“Giám định và bồi thường trong BH hàng hóa xuất nhập khẩu vận chuyển bằng đường biển tại Việt Nam”

BH hàng hóa XNK vận chuyển bằng đường biển ra đời cùng với sự hình thành của ngành BH, điều đó chứng tỏ nhu cầu to lớn về loại hình bảo hiểm (BH) này. Nó có vai trò vô cùng to lớn trong hoạt động ngoại thương, góp phần thúc đẩy buôn bán quốc tế phát triển, làm thay đổi cơ cấu thị trường trong quốc tế, thay đổi cán cân thanh toán quốc tế, đẩy mạnh mối quan hệ giao lưu buôn bán giữa các quốc gia, góp phần phát triển quan hệ quốc tế thực hiện đường lối đối ngoại và tăng thu ngoại tệ. Nhưng để phát triển toàn diện loại hình BH này cần chú trọng đến công tác giám định và bồi thường trong BH hàng hóa XNK vận chuyển bằng đường biển. Thực hiện tốt nghiệp vụ này sẽ giúp doanh nghiệp bảo hiểm (DNBH) hạn chế được khoản chi vô cùng lớn của doanh nghiệp đồng thời từ dịch vụ này giúp nâng cao uy tín cho DNBH. Vì vậy, trong phạm vi “Đề án môn học” em muốn tìm hiểu sâu hơn về “Giám định và bồi thường trong BH hàng hóa xuất nhập khẩu vận chuyển bằng đường biển tại Việt Nam”

LỜI MỞ ĐẨU

Bất kì một cá nhân hay một tổ chức nào muốn sinh hoạt hay sản xuấtthì đều cần phải có đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng hay còn gọi làbất động sản Vậy, bất động sản là gì? Theo Bộ luật dân sự của Nước Cộnghoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì “bất động sản là những tài sản không didời được bào gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản gắng liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sảnkhác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do luật pháp quy đinh” Khi xãhội ngày càng phát triển thì nhu cầu về nhà ở, đất đai…càng ngày càng cao.Chính điều này đã góp phần không nhỏ trong việc hình thành và phát triểncủa thị trường bất động sản Thị trường bất động sản chính là sự tổng hoàcác giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong mộtthời gian nhất định Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng gópphần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia và nângcao đời sống của tầng lớp dân cư Có vai trò trong việc góp phần thúc đẩysản xuất, huy động vốn cho đầu tư phát triển, là một cách để khai thácnguồn thu cho ngân sách Nhà nước, góp phần mở rộng thị trường và quan

hệ đối ngoại, nâng cao đời sống nhân dân, ảnh hưởng đến sự phát triển của

xã hội, thúc đẩy đổi mới chính sách nhà đất, đổi mới quản lý đất đai, quản

lý bất động sản Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia đòi hỏi phải cóthị trường bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất độngsản phục vụ cho các hoạt động hợp tác kinh tế, đặc biệt đối với các nướcđang phát triển, đất đai là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với cácđối tác nước ngoài Tuy nhiên, việc huy động vốn trong thị trường bất độngsản không phải là một vấn đề đơn giản Thị trường bất động sản ở nước tatrong những năm gần đây cũng khá là sôi động nhưng không ổn định donhiều nguyên nhân nhưng có lẽ lí do chính đó là các doanh nghiệp gặp khó

khăn trong vấn đề huy động vốn Chính vì vậy, em đã chọn đề tài : " Vốn

đầu tư cho thị trường bất động sản ở Việt Nam” để nêu lên tình hình vốn

trên thị trường bất động sản ở nước ta và một số những giải pháp cụ thể Nội dung đề án gồm: 3 chương

Chương I: Vốn đầu tư trên thị trường bất động sản

Chương II: Vốn đầu tư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam Chương III: Giải pháp huy động và phân bổ hiệu quả vốn đầu tư cho thị trường bất động sản ở Việt Nam

Em xin chân thành cảm ơn Tiến Sĩ Phạm Ngọc Linh đã giúp đỡ em

hoàn thành bài viết này!

Sinh viên

Nguyễn Thị Thu Huyền

CHƯƠNG 1 VỐN ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1 Vốn đầu tư là gì?

Theo nghĩa chung nhất hoạt động đầu tư được hiểu là các hoạt động

làm tăng thêm (bao gồm cả nghĩa khôi phục) quy mô của tài sản quốc gia.Trong đó, tài sản quốc gia thường được chia thành hai nhóm là tài sản quốcgia sản xuất (gọi là vốn sản xuất) và tài sản quốc gia phi sản xuất Việcnghiên cứu vấn đề đầu tư với tư cách là yếu tố nguồn lực cho tăng trưởngkinh tế chỉ đặt ra khuôn khổ các hoạt động đầu tư vốn sản xuất tức là bộphận vốn trực tiếp tham gia vào quá trình sản xuất và dịch vụ của nền kinhtế

Vốn đầu tư sản xuất là toàn bộ giá trị các tư liệu sản xuất được hìnhthành từ các hoạt động đầu tư nhằm bảo đảm tái sản xuất giản đơn và táisản xuất mở rộng tài sản sản xuất của quốc gia

Trong đó, vốn đầu tư sản xuất lại được chia thành vốn đầu tư vào tàisản cố định và vốn đầu tư vào tài sản lưu động

- Vốn đầu tư tài sản cố định ngoài việc đáp ứng nhu cầu bù đắp haomòn trong quá trình hoạt động của tài sản cố định mà nó còn đảm bảo cácyêu cầu của quá trình mở rộng quy mô, dung lượng của nền kinh tế và yêucầu cải tiến, hiện đại hoá phù hợp với yêu cầu của sự phát triển

- Vốn đầu tư vào tài sản lưu động một mặt đảm bảo các yêu cầu dựtrữ thường xuyên, ổn định các yếu tố sinh hoạt hàng ngày như cơm ăn,nước uống…hay những nhu cầu dự trữ nguyên, nhiên liệu…Mặt khác, nógiúp cho các nhà đầu tư tăng, giảm mức dự trữ hàng hoá tồn kho theo sựbiến động của giá cả, một hiện tượng đặc trưng trong nền kinh tế thịtrường

Như vậy, hoạt động đẩu tư cho sản xuất là việc sử dụng vốn đầu tư đểphục hồi năng lực sản xuất cũ và tạo thêm năng lực sản xuất mới hay đó là

quá trình thực hiện tái sản xuất các loại tài sản sản xuất Vì thế mà hoạtđộng đầu tư là hết sức cần thiết do bởi những lí do sau:

Trước tiên, đó là do tài sản cố định trong trong thời gian tham gia vàoquá trình sản xuất, giá trị sẽ bị giảm dần và chuyển dần từng phần vàotrong giá trị của sản phẩm Trong khi đó, tài sản lưu động lại tham gia mộtlần vào quá trình sản xuất và chuyển toàn bộ giá trị vào bên trong giá trịcủa sản phẩm đó Chính vì thế mà chúng ta cần phải tiến hành đầu tư để bùđắp giá trị tài sản cố định bị hao mòn đồng thời cũng để dự trữ nguyên vậtliệu cho quá trình sản xuất tiếp theo hay, đầu tư chính là nhằm thực hiện táisản xuất giản đơn tài sản sản xuất

Lí do thứ hai chúng ta cần xét đến đó là cùng với sự phát triển ngàycàng cao của xã hội thì nhu cầu quy mô sản xuất xã hội ngày càng mởrộng, đòi hỏi phải tiến hành đầu tư nhằm tăng thêm tài sản cố định mới vàtăng thêm dự trữ tài sản lưu động Nói cách khác, đây chính là hình thứctái sản xuất mở rộng tài sản sản xuất

Lí do tiếp theo nữa đó là sự tiến bộ của khoa học công nghệ diễn rakhá là mạnh mẽ, nhiều thiết bị, máy móc hiện đại và tiên tiến ngày càngxuất hiện thay thế những thiết bị, máy móc cũ đã ngày càng trở nên lạc hậu

Vì vậy, muốn tăng năng suất đạt chất lượng cao tất yếu đòi hỏi phải tiến hànhđầu tư mới nhằm thay thế các tài sản sản xuất đã bị hao mòn vô hình

Hoạt động đầu tư thường được tiến hành dưới hai hình thức:

- Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu tư mà người có vốn tham gia trựctiếp vào quá trình hoạt động và quản lý đầu tư, họ xác định được các mụctiêu đầu tư cũng như phương thức hoạt động của các loại vốn mà họ bỏ ra

- Đầu tư gián tiếp là hình thức bỏ vốn vào hoạt động kinh tế nhằmđem lại hiệu quả cho người góp vốn cũng như cho xã hội nhưng khác vớiđẩu tư trực tiếp đó là họ kông trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.Đầu tư gián tiếp thường thông qua dưới dạng tính phiếu, trái phiếu…Hìnhthức này thường ít gặp rủi ro hơn so với đầu tư trực tiếp

Khi một doanh nghiệp quyết định đầu tư hay mua sắm tư liệu sản xuất

họ rất ít khi sử dụng tiền mặt để đầu tư hay trang trải chi phí mà thườngthông qua các tổ chức tài chính như ngân hàng, các tổ chức tín dụng…và

họ điều tất nhiên là họ phải mất một khoản phí hay còn gọi là lãi suất tiềnvay Khi đó, doanh nghiệp có nhu cầu đối với các quỹ tín dụng hay chính

là nhu cầu đối với các khoản tiết kiệm của hộ gia đình gửi và để nhận lãisuất tiền gửi Chính vì thế mà ngân hàng hay tổ chức tài chính là nhữngtrung gian tài chính thực hiện việc chuyển tiền tiết kiệm trong hộ gia đìnhsang cho các doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư

Đối với các nước đang phát triển, quy mô và tỷ lệ tiết kiệm trongnước của họ đều thấp không đáp ứng kịp với sự phát triển ngày càng caocủa nền kinh tế đòi hỏi vốn đầu tư cao, chính vì thế mà các nước này phảihuy động thêm nguồn hỗ trợ từ nước ngoài

Như vậy, muốn huy động vốn ta có thể lấy từ các nguồn sau:

- Vốn trong nước bao gồm:

+ Tiết kiệm của Chính phủ (các khoản thu – chi ngân sách)

+ Tiết kiệm của các doanh nghiệp

+ Tiết kiệm từ dân cư

- Vốn ngoài nước

+ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)

+ Vốn viện trợ phát triển chính thức (ODA)

+ Vốn các tổ chức phi chính phủ (NGO)

+ Vốn tín dụng thương mại

2 Vai trò của vốn đầu tư với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng

2.1 Vai trò vốn đầu tư với nền kinh tế

Vốn đầu tư phát triển toàn xã hội là một chỉ tiêu đóng vai trò khá quantrọng trong việc phát triển và tăng trưởng kinh tế

Đầu tư là một bộ phận lớn và thay đổi trong chi tiêu Chính vì thế mànhững thay đổi trong đầu tư có thể tác động lớn đối với tổng cầu và do đó

sẽ tác động tới sản lượng và công ăn việc làm Khi đẩu tư tăng lên nghĩa lànhu cầu vể chi tiêu để mua sắm thiết bị, phương tiện vật tải, vật liệu xâydựnng…cũng tăng lên Ngoài ra, đầu tư tăng sẽ dẫn đến tăng vốn sản xuất,điều đó có nghĩa là sẽ có thêm các nhà máy, thiết bị, phương tiện vận tảimới được đưa vào sản xuất, làm tăng khả năng của nền sản xuất Sự thayđổi này làm tác động tới tổng cung Như vậy, đến đây ta có thể kết luận, sựthay đổi của vốn đầu tư ảnh hưởng đến cân bằng cung cầu của thị trường Vốn đầu tư không chỉ là cơ sở để tạo ra vốn sản xuất, tăng năng lựcsản xuất của các doanh nghiệp và của nền kinh tế mà còn là điều kiện đểnâng cao trình độ khoa học – công nghệ, góp phần đáng kể vào việc đầu tưtheo chiều sâu, hiện đại hoá quá trình sản xuất

Bên cạnh đó, việc tăng vốn đầu tư cũng góp phần vàp việc giải quyếtcông ăn việc làm cho người lao động khi mở ra các công trình xây dựng và

mở rộng quy mô sản xuất

Ngoài ra, cơ cấu sử dụng vốn đầu tư là điều kiện quan trọng tác độngvào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế đất nước

2.2 Vai trò của vốn đầu tư với thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sựphát triển kinh tế - xã hội của mõi một quốc gia và nâng cao đời sống củacác tầng lớp dân cư Thị trường bất động sản đóng vai trò không nhỏ trong

sự phát triển của mỗi một quốc gia Cụ thể như sau:

Đầu tiên, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất

Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sảnxuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, góp phần tạo điềukiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch

và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi quốc gia

Ngoài ra thị trường bất động sản còn là cầu nối giữa sản xuất và tiêudùng về bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ, tiêudùng cho các hoạt động đời sống kinh tế - xã hội, cầu nối giữa xây dựng,mua bán, thuê mướn, thế chấp…bất động sản

Trong điều kiện phát triển của kinh tế thị trường, người sản xuất losản xuất ra các hàng hoá mà hàng hoá bất động sản đưa ra thị trườngkhông thể di dời về vị trí, trong khi người tiêu dùng cũng cần tìm hàng hoábất động sản có vị trí nhất định, được xây dựng theo mẫu mã, tiêu chuẩn kĩthuật nhất định Để giải quyết vấn đề này phải thông qua thị trường Thịtrường góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiêntiến, nâng cao chất lượng bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng tàinguyên đất

Thị trường bất động sản còn thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sảnxuất kinh doanh, nhất là người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cânnhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất trong tổng chi phísản xuất kinh doanh

Thứ hai, thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

Thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư chotài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cốđịnh này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Rõ ràng sự tăng trưởng củabất động sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư

Phát triển thị trường bất động sản được biểu hiện bằng hai cách: Thứnhất, tăng khối lượng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường ; thứhai, mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch mua, bán, chuyển nhượng,cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…làm tăng các quan hệ giao dịch cũng

là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao dịch làm cho lượng hànghoá như được tăng lên không bao giò cạn do đó làm tăng tốc độ tăng chuchuyển vốn

Khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sảnxuất kinh doanh không những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất độngsản mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu

tư phát triển

Ngoài ra, khi giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nướccung như doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền mà coi bất độngsản có sẵn, nhất là đất đai dùng làm vốn để gọi đầu tư trong và ngoài nước.Bên cạnh đó, Nhà nước có thể sử dụng quỹ đất của mình tạo vốn xâydựng cơ sở hạ tầng mà quỹ đất không hề cạn kiệt

Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Khi thị trường bất động sản phát triển theo cách tăng khống lượnghàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường sẽ là điều kiện cơ bản tăngnguồn thu của Ngân sách Nhà nước

Khi thị trường bất động sản phát triển theo hướng mở rộng và tănglượng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóanhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hoá luânchuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước

Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại.

Thị trường bất động sản thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh

tế quốc dân, có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động,thị trường hàng hoá; do đó, phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởngtrực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị trường khác, cũng là góp phần

mở rộng phát triển thị trường chung

Trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trườngnói chung và thị trường bất động sản nói riêng không còn chỉ bó hẹp trongphạm vi quốc gia Việc phát triển vượt ra khỏi một quốc gia chẳng nhữngtạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch bất động

sản trên lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư pháttriển sản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản và họ cũng có thể cư trú,sinh sống…Đó là cơ sở hình thành phát triển các quan hệ xã hội, tạo sựthuận lợi hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc, cộng đồng…góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.

Thứ năm, thị trường bất động sản ảnh hướng đến sự ổn định xã hội

Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là chính sáchđất đai phù hợp, xã hội ổn định

Ngược lại, khi thị trường bất động sản không hoạt động hoặc hoạtđộng không lành mạnh: giá cả lên xuống thất thường, người có tiền thựchiện đầu cơ, buôn bán đất, lũng đoạn giá cả…sẽ tác động trực tiếp vào mọihoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chính sách phápluật…làm cho xã hội thiếu ổn định vì đất đai, nhà ở và các công trình khácluôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người và các hoạtđộng xã hội của con người

Thư sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy áp dụng khoahọc, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các cộngtrình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, nhu cầu văn hoá,

xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng Ngoài ra, thị trường bất động sảnphát triển còn ảnh hưởng vào sự phát triển của thị trường hàng hoá, thịtrường vốn góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứngnhu cầu nhiều mặt của đời sống con người

Qua những phân tích trên ta thấy thị trường bất động sản có tầm quantrọng không nhỏ vào sự phát triển cả về kinh tế lẫn xã hội của mỗi mộtquốc gia Cũng như những thị trường khác thì yếu tố vốn trong thị trườngbất động sản khá là quan trọng Nó quyết định đến sự phát triển, tăngtrưởng hay thất bại của mỗi doanh nghiệp

Vốn đầu tư vào thị trường bất động sản càng nhiều thì thị trường nàycàng phát triển, nhiều công trình được xây dựng đáp ứng được nhu cầungày càng cao của người dân, từ đó sẽ góp phần không nhỏ trong việcnâng cao chất lượng đời sống của nhân dân Ngoài ra nó còn có thể tạothêm ra nhiều công trình xây dựng, giải quyết được công ăn việc làm chongười lao động, góp phần làm tăng thêm thu nhập, ổn định cuộc sống củahọ.

Nếu nguồn vốn từ nước ngoài ngày càng đầu tư vào thị trường bấtđộng sản trong nước, điều này không chỉ làm thị trường bất động sản trongnước càng phát triển, chất lượng cơ sở hạ tầng ngày càng nâng cao mà nócòn mở rộng mối quan hệ đối ngoại với các nước ngoài, học hỏi đượcnhiều kinh nghiệm, nâng cao được trình độ khoa học, kĩ thuật…

Rõ ràng, vốn đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ đối vớinền kinh tế nói chung mà nó còn ảnh hưởng to lớn đến thị trường bất độngsản nói riêng Chính vì vậy mà việc huy động vốn cho thị trường bất độngsản là vấn đề mỗi doanh nghiệp, cá nhân trong thị trường này đặt ưu tiênlên hàng đầu

3 Cơ cấu vốn đầu tư cho thị trường bất động sản

Cũng giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng cócác nguồn vốn như sau:

- vốn trong nước:

+ Nguồn vốn vay từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng

+ Huy động từ dân cư, các doanh nghiệp (nguồn vốn tự có)

+ liên kết giữa các cá nhân, doanh nghiệp ( góp vốn)

- vốn nước ngoài: chủ yếu là nguồn vốn FDI

CHƯƠNG 2 VỐN ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

1 Tổng quan về sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Thị trường bất động sản là một thị trường ngoài việc có quan hệ giaodịch như của một xã hội dân sự, giao dịch mua bán, đặc thù của hàng hóabất động sản không chỉ liên quan tới thị trường vốn mà còn liên quan tớiđất, quy hoạch… chính vì thế mà thị trường bất động sản hết sức nhạycảm và rất dễ bị biến động vì bị chi phối bởi các yếu tố trên

Thị trường bất động sản ở nước ta trước đây chưa sôi động, trong mộtvài năm gần đây mới sôi động và nó cũng biến động rất nhiều Cùng vớiquá trình phát triển của đất nước thị trường này cũng đã có những đónggóp lớn cho sự phát triển kinh tế, xã hội, phát triển đô thị

Dưới đây sẽ là vài sơ lược về quá trình hình thành và phát triển của thịtrường bất động sản của nước ta

1.1 Giai đoạn trước năm 1993

Trước năm 1990, nước ta là nước có nền kinh tế kế hoạch hoá tậptrung với thành phần kinh tế chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước, chính

vì vậy mà nhu cầu về bất động sản của các cá nhân và các tổ chức nàytrong xã hội thường được giải quyết theo các kênh do nhà nước chỉ định.Khi các doanh nghiệp cần trụ sở, văn phòng…thì sẽ được nhà nước cấpvốn đầu tư để xây dựng hoặc chỉ định cho thuê theo giá ưu đãi từ các tổchức hay các doanh nghiệp nhà nước chuyên quản lý về nhà đất Việc thuêmướn thường là kết quả của sự thoả thuận giữa bộ chủ quản của doanhnghiệp cần thuê bất động sản và UBND tỉnh – cơ quan chủ quản của các tổchức và doanh nghiệp chuyên doanh nhà đất tại địa phương đó

Đối với các cá nhân làm việc tại doanh nghiệp và cơ quan nhà nướcthì nhu cầu nhà ở của họ thường được giải quyết bằng việc nhà nước cấp

và cho thuê các căn hộ với giá rẻ nếu các cá nhân này đủ các điều kiệnnhư: thâm niên công tác, lương, quyết định điều động, số nhân khẩu giađình…

Như vậy, trong giai đoạn này nhà nước đã bao cấp bất động sản chotoàn xã hội, giá thuê do nhà nước quy định rất thấp, không đủ để bù đắpcho những chi phí đầu tư Mặt khác, sau khi kí hợp đồng cấp và cho thuê,các cơ quan quản lý nhà nước không còn trách nhiệm gì với những căn hộ

đó, người sử dụng sẽ tự sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp nơi ở của mình.Chính vì thế mà trong giai đoạn này chưa tồn tại hoạt động kinh doanh bấtđộng sản theo đúng nghĩa là một ngành kinh doanh vì lợi nhuận

Mặt khác, cũng trong thời gian này khuôn khổ pháp luật của nhà nước

ta cũng chưa cho phép tồn tại hoạt động kinh doanh bất động sản theo cơchế thị trường mà trái lại còn kìm hãm nó như việc ban hành luật đất đai 87quy định tại điều 5 như sau : “ nghiêm cấm mua, bán, xâm chiếm đất đaicanh tác thu tô dưới mọi hình thức” và một số những nghị định khác nhưnghị định số 30/HDBT 23/3/1989 hội đồng bộ trưởng hướng dẫn thi hànhđất 87 quy định “khi sử dụng đất chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúckhác, cây lâu năm theo quyết định 2 điều 49 luật đất đai thì UBND quận,huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xét để quyết định việc giao đất chongười được nhận nhà ở, vật kiến trúc, cây lâu năm đó nêu việc sử dụng đất

đó là hợp lý và hợp pháp”

1.2 Giai đoạn từ 1993 đến 2000

Nền kinh tế nước ta chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường, lúcnày hoạt động kinh doanh bất động sản mới thực sự ra đời Do nhà nướclúc này không thể gánh nổi vai trò bao cấp về bất động sản trong khi dân

số ngày càng tăng nhanh, số lượng các doanh nghiệp ngoài quốc doanhxuất hiện càng nhiều, số lực lượng lao động ngoài quốc doanh cũng ngàycàng tăng lên, sự xuất hiện ngày càng nhiều của các doanh nghiệp, tổ chứcnước ngoài tại các thành phố lớn…chính vì thế mà nhu cầu về nhà ở, văn

phòng, nhà xưởng, cửa hàng, công ty, khu vui chơi, giải trí…ngày càngcao Đây chính là động lực mạnh mẽ cho sự phát triển của hoạt động kinhdoanh bất động sản.

Ngoài ra, việc ban hành luật đất đai 1993 của Quốc hội được coi lànền tảng pháp lý quan trọng cho sự ra đời và phát triển của hoạt động kinhdoanh bất động sản như hiện nay Theo luật này thì đất đai vẫn thuộcquyền sở hữu của toàn dân song nhà nước giao đất cho hộ người sử dụngcác quyền: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyềnthế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất, ngoài ra nhà nước còn quyđịnh giá đất để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sửdụng đất

1.3 Giai đoạn 2001-2003

Giai đoạn này còn được gọi là giai đoạn thị trường bất động sản bùng

nổ Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biếnđộng, tiếp đó là giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào quý II năm

2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Namgiai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phốlớn của các nước công nghiệp phát triển Nguyên nhân dẫn đến tình trạng

“bùng nổ” trên thị trường bất động sản là do:

- Nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục

vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục giatăng

- Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ

- Do chính sách nhà nước về đất đai Kế thừa luật đất đai năm 1993,luật đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mụcđích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngânsách nhà nước thì có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền

sử dụng đất, được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Quy định nhằm đã tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất độngsản, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư có đất để làm mặt bằng sảnxuất kinh doanh, không nhất thiết phải thuê đất của Nhà nước.

- Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất

- Do thiếu thông tin về giá nhà đất Hệ thống thông tin trên thị trườngbất động sản nước ta về cơ bản là không đầy đủ, thiếu minh bạch và khótiếp cận Thị trường bất động sản nước ta nhỏ hẹp về qui mô, giao dịchkhông chính thức là phổ biến nên thường hay xuất hiện các cơn sốt về giá

cả do những thông tin mập mờ về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhànước

1.4 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Trong giai đoạn 2003-2005, thị trường bất động sản lại đóng băng Từcuối năm 2003 đến nay, thị trường bất động sản nước ta diễn ra trầm lắng.Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước Theo số liệu thôngkê: năm 2003, giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56%

và năm 2005 giảm 78%

Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõnét Qua khảo sát thực tế ở một số địa phương phía Bắc thì giá nhà đất cónơi đã hạ tới 30-40% mà vẫn không có người mua Ví dụ như nhà đất mặtđường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc(VĩnhPhúc), Đoan Hùng (Phú Thọ)…năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên - dưới 100m2) thì nay bán giá 400 - 500 triệu đồng/mảnh màvẫn không có người mua Ở các đô thị lớn như Hà Nôi, TP.HCM, thịtrường bất động sản cũng không khá hơn là mấy Khu vực Cổ Nhuế, ThanhXuân, Mỹ Đình…năm 2004 rao với mức giá phổ biển là trên 20triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán mức trên dưới 15triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán.Nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sảnnày là do:

Thứ nhất, cầu giảm mạnh do:

+ Giá bất động sản ở Việt Nam đang được đánh giá ở mức quá cao sovới thu nhập thực tế Thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thịlớn như Hà Nội, TP.HCM vào khoảng 5.000USD/năm trong khi giá phổbiến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000USD tức là gấp 10 lầnlương hàng năm Trong khi đó ở Châu Âu, một ngôi nhà điển hình thườnggấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần, họ coi đó làđiều không bình thường Điều này có nghĩa, giá bất động sản ở Việt Namđang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới Ở HàNội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệuđồng/m2, một mức giá hoàn toàn phi thực tế đối với khả năng mua của đốitượng này Theo quy luật của thị trường khi giá quá cao so với thu nhậpthực tế thì tất yếu sẽ làm cho cầu giảm mạnh Đây cũng là nguyên nhânchính làm thị trường bất động sản bị đóng băng trong thời gian vừa qua + Tâm lý “chờ đợi” của người dân

Vì giá bất động sản quá cao so với thế giới và so với thu nhập củangười dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuốngtrong thời gian tới Đồng thời, do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạtđộng mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai củaNhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý ngườidân còn “chờ đợi” chưa mua ngay

+ Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm

Sở dĩ như vậy là do Nhà nước điều hỉnh giá đất Ngày 1/1/2005, bảnggiá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phíđền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theonguyên tắc thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật đất đai caohơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phíkhông nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho điạp phương để giải phóng

mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu

đô thị giảm mạnh

Ngoài ra việc lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnhcũng là nguyên nhân làm cho những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanhsang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản Do số lượng vốn để kinh doanhbất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việcthị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợinhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vựcđầu tư khác như vàng, ngoại tệ, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương

và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao

+ Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây Đây cũng là mộttrong những nguyên nhân gây ra việc cầu về thị trường bất động sản giảmtrong thời gian qua Giá bất động sản được đánh giá là khá cao nhưng khigiao dịch thường được tính bằng vàng nên việc giá vàng tăng mạnh mẽtrong năm 2005 càng góp phần làm cho thị trường bất động sản “đóngbăng” hơn nữa

+ Ngoài ra còn phải kể đến thông tin tiêu cực trong xây dựng nhà ởchung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chấtlượng nhà chung cư không đảm bảo…

Thứ hai, cung nhà đất tăng nhanh do giá bất động sản quá cao so với thực tế

Hiện nay ở nước ta giá cả trên thị trường bất động sản vẫn là quá cao

so với giá thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư Chính điều nàydẫn tới việc ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung giatăng nhanh chóng nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng đất, cácđịa phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án xây dựngchung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công, đặc biệt là tại các đô thị lớnnhư Hà Nội, TPHCM

Thứ ba, do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản.

Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việcquản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc Các cơquan quản lý Nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bấtđộng sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư

và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế như: hạn chế tìnhtrạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và không hợp pháp, ban hànhcác văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ Trong nghị định 181 ngày29/10/2004, Chính phủ quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới đượcbán” không cho phép bán đất nền… đã tác động mạnh đến thị trường bấtđộng sản Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tưkhó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối vớicác nhà đầu tư trong nước

Nếu như thị trường bất động sản trong những năm từ 2003 – 2005

“đóng băng” thì thị trường bất động sản trong năm 2007 lại biến động theochiều hướng “sốt nóng”, giá tăng mạnh tại một số đô thị lớn, chủ yếu là HàNội và TP.HCM, tập trung vào mảng thị trường văn phòng, nhà ở cho thuê

và đất dự án Việc tăng giá mạnh diễn ra ở từng phân mảng thị trường, ởtừng nơi, ở từng khu vực có sự khác nhau đáng kể

Sang đầu năm 2008, thị trường bất động sản có diễn biến phức tạphơn, trong 2 tháng đầu năm, giá thị trường tự do tại Hà Nội và TP HCMtăng khá cao, trung bình từ 10 - 20%; từ đầu tháng 3, trên thị trường bấtđộng sản, giá cả lại có xu hướng giảm mạnh, số lượng rao bán cao hơnnhiều số lượng giao dịch thành công Giá cả thị trường bất động sản giảmmạnh, từ 35 - 40% so với giá đầu năm trên thị trường TP HCM

Mặc dù cho đến nay, Việt Nam vẫn chưa đủ thông tin để đánh giá đầy

đủ mức độ phát triển của thị trường bất động sản, song sự biến động giá cảnhư vậy cho thấy, thị trường bất động sản ở Việt Nam thiếu tính bền vững,