Tổng quan về Bất Động Sản và thẩm định giá

TỔNG QUAN VỀ BĐS VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ Thẩm định giá (TĐG): "TĐG là sựước tính vềgiá trịcác quyền sởhữu tài sản cụthể bằng hình thái tiền tệcho một mục đích đã được xác định rõ“- GS W

LỜI NÓI ĐẦU

+ Cùng với xu hướng hội nhập kinh tê quôc tê,

lĩnh vực định giá tài sản nói chung, định giá

bât động sản nói riêng phát triên rât mạnh mẽ

+ Định gia la mot phân không thể thiếu tron

đật, cô phân hóa doanh nghiệp, sàn giao dịch

Bât động sản

+ Sự phát triển của lĩnh vực định gia bat động sản thê hiện thông qua việc hình thành các Hiệp hội, trung tâm đào tạo thâm định giá:

TEGAVA, AVA, AVO

Mang cac san giao dich BĐS

Một số hình ảnh mua bán BĐS

Ảnh: P Cườn g- viefnamnel vn

Pham vi - Muc dich - Muc tieu

của đê tai nghiên cứu

Pham vi để tài nghiên cứu:

TONG QUAN VE BAT BONG SAN VA

Tinh khac biét Tính ảnh hưởng lần nhau

Có giá trị lớn

TONG QUAN VE BAT DONG SAN VA

"TĐG là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cu thé

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ“-

GS W.Seabrooke -Vién dai hoc Portmouth

"TDG 1a việc xác định giá trị của BĐS tại một thời điểm, có tính

đến bản chất của BĐS và mục đích của TĐG“- GÐ Marketing của

AVO Fred Peter Marrone

"TDG la viéc danh gia hay đánh gia lại gia trị của tài sản phù

hợp với thị truong tai mot dia diém, thoi diém nhật định theo

tiêu chuân Việt Nam hoặc thông lệ quốc tê”-Theo Pháp lệnh giá

Việt Nam ngay 08/05/2002

tước tính bằng tiên với đNNNNG

M.( ài vê lọ: ích

fai mot thoi điềm nhất định

TONG QUAN VE BAT DONG SAN VA

THAM ĐỊNH GIA

MA ên tắc trong TĐG

-Ì Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả

nhất

-Ì Nguyên tắc thay thê

-Ì Nguyên tắc dự kiên các khoản lợi ích trong

tương lai -Ì Nguyên tắc đóng góp

-Ì Nguyên tắc cung câu

Mot so khai niem can thiet

số tiên cần có đề tạo ra/sản xuất ra hàng hoá

hoặc dịch vụ

chỉ sô tiền nhận được từ việc đầu tư khai

thác tài sản sau khi trừ cac chi phi

biêu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thê mang lại tại một thời điểm nhất định

số tiền được yêu câu, được đưa ra hoặc

được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ

vào một thời điêm nhât định

Một sô khái niệm cân thiết

1 qua trinh chuyén doi thu

nhap thanh gia tri tai san

Ty suat vôn hóa: là tỷ suất lợi tức mong đợi 1

năm hoạt động / tổng giá trị tài sản

MA cônaectnh

Tuổi đời kinh tế: số năm công trình làm gia tăng giá

trị cho toàn bộ BĐS

Tuôi đời thực So sô năm từ khi công trình hoàn

thành đên thời điêm TDG

Tuổi đời hiệu quả: số năm tài sản sử dụng phát huy

được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng

B1: Xác định vân đề

Đễ fhoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Là căn cứ đề TĐV lên kế hoạch định giá một cách chỉ tiết

tính điểm |đích giá trị | pháp định | phí

vật pháp |DG sẽ định giá | giá có | thoả

oa alt ly của | của ước |vàcác |hiệu |thuận

của tài | tài sản |khách |tính | tài liệu lực và thời

chu mục hàng: cân thiết gian

Trong bước này thẩm định uiên cẩn làm cúc công 0iệc sa:

+⁄ Đặc điêm cơ bản về mặt vật chât, các quyên của tài sản,

trạng thái cung, câu và các đặc điêm của thị trường có liên quan đên tài sản cân định gia

+/ Các tài liệu cân được sử dụng trong quá trình định giá

+/ Các cơ quan, tô chức có thê và có trách nhiệm cung câp thông tin các nguôn tài liệu đáng tin cậy nhật và có thê kiêm chứng được

+/ _ Chương trình, thời biêu công tác +/_ Đề cương và hình thức trình bày

báo cáo định giá

Các loại tài liệu cần thu tháp bao GỐM:

¬ Thông tín về tài sản mục tiêu

O Can cứ đề so sánh, phân tích,

đánh giá và điêu chinh

¬ Các văn bản pháp My

Phân tích tài liệu

= Nhận diện và đánh giá các yêu tô

thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản định giá

m Nhận rõ những đặc trưng và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản |

= Lua chon và dua ra các tiêu chuan dé thực hiện các

phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh

Uớc tính giá trị

m Các phân tích là căn cứ đề thâm định viên xác định

phương pháp định giá nào là chính, phương pháp định

giá nào có tính chât bô sung hoặc tham chiêu

= Dé lựa chọn được phương pháp dựa vào thuộc tính của tài sản, kỹ năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tặc định giá

B5: Chuan bi bao cao

Bao dam truyén dat két quả và các

kết luận định gia mot cach có hiệu

quả đôi với người sử dụng thông tin,

tránh sự hiệu lâm có thê xảy ra

Clưí 1ý: Bản báo cáo định gia phai duoc trinh bay mot cach ro rang, day du, logic,

có hệ thông ve cúc gid thiết, số liệu, các phân tích, HỮU, qua va kết luận

BG: Báo cao định giá

= Yêm câu đổi 0ới báo cáo định giá

v Sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chê vê mặt thông tin, về pee dữ liệu và yêu tô chủ

Bo: Bao cao dinh gia

Nội dung báo cáo định giá gom:

x_ Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

⁄ Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng

pháp lý

x Mô tả các chỉ dẫn, tài liệu khách hàng cung cấp và có thê sử

dụng được

x Công bồ rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng

v Tom tat rõ ràng về tính nite chat lượng thông tin và các điêu kiện thị trường làm cơ sở đê định gia

v Trinh bay một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được châp nhận

x Tuyên bô rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu

x Khăng định ngày định giá có hiệu lực

x Những hạn chê ảnh hưởng đến kết quả ước tính

v Mau thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin

› Phương pháp 1: Phương pháp sosánh "ÄQ

ye diém:

+ Là phương pháp định at laste khó khăn về

mặt kỹ thuật, chỉ dựa vào sự hiện diện của các

Phương pháp 1: Phương pháp so sánh

Ạ (PESS)

Nhược điểm:

+ Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong

cùng khu vực mới có thê sử dụng đê so sánh

được

+ Các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử

+ Đòi hỏi thấm định viên phải có nhiều kinh

nghiệm về kiên thức thị trường

& Phuong pháp 1: Phương pháp so sánh

Điêu kiện áp dụng:

+» Thông tin phù hợp, đây đủ, đáng

tin cậy, kiêm tra được

+» Thị trường 6n định

+ Các mảnh đât trông

Định giá bằng cách dựa vào giá trị (khoản thu nhập)

mà tài sản nhà đất tạo ra trong tương lai

„ A

Uu diém:

Tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS

mang lại cho nhà đâu tư

Nhược điểm:

Cân điêu chỉnh nhiều mặt (tuổi thọ, chất lượng,

thời hạn cho thuê, những thay đôi vê tiên cho thuê trong tương lai )

Có thể thiêu cơ sở dự báo các khoản thu nhập

tương lai

Kêt quả định giá có độ nhạy lớn trước môi sự thay đôi của các nhân tô tính toán

Diéu kién ap dung

=| Dinh giá BĐS có khả năng mang lại

các khoản thu nhập ôn định và có thé

m Tư vẫn cho các quyết định lựa chọn

phương án đâu tư

Dinh gia bang cach coi gia tri BDS muc tiéu tuong

đương với chi phí đề tạo ra một BĐS tương đương

| ong Cons (Trả)

Chi phi true tiep 460,000

Dien toch xoy dựng 1000m

Chỉ phi xây dựng Im:

khi thay đôi chủ sở hữu và thiêu

cơ sở dự báo lợi ích tương lai

Nhược điểm:

>Thâm định viên phải được đào

tạo chuyên sâu về kỹ thuật, khả

năng phân tích chi tiệt các loại chi phi

>Phu thuoc Mal omer trường

_ 4

Điều TC, áp dụng

> BĐS được phát triển, có tiêm năng quy hoạch lại

> Chi phí là yeu tô chính dé tạo ra giá trị BĐS

Cong thức toan ứng dụng trong

IE?)€

F : giá trị tương lai

P : giá trị hiện tại

| : lai suat

n: số năm tính toán

Công thức toán ứng dụng trong

Công thức toán ứng dụng trong

Công thức toan ứng dụng trong

Bảng gia xây dựng mới nhà ở

(Quyết định sô 40/2008/QĐ-UBND)

1 | Nhà xây tường gạch chỉ, tiền kẻ hậu bẩy, câu đầu chồng

lat gach bat

( xây gạch, hoặc đá ong ), tường bao quanh cao >3m (không tính chiều cao tường thu hồi), không có trần

Nha I tầng mái ngói hoặc mái tôn, tường 220, tường bao 1.538.000 quanh cao >3m (không tính chiều cao tường thu hồi),

Ill 3_ | Nhà 6— 8 tầng mái bằng BTCT hoặc mái bang BTCT trén 4.176.000

lợp tôn và móng không gia cố bằng cọc BFCT

lợp tôn và móng gia cố bằng cọc BTCT

1 Biệt thự giáp tường (hạng 1) 4.239.000

Baa 2 | Biét thự song đôi, ghép (hang 2) 4.710.000

i

Thu 3_ | Biệt thự riêng biệt (hạng 3) 5.197.000

4_ | Biệt thư riêng biệt sang trong (hang 4) 5.730.000

Vi du Phuong phap so sanh

elec) = 2 fjalQia[s 8IN@al0) - l0

tòán

Trả ngay Thanh tốn Z

lan Khone diéu

chinh

Khone diéu chinh

Tình trang pnhĩp ly Churs sỐ dé

Mire ciéu chink + itriéu

Co sO he tang Bi neap khi

SỐ điều chỉnh thuần ítr đ})

Vi du Phuong phap so sanh

Thué gia tri gia tang 10%

Thué thu nhap 20% lợi tức trước thuế

Thời hạn cho thuê còn 4 năm Diện tích (S)

Giá thuê mới Tăng 15%

Chi phi khâu hao, bảo dưỡng Tăng 5%

Chi phí quản lý điều hành Tang 10%

Veet Phuong phap daueam

1 Tinh thu nhap rong hién nay:

1.1 Doanh thu hiện nay 1.100.000đ/m2/UISSS a AOA

Veet Phuong phap daueam

2 Thu nhập ròng ước tính vào thời kỳ sau khi kết thúc hợp đông cho thuê hiện nay

2.1 Doanh thu ước tính:

VARIVARUUIRUUe >< || 1s 7) = Seer MUU OR eee ret

eel Phuong phap daueam

3 Giá trị của cửa hàng thương mại ước tính vào năm kêt

Ví dụ Phương pháp chi phi

MOMMA ice) oh) ha ev cg Rena Tir thong tin thi trường của BDS ta co bang tinh chi phi :

A Chi phi trc tiép 460,000 1.Vé sinh dia diém 20.000

Tỷ lệ sử dụng cac phương pháp

Khắc phục một sô nhược điềm của

các phương pháp TĐG

I9) Dhươno pháp 5Ø

= TDV can thu thap thông tin thi trường dé tạo

nên một cơ sở dữ liệu đây đủ (Thông tin được

thu thập từ các mua bán trên _ trường tự do

)/2We:esii0/209-0285i>a 09 2n a6 6

sản)

Xây dựng các giá trị phù hợp

đê sử dụng cho truong hop c6 su cacnh lech

yêu tô so sánh gitra cac BS

Khắc phục một sô nhược điềm của

các phương pháp TĐG

mean: Phuong phap daa

m TĐV cân thu thập được các

chính

mm TĐV cân có những - -

Coan của các lĩnh vực cũng như nguôn

thong tin thi trans:

Khắc phục một sô nhược điềm của

các phương pháp TĐG

S20) Dhươno pháp GHI

m TĐV cân được đào tạo chuyên sâu vé boc

foc Và cách sử dụng .-

boon) như: phân mêm dự toán,

m TĐV cân được đào tạo về - dinh,

phán doan thi trons:

' KHAC PHUC TONG THE: Lap trinh “

- Với các nội dung chính sau:

Có khả năng bảng giá cũng như các thông tin liên quan của các bât động đã,đang và sẽ giao dịch trên

tât cả các sàn giao dịch BĐS ở các vùng miên trên đât

nước Việt Nam

| các thông tin cập nhật được

Do thời gian nghiên cứu ngăn nên đê

tài chưa đi sâu vào việc đưa ra được

các tỷ lệ điêu chỉnh; các hệ sô khâu

hao; các loại chi phí; các yêu tô ảnh

hưởng đến giá trị tài sản trong các

phương pháp như: phong thủy của

BĐS, kỳ vọng của thị trường, biến động giá

Aet lela ¡ern ngh

khăc phục nhược điểm của mỗi phương

pháp phù hợp với một sô luật liên quan

đến BĐS của nhà nước

Ket luan — Kien nghi

Kiên nghị:

= Khi áp dụng mỗi phương pháp yêu câu

TĐV phải tuân thủ theo đúng trình tự quy trình thâm định giá và các nguyên

tặc, tiêu chuân thâm định giá

=¡ Cần xem xét một cách khách quan, khoa

học,trung thực các yêu tô ảnh hưởng đến

bất động sản để đưa ra các hệ sô khâu

hao, tỷ lệ điều chỉnh hợp lý

Tai liệu tham khảo

Giáo trình “ Định giá tài sản“ của khoa tài chính - ngân

hang (DH Kính doanh và công nghệ Hà Nội)

Sách dịch “Định giá bất động ay ‘ của bộ môn kinh tế

và quản lý địa chính ( ĐH Kính Tê Quôc Dân)

Thông tin trên webside:

J

Tài liệu giảng dạy Marketing của thây giáo

TS.Lê Tự Tiên (GV Đại học Xây Dựng)

Luật đâu thâu, đất đai, kinh doanh BĐS

Sach dich “The Appraisal of real estate” cua Hiép hdi

tham dinh ø1á Việt Nam

Ảnh lưu niệm cùng thây,cô TRƯƠNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG