Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại BIDV Quang Trung

Sau khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, nền kinh tế nước ta tiếp tục đạt được những thành tựu ấn tượng, tốc độ đầu tư tăng trưởng mạnh mẽ. Trong hoạt động ngân hàng, các ngân hàng thương mại cổ phần có bước đột phá tăng mạnh về quy mô, mạng lưới hoạt động; ngân hàng thương mại quốc doanh tăng cường tập trung vào nâng cao năng lực, xúc tiến quá trình cổ phần hóa và một số ngân hàng nước ngoài đang hoàn tất thủ tục để chuẩn bị mở rộng hoạt động tại Việt Nam. Điều này cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt hơn. Hoạt động tín dụng là hoạt động lớn nhất trong toàn bộ hoạt động của ngân hàng, với vai trò là kênh dẫn vốn cho nền kinh tế, chuyển tải vốn để mở rộng đầu tư. Vì vậy, để tăng sức cạnh tranh, mở rộng hoạt động tín dụng đáp ứng nhu cầu vốn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án BĐS thì một trong những biện pháp quan trọng nhất là phải nâng cao chất lượng thẩm định doanh nghiệp vay vốn. Thẩm định chính xác, lựa chọn được những dự án đầu tư hiệu quả sẽ mang lại lợi ích cho cả nền kinh tế, hạn chế rủi ro, đảm bảo hoạt động vững chắc cho ngân hàng và doanh nghiệp. Hiện nay, tại BIDV Quang Trung, BĐS đang là một trong những ngành có nhiều dự án vay vốn nhất. Vì vậy, trên cơ sở kiến thức tiếp thu được cùng những tìm hiểu thực tiễn về hoạt động thẩm định của BIDV Quang Trung, đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung” được lựa chọn để nghiên cứu. Đề tài nghiên cứu ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, kết cấu bao gồm ba chương sau: Chương I: Tổng quan về BIDV Quang Trung và công tác thẩm định các dự án đầu tư Chương II: Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung

LỜI CAM ĐOAN

Chuyên đề tốt nghiệp: "Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu

tư BĐS tại BIDV Quang Trung" là kết quả của quá trình làm việc nghiêm

túc và khẩn trương của bản thân tôi với sự giúp đỡ và chỉ bảo tận tình của Ths Trần Mai Hoa, cùng những ý kiến đóng góp quý báu của các cán bộ tại phong Quản lý rủi ro tại BIDV Quang Trung.

Tôi xin cam đoan đây là sản phẩm do chính bản thân tôi nghiên cứu và viết ra, không sao chép bất cứ luận văn hay chuyên đề nào

Nếu xảy ra bất kỳ vấn đề gì, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm

Hà Nội, tháng 05 năm 2009

Sinh viên

Chu Thùy Linh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BIDV QUANG TRUNG VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 2

1.1 Tổng quan về BIDV Quang Trung 2

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của BIDV Quang Trung 2

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của BIDV Quang Trung 3

1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV Quang Trung trong thời gian qua 4

1.1.3.1 Kết quả hoạt động chung 4

1.1.3.2 Hoạt động huy động vốn 6

1.1.3.3 Hoạt động tín dụng 9

1.1.3.4 Hoạt động dịch vụ 10

1.2 Khái quát công tác thẩm định các dự án đầu tư tại BIDV Quang Trung 12

1.2.1 Những quy định của BIDV Quang Trung đối với hình thức cho vay theo dự án đầu tư 12

1.2.1.1 Đối tượng 12

1.2.1.2 Điều kiện cho vay 13

1.2.2 Số lượng và quy mô các dự án đầu tư được thẩm định tại BIDV Quang Trung 17

1.2.2.1 Theo loại hình cho vay 17

1.2.2.2 Theo thành phần kinh tế 18

1.2.2.3 Theo loại tiền gửi 19

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG 20

2.1 Dự án BĐS và yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung 20

2.1.1 Khái quát các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung 20

2.1.2 Đặc điểm các dự án đầu tư BĐS 23

2.1.3 Yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung 24

2.1.3.1 Vai trò của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Chi nhánh: 24

2.1.3.2 Yêu cầu chung được đặt ra đối với công tác thẩm định dự án 24

2.1.3.3 Yêu cầu của công tác thẩm định đối với dự án đầu tư BĐS 26

2.2 Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung 27

2.2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư BĐS 27

2.2.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư BĐS 28

2.2.2.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn 28

2.2.2.2 Thẩm định về khách hàng vay vốn 31

2.2.2.3 Thẩm định về dự án đầu tư 33

2.2.2.4 Thẩm định tài sản đảm bảo 42

2.2.3 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS 43

2.2.3.1 Phương pháp đối chiếu, so sánh các chỉ tiêu: 43

2.2.3.2 Phương pháp thẩm định theo trình tự: 43

2.2.3.3 Phương pháp phân tích dựa trên độ nhạy của dự án đầu tư: 44

2.2.3.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro: 44

2.3 Minh họa công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS “Trung tâm thương mại Opera” Số 6 Tràng Tiền – Hoàn Kiếm – Hà Nội 45

2.3.1 Thẩm định khách hàng vay vốn 45

2.3.1.1 Giới thiệu chung về khách hàng vay vốn 45

2.3.1.2 Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn: 45

2.3.1.3 Thẩm định năng lực tài chính 46

2.3.1.4 Tình hình quan hệ với ngân hàng 49

2.3.2 Về dự án đầu tư 49

2.3.2.1 Giới thiệu chung về dự án đầu tư: 49

2.3.2.2 Hồ sơ pháp lý dự án 50 2.3.2.3 Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra

của dự án 52

2.3.2.4 Thẩm định về phương diện kỹ thuật công nghệ của dự án 61

2.3.2.5 Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn 62

2.3.2.6 Thẩm định hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án 64

2.3.2.7 Đánh giá thuận lơi, khó khăn và những rủi ro có thế xảy ra với dự án 71

2.4 Đánh giá công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung 72

2.4.1 Những kết quả đạt được 72

2.4.2 Những hạn chế 74

2.4.3 Những nguyên nhân 77

2.4.3.1 Nguyên nhân khách quan 77

2.4.3.2 Nguyên nhân chủ quan 78

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG 79

3.1 Định hướng phát triển hoạt động của BIDV Quang Trung trong thời gian tới 79

3.1.1 Định hướng hoạt động của Chi nhánh 79

3.1.2 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh 85

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại BIDV Quang Trung 87

3.2.1 Giải pháp về nguồn nhân lực 87

3.2.2 Nâng cao hiệu quả công tác thu thập và xử lý thông tin 89

3.2.3 Đổi mới, hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định 91

3.2.4 Hiện đại hoá công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác thẩm định 94 3.2.5 Một số giải pháp khác 95

3.3 Một số kiến nghị 96

3.3.1 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 96

3.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 97

3.3.3 Kiến nghị khác 98

KẾT LUẬN 100

TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức 4

Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại BIDV Quang Trung 28

Sơ đồ 2.2: Tổng tích luỹ diện tích và lượng cung mới văn phòng Hạng A&B tại Hà Nội 56

Sơ đồ 2.3: Diện tích cho thuê và diện tích còn trống tại các toà nhà văn phòng hạng A&B tại Hà nội 57

Sơ đồ 2.4: Chỉ số giá thuê tại các toà nhà văn phòng hạng A&B tại Hà Nội 58

Bảng 1.1: Vốn huy động và cơ cấu vốn huy động 7

Bảng 1.2: Dư nợ cho vay tại BIDV quang Trung 9

Bảng 1.3: Kết quả hoạt động dịch vụ 10

Bảng 1.4: Số lượng và quy mô dự án theo loại hình cho vay 18

Bảng 1.5: Số lượng và quy mô dự án theo thành phần kinh tế 19

Bảng 1.6: Dư nợ dự án cho vay theo loại tiền gửi 19

Bảng 2.1: Các dự án BĐS vay vốn tại BIDV Quang Trung giai đoạn 2005 - 2008 21 Bảng 2.2 : Bảng cân đối kế toán 47

Bảng 2.3 : Báo cáo kết quả kinh doanh 48

Bảng 2.4: Các chỉ tiêu tài chính 48

Bảng 2.5: Thị trường cho thuê văn phòng tại HN các năm qua 54

Bảng 2.6: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội – Quý I năm 2006 54

Bảng 2.7: Dự đoán thị trường cho thuê cao ốc văn phòng tại Hà Nội 57

Bảng 2.8: Tổng mức đầu tư cho dự án 63

Bảng 2.9: Cơ cấu vốn thực hiện cho dự án 64

Bảng 2.10: Chi phí hoạt động cho dự án 66

Bảng 2.11: Kế hoạch trả nợ từng năm 70

Bảng 2.12: Cân đối trả nợ từng năm 70

MỞ ĐẦU

Sau khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, nền kinh tế nước

ta tiếp tục đạt được những thành tựu ấn tượng, tốc độ đầu tư tăng trưởng mạnh mẽ.Trong hoạt động ngân hàng, các ngân hàng thương mại cổ phần có bước đột phátăng mạnh về quy mô, mạng lưới hoạt động; ngân hàng thương mại quốc doanhtăng cường tập trung vào nâng cao năng lực, xúc tiến quá trình cổ phần hóa và một

số ngân hàng nước ngoài đang hoàn tất thủ tục để chuẩn bị mở rộng hoạt động tạiViệt Nam Điều này cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngàycàng gay gắt hơn Hoạt động tín dụng là hoạt động lớn nhất trong toàn bộ hoạt độngcủa ngân hàng, với vai trò là kênh dẫn vốn cho nền kinh tế, chuyển tải vốn để mởrộng đầu tư Vì vậy, để tăng sức cạnh tranh, mở rộng hoạt động tín dụng đáp ứngnhu cầu vốn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án BĐS thì một trong nhữngbiện pháp quan trọng nhất là phải nâng cao chất lượng thẩm định doanh nghiệp vayvốn Thẩm định chính xác, lựa chọn được những dự án đầu tư hiệu quả sẽ mang lạilợi ích cho cả nền kinh tế, hạn chế rủi ro, đảm bảo hoạt động vững chắc cho ngânhàng và doanh nghiệp Hiện nay, tại BIDV Quang Trung, BĐS đang là một trongnhững ngành có nhiều dự án vay vốn nhất Vì vậy, trên cơ sở kiến thức tiếp thuđược cùng những tìm hiểu thực tiễn về hoạt động thẩm định của BIDV Quang

Trung, đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV

Quang Trung” được lựa chọn để nghiên cứu.

Đề tài nghiên cứu ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, kết cấubao gồm ba chương sau:

Chương I: Tổng quan về BIDV Quang Trung và công tác thẩm định các dự

án đầu tư

Chương II: Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV

Quang Trung

Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư

BĐS tại BIDV Quang Trung

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ BIDV QUANG TRUNG VÀ CÔNG TÁC

THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1 Tổng quan về BIDV Quang Trung

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của BIDV Quang Trung

Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam trước kia có tên gọi là Ngân hàng Kiến ThiếtViệt Nam, được thành lập vào ngày 26/4/1957 theo Nghị định số 177-TTg của Thủtướng Chính phủ, là một trong hai ngân hàng ra đời sớm nhất trong hệ thống ngânhàng Việt Nam Đến ngày 14/11/1990, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam chuyểnthành NH ĐT&PT VN và từ năm 1995 Ngân hàng được phép kinh doanh đa năng,

đa ngành, đa lĩnh vực về tài chính, tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng và phi ngânhàng phù hợp với quy định của pháp luật như một ngân hàng thương mại, góp phầnthực hiện chính sách tiền tệ quốc gia, phục vụ phát triển kinh tế đất nước

Trong hệ thống các ngân hàng tại Việt Nam thì có thể nói BIDV là một trongnhững ngân hàng có mạng lưới phân phối lớn nhất với khối kinh doanh trong cáclĩnh vực:

- Ngân hàng thương mại: bao gồm 104 chi nhánh cấp 1 với gần 400 điểm giaodịch, hàng ngàn máy ATM và hàng chục ngàn điểm POS sẵn sàng phục vụ mọi nhucầu khách hàng trên cả nước Có 2 đơn vị chuyên biệt là: Ngân hàng chỉ định thanhtoán phục vụ thị trường chứng khoán (Nam Kì Khởi Nghĩa) và Ngân hàng bán buônphục vụ làm đại lý ủy thác giải ngân nguồn vốn ODA (Sở Giao dịch 3)

- Chứng khoán: Công ty chứng khoán BIDV (BSC)

- Bảo hiểm: Công ty Bảo hiểm BIC gồm Hội sở chính và 10 chi nhánh

- Đầu tư – Tài chính:

+ Công ty Cho thuê Tài chính I, II; Công ty Đầu tư Tài chính (BFC), Công tyQuản lý Quỹ Công nghiệp và Năng lượng,

+ Các Liên doanh: Công ty Quản lý Đầu tư BVIM, Ngân hàng Liên doanhVID Public (VID Public Bank), Ngân hàng Liên doanh Lào Việt (LVB); Ngân hàng

Liên doanh Việt Nga (VRB), Công ty liên doanh Tháp BIDV.

Với chính sách kinh doanh “Chất lượng – tăng trưởng bền vững – hiệu quả antoàn” và phương châm hoạt động “Chia sẻ cơ hội- Hợp tác thành công”, “Hiệu quảkinh doanh của khách hàng là mục tiêu hoạt động của BIDV”, Ngân hàng Đầu tư vàPhát triển Việt Nam đã và đang khẳng định là một ngân hàng lớn có chất lượng – uytín hàng đầu tại Việt Nam

NHĐT& PTVN chi nhánh Quang Trung được tách ra từ Sở Giao dịch 1 NHĐT& PTVN thành lập theo thông báo số 57/TCCB/ĐT ngày 26/12/1990 của vụ

-Tổ chức cán bộ Nhà nước về tổ chúc bộ máy của NHĐT& PTVN và quyết định số

76 QĐ/TCCB ngày 28/03/1991 của Tổng Giám Đốc NHĐT& PTVN

Chi nhánh Quang Trung được thành lập trên cơ sở tách Phòng giao dịchQuang Trung theo quyết định thành lập số 52/2005/QĐ-HĐQT ngày 21/03/2005của Hội Đồng Quản Trị NHĐT& PTVN, giấy phép kinh doanh số 0116000466 của

sở Kế Hoạch Đầu Tư Hà Nội và đi vào hoạt động từ 1/04/2005 Trụ sở đặt tại tòanhà Chinhfong số 53 Quang Trung, Quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Kể từkhi bắt đầu hoạt động đến nay, Chi nhánh không ngừng phát triển mạng lưới, tăngthêm kênh phân phối sản phẩm và phấn đấu giữ vững danh hiệu lá cờ đầu của hệthống Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của BIDV Quang Trung

Chi nhánh bao gồm 17 phòng ban, được chia thành 5 khối chức năng là khốiquan hệ khách hàng, khối quản lý rủi ro, khối tác nghiệp, khối quản lý nội bộ, vàkhối các đơn vị trực thuộc Người đứng đầu chịu trách nhiệm cao nhất là Giám đốcChi nhánh, tham mưu cho Giám đốc là 2 Phó Giám đốc và các trưởng phòng Việcphân chia theo mô hình tổ chức mới như vậy giúp chi nhánh tạo được sự chuyênmôn hóa, sự độc lập cần thiết trong hoạt động, phát huy được hết khả năng cũngnhư kinh nghiệm của cán bộ nhưng vẫn đảm bảo được tính thống nhất và mối liên

hệ mật thiết giữa các phòng ban

Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức

1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV Quang Trung trong thời gian qua

1.1.3.1 Kết quả hoạt động chung

Là chi nhánh mới thành lập năm 2005 nhưng chi nhánh Quang Trung đã đạtđược một số kết quả tăng trưởng trong giai đoạn 2006-2008:

+ Tăng trưởng huy động vốn: 22%/năm

+ Tăng trưởng dư nợ: 70%/năm

P.quan hệ khách hàng 3

P.quản trị tín dụngP.quản lý rủi ro

P.thanh toán quốc tế

P.DV KH doanh nghiệpP.DV KH cá nhân

P.quan hệ khách hàng 2P.quan hệ khách hàng 1

P.tiền tệ kho quỹP.tài chính kế toánP.kế hoạch tổng hợpP.tổ chức hành chínhP.điện toán

Khối QL nội bộ

Khối ĐVTTBan giám đốc

+ Tỷ lệ nợ xấu: dưới 10%

+ Tăng trưởng LNST/người: 75%/năm

- Kết quả hoạt động 04 năm đầu tiên đều có lãi- năm sau cao hơn năm trước.Chi nhánh không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động và tuyệt đối tuân thủ theochế độ và chỉ đạo của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Nền khách hàng

có tăng trưởng bắt đầu đi vào ổn định

- Tăng cường tiếp thị khách hàng mới, số lượng khách hàng doanh nghiệp tăng

từ 9 khách hàng doanh nghiệp khi thành lập đã mở rộng quan hệ với hơn 200 kháchhàng doanh nghiệp

- Bên cạnh đó, chi nhánh đã chủ động cơ cấu lại nguồn huy động và sử dụngvốn, đảm bảo cơ cấu tài sản hợp lý, sử dụng hạn mức thấu chi hợp lý, đảm bảo khảnăng thanh toán, khả năng chi trả theo đúng qui định với mức chi phí hợp lý, đảmbảo hiệu quả sử dụng vốn Đặc biệt là việc cân đối vốn, vay TW kịp thời nguồn vốnthanh toán để phục vụ công tác thanh toán

- Công tác tín dụng tiến hành theo nguyên tắc thận trọng, ưu tiên cho vayngắn hạn đối với các doanh nghiệp xuất nhập khẩu và cho vay tiêu dùng cá nhân.Công tác rà soát đánh giá khách hàng, phát hiện các khách hàng tiềm ẩn rủi ro coitrọng kiên quyết thu hồi nợ xấu Cơ cấu cho vay được chuyển dịch theo hướng antoàn hơn không có nợ xấu hặc tỷ lệ nợ xấu thấp hơn kế hoạch

- Chi nhánh đã kiểm soát được mọi hoạt động, đảm bảo các giao dịch antoàn, có lãi; hoàn thiện mô hình tổ chức mới theo TA2; xây dựng, đào tạo đội ngũcán bộ chuyên nghiệp, nâng cao hình ảnh của BIDV

- Hoạt động quản trị điều hành tại Chi nhánh được thực hiện chặt chẽ, tínhtuân thủ được coi trọng hàng đầu, trên cơ sở tập trung, dân chủ, công khai, minhbạch Các chỉ đạo điều hành được cụ thể hoá tới từng công việc, từng đơn vị, từngngười trên nguyên tắc các vấn đề quan trọng được tiến hành thực hiện công khai kếthợp việc ra quyết định gắn với trách nhiệm của Ban giám đốc và đội ngũ lãnh đạocấp phòng Chi nhánh cũng hoàn thiện việc cải tạo cơ sở vật chất và môi trường làmviệc của chi nhánh, đảm bảo thu nhập cán bộ, đời sống cán bộ không ngừng được

nâng cao nhằm phát huy sức sáng tạo sự gắn bó của người lao động với chi nhánh.

1.1.3.2 Hoạt động huy động vốn

Đối với một ngân hàng thương mại thì một trong những yếu tố tiên quyết cho

sự tồn tại và phát triển đó là hoạt động huy động vốn Thực vậy trong thực tế, hoạtđộng chính của các ngân hàng thương mại là huy động vốn từ nền kinh tế để chovay và khả năng cạnh tranh cũng như lợi thế cạnh tranh mà các ngân hàng thươngmại có được chủ yếu dựa vào nguồn vốn mà ngân hàng có Hầu hết các ngân hàngthương mại đều chủ động huy động nguồn vốn cho mình bằng nhiều biện pháp khácnhau như: lãi suất hấp dẫn, tiện ích bổ sung phong phú (có quà tặng cho khách hàngngoài những tiện ích mà sản phẩm-dịch vụ mang lại), tổ chức hội nghị khách hàngthông qua việc giao lưu với các khách hàng lâu năm, khách hàng tiềm năng Chính

vì vậy mà ngay sau khi thành lập BIDV Quang Trung nhờ những chủ trương đúngđắn, năng động trong điều hành lãi suất và phí điều vốn nội bộ ngân hàng đã thựchiện tốt hơn chính sách khách hàng, chú trọng hơn trong huy động vốn có thời hạndài để cân đối nguồn vốn cho vay trung dài hạn Bằng các biện pháp tích cực, BIDVQuang Trung đã góp phần tăng trưởng nguồn vốn giúp BIDV điều hòa vốn cho cácchi nhánh khác đầu tư thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch chung toàn ngành và cácchương trình đầu tư của Chính phủ

Với nhiều hình thức huy động khác nhau, chi nhánh đã có sự tăng trưởngnguồn vốn liên tục trong suốt 4 năm qua Kết quả đó được thể hiện bởi các số liệudưới đây:

Bảng 1.1: Vốn huy động và cơ cấu vốn huy động

(Nguồn: Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch các năm 2005 - 2008)

Nhìn chung trong những năm qua Chi nhánh đã giữ vững và tăng trưởng tốtnguồn vốn Năm 2005 nguồn vốn huy động đạt 1922 tỷ đồng tăng 1054 tỷ so với31/03/2005 trong đó huy động dân cư tăng 726 tỷ đạt 1634 tỷ chiếm 85% Năm

2006 nguồn vốn huy động đạt 2.910 tỷ đồng tăng 988 tỷ so với 31/12/2005 mặc dùtrong năm Chi nhánh đã thanh toán khoảng 150 tỷ trái phiếu BIDV 5 năm và 250

tỷ tiền gửi chứng chỉ của tổ chức nhưng nguồn vốn huy động của Chi nhánh vẫnđạt được những kết quả đáng khích lệ, nguồn vốn của Chi nhánh tăng thực 1.388

tỷ đồng

Năm 2007 nguồn vốn huy động đạt 5.100 tỷ đồng, tăng 30% so với năm

2006, đạt 113 % kế hoạch kinh doanh; trong đó VND đạt 3.900 tỷ chiếm 76,4%,nguồn huy động có thời hạn trên 1 năm là 2.692 tỷ đồng, tăng so với năm 2006 là1.562 tỷ đồng Cũng trong năm 2007 tiền gửi thanh toán và không kỳ hạn đạt 1.200

tỷ đồng tăng 439 tỷ đồng so với 2006, và hiện chiếm 20% tổng nguồn huy động tạichi nhánh

Năm 2008 nguồn vốn của Chi nhánh đã tăng đến 6,000 tỷ đồng, đạt 109% sovới kế hoạch được giao, tỷ lệ tăng trưởng đạt 17.6% so với năm 2007

Trong những năm qua với việc thực hiện tốt công tác nghiên cứu tình hìnhhoạt động của các ngân hàng trên cùng địa bàn, theo sát những biến động về lãi suấttrên thị trường trong nước và quốc tế, phân tích những ảnh hưởng của nó tới tìnhhình huy động vốn, từ đó Chi nhánh đã có những biện pháp điều chỉnh lãi suất huy

động vốn thích hợp, thực hiện các chương trình khuyến mại, tặng quà khách hàng,soạn thảo các tài liệu về sản phẩm gửi tới các bộ phận giao dịch để tư vấn kháchhàng Từ tháng 4/2005 đến nay, căn cứ vào tình hình thị trường, vào chỉ đạo vềlãi suất của BIDV HO và qua thoả thuận với các CN trên cùng địa bàn, CN đã 5 lầnđiều chỉnh lãi suất tiền gửi USD, 3 lần điều chỉnh lãi suất tiền gửi VND ở tất cả các

kỳ hạn, 2 lần điều chỉnh lãi suất CCTG cũng như các điều chỉnh về lãi suất của tiềngửi tiết kiệm bậc thang, tiền gửi Tổ chức kinh tế nhằm giữ vững nền vốn và cạnhtranh được với các ngân hàng khác trên địa bàn

Là Chi nhánh mới thành lập nên việc xác định nhiệm vụ trọng là công tác tiếpthị và chăm sóc các khách hàng có khả năng về tiền gửi, đặc biệt là các khách hàng

tổ chức, đã đặt quan hệ với các tổ chức lớn như Bảo hiểm Tiền gửi, Bảo hiểm xãhội, Công ty Tài chính Bưu điện, Tcty Điện lực, Tcty Vietel, Lilama Tính đến31/12/2006 tiền gửi của TCKT tăng 300 tỷ so với 31/12/2005

Lập và triển khai phương án phát triển sản phẩm Tiết kiệm dự thưởng đợtI,II/2006 của NHĐT&PT Việt Nam, Kỳ phiếu ngắn hạn đợt I, Chứng chỉ tiền gửidài hạn USD năm 2006, Phát hành Trái phiếu tăng vốn BIDV, Thanh toán Chứngchỉ tiền gửi Vô danh đến hạn, Thanh toán Trái phiếu 5 năm của BIDV, Mua lạiTrái phiếu Xây dựng Thủ đô: Phát thanh trên các đài truyền thanh của phường,phát và dán tờ rơi, tích cực quảng cáo các dịch vụ ngân hàng tới các tổ chức kinh

tế và dân cư

Công tác điều hành nguồn vốn: Đảm bảo cân đối, sử dụng vốn hàng ngàymột cách phù hợp, sử dụng hạn mức thấu chi hợp lý, đảm bảo khả năng thanhtoán, khả năng chi trả theo đúng quy định với mức chi phí hợp lý, đảm bảo hiệuquả sử dụng vốn

Tuy nhiên, kết quả đạt được trong năm vừa qua nhận định có nhiều yếu tốkhách quan, thuận lợi ảnh hưởng tới kết quả hoạt động của chi nhánh: Thị trườngtiền tệ có nhiều biến động lớn trong năm, Hội sở chính có chính sách tích cực HĐV

từ các định chế tài chính và Tổng công ty lớn để đảm bảo khả năng thanh khoản,tích cực đưa ra các sản phẩm vốn ngắn hạn (kỳ hạn tuần) thu hút được nhiều nguồn

từ các công ty chứng khoán, các định chế tài chính, có chính sách cấp bù linhhoạt… Ngược lại, nguồn huy động từ dân cư tại chi nhánh có xu hướng giảm do sứccạnh tranh của các NHTM trên địa bàn và xu hướng tiêu dùng - tiết kiệm của dân cư

có nhiều thay đổi… Do vậy, cùng với kết quả đạt được trong năm 2008, môi trườnghoạt động của Chi nhánh là hết sức khó khăn khi những yếu tố thuận lợi mang tínhđột biến không còn

(Nguồn: Báo cáo tình hình tín dụng các năm 2005 – 2008)

Nhìn vào kết quả chung cho thấy hoạt động tín dụng tại Chi nhánh liên tụctăng, đạt chất lượng tốt Năm 2006 tổng dư nợ đạt 800 tỷ VND, tăng 530 tỷ đồng sovới năm 2005, đạt 100% giới hạn tín dụng được giao; Năm 2007 tổng dư nợ đạt1.223 tỷ đồng, đạt 98% giới hạn tín dụng được giao và tăng trưởng 145% và tăngtuyệt đối 512 tỷ VND so với năm 2006; Năm 2008 dư nợ tín dụng cuối kỳ 2,295 tỷđồng, tỷ lệ tăng trưởng đạt 83.6%

Dư nợ trung và dài hạn thương mại tính đến năm 2008 đạt 911 tỷ đồng tăng

238 tỷ so với năm 2007, tức 35.36% so với năm 2007 Tỷ trong dư nợ trung và dàihạn trong tổng dư nợ năm 2006 là 48% sang đến năm 2007 là 55%, đến năm 2008

tỷ trọng này giảm xuống còn 39.69% trong khi tỷ lệ này trong năm 2005 là 80%.Như vậy chính sách tín dụng của Chi nhánh đã có sự thay đổi, tỷ trọng cho vaytrung và dài hạn thương mại đã giảm dần trong khi cho vay ngắn hạn tăng dần

Về cơ cấu khách hàng, năm 2008 đã có sự chuyển dịch dư nợ tín dụng: tăngmạnh cho vay thương mại và giảm cho vay Repo cầm cố chứng khoán theo chỉ đạocủa Trung ương và chỉ thị 03 của Ngân hàng Nhà nước Trong đó tích cực hướng tớicác Tổng công ty lớn, ngoài quốc doanh, các dự án trọng điểm của nền kinh tế.Cũng trong năm 2008 Chi nhánh đã phối hợp với các ban của Hội sở chính

thực hiện thẩm định dự án xây dựng của Công ty T&M Việt Nam, Tân Hoàng Minh

là cơ sở đánh giá, tư vấn và bảo lãnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Triển khaicho vay cầm cố chứng khoán niêm yết tại Vincom, BSC, VNDS…

Về xử lý nợ xấu, nợ quá hạn: Thực hiện nghiêm túc công văn 3310 của TGĐBIDV cùng với các qui định và hướng dẫn NHĐT& PTVN về chuyển nợ quá hạntheo quyết định 1627 của NHNN, BIDV Quang Trung đã tích cực xử lý nợ tồnđọng, đã thảo luận và hướng dẫn thực hiện đến từng cán bộ nghiệp vụ đồng thời đếntừng doanh nghiệp vay vốn Bằng công tác rà soát đánh giá khách hàng, phát hiệncác khách hàng tiềm ẩn rủi ro coi trọng kiên quyết thu hồi nợi xấu, cơ cấu cho vaycủa Chi nhánh được chuyển dịch theo hướng an toàn hơn: tỷ trọng cho vay ngắnhạn tăng, tỷ trọng cho vay cá nhân tăng, tỷ lệ nợ quá hạn thấp và không có nợ xấu.Năm 2005 nợ quá hạn là 100 triệu đồng của do khách hàng đi công tác vắng vàkhông hợp tác trong việc trả nợ; Năm 2006 và năm 2007 không có nợ quá hạn và nợxấu; Năm 2008 tỷ lệ nợ quá hạn là 3% thấp hơn kế hoạch (5%) Qua kết quả đạtđược ta có thể thấy rằng Chi nhánh đã nỗ lực không ngừng để nâng cao chất lượnghoạt động tín dụng ngày một tốt hơn

(Nguồn: Báo cáo tình hình thực hiện hoạt động các năm 2005 – 2008)

Hướng tới mục tiêu trở thành ngân hàng thương mại hiện đại, chi nhánh luônchú trọng công tác phát triển và nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ ngân hàngcung cấp cho khách hàng Qua bảng số liệu tổng hợp về kết quả hoạt động dịch vụ

trên ta có thể thấy nguồn thu dịch vụ ròng qua các năm tăng trưởng liên tục Năm

2005 thu dịch vụ ròng chỉ đạt 2 tỷ đồng thì đến năm 2008 con số này đã tăng gấp

12 lần, đạt 24 tỷ đồng Tăng trưởng mạnh so với 2006 và 2007, tuy nhiên sau khinhìn vào thực chất hoạt động và loại trừ các khoản bất thường trong cả 2 năm 2006,

2007 thì tốc độ tăng trưởng dịch vụ 2008 của chi nhánh đạt được khoảng 27%

Hoạt động thanh toán quốc tế với doanh số năm 2005 ước đạt 5,2 triệu USD,

thu dịch vụ thanh toán quốc tế đạt 570 triệu đồng, năm 2006 đạt 1.153 triệu đồng;phí chuyển tiền trong và ngoài nước ước đạt 1.133 triệu đồng, năm 2007 đạt 2.350triệu đồng, năm 2008 là 4.945 triệu đồng

Chi nhánh đã thực hiện các giao dịch nhanh chóng an toàn và chính xác Kịpthời tư vấn hỗ trợ cho doanh nghiệp khi thực hiện giao dịch TTQT tại Chi nhánh.Xây dựng thời gian chuẩn mực trong việc xử lý giao dịch TTQT cho từng cán bộ,biểu phí TTQT áp dụng cho Chi nhánh, và các quy trình nghiệp vụ Tích cực tiếp thịcác sản phẩm dịch vụ của chi nhánh: quảng bá sản phẩm mở L/C bằng vốn tự có vớimức ký quỹ thấp và cầm cố lô hàng nhập nhằm mở rộng và phát triển các dịch vụTTQT; Xây dựng chính sách khách hàng đối với các khách hàng sử dụng các dịch

vụ TTQT; Tiếp tục triển khai tiếp thị các khách hàng mới, đã thực hiện tiếp thị 200khách hàng doanh nghiệp trong đó đã có 40 khách hàng đã thực hiện giao dịch tạiChi nhánh

Hoạt đông kinh doanh ngoại tệ với lợi nhuận mua bán ngoại tệ tăng trưởng

mạnh qua các năm, năm 2008 ước đạt 3.630 triệu USD tăng gấp 4 lần so với năm2005; kinh doanh có lãi, đáp ứng và phục vụ kịp thời các loại ngoại tệ khác chokhách hàng đang có quan hệ tín dụng, dịch vụ có nhu cầu thanh toán ra nước ngoàivới mức giá hợp lý, cạnh tranh

Công tác kho quỹ đã chấp hành đúng QĐ các quy định, hướng dẫn của HSC

về việc kiểm đếm giao nhận tiền mặt, ngoại tệ, đóng gói, niêm phong tiền mặt, tàisản quý, GTCG.Thực hiện đúng quy trình nghiệp vụ thu chi tiền mặt, ngoại tệ đảmbảo an toàn chính xác, đáp ứng nhanh chóng, kịp thời nhu cầu nộp, rút tiền mặt củakhách hàng, PGD, QTK; đảm bảo đầy đủ lượng tiền mặt cho đợt thanh toán trái

phiếu đợt II/2000

Bên cạnh thu từ các dịch vụ truyền thống như chuyển tiền, kinh doanh ngoại

tệ, tài trợ thương mại, tín dụng… năm 2008 chi nhánh đã đẩy mạnh tiếp thị kháchhàng sử dụng dịch vụ mới như tư vấn phát hành trái phiếu, BIDV Directbanking,VnTopup, BSMS… tăng nguồn thu dịch vụ cho chi nhánh Tuy nhiên, những dịch

vụ mới và mang lại doanh thu lớn lại tập trung vào những khoản không thườngxuyên và không ổn định tại chi nhánh

1.2 Khái quát công tác thẩm định các dự án đầu tư tại BIDV Quang Trung 1.2.1 Những quy định của BIDV Quang Trung đối với hình thức cho vay theo dự án đầu tư

1.2.1.1 Đối tượng

Khách hàng vay vốn tại Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Việt Nam gồm:

- Các pháp nhân và cá nhân Việt Nam:

+ Các pháp nhân là: Doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệmhữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chứckhác có đủ các điều kiện quy định tại Điều 94 Bộ Luật Dân sự

- Các pháp nhân và cá nhân nước ngoài

Chi nhánh xem xét cho vay các đối tượng sau:

- Giá trị vật tư, hàng hoá, máy móc, thiết bị bao gồm cả thuế giá trị gia tăng

và các khoản chi phí để thực hiện các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh,dịch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống;

- Nhu cầu tài chính của khách hàng: Số tiền thuế xuất khẩu, nhập khẩu kháchhàng phải nộp để làm thủ tục xuất khẩu, nhập khẩu, thuế giá trị gia tăng đối với lôhàng nhập khẩu;

- Các đối tượng cho vay khác ngoài 2 điểm trên đây khi có văn bản chấp

thuận hoặc hướng dẫn riêng của Tổng Giám đốc, như: Cho vay góp vốn thành lậpcông ty liên doanh; cho vay trả lãi tiền vay trong thời hạn thi công

Khách hàng có nhu cầu vay để trả cho các khoản vay tài chính (bằng tiền) chochính Ngân hàng, các tổ chức tín dụng khác và cho nước ngoài: thực hiện theo quyđịnh của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và hướng dẫn của Tổng Giám đốc

Những đối tượng không được cho vay:

Ngân hàng không cho vay các nhu cầu vốn theo quy định, cụ thể: để mua sắmcác tài sản và các chi phí hình thành nên tài sản mà pháp luật cấm mua bán, chuyểnnhượng, chuyển đổi; để thanh toán các chi phí cho các giao dịch pháp luật cấm; đểđáp ứng nhu cầu tài chính của các giao dịch mà pháp luật cấm

1.2.1.2 Điều kiện cho vay

a) Ngân hàng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện:

- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệmdân sự theo quy định của pháp luật

- Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp

- Ngân hàng cho khách hàng vay vốn phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh,dịch vụ trong phạm vi ngành nghề được phép theo Giấy chứng nhận đăng ký kinhdoanh, Giấy phép hành nghề (nếu có) của khách hàng và phục vụ nhu cầu đời sốnghợp pháp của khách hàng

- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ (gốc và lãi) cho Ngân hàng trong thờihạn cam kết

- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh dịch vụ khả thi, có hiệuquả, dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi, phù hợp với quy định củapháp luật

- Thực hiện bảo đảm tiền vay theo đúng quy định của Chính phủ, hướng dẫncủa Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và của Ngân hàng

Đối với các dự án BĐS, ngoài các điều kiện trên khách hàng phải đáp ứng:

- Có giấy phép đăng ký kinh doanh phù hợp theo quy định của pháp luật

- Có năng lực tài chính đảm bảo:

+ Đối với khách hàng đã có hoạt động kinh doanh/doanh thu: đảm bảo năm tàichính liền kề năm đề nghị vay vốn phải có lãi; có phương án huy động vốn tự cókhả thi tham gia vào dự án Trường hợp năm tài chính liền kề năm đề nghị vay vốnkhông có lãi nhưng dự án vẫn đảm bảo các điều kiện khác theo Quy định, Chinhánh trình Hội sở chính xem xét, quyết định (kể cả dự án thuộc quyền phán quyếtcủa Chi nhánh);

+ Đối với khách hàng mới thành lập: phải có đủ cơ sở pháp lý chứng minhviệc các cổ đông/thành viên sẽ góp đủ vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu và tự huy độngvào dự án theo tỷ lệ quy định

- Vốn chủ sở hữu của khách hàng (chủ đầu tư):

+ Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến nămtrước liền kề với năm khách hàng thực hiện dự án bất động sản được thể hiện trongbáo cáo tài chính và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp khách hàng

là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan,

tổ chức có thẩm quyền

+ Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư tham gia không thấp hơn 15% tổng mức đầu

tư của dự án đã được phê duyệt Riêng đối với dự án khu nhà ở có quy mô sử dụngđất từ 20 ha trở lên; dự án khu đô thị mới mức vốn chủ sở hữu tham gia không thấphơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt

- Có đầy đủ hồ sơ pháp lý khách hàng theo quy định

Điều kiện đối với dự án bất động sản:

- Dự án đảm bảo đầy đủ các hồ sơ pháp lý và được thực hiện theo đúng cácquy định hiện hành của pháp luật và hướng dẫn của BIDV

- Dự án khả thi, có hiệu quả, xác định được nguồn thu nhập rõ ràng và đảmbảo khả năng trả nợ gốc và lãi vay

b) Thời hạn cho vay:

- Thời hạn cho vay do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận Việc thỏa thuận

thời hạn cho vay phải căn cứ vào chu kỳ sản xuất kinh doanh, thời hạn thu hồi vốncủa dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng và khả năng nguồn vốn cho vaycủa Ngân hàng.

Đối với các pháp nhân Việt Nam và nước ngoài, thời hạn cho vay không quáthời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tạiViệt Nam; đối với các cá nhân là người nước ngoài, thời hạn cho vay không quáthời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam

- Tổng Giám đốc quyết định thời hạn cho vay dài hạn tối đa đối với kháchhàng và phân cấp thời hạn cho vay dài hạn tối đa cho các Chi nhánh, phù hợp vớicác giới hạn an toàn theo quy định của Hội đồng quản trị

Thời hạn cho vay tối đa đối với từng loại hình đầu tư dự án bất động sản cụ thể, đối với cho vay:

- Dự án xây dựng văn phòng cho thuê, đầu tư xây dựng khu du lịch: đến 10 năm

- Xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn; Dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu đô thị,khu dân cư; Dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: đến 5 năm

- Dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà ở: đến 7 năm

- Dự án kết hợp: thời hạn cho vay tối đa được xác định là thời hạn tối đa chovay theo loại hình đầu tư có thời hạn cho vay dài nhất theo quy định

c) Lãi suất cho vay:

- Hội đồng quản trị quy định về cơ chế lãi suất cho vay hoặc cơ chế chung vềlãi suất hoặc thông qua các chỉ tiêu tài chính của Ngân hàng; Tổng Giám đốc quyếtđịnh, hướng dẫn và điều hành lãi suất cho vay của toàn hệ thống, phù hợp với quyđịnh của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Hội đồng quản trị

- Lãi suất cho vay cụ thể do Ngân hàng và khách hàng thoả thuận Chi nhánh

và khách hàng có thể thỏa thuận áp dụng lãi suất cho vay cố định trong suốt thờigian vay vốn hoặc lãi suất cho vay có điều chỉnh (theo định kỳ hoặc theo thông báo lãisuất trên thị trường quốc tế hoặc thông báo lãi suất của Ngân hàng)

- Ngân hàng áp dụng mức lãi suất quá hạn tối đa đến 150% lãi suất cho vay

trong hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã ký kết hoặc điều chỉnh (nếu có).Tổng Giám đốc hướng dẫn việc áp dụng lãi suất quá hạn.

- Đối với lãi đến hạn khách hàng không trả được, kể cả trường hợp đã giahạn, điều chỉnh kỳ hạn lãi, Ngân hàng có thể áp dụng phạt chậm thanh toán lãi quáhạn theo hướng dẫn của Tổng Giám đốc

d) Mức cho vay:

- Mức cho vay được xác định căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng hoàn trả

nợ và khả năng bảo đảm tiền vay của khách hàng và khả năng nguồn vốn của Ngânhàng, nhưng tối đa không vượt quá giới hạn cho vay, trừ trường hợp được Thủtướng Chính phủ cho phép

+ Tổng dư nợ cho vay của Ngân hàng đối với một khách hàng không đượcvượt quá 15% vốn tự có của Ngân hàng, trừ trường hợp đối với những khoản chovay từ các nguồn vốn ủy thác của Chính phủ, của các tổ chức và cá nhân; nếu nhucầu vốn của khách hàng vượt quá 15% vốn tự có của Ngân hàng hoặc khách hàng

có nhu cầu huy động vốn từ nhiều nguồn thì Ngân hàng cho vay hợp vốn theo quyđịnh của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Trường hợp đặc biệt Hội đồng quản trịhoặc Tổng Giám đốc theo thẩm quyền, quyết định việc trình Thủ tướng Chính phủcho phép cho vay vượt quá 15% vốn tự có của Ngân hàng đối với từng lần cụ thể.+ Trường hợp một đơn vị trong Ngân hàng phải trả thay cho khách hàng dobảo lãnh dẫn đến tổng dư nợ cho vay một khách hàng vượt quá quyền phán quyếtcho vay của Giám đốc thì phải báo cáo Tổng Giám đốc để xin ý kiến chỉ đạo; nếutổng dư nợ vượt quá 15% vốn tự có của Ngân hàng thì Ngân hàng ngừng ngay việccho vay mới đối với khách hàng đó

- Hội đồng quản trị quyết định các giới hạn an toàn về tín dụng và thẩmquyền quyết định tín dụng của Tổng Giám đốc

- Tổng Giám đốc quyết định, phân cấp, ủy quyền cụ thể về cho vay đối vớicác chức danh trong Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

đ) Những trường hợp không được cho vay:

- Thành viên Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Tổng giám đốc, Phó Tổnggiám đốc Ngân hàng;

- Giám đốc, Phó giám đốc phụ trách tín dụng; cán bộ, nhân viên của Ngânhàng làm nhiệm vụ thẩm định, quyết định cho vay đối với khách hàng;

- Bố, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát,Tổng giám đốc, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng

- Chi nhánh được phép cho vay đối với khách hàng là bố, mẹ, vợ, chồng, concủa Giám đốc, Phó giám đốc Chi nhánh, nhưng Giám đốc, Phó giám đốc Chi nhánhkhông được tự quyết định cho vay đối với bố, mẹ, vợ, chồng, con của mình TổngGiám đốc có quyền yêu cầu báo cáo, đình chỉ việc cho vay với các đối tượng này

1.2.2 Số lượng và quy mô các dự án đầu tư được thẩm định tại BIDV Quang Trung

Là Chi nhánh mới thành lập năm 2005, số lượng các dự án đầu tư được thẩmđịnh cho vay tại Chi nhánh chưa nhiều mới chỉ có khoảng gần 100 dự án, tuy nhiênquy mô các dự án tương đối lớn, thuộc nhiều ngành ngề và lĩnh vực khác nhau nhưcác Dự án Thuỷ điện, nhiệt điện; Dự án Sân Golf, Dự án Tàu chở hàng; Dự án Bấtđộng sản; Dự án các khu công nghiệp, Dự án các hãng Taxi Nhìn vào kết quả chungcho thấy hoạt động tín dụng tại Chi nhánh liên tục tăng, đạt chất lượng tốt Năm 2006tiến hành thẩm định và cho vay 18 dự án với số tiền 800 tỷ VND, đạt 100% giới hạntín dụng được giao; Năm 2007 tiến hành thẩm định và cho vay 23 dự án tổng số tiền

là 1.223 tỷ đồng, đạt 98% giới hạn tín dụng được giao và tăng trưởng 145% và tăngtuyệt đối 512 tỷ VND so với năm 2006; Năm 2008 số dư án được thẩm định và chovay lên tới 39 dự án với 2.295 tỷ đồng, tỷ lệ tăng trưởng đạt 83.6%

1.2.2.1 Theo loại hình cho vay

Số lượng và quy mô các dự án đầu tư được tiến hành thẩm định theo loại hìnhcho vay tại Chi nhánh được tổng kết trong bảng sau:

Bảng 1.4: Số lượng và quy mô dự án theo loại hình cho vay

(Đơn vị: Tỷ đồng)

Số dự án Số tiến Số dự án Số tiền Số dự án Số tiền

(Nguồn: báo cáo tổng hợp hoạt động tín dụng hàng năm BIDV Quang Trung)

Nhìn vào bảng số liệu trên ta có thể thấy vào năm 2007, số lượng các dự ánđầu tư trung và dài hạn không nhiều bằng các dự án ngắn hạn song lại chiếm lượngvốn đầu tư lớn hơn (673 tỷ đồng), tỷ trọng chiếm 55% trong tổng số tiền cho vaytrong khi các dự án ngắn hạn chỉ chiếm 45%

Trong năm 2008, do tình hình kinh tế thế giới và trong nước có nhiều biếnđộng nên sự tăg trưởng về số lượng và tỷ trọng các dự án trung và dài hạn vay vốntại Chi nhánh có sự sụt giảm, chỉ còn chiếm 39.69% Trong khi đó, các dự án đầu tưngắn hạn có nhu cầu vay vốn tại Chi nhánh có sự tăng đáng kể lên tới 30 dự án với

số tiền cho vay là 1.384 tỷ đồng tăng 834 tỷ đồng so với năm 2007

1.2.2.2 Theo thành phần kinh tế

Nhìn chung thì các công ty cổ phần và công ty trách nhiệm hữu hạn là đốitượng xin vay vốn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tiền cho vay tại Chi nhánh,đặc biệt là các dự án đầu tư của các công ty cổ phần (luôn chiếm khoảng 50% sốvốn cho vay tại Chi nhánh) Các dự án thuộc thành phần kinh tế Nhà nước có sốlương dự án rất khiêm tốn nhưng với quy mô vôn đầu tư lớn Các dự án đầu tư theothành phần kinh tế được tổng hợp tại bảng dưới đây Số dự án xin vay vốn của cácthành phần kinh tế qua các năm 2006 – 2008 hầu hết đều tăng, tăng trưởng dư nợkhoảng 70%/năm

Bảng 1.5: Số lượng và quy mô dự án theo thành phần kinh tế

(Đơn vị: tỷ đồng)

(Nguồn: báo cáo tổng hợp hoạt động tín dụng hàng năm BIDV Quang Trung)

1.2.2.3 Theo loại tiền gửi

Trong năm 2006, các dự án vay vốn bằng đồng ngoại tệ chiếm ưu thế hơn,chiếm 55% giá trị các khoản vay vốn tại Chi nhánh Song sang năm 2007, năm

2008 các dự án vay bằng đồng nội tệ là chủ yếu, tăng mạnh qua các năm (chiếm66,92% năm 2007, tăng 458,43 tỷ so với năm 2006; chiếm 68,7% năm 2008, tăng758,24 tỷ so với năm 2007) Trong khi đó, các dự án vay bằng ngoại tệ có xu hướnggiảm dần qua các năm, đến năm 2008 chỉ chiếm 31,3% tổng giá trị các khoản vaytại ngân hàng Ta có thể thấy rõ qua bảng số liệu dưới đây:

Bảng 1.6: Dư nợ dự án cho vay theo loại tiền gửi

(Đơn vị: tỷ đồng)

Tiêu chí Số tiền Năm 2006 Tỷ trọng Số tiền Năm 2007 Tỷ trọng Số tiền Năm 2008 Tỷ trọng

(Nguồn: báo cáo tổng hợp hoạt động tín dụng hàng năm BIDV Quang Trung)

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG

2.1 Dự án BĐS và yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại

BIDV Quang Trung

2.1.1 Khái quát các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung

Đầu tư bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuêmua nhằm mục đích sinh lợi Các loại dự án đầu tư BĐS vay vốn tại Chi nhánh như:

- Dự án xây dựng văn phòng cho thuê: là dự án đầu tư xây dựng mặt bằng, vănphòng, siêu thị, nhà kho để cho thuê

- Dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà ở: là dự án xây dựng nhà chung

cư, nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khihoàn tất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh

- Dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là dự án đầu tư cho phần

cơ sở hạ tầng tại các khu dân cư, khu đô thị

- Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn là dự án xây dựng nhà ở tại các khudân cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn

- Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch: là dự án đầu tư vào khu nghỉ mát(resort), xây dựng công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựngnhà nghỉ, khách sạn và đầu tư các bất động sản kinh doanh khác phục vụ cho hoạtđộng kinh doanh du lịch

- Dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị, chợ và dự án bất động sản kếthợp các hình thức đầu tư kể trên

Hiện nay, tại Chi nhánh thì các dự án đầu tư BĐS đang là một trong nhữngngành có nhiều dự án vay vốn nhất

Bảng 2.1: Các dự án BĐS vay vốn tại BIDV Quang Trung

giai đoạn 2005 - 2008

STT Các Dự án Bất động sản Tổng mức đầu tư

Số vốn BIDV – Quang Trung tài trợ

1 Dự án khu đô thị du lịch Cái Giá –

Cát Bà, TP Hải Phòng 1.412,87 tỷ đồng 1.102,17 tỷ đồng

2

Đầu tư xây dựng dự án Trung tâm

thương mại và căn hộ cao cấp cho

thuê tại khu đất HH1 số 114 Mai Hắc

Dự án đầu tư xây dựng công trình

Khách sạn Nha Trang Memory,TP

Nha Trang - Khánh Hòa

19,158 tỷ đồng 8 tỷ đồng

5

Dự án xây dựng khu chung cư cao

tầng tại lô đất CT18 khu đô thị mới

Việt Hưng – Long Biên – Hà Nội

198,673 tỷ đồng 20 tỷ đồng

6

Đầu tư xây dựng công trình tháp

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt

Nam, Hà Nội

43.673.000 USD 30.571.000 USD

7 Trung tâm thương mại Opera - Số 6

Tràng Tiền – Hoàn Kiếm – Hà Nội 147,014 tỷ đồng 100 tỷ đồng

8 Đầu tư xây dựng toà nhà văn phòng

Thủ đô - Hoàn Kiếm – Hà Nội 254,378 tỷ đồng 150 tỷ đồng

9 Dự án xây dựng Toà nhà Todimax

-Điện Biên Phủ - Ba Đình – Hà Nội 295 tỷ đồng 180 tỷ đồng

10 Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm

thương mại – Văn Phòng cho thuê

và căn hộ cao cấp Vicentra -TP Vinh

364,500 tỷ đồng 220 tỷ đồng

12 Dự án Golden WestLake – quận Tây

Hồ, Thành phố Hà Nội 65.715.817,23 USD 9,714,286 USD13

16 Dự án Trung tâm Thương mại Hà

17

Dự án Khu Văn phòng dịch vụ

thương mại và chung cư cao cấp

đối với Công ty CP xây dựng và

phát triển đầu tư Thăng Long

573,500 tỷ đồng 413,797 tỷ đồng

18 Dự án Khu biệt thự và nhà nghỉ

Nam Sơn - Mê Linh – Hà Nội 1.216 tỷ đồng 201 tỷ đồng

(Nguồn: phòng Quản lý Rủi ro BIDV Quang Trung)

2.1.2 Đặc điểm các dự án đầu tư BĐS

Các dự án đầu tư BĐS thường có một số đặc điểm sau:

- Các dự án đầu tư BĐS thường gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa

lý, điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động Do vậy, các côngtrình được hình thành phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạchchung của địa phương

Sản phẩm của các dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán,thị hiếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác Nhu cầu về

sản phẩm dự án của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụthuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội,thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hìnhthức BĐS Vì vậy, chủ đầu tư cần quan tâm đến điều kiện, mức sống, thị hiếu dân

cư nơi thực hiện dự án

- Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường rất lớn, trong đó vốn dành cho mua đấtthường chiếm tỷ trọng khá cao

- Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài, độ rủi rocao Do đó, đòi hỏi chủ đầu tư cần phải có khả năng quản lý, năng lực tài chính vàkinh nghiệm trong lĩnh vực này

- Khi đầu tư dự án, sản phẩm không có ngay mà phải sau một thời gian và có 2đặc tính quan trọng là: tính cố định và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng:+ Sản phẩm của dự án là cố định, không thể di dời được, cũng không thể đem

ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại sản phẩm khác mà phải giớithiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác

Tính cố định còn tạo sản phẩm của dự án mang “tính địa điểm” và “tính địaphương” rất cao Cùng một loại dự án đầu tư BĐS nhưng ở những địa điểm khácnhau thì có giá trị khác nhau

+ Giá trị sản phẩm dự án đầu tư BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại sảnphẩm khác Nó phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụthuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS.Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường cógiá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặckinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnhhưởng quyết định đối với giá trị BĐS

2.1.3 Yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung

2.1.3.1 Vai trò của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Chi nhánh:

Các dự án đầu tư BĐS nói chung yêu cầu một lượng vốn lớn, thực hiện trongmột khoảng thời gian dài nên chứa đựng rủi ro cao vì vậy công tác thẩm định có vaitrò hết sức quan trọng tránh những sai sót gây ra sự lãng phí nguồn vốn đầu tư gâythiệt hại cho ngân hàng Trong quá trình cho vay, không phải bất cứ một doanh

nghiệp nào cũng được ngân hàng đáp ứng, ngân hàng chỉ quyết định cho vay saukhi đã tiến hành thẩm định dự án kỹ lưỡng, khi đã biết chắc chắn vốn vay được sửdụng đúng mục đích, mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp và ngân hàng

Việc thẩm định dự án đầu tư giúp cho ngân hàng rút ra kết luận chính xác vềtính khả thi, hiệu quả kinh tế, khả năng trả nợ và những rủi ro dự án có thể gặp phải

để quyết định có cho vay hay không?

Mặt khác thông qua kinh nghiệm của mình ngân hàng có thể tham gia góp ý chochủ đầu tư bổ sung, chỉnh sửa các sai sót, góp phần nâng cao tính khả thi của dự án Thẩm định dự án còn là cơ sở để ngân hàng xác định số tiền vay, thời gian chovay, mức thu nợ hợp lý, thời điểm bỏ vốn cho dự án và tạo điều kiện thuận lợi chodoanh nghiệp hoạt động có hiệu quả vừa có khả năng thu hồi nợ đúng hạn

Điều này sẽ giúp ngân hàng đạt được những chỉ tiêu về an toàn và hiệu quảtrong sử dụng vốn, giảm thiểu nợ quá hạn và nợ khó đòi, hạn chế những rủi ro cóthể xảy đến với ngân hàng

2.1.3.2 Yêu cầu chung được đặt ra đối với công tác thẩm định dự án

Yêu cầu chung được đặt ra đối với công tác thẩm định dự án là phải kháchquan (dự án phải xuất phát từ nhu cầu thực tế, tuân thủ đúng quy định của pháp luật,thông lệ Quốc tế, đảm bảo hiệu quả kinh tế-xã hội cho các dự án…); toàn diện (do

dự án đầu tư đầu tư có phạm vi rộng, liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực,nhiều chủ thể nên phải nhìn nhận dự án trên nhiều phương diện, nhiều quanđiểm ); khoa học (tính phù hợp, hợp lý trong từng nội dung, có sự liên kết giữa cácnội dung, tính chuẩn xác giữa các kết quả đưa ra); kịp thời (thẩm định kịp thời đểkhông bỏ lỡ cơ hội đầu tư)

Trình độ, kỹ năng, kinh nghiệm của cán bộ thẩm định cũng là những tiêu chí

quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định Vì vậy, để công tác thẩm định đạt chất lượng tốt, các cán bộ thẩm định phải đảm bảo các yêu cầu:

- Nắm vững được các chiến lược tổng thể phát triển kinh tế-xã hộicủa đất nước, ngành, địa phương cũng như luật pháp, quy chế về quản lý đầu tư, xâydựng hiện hành

- Cần có sự hiểu biết về bối cảnh phát triển kinh tế chung của địaphương, đất nước và thế giới Nắm bắt được điều kiện, đặc điểm cụ thể của dự án, tình

hình sản xuất kinh doanh, số liệu tài chính, các quan hệ tài chính-kinh tế tín dụng vớingân hàng.

- Cần biết khai thác các số liệu trong báo cáo tài chính của chủ đầu

tư, xác định và kiểm tra được các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật quan trọng của dự án, cácthông tin, giá cả thị trường phục vụ cho việc thẩm định

Ngoài việc xem xét trên hồ sơ dự án đầu tư xin vay vốn của khách hàng, để cóthêm thông tin phục vụ cho việc đánh giá, phân tích, Cán bộ thẩm định cần phải tìmhiểu, thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến dự án thông qua các nguồn:

+ Đi thực tế để tìm hiểu về giá cả, tình hình cung cầu của thị trường đối vớisản phẩm của dự án

+ Tìm hiểu qua các nhà cung cấp thiết bị, nguyên vật liệu đầu vào, các nhàtiêu thụ sản phẩm tương tự như của dự án để đánh giá thị trường đầu vào, đầu ra của

dự án

+ Tìm hiểu từ các phương tiện thông tin đại chúng (báo, đài, mạng máytính ); từ các cơ quan quản lý Nhà nước, quản lý doanh nghiệp ; qua các báo cáo,nghiên cứu, hội thảo chuyên đề từng ngành nghề

+ Tìm hiểu từ các dự án đầu tư cùng loại

Cán bộ thẩm định tại Chi nhánh phối hợp với Cán bộ tín dụng phải đi thực tếtại nơi sản xuất kinh doanh của khách hàng để tìm hiểu thêm thông tin về:

+ Tình trạng nhà xưởng, máy móc thiết bị, kỹ thuật, quy trình công nghệ hiện

có của khách hàng; Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng; + Địa điểm, hạ tầng nơi sẽ đầu tư dự án, đánh giá phân tích những thuận lợi,khó khăn, khả năng đảm bảo nguồn vốn và tiến độ thực hiện so với dự kiến

+ Đánh giá tài sản đảm bảo nợ vay (nếu có)

- Cần thẩm định kịp thời, đánh giá khách quan, khoa học và toàn diệncác nội dung dự án; thường xuyên hoàn thiện quy trình thẩm định, phối hợp, pháthuy trí tuệ tập thể

2.1.3.3 Yêu cầu của công tác thẩm định đối với dự án đầu tư BĐS

Do những đặc điểm riêng khi thẩm định dự án BĐS, cán bộ thẩm định cần chú ý:

- Thẩm định năng lực của chủ đầu tư, các nhà thầu Xem xét, đánh giá xemliệu họ có đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả năng quản lý thực hiện dự án

hay không.

- Cần thẩm định, nghiên cứu kỹ phương diện thị trường của dự án, chú ý đếnngười tiêu dùng cuối cùng tránh tình trạng sản phẩm dự án bị mua hết ngay nhưngthực tế lại chưa tiêu dùng được toàn bộ

- Các giải pháp về xây dựng, kiến trúc, kỹ thuật của dự án phải khả thi, đạt cáctiêu chuẩn, quy chuẩn nhất định, phù hợp với kiến trúc quy hoạch tổng thể của địaphương

- Các dự án đầu tư BĐS vốn vay lớn, thời gian thu hồi vốn lâu, độ rủi ro caonên khi thẩm định cần chú ý đến biên an toàn của dự án, xem xét tổng vốn đầu tư,

cơ cấu vốn, khả năng trả nợ của dự án

- Khi thẩm định hiệu quả của hoạt động đầu tư luôn phải tách thành 2 yếu tố:đất đai và các công trình xây dựng trên đó Đất đai có xu hướng tăng giá nhanh hơntrong khi đó giá trị các tài sản có xu hướng giảm dần theo thời gian do hao mòn hữuhình và vô hình Đặc điểm này làm do dòng tiền của các dự án BĐS có những đặctính riêng khác biệt với dòng tiền của các dự án thông thường Dòng thu của dự ánchủ yếu là tiền cho thuê tài sản và có những khác biệt rất lớn giữa các loại BĐSkhác nhau Đối với những BĐS cho thuê với thời hạn ngắn (nhà ở, nhà trọ, kháchsạn…) thì mức thu được rải đều cho từng tháng hoặc từng quý Những tài sản cóthời hạn cho thuê dài hơn thường có mức thu ổn định trong một thời gian nhất định(3 hoặc 5 năm theo thời hạn hợp đồng và thường tăng lên sau mỗi đợt xem xét lạihợp đồng cho thuê) Các loại BĐS có thời gian cho thuê dài thì khoản thu có thểthực hiện 1 lần ngay khi ký hợp đồng thuê Tuy nhiên, tất cả phải bảo đảm nguyêntắc: tổng giá trị hiện tại của các dòng thu phải như nhau với một tỷ suất chiết khấunhất định

2.2 Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV

Quang Trung

2.2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư BĐS

Quy trình thẩm định dự án đầu tư nói chung và các dự án bất động sản nóiriêng giúp cho việc thẩm định được thống nhất, khoa học; đảm bảo kiểm soát đượchoạt động nghiệp vụ; góp phần phòng ngừa, hạn chế rủi ro trong đầu tư, khôngngừng nâng cao chất lượng nghiệp vụ thẩm định dự án tín dụng đầu tư trong toàn hệ

thống Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Các bước chính trong quy trình thẩm định dự án đầu tư được thực hiện như sau: 1- Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ dự án xin vay vốn: khách hàng nộp hồ sơ tạiphòng QHKH, sau đó hồ sơ sẽ được chuyển sang cho trưởng phòng QLRR có tráchnhiệm kiểm tra Nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì chuyển lại đểCán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ; nếu đã đủ cơ sởthẩm định thì trưởng phòng QLRR ký giao nhận hồ sơ, vào Sổ theo dõi (BM-02/QT-TD-03) và giao hồ sơ cho cán bộ trực tiếp thẩm định

2- Cán bộ thẩm định trên cơ sở đối chiếu các quy định, thông tin có liên quan

và các nội dung yêu cầu (hoặc tham khảo) được quy định tại các hướng dẫn thuộcQuy trình thẩm định của BIDV, sẽ tổ chức xem xét, thẩm định dự án đầu tư vàkhách hàng xin vay vốn Nếu trong trường hợp cần thiết, có thể đề nghị Cán bộQHKH hoặc khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm

3- Khi hồ sơ đã đủ cơ sở để tiến hành thẩm định thì khi hoàn thành công việcthẩm định, Cán bộ thẩm định sẽ lập Báo cáo thẩm định dự án (PL-04/QT-TD-03 vàBM-01/QT-TD-03), trình Trưởng Phòng QLRR xem xét

4- Trưởng Phòng QLRR kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, thông qua nếu kếtquả thẩm định đã đạt yêu cầu hoặc yêu cầu Cán bộ thẩm định chỉnh sửa, làm rõ cácnội dung trong trường hợp thấy kết quả thẩm định chưa đạt yêu cầu

5- Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Báo cáo thẩm định, trình TrưởngPhòng QLRR ký thông qua, sau đó tiến hành lưu hồ sơ, tài liệu cần thiết và đồngthời gửi trả hồ sơ kèm Báo cáo thẩm định cho Phòng QHKH

Trình tự thực hiện thẩm định dự án đầu tư tại các phòng thẩm định được thểhiên tóm tắt tại sơ đồ dưới đây:

Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại BIDV Quang Trung

Đưa yêu cầu, giao HS vay vốn

Thẩm định

Kiểm tra, Kiểm soát

Chưa đủ điều kiện TĐ

Chưa rõ

Chưa đạt yêu cầu

Đạt

(Nguồn: phòng Quản lý Rủi ro BIDV Quang Trung)

2.2.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư BĐS

- Danh sách thành viên, cổ đông sáng lập, người đại diện theo uỷ quyền

- Giấy uỷ quyền đại diện đứng ra vay vốn và làm các thủ tục thế chấp;

- Điều lệ doanh nghiệp; Biên bản bầu HĐQT; Quyết định bổ nhiệm Chủ

tịch HĐQT; Quyết định bổ nhiệm Tổng Giám đốc; Quyết định bổ nhiệm Kếtoán trưởng;

- Báo cáo tài chính 3 năm gần nhất; Báo cáo tài chính hàng Quý (nếu có), 6tháng, năm trong thời gian còn nợ vay;

- Các tài liệu chứng minh tính khả thi của phương án nguồn vốn;

- Sổ theo thõi cổ đông;

 Hồ sơ dự án vay vốn:

(1) Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

- Văn bản phê duyệt chủ trương/cho phép đầu tư dự án của Công ty mẹ hoặcHĐQT;

- Văn bản thông qua chủ trương/cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền, tuỳtheo phân loại Nhóm các dự án theo quy định của pháp luật (như Quốc Hội, ThủTướng Chính Phủ, UBND Tỉnh Thành phố, Bộ ngành có liên quan);

(2) Giai đoạn lập dự án đầu tư:

- Dự án đầu tư xây dựng công trình Riêng đối với các công trình xây dựngmới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng, phù hợp vớiquy hoạch phát triển kinh tế- xã hội, quy hoạch ngành chủ đầu tư chỉ phải cung cấpBáo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình

- Dự án xây dựng phù hợp với Quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩmquyền cấp/ phê duyệt Riêng đối với dự án phát triển nhà ở, quy hoạch chi tiết xâydựng theo tỷ lệ 1/500 phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Công văn góp ý của các Bộ nghành có liên quan về dự án đầu tư (tuỳ từng dự

án đặc thù)

- Báo cáo thẩm định dự án đầu tư của các Bộ, ngành có liên quan (tuỳ từng dự

án đặc thù);

- Báo cáo địa chất công trình (nếu có);

- Các văn bản liên quan tới đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng(như quyết định thành lập hội đồng đền bù, quyết định phê duyệt phương án tổng

thể/ chi tiết đền bù giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền);

- Quyết định tạm giao đất; quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền;Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất;

- Riêng đối với dự án phát triển nhà ở, bổ sung quy hoạch chi tiết xây dựngtheo tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền (có bản vẽ kèm theo);

- Quyết định phê duyệt phương án PCCC;

- Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;

- Các thoả thuận đấu nối điện nước, thông tin liên lạc với các đơn vị có chức năng;

- Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu (hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mờiđấu thầu và kết quả trúng thầu, quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu);

- Quyết định phê duyệt dự án khả thi theo thẩm quyền;

(3) Giai đoạn triển khai dự án:

- Hợp đồng xây dựng công trình dự án; Hợp đồng cung cấp thiết bị;

- Hợp đồng thuê đơn vị tư vấn giám sát thi công;

- Giấy phép xây dựng (trừ trường hợp Công trình xây dựng thuộc dự án khu

đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Các công trình sửa chữa, cải tạo,lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàncủa công trình);

- Báo cáo khối lượng, giá trị đầu tư hoàn thành, phân khai nguồn vốn đã sửdụng, tiến độ triển khai (đối với dự án đang triển khai đầu tư);

(4) Giai đoạn kết thúc đầu tư và đưa dự án vào hoạt động:

- Quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình của ngườiquyết định đầu tư (Riêng các dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì

Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt quyết toán);

- Hợp đồng thuê đơn vị quản lý điều hành dự án (trong trường hợp doanhnghiệp thuê quản lý điều hành);

 Hồ sơ về đảm bảo nợ vay: bao gồm Hợp đồng bảo đảm tiền vay và cácgiấy tờ cần thiết khác như công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luât.

- Đánh giá hoạt động kinh doanh của khách hàng:

+ Thông tin chung

+ Tình hình sản xuất kinh doanh: Đánh giá năng lực sản xuất; khả năng cungcấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào; phương thức tiêu thụ và mạng lưới phânphối; Đánh giá, phân tích về sản lượng và doanh thu; khả năng xuất khẩu hàng hoá

- Phân tích hoạt động và triển vọng của khách hàng:

Trên cơ sở các phân tích đánh giá, đưa ra các nhận xét ngắn gọn triển vọng pháttriển của Khách hàng (Rất tốt / Tốt / Trung bình / Không tốt) trong: Ngắn hạn và dài hạn

- Phân tích tình hình tài chính của khách hàng:

+ Phân tích tài chính Doanh nghiệp vay vốn cần căn cứ vào Báo cáo tài chínhgần nhất, bao gồm: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả kinh doanh, Thuyết minh

báo cáo tài chính (bắt buộc), Báo cáo lưu chuyển tiền tệ và một số nguồn thông tin

khác như: Số lượng lao động, Bảng thanh toán lương/ nhân công

+ Các nhóm chỉ tiêu tài chính cần phân tích bao gồm: Nhóm chỉ tiêu thanh

khoản; Nhóm chỉ tiêu hoạt động; Nhóm chỉ tiêu cân nợ và cơ cấu tài sản, nguồnvốn; Nhóm chỉ tiêu thu nhập; Nhóm chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng lao động

Qua những chỉ tiêu này, ngân hàng đưa ra kết luận về số tiền có thể cho vayhoặc mức dự nợ tối đa (hạn mức tín dụng), tiến độ giải ngân, thu nợ tiền vay saocho phù hợp với khả năng thực tế và chu kỳ sản xuất kinh doanh của khách hàng

- Phân tích tình hình quan hệ với ngân hàng:

+ Quan hệ giao dịch với BIDV:

o Quá trình giao dịch của Khách hàng với BIDV (Bao gồm quan hệ giaodịch tại đơn vị trình và tại các Chi nhánh khác cùng hệ thống) các loại sản phẩmtrong kỳ vừa qua (Mức độ sử dụng HMTD, số dư hiện tại, số dư bình quân; doanh sốvay, trả; Doanh số vay, trả bình quân tháng so với HMTD….)

o Đánh giá lợi ích trong mối quan hệ với khách hàng Nếu được có thể tínhtoán lợi nhuận đối với BIDV Tiềm năng, cơ hội trong thời gian tới trong quan hệ vớikhách hàng, kể cả khả năng bán chéo sản phẩm

o Những điểm cơ bản trong kế hoạch quan hệ với khách hàng (về sản phẩm,kênh phân phối và chính sách khác nếu có) Nếu được nên nêu mục tiêu về doanh sốvới mỗi sản phẩm trong thời gian tới

+ Quan hệ giao dịch với các tổ chức tín dụng khác và quan hệ tín dụng của

nhóm khách hàng có liên quan (nếu có)

2.2.2.3 Thẩm định về dự án đầu tư

(1) Thẩm định các cơ sở pháp lý của dự án

Về nguyên tắc, ngân hàng chỉ tiến hành thẩm định khi các dự án có đầy đủ cácgiấy tờ chứng minh cơ sở pháp lý và làm căn cứ để các cán bộ thẩm định phân tích,đánh giá tính khả thi, hiệu quả của dự án

Một dự án BĐS xin vay vốn phải có các giấy tờ cơ bản sau:

- Giấy chúng nhận đầu tư

- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có)

- Báo cáo nghiên cứu khả thi

- Thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán được phê duyệt

- Các quyết định, văn bản hợp đồng kinh tế cần thiết khác như đã liệt kê trongphần thẩm định hồ sơ vay vốn mục 2.2.2.1

(2) Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án:

- Mục tiêu đầu tư của dự án: thông qua các chỉ tiêu, hiệu quả về tài chính vàkinh tế xã hội thẩm định mục tiêu của dự án nhằm trả lời các câu hỏi như dự án đầu

tư này có lợi hay không? lợi ích là lớn hay nhỏ? dự án có hại gì đặc biệt là tác hạiđối với môi trường…từ đó ra quyết định có nên cho dự án vay vốn hay không

- Sự cần thiết đầu tư dự án: cần xem xét xem dự án có thực sự là cần thiết, phùhợp với nhu cầu thị trường hay không? Về mặt pháp lý dự án ra đời có nằm trong sựcho phép của pháp luật, phù hợp với quy hoạch và chiến lược phát triển của ngành,địa phương không? Trên cơ sở thực tiễn nào làm nảy sinh dự án, dự án sinh ra đểlàm gì…Các dự án đầu tư BĐS với sản phẩm có đặc thù là hình thành và tồn tạingay tại nơi được xây dựng, là cố định nên phụ thuộc hoàn toàn vào vị trí địa lý,điều kiện tự nhiên cũng như chiến lược, quy hoạch phát triển của địa phương nênviệc quan tâm xem xét những vấn đề này là hết sức cần thiết

- Qui mô đầu tư: đối với dự án đầu tư BĐS thì việc xem xét các vấn đề nhưcông suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự

án, phương án tiêu thụ sản phẩm cũng hết sức quan trọng

- Qui mô vốn đầu tư: Tổng mức vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư của dự án

theo các tiêu chí như xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí; vốn cố định và vốn lưu động; phân khai nguồn vốn để

thực hiện dự án theo nguồn gốc sở hữu là vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, hayvốn liên doanh liên kết

- Dự kiến tiến độ triển khai dự án

(3) Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án

Thị trường tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là nơi đảm bảo sự

thành công hay thất bại của dự án, nó quyết định mục tiêu và quy mô dự án, phươngdiện tài chính và kỹ thuật của dự án Vì vậy khi thẩm định dự án Cán bộ thẩm địnhcần xem xét, đánh giá kỹ phương diện này Các nội dung chính gồm:

(3.1) Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm dự án

- Trước hết cần xem xét, phân tích, đánh giá mối quan hệ Cung- Cầu đối vớisản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án BĐS ( sản phẩm của các dự án BĐS là nhà ở,khu nghỉ mát (resort), công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, nhà nghỉ,khách sạn, văn phòng cho thuê…)

- Định dạng sản phẩm của dự án (quy cách, hình thức, tiêu chuẩn, đặc điểm…)

- Phải xem xét đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của các

dự án BĐS.Tình hình các sản phẩm, dịch vụ thay thế đến thời điểm thẩm định Nhucầu về sản phẩm dự án BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khácnhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó

- Cần phải nghiên cứu thị hiếu của khách hàng xem sản phẩm có phù hợp vớiphong tục tập quán, sở thích nhu cầu, thu nhập của khách hàng hay không từ đó xácđịnh tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm, dịch vụđầu ra của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địatrong đó lưu ý liên hệ với mức gia tăng trong quá khứ, khả năng sản phẩm dự án cóthể bị thay thế bởi các sản phẩm khác có cùng công dụng

Từ đó đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm, dịch vụ đầu

ra của dự án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên cácphương diện:

+ Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay

+ Sự hợp lý của qui mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm

+ Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư

(3.2) Đánh giá về cung sản phẩm

- Xác định năng lực cung cấp thỏa mãn nhu cầu của nền kinh tế trong nướchiện tại của sản phẩm dự án BĐS, các dự án đầu tư BĐS trong nước đã đáp ứng bao

nhiêu phần trăm

- Dự đoán, phân tích những biến động của thị trường trong tương lai khi cócác dự án khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm và dịch vụđầu ra của dự án Đồng thời phải dự đoán và đánh giá được ảnh hưởng của cácchính sách xuất nhập khẩu khi Việt Nam tham gia hội nhập cùng các nước khu vực

và quốc tế (WTO, APEC, AFTA ) đến thị trường sản phẩm của dự án BĐS

- Phải có được các số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng về tổngcung sản phẩm, dịch vụ của dự án BĐS

(3.3) Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án

Việc xem xét, đánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu

ra của dự án là chiếm lĩnh thị trường nội địa của các dự án BĐS khác hay mức độđáp ứng nhu cầu thị trường nhằm định hướng thị trường này có hợp lý hay không

Để đánh giá được khả năng thỏa mãn các mục tiêu thị trường, cần thẩm địnhkhả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án đối với:

• Thị trường nội địa:

- Chất lượng sản phẩm của dự án BĐS so với các sản phẩm cùng loại trên thịtrường thế nào, có ưu điểm gì không Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thịtrường thế nào, có rẻ hơn không, có phù hợp với xu hướng thu nhập, khả năng tiêuthụ hay không

- Các sản phẩm của dự án có phù hợp với thị hiếu của người tiêu thụ, xuhướng tiêu thụ của khách hàng hay không

• Thị trường nước ngoài:

Cần đánh giá xem sản phẩm dự án có khả năng cạnh tranh về mặt giá cả, chấtlượng, số lượng, mức độ ảnh hưởng đến môi trường so với các sản phẩm khác cùngloại trên thị trường

(3.4) Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án

Cán bộ thẩm định phải đưa ra được các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩmcủa dự án sau khi đi vào hoạt động làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả