Nghiên cứu tổ chức văn phòng môi giới nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của nhà môi giới bất động sản

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng đời sống của từng hộ gia đình. Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổng giá trị trong nền kinh tế, còn đối với các hộ gia đình thì con số nay là lớn hơn. Sau một thời gian phát triển không dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khá nhiều lần biến động và khủng hoảng. Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bất thường cho thị trường bất động sản song nguyên nhân cơ bản là do sự thiếu chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia vào thị trường và nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu để kiểm soát các lực lượng tham gia thị trường, trong đó phải kể dến lực lượng “cò đất” núp dưới danh nghĩa là những nhà môi giới bất động sản. Không thể phủ nhận vai trò của họ trong những năm qua, tuy đội ngũ “cò đất” hoạt động không chuyên nghiệp nhưng họ cũng góp phần không nhỏ làm sôi động thị trường. Tuy nhiên đây cũng chính là lực lượng góp phần làm nhũng nhiễu, bóp méo thông tin, góp phần làm hạ giá lên hoặc hạ giá xuống theo gây nên các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình, cản trở việc kiểm soát thị trường của nhà nước. Từ thực trạng đó đặt ra vấn đề là phải chuyên nghiệp hoá nghề môi giới bất động sản, để họ thực sự là những người trung gian có đủ năng lực điều kiện để giải quyết công việc của các bên liên quan. Cùng vỡi các chính sách và biện pháp quản lý của nhà nước thì bản thân các công ty môi giới cũng phải thay đổi để chuyên nghiệp hơn.

Lời mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh

tế quốc dân cũng đời sống của từng hộ gia đình Ở nước ta giá trị bấtđộng sản chiếm khoảng 70% tổng giá trị trong nền kinh tế, còn đốivới các hộ gia đình thì con số nay là lớn hơn Sau một thời gian pháttriển không dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khánhiều lần biến động và khủng hoảng Có nhiều nguyên nhân tạo ranhững diễn biến bất thường cho thị trường bất động sản song nguyênnhân cơ bản là do sự thiếu chuyên nghiệp của các chủ thể tham giavào thị trường và nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu để kiểm soátcác lực lượng tham gia thị trường, trong đó phải kể dến lực lượng “còđất” núp dưới danh nghĩa là những nhà môi giới bất động sản Khôngthể phủ nhận vai trò của họ trong những năm qua, tuy đội ngũ “cò đất”hoạt động không chuyên nghiệp nhưng họ cũng góp phần không nhỏlàm sôi động thị trường Tuy nhiên đây cũng chính là lực lượng gópphần làm nhũng nhiễu, bóp méo thông tin, góp phần làm hạ giá lênhoặc hạ giá xuống theo gây nên các cơn sốt nóng lạnh của thị trườngnhằm thu lợi cho mình, cản trở việc kiểm soát thị trường của nhànước

Từ thực trạng đó đặt ra vấn đề là phải chuyên nghiệp hoá nghềmôi giới bất động sản, để họ thực sự là những người trung gian có đủnăng lực điều kiện để giải quyết công việc của các bên liên quan.Cùng vỡi các chính sách và biện pháp quản lý của nhà nước thì bảnthân các công ty môi giới cũng phải thay đổi để chuyên nghiệp hơn

2 Mục đích của đề tài

Với việc chọn đề tài “ Nghiên cứu tổ chức văn phòng môi giới

nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của nhà môi giới bất động sản” tôi hy vọng sẽ có cơ hội tìm hiểu sâu hơn về cách thức tổ chức

văn phòng môi giới bất động sản và ảnh hưởng của nó tới hiệu quảhoạt động của nhà môi giới Qua việc tổ chức văn phòng môi giới cóbài bản và khoa học sẽ góp phần tạo nên hình ảnh chuyên nghiệp chocông ty môi giới, để khách hàng có thể cảm nhận được trong lần đầutiên biết đến và tiếp xúc ban đầu với văn phòng công ty Câu hỏi đặt ra

là để làm được điều đó thì các công ty môi giới bất động sản phải làmgì?

3 Phạm vi nghiên cứu

Cùng với quá trình toàn cầu hoá, và với việc gia nhập WTO nềnkinh tế Việt Nam đang dần hội nhập với thế giới, nếu không kịp thayđổi thì chúng ta sẽ tụt hậu và mất khả năng cạnh tranh với các tậpđoàn nước ngoài xâm nhập vào thị trường Việt Nam đặc biệt là cáccông ty ở các thành phố lớn Trong phạm vi một đề án môn học tôi sẽ

cố gắng đi sâu vào giải quyết câu hỏi đặt ra, đề ra các phương hướng

và giải pháp tổ chức văn phòng môi giới trong giai đoạn 5 năm tới tại

Hà Nội

4 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài này tôi có sử dụng một số phương phápnghiên cứu như: phương pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mac-Lênin, phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, chuyêngia…

5 Kết cấu đề tài:

 Chương 2: Tổ chức văn phòng môi giới và hiệu quả hoạtđộng.

chức văn phòng môi giớiTrong khuôn khổ một đề án môn học với thời lượng nghiên cứu

và trình độ chuuyên môn còn hạn hẹp, chắc chắn bản đề tài sẽ khôngtránh khỏi những thiếu sót Tôi hy vọng những ý kiến đóng góp củathầy cô giáo và các bạn sinh viên sẽ giúp đề án được hoàn thiện hơn

Qua đây tôi cũng xin chân thành cảm ơn tiến sĩ Nguyễn MinhNgọc đã hướng dẫn giúp tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu môn họcnày!

Chương 1 Giới thiệu về nghề môi giới bất động sản 1.1 Khái niệm về dịch vụ môi giới bất động sản

Môi giới là một khái niệm xuất hiện rất nhiều trong cuộc sốnghàng ngày của chúng ta như là: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm,môi giới các hàng hoá nói chung…Theo từ điển Bách khoa toàn thưthì môi giới được định nghĩa như sau: “ Chủ thể( một cá nhân, mộtnhóm, một tổ chức, một hãng…) làm trung gian cho 2 hoặc nhiều chủthể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”

Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “ Bất động sản là cáctài sản không thể di dời bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, các công trình x ây dựng gắn liền với đất đai kể cảcác tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo

sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên vớinhau, hoặc là giải quyết những công việc nào đó liên quan giữa haibên như mua, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, quản lý bất độngsản v.v thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thoảthuận như trong hợp đồng môi giới

Trong lĩnh vực môi giới BĐS, đối tượng của việc môi giới hoàntoàn không phải là bản thân bất động sản mà là các quyền liên quanđến nó

Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhómgiúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thựccông trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản)

Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc báncác loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự

án lớn và là người cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tàichính của chủ đầu tư Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủchốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặcđiểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng,

đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịpthời điều chỉnh dự án.

Theo quy định tại Điều 45 của Luật Kinh doanh bất động sản thìnội dung môi giới bất động sản bao gồm:

a Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để

tham gia đàm phán, ký hợp đồng

b Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan

đến hoạt động kinh doanh bất động sản

c Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán,

ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

Theo quy định tại Điều 46 của Luật Kinh doanh bất động sản thì

tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thùlao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch muabán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng vàngười thứ ba

Theo quy định tại Điều 47 của Luật Kinh doanh bất động sản thì

tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiềnhoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới kýhợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

1.2 Vai trò của hoạt động môi giới

1.2.1 Trong việc cung cấp thông tin

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bấtđộng sản Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thịtrường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộngrãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản

cũng không chính xác như các hàng hoá khác Chính vì vậy hệ thốngthông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thịtrường trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đếnbất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai,quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường,nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoáđặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu yếu tố và là bộphận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chứcchính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trườngthông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất độngsản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết vềnhững thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường thamgia giao dịch Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước tamới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủyếu là giao dịch ngầm , và số lượng người tham gia giao dịch trên thịtrường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ

đó dẫn tới trên thị trường bất động sản giá cả cạnh tranh cũng làkhông hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyếtđịnh Như thế rõi ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệcung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫnđến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, ngườitham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, cónhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chứcmôi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trênthị trường bất động sản Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển,hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất

động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đốitượng tham gia trên thị trường bất động sản.

1.2.2 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có

cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phùhợp với mình Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sựquản lí của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài

sự kiểm soát của nhà nước Thị trưòng phát triển một cách tự phát,tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất

cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo” Vìthế khi mà thị trường “ lạnh” sồ lượng các giao dịch bất động sản ít sẽdẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời do khôngnắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ratình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận.Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường Rõ ràng thị trường cầnphải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụmôi giới bất động sản Thông qua các tổ chức môi giới – những người

đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm đượcthông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đốitượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện của mình,giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phùhợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thôngtin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các

cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thịtrường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vàohoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan,

ép giá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quantrọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

1.2.3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầugiao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng dođặc tính về bất động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giaodịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát đượccác giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhậpcao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thựchiện được Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sảnđược thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinhdoanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế là nguồnthu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cảnước Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhậncho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạtđộng có hiẹu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nướctăng thu nhập về thuế

1.2.4 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộngđồng và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì mộtquan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác độngmạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bấtđộng sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế

xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác

nhau Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoànhảo Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sảnchỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tìnhtrạng pháp lý về quyền sở hữu ( quyền sử dụng ) của bất động sản Đó

là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhậngóp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết người mua, thuênhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìmhiểu kĩ các thông tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt độngkhông lành mạnh , giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếpđến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách phápluật làm cho xã hội thiếu ổn định

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể thamgia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác cácthông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổnđịnh trật tự, an ninh xã hội

1.2.5 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành langpháp lý hoàn thiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việcđiều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thờigiúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sảntuân thủ đúng pháp luật Mỗi một bất động sản thì bản thân nó cũngchứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thôngqua các giao dịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện khôngphù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ đượcbộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoànthiện công tác quản lí đất đai quản lí bất động sản: thiết lập hệ thống,

quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho cácquan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xãhội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phụctình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân

sự về đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và

đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị - xã hội

và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thịtrường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bấtđộng sản Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tấtyếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được côngkhai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổpháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến môi giới bất động sản

1.3.1 Những yếu tố trực tiếp:

- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bấtđộng sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sảnphải có chứng chỉ môi giới bất động sản;

- Đến năm 2009 khi dinh doanh bds thì giao dịch phải qua sàn giaodịch;

- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới pháttriển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;

- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanhvào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nướcphải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản;

- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyênnghiệp.

1.3.2 Những yếu tố gián tiếp:

cầu môi giới bất động sản:

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăngtrưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu vềnhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu

tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ranhững đột biến về cầu BĐS

+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bảnthiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tốithiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thunhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm

+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc pháttriển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bênngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung.Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênhrạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS

+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu

tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng khôngnhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triểnsản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hộinhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v

 Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất độngsản trên thị trường bất động sản:

+ Thị trường xây dựng phát triển

+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính

+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

+ Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phương

Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao độngmạnh (có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khikhông trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế Ngoài những giai đoạnkhủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kỳ dao động tựnhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kỳkinh tế chung Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăngtrưởng của thị trường BĐS cũng xảy ra chậm hơn

Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khíacạnh hoạt động của văn phòng môi giới Nó giúp cho bản thân vănphòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tinhọc hoá tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở phạm viquốc gia và quốc tế

Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ củamình lên mạng Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổthông hoá đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở

để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh vàhoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu

nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sảntrong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay.

Với tình hình đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụmôi giới BĐS tại nước ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn dothiếu trầm trọng các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp và đủ điều kiện

Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống đội ngũ các nhàmôi giới BĐS là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúcđẩy sự phát triển nghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trường

Chương 2

Tổ chức văn phòng môi giới bất động sản

và hiệu quả hoạt động 2.1 Chọn địa điểm cho văn phòng

2.1.1 Mục đích của việc chọn địa điểm cho văn phòng

Hiện nay ở Hà Nội các văn phòng của các công ty môi giới córất nhiều tại những vùng đô thị mới phát triển như Mỹ Đình, TrungHoà, Nhân Chính, Cầu Giấy… Đây là những nơi trong những nămgần đây mọc lên khá nhiều khu chung cư, các các toà nhà cao ốc…Nhìn một cách tổng thể, các công ty môi giới nhà đất tại đây chia làmnhiều cấp độ Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty tráchnhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động khá bài bản Những công

ty này tìm kiếm "nguồn hàng" ở các dự án của các nhà đầu tư, cáccông ty xây dựng v.v , cập nhật thông rin rồi liên hệ, giao dịch vớikhách hàng Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và cácthông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao Ta có thể dễ dàng tìm kiếmthông tin về các công ty này trên internet

Kế đến, không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với sốlượng nhiều vô kể Chỉ cần một căn phòng < 10m2, vài tấm bản đồ quihoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã có thể hành nghề môi giới nhàđất Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chungkhông mấy hiệu quả Thậm chí khi bạn đến các vùng ngoại thành HàNội như Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm nơi có lượng cung khá nhiều

về đất ở thì bạn có thể thấy những bảng hiệu khá to với những dòngchữ như “ môi giới nhà đât”, “ tư vấn nhà đất”, “tư vấn nhà đất miễnphí”…nhưng khi nhìn vào thì bạn sẽ thấy nó không khác gì một quánnước, với một cái bàn nhỏ có bày bán ít cái kẹo cao su, vài gói bimbim… Và chính những “văn phòng” như thế này đã hình thành nênnhững suy nghĩ lệch lạc về hình ảnh người môi giới

Đã đến lúc chúng ta phải( những nhà môi giới) phải thay đổi,thay đổi hình ảnh của mình trong mắt mọi người Muốn thế chúng taphải thể hiện được tính chuyên nghiệp của mình, trước hết là việcchúng ta chọn địa điểm cho văn phòng của mình Khi chúng ta chọnđịa điểm cho văn phòng môi giới không chỉ đơn thuần là là chọn mộttoà nhà để làm trụ sở kinh doanh, mà địa điểm đó phải là phương tiện

để duy trì liên lạc với khách hàng, phải tạo ra được sự liên hệ với côngchúng đồng thời phải kiểm soát được chi phí cho việc thuê địa điểm

Một không gian tốt và cách bố trí hiệu quả có thể là những nhân

tố quan trọng góp phần vào kết quả hoạt động chung của văn phòngmôi giới Một vị trí văn phòng tốt có thể được ví như là những phươngtiện hiệu quả duy trì sự liên lạc với khách hàng Hình ảnh của vănphòng có thể được duy trì theo nhiều cách khác nhau và cách thể hiện

có lợi ra công cộng là cách tiết kiệm nhất Văn phòng có thể đặt ở tầng

1 của 1 tòa nhà ở mặt phố với việc quảng cáo hấp dẫn sẽ là phươngtiện phi chính thức để liên hệ với công chúng Hàng ngàn người có thể

đi bộ hoặc lái xe qua văn phòng môi giới ngày này qua ngày khác,tuần này qua tuần khác, tháng này qua tháng khác, năm này qua nămkhác Họ chắc chắn sẽ trở nên quen thuộc với tên văn phòng và vị tríđặc biệt của nó Hình ảnh của văn phòng đã được thiết lập trong trínhớ của họ và sự nhận dạng văn phòng được củng cố theo thời gian.Trong khi họ có thể không có liên hệ trực tiếp với văn phòng nhưng

họ đã nhận biết về hình ảnh văn phòng môi giới Sự thể hiện trướccông chúng kiểu này sẽ nhắc nhở công chúng rằng nhà môi giới đã ởmột vị trí cụ thể cho giai đoạn sau này

Giống như trong mọi lĩnh vực kinh doanh khác, dường như cómột xu hướng rất tự nhiên là người môi giới bất động sản luôn nỗ lựcgiữ cho mức chi phí của mình càng thấp càng tốt, và một trong nhữngkhoản chi phí chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng chi phí là chi phí thuêđịa điểm đặt văn phòng môi giới Điều này là dễ hiểu bởi nó là mộttrong số các chi phí cố định để duy trì hoạt động bình thường của vănphòng môi giới BĐS trải qua sự thăng trầm của hoạt động trong cácthời kỳ trong năm.Kiểm soát một cách hiệu quả loại chi phí này là mộtphần không thể thiếu trong việc tạo ra thu nhập ròng của nhà môi giới.Tuy nhiên, việc giảm thiểu mức tiền thuê không phải là mục tiêu tốt

nhất đối với vấn đề ngân sách Mức thuê cao ở một vị trí hiệu quả cóthể tạo ra các hoạt động kinh doanh tốt hơn từ đó sẽ tối đa hóa đượclợi nhuận.

2.1.2 Các yếu tố cần chú ý khi chọn địa điểm

Khi lựa chọn địa điểm trước tiên chúng ta cần xem xét xem cóquy định xây dựng hay đô thị nào điều chỉnh loại hình kinh doanhđược phép thực hiện trên địa bàn hay không? Chẳng hạn như ở HàNội có những khu phố, những đoạn đường chỉ dành cho việc kinhdoanh một loại hình nhất định hoặc chỉ đặt các trụ sở của các cơ quanhành chính Mặc dù đó là những địa điểm rất đẹp và chúng ta có đủchi phí để trang trải nhưng chúng ta không thể xin phép mở văn phòngtại đó

Tiếp theo là việc xác định xem có một quy định hay luật lệ nàoràng buộc những thiết kế văn phòng, bảng hiệu trong khu vực haykhông Đối với một công ty môi giới thì bảng hiệu cũng là môt cách

để quảng bá hình ảnh, thu hút khách hàng tiềm năng Các quy định vềbảng hiệu luôn thay đổi theo thời gian và doanh nghiệp có thể chorằng nhiều hoạt động kinh doanh hiện đang hiện hữu chịu sự ảnhhưởng của một bộ luật các quy tắc nhất định trong khi những hoạtđộng kinh doanh mới lại tuân thủ theo các hướng dẫn hoàn toàn khácbiệt Nếu doanh nghiệp thuê với một suy nghĩ bảng hiệu của mình cóthể lớn và gần đường như các doanh nghiệp khác thì đó là suy nghĩhoàn toàn sai lầm Vì vậy chúng ta không thể không quan tâm đếnđiều này

Bên cạnh đó, các thông tin về thị trường về khu vực dân cưxung quanh địa điểm kinh doanh sẽ rất hữu ích giúp doanh nghiệp xácđịnh địa điểm kinh doanh thích hợp Chúng ta cần xem xet địa điểm

có nằm trong một khu vực dân số tằng trưởng và kinh tế phát triển.Nhiều doanh nghiệp thành công đã quyết định lựa chọn địa điểm này

mà không lựa chọn địa điểm khác vì nơi đó dân số không mấy tăngtrưởng và hiện có nhiều doanh nghiệp phải vật lộn với sinh tồn.Tốtnhất, bạn nên ghé thăm các cửa hàng xung quanh địa điểm kinh doanh

dự định thuê để xem họ bận rộn như thế nào, có thể hỏi xem liệu việcthuê địa điểm tại khu vực này có đáng hay không và doanh số bán ratại các cửa hàng trong khu vực hiện ở mức độ nào Rất có thể bạn biếtđược nhiều điều mà họ chưa từng biết tới Đây là một trong những yếu

tố ảnh hưởng đến lượng cầu trong khu vực Tại những nơi này sẽ cónhiều doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm để kinh doanh, nhiều ngườidân sẽ có nhu cầu về nhà ở Và sự hiện hữu của một văn phòng môigiới bất động sản ở khu vực này sẽ không nằm ngoài mối quan tâmcủa họ khi họ tìm kiếm bất động sản và thông tin về bất động sản

- Trước tiên hãy xem xét sự thuận tiện với khách hàng vì không

có khách hàng thì văn phòng của chúng ta cung không thể tồn tạiđược Khi lựa chon địa điểm hãy xem xét xem nơi đó có dễ tìmkhông? Có thể khách hàng biết đến văn phòng của chúng ta trên cácphương tiện thông tin đại chúng, qua các quảng cáo trên mạng internetnhưng có thể khách hàng sẽ không tiếp cận được chúng ta khi địađiểm của chúng ta khó tìm thấy Tiếp theo nếu như khách hàng tìmthấy văn phòng của chúng ta nhưng nó lại quá xa chỗ để xe, hay tiền ở

chỗ đỗ xe là quá đắt, những yếu tố này cũng góp phần gây nên sựphiền toái cho khách hàng Và chính vì sự phiền toái này chúng ta cóthể mất đi một lượng khách hàng.

- Đối với các đối tác chiến lược: Mặc dù yếu tố này vẫn chưađược đặt ra lúc này, nhưng thực tế là các mối quan hệ đối tác chiếnlược dễ có được giữa các đối tác ở cùng khu vực địa lý Bạn có nghĩđến những vùng tập trung nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất độngsản không? Nếu như văn phòng của chúng ta năm trong khu vực nàythì đây sẽ là cơ hội cho chúng ta tiếp cận nguồn cung và các thông tin

về bất động sản

- Đối với bạn: Không gian đó trước hết phải thật thuận tiện với

cá nhân bạn Nếu cảm thấy nó không thuận tiện với bạn, thì có nghĩa

là bạn đã chọn nhầm chỗ Nên nhớ, bạn chính là người làm việc ở đóhàng ngày

- Đối với nhân viên của bạn: Hãy suy nghĩ lại một chút Vấn đềnày không quan trọng lắm, nhất là vào thời điểm ban đầu này, khi bạnchưa có nhân viên nào Tuy nhiên, khả năng thu hút và giữ các nhânviên tốt cũng là một ưu điểm nên cân nhắc tới khi chọn địa điểmdoanh nghiệp

- Đối với các nhà đầu tư hay người mua tiềm năng: Bạn thậm chí còn chưa nghĩ đến khía cạnh này, nhưng các nhà đầu tư tiềm năng coi trọng giá trị dài hạn của doanh nghiệp chắc chắn sẽ coi vị trí doanhnghiệp là một yếu tố rất đáng quan tâm

Do đặc thù về công việc, văn phòng của bạn là nơi khách hàngđưa các hồ sơ giấy tờ quan trọng đến cũng có thể là khoản tiền lớn, và

bạn sẽ lưu giữ nó tại văn phòng của mình nên việc chọn địa điểm tạimột khu vực có tình hình an ninh tốt sẽ rất quan trọng Điều này tạo ra

sự yên tâm cho khách hàng cũng như cho chính bạn

Một địa chỉ tại một khu phố, một đường phó có danh tiếng sẽlàm tăng thêm giá trị cho văn phòng Khi nghe đến tên địa chỉ của bạnnằm ở những nơi này thì trong tâm thức của khách hàng sẽ nghĩ đếnvăn phòng của bạn có tiềm lực về vốn và làm ăn phát đạt

Chi phí là yếu tố rất quan trọng Khi xem xét những yếu tố trêncâu hỏi đặt ra cho bạn là bạn có đủ tiền để thuê địa điểm đó không? Bạnphải cân nhắc và lựa chọn để đưa ra quyết định tối ưu Chi phí dành chođịa điểm phải phù hợp với quy mô và hướng phát triển của văn phòng

mà bạn chọn

2.2 Các trang thiết bị cho văn phòng

2.2.1 Ý nghĩa của trang thiết bị

Thực tế hiện nay trên địa Hà Nội có không nhiều các văn phòngmôi giới không được trang bị đầy đủ những thiết bị văn phòng cầnthiết Chỉ có một số các sàn giao dịch của các công ty bất động sản lớnđược trang bị khá đầy đử như sàn giao dịch của Tổng công ty đầu tưphát triển nhà và đô thị(HUD) liên kết với tập đoàn CB Richard Ellis,hay các sàn giao dịch của công ty bất động sản Thế Kỷ( CENTERYGROUP), trung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội Một số ít các vănphòng môi giới hoạt động khá chuyên nghiệp cũng có trang bị cácthiết bị tối cần thiết cho công việc Còn lại các văn phòng nhỏ lẻ tự

phát thì trang thiết bị rất thô sơ, chỉ có thêm 1 cái máy vi tính, và điệnthoại cố định, thậm chí có văn phòng chỉ có mỗi cái điên thoại cố định

vì khối lượng công việc của họ rất ít và họ chỉ cần làm thủ công.Nhưng họ sẽ giải quyết công việc của họ như thế nào khi khối lượngcông việc nhiều?

Sản phẩm của một nhà môi giới bất động sản cung cấp chokhách hàng là dịch vụ Và dịch vụ này hoàn toàn không đòi hỏi nhiềutrang thiết bị để hỗ trợ trực tiếp cho việc tạo ra dịch vụ nếu nhà môigiới có đủ thời gian (và cả lực lượng) để thực hiện các công đoạntrong việc môi giới Nhà môi giới sẽ phải đi lại như con thoi để gặp gỡ(có thể là bất kỳ nơi đâu mà họ cảm thấy thoải mái) cho tới nơi màngười mua hay người thuê hẹn gặp Điều đó rõ ràng là rất mất thờigian, tốn kém nhân lực, và tất nhiên là kém hiệu quả Chính vì vậy mà,trong thời đại công nghệ cao ngày nay, sự hiện diện của các thiết bịnhư điện thoại cố định và di động, máy vi tính có nối mạng Internetbăng thông rộng, máy fax là điều rất cần thiết Nhờ những thiết bịvới công nghệ hiện đại này sẽ giúp cho nhà môi giới xử lý thông tinnhanh hơn rất nhiều, tiết kiệm được thời gian đi lại và tiền bạc Từ đónâng cao hiệu quả của làm việc cho nhà môi giới, góp phần tạo dựnghình ảnh chuyên nhiệp cho công ty

Lấy Đại lý môi giới bất động sản Sacomreal(SCRA) làm ví dụ,

họ phát triển dựa trên những ứng dụng về công nghệ thông tin Và cuối tháng 12/2007, SCRA đã chính thức được thành lập.Để đưa SCRA trở thành sàn giao dịch BĐS chung, trước đó Sacomreal đã cho

ra đời Sàn giao dịch BĐS điện tử 24 giờ Sàn giao dịch 24 giờ của Sacomreal được xây dựng như một ngân hàng thông tin dự án, nhà đất

tại Việt Nam với một hệ thống tích hợp đa dữ liệu về BĐS thông qua các máy tra cứu màn hình cảm ứng được kết nối Internet Hệ thống này hoạt động 24/24, được lắp đặt tại trụ sở Sacomreal, các chi nhánh

và đơn vị thành viên của Sacombank Các máy tra cứu hỗ trợ khách hàng tự tìm kiếm thông tin mua/bán, thuê/cho thuê nhà đất hoặc tự đăng thông tin rao bán/cho thuê vào mạng thông tin nguồn khá đơn giản nhờ vào công nghệ cảm ứng Khách hàng còn có thể tìm thấy trên

hệ thống các thông tin hướng dẫn về thủ tục nhà đất, thủ tục vay ngân hàng, các mẫu mã hàng vật liệu xây dựng và các thông tin dự án hiện đang kinh doanh tại Sacomreal Với sự hỗ trợ đắc lực của SCRA và Sàn giao dịch BĐS điện tử 24 giờ, khách hàng có nhu cầu chỉ cần đến các Chi nhánh hoặc văn phòng Tổng đại lý của Sacomreal để truy cập

hệ thống Sàn giao dịch BĐS điện tử 24h để tìm kiếm thông tin mua bán, giao dịch bất động sản trên cả nước, chọn lựa các sản phẩm mình mong muốn tìm kiếm và thậm chí có thể mua được ngôi nhà vừa ý cách xa hàng ngàn cây số nhờ cộng tác viên của SCRA Nhờ đó,

khách hàng có thể tiết kiệm thời gian và công sức trong việc tìm kiếm

và mua nhà

2.2.2 Các trang thiết bị và tác dụng của chúng trong việc hỗ trợ công việc cho nhà môi giới.

Công việc đặc thù của nhà môi giới là trung gian, đưa nhữngngười cung gặp được cầu tương ứng và ngược lại Bạn hãy tưởngtưởng trong tủ hồ sơ của bạn có rất nhiều hồ sơ của khách hàng, của

cả người bán và người mua và bạn không nhớ chính xác những thôngtin trong hồ sơ, khi có một khách hàng tìm đến bạn bạn mới lục tất cả