“Thực trạng và giải pháp Nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội”

Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của một quốc gia, mọi nền kinh tế, mọi gia đình cá nhân. Nó có vai trò quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất xã hội, và luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động hiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất hàng hóa, BĐS cũng được trao đổi, mua bán trên thị trường (TT) và trở thành một loại hàng hóa đặc biệt. Sự trao đổi, mua bán ấy đã hình thành nên một loại TT - thị trường bất động sản (TT BĐS). Ở Việt Nam, TT BĐS chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm “thị trường bất động sản” được chính thức đề cập trong Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Trong hơn 10 năm hoạt động và phát triển, TT BĐS Việt Nam luôn được Đảng và Nhà nước chú trọng quan tâm tới, đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế mở cửa và liên tục tăng trưởng mạnh những năm gần đây. Việt Nam được xem là một trong những nước có nền kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu thế giới. Đặc biệt hơn, khi Việt Nam chính thức ra nhập WTO thì vốn đầu tư từ nước ngoài vào BĐS ngày càng cao và trở nên khá sôi động vì vậy đã đặt TT BĐS Việt Nam vào những thách thức của xu hướng toàn cầu hóa. Tuy nhiên, TT BĐS Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, và vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm của TT cần giải quyết nhiều: sự mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp lý; các chính sách của nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường; thủ tục hành chính rườm rà, rắc rối gây nhiều phiền hà cho người dân. Đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp (TNT) đã có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của TT nhà ở nói riêng và TT BĐS nói chung. Thực tế hiện nay, vấn đề nhà ở cho người có TNT đang là vấn đề bức bách của các quốc gia đang phát triển, đặc biệt vấn đề này ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn với các thành phố lớn khi tỷ lệ di dân ngày càng cao. Và thủ đô Hà Nội, trung tâm chính trị kinh tế văn hóa của cả nước. Cuốn theo chiều xoáy phát triển, Hà Nội đã có những thành tựu nổi bật trên tất cả các mặt của đời sống. Tuy nhiên, như bất kỳ thủ đô của các nước đang phát triển trên thế giới nào, Hà Nội cũng phải đối mặt với một loạt những vấn đề xã hội như: khoảng cách giàu nghèo, tệ nạn xã hội, thất nghiệp… Và “Nhà ở cho người có thu nhập thấp” cũng là một trong những vấn đề đáng quan tâm nhất hiện nay. Với nền kinh tế TT hiện nay đã gián tiếp tạo nên sự phân hóa về nhà ở. Thì việc tạo lập một chỗ ở ổn định và đảm bảo các điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn là mơ ước đối với tất cả những người có TNT. Do vậy, việc nghiên cứu đề án: “Thực trạng và giải pháp Nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội” trở nên hết sức cấp thiết và có ý nghĩa trong bối cảnh hiện nay, nó góp thêm một công cụ trong việc đi tìm lời giải cho bài toán lớn về vấn đề nhà ở cho người có TNT hiện nay.

Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài

Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của một quốc gia, mọi nền kinh

tế, mọi gia đình cá nhân Nó có vai trò quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất

xã hội, và luôn là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động hiệuquả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất hàng hóa, BĐS cũng đượctrao đổi, mua bán trên thị trường (TT) và trở thành một loại hàng hóa đặc biệt Sựtrao đổi, mua bán ấy đã hình thành nên một loại TT - thị trường bất động sản (TTBĐS)

Ở Việt Nam, TT BĐS chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi luậtđất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần đầu tiênkhái niệm “thị trường bất động sản” được chính thức đề cập trong Văn kiện đại hộiĐảng toàn quốc lần thứ VIII Trong hơn 10 năm hoạt động và phát triển, TT BĐSViệt Nam luôn được Đảng và Nhà nước chú trọng quan tâm tới, đặc biệt trong điềukiện nền kinh tế mở cửa và liên tục tăng trưởng mạnh những năm gần đây ViệtNam được xem là một trong những nước có nền kinh tế tăng trưởng cao hàng đầuthế giới Đặc biệt hơn, khi Việt Nam chính thức ra nhập WTO thì vốn đầu tư từnước ngoài vào BĐS ngày càng cao và trở nên khá sôi động vì vậy đã đặt TT BĐSViệt Nam vào những thách thức của xu hướng toàn cầu hóa Tuy nhiên, TT BĐSViệt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, và vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề nổicộm của TT cần giải quyết nhiều: sự mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữacác văn bản pháp lý; các chính sách của nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện thuậnlợi cho sự phát triển của thị trường; thủ tục hành chính rườm rà, rắc rối gây nhiềuphiền hà cho người dân Đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp(TNT) đã có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của TT nhà ở nói riêng và TTBĐS nói chung Thực tế hiện nay, vấn đề nhà ở cho người có TNT đang là vấn đềbức bách của các quốc gia đang phát triển, đặc biệt vấn đề này ngày càng trở nênnghiêm trọng hơn với các thành phố lớn khi tỷ lệ di dân ngày càng cao Và thủ đô

Hà Nội, trung tâm chính trị kinh tế văn hóa của cả nước Cuốn theo chiều xoáyphát triển, Hà Nội đã có những thành tựu nổi bật trên tất cả các mặt của đời sống

Tuy nhiên, như bất kỳ thủ đô của các nước đang phát triển trên thế giới nào, HàNội cũng phải đối mặt với một loạt những vấn đề xã hội như: khoảng cách giàunghèo, tệ nạn xã hội, thất nghiệp… Và “Nhà ở cho người có thu nhập thấp” cũng

là một trong những vấn đề đáng quan tâm nhất hiện nay

Với nền kinh tế TT hiện nay đã gián tiếp tạo nên sự phân hóa về nhà ở Thìviệc tạo lập một chỗ ở ổn định và đảm bảo các điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn là

mơ ước đối với tất cả những người có TNT Do vậy, việc nghiên cứu đề án: “Thực trạng và giải pháp Nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội” trở

nên hết sức cấp thiết và có ý nghĩa trong bối cảnh hiện nay, nó góp thêm một công

cụ trong việc đi tìm lời giải cho bài toán lớn về vấn đề nhà ở cho người có TNThiện nay

Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu cơ sở lý

luận về vấn đề nhà ở trên địa bàn Hà Nội nói chung và mục tiêu cụ thể của đề tài đivào: Phân tích, hệ thống hóa những lý luận về TT BĐS Việt Nam, tìm hiểu thựctrạng và nguyên nhân về nhà ở cho người có TNT, cơ chế chính sách của nhà nướctrong lĩnh vực xây dựng nhà ở cho những người có TNT để từ đó đưa ra các giảipháp kiến nghị nhằm thúc đẩy xây dựng quỹ nhà ở cho người có TNT

Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu tình hình thực tế về việc xây dựng nhà ở

cho người có TNT trên địa bàn Hà Nội hiện nay

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thực trạng về nhà ở cho người có

TNT trên địa bàn Hà Nội trong khoảng thời gian 10 năm trở lại đây đến trước ngày1/08/2008

Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng các phương pháp: phương pháp duy vật

biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương phápthống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích …Ngoài ra còn tham khảo, sử dụngthêm các nguồn số liệu thống kê của các cơ quan nhà nước, trên các tạp chí bấtđộng sản, các trang Web chuyên ngành…

Kết cấu nội dung của đề tài:

Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, mở đầu và kết luận, đề án gồm 3chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Chương 2: Thực trạng về nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà

Nội

Chương 3 : Giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp

trên địa bàn Hà Nội

Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn vàgiúp đỡ em hoàn thành đề án này

Chương 1

Cơ sở khoa học về nhà ở cho người có thu nhập thấp

1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm nhà ở

Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổchức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở

Nhà ở là không chỉ là không gian cư trú đơn thuần mà còn là môi trườngsống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục Nhà ở là tổ

ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội… Đốivới mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn, mà còn thể hiện trình độphát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể Ngàynay, khi cuộc sống của người dân ngày càng đầy đủ thì nhu cầu về nhà ở lại càngcao

Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát triển củanền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế, xãhội và cả mỗi quốc gia Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế– xã hội từ kinh tế, văn hóa đến chính trị xã hội

Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm giải quyếtvấn đề nhà ở của người dân ở các đô thị cũng như ở nông thôn, đặc biệt là nhà ởcho người có TNT góp phần từng bước thực hiện cải thiện đời sống cho nhân dân

1.1.2 Bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp

1.1.2.1 Khái niệm về người có thu nhập thấp

Từ trước cho tới nay tại Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung chưa cómột khái niệm nào rõ ràng về “ Người có thu nhập thấp” Tuy nhiên., theo kháiniệm thông thường và đang được nhiều nước chấp nhận thì người có TNT là người

có mức thu nhập lớn hơn mức thu nhập bình quân của xã hội Chẳng hạn, theo sốliệu của tổng cục thống kê thì mức thu nhập bình quân khu vức đô thị của nước ta

là và theo Cục thống kê Hà Nội thì mức thu nhập bình quân đầu người là 31triệuđồng/ người/ năm Như vậy theo cách hiểu trên thì người có thu nhập bình quânthấp hơn mức nêu trên sẽ được coi là người có TNT

Tuy nhiên, Theo chương trình hộ trợ nhà ở cho người có TNT, thì khái niệmngười có TNT là: Người có thu nhập ổn định trên ngưỡng nghèo và dưới mức tiệmcận với mức trung bình, và có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ởnhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước về vốn vay dài hạn trả góp với mức lãi suất

ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho họ về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (ngườivay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay)

Theo quan niệm của Việt Nam thì người nghèo khác với người có mức TNT,người nghèo được xác định là người thiếu ăn không thể tự lo được mà nhà nướcphải hộ trợ hoàn toàn Còn người có TNT là người có điều kiện sinh hoạt kém chấtlượng, với mức thu nhập ổn định nhưng thấp, và cũng có khả năng dành một ít thunhập cho việc chăm lo cải thiện nhà ở với sự trợ giúp của nhà nước Ở nước ta,chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 được Thủ tướng Chính phủ kýquyết định ban hành Theo đó, hộ nghèo ở khu vực nông thôn được xác định lànhững hộ có mức thu nhập bình quân từ 200.000 đồng/người/tháng (2,4 triệu đồng/người/năm) Ở khu vực thành thị, những hộ có mức thu nhập bình quân từ 260.000đồng/người/tháng (3,12 triệu đồng/người/năm) trở xuống là hộ nghèo

1.1.2.2 Nhà ở cho người có thu nhập thấp

Theo nghĩa hẹp: Nhà ở cho người có TNT là những căn nhà cấp thấp, giá rẻ

dành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xa hội như ngườigià, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đangsống trong hoàn cảnh khó khăn…

Theo nghĩa rộng: Nhà ở cho người có TNT là nhà ở được xây dựng dựa trên

quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người laođộng có thu nhập thấp dưới mức trung bình trong xã hội

1.1.2.3 Sự cần thiết của nhà ở đối với người có thu nhập thấp

Nhà cho người có TNT đang là vấn đề hết sức bức bách của mỗi địa phươngtrong cả nước hiện nay và đặc biệt của Hà Nội trung tâm đầu não của cả nước.Chính vì vậy mà nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách đầu tư về nhà ở để tạo điềukiện và khơi dậy được tiềm năng của nhân dân trong xây dựng quỹ nhà ở Trong

những qua, quỹ nhà ở đã tăng lên đáng kể cả về số lượng và chất lượng công trìnhnhà ở, do đó đã giải quyết được một bước nhu cầu về nhà ở các tầng lớp dân cư.Tại Hà Nội, hiện nay đã có rất nhiều khu đô thị mới mọc lên, với quy mô, chấtlượng cơ sở hạ tầng đúng tiêu chuẩn hiện đại Các công trình dịch vụ thương mại,thể thao vui chơi giải trí đảm bảo tiêu chuẩn môi trường, xử lý nước thải và chấtthải Các đô thị đó như là: Linh Đàm, Định Công, Khu làng quốc tế Thăng Long,khu đô thị mới Trung Hòa Nhân Chính, Trung Yên…Bên cạnh đó cũng có nhiềukhu nhà tái định cư, khu nhà ở cho người có TNT, khu nhà ở cho sinh viên, giáoviên cũng đã và đang xây dựng như: Nhà ở cho người có TNT tại xã Xuân Đỉnh -Quận Tây Hồ, khu tái định cư Nam Đại Cồ Việt…

Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đạt được ở trên, thì việc đầu tư xây dựngnhà ở theo quy chế mới thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là vấn đềnhà ở cho người có TNT

Theo ước tính của ngân hàng phát triển Châu Á thì số hộ TNT ở thành phố HàNội là từ 100 – 150 hộ chiếm tới 50% cư dân thành phố và đó là cán bộ, công nhânviên chức nhà nước, người lao động và buôn bán nhỏ… đây là những người tạo racủa cải vật chất cho xã hội Trong đó theo điều tra của Bộ Xây Dựng, thì chỉ có30% cán bộ, công nhân viên nhà nước được phân phối nhà ở, trong đó có 19% lànhà chung cư được xây dựng từ trước năm 1990 và có khoảng 15 – 20 hộ gia đìnhthực sự khó khăn về nhà ở Trong khi đó với mức thu nhập bình quân hiện nay, đểmua được một căn hộ chung cư trung bình ( có giá từ 7 – 9 triêu đồng/m2) thì ngay

cả những hộ gia đình công nhân viên chức có mức thu nhập trung bình khoảng 4 –

6 triệu đồng/ hộ/ tháng cũng không đủ khả năng mua nhà ở theo giá TT Vì vậy,mong muốn mua nhà ở đối với người TNT là hết sức xa vời Những năm gần đây,xuất phát từ những nhu cầu đặt ra, quỹ nhà ở của thành phố đã tăng nhanh nhưng

so với nhu cầu thực tế thì chỉ như muối bỏ bể Do vậy cần phải có cái nhìn mới mẻ

để cải thiện được vấn đề theo hướng tìm kiếm các giải pháp đầu tư nhà ở thích hợpvừa tạo điều kiện khả năng thanh toán của người TNT, đồng thời đẩy mạnh khảnăng giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho người TNT

1.1.2.4 Nhân tố ảnh hưởng đến nhà ở cho người có thu nhập thấp

Sự tăng trưởng về dân số: Dân số tăng làm cho kết cấu và quy mô dân số thay

đổi dân đến nhu cầu về nhà ở cũng tăng, mặt khác do số người trong độ tuổi kếthôn tăng cùng với nhu cầu tách hộ muốn ở riêng và độc lập nên nhu cầu về nhà ởcũng tăng lên

Sự thay đổi của thu nhập việc làm: Cùng với sự tăng lên của thu nhập thì nhu

cầu chi trả cho những khoản chi phí cũng tăng do đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng.Khi TNT thì các khoản TNT có được phải được ưu tiên chi trả cho các khoản đápứng nhu cầu thiết yếu để duy trì cuộc sống của con người Khi các nhu cầu đóđược đảm bảo thì các khoản thu nhập tăng thêm này sẽ được dùng vào việc đầu tưnhà ở Cùng với sự tác động của thu nhập thì việc làm cũng ảnh hưởng rất lớn đếnnhu cầu nhà ở Việc làm vừa tác động gián tiếp vừa tác động trực tiếp đến nhà ở.Trước hết việc làm tác động trực tiếp đến thu nhập, nếu việc làm tốt tạo ra thunhập cao và ổn định thì nhu cầu về nhà ở sẽ tăng cao và ngược lại nếu việc làm tạo

ra TNT thì nhu cầu về nhà ở sẽ là chuyện xa vời với người TNT Tính chất việclàm sẽ tác động trực tiếp đến nhà ở, nếu việc làm cố định thì người lao động sẽmong muốn một ngôi nhà kiên cố cho một cuộc sống lâu dài ổn định, còn nếu việclàm thường xuyên thay đổi chỗ làm thì nhu cầu nhà ở kiên cố sẽ giảm đi

Đô thị hóa và sự hoàn thiện, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng: Đô thị hóa là

nhu cầu tất yếu của mỗi địa phương, quá trình đô thị hóa làm chuyển dịch cơ cấukinh tế , làm thay đổi quy mô và kết cấu dân số vì vậy làm nhu cầu về nhà ở cũngtăng lên Tuy nhiên cùng với nó thì sự phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng ở các vùngnày cũng phải tăng lên tạo điều kiện, khả năng tiếp cận đến những vùng mới được

đô thị hóa tăng lên làm tăng khả năng đầu tư xây dựng nhà ở tăng lên vì vậy nhànước cần có những chính sách hỗ trợ tạo điều kiện cho người có TNT xây dựng vàcải tạo nhà ở của mình

Chính sách về đất đai: miễn giảm tiền thuế sử dụng đất cho những hộ có TNT.

Hiện nay nhà nước đã có chính sách không thu tiền sử dụng đất đối với nhữngchung cư cao tầng, cần chứng nhận cho những hộ có TNT trong các khu chung cư

Chính sách tài chính tín dụng: Hình thành thị trường tài chính nhà ở, huy động

các nguồn tài chính của xã hội (nguồn vốn hỗ trợ của các tổ chức trong và ngoàinước như ODA, vốn hỗ trợ người nghèo…) Miễn giảm thuế cho các dự án đầu tưnhà ở cho người có TNT, hình thành quỹ nhà ở của thành phố hỗ trợ người cóTNT Đặc biệt chính sách tài chính phải đảm bảo cho các ngân hàng, nhất là trongviệc cho vay thế chấp, giải quyết thu nợ, đấu giá thế chấp khi người có TNT không

đủ khả năng thanh toán, hỗ trợ việc mua nhà trả góp cho người dân Bên cạnh đóphải đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong việc đăng ký quyền sử dụng đất vànhà ở nhằm tạo điều kiện pháp lý cho người có TNT cải tạo, nâng cấp nhà ở và cóthể thế chấp nhà ở để cải thiện nhà ở

1.1.2.5 Đặc điểm của người có thu nhập thấp

Mức lương và thu nhập

Theo báo cáo của sở lao động thương binh và xã hội thì thu nhập bình quân đầungười của Hà Nội năm 2007 là 31triệu đồng/người/ năm Một khảo sát trong số laođộng ngoại tỉnh cho thấy: Lao động trong khu vực phi kết cấu có mức thu nhậpkhác nhau tùy theo kỹ năng tay nghề và loại hình công việc song nhìn chung vẫnthấp hơn so với khu chính thức

Với mức thu nhập như vậy thì việc chi tiêu cho các hàng hóa thông thường cũngtrở nên khó khăn thậm chí nhiều hộ gia đình không đủ ăn, huống chi đến việc tíchlũy mua sắm, đầu tư, nâng cấp cải thiện nhà ở Hoặc nếu có tích lũy nhưng lại vớimức tích lũy từ 7 – 10% thu nhập thì liệu sau bao nhiêu năm họ mới có đủ tiềnxây nhà hoặc cải tạo nhà?

Điều kiện nơi ở

Đối với lao động di cư có trình độ cao, có thu nhập cao thì nhà ở ổn định Song

đa số người lao động đều phải ở nhà trọ, hay nhà cho thuê với chất lượng thấpkém, không đảm bảo vệ sinh, ánh sáng, an ninh trật tự kém…

Theo tính toán của Vụ cơ sở hạ tầng - Bộ kế hoạch và đầu tư thì diện tích bìnhquân đầu người hiện nay trên địa bàn Hà Nội vào khoảng 7m2/ người và dự kiếnđến năm 2010 là 9 – 10 m2/người Trong đó 30% số dân trong thành phố Hà Nội

đang ở với diện tích dưới 4m2/người và 60% người dân có nhu cầu muốn nâng cấpcải tạo nhà Như vậy thì diện tích bình quân trên đầu người của những người cóTNT chỉ vào khoảng dưới 6m2/ người.

Nhóm người có TNT bao gồm nhiều đối tượng, ngoài đối tượng là cán bộ côngnhân viên chức thì còn có công nhân ở các khu công nghiệp và khu chế xuất, sinhviên các trường đại học và cao đẳng và người những người buôn bán nhỏ thì diệntích ở của rất thấp

Đối với những người định cư từ trước khi chuyển đổi nền kinh tế từ chế độ baocấp thì họ phải ở trong những căn hộ tập thể do nhà nước phân phối.Nay đã xuốngcấp nghiêm trọng, lún nứt, quá năm sử dụng và lạc hậu Không những thế, đối vớinhững người di cư từ nông thôn ra để làm thuê thì nhà ở của họ là những lều lándựng tạm bợ, nghèo nàn đơn sơ bằng những loại vật liệu như: tre, nứa , cót ép… Như vậy cho thấy điều kiện về nhà ở cho người có TNT bố trí không khoa học,không đúng quy hoạch thậm chí là lấn chiếm vô tổ chức vì vậy nhà ở của họthường thuộc diện giải tỏa và không có đủ các điều kiện tối thiểu sinh hoạt Hệthống cấp thoát nước không đến được với các hộ dân, hệ thống điện quá tải khôngđược xử lý, ý thức vệ sinh môi trường kém nên dẫn đến môi trường sống ngàycàng trở nên ô nhiễm, không đủ tiêu chuẩn cho phép Vì vậy đã ảnh hưởng lớn đếnsức khỏe, vệ sinh môi trường Tình trạng trộm cắp, gây mất trật tự an ninh đô thịthường xuyên ở những khu vực này

Về văn hóa, giáo dục, thể thao: Những người có TNT không đủ khả năng chi trảcác khoản học phí, và các khoản phụ phí do đó đa số họ đành chấp nhận để con emmình học trong các trường có cơ sở vật chất yếu kém, kém chất lượng hoặc thấthọc Đời sống văn hóa tinh thần của họ còn nhiều hạn chế, thiếu hụt các cơ sở sinhhoạt văn hóa, thể thao vui chơi giải trí

1.1.2.6 Yêu cầu về nhà ở của người của người có thu nhập thấp

Chất lượng: Nhà ở cho người có TNT về chất lượng phải đảm bảo được các nhu

cầu tối thiểu như: có đủ tiêu chuẩn hạ tầng dịch vụ tối thiểu, có thể nằm xa trungtâm và các khu dịch vụ - thương mại (để giá đất là thấp nhất); về phương diện kiến

trúc - thiết kế – xây dựng, phải phấn đấu tiết kiệm chi phí hạ thấp giá thành nhà ởcho người TNT chỉ bao gồm chi phí tối thiểu đảm bảo nhu cầu tối cơ bản (quy mô,diện tích, độ bền kết cấu công trình, chi phí vận hành thiết yếu).

Giá cả : Theo nghiên cứu, giá thuê nhà cho người TNT ở nước ngoài chỉ dao

động trong khoảng 10-20% thu nhập Trong vòng 10-15 năm là họ có thể muađược nhà Vậy mà đề án triển khai với người có TNT tại Việt Nam lại lấy mức caonhất là 20%

Hơn nữa, hiện nay có rất nhiều cán bộ công nhân viên chức xin nghỉ việc màhiện tượng này có khả năng trở thành “làn sóng” vì nhiều lý do trong đó khôngngoại trừ lý do lương thấp Với đồng lương “còm” của cán bộ, công chức nước tahiện nay thì chuyện sở hữu một ngôi nhà ở thành phố, đô thị là điều “không tưởng”

có khi cả đời cũng không mua nổi

Theo nghị định 90, giá thuê nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà chung cư thấp nhất

đã là 12.000 đồng, cao nhất là 28.000 đồng một m² một tháng Nếu tính theo tiêuchuẩn căn hộ chung cư thuộc quỹ nhà ở xã hội (diện tích 30-60 m²) thì chi phí thuêcăn hộ chung cư từ 360.000 đến 1.680.000 đồng một tháng

Mức giá thuê trên có thể là chấp nhận được với công chức đã đi làm đượckhoảng 10 năm, những người mới ra trường, hệ số lương thấp, đặc biệt là đối vớilao động ở các khu công nghiệp thì còn quá cao Theo khảo sát của Tổng liên đoànlao động, hiện phần đông lao động khu công nghiệp là người ngoại tỉnh, thu nhậpbình quân 800.000-900.000 đồng một tháng Họ chỉ dám thuê nhà trọ tư nhân vớigiá 60.000-150.000 đồng một người một tháng

Hỗ trợ của nhà nước: Theo TS Hoàng Xuân Nghĩa viện nghiên cứu phát triển

kinh tế xã hội Hà Nội nhận định, chính sách hỗ trợcủa nhà nước trong việc thúcđẩy thị trường có thể chia làm ba nhóm chính:

Nhóm thứ nhất: hạn chế sự lũng đoạn và độc quyền của các Công ty phát triển nhà

Nhà nước (các doanh nghiệp nhà nước) và xã hội hóa công tác xây dựng nhà ở.Chẳng hạn, TP Hà Nội hoàn toàn có thể ban hành các chính sách khuyến khích cácdoanh nghiệp tư nhân trong và nước ngoài tham gia TT nhà ở cho người TNT

Nhóm thứ hai: hạ thấp chi phí giao dịch của TT nhà đất Trọng tâm của nhóm

chích sách này là thúc đẩy quá trình cung cấp giấy chứng nhận (GCN) về nhà đấtcho công chúng, đặc biệt cho những người TNT, bằng cách đề cao và khuyếnkhích trách nhiệm cá nhân của các cơ quan chức năng cấp GCN Rõ ràng là việcban hành các chính sách khuyến khích vật chất thoả đáng cũng như phạt tiền ởmức cần thiết dựa vào quy trách nhiệm cá nhân sẽ có tác dụng giảm bớt chi phígiao dịch trên TT nhà đất cho người có TNT

Nhóm thứ ba: nâng cao tính minh bạch của TT nhà đất và công khai hoá về nhà

đất Chẳng hạn, Hà Nội có thể khuyến khích thành lập Hiệp hội Nhà ở của ngườiTNT, thông qua Hiệp hội này và các đại diện của dân cư để tổ chức thực hiện,giám sát sự hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố tới tất cả những người TNT; Tổchức cho người dân bình chọn công khai những người thuộc diện TNT được muanhà theo các đơn vị dân cư; Công bố công khai quy hoạch về nhà đất cũng như quỹnhà ở Thành phố; Cán bộ đối thoại và trả lời chất vấn trực tiếp các khiếu nại về nhàđất, công khai hóa tài sản về nhà đất…

1.2 Kinh nghiệm về nhà ở cho người có thu nhập thấp của một số nước trên thế giới

Kinh nghiệm tại Indonesia : Tại Indonesia, các chung cư xây cho người có TNT

thường được xây tối đa 6 tầng, không dùng thang máy mà dùng cầu thang bộ.Trong đó diện tích mỗi căn hộ chỉ từ 26 – 36m2, giá tối đa là 15000 USD ( khoảng

250 triệu đồng) Bên cạnh đó, nhà nước cũng có rất nhiều chính sách hỗ trợ chongười TNT như: cho người TNT trả góp trong 30 năm và trong 4 – 8 năm đầu,chính phủ hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng nhưng trong thời gian đó căn hộ bị cấmchuyển nhượng Đồng thời chính phủ cũng quy định những người có thu nhập dưới

480 USD/ năm mới được mua nhà diện tích này Còn các doanh nghiệp ở đây thìđược hưởng ưu đãi thuế xây dựng 1% trong khi thuế xây dựng các loại hình nhà

khác là 5% Ngoài ra họ còn được giảm thuế giá trị gia tăng Như vậy, chính những

chính sách ưu đãi đó giúp doanh nghiệp có lãi từ 10 - 15%, người TNT có điềukiện mua căn nhà phù hợp với túi tiền của mình vì diện tích căn hộ nhỏ nên giá rẻ.Nhờ đó, qua 2 năm triển khai chương trình này, Indonesia đã xây dựng được100.000 căn hộ kiểu này Chính phủ Indonesia cũng tin là dù trong bối cảnh khủng

hoảng tài chính toàn cầu, chương trình nhà ở cho người có TNT vẫn luôn được lợinhuận nhất định nên hoàn thành đúng thời hạn và có nhu cầu

Kinh nghiệm của Singapore: Đất nước “toàn dân” sở hữu nhà ở

Tay Kim Poh, người đứng đầu Ủy ban Phát triển và Nhà ở Singapore (HDB),cho biết: “Tôi chưa thấy một tổ chức hay một đất nước nào đạt đến được tỷ lệ sởhữu nhà ở như thế này Vì vậy chúng tôi là đất nước duy nhất” Theo số liệu củachính phủ, từ khi được thành lập HDB đã xây dựng khoảng 900.000 căn hộ.Những căn hộ HDB mới được xây dựng có giá thấp hơn giá TT, nên thu hút đượcnhiều người mua so với nhà của các công ty tư nhân, đặc biệt là trong vòng 3 nămqua, khi giá cả tăng lên vòn vọt Được biết 95% người dân Singapore sống và sởhữu các căn hộ HDB Số ít còn lại là những người TNT phải đi thuê nhà Nhữngtòa nhà nhỏ hơn, cũ hơn của HDB tuy thiếu những tiện ích trên, nhưng vẫn có cáccửa hàng, hay một khu chợ bán đồ tươi sống Trường học, thư viện và các cơ sở y

tế đã tạo nên sự trọn vẹn cho đời sống ở những “khu trung tâm” như thế này

Chương trình sở hữu nhà ở của HDB, được thành lập vào năm 1964, đã đưa ranhiều sáng kiến để giúp người Singapore có thể mua được nhà ở Và hồi tháng 6vừa qua, chương trình này đã được LHQ trao tặng giải thưởng vì sự cải thiện tínhminh bạch, trách nhiệm và nhiệt tình trong ngành dịch vụ công Ví dụ một cặp vợchồng mới cưới dự định mua một căn hộ bán lại của HDB trên TT tự do có thểđược trợ cấp tới 27.000 USD

Ngoài ra, HDB còn cho người mua nhà vay tiền với lãi suất thấp hơn ngân hàng.Những người mua nhà trả góp của HDB thường phải trả ít hơn 25% số thu nhậphàng tháng của họ Với mục tiêu là giữ cho giá nhà đạt ở mức có thể “chịu nhiệt”được, HDB đã phải chịu thua lỗ, và hiện đang yêu cầu chính phủ hỗ trợ Tới tháng

3 năm nay, HDB đã nhận được gần 1,25 tỷ đôla tiền trợ cấp của chính phủ để bùvào khoản lỗ của mình “Vì mục đích xã hội, chúng tôi đã bị thua lỗ”, ông Taycười nói “Nếu chúng tôi cung cấp nhà cho người dân, thay vì cho họ thuê, họ sẽ cóniềm tin vào đất nước”, Tay nhắc lại lời của “cha đẻ” của Singapore, Lý QuangDiệu Trong cuốn hồi ký của mình, ông Lý Quang Diệu đã viết: “ông tin rằng nếumọi gia đình đều sở hữu nhà ở, thì đất nước sẽ ổn định hơn”

Chương 2 Thực trạng về nhà ở cho người có thu nhập thấp

trên địa bàn Hà Nội

2.1 Đặc điểm tình hình Hà Nội có ảnh hưởng đến nhà ở cho người có thu nhập thấp

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên

Vị trí địa lý: Thủ đô Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm đông bắc bộ, trung tâm

đầu não về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưuQuốc tế của cả nước Tổng diện tích toàn thành phố Hà Nội là 920,98km2 , trong

đó nội thành chiếm 19,97% tổng diện tích và ngoại thành chiếm 80,30% tổng diệntích Diện tích Hà Nội bằng 0,28% diện tích cả nước

Về dân số: Theo tổng cục thống kê năm 2007 dân số Hà Nội là 3289,3 nghìn

người, trong đó dân số nội thành chiếm khoảng 53%, dân số ngoại thành chiếmkhoảng 47% Mật độ dân số là 3568 người/km2

2.1.2 Đặc điểm về kinh tế xã hội

Đặc điểm kinh tế: Trong mấy năm trở lại đây GDP của thành phố Hà Nội

tăng hơn 3 lần tăng tốc độ bình quân là 1,6%/năm, cao hơn tốc độ tăng GDP của cảnước 1,5 lần Năm 2005 kinh tế Hà Nội tăng trưởng khá, GDP trên địa bàn tăng12,06% so với cùng kỳ năm 2004; cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo đúng nghịquyết đại hội Đảng Bộ Thành phố Hà Nội Đến năm 2006, GDP của thành phố HàNội đạt 94482 tỷ đồng, chiếm 8,7% tổng sản phẩm quốc nội của cả nước, đạt tốc

độ tăng trưởng 10,37% so với năm 2005

Đặc điểm xã hội: Hà Nội là trung tâm đầu não về kinh tế, chính trị, văn hóa

của cả nước, vì thế sự phát triển về kinh tế của Hà Nội rất cao, nhưng đi đôi với sựphát triển kinh tế Hà Nội cần giải quyết những vấn đề xã hội phát sinh trong quátrình phát triển đó, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người có TNT Thành phố Hà Nội

là đô thị lớn của cả nước, vì vậy dân số ở các địa phương đổ vào thành phố Hà Nội

là khá lớn Hiện nay, Hà Nội có dân số là 3289,3 nghìn người, mật độ dân số của

Hà Nội cao nhất của cả nước 3568 người/km2 Tốc độ tăng dân số tự nhiên bìnhquân năm khoảng 1,37%/năm, tăng cơ học là 1,63%/năm, với tốc độ gia tăng nhưhiện nay, tại Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân thì trungbình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống.

Dân cư trên địa bàn Hà Nội có trình độ học vấn cao hơn so với các địaphương khác Số người chưa biết chữ trong đô tuổi lao động ít nhất cả nước với tỷ

lệ 0,18%, tỷ lệ phổ cập PTTH và cấp tương đương chiếm 94%, tỷ lệ lao động quađào tạo chiếm 65% trong tổng số lao động toàn thành phố Hà Nội Tuy nhiên tỷ lệthất nghiệp đô thị lại khá cao chiếm xấp xỉ 5,5%, không những thế theo số liệu của

Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay bình quân nhà ởtheo đầu người ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có tới 30% dân số nộithành ở dưới 4m2/người; về chất lượng nhà ở, có tới 60% xuống cấp cần cải tạonâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi Theo ước tính của nhiều nguồn khác nhau, HàNội đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, và cần ít nhất tới 7 triệu m2 nhà ở, tươngđương 120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu bức xúc về nhà ở trên địa bàn.Theo điều tra của tổ chức Tổ chức Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA), nhu cầu nhà

ở cho thuê và mua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vàokhoảng 18.000 căn hộ, trong đó, nhà ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúccần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30%

2.1.3 Đánh giá chung

Thuận lợi: Hà Nội là trung tâm văn hóa, kinh tế chính trị của cả nước, có nềnkinh tế phát triển vì vậy nguồn vốn hỗ trợ nhà ở cho người có TNT sẽ cao hơn cácnơi khác Bên cạnh đó, dân số Hà Nội tăng mỗi năm chủ yếu là tăng do lượngngưòi di cư từ nơi khác để làm ăn vì vậy nếu nhà nước có những chính sách hỗ trợtạo việc làm ở các địa phương thì khi đó tỷ lệ di dân lên thành phố sẽ giảm

Khó khăn: Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, chỉ riêngnăm 2006 - 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụcác dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn,thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dùđược hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn

hộ…Bên cạnh đó với mức thu nhập của người dân như vậy liệu sau bao nhiêu nămngười dân có thể mua nổi một căn nhà?

2.2 Thực trạng

2.2.1 Thực trạng thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp

2.2.1.1 Cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp

Theo số liệu của cục thống kê Hà Nội, hiện nay số gia đình có TNT có khókhăn về nhà ở đang công tác và làm việc tại 3500 cơ quan, tổ chức trên địa bànthành phố Hà Nội là 180000 hộ Điều này cho thấy, cùng với nhu cầu của nhiềungười dân, vấn đề nhà ở đối với người TNT đang là một yêu cầu hết sức cấp bách.Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị hiện nay vẫn cònhàng vạn hộ gia đình thuộc diện TNT đang phải sống trong điều kiện chỗ ở khôngđảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu Trên 30% các hộ gia đình thuộc khu vực đô thị códiện tích nhà ở dưới 36 m2 Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sốngtrong những căn hộ tạm bợ Theo đánh giá chung, có khoảng 15-20% hộ gia đìnhtại các khu vực đô thị và trên 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp tậptrung thực sự gặp khó khăn về chỗ ở Cũng theo Cục Quản lý nhà, hiện có trên 1,4triệu cán bộ, công chức hưởng lương ngân sách nhà nước; trên 5 triệu công nhân,viên chức thuộc các thành phần kinh tế khác, trong đó có khoảng 800.000 côngnhân lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất

Thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước xây dựng trước năm 1990

Mua nhà thuộc sở hữu nhà nước

Có nhà riêng

Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức chưa cónhà ở phải ở ghép; 4 % phải thuê nhà tạm của tư nhân để ở, 19% được thuê nhàchung cư thuộc sở hữu nhà nước xây dựng từ trước năm 1990; 14,6% đã được muanhà thuộc sở hữu nhà nước; 31,4% đã xây dựng được nhà riêng Tổng hợp kết quảđiều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức có nhucầu được cải thiện chỗ ở Hiện nay, các KCN, KCX mới có khoảng 20% tổng sốcông nhân lao động có chỗ ở ổn định.

Trong khi nhu cầu bức xúc như vậy thì khả năng tích luỹ để mua được nhà ởcủa những đối tượng này hầu như không có Đối với cán bộ công chức nhà nước,khả năng chi cho nhà ở từ lương tối đa đạt khoảng trên 11% Tỷ lệ này rất thấp sovới chi phí tiền nhà ở thực tế hiện nay Tình trạng của công nhân lao động tại cácKCN, KCX còn tệ hơn nữa Họ phải chi từ 12-15% trong số thu nhập ít ỏi hàngtháng để chi trả tiền nhà thì cơ hội tích luỹ để mua nhà càng vô vọng Nếu không

có chính sách nhà ở phù hợp của Nhà nước, tình trạng này không thể được giảiquyết mà còn trầm trọng hơn Theo số liệu báo cáo của các địa phương, trong giaiđoạn 2006-2010 riêng Hà Nội cần xây dựng trên 110.000 căn hộ cho các đối tượngTNT

Theo ước tính của nhiều nguồn khác nhau, Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiêmtrọng, và cần ít nhất tới 7triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ cho các đốitượng có nhu cầu bức xúc về nhà ở Theo điều tra của tổ chức Hợp tác Quốc tếNhật Bản (JICA), nhu cầu về nhà ở cho thuê và mua của các đối tượng là cán bộ,công chức, công nhân, người lao động… vào khoảng 18000 căn hộ Trong đó, nhà

ở cho người có TNT, có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện nhà ỏ chiếm30% Cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ lấy vợ, lấy chồng, cũng như do nhucầu giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế,cộng thêm sự xuống cấp của quỹ nhà ở hiện có, nhu cầu nhà ở của người dân thủ

đô trở nên gay gắt hơn

Khảo sát tại các khu tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội, tai thấy tình trạng hai bathế hệ sống chung trong một căn hộ chật hẹp Cuộc sống của các thành viên trongcăn hộ vô cùng chật chội, bất tiện Những thành viên trong căn hộ đều rất muốn

tách hộ ra ở riêng nhưng với mức thu nhập khoảng 3 triệu đồng một tháng thì đành

“Lực bất tòng tâm” Một số người đã mua nhà bằng hình thức vay trả góp của ngânhàng, nhưng lãi suất cao quá Mua một căn hộ giá 600 triệu đồng, trừ khoản tự cómỗi tháng phải trả ngân hàng năm triệu đồng trong đó hơn 3 triệu tiền lãi và kéodài 15 năm Những gia đình có thu nhập dưới 10 triệu đồng một tháng khó có thểmua nhà theo hình thức này

Hiện nay có hàng nghìn hộ dân đang ở trong những căn nhà không đủ điềukiện sống tối thiểu, tỷ lệ hộ gia đình trẻ chưa có nhà phải ở ghép hộ, ở tạm chiếm

tỷ lệ lớn Hầu hết các khu công nghiệp đều thiếu nhà cho công nhân vì lượng laođộng tăng, nhưng trong quy hoạch phát triển của khu công nghiệp chưa tính đếnyêu cầu về chỗ ở cho công nhân Trong khi đó, theo số liệu điều tra sơ bộ nhà ởcủa cán bộ, công chức, viên chức hiện vẫn còn hàng ngàn hộ phải sống trong điềukiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu Trên địa bàn có khoảng 30% sốCBCNV nhà nước được phân phối nhà ở, trong đó tỉ lệ hộ các gia đình trẻ chưa cónhà ở (phải ở ghép hộ, ở tạm) chiếm tỉ lệ lớn, có 4% thuê nhà ở tạm, nhà cấp 4 của

tư nhân để ở, có trên 30% số hộ gia đình có nhu cầu được cải thiện chỗ ở Hầu hếttại các khu công nghiệp đều thiếu nhà ở cho công nhân vì số lượng lao động tăngnhanh nhưng trong qui hoạch phát triển các khu công nghiệp chưa tính tới yêu cầu

về chỗ ở cho công nhân Trước mắt, các dự án của thành phố sẽ dành cho côngnhân viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, đối tượng chính sách đangkhó khăn về chỗ ở (diện tích bình quân dưới 5 m2/người) Dự kiến giá bán dưới 3triệu đồng/m2, người mua trả 50% giá trị xây lắp trong lần đầu, còn lại trả góptrong 10-15 năm Tuy nhiên, UBND thành phố cần nghiên cứu là mức ưu đãi vềgiá thành căn hộ và cách chi trả để tránh tiêu cực, cũng như phải xác định suất đầu

tư của các công ty xây dựng để làm cơ sở cho giá bán Không những thế chínhsách này mới chỉ dành cho những người được hưởng lương từ ngân sách nhà nướccòn những người không được hưởng lương từ ngân sách nhà nước vẫn chưa đượcquan tâm

2.2.1.2 Cung về nhà ở cho người thu nhập thấp

Theo Tổng cục Thống kê, tới năm 2005, cả nước mới chỉ có khoảng 22,4%nhà ở kiên cố (trong đó có 50% ở thành thị và 20% ở nông thôn) Theo Quyết định

số 76/2004/QĐ-TTg, từ nay tới năm 2020, nước ta cần khoảng 1.300 triệu m2(tương đương khoảng 16 triệu căn nhà) Thế nhưng, nguồn cung trung bình mỗinăm có khoảng 1,2-1,3 triệu m2 xây dựng

Trên thực tế, nguồn cung nhà ở cho người TNT càng hạn hẹp hơn, vì pháttriển loại hàng hoá đặc thù này gặp khó khăn riêng mà cơ chế chính sách hiện hànhchưa tháo gỡ, hỗ trợ kịp thời Giá giao dịch nhà đất tiềm ẩn bất ổn định và ở mứccao bất hợp lý (trong so sánh bất tương quan với thu nhập và so sánh giữa các tỉnhthành cũng như mức giá thế giới) Trung bình mỗi hộ gia đình chi 22,1 lần thunhập năm cho nhà riêng và chi 13,6 lần thu nhập trung bình năm cho căn hộ chung

cư Nhà ở xã hội và cho thuê giá thấp cũng đang là vấn đề lớn Đơn cử, mặt bằnggiá nhà đất Hà Nội cao xấp xỉ Tokyo và Moscow, gấp 2 lần thành phố Hồ ChíMinh, nhưng khả năng sinh lời và mức hưởng dụng của nó lại thấp hơn nhiều.Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Sở Xây dựng Hà Nội Vũ Ngọc Ðạm cho biết: Thờigian qua, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng

và thực hiện Chương trình nhà ở để giải quyết chỗ ở cho các đối tượng dân cư Có2.133/2.610 cán bộ lão thành cách mạng, thương binh đã được thành phố hỗ trợ cảithiện nhà ở Dự án 5,2 ha tại phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy đang được triểnkhai, xây dựng biệt thự cho các lão thành cách mạng và 200 căn hộ để phân chocác thương binh Thành phố cũng đã xây dựng thí điểm 90 căn hộ chung cư sáutầng tại Nghĩa Ðô - Dịch Vọng cho các hộ nghèo tại chín quận nội thành thuê muatrả góp trong thời hạn 20 năm

Bên cạnh đó, thành phố đã ban hành quy định, như yêu cầu các dự án pháttriển nhà ở phải dành 50% quỹ nhà ở chung cư bán cho cán bộ, công nhân viên trênđịa bàn với hơn 3.000 trường hợp Tuy nhiên, đây chỉ là một phần nhỏ, dừng ởmức thí điểm so với nhu cầu nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp, công chức,viên chức, công nhân đang làm việc trong các khu công nghiệp Mặc dù Ðề án nhà

ở xã hội mới đang xây dựng, chờ phê duyệt, nhưng đã có những cơ sở để khẳng

định sự thành công khi được triển khai Ðó là mô hình xây dựng nhà ở cho côngnhân thuê tại khu công nghiệp Bắc Thăng Long (xã Kim Chung, huyện ÐôngAnh)

Ðây là dự án thí điểm đầu tiên trên toàn quốc xây nhà ở cho công nhân làmviệc tại khu công nghiệp, kinh phí hơn 400 tỷ đồng huy động từ Quỹ Ðầu tư vàPhát triển thành phố, xây dựng 22 khu nhà cho hơn 9.000 công nhân, triển khai từnăm 2006, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2008 UBND TP Hà Nội đã áp dụngnhiều chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng dự án như miễn tiền sử dụng đất,miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, được vay vốn ưu đãi với lãi suất 0%, hỗtrợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào, công trình xã hội

Dự báo, từ nay đến 2010, Hà Nội cần khoảng 7 triệu m2 nhà ở (tương đương120.000 căn hộ) cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành phố, nhucầu nhà ở của các đối tượng là cán bộ, công chức… khoảng 18.000 căn hộ, trong

đó nhu cầu về nhà ở cho thuê, thuê mua chiếm khoảng 20-30% (tương đương vớikhoảng 3.600-5.400 căn hộ) Đối với công nhân trong các khu công nghiệp, nhucầu thuê nhà cần khoảng 250.000 m2, tương đương với 6.000 căn hộ

Như vậy, bằng các cơ chế, chính sách đa dạng, linh hoạt và phù hợp với điềukiện thực tế của địa phương, Hà Nội đã từng bước tạo lập được quĩ nhà ở để giảiquyết cho các nhu cầu bức xúc về nhà ở Trong thời gian tới thành phố sẽ bánnhà cho các đối tượng chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuêhoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diệntích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; có nhà thuộc sở hữu củamình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát; có mức thu nhập bình quân hằngtháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trảhằng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60m2 sàn và không thấp hơn 4 lần

số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu 30m2 sàn Trường hợpthuê mua phải trả trước 20% giá trị căn hộ Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độcác mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối vớingười nghèo, người TNT, công chức, viên chức

Bên cạnh đó, Thành phố cũng đã xây dựng các mô hình thí điểm nhà ở xã hộitrên địa bàn Hà Nội nhằm xây dựng cơ chế thu hút các nguồn vốn đầu tư xây dựngquĩ nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhu cầu ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở

và không có đủ điều kiện kinh tế để mua nhà và nhà nước cũng đã đưa vấn đề nhà

ở xã hội (NƠXH) vào Luật Nhà ở, tuy nhiên cho đến nay mới chỉ dừng ở mức thíđiểm vì còn nhiều vướng mắc về cơ chế thực hiện Việc Bộ Xây dựng đề xuấtChương trình Đầu tư xây dựng NƠXH giai đoạn 2009-2015 có thể coi là tín hiệuxanh cho công chức, người lao động có TNT nơi đô thị Nó đáp ứng nhu cầu nhà ởcho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, giai đoạn 2009-

2015 cần đầu tư xây dựng khoảng 184.000 căn hộ tương đương 9.580.000m2 sàn(mỗi năm khoảng 26.000 căn, tương đương 1.365.000m2 sàn) với tổng số vốn đầu

tư khoảng 49.000 tỉ đồng (tính theo mặt bằng giá quý III/2008) Trong đó, nguồnvốn nhà nước sẽ là chủ đạo khoảng 25.600 tỉ đồng được phân bổ theo tỉ lệ ngânsách trung ương hỗ trợ khoảng 11.000 tỉ đồng, ngân sách địa phương khoảng14.600 tỉ đồng Ngoài ra các thành phần kinh tế sẽ tham gia đầu tư với nguồn vốnkhoảng 23.400 tỉ đồng Từ những con số trên có thể thấy NƠXH vẫn do nhà nướcgiữ vai trò đầu tư chủ đạo chiếm hơn 50%, trong đó vốn ngân sách của các địaphương chiếm phần lớn hơn Thời hạn cho thuê NƠXH có thể dao động từ 5 nămđến 15 năm Giá cho thuê, thuê mua NƠXH do UBND cấp tỉnh quy định hợp vớikhung giá quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Quỹ đất dành cho NƠXH doUBND tỉnh chịu trách nhiệm quy hoạch, bố trí

Như vậy, chúng ta không thể không ghi nhận những nỗ lực về nhà ở chongười TNT của nhà nước và các doanh nghiệp trong thời gian qua Hiện nay đốivới người TNT thì việc có thể mua được ngôi nhà thì đó chỉ là chuyện trong mơ Nguyên nhân của tình hình nay do rất nhiều các yếu tố tác động đến như:

Chính sách về đất đai: Một số quy định của luật đất đai năm 2003 và các văn

bản hướng dẫn liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giáquyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư do chưa có hướng dẫn cụ thể,kịp thời làm cho nhiều địa phưong lúng túng khi triển khai hoặc triển khai nhưngkém hiệu quả Công tác lập quy hoạch kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất và

quy hoạch xây dựng triển khai chậm, chồng chéo, không rõ ràng Việc thực hiệnnghị định 181 hướng dẫn luật đất đai năm 2003 đã gây ra nhiều tác động ngượcchiều, thuận lợi cho các doanh nghiệp đã có điều kiện về vốn và đất, gây khó khăncho các doanh nghiệp ít vốn và chưa tiếp cận được với đất.

Chính sách đầu tư: Do các nhà đầu tư kinh doanh BĐS chỉ tập trung vào việc

xây dựng các BĐS cao cấp mang lại giá trị cao, nhưng lại quên đi BĐS giá trị thấp(do cầu có khả năng thanh toán không cao) Trong khi đó, để xây dựng những dự

án nhà ở cho người TNT đòi hỏi bao cấp của nhà nước lớn ( nguồn ngân sách nhànước chiếm tới 50%), vì vậy chủ yếu cán bộ, công nhân, viên chức được hưởng từchương trình này

Mặt khác cần có những cơ chế ưu đãi hợp lý bên cạnh việc đầu tư một phầntiền vốn như tạo quỹ đất, giảm thuế hỗ trợ lãi suất vốn vay để NƠXH trở thànhmột thị trường đem lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư mới có thể thu hút được nguồnlực xã hội tham gia vào lĩnh vực này Việt Nam đã có cả một bài học trước mắt vềnhà thuộc sở hữu nhà nước thời bao cấp cho thuê rẻ như cho, không tái tạo đượcnguồn đầu tư, không quản lý và duy trì được các khu nhà sở hữu nhà nước

Do tình trạng thiếu minh bạch trong cơ chế phê duyệt đầu tư, phân phối nhà ở,các quy định không chi tiết, cụ thể, công khai nên xảy ra tình trạng xin cho…

2.2.1.3 Giá nhà ở cho người có thu nhập thấp

Theo tính toàn của Sở Xây dựng Hà Nội, thì công nhân viên chức có mức thunhập trung bình khoảng 4-6 triệu đồng/tháng khó có khả năng để mua nhà ở theogiá thị trường Do đó, mong muốn mua nhà ở đối với người có TNT là điều hết sức

xa vời… Với mức giá trên TT thì nhà ở đối với người TNT là một niềm mơ ước.Theo khảo sát, thì trên TT hiện nay thì chỉ có khoảng 3% số hộ gia đình có TNT là

có đủ khả năng mua nhà trả góp Theo Bộ xây dựng, các quỹ nhà đầu tư trong thờigian qua chủ yếu tập trung giải quyết nhà ở cho người có thu nhập cao Với giánhà chung cư ở Hà Nội hiện nay trên 10 triệu đồng/m2, người TNT hầu như không

có cơ hội cải thiện chỗ ở nếu không có sự hỗ trợ của nhà nhà nước và cộng đồng.Cũng theo tính toán của Bộ Xây dựng thì chỉ số giá nhà ở/thu nhập của ViệtNam ở vào khoảng 15,6-16,6 Trong khi chỉ số này ở Châu Âu, Trung Đông và

Bắc Mỹ là 6,59; Châu Phi là 2,21; Nam á là 6,25; Đông á là 4,15; Mỹ La tinh vàCaribê là 2,38 Như vậy, chỉ số giá nhà ở/thu nhập của Việt Nam cao hơn rất nhiều

so với các nước trong khu vực cũng như các nước khác trên thế giới

Hiện nay, sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt đối với bộ phận ngườiTNT Đông về số lượng, bức xúc về nhà song họ lại không có khả năng thanh toán.Mặc dù tổng diện tích nhà trên thực tế đã tăng lên rất nhiều nhưng nhà vẫn thiếu.Nguyên nhân của tình trạng này do giá cả nhà đất biến động mạnh, tăng quá caovới thu nhập của đại bộ phận dân cư Tại Hà Nội, hiện giá thành 1m2 sàn xây dựngkhoảng 2 triệu đồng, gồm cả chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phíthuê đất, sử dụng đất, đẩy mức giá nhà thông thường lên 120-200 triệu đồng/căn hộdiện tích 60-80 m2; mức căn hộ trả góp khoảng từ 100 đến 140 triệu đồng/căn hộ40-60 m2 Với mức giá này, khoảng 50% số dân cư không có khả năng cải thiệnnhà ở dưới bất kỳ hình thức nào, nếu không có sự trợ giúp từ phía chính quyền”.Tuy thành phố đã có chủ trương xây nhà cho người có TNT, tuy nhiên nhiều nămnay chủ trương này vẫn chưa được hiện thực hóa cho dù dự án nào xin đất xây khu

đô thị mới cũng nói rằng dành một phần để bán cho người có TNT Vào thời điểmhiện tại giá nhà ở các khu đô thị mới như Linh Đàm, Trung Hòa thấp nhất cũng 7triệu đồng một mét vuông, một căn hộ 50 mét vuông cũng ngót nghét gần 400 triệuđồng Đắt là vậy nhưng mua được cũng không phải dễ nếu không thân, khôngquen, không có cửa thì chỉ còn cách “qua trung gian” Mà qua trung gian thì khôngcòn ở mức giá như ban đầu Đi qua các khu đô thị mới rất nhiều căn hộ tuy có chủnhưng họ không sử dụng, theo nhiều người đó là những người ngoại tỉnh mua songđóng cửa để đấy Bao giờ người có TNT, người nghèo mua được nhà là câu hỏi đãđược xã hội đặt ra nhiều lần nhưng dường như nó chẳng làm ai động lòng thì phải.Lại đành đặt tiếp câu hỏi bao giờ

Trong thời điểm này, giá đất nền và căn hộ ở một số đô thị lớn đã giảm tới60% so với cuối năm 2007 và vài tháng đầu năm 2008 Tuy nhiên, nhìn chung, giánhà đất ở Việt Nam vẫn ở mức quá cao so với thu nhập của người dân Có đượcnhà riêng vẫn là mơ ước vượt quá tầm với của đa số người dân đô thị

Theo Công ty Tư vấn, quản lý bất động sản CBRE, hiện có tới 80% ngườiViệt Nam có nhu cầu nhưng không mua được nhà ở Đặc biệt, từ khi hệ thống ngânhàng siết chặt cho vay BĐS thì việc mua nhà của những gia đình có TNT càng trởnên khó khăn hơn Theo một cuộc khảo sát mới đây trên VnEconomy, ước tínhkhoảng 27% người có nhu cầu nhà ở chỉ đủ tiền mua một căn hộ dưới 300 triệuđồng.

Ở Hà Nội, giá một căn hộ ở khu đô thị mới với diện tích 60-70m2 ít nhất cũng

có giá khoảng 1,2 tỷ đồng, tại khu chung cư cũ giá khoảng 700 triệu đồng trở lênkhi đó nếu một hộ gia đình mỗi tháng dành dụm được khoảng 5 triệu đồng để muanhà thì phải sau hơn 16 năm, họ mới có thể mua một căn nhà trị giá 1 tỷ đồng để ở.Đấy là tính với mức giá hiện thời, chứ trong tương lai thì chưa thể nói trước được

Có thể thấy rằng, các căn hộ chung cư hiện nay phổ biến ở mức từ 15- 17 triệuđồng/m2 và TT căn hộ chung cư đang được nhiều khách hàng quan tâm, tỷ lệ giaodịch thành công đến thời điểm này khá hơn (nhất là những khu vực có cơ sở hạtầng phát triển như Hà Đông, Mỹ Đình ), nhưng chỉ phù hợp với những người cóthu nhập khá và có nhu cầu thực sự về nhà ở Giá các căn hộ chung cư cao như vậymột phần là do giá nguyên vật liệu xây dựng, giá nhân công, nộp thuế các dự án…cũng tăng sát giá TT không những thế do nguồn cung hạn chế, giá nhà đất, chung

cư quá cao và chỉ phù hợp với những người có thu nhập khá trở lên, trong khi đại

đa số người dân có thu nhập còn thấp Một số dự án có bán căn hộ khoảng 600

-700 triệu đồng, tuy nhiên muốn mua, khách hàng phải đóng đủ 100% Nếu khoảntín dụng từ ngân hàng vẫn “thắt chặt” đối với cho vay mua nhà, cùng với lãi suấtcho vay cao như hiện nay, cơ hội mua nhà của nhiều người dân lại trở nên khókhăn hơn Nguyên dân cơ bản dẫn đến thực trạng này là do TT đang vẫn thiếunguồn cung Mặc dù hàng năm, số lượng nhà ở được xây dựng mới tại các đô thị làrất lớn nhưng đến nay cung cầu về nhà, đất vẫn luôn ở tình trạng mất cân đối cả về

số lượng lẫn chủng loại

Đặc biệt, chung cư Việt Hưng (Gia Lâm) được rao bán với giá 7-9 triệu đồng/m² cho mỗi căn hộ 65-105 m² So với năm 2007, giá đất nền dự án, những khuchung cư đang hoàn thiện được rao bán gần sát giá gốc và giảm tới 20%, thậm chí