Giải pháp quản lý và cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội.

Trong thời gian này, Hà Nội đang gấp rút chuẩn bị cho đại lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng long. Nhiều công trình đang được thi công gấp rút để cho kịp hoàn thành đúng ngày kỷ niệm. Nhưng cũng có rất nhiều công trình mặc dù đã được lên kế hoạch chuẩn bị kỹ lưỡng, song dường như vẫn dậm chân tại chỗ. Việc quản lý và cải tạo nhà chung cư cũ hiện nay là 1 ví dụ. Các khu chung cư cũ đang ngày càng bị xuống cấp, trong đó có những chung cư được xếp hạng nguy hiểm và bị cảnh báo cần phải phá dỡ ngay. Nhưng, từ nhiều nguyên nhân, từ cả chính quyền khu vực, các doanh nghiệp tham gia cải tạo lẫn người dân sống tại đó, mà những chung cư cũ này vẫn chưa được phá bỏ, xây mới. Đây không chỉ là vấn đề bức xúc của chính những người dân sống ở những chung cư này mà còn cả của chính quyền thành phố bởi nếu không được cải tạo ngay, những chung cư cũ này có thể sập bất cứ lúc nào. Chính vì vậy, em đã chọn đề tài “Công tác quản lý và cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội” nhằm tìm ra những nguyên nhân sâu xa gây chậm trễ trong việc cải tạo. Từ đó tìm ra giải pháp góp 1 phần ý kiến đẩy nhanh công tác quản lý và cải tạo nhà chung cư hiện nay sớm được thực hiện. Bài viết của em chia làm 3 phần chính: Phần I: Các vấn đề chung về nhà ở đô thị và nhà chung cư. Phần II: Thực trạng nhà chung cư cũ tại Hà Nội. Phần III: Giải pháp quản lý và cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội.

Lý do chọn đề tài:

Trong thời gian này, Hà Nội đang gấp rút chuẩn bị cho đại lễ kỷ niệm 1000năm Thăng long Nhiều công trình đang được thi công gấp rút để cho kịp hoànthành đúng ngày kỷ niệm Nhưng cũng có rất nhiều công trình mặc dù đã được lên

kế hoạch chuẩn bị kỹ lưỡng, song dường như vẫn dậm chân tại chỗ Việc quản lý

và cải tạo nhà chung cư cũ hiện nay là 1 ví dụ Các khu chung cư cũ đang ngàycàng bị xuống cấp, trong đó có những chung cư được xếp hạng nguy hiểm và bịcảnh báo cần phải phá dỡ ngay Nhưng, từ nhiều nguyên nhân, từ cả chính quyềnkhu vực, các doanh nghiệp tham gia cải tạo lẫn người dân sống tại đó, mà nhữngchung cư cũ này vẫn chưa được phá bỏ, xây mới Đây không chỉ là vấn đề bức xúccủa chính những người dân sống ở những chung cư này mà còn cả của chính quyềnthành phố bởi nếu không được cải tạo ngay, những chung cư cũ này có thể sập bất

cứ lúc nào Chính vì vậy, em đã chọn đề tài “Công tác quản lý và cải tạo nhà chung

cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội” nhằm tìm ra những nguyên nhân sâu xa gâychậm trễ trong việc cải tạo Từ đó tìm ra giải pháp góp 1 phần ý kiến đẩy nhanhcông tác quản lý và cải tạo nhà chung cư hiện nay sớm được thực hiện

Bài viết của em chia làm 3 phần chính:

Phần I: Các vấn đề chung về nhà ở đô thị và nhà chung cư

Phần II: Thực trạng nhà chung cư cũ tại Hà Nội

Phần III: Giải pháp quản lý và cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội

- Nguyên nhân do đâu dẫn đến tình trạng xuống cấp của nhà chung cư cũ vànhững vướng mắc trong việc quản lý và cải tạo nhà cung cư cũ.

- Từ việc phân tích các nguyên nhân, đề tài có đưa ra một số giải pháp để cóthể quản lý và cải tạo nhà chung cư tốt hơn

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng: Nhà chung cư cũ

Phạm vi nghiên cứu: trên địa bàn Hà Nội (trước khi mở rộng)

Phương pháp nghiên cứu.

Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để

có thể sủ dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho 1 hoặc 1 số người trong 1 khoảng thời gian

và không gian nhất định

Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiếntrúc kỹ thật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi và công trình kỹ thuật gắn liền vớingôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực

1.1.2.Đặc điểm nhà ở đô thị:

Nhà ở là tài sản tiêu dùng dân cư song có các đặc điểm khác với các loại tàisản khác:

- Nhà ở đô thị là nơi cư chú của các hộ gia đình tập trung với mật độ cao:Nhu cầu về sự thuận tiện và dễ dàng liên hệ với bên ngoài dẫn đếnhiện tượngnhà ở tập trung trong các thành phố có mật độ cao Nói chính xác hơn, sự cần thiết

về thuận tiện dẫn đến tình trạng nhà ở tập trung tại 1 vài thành phố lớn chứ khôngphải là nhiều thành phố nhỏ và dẫn đến mật độ dân cư cao Con người muốn thuậntiện khi đi làm, đi mua sắm, đi học,… Cơ quan, trường học, cửa hàng thường tậptrung từng khu vực Do đó, mọi người cũng muốn nhà ở của mình ở xung quanhkhu đó Các hộ gia đình mong muốn nơi mình ở có dịch vụ về kỹ thuật, có trườnghọc, trạm xá và các dịch vụ xã hội khác Khi các hộ sống gần nhau thì tổng chi phícho đi lại sẽ rẻ hơn so với việc các hộ gia đình sống phân tán

- Nhà ở có tính cố định về vị trí, không di chuyển được:

Nhà ở có vị trí cố định gắn liền với nó là cự ly, môi trường, các điều kiện kếtcấu hạ tầng của khu vực Người sử dụng phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà

và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn có của khu vực chứ không di chuyển ngôinhà tới nơi mong muốn như các vật dụng khác Chính vì vậy, những thay đổi vềnhà ở thường tạo ra những thay đổi lớn về điều kiện sinh hoạt vàcuộc sống của mọithành viên trong gia đình

- Nhà ở có giá trị lớn và có tính bền vững,đồng thời chịu sự ảnh hưởng lẫnnhau và ảnh hưởng bởi môi trường xung quanh

1.1.3 Các tiêu chuẩn kỹ thuật chung:

- Tiêu chuẩn kỹ thuật chất lượng xây dựng công trình và nhà ở được thể hiệnthông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà (niên hạn sử dụng ngôi nhà)

và mức độ chịu lửa (độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà được xác định theoquy định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình)

- Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng sử dụng của ngôi nhà được xácđịnh theo các yếu tố sau:

+ Tiêu chuẩn diện tích, khối lượng và dây chuyền sử dụng các buồng phòng

+ Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thật vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiện nghicác lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thoát nước.

+ Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà, trang trì nội thất

1.1.4 Phân loại nhà ở:

Việc phân loại nhà ở phải dựa và các tiêu chuẩn kỹ thuật đã được quy định.Liên quan đến vật liệu sử dụng để xây dựng nhà ở, thường người ta phân biệt nhà ởtheo: Vật liệu bền như đá, bê tông, gỗ tốt Vật liệu ít bền như tranh, tre, nứa, lá

Nhà ở còn được phân loại như nhà kiên cố, bán kiên cố, hoặc nhà tạm theovật liệu xây và thời gian sử dụng nhà ở

Có nhiều phương pháp khác nhau để tiến hành xác định chất lượng nhà ở:

Đó là phương pháp phân tích kinh tế- kỹ thuật và phương pháp thống kê kinhnghiệm

- Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật: Đây là phương pháp xác định giátrị còn lại của nhà ở căn cứ vào chất lượng của các kết cấu chính (móng, khung,cột, tường, nền, sàn kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên ngôi nhà ở đó và tỷ lệ giá trịcủa các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của ngôi nhà

- Phương pháp thống kê kinh nghiệm: Xác định giá trị còn lại của ngôi nhàcăn cứ vào thực trạng của ngôi nhà, niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng củangôi nhà đó

Nước ta thường sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau:

- Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng đượcphân loại theo 4 cấp, cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp thấp nhất

cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng công trình

Độ bền vững Độ chịu lửacấp I Bậc I: chất lượng sử

dụng cao

Bậc I: niên hạn sử dụngtrên 100 năm

Bậc I hoặc bậc II

cấp II Bậc III: chất lượng

sử dụng khá

Bậc II: niên hạn sử dụngtrên 50 năm

Bậc III

cấp III Bậc III: chất lượng

sử dụng trung bình

Bậc III: niên hạn sửdụng trên 20 năm

Bậc IV

cấp IV Bậc IV: chất lượng

sử dụng thấp

Bậc IV: niên hạn sửdụng dưới 20 năm

Bậc V

- Đối với nhà biệt thự

Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây bằng gạch ngóihay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ,mỗi tầng có ítnhất 2 phòng đề ở quay mặt ra sân hay vườn (không kể phòng tiếp khách cà phòng

ăn riêng) Biệt thự phân ra 4 hạng: Hạng 1- Biệt thự giáp tường; Hạng 2- Biệt thựsong đôi; Hạng 3- Biệt thự riêng biệt; Hạng 4- Biệt thự sang trọng riêng biệt

Ngoài các cách phân loại trên, nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau

để phân loại: Diện tích sử dụng (m2); Hệ số cấp đô thị (K1); Hệ số vị trí xét theocác khu vực trong đô thị (K2); Hệ số tầng cao (K3); Hệ số điều kiện giao thông, kếtcấu hạ tầng (K4)

Việc phân loại các điều kiện nhà ở như trên sẽ là căn cứ để tính giá cho thuênhà ở của các tổ chức, cá nhân

1.1.5 Các khu vực sản xuất nhà ở đô thị:

Lĩnh vực sản xuất nhà ở đô thị được chia làm 3 khu vực:

- Khu vực Nhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các xínghiệp, cơ quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước

và nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu của Nhà nước theoquy định của pháp luật Khu vực này được xem như tiêu điểm chính của chính sáchnhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp Nhà ở do Nhànước cung cấp thường là loại được bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầulại rất lớn, nên không tránh khỏi những bất công trong chính sách phân phối nhà ở

- Khu vực tư nhân có nghĩa là nhà ở được xây dựng bởi các cá nhân hoặcdoanh nghiệp không phải nguồn vốn của Nhà nước, nhưng hoạt động trong hệthống quy tắc chính thức của Nhà nước Chính phủ ít kiểm soát được khu vực nàyhơn khu vực Nhà nước, mặc dù Nhà nước vẫn còn quyết định khuôn khổ điều tiết.

Cơ chế mà Nhà nước duy trì để kiểm soát việc sản xuất nhà ở của khu vực tư nhân

- hệ thống quy tắc - được các nhà sản xuất nhà ở tư nhân coi như phần bổ sung vàogiá thành sản xuất nhà ở Các quy tắc mà Nhà nước điều tiết là cần thiết vì lý do anninh công cộng và đảm bảo các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu thông tinthị trường về nhà ở Trong thực tế, sản xuất nhà ở khu vực tư nhân có hiệu quả hơnkhu vực Nhà nước Nhưng nếu buông lỏng, không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đếnkhoảng cách giữa người giàu và người nghèo càng lớn hơn và sẽ dẫn đến sự bấtbình đẳng xã hội cơ bản về nhà ở

- Khu vực nhà ở không chính thức được sử dụng mô tả toàn bộ nhà ở đượcxây dựng 1 cách độc lập với những khuôn khổ quy tắc của Chính phủ Có thể hiểuđây là khu vực sản xuất nhà ở của khu vực tư nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ởđược xây dựng trên các giá trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau, có thể dẫnđến những phản ứng đối với chính sách rất khác nhau Vì thế, khu vực này có thểđược kiểm nghiệm và chia theo nhiều cách phụ thuộc nhà ở được xây dựng để kinhdoanh hay đơn thuần là để sử dụng, nhà ở được sản xuất ra cho thuê hoặc chongười ở sở hữu, hoặc các tiêu chuẩn chất lượng xây dựng và kiểu loại nhà ở Nhà ởtrong khu vực không chính thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế,

xã hội và thiết chế đặc thù của dân cư đô thị Khu vực này trên thực tế đóng gópphần quan trọng trong việc gia tăng quỹ nhà ở, đặc biệt đối với các tầng lớp dân cư

có thu nhập thấp Mục tiêu trung tâm của việc hoạch định chính sách nhà ở đối vớikhu vực này là cần khuyến khích những mặt tích cực của nó không ngăn cản độnglực cơ bản đã dẫn đến sự đóng góp 1 cách thành công của nó vào quỹ nhà ở đô thị.Đồng thời cũng phải đưa ra những định hướng giải quyết hàng loạt vấn đề liên

quan, bao gồm việc xác định các tiêu chuẩn chất lượng, vai trò của cộng đồng thamgia vào việc ra quyết định và những ảnh hưởng tiêu cực tiềm tàng của các lựclượng thị trường trong việc định giá cả, đặc biệt đối với các khu trung tâm hoặc khuvực kinh doanh.

Ba khu vực trên được xem như sự chuyển hoá liên tục từ sự kiểm soát toàn

bộ của Nhà nước về sản xuất nhà ở (hoàn toàn theo quy tắc và sử dụng vốn củaNhà nước) ở khu vực Nhà nước đến việc sản xuất nhà ở do Nhà nước điều tiết đượcxây dựng bởi tư nhân và các doanh nghiệp, và đến nhà ở bất quy tắc được xây dựngbởi các gia đình và các nhà thầu nhỏ

1.1.6 Nội dung quản lý Nhà Nước về nhà ở:

Nội dung quản lý Nhà Nước về nhà ở bao gồm:

- Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng,quản lý sử dụng nhà ở

- Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được duyệt

- Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở

- Đăng ký, điều tra, thống kê nhà

- Thanh tra Nhà nước, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật vềnhà ở

Với các nội dung trên Nhà nước thông qua các công cụ quản lý, các quy địnhmang tính pháp lý để quy hoạch và chỉ đạo thực hiện chính sách phát triển nhà ởphù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế của đất nước

1.2 Tổng quan về nhà chung cư:

1.2.1 Khái niệm nhà chung cư:

Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo quyếtđịnh số 10/2003/QĐ-BXD ra ngày 03/4/2003 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng: Nhàchung cư là nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ ở, có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, nóicách khác là gồm nhiều căn hộ riêng biệt Những người sống trong nhà chung cư có

quyền sở hữu (quyền sử dụng) đối với các căn hộ của mình, đồng thời có quyền sởhữu (quyền sử dụng) chung đối với nhà đó bao gồm phần diện tích, khoảng khônggian và các thiết bị dùng chung (có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạtầng sử dụng chung) Các chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền vànghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý phần diện tích và các thiết bị đó.

1.2.2 Đặc điểm nhà chung cư:

- Chịu ảnh hưởng lớn của quy hoạch: Đó có thể là những điểm nhấn cho diệnmạo kiến trúc đô thị, đòi hỏi phải có đầy đủ các công trình phụ trợ đảm bảo cho đờisống của dân cư sống trong đó

- Tải trọng lớn và sử dụng nhiều năng lượng: Mỗi nhà chung cư bao gồm rấtnhiều căn hộ, vì vậy nó có tải trọng rất lớn Để tận dụng không gian dưới đất, người

ta thường bố trí 1 số tầng hầm làm nơi để xe, kho chứa, các phòng kỹ thuật và phụtrợ khác,…

-Có chiều cao và hệ thống giao thông phát triển theo chiều đứng: Hiện nay,

do giá đất đô thị rất đắt nên các chung cư thường có chiều cao lớn hơn bề rộng,khác hẳn với những chung cư cũ Vì vậy mà thang máy là 1 phần không thể thiếuđược của các chung cư cao tầng

1.2.3 Phân loại nhà chung cư:

Có nhiều cách phân loại nhà chung cư:

- Theo mục đích sử dụng có thể chia ra: căn hộ để ở, văn phòng cho thuê, kítúc xá, khách sạn,…

- Theo mục đích kinh doanh: chủ đầu tư xây chung cư để bán hoặc cho thuê

+ Chung cư cao cấp: dành cho các đối tượng có thu nhập cao của xã hội, có

đủ khả năng để mua và chi trả những chi phí trong quá trình sử dụng và vận hànhtoà nhà Những căn hộ trong trong toà nhà được trang bị đầy đủ tiện nghi cùngnhững thiết bị cao cấp, đắt tiền

+ Chung cư loại trung bình: dành cho những đối tượng có mức thu nhậpkhoảng 8-10 triệu đồng/1 tháng

+ Chung cư dành cho người có thu nhập thấp: Những căn hộ ở đây đượctrang bị đơn giản phù hợp với mức sống của người dân

1.2.4 Những quy định Nhà nước về quản lý và cải tạo nhà chung cư:

Các văn bản pháp luật về quản lý và cải tạo nhà chung cư:

- Tại điều 5/mục1/chương II của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cưđược ban hành kèm theo quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ra ngày 28/5/2008 của

Bộ trưởng Bộ Xây Dựng quy định quản lý vận hành nhà chung cư

- Việc cải tạo, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều

81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và Điều 89 của Luật Nhà ở; Điều 55 và Điều 56 của Nghịđịnh 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007

về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hưhỏng, xuống cấp”

1.2.5 Tiêu chuẩn xác định nhà chung cư cũ:

Kế hoạch 2006 - 2010, Hà Nội cần khoảng 1.000 tỉ đồng để xoá bỏ nốtnhững nhà nguy hiểm và sửa chữa, cải tạo, chống xuống cấp quỹ nhà do các cơquan tự quản để bàn giao cho ngành chức năng quản lý Tuy nhiên, chương trìnhnêu trên hiện còn thiếu một điểm tựa rất cơ bản đó là tiêu chuẩn “khám bệnh” chocác khu nhà được gọi là nguy hiểm nói riêng và nhà chung cư cũ nói chung để kếtluận chuẩn xác về hiện trạng của từng nhà Ðồng thời, thực hiện quá trình theo dõiquan sát cụ thể theo một thời gian dài thì có như vậy cơ quan chức năng mới có thể

lên kế hoạch cụ thể và dự báo được số lượng công trình hiện chưa nguy hiểm rồi sẽ

Thực tế cho thấy nhà nhiều tầng được xây dựng vào những năm 60, 70 của thế kỷtrước ở các tỉnh, thành trên cả nước đã và đang bị xuống cấp nghiêm trọng Kết cấucủa loại nhà này phổ biến là bê tông cốt thép và kết cấu xây gạch, một số bộ phận

là kết cấu thép hoặc gỗ Do nhiều lý do khách quan và chủ quan, từ ngày xây dựngđến nay chưa có quy định, đầu tư cho công tác duy tu bảo dưỡng, vì vậy tình trạngxuống cấp các công trình xảy ra, nhiều công trình nhà đã không thể sử dụng được

Ðể có thể sửa chữa hoặc có phương án phá đi quy hoạch lại cần phải đánh giá ràsoát lại hệ thống nhà cũ

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội có 1.369 công trình nhà xuống cấpvới mức độ nguy hiểm khác nhau Vấn đề cải tạo hay phá đi để xây mới các khunhà cần phải có một tiêu chuẩn để xây dựng lộ trình thực hiện

Theo đó, Bộ Xây dựng đã ra quyết định số 06/2006/QĐ-BXD ra ngày03/1/2008 về ban hành tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 373 – 2006: “Chỉ dẫn đánhgiá mức độ nguy hiểm của nhà” Đây là bộ tiêu chuẩn rất cần thiết và dễ áp dụng.Hiệu quả kinh tế đạt được khi áp dụng tiêu chuẩn này cùng với các tiêu chuẩn hiệnhành là cơ sở pháp lý giúp các cơ quan quản lý tiến hành đánh giá chất lượng quỹnhà hiện có, để có chính sách bảo trì, cải tạo hoặc phá bỏ những ngôi nhà nguyhiểm Mục tiêu của việc xây dựng tiêu chuẩn “Chỉ dẫn đánh giá mức độ nguy hiểmcủa nhà” là đưa ra một phương pháp đánh giá hư hỏng công trình hoàn chỉnh cả vềphương pháp và quy trình thực hiện Tiêu chuẩn này áp dụng để đánh giá mức độnguy hiểm của công trình công nghiệp, công cộng, nhà nhiều tầng như các chung

cư đang xuống cấp hiện nay, trên cơ sở đánh giá cấu kiện nguy hiểm theo tiêuchuẩn hiện hành vì vậy các chỉ tiêu được lượng hoá cụ thể.Trình tự đánh giá mức độ nguy hiểm cho một khu nhà bao gồm: nội dung và phạm

vi đánh giá, khảo sát sơ bộ, khảo sát chi tiết, phân tích đánh giá và lập báo cáo.Phương pháp đánh giá tuân theo các nguyên tắc:

- Đánh giá tổng hợp (những nguyên tắc cơ bản phải tuân theo khi khảo sátđánh giá mức độ nguy hiểm của nhà)

- Đánh giá mức độ nguy hiểm cấu kiện (phân chia cấu kiện được quy địnhcho từng bộ phận của nhà như móng, tường, cột, dầm, xà, vì kèo, sàn )

- Đánh giá mức độ nguy hiểm của nhà

Theo nguyên tắc để đánh giá mức độ nguy hiểm của nhà nêu trong tiêuchuẩn, nhà nguy hiểm là nhà mà kết cấu bị hỏng nghiêm trọng hoặc cấu kiện chịulực thuộc loại nguy hiểm, bất kỳ lúc nào cũng có thể mất ổn định và mất khả năngchịu lực, không bảo đảm an toàn sử dụng Vì vậy, để đánh giá mức độ nguy hiểmcủa nhà chung cư, căn cứ vào đặc điểm cấu tạo và loại kết cấu chịu lực của nó.Việc đánh giá tiến hành theo 3 bước:

- Bước 1: đánh giá mức độ nguy hiểm của cấu kiện

Cấu kiện nguy hiểm là những cấu kiện mà khả năng chịu lực, vết nứt và biếndạng không đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường (điều kiện sử dụng bìnhthường là điều kiện sử dụng tuân theo các yêu cầu của tiêu chuẩn hoặc các quy địnhtrong thiết kế, thỏa mãn các yêu cầu về công nghệ cũng như sử dụng)

- Bước 2: đánh giá mức độ nguy hiểm của các bộ phận nhà, bao gồm: nềnmóng, kết cấu chịu lực phần thân nhà và kết cấu bao che, được qui định theo 4 cấp:

+ Cấp a: Không có cấu kiện nguy hiểm;

+ Cấp b: Có cấu kiện nguy hiểm;

+ Cấp c: Nguy hiểm cục bộ;

+ Cấp d: Tổng thể nguy hiểm

- Bước 3: đánh giá mức độ nguy hiểm của nhà

Khi phân tích tính nguy hiểm của các cấu kiện, của các bộ phận nhà cần xétxem sự nguy hiểm của chúng là độc lập hay là tương quan Khi tính nguy hiểm của

cấu kiện chỉ mang tính chất độc lập, thì không tạo thành nguy hiểm cho cả hệthống; khi nguy hiểm là tương quan (tức là có liên quan với nhau), thì phải xem xétmức độ nguy hiểm của hệ kết cấu để dự đoán phạm vi ảnh hưởng của chúng.

Khi phân tích toàn diện, dự đoán tổng hợp, phải xem xét các yếu tố sau đây:+ Mức độ hư hỏng của các cấu kiện;

+ Vai trò của những cấu kiện hư hỏng trong toàn nhà;

+ Số lượng và tỉ lệ của những cấu kiện hư hỏng so với toàn nhà;

+ Ảnh hưởng của môi trường xung quanh;

+ Yếu tố con người và tình trạng nguy hiểm của kết cấu;

+ Khả năng có thể khôi phục sau khi kết cấu bị hỏng;

+ Tổn thất kinh tế do kết cấu bị hỏng gây ra

Đánh giá mức độ nguy hiểm của toàn nhà được qui định theo 4 cấp:

+ Cấp A: Khả năng chịu lực của kết cấu có thể thoả mãn yêu cầu sử dụngbình thường, chưa có nguy hiểm, kết cấu nhà an toàn

+ Cấp B: Khả năng chịu lực kết cấu cơ bản đáp ứng yêu cầu sử dụng bìnhthường, cá biệt có cấu kiện ở trạng thái nguy hiểm, nhưng không ảnh hưởng đếnkết cấu chịu lực, công trình đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường

+ Cấp C: Khả năng chịu lực của một bộ phận kết cấu không thể đáp ứngđược yêu cầu sử dụng bình thường, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ

+ Cấp D: Khả năng chịu lực của kết cấu chịu lực đã không thể đáp ứng đượcyêu cầu sử dụng bình thường, nhà xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể

1.2.6 Nội dung quản lý nhà chung cư:

Mục đích của việc quản lý nhà chung cư là nâng cao điều kiện sống, đảm bảo

an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh đôthị trong các khu nhà chung cư, duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinhmôi trường của nhà chung cư Đồng thời cũng xác định rõ quyền và nghĩa vụ, tráchnhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc quản lý sử dụng nhà chung

cư Việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản,phù hợp với pháp luật về nhà ở và được quy định rõ trong quyết định số08/2008/NQ-BXD ra ngày 28/5/2008

- Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm quản lý việc điều khiển, duy trìhoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụngchung của nhà chung cư, cung cấp các dịch vụ đảm bảo cho nhà chung cư hoạtđộng bình thường Việc vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lựcchuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện

- Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửachữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư.Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tại thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày24/11/2006 về hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng Việc bảo trì nhàchung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xâydựng phù hợp với công việc bảo trì

1.2.7 Nội dung cải tạo nhà chung cư:

Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn hà Nội là 1 trongnhững nội dung đã đề cập trong quy chế nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày03/7/2007 về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư

cũ bị hư hỏng, xuống cấp, cùng nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND ra ngày 05/8/2005của Hội đồng nhân dân về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, xuống cấptrên địa bàn thành phố Hà Nội Nghị quyết HĐND khẳng định chủ trương phải tiếnhành cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn và coi đây là 1 nhiệm

vụ cần quan tâm đặc biệt trong giai đoạn 2006-2015 Nghị quyết xác định rõ mụctiêu của cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn để cải thiện điềukiện của người dân, góp phần chỉnh trang đô thị, sắp xếp lại dân cư, nâng cao hiệuquả sử dụng đất, xây dựng mô hình đô thị theo hướng văn minh hiện đại Ba quanđiểm đó là:

- Đây là công việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộphận lớn dân cư thành phố nên cần có sự chỉ đạo tập trung, tích cực, cách làm bàibản, chắc chắn và có bước đi thích hợp Ưu tiên thực hiện trước các nhà nguy hiểm,các chung cư xuống cấp không còn đảm bảo an toàn.

- Phải xác định đây là các dự án chỉnh trang đô thị và mang tính xã hội cao.Việc tiến hành cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ phải phù hợp với quy hoạchchung, gắn với việc bố trí sắp xếp lại dân cư trên địa bàn và xây dựng các khu đôthị mới, không nhất thiết khép kín trong từng khu,… đồng thời với việc cải tạo, xâydựng mới cần đổi mới mô hình quản lý các khu chung cư cho phù hợp với điềukiện hiện đại

- Công việc này là trách nhiệm của thành phố, của các cấp chính quyền vàcủa người dân sống trong khu vực, khi thực hiện phải kết hợp hài hoà lợi ích của xãhội, của nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư, trong đó lấy lợi ích của cộngđồng xã hội, của đa số dân cư làm chủ đạo

Nghị quyết 07 của HĐND cũng đề ra 4 nguyên tắc cơ bản:

- Phải thực hiện trên cơ sở 1 đề án chung, theo quy hoạch được duyệt củatoàn khu, phương án thực hiện phải công bố công khai và phải được ít nhất 2/3 dân

cư trong khu đồng tình

- Đây là dự án mang tính đặc thù, Nhà nước và nhân dân cùng làm, tiến hànhtheo phương thức xã hội hoá, ngân sách Nhà nước chỉ hỗ trợ công tác quy hoạch,chuẩn bị đầu tư, đầu tư 1 số hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu

- Việc cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ phải gắn với việc quy hoạch,nâng cấp đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực theo hướng vănminh hiện đại, công trình và căn hộ phải đảm bảo chất lượng và phù hợp với cáctiêu chuẩn xây dựng hiện hành Phương án quy hoạch và bố trí, sắp xếp dân cư phảiđảm bảo nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành, không bố trí để ở tầng 1các chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu công cộng Diện tích xây dựng nhà chủ

yếu để phục vụ tái định cư tại chỗ Các diện tích nhà dôi dư ưu tiên dùng để táiđịnh cư các hộ từ dự án khác trong khu vực nội thành Dành diện tích cần thiết chonhu cầu công cộng, xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê…

- Đối với các chung cư thuộc diện nguy hiểm cần áp dụng giải pháp đặc biệtmang tính chính sách xã hội để đảm bảo an toàn tính mạng cho nhân dân

Xác định đây là nhiệm vụ quan trọng và phức tạp, cần triển khai trong thờigian dài với lộ trình thích hợp nên UBND thành phố đã có kế hoạch số 75/KH-UBngày 09/12/2005 về việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ xuống cấp trên địabàn trong giai đoạn 2006-2015 Theo kế hoạch này, việc triển khai cải tạo, xâydựng lại các khu chung cư cũ ở Hà Nội sẽ tiến hành qua 3 giai đoạn:

- Giai đoạn 1 từ 2005-2006: Công tác chuẩn bị cho triển khai đề án

Nhiệm vụ giai đoạn này là bổ sung, hoàn thiện các số liệu, tài liệu điều tra,phê duyệt đề án cải tạo, xây dựng lại các cơ chế chính sách khuyến khích các chủđầu tư tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, xác định danhmục các nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm, chọn dự án thí điểm và ban hành cáctiêu chí và nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chi tiết cho các dự án thí điểm và công bốcông khai để lấy ý kiến các hộ dân.Lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 23 khu chung

cư cũ theo thứ tự ưu tiên, xây dựng dự toán ngân sách thành phố hỗ trợ cho các dự

án thí điểm, hình thành quỹ nhà trung chuyển phục vụ di dân tạm cư Tuyên truyền

và phổ biến công khai kế hoạch và chủ trương cải tạo các chung cư cũ đến HĐNDcác cấp và người dân trong các khu chung cư

- Giai đoạn 2 từ 2006-2010:

Nhiệm vụ của giai đoạn này là xoá bỏ các nhà chung cư cũ thuộc diện nguyhiểm, triển khai thực hiện các dự án thí điểm (khu B Kim Liên, khu Nguyễn CôngTrứ, khu Văn Chương), các dự án khác cùng loại (nếu có) mà đủ điều kiện triểnkhai thì cũng cho phép triển khai theo cơ chế chính sáh chung, tổ chức rút kinhnghiệm để bổ sung, hoàn chỉnh chính sách chung

Có thể nói đây là bản kế hoạch được xây dựng khá bài bản theo đúng địnhhướng nghị quyết 07 của HĐND Thực hiện kế hoạch trên, UBND đã tập trung chỉđạo kịp thời triển khai 1 số nhiệm vụ cụ thể:

- Triển khai hoàn thiện các dự án thí điểm ( Nguyễn Công Trứ, Văn Chương,khu B Kim Liên), đồng thời cho nghiên cứu, điều tra xã hội học và lập quy hoạchcải tạo các khu Giảng Võ, Thanh Xuân Bắc, Quỳnh Mai

- Tháo dỡ để đầu tư xây dựng lại 1 số nhà nguy hiểm bằng nguồn vốn ngânsách (B7 Thành Công, A3 Giảng Võ) và lập dự án tháo dỡ, xây dựng lại 1 số chung

cư thuộc diện nguy hiểm nhưng theo phương thức xã hội hoá (C7, B6 Giảng Võ,P13 Phương Liệt, I1,2,3 Thành Công, nhà A Ngọc Khánh, khu 17 nhà gỗ ChươngDương- Hàm Tử Quan,…)

II)Thực trạng nhà chung cư cũ tại Hà Nội:

2.1 Thực trạng nhà chung cư cũ ở Hà Nội:

2.1.1.Quá trình hình thành và phát triển nhà chung cư ở Hà Nội:

Tại Hà Nội, chung cư được bắt đầu xây dựng từ những năm 60 Từ nhữngnăm 1970 cho đến những năm 1980 đã bắt đầu xuất hiện những khu nhà ở chung

cư 4-5 tầng tổ chức theo kiểu hành lang Phần lớn các khu chung cư cũ được xâydựng rất bài bản cho từng khu hoặc từng nhà theo tiêu chuẩn của các nước nhưLiên Xô, Trung Quốc, Triều Tiên,Đức, Cuba, Ba Lan,… Những khu chung cư nàychủ yếu do Nhà nước đầu tư xây dựng từ Ngân sách Nhà nước, phần còn lại được

xây dựng từ nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế - xã hội, được sự giúp đỡ củacác nước XHCN trước đây hoặc được tiếp quản từ chế độ cũ sau giải phóng miềnnam Sau năm 1990, mô hình nhà chung cư tiếp tục được phát triển, chất lượngsống được cải thiện Gần đây, từ khi có sự thay đổi về cơ cấu và thành phần kinhtế- là những yếu tố cốt lõi của đầu vào trong việc xây dựng nhà ở thì từ lý luận đếnthực tế về vấn đề này có nhiều sự thay đổi lớn Khi không dùng vốn ngân sách đểxây dựng nhà ở và phân phối bao cấp nữa thì khối lượng xây dựng nhà bằng Ngânsách Nhà nước cũng giảm và quỹ nhà ở chủ yếu là do dân tự xây dựng.

2.1.2 Thực trạng nhà chung cư cũ ở Hà Nội:

Hà Nội có khoảng 23 khu chung cư cũ từ 4-5 tầng, có tổng diện tích sànkhoảng 1 triệu m2 với gần 30 nghìn hộ và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng.Hiện nayphần lớn các khu chung cư cũ đã bị xuống cấp, hư hỏng cần phải được cải tạo, xâydựng lại để đảm bảo an toàn về tính mạng và tài sản cho nhân dân, đồng thời từngbước làm thay đổi cảnh quan, kiến trúc đô thị

Theo số liệu thống kê cho thấy có khoảng trên 60% số chung cư cũ cần đượccải tạo, xây dựng lại Mỗi chung cư khi đã được xác định nguy hiểm, có thể sập đổbất cứ lúc nào, nguy cơ thảm họa khôn lường, trong khi vẫn phải ngày đêm chất tảihàng trăm con người, hàng ngàn vật dụng, của cải, tài sản nhân dân - nếu ụp xuống

sẽ thật khủng khiếp Nếu để những chung cư này tiếp tục xuống cấp thì vấn đề sậpchỉ còn là thời gian Rất may trường hợp trên chưa xảy ra thảm họa, nhưng khôngphải không để lại bài học đáng tiếc Cũng chỉ có người dân thiệt thòi, bất an, tínhmạng và tài sản bị đe dọa Thế nhưng hiện nay với rất nhiều trường hợp khác, tuythảm họa chưa xảy ra nhưng đã được dự báo về mối nguy hiểm lơ lửng thườngtrực Nghĩa là, trong khi chúng ta hoàn toàn có thể chủ động thì thay vào đó là sựchậm trễ khó hiểu, kéo dài vô thời hạn, sự thiếu ý thức về pháp luật, hiểm nguy

Những khu chung cư này chủ yếu do nhà nước đầu tư xây dựng hoặc tiếpquản từ những năm 60 - 70 - 80 của thế kỷ trước như:

- Nhà tập thể nhiều tầng (1954-1960) như An Dương, Phúc Xá, Mai Hươngvới mục đích chủ yếu để ở và có hành lang bên khu phụ tập chung

Một ví dụ: Khu nhà số 19 tổ 23, cụm 3, phường Chương Dương (quận HoànKiếm), nguyên là khu tập thể Bộ Nội thương (cũ) Được xây dựng xong từ cuốinăm 1958, đầu năm 1959, khu nhà được trịnh trọng bàn giao để bố trí chỗ ở chocán bộ Gần nửa thế kỷ đi qua, mãi đến cuối năm 2004, khu nhà mới được sửa chữamột cách chắp vá, tạm bợ: cầu thang gỗ được “nối” thêm một đoạn bằng xi măng,vài thanh trụ gỗ được thay mới, nhưng ngói vẫn “nguyên thủy”, lỗ chỗ những mảnhtrời Có gia đình 4 khẩu, diện tích ở vỏn vẹn 5m2 Vào mùa mưa gặp khi nước lụt,

có khi ngập cao lên đến 1,2m, hàng chục ngày sau mới rút Các hộ ở đây hầu nhưđều cơi nới xây thêm gác xép để ở, ngập cao quá thì đi ở nhờ Nhưng vào mùa nắngthì lại nơm nớp lo cháy do người dân thường xuyên sử dụng bếp than kết hợp với

gỗ trên các trần nhà đã mục từ lâu nên chuyện cháy nhà ở đây là luôn được đề cậpđến và vấn đề chỉ còn là thời gian

- Nhà nhiều tầng (1960-1975) như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự,Thành Công, Giảng Võ, … Được xây dựng từ vốn ngân sách Nhà nước theo môhình tiểu khu nhà ở như khu Trung Tự xây dựng năm 1971 với 6 nhóm nhà đồng

bộ cùng các công trình hạ tầng xã hội, kiểu căn hộ khép kín nhưng không độc lập

Ví dụ như: Nhà C1 Thành Công (quận Ba Đình), nơi cư trú của gần 500nhân khẩu: Nhà xuống cấp cũng gây khó khăn cho việc đảm bảo an ninh trật tự củanhiều hộ dân do cửa bị uốn cong không khép kín được nên trộm cắp vẫn thườngxuyên xảy ra Để tránh tình trạng này các hộ dân thường được khuyến cáo phải đềcao tinh thần cảnh giác, cùng nhau đề phòng bảo quản là biện pháp tối ưu Các hộdân của nhà C1 thường xuyên sống trong nỗi sợ hãi tai nạn giáng xuống từ vữa trầnnhà Tình trạng tự nhiên những mảng trần lớn đến 2m2 rơi xuống nền nhà thườnglàm bạt vía những người dân sống trong các những nhà chung cư này Người dânsống nơi đây luôn phải sống trong cảnh lo lắng, nơm nớp có chuyện không hay xảy

ra Cùng với trần nhà, nhiều hạng mục khác cũng bị bẻ dần theo độ lún không đều.Đường ống thoát nước liên tục bị vỡ, tắc, nước thải chảy từ tầng trên xuống bốcmùi nồng nặc rất khó chịu Dù đã có nhiều biện pháp khắc phục như thuê thợ sửa,láng một lượt ximăng khắp khu vực nhà vệ sinh của các tầng trên để ngăn khôngcho nước ngấm thấu xuống nhưng tình trạng này vẫn chưa ổn Điều này càng đượcthể hiện rõ khi vào những ngày mưa to, gió lớn thì phòng nào cũng bị dột thấmnước chảy ngập nhà, dù phía trên đã được che chắn bởi các tấm bê tông đúc sẵn.Còn vào những ngày gió lớn, nhà rung, người dân luôn phải sống trong cảm giác sợhãi nhà sập Tường thì nghiêng 15 độ như tháp Pissa Nhà 5 tầng trông như 4 tầng

vì tầng 1 bị lún gần hết Khu nhà C1 được xây dựng từ những năm 70, chưa phải làloại có tuổi nhất trong các chung cư ở Hà Nội, nhưng đã sớm có vấn đề Khoảng 4-

5 năm sau khi xây dựng xong, nhà bắt đầu lún và mức độ lún ngày càng nhiều.Tầng 1 hiện nay chỉ còn cao khoảng 1m (so với 2,7m lúc mới xây dựng) Ngoài ra,tường nứt, các thanh giằng long lở, thực sự đe dọa đến tính mạng của người dân

Tuy nhiên, đây chỉ là 1 trong 30 chung cư cũ nát của phường Thành Công,quận Ba Đình và nếu nói rộng ra là hơn 460 chung cư với tổng diện tích sàn gần 1triệu mét vuông trong 23 khu tập thể từ 4 - 6 tầng của Hà Nội đang chờ được cảitạo, sửa chữa gấp

- Nhà tập thể kiểu mới, xây xen (1975-1986): Đó là các khu Thanh Xuân,Lạc Trung, Phương Mai, Ngã Tư Vọng, … Trong thời kỳ này, vốn xây dựng ngoàinguồn vốn ngân sách còn có nguồn vốn từ các cơ quan, doanh nghiệp Đây cũng làthời kỳ mô hình tiểu khu bị phá vỡ nhiều, gia tăng các loại hình nhà ở để tăng hiệuquả sử dụng đất, giải quyết chỗ ở Các khu tập thể, nhà chung cư được xây dựngtrước những năm 75 đã vậy,các nhà tập thể kiểu mới cũng khốn khổ chẳng kém

Đáng chú ý là 23 khu tập thể nói trên đang là nơi sinh sống của 23.000 hộdân (khoảng 187.000 nhân khẩu) Trong số này có những khu được xếp vào loại

“đặc biệt nguy hiểm” như các khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng),

Vĩnh Hồ (quận Đống Đa), Phương Mai (quận Đống Đa) Ngoài ra, thành phố còn

có 10 khu tập thể thấp tầng (dưới 4 tầng) có tổng diện tích sàn 750.000m2 tại cáckhu Lương Yên, Thúy Ái, Mai Hương, Tân Mai cũng thuộc diện “nhà nguyhiểm”, chưa kể nhiều điểm nhỏ lẻ trong các khu phố cũ, phố cổ Nếu kể cả số nhànày thì tổng số cư dân của Hà Nội đang phải cư trú trong những khu nhà chung cư

cũ nát lên đến hơn 300.000 người.Thậm chí, tại các khu chung cư cũ này, tình trạngcơi nới, “chuồng cọp” cũng hết sức phổ biến, có khi phần diện tích cơi nới còn lớnhơn cả diện tích được ghi trên giấy tờ hợp pháp

2.2 Thực trạng công tác quản lý và cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội:

2.2.1 Thực trạng công tác quản lý sử dụng nhà chung cư cũ trên địa bàn

Hà Nội:

Các dạng quản lý sử dụng nhà chung cư cũ là:

- Quỹ nhà sở hữu nhà nước do ngành Tài nguyên Môi trường và Nhà đấtquản lý đan xen với quỹ nhà thuộc sở hữu tư nhân do các hộ dân thực hiện mua nhàthuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà theo nghị định 61/CP của Chínhphủ Qua 13 năm (1995-2007) toàn thành phố đã tổ chức bán nhà ở theo Nghị định61/CP cho gần 113.600 hộ với diện tích sử dụng khoảng 3500.000 m2, đạt gần 68%quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước trên tổng số 168000 hộ với diện tích khoảng5300.000 m2 Trong đó bán 58500 căn hộ có nguồn gốc cơ quan tự quản phânphối, chuyển giao cho thành phố quản lý so với tổng số nhà cơ quan tự quản phânphố đã chuyển giao thành phố tiếp nhận khoảng 76600 căn Trong toàn bộ quỹ nhà

ở có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1-3 tầng), 20% diện tích còn lại khoảng 1 triệum2 nhà chung cư cao tầng (4-5 tầng), trong đó nhà lắp ghép tấm lớn khoảng 200nhà với 434.332 m2 sàn xây dựng Các căn hộ thuộc diện sở hữu tư nhân chỉ đượccác hộ duy tu bảo dưỡng trong phạm vi căn hộ của mình, các hộ dân không có khả

năng nâng cấp cải tạo môi trường của cả khu nhà, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạtầng xã hội chung, do vậy công trình nhà ở vẫn bị xuống cấp nghiêm trọng tuy đã

có được quan tâm

- Quỹ nhà ở thuộc các cơ quan tự quản của Trung ương và địa phương đã và

sẽ bàn giao cho thành phố quản lý, đây là quỹ nhà ở trong tình trạng xuống cấp hưhỏng nhất vì sự thiếu quản lý chuyên nghiệp trong 1 thời gian dài duy tu bảo dưỡngkhông kịp thời

Trên thực tế, hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các chung cư nhìn chung đã bị hưhỏng và quá tải do công tác duy tu sửa chữa kém, cộng với quy mô dân số tăngnhanh (từ 2-2,5 lần) so với thiết kế ban đầu Việc bảo trì, bảo dưỡng khu chung cư

cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian vừa qua chỉ là chống lún một sốnhà chung cư theo phương thức ép cọc và gia cố các mối nối, xây ốp khi mà cácchung cư có hiện tượng lún Chứ không có việc bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên

do kinh phí hạn hẹp, đồng thời không huy động được nguồn lực xã hội và cộngđồng dân cư Vì vậy, những nhà chung cư này không đảm bảo sự an toàn, điều kiệnmôi trường sống của người dân

2.2.2 Thực trạng công tác cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội:

Thực tế tại Hà Nội lúc này, nếu chỉ sử dụng một từ chậm để phản ánh tiếntrình đầu tư, tái thiết các tập thể cũ nát, nguy hiểm là còn nhẹ và chưa đầy đủ Nóicho đúng, công cuộc "xóa bỏ tàn dư thời bao cấp" này đến thời điểm hiện nay đangđình trệ, ách tắc toàn phần Vướng mắc đủ mọi phía, ở tất cả các khâu, khiến cho

gỡ rối không biết bắt đầu từ đâu Kể cả các chung cư rất nguy hiểm lẽ ra cứ đúngluật mà thực thi cũng giậm chân tại chỗ

B6 Giảng Võ được nêu ở trên là 1 trong những ví dụ điển hình Chính quyền

đã hạ quyết tâm di dân khỏi "khu nhà chết" này vào tháng 10/2007, rồi tái hẹn đến11/2007 và bây giờ vẫn hoàn toàn im ắng Hơn 2 năm từ khi Luật Nhà ở đượcQuốc hội thông qua, rất nhiều điều liên quan đến nhà nguy hiểm nói riêng, các khu

tập thể nói chung đã được qui định rõ ràng song áp vào dự án B6 thì chẳng nhữngluật này đã không được thực thi mà còn tranh cãi như chưa có luật Đầu năm nay,thành phố đã đẩy nhanh công tác cải tạo chung cư cũ bằng việc yêu cầu các nhà đầu

tư xúc tiến xây dựng quy hoạch cải tạo nhà chung cư như:

*) Đối với khu tập thể Văn Chương, Công ty CP Đầu tư xây dựng số 2 HàNội được yêu cầu khẩn trương rà soát, xác định nhu cầu tái định cư của người dânnhằm xác định chính thức nhiệm vụ thiết kế qui hoạch trong tháng 1/2008 Quihoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Văn Chương phải hoàn chỉnh, báo cáo SởQH-KT thẩm định, trình UBND TP phê duyệt trong tháng 5/2008

*) Tổng Công ty CP Xuất nhập khẩu xây dựng VN được yêu cầu trong tháng1/2008 phải hoàn thành điều tra xã hội học khu tập thể Thanh Xuân Bắc, trongtháng 2/2008 trình duyệt nhiệm vụ thiết kế và tháng 5/2008 trình duyệt qui hoạchchi tiết cải tạo, xây dựng lại toàn khu này Đồng thời với đó, Tổng Công ty nàycũng hoàn chỉnh các thủ tục theo qui định để tháng 3/2008 trình TP phê duyệt quihoạch cải tạo xây dựng lại khu tập thể Thượng Đình trên cơ sở nhiệm vụ thiết kếqui hoạch đã được duyệt

*) Liên danh Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà HN - Công ty Quản lý

và phát triển nhà HN hoàn chỉnh các thủ tục để xác định chính thức nhiệm vụ thiết

kế qui hoạch trong tháng 1/2008, làm cơ sở hoàn chỉnh qui hoạch cải tạo, xây dựnglại toàn khu Giảng Võ, trình UBND TP phê duyệt trong tháng 3/2008

*) Công ty CP đô thị Sông Đà theo chỉ đạo hoàn chỉnh các thủ tục điều tra xãhội học, xác định nhu cầu tái định cư của người dân khu tập thể Phương Mai đểhoàn tất nhiệm vụ thiết kế qui hoạch trong tháng 2/2008, làm cơ sở nghiên cứu, lậpqui hoạch và trình duyệt trong tháng 5/2008

*) Nhiệm vụ thiết kế qui hoạch khu tập thể Thành Công được xác định trongtháng 4/2008 sau khi Công ty TSQ Việt Nam hoàn chỉnh điều tra xã hội học, nắm

rõ nhu cầu tái định cư Qui hoạch toàn khu này được lập và trình duyệt trong tháng7/2008.

*) Công ty TNHHNN 1 thành viên kinh doanh và dịch vụ nhà hoàn chỉnhcác thủ tục điều tra xã hội học khu tập thể Khương Thượng cũng như xác định nhucầu tái định cư, báo cáo Sở QH-KT cùng các ngành liên quan xem xét, xác địnhnhiệm vụ thiết kế trong tháng 4/2008, làm cơ sở nghiên cứu, lập và trình duyệt quihoạch trong tháng 7/2008

*) Qui hoạch chi tiết khu tập thể Vĩnh Hồ sẽ phải trình duyệt trong tháng6/2008, sau khi Công ty CP Sông Đà 909 hoàn chỉnh các thủ tục điều tra xã hộihọc, xác định nhu cầu tái định cư và nhận nhiệm vụ thiết kế trong tháng 3/2008

Đối với các chung cư đã xác định chủ đầu tư dự án, UBND TP Hà Nộikhẳng định: Trường hợp quá 12 tháng từ khi được giao nhiệm vụ mà chủ đầu tư dự

án không lập được dự án đáp ứng yêu cầu của TP thì liên Sở TN-MT&NĐ vàKH&ĐT sẽ kiểm tra, xem xét, đề xuất đơn vị thay thế theo qui định hiện hành Tất

cả các động thái trên nhằm gấp rút, thúc bách sự chuyển động của công cuộc cảitạo chung cư cũ nát, nguy hiểm trên địa bàn Hà Nội từ lâu vẫn mang tiếng chậmchạp, trì trệ và đến nay mới chỉ có 1dự án cải tạo chung cư cũ được khởi công (kể

cả những khu nhà nguy hiểm mà nghị quyết HĐND, Chính phủ đều nhấn mạnh ưu

tiên thực hiện) Ngày 23/3/2008 đã diễn ra lễ khởi công xây dựng lại khu chung cưcao tầng B14 Kim Liên (Đống Đa) Đây là dự án thí điểm đầu tiên của TP Hà Nộithực hiện theo hình thức xã hội hóa đầu tư, trong việc phá dỡ, xây dựng lại cácchung cư cũ, nát trên địa bàn Nhà B14 hiện nay sẽ bị đập bỏ, thay vào đó là khuchung cư cao tầng gồm 2 tháp với chiều cao là 17 tầng và 14 tầng Khối nhà baogồm các căn hộ có cơ cấu diện tích từ 53m2 trở lên, đến các căn hộ cao cấp có diệntích trên 100m2 Các căn hộ được trang bị các dịch vụ hiện đại như Internet tốc độcao, truyền hình cáp và các dịch vụ cao cấp khác

2.2.3 Đánh giá công tác quản lý và cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội:

Thành phố đã ban hành nhiều chính sách làm tiền đề cho việc quản lý cải tạonhà chung cư cũ:

- Ngày 20/3/2001 UBND thành phố có văn bản số 624/UB-XDĐT chỉ đạo vềviệc xử lý nhà nguy hiểm trên địa bàn thành phố Sở Tài nguyên Môi trường vàNhà đất đã tham mưu thành phố cơ chế chính sách huy động vốn của nhà đầu tưtham gia cải tạo nâng cấp các chung cư cũ tại quyết định số 123/QĐ-UB ngày06/12/2001 quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thịmới, cải tạo sửa chữa nhà ở trên địa bàn thành phố

- Ngày 09/12/2005 UBND thành phố đã ban hành kế hoạch số 75/KH-UBtriển khai thực hiện nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo xây dựngmới các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Trong đó thành phố đã lựa chọn 3khu: Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, khu B Kim Liên là 3 khu chung cư thí điểm

để tập trung chỉ đạo triển khai thực hiện Đồng thời tiếp tục nghiên cứu điều tra lậpquy hoạch cải tạo các khu Giảng võ, Thanh Xuân Bắc, Quỳnh Mai.Cùng với đó,nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/8/2005 của HĐND thành phố đã đượcchuẩn bị rất công phu, thể hiện những quan điểm chỉ đạo và định hướng đúng trongviệc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Đây là quyếtđịnh quan trọng để các đơn vị được giao cải tạo xây dựng các chung cư cũ trên địabàn làm cơ sở vận dụng thực hiện,bảo đảm quy hoạch xây dựng theo Quy chuẩnxây dựng Việt Nam theo Quyết định số 04/2008/QĐ- BXD ngày 3/4/2008 của BộXây dựng và phù hợp với quy định của Nghị quyết số 34/2007/NQ - CP ngày3/7/2007 của Chính phủ nhưng tiến độ triển khai thực hiện rất chậm

Cùng với việc phát triển các khu đô thị mới, mở rộng khu vực đô thị, thànhphố Hà Nội đã quan tâm cải tạo sửa chữa chống xuống cấp các khu chung cư cũ,giải quyết vấn đề dân sinh bức xúc, trước mắt đã tập trung giải quyết các nhà nguyhiểm Đến nay trên địa bàn thành phố chưa để xảy ra trường hợp nhà nguy hiểmnào sập đổ gây thiệt hại về người và tài sản Đã bước đầu hình thành các mô hình,

đầu tư, cơ chế chính sách thu hút được các nhà đầu tư tham gia cải tạo các khuchung cư theo hướng xã hội hoá Là cơ sở để các cơ quan Trung ương xây dựngcác chính sách chung: như nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 của Chínhphủ về 1 số giải pháp để thực hiện cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ bị hưhỏng, xuống cấp Nghị quyết 34 của Chính phủ đã ban hành cơ sở pháp lý cho phépđiều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch tổng mặt bằng các khu chung cư cũ cải tạo xâydựng mới; các tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất … áp dụng chocông tác cải tạo các nhà chung cư cũ; khi cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũphải ưu tiên dành 1 số diện tích nhất định để phục vụ các nhu cầu công cộng; đadạng hoá việc thiết kế các căn hộ với quy mô khác nhau để đáp ứng nhu cầu củađối tượng sử dụng, diện tích tối thiểu cho các căn hộ chung cư Tuy nhiên vẫn cònnhững vướng mắc trong quá trình thực hiện làm cho tiến độ cải tạo, xây mới nhàchung cư cũ vẫn rất chậm

2.2.3.1 Những vướng mắc tồn tại trong quá trình thực hiện quản lý và cải tạo nhà chung cư cũ:

UBND Hà Nội đã ban hành nhiều chủ trương tạo điều kiện cho việc quản lý

và cải tạo nhà chung cư nhưng vướng mắc vẫn ở các cơ chế chính sách và giải pháp

tổ chức thực hiện Trên thực tế, từ khi có chủ chương của thành phố, có rất nhiềunhà đầu tư muốn đăng ký hoặc đã đăng ký tham gia xây dựng và thực hiện các dự

án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ nhưng các nhà đầu tư đã vào, các dự

án đã được phép triển khai thì chậm chạp, các dự án dự kiến triển khai thành phốcũng lúng túng trong chọn chủ đầu tư Một ví dụ như dự án cải tạo khu chung cưNguyễn Công Trứ sau 3 năm kể từ khi bắt đầu nghiên cứu lập dự án, đến nay vẫncòn nằm trên giấy

2.2.3.2 Những vướng mắc tồn tại trong cơ chế:

- Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND đã chủ trương “UBND TP cần tập trungxây dựng, triển khai kế hoạch và dự án riêng với giải pháp đặc biệt mang tính chính

sách xã hội để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản cho nhân dân”, nghị quyết 34cũng nhấn mạnh “ưu tiên triển khai trước đối với các chung cư bị hư hỏng nặng,môi trường sống không đảm bảo Đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, lúnnứt ở mức độ nguy hiểm, các địa phương cần có kế hoạch di dời khẩn cấp các hộdân đang sinh sống để thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại” Nguyên Phó Chủ tịchUBND TP Hà Nội Đỗ Hoàng Ân - người từng chỉ đạo triển khai rất nhiều dự án cảitạo chung cư cũ nát, nguy hiểm trên địa bàn Thủ đô và nghỉ hưu khi đa phần những

dự án này đang dang dở, tại cuộc hội thảo về chung cư cũ đã phải nhấn mạnh: "Cơchế cho chung cư nguy hiểm khác với cơ chế chung cư cũ" Thế nhưng, người dânchưa hiểu đã đành, dường như khá nhiều nhà chức trách vẫn rất mơ hồ, chưa phânbiệt được 2 khái niệm "cũ nát" và "nguy hiểm", dẫn đến những cách giải quyết,định hướng chung chung, lẫn lộn cho 2 dạng này Đành rằng, nhiều cơ chế, chínhsách có thể áp dụng chung cho cả 2 dạng nhà cũ nát và nguy hiểm - nhưng rất nhiềuvấn đề thực tiễn diễn ra khiến cho 2 dạng này không thể dùng chung toàn bộ cácgiải pháp.Về vấn đề này, Trưởng Ban Kinh tế-Ngân sách HĐND TP Hà Nội LêVăn Hoạt cũng nêu rõ: Với các chung cư cũ hiện có thể chia làm 2 loại:

+) Xuống cấp nhưng chưa trong tình trạng nguy hiểm

+) Đã đặt trong tình trạng nguy hiểm cần tháo dỡ ngay

Song, vì chưa được qui định rõ, chưa có qui chế riêng nên khi chạm vấn đềchung cư nguy hiểm thực tế hiện nay là "ai muốn hiểu thế nào thì hiểu"

- Về "nguyên tắc ưu tiên triển khai trước" - người thì hiểu rằng thành phốphải xóa bỏ hết chung cư nguy hiểm rồi mới đến lượt các chung cư cũ nát sơ sơ;người thì suy diễn rằng đó không phải nói cho toàn thành phố mà chỉ nội trong mộtkhu, ví dụ cả khu có thể phải chờ qui hoạch kỹ càng mới cải tạo nhưng riêng chung

cư nguy hiểm được xử lý không chờ gì cả

- Về "di dời khẩn cấp" - người thì cho rằng khẩn cấp là ngay tắp lự; người thìnhận xét cũng chưa đến mức phải đi ngay; thực tế lại cho thấy tại nhiều nơi khẩncấp đang là vô thời hạn.

Trước thực trạng này, ngày 26/2/2008 vừa qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựngNguyễn Trần Nam vừa ký công văn đôn đốc tất cả UBND tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương thực hiện ngay Nghị quyết 34 của Chính phủ (trong đó Hà Nội làđịa phương có nhiều tập thể cũ bậc nhất đất nước) Cụ thể, các tỉnh, thành cần "căn

cứ qui định của Nghị quyết để ban hành cơ chế, chính sách cụ thể về xây dựng lạichung cư cũ trên địa bàn phù hợp với điều kiện của địa phương; xây dựng lộ trình,chương trình và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng, xuống cấptrên địa bàn đến 2010 và những năm tiếp theo"

2.2.4.3 Những vướng mắc tồn tại trong quy hoạch:

Để đạt được mục tiêu góp phần chỉnh trang đô thị thì mỗi dự án cải tạo, xâydựng lại các khu chung cư phải được đặt trong quy hoạch tổng thể đô thị Hà Nộinói chung và từng dự án phải theo quy hoạch được duyệt của toàn khu chứ không

xử lý đơn lẻ từng dự án hay công trình 1 cách chắp vá Tuy vậy, hiện nay việc xử lýquy hoạch vẫn mới dừng ở từng khu chứ chưa có được bức tranh tổng thể

Năm nay, nhiều dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ cóbước chuyển biến Thế nhưng, ngoài dự án Nguyễn Công Trứ đã trình TP quyhoạch chi tiết, nhiều dự án khác vẫn đang trong quá trình làm quy hoạch Điều khó

là, những khống chế về quy hoạch, mật độ xây dựng và cả chính sách vẫn chưađược cởi gỡ Đây là vấn đề rất phức tạp và nhiều khó khăn khi triển khai Nhiềuchuyên gia trong lĩnh vực xây dựng nhận định rằng, nếu không thay đổi cung cáchlàm việc như hiện nay, thời hạn tạo diện mạo mới cho các khu chung cư cũ vàonăm 2015 là thiếu khả thi

Theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp thựchiện việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, hư hỏng và xuống cấp, UBND