Luận văn ths về nhà ở xã hội tại TP hà nội

Trong những năm gần đây, nhà ở luôn là vấn đề xã hội quan trọng được Đảng, nhà nước đặt ra và quan tâm giải quyết. Sau khi Luật nhà ở được Quốc hội thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 902006NĐChính phủ ngày 06092006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành, trong đó có quy định về việc thực hiện cơ chế chính sách nhà nước và các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế, đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua. Ngày 20042009, Chính phủ đã ra Nghị quyết số 18NQChính phủ về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị…Theo đó UBND Thành phố Hà Nội cũng đã đưa ra mục tiêu phát triển thủ đô 20102020, trong đó có phát triển đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, đồng thời góp phần thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, tăng trưởng kinh tế, hưởng ứng chủ trương đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo anh sinh xã hội tại Thành phố nói riêng và chương trình mục tiêu của Chính phủ nói chung. Tuy vậy, do nhiều nguyên nhân, cho đến nay việc đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội vẫn chưa hấp dẫn, chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư. Hiện nay trên địa bàn thành phố đã có nhiều dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được triển khai song kết quả cần rất khiêm tốn so với yêu cầu đặt ra và nhu cầu của xã hội. Trong quá trình thực hiện đầu tư dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp còn tồn tại nhiều vấn đề như: quy hoạch quỹ đất dành cho phát triển nhà thu nhập thấp còn hạn chế, các kế hoạch phát triển nhà ở triển khai chậm, các chính sách ưu đãi chưa đến được với doanh nghiệp, chưa có cơ chế và phương thức để doanh nghiệp đưởng hưởng ưu đãi về thuế, bù lãi suất, việc xác định thế nào là nười thu nhập thấp, xét duyệt đối tượng được mua nhà thu nhập thấp còn lúng túng, chưa rõ ràng, chưa có chính sách hỗ trợ người mua, thủ tục đầu tư tuy đã rút ngắn, đơn giản hơn nhưng vẫn còn rườm rà, mang nặng tính bao cấp, cơ chế xin cho đối với dự án đầu tư phát triển nhà thu nhập thấp. Do vậy với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu, mong muốn hạn chế những bất cập trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, mong muốn giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp với chất lượng không thấp, để họ có thể an cư lạc nghiệp góp phần đảm bảo anh sinh xã hội, phát triển kinh tế. Với mong muốn đó học viên lựa chọn đề tài: “Nâng cao hiệu quả đầu tư dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội’ làm luận văn thạc sĩ chuyên ngành Xây dựng DD CN.

MỤC LỤC

Danh mục các bảng

Bảng 1.1 - Dân cư thành phố Hà Nội……… 14

Bảng 3.1 – Giá bán căn hộ một số dự án nhà ở TNT ở TP Hà Nội.……… 80

Bảng 3.2 - Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình (theo QCXDVN 01: 2008/BXD)……… 93

Bảng 3.3- Bảng đề xuất hình thức nhà chung cư thu nhập thấp……….95

Bảng 3.4 - Bảng đề xuất phân loại nhà ở theo cỡ hộ và mức nhu cầu ………96

Bảng 3.5- Bảng đề xuất diện tích không gian chức năng trong căn hộ ………… 96

Danh mục các hình vẽ Hình 1.1 - Bản đồ Thành phố Hà Nội……… 11

Hình 1.2 – Quá trình hình thành các dự án nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội…… 35

Hình 1.3 – Nguồn vốn đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp……… 36

Hình 1.4 – Quá trình thực hiện các dự án nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội…… 40

Hình 1.5 – Quá trình vận hành khai thác nhà ở thu nhập thấp……… 42

Hình 2.1 – Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình ……… 45

Hình 2.2 – Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình ……….46

Hình 2.3 – Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ………48 Hình 3.1 – Các nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả ĐTXD nhà ở thu nhập thấp…85

A PHẦN MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài……… ………… 7

2 Đối tượng và mục đích nghiên cứu……… ………… 8

3 Phương pháp nghiên cứu……… ………… 8

4 Phạm vi nghiên cứu……… ………… 8

5 Những đóng góp của luận văn……… ………… 8

6 Kết cấu của luận văn……… ………… 8

B NỘI DUNG CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ VIỆC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 1.1 Giới thiệu chung các dự án xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội……… ……… 10

1.1.1 Tổng quan về thành phố Hà Nội……… ……… 10

1.1.2 Vị trí địa lí, diện tích tự nhiên thành phố Hà Nội……… ….……11

1.1.3 Khí hậu……… ………13

1.1.4 Dân số thành phố Hà Nội……… ………14

1.1.5 Tài nguyên khoáng sản……… ………15

1.1.6 Cơ sở hạ tầng thành phố Hà Nội……… ………17

1.1.7 Quy hoạch chung của thành phố Hà Nội……… ……….18

1.2 Nhu cầu về nhà ở của người dân Hà Nội……… ……….21

1.3 Tình trạng về nhà ở của người dân Hà Nội……… ……….22

1.4 Số liệu thống kê các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đã và đang thực hiện tại Thành phố Hà Nội do thành phố Hà Nội và các công ty Xây dựng khác đầu tư……… ………25

1.5 Dự đoán nhu cầu nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội……… ………29

1.6 Tình hình thực hiện các dự án xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hà Nội……… ……….30

1.6.1 Quá trình hình thành các dự án nhà ở thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội……… ……….30

1.6.1.1 Quá trình chọn vị trí, địa điểm đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội……… ……….31

1.6.1.2 Quá trình phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội……… ……….31

1.6.1.3 Nguồn vốn đầu tư để huy động cho các dự án nhà ở thu nhập thấp……… ………35

1.6.2 Thực hiện dự án nhà ở thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội… ……….38

1.6.2.1 Thiết kế xây dựng công trình nhà ở thu nhập thấp……… ……….38

1.6.2.2 Giấy phép xây dựng nhà ở thu nhập thấp……… ……….36

1.6.2.3 Lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng và thi công xây dựng ……….39

1.6.2.4 Nghiệm thu bàn giao công trình đưa vào sử dụng ……….39

1.6.3 Tình hình vận hành khai thác các dự án nhà ở thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội……… ……….40

1.7 Đánh giá tổng quát về thực trạng đầu tư xây dựng và khai thác các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hà Nội ……….43

CHƯƠNG II CƠ SỞ PHÁP LÝ, CƠ SỞ KHOA HỌC TRONG CÔNG TÁC XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Cơ sở pháp lý……… ……….45

2.1.1 Các văn bản pháp luật về quản lý HĐXD và dự án ĐTXD ……….45

2.1.2 Các văn bản pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp ……….47

2.2 Cơ sở khoa học……… ……….55

2.2.1 Phân biệt nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, nhà ở tái định cư……… ……….55

2.2.1.1 Khái niệm nhà ở xã hội……… ……….55

2.2.1.2 Khái niệm nhà ở dành cho người có thu nhập thấp……… ……….56

2.2.1.3 Khái niệm nhà ở tái định cư……… ……….56

2.2.1.4 Phân biệt nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở tái định cư……… ……….57

2.2.2 Hiệu quả của đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp………… ……….58

2.2.2.1 Đầu tư phát triển……… ……….58

2.2.2.2 Đầu tư phát triển nhà ở……… ……….59

2.2.2.3 Hiệu quả đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp………. ……….61

2.2.3 Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp……… ……….63

2.2.4 Hình thức, mô hình quản lý sử dụng nhà ở thu nhập thấp…… ……….68

2.3 Mô hình quản lý dự án nhà ở xã hội của các nước trong đó có bao gồm nhà ở dành cho người có thu nhập thấp……… ……….69

2.3.1 Tại Pháp……… ……….69

2.3.2 Tại Singapore……… ……….72

2.3.3 Tại Hàn Quốc……… ……….73

2.3.4 Tại Thái Lan……… ……….74

2.3.5 Tại Nhật Bản……… ……….75

2.3.6 Bài học từ các nước để nghiên cứu áp dụng ở Việt Nam……… ……….76

CHƯƠNG III

CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Những khó khăn, tồn tại và vấn đề cần giải quyết để có thể nâng

cao hiệu quả các dự án ĐTXD nhà ở dành cho người thu nhập

thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội……… ……….78

3.1.1.Về nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội………… ……….78

3.1.2.Về tình hình vận dụng cơ chế, chính sách cho việc phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp……… ……….78

3.1.3 Về quy hoạch, kiến trúc để đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp……… ……….78

3.1.4 Về nguồn vốn đầu tư cho các dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp……… ……….79

3.1.5 Về nguồn vốn vay ưu đãi dành cho các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp……… ……….80

3.1.6 Về giá bán căn hộ cho người có thu nhập thấp……… ……….80

3.1.7 Về việc áp dụng công nghệ xây dựng……… ……….82

3.1.8 Về việc xác định đối tượng được xét duyệt mua nhà ở thu nhập thấp……… ……….83

3.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội………… ……….84

3.2.1 Nhóm giải pháp về chủ trương, đường lối chính sách để phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp ……….85

3.2.1.1 Giải pháp về chế, đường lối chính sách phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp……… ……….85

3.2.1.2 Giải pháp phân công trách nhiệm của các Sở ban ngành trong việc nâng cao thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp……… ……….87

3.2.1.3 Giải pháp hoàn thiện quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp……… ……….88

3.2.2 Giải pháp nguồn vốn, nguồn lực để phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp……… ……….89

3.2.3 Nhóm giải pháp về quy hoạch, kiến trúc……… ……….90

3.2.3.1 Giải pháp quy hoạch dự án, phân chia khu vực, tạo ra những quỹ đất sạch……… ……….91

3.2.3.2 Về kiến trúc qui hoạch……… ……….92

3.2.3.3 Về thiết kế công trình nhà ở thu nhập thấp……… ……….95

3.2.3.4 Về thiết kế căn hộ nhà ở thu nhập thấp……… ……….96

3.2.4 Nhóm giải pháp về thi công, quản lý chất lượng……… ……….98

3.2.4.1 Về lựa chọn kết cấu……… ……….98

5 3.2.4.2 Về lựa chọn vật liệu, công nghệ thi công……… ……….98 3.2.4.3 Áp dụng khoa học công nghệ……… ……….99 3.2.4.4 Giải pháp quản lý chất lượng nhà ở thu nhập thấp……… ………100 3.2.5 Giải pháp về giá bán, phương thức phân phối căn hộ nhà ở thu

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài:

Trong những năm gần đây, nhà ở luôn là vấn đề xã hội quan trọng được Đảng, nhànước đặt ra và quan tâm giải quyết Sau khi Luật nhà ở được Quốc hội thông qua,Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-Chính phủ ngày 06/09/2006 quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành, trong đó có quy định về việc thực hiện cơ chếchính sách nhà nước và các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế, đầu tưxây dựng quỹ nhà ở xã hội cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn vềnhà ở thuê hoặc thuê mua Ngày 20/04/2009, Chính phủ đã ra Nghị quyết số18/NQ-Chính phủ về một số cơ chế chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở chohọc sinh, sinh viên, các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khucông nghiệp tập trung, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị…Theo đó UBND Thành phố Hà Nội cũng đã đưa ra mục tiêu phát triển thủ đô 2010-

2020, trong đó có phát triển đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhậpthấp, đồng thời góp phần thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, tăng trưởng kinh tế, hưởngứng chủ trương đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo anh sinh xã hội tạiThành phố nói riêng và chương trình mục tiêu của Chính phủ nói chung

Tuy vậy, do nhiều nguyên nhân, cho đến nay việc đầu tư xây dựng nhà ở dànhcho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội vẫn chưa hấp dẫn, chưathu hút được nhiều nhà đầu tư Hiện nay trên địa bàn thành phố đã có nhiều dự ánnhà ở dành cho người có thu nhập thấp được triển khai song kết quả cần rất khiêmtốn so với yêu cầu đặt ra và nhu cầu của xã hội

Trong quá trình thực hiện đầu tư dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấpcòn tồn tại nhiều vấn đề như: quy hoạch quỹ đất dành cho phát triển nhà thu nhậpthấp còn hạn chế, các kế hoạch phát triển nhà ở triển khai chậm, các chính sách ưuđãi chưa đến được với doanh nghiệp, chưa có cơ chế và phương thức để doanhnghiệp đưởng hưởng ưu đãi về thuế, bù lãi suất, việc xác định thế nào là nười thunhập thấp, xét duyệt đối tượng được mua nhà thu nhập thấp còn lúng túng, chưa rõràng, chưa có chính sách hỗ trợ người mua, thủ tục đầu tư tuy đã rút ngắn, đơn giảnhơn nhưng vẫn còn rườm rà, mang nặng tính bao cấp, cơ chế xin cho đối với dự ánđầu tư phát triển nhà thu nhập thấp

Do vậy với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu, mong muốn hạn chế những bấtcập trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, mongmuốn giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp với chất lượng không thấp, để họ

có thể an cư lạc nghiệp góp phần đảm bảo anh sinh xã hội, phát triển kinh tế

Với mong muốn đó học viên lựa chọn đề tài: “Nâng cao hiệu quả đầu tư dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội’ làm luận

văn thạc sĩ chuyên ngành Xây dựng DD & CN

2 Đối tượng và mục đích nghiên cứu của đề tài:

- Đối tượng nghiên cứu: Nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu các nội dung về đầu tư xây dựng,phân tích các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình quản lý, thực hiện và sử dụng các dự

án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội nhằm đưa racác giải pháp giúp cho các bên tham gia thực hiện dự án cũng như người sử dụngđều đạt được hiệu quả tốt nhất trong quá trình quản lý, thực hiện và sử dụng

3 Phương pháp nghiên cứu:

Kết hợp nghiên cứu lý thuyết với nghiên cứu thực tế quá trình quản lý và thực hiệncác dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

4 Phạm vi nghiên cứu:

Nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấpvới hình thức vốn ngân sách và vốn tự có của các doanh nghiệp tại thành phố HàNội

5 Những đóng góp của luận văn:

- Đề tài nêu được nhu cầu và hiện trạng công tác đầu tư, thực hiện các dự án xâydựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đórút ra hướng giải quyết

- Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án xây dựng nhà ở dànhcho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội nói riêng, qua đó có thể áp dụngcho các địa phương khác trên cả nước nói chung

6 Bố cục luận văn:

Luận văn bao gồm 3 phần: mở đầu, nội dung, kết luận và kiến nghị

Phần nội dung gồm 3 chương:

Chương I: Tổng quan về việc đầu tư xây dựng các dự án nhà ở dành cho người cóthu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.

Chương II: Cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học trong công tác xây dựng các dự án nhà ởdành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

Chương III: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án nhà ở dành chongười có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ VIỆC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP

kỳ Lý, Trần, Lê, Mạc, kinh thành Thăng Long là nơi buôn bán, trung tâm văn hóa,giáo dục của cả miền Bắc Khi Tây Sơn rồi nhà Nguyễn lên nắm quyền trị vì, kinh

đô được chuyển về Huế và Thăng Long bắt đầu mang tên Hà Nội từ năm 1831 dướithời vua Minh Mạng

- Sau hàng nghìn năm bị đế chế Bắc đô hộ, hơn 100 năm chống thực dân Pháp và đếquốc Mỹ Nhân dân Việt Nam mới giành được độc lập dân tộc và thống nhất đấtnước Thành phố Hà Nội đã vươn lên mạnh mẽ trong công cuộc phục hưng và pháttriển văn hoá Kể từ ngày giải phóng Thủ đô (10-10-1954) đến nay Hà Nội đã trảiqua hơn 40 năm chiến đấu, xây dựng và trưởng thành dưới sự lãnh đạo của Đảng.Ngày ấy đã cắm một mốc son sáng ngời, mở ra một thời kỳ mới cho Hà Nội trêncon đường đổi mới và phát triển Hà Nội đã hoà nhập cùng đất nước, hoà nhập vớikhu vực và quốc tế để bước vào một thời đại mới, hứa hẹn những thắng lợi to lớnhơn trong sự nghiệp vì dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng văn minh Thủ đô

Hà Nội đang bước vào thời kỳ phát triển và đổi mới Mọi hoạt động xã hội đềuchuyển theo cái trục kinh tế Tuy nhiên Hà Nội ngày nay còn là hiện thân của ngànnăm văn hiến, của bản sắc văn hoá, là biểu tượng, là tinh hoa của đất nước.

- Với mức tăng trưởng liên tục và khá ổn định, gắn liền với các mặt trong đời sống

xã hội, tổng sản phẩm nội địa trên địa bàn thành phố liên tục tăng trong những nămqua, mức sống dân cư được đảm bảo, nâng cao, cơ sở hạ tầng phát triển, đô thị được

chỉnh trang, các khu đô thị mới được hình thành, mở rộng, các loại hình dịch vụ vềkhoa học công nghệ, đào tạo, y tế, giáo dục được cải thiện…Thành phố Hà Nộicùng với Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng và Đà Nẵng là một trong bốn trungtâm kinh tế hàng đầu của cả quốc gia.

- Thành phố Hà Nội còn là trung tâm văn hóa, giáo dục với các nhà hát, bảo tàng,các làng nghề truyền thống, thành phố của du lịch, thành phố của những di tích vàdanh lam thắng cảnh Năm 1999, Hà Nội vinh dự được tổ chức Văn hóa Khoa họcGiáo dục (Unesco) thế giới trao tặng danh hiệu “Thành phố vì hòa bình” Đây là sựghi nhận của cộng đồng quốc tế về những thành tựu nổi bật của Thủ đô Hà Nộitrong tiến trình đổi mới, cũng như khát vọng hòa bình của nhân dân Việt Nam [33]

1.1.2 Vị trí địa lý, diện tích tự nhiên thành phố Hà Nội

Hình 1.1 – Bản đồ Thành phố Hà Nội

11Thành phố Hà Nội nằm chếch về phía Tây Bắc của trung tâm đồng bằngchâu thổ sông Hồng, Hà Nội có vị trí từ 20o53’ đến 21o23’ vĩ độ Bắc và 105o44’ đến

106o02’ kinh độ Đông, tiếp giáp với các tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc ở phía Bắc,

Hà Nam, Hòa Bình ở phía Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên ở phía Đông,Hòa Bình cùng Phú Thọ ở phía Tây Ngoài ra Hà Nội còn cách thành phố cảng HảiPhòng 120 km (đi qua Hưng Yên, Hải Dương) Sau đợt mở rộng địa giới hànhchính vào tháng 08 năm 2008, thành phố có diện tích 3.346,6 km2, nằm ở cả hai bên

bờ sông Hồng, nhưng tập trung chủ yếu ở bên hữu ngạn, chiếm 1% về diện tích tựnhiên, đứng hàng thứ 42 về diện tích trong 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương nước Việt Nam [33]

Về quy mô diện tích, Hà Nội là một trong 17 thành phố và thủ đô trên thếgiới có diện tích trên 3.000 km2 So với thủ đô các nước châu Á, Hà Nội có diện tíchgấp 1,2 lần Giacacta, 1,4 lần Tôkiô, 2,1 lần Băng Cốc Hà Nội có vị trí địa – chínhtrị quan trọng với lợi thế đặc biệt so với các địa phương khác trong cả nước Nghịquyết 15-NQ/TW ngày 15/12/2000 của Bộ Chính trị (khóa VIII) và Pháp lệnh thủ

đô số 29/2000/PL-UBTVQH ngày 28/12/2000 đã khẳng định: “Thủ đô của Hà Nội

là trái tim của cả nước, đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn vềvăn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế”

Địa hình Hà Nội thấp dần theo hướng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sangĐông với độ cao trung bình từ 5 đến 20 mét so với mực nước biển Nhờ phù sa bồiđắp, ba phần tư diện tích tự nhiên của Hà Nội là đồng bằng, nằm ở hữu ngạn sông

Đà, hai bên sông Hồng và chi lưu các con sông khác Phần diện tích đồi núi phầnlớn thuộc các huyện Sóc Sơn, Ba Vì, Quốc Oai, Mỹ Đức, với các đỉnh như Ba Vìcao 1.281 m, Gia Dê 707m, Chân Chim 462 m, Thanh Lanh 427m, Thiên Trù378m… Khu vực nội thành có một số gò đồi thấp như gò Đống Đa, núi Nùng Dođịa hình Hà Nội như vậy nên cũng ảnh hưởng nhiều đến quy hoạch xây dựng vàphát triển kinh tế xã hội của thành phố Khu vực nội thành và phụ cận là vùng trũngthấp trên nền đất yếu, mực nước sông Hồng về mùa lũ cao hơn mặt bằng thành phố

từ 4 – 5m, do thấp trũng nên khó khăn trong việc tiêu thoát nước nhanh, gây úngngập cục bộ thường xuyên vào mùa mưa Vùng đồi núi thấp và trung bình ở phíaBắc Hà Nội thuận lợi cho xây dựng

Hiện nay, hàng loạt các khu đô thị mới đang mọc lên, các khu đô thị này có

xu thế chuyển dịch dần ra phía ngoại thành, chuyển dịch sang phía Tây – Tây Namcủa thành phố, tập trung nhiều trên địa bàn huyện Từ Liêm và phía Bắc huyệnThanh Trì, nơi có diện tích đất rộng rãi, có điều kiện nền móng ổn định, khá thuậnlợi cho việc xây dựng nhà ở

- Khu trung tâm thành phố (các quận nội thành) là khu vực hạn chế phát triển dođiều kiện đất đai chật hẹp mật độ dân cư đông Vì vậy trong khu vực này được địnhhướng xây dựng các cao ốc làm văn phòng, các cơ quan hành chính, trung tâmthương mại, dịch vụ xã hội, đồng thời sửa sang, nâng cấp lại các chung cư cũ

- Phía Đông của thành phố (huyện Gia Lâm) cũng có một số đô thị đang được xâydựng, kết hợp với các khu công nghiệp tập trung, mở rộng thành phố về phía hữungạn sông Hồng, đưa sông Hồng vào giữa Thành phố

- Các công trình xây dựng trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy hoạch phù hợpvới điều kiện mặt bằng Khu vực nội thành có vị trí trũng thấp, nền móng không ổnđịnh, hạn chế xây dựng đô thị, chung cư cao tầng để ở Khu vực ngoại thành, vùngphụ cận có diện tích đất rộng, địa hình cao, nền móng ổn định được tập trung pháttriển khu công nghiệp, khu đô thị mới

1.1.3 Khí hậu

Khí hậu Hà Nội tiêu biểu cho vùng Bắc Bộ với đặc điểm của khí hậu cậnnhiệt đới ẩm, mùa hè nóng, mưa nhiều và mùa đông lạnh, ít mưa Thuộc vùng cậnnhiệt đới ấm, thành phố quanh năm tiếp nhận lượng bức xạ Mặt trời rất dồi dào và

có nền nhiệt độ cao Lượng bức xạ tổng cộng trung bình năm là 122,8kcal/cm2 vànhiệt độ không khí trung bình năm ở mức 240C Do tác động của biển, Hà Nội có

độ ẩm và lượng mưa khá lớn, trung bình 145 ngày mưa trong một năm, lượng mưatrung bình năm khoảng 1.500 – 1.700 mm, quanh năm không có tháng nào độ ẩmtương đối của không khí xuống dưới 70% Một đặc điểm rõ nét của khí hậu Hà Nội

là sự thay đổi và khác biệt của hai mùa mưa và mùa khô Mùa mưa kéo dài từ tháng

5 đến tháng 9, kèm theo mưa nhiều, nhiệt độ trung bình 28,1 oC Từ tháng 11 đếntháng 3 năm sau là khí hậu của mùa khô với nhiệt độ trung bình 18,6 oC Cùng vớihai thời kỳ chuyển tiếp từ tháng 4 và tháng 10, thành phố có đủ bốn mùa xuân, hạ,thu, đông [34]

1.1.4 Dân số thành phố Hà Nội

13Các thống kê trong lịch sử cho thấy dân số Hà Nội tăng nhanh trong 50 nămgần đây Vào thời điểm năm 1954, khi quân đội Việt Minh tiếp quản thủ đô Hà Nội,thành phố có 53 nghìn dân, trên một diện tích 152 km2 Đến năm 1961 thành phốđược mở rộng, diện tích lên tới 584 km2, dân số 91.000 người Năm 1978, Quốc hộiquyết định mở rộng Hà Nội lần thứ hai với diện tích đất tự nhiên 2.136 km2, dân số2,5 triệu người Tới năm 1991, địa giới Hà Nội tiếp tục thay đổi, chỉ còn 924 km2,nhưng dân số vẫn ở mức hơn 2 triệu người Trong suốt thập niên 1990, cùng việccác khu ngoại ô được đô thị hóa, dân số Hà Nội tăng đều đặn, đạt con số 2.675.166người vào năm 1999 Sau đợt mở rộng địa giới gần đây nhất vào tháng 8 năm 2008,thành phố Hà Nội có 6,233 triệu dân và nằm trong 17 thủ đô có diện tích lớn nhấtthế giới Theo kết quả cuộc điều tra dân số ngày 1 tháng 4 năm 2009, dân số Hà Nội

là 6.472.200 người, dân số trung bình năm 2010 là 6.591.900 người [34]

Về mặt dân số, Hà Nội đứng thứ hai trong số 63 tỉnh, thành phố cả nước, sauThành phố Hồ Chí Minh Hà Nội hiện có tỉ suất gia tăng dân số tự nhiên cao hơnmức trung bình trong cả nước Trong khi mức gia tăng tự nhiên của cả nước hiệnnay là 1,2% thì Hà Nội là 1,27% Các quận, thị xã có tỉ suất gia tăng tự nhiên thấp,còn ở các huyện mức gia tăng cao hơn một chút Các huyện có tỉ suất gia tăng tựnhiên cao là Mê Linh (1,59%), Thanh Oai (1,55%), Đông Anh (1,52%), Quốc Oai(1,52%) … Hằng năm có khoảng trên 300.000 người di cư vào thành phố (5%),trong đó chủ yếu vào khu vực nội thành Hà Nội tạo nên nguồn gia tăng cơ học đáng

kể cho dân số Hà Nội Nguồn gốc nơi xuất cư phần lớn từ các tỉnh trong vùng đồngbằng sông Hồng, vùng núi và Trung du Bắc bộ, Bắc Trung bộ

Bảng 1.1 - Dân cư thành phố Hà Nội [34]

I Quận

8 Quận Hoàng Mai 41,04 335.509 8.175

1.1.5 Tài nguyên khoáng sản

Trên địa bàn thành phố Hà Nội, đã phát hiện được 82 điểm mỏ và điểmquặng với 8 loại khoáng sản chính Chiếm ưu thế hơn cả là sét các loại, kaolin, sét-kaolin, cát xây dựng và than bùn, các loại khoáng sản khác như đá xây dựng, đáong, sét dung dịch ít có triển vọng

15Vật liệu xây dựng có cát đen với 11 bãi cát dọc sông Hồng từ Võng La –Đông Anh đến Vạn Phúc – Thanh Trì và một số bãi cát ở ven sông Đuống trữ lượngkhoảng 48,506 triệu m3 Cát vàng có nhiều ở sông Cà Lồ và sông Công trữ lượng53,76 triệu m3 Đá xây dựng trachit phân bố ở Minh Phú – Sóc Sơn với hơn 8 triệu

m3, đá ong ở Sóc Sơn chiều dày trung bình 1,5m Sét gạch ngói có 2 loại: sétphong hóa ở Sóc Sơn, trữ lượng 36,82 triệu m3 và sét trầm tích Đệ Tứ ở ĐôngAnh, Sóc Sơn, Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì….trữ lượng khoảng 223,45 triệu m3

Với trữ lượng tài nguyên, khoáng sản như vậy, thành phố Hà Nội có thuậntiện trong công tác sản xuất vật liệu xây dựng chủ yếu là gạch, ngói đất nung, cátdùng trong thi công phần thô, hoàn thiện Tuy nhiên do tài nguyên, khoáng sản vậtliệu chưa phong phú, dẫn đến khó khăn trong công tác xây dựng, vật liệu xây dựngnhư xi măng, thép, đá xây dựng, đá granit, gỗ xây dựng…phải vận chuyển từ cácđịa phương khác dẫn đến giá thành tăng cao do khâu vận chuyển vật liệu Mặt khác

do khai thác đất sét làm gạch nung, gây ra việc đào hố khai thác đất sét, dẫn đếngiảm diện tích đất canh tác, gây ô nhiễm môi trường Việc khai thác cát ồ ạt, lượngcát khai thác vượt quá lượng cát từ thượng du chuyển về dẫn đến tình trạng xói lòngsông, sạt lở bờ của các khu vực hai bên dòng sông Hồng và sông Đuống, làm thayđổi dòng chảy, làm giảm lưu lượng nước lòng sông, ảnh hưởng trực tiếp đến tồn tại

và phát triển của động vật và thực vật thủy sinh, gây ô nhiễm môi trường

1.1.6 Cơ sở hạ tầng thành phố Hà Nội

- Tính đến cuối năm 2011, thành phố Hà Nội hiện có 7.365 km đường giao thông,trong đó 20% là trục đường chính, 7 trục hướng tâm và 3 tuyến vành đai Trên địabàn thành phố có 4 loại đường giao thông thông dụng đó là: đường bộ, đường sắt,đường sông và đường hàng không

- Đường sắt Hà Nội là hệ thống giao thông quan trọng trong vận chuyển hàng hóa

và hành khách, được nối liền với hầu hết mọi miền tổ quốc Hà Nội là đầu mút củađường sắt thống nhất Bắc Nam dài 1.726 km, nẳm tròn tổng chiều dài 2.600 km của

hệ thống đường sắt Việt Nam

- Hà Nội có hệ thống sông ngòi khá lớn, thuận lợi cho việc vận tải bằng đườngsông, làm giảm áp lực giao thông cho các tuyến đường bộ, đường sắt Các sông

chảy qua địa bàn gồm có sông Hồng, sông Đáy, sông Đuống, sông Cà Lồ, sôngNhuệ, …

- Hà Nội có 02 sân bay: sân bay Nội Bài và sân bay Gia Lâm Sân bay Nội Bài làcảng hàng không quốc tế ở miền Bắc Việt Nam Sân bay này là cửa ngõ giao thôngquan trọng không chỉ của thủ đô Hà Nội mà còn của cả miền Bắc Đây là sân baylớn thứ ba của Việt Nam, sau sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, sân bay quốc tế CamRanh, thuộc huyện Sóc Sơn, cách trung tâm Hà Nội 30km theo tuyến đường bộ vềphía Tây Bắc

- Trong những năm qua, hạ tầng cơ sở của Thủ đô Hà Nội đã được đầu tư phát triển

và đạt được một số kết quả góp phần tích cực trong việc đáp ứng các nhu cầu pháttriển của nền kinh tế và phục vụ nhu cầu của người dân Nhiều công trình hạ tầngquan trọng đã được hoàn thành như cải tạo nâng cấp các tuyến đường quốc lộhướng tâm, quốc lộ 32 (đoạn Cầu Giấy - Cầu Diễn), tuyến đường cao tốc Pháp Vân

- Cầu Giẽ; đường vành đai 3 (đoạn Mai Dịch - Trung Hoà), tuyến đường Lê VănLương, đường Văn Cao, Nhiều công trình giao thông quan trọng đang được đầu

tư xây dựng như cầu Thanh Trì, cầu Vĩnh Tuy, đường Láng - Hoà Lạc, tuyến đường

5 kéo dài, tuyến đường La Thành - Thái Hà - Láng; Hạ tầng kỹ thuật của nhiều khu

đô thị mới được đầu tư: Linh Đàm, Đại Kim - Định Công, Đông Nam Trần DuyHưng, Khu thể thao Mỹ Đình, Hệ thống vận tải hành khách công cộng bằng xebuýt bước đầu đã phát triển và từng bước đáp ứng nhu cầu đi lại của người dân Tuy nhiên, hệ thống hạ tầng cơ sở của Thành phố vẫn được đánh giá là còn yếukém và còn nhiều bất cập chưa theo kịp nhu cầu của nền kinh tế và chưa tươngxứng với tầm vóc và vị thế của Thủ đô Mạng lưới đường bộ của Thành phố chỉ cókhoảng 1.000km, trong đó đường đô thị khoảng 350km, mật độ đường thấp, thườngxẩy ra ùn tắc giao thông; các tuyến vành đai chưa được xây dựng hoàn chỉnh Quỹđất dành cho giao thông chỉ chiếm khoảng 7% (trong khi đó ở các đô thị hiện đại là20-25%) Hệ thống bãi và điểm đỗ xe thiếu trong khi số lượng phương tiện giaothông tăng nhanh, đặc biệt là ô tô và xe máy Giao thông công cộng chủ yếu bằng

xe buýt đáp ứng được khoảng 20% nhu cầu đi lại của người dân, chưa có hệ thốngđường sắt đô thị Điều này ảnh hưởng đến việc đầu tư xây dựng phát triển nhà ở chongười dân, khi mà cơ sở hạ tầng chưa đủ để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, giao thông,vui chơi…Việc phát triển các khu đô thị mới

17phải đồng thời phải đồng bộ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khixây dựng đô thị để đảm bảo nhu cầu về nhà ở cho người dân

1.1.7 Quy hoạch chung của thành phố Hà Nội

- Theo Quyết định số 1081/QĐ-TTg ngày 06/07/11 của Thủ tướng chính phủ [24]

về việc phê duyệt quy hoạch phát triển thành phố Hà Nội đến năm 2020, địnhhướng 2030, Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị, gồm đô thị trung tâm và 5

đô thị vệ tinh, các thị trấn được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đaikết hợp với các trục hướng tâm, có mối liên kết với mạng lưới giao thông vùng vàquốc gia

- Đô thị trung tâm là trung tâm chính trị hành chính, kinh tế, văn hóa của cả nước.Khu vực đô thị trung tâm được phát triển mở rộng từ khu vực nội đo về phía tâynam đến đường vành đai 4 và về phía bắc với khu vực Mê Linh, Đông Anh, phíađông đến khu vực Gia Lâm và Long Biên

- Trong đô thị trung tâm có khu vực nội đô gồm khu nội đô lịch sử (giới hạn từ phíaNam sông Hồng đến đường vành đai 2) là khu bảo tồn di sản văn hóa Thăng Long,các giá trị truyền thống của người Hà Nội và khu nội đô mở rộng (giới hạn từ đườngvành đai 2 đến sông Nhuệ) là khu vực phát triển các đô thị mới, các trung tâm vănhóa, dịch vụ thương mại cấp thành phố có chất lượng cao, kiến trúc hiện đại

- Khu mở rộng phía nam sông Hồng (từ sông Nhuệ đến đường vành đai 4) gồmchuỗi các đô thị: Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Trì Đây là khu vực pháttriển dân cư mới đồng bộ và hiện đại, các trung tâm văn hóa, dịch vụ thương mại,tài chính của vùng, quốc gia

- Khu mở rộng phía bắc sông Hồng, nam sông Cà Lồ gồm 3 khu chính: khu đô thịLong Biên – Gia Lâm – Yên Viên phát triển dịch vụ thương mại, giáo dục, trungtâm y tế… gắn với các ngành công nghiệp công nghệ cao theo hướng các quốc lộ 5

và quốc lộ 1; khu đô thị Đông Anh phát triển thương mại giao dịch quốc tế, côngnghệ kỹ thuật cao, du lịch sinh thái, giải trí gắn với bảo tồn phát huy các giá trị vănhóa truyền thống các khu di tích Cổ Loa, sông Thiếp và đầm Vân Trì, hình thànhkhu thể thao mới Hà Nội và của quốc gia, trung tâm triển lãm, thương mại Hà Nội

và vui chơi giải trí của thành phố; khu đô thị Mê Linh –Đông Anh phát triển dịch vụ

và các ngành công nghiệp sạch, kỹ thuật cao gắn với dịch vụ hàng không, sân bay

Nội Bài, trung tâm trưng bày, hội chợ hoa và trung tâm khoa học công nghệ chuyênngành hoa và cây cảnh.

- Hệ thống 5 đô thị vệ tinh gồm đô thị Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên vàSóc Sơn Mỗi đô thị có chức năng hỗn hợp và đặc thù riêng, hoạt động tương đốiđộc lập để hỗ trợ và chia sẻ với đô thị trung tâm về nhà ở, đào tạo, công nghiệp,dịch vụ…

- Đô thị vệ tinh Hòa Lạc (cửa ngõ phía tây Hà Nội) có chức năng chính về khoa họccông nghệ và đào tạo, đầu tư các cơ sở trọng tâm là Đại học quốc gia Hà Nội và khucông nghệ cao Hòa Lạc, tiếp tục hoàn thiện làng văn hóa du lịch các dân tộc ViệtNam gắn với Đồng Mô- Ngải Sơn và vùng du lịch Ba Vì – Viên Nam, phát triển hệthống hạ tầng và đồng bộ như: trung tâm y tế, các cơ sở giáo dục địa học, các dự án

về đô thị mới như Tiến Xuân, Phú Mãn, Đông Xuân

- Đô thị vệ tinh Sơn Tây (cửa ngõ phía Tây Bắc Hà Nội ) là đô thị văn hóa lịch sử,

du lịch nghỉ dưỡng, trọng tâm là khu bảo tồn thành cổ Sơn Tây, làng cổ Đường Lâm

và phát triển mới trung tâm phục vụ du lịch gắn với hồ Xuân Khanh, các dịch vụđào tạo, y tế và các đô thị mới

- Đô thị vệ tinh Xuân Mai (cửa ngõ phía Tây Nam Hà Nội) là đô thị dịch vụ côngnghiệp hỗ trợ phát triển tiểu thủ công nghiệp và hệ thống làng nghề, phát triển cáckhu tiểu thủ công nghiệp, các trung tâm dịch vụ về thương mại, đào tạo đại học, caođẳng

- Đô thị vệ tinh Phú Xuyên (cửa ngõ phía Nam Hà Nội) là đô thị công nghiệp, đầumối giao thông và trung chuyển hàng hóa, xây dựng các khu, cụm công nghiệp để

di dời công nghiệp từ các khu vực nội đô, khu vực Hà Tây cũ và hỗ trợ phát triểnnông nghiệp cho vùng đồng bằng phía Nam sông Hồng Hình thành các trung tâmdịch vụ trung chuyển hàng hóa, các khu nhà ở công nhân và các tiện ích đô thị khácnhư y tế chất lượng cao, đào tạo nghề… Xây dựng hệ thống hồ điều tiết nước nhântạo lớn để phục vụ thoát nước, phù hợp với đặc điểm thấp trũng của khu vực

- Đô thị vệ tinh Sóc Sơn (đô thị cửa ngõ phía Bắc của thủ đô) là đô thị phát triển vềcông nghiệp và dịch vụ hàng không, du lịch nghỉ dưỡng sinh thái, hình thành khucông nghiệp Mai Đình và các khu công nghiệp sạch, trung tâm y tế, khu đại học tậptrung Khai thác tiềm năng cảng hàng không quốc tế Nội Bài, hành lang kinh tế

19xuyên Á Côn Minh - Hà Nội - Quảng Ninh và vùng cảnh quan núi Sóc và chân núiTam Đảo.

- Theo quy hoạch Hà Nội sẽ xây dựng hoàn chỉnh đồng bộ hệ thống giao thông,theo đó sẽ tăng cường phát triển hệ thống giao thông vận tải hành khách công cộngnhư xe buýt nhanh, đường sắt đô thị, xây dựng thêm nhiều tuyến đường từ vành đai

4 trở vào Xây dựng hoàn thiện hệ thống cao tốc hướng tâm, bao gồm 7 tuyến: HàNội - Thái Nguyên, Hà Nội - Lao Cai, Hà Nội - Hạ Long, Hà Nội - Hải Phòng, HàNội - Hòa Bình, Cao tốc Tây Bắc - quốc lộ 5, Hà Nội - Ninh Bình - Thanh Hóa Bêncạnh đó, xây mới các trục giao thông kết nối đô thị trung tâm với đô thị vệ tinh vàcác trục giao thông nội vùng Ngọc Hồi - Phú Xuyên, Hà Đông - Xuân Mai, trục HồTây - Ba Vì, Tây Thăng Long, Đỗ Xá - Quan Sơn, trục kinh tế Bắc Nam, Miếu Môn

- Hương Sơn, trục kinh tế phía Nam, Lê Văn Lương kéo dài, Chúc Sơn và các tuyếntỉnh lộ hướng tâm quan trọng, đồng thời xây mới 8 cầu và hầm qua sông Hồng, 3cầu qua sông Đuống và 2 cầu qua sông Đà

- Về đinh hướng phát triển nhà ở, đến năm 2030, diện tích bình quân nhà ở đô thịtối thiểu là 30m2 sàn sử dụng mỗi người và nhà ở nông thôn tối thiểu là 25 m2 sàn sửdụng mỗi người

1.2 Nhu cầu về nhà ở của người dân Hà Nội

Thành phố Hà Nội (cũ) rộng 920,97 km2, dân số tính đến đầu năm 2008khoảng 3,5 triệu người, trong đó số đăng ký hộ khẩu thường trú chiếm 90%, còn lại

là diện KT3, KT4 Thành phố Hà Nội (mở rộng) diện tích 3.324,92 km2, dân số tínhđến 01/04/2009 là 6.448.837 người, trong đó toàn nội thành Hà Nội có 2.632.087 cưdân thành thị chiếm 41,2% và 3.816.750 cư dân nông thôn chiếm 58,1% Mật độdân số Hà Nội hiện nay cũng như trước khi mở rộng địa giới hành chính, khôngđồng đều giữa các quận nội và ngoại thành

Theo số liệu của Sở Địa chính – Nhà đất Hà Nội thì vào đầu năm 2002 tổngquỹ nhà ở toàn Thành phố chỉ có 348.743 căn nhà(trong đó 153.000 căn thuộc sởhữu nhà nước và 195.743 căn thuộc sở hữu tư nhân), tức chỉ bằng dưới một nửa sốnhà cần thiết để đáp ứng nhu cầu mỗi hộ gia đình được sống riêng trong 1 căn nhà.Nói cách khác, hiện tại ở Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tưnhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống Theo số liệu của SởQuy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội, hiện nay bình quân nhà ở theo đầu người

chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở dưới 4m2/người;

về chất lượng nhà ở tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiệnnghi…

Thành phố Hà Nội hiện đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là nhà chongười có thu nhập trung bình và thấp, và trước mắt cần ít nhất tới 7 triệu m2 nhà ở,tương đương 120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu bức xúc về nhà ở trênđịa bàn Theo báo cáo của Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất, thì chỉ riêng năm

2006 – 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ dùng cho quỹ nhà tái định cưphục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng5.000 căn Thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thànhphố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới13.000 căn hộ Theo điều tra của tổ chức JICA (Nhật Bản), thì nhu cầu nhà ở chothuê, thuê mua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng18.000 căn hộ, trong đó nhà ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cảithiện điều kiện chỗ ở chiếm 30%

Theo Cục Thống kê Hà Nội, hiện tại ở Hà Nội có đến 70% hộ gia đình cóthu nhập dưới mức trung bình 825.000 đồng/ người/tháng – tức xấp xỉ 10 triệuđồng/người/năm Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà UBND Thành phố Hà Nộiban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270.000 đồng/người/tháng đối vớikhu vực nông thôn, thì năm 2004 Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập dưới mứcnghèo này (trong đó thành thị là 4,3% và nông thôn là 25,3% – tỷ lệ dân số nôngthôn/thành thị của Hà Nội năm 2003 là 7/8)

Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đangchiếm đa số trong dân cư Thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong đókhoảng 50% số hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích lũy từthu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự

hỗ trợ tài chính từ bên ngoài Về con số, theo ước tính của Sở Tài nguyên – Môitrường – Nhà Đất Hà Nội thì có tới 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang thực sự bứcxúc về nhà ở và Thành phố cũng chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số này Nóicách khác, một lượng tổng cầu khổng lồ trên thị trường tài chính nhà ở cho người cóthu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở rộng trên địa bàn Thủ đô

Hà Nội Cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng như donhu cầu nhà cho giải phóng mặt bằng triển khai các dự án đô thị hóa và phát triểnkinh tế, và do sự xuống cấp của Quỹ nhà hiện có (nhất là nhà do nhà nước sở hữu,nhà chung cư) v.v thì nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt hơn cho nhữngngười dân Thủ đô

1.3 Tình trạng về nhà ở của người dân Hà Nội

Thành phố Hà Nội là Thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước, cóvào khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc.Trong đó: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹnhà ở toàn Thành phố (bao gồm nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chính.Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng thuê nhà ở; nhà ở

do các cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ) Nhà ở thuộc sở hữu

tư nhân và các sở hữu khác khoảng 7 triệu m2 chiếm gần 60% quỹ nhà Hiện naymới chỉ có khoảng gần 40% các nhà ở tư nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp

Ngoài ra, theo số liệu thống kê hiện tại Hà Nội có khoảng gần 10 triệu m2nhà trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước; trụ sở giao dịch, điều hành của cácdoanh nghiệp; khách sạn văn phòng làm việc cho thuê của các dự án đầu tư nướcngoài và đầu tư trong nước

Trong toàn bộ quỹ nhà ở của Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 - 3tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 - 5 tầng) Những năm vừa qua, quỹ nhà ở tưnhân do nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà cao tầng (4- 5 tầng) khoảng 20% quỹ nhà

ở tư nhân Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạtầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môitrường bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bổ không đồng đều quá tải ở khu trung tâm;Khu vực 36 phố cổ có mật độ dân số tới 40.000 người/km2 so với mật độ dân sốtrung bình toàn Thành phố là 26.000 người/km2

Từ khi Nhà nước thực hiện xoá bỏ bao cấp về nhà ở, do có nhiều khó khănNhà nước ít đầu tư xây dựng nhà ở, 80% diện tích nhà ở do nhân dân tự đầu tư xâydựng hoặc cán bộ công nhân viên của các cơ quan tự đầu tư xây dựng Từ năm 1998trở về trước các mô hình phát triển nhà ở thực hiện riêng lẻ, tự phát, không theo dự

án dẫn đến tình trạng lộn xộn trong xây dựng, cải tạo nhà Từ năm 1998 đến nay,

phát triển nhà ở đã dần thực hiện theo các dự án và hình thành các khu đô thị mớitrên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹthuật, hạ tầng xã hội.

Trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển đô thị thành phố Hà Nội đã đượcThủ tướng Chính phủ phê duyệt, về cơ bản thành phố Hà Nội đã xây dựng và đượcduyệt quy hoạch chi tiết các quận huyện và quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới;các dự án phát triển nhà ở Kết quả đến cuối năm 2001 và đầu năm 2002 đã có 49

dự án khu đô thị mới đã có quyết định phê duyệt đầu tư, đang triển khai thực hiệnnhư: khu đô thị mới Trung Yên; làng Quốc tế Thăng Long, khi đô thị mới TrungHoà – Nhân Chính; khu đô thị mới Định Công – Thanh Trì; khu đô thị mới LinhĐàm; khu đô thị mới Định Công – Đại Kim , khu đô thị Văn Phú, Xa La, đô thịKiến Hưng - Hà Đông, đô thị Nam An Khánh, đô thị Xuân Phương- Xuân Đỉnh…Ngoài ra còn thực hiện nhiều dự án xây dựng nhà ở chung cư xen kẽ tại các quậnnội thành cũ

Theo quy hoạch thành phố Hà Nội có 56 dự án lớn, 140 dự án nhỏ với quỹđất 2000ha, tương ứng 23 – 25 triệu m2 nhà ở và khoảng 6 triệu m2 trụ sở, côngtrình công cộng, bảo đảm cho 37 vạn người cư trú trong nhà ở cao tầng (tiêu chuẩn

36 m2/người) và 15 vạn người trong nhà ở thấp tầng (tiêu chuẩn 4 người/ biệt thựbình quân 200 m2 đất) Tính riêng năm 2003 diện tích nhà ở có từ các khu đô thịmới là 650.000m2 Đến năm 2004, Hà Nội đã triển khai thực hiện 115 dự án pháttriển nhà, theo quy hoạch diện tích đất xây dựng nhà ở trên 3,8 triệu m2, diện tíchđất hạ tầng kỹ thuật gần 5,4 triệu m2, đất xây dựng công trình sản xuất kinh doanhdịch vụ trên 694.000 m2 Hiện nay, ngoài 60 khu đô thị đã được quy hoạch, một sốkhu mới đang tiếp tục triển khai quy hoạch như Bắc Cổ Nhuế – Chèm, XuânPhương – Từ Liêm, Sài Đồng – Gia Lâm…Qua 15 năm đổi mới, Thành phố Hà Nội

đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong việc thực hiện phát triển nhà ở và giảiquyết các vấn đề xã hội có liên quan Đặc biệt, phát triển nhà ở trong 5 năm 2001 –

2005 đều đạt và vượt chỉ tiêu so với kế hoạch Trong 5 năm 2001 – 2005, tổng sốm2 nhà ở xây dựng mới thực hiện được 5.461.000m2 đạt 126,4% kế hoạch và bìnhquân thời kỳ này mỗi năm xây dựng được 1.092.000m2, tăng gấp 5 lần so vớinhững năm 1991 – 1997 và 2,5 lần so với những năm 1998 – 2000, đưa diện tích

23bình quân nhà ở trên đầu người từ 4,6 m2/người năm 1991, lên 6,0 m2 năm 2000 vàlên 7,5 m2 năm 2005.

Tuy nhiên số lượng các dự án Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trênđịa bàn thành phố Hà Nội còn rất hạn chế về số lượng Trong năm 2010, Hà Nội lầnđầu tiên tổ chức bốc thăm nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại dự án CT1 –Ngô Thì Nhậm – Hà Đông Đã có 328 căn nhà thu nhập thấp đầu tiên ở Hà Nộichọn được chủ nhân Cùng với dự án CT1 – Ngô Thì Nhậm - Hà Đông, đã có 5 dự

án khác được khởi công: Dự án nhà ở thu nhập thấp tại lô N011A và N012-2 tại khu

đô thị Sài Đồng, Long Biên do Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 5 thựchiện với quy mô 16 tầng có 420 căn hộ, dự kiến hoàn thành vào quý III năm 2012;

Dự án nhà ở thu nhập thấp tại N010A và N0120-3 tại khu đô thị Sài Đồng, LongBiên do công ty CP đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 3 thực hiện xây dựng tòa nhà 16tầng với 448 căn hộ, dự kiến hoàn thành vào quý III năm 2012; Dự án nhà ở thunhập thấp tại khu tái định cư Kiến Hưng – Hà Đông do liên danh Vinaconex XuânMai- Công ty CP XD số 21 Vinaconex thực hiện với quy mô 5 tòa 19 tầng, 860 căn

hộ, dự kiến hoàn thành vào quý II năm 2012; Dự án nhà ở thu nhập thấp tại Đặng

Xá, Gia Lâm do Tổng Công ty Viglacera làm Chủ đầu tư với quy mô 10 tòa nhà,

946 căn hộ dự kiến hoàn thành vào quý II năm 2012 Dự án nhà ở thu nhập thấp tạiĐại Mỗ, Từ Liêm do Viglacera thực hiện với 124 căn hộ Như vậy tính đến thờiđiểm năm 2012, các dự án mới đáp ứng được gần 2800 căn hộ, đáp ứng chỗ ở chokhoảng 12.000 người Một con số còn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế, dẫn tớichênh lệch cung cầu về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp không ngừng giatăng

- Để có cơ sở xây dựng chương trình phát triển nhà ở và giải quyết nhà ở cho cácđối tượng thu nhập thấp cần có điều tra tổng thể hiện trạng nhà ở, nhu cầu các đốitượng, khả năng chi trả của các đối tượng làm cơ sở hình thành tỷ lệ căn hộ, môhình phân phối, sử dụng hình thức đầu tư và khai thác vận hành quỹ nhà ở nóichung và quỹ nhà ở xã hội nói riêng

1.4 Số liệu thống kê các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đã và đang thực hiện tại Thành phố Hà Nội do thành phố Hà Nội và các công ty Xây dựng khác đầu tư.

a Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được đầu tư từ nguồn vốn của nhà nước

Trong thời gian qua Thành phố Hà Nội đã bước đầu giải quyết được nhà ở cho một

số bộ phận các gia đình thương binh, liệt sỹ, gia đình có công với cách mạng vàngười nghèo Cụ thể thành phố đã đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng gồm:

- Giải quyết nhà ở phục vụ cho cán bộ lão thành cách mạng, thương binh, liệt sỹ:triển khai dự án trên khu đất 5,2 ha tại Yên Hòa để xây nhà cho các đối tượng lãothành cách mạng, xây 200 căn hộ tại Tương Mai, hồ Việt Xô cho các đối tượngthương binh, liệt sỹ

- Xây dựng thí điểm 90 căn nhà chung cư 6 tầng tại Nghĩa Đô – Dịch Vọng cho các

hộ nghèo tại 9 quận nội thành có diện tích bình quân nhỏ hơn 2,5 m2/ người thuêmua nhà trả góp trong thời hạn 20 năm

- Dự án nhà ở xã hội tại lô 19A – CT19 khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên,

Hà Nội có diện tích đất 24.518 m2, quy mô xây dựng khoảng 500 căn hộ, hình thứccho thuê, do Sở Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư, nguồn vốn từ ngân sách Trungương

- Dự án nhà ở xã hội tại lô 21A – CT21 khu đô thị mới Việt Hưng, quận LongBiên, Hà Nội có diện tích đất 14.325 m2, quy mô xây dựng khoảng 300 căn hộ, hìnhthức cho thuê mua, do Công ty quản lý & phát triển Nhà Hà Nội - Sở Xây dựng HàNội làm chủ đầu tư, nguồn vốn vay từ Quỹ đầu tư phát triển thành phố Hà Nội vàvốn huy động

b Nhà ở dành cho người có thu nhập thấp được đầu tư từ nguồn vốn khác

- Chung cư CT1, đường Ngô Thì Nhậm, quận Hà Đông, Hà Nội do Công ty cổ phần

bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư, quy mô xây dựng: 01chung cư cao 25 tầng, tổng số căn hộ 328 căn Tổng diện tích đất xây dựng 3.331,81

m2, tổng diện tích sàn xây dựng là 38.852,5 m2 (bao gồm cả tầng hầm, tầng kỹ thuật

và tầng mái) Công trình gồm 01 tầng hầm, 03 tầng dịch vụ, 01 tầng kỹ thuật và 21tầng căn hộ, thời gian thực hiện dự án là 3 năm từ 2008 – 2010, hiện nay đã hoànthành và đưa vào sử dụng

Ảnh 1.1 - Khu nhà ở thu nhập thấp CT1 Ngô Thì Nhậm – Hà Đông

- Chung cư N011A và N012-2 tại khu đô thị mới Sài Đồng - Long Biên - Hà Nội,

do Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 5 làm chủ đầu tư, quy mô xâydựng: 02 chung cư cao 16 tầng, tổng số căn hộ: 420 căn Dự án sử dụng quỹ đất20% của khu đô thị mới Sài Đồng, trong đó nhà No10A, theo quy hoạch 4.858,2 m2,mật độ xây dựng 30,48%; nhà No12-3, theo quy hoạch 2.857,3 m2, mật độ 37,68%.Thời gian thực hiện dự án dự kiến từ quý III/2010 đến quý III/2012 Dự án có 420căn hộ bán, thực tế đã có 310 căn hộ ký hợp đồng, còn lại 110 căn hộ chưa bán

Ảnh 1.2 - Khu nhà ở thu nhập thấp Sài Đồng – Long Biên

- Chung cư No10A và No12-3 tại khu đô thị mới Sài Đồng - Long Biên - Hà Nội,

do Công ty Cổ phần đầu tư phát triển nhà Hà Nội số 3 làm chủ đầu tư Dự án sửdụng quỹ đất 20% của khu đô thị mới Sài Đồng, diện tích đất sử dụng của dự án là7.715m2; Quy mô đầu tư: xây dựng là 16 tầng: (02 nhà) gồm tầng hầm để xe: 01tầng; Tầng 02-16; Tổng số căn hộ của dự án là 420 căn hộ

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại lô đất CT1 và CT2 khunhà ở Đại Mỗ, xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm, Hà Nội do Tổng công ty thủy tinh vàgốm xây dựng Viglacera làm chủ đầu tư Đất dự án thuộc quỹ đất 20% thành phố

Hà Nội giao Diện tích đất của dự án là 1.897 m2, trong đó nhà CT1 cao 9 tầng và 1tầng hầm, diện tích 698 m2, diện tích sàn xây dựng 4.535,65 m2 Nhà CT2 cao 15tầng và 1 tầng hầm, diện tích 1.199 m2, diện tích sàn xây dựng là 8.540 m2 Dự ángồm 120 căn hộ, số khách hàng đã ký hợp đồng là 119 căn, còn lại chưa bán là 01căn

Ảnh 1.3 - Khu nhà ở thu nhập thấp Đại Mỗ – Từ Liêm

- Chung cư 19T1, 19T3, 19T4, 19T5, 19T6 khu tái định cư Kiến Hưng, quận HàĐông, thành phố Hà Nội do liên danh Công ty CP Bê tông & Xây dựng VinaconexXuân Mai và Công ty Vinaconex 21 làm chủ đầu tư, quy mô xây dựng: 05 chung cưcao 19 tầng, tổng số căn hộ 1512 căn Tổng diện tích đất xây dựng 11.293 m2, tổngdiện tích sàn xây dựng 147.038 m2 (chưa bao gồm diện tích tầng hầm)

Ảnh 1.4 - Khu nhà ở thu nhập thấp Kiến Hưng – Hà Đông

Dự án sử dụng quỹ đất 20% của khu đô thị mới Kiến Hưng, quy mô đầu tưxây dựng 03 tòa nhà 19 tầng, trong đó tòa nhà 19T3 xây dựng trên lô đất CT1, diệntích xây dựng là 1.763m2; tòa nhà 19T5,19T6 xây dựng trên lô đất CT2 với diện tíchxây dựng là 2910m2 Thời gian thực hiện dự án từ quý IV/2010 dự kiến đến hết quýII/2012 Nhà 19T3,19T5,19T6 có tổng cộng 864 căn hộ, hiện tại đã ký hợp đồng với

864 khách hàng, đến tháng 3/2012 đã có 152 khách hàng xin thanh lý hợp đồng muanhà Chủ đầu tư đã ký hợp đồng thay thế 110 khách hàng đủ tiêu chuẩn

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại lô đất N05-B vàN010-B khu đô thị mới Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội do Công ty đầu tư và phát triển

hạ tầng Viglacera – Tổng Công ty Viglacera làm chủ đầu tư Đất thuộc quỹ đất 20%của UBND thành phố Hà Nội giao, quy mô xây dựng: 04 nhà chung cư 12 tầng,tầng 1 làm dịch vụ, tầng 2 -12 là căn hộ, tổng diện tích đất xây dựng công trình là30.681 m2, thời gian khởi công 31/07/2010, dự kiến bàn giao đưa vào sử dụng tháng02/2012 Dự án có 964 căn hộ, đã ký hợp đồng là 660 căn, còn lại 286 căn hộ chưa

bán

Ảnh 1.5 - Khu nhà ở thu nhập thấp Đặng Xá – Gia Lâm

- Chung cư CT-01, CT-02, CT-05, CT-06, CT-07, CT-08 khu đô thị mới ThanhLâm – Đại Thịnh 2, huyện Mê Linh, Hà Nội do Tập đoàn Phát triển nhà và đô thịlàm chủ đầu tư, tổng số căn hộ 1.456 căn, diện tích xây dựng 49.416 m2

1.5 Dự đoán nhu cầu nhà ở thu nhập thấp ở thành phố Hà Nội.

Tính đến cuối năm 2011, thành phố Hà Nội đã hoàn thành, đưa vào sử dụng 815 căn

hộ nhà ở xã hội tại khu đô thị Việt Hưng Trong đó 515 căn hộ cho thuê có diện tích

từ 36-63 m2, được đầu tư từ vốn ngân sách, có 300 căn hộ có diện tích từ 35 - 60 m2,được đầu tư từ nguồn vốn vay Quỹ đầu tư phát triển thành phố và huy động vốn.Thành phố cũng đã và đang triển khai 11 dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho ngườithu nhập thấp trên địa bàn với quy mô 11.714 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng39.645 người Hiện đã có 6 dự án hoàn thành, ký hợp đồng mua bán, và đưa vào sửdụng với 3.750 căn hộ (bao gồm các dự án CT1 Ngô Thì Nhậm, Kiến Hưng, SàiĐồng, Đặng Xá, Đại Mỗ )

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, nếu so với kế hoạch đã được Thủ tướng và UBNDthành phố Hà Nội phê duyệt là 15.000 căn hộ cho người thu nhập thấp đến năm

2015, việc triển khai nhà ở thu nhập thấp đang lâm vào khó khăn, vướng mắc, cónguy cơ không đạt mục tiêu đề ra

+ Tại dự án chung cư thu nhập thấp CT1 Ngô Thì Nhậm Hà Đông có 980 hồ sơđăng ký mua nhà thu nhập thấp, trong khi số căn hộ chỉ có 328 căn, dự án KiếnHưng có 4230 hồ sơ đăng ký mua nhà thu nhập thấp, trong khi số căn hộ là 864

29căn…Từ số liệu trên có thể thấy số lượng nhu cầu nhà ở đối với người có thu nhậpthấp là rất lớn, số lượng cầu vượt cung từ 4 đến 5 lần Như vậy có thể dự đoán vềnhu cầu nhà ở dành cho người có thu nhập thấp từ nay đến 2020 là vào khoảng60.000 căn hộ

Từ các số liệu thống kê trên chưa kể một số biến động khác về nhà ở do tái định cư,tăng trưởng về dân số, di cư… Trong thời gian sắp tới thành phố Hà Nội cần phảiđưa ra các cơ chế chính sách hỗ trợ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có vốn để tiếptục tái đầu tư nhằm tạo ra hàng vạn căn hộ nhà ở thu nhập thấp để giải quyết nhucầu bức thiết về nhà ở cho nhân dân thủ đô

1.6 Tình hình thực hiện các dự án xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hà Nội

1.6.1 Quá trình hình thành các dự án nhà ở thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

- Căn cứ vào nhu cầu và thực trạng nhà ở của người có thu nhập thấp trên địa bànthành phố Hà Nội Thành phố Hà Nội đề ra chương trình phát triển nhà ở hàng năm

và kế hoạch 5 năm của Thành phố, một phần ngân sách xây dựng cơ bản hàng nămcủa thành phố phục vụ cho công tác xây dựng và tái định cư nhà ở, trong đó có nhà

ở cho người có thu nhập thấp

- Ủy ban nhân dân thành phố giao cho Sở Xây dựng nghiên cứu, tổng hợp số liệu,lập tổng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố HàNội, từ đó lập quy hoạch vị trí các dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố,xây dựng kế hoạch triển khai các dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố

1.6.1.1 Quá trình chọn vị trí, địa điểm đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

- Từ quy hoạch chung của thành phố, quy hoạch các khu đô thị mới, các chủ đầu tư

sẽ cùng Sở Xây dựng Hà Nội xác định vị trí sẽ đầu tư xây dựng các chung cư nhà ởthu nhập thấp

- Sở Xây dựng có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch chi tiết, kế hoạch xâydựng các nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà nội Trên cơ sở đề xuất của

Sở Xây dựng, UBND Thành phố ra quyết định phê duyệt vị trí sẽ đầu tư xây dựngcác chung cư nhà ở thu nhập thấp

- Toàn bộ các quá trình hình thành các dự án nhà ở thu nhập thấp tại thành phố HàNội được thể hiện tại hình vẽ 1.2

1.6.1.2 Quá trình phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

Theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP [11]; Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg [13] quyđịnh về các thủ tục, quá trình phê duyệt dự án đầu tư nhà ở thu nhập thấp, bao gồmcác nội dung như:

a) Lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp:

a1) Căn cứ để lập dự án:

Chủ đầu tư tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhậpthấp Nếu chủ đầu tư không có đủ điều kiện năng lực thì thuê tư vấn có đủ điều kiệnnăng lực để lập dự án xây dựng nhà ở

- Căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, chương trình phát triển nhà ở của UBNDThành phố Hà Nội

- Nhu cầu thực tế và điều kiện đặc điểm của từng địa bàn trên thành phố

- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND Thành phố Hà Nội

Ngoài các căn cứ nêu trên, khi lập các dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người

có thu nhập thấp còn phải căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn và các quy định hiệnhành khác có liên quan

a2) Nội dung dự án:

* Phần thuyết minh:

Phần thuyết minh của dự án phải nêu được những nội dung chủ yếu sau:

- Căn cứ để lập dự án

- Địa điểm xây dựng

- Nhu cầu sử dụng đất: căn cứ nhu cầu đầu tư xây dựng, các quy chuẩn xây dựng,tiêu chuẩn xây dựng, để xác định nhu cầu sử dụng đất cho dự án

- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình thuộc dựán

31+ Phương án kiến trúc: nêu sự phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và cảnhquan nơi xây dựng công trình.

+ Phương án quản lý, vận hành, khai thác dự án; nêu rõ các hình thức bán, hình thứccho thuê, hình thức cho thuê mua

+ Tiến độ thực hiện dự án: phân rõ giai đoạn đầu tư, thời gian, tiến độ thực hiệntừng giai đoạn

+ Hình thức quản lý dự án: áp dụng hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án hayhình thức thuê tư vấn quản lý dự án

+ Tổng mức đầu tư: xác định theo quy định hiện hành về quản lý chi phí đầu tư xâydựng và các quy định khác có liên quan về thiết kế, tiêu chuẩn sử dụng vật liệu xâydựng, hướng dẫn về suất vốn đầu tư…

- Nguồn vốn thực hiện: nêu rõ nguồn vốn ngân sách nhà nước, trung ương, địaphương, vốn vay ưu đãi, vốn tự có của chủ đầu tư…

+ Phương án thiết kế, tổng mặt bằng, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng

+ Tiêu chuẩn diện tích nhà ở (bao gồm cả diện tích phụ): đối với nhà ở thu nhậpnhấp tối đa không quá 70 m2/căn hộ

+ Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế áp dụng

- Phần bản vẽ:

Phần bản vẽ thể hiện các nội dung chủ yếu sau:

+ Tổng mặt bằng của dự án

+ Phương án kiến trúc của công trình chính

+ Phương án đấu nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài phạm vi dự án

b) Thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp:

b1) Chủ đầu tư trình hồ sơ dự án tới người có thẩm quyền quyết định đầu tư đểthẩm định, phê duyệt Hồ sơ trình thẩm định, phê duyệt bao gồm:

- Tờ trình thẩm định dự án

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND thành phố Hà Nội

b2) Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước: Sở Xây dựng Hà Nội thẩm định,UBND thành phố phê duyệt dự án

Dự án sử dụng các nguồn vốn khác: doanh nghiệp đầu tư tổ chức thẩm định và phêduyệt dự án

c) Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:

c1) Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi về:

- Nguồn vốn và khả năng huy động vốn thực hiện dự án

- Khả năng, phương án giải phóng mặt bằng (nếu chưa có mặt bằng)

- Khả năng cấp điện, cấp nước …

c2) Xem xét hiệu quả kinh tế của dự án

c3) Xem xét thiết kế cơ sở

- Sự phù hợp của dự án với quy hoạch xây dựng, kiến trúc, cảnh quan khu vực dựán

- Sự hợp lý về đấu nối hạ tầng kỹ thuật

- Việc áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế

- Điều kiện năng lực của tư vấn lập dự án và thiết kế cơ sở

Trường hợp áp dụng thiết kế mẫu thì không phải xem xét thiết kế cơ sở

d) Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp

Đơn vị điều hành dự án trình hồ sơ dự án tới người có thẩm quyền quyết định đầu

tư phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

d1) Hồ sơ trình duyệt dự án bao gồm:

- Tờ trình phê duyệt

- Hồ sơ trình thẩm định dự án và các tài liệu bổ sung của Chủ đầu tư (nếu có)

d2) Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người có thu nhậpthấp

Hình 1.3 – Nguồn vốn đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp

a) Nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước

Nguồn vốn ngân sách Nhà nước giữ vai trò như nguồn vốn mồi, thu hút sự thamgia của các nguồn vốn khác, cụ thể được dùng để đầu tư:

+ Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính và hạ tầng xã hội, đầu tư công trình hạtầng kỹ thuật ngoài hàng rào để khai thác ngay được dự án

+ Hỗ trợ xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách ưu đãi trong xã hội cónhu cầu về nhà ở theo kế hoạch hàng năm

+ Đầu tư xây dựng quỹ nhà phục vụ các công tác giải phóng mặt bằng, nhà tái đinhcư

+ Thành lập quỹ phát triển nhà của thành phố, hình thành ngân hàng phát triển nhà

ở để tập trung và thu hút các nguồn vốn cho nhà ở không nằm trong quỹ phát triển

hạ tầng đô thị

Nguồn vốn ngân sách hết sức quan trọng trong việc xây dựng kết cấu hạ tầng Đầu

tư nhà ở theo mô hình dự án được tiến hành trong các khu đô thị mới đã được quyhoạch chi tiết, vốn ngân sách được đầu tư để xây dựng các hạng mục công trình xãhội như trường học ,nhà trẻ, công viên, cây xanh, trạm y tế, đường giao thông nội,ngoại khu, hệ thống cấp, thoát nước, điện, chiếu sáng …

Vốn ngân sách không chỉ có tính chất hỗ trợ cho dự án mà còn giữ vai trò chủ đạotrong những công tác mang tính xã hội cao như giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến

độ cung cấp đất sạch cho các dự án nhà ở thu nhập thấp

b) Nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp

Nguồn vốn của các doanh nghiệp đầu tư là nguồn vốn hợp pháp của các Chủ đầu tư

có được do tích lũy từ lợi nhuận sau thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh củadoanh nghiệp, từ khấu hao cơ bản được giữ lại, vốn kinh doanh Hiện nay tỷ trọngcủa nguồn vốn này trong tổng vốn đầu tư của các doanh nghiệp đầu tư xây dựngnhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội chỉ dao động từ 15% - 20%.Nguyên nhân là do các doanh nghiệp tranh thủ những ưu đãi của thành phố dànhcho đầu tư phát triển nhà ở nên chủ đầu tư đã cùng một lúc cố gắng tham gia nhiều

dự án khác nhau làm phân tán nguồn vốn tự có Tỷ trọng vốn tự so với tổng vốn đầu

tư nhỏ dẫn đến tỷ trọng vốn vay, vốn huy động hợp pháp khác tăng lên Nếu nguồnvốn vay không ổn định hoặc chịu lãi suất cao, dẫn đến bất lợi cho dự án Mọi chiphí xây dựng bào gồm cả chi phí về vốn sẽ được tính toán vào giá thành căn hộ, giáthành cao sẽ làm giảm cơ hội cho những người có thu nhập thấp mong muốn có cơhội tiếp cận, cải thiện chỗ ở Trong điều kiện tiềm lực tài chính của các doanhnghiệp đầu tư đang là yếu điểm thì sự thành công của mỗi dự án sẽ phụ thuộc vàophương thức huy động vốn hiệu quả của Chủ đầu tư

c) Vốn vay

Vốn vay bao gồm vốn vay tín dụng đầu tư và vốn vay tín dụng thương mại Vốnvay tín dụng đầu tư là nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước dành cho các dự án pháttriển nhà ở thu nhập thấp Mức vốn vay cũng như mức lãi suất và thời gian ưu đãiđược hưởng đối với mỗi dự án là khác nhau Trong đầu tư xây dựng nhà ở thu nhậpthấp trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay thì chỉ có duy nhất dự án nhà ở thunhập thấp Đặng Xá – Gia Lâm được vay nguồn vốn tín dụng đầu tư từ Ngân hàngĐầu tư và phát triển BIDV với lãi suất ưu đãi nhưng tiến độ giải ngân rất chậm.Nguyên nhân là do điều kiện và thủ tục cho vay nhất định gây khó khăn cho doanhnghiệp Do phải đáp ứng các điều kiện nhất định để có thể tiếp cận nguồn vốn vay

ưu đãi như dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đang thi công dởdang, thiếu vốn, các dự án đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,

đã hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư theo quy định…nên vay thương mại vẫn lànguồn vốn chủ yếu để đáp ứng nhu cầu về vốn cho các dự án phát triển nhà ở.Khi vay thương mại, Chủ đầu tư phải trả chi phí dựa trên những điều khoản thỏathuận với ngân hàng và thường chịu lãi suất cao hơn và bắt buộc phải có thế chấp,trong khi đó xây dựng nhà ở thu nhập thấp được miễn tiền đất nên không thể lấy đấtlàm tài sản thế chấp.

d) Vốn huy động trong nhân dân, vốn đóng góp của người mua trong quá trình thực hiện dự án.

Nhu cầu có chỗ ở là một nhu cầu chính đáng, người dân Hà Nội nói riêng luôn có ýthức dành dụm từ thu nhập của mình một khoản tiền tiết kiệm để lo chỗ ở cho bànthân và gia đình Vì vậy doanh nghiệp có cơ hội rất lớn để thu hút nguồn tiền tiếtkiệm lớn này từ sự đóng góp của người mua trong quá trình thực hiện dự án

Việc góp vốn được thực hiện thông qua ký kết hợp đồng với chủ đầu tư (của những

dự án đã được phê duyệt) với người dân (khách hàng mua nhà) Hợp đồng có thể kýtrước khi tiến hành thi công công trình hoặc sau khi công trình đã hoàn thiện phầnthô, đang chờ hoàn thiện Trong đó quy định khách hàng phải ứng trước cho chủđầu tư một khoản tiền nhất định (một lần hoặc nhiều lần) và sau một khoảng thờigian đủ để chủ đầu tư hoàn thiện công việc đầu tư của mình, sẽ giao nhà ở chínhthức cho khách hàng

Tuy nhiên, hạn chế của nguồn vốn này là sự thiếu ổn định do không có cơ chế ràngbuộc cũng như không có chính sách nào Huy động nhiều hay ít phụ thuộc vào uytín của chủ đầu tư, mức độ tin cậy của khách hàng, khả năng sẵn sàng tự nguyệngóp vốn mà không đòi hỏi chi phí sử dụng vốn mà chỉ đảm bảo sự chắc chắn được

sử hữu một căn hộ khi công trình hoàn thành

1.6.2 Thực hiện dự án nhà ở thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

Theo Nghị định số 12/2009/NĐ-CP [8] và nghị định số 209/2004/NĐ-CP [6] quyđịnh về quản lý chất lượng công trình xây dựng trong đó có nêu lên quá trình thựchiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp và được thể hiện ở hình 1.4

1.6.2.1 Thiết kế xây dựng công trình nhà ở thu nhập thấp

- Chủ đầu tư tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công theo quiđịnh của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình

1.6.2.2 Giấy phép xây dựng nhà ở thu nhập thấp

Đối với các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, sau khi phê duyệtthiết kế bản vẽ thi công, chủ đầu tư được thi công xây dựng công trình mà khôngphải xin giấy phép xây dựng Trước khi khởi công xây dựng công trình ít nhất 7ngày, Chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý, xây dựng và các Bộ bannghành có liên quan ở địa phương được biết

1.6.2.3 Lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng và thi công xây dựng

- Đối với các dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước, UBND thành phố giao

Sở Xây dựng làm chủ đầu tư, được chỉ định tổ chức tư vấn lập dự án, thiết kế, giámsát thi công xây dựng, cung cấp vật tư thiết bị và thi công xây dựng có đủ điều kiệnnăng lực đàm phán trực tiếp và ký kết hợp đồng

- Đối với các dự án sử dụng các nguồn vốn khác, chủ đầu tư tự thực hiện dự án khi

có đủ năng lực hoặc tự quyết định hình thức để lựa chọn nhà thầu có đủ năng lựcthực hiện dự án

- Ký kết hợp đồng: hình thức ký kết hợp đồng thực hiện các công việc của dự án dochủ đầu tư quyết định lựa chọn trên cơ sở thỏa thuận với nhà thầu, đảm bảo theođúng quy định của pháp luật

1.6.2.4 Nghiệm thu bàn giao công trình đưa vào sử dụng

Các dự án đầu tư nhà ở thu nhập thấp trước khi đưa vào khai thác sử dụng phảiđược nghiệm thu, bàn giao theo quy định của pháp luật

gi¸m s¸t, t vÊn thiÕt kÕ

chñ ®Çu t

Hình 1.4 – Quá trình thực hiện các dự án nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội

1.6.3 Vận hành khai thác các dự án nhà ở thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội

Việc vận hành, khai thác các dự án nhà ở thu nhập thấp được quy định chi tiết theoNghị định số 71/2010/NĐ-CP [11]; Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg [13] và đượcthể hiện trong hình 1.5

a) Chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu, bàn giao đưa dự án vào khai thác sử dụng

- Chủ đầu tư phải bán, cho thuê, cho thuê mua theo đúng đối tượng do nhà nước quyđịnh

- Người mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp được phép bán hoặc cho thuê saukhi trả hết tiền cho Chủ đầu tư (sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàở), nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồngmua bán hoặc hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư dự án

- Trong thời gian chưa đủ 10 năm, kể từ khi ký hợp đồng, nếu bên mua, hoặc thuêmua có nhu cầu cẩn chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp thì chỉ được chuyểnnhượng cho nhà nước hoặc cho Chủ đầu tư dự án nhà ở đó, giá chuyển nhượng nhà

ở không cao hơn mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm chuyểnnhượng

b) Chủ đầu tư tổ chức lập quyết toán vốn đầu tư trình người quyết định đầu tư phê duyệt.

c) Chủ đầu tư xây dựng phương án và giá bán, và trình UBND Thành phố Hà nội phê duyệt giá bán sau khi đã thẩm định.

Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp bao gồm: các đốitượng thuộc diện chính sách, người hoạt động cách mạng trước năm 1945, anh hùnglao động, các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước (cán bộ, công chức,viên chức, lực lượng vũ trang), các đối tượng là người có thu nhập thấp đang sinhsống tại khu vực đô thị, chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quândưới 5 m2/ người mà chưa được nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức

d) Nhà thầu thực hiện bảo hành công trình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp e) Đơn vị quản lý, vận hành thực hiện bảo trì công trình.