Môn chính sách xã hội và quản lý xã hội chính sách đất đô thị ở hà nội

A. MỞ ĐẦU. 1. Lý do chọn đề tài. Tốc độ đô thị hóa nhanh trong quá trình thựuc hiện công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước ta hiện nay đã đặt ra những vấn đề bức xúc đối với chính sách quy hoạch đất đai đô thị hiện nay. Quy hoạch sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng của chính sách đất đai đô thị: gắn quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị, kết hợp chặt chẽ giữa quản lý đất đô thị với việc quản lý xây dựng theo quy hoạch tổng thể là một giải pháp quan trọng để phát triển đô thị bền vững. Nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất đô thị nhằm góp phần hoàn thiện giải pháp thực hiện chính sách đất đai đô thị có hiệu quả. 2. Mục đích chọn đề tài. Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng đất trong quy hoạch. Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất đô thị. Trên cơ sở đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất để đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị trong giai đoạn hiện nay. Làm cơ sở cho việc nghiên cứu tiếp theo.. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. a. Đối tượng là các chính sách đất đô thị, chính sách quy hoạch đô thị Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đô thị Thực trạng tổ chức và quản lý, cũng như năng lực quản lý và sử dụng đất đô thị. b. Phạm vi nghiên cứu Các chính sách đất đô thị từ năm 1976 đến nay. Phạm vi đất đô thị ở Hà Nội. 4. Phương pháp nghiên cứu.

A MỞ ĐẦU.

1 Lý do chọn đề tài.

Tốc độ đô thị hóa nhanh trong quá trình thựuc hiện công nghiệp hóa hiện đạihóa đất nước ta hiện nay đã đặt ra những vấn đề bức xúc đối với chính sách quyhoạch đất đai đô thị hiện nay Quy hoạch sử dụng đất là một trong những vấn đềquan trọng của chính sách đất đai đô thị: gắn quy hoạch sử dụng đất với quy hoạchxây dựng đô thị, kết hợp chặt chẽ giữa quản lý đất đô thị với việc quản lý xây dựngtheo quy hoạch tổng thể là một giải pháp quan trọng để phát triển đô thị bền vững.Nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất đô thị nhằm góp phần hoàn thiện giải pháp thựchiện chính sách đất đai đô thị có hiệu quả

2 Mục đích chọn đề tài.

- Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng đất trong quyhoạch

- Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất đô thị

- Trên cơ sở đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất để đề xuấtnhững giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị trong giai đoạn hiệnnay

- Làm cơ sở cho việc nghiên cứu tiếp theo

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

a Đối tượng là các chính sách đất đô thị, chính sách quy hoạch đô thị

- Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đô thị

- Thực trạng tổ chức và quản lý, cũng như năng lực quản lý và sử dụngđất đô thị

Áp dụng phương pháp kiểm tra, khảo sát, nghiên cứu tổng hợp, thống kê sosánh.

- Tìm hiểu các văn bản Luật, các văn bản dưới luật về đất đai đô thị dóNhà nước có thẩm quyền ban hành

- So sánh giữa lý luận và thực tiễn giữua tình hình quản lý, đất đô thịthưcj tế ở địa phương với pháp luật đất đai của nhà nước

5 Kết cấu bài tiểu luận.

Gồm 3 phần mở đầu, nội dung và kết luận trong phần nội dung gồm 3chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về chính sách đất đô thị

Chương 2: Hiện trạng tổ chức, quản lý và năng lực quản lý đất đô thị ởThành phố Hà Nội

Chương 3: Gỉaỉ pháp thực hiện chính sách đất đai đô thị có hiệu quả trongquá trình thực hiện chính sách phát triển đô thị chung

B NỘI DUNG

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN.

I Khái niệm.

1 Khái niệm đất đô thị.

Theo Điều 1 Nghị định của Chính phủ số 88-CP ngày 17-8-1994 về quản lý

và sử dụng đất đô thị thì Đất đô thị là đất nội thành phố, nội thị xã, thị trấn theoquy định tại Điều 55 Luật Đất đai

Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị

2 Chính sách đất đô thị

Chính sách đất đô thị là một bộ phận của chính sách đất đai quốc gia, và gắnvới thể chế đất đai quốc gia Thể chế đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng hoặcnghĩa hẹp Khi hiểu theo nghĩa rộng thì thể chế đất đai bao gồm các vấn đề lựclượng sản xuất và quan hệ sản xuất như quyền sở hữu đất, sử dụng đất, quản lý đất,

kỹ thật khai thác sử dụng đất v.v , còn theo nghĩa hẹp thì chỉ bao gồm các vấn đề

về sở hữu, về sử dụng và thu lợi, tức là về các quan hệ kinh tế giữa con người vớinhau Trong đề tài nghiên cứu này thể chế đất đai được hiểu theo nghĩa rộng

Chính sách đất đô thị thường xuyên được thay đổi, bổ sung trong quá trìnhphát triển đô thị, một mặt để sửa chữa các sai lầm hoặc lỗi thời trong chính sách,mặt khác để chính sách kịp thời thích ứng với các biến động về thể chế quản lý đôthị cũng như thực tiễn phát triển đô thị Chính quyền từng đô thị phải cụ thể hoáchính sách đất đô thị quốc gia để áp dụng cho đô thị mình thì mới nâng cao đượctính khả thi và tính hiệu quả của chính sách

II Chính sách đô thị từ năm 1976 đến nay.

1 Thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá tập trung (1976-1986)

Ngay sau khi cả nước thống nhất, nước ta cần tập trung sức khắc phục hậuquả chiến tranh Các đô thị miền Bắc phải khôi phục nhanh để đón nhân dân hồi

cư, còn đô thị miền Nam lại phải đưa hàng triệu người chạy loạn chiến tranh trở lạinông thôn và các thị trấn nhỏ Khi tình hình cả nước được ổn định, nước ta tuyên

bố đi theo đường lối xây dựng chủ nghĩa xã hội với nền kinh tế kế hoạch hoá tậptrung, được thể chế hoá bằng Hiến pháp năm 1980 Bản Hiến pháp này quy địnhtoàn bộ đất đai trong lãnh thổ Việt Nam thuộc quyền sở hữu toàn dân mà Nhà nước

là người đại diện và quản lý

Dựa trên thể chế này, đất nông nghiệp được giao cho các hợp tác xã nôngnghiệp và các nông lâm trường sử dụng, một phần nhỏ được thu hồi để xây dựngnhà máy Quá trình đô thị hoá bị đình trệ nên không có nhu cầu đáng kể về đất đôthị, do đó cũng không có chính sách đất đô thị

Các khó khăn chồng chất sau đó về chính trị, ngoại giao và kinh tế khiếnnước ta lâm vào khủng hoảng trầm trọng Đứng trước các thách thức hiểm nghèo,Đảng và Nhà nước ta thực hiện đường lối đổi mới, chuyển sang nền kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng xã hội công bằng, dân chủ và vănminh, đưa đất nước tiến lên công nghiệp hóa, hiện đại hoá

Tuy vậy do quán tính nên trong lĩnh vực đất đai, những người làm chínhsách vẫn xem đất đai là tài nguyên chỉ có giá trị sử dụng và được giao sử dụngmiễn phí khi soạn thảo Luật Đất đai trình Quốc hội thông qua năm 1988, tức là hainăm sau khi có đường lối Đổi mới

2 Thời kỳ Đổi mới

Sau giai đoạn mò mẫm tìm hiểu và vận dụng cơ chế thị trường, ngày

18-4-1992 Hiến pháp mới được công bố để mở đường phát triển đất nước theo đường lốiđổi mới

Chuyển động đổi mới sớm nhất về đất đai là việc Hội đồng Nhà nước banhành Pháp lệnh về thuế nhà, đất ngày 31-7-1992, tuy tạm thời chưa thu thuế nhà.Pháp lệnh này được sửa đổi, bổ sung chút ít vào năm 1994.

Dựa trên Hiến pháp mới, Luật Đất đai năm 1993 được ban hành Luật Đấtđai mới tuy vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước, nhưng đất đai khôngnhững là tài nguyên có giá trị sử dụng mà còn là tài sản có giá trị được thể hiệnthông qua giá cả Cũng như trước đây, quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữunhưng Nhà nước trao quyền đó cho các đối tượng có nhu cầu thông qua phươngthức giao đất có thu tiền và cho thuê đất Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Đây là nhữngcải cách rất cơ bản trong lĩnh vực đất đai

Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành 6 loại, trong đó

có loại đất đô thị với định nghĩa là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng

để xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở

hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.Khuôn khổ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đô thị dược quy định trong một loạt

5 Nghị định được ban hành cùng ngày 17/8/1994:

1/ Nghị định số 87/CP quy định khung giá các loại đất Đối với đất đô thị,giá đất được xác định cho từng loại đô thị, trong mỗi loại đô thị chia ra 3 đến 4 loạiđường phố và 4 hoặc 5 loại vị trí đất khác nhau;

2/ Nghị định số 88/CP về quản lý và sử dụng đất đô thị có vai trò quan trọngnhất đối với chính sách đất đô thị.Theo Nghị định này, đất đô thị được phân thành

6 loại sau đây:

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng;

- Đất sử dụng cho quốc phòng, an ninh;

- Đất ở;

- Đất chuyên dùng;

- Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp;

- Đất chưa sử dụng

Nghị định cũng quy định cụ thể nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị;giao đất, cho thuê đất đô thị; xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị; thu hồiđất để xây dựng đô thị; đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị;thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị;

3/ Nghị định số 89/CP về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính;

4/ Nghị định số 90/CP về đền bù thiệt hại khi thu hồi đất để sử dụng vàomục đích Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

5/ Nghị định số 91/CP về quản lý quy hoạch đô thị

Như vậy chỉ trong vòng 1 năm sau khi Luật Đất đai mới ra đời, chính sáchđất đô thị đã có khuôn khổ pháp lý tương đối hoàn chỉnh và ổn định

Sau mười năm áp dụng và qua sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001,Luật Đất đai năm 1993 được thay thế bằng Luật Đất đai năm 2003 Luật này cónhiều quy định mới và cụ thể hơn so với Luật cũ, chẳng hạn nói rõ quyền của Nhànước về định đoạt đất đai và điều tiết nguồn lợi đất đai, thêm mục đích phát triểnkinh tế cho việc thu hồi đất, bổ sung mục tài chính đất đai và quyền sử dụng đấttrong thị trường bất động sản

Các Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh Bấtđộng sản (2006) cũng chứa đựng một số điều về sử dụng đất đai trong đô thị LuậtQuy hoạch đô thị đang được trình Quốc hội xem xét trong năm 2009

Nói chung, các văn bản pháp quy ban hành trong những năm gần đây đã cốgắng quán triệt cơ chế thị trường đồng thời nêu rõ vai trò của Nhà nước trong quản

lý và sử dụng đất đai Chỉ có điều đáng tiếc là vai trò của đất đô thị như một thựcthể kinh tế và pháp lý lại bị lu mờ đi, hạn chế hiệu quả sử dụng đất để phát triển đôthị

III Khuôn khổ pháp lý của chính sách đất đô thị

Các Luật Đất đai, Xây dựng, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản và Quy hoạch

đô thị cùng với Bộ Luật Dân sự mới (có hiệu lực từ 1-1-2006) đã có thể tạo thànhkhuôn khổ pháp lý ban đầu cho một chính sách đất đô thị Tuy vậy có trở ngại làLuật Đất đai 2003 đưa ra cách phân loại đất đai mới, chia đất thành 3 nhóm: đấtnông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, hai nhóm đất đầu còn phânthành nhiều loại, nhưng không có loại đất đô thị

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

1/ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

2/ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

3/ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

4/ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu côngnghiệp; đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt độngkhoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

5/ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông thuỷ lợi; đất xâydựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợiích công cộng; đất có di tích lịch sử-văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựngcác công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

6/ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

7/ Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

8/ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

9/ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

10/ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ

Như vậy về mặt pháp lý không còn tên gọi đất đô thị, cho nên sau Luật Đấtđai 2003 thì không tiếp tục ban hành những văn bản pháp quy về đất đô thị! Riêngđối với đất ở đô thị thì Luật có Điều 84 quy định là phải phù hợp với quy hoạch đôthị, phải đồng bộ với đất xây dựng hạ tầng

Theo nhận xét của TS Phạm Sỹ Liêm Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng

Việt Nam thì “cách phân loại đất phi nông nghiệp như trên cũng chưa thật ổn thoả,chẳng hạn đất ở thì phân ra đô thị, nông thôn còn các loại đất khác thì không; đấtcho công trình hạ tầng lại chỉ nêu có giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng công trình

sự nghiệp trong khoản 2 có phải là đất xây dựng các công trình văn hoá,y tế, giáodục nêu trong khoản 5? còn nghĩa trang, nghĩa địa thì cũng là công trình hạ tầng,không cần nêu thành khoản riêng; đất nêu trong các khoản 6 và 7 có thể gom thànhđất dùng vào mục đích tôn giáo, tín ngưỡng; khoản 9 không nêu hồ, ao, đầm Luậtcũng không định nghĩa đất đai có bao gồm mặt nước cũng như không gian nhấtđịnh bên trên và bên dưới mặt đất, mặt nước hay không Ngoài ra, lĩnh hải với cáchoạt động kinh tế biển thì đâu chỉ là “đất” nông nghiệp!”

IV.Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đô thị

Việc khoanh định các loại đất được thực hiện như sau

Để tiến hành qui hoạch, cần xác định những yếu tố cấu thành và ảnh hưởngquyết định đến mọi hoạt động kinh tế-xã hội-kĩ thuật sẽ sảy ra trên khu đất Điềutra những đặc điểm về hiện trạng của khu đất là yêu cầu không thể thiếu được củaqui hoạch chi tiết việc chuẩn bị kĩ thuật thông tin về khu đất là cơ sở của toàn bộmọi giải pháp qui hoạch được nghiên cứu Công tác này bao gồm điều tra các yếu

tố mang tính qui mô vùng liên quan đến khu đất, các điều kiện tự nhiên, kinh tế, kĩthuật, dân cư, xã hội có ảnh hưởng quyết định đến việc khai thác, sử dụng đất khuvực dự kiến qui hoạch:

- Điều kiện tự nhiên của khu vực: khí hậu, địa hình, thời tiết, địa chất,thuỷ văn, những đặc trưng của cảnh quan khu vực

- Các điều kiện hiện trạng về sử dụng đất được đánh giá với các vấn đề:qui hoạch sử dụng các khu đất, lô đất và qui mô, diện tích khu đất cần thống kê,xác định qui mô, tính chất, tỉ lệ và tương quan giữa các loại đất trên

- Hiện trạng về dân cư, xã hội để nhằm xác định hướng qui hoạch vàđầu tư công trình trong khu đất qui hoạch, cần nghiên cứu về chủ thể sử dụng, điềukiện sống, làm việc trong các công trình sẽ được xây dựng trên kkhu đất về: sốngười cư trú, cơ cấu hộ, số lao động, cơ cấu dân cư và tình hình đời sống kinh tếcủa dân cư (mức sống, thu nhập bình quân, khả năng tìm việc làm ).

- Ngoài ra cần nghiên cứu thêm về hiện trạng các loại hình sở hữu sửdụng đất đai, các bất động sản và khả năng chuyển quyền sử dụng đất, nhà, bấtđộng sản đó Nghiên cứu hệ thống dịch vụ có trong khu đất (văn hoá, giáo dục, y

tế, du lịch, công trình thương mại, dịch vụ, )

Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp những yếu tố trên nhằm đấnh giátiềm năng đất đai tạo cơ sở để xác định những phương án, giải pháp kỹ thuật đúngđắn tạo ra hiệu quả của đồ án qui hoạch

Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong thời hạn qui hoạch: Xácđịnh chức năng sử dụng đất (khu vực xây dựng, khu vực cấm xây dựng), giữnguyên chức năng xây dựng, đất cần thay đổi chức năng sử dụng, dất phát triển mởrộng, khu đất cần phá rỡ các công trình kiến trúc đã có, đất các công trình cải tạo

và bảo tồn

Phân bố quỹ đất cho các nhu cầu về

- Các công trình sản xuất: công nghiệp nặng, công nghiệp chế biến, thủcông nghiệp

- Đất dành cho các công rình công cộng: dịch vụ thương mại, giáo dục,

y tế, hành chính

- Đất nhà ở: nhà chung cư, biệt thự, nhà ở theo lô, ghép hộ,

- Đất công trình hạ tầng kĩ thuật: giao thông, điện, nước,

- Đất xây dựng các công trình đặc biệt: quân sự, ngoại giao, tínngưỡng,

- Ngoài ra còn chú ý đến đất dự trữ phát triển, đất nông-lâm-nghưnghiệp, đất hoang hoá không xây dựng được.

Đề suất các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất và bảo vệ môi trườngsinh thái Đây là một nội dung quan trọng để nhằm đưa qui hoạch vào thực tiễnmột cách có hiệu quả nhất, vừa bảo vệ cải tạo được đất lại vừa bảo vệ được môitrường sinh thái

Trong thời kì nếu có sự thay đổi về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội thì điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp.

Khi đã có sự thay đổi quá lớn không còn phu hợp với thực tế về tính kinh

tế-xã hội-kĩ thuật thì việc điều chỉnh lại việc khoanh định các loại đất là một việc làmtất yếu cần thực hiện ngay

Sau khi điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp thì nhà qui hoạch phải đưa ra các giải pháp tiếp theo thực hiện phần qui hoạch sử dụng đất để cho công tác qui hoạch được liên tục đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị.

CHƯƠNG 2 HIỆN TRẠNG TỔ CHỨC, QUẢN LÝ VÀ NĂNG LỰC QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ.

I Tổ chức quản lý đất đô thị

Nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước về đất đai quy định trong Luật Đấtđai bao gồm: quản lý địa giới hành chính và hồ sơ địa chính; lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồiđất; quản lý tài chính đất đai và giá đất

Hiện nay ở cấp Trung ương, các bộ có liên quan đến quản lý nhà nước về đất

đô thị bao gồm:

1/ Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý tài nguyên đất đai và định giá đất;

2/ Bộ Quốc phòng và Bộ Công an quản lý đất sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh;

3/ Bộ Xây dựng quản lý quy hoạch và sử dụng đất đô thị; phát triển và quản

lý kết cấu hạ tầng đô thị; quản lý thị trường bất động sản;

4/ Bộ Tài chính quản lý tài chính về đất đai và đền bù thiệt hại khi thu hồiđất

Ngoài ra, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quản lý phần đất nôngnghiệp trong phạm vi đô thị

Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập từ trung ương (BộTài nguyên và Môi trường) đến tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và huyện,quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Xã, phường, thị trấn có cán bộ địa chính

Đối với đất đô thị thì sự phân cấp quản lý ở địa phương như sau:

- Về lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: UBND thành phố trựcthuộc trung ương, đô thị thuộc cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện cho địaphương mình và đơn vị hành chính cấp dưới, trình HĐND cùng cấp thông quađồng thời với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trước khi trình cơ quan nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt

- Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định đối với tổ chức,

cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nướcngoài;

+ UBND huyện,quận, đô thị thuộc tỉnh quyết dịnh đối với hộ gia đình, cánhân, cộng đồng dân cư

Còn UBND xã, phường, thị trấn chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đấtnông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn Quỹ đất nàykhông quá 5% diện tích đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm

- Về giá đất: căn cứ vào phương pháp xác dịnh giá đất và khung giácác loại đất do chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngxây dựng giá đất cụ thể tại địa phương mình.

II Năng lực quản lý đất đô thị

Năng lực đội ngũ công chức quản lý đất đai nước ta còn rất yếu kém cả vềtrình độ nghiệp vụ cũng như đạo đức công vụ Đối với đất đô thị, mà nội dungquản lý phức tạp hơn rất nhiều so với đất đai nói chung, thì tình trạng yếu kém đócàng bộc lộ rõ rệt hơn Tình trạng yếu kém đó qua phản ánh của các phương tiệnthông tin đại chúng thì thường thể hiện trên các mặt sau đây:

- Định khung giá đất không phù hợp;

- Thủ tục hành chính rườm rà, quan liêu, thiếu minh bạch;

- Công tác đền bù giải phóng mặt bằng kéo dài, có nhiều khiếu kiệnđông người;

- Quản lý thực hiện quy hoạch đô thị yếu kém;

- Buông lỏng quản lý thị trường đất đô thị khiến giá đất tăng cao vọt;

- Lạm quyền và tham nhũng

Tóm lại, tính chuyên nghiệp trong quản lý đất đô thị của nước ta khá thấp

III.Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đô thị ở thành phố Hà Nội:

Năm 2002 là năm thứ hai thực hiện nghị quyết đại hội Đảng bộ thành phốlần thứ XIII Công tác quản lý đất đai trên địa bàn toàn thành phố Hà nội có nhiềutiến bộ rõ rệt góp phần đóng góp tích cực phát triển kinh tế xã hội của thủ đô tạođiều kiện cho các thành phần kinh tế xã hội phát triển tăng thu ngân sách các côngtrình hạ tầng kỷ luật kỹ thuật công cộng và bộ mặt đô thị có nhiều chuyển chuyểnbiến tích cực Với tinh thần phấn đấu ngành Địa chính đã vượt qua nhiều khó khănthực hiện tốt các nhiệm vụ, chiu tiêu kế hoạch được giao mỗt cách toàn diện đãbám sát địa bàn và tranh thủ sự giúp đỡ của các cơ quan trung ương, phối hợp tốtvới các ngành các cấp đề suất được nhiều cơ chế chính sách trong lĩnh vực quản lý

đất đai của thành phố hoàn thành đạt mức cao kế hoạch bán nhà cải tạo duy tu sửachữa, phát triển nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụngđất ở Thực hiện có kết quả quyết định 273/QĐ-TTg của thủ tướng chính phủ, cácchỉ thị của uỷ ban nhân dân thành phố nhằm tăng cường quản lý nhà nước về đấtđai trên địa bàn giải quyết tốt nhiệm vụ việc khiếu kiện, điểm nóng phức tạp, xử lý

có hiệu quả các đơn vị sử dụng đất hoang hoá vi phạm luật đất đai mạnh dạn đềxuất thành lập trung tâm thông tin lưu trữ và dịch vụ nhà đất, nhằm giải quyết cácnhu cầu thực tế Những kết quả đạt được thể hiện trên số liệu và một số nội dungsau:

1.Điều tra đo đạc lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai

Công tác điều tra đo đạc lập bản đồ địa chính đã được tiến hành theo tài liệugốc sẵn có của cục bản đồ

Hiện nay công tác đo đạc độc lập bản đồ bản đồ địa chính cho 126 xã, thịtrấn khu vực ngoại thành, cơ bản hoàn thành đo vẽ bản đồ địa chính khu vực I nộithành và đang triển khai ở khu vực II ngoại thành Toàn bộ bản đồ địa chính khuvực ngoại thành có tỷ lệ 1:1000, khu vực thổ cư là 1:1200 Các khu vực còn lại vàcủa 108 phường khu vực thành tỷ lệ 1:200 đã được bàn giao cho UBND cácphường, xã hội, thị trấn bước đầu ngành địa chính của thành phố đã tiến hành ápdụng công nghệ thông tin vào lĩnh vực lập và vẽ bản đồ địa chính như việc cậpnhật sự thay đổi, biến động đất đai vào bản đồ điạ chính, bàn giao mốc giới Xâydựng hồ sơ ngành địa chính tích cực trích lục bản đồ gắn việc quản lý đất đai vớiviệc quản lý nhà nước và tiến hành nhiều công trình thí điểm về đo đạc lập bản đồđịa chính theo phương pháp quản lý ở một số phường Việc cắm mốc giới đã được

mã số hoá bằng máy tính và quan sát từ vệ tinh để quản lý đất đai

Đánh giá các loại đất đai đây là công việc nhạy cảm phải đòi hỏi có chuyênmôn và khả năng thức sự vì Hà nội là đô thị đặc biệt nên giá của đất đai là rất lớnđặc biệt là ở nội thành như các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình hiện nay việc đánh giá

theo khung giá quy định của nhà nước trong Nghị định 87/CP thì có rất nhiều loạigiá và tuỳ vào vị trí của lô đất và khả năng sinh lợi của nó Thông thường giá cao ởcác quận trung tâm nhưng trong giai đoạn hiện nay do nhu cầu phát triển đô thị.Đất ở các huyện ngoại thành cũng tăng cao như Gia Lâm, Đông Anh những huyệnnày tập trung nhiều khu công nghiệp nhà máy dẫn đến nhu cầu đất tăng và làm chogiá trị đất cũng tăng

2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất

a Quy hoạch xây dựng đô thị

Dự án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai nhằm đánh giá thực trạng vềđiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, xây dựng phương án phân

bổ hợp lý quỹ đất đai(khoang định các loại đất) cho tất cả các mục đích sử dụngđất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế đô thị đến năm 2010

Dự án xây dựng trên cơ sở định hướng phát triển kinh tế xã hội thủ đô HàNội giai đoạn 2001-2002, nghị quyết số 15/NQ/TW ngày 15/12/2000 của bộ chínhtrị về phương hướng nhiệm vụ phát triển thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001-2010,nghị quyết Đảng bộ thành phố lần XIII đã được UBND thành phố trình HĐNDthành phố khoá XII kỳ họp thứ 14 thông qua để trình Thủ tướng chính phủ phêduyệt

Đối với đất đô thị thành phố đã có hàng loạt dự án, cải tạo, nâng cấp xâydựng mới nhiều tuyến đường nút giao thông quan trọng đã phát triển nhiều khu đôthị mới và các công trình kết cấu hạ tầng khu vực khác làm cho bộ mặt đô thị cónhững thay đổi tích cực tuy nhiên chất lượng hạ tầng kỹ thuật còn thấp so với pháttriển kinh tế – xã hội; diện tích đất giao thông còn thiếu phương tiện giao thôngchủ yếu là cá nhân với mật độ cao nên dễ gây tai nạn ùn tắc khu công nghiệp cònxen kẽ trong khu dân cư nhiều công trinh còn sử dụng đất lãng phí; còn tình trạnglấn chiếm đất công chưa được xử lý Phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm2010:

Để đảm bảo nền kinh tế thủ đô có nhịp độ tăng trưởng nhanh bền vững đếnnăm 2010, tổng sản phẩm xã hội(GDP) của Hà nội tăng 2,7 lần so với năm 2000thu nhập bình quân đầu người tăng 2 lần so với năm 2000 tốc độ tăng trưởng GDPhàng năm khoảng 10%- 11% , phải phát triển Hà nội theo hướng không gian mởtheo hướng Bắc và Tây Bắc, hướng Tây và Tây Nam nghiên cứu việc chính trịsông hồng và hai bên sông Hồng xây dựng mạng lưới đô thị vệ tinh xung quanhthủ đô theo quy hoạch thống nhất hiện đại hoá cơ sở hạ tầng đô thị trước một bước

so với yêu cầu phát triển thủ đô Đến năm 2010 dân số Hà Nội vào khoảng 3,2triệu người trong đó: dân số hạot động công nghiệp, dịch vụ 2,53 triệu dân số nôngnghiệp 0,67 triệu với cơ cấu dân số như vậy thì đất đô thị khoảng 32500 ha trong

đó nội thành là 25000 ha với số hộ dân phải di dời khoảng 35000 hộ Chỉ tiêu sửdụng đất đô thị bình quân khoảng 100 m2/ người trong đó phải đảm bảo đất giaothông là 25 m2/ người, đất cây xanh công viên thể dục thể thao là 18 m2/ ngườidiện tích phục vụ lợi ích công cộng của các công trình là 5 m2/ người Quy hoạch

sử dụng đất đến năm 2010 sẽ chuyển mục đích sử dụng 22001 ha đất sang pháttriển đô thị và công nghiệp phủ xanh 1700 ha đồi trọc

Dự kiến đất đô thị tăng 12951 ha so với 2000 sẽ chuyển 232 ha đất đô thịthành đất xây dựng cơ sở hạ tầng

b Kế hoạch sử dụng đất đô thị

Căn cứ tình hình kế hoạch giao đất để xây dựng đô thị phát triển nhà ở, xâydựng sơ sở hạ tầng giai đoạn 96-2000, các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội kếhoạch năm từ 2000- 2005 của thành phố chương trình 12/ CTr- TƯ về phát triểnnhà ở Hà Nội Nội dung quy hoặch sử dụng đất của thành phố đến năm 2010 chỉtiêu cơ bản về phát triển đất xây dựng nhà ở đô thị của kế hoạch sử dụng đất 10năm 2001 -2010 của thành phố dự kiến là 5875 ha

iểu 1: Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đô thị năm 2002 đến 2010

Khu phát triển

đô thị

Hiện trạngnăm 2000

Đơn vị ha sửdụng đến năm 2010Đất

2813

18903

4911

+Khu vực 7

quận nội thành

8430

2442

8430

2485

602

607

+Khu đo thị bắc

Thăng Long

0+Khu đô thị

Đông anh

9

1300

374

5 72 07 75

Nguồn: Báo cáo chuyên đề “ Định hướng sử dụng đất thời kỳ 2000-2002một số ngành và một số lĩnh vực của thành phố Hà Nội

Đến năm 2010 sẽ có 2079100 người sống trong các khu đô thị của thành phố

Hà Nội Tăng thêm 531600 người so với 2001 Để đảm bảo nhu cầu về đất ở cũngnhư các hoạt động kinh tế chính trị xã hội của thủ đô, đất đô thị sẽ được mở rộngxem biểu trên Như vậy diện tích đất đô thị sẽ được tăng thêm 12951 ha lấy vàocác loại đất nông lâm ngư nghiệp như sau:

- Đất lúa, mầu 5789 ha

- Cây hàng năm khác 355ha

- Đất vườn tạp 51 ha Đất cây lâu năm 37 ha

- Đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản 619ha

- Đất trồng cỏ 5ha

- Đất trồng rừng 499 ha

- Đất xây dựng 1365 ha

- Đất giao thông 796 ha

- Đất thuỷ lợi và mặt nước chuyên dùng 819 ha

- Đất di tích lịch sử văn hoá 53 ha

- Đất nguyên vật liệu xây dựng 26 ha

- Đất chuyên dùng khác 60 ha

- - Đất ở nông thôn 1397 ha

- Đất bằng chưa sử dụng 42 ha

- Đất mặt nước chưa sử dụng 79 ha

- Đất sông suối 258 ha

- Đất chưa sử dụng khác 19 ha

- Diện tích đất ở đô thị năm 2000 là 2872 ha

Trong những năm tới giảm 232ha Do chuyển sang đất xây dựng khác 27

ha, đất giao thông 205 ha đồng thời tăng thêm 3235 ha lấy từ đất lúa và đất mầu

1649 ha, đất trồng cây hàng năm khác 172 ha, đất vườn tạp 19 ha, đất mặt nướcnuôi trồng thuỷ sản 154 ha, đất xây dựng 11 ha, đất giao thông 4 ha, đất thuỷ lợi vàmặt nước chuyên dùng 73 ha, đất làm nguyên liệu xây dựng 7 ha, đất nghĩa trang,nghĩa địa 6 ha, đất ở nông thôn 1126 ha, đất bằng chưa sử dụng 14ha Đến năm

2010 diện tích đất đô thị sẽ là 22807 ha trong đó đất ở là 5875 ha

3.Giao đất và cho thuê đất

Thưc hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm được Thủ Tướng Chính Phủ phêduyệt từ năm 1996 đến 2001 Hà nội đã giao và cho thuê dược 5227.58 ha đất đểthực hiện 1904 dự án phát triển công nghiệp và đô thị phát triển kinh tế xã hộitrong đó có 1832.6 ha đất cho 494 dự án đầu tư phát triển sản xuất phi nôngnghiệp Kinh doanh dịch vụ gồm 1016.9 ha đất cho 141 dự án có nguồn vốn nướcngoài trong đó có 13 dự án 100% vồn nước ngoài được thuê diện tích đất là52.2ha,128 dự án liên doanh với nước ngoài được thuê 964.7 ha ; có 4 dự án đầu tưnước ngoài sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp tập trung: khu công nghiệpnội bài , khu công nghiệp Hà Nội đầu tư, khu công nghiệp sài đồng A, khu côngnghiệp Bắc thăng long

+ 815.7 ha đất được giao để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuấtkinh doanh dịch vụ của các doanh nghiệp trong nước phát triển sản xuất kinhdoanh trong đó chủ yếu khu công nghiệp vừa và nhỏ các cụm công nghiệp và làng

nghề truyền thống các nhà máy nhỏ lẻ các công trình dịch vụ thương mại Còn lại3394.98 ha đất được giao để thực hiện 1410 dự án sử dụng vào các mục đích.919.97 ha xây dựng các trụ sở cơ quan 479.94 ha đất ở đô thị

+ 242 doanh nghiệp nhà nước thuê 1582.437 m2 đất

+ 71 doanh nghiệp TNHH thuê 1.147.442 m2 đất

+ 21 doanh nghiệp cổ phần thuê 457.500,8 m2

+ 3 doanh nghiệp tư nhân thuê 15325 m2 đất

+ 17 hợp tác xã thuê 29153.2 m2

Trong năm 2001 sở điạ chính thành phố đẫ thụ lí 380 hồ sơ trình cấp cóthẩm quyền giao đất cho thuê đất với tổng diện tích là912.33 ha đạt 93.1% kếhoạch về diện tích đất , tạm giao 203 ha đất để bồi thường công tác giải phóng mặtbằng Thu tiền thuê đất năm 2001 và nộp ngân sách 183.7 tỉ đạt 146.7% kế hoạch

Năm 2002 sở đã trình cấp có thẩm quyền giao đất cho thuê đất với diện tích

1278 ha đạt 10.8% kế hoạch , đạt 108% kế hoạch, nộp ngân sách 635.3 tỉ đồng đạt167.8% kế hoạch, năm 2001 và 2002 uỷ ban nhân dân thành phố đã giao và chothuê được 2180 ha đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội trên địa bàntrong đó đã giao 165.6 ha đất để phát triển công nghiệp, 201 ha để xây dựngcáccông trình giao thông, hạ tầng đầu mối; 503.3 ha đất để xây dựng các khu đô thị

mới Các dự án phát triển nhà ở và khu tái, 5.2 ha để xây dựng quĩ nhà phục vụ các

vị lão thành cách mạng cải thiện nhà ở, giao đất xây dựng các công trình trọngđiểm công trình phục vụ SAEGAME 22

6 tháng đầu năm 2003 sở điạ chính đã trình cấp có thẩm quyền giao đất chothuê đất với diện tích khoảng 957 ha đạt 46% kế hoạch để phục vụ cho các dự ántrên địa bàn

Như vậy, trong nhưng năm qua trên địa bàn thành phố đã có 108375 hộ giađình và 33324 tổ chức tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất đạt 74,07% trong đó hộ gia đình chiếm 44,89%, tổ chức chiếm 29,08%

3 Đăng kí và cấp giầy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

a.Nghĩa vụ đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định thì tất cả các tổ chức cá nhân đóng trên địa bàn thành phố đềuphải đăng ký cấp giâý chứng nhận quyền sử dụng đất

Biểu 2: Kết quả đăng ký chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị trên địa bànthành phố Hà Nội

STT

Quận Số hộ, tổ

chức cần đăngkí

Số hộ, tổchức đã đăng kí

% đăng kí

so với số cầnđăng kí

H

ộ giađình

T

ổ chức

H

ộ giađình

T

ổ chức

H

ộ giađình

1787

3603

1700

94,66

95,13

2 Hai BàTrưng

39497

8087

37400

6000

94,69

74,19

4521 625 0521 652 2,45 2,41

Đa

24130

8870

21036

6870

87,17

77,45

2122

6024

12000

4050

99,0

67,23

Giấy

10799

7045

80790

7000

74,8

99,36

Xuân

11042

6802

9016

4079

81,65

59,69

15917

75387

108375

33324Nguồn: Báo cáo kết quả đăng ký thống kê đất đai của phòng đăng ký thông

kê đất thuộc Sở địa chính nhà đất Hà Nội

b.Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị và quyền sở hữu nhà diễn ra như sau

Năm 2001 toàn thành phố cấp được 37001/35000 tại khu vực đô thị đạt106.24%kế hoạch

Năm 2002 toàn thành phố cấp được 40664/40000 giấy chứng nhận tại khuvực đô thị đạt 102.5% kế hoạch dự kiến đến hết năm 2002 toàn thành phố sẽ cấpđược 40664 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 102.5%

Kế hoạch năm 2013:

Biểu 3: Kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị năm 2003