Rủi ro khi hợp đồng góp vốn mua bất động sản bị vô hiệu

Rủi ro khi hợp đồng góp vốn mua bất động sản bị vô hiệu Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh. Có rất ít chủ đầu tư đồng ý thương lượng đàm phán các điều khoản trong các hợp đồng này với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh. Trái quy định pháp luật Mặt khác, khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở. Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 có quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”. Như vậy, chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án. Khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính, thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng. Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ. Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể: “…2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Rủi ro khi hợp đồng góp vốn mua bất động sản bị

vô hiệu

07/11/2017 11:08

Nhu cầu về nhà ở của người dân hiện rất lớn vì vậy cần một khung pháp lý hoàn thiện

và chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người dân cũng như nhà đầu tư.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

Trong thời gian vừa qua, nhiều dự án bất động sản đã huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh Có rất ít chủ đầu tư đồng ý thương lượng đàm phán các điều khoản trong các hợp đồng này với khách hàng, nên khách hàng không có điều kiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi góp vốn, cho vay vốn, hợp tác kinh doanh

Trái quy định pháp luật

Mặt khác, khuôn khổ pháp lý về kinh doanh bất động sản dưới hình thức ký kết các hợp đồng này chưa được hoàn chỉnh khiến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chưa được chặt chẽ, đặc biệt là các cá nhân có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 có quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

“1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến

độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó” Như vậy, chủ đầu tư phải bắt buộc xong móng mới được phép mở bán dự án Khi dự án chưa xây xong móng, nếu chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài chính, thì phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các khách hàng Trong hợp đồng hợp tác đầu tư, chủ đầu tư được nhận vốn góp của khách hàng và trả bằng lãi suất, không được trả bằng căn hộ

Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014 Cụ thể:

“…2 Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

3 Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

4 Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”

Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở năm 2014 thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn

Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà

ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

Theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong

dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở …”

Như vậy, Luật nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân,

tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là trái với quy định của pháp luật

Rủi ro khi hợp đồng vô hiệu

Hiện nay, nhiều khách hàng chỉ “nhìn” vào tựa đề để đánh giá hợp đồng mà thực chất điều này không quyết định bản chất của giao dịch dân sự

Thực tế, có khá nhiều dự án áp dụng hình thức hợp đồng góp vốn có các điều khoản tương

tự như điều khoản của hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng (hình thành trong tương lai), hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (mặc dù chưa có cơ sở hạ tầng) như Điều 17 và Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định Như vậy, ai sẽ chịu rủi ro khi hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh này bị vô hiệu?

Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu Vì vậy, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà

ở quy định sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu

Trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi Mặc dù khó có thể đo lường chính xác thiệt hại của các bên, nhưng có thể dễ dàng nhìn thấy tiến độ thực hiện dự án đầu tư sẽ

bị ảnh hưởng

Thiết nghĩ, khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong các dự án đầu tư bất động sản còn hạn chế và chưa bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên mua hoặc tham gia góp vốn không nhằm mục đích kinh doanh Đây là một kẽ hở mà nhiều chủ đầu

tư dự án bất động sản đã cố gắng lách qua nhằm huy động vốn cho dự án đầu tư

Vì vậy, cần phải có một quy định riêng điều chỉnh hình thức huy động vốn này, đặc biệt là các điều khoản của hợp đồng góp vốn và hợp tác kinh doanh Đồng thời, vai trò của các hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng cần được đề cao trong việc đại diện quyền lợi của những người có nhu cầu mua bất động sản để đàm phán các hợp đồng mẫu do các chủ đầu tư áp đặt

Việc soạn thảo một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh chặt chẽ hoặc sử dụng tư vấn pháp lý trong bối cảnh chưa có quy định pháp lý rõ ràng như hiện nay sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi của các bên

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

Pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán nhà từ trong

dự án nhưng các chủ đầu tư đã lách luật bằng cách sáng tạo ra “hợp đồng góp vốn” với hình thức huy động vốn từ các nhà đầu tư, nhưng bản chất nó lại là hợp đồng mua bán nhà Hiện nay, cách thức góp vốn này chịu sự chi phối trực tiếp của các quy định pháp luật sau đây:

Điều 39 Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng

trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà, chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người

có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở quy định:

“Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt,

đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho

Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn Đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước, chủ đầu tư chỉ được huy động sau khi đã

có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và thông báo cho Sở Xây dựng, nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định”.

Xem thêm: Chọn mua dự án căn hộ Quận 2 theo giá bán

Hãy xem xét kỹ thông tin chủ đầu tư dự án trước khi ký vào hợp đồng

góp vốn mua nhà

Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án

kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng

về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”.

Đây được xem là hình thức huy động vốn hợp lý và phù hợp với tình hình bất động sản ở nước ta hiện nay Bởi lẽ chủ đầu tư cần vốn để triển khai dự án kịp tiến độ và ổn định đầu ra, còn người góp vốn có thể mua được một căn hộ giá gốc để ở hoặc bán lại kiếm lời Tuy nhiên, hình thức này vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro mà người bị thiệt hại lớn nhất chính là

người góp vốn Rủi ro đầu tiên chính là chủ đầu tư thường lợi dụng việc người góp vốn ít có khả năng tiếp cận thông tin bất động sản hoặc chưa nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án, để ký hợp đồng trong khi dự án còn chưa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý, chưa đền bù giải phóng mặt bằng, chưa có quyết định giao đất…

Đọc ngay: Điểm mặt những tình huống tranh chấp dễ xảy ra khi mua bán nhà

Khi tranh chấp hoặc thiệt hại xảy ra, người góp vốn có thể sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro về tài sản, như không đòi được phần vốn góp, không nhận được phần bồi thường thiệt hại, vì hợp đồng được giao kết không đúng với các quy định của pháp luật Không những vậy, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch: khi chủ đầu tư tăng giá, người góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, người góp vốn đành phải chờ, trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết, trong khi tiến độ thi công dự án và tình trạng chất lượng công trình ra sao thì lại không được biết rõ ràng, thậm chí người góp vốn còn có nguy cơ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn góp.

Còn rủi ro hơn nữa khi đa số các hợp đồng góp vốn được ký kết đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi của người góp vốn Điều này rất dễ thấy trong các mẫu hợp đồng góp vốn của phần lớn các dự án trên thực tế.

Những Lưu ý phải biết khi ký hợp đồng góp vốn mua nhà dành cho các cá nhân góp vốn :

• Nên tìm hiểu đầy đủ thông tin, năng lực chủ đầu tư, dự án đầu tư, nắm rõ toàn bộ nội dung, điều khoản chi tiết trong hợp đồng; tiến

độ thực hiện dự án và tỷ lệ trượt giá Nếu cá nhân góp vốn chưa nắm được thông tin, cần hợp tác với các nhà tư vấn luật có hiểu biết về Bất động sản.

• Nên quan tâm đến các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010/NĐ-CP về điều kiện để các chủ đầu tư huy động vốn.

• Thường xuyên theo dõi tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không.

• Giải quyết các tình huống rủi ro trong hợp đồng, cụ thể: Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà thì phải trả lãi suất hàng tháng trên số vốn

đã góp cho cá nhân góp vốn Trường hợp dự án không thể triển

khai, cá nhân góp vốn buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền, đồng thời nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường.

• Giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận hai bên nếu không ổn thỏa,

cá nhân góp vốn cần đưa vấn đề ra tòa vì nguyên tắc hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dân sự.

Luật sư trả lời: Qua kinh nghiệm đã tư vấn cho nhiều khách hàng cũng như trên các phương tiện truyền thông đã từng và hiện tại vẫn đang đăng tải nhiều trường hợp người dân mua căn hộ chung cư gặp vấn nạn về vấn đề pháp lý, tôi khuyên người mua nhà nên tham khảo ý kiến luật sư và tìm hiểu kỹ về dự án cũng như về năng lực của chủ đầu tư trước khi quyết định mua tham gia vào giao dịch mua bán để tránh mua phải những căn hộ bị treo giấy tờ, hoặc xảy ra những tranh chấp với chủ đầu tư mà thực tế đã cho thấy phần thua thiệt luôn thuộc về người mau Đơn giản bởi lẽ hợp đồng mua bán luôn được ký theo đúng mẫu do chủ đầu tư đưa ra mà người mua gần như không thể sửa đổi hay hiệu chỉnh gì

Sau đây là một số vấn đề cơ bản mà tôi khuyên người mua nhà cần lưu ý trước khi ra quyết định mua 1 căn hộ dự án:

– Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, ít nhất cũng phải được

xem tận mắt:

• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư: trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản

• Sổ đỏ cả khu đất: xem nguồn gốc đất và mục đích sử dụng đất để đối chiếu với thực tế

• Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất

• Giấy phép xây dựng và các giấy phép phục vụ cho việc xây dựng

– Quan sát xem thực tế xây dựng có đúng thiết kế về số tầng hay không (nếu có

thể)

Các thông tin này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được

– Người mua có thể đối chiếu với với thông tin thu thập được từ các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố

Hiện nay cơ quan quản lý chuyên ngành về hoạt động xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà là Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng Thông thường khi muốn tìm hiểu về pháp lý dự án thì người mua nên liên hệ với Sở Xây dựng, tại đó người mua ta sẽ được cung cấp cho người mua một số thông tin liên quan Riêng thông tin về dự án như giấy chứng nhận Quyết định phê duyệt dự án đầu tư và các tài liệu pháp lý liên quan thì chủ đầu tư sẽ cung cấp Người mua liên hệ với Sở là để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa

Cụ thể, đối với dự án có quy mô dưới 500 căn hộ sẽ do UBND quận, huyện có văn bản chấp thuận đầu tư, đối với dự án từ 500 căn hộ đến 2500 căn hộ sẽ do UBND, TP trực thuộc TƯ có văn bản chấp thuận đầu tư, đối với dự án trên 2500 căn thì phải có ý kiến của Thủ tướng chính phủ về việc chấp thuận chủ trương đầu tư

Như vậy, có thể hiểu tùy theo quy mô của dự án thì người mua phải tìm hiểu xem dự

án đó đã được ủy ban nhân dân cấp quận, huyện hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chấp thuận đầu tư hay chưa

Cũng cần lưu ý là văn bản chấp thuận đầu tư khác với văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án, văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án chỉ là văn bản pháp lý ban đầu để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo để thực hiện dự án

Trước khi quyết định mua, khách hàng nên liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa

– Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, người mua cần xem kỹ hợp đồng mua bán,

đặc biệt phải chú ý đến các nội dung sau đây:

• Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước

• Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt Sổ hồng

• Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, tức là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu

– Ngoài ra, năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng là 1 yếu tố mà người mua cần

xem xét kỹ Người mua có thể đánh giá thông qua năng lực vốn hóa trên thị trường chứng khoán (giá của cổ phiếu), uy tín của doanh nghiệp trên thương trường thể hiện qua các dự án mà chủ đầu tư này đã từng xây dựng

– Ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (thường gọi

là sổ hồng) thì đối với những trường hợp mua bán nhà riêng lẻ hoặc mua của các chủ thể khác thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký qua công chứng thì mới có giá trị pháp lý Còn hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng dấu của chủ đầu tư

– Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng

PV: Nếu đã lỡ mua phải căn hộ không đảm bảo tính pháp lý thì cần phải làm gì?

Luật sư trả lời: Theo kinh nghiệm thực tế của tôi đã qua tư vấn cho một số trường

hợp khách hàng thì phải tùy thuộc vào yếu tố pháp lý nào không được đảm bảo và hậu quả pháp lý ra sao để tìm cách tháo gỡ

Một số trường hợp điển hình mà tôi đã tư vấn như sau:

(i) Đại diện của bên bán không có thẩm quyền ký hợp đồng

ð Khiến hợp đồng bị vô hiệu

Trường hợp này, nếu hai bên không tự nguyện trả lại cho nhau những gì đã nhận, mà thực tế thì chỉ bên bán phải trả lại tiền cho bên mua, và hai bên cũng không tự thống nhất được mức bồi thường, thì buộc lòng bên mua phải khởi kiện bên bán ra tòa

(ii) Tình trạng xây dựng dự án của bên bán không có tiến triển gì cho đến tận ngày bàn giao dự kiến, trong khi bên mua đã nộp 1 phần tiền

ð Trường hợp này bên mua nên tiến hành theo các bước sau đây:

• Tự liên hệ với bên bán, yêu cầu trả lời bằng văn bản

• Thuê luật sư làm đại diện cho mình làm việc với bên bán

• Khởi kiện bên bán ra tòa để đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu lại tiền đã nộp, cộng với một khoản tiền bồi thường

(iii) Bên bán mãi không bàn giao được sổ hồng cho bên mua, vì bên bán vi phạm về xây dựng hoặc lý do khác mà không xin được cấp sổ hồng cho cả tòa nhà

ð Bên mua cũng nên tiến hành tương như nêu ở trên

Mặc dù vậy, trên đây vẫn chỉ là những biện pháp tháo gỡ khi hậu quả đã xảy ra, đúng kiểu “đi đuổi gà đã được thả”