cho các chủ đầu tư phát triển dự án mới

vọng thì nó tạo ra những tác động tích cực Các nhà đầu tư sẽ nhận thấy việc đầu tưvào bất động sản là một cơ hội để kiếm được lợi nhuận và an tâm hơn trong việcđầu tư Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế thấp và có thể lâm vào tình trạng suythoái , thì việc thực hiện đầu tư vào các dự án bất động sản được đánh giá là tiềm ẩnnhiều rủi ro Yếu tố lãi suất ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp;

và tỉ lệ lạm phát tác động tới giá cả nguyên vật liệu xây dựng, ảnh hưởng tới chi phíđầu vào…; vì vậy, khi tiến hành hoạt động đầu tư doanh nghiệp bất động sản phảixem xét tác động của tất cả các yếu tố trên

* Những nhân tố thuộc về điều kiện tự nhiên, văn hóa-xã hội

- Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, trong quá trìnhxây dựng và triển khai các dự án đầu tư phát triển các doanh nghiệp kinh doanh bấtđộng sản không thể không chú trọng đến các điều kiện tự nhiên nơi mà các dự án đivào hoạt động Nếu các điều kiện tự nhiên tại dự án không thuận lợi sẽ ảnh hưởngđến tiến độ thi công của dự án, gây rủi ro cho khả năng thu hồi vốn Ngược lại, nếucác điều kiện thuận lợi thì khả năng thu hồi vốn đầu tư là rất lớn

2.6.2 Nhân tố chủ quan

*Chiến lược đầu tư phát triển của doanh nghiệp

- Định hướng chính sách và chiến lược của doanh nghiệp

+ Định hướng chính sách của công ty: là sự xác định những quy tắc của hoạtđộng sản xuất trong tương lai gần, nó ảnh hưởng tới hiệu quả dự án đầu tư thôngqua các quyết định đầu tư và phân bổ nguồn lực cho hoạt động đầu tư

+ Chiến lược kinh doanh là sự xác định mục tiêu và những nguồn lực nhằmđạt được mục tiêu tương lai cho doanh nghiệp, nó có ảnh hưởng tới các quyết địnhđầu tư cũng như phân bổ nguồn lực của doanh nghiệp cho các hoạt động khác nhau

Do đó, chiến lược kinh doanh có ảnh hưởng tới việc phân bổ bao nhiêu nguồn lựccho hoạt động đầu tư phát triển, nếu nguồn lực phân bổ cho các hoạt động nàytương xứng thì sẽ tạo điều kiện cho việc nâng cao hiệu quả dự án đầu tư, ngược lại

sẽ có nguy cơ làm giảm hiệu quả dự án đầu tư