Hoạt động đầu tư xây dựng công trình là hoạt động có vai trò đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở những mặt chính sau: Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (tài sản cố định) cho các ngành kinh tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi. Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục và các mối quan hệ xã hội khác. Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt động xã hội, dân sinh, chất lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội. Trực tiếp đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách quốc gia. Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lượng nguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ra nhiều lãng phí, thất thoát sẽ làm tổn thất to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển đất nước. Theo số liệu thống kê thấy rằng tỷ trọng sản phẩm của xây dựng chiếm trong tổng sản phẩm xã hội và tỷ lệ lao động được vào làm việc so với tổng lao động xã hội khá lớn ngay ở những nước kinh tế phát triển và cả ở những nước kinh tế đang phát triển.
Trang 1Đồ án kinh tế xây dựng
Mở đầu
1.Vai trò của đầu t xây dựng trong nền kinh tế quốc dân:
Hoạt động đầu t xây dựng công trình là hoạt động có vai trò đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở những mặt chính sau:
Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (tài sản cố định) cho các ngành kinh tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi
Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh tế quốc dân nh: quan
hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục và các mối quan hệ xã hội khác
Trực tiếp nâng cao chất lợng, hiệu quả các hoạt động xã hội, dân sinh, chất lợng cuộc sống của cộng đồng xã hội
Trực tiếp đóng góp vào tăng trởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách quốc gia
Hoạt động đầu t xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lợng nguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ra nhiều lãng phí, thất thoát sẽ làm tổn thất to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển đất nớc
Theo số liệu thống kê thấy rằng tỷ trọng sản phẩm của xây dựng chiếm trong tổng sản phẩm xã hội và tỷ lệ lao động đợc vào làm việc so với tổng lao động xã hội khá lớn ngay ở những nớc kinh tế phát triển và cả ở những nớc kinh tế đang phát triển
2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu t xây dựng:
- DAĐT đợc lập theo quy định hiện hành của nhà nớc là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm
quyền Khi đã đợc phê duyệt thì dự án đầu t là căn cứ xin cấp giấy phép đầu t xây dựng, là căn
cứ để chủ đầu t xem xét cơ hội dự kiến đạt đợc các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trờng và tính
hiệu quả của nó, giúp cho nhà đầu t quyết định nên hay không nên đầu t thực hiện dự án đó
Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự án đã đợc phê duyệt đóng vai trò làm mốc không chế
cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu t thực hiện các công việc theo đúng dự kiến
- DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nớc có thể kiểm soát đợc một
cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nớc) và hiệu quả xã hội an
ninh quốc phòng
- DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt đợc với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có
giấy phép thực hiện dự án tốt hơn
3 Nội dung của dự án đầu t xây dựng công trình (dự án khả thi):
Nội dung của dự án đầu t gồm hai phần: Phần thuyết minh của dự án và phần bản vẽ thiết kế cơ sở.Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07-02-2005 của Chính phủ " Về quản lý dự án đầu t xây dựng công trình"
3.1 Nội dung phần thuyết minh của dự án.
1 Sự cần thiết và mục tiêu đầu t, đánh giá nhu cầu thị trờng, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu t xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác
2 Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công
trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ
và công suất
3 Các giải pháp thực hiện bao gồm:
a) Phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c và phơng án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có.b) Các phơng án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc
Trang 2c) Phơng án khai thác dự án và sử dụng lao động.
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án
4 Đánh giá tác động môi trờng, các giải pháp phòng chống cháy nổ và các yêu cầu về an ninh quốc phòng
5 Tổng mức đầu t của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phơng án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án
3.2 Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
1 Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện đợc giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm
đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu t và triển khai các bớc thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết
c) Thuyết minh xây dựng:
- Khái quát về tổng mặt bằng; giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ và tọa độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đầu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác
- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phơng án xử lý các chớng ngại vật chính trên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các
đặc điểm của công trình nếu có
- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quyhoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tởng của phơng án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trờng, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng
- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phơng án gia cố nền, móng các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế
- Giới thiệu tóm tắt phơng án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trờng
- Dự tính khối lợng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu t và thời gian xây dựng công trình
3 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu;
b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật
và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thớc và khối lợng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng
c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy nổ
4 Đối với các dự án đầu t xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sở quy định tại khoản 2 điều này nhng phải đảm bảo về quy hoạch, kiến trúc, xác định đợc tổng mức đầu t và tính toán đợc hiệu quả đầu t của dự án
Trang 35 Số lợng thuyết minh và các bản vẽ thiết kế cơ sở đợc lập tối thiểu là 9 bộ.
4 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.
4.1 Nội dung phân tích tài chính.
Phân tích tài chính dự án đầu t là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác
độ lợi ích của doanh nghiệp Phân tích tài chính dự án đầu t là một trong những nội dung cơ bản, quan trọng nhất của dự án
Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu t bỏ ra chi phí nh thế nào, lợi ích thu về ra sao,
so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu t hay không, giúp cho chủ
đầu t có những thông tin cần thiết để ra quyết định đầu t một cách đúng đắn
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc thì phân tích tài chính là cơ sở để phê duyệt vàcấp giấy phép đầu t
Nội dung của phân tích tài chính thực hiện thông qua các mục sau:
- Chi phí san lấp mặt bằng
- Chi phí xây dựng phần vỏ kiến trúc các hạng mục công trình chính
- Chi phí xây dựng các hạng mục khác (nếu có)
- Chi phí xây dựng hệ thống cấp điện trong nhà
- Chi phí xây dựng hệ thống cấp thoát nớc trong nhà
b) Vốn thiết bị( mua sắm, lắp đặt, vận chuyển, lu kho bãi…).)
c) Chi phí khác trong vốn đầu t
- Chi phí lập, thẩm định, phê duyệt dự án
- Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng
- Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng
- Chi phí điều tra khảo sát và thiết kế phí
- Chi phí quản lý và điều hành dự án
- Chi phí khởi công, nghiệm thu, bàn giao công trình
d) Vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng ngoài nhà
Khoản vốn này để đầu t xây dựng các công trình hạ tầng ngoài nhà có liên quan đến việc trực tiếp vận hành dự án nh: đờng giao thông, đờng cấp điện, đờng cấp thoát nớc
4.1.1.2 Vốn lu động.
Vốn lu động là khoản vốn dùng để duy trì sự hoạt động thờng xuyên của dự án trong thời gian vận hành Nó đợc dùng để ứng trớc các khoản nh: tiền lơng, tiền điện, tiền điện thoại, tiền nớc, trong quá trình vận hành
Thông thờng phải dựa vào phơng án tổ chức kinh doanh, cơ cấu tổ chức sản xuất, tốc độ quay vòng vốn để xác định
* Vốn dự phòng;
Để bù đắp những khoản phát sinh trong quá trình thực hiện:
- Phát sinh trợt giá
- Phát sinh thay đổi khối lợng
4.1.2 Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay vốn trong thời gian xây dựng công trình.
4.1.2.1 Kế hoạch huy động vốn
Để xác định kế hoạch huy động vốn cần căn cứ vào kế hoạch tiến độ thực hiện đầu t của dự án
và nguồn vốn của dự án
Trang 4Trả nợ vốn vay để đầu t ban đầu theo phơng thức đều bao gồm cả gốc và lãi trong thời hạn 6 năm kể
từ năm hoạt động đầu tiên
Phần vốn lu động tăng trong năm so với vốn lu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của ngân hàng thơng mại với lãi suất là 1.1%/tháng
4.1.2.3 Tính lãi vay vốn trong thời gian xây dựng công trình
Ngay trong thời gian xây dựng công trình dự án cha phải trả nợ vốn vay nhng nó đã phải chịu lãi do số vốn vay xây dựng công trình sinh ra Việc tính toán vốn tích luỹ và tiền lãi áp dụng công thức tính đổi giá trị tơng đơng của tiền tệ
Vốn của dự án là đi vay và dự án phải trả nợ theo phơng thức đều đặn trong 6 năm Trong đó số tiền phải trả đều hàng năm bao gồm cả vốn gốc và tiền lãi sinh ra trong thời gian vận hành Phần tiền lãi phải trả đợc coi là một khoản chi phí mà dự án phải chịu hàng năm Để tính đợc số tiền lãi này trớc hết phải tính đợc số tiền mà dự án phải trả nợ hàng năm theo công thức tính đổi giá trị tơng đơng
sang dòng tiền tệ san đều hàng năm
4.1.3 Xác định chi phí trong vận hành của dự án.
4.1.3.1.Chi phí SXKD trong vận hành của dự án
Bao gồm toàn bộ những chi phí cần thiết để đảm bảo cho dự án vận hành bình thờng Đối với dự án này, chi phí vận hành gồm:
- Chi phí sử dụng điện, nớc
- Chi phí trả lơng cho cán bộ, công nhân quản lý điều hành dự án
- Chi phí sửa chữa, bảo dỡng tài sản
- Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn
- Chi phí quản lý khác
- Chi phí khấu hao các tài sản của dự án
- Chi phí thuê đất trong hoạt động kinh doanh
- Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành
4.1.3.2 Xác định chi phí đầu t thay thế
Do đặc điểm tuổi thọ của dự án dài mà các thiết bị thờng có tuổi thọ ngắn hơn nên dự án phải tiến hành mua sắm lại những tài sản cần thay thế Khoản chi phí này phát sinh ở một số thời điểm, sự phụ thuộc vào vòng đời của các tài sản
4.1.3.3 Xác định thuế phải nộp
Khi phân tích hiệu quả tài chính thì thuế đợc coi nh một khoản chi phí mà dự án phải bỏ ra Thông thờng các dự án phải nộp hai loại thuế: thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp
4.1.4 Xác định doanh thu của dự án ( không có VAT ):
Mọi khoản tiền mà dự án thu về từ nguồn vận hành dự án đều là doanh thu cuẩ dự án Tuỳ theo
đặc điểm của từng dự án mà dự án có thể có doanh thu từ một nguồn hay nhiều nguồn
Đối với dự án này hai nguồn tiền đợc thu về là doanh thu từ dịch vụ cho thuê nhà và giá trị thu hồi tài sản khi thanh lý (nếu có)
4.1.5 Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất kinh doanh:
Mục tiêu cuối cùng của hoạt động sản xuất kinh doanh là lợi nhuận Vì vậy việc phân tích lãi lỗ cho dự án có ý nghĩa rất quan trọng Nó đợc xác định dựa trên doanh thu hàng năm, tổng chi phí sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm
Trang 54.1.6 Phân tích một số chỉ tiêu hiệu quả tài chính quan trọng.
4.1.6.1 Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo nhóm các chỉ tiêu động.
a) Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV)
Hiệu số hiện giá thu chi đợc hiểu nh là hiệu số giữa tổng giá trị tơng đơng các khoản thu nhập đợc đổi về gốc hiện tại và tổng giá trị tơng đơng các khoản chi phí đổi về gốc hiện tại với lãi suất tính đổi chung là lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc
b) Phân tích đánh giá hiệu quả theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (IRR)
Suất thu lợi nội tại của dự án là lãi suất sinh ra của dự án đợc tính trung bình cho một đơn vị thời gian (năm) trong toàn bộ vòng đời dự án nếu quan niệm lãi suất này nh là lãi suất dùng để tính
đổi tơng đơng thì khi dùng nó để tính đổi tơng đơng cho dòng tiền thu, dòng tiền chi về cùng một thời điểm đánh giá (thờng hay dùng ở hiện tại) thì trị số của chúng bằng nhau hoặc hiệu số của chúng bằng 0
Công thức:
Giải phơng trình tổng quát trên ta đợc IRR
Cách dùng:
- Dùng để đánh giá dự án đầu t độc lập:
Dự án đợc coi là đáng giá khi có IRR r với r là lãi suất tối thiểu chấp nhận đợc
- Dùng để so sánh các phơng án đầu t loại trừ nhau:
Phải so sánh phơng án theo hiệu quả của gia số đầu t IRRv
+ Kiểm tra tính đáng giá của phơng án vốn bé (tính IRR(bé)): chỉ so sánh phơng án vốn lớn với phơng án vốn bé khi phơng án vốn bé là đáng giá
+ Xử lý thời gian tính toán (tuổi thọ)
t t t N
0 t
t t N
0 t
t t
r1
CBr
1
Cr
1
BNPV
CB
N
0 t
t t
Trang 6+ Lập dòng tiền tệ của gia số đầu t (v) bằng cách lấy dòng tiền hiệu số thu chi của phơng án vốn lớn trừ đi dòng tiền hiệu số thu chi của phơng án vốn bé.
+ Xét tính đáng giá của phơng án gia số đầu t bằng cách tính IRRv
+ So sánh phơng án thứ (n+1) với phơng án thứ n bằng cách lập dòng tiền gia số đầu t giữa chúng
và tính IRRv Có 2 khả năng xảy ra:
Nếu IRRv r thì giữ nguyên phơng án thứ n làm phơng án cơ sở, loại bỏ phơng án (n+1) và so sánh tiếp giữa phơng án (n+2) với phơng án n theo nguyên tắc trên
Nếu IRRv r thì loại bỏ phơng án thứ n và chọn phơng án thứ (n+1) làm phơng án cơ sở mới rồi
so sánh nó với phơng án (n+2) theo nguyên tắc trên
Quá trình đợc thực hiện lặp lại theo nguyên tắc này và cuối cùng sẽ chọn đợc phơng án tốt nhất
- Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: vốn đầu t của dự án đợc bù đắp bằng hai nguồn
là lợi nhuận ròng và khấu hao cơ bản
4.1.7 Phân tích đánh giá độ an toàn về tài chính:
4.1.7.1 Phân tích đánh giá an toàn theo nguồn vốn
Một dự án có độ an toàn đòi hỏi phải an toàn ngay từ quá trình thực hiện dự án và an toàn cả trong giai
đoạn vận hành Phân tích an toàn theo nguồn vốn có thể xem xét đợc cả hai giai đoạn đó
4.1.7.2 Phân tích đánh giá an toàn theo khả năng trả nợ
Hầu hết các dự án đầu t đều có huy động vốn vay do đó phân tích đánh giá khả năng trả nợ của
dự án để xem xét độ an toàn của nó là rất cần thiết, đánh giá này còn giúp cho các nhà tài trợ xem xét, cân nhắc có tài trợ vốn cho dự án hay không
Khả năng trả nợ của dự án đợc đánh giá bằng hai chỉ tiêu:
trả
t Nt
AB
Trang 7Sản xuất kinh doanh hoà vốn nghĩa là doanh thu nhận đợc vừa đủ để trang trải tổng chi phí,
lợi nhuận bằng 0
Trên cơ sở cân đối doanh thu và tổng chi phí tại điểm hoà vốn ta xác định đợc sản lợng hoà vốn
hoặc mức hoạt động hoà vốn tính theo công suất thiết kế và tính ra đợc doanh thu hoà vốn
4.2 Nội dung phân tích kinh tế – xã hội xã hội :
Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội xã hội của dự án là phân tích đánh giá đứng trên quan điểm lợi ích chung của toàn bộ nền kinh tế quốc dân
Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội xã hội bao gồm rất nhiều nội dung khác nhau, trong một số trờng hợp đơn giản ngời ta có thể phân tích thông qua một số chỉ tiêu dẫn suất đơn giản
Phơng pháp này chỉ dựa trên sự phân tích các kết quả tính toán của dự án đầu t theo quan điểm vĩ mô, không áp dụng phơng pháp giá trị theo thời gian và cha phân phối thu nhập cho các đối tợng đợc
hởng nh: giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra, mức thu hút lao động vào làm việc cho dự án, các khoản nộp ngân sách, thu nhập của ngời lao động
Thông qua việc phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội xã hội của dự án giúp cho các cơ quan chức năng quản lý của Nhà nớc kiểm soát đợc lợi ích về mặt kinh tế, xã hội mà dự án phải có nghĩa vụ đóng góp
4.2.1 Phơng pháp phân tích đơn giản.
4.2.1.1 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra:
G SPGT = DT – xã hội CVC.Trong đó:
+) G SPGT : Giá trị sản phẩm gia tăng hàng năm
+) DT : Doanh thu hàng năm ( giá trị sản phẩm làm ra)
+) CVC : Chi phí đầu vào vật chất ( giá trị sản phẩm lao động quá khứ)4.2.1.2 Giá trị sản phẩm gia tăng cho cả đời dự án
N: thời gian tồn tại dự án
4.2.1.4 Mức đóng góp của dự án vào ngân sách (các loại thuế: VAT, thuế TNDN, thuế XNK, )
4.2.1.5 Mức thu hút lao động vào làm việc:
4.2.1.6 Thu nhập bình quân của một ng ời lao động làm việc trong dự án
5.Giới thiệu dự án.
- Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng khu biệt thự cho thuê
- Chủ đầu t : Công ty đầu t và phát triển nhà Hà Nội
- Địa điểm xây dựng : Khu đất nông nghiệp thuộc quận Từ Liêm Hà Nội
- Quy mô dự án: Nhóm B, gồm 15 hạng mục công trình chính
Một số hạng mục khác:
+ Đờng giao thông nội bộ, sân bãi đỗ xe
+ Hàng rào tờng bao, cổng ra vào
+ Vờn hoa, thảm cỏ, cây xanh
+ Hệ thống cấp điện ngoài nhà
G
Trang 8+ Suất đầu t xây dựng tính cho một đơn vị qui mô xây dựng.
+ Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành
Diện tích đất cho thuê:
Trang 10gXD : chi phí xây dựng trớc thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i.
đối với những hạng mục thông dụng thì khoản này đợc tính nh sau:
gi
XD=Si *Pi
Pi :Suất đầu t (cha gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất
của hạng mục thứ i
Si: diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)
Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì chi phí xây dựng tính nh phơng pháp lập dự toán chi tiết hạng mục
- TGTGT : thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp lấy theo quy định
hiện hành 10%
* Chi phí san lấp mặt bằng:
Gsl = G * F*H
G - Giá san lấp trung bình một m3, G = 30.000 đ/ m3
F - Diện tích san lấp : F = 14000 m2
H - Chiều cao san lấp : H = 0.7 m
Gsl = 0,03*14000 * 0.7 = 294 (triệu đồng)
*Chi phí xây dựng đờng giao thông và bãi đỗ xe: Ggt = Fgt*ggt
Diện tích bãi đỗ xe lấy bằng 5% diện tích tổng mặt bằng: = 5%* 14000 = 700 m2
Diện tích đờng giao thông lấy bằng 35% diện tích tổng mặt bằng: = 35%* 14000 = 4900 m2
Tổng diện tích đờng giao thông và bãi đỗ xe:
*Chi phí xây dựng vờn hoa, cây xanh:
Diện tích vờn hoa chiếm khoảng 10% diện tích tổng mặt bằng: = 1400m2
Cây xanh đợc bố trí dọc theo vỉa hè giao thông và xung quanh mặt bằng, khoảng cách 10m bố trí 1cây
Ước tính cần trồng 120 cây xanh cho toàn bộ mặt bằng
*Chi phí cho hệ thống cấp điện ngoài nhà
Hệ thống cấp điện ngoài nhà bao gồm máy biến áp, dây, đèn cao áp,
Trang 11Gcđ =350 000 000 đ.
*Chi phí xây dựng cổng vào khu biệt thự
Bao gồm 1 cổng chính và 1 cổng phụ
Gcổng = cổng chính +cổng phụ =70 000 000 + 30 000 000 =100 000 000 đ
*Chi phí xây dựng hàng rào: lấy theo đơn giá có tham khảo của các dự án khác tơng đơng
*Chi phí xây dựng công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác (nhà điều hành, bảo vệ): ớc tính bằng 4% chi phí xây dựng công trình (các nhà A,B,C,D)
Trang 12 Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ: 1USD = 16000 VNĐ.
Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành:10% (Thông t 120/2003/TT– xã hội BTC ngày 12/4/2004 hớng dẫn thi hành nghị định số 158/2003/NĐ - CP ngày 10/12/2003 vềluật giá trị gia tăng)
*Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức (3) sau:
VAT TBi T Mi
Qi Gmstb
Qi : Số lợng (cái) hoặc trọng lợng (Y) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i
Mi : Giá một cái hoặc1 tấn thiết bị thứ i (không có thuế VAT)
Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi
mi: giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN
ni: Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
Ki: Chi phí lu kho, lu bãi, lu container…)
Vi: Chi phí bảo quản, bảo dỡng tại hiện trờng
hi: Thuế và phí bảo hiểm…)
TTBi
VAT : Thuế giá trị gia tăng
* Mức trang bị thiết bị tiêu chuẩn khách sạn 3 sao:
+ Phòng bếp (12p): 1 Tủ lạnh 100lít + 1bếp ga + 1máy thông hơi +1 tủ bếp
+ Phòng ăn (12p) : 1 bộ bàn ghế ăn+1 Điều hoà + 1Tủ lạnh 100lít
+ Phòng khách (12p): 1 bộ Salon + 1 Điều hoà + 1 Tivi 21inch + 1 Telephone + 1 Radiocassete
+ Phòng ngủ (186p): 1 Điều hoà: + 1Tủ áo và trang điểm + 1 Telephon + 1giờng đệm + 1 Tivi 21inch +
1 Radiocassete + 1 Tủ lạnh 100lít
+ Phòng tắm WC (168p) : 1 Bình nóng lạnh
+ Phòng giặt (25p): 1 máy giặt
+ Quầy Bar (9): 1 bộ salon nhỏ + 1 Tivi 21inch + 1 Tủ lạnh 100lít + 1 Telephone + 1 máy vi tính
+ Phòng phục vụ (25p): 2 giờng đệm + 1 tủ quần áo và trang điểm + 1 Tivi 21inch
+ Phòng quản lí (5p): 1 máy điện thoại lẻ + 1 bộ bàn ghế văn phòng + 1 máy vi tính + 1 máy điều hoà
Trang 13+ Phòng giám đốc (1p): 1 máy điện thoại lẻ + 1bộ bàn ghế văn phòng + 1 máy vi tính + 1 máy điều hoà.+ Phòng bảo vệ (2p): 1 máy điện thoại lẻ + 1 TV 21inch + 1 giờng đệm
+ Phòng tiếp tân: 1 Bộ salon nhỏ + 1 Tivi 21inch + 1 Tủ lạnh 100lít + 1 Telephone + 1máy vi tính + 1 máy fax
+ Thiết bị quản lý phục vụ chung: 1 máy phát điện + 1 tổng đài điện thoại + hệ thống phục vụ phòng cháy chữa cháy + 1 hệ thống lọc và bơm nớc + 1ô tô con ( đa đón khách và phục vụ giám đốc) + 26 máy hút bụi+1 máy fax
B1.2 chi phí mua sắm thiết bị (triệu đồng)
STT Loại thiết bị Số lợng Đơn giá(cha có
VAT)
Chi phí trớcthuế VAT(10%)Thuế Chi phí sauthuế
Trang 14+ Khối lợng công tác lắp đặt thiết bị/giá trị thiết bị cần lắp đặt
+ Đơn giá lắp đặt thiết bị/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt
Gi
TB : Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i
TLi
TB : Tỉ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i
+Thuế giá trị gia tăng cho công tác lắp đặt
i TB
i TB
G
Trang 151.3.Xác định chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng, tái định c:
Chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng, tái định c gồm các khoản:
- Chi phí bồi thờng nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất
- Chi phí tái định c
- Chi phí tổ chức bồi thờng giải phóng mặt bằng.
- Chi phí sử dụng đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng
*Các căn cứ xác định:
Diện tích sử dụng đất cho dự án, khối lợng đèn bù giải phóng mặt bằng theo thực tế
Chế đọ chính sách của nhà nớc và địa phơng về đền bù , đơn giá đền bù , bảng giá đất của địa phơng…) *Phơng pháp xác định :
- Đối với chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng, tái định c thì dùng phơng pháp lập dự toán chi phí
Pi = 50 nghìn đồng/1m2 (không bao gồm thuế VAT)
Trang 161 Chi phí bồi thờng 700.000 0 700.000
Trong dó Mtk là tỷ lệ phần trăm chi phí thiết kế so với chi phí xây dựng, tra theo Công văn
1751/BXD-VP cho loại công trình thiết kế 2 bớc cấp hạng công trình hạng 2 MTK =1.826%
5 Chi phí thẩm tra thiết kế: (ch a có thuế VAT)
Tính theo định mức tỉ lệ so với chi phí xây dựng
CTTTK =MTTTK%*GXD
Trong đó MTTTK là tỉ lệ phần trăm chi phí thẩm tra thiết kế so với chi phí xây dựng, tra theo Công văn 1751/BXD-VP MTTTK = 0.128%
6 Chi phí thẩm tra dự toán(cha có thuế VAT)
Tính theo định mức tỉ lệ so với chi phí xây dựng
CTTDT =MTTDT%*GXD
Trong đó MTTDT là tỉ lệ phần trăm chi phí thẩm tra thiết kế so với chi phí xây dựng, tra theo Công văn 1751/BXD-VP MTTTK = 0.125%
7.Chi phí t vấn đấu thầu: (cha có thuế VAT)
- Với thi công xây dựng, MTVXD = 0.184%
- Với cung ứng vật t, MTVVT = 0.251%
8 Chi phí giám sát thi công: (cha có thuế VAT)
- Với thi công xây dựng, MGSXD = 1.808%
Trang 17- Với cung ứng vật t, MGSVT = 0.716%
9 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất l ợng công trình xây dựng: (cha có thuế VAT)
Tính theo định mức tỉ lệ so với chi phí xây dựng = 0.086%* Gxd
10.Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán (cha có thuế VAT)
Tính theo định mức tỉ lệ so với chi phí xây dựng và thiết bị: = 0.080%*(Gxd + Gtb)
11 Chi phí khởi công, khánh thành :
Ước tính khoảng 50 triệu đồng
12
Chi phí bảo hiểm công trình:
Tính theo định mức tỷ lệ : CBH = MBH %*GXD , trong đó MBH là tỉ lệ phần trăm của chi phí bảo hiểm công trình so với chi phí xây dựng: MBH = 2%
Bảng 1.5 Chi phí quản lý dự án, chi phí t vấn xây dựng và chi phí khác
Đơn vị tính : Triệu đồng
ST
T Loại chi phí
Giá trị đểtính
Địnhmức tỷ lệ(%)
Chi phí trớcthuế
Thuếsuất(%)
ThuếVAT
Chi phí sauthuế
7 Chi phí t vấnđấu thầu
Trang 181.5 Dự trù vốn l u động ban đầu cho dự án:
Dự trù vốn lu động cho dự án có thể làm căn cứ vào dự trù vốn lu động trong khâu dự trữ, trong
khâu sản xuất và trong lu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỉ lệ vốn
lu động so với chi phí hoạt động,…).Trong DA này sử dụng cách thứ hai
*Các căn cứ xác định:
- Chi phí hoạt động trong năm (bao gồm chi phi điện nớc, chi phi trả lơng, chi phi thuê bao điệnthoại, chi phí sửa chữa bảo dỡng, chi phi BHXH YT, thuê đất trong vận hành đợc tính theo từng nămhoạt động) hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lu động so với chi phí hoạt động trong năm
- Tỉ lệ % nhu cầu vốn lu động so với chi phí hoạt động (12%)
VLĐ = 12% * CFHĐ
Chú ý:
Dự trù vốn lu động ban đầu trong tổng mức đầu t của DA dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lu động
ở năm thứ nhất, nhng không nhỏ hơn tổng lợng vốn lu động dùng cho mua sắm dụng cụ trang bịcho DA không thuộc tài sản cố định (trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn, nhà nghỉ, nhà khách )
Bảng 1.6 Nhu cầu vốn lu động theo chi phí hoạt động