Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381

GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

Giới thiệu về chủ đầu tư

 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Tài chính Đỗ Gia

 Ngày đăng ký lần đầu : 22/12/2010

 Nơi cấp : Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Sóc Trăng

 Địa chỉ trụ sở : Lô C99 Trần Hưng Đạo, Phường 2, Tp.Sóc Trăng, T.Sóc Trăng

 Ngành nghề KD : Dịch vụ lưu trú ngắn ngày; Nhà hàng và các dịch vụ ăn uống phục vụ lưu động;

 Đại diện pháp luật : Đỗ Hiếu Đạo Chức vụ: Phó Tổng Giám đốc

Mô tả sơ bộ thông tin dự án

 Tên dự án : Khách sạn và nhà hàng

 Địa điểm xây dựng : Ấp An Thới, xã An Lạc Thôn, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng

Tạo dựng một trung tâm kết hợp giữa khách sạn và nhà hàng nhằm phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi và ẩm thực của người dân tỉnh Sóc Trăng cùng du khách từ khắp nơi.

- Tạo thêm việc làm cho lao động địa phương, đặc biệt là đồng bào dân tộc thiểu số (Khmer, Chăm);

- Thu được lợi nhuận chính đáng cho nhà đầu tư

- Góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương;

 Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới

 Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án

 Tổng mức đầu tư : 33,270,581,483 đồng

- Vốn chủ sở hữu chiếm 30% tổng mức đầu tư tương đương với 9,981,174,445 đồng

- Vốn vay chiếm 70% tổng mức đầu tư tương đương với 23,289,407,038 đồng

- Chuẩn bị đầu tư: Từ tháng 9/2013 đến tháng 12/2013

- Xây dựng dự án: Từ tháng 1/2014 đến tháng 12/2014

- Đi vào hoạt động: Từ tháng 1/2015

Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh

Căn cứ pháp lý

 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản được Quốc hội khóa XII thông qua tại kỳ họp thứ 5, theo số hiệu 38/2009/QH12, diễn ra vào ngày 19 tháng 6 năm 2009.

 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;

Nghị định số 80/2006/NĐ-CP, ban hành ngày 09 tháng 8 năm 2006, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường, nhằm mục tiêu bảo vệ môi trường và phát triển bền vững Nghị định này tạo ra khung pháp lý rõ ràng cho việc thực hiện các quy định về bảo vệ môi trường, từ đó nâng cao ý thức cộng đồng và trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân trong việc bảo vệ tài nguyên thiên nhiên.

Nghị định số 83/2009/NĐ-CP, ban hành ngày 15/10/2009, của Chính phủ, quy định việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP, ngày 12/2/2009, liên quan đến quản lý dự án đầu tư và xây dựng công trình.

Nghị định số 21/2008/NĐ-CP, ban hành ngày 28/02/2008, của Chính phủ, đã sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP, được ban hành ngày 09/08/2006 Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ môi trường tại Việt Nam.

 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

 Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều luật phòng cháy và chữa cháy;

Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng, đồng thời Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/NĐ-CP, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và đảm bảo chất lượng trong lĩnh vực xây dựng.

 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;

 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;

Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT, ban hành ngày 08/12/2008 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định hướng dẫn chi tiết về quy trình đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường Thông tư này nhằm nâng cao hiệu quả quản lý môi trường, đảm bảo các dự án phát triển không gây hại đến môi trường và sức khỏe cộng đồng.

 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

 Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình;

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

II.1 Tiềm năng phát triển ngành dịch vụ Đồng Bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL) là khu vực có tiềm năng về du lịch, độc đáo, không giống với vùng miền nào của cả nước Nơi đây, có dòng sông Mêkông bồi đắp phù sa màu mỡ, với 2 nhánh sông chính là sông Tiền và sông Hậu, hệ thống kênh rạch chằng chịt giao thoa cùng núi rừng, biển đảo đã hình thành một vùng sinh thái đa dạng, tạo nên những cảnh quan đặc sắc, hùng vĩ, chứa bao điều kỳ thú mời gọi du khách gần xa

Sóc Trăng là một tỉnh ven biển thuộc đồng bằng sông Cửu Long, nổi bật với những ngôi chùa Khmer như chùa Khleang, chùa Đất Sét và chùa Dơi Du khách đến Sóc Trăng sẽ được chiêm ngưỡng cảnh sắc thiên nhiên tươi đẹp với những cánh đồng lúa rộng lớn, đầm nuôi tôm và các vườn trái cây phong phú như vườn nhãn Vĩnh Châu, chôm chôm, sầu riêng, cam và quýt tại cù lao Dung và cồn Mỹ Phước.

Du lịch Sóc Trăng và ĐBSCL đang phát triển mạnh mẽ nhờ tiềm năng du lịch phong phú, tạo ra sự kết hợp độc đáo giữa các vùng miền Sự phát triển của ngành du lịch không chỉ thúc đẩy các dịch vụ khác mà còn nâng cao vai trò của ngành dịch vụ trong nền kinh tế tỉnh.

II.2 Thị trường dịch vụ nhà hàng khách sạn

Khu vực trung tâm thành phố Sóc Trăng là nơi có đông dân cư và cuộc sống ngày càng phát triển, kéo theo sự gia tăng nhu cầu về dịch vụ nhà hàng và khách sạn Du khách đến Sóc Trăng có thể tìm thấy nhiều lựa chọn cho nơi nghỉ ngơi và ăn uống, nhưng để tìm được một địa điểm mang lại cảm giác thoải mái và bữa ăn gia đình ấm cúng, đậm chất quê hương lại không phải là điều dễ dàng.

Nhằm khắc phục những hạn chế trong ngành nhà hàng và khách sạn tại tỉnh, chúng tôi đã khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính cùng với các nghiên cứu thị trường để xây dựng một dự án tiềm năng.

Dự án "Nhà hàng và khách sạn" được xây dựng với tiêu chí chuyên nghiệp, chất lượng cao và giá cả hợp lý, nhằm mang đến sự lựa chọn phong phú cho khách địa phương và phục vụ tốt nhất cho du khách đến với Sóc Trăng.

CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN

Vị trí địa lý và tiềm năng phát triển tỉnh Sóc Trăng

Tỉnh Sóc Trăng, tọa lạc ở cửa Nam sông Hậu, cách thành phố Hồ Chí Minh 231km và Cần Thơ 62km, nằm trên tuyến Quốc lộ 1A, kết nối các tỉnh Cần Thơ, Hậu Giang và Bạc Liêu.

Cà Mau Quốc lộ 60 nối Sóc Trăng với các tỉnh Trà Vinh, Bến Tre và Tiền Giang

- Vị trí tọa độ: 9 0 12’ - 9 0 56’ vĩ Bắc và 105 0 33’ - 106 0 23’ kinh Đông

- Diện tích tự nhiên 3,311.76 km 2 (chiếm khoảng 1% diện tích cả nước và 8.3% diện tích của khu vực đồng bằng sông Cửu Long)

- Đường bờ biển dài 72 km và 03 cửa sông lớn: Định An, Trần Đề, Mỹ Thanh đổ ra Biển Đông

- Tỉnh có địa giới hành chính tiếp giáp như sau:

+ Phía Bắc và Tây Bắc giáp tỉnh Hậu Giang;

+ Phía Tây Nam giáp tỉnh Bạc Liêu;

+ Phía Đông Bắc giáp tỉnh Trà Vinh;

+ Phía Đông và Đông Nam giáp Biển Đông

Sóc Trăng, với 72km bờ biển giáp biển Đông và hệ thống sông ngòi dài hơn 3,000km, có lợi thế trong giao thông và vận chuyển hàng hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế biển tổng hợp Nền kinh tế nơi đây phát triển mạnh mẽ trong các lĩnh vực trồng trọt, khai thác và nuôi trồng thủy hải sản, chế biến nông, lâm, thủy sản, cùng với du lịch sông nước miệt vườn và văn hóa lễ hội Đất đai màu mỡ của Sóc Trăng rất thích hợp cho việc phát triển cây lúa nước, cây công nghiệp ngắn ngày như mía và đậu nành, cũng như các loại rau màu và cây ăn trái như bưởi và xoài Hiện tại, đất nông nghiệp chiếm 84.03% tổng diện tích, với 160,910ha dành cho canh tác lúa, 18,319ha cho cây màu và công nghiệp ngắn ngày, cùng 40,911ha cho cây lâu năm và cây ăn trái.

Mặc dù Sóc Trăng gặp một số hạn chế về điều kiện tự nhiên như thiếu nước ngọt và xâm nhập mặn trong mùa khô, nhưng vùng đất này vẫn có nhiều lợi thế để phát triển nông, ngư nghiệp đa dạng Những thuận lợi này tạo điều kiện cho việc hình thành các khu du lịch sinh thái phong phú, đặc biệt là dải cù lao thuộc huyện.

Kế Sách, Long Phú và Cù Lao Dung là những điểm đến lý tưởng cho du lịch sinh thái với nhiều cây trái nhiệt đới và không khí trong lành, như tại cồn Mỹ Phước và khu du lịch Song Phụng Hệ thống kinh rạch của tỉnh chịu ảnh hưởng của thủy triều với biên độ dao động từ 0.4m đến 1m, tạo điều kiện cho các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của cư dân địa phương Thủy triều không chỉ mang lại lợi ích cho cuộc sống hàng ngày mà còn tạo ra những trải nghiệm thú vị cho du khách khi khám phá hệ sinh thái rừng tự nhiên.

Sóc Trăng sở hữu nguồn tài nguyên rừng phong phú với diện tích 12,172ha, chủ yếu bao gồm các loại cây như tràm, bần, giá, vẹt, đước và dừa nước, phân bố tại bốn huyện Vĩnh Châu, Long Phú, Mỹ Tú và Cù Lao Dung Rừng ở đây chủ yếu là rừng ngập mặn ven biển và rừng tràm ở khu vực đất nhiễm phèn Đặc biệt, những khảo sát ban đầu cho thấy tiềm năng khai thác dầu và khí đốt tại vùng thềm lục địa ngoài khơi gần Sóc Trăng.

Sóc Trăng không chỉ sở hữu lợi thế về địa lý mà còn có nhiều cơ hội phát triển kinh tế nhờ vào hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện Tỉnh kết nối thuận lợi với Quốc lộ 1A, cùng với các tuyến đường quốc lộ đang được đầu tư như Quốc lộ 60 và tuyến Quản lộ Phụng Hiệp Đặc biệt, với 72 km bờ biển, Sóc Trăng phát triển giao thông thủy hiệu quả qua sông Hậu và hệ thống kênh rạch, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương với các tỉnh ĐBSCL Ngoài ra, từ Sóc Trăng, có thể dễ dàng giao thương với Campuchia và Lào qua sông Hậu.

Hệ thống thông tin liên lạc và mạng lưới viễn thông đã được đầu tư hoàn chỉnh từ cấp tỉnh đến địa phương, đảm bảo chất lượng dịch vụ tốt Điều này giúp đáp ứng hiệu quả nhu cầu trao đổi thông tin cả trong nước và quốc tế.

Sóc Trăng, với lực lượng lao động trẻ, năng động và khả năng thích ứng tốt, nổi bật như một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nhờ vào những lợi thế cạnh tranh vượt trội.

Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Sóc Trăng

Mặc dù có những khó khăn chung nhưng tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm

Năm 2013, tỉnh Sóc Trăng ghi nhận sự chuyển biến tích cực với tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8,7% Trong đó, khu vực I tăng 9,15%, khu vực II tăng 4,87% và khu vực III tăng 10,33% Các chính sách an sinh xã hội cũng được triển khai một cách tích cực, góp phần nâng cao đời sống người dân.

Hình: Vùng thực hiện dự án

Trong 6 tháng đầu năm 2013, lĩnh vực du lịch tại tỉnh nhà đạt nhiều kết quả khả quan, với lượng khách tham quan tăng 27% so với cùng kỳ năm trước, đạt 476,454 lượt người, trong đó có 5,127 lượt khách quốc tế và 89,102 lượt khách lưu trú, hoàn thành 70% kế hoạch năm Doanh thu du lịch đạt trên 104 tỷ đồng, tăng 54% so với năm 2012 Sự gia tăng lượng khách du lịch đến các điểm tham quan đã thúc đẩy nhu cầu lưu trú, nghỉ ngơi và ăn uống.

Kết luận về sự cần thiết đầu tư

Nhận thấy tiềm năng phát triển du lịch của tỉnh Sóc Trăng, Công ty Cổ phần Tài chính Đỗ Gia quyết định đầu tư xây dựng dự án nhằm đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, ăn uống và giải trí của du khách, đặc biệt là nhu cầu lưu trú.

Khách sạn và Nhà hàng mang phong cách miệt vượt tại Ấp An Thới, xã An Lạc Thôn, huyện

Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng

Đầu tư xây dựng dự án là một hướng đi đúng đắn, không chỉ đáp ứng nhu cầu dịch vụ du lịch mà còn mang lại lợi ích xã hội, đồng thời thu hút các nhà đầu tư.

Dựa trên nhu cầu thiết thực của người dân và du khách, cùng với định hướng phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh, chúng tôi tin rằng Dự án Khách sạn và Nhà hàng sẽ là một khoản đầu tư cần thiết trong giai đoạn hiện tại.

ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG DỰ ÁN

Vị trí xây dựng

Dự án Khách sạn và Nhà hàng sẽ được triển khai tại thửa đất số 292, 285, 1062, thuộc tờ bản đồ số 3, tại ấp An Thới, xã An Lạc Thôn, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng.

Hình: Vị trí xây dựng dự án

Dự án nằm cạnh quốc lộ 91C (đường Nam Sông Hậu) có chiều rộng 10m, được trải nhựa và tiếp giáp với hạ lưu sông Hậu Vị trí xây dựng dự án cách đường Quang Trung khoảng 18km và cách trung tâm thành phố Cần Thơ khoảng 25km.

Các tuyến đường tỉnh kết nối Nam sông Hậu với Quốc lộ 1A, cùng với hệ thống đường huyện và giao thông nông thôn, sẽ được nâng cấp Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển toàn diện các ngành kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong lĩnh vực Khách sạn và Nhà hàng.

Khí hậu, thời tiết

Huyện Kế Sách thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long, nơi chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa Khu vực này có đặc điểm thời tiết nóng ẩm suốt năm và nhiệt độ cao.

Nhiệt độ không khí trung bình hàng năm đạt 26.8°C, với nhiệt độ cao nhất lên tới 37.8°C vào tháng 4 và nhiệt độ thấp nhất là 16.2°C vào tháng 12 và tháng 1 Khu vực này cũng có tổng số giờ nắng trung bình hàng năm là 2,342 giờ, tương đương 6.5 giờ nắng mỗi ngày.

Khí hậu trong năm được chia thành hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau Lượng mưa trung bình hàng năm đạt 1,846 mm, với hơn 90% tổng lượng mưa rơi vào mùa mưa, tương ứng với 136 ngày mưa mỗi năm Sự phân bố lượng mưa không đều giữa các tháng trong năm là đặc điểm nổi bật của khí hậu này.

Huyện có hai hướng gió chính: gió mùa Tây Nam từ tháng 5 đến tháng 11 và gió mùa Đông Bắc từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, với tốc độ gió trung bình đạt 2m/s Mỗi năm, huyện trải qua hơn 30 cơn giông và lốc xoáy, gây thiệt hại cho sản xuất và đời sống Các yếu tố khí hậu bất lợi và thiên tai đang có xu hướng gia tăng trong những năm gần đây Tuy nhiên, nhìn chung, các yếu tố khí hậu cơ bản vẫn thuận lợi cho phát triển kinh doanh và sản xuất.

Địa hình

Địa hình khu vực dự án tương đối bằng phẳng với cao độ trung bình khoảng 1.2 – 1.3m thuận lợi cho việc xây dựng và kinh doanh nhà hàng, khách sạn.

Hiện trạng dự án

III.4.1 Hiện trạng đất đai

Lô đất dự án có diện tích 19,216m², bao gồm 300m² đất thổ cư, 16,885.5m² đất trồng cây lâu năm, 690.5m² hành lang lộ giới và hành lang bảo vệ sông, cùng với 1,200m² đất phục vụ sản xuất, kinh doanh, trong đó 140m² thuộc hành lang lộ giới.

Lô đất này hiện đang được trồng cây ăn trái và đã được quy hoạch cho mục đích đất thổ cư, cây lâu năm, cùng với đất cho cơ sở sản xuất kinh doanh Thời hạn sử dụng của lô đất kéo dài đến năm 2043.

III.4.2 Hiện trạng môi trường

+ Mức độ ô nhiễm: bình thường

- Môi trường kinh tế - xã hội

+ Kết cấu hạ tầng: chưa hoàn chỉnh

+ Trật tự an ninh xã hội: tốt

III.4.3 Hạ tầng kỹ thuật

- Hệ thống điện nước: sử dụng điện lưới quốc gia

- Hệ thống nước: sử dụng hệ thống nước thủy cục

NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN

Quy mô dự án

Dự án Khách sạn và Nhà hàng nằm trong khuôn viên có tổng diện tích 19.216 m 2 Công suất dự án như sau:

Số ngày hoạt động trong năm 360 ngày/năm

Công suất phục vụ tối đa 180 thực khách/bữa ăn Công suất phục vụ tối đa 540 thực khách/ngày

Bữa sáng 180 thực khách/ngày

Bữa trưa 180 thực khách/ngày

Bữa tối 180 thực khách/ngày

Công suất phục vụ dự kiến Năm 2015: 40%

Bungalow-A (2 giường) 30 phòng Bungalow-B (1 giường) 48 phòng

Hoạt động khác 10% doanh thu khách sạn

Nhân sự dự án

Quản lý nhà hàng khách sạn 1

Nhân viên phục vụ nhà hàng 5

Tiến độ thực hiện dự án

- Chuẩn bị đầu tư: Từ tháng 9/2013 đến tháng 12/2013

- Xây dựng dự án: Từ tháng 1/2014 đến tháng 12/2014

- Đi vào hoạt động: Từ tháng 1/2015

CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN

Giải pháp thiết kế mặt bằng

+ Phù hợp với quy hoạch được duyệt

+ Thuận tiện về giao thông

+ Địa thế cao, bằng phẳng, thoát nước tốt

+ Đảm bảo các quy định an toàn và vệ sinh môi trường

+ Không gần các nguồn chất thải độc hại

+ Đảm bảo có nguồn thông tin liên lạc, cấp điện, cấp nước từ mạng lưới cung cấp chung

V.2 Các hạng mục công trình

- Khu trồng cây ăn trái

(Xem chi tiết trong Mặt bằng tổng thể tỷ lệ 1/200 phần Phụ lục)

Giải pháp thiết kế hệ thống kỹ thuật

V.3.1 Hệ thống cấp thoát nước

Hệ thống cấp nước cần tuân thủ các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 4513:1988 và đảm bảo chất lượng nước uống theo tiêu chuẩn của Bộ Y tế.

Mạng lưới phân phối nước bên trong được lắp đặt ngầm trong hộp kỹ thuật, với các van được bố trí trong rãnh ngầm hoặc hộp kỹ thuật có cửa kiểm tra, giúp thuận tiện cho việc quản lý và sửa chữa.

Chiều cao lắp đặt thiết bị vệ sinh phải phù hợp nhu cầu sử dụng

Thiết kế hệ thống thoát nước, cống thu gom kết hợp rãnh có nắp đậy đảm bảo quy định trong tiêu chuẩn TCVN 4474 : 1987

Hệ thống xử lý nước thải cần được thiết kế để đảm bảo chất lượng nước thải đạt tiêu chuẩn TCVN 6772: 2000 trước khi xả vào hệ thống thoát nước khu vực.

Việc thu gom và xử lý chất thải được thực hiện theo đúng quy định, với đầy đủ phương tiện và dụng cụ có nắp đậy để phân loại và chứa đựng rác tạm thời tại mỗi khu vực Khu vực sân vườn cũng được trang bị thùng chứa rác Vị trí thu gom, xử lý và vận chuyển rác chung của toàn khu vực dự án được bố trí tách biệt với các khu vực khác, có lối ra vào riêng và nằm ở cuối hướng gió.

V.3.2 Hệ thống chiếu sáng, kỹ thuật điện và thiết bị điện nhẹ

Dự án ưu tiên tối đa việc chiếu sáng tự nhiên cho tất cả các khu vực Khi cần thiết phải sử dụng ánh sáng nhân tạo, thiết kế sẽ hướng đến phương thức chiếu sáng chung đều, với ưu tiên sử dụng đèn huỳnh quang có quang phổ màu trắng làm nguồn sáng chính.

Chỉ tiêu độ rọi tối thiểu và chất lượng chiếu sáng trong các khu vực dự án phù hợp với TCVN 7114

Sử dụng bóng đèn chất lượng cao, hiệu suất tốt và tiết kiệm điện không chỉ giúp bảo vệ môi trường mà còn phù hợp với khí hậu Việt Nam Nên chọn nguồn sáng có nhiệt độ màu thích hợp, đồng thời sử dụng bóng đèn nung sáng có chao và đèn huỳnh quang có máng để đảm bảo ánh sáng không gây loá và phân bố đều.

Hệ thống chiếu sáng bên ngoài cho cổng, lối đi chính, sân, bãi tập và các kho được bố trí riêng biệt

Phòng bảng điện được thiết kế hợp lý để dễ dàng sử dụng và sửa chữa khi xảy ra sự cố Hệ thống được tiếp đất an toàn và trang bị các thiết bị điện an toàn cao cấp.

Ngoài việc lắp đặt công tắc và cầu chì, nên bổ sung 1 hoặc 2 ổ cắm điện để tiện sử dụng khi cần thiết Các ổ cắm và công tắc điện cần được đặt ở độ cao tối thiểu 1.5 m so với mặt sàn và phải có hộp hoặc lưới bảo vệ để đảm bảo an toàn.

Thiết kế hệ thống điện thoại, mạng Internet, hệ thống chuông điện và đồng hồ điện cũng như hệ thống tiếp nhận vô tuyến truyền hình

Khi thiết kế và lắp đặt đường dây dẫn điện cùng thiết bị điện, cần tuân thủ các tiêu chuẩn TCXD 25:1991, TCXD 27:1991 và TCXDVN 394:2007 Đồng thời, việc lắp đặt bóng đèn và quạt trần phải đảm bảo không làm giảm độ rọi của ánh sáng.

Hệ thống chống sét được tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCXDVN 46 :

V.3.3 Hệ thống thông gió điều hòa không khí

Hệ thống thông gió, điều hòa không khí triệt để tận dụng thông gió tự nhiên và tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 5687 : 2010

Các khu chức năng được bố trí hệ thống thông gió nhân tạo như quạt trần, quạt thông gió

Khu bếp, khu vệ sinh lắp đặt hệ thống thông gió, hút mùi riêng biệt, để không gây ảnh hưởng đến các khu chức năng khác

V.3.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Hệ thống phòng chống cháy được thiết kế tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 2622 : 1995

Để đảm bảo áp lực nước chữa cháy tại các vị trí xa, cần có bể nước dự trữ và bơm Điều này đặc biệt quan trọng trong trường hợp không có nguồn nước cung cấp hoặc khi nguồn nước hiện có không đủ lưu lượng và áp suất Lượng nước cần thiết được tính toán dựa trên nhu cầu chữa cháy lớn nhất trong vòng 3 giờ.

Chiều rộng tối thiểu của lối đi, hành lang, cửa đi, trên đường thoát nạn được thiết kế theo quy định

V.3.5 Yêu cầu công tác hoàn thiện

Công tác hoàn thiện được chú trọng cả trong và ngoài công trình cũng như sân vườn, tường rào và cổng

Các chi tiết kiến trúc như mép tường và cạnh cột được thiết kế không có cạnh vuông hay góc sắc nhọn Các cửa đi và cửa sổ được trang bị móc gió giúp giữ cánh cửa gấp vào tường, trong khi cửa sổ có cửa chớp và cửa kính giúp che ánh sáng và ngăn mưa, gió lạnh xâm nhập vào không gian sống.

Mặt tường trong và ngoài nhà dùng vật liệu nhẵn phẳng, dễ làm sạch Trần và sàn nhà phải được làm nhẵn, ít gờ chỉ, giật cấp

Sàn, nền phòng vệ sinh đươc đảm bảo:

+ Có độ dốc từ 1% đến 2% về phía hố thu hoặc lỗ thoát nước ở chân tường, sát mặt sàn

+ Lát bằng vật liệu không trơn trượt, không thấm nước, dễ cọ rửa

Vật liệu hoàn thiện cần đảm bảo độ bền cao, an toàn cho sức khỏe, dễ dàng vệ sinh, hạn chế mài mòn và không bị biến dạng Đồng thời, vật liệu cũng phải đáp ứng yêu cầu về mỹ thuật và phù hợp với điều kiện khí hậu Ngoài ra, cần có các biện pháp phòng chống mối mọt hiệu quả cho công trình.

Giải pháp thiết kế phần mái đảm bảo yêu cầu chống nóng, chống ồn, chống thấm, chống ăn mòn, chống mưa hắt và chịu được gió bão

Khi hoàn thiện, sân vườn đảm bảo:

+ Vườn cây bãi cỏ đúng vị trí, đáp ứng yêu cầu sử dụng của khách

+ Đúng loại cây cỏ đã được quy định và có chất lượng tốt; Đường giao thông nội bộ đảm bảo:

+ Đúng vị trí, kích thước theo quy định

+ Đúng yêu cầu và chức năng sử dụng

+ Thuận tiện liên hệ và phù hợp kiến trúc cảnh quan của công trình

Chăm sóc vườn hoa, cây xanh để duy trì môi trường giáo dục xanh, sạch, đẹp

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

Đánh giá tác động môi trường

Mục đích của việc đánh giá tác động môi trường cho Dự án Khách sạn và Nhà hàng là phân tích các yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong khuôn viên dự án Qua đó, nhằm đề xuất các giải pháp khắc phục và giảm thiểu ô nhiễm, nâng cao chất lượng môi trường, đồng thời hạn chế rủi ro cho cả môi trường và dự án, đáp ứng các tiêu chuẩn về môi trường.

VI.1.2 Các quy định và các hướng dẫn về môi trường

Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:

- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;

Nghị định số 80/2006/NĐ-CP, ban hành ngày 09 tháng 8 năm 2006, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ Môi trường, nhằm mục tiêu bảo vệ và cải thiện chất lượng môi trường, đồng thời thúc đẩy phát triển bền vững Nghị định này đề ra các quy định cụ thể về quản lý, kiểm soát ô nhiễm và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên, góp phần nâng cao nhận thức cộng đồng về bảo vệ môi trường.

Nghị định số 21/2008/NĐ-CP, ban hành ngày 28 tháng 2 năm 2008, đã sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường Tiếp theo, Nghị định số 29/2011/NĐ-CP, được ban hành ngày 18 tháng 04 năm 2011, quy định về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ môi trường trong các hoạt động phát triển kinh tế xã hội.

Thông tư số 26/2011/TT-BTNMT, ban hành ngày 18 tháng 7 năm 2011, quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 29/2011/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 18 tháng 4 năm 2011, của chính phủ về việc đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường.

Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT, được ban hành bởi Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trường vào ngày 09/08/2002, quy định về Quy chế bảo vệ môi trường tại các khu công nghiệp Quy chế này nhằm đảm bảo việc bảo vệ môi trường trong quá trình hoạt động của các khu công nghiệp, góp phần phát triển bền vững và bảo vệ sức khỏe cộng đồng.

Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT do Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi trường ban hành ngày 25/6/2002 công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường, quy định các tiêu chuẩn bắt buộc phải áp dụng nhằm bảo vệ môi trường.

- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;

- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;

Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT, ban hành ngày 18 tháng 12 năm 2006 bởi Bộ Tài Nguyên và Môi trường, quy định việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trường Quyết định này cũng đồng thời bãi bỏ một số Tiêu chuẩn đã được quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-BKHCNMT.

25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi trường;

VI.1.3 Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án

+ Mức độ ô nhiễm: bình thường

- Môi trường kinh tế - xã hội:

+ Kết cấu hạ tầng: chưa hoàn chỉnh

+ Trật tự an ninh xã hội: tốt

Tác động của dự án tới môi trường

Việc thực hiện dự án sẽ tác động đáng kể đến môi trường xung quanh nhà hàng, khách sạn và khu vực lân cận, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của cư dân địa phương Chúng ta có thể dự đoán các nguồn tác động môi trường có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau của dự án.

VI.2.1 Giai đoạn xây dựng dự án

+ Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn:

Quá trình xây dựng thường phát sinh bụi từ nhiều nguồn như xỉ măng, đất và cát do các hoạt động đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu Ngoài ra, việc pha trộn và sử dụng vôi vữa cũng góp phần tạo ra bụi Hơn nữa, tiếng ồn từ máy móc thiết bị và các phương tiện vận tải trong thi công cũng là một vấn đề cần lưu ý tại công trường.

+ Tác động của nước thải:

Trong quá trình thi công, nước thải sinh hoạt từ công nhân xây dựng phát sinh, mặc dù lượng nước thải này không lớn nhưng cần được quản lý chặt chẽ để ngăn ngừa ô nhiễm nguồn nước mặt và nước ngầm.

+ Tác động của chất thải rắn:

Chất thải rắn trong giai đoạn xây dựng bao gồm hai loại chính: chất thải từ quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân Nếu không được quản lý và xử lý kịp thời, chất thải này có thể bị cuốn trôi theo nước mưa, gây tắc nghẽn hệ thống thoát nước và các vấn đề vệ sinh khác Phần lớn phế thải xây dựng như xà bần, cát, sỏi sẽ được tái sử dụng làm vật liệu san lấp, trong khi rác sinh hoạt, mặc dù ít do số lượng công nhân không nhiều, sẽ được thu gom và xử lý ngay bởi các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị.

VI.2.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng

Khí thải từ các phương tiện giao thông chứa nhiều chất ô nhiễm như bụi, SO2, NOx, CO và các hợp chất hữu cơ bay hơi (VOC), góp phần làm gia tăng ô nhiễm không khí.

Khí thải từ quá trình đun nấu tại nhà hàng và nhà ăn chứa nhiều chất ô nhiễm, bao gồm bụi, NOx, CO và các hợp chất hữu cơ bay hơi (VOC) Nồng độ các chất ô nhiễm này được xác định dựa trên tải lượng và lưu lượng khí thải từ lò nấu Việc sử dụng LPG trong nấu nướng không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng không khí trong nhà mà còn góp phần gây ô nhiễm môi trường xung quanh.

Nước thải sinh hoạt có chứa các chất cặn bã, các chất rắn lơ lửng, các chất hữu cơ, các chất dinh dưỡng và vi sinh

Vào mùa mưa, nước mưa chảy tràn qua các khu vực sân bãi có thể mang theo đất cát, lá cây và các chất thải khác, làm gia tăng ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận do chúng được đưa xuống hệ thống thoát nước.

+ Ô nhiễm do chất thải rắn:

Chất thải rắn sinh hoạt chủ yếu bao gồm các chất hữu cơ dễ phân hủy như rau củ quả phế thải và thực phẩm dư thừa, trong khi khoảng 40% còn lại là các loại bao bì như giấy bìa, nhựa và thủy tinh.

Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm

VI.3.1 Giai đoạn xây dựng dự án

Phun nước giúp làm ẩm các khu vực dễ phát sinh bụi như đường đi, khu vực đào đất và san ủi mặt bằng Đồng thời, cần che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi tác động của gió, mưa và nước chảy tràn, bố trí ở cuối hướng gió và áp dụng biện pháp cách ly để ngăn ngừa hiện tượng gió cuốn, nhằm bảo vệ toàn khu vực.

Tối ưu hóa việc sử dụng các thiết bị thi công cơ giới không chỉ giúp giảm sức lao động cho công nhân mà còn hạn chế lượng bụi xâm nhập vào phổi, bảo vệ sức khỏe cho người lao động.

Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như mũ, khẩu trang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết

Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực công trường xây dựng Các máy khoan, đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h – 06h

Chủ đầu tư yêu cầu đơn vị thầu và công nhân xây dựng thực hiện các điều kiện sau: công nhân sẽ được bố trí ở tập trung bên ngoài khu vực thi công, đồng thời cần đảm bảo vệ sinh cá nhân trong suốt quá trình làm việc.

Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn…

Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh được xây dựng đủ cho số lượng công nhân cần tập trung trong khu vực

Rác sinh hoạt được thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung

Chúng tôi có một bộ phận chuyên trách nhằm hướng dẫn công nhân thực hiện các công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh môi trường, đảm bảo an toàn lao động và tuân thủ kỷ luật lao động.

VI.3.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng

+ Giảm thiểu ô nhiễm không khí:

Dự án trồng cây xanh tại khách sạn và nhà hàng nhằm tạo ra môi trường cảnh quan xanh, bao gồm việc dành diện tích đất cho cây xanh và thảm cỏ Cây cỏ sẽ được trồng trong các vườn chung và dọc các đường phố nội bộ, không chỉ mang lại bóng mát mà còn giúp cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải thiện chất lượng môi trường.

Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải từ phương tiện vận chuyển có thể đạt được thông qua biện pháp thông thoáng hiệu quả Để tiết kiệm năng lượng và giảm ô nhiễm, cần kết hợp thông thoáng tự nhiên với thông thoáng cưỡng bức Quá trình thông thoáng tự nhiên sử dụng cửa thông gió và xác định hướng gió chủ đạo trong năm, trong khi thông thoáng cưỡng bức yêu cầu lắp đặt quạt hút khí theo ống khói cao.

Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệch áp suất giữa hai mặt cắt cũng sẽ tạo sự thông thoáng tự nhiên

Để giảm thiểu ô nhiễm từ khí thải của các lò nấu, cần thiết kế các bếp nấu thông thoáng và đặt các bình gas ở nơi khô ráo, mát mẻ Điều này không chỉ giúp cải thiện chất lượng không khí mà còn giảm thiểu nguy cơ tai nạn do bất cẩn.

+ Giảm thiểu ô nhiễm nước thải:

Nước thải từ khu vực dự án sẽ được xử lý qua bể tự hoại, đảm bảo đạt tiêu chuẩn TCVN 6772: 2000 – mức I trước khi thải ra môi trường.

Để giảm thiểu ô nhiễm từ chất thải rắn, Ban quản lý sẽ triển khai chương trình thu gom và phân loại rác tại nguồn một cách hiệu quả, nhằm thuận tiện cho việc quản lý và xử lý chất thải, đồng thời hạn chế tác động tiêu cực đến môi trường.

Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho từng loại chất thải: có thể tái chế chất thải rắn sinh hoạt

Các loại chất thải có thể tái sử dụng như bao bì và can đựng hóa chất sẽ được tái sử dụng, trong khi chất thải có khả năng tái chế như giấy và nylon sẽ được hợp tác với các đơn vị khác để xử lý một cách hiệu quả.

Chất thải không thể tái chế, bùn từ quá trình xử lý nước thải và rác thải sinh hoạt sẽ được hợp đồng với Công ty Dịch vụ Môi trường Đô thị để thu gom và vận chuyển đến khu xử lý tập trung.

Chất thải nguy hại cần được phân loại riêng biệt và quản lý, xử lý theo đúng quy định của Nhà nước, đặc biệt là theo Quy chế “Quản lý chất thải nguy hại” theo Quyết định số 155 của Thủ tướng Chính phủ.

Kết luận

Dự án Khách sạn và Nhà hàng, từ giai đoạn xây dựng đến khi đi vào hoạt động, có thể ảnh hưởng đến môi trường khu vực Tuy nhiên, chúng tôi đã tiến hành phân tích nguyên nhân gây ô nhiễm và đề xuất các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực Mục tiêu là đảm bảo môi trường trong khuôn viên dự án luôn trong lành, thông thoáng, đồng thời khẳng định tính khả thi về mặt môi trường của dự án.

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN

Cơ sở lập tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư cho Dự án Khách sạn và Nhà hàng được xác định dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở và các căn cứ liên quan.

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;

- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư và xây dựng công trình;

Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng, cùng với Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008, đã sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004 Những nghị định này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng và an toàn cho các công trình xây dựng tại Việt Nam.

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;

- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;

- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;

- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP;

- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp

- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 32/2013/QH 13 ngày 19/06/2013 về sửa đổi bổ sung một số điều của thuế thu nhập doanh nghiệp;

Thông tư số 02/2007/TT–BXD, ban hành ngày 14/2/2007, hướng dẫn các quy định liên quan đến việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình Ngoài ra, thông tư còn quy định về giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong quá trình thực hiện dự án.

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;

- Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình.

Nội dung tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư nhằm tính toán toàn bộ chi phí xây dựng Dự án Khách sạn và Nhà hàng, từ đó làm cơ sở cho việc lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, cũng như xác định hiệu quả đầu tư của dự án.

Tổng mức đầu tư của dự án là 33,270,581,000 đồng ( Ba mươi ba tỷ hai trăm bảy mươi triệu năm trăm tám mươi mốt ngàn đồng) bao gồm:

+ Giá trị quyền sử dụng đất

Bảng: Tổng mức đầu tư dự án Đơn vị: 1,000 đồng

Hạng mục Số lượng Thành tiền

Giá trị quyền sử dụng đất 7,340,000,000

NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN

Kế hoạch đầu tư tài sản cố định

Dự án được bắt đầu xây dựng từ quý I năm 2014 đến quý IV năm 2014 Kế hoạch đầu tư dự án được thể hiện qua bảng sau:

Kế hoạch đầu tư Tổng cộng

Giá trị quyền sử dụng đất 100% 100%

Tiến độ sử dụng vốn cố định

Dự án được xây dựng từ quý I năm 2014 đến quý IV năm 2014 Tiến độ xây dựng dự án được thể hiện chi tiết qua bảng sau:

Bảng: Tiến độ sử dụng vốn Đơn vị : 1,000 đồng

Phân chia theo dòng tiền Tổng cộng Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014

Dự phòng 1,670,313,393 501,094,018 501,094,018 501,094,018 167,031,339 Xây dựng 5,788,575,050 578,857,505 1,736,572,515 1,736,572,515 1,736,572,515 Thiết bị 15,628,268,000 3,125,653,600 4,688,480,400 4,688,480,400 3,125,653,600

Giá trị quyền sử dụng đất 7,340,000,000 7,340,000,000 - - -

Nguồn vốn thực hiện dự án

Với tổng mức đầu tư là 33,270,581,000 đồng thì nguồn vốn bao gồm:

+ Vốn vay: 23,289,407,038 đồng chiếm 70% tổng mức đầu tư dự án

+ Vốn chủ sở hữu: 9,981,174,445 đồng chiếm 30% tổng mức đầu tư dự án

Bảng: Tổng nguồn vốn Đơn vị: 1000 đồng

Tổng nguồn vốn Tổng cộng Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014 Tỷ lệ

Biểu đồ: Cơ cấu sử dụng vốn

Biểu đồ: Tổng sử dụng vốn của dự án

CHƯƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ VỐN

IX.1 Kế hoạch vay vốn

Dự án có tổng mức đầu tư là 33,270,581,000 đồng, trong đó vốn chủ sở hữu chiếm 30%, tương đương 9,981,174,445 đồng, và vốn vay chiếm 70%, tương ứng 23,289,407,038 đồng.

Dự kiến, nguồn vốn vay sẽ được sử dụng trong vòng 120 tháng với lãi suất khoảng 12% mỗi năm Thời gian ân hạn để trả vốn gốc là 12 tháng, trong khi thời gian hoàn trả nợ là 108 tháng.

Bảng: Kế hoạch vay vốn

Tỷ lệ vốn vay 70% Tổng vốn cố định

Số tiền vay 23,289,407,038 ngàn đồng

Thời hạn vay 120 tháng Ân hạn 12 tháng

Thời hạn trả nợ 108 tháng

Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay được trình bày ở bảng sau: Đơn vị: 1000 đồng

STT Ngày Dư nợ đầu kỳ Vay nợ trong kỳ

Lãi phát sinh trong kỳ Trả nợ Trả gốc

Trả Lãi Dư nợ cuối kỳ

IX.2 Kế hoạch hoàn trả vốn vay

Nguồn vốn vay là 23,289,407,038 đồng

Thời gian ân hạn kéo dài 12 tháng, trong suốt thời gian này, chủ đầu tư không phải trả cả tiền gốc lẫn tiền lãi Lãi suất phát sinh trong thời gian ân hạn sẽ được cộng dồn vào dư nợ cuối kỳ.

Sau thời gian ân hạn, chủ đầu tư sẽ bắt đầu hoàn trả nợ cho ngân hàng Phương thức hoàn trả bao gồm việc trả gốc đều đặn, trong khi tiền lãi sẽ được tính dựa trên dư nợ đầu kỳ.

(Chi tiết Lịch vay trả nợ được trình bày chi tiết trong phụ lục của dự án)

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN

Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán

Các thông số giả định được sử dụng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án dựa trên các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán và tài liệu từ Chủ đầu tư.

IX.1.1 Giả định về doanh thu

Số ngày hoạt động trong năm dự kiến: 360 ngày

Công suất phục vụ tối đa: 180 thực khách/lượt

Công suất phục vụ tối đa: 540 thực khách/ngày

+ Bữa sáng: 180 thực khách/ngày

+ Bữa trưa: 180 thực khách/ngày

+ Bữa tối: 180 thực khách/ngày

Chiếm 10% doanh thu từ khách sạn

- Đơn giá bữa sáng : 30,000 đồng/khách

- Đơn giá bữa trưa: 80,000 đồng/khách

- Đơn giá bữa tối: 80,000 đồng/khách

Bảng: Doanh thu dự án trong 4 năm hoạt động đầu tiên

Doanh thu hoạt động nhà hàng

Doanh thu từ hoạt động khách sạn

Doanh thu hoạt động khác

(Chi tiết về doanh thu được thể hiện trong phụ lục của dự án)

IX.1.2 Giả định về chi phí

+ Chi phí nhân công trực tiếp:

Quản lý nhà hàng khách sạn 1 8,000 4,000 156,000 156,000 20,160

Nhân viên phục vụ nhà hàng 5 3,000 1,000 52,000 260,000 37,800

Chi phí bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội: chiếm 21% mức lương cơ bản

+ Chi phí nguyên liệu nhà hàng: 50% doanh thu nhà hàng

+ Chi phí bảo trì máy móc thiết bị nhà xưởng: chiếm 5% giá trị MMTB, nhà xưởng

+ Chi phí quản lý bán hàng: chiếm 10% doanh thu bán hàng

+ Chi phí khác: chiếm 1% doanh thu

+ Khấu hao tài sản cố định

Theo công văn số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12 tháng 12 năm 2003, việc tính toán khấu hao cho tài sản cố định được quy định rõ ràng về chế độ quản lý và sử dụng Thời gian khấu hao tài sản cụ thể được xác định theo từng loại tài sản, với đơn vị tính là 1000 đồng.

Loại tài sản Thời gian KH Giá trị TS Phương pháp khấu hao

Dự phòng 5 1,670,313,393 Theo đường thẳng

Xây dựng 20 5,788,575,050 Theo đường thẳng

Thiết bị (đầu tư mới sau 10 năm) 10 15,628,268,000 Theo đường thẳng

Hệ thống M&E 5 2,843,425,040 Theo đường thẳng

(Bảng chi tiết chi phí dự án được trình bày chi tiết ở phụ lục của dự án)

Báo cáo thu nhập dự trù

Thời gian hoạt động 20 năm từ năm 2015 đến năm 2034

Thuế thu nhập doanh nghiệp: 22% lợi nhuận ròng

Báo cáo thu nhập dự trù trong 5 năm hoạt động:

Doanh thu hoạt động 13,222,723,500 16,945,685,190 17,792,969,450 18,682,617,922 Chi phí 7,997,508,132 9,255,526,026 9,527,010,058 9,812,068,291 EBIT 5,225,215,368 7,690,159,164 8,265,959,392 8,870,549,631

(Chi tiết báo cáo thu nhập dự trù thể hiện ở phụ lục của dự án)

Phân tích các chỉ số tài chính:

Hệ số EBT / doanh thu 0.54

Hệ số EAT / doanh thu 0.42

Lợi nhuận trước thuế bình quân 14,364,323,345 Lợi nhuận sau thuế bình quân 11,204,172,209 Ghi chú:

EBIT: Lợi nhuận trước thuế chưa bao gồm lãi vay EBT: Lơi nhuận trước thuế đã bao gồm lãi vay EAT: Lợi nhuận sau thuế

Tổng doanh thu sau 20 năm hoạt động: 535,300,410,200 đồng

Tổng lợi nhuận trước thuế: 287,286,466,892 đồng

Tổng lợi nhuận sau thuế: 224,083,444,176 đồng

Doanh thu bình quân/năm hoạt động 26,765,020,510 đồng

Lợi nhuận trước thuế bình quân: 14,364,323,345 đồng

Lợi nhuận sau thuế bình quân: 11,204,172,209 đồng

Hệ số EBT/doanh thu là 0.54 thể hiện 1 đồng doanh thu tạo ra 0.54 đồng lợi nhuận trước thuế

Hệ số EAT/doanh thu là 0.42 thể hiện 1 đồng doanh thu tạo ra 0.42 đồng lợi nhuận sau thuế.

Báo cáo ngân lưu

Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)

Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 20 năm với suất chiết khấu là WACC

= 18.07 % được tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn của các nguồn vốn

E: Vốn CSH re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu rd: lãi suất danh nghĩa

Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư TIPV:

NGÂN LƯU RA 33,270,581,000 5,242,504,893 6,500,522,787 6,772,006,819 Đầu tư ban đầu 33,270,581,000

Ngân lưu ròng trước thuế

Ngân lưu ròng sau thuế

(Chi tiết báo cáo ngân lưu TIPV thể hiện qua bảng phụ lục dự án)

Biểu đồ : Ngân lưu ròng TIPV qua các năm hoạt động

Vòng đời hoạt động của dự án là 20 năm không tính năm xây dựng

Dòng tiền vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm; thu hồi vốn lưu động

Dòng tiền ra bao gồm các khoản chi phí quan trọng như: đầu tư ban đầu, chi phí lương, chi phí bảo hiểm y tế và xã hội, chi phí quản lý, chi phí bán hàng, chi phí bảo trì thiết bị và các chi phí khác.

Trong giai đoạn xây dựng, dự án thường gặp phải ngân lưu ròng âm do chưa có nguồn thu Tuy nhiên, từ năm đầu tiên khi dự án đi vào hoạt động, ngân lưu ròng bắt đầu tăng trưởng đều qua từng năm.

Với chi phí sử dụng vốn bình quân WACC.07%, giá trị hiện tại ròng NPV 18,531,320,032 đồng

Suất sinh lợi nội tại IRR= 28.9%

Thời gian hoàn vốn: 4 năm 5 tháng (không tính thời gian xây dựng)

Qua phân tích, giá trị NPVTIPV dương cho thấy dự án khả thi về mặt tài chính, với suất sinh lợi IRRTIPV vượt mức WACC 18.07% Thời gian hoàn vốn là 4 năm 8 tháng (không tính năm xây dựng), chứng tỏ dự án có khả năng thu hồi vốn nhanh chóng.

Hệ số đảm bảo trả nợ

Khi dự án đi vào hoạt động, chủ đầu tư sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng

Khả năng trả nợ của dự án được thể hiện:

Trả nợ: Gốc+ Lãi 5,605,932,672 5,280,892,802 4,941,440,429 4,609,194,308 4,276,948,187 Ngân lưu ròng TIPV 7,454,858,525 9,306,005,914 9,680,450,570 10,078,936,810 10,501,002,069

Hệ số đảm bảo trả nợ 1.33 1.76 1.96 2.19 2.46

Trả nợ: Gốc+ Lãi 3,948,267,263 3,612,455,944 3,280,209,823 2,947,963,701 Ngân lưu ròng TIPV 10,750,005,151 11,222,039,906 11,722,154,666 12,250,929,872

Hệ số đảm bảo trả nợ 2.72 3.11 3.57 4.16

Hệ số đảm bảo trả nợ >1, điều này cho thấy khả năng trả nợ vốn vay cho ngân hàng cao.

Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội

Dự án “Khách sạn và nhà hàng” mang lại nhiều lợi ích cho sự phát triển kinh tế xã hội, góp phần vào tăng trưởng kinh tế quốc dân và khu vực Ngoài việc tạo ra nguồn thu ngân sách cho nhà nước và địa phương từ thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp, dự án còn tạo ra công ăn việc làm cho người lao động và mang lại thu nhập cho các nhà đầu tư.

Qua phân tích về hiệu quả đầu tư, dự án còn rất khả thi qua các thông số tài chính như

Dự án có NPVTIPV đạt 18,531,320,032 đồng và suất sinh lời nội bộ (IRR) là 28.90%, với thời gian hòa vốn chỉ sau 4 năm 8 tháng Những con số này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, đồng thời thể hiện khả năng thanh toán nợ vay tốt và thu hồi vốn nhanh chóng Ngoài ra, dự án còn đóng góp đáng kể cho ngân sách Nhà Nước và tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho lực lượng lao động trong cả nước.

PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN

Nhận diện rủi ro

Kết quả các chỉ tiêu thẩm định dự án như NPV và IRR bị ảnh hưởng bởi nhiều dữ liệu phân tích ban đầu, bao gồm thông số đầu tư, chi phí hoạt động và doanh thu dự kiến Trong dự án này, chi phí hoạt động gồm chi phí lương, chi phí quản lý và các chi phí khác, mà nhà đầu tư có thể kiểm soát Mặc dù lạm phát thường nằm trong khoảng 6% đến 10%, nhưng trong trường hợp này, lạm phát lại có lợi cho dự án, do đó không cần quá lo ngại.

Chi phí xây dựng phụ thuộc vào nhà cung ứng nguyên vật liệu, trong khi đơn giá bán hàng lại chịu ảnh hưởng từ nhu cầu thị trường Những yếu tố này nằm ngoài sự kiểm soát của nhà đầu tư, dẫn đến việc chi phí xây dựng và đơn giá bán hàng trở thành những biến số có khả năng gây rủi ro lớn nhất cho dự án.

Phân tích độ nhạy

Phân tích độ nhạy một chiều được thực hiện nhằm đánh giá mức độ ảnh hưởng của các biến rủi ro đến các chỉ tiêu kết quả của dự án như NPV và IRR, trong khi giữ nguyên các biến khác.

Chi phí xây dựng dao động từ (90%-128%), đơn giá bán hàng dao động từ (90%- 128%) thì ta có kết quả thay đổi của NPV và IRR như sau:

Thay đổi chi phí xây dựng NPV IRR

Nhìn vào biểu đồ, có thể thấy rằng khi giá trị xây dựng thay đổi trong khoảng từ 90% đến 128%, giá trị NPV dao động từ 19,070,431,118 đồng xuống 17,021,995,112 đồng, và NPV vẫn giữ giá trị dương.

Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi chi phí xây dựng dao động từ (90% - 128%) thì IRR(TIPV) giảm từ 29.36% xuống 27.58% và vẫn lớn hơn WACC là 18,07%

Thay đổi đơn giá bán hàng NPV IRR

Biểu đồ cho thấy khi giá bán sản phẩm thay đổi từ 90% đến 128%, giá trị NPV dao động trong khoảng 13,616,236,350 đồng đến 32,293,554,341 đồng Dự án vẫn đạt hiệu quả ngay cả khi công suất hoạt động chỉ đạt 90%.

Biểu đồ cho thấy khi giá bán sản phẩm dao động từ 90% đến 128%, IRR (TIPV) tăng từ 26,15% đến 36,19% Nếu giá bán thực tế hàng năm của nhà máy không đạt 60% so với giá dự kiến, thì giá trị IRR sẽ thấp hơn WACC, dẫn đến việc dự án không còn hiệu quả về mặt tài chính.

Kết luận

Đơn giá bán hàng là yếu tố quyết định ảnh hưởng lớn đến hiệu quả tài chính của dự án Nếu đơn giá bán hàng thực tế thấp hơn 60% so với mức dự kiến, dự án sẽ trở nên không khả thi về mặt tài chính.

Tiêu đề	Thuyết Minh Dự Án Đầu Tư Nhà Hàng Khách Sạn Tại Tỉnh Sóc Trăng
Tác giả	Ô. Đỗ Hiếu Đạo
Trường học	Trường Đại Học Sóc Trăng
Chuyên ngành	Quản Trị Khách Sạn
Thể loại	Báo cáo đầu tư
Năm xuất bản	2013
Thành phố	Sóc Trăng

Định dạng
Số trang	38
Dung lượng	2,28 MB