Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản

M C L C Ụ Ụ

Trang

Ch ươ ng I: B t đ ng s n và th tr ấ ộ ả ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả 2

I Khái ni m chung v th tr ệ ề ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả 2

1 Khái ni m, ch c năng, phân lo i và h th ng th tr ệ ứ ạ ệ ố ị ườ ng 2

3.3 Phân tích th tr ị ườ ng và đ i sách c a doanh nghi p ố ủ ệ 6 3.4 Phân đo n - l a ch n và đ nh v th tr ạ ự ọ ị ị ị ườ ng 7

3.4 Tính đàn h i c a cung và c u ồ ủ ầ 13 3.5 S v n hành th tr ự ậ ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả 14

Ch ươ ng II: Khung pháp lý v th tr ề ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả 19

III Pháp lu t đ t đai/ b t đ ng s n các n ậ ấ ấ ộ ả ướ c 24

1.1 Quy đ nh v đ t đai và b t đ ng s n ị ề ấ ấ ộ ả 24 1.2 Các h th ng xác l p quy n v nhà đ t/b t đ ng s n ệ ố ậ ề ề ấ ấ ộ ả 24

2 Pháp lu t đ t đai/ b t đ ng s n Tr ậ ấ ấ ộ ả ung Qu c ố 25

2.2 Nhi m v qu n lý th tr ệ ụ ả ị ườ ng nhà đ t ấ 25 2.3 N i dung ch y u v qu n lí th tr ộ ủ ế ề ả ị ườ ng nhà đ t ấ 25

IV Khung pháp lý th tr ị ườ ng b t đ ng s n Vi t Nam ấ ộ ả ệ 26

2 Ch tr ủ ươ ng chính sách v qu n lý đ t đai và th tr ề ả ấ ị ườ ng b t đ ng ấ ộ

1 Khái ni m v đăng ký b t đ ng s n ệ ề ấ ộ ả 35

2 V trí, vai trò c a đăng ký b t đ ng s n ị ủ ấ ộ ả 35

4 Đ i t ố ượ ng đăng ký b t đ ng s n ấ ộ ả 35

II Th ng kê đăng ký b t đ ng s n ố ấ ộ ả 35

1 Đăng ký văn t giao d ch Scotland ự ị ở 39

3 H th ng đăng ký văn t giao d ch đ t đai Hà Lan ệ ố ự ị ấ ở 40

IV Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n Vi t Nam ấ ấ ộ ả ở ệ 42

1 Đăng ký đ t đai/ b t đ ng s n Vi t Nam th i kỳ tr ấ ấ ộ ả ở ệ ờ ướ c 1975 42

1.3 Th i kỳ ngu quy ờ ỵ ền Sài Gòn năm 1975 42

2 Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n th i kỳ 1975 đ n nay ấ ấ ộ ả ờ ế 42

2.1 Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n tr ấ ấ ộ ả ướ c khi có Lu t Đ t đai ậ ấ (năm 1998)

3.2 Hoàn thi n h th ng đăng ký b t đ ng s n n ệ ệ ố ấ ộ ả ướ c ta trong

2 M t s ph ộ ố ươ ng pháp đ nh giá đ t và b t đ ng s n ị ấ ấ ộ ả 51

Ch ươ ng V: H th ng thông tin đ t đai/ b t đ ng s n ệ ố ấ ấ ộ ả 60

II H th ng thông tin đ t đai/ b t đ ng s n ệ ố ấ ấ ộ ả 62

3 C u trúc h th ng thông tin đ t đai ấ ệ ố ấ 62

3.1 T ch c c s d li u tài nguyên đ t ổ ứ ơ ở ữ ệ ấ 62 3.2 Các ph ươ ng án qu n lý c s d li u ả ơ ở ữ ệ 62 3.3 Gi i pháp m ng cho c s d li u tài nguyên đ t ả ạ ơ ở ữ ệ ấ 63 3.4 Chu n hoá c s d li u tài nguyên đ t ẩ ơ ở ữ ệ ấ 64

III Th c tr ng h th ng thông tin đ t/ b t đ ng s n n ự ạ ệ ố ấ ấ ộ ả ướ c ta 65

IV Xây d ng và hoàn thi n h th ng thông tin đ t đai/ b t đ ng s n ự ệ ệ ố ấ ấ ộ ả 65

1 M c tiêu xây d ng h th ng thông tin đ t đai ụ ự ệ ố ấ 65

2 Ph m vi ho t đ ng c a h th ng thông tin đ t đai ạ ạ ộ ủ ệ ố ấ 65

2 L a ch n ph ự ọ ươ ng h ướ ng đ u t ầ ư 72

2.1 Lo i hình đ u t b t đ ng s n ạ ầ ư ấ ộ ả 72 2.2 Hai th m nh và y u c a đ u t b t đ ng s n ế ạ ế ủ ầ ư ấ ộ ả 72

2.3 Các r i ro trong đ u ủ ầ t b t đ ng s n ư ấ ộ ả 73 2.4 Ch n đ a đi m đ u t và s n ph m b t đ ng s n ọ ị ể ầ ư ả ẩ ấ ộ ả 74 2.5 Sách l ượ c ti n v n và đ u t b t đ ng s n ề ố ầ ư ấ ộ ả 75

3.3 Đi u ch nh giá và thay đ i giá ề ỉ ổ 83

Ch ươ ng VII: Qu n lý Nhà n ả ướ c đ i v i th tr ố ớ ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả 86

I Vai trò qu n lý c a Nhà n ả ủ ướ c đ i v i th tr ố ớ ị ườ ng 86

I Khái quát quá trình phát tri n th tr ể ị ườ ng b t đ ng s n Vi t Nam ấ ộ ả ở ệ 94

1 Các giai đo n phát tri n th tr ạ ể ị ườ ng b t đ ng s n Vi t Nam ấ ộ ả ở ệ 94

1.1 Giai đo n t sau cách m ng tháng 8 năm 1945 đ n năm ạ ừ ạ ế 1980

2.6 T ch c qu n lý nhà n ổ ứ ả ướ ớ c v i th tr ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả 100

và trong tương lai.

Đ ph c v cho công tác gi ng d y, h c t p, nghiên c u theo yêu c u đ i m i vàể ụ ụ ả ạ ọ ậ ứ ầ ổ ớnâng cao ch t lấ ượng đào t o đ i h c ngành Qu n lý Đ t đai, chúng tôi xây d ng giáo trìnhạ ạ ọ ả ấ ự

"Th trị ường B t đ ng s n" nh m giúp sinh viên n m đấ ộ ả ằ ắ ược nh ng ki n th c c b n v thữ ế ứ ơ ả ề ị

trường B t đ ng s n; qu n lý nhà nấ ộ ả ả ước và chính sách pháp lu t v i th trậ ớ ị ường B t đ ngấ ộ

s n; th c tr ng th trả ự ạ ị ường b t đ ng s n Vi t Nam và m t s nấ ộ ả ở ệ ộ ố ước; đ nh giá, đăng ký,ịthông tin và kinh doanh b t đ ng s n; nh ng gi i pháp c b n thúc đ y s hình thành vàấ ộ ả ữ ả ơ ả ẩ ựphát tri n th trể ị ường b t đ ng s n Vi t Nam Giáo trình còn là tài li u tham kh o cho cánấ ộ ả ở ệ ệ ả

b ngành qu n lý đ t đai, các nhà qu n lý kinh doanh v th trộ ả ấ ả ề ị ường B t đ ng s n.ấ ộ ả

Giáo trình "Th trị ường B t đ ng s n" đấ ộ ả ược biên so n theo đ cạ ề ương chương trìnhkhung ngành qu n lý đ t đai đã đả ấ ược B Giáo d c và Đào t o phê duy t ộ ụ ạ ệ

Biên so n giáo trình là PGS.TS Nguy n Thanh Trà - Khoa đ t và Môi trạ ễ ấ ường (vi tế

chương 1, 4, 6, 8) và TS Nguy n Đình B ng - V trễ ồ ụ ưởng V K ho ch Tài chính - B Tàiụ ế ạ ộnguyên và Môi trường (vi t chế ương 2, 3, 5, 7)

Đây là môn khoa h c m i, ki n th c còn h n h p nên không tránh kh i nh ng saiọ ớ ế ứ ạ ẹ ỏ ữsót, mong nh n đậ ược ý ki n đóng góp c a b n đ c, đ giúp chúng tôi ti p t c hoàn ch nhế ủ ạ ọ ể ế ụ ỉ

và ph c v cho vi c biên so n l n sau có ch t lụ ụ ệ ạ ầ ấ ượng t t h n ố ơ

Hà N i - 2004 ộ

Các tác giả

CH ƯƠ NG I

B T Đ NG S N VÀ TH TR Ấ Ộ Ả Ị ƯỜ NG B T Đ NG S N Ấ Ộ Ả

I KHÁI NI M CHUNG V TH TR Ệ Ề Ị ƯỜ NG

1 KHÁI NI M, CH C NĂNG, PHÂN LO I VÀ H TH NG TH TR Ệ Ứ Ạ Ệ Ố Ị ƯỜ NG

1.1 Khái ni m v th tr ệ ề ị ườ ng

- Th trị ường là n i ngơ ười mua và người bán t tìm đ n v i nhau qua ti p xúc traoự ế ớ ế

đ i, thăm dò đ nh n đổ ể ậ ượ ờc l i gi i đáp mà m i bên c n bi t.ả ỗ ầ ế

- Th trị ường là n i trao đ i hàng hoá bao g m c hàng hoá h u hình l n vô hình; ơ ổ ồ ả ữ ẫ

- Th trị ường là th hi n t ng hoà các quan h trao đ i hàng hoá, t c là quan h giaoể ệ ổ ệ ổ ứ ệ

d ch gi a ngị ữ ười mua và người bán, gi a s n xu t và l u thông, gi a cung ng và nhu c u,ữ ả ấ ư ữ ứ ầ

và cũng là đ u m i th c hi n giá tr và chuy n d ch giá tr c a hàng hoá;ầ ố ự ệ ị ể ị ị ủ

- Th trị ường th hi n yêu c u tiêu th đ i v i m i ch ng lo i hàng hoá, t c là thể ệ ầ ụ ố ớ ỗ ủ ạ ứ ể

hi n đ c tr ng b n ch t c a th trệ ặ ư ả ấ ủ ị ường M i ho t đ ng kinh doanh c a doanh nghi p làọ ạ ộ ủ ệ

nh m tho mãn yêu c u c a ngằ ả ầ ủ ười tiêu dùng vì người tiêu dùng là nhân v t ch đ o c aậ ủ ạ ủ

th trị ường

Ch th ủ ể c a th trủ ị ường là 3 lo i ngạ ười ho t đ ng trao đ i hàng hoá trong th trạ ộ ổ ị ườ ng: (1) ngườ ải s n xu t hàng hoá là ngấ ườ ại t o ra c s v t ch t c a th trơ ở ậ ấ ủ ị ường, là người bánhàng hoá ra th trị ường; (2) người tiêu dùng là người có ti n đi mua hàng; (3) ngề ười môi gi iớ

thương m i v a đóng vai trò là ngạ ừ ười mua, v a là ngừ ười bán, là người trung gian gi aữ

ngườ ải s n xu t và ngấ ười tiêu dùng

Khách thể c a th trủ ị ường là s hàng hoá có th đ a ra trao đ i mua bán, ngoài cácố ể ư ổhàng hoá tiêu dùng và các t li u s n xu t còn bao g m c các y u t c n cho s n xu tư ệ ả ấ ồ ả ế ố ầ ả ấ

nh ti n v n, công ngh , thông tin, s c lao đ ng, b t đ ng s n v.v Khách th là c sư ề ố ệ ứ ộ ấ ộ ả ể ơ ở

v t ch t cho s t n t i c a th trậ ấ ự ồ ạ ủ ị ường

1.2 Ch c năng c a th tr ứ ủ ị ườ ng

Ch c năng c a th trứ ủ ị ường th hi n trên các m t sau đây: ể ệ ặ

1.2.1 Ch c năng trao đ i ứ ổ

Khi mua bán người ta chuy n nhể ượng quy n s h u đ i v i hàng hoá, thông qua đóề ở ữ ố ớ

th c hi n giá tr c a hàng hoá, d n đ n vi c phát tri n s n xu t hàng hoá theo chi uự ệ ị ủ ẫ ế ệ ể ả ấ ề

hướng c a yêu c u tiêu dùng ủ ầ

1.2.2 Ch c năng đi u ti t ứ ề ế

Th trị ường ho t đ ng trên c s các quy lu t giá tr , quy lu t cung c u và quy lu tạ ộ ơ ở ậ ị ậ ầ ậ

c nh tranh, do đó có kh năng t đ ng đi u ti t quá trình v n hành n n kinh t và vi cạ ả ự ộ ề ế ậ ề ế ệ phân ph i ngu n l c c a xã h i cho các ngành kinh t , các vùng và các doanh nghi p,ố ồ ự ủ ộ ế ệ không nh ng đi u ti t k t c u và s lữ ề ế ế ấ ố ượng c a hàng hoá mà còn t phát đi u ti t l i íchủ ự ề ế ợkinh t c a c hai bên mua bán Đây là ch c năng quan tr ng nh t c a th trế ủ ả ứ ọ ấ ủ ị ường

1.2.3 Ch c năng thông tin ứ

Th trị ường phát ra các lo i thông tin đ n ngạ ế ườ ải s n xu t, ngấ ười kinh doanh (môi

gi i) và ngớ ười tiêu dùng nh thông tin v cung c u, v ch t lư ề ầ ề ấ ượng, v giá c , v th hi u,ề ả ề ị ế

v ngu n v n và v t su t l i nhu n v.v Khi trình đ công ngh thông tin c a xã h iề ồ ố ề ỷ ấ ợ ậ ộ ệ ủ ộ

được nâng cao thì ch c năng thông tin c a th trứ ủ ị ường càng được tăng cường, nh y bén.ạ

1.2.4 Ch c năng liên h kinh t ứ ệ ế

Th trị ường phá v m i s ngăn cách c a b t c lĩnh v c kinh t , các ngành, đ aỡ ọ ự ủ ấ ứ ự ế ị

phương và doanh nghi p đ u tr thành m t b ph n h u c c a n n kinh t qu c dân c aệ ề ở ộ ộ ậ ữ ơ ủ ề ế ố ủ

m t nộ ước, ti n t i h i nh p v i n n kinh t toàn c u Tóm l i th trế ớ ộ ậ ớ ề ế ầ ạ ị ường là h th ng m ệ ố ở

Căn c vào công d ng c a hàng hoá ứ ụ ủ : mà chia thành th trị ường hàng hoá và thị

trường các y u t s n xu t nh các th trế ố ả ấ ư ị ường t li u s n xu t, ti n v n, s c lao đ ng,ư ệ ả ấ ề ố ứ ộcông ngh , thông tin và th trệ ị ường b t đ ng s n ấ ộ ả

- Căn c vào khu v c ho c ph m vi l u thông: ứ ự ặ ạ ư chia thành th trị ường đô th , nôngịthôn, trong nước và th trị ường qu c t ố ế

- Căn c vào trình đ c nh tranh: ứ ộ ạ phân bi t có th trệ ị ường c nh tranh hoàn toàn, thạ ị

trường đ c quy n hoàn toàn và th trộ ề ị ường c nh tranh đ c quy n.ạ ộ ề

- Căn c vào đ a v c a ch th ứ ị ị ủ ủ ể: Mà chia thành th trị ường bên bán, th trị ường bênmua và th trị ường cân b ng ằ

1.4 H th ng th tr ệ ố ị ườ ng

Mu n th trố ị ường phát huy đ y đ ch c năng trong lĩnh v c l u thông thì ph i tầ ủ ứ ự ư ả ổ

ch c t t ho t đ ng c a các lo i th trứ ố ạ ộ ủ ạ ị ường M i lo i th trỗ ạ ị ường v a có tính đ c l p từ ộ ậ ươ ng

Vì v y đ ti p t c s nghi p đ i m i, nậ ể ế ụ ự ệ ổ ớ ước ta c n nhanh chóng thi t l p h th ngầ ế ậ ệ ố

th trị ường hoàn ch nh, trong đó có th trỉ ị ường b t đ ng s n.ấ ộ ả

c p thông tin cho chính ph đ ti n hành đi u ti t vĩ mô v k t c u c a cung c u, đ mấ ủ ể ế ề ế ề ế ấ ủ ầ ả

b o n n kinh t ho t đ ng đả ề ế ạ ộ ượ ổc n đ nh và thông su t ị ố

2.1.2 C ch cung c u ơ ế ầ

C ch cung c u bi u hi n m i quan h gi a hàng hoá và ti n, m t khác cũng bi uơ ế ầ ể ệ ố ệ ữ ề ặ ể

hi n m i quan h gi a ngệ ố ệ ữ ười bán và người mua, quan h gi a lệ ữ ượng hàng bán có th cungể

c p c a bên bán và s c mua hàng c a bên mua Gi a cung và c u thấ ủ ứ ủ ữ ầ ường xu t hi n mâuấ ệthu n trên b n m t: s lẫ ố ặ ố ượng, k t c u, không gian và th i gian Kh c ph c đế ấ ờ ắ ụ ược các mâuthu n đó thì s l p đẫ ẽ ậ ượ ực s cân b ng gi a cung và c u Nh v y, chính thông qua c chằ ữ ầ ư ậ ơ ế cung c u mà c ch giá c m i phát huy tác d ng, làm cho giá c và giá tr ti n đ n nh tầ ơ ế ả ớ ụ ả ị ế ế ấ trí C n chú ý r ng quan h cung c u luôn luôn bi n đ ng, s m t cân b ng gi a cung vàầ ằ ệ ầ ế ộ ự ấ ằ ữ

c u ch là t m th i, là tầ ỉ ạ ờ ương đ i mà thôi, còn s m t cân b ng gi a cung và c u l i r tố ự ấ ằ ữ ầ ạ ấ

ph bi n, có tính tuy t đ i ổ ế ệ ố

2.1.3 C ch c nh tranh ơ ế ạ

C ch c nh tranh bi u hi n s tranh đo t l i ích kinh t gi a các ch th c a thơ ế ạ ể ệ ự ạ ợ ế ữ ủ ể ủ ị

trường, bao g m ba lo i hình sau đây: ồ ạ

- C nh tranh gi a ngạ ữ ười cung ng trên th trứ ị ường (bên bán) v i nhau nh m th cớ ằ ự

hi n giá tr c a hàng hoá, thu hút ngệ ị ủ ười mua v phía mình Lo i hình c nh tranh này có haiề ạ ạ

d ng c nh tranh trong cùng m t b ph n và c nh tranh gi a các b ph n nh m thay thạ ạ ộ ộ ậ ạ ữ ộ ậ ằ ế nhau

- C nh tranh gi a ngạ ữ ười có nhu c u ầ (bên mua) nh m tranh đo t giá tr s d ng, d nằ ạ ị ử ụ ẫ

đ n nâng cao giá c ;ế ả

- C nh tranh gi a bên cung ng và bên có nhu c u (gi a bên bán và bên mua) nh mạ ữ ứ ầ ữ ằ

đo t l y doanh l i v mình S so sánh l c lạ ấ ợ ề ự ự ượng gi a đôi bên s quy t đ nh nh hữ ẽ ế ị ả ưở ng

c a m i bên đ i v i giá c Đây là lo i hình c nh tranh c b n nh t c a c nh tranh thủ ỗ ố ớ ả ạ ạ ơ ả ấ ủ ạ ị

trường, ch có thông qua c nh tranh gi a hai bên cung và c u m i có th ki m nghi mỉ ạ ữ ầ ớ ể ể ệ

được hi u qu cu i cùng c a n n s n xu t xã h i.ệ ả ố ủ ề ả ấ ộ

Ba lo i c ch trên đây hình thành c ch th trạ ơ ế ơ ế ị ường, trong đó c ch giá c cungơ ế ả

c p thông tin ph n h i v đ ng l c c a th trấ ả ồ ề ộ ự ủ ị ường, c ch cung c u đi u ti t s s n xu tơ ế ầ ề ế ự ả ấ

và tiêu dùng, còn c ch c nh tranh là ch t xúc tác đ m b o cho c ch giá c và c chơ ế ạ ấ ả ả ơ ế ả ơ ế cung c u phát huy đầ ược đ y đ công năng c a th trầ ủ ủ ị ường Nh v y n u mu n th trư ậ ế ố ị ườ ng

v n hành đúng đ n theo c ch c a nó thì ph i t o đi u ki n cho c ch c nh tranh tácậ ắ ơ ế ủ ả ạ ề ệ ơ ế ạ

đ ng m nh m , t c là doanh nghi p ph i có quy n t ch kinh doanh, h ch toán đ c l p,ộ ạ ẽ ứ ệ ả ề ự ủ ạ ộ ậ

t ch u l lãi và đự ị ỗ ược hưởng l i ích kinh t t k t qu c nh tranh, m t khác ph i ch ngợ ế ừ ế ả ạ ặ ả ố

l i c nh tranh phi pháp, b o v c nh tranh lành m nh và ph i ch ng đ c quy n.ạ ạ ả ệ ạ ạ ả ố ộ ề

2.2 Vai trò qu n lý c a Chính ph ả ủ ủ

Th trị ường tuy có s c c nh tranh nh ng không ph i v n năng Trong nhi u trứ ạ ư ả ạ ề ườ ng

h p th trợ ị ường không gi i quy t n i v n đ đ t ra, do đó c n có s can thi p c a chínhả ế ổ ấ ề ặ ầ ự ệ ủ

ph Các trủ ường h p đó là: ợ

2.2.1 Th tr ị ườ ng không đ m b o đ ả ả ượ ự ổ c s n đ nh vĩ mô c a n n kinh t ị ủ ề ế

Vì b n thân nó mang nhi u tính t phát, và có lúc có tác d ng tiêu c c, do v y n nả ề ự ụ ự ậ ề

s n xu t xã h i d b m t cân đ i, không th c hi n đả ấ ộ ễ ị ấ ố ự ệ ượ ực s phân ph i t i u các ngu nố ố ư ồ

l c cho s n xu t, th m chí có th gây ra lãng phí và kém hi u qu trong vi c s d ng cácự ả ấ ậ ể ệ ả ệ ử ụngu n l c, làm t n h i đ n vi c tho mãn nhu c u c a ngồ ự ổ ạ ế ệ ả ầ ủ ười tiêu dùng, t o ra s b t h pạ ự ấ ợ

lý trong k t c u doanh nghi p, l m phát cao, th t nghi p nhi u, cán cân thanh toán qu c tế ấ ệ ạ ấ ệ ề ố ế

m t cân b ng, d n đ n s kh ng ho ng kinh t ấ ằ ẫ ế ự ủ ả ế

2.2.2 Th tr ị ườ ng không th t phát lo i tr đ c quy n ể ự ạ ừ ộ ề T do c nh tranh nhi uự ạ ề khi d n đ n s n xu t t p trung, r i t đó mà d n d n hình thành đ lo i đ c quy n Ngoàiẫ ế ả ấ ậ ồ ừ ầ ầ ủ ạ ộ ề

ra trong m t s lĩnh v c, m t s ngành kinh t còn có hi n tộ ố ự ộ ố ế ệ ượng đ c quy n t nhiên, t cộ ề ự ứ

là khi đ c quy n l i có l i h n c nh tranh ộ ề ạ ợ ơ ạ

2.2.3 Th tr ị ườ ng không th cung c p có hi u qu các hàng hoá công c ng ể ấ ệ ả ộ (các

d ch v công c ng) nh giáo d c, y t , vi n thông, tr t t an ninh, c p thoát nị ụ ộ ư ụ ế ễ ậ ự ấ ước và v nậ

t i đô th v.v (ả ị nên phân bi t ệ cung c p ấ hàng hoá công c ng cho xã h i v i vi c ộ ộ ớ ệ s n xu t ả ấ

ra hàng hoá đó).

2.2.4 Th tr ị ườ ng không th đ m b o phân ph i thu nh p m t cách công b ng ể ả ả ố ậ ộ ằ

S đi u ti t t phát c a c ch th trự ề ế ự ủ ơ ế ị ường d d n đ n m r ng kho ng cách thu nh p c aễ ẫ ế ở ộ ả ậ ủ các t ng l p, khoét sâu mâu thu n xã h i.ầ ớ ẫ ộ

2.2.5 Th tr ị ườ ng không th đ m b o s phát tri n b n v ng c a xã h i, ể ả ả ự ể ề ữ ủ ộ không

ki m ch đề ế ược các "ngo i ng" b t l i cho ngạ ứ ấ ợ ườ ải s n xu t cũng nh ngấ ư ười tiêu dùng, t oạ

ra và làm ô nhi m môi trễ ường, gây ra các tác h i khác.ạ

Vì th trị ường có nh ng nhữ ược đi m k trên nên chính ph c n có s can thi p h pể ể ủ ầ ự ệ ợ

lý vào th trị ường, v a t o đi u ki n cho th trừ ạ ề ệ ị ường v n hành và phát tri n lành m nh v aậ ể ạ ừ

b sung cho th trổ ị ường v nh ng phề ữ ương di n mà th trệ ị ường không làm được

S can thi p c a chính ph đự ệ ủ ủ ược ti n hành thông qua vi c ho ch đ nh các chínhế ệ ạ ịsách và s d ng các công c thích h p Các chính sách mà chính ph có th ho ch đ nh đử ụ ụ ợ ủ ể ạ ị ể

kh ng ch vĩ mô đ i v i th trố ế ố ớ ị ường bao g m: Chính sách tài chính (thông qua vi c l p ngânồ ệ ậsách qu c gia), chính sách ti n t (thông qua cho vay, lãi su t, phát hành ti n )ố ề ệ ấ ề , chính sách chuy n đ i c c u và chính sách phân ph i thu nh p (thông qua vi c ph i h p các chínhể ổ ơ ấ ố ậ ệ ố ợsách tài chính, chính sách ti n t và v n d ng các công c kinh t và phi kinh t ) ề ệ ậ ụ ụ ế ế

Các công c ch y u mà chính ph có th s d ng đ can thi p vào th trụ ủ ế ủ ể ử ụ ể ệ ị ường bao

g m: a) ồ công c k ho ch ( ụ ế ạ k ho ch dài h n, trung h n và ng n h n), có th là k ho chế ạ ạ ạ ắ ạ ể ế ạ chi tiêu mang tính b t bu c và k ho ch hắ ộ ế ạ ướng d n có tính đ nh hẫ ị ướng và khuy n khíchế ;

b) công c kinh t ụ ế nh các đòn b y giá c , đòn b y thu khoá, đòn b y tín d ng và đònư ẩ ả ẩ ế ẩ ụ

b y lãi su t; c)ẩ ấ công c hành chính ụ (m nh l nh, ch th , quy đ nh) và d) ệ ệ ỉ ị ị công c pháp lu t ụ ậ

đ duy trì l i ích t ng th c a kinh t qu c dân và s phát tri n xã h i.ể ợ ổ ể ủ ế ố ự ể ộ

Tuy nhiên s can thi p c a chính ph cũng có th không đ t đự ệ ủ ủ ể ạ ược m c tiêu đã đ nh,ụ ị

vì b n lý do ch y u là: thông tin b h n ch ; s h n ch c a chính ph khi ki m soát vàố ủ ế ị ạ ế ự ạ ế ủ ủ ể

ph n ng c a doanh nghi p; s h n ch c a chính ph khi ki m soát b máy hành chínhả ứ ủ ệ ự ạ ế ủ ủ ể ộquan liêu và cu i cùng là kh năng h n ch c a chính ph trố ả ạ ế ủ ủ ước nh ng áp đ t v chính tr ữ ặ ề ị

3 MARKETING - ĐI U TRA VÀ PHÂN TÍCH TH TR Ề Ị ƯỜ NG

3.1.Marketing

T khi hình thành th trừ ị ường đã xu t hi n nhi u quan đi m kinh doanh nh : ấ ệ ề ể ư

- Quan đi m đ nh h ể ị ướ ng vào s n xu t ả ấ cho r ng ngằ ười tiêu dùng s a thích nhi uẽ ư ề

s n ph m đả ẩ ược bán r ng rãi v i giá h ;ộ ớ ạ

- Quan đi m đ nh h ể ị ướ ng vào hoàn thi n s n ph m ệ ả ẩ cho r ng ngằ ười tiêu dùng luôn

a thích nh ng s n ph m có ch t l ng cao nh t, có nhi u công d ng và tính năng m i;

- Quan đi m t p trung vào bán hàng ể ậ cho r ng ngằ ười tiêu dùng thường b o th trongả ủ

vi c mua s m, do đó c n t p trung c g ng thúc đ y tiêu th và khuy n mãi có ngệ ắ ầ ậ ố ắ ẩ ụ ế ườ ọ i g iquan đi m này là marketing truy n th ng đ phân bi t v i marketing hi n đ i.ể ề ố ể ệ ớ ệ ạ

Quan đi m marketing hi n đ i còn hể ệ ạ ướng t i k t h p hài hoà l i ích c a ngớ ế ợ ợ ủ ười tiêudùng, nhà kinh doanh và xã h i, do đó còn g i là quan đi m marketing đ o đ c xã h i.ộ ọ ể ạ ứ ộ

3.2 Đi u tra th tr ề ị ườ ng

N i dung đi u tra th trộ ề ị ường bao g m ồ

3.2.1 Đi u tra môi tr ề ườ ng kinh doanh g m có: ồ

Môi trường pháp lu t và chính tr ; môi trậ ị ường kinh t , k c GDP và m c đ tăngế ể ả ứ ộ

trưởng GDP, v t giá, l m phát, k t c u h t ng v.v môi trậ ạ ế ấ ạ ầ ường nhân kh u h c; môiẩ ọ

trường văn hoá xã h i; môi trộ ường t nhiên.ự

3.2.2 Đi u tra k thu t và công ngh ề ỹ ậ ệ: K c trình đ công ngh tiên ti n trên thể ả ộ ệ ế ế

3.2.5 Đi u tra tình hình c nh tranh ề ạ : Bao g m c đ i tồ ả ố ượng c nh tranh và s nạ ả

ph m c nh tranh đ "bi t mình, bi t ngẩ ạ ể ế ế ười"

3.2.6 Đi u tra nhân t Marketing: ề ố Nh s n ph m, giá c , kênh tiêu th , sáchư ả ẩ ả ụ

lược xúc ti n ế

M c đích c a đi u tra th trụ ủ ề ị ường không ch nh m phân tích th trỉ ằ ị ường, thích ngứ

v i thay đ i c a th trớ ổ ủ ị ường và nâng cao năng l c ng bi n c a doanh nghi p, mà còn tìmự ứ ế ủ ệ

c h i khai thác m r ng th trơ ộ ở ộ ị ường hi n có và m r ng th trệ ở ộ ị ường m i, r i căn c vào đóớ ồ ứ

mà đ nh ra sách lị ược marketing hi u qu nh m đ t t i m c tiêu kinh doanh đã đ nh.ệ ả ằ ạ ớ ụ ị

Các bước đi u tra th trề ị ường có th hi n th b ng s đ dể ể ị ằ ơ ồ ưới đây:

Mu n đ t đố ạ ược k t qu t t thì đi u tra th trế ả ố ề ị ường ph i có tính khoa h c, t c là trênả ọ ứ

c s các thông tin xác th c và quan sát t m mà hình thành các gi thi t, các d báo r iơ ở ự ỉ ỉ ả ế ự ồ

ti n hành ki m nghi m; ngế ể ệ ười đi u tra ph i có tính sáng t o, v n d ng các phề ả ạ ậ ụ ương pháp

đi u tra khác nhau đ đ i ch ng, có tính hoài nghi chính đáng và ph i có đ o đ c nghề ể ố ứ ả ạ ứ ề nghi p.ệ

3.3 Phân tích th tr ị ườ ng và đ i sách c a doanh nghi p ố ủ ệ

M i doanh nghi p đ u có nh hỗ ệ ề ả ưởng qua l i v i b ph n nào đó c a môi trạ ớ ộ ậ ủ ườ ngkinh doanh t ng th , b ph n đó c a môi trổ ể ộ ậ ủ ường được g i là môi trọ ường tương quan Môi

trường tương quan này luôn trong tr ng thái bi n đ i, n u doanh nghi p thích ng k pở ạ ế ổ ế ệ ứ ị

th i v i môi trờ ớ ường tương quan thì đ t đạ ược thành công

S bi n đ i c a môi trự ế ổ ủ ường tương quan d n đ n hai xu th đ i v i doanh nghi p :ẫ ế ế ố ớ ệ

M t là s đe do và hai là t o c h i th trộ ự ạ ạ ơ ộ ị ường thu n l i Sau khi phân tích đánh giá các xuậ ợ

th đe do và t o c h i, doanh nghi p có th th y xu t hi n b n trế ạ ạ ơ ộ ệ ể ấ ấ ệ ố ường h p sau đây : a)ợ

Nghi p v lý t ệ ụ ưở ng (c h i cao mà đe do th p); b) ơ ộ ạ ấ Nghi p v m o hi m ( ệ ụ ạ ể c h i cao màơ ộ

đe do cũng cao); c) ạ nghi p v chín mu i ( ệ ụ ồ c h i th p nh ng đe do cũng th p); d)ơ ộ ấ ư ạ ấ

Nghi p v khó khăn ( ệ ụ c h i th p mà đe do cao) ơ ộ ấ ạ

Khi đ ng trứ ước c h i th trơ ộ ị ường thì doanh nghi p ph i đánh giá c n th n ch tệ ả ẩ ậ ấ

lượng c a nó Nhà Marketing h c n i ti ng Thedore Levit nh c nh khi đánh giá c h i thìủ ọ ổ ế ắ ở ơ ộ

c n th y r ng: "Đó có th là m t th nhu c u nh ng không có th trầ ấ ằ ể ộ ứ ầ ư ị ường; ho c đó có thặ ở ể

có th trị ường nh ng không có ngư ười tiêu dùng, ho c đó có th có ngặ ở ể ười tiêu dùng nh ngư

trước m t th c s ch a ph i là m t th trắ ự ự ư ả ộ ị ường, hay đó th trở ị ường đ b i dể ồ ưỡng k thu tỹ ậ

m i nh ng ch a có ngớ ư ư ười mua s n ph m này Nh ng ngả ẩ ữ ười làm d báo th trự ị ường màkhông hi u đ o lý nói trên thì đ i v i c h i b ngoài trong m t s lĩnh v c, nh s nể ạ ố ớ ơ ộ ề ộ ố ự ư ả

ph m t n kho ho c nhà còn đ không, có th đ a ra nh ng đánh giá sai l m ch t ngẩ ồ ặ ở ể ể ư ữ ầ ế ườ i"

Khi đ ng trứ ước nh ng m i đe do thì doanh nghi p có th căn c vào tình hình cữ ố ạ ệ ể ứ ụ

th mà l a ch n m t trong ba đ i sách sau đây : ể ự ọ ộ ố

1 Ch ng tr : t c là h n ch ho c xoay chuy n nhân t b t l i, ch ng h n chi nố ả ứ ạ ế ặ ể ố ấ ợ ẳ ạ ế tranh thương m i.ạ

2 Hoà hoãn: T c là thông qua vi c đi u ch nh các t h p Marketing đ gi m b t sứ ệ ề ỉ ổ ợ ể ả ớ ự nghiêm tr ng m i đe d a c a môi trọ ố ọ ủ ường

3 Chuy n d ch: T c là chuy n đ n th trể ị ứ ể ế ị ường có lãi h n, ch ng h n chuy n m tơ ẳ ạ ể ặ hàng

3.4 Phân đo n - l a ch n và đ nh v th tr ạ ự ọ ị ị ị ườ ng

H t nhân c a chi n lạ ủ ế ược Marketing hi n đ i là Marketing STP, bao g m phân đo nệ ạ ồ ạ

th trị ường (Segmenting), l a ch n th trự ọ ị ường m c tiêu (Targeting) và đ nh v th trụ ị ị ị ườ ng(Positioning)

3.4.1 Phân đo n th tr ạ ị ườ ng

Th trị ường t ng th r t r ng l n, nhi u đ i th c nh tranh, khách hàng có nhu c uổ ể ấ ộ ớ ề ố ủ ạ ầ mua và kh năng tài chính r t khác nhau, nh ng m i doanh nghi p thả ấ ư ỗ ệ ường có m t thộ ế

m nh nào đó trong vi c tho mãn nhu c u th trạ ệ ả ầ ị ường do đó trước tiên c n phân đo n thầ ạ ị

trường Nh ng khách hàng trong cùng m t đo n th trữ ộ ạ ị ường s có m t s gi ng nhau vẽ ộ ự ố ề nhu c u ho c ầ ặ ước mu n, có nh ng ph n ng gi ng nhau trố ữ ả ứ ố ước cùng m t kích thíchộmarketing Các tiêu th c đ phân đo n th trứ ể ạ ị ường có th là v đ a lý, v dân s - xã h i, vể ề ị ề ố ộ ề tâm lý và hành vi tiêu dùng

3.4.2 L a ch n th tr ự ọ ị ườ ng m c tiêu ụ

Sau khi phân đo n thì d a vào các tiêu chu n c b n là quy mô và s tăng trạ ự ẩ ơ ả ự ưởng,

s c h p d n c a đo n, các m c tiêu và kh năng c a doanh nghi p đ l a ch n th trứ ấ ẫ ủ ạ ụ ả ủ ệ ể ự ọ ị ườ ng

m c tiêu Đó là th trụ ị ường bao g m các khách hàng có cùng nhu c u ho c ồ ầ ặ ước mu n vàốdoanh nghi p có th đáp ng và cũng có th t o ra u th h n các đ i th c nh tranh, đ tệ ể ứ ể ạ ư ế ơ ố ủ ạ ạ

được các m c tiêu marketing đã đ nh.ụ ị

Khi l a ch n th trự ọ ị ường m c tiêu và đ nh v th trụ ị ị ị ường, người làm marketing đã ph iả

nh n d ng và phân tích các đ i th c nh tranh đ đi đ n chi n lậ ạ ố ủ ạ ể ế ế ược c nh tranh Nên nhạ ớ

r ng có đ i th c nh tranh hi n t i nh ng cũng có đ i th c nh tranh ti m tàng, do đóằ ố ủ ạ ệ ạ ư ố ủ ạ ề

trong chi n lế ược c nh tranh cũng ph i dè ch ng đ i th ti m tàng vì nhi u khi chính hạ ả ừ ố ủ ề ề ọ

m i là k đe do nghiêm tr ng, th m chí đánh b i doanh nghi p.ớ ẻ ạ ọ ậ ạ ệ

II B T Đ NG S N VÀ TH TR Ấ Ộ Ả Ị ƯỜ NG B T Đ NG S N Ấ Ộ Ả

1 KHÁI NI M CHUNG Ệ

1 1 B t đ ng s n ấ ộ ả

B t đ ng s n bao g m đ t đai, v t ki n trúc và các b ph n không th tách r iấ ộ ả ồ ấ ậ ế ộ ậ ể ờ

kh i đ t đai và v t ki n trúc, cùng v i nh ng th dùng đ nâng cao giá tr s d ng c a b tỏ ấ ậ ế ớ ữ ứ ể ị ử ụ ủ ấ

đ ng s n nh hàng rào, cây c i và các trang thi t b c p thoát nộ ả ư ố ế ị ấ ước, c p đi n, v sinh,ấ ệ ệthông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin v.v b t đ ng s n có nh ng đ c tính sau đây: ấ ộ ả ữ ặ

1.1.1 Có v trí c đ nh, không di chuy n đ ị ố ị ể ượ c

Đ c tính này có nh hặ ả ưởng l n đ n vi c đ u t vì n u không có th trớ ế ệ ầ ư ế ị ường t i chạ ỗ thì cũng không th đem đi n i khác đ giao d ch V n đ v trí có ý nghĩa r t quan tr ng đ iể ơ ể ị ấ ề ị ấ ọ ố

v i giá tr c a b t đ ng s n, vì v y ngớ ị ủ ấ ộ ả ậ ười ta thường nh c "v trí, v trí và v trí", t c là c nắ ị ị ị ứ ầ quan tâm đ n đ a đi m c th , đ n tình hình phát tri n kinh t , văn hoá - xã h i và đ n môiế ị ể ụ ể ế ể ế ộ ế

trường c nh quan cũng nh k t c u h t ng khu v c có đ a đi m c a b t đ ng s n.ả ư ế ấ ạ ầ ự ị ể ủ ấ ộ ả

1.1.2 Tính lâu b n ề

Đ t đai là th đấ ứ ược xem nh không b hu ho i, tr khi có thiên tai nh xói l , vùiư ị ỷ ạ ừ ư ở

l p, v t ki n trúc thì có th t n t i hàng ch c năm đ n hàng trăm năm C n phân bi t tu iấ ậ ế ể ồ ạ ụ ế ầ ệ ổ

th kinh t v i tu i th v t lý c a b t đ ng s n Tu i th kinh t ch m d t khi trong đi uọ ế ớ ổ ọ ậ ủ ấ ộ ả ổ ọ ế ấ ứ ề

ki n th trệ ị ường và tr ng thái v n hành đ u bình thạ ậ ề ường mà chi phí s d ng b t đ ng s nử ụ ấ ộ ả

l i ngang b ng v i l i ích thu đạ ằ ớ ợ ượ ừ ấ ộc t b t đ ng s n đó Tu i th v t lý nói chung dài h nả ổ ọ ậ ơ nhi u tu i th kinh t , nó ch m d t khi các k t c u ch u l c ch y u b lão hoá và hề ổ ọ ế ấ ứ ế ấ ị ự ủ ế ị ư

h ng, không th ti p t c b o đ m an toàn cho vi c s d ng Trong trỏ ể ế ụ ả ả ệ ử ụ ường h p đó n u xétợ ế

th y ti n hành c i t o, nâng c p công trình mà l i thu đấ ế ả ạ ấ ạ ượ ợc l i ích l n h n là phá nó đi vàớ ơ

đ u t xây m i, thì ta có th kéo dài tu i th v t lý đ "ch a" đầ ư ớ ể ổ ọ ậ ể ứ ược m y l n tu i th kinhấ ầ ổ ọ

t ế

1.1.3 Tính thích ng ứ

L i ích c a công trình đợ ủ ược sinh ra trong quá trình s d ng, vì l đó n u k p th iử ụ ẽ ế ị ờ

đi u ch nh công năng s d ng thì v n v a có th gi l i đ c tr ng c a công trình l i v aề ỉ ử ụ ẫ ừ ể ữ ạ ặ ư ủ ạ ừ

có th đem l i l i nhu n l n h n cho nhà đ u t ể ạ ợ ậ ớ ơ ầ ư

Vi c k p th i đi u ch nh công năng s d ng đ đáp ng yêu c u c a khách hàng làệ ị ờ ề ỉ ử ụ ể ứ ầ ủ

c c kỳ quan tr ng đ thu hút khách hàng, cho nên các nhà đ u t r t quan tâm đ n tínhự ọ ể ầ ư ấ ếthích ng c a b t đ ng s n.ứ ủ ấ ộ ả

1.1.4 Tính d bi t ị ệ

Trên th trị ường b t đ ng s n, không t n t i hai công trình hoàn toàn gi ng nhau vìấ ộ ả ồ ạ ốchúng có v trí không gian khác nhau, k c hai công trình c nh nhau và cùng dùng m tị ể ả ở ạ ộ thi t k Ngay trong cùng m t cao c thì căn h , các phòng cũng có hế ế ộ ố ộ ướng và t ng khácầnhau Ngoài ra cũng c n chú ý đ n ý mu n c a ngầ ế ố ủ ườ ầ ưi đ u t , ngườ ử ụi s d ng, k c ki nể ả ế trúc s , m i ngư ỗ ườ ềi đ u quan tâm đ n tính d bi t ho c đ t o s h p d n khách hàng ho cế ị ệ ặ ể ạ ự ấ ẫ ặ tho mãn s thích cá nhân Do v y trên th trả ở ậ ị ường b t đ ng s n, đ a v và giá tr c a m iấ ộ ả ị ị ị ủ ỗ

b t đ ng s n không hoàn toàn gi ng nhau nh các hàng hoá khác.ấ ộ ả ố ư

1.5.1 Tính ch u nh h ị ả ưở ng c a chính sách ủ

Vì b t đ ng s n có t m quan tr ng đ i v i ho t đ ng kinh t c a xã h i, nên chínhấ ộ ả ầ ọ ố ớ ạ ộ ế ủ ộ

ph các nủ ước đ u r t quan tâm đ n th trề ấ ế ị ường b t đ ng s n, thấ ộ ả ường đ a ra chính sách m iư ớ trong lĩnh v c này đ đi u ch nh các quan h pháp lu t , quan h l i ích kinh t trong vi cự ể ề ỉ ệ ậ ệ ợ ế ệ

s n xu t, giao d ch và s d ng b t đ ng s n Vì không th di chuy n đả ấ ị ử ụ ấ ộ ả ể ể ược nên b t đ ngấ ộ

s n khó mà tránh đả ượ ảc nh hưởng c a các đi u ch nh chính sách, ch ng h n nh các chínhủ ề ỉ ẳ ạ ưsách đ t đai, nhà , ti n t , thu v.v ấ ở ề ệ ế

1.1.6 Tính ph thu c vào năng l c qu n lý ụ ộ ự ả

Nhi u lo i hình đ u t không đòi h i ph i t n công qu n lý l m, ch ng h n đ u tề ạ ầ ư ỏ ả ố ả ắ ẳ ạ ầ ư vào ch ng khoán, đ c hay kim lo i quý Th nh ng đ u t tr c ti p vào nhà đ t thì ph iứ ồ ổ ạ ế ư ầ ư ự ế ấ ả

có năng l c qu n lý thích h p Vi c đ u t phát tri n xây d ng r t ph c t p, đòi h i nhi uự ả ợ ệ ầ ư ể ự ấ ứ ạ ỏ ề

ki n th c, nh ngay vi c cho thuê nhà cũng đòi h i ph i xem xét khách thuê, h p đ ng thuêế ứ ư ệ ỏ ả ợ ồnhà, duy trì s a ch a nhà, phòng cháy, ch a cháy và các bi n pháp an toàn khác v.v Nóiử ữ ữ ệchung chi phí qu n lý nhà cho thuê thả ường chi m t i 10% ti n thuê nhà, n u qu n lýế ớ ề ế ả

không t t, chi phí tăng cao ho c ngố ặ ười thuê không b ng lòng và b đi thì thi t h i s l n.ằ ỏ ệ ạ ẽ ớ Đây là ch a k nh ng chi phí cho chuyên gia, k toán thu và cho lu t s v.v ư ể ữ ế ế ậ ư

1.1.7 Tính nh h ả ưở ng l n nhau ẫ

Vi c Chính ph đ u t m mang đệ ủ ầ ư ở ường xá, công viên, trường h c v.v có thọ ể nâng cao giá tr b t đ ng s n trong khu v c ph c n lên khá nhi u Kinh nghi m ch ng tị ấ ộ ả ự ụ ậ ề ệ ứ ỏ

n u d báo đế ự ược chính xác s đ u t l n c a chính ph vào k t c u h t ng t i khu v cự ầ ư ớ ủ ủ ế ấ ạ ầ ạ ự

r i đ u t (th m chí đ u c ) phát tri n b t đ ng s n trồ ầ ư ậ ầ ơ ể ấ ộ ả ước m t bộ ước thì có th thành côngể

r t l n.ấ ớ

1.2 Th tr ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả

B t đ ng s n là lo i hàng hoá đ c bi t, tuy không th di chuy n nh ng có th đemấ ộ ả ạ ặ ệ ể ể ư ể

l i l i ích cho ch s h u, do đó làm n y sinh ho t đ ng giao d ch th trạ ợ ủ ở ữ ả ạ ộ ị ị ường b t đ ngấ ộ

s n là n i ti n hành các giao d ch v b t đ ng s n, mang tính khu v c và bi n đ ng theoả ơ ế ị ề ấ ộ ả ự ế ộ

th i gian Vì v y th trờ ậ ị ường b t đ ng s n là t ng hoà các giao d ch b t đ ng s n đ t đấ ộ ả ổ ị ấ ộ ả ạ ượ c

t i m t khu v c đ a lý nh t đ nh trong th i đi m nh t đ nh.ạ ộ ự ị ấ ị ờ ể ấ ị

Th trị ường b t đ ng s n bao g m 3 th trấ ộ ả ồ ị ường nhánh: Th trị ường mua bán; thị

trường cho thuê b t đ ng s n ; th trấ ộ ả ị ường th ch p và b o hi m b t đ ng s n.ế ấ ả ể ấ ộ ả

Căn c vào th t th i gian mà b t đ ng s n gia nh p th trứ ứ ự ờ ấ ộ ả ậ ị ường thì th trị ường b tấ

đ ng s n có 3 c p, g m : ộ ả ấ ồ

- Th tr ị ườ ng c p I ấ : là th trị ường chuy n nhể ượng, giao ho c cho thuê quy n s d ngặ ề ử ụ

đ t (còn g i là th trấ ọ ị ường đ t đai); ấ

Th tr ị ườ ng c p II: ấ Là th trị ường xây d ng công trình đ bán ho c cho thuê;ự ể ặ

Th tr ị ườ ng c p III: ấ Là th trị ường bán l i ho c cho thuê l i công trình đã đạ ặ ạ ược mua

ho c thuê.ặ

2 Đ C TÍNH VÀ CH C NĂNG C A TH TR Ặ Ứ Ủ Ị ƯỜ NG B T Đ NG S N Ấ Ộ Ả

2.1 Các đ c tính ặ

2.1.1 Th tr ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả là th trị ường giao d ch các quy n l i ch a trongị ề ợ ứ

B T đ NG S N đó ch không ph i b n thân đ t đai và công trình Thông thấ ẫ ả ứ ả ả ấ ường thì cácquy n l i đó b m t s h n ch , ch ng h n nh qui ho ch đô th , đi u l xây d ng v.v ề ợ ị ộ ố ạ ế ẳ ạ ư ạ ị ề ệ ự

t c là có tính tứ ương đ i ch không ph i tuy t đ i.ố ứ ả ệ ố

2.1.2 Th tr ị ườ ng mang tính khu v c ự do đ c đi m c đ nh, không di chuy n đặ ể ố ị ể ượ c

c a b t đ ng s n Trong m i nủ ấ ộ ả ỗ ước, m i đô th , th m chí m i khu v c trong đô th , thỗ ị ậ ỗ ự ị ị

trường b t đ ng s n có nh ng đi u ki n th trấ ộ ả ữ ề ệ ị ường, quan h cung c u và m c giá c r tệ ầ ứ ả ấ khác nhau

2.1.3 C n đ n d ch v c a các lo i t v n chuyên nghi p trình đ cao ầ ế ị ụ ủ ạ ư ấ ệ ộ b t đ ngấ ộ

s n thả ường có giá tr cao, s đông khách hàng mu n mua cho mình dùng, mà m t đ iị ố ố ộ ờ

ngườ ại l i ch ng có m y l n mua s m nh v y ( M , s li u t ng k t cho bi t là kho ngẳ ấ ầ ắ ư ậ ở ỹ ố ệ ổ ế ế ả 3-4 l n), do đó khi mua s m r t c n th n tính toán, c n h i ý ki n c a các chuyên viên môiầ ắ ấ ẩ ậ ầ ỏ ế ủ

gi i, chuyên viên đ nh giá v.v Tuy giá c do chuyên viên ớ ị ả ước tính v n ít nhi u mang tínhẫ ề

ch quan nh ng nh ng ngủ ư ữ ười này đã qua đào t o, có kinh nghi m chuyên môn, n m đạ ệ ắ ượ ctình hình m i nh t c a th trớ ấ ủ ị ường, thu th p nhi u thông tin nên có th giúp ho c thay m tậ ề ể ặ ặ

người mua đ ti n hành đàm phán, thu x p tài chính và b o hi m v.v đ mua ho c thuêể ế ế ả ể ể ặ

b t đ ng s n đáp ng yêu c u đ ra Kinh nghi m cho th y n u các t ch c môi gi i kémấ ộ ả ứ ầ ề ệ ấ ế ổ ứ ớphát tri n thì s v n hành c a th trể ự ậ ủ ị ường b t đ ng s n s kém hi u qu , chi phí giao d chấ ộ ả ẽ ệ ả ị

v b t đ ng s n s đ t lên.ề ấ ộ ả ẽ ắ

2.1.4 D n y sinh tình tr ng m t cân b ng cung c u và tình tr ng đ c quy n ễ ẩ ạ ấ ằ ầ ạ ộ ề trên th tr ị ườ Mu n bi t th tr ng ố ế ị ường v n hành hi u qu thì ph i xét m c đ t do c nhậ ệ ả ả ứ ộ ự ạ tranh, t c là bên bán và bên mua có đứ ượ ực t do đi vào th trị ường không, có đ s lủ ố ượng bênbán và bên mua không ? Vì th trị ường b t đ ng s n mang tính khu v c nên s c nh tranh làấ ộ ả ự ự ạkhông hoàn toàn, m t khác n u th trặ ế ị ường v n không hoàn ch nh thì vi c phát tri n nh ngẫ ỉ ệ ể ữ

d án b t đ ng s n l n g p tr ng i, do đó d n y sinh tình tr ng đ u c , b t bí, đ y giáự ấ ộ ả ớ ặ ở ạ ễ ẩ ạ ầ ơ ắ ẩlên cách xa giá tr th c ho c tình tr ng nhà đ không, ít ngị ự ặ ạ ể ười mua ho c thuê.ặ

2.2 Các ch c năng ứ

C ch giá c phát huy tác d ng thông qua th trơ ế ả ụ ị ường, làm cho th trị ường b t đ ngấ ộ

s n có các ch c năng dả ứ ưới đây:

2.1.2 Phân ph i tài nguyên và l i ích c a b t đ ng s n ố ợ ủ ấ ộ ả Vì tài nguyên đ t đai cóấ

h n, chu kỳ đ u t phát tri n b t đ ng s n l i dài và thạ ầ ư ể ấ ộ ả ạ ường ch m so v i thay đ i yêu c uậ ớ ổ ầ

c a th trủ ị ường, do đó c n có s đi u ti t đ i v i s phân ph i và l i ích c a b t đ ng s nầ ự ề ế ố ớ ự ố ợ ủ ấ ộ ả thông qua c ch giá c ơ ế ả

2.2.2 Th hi n s thay đ i c u đ i v i th tr ể ệ ự ổ ầ ố ớ ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả S bi n đ ngự ế ộ

c a c u là do nh ng nguyên nhân ch y u sau đây gây ra: ủ ầ ữ ủ ế

- Thay đ i d báo l i ích thu đổ ự ợ ược trong tương lai;

- nh hẢ ưởng chính sách thu c a Chính ph ; ế ủ ủ

- Thay đ i m c thu nh p và th hi u ngổ ứ ậ ị ế ười tiêu dùng

- Thay đ i kh năng cung c p v n và đ t đai.ổ ả ấ ố ấ

2.2.3 Ch đ o vi c cung ng đ thích ng v i thay đ i c u ỉ ạ ệ ứ ể ứ ớ ổ ầ Có hai phương th cứ sau đây đ thay đ i vi c cung ng: ể ổ ệ ứ

- Phát tri n thêm nhi u b t đ ng s n m i ho c thay đ i cách s d ng b t đ ng s nể ề ấ ộ ả ớ ặ ổ ử ụ ấ ộ ả

hi n có, ch ng h n chuy n nhà đ bán thành nhà cho thuê ho c ngệ ẳ ạ ể ể ặ ượ ạc l i;

- Thay đ i quan h giá c gi a bán và cho thuê Ch ng h n giá bán nhà thổ ệ ả ữ ẳ ạ ườ ng

tương đương v i 300-400 l n giá thuê tháng, n u giá bán nhà tăng cao h n nhi u thì nhuớ ầ ế ơ ề

c u thuê nhà cũng tăng lên; ho c nh giá thuê văn phòng tăng cao thì nhi u khách s n vàầ ặ ư ề ạnhà cũng đở ược cho thuê làm văn phòng v.v

C n chú ý r ng quá trình thay đ i cung đòi h i ph i tr i qua th i gian nh t đ nh,ầ ằ ổ ỏ ả ả ờ ấ ịtrong th i gian y l i có th xu t hi n nhân t m i đòi h i ph i ti p t c đi u ch nh, doờ ấ ạ ể ấ ệ ố ớ ỏ ả ế ụ ề ỉ

v y tình tr ng cân b ng cung c u b t đ ng s n r t khó th c hi n, và n u đ t t i thì cũngậ ạ ằ ầ ấ ộ ả ấ ự ệ ế ạ ớtrong giai đo n ng n ng i thôi Do v y ngạ ắ ủ ậ ười ta thường nói "m t cân b ng là tuy t đ i cònấ ằ ệ ốcân b ng ch là tằ ỉ ương đ i và t m th i thôi".ố ạ ờ

2.2.4 Ch đ o c u đ thích ng v i thay đ i đi u ki n cung ỉ ạ ầ ể ứ ớ ổ ề ệ Ch ng h n t i cácẳ ạ ạ

đô th l n giá đ t ngày càng cao nh ng giá thành xây d ng nhà cao c l i gi m xu ng doị ớ ấ ư ự ố ạ ả ố

ng d ng nhi u ti n b khoa h c và công ngh m i trong k thu t xây d ng (k c v t

Trong th trị ường b t đ ng s n, khi có s cân b ng gi a cung và c u, ta có đấ ộ ả ự ằ ữ ầ ườ ng

bi u di n quan h gi a giá c đ n v b t đ ng s n v i s lể ễ ệ ữ ả ơ ị ấ ộ ả ớ ố ượng c u trong đ n v th i gianầ ơ ị ờ

nh trong hình v 1, ng v i giá đ n v Po ta có s lư ẽ ứ ớ ơ ị ố ượng c u Qo Khi gía c tăng thì sầ ả ố

lượng c u l i bi n đ i ngầ ạ ế ổ ượ ạ ức l i, t c là gi m đi.ả

Hình 1 : nh h Ả ưở ng c a đi u ki n giá c đ i v i c u ủ ề ệ ả ố ớ ầ

Đường bi u di n đó để ễ ược hình thành v i gi thi t là t t c các nhân t khác đ uớ ả ế ấ ả ố ề không thay đ i, tr giá c P và s lổ ừ ả ố ượng Q Th nh ng đ i v i nhi u lo i b t đ ng s n,ế ư ố ớ ề ạ ấ ộ ả

nh nhà ch ng h n, s lư ở ẳ ạ ố ượng c u còn ph thu c vào nhi u nhân t khác nh : ầ ụ ộ ề ố ư

3.1.1.S thay đ i thu nh p: ự ổ ậ N u thu nh p tăng lên thì cùng m t giá nh ng s lế ậ ộ ư ố ượ ng

người mua tăng lên, t Q thành Qừ 1 đường bi u di n d ch v bên ph i.ể ễ ị ề ả

3.1.2 S thay đ i giá c hàng hoá có th thay th : ự ổ ả ể ế Ch ng h n n u giá bán nhàẳ ạ ếtăng quá cao thì s thay đ i quan h cung c u đ i nhà có gara cũng s bi n đ i ẽ ổ ệ ầ ố ẽ ế ổ

3.1.3 S thay đ i d báo v t ự ổ ự ề ươ ng lai: Ch ng h n nhi u ngẳ ạ ề ười mua d báo r ngự ằ

tương lai mình s s m ô tô thì m i quan h cung c u c a nhà cho thuê.ẽ ắ ố ệ ầ ủ

3.1.4 S thay đ i chính sách c a Chính ph ự ổ ủ ủ: ch ng h n v thu , v nhà , vẳ ạ ề ế ề ở ề

đ t đai và quy ho ch cũng làm bi n đ i quan h cung c u v i nhà ấ ạ ế ổ ệ ầ ớ ở

3.2 Cung trong th tr ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả

Khi giá c tăng ho c gi m thì s lả ặ ả ố ượng cung cũng bi n đ i theo chi u hế ổ ề ướng tăng

ho c gi m (t l thu n) Quan h gi a giá c và s lặ ả ỷ ệ ậ ệ ữ ả ố ượng b t đ ng s n xây d ng m iấ ộ ả ự ớ

được bi u th trên hình 2 v i đi u ki n là các nhân t khác không thay đ i ể ị ớ ề ệ ố ổ

P Giá cả

S l ố ượ ng b t đ ng s n xây m i đ cung ấ ộ ả ớ ể

Hình 2: Quan h gi a giá c và s l ệ ữ ả ố ượ ng cung

Cũng nh đ i v i c u, còn có nhi u nhân t nh hư ố ớ ầ ề ố ả ưởng t i cung nh giá thành khaiớ ưphát, công ngh xây d ng, chính sách c a Chính ph , giá c tệ ự ủ ủ ả ương quan gi a các lo i s nữ ạ ả

ph m, d báo tẩ ự ương lai v.v Sau đây s trình bày nh hẽ ả ưởng c a ba trong s các nhân tủ ố ố đó:

3.2.1 Giá thành khai phát b t đ ng s n: ấ ộ ả Có nh hả ưởng tr c ti p đ n m c l iự ế ế ứ ợ nhu n c a nhà đ u t , do đó nh hậ ủ ầ ư ả ưởng đ n quy t đ nh đ u t đ tăng s lế ế ị ầ ư ể ố ượng cung Giáthành cao th p còn ph thu c vào lãi su t cho vay c a Ngân hàng tình hình l m phát v.v ấ ụ ộ ấ ủ ạ

ch ng h n n u lãi su t ngân hàng gi m đi và đẳ ạ ế ấ ả ường đ th chuy n d ch sang trái thànhồ ị ể ị

đường S1, t c là s cung s tăng lên.ứ ố ẽ

2.3.2 S thay đ i chính sách c a Chính ph ự ổ ủ ủ: N u Chính ph tăng giá đ t ho cế ủ ấ ặ tăng thu thì s lế ố ượng cung ng gi m đi và đứ ả ường đ th chuy n d ch sang trái thànhồ ị ể ị

đường S2

3.2.3 S thay đ i d báo t ự ổ ự ươ ng lai: N u ngế ười kinh doanh b t đ ng s n d báoấ ộ ả ự

r ng s p t i giá nhà s tăng lên, do đó h s găm l i m t s b t đ ng s n ch a bán v i,ằ ắ ớ ẽ ọ ẽ ạ ộ ố ấ ộ ả ư ộ làm gi m lả ượng cung

3.3 Cân b ng cung c u ằ ầ

Khi v đẽ ường cung và đường c u (v n là đầ ố ường cong, nh ng v thành đư ẽ ườ ng

th ng đ ti n th o lu n) trên cùng m t đ th thì hai đẳ ể ệ ả ậ ộ ồ ị ường đó g p nhau t i đi m E, g i làặ ạ ể ọ

đi m cân b ng cung c u (v i gi thi t là các nhân t khác không thay đ i) Có hai lo i cânể ằ ầ ớ ả ế ố ổ ạ

b ng: cân b ng n đ nh, t c là sau khi ch ch ra kh i đi m cân b ng nh do các nhân tằ ằ ổ ị ứ ệ ỏ ể ằ ư ố khác tác đ ng l i có th tái l p độ ạ ể ậ ược đi m cân b ng m i, và cân b ng không n đ nh khiể ằ ớ ằ ổ ịkhông tái l p đậ ược đi m cân b ng m i ể ằ ớ

O Qa Q1 Qo Q

Hình 3: Cân b ng cung c u ằ ầ

Khi các nhân t khác thay đ i thì đ th quan h cung c u cũng chuy n d ch Ch ngố ổ ồ ị ệ ầ ể ị ẳ

h n khi lãi su t cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3, đạ ấ ường c u chuy n t Dầ ể ừ o sang D1

và n u giá c v n là Pế ả ẫ o thì s lố ượng c u gi m đi thành Qa Nh v y n u lầ ả ư ậ ế ượng cung v nẫ

là Qo thì s lẽ ượng b t đ ng s n t n đ ng là ấ ộ ả ồ ọ ∆Q=Qo - Qa Trong trường h p đó, nhà th uợ ầ

đ u t gi m giá bán còn Pầ ư ả 1 thì lượng nhà bán đượ ẽc s tăng lên đ n Qế 1 và đ t t i đi m cânạ ớ ể

b ng m i E' gi a cung và c u ằ ớ ữ ầ

3.4 Tính đàn h i c a cung và c u ồ ủ ầ

M i quan h gi a giá c v i cung và c u (trong đi u ki n các nhân t khác khôngố ệ ữ ả ớ ầ ề ệ ốthay đ i) đ i v i m i lo i hàng hoá không nh nhau Đ i v i m i lo i hàng hoá này sổ ố ớ ố ạ ư ố ớ ỗ ạ ự thay đ i giá c s nh hổ ả ẽ ả ưởng m nh m đ n c u c a ngạ ẽ ế ầ ủ ười tiêu dùng ho c lặ ượng cung

nh ng v i lo i hàng hoá khác l i không nh th Do đó đ đo đư ớ ạ ạ ư ế ể ược đ nh y bén c a sộ ạ ủ ố

lượng cung và c u đ i v i s thay đ i giá c , ngầ ố ớ ự ổ ả ười ta dùng khái ni m tính đàn h i c a giáệ ồ ủ

N u h s PED<1 thì ngế ệ ố ười ta nói r ng hàng hoá đó thi u tính đàn h i c a c u, ho c c uằ ế ồ ủ ầ ặ ầ

đ i v i lo i hàng hoá đó là c u phi đàn h i và ngố ớ ạ ầ ồ ượ ạc l i PED>1 thì đó là c u có đàn h i,ầ ồ

ch ng h n khi giá máy tính gi m 10% mà s lẳ ạ ả ố ượng cung l i tăng lên 30% thì h s PED=3.ạ ệ ốNghiên c u c a m t s nứ ủ ộ ố ước cho th y đ i v i nhà thì h s PED trong kho ng 0,5 ấ ố ớ ở ệ ố ả ÷1

t c là giá c không ph i là nhân t ch y u tác đ ng đ n c u.ứ ả ả ố ủ ế ộ ế ầ

- Tính đàn h i c a thu nh p c a bên c u đồ ủ ậ ủ ầ ược bi u th b ng h s YED (h s đànể ị ằ ệ ố ệ ố

h i thu nh p bên c u): ồ ậ ầ

T l % s thay đ i s lỷ ệ ự ổ ố ượng c u ầ

H s YED = -ệ ố

T l % s thay đ i thu nh pỷ ệ ự ổ ậ

H s YED bi u th s nh y c m c a s lệ ố ể ị ự ạ ả ủ ố ượng c u khi có s thay đ i thu nh pầ ự ổ ậ

c a ngủ ười mua Kinh nghi m cho th y đ i v i nhà thì YED trong kho ng 0,75 ệ ấ ố ớ ở ở ả ÷1,25

và s thay đ i s lự ổ ố ượng c u thầ ường tr h n s thay đ i c a thu nh p (thu nh p tăng thì sễ ơ ự ổ ủ ậ ậ ố

lượng c u cũng tăng nh ng tr h n).ầ ư ễ ơ

3.4.2 Tính đàn h i c a cung: ồ ủ Được đ nh nghĩa tị ương t nh tính đàn h i c a c uự ư ồ ủ ầ

và được bi u th b ng h s PES (h s đàn h i c a cung)ể ị ằ ệ ố ệ ố ồ ủ :

T l % s thay đ i s lỷ ệ ự ổ ố ượng cung

H s PES = -ệ ố

T l % s thay đ i c a giá cung ỷ ệ ự ổ ủ

N u PES <1 thì ngế ười ta nói hàng hoá đó thi u tính đàn h i c a cung và ngế ồ ủ ượ ạ c l ikhi PES>1 Nhân t th i gian có nh hố ờ ả ưởng l n t i tính đàn h i c a cung, t c là khi giá cớ ớ ồ ủ ứ ả thay đ i thì trong th i gian ng n s lổ ờ ắ ố ượng cung khó mà thay đ i k p Sau m t th i gian kháổ ị ộ ờdài thì nh hả ưởng c a thay đ i giá c m i tác đ ng rõ r t lên s lủ ổ ả ớ ộ ệ ố ượng cung Ch ng h nẳ ạ giá cho thuê ho c bán nhà văn phòng tăng cao thì ph i 1-3 năm sau m i có thêm nhi u nhàặ ả ớ ềvăn phòng được xây d ng m i ho c c i t o t các lo i nhà khác đ a ra cung ng Vì v yự ớ ặ ả ạ ừ ạ ư ứ ậ trong kinh doanh b t đ ng s n do s ch m tr này mà khi đ c p đ n tính đàn h i c aấ ộ ả ự ậ ễ ề ậ ế ồ ủ cung người ta còn chia ra thành tính đàn h i ng n h n và tính đàn h i dài h n Trong hình 4ồ ắ ạ ồ ạ

là m t ví d v nh hộ ụ ề ả ưởng c a nhân t th i gian đ i v i tính đàn h i c a cung.ủ ố ờ ố ớ ồ ủ

Trong đi u ki n th trề ệ ị ường nh t đ nh, ng v i giá Pe ta có s lấ ị ứ ớ ố ượng cung Qe N uế giá tăng lên thành P1 nh ng trong th i gian ng n, s lư ờ ắ ố ượng cung v n không đ i, t c làẫ ổ ứ

Q1=Qe, và đường cung S1 tr thành th ng đ ng vuông góc v i tr c hoành Q Sau m t th iở ẳ ứ ớ ụ ộ ờ gian, s lố ượng cung tăng thành Q2 và đường S quay m t góc tr thành Sộ ở 2 V i đớ ường S1 thì cung hoàn toàn không có tính đàn h i, còn v i đồ ớ ường S2 và S3 thì tính đàn h i c a cung tăngồ ủlên

Giá c P Sả 1 S2 S3

P1

Pe

O Q1/Qe Q2 Q3 S lố ượng cung Q

Hình 4: Tính đàn h i c a giá cung ng n h n và dài h n ồ ủ ắ ạ ạ

Trong trường h p c c đoan, khi đợ ự ường cung tr thành hoàn toàn n m ngang thì tínhở ằđàn h i c a cung tr nên vô h n.ồ ủ ở ạ

3.5 S v n hành th tr ự ậ ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả

Trong th trị ường thì quan h cung c u nh hệ ầ ả ưởng r t l n đ n giá c Th nh ngấ ớ ế ả ế ư trong th trị ường b t đ ng s n, ngoài b t đ ng s n đ mua bán còn có b t đ ng s n đ choấ ộ ả ấ ộ ả ể ấ ộ ả ểthuê Vì v y ngoài giá c còn ph i xem xét giá thuê vì c hai lo i giá này đ u có nhậ ả ả ả ạ ề ả

hưởng quy t đ nh đ n s lế ị ế ố ượng c u T s gi a giá thuê tháng R trên giá c P đầ ỷ ố ữ ả ược g i làọ

t su t t b n hoá: i=R/P, t su t này càng cao thì thu h i v n càng nhanh ỷ ấ ư ả ỷ ấ ồ ố

Vì sao người tiêu dùng mu n thuê nhà? Đó là vì ngoài nhu c u v nhà , ngố ầ ề ở ười tiêudùng còn có nhi u nhu c u khác v ăn m c, đi l i gi i trí, nuôi con cái v.v Vì v y ph iề ầ ề ặ ạ ả ậ ả

xu t phát t thu nh p c a mình và cân nh c c th các kho n chi tiêu đ quy t đ nh vi cấ ừ ậ ủ ắ ụ ể ả ể ế ị ệ mua hay thuê nhà Nh v y giá thuê nhà là do th trư ậ ị ường s d ng b t đ ng s n quy t đ nhử ụ ấ ộ ả ế ị

ch không ph i do th trứ ả ị ường đ u t b t đ ng s n chi ph i.ầ ư ấ ộ ả ố

Th trị ường đ u t b t đ ng s n quy t đ nh s lầ ư ấ ộ ả ế ị ố ượng cung cho th trị ường s d ngử ụ

b t đ ng s n, còn c u đ i v i b t đ ng s n l i do giá ti n thuê và m t s nhân t kinh tấ ộ ả ầ ố ớ ấ ộ ả ạ ề ộ ố ố ế

nh trình đ s n xu t, m c thu nh p, s lư ộ ả ấ ứ ậ ố ượng các h gia đình v.v quy t đ nh Vì v yộ ế ị ậ tác d ng c a th trụ ủ ị ường s d ng b t đ ng s n là xác l p đử ụ ấ ộ ả ậ ược m c giá thuê, v i m c đóứ ớ ứthì s lố ượng c u cân b ng đầ ằ ược v i s lớ ố ượng cung

Đ ti n phân tích s v n hành c a th trể ệ ự ậ ủ ị ường b t đ ng s n, ngấ ộ ả ười ta thường dùng

mô hình b n h to đ nh trong hình 5: ố ệ ạ ộ ư

Th trị ường đ u t giá thuê R ầ ư Th trị ường s d ngử ụ

đ nh giá P=R/i tháng ị xác đ nh giá thuêị

b ng: ằ

D (R, tình hình kinh t ) = S ế

H to đ II (thu c v th trệ ạ ộ ộ ề ị ường đ u t ) dùng đ bi u th m i quan h gi a giáầ ư ể ể ị ố ệ ữthuê R và giá c P T s gi a hai giá đó là t su t t b n hoá: i = R/P nh đã nói trên vàả ỷ ố ữ ỷ ấ ư ả ư ở

i chính là to đ d c c a đạ ộ ố ủ ường bi u di n T su t i cũng là t su t thu l i c a ngể ễ ỷ ấ ỷ ấ ợ ủ ườ ikinh doanh nhà cho thuê Khi xác đ nh i, ngị ười kinh doanh c n xét đ n 4 m t sau đây: ầ ế ặ

(1) Lãi su t dài h n trong ho t đ ng kinh t ; ấ ạ ạ ộ ế

(2) D báo lãi su t tăng giá thuê;ự ấ

(3) Các r i ro đ i v i thu nh p t giá thuê; ủ ố ớ ậ ừ

(4) Chính sách thu đ i v i b t đ ng s n.ế ố ớ ấ ộ ả

Khi đã xác đ nh i thì có th xác đ nh đị ể ị ược giá c P ho c giá thuê R n u bi t đả ặ ế ế ượ c

m t trong hai giá đó.ộ

H to đ III (cũng thu c th trệ ạ ộ ộ ị ường đ u t ) dùng đ bi u th m i quan h gi a giáầ ư ể ể ị ố ệ ữthành f(c) và lượng xây d ng m i C T i hình 5, gi thi t là khi C tăng thì giá thành tăng,ự ớ ạ ả ế

t c là đứ ường bi u di n hể ễ ướng v phía dề ưới bên trái N u g p tình hu ng giá thành khôngế ặ ố

ph thu c vào các y u t khác thì nó tr thành đụ ộ ế ố ở ường th ng đ ng hẳ ứ ướng xu ng dố ướ i,

ho c g p trặ ặ ường h p đ t đai cung ng phi đàn h i thì nó l i n m ngang song song v i tr cợ ấ ứ ồ ạ ằ ớ ụ hoành Khi giá c và giá thành b ng nhau thì có th xác đ nh đả ằ ể ị ượ ược l ng xây m i trongớ

d ng cân b ng, n u lạ ằ ế ượng xây m i ít h n lớ ơ ượng cân b ng thì ngằ ười kinh doanh có th thuể

đượ ợc l i nhu n siêu ng ch, còn n u nhi u h n thìậ ạ ế ề ơ không thu đượ ờc l i lãi gì Vì v y lậ ượ ngnhà xây m i nên duy trì d ng cân b ng, t c là khi giá c b ng giá thành, t c là: P = f(c).ớ ở ạ ằ ứ ả ằ ứ

H to đ IV (thu c v th trệ ạ ộ ộ ề ị ường s d ng) dùng đ bi u th m i quan h gi aử ụ ể ể ị ố ệ ữ

lượng nhà đang t n và nhà m i xây (t c là lồ ớ ứ ượng tăng thêm) Trong m t năm, lộ ượng nhàđang t n S tăng thêm nh có lồ ờ ượng nhà m i xây trong năm C, đ ng th i cũng gi m điớ ồ ờ ả

lượng δS, trong đó δ là t su t nhà b th i lo i do quá cũ và h h ng Nh v y lỷ ấ ị ả ạ ư ỏ ư ậ ượng nhàđang t n đồ ược tăng thêm m t lộ ượng là ∆S=C-δS

Dùng hình 5 ta có th phân tích các nh hể ả ưởng c a kinh t vĩ mô đ i v i th trủ ế ố ớ ị ườ ng

b t đ ng s n, nh s thăng tr m c a kinh t , lãi su t dài h n, tín d ng ng n h n v.v ấ ộ ả ư ự ầ ủ ế ấ ạ ụ ắ ạ

a) nh h Ả ưở ng c a tăng tr ủ ưở ng kinh t đ i v i yêu c u s d ng b t đ ng s n ế ố ớ ầ ử ụ ấ ộ ả

Khi kinh t tăng trế ưởng thì đường bi u di n c u D trong h to đ I d ch song songể ễ ầ ệ ạ ộ ịlên phía trên (hình 6) do s n xu t phát tri n, thu nh p gia đình tăng lên v.v N u lả ấ ể ậ ế ượ ngcung S không k p tăng lên thì giá thuê s tăng, do đó qua h to đ II mà kéo giá c P cũngị ẽ ệ ạ ộ ảtăng theo, r i qua h to đ III mà làm tăng lồ ệ ạ ộ ượng nhà xây m i C, cu i cùng chuy n đ nớ ố ể ế

h to đ IV làm tăng lệ ạ ộ ượng nhà đang t n S.ồ

Th trị ường đ u t Giá thuê R Th trầ ư ị ường s d ng ử ụ

đ nh giá ị tháng xác đ nh giá thuê ị

b nh h Ả ưở ng c a lãi su t dài h n đ i v i yêu c u s d ng b t đ ng s n ủ ấ ạ ố ớ ầ ử ụ ấ ộ ả

Khi c n đi u ti t vĩ mô th trầ ề ế ị ường b t đ ng s n thì Chính ph có th dùng công cấ ộ ả ủ ể ụ lãi su t ti n vay Ch ng h n khi mu n kích thích nhân dân mua nhà tr góp, Chính phấ ề ẳ ạ ố ả ủ (ho c ngân hàng) h lãi su t cho vay dài h n, nh v y s ngặ ạ ấ ạ ư ậ ố ười mu n vay ti n mua nhàố ề

s tăng lên, còn ngẽ ười thuê s gi m đi, do đó theo quy lu t cung c u, giá c nhà tăng lênẽ ả ậ ầ ảcòn giá thuê h xu ng, t c là t su t t b n hoá i gi m xu ng, đạ ố ứ ỷ ấ ư ả ả ố ường bi u di n trong hể ễ ệ

to đ II s quay v phía dạ ộ ẽ ề ưới m t góc (hình 7), nh hộ ả ưởng đ n các h to đ còn l iế ệ ạ ộ ạ

cu i cùng hình thành s cân b ng m i, trong đó lố ự ằ ớ ượng nhà m i xây tăng và làm cho lớ ượ ngnhà t n cũng tăng tồ ương ng Hi n nhiên s cân b ng này ph i sau m t th i gian m i cóứ ể ự ằ ả ộ ờ ớ

th hình thành do hi n tể ệ ượng th i tr (do tính khu v c c a th trờ ễ ự ủ ị ường b t đ ng s n , khiấ ộ ảthi u thì không th đem b t đ ng s n t n i khác đ n đ bán ho c cho thuê) ế ể ấ ộ ả ừ ơ ế ể ặ Tình hình

v n hành c a th trậ ủ ị ường b t đ ng s n cũng di n ra tấ ộ ả ễ ương t khi các r i ro trên th trự ủ ị ườ ng

gi m đi ho c thu đánh vào b t đ ng s n h xu ng.ả ặ ế ấ ộ ả ạ ố

N u do lãi su t dài h n tăng d n đ n yêu c u mua nhà gi m đi, tình hình di n raế ấ ạ ẫ ế ầ ả ễ

ngượ ạc l i, nhà m i xây và lớ ượng nhà t n b gi m; giá thuê tăng v.v ti n đ n s cân b ngồ ị ả ế ế ự ằ

m i.ớ

Th trị ường đ u t ầ ư Giá thuê R Th trị ường s d ng ử ụ

đ nh giáị xác đ nh giá thuê ị

c nh h Ả ưở ng c a tín d ng ng n h n đ i v i l ủ ụ ắ ạ ố ớ ượ ng nhà m i xây ớ

Tín d ng ng n h n có nh hụ ắ ạ ả ưởng đ n quy t đ nh đ u t Ch ng h n khi lãi tínế ế ị ầ ư ẳ ạ

d ng ng n h n tăng lên thì giá thành xây nhà tăng lên, đụ ắ ạ ường bi u di n trong h to đ IIIể ễ ệ ạ ộ

d ch song song v bên trái (Hình 8), lị ề ượng nhà m i xây và lớ ượng nhà t n gi m đi, s ngồ ả ố ườ imua nhà gi m đi và s ngả ố ười mu n thuê nhà tăng lên, làm tăng giá thuê nhà v.v r i hìnhố ồthành s cân b ng m i.ự ằ ớ

Th trị ường đ u t giá thuê Rầ ư Th trị ường s d ngử ụ

Hình 8: Thay đ i giá thành xây d ng m i ổ ự ớ

Tình hình tương t nh v y, cũng x y ra khi đ r i ro tăng lên, ch ng h n do quyự ư ậ ẩ ộ ủ ẳ ạ

ho ch đô th , giá đ n bù, giá đ t đai tăng lên làm giá thành xây d ng tăng lên v.v ạ ị ề ấ ự

C n chú ý là b n h to đ giúp xem xét s bi n đ ng c a th trầ ố ệ ạ ộ ự ế ộ ủ ị ường đ u t và thầ ư ị

trường b t đ ng s n khi có s bi n đ i c a ch m t nhân t nh hấ ộ ả ự ế ổ ủ ỉ ộ ố ả ưởng Trong th c t ,ự ế nhi u khi có đ n hai ho c ba nhân t cùng nh hề ế ặ ố ả ưởng m t lúc, không th phân tích b ngộ ể ằ

mô hình b n h t a đ mà ph i dùng phố ệ ọ ộ ả ương pháp khác nh mô hình phân tích đ ng l cư ộ ự

h c h th ng Tuy v y b n h to đ giúp ta nh n th c rõ v quan h qua l i gi a thọ ệ ố ậ ố ệ ạ ộ ậ ứ ề ệ ạ ữ ị

trường s d ng (xác đ nh giá thuê) v i th trử ụ ị ớ ị ường đ u t (giá c và xây d ng m i), nóiầ ư ả ự ớcách khác là quan h cung c u trong th trệ ầ ị ường b t đ ng s n.ấ ộ ả

Theo giáo s Ulf Jensel (Lund University): Theo s phân chia truy n th ng d a trênư ự ề ố ự

c s mô hình lu t (Legand Model), các nơ ở ậ ước trên th gi i áp d ng 2 h th ng pháp lu tế ớ ụ ệ ố ậ

ch y u là: Lu t Chung (Common Law) nh Anh, M và các nủ ế ậ ư ỹ ước thu c đ a cũ c a Anh;ộ ị ủ

Lu t L c đ a (Continental Law) nh Pháp, Tây Ban Nha và các thu c đ a cũ c a 2 nậ ụ ị ư ộ ị ủ ước này(Nhánh La Mã), Đ c và B c Âu (Nhánh Đ c), Liên Xô và Đông Âu cũ (Nhánh Xã h i chứ ắ ứ ộ ủ nghĩa) Tuy nhiên Lu t b t đ ng s n c a Đ c, Úc, M khômg mang tính toàn liên bang màậ ấ ộ ả ủ ứ ỹ

ch trong ph m vi t ng bang Vì v y, Lu t M (American Law) đỉ ạ ừ ậ ậ ỹ ược hi u theo nghĩaểchung và ngu n g c chung c a lu t không nh t thi t d n đ n các quy đ nh tồ ố ủ ậ ấ ế ẫ ế ị ương đ ng vồ ề

Quy n s h u là quy n đề ở ữ ề ược ghi nh n và b o v c a pháp lu t đ i v i m t chậ ả ệ ủ ậ ố ớ ộ ủ

th để ượ ực t do chi m h u, s d ng và đ nh đo t quy n s h u Trong đó:ế ữ ử ụ ị ạ ề ở ữ

- Quy n chi m h u là quy n đề ế ữ ề ược pháp lu t b o v nh m giám sát th c t đ i v iậ ả ệ ằ ự ế ố ớ

b t đ ng s n ấ ộ ả

- Quy n s d ng là quy n đề ử ụ ề ược pháp lu t b o v đ khai thác các đ c tính h u íchậ ả ệ ể ặ ữ

t nhiên c a b t đ ng s n và s d ng l i ích c a nó; l i ích có th là thu nh p, phát tri n,ự ủ ấ ộ ả ử ụ ợ ủ ợ ể ậ ể thu ho ch và các hình th c khác.ạ ứ

- Quy n đ nh đo t là quy n đề ị ạ ề ược pháp lu t b o v trong vi c quy t đ nh s ph nậ ả ệ ệ ế ị ố ậ pháp lý c a b t đ ng s n ủ ấ ộ ả

Quy n s h u b t đ ng s n đề ở ữ ấ ộ ả ược xác l p khi m t pháp nhân t o đậ ộ ạ ược m t b tộ ấ

đ ng s n m i đ s d ng h p pháp ho c do mua bán, chuy n nhộ ả ớ ể ử ụ ợ ặ ể ượng, cho, t ng, th a kặ ừ ế theo di chúc ho c phán quy t c a toà án ặ ế ủ

2.1.5 Ch m d t quy n s h u b t đ ng s n ấ ứ ề ở ữ ấ ộ ả

Quy n s h u b t đ ng s n ch m d t khi: th c th pháp lý t b quy n s h uề ở ữ ấ ộ ả ấ ứ ự ể ừ ỏ ề ở ữ

b ng văn b n, b t đ ng s n b thu h i theo quy t đ nh c a c p có th m quy n theo quyằ ả ấ ộ ả ị ồ ế ị ủ ấ ẩ ề

đ nh c a pháp lu t ho c phán quy t c a toà án.ị ủ ậ ặ ế ủ

2.2 Quy n c m c ề ầ ố

2.2.1 Đ nh nghĩa ị

Quy n c m c là quy n c a ngề ầ ố ề ủ ười nh n c m c đ i v i b t đ ng s n c a ngậ ầ ố ố ớ ấ ộ ả ủ ườ i

đi c m c s đầ ố ẽ ược đ m b o đ ngả ả ể ườ ợi n hoàn thành trách nhi m tài chính và các tráchệnhi m khác.ệ

- Ch c a b t đ ng s n có th là ngủ ủ ấ ộ ả ể ườ ầi c m c ; C ngố ả ười đi vay và bên th baứcũng có th là ngể ườ ầi c m c Ngố ườ ầi c m c ch có th là ngố ỉ ể ười có quy n mang đi c mề ầ

c ố

- Người nh n c m c là ngậ ầ ố ười có quy n v tài s n c a ngề ề ả ủ ười đi c m c theo quyầ ố

đ nh c a pháp lu t ho c h p đ ng th ch p.ị ủ ậ ặ ợ ồ ế ấ

2.2.2 Quy đ nh v vi c c m c ị ề ệ ầ ố

a Đ i tố ượng c a c m c có th là b t c tài s n nào, bao g m c quy n b t đ ngủ ầ ố ể ấ ứ ả ồ ả ề ấ ộ

s n Tài s n c m c có th là v t c m c cho l n ti p theo (c m c k ti p) Trongả ả ầ ố ể ậ ầ ố ầ ế ầ ố ế ế

trường h p này yêu c u c a ngợ ầ ủ ười nh n c m c th hai s đậ ầ ố ứ ẽ ược th c hi n khi đáp ngự ệ ứ yêu c u c a ngầ ủ ườ ầi c m c th nh t ố ứ ấ

b H p đ ng c m c ph i đợ ồ ầ ố ả ược làm thành văn b n có ghi rõ tên các bên, đ a ch cả ị ỉ ố

đ nh, đ i tị ố ượng c m c , trách nhi m đầ ố ệ ược đ m b o b i c m c và th i gian th c hi n ả ả ở ầ ố ờ ự ệ

c Đăng ký nhà nước v c m c đề ầ ố ược th c hi n t i c quan nhà nự ệ ạ ơ ước v đăng kýề

b t đ ng s n ấ ộ ả

d Đăng ký v quy n c m c , ch ng nh n vi c đăng ký các quy n này ch m d tề ề ầ ố ứ ậ ệ ề ấ ứ khi: có đ n c a ngơ ủ ười gi gi y đăng ký, có đ n c a ngữ ấ ơ ủ ười nh n c m c và ngậ ầ ố ườ ầi c m c ,ố theo phán quy t c a toà án.ế ủ

- H p đ ng th ch p ph i l p gi a bên th ch p và bên nh n th ch p và ngợ ồ ế ấ ả ậ ữ ế ấ ậ ế ấ ườ ợ i n

n u ng òi th ch p không ph i là ngế ư ế ấ ả ườ ợi n

- H p đ ng đợ ồ ượ ậc l p thành văn b n và có ch ký c a các bên, đả ữ ủ ược công ch ng vàứ

ph i đăng ký;ả

2.3.2 Các quy đ nh v vi c th ch p ị ề ệ ế ấ

- Các công trình có trên đ t mang th ch p ho c đang đấ ế ấ ặ ược xây d ng không đự ượ ccoi là m t ph n b t đ ng s n th ch p tr khi ngộ ầ ấ ộ ả ế ấ ừ ười th ch p ghi trong h p đ ng;ế ấ ợ ồ

- Đ i tố ượng c a th ch p có th thành đ i tủ ế ấ ể ố ượng c a m t th ch p khác (th ch pủ ộ ế ấ ế ấ

k ti p) Th ch p k ti p đế ế ế ấ ế ế ược phép khi không b c m trong h p đ ng th ch p trị ấ ợ ồ ế ấ ước đó

N u có th ch p k ti p thì yêu c u c a ngế ế ấ ế ế ầ ủ ười th ch p đ u tiên ph i đế ấ ầ ả ược đáp ngứ

trước;

- Người mua s có t t c các quy n và trách nhi m mà ngẽ ấ ả ề ệ ười th ch p có đế ấ ược Vì

v y ngậ ười mua ph thu c vào các quy n mà bên th ba - ngụ ộ ề ứ ười ch s h u c a công trìnhủ ở ữ ủ

có trước khi th ch p và bán b t đ ng s n đó;ế ấ ấ ộ ả

- Ng òi th ch p có quy n xây d ng các công trình trên th a đ t mang đi th ch pư ế ấ ề ự ử ấ ế ấ

mà không c n s đ ng ý c a ngầ ự ồ ủ ười nh n th ch p Tuy nhiên n u công trình xây d ng gâyậ ế ấ ế ự

ra ho c có th gây ra thi t h i cho th a đ t, thì ngặ ể ệ ạ ử ấ ười nh n th ch p có quy n yêu c uậ ế ấ ề ầ thay đ i h p đ ng th ch p đ m r ng thêm quy n đ i v i công trình đổ ơ ồ ế ấ ể ở ộ ề ố ớ ược xây d ng trênự

2 4.2 Các quy đ nh v quy n thông hành đ a d ch ị ề ề ị ị

- Quy n THĐD có th đề ể ược xác l p t nguy n hay b t bu c Quy n THDD tậ ự ệ ắ ộ ề ự nguy n đệ ược xác l p b i tho thu n b ng văn b n có công ch ng gi a ngậ ở ả ậ ằ ả ứ ữ ười có yêu c uầ THĐD và người ch s h u th a đ t bên c nh;ủ ở ữ ử ấ ạ

- Quy n THĐD b t bu c đề ắ ộ ược thi t l p b i toà án khi ngế ậ ở ười có yêu c u THĐDầ

ch ng minh đứ ược không th thi t l p quy n THĐD t nguy n b ng tho thu n;ể ế ậ ề ự ệ ằ ả ậ

- Quy n THĐD ph i đăng ký nhà nề ả ước theo th t c pháp lu t quy đ nh và đủ ụ ậ ị ược giữ nguyên khi các quy n liên quan đ n th a đ t có thi t l p quy n THĐD đề ế ử ấ ế ậ ề ược bán cho

- V n đ liên quan đ n nhà và căn h v i t cách là b t đ ng s n là quan h phápấ ề ế ộ ớ ư ấ ộ ả ệ

lý gi a nhà, đ t, căn h v i ch s h u đ t Căn h s h u cá nhân là mô hình ph bi nữ ấ ộ ớ ủ ở ữ ấ ộ ở ữ ổ ế ngoài ra còn có các mô hình khác nh : Nhà H p tác (Cooperative Housing), trong đó m t tư ợ ộ ổ

ch c có quy n s h u tài s n còn ngứ ề ở ữ ả ười thuê ký h p đ ng thuê vĩnh vi n m t căn h nàoợ ồ ễ ộ ộ

đó; S h u chung (Codominium Ownership) trong đó m i ngở ữ ỗ ười có quy n s h u căn hề ở ữ ộ riêng đ ng th i đồ ờ ược hưởng l i t ph n chung c a toà nhà và th a đ t.ợ ừ ầ ủ ử ấ

1.2 Quy đ nh v tài s n c đ nh ị ề ả ố ị

Pháp lu t b t đ ng s n các nậ ấ ộ ả ước đ u quy đ nh: Nhà và các phề ị ương ti n khác thu cệ ộ

th a đ t v i t cách là tài s n c đ nh và tử ấ ớ ư ả ố ị ương t các trang thi t b c n thi t trong nhàự ế ị ầ ế

nh b p, h th ng c p nư ế ệ ố ấ ước cũng là tài s n c đ nh N u tài s n là do ch s h u đ t t oả ố ị ế ả ủ ở ữ ấ ạ

l p thì không có v n đ gì, n u do ngậ ấ ề ế ười thuê t o d ng trên đ t thì c n ph i có nh ng quyạ ự ấ ầ ả ữ

đ nh c th đ đ m b o l i ích c a c ch s h u đ t và ngị ụ ể ể ả ả ợ ủ ả ủ ở ữ ấ ười thuê

1.3 Quy đ nh v vi c phân đ nh th a đ t ị ề ệ ị ử ấ

Các h th ng mà quy n s h u đ t là c s c a tài s n thì vi c phân đ nh b t đ ngệ ố ề ở ữ ấ ơ ở ủ ả ệ ị ấ ộ

s n là r t quan tr ng Các qu c gia theo Lu t Chung (Common Law) có xu hả ấ ọ ố ậ ướng ch pấ

nh n đậ ường ranh gi i ghi trong h p đ ng chuy n nhớ ợ ồ ể ượng (Contract of Conveyance) Các

nước theo h th ng Lu t L c đ a (Continental Law) có xu hệ ố ậ ụ ị ướng d a vào c s Đ a chínhự ơ ở ịnhà nước, trong đó đường ranh gi i các th a đ t đớ ử ấ ược th hi n r t chính xác.ể ệ ấ

2 CHUY N NH Ể ƯỢ NG (Transfer)

2.1 H p đ ng và ch ng th (Contract and Deed) ợ ồ ứ ư

H u h t các qu c gia đ u áp d ng quy trình chuy n nhầ ế ố ề ụ ể ượng theo hai bước Các bênràng bu c nhau b ng m t h p đ ng và ti n hành giao d ch b ng ch ng th H p đ ngộ ằ ộ ợ ồ ế ị ằ ứ ư ợ ồ

thường có ch ký c a ngữ ủ ười bán và người mua, đôi khi ch có ch ký c a ngỉ ữ ủ ười bán

V i các nớ ước theo Lu t Chung, h p đ ng thậ ợ ồ ường khoáng đ t h n và các đi uạ ơ ề kho n quan tr ng thả ọ ường được th hi n b ng ngôn ng c ch c ch n ể ệ ằ ữ ổ ắ ắ

H p đ ng ph bi n đợ ồ ổ ế ược th hi n dể ệ ưới hình th c văn b n, tuy nhiên h p đ ngứ ả ợ ồ

mi ng cũng đệ ược ch p nh n (Anh, Thu Đi n, Đ c quy đ nh h p đ ng vi t không ph i làấ ậ ỵ ể ứ ị ợ ồ ế ả

b t bu c).ắ ộ

2.2 Đăng ký (Registration)

a Khái ni m ệ

Các quy n v b t đ ng s n đề ề ấ ộ ả ược pháp lu t b o h sau khi đậ ả ộ ược đăng ký nhà

nước; Đ khuy n khích vi c đăng ký giao d ch b t đ ng s n, pháp lu t các nể ế ệ ị ấ ộ ả ậ ước quy đ nhị không ch quy n s h u mà các quy n khác nh th ch p, cho thuê, thông hành đ a d chỉ ề ở ữ ề ư ế ấ ị ị cũng được đăng ký M t s nộ ố ước quy đ nh vi c đăng ký là b t bu c trong m t th i gianị ệ ắ ộ ộ ờ

nh t đ nh t khi giao d ch đấ ị ừ ị ược th c hi n, n u quá th i h n, h p đ ng giao d ch không cóự ệ ế ờ ạ ợ ồ ịgiá tr ị

H th ng Đăng ký B ng khoán (Title Registration System), vi c đăng ký d a trên cệ ố ằ ệ ự ơ

s xác l p gi y ch ng nh n đ m b o các thông tin quan tr ng c a b t đ ng s n liên quanở ậ ấ ứ ậ ả ả ọ ủ ấ ộ ả

đ n s h u và th ch p ế ở ữ ế ấ

c Thông tin v b t đ ng s n ề ấ ộ ả

T t c các t ch c, cá nhân tham gia vào th trấ ả ổ ứ ị ường b t đ ng s n (nhà đ u t ,ấ ộ ả ầ ư

người mua, người cho vay, ngườ ầi c m th ch p và các bên liên quan khác) đ u c n thi tế ấ ề ầ ế

ti p c n v i thông tin v tình tr ng pháp lý c a b t đ ng s n liên quan đ n giao d ch Khế ậ ớ ề ạ ủ ấ ộ ả ế ị ả năng ti p c n c a công chúng đ i v i thông tin đăng ký b t đ ng s n là quan tr ng; quyế ậ ủ ố ớ ấ ộ ả ọ

đ nh c a các nị ủ ước v v n đ này cũng r t khác nhau, CHLB Đ c ch có các chuyên giaề ấ ề ấ ở ứ ỉ

m i đớ ược quy n truy c p thông tin đăng ký, b t kỳ s tra c u nào cũng ph i đề ậ ấ ự ứ ả ược phép

c a c quan đăng ký, trong khi M thông tin đủ ơ ở ỹ ược truy c p trên m ng Các nậ ạ ước B c Âuắ(Thu Đi n, Na Uy, Ph n Lan) là các qu c gia có h th ng thông tin đ t đai (Landỵ ể ầ ố ệ ố ấInformation System) hi n đ i khá hoàn ch nh.ệ ạ ỉ

d H th ng m t c a ệ ố ộ ử (One Stop System)

C i cách th t c hành chính là m t v n đ b c xúc đ t ra đ i v i n n hành chínhả ủ ụ ộ ấ ề ứ ặ ố ớ ềcác nước nói chung trong đó đ c bi t đ i v i các công vi c liên quan đ n giao d ch b tặ ệ ố ớ ệ ế ị ấ

đ ng s n H th ng M t c a (One Stop System) cho phép ngộ ả ệ ố ộ ử ười dân ch ph i t i m t cỉ ả ớ ộ ơ quan đ gi i quy t các công vi c liên quan đ n b t đ ng s n c a mình Hà Lan là m tể ả ế ệ ế ấ ộ ả ủ ộ

nước đang hướng t i th c hi n vi c c i cách này v i s k t h p gi a h th ng thông tinớ ự ệ ệ ả ớ ự ế ợ ữ ệ ố

đ t đai (LIS) và h th ng thông tin b t đ ng s n (Real Property Information System).ấ ệ ố ấ ộ ả

3 XÂY D NG H S ĐĂNG KÝ Ự Ồ Ơ

3.1 Xây d ng h s đăng ký nhà n ự ồ ơ ướ c

- M t s nộ ố ước chính ph trung ủ ương ch u trách nhi m v h s đăng ký (Anh, Hàị ệ ề ồ ơLan, Thu Đi n, Đan M ch, NaUy), h th ng h s đăng ký đỵ ể ạ ệ ố ồ ơ ược xây d ng hi n đ i v iự ệ ạ ớ

s tr giúp c a công ngh thông tin (GIS, LIS).ự ợ ủ ệ

- M t s nộ ố ước khác vi c đăng ký giao cho chính quy n đ a phệ ề ị ương, vi c xây d ngệ ự

h s đăng ký ph c t p h n và ch t lồ ơ ứ ạ ơ ấ ượng kém h n Ví d M có kho ng 3000 h t,ơ ụ ở ỹ ả ạ riêng Texas có 254 h t, h t nh nh t ch có 140 nhân kh u, trong lúc h t l n nh t có 3ạ ạ ỏ ấ ỉ ẩ ạ ớ ấtri u nhân kh u, t t c các h t đ u có h s đăng ký riêng, vi c truy c p thông tin ch cóệ ẩ ấ ả ạ ề ồ ơ ệ ậ ỉ

th ti n hành t i h t n i có b t đ ng s n.ể ế ạ ạ ơ ấ ộ ả

3.2 Xây d ng h s đăng ký t nhân ự ồ ơ ư

Trong đi u ki n đ c thù c a M xu t hi n hình th c b o hi m quy n s h u Cácề ệ ặ ủ ỹ ấ ệ ứ ả ể ề ở ữcông ty t nhân ho t đ ng trong lĩnh v c này qu n lý h s không chính th c c a liên bangư ạ ộ ự ả ồ ơ ứ ủ

và s d ng chúng đ tìm ki m thông tin v quy n s h u (Title Searches) Vi c tìm ki mử ụ ể ế ề ề ở ữ ệ ế

có hi u qu nên các công ty có th thu l i, còn khách hàng s d ng d ch v ph i chi phíệ ả ể ợ ử ụ ị ụ ảcao

T i các nạ ước khác nh M , Anh và Thu Đi n h p đ ng do các bên t so n th oư ỹ ỵ ể ợ ồ ự ạ ả

được coi là h p l Thông thợ ệ ường các bên giao d ch v n nh đ n s tr giúp pháp lý c aị ẫ ờ ế ự ợ ủ

lu t s và các đ i lý b t đ ng s n; Các công ty kinh doanh b t đ ng s n cũng có xu hậ ư ạ ấ ộ ả ấ ộ ả ướ ng

s d ng các đ i lý ho c ngử ụ ạ ặ ười môi gi i đ ti p c n v i nhi u khách hàng ti m năng h n.ớ ể ế ậ ớ ề ề ơ

5 THU VÀ Đ NH GIÁ B T Đ NG S N Ế Ị Ấ Ộ Ả

5.1 Thu B t đ ng s n ế ấ ộ ả

Thu b t đ ng s nế ấ ộ ả là thu tr hàng năm tính theo giá tr b t đ ng s n Pháp lu tế ả ị ấ ộ ả ậ quy đ nh đ i tị ố ượng ch u thu và căn c tính thu và vi c l p bi u thu b t đ ng s n.ị ế ứ ế ệ ậ ể ế ấ ộ ả Thu b t đ ng s n thu c th m quy n trung ế ấ ộ ả ộ ẩ ề ương (Thu Đi n), ho c đ a phỵ ể ặ ị ương (M ,ỹ Đan M ch).ạ

5.2 Đ nh giá b t đ ng s n ị ấ ộ ả

Pháp lu t quy đ nh c th vi c đ nh giá b t đ ng s n Thu b t đ ng s n ph i cănậ ị ụ ể ệ ị ấ ộ ả ế ấ ộ ả ả

c vào giá th trứ ị ường c a b t đ ng s n Vi c đ nh giá b t đ ng s n giúp cho th trủ ấ ộ ả ệ ị ấ ộ ả ị ường b tấ

đ ng s n ho t đ ng lành m nh, tránh r i ro cho c ngộ ả ạ ộ ạ ủ ả ười bán và người mua

6 TÍN D NG Ụ

6.1 Ng ườ i cho vay (Creditor)

Th trị ường b t đ ng s n là m t th trấ ộ ả ộ ị ường kh ng l Đi u ki n tiên quy t cho m tổ ồ ề ệ ế ộ

th trị ường tín d ng b t đ ng s n là ph i có Lu t Ngân hàng đụ ấ ộ ả ả ậ ược xây d ng t t và có hi uự ố ệ

l c Vai trò c a nhà nự ủ ước là giám sát các ho t đ ng c a ngạ ộ ủ ười cho vay và xác đ nh c sị ơ ố

v n T i các qu c gia công nghi p nh CHLB Đ c và các nố ạ ố ệ ư ứ ước B c Âu hình thành các tắ ổ

ch c tín d ng chuyên nghi p nh Ngân hàng th ch p (Các Hi p h i xây d ng), cácứ ụ ệ ư ế ấ ệ ộ ự ở

nước Nam Âu tín d ng b t đ ng s n cũng là m t d ch v quan tr ng c a các ngân hàngụ ấ ộ ả ộ ị ụ ọ ủthông thường

6.2 Cho vay dài h n ạ

Th trị ường b t đ ng s n c n các kho n cho vay đ u t dài h n, h u nh khôngấ ộ ả ầ ả ầ ư ạ ầ ư

c n các kho n cho vay ng n h n V n đ là ngầ ả ắ ạ ấ ề ười cho vay ph i huy đ ng đả ộ ược các ngu nồ dài h n đ đáp ng các kho n vay này nhi u nạ ể ứ ả Ở ề ước, qu lỹ ương h u là m t trong nh ngư ộ ữ ngu n quan tr ng nh t Lòng tin là m t y u t ch đ o trong vi c cho vay dài h n khiồ ọ ấ ộ ế ố ủ ạ ệ ạcông chúng l a ch n ngân hàng đ g i ti n lự ọ ể ử ề ương h u Đi u này ph thu c vào nghi p vư ề ụ ộ ệ ụ cho vay và quy mô tài s n th ch p c a ngân hàng.ả ế ấ ủ

6.3 H p đ ng th ch p ợ ồ ế ấ

Hình th c th ch p c đi n ch là m t giao d ch chuy n nhứ ế ấ ổ ể ỉ ộ ị ể ượng trong đó cho phép

người vay mua l i tài s n c a mình thông qua vi c tuân th các quy đ nh c a đi u kho nạ ả ủ ệ ủ ị ủ ề ả vay Tuy nhiên ngày nay th ch p thông thế ấ ường là tài s n đả ượ ử ục s d ng nh v t đ m b oư ậ ả ả cho m t kho n vay và ngộ ả ười vay v n có quy n s h u Cách thông thẫ ề ở ữ ường đ đăng ký thể ế

ch p là ngấ ười vay ký m t gi y h n tr ti n (Promisory note) coi nh b ng ch ng vay n ộ ấ ẹ ả ề ư ằ ứ ợ

Người cho vay chuy n gi y này đ n c quan đăng ký đ đăng ký Ho c ngể ấ ế ơ ể ặ ười vay đ nế phòng đăng ký xin c p m t gi y ch ng nh n th ch p (Mortgage deed), sau đó chuy nấ ộ ấ ứ ậ ế ấ ể

gi y ch ng nh n cho ngấ ứ ậ ười cho vay làm b ng ch ng cho vi c th ch p.ằ ứ ệ ế ấ

III PHÁP LU T Đ T ĐAI/ B T Đ NG S N CÁC N Ậ Ấ Ấ Ộ Ả ƯỚ C

1 PHÁP LU T Đ T ĐAI AUSTRALIA Ậ Ấ

1.1 Quy đ nh v đ t đai và b t đ ng s n ị ề ấ ấ ộ ả

Pháp lu t đ t đai Australia quy đ nh Đ t đai g m m t đ t và các thành ph nậ ấ ị ấ ồ ặ ấ ầ

n m dằ ướ ấi đ t, g m kho ng không phía trên m t đ t, g m m t nồ ả ặ ấ ồ ặ ước, ph n phía dầ ưới m tặ

nước và kho ng không phía trên m t nả ặ ước, t t c nhà, công trình xây d ng và nh ng côngấ ả ự ữtrình đ u t g n v i m t đ t, trên và dầ ư ắ ớ ặ ấ ưới m t đ t, ho c k c n nh hặ ấ ặ ế ậ ả ưởng t i vi c sớ ệ ử

d ng đ t đó.ụ ấ

“V i m c đích xác đ nh quy n s h u và quy n s d ng, đ t đai đớ ụ ị ề ở ữ ề ử ụ ấ ược chia nhỏ thành các th a riêng bi t, trong th c ti n h u h t các n i trên th gi i, các th a đ t đử ệ ự ễ ở ầ ế ơ ế ớ ử ấ ượ cxác đ nh ranh gi i theo chi u th ng đ ng, v lý thuy t tr c này tính t tâm trái đ t theoị ớ ề ẳ ứ ề ế ụ ừ ấ

hướng dây d i lên phía thiên đ nh”.ọ ỉ

Nh v y m t th a đ t (Hay m t đ n v b t đ ng s n) đư ậ ộ ử ấ ộ ơ ị ấ ộ ả ược xác đ nh theo ranhị

gi i n m ngang và ranh gi i th ng đ ng t o thành hình kh i Ví d đi n hình đ minh h aớ ằ ớ ẳ ứ ạ ố ụ ể ể ọ đây là nhà cao t ng chung c trên m t th a đ t, m t tr ng h p n a là các công trình

ki n trúc d ng chân c t xây phía trên đ t thu c hành lang đế ạ ộ ấ ộ ường s t (ch công trình có thắ ủ ể thuê ph n không gian phía trên đầ ường s t do Nhà ch c trách qu n lý đắ ứ ả ường s t cho thuê).ắ

“Theo quan đi m kinh t h c, đ t nói chung để ế ọ ấ ược xem nh là m t nhân t riêngư ộ ố

bi t ho c nh là m t y u t s n xu t, khác v i v n ch không m t s tăng giá s d ngệ ặ ư ộ ế ố ả ấ ớ ố ở ỗ ộ ự ử ụ

đ t nào có th hi u nh là b sung thêm cho ngu n v n”.ấ ể ể ư ổ ồ ố

s n H th ng này do Bá tả ệ ố ước Robert Torrens sáng l p; h th ng th hai theo Lu t chínhậ ệ ố ứ ậ

m t b ng l u gi liên quan đ n th a đ t, l ch s các giao d ch/chuy n d ch liên quan t iặ ằ ư ữ ế ử ấ ị ử ị ể ị ớ

th a đ t k t khi th a đ t đó đử ấ ể ừ ử ấ ược đăng ký theo Lu t nói trên.ậ

H th ng “Torrens” đã t o nên nh ng chuy n bi n m i trong các giao d chệ ố ạ ữ ể ế ớ ị chuy n quy n nhà, đ t/b t đ ng s n Ôxtrâylia.ề ề ấ ấ ộ ả ở

1.3 Các quy n v đ t ề ề ấ

Theo Lu t c a Anh qu c, quy n s h u v đ t không mang tính tuy t đ i,ậ ủ ố ề ở ữ ề ấ ệ ố

người dân ch đỉ ược quy n s h u b t đ ng s n trên đ t; V lý thuy t, ch đề ở ữ ấ ộ ả ấ ề ế ỉ ược quy nề thuê đ t c a N hoàng, nh ng trên th c t có d ng thuê đ t dài h n (999 năm) đấ ủ ữ ư ự ế ạ ấ ạ ượ c

hưởng các l i ích gi ng nh s h u.ợ ố ư ở ữ

Ôxtrâylia m t ph n năm di n tích đ t thu c quy n s h u t nhân, còn l iỞ ộ ầ ệ ấ ộ ề ở ữ ư ạ

dướ ại d ng thuê ho c đặ ược quy n s d ng Lu t pháp t t c các bang c a Ôxtrâylia đ uề ử ụ ậ ở ấ ả ủ ề

ch đ nh các m i quan h gi a ch s h u đ t và ngế ị ố ệ ữ ủ ở ữ ấ ười thuê nhà đ t/tá đi n Trong m tấ ề ộ

s trố ường h p Lu t kh ng ch m c ti n thuê theo t ng lo i nhà đ t/b t đ ng s n và đ raợ ậ ố ế ứ ề ừ ạ ấ ấ ộ ả ề các quy đ nh b o v quy n l i c a ngị ả ệ ề ợ ủ ười thuê nhà đ t/tá đi n và b o đ m các quy n c aấ ề ả ả ề ủ

Năm 1985 B b o v Môi trộ ả ệ ường, xây d ng thành th và nông thôn cùng T ngự ị ổ

c c Th ng kê tri n khai vi c đi u tra nhà thành ph , th tr n toàn qu c l n th nh t; nămụ ố ể ệ ề ố ị ấ ố ầ ứ ấ

1987 tri n khai t ng đăng ký nhà thành ph , th tr n toàn qu c l n th nh t.ể ổ ố ị ấ ố ầ ứ ấ

Ngày 15 tháng 9 năm 1986 Qu c v vi n ban hành “ Đi u l t m th i v vố ụ ệ ề ệ ạ ờ ề ề thu tài s n nhà đ t ế ả ấ

Ngày 29 tháng 9 năm 1988 Qu c v vi n ban hành “ Đi u l t m th i v vố ụ ệ ề ệ ạ ờ ề ề thu s d ng đ t đai thành ph , th tr n c a nế ử ụ ấ ố ị ấ ủ ước CHND Trung Hoa”

Ngày 8 tháng 8 năm 1988 B Xây d ng, C c V t gia, C c qu n lý hành chínhộ ự ụ ậ ụ ảcông thương ban hành “ Thông tri v tăng cề ường qu n lý th trả ị ường giao d ch tài s n nhàị ả

Ngày 5 tháng 7 năm 1994 Trung Qu c ban hành “ Lu t tài s n nhà đ t”;ố ậ ả ấ

[12] Hoàng Hà Lu t Tài s n nhà đ t NXB Đ i h c Chính Pháp Trung Qu cậ ả ấ ạ ọ ố

1997 B n d ch Nguy n Quang Th và Tôn Gia Huyên 2004ả ị ễ ọ

2.2 Nhi m v qu n lý th tr ệ ụ ả ị ườ ng nhà đ t ấ

Theo quy đ nh c a Lu t Tài s n nhà đ t nị ủ ậ ả ấ ước CHND Trung Hoa 1994:

Xây d ng c quan qu n lý th trự ơ ả ị ường nhà đ t, tăng cấ ường qu n lý vĩ mô c a cả ủ ơ quan qu n lý hành chính v i th trả ớ ị ường nhà đ t ;ấ

Xây d ng hoàn thi n các lo i pháp quy v qu n lý th trự ệ ạ ề ả ị ường nhà đ t đ quyấ ể

ph m hoá hành vi giao d ch nhà đ t nh m làm cho ho t đ ng ho t đ ng qu n lý th trạ ị ấ ằ ạ ộ ạ ộ ả ị ườ ngnhà đât có ch d a v pháp lu t;ỗ ự ề ậ

Đi u ph i giá c nhà đ t , ch y u là d a vào giá chu n v nhà, đ t các lo iề ố ả ấ ủ ế ự ẩ ề ấ ạ

c a nhà nủ ước đ cung c p cho các bên giao d ch;ể ấ ị

B o đ m thu thu cho nhà nả ả ế ước , Trung Qu c vi c thu thu này ch y u doở ố ệ ế ủ ế

s giao d ch đ m nhi m.ở ị ả ệ

IV KHUNG PHÁP LÝ TH TR Ị ƯỜ NG B T Đ NG S N VI T NAM Ấ Ộ Ả Ệ

1 B I C NH Ố Ả

1.1 Giai đo n 1975-1985 ạ

Sau Đ i th ng Mùa Xuân 1975 nạ ắ ước Vi t Nam th ng nh t, đ c l p, t do, đi lênệ ố ấ ộ ậ ự

Ch nghĩa xã h i Trong giai đo n 1975-1985 Đ ng, Nhà nủ ộ ạ ả ước đã ban hành nhi u chínhềsách pháp lu t đ t đai th c hi n đi u ch nh ru ng đ t, khuy n khích phát tri n s n xu t,ậ ấ ự ệ ề ỉ ộ ấ ế ể ả ấ khai hoang ph c hoá, m r ng di n tích s n xu t nông nghi p (Ngh quy t 254/NQ-Tụ ở ộ ệ ả ấ ệ ị ế Ư ngày 15/7/1976 c a BCT, Ch th 57/CT-T ngày 15/11/1978), c i ti n qu n lý h p tác xãủ ỉ ị Ư ả ế ả ợ(Ch th 100/CT-T ngày 15/1/1981), đ i m i c ch qu n lý kinh t (Ngh quy t T 6ỉ ị Ư ổ ớ ơ ế ả ế ị ế Ư khoá IV 9/1979, ch th 35/CT-T ngày 18/1/1984) Chính sách kinh t trong giai đo n nàyỉ ị Ư ế ạmang tính k ho ch hoá t p trung cao, theo c ch Nhà nế ạ ậ ơ ế ước có quy n quy t đ nh h u h tề ế ị ầ ế các ho t đ ng s n xu t kinh doanh và phân ph i s n ph m: Th c hi n ch đ giao ch tiêuạ ộ ả ấ ố ả ẩ ự ệ ế ộ ỉ

k ho ch đ n t ng xí nghi p, h p tác xã; thu mua h u h t các s n ph m ch y u; quy tế ạ ế ừ ệ ợ ầ ế ả ẩ ủ ế ế

đ nh giá các m t hàng và th c hi n ch đ phân ph i b ng tem phi u; Kinh t h gia đìnhị ặ ự ệ ế ộ ố ằ ế ế ộ

và kinh t cá th không đế ể ược khuy n khích phát tri n Đ t đai thu c s h u toàn dân,ế ể ấ ộ ở ữ

qu n lý đ t đai theo c ch k ho ch mang n ng tính hành chính, ch a quan tâm đ n hi uả ấ ơ ế ế ạ ặ ư ế ệ

qu ả

1.2 Giai đo n t 1986 đ n nay ạ ừ ế

T 1986 đ n nay, Đ i h i Đ i bi u toàn qu c Đ ng C ng s n Vi t Nam khoá VIừ ế ạ ộ ạ ể ố ả ộ ả ệ(1986), khoá VII (1991), khoá VIII (1996), Khoá IX (2001) đã đ ra đề ường l i Đ i m i, đ yố ổ ớ ẩ

m nh Công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t nạ ệ ệ ạ ấ ước, xây d ng n n kinh t th trự ề ế ị ường theo đ nhị

hướng Xã h i ch nghĩa Chính sách kinh t trong giai đo n này chuy n t c ch kộ ủ ế ạ ể ừ ơ ế ế

ho ch hoá, t p trung quan liêu bao c p sang c ch kinh t hàng hoá nhi u thành ph n cóạ ậ ấ ơ ế ế ề ầ

s qu n lý c a Nhà nự ả ủ ước theo đ nh hị ướng Xã h i ch nghĩa.ộ ủ

Ngh quy t Đ i h i đ i bi u toàn qu c Đ ng C ng s n Vi t Nam l n th VIII xácị ế ạ ộ ạ ể ố ả ộ ả ệ ầ ứ

đ nhị : "Ti p t c đ i m i c ch qu n lý kinh t v i m c tiêu xoá b c ch t p trung, quan ế ụ ổ ớ ơ ế ả ế ớ ụ ỏ ơ ế ậ liêu, bao c p, hình thành t ấ ươ ng đ i đ ng b c ch th tr ố ồ ộ ơ ế ị ườ ng có s qu n lý c a Nhà ự ả ủ

n ướ c theo đ nh h ị ướ ng xã h i ch nghĩa"; ộ ủ (Văn ki n Đ i h i đ i bi u toàn qu c Đ ngệ ạ ộ ạ ể ố ả

C ng s n Vi t Nam l n th VIII - NXB Chính tr Qu c gia 1996, trang 96-100).ộ ả ệ ầ ứ ị ố

Ngh quy t Đ i h i đ i bi u toàn qu c Đ ng C ng s n Vi t Nam l n th IX xácị ế ạ ộ ạ ể ố ả ộ ả ệ ầ ứ

đ nh: ị "Ti p t c t o l p đ ng b các y u t th tr ế ụ ạ ậ ồ ộ ế ố ị ườ ng; đ i m i và nâng cao hi u l c qu n ổ ớ ệ ự ả

lý kinh t c a Nhà n ế ủ ướ c Thúc đ y s hình thành, phát tri n và t ng b ấ ự ể ừ ướ ừ c t ng b ướ c hoàn thi n các lo i th tr ệ ạ ị ườ ng theo đ nh h ị ướ ng xã h i ch nghĩa, đ c bi t quan tâm các th ộ ủ ặ ệ ị

tr ườ ng quan tr ng nh ng hi n ch a có ho c còn s khai nh : th tr ọ ư ệ ư ặ ơ ư ị ườ ng lao đ ng, th ộ ị

tr ườ ng ch ng khoán, th tr ứ ị ườ ng b t đ ng s n, th tr ấ ộ ả ị ườ ng khoa h c và công ngh " ọ ệ (Văn

ki n Đ i h i đ i bi u toàn qu c Đ ng C ng s n Vi t Nam l n th IX - NXB Chính trệ ạ ộ ạ ể ố ả ộ ả ệ ầ ứ ị

Qu c gia -2001, trang 100).ố

C ch qu n lý đ t đai cũng đơ ế ả ấ ược đ i m i đáp ng yêu c u đ i m i c ch kinhổ ớ ứ ầ ổ ớ ơ ế

t Chính sách đ t đai c a Đ ng đã đế ấ ủ ả ược th ch hoá, Hi n Pháp CHXHCN Vi t Nam nămể ế ế ệ

1992 đã quy đ nh Đ t đai thu c s h u toàn dân (Đi u 17); Nhà nị ấ ộ ở ữ ề ước th ng nh t qu n lýố ấ ả

đ t đai theo quy ho ch và pháp lu t (Đi u 18) Lu t đât đai 1993, 1998, 2001, 2003 cũng đãấ ạ ậ ề ậ

th ch hoá chính sách đ t đai c a Đ ng và c th hoá các quy đ nh v đ t đai c a Hi nể ế ấ ủ ả ụ ể ị ề ấ ủ ế pháp

Lu t đ t đai quy đ nh các nguyên t c qu n lý và s d ng đ t đai: đ t đai thu c sậ ấ ị ắ ả ử ụ ấ ấ ộ ở

h u toàn dân, Nhà nữ ước th ng nh t qu n lý đ t đai theo quy ho ch, pháp lu t, s d ng đ tố ấ ả ấ ạ ậ ử ụ ấ đai h p lý hi u qu và ti t ki m, b o v c i t o b i dợ ệ ả ế ệ ả ệ ả ạ ồ ưỡng đ t, b o v môi trấ ả ệ ường để phát tri n b n v ng; Các quy n c a ngể ề ữ ề ủ ườ ử ụi s d ng đ t: đấ ược c p GCNQSDD, đấ ượ c

hưởng thành qu lao đ ng và k t qu đ u t trên đ t đả ộ ế ả ầ ư ấ ược giao, được chuy n đ i, chuy nể ổ ể

nhượng, cho thuê, th a k , th ch p quy n s d ng đ t, đừ ế ế ấ ề ử ụ ấ ược góp v n b ng quy n số ằ ề ử

d ng đ t đ s n xu t, kinh doanh; Nghĩa v c a ngụ ấ ể ả ấ ụ ủ ườ ử ụi s d ng đ t: s d ng đúng m cấ ử ụ ụ đích, b o v đ t, b o v môi trả ệ ấ ả ệ ường, n p thu , l phí, ti n s d ng đ t, b i thộ ế ệ ề ử ụ ấ ồ ường khi

được nhà nước giao đât, tr l i đ t khi nhà nả ạ ấ ước có quy t đ nh thu h i B lu t dân sế ị ồ ộ ậ ự cũng quy đ nh c th các quan h dân s liên quan đ n quy n s d ng đ t ị ụ ể ệ ự ế ề ử ụ ấ

2 CH TR Ủ ƯƠ NG, CHÍNH SÁCH V QU N LÝ Đ T ĐAI VÀ TH TR Ề Ả Ấ Ị ƯỜ NG B T Đ NG S N Ấ Ộ Ả

Ngh Quy t Đ i h i đ i bi u toàn qu c Đ ng C ng s n Vi t Nam l n th VIIIị ế ạ ộ ạ ể ố ả ộ ả ệ ầ ứ(1996) xác đ nhị : "Qu n lý ch t ch đ t đai và th tr ả ặ ẽ ấ ị ườ ng b t đ ng s n Đ t đai thu c s ấ ộ ả ấ ộ ở

h u toàn dân, không t nhân hoá, không cho phép mua bán đ t đai; Th c hi n đúng Lu t ữ ư ấ ự ệ ậ

Đ t đai; b sung hoàn ch nh h th ng pháp lu t và chính sách đ t đai Trong vi c giao ấ ổ ỉ ệ ố ậ ấ ệ quy n s d ng đ t và cho thuê đ t ph i xác đ nh đúng giá các lo i đ t đ s d ng có hi u ề ử ụ ấ ấ ả ị ạ ấ ể ử ụ ệ

qu , duy trì phát tri n qu đ t, b o đ m l i ích c a toàn dân, kh c ph c tình tr ng đ u c ả ể ỹ ấ ả ả ợ ủ ắ ụ ạ ầ ơ

và nh ng tiêu c c, y u kém trong vi c qu n lý và s d ng đ t T ch c qu n lý t t th ữ ự ế ệ ả ử ụ ấ ổ ứ ả ố ị

tr ườ ng b t đ ng s n Chăm lo gi i quy t v n đ nhà cho nhân dân, nh t là các vùng ấ ộ ả ả ế ấ ề ở ấ ở

đô th ; phát tri n các doanh nghi p nhà n ị ể ệ ướ c xây d ng, kinh doanh nhà Khuy n khích ự ở ế các thành ph n kinh t tham gia xây d ng và kinh doanh nhà theo s h ầ ế ự ở ự ướ ng d n và qu n ẫ ả

lý c a nhà n ủ ướ (Văn ki n Đ i h i đ i bi u toàn qu c Đ ng C ng s n Vi t Nam l n th c" ệ ạ ộ ạ ể ố ả ộ ả ệ ầ ứ VIII - NXB Chính tr Qu c gia 1996, trang 100) ị ố

Ngh quy t Đ i h i đ i bi u toàn qu c Đ ng C ng s n Vi t Nam l n th IX ti pị ế ạ ộ ạ ể ố ả ộ ả ệ ầ ứ ế

t c kh ng đ nh ụ ẳ ị "Hình thành và phát tri n th tr ể ị ườ ng b t đ ng s n, bao g m c quy n s ấ ộ ả ồ ả ề ử

d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t; t ng b ụ ấ ị ủ ậ ừ ướ c m th tr ở ị ườ ng b t đ ng s n cho ng ấ ộ ả ườ i

Vi t Nam n ệ ở ướ c ngoài và ng ườ ướ i n c ngoài tham gia đ u t " ầ ư (Văn ki n Đ i h i đ i bi uệ ạ ộ ạ ể toàn qu c Đ ng C ng s n Vi t Nam l n th IX - NXB Chính tr Qu c gia - 2001, trangố ả ộ ả ệ ầ ứ ị ố100)

Ngh quy t Đ i h i Đ ng VIII, IX đã xác l p ch trị ế ạ ộ ả ậ ủ ương, m đở ường cho s hìnhựthành và phát tri n th trể ị ường b t đ ng s n Vi t Nam góp ph n ti p t c t o l p đ ng bấ ộ ả ệ ầ ế ụ ạ ậ ồ ộ các y u t th trế ố ị ường trong c ch qu n lý kinh t th trơ ế ả ế ị ường đ nh hị ướng Xã h i ch nghĩaộ ủ

"Th tr ị ườ ng B t đ ng s n tuy còn s khai nh ng đã thu hút đ ấ ộ ả ơ ư ượ c m t l ộ ượ ng v n khá l n ố ớ vào đ u t xây d ng c s h t ng, t o đi u ki n v m t b ng cho các ngành s n xu t, ầ ư ự ơ ở ạ ầ ạ ề ệ ề ặ ằ ả ấ kinh doanh phát tri n, c i thi n đi u ki n nhà cho nhân dân, nh t là t i các đô th " ể ả ệ ề ệ ở ấ ạ ị (Nghị

quy t s 26-NQ-TW ngày 12/3/2003) ế ố

Trong giai đo n t 1987-1997 có trên 2000 d án đ u t nạ ừ ự ầ ư ước ngoài, v i s v nớ ố ố

g n 35.000 tri u USD đ u t vào các lĩnh v c kinh t , s d ng 97.000 Ha đ t; T tr ngầ ệ ầ ư ự ế ử ụ ấ ỷ ọ

v n pháp đ nh bên Vi t nam chi m 37% (trên 6.000 Tri u USD - trong đó v n b ng quy nố ị ệ ế ệ ố ằ ề

s d ng đ t chi m 27%) Riêng trong lĩnh v c kinh doanh khách s n, văn phòng đ n cu iử ụ ấ ế ự ạ ế ố năm 2001 v n đ u t tr c ti p nố ầ ư ự ế ước ngoài đ t g n 7.000 tri u USD Trong giai đo n 1996-ạ ầ ệ ạ

2000 Nhà nước đã giao cho các t ch c 260.000 Ha đ t chuyên dùng đ xây d ng và phátổ ứ ấ ể ựtri n h t ng các lĩnh v c kinh t , khoa h c - k thu t, văn hoá xã h i, giáo d c, th d cể ạ ầ ự ế ọ ỹ ậ ộ ụ ể ụ

th thao, yt ; đã giao và cho thuê 25.000 Ha đ t cho các t ch c, cá nhân đ xây d ng nhàể ế ấ ổ ứ ể ự

và phát tri n đô th , di n tích nhà đô th t 3-4 M

ở ể ị ệ ở ị ừ 2/người tăng lên 7-8 M2/ngườ i.(Ngu n: B k ho ch đ u t , T ng c c Đ a chính).ồ ộ ế ạ ầ ư ổ ụ ị

Tuy nhiên "Ho t đ ng c a th tr ạ ộ ủ ị ườ ng b t đ ng s n không lành m nh, tình tr ng ấ ộ ả ạ ạ

đ u c v đ t đai và b t đ ng s n g n li n v i đ t r t nghiêm tr ng, đ y giá đ t lên cao, ầ ơ ề ấ ấ ộ ả ắ ề ớ ấ ấ ọ ẩ ấ

đ c bi t là đô th , gây khó khăn c n tr l n cho c đ u t phát tri n và gi i quy t nhà , ặ ệ ở ị ả ở ớ ả ầ ư ể ả ế ở

t o ra nh ng đ c quy n, đ c l i, d n đ n tiêu c c và tham nhũng c a m t s cá nhân và ạ ữ ặ ề ặ ợ ẫ ế ự ủ ộ ố

t ch c" "Qu n lý nhà n ổ ứ ả ướ c v đ t đai còn nhi u h n ch , y u kém, qu n lý th tr ề ấ ề ạ ế ế ả ị ườ ng

b t đ ng s n b buông l ng Ng ấ ộ ả ị ỏ ườ ử ụ i s d ng đ t ch a làm t t nghĩa v đ i v i Nhà n ấ ư ố ụ ố ớ ướ c Chính sách tài chính đ i v i đ t đai còn nhi u b t c p, gây th t thoát l n cho ngân sách ố ớ ấ ề ấ ậ ấ ớ nhà n ướ c" (Ngh quy t s 26-NQ-TW ngày 12/3/2003).ị ế ố

Nh ng t n t i, y u kém c a th trữ ồ ạ ế ủ ị ường b t đ ng s n nấ ộ ả ước ta hi n nay th hi n ệ ể ệ ở

nh ng đi m ch y u sau: M t cân đ i v cung, c u (Nhà cung không đáp ng c u, trongữ ể ủ ế ấ ố ề ầ ở ứ ầkhi m t b ng khu công nghi p cung vặ ằ ệ ượt quá c u); T l giao d ch phi chính quy caoầ ỷ ệ ị(kho ng trên 70%); Giá b t đ ng s n bi n đ ng m nh (trả ấ ộ ả ế ộ ạ ước 7/1992: ít bi n đ ng; 1993-ế ộ1997: "nóng"; 1997-1999: “đóng băng"; 2000-2001: "s t"; t n t i song hành 2 lo i giá: Giáố ồ ạ ạtheo khung giá đ t c a Nhà nấ ủ ước và giá th trị ường; Th t c hành chính ph c t p, giao d chủ ụ ứ ạ ị vòng vèo qua nhi u n c trung gian; Thông tin b t đ ng s n thi u, không rõ ràng H u quề ấ ấ ộ ả ế ậ ả

là đ t đai b s d ng lãng phí, kém hi u qu , ngân sách th t thu: trong giai đo n 1996-2000ấ ị ử ụ ệ ả ấ ạcác kho n thu do c p GCNQSDĐ (m i có 17% đả ấ ớ ượ ấc c p) kho ng g n 1.000 T /Năm M tả ầ ỷ ộ

s nguyên nhân ch y u nhìn t góc đ qu n lý kinh t : V chính sách pháp lu t: M t số ủ ế ừ ộ ả ế ề ậ ộ ố

ch trủ ương, chính sách l n r t quan tr ng c a Đ ng v đ t đai ch a đớ ấ ọ ủ ả ề ấ ư ược th ch hoáể ế(Nh : ch đ s h u toàn dân đ i v i đ t đai; th trư ế ộ ở ữ ố ớ ấ ị ường b t đ ng s n trong đó có quy nấ ộ ả ề

s d ng đ t ) Văn b n pháp lu t đ t đai ban hành nhi u, nh ng ch ng chéo, thi u đ ngử ụ ấ ả ậ ấ ề ư ồ ế ồ

b (Ngh quy t s 26-NQ-TW ngày 12/3/2003).ộ ị ế ố

Hi n nệ ước ta ch a có m t h th ng pháp lu t th ng nh t, đ ng b cho vi c qu nư ộ ệ ố ậ ố ấ ồ ộ ệ ả

lý th trị ường b t đ ng s n Vi c qu n lý, s d ng đ t đai đấ ộ ả ệ ả ử ụ ấ ược đi u ti t b i Lu t Đ t đaiề ế ở ậ ấ(1993, 1998, 2001); vi c qu n lý nhà đệ ả ở ược đi u ti t b i Pháp l nh Nhà (1992); cácề ế ở ệ ởquan h v đ t đai, nhà trong giao d ch dân s đệ ề ấ ở ị ự ược đi u ti t b i B lu t Dân s ề ế ở ộ ậ ự

3 PHÁP LU T Ậ

3.1 Hi n pháp 1992 ế

Ch đ s h u ế ộ ở ữ

Đ t đai, r ng núi, sông h , ngu n nấ ừ ồ ồ ước, tài nguyên trong lòng đ t, ngu n l i vùngấ ồ ợ ở

bi n, th m l c đ a và vùng tr i, ph n v n và tài s n do nhà nể ề ụ ị ờ ầ ố ả ước đ u t vào các xí nghi p,ầ ư ệ

công trình thu c các ngành và lĩnh v c kinh t , văn hoá, xã h i, khoa h c, k thu t, ngo iộ ự ế ộ ọ ỹ ậ ạ giao, qu c phòng, an ninh cùng các tài s n khác mà pháp lu t quy đ nh c a Nhà nố ả ậ ị ủ ước, đ uề thu c s h u toàn dân" (Đi u 17).ộ ở ữ ề

Ch đ qu n lý và s d ng ế ộ ả ử ụ

“Nhà nước th ng nh t qu n lý toàn b đ t đai theo quy ho ch và pháp lu t, b oố ấ ả ộ ấ ạ ậ ả

đ m s d ng đúng m c đích và có hi u qu Nhà nả ử ụ ụ ệ ả ước giao đ t cho các t ch c và cá nhânấ ổ ứ

s d ng n đ nh lâu dài T ch c và cá nhân có trách nhi m b o v , b i b , khai thác h pử ụ ổ ị ổ ứ ệ ả ệ ồ ổ ợ

lý, s d ng ti t ki m đ t, đử ụ ế ệ ấ ược chuy n quy n s d ng đ t Nhà nể ề ử ụ ấ ước giao theo quy đ nhị

c a pháp lu t" (Đi u 18) (NXB Chính tr Qu c gia ).ủ ậ ề ị ố

3.2 Lu t Đ t đai 2003 ậ ấ

3.2.1 S h u đ t đai ở ữ ấ

Lu t đ t đai ti p t c kh ng đ nh đ t đai thu c s h u toàn dân do Nhà nậ ấ ế ụ ẳ ị ấ ộ ở ữ ước đ iạ

di n ch s h u.Nhà nệ ủ ở ữ ước gi quy n đ nh đo t cao nh t đ i v i đ t đai b ng vi c th cữ ề ị ạ ấ ố ớ ấ ằ ệ ự

hi n nh ng quy n năng c th : quy t đ nh m c đích s d ng đ t (thông qua vi c l p quyệ ữ ề ụ ể ế ị ụ ử ụ ấ ệ ậ

ho ch, k ho ch s d ng đ t), quy đ nh th i h n s d ng đ t, giao đ t, cho thuê đ t, thuạ ế ạ ử ụ ấ ị ờ ạ ử ụ ấ ấ ấ

h i đ t, đ nh giá đ t Nhà nồ ấ ị ấ ước có quy n hề ưởng l i t đ t đai thông qua các chính sách tàiợ ừ ấchính v đ t đai nh : thu ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t; thu thu s d ng đ t, thu thuề ấ ư ề ử ụ ấ ề ấ ế ử ụ ấ ế

nh p t chuy n quy n s d ng đ t; đi u ti t ph n giá tr tăng thêm t đ t mà không doậ ừ ể ề ử ụ ấ ề ế ầ ị ừ ấ

đ u t c a ngầ ư ủ ườ ử ụi s d ng đ t mang l i ấ ạ Nhà nước trao quy n s d ng đ t cho ngề ử ụ ấ ườ ử i s

d ng đ t thông qua hình th c giao đ t, cho thuê đ t, công nh n quy n s d ng đ t đ i v iụ ấ ứ ấ ấ ậ ề ử ụ ấ ố ớ

người đang s d ng đ t n đ nh; quy đ nh quy n và nghĩa v c a ngử ụ ấ ổ ị ị ề ụ ủ ườ ử ụi s d ng đ t.ấ

Lu t đ t đai năm 2003 ti p t c kh ng đ nh Nhà nậ ấ ế ụ ẳ ị ước không th a nh n vi c đòi l iừ ậ ệ ạ

đ t đã giao cho ngấ ười khác s d ng trong quá trình th c hi n chính sách đ t đai c a Nhàử ụ ự ệ ấ ủ

s d ng đ t mà do U ban nhân dân c p trên tr c ti p l p quy ho ch, k ho ch s d ngử ụ ấ ỷ ấ ự ế ậ ạ ế ạ ử ụ

đ t Đ ng th i đ tránh tình tr ng quy ho ch, k ho ch s d ng đ t “treo” nh hi n nay,ấ ồ ờ ể ạ ạ ế ạ ử ụ ấ ư ệ

Lu t quy đ nh: Di n tích đ t ghi trong k ho ch s d ng đ t đã đậ ị ệ ấ ế ạ ử ụ ấ ược công b ph i thu h iố ả ồ

đ th c hi n d án, công trình ho c ph i chuy n m c đích s d ng đ t mà sau ba nămể ự ệ ự ặ ả ể ụ ử ụ ấkhông được th c hi n theo k ho ch thì c quan nhà nự ệ ế ạ ơ ước có th m quy n xét duy t kẩ ề ệ ế

ho ch s d ng đ t ph i đi u ch nh ho c hu b ạ ử ụ ấ ả ề ỉ ặ ỷ ỏ

- Th m quy n giao đ t, cho thuê đ t ẩ ề ấ ấ : Lu t đ t đai quy đ nh v th m quy n giaoậ ấ ị ề ẩ ề

đ t, cho thuê đ t theo hấ ấ ướng ti p t c phân c p cho đ a phế ụ ấ ị ương và th c hi n c i cách hànhự ệ ảchính trong lĩnh v c đ t đai U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung ự ấ ỷ ỉ ố ự ộ ương quy tế

đ nh giao đ t, cho thuê đ t đ i v i t ch c; giao đ t đ i v i c s tôn giáo; giao đ t, choị ấ ấ ố ớ ổ ứ ấ ố ớ ơ ở ấthuê đ t đ i v i ngấ ố ớ ười Vi t Nam đ nh c nệ ị ư ở ước ngoài; cho thuê đ t đ i v i t ch c, cáấ ố ớ ổ ứnhân nước ngoài U ban nhân dân huy n, qu n, th xã, thành ph thu c t nh quy t đ nhỷ ệ ậ ị ố ộ ỉ ế ị giao đ t, cho thuê đ t đ i v i h gia đình, cá nhân; giao đ t đ i v i c ng đ ng dân c ấ ấ ố ớ ộ ấ ố ớ ộ ồ ư

- Thu h i đ t, b i th ồ ấ ồ ườ ng, tái đ nh c cho ng ị ư ườ i có đ t b thu h i ấ ị ồ : Lu t đ t đaiậ ấquy đ nh Nhà nị ước th c hi n vi c thu h i đ t, b i thự ệ ệ ồ ấ ồ ường, gi i phóng m t b ng sau khiả ặ ằquy ho ch, k ho ch s d ng đ t đạ ế ạ ử ụ ấ ược công b ho c khi d án đ u t có nhu c u số ặ ự ầ ư ầ ử

d ng đ t phù h p v i quy ho ch, k ho ch s d ng đ t đụ ấ ợ ớ ạ ế ạ ử ụ ấ ượ ơc c quan nhà nước có th mẩ quy n xét duy t, nh m đ ch đ ng qu đ t cho đ u t phát tri n Nhà nề ệ ằ ể ủ ộ ỹ ấ ầ ư ể ước giao cho tổ

ch c phát tri n qu đ t (do U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung ứ ể ỹ ấ ỷ ỉ ố ự ộ ương thành

l p) đ th c hi n vi c thu h i đ t, b i thậ ể ự ệ ệ ồ ấ ồ ường, gi i phóng m t b ng và tr c ti p qu n lýả ặ ằ ự ế ả

qu đ t đã thu h i đ i v i trỹ ấ ồ ố ớ ường h p sau khi quy ho ch, k ho ch s d ng đ t đợ ạ ế ạ ử ụ ấ ượ ccông b mà ch a có d án đ u t V b i thố ư ự ầ ư ề ồ ường khi thu h i đ t, Lu t đ t đai quy đ nh rõồ ấ ậ ấ ị

nh ng trữ ường h p đợ ược b i thồ ường v đ t (nh ng ngề ấ ữ ười có gi y t v quy n s d ngấ ờ ề ề ử ụ

đ t theo quy đ nh) Nh ng ngấ ị ữ ười không có gi y t v quy n s d ng đ t thì khi Nhà nấ ờ ề ề ử ụ ấ ướ cthu h i đ t không đồ ấ ược b i thồ ường v đ t U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu cề ấ ỷ ỉ ố ự ộ trung ương ph i th c hi n các d án tái đ nh c trả ự ệ ự ị ư ước khi thu h i đ t Khu tái đinh c ph iồ ấ ư ả

có đi u ki n phát tri n b ng ho c t t h n n i cũ ề ệ ể ằ ặ ố ơ ơ

- Th m quy n c p gi y ch ng ẩ ề ấ ấ ứ nh n quy n s d ng đ t ậ ề ử ụ ấ : Lu t đ t đai quy đ nhậ ấ ị

c p nào có th m quy n giao đ t, cho thuê đ t, chuy n m c đích s d ng đ t, thu h i đ tấ ẩ ề ấ ấ ể ụ ử ụ ấ ồ ấ thì c p đó có th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t U ban nhân dân t nh,ấ ẩ ề ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ỷ ỉthành ph tr c thu c trung ố ự ộ ương có th y quy n cho c quan qu n lý đ t đai cùng c pể ủ ề ơ ả ấ ấ

c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ

- Đăng ký đ t đai ấ : Lu t đ t đai quy đ nh vi c đăng ký quy n s d ng đ t đậ ấ ị ệ ề ử ụ ấ ượ c

th c hi n t i Văn phòng đăng ký quy n s d ng đ t Theo đó, Văn phòng này đự ệ ạ ề ử ụ ấ ược thành

l p theo hậ ướng: Văn phòng đăng ký quy n s d ng đ t là t ch c s nghi p thu c S Tàiề ử ụ ấ ổ ứ ự ệ ộ ởnguyên và Môi trường, có tr s chính và các chi nhánh đụ ở ược b trí đ t o thu n l i choố ể ạ ậ ợ

người tham gia th c hi n các th t c hành chính v qu n lý, s d ng đ t đai Văn phòngự ệ ủ ụ ề ả ử ụ ấđăng ký quy n s d ng đ t có ch c năng t ch c th c hi n đăng ký quy n s d ng đ t,ề ử ụ ấ ứ ổ ứ ự ệ ề ử ụ ấ

qu n lý h s đ a chính g c và th c hi n th t c hành chính trong qu n lý đ t đai theo cả ồ ơ ị ố ự ệ ủ ụ ả ấ ơ

ch "m t c a".ế ộ ử

- Qu n lý tài chính v đ t đai ả ề ấ : Giá đ t b o đ m sát v i giá chuy n nhấ ả ả ớ ể ượng quy nề

s d ng đ t th c t trên th trử ụ ấ ự ế ị ường trong đi u ki n bình thề ệ ường; khi có chênh l ch l n soệ ớ

v i giá chuy n nhớ ể ượng quy n s d ng đ t th c t trên th trề ử ụ ấ ự ế ị ường thì ph i đi u ch nh choả ề ỉphù h p Giá đ t do U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung ợ ấ ỷ ỉ ố ự ộ ương quy đ nh đị ượ ccông b vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đ ngố ể ườ ử ụi s d ng đ t th c hi n các nghĩa v tàiấ ự ệ ụchính v đ t đai c a năm đó B sung quy đ nh v đ u giá quy n s d ng đ t và đ u th uề ấ ủ ổ ị ề ấ ề ử ụ ấ ấ ầ

d án trong đó có quy n s d ng đ t, cho phép doanh nghi p có kh năng chuyên môn làmự ề ử ụ ấ ệ ả

d ch v t v n v giá đ t đị ụ ư ấ ề ấ ểthu n l i trong giao d chậ ợ ị quy n s d ng đ t ề ử ụ ấ

- Gi i quy t tranh ch p, khi u n i v đ t đai ả ế ấ ế ạ ề ấ : Th m quy n gi i quy t tranh ch pẩ ề ả ế ấ

đ t đai đấ ược quy đ nh rõ h n, đ ng th i v i vi c m r ng th m quy n gi i quy t tranhị ơ ồ ờ ớ ệ ở ộ ẩ ề ả ế

ch p đ t đai c a tòa án nhân dân (gi i quy t không ch đ i v i ngấ ấ ủ ả ế ỉ ố ớ ười có gi y ch ng nh nấ ứ ậ quy n s d ng đ t mà c nh ng ngề ử ụ ấ ả ữ ười có gi y t v quy n s d ng đ t) Trấ ờ ề ề ử ụ ấ ường h pợ tranh ch p đ t đai mà đấ ấ ương s không có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t ho c khôngự ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ặ

có m t trong các lo i gi y t v quy n s d ng đ t thì vi c gi i quy t tranh ch p thu cộ ạ ấ ờ ề ề ử ụ ấ ệ ả ế ấ ộ

th m quy n c a c quan hành chính, không kh i ki n ra tòa án nhân dân vì tòa án nhân dânẩ ề ủ ơ ở ệkhông có c s gi i quy t, c th là: vi c gi i quy t tranh ch p đ t đai đơ ở ả ế ụ ể ệ ả ế ấ ấ ược th c hi n ự ệ ở hai c p, trong đó c p th hai là c p gi i quy t cu i cùng Vi c gi i quy t khi u n i vấ ấ ứ ấ ả ế ố ệ ả ế ế ạ ề

đ t đai đấ ược th c hi n theo trình t : Ngự ệ ự ườ ử ụi s d ng đ t g i đ n khi u n i đ n U banấ ử ơ ế ạ ế ỷnhân dân đã ra quy t đ nh hành chính ho c có hành vi hành chính b khi u n i, U ban nhânế ị ặ ị ế ạ ỷdân đã ra quy t đ nh hành chính ho c có hành vi hành chính b khi u n i có trách nhi mế ị ặ ị ế ạ ệ

gi i quy t l n đ u; Trả ế ầ ầ ường h p đợ ương s không đ ng ý v i quy t đ nh gi i quy t l nự ồ ớ ế ị ả ế ầ

đ u thì có quy n g i đ n khi u n i đ n U ban nhân dân c p trên tr c ti p ho c kh iầ ề ử ơ ế ạ ế ỷ ấ ự ế ặ ở

ki n ra tòa án nhân dân; quy t đ nh gi i quy t khi u n i c a U ban nhân dân c p trên tr cệ ế ị ả ế ế ạ ủ ỷ ấ ự

ti p là quy t đ nh gi i quy t cu i cùng; Trế ế ị ả ế ố ường h p U ban nhân dân t nh, thành ph tr cợ ỷ ỉ ố ự thu c trung ộ ương là c p gi i quy t khi u n i l n đ u mà đấ ả ế ế ạ ầ ầ ương s không đ ng ý thì cóự ồquy n kh i ki n ra toà án nhân dân; Vi c gi i quy t khi u n i v đ t đai không bao g mề ở ệ ệ ả ế ế ạ ề ấ ồ

trường h p khi u n i v quy t đ nh hành chính gi i quy t tranh ch p đ t đai ợ ế ạ ề ế ị ả ế ấ ấ

3.2.3 Phân lo i đ t ạ ấ