Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội ( Luận văn thạc sĩ)

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội ( Luận văn thạc sĩ)Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội ( Luận văn thạc sĩ)Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội ( Luận văn thạc sĩ)

U BÌA LUẬN VĂN CÓ IN CHỮ NHŨ Khổ 210 x 297 mm

TRANG BÌA 2 TÓM TẮT LUẬN VĂN (khổ 140mm x 210 mm

(Tãm t¾t luËn v¨n in hai mÆt kÓ c¶ b×a)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THẢO PHƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN

HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI, 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu ghi trong luận văn là trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 8 1.1 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8 1.2 Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân 19 Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH 34 2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và

cá nhân 34 2.2 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 52 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 63 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân 63 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân 65 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân 70 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là điều kiện sống cho động vật, thực vật, con người trên trái đất Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế -

xã hội, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định và đầu tư cố định, là thước đo

sự giầu có của một quốc gia

Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã có nhận thức mới về vị trí, vai trò của đất đai Nó không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là lãnh thổ quốc gia,

là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông lâm nghiệp, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Là thành phần quan trọng của môi trường sống, đất đai còn là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu

Nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai một cách thống nhất trên toàn quốc, nhằm tạo trật tự đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không chỉ đơn thuần lúc nào cũng tuân theo khuôn khổ pháp luật quy định, trên thực tế tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây

ra những khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Huyện Mê Linh nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố Hà Nội 30km, những năm gần đây, kinh tế - xã hội của huyện Mê Linh

có sự phát triển mạnh mẽ và toàn diện Cơ cấu kinh tế đã có những bước chuyển biến tích cực, từ một huyện thuần nông đã chuyển sang cơ cấu kinh tế mới là công nghiệp - dịch vụ - du lịch - nông nghiệp Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng

2

đất giữa hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cũng rất đa dạng và phức tạp do quá trình đô thị hoá, quy hoạch sản xuất, tạo tiền đề phát triển ngành nông nghiệp theo hướng hàng hóa, quy mô lớn, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

hộ gia đình và cá nhân tăng cao và những bất cập còn tồn tại của quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây

Nhằm đánh giá thực trạng thi hành và trên cơ sở đó đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện về pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tôi chọn đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội"

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành chính Có thể kể đến một số công trình, bài báo tiêu biểu sau đây:

Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thập (2011) “Quyền sử dụng đất của hộ

gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận

văn hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư Đưa ra những định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư

Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) “Pháp luật về thủ tục

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam”, Luận

văn nghiên cứu phân tích cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện nhưng thủ tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013) “ Pháp luật về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, nghiên cứu

các vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản với tư cách là một giao dịch đặc thù trong kinh doanh bất động sản

3

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Quang Tuyến 2003) “Địa vị pháp lý của người

sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” nghiên cứu các quy

định của pháp luật, địa vị pháp lý của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và hoàn thiện pháp luật về đất đai

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị

(2000), Viện nghiên cứu địa chính – Tổng cục Địa chính: “Những quy định về

chuyển quyền sử dụng đất”; Một số đề tài khoa học cấp Bộ doViện nghiên cứu địa

chính thực hiện

Các bài báo về các vấn đề cụ thể như: Nguyễn Văn Hiến – Tòa án nhân dân

tối cao, “Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

hiện nay” “Bản chất của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành”; ThS Lê Hồng Hạnh “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”; …

Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục

hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong Luật đất đai 2003”; Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam” (Luận

văn thạc sĩ luật học, TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn) ưu Quốc Thái 200 , “ ề

giao dịch quyền ử dụng đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Nhà nước và pháp

luật; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc và

những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011;

ê Văn Thiệp, “Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liền với đất và một số kiến nghị”, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr

37 - 41, 51;

4

Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, “Một số giao dịch tư lợi trong

thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước và Pháp luật Viện Nhà

nước và Pháp luật, Số 3/2012, tr 60 – 65;

Trong thời gian qua những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn thi hành

và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất Nay trên

cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân ở nước ta Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài

“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành Trên cơ sở đó sẽ đề

Ba là tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội từ đó đưa những nhận định, đánh giá về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và nguyên nhân

Bốn là đề xuất định hướng và những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện phát luật và nâng hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

à các văn bản pháp luật hiện hành của Trung ương và thành phố Hà Nội liên quan trưc tiếp tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các số liệu thu thập từ các cơ quan: Văn phòng Công chứng, Văn phòng Đăng ký, UBND cấp Huyện cũng được sử dụng trong việc nghiên cứu, đánh giá về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

- Phạm vi nghiên cứu:

Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật gồm nhiều loại, trong khuôn khổ của một luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân mà không nghiên cứu đối với các chủ thể khác

6

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng

Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương pháp nghiên cứu cụ thể:

- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn dịch

- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luận văn có ý nghĩa trong việc:

- Làm giàu hơn lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng Theo đó, chỉ rõ tính đặc thù và sự khác biệt về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân so với các chủ thể khác và những yêu cầu đặt ra cần phải hoàn thiện pháp luật

về lĩnh vực này

- Từ thực tiễn nghiên cứu các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn một huyện, nơi có tốc độc đô thị hóa nhanh chóng trong thời gian qua là huyện Mê Linh, luận văn phát hiện những tồn tại, bất cập và những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, cũng như như những sai phạm trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng của của các chủ thể Trên cơ sở tìm hiểu những nguyên nhân cụ thể của thực trạng nêu trên và đề xuất một số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong tổng thể pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật dân sự và pháp luật về đăng ký bất động sản

7

7 Cơ cấu của luận văn

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Chương 2: Thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

8

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN

1.1 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất

* Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết

cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ sở hữu tài sản Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết là một quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất Theo

Từ điển uật học năm 200 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ” [28, tr.655] Trong luận án

“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, TS Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quan điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng người sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [22, tr.16] Trong khi đó, Giáo trình uật Đất đai của Trường Đại học uật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [32, tr.92], theo ý kiến của một số

Luậ n vậ n đậ y đu ở file:Luậ n vậ n Full