Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, thành phố hà nội

Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành,Luận văn có ý nghĩa tro

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THẢO PHƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN

HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TÉ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI, 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu ghi trong luận văn là trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

MỤC LỤC

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

MỞ ĐẦU 1Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 81.1 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81.2 Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá

nhân 19Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬDỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁPLUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁNHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH 342.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và

cá nhân 342.2 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân trên

địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 52Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂNNHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 633.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ

gia đình và cá nhân 633.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ

gia đình và cá nhân 653.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân 70KẾT LUẬN 75DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sửphát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò quyết định cho

sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùngquý giá của con người, là điều kiện sống cho động vật, thực vật, con người trên trái đất Đấtđai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai là nguồn của cải, là một tàisản cố định và đầu tư cố định, là thước đo sự giầu có của một quốc gia

Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã có nhận thức mới về vị trí, vaitrò của đất đai Nó không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là lãnh thổ quốc gia, là tư liệu sảnxuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông lâm nghiệp, là địa bàn phân

bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Là thành phần quantrọng của môi trường sống, đất đai còn là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đấtnước Con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vậtchất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụngnày sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu

Nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai một cách thống nhất trên toànquốc, nhằm tạo trật tự đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượngquyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không chỉ đơn thuần lúc nào cũngtuân theo khuôn khổ pháp luật quy định, trên thực tế tình hình chuyển nhượng quyền sửdụng đất của người sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây ra những khó khăn trong công tácquản lý Nhà nước về đất đai

Huyện Mê Linh nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hà Nội, cách trung tâm thànhphố Hà Nội 30km, những năm gần đây, kinh tế - xã hội của huyện Mê Linh có sự phát triểnmạnh mẽ và toàn diện Cơ cấu kinh tế đã có những bước chuyển biến tích cực, từ mộthuyện thuần nông đã chuyển sang cơ cấu kinh tế mới là công nghiệp - dịch vụ - du lịch -nông nghiệp Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng

đất giữa hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cũng rất đa dạng và phức tạp doquá trình đô thị hoá, quy hoạch sản xuất, tạo tiền đề phát triển ngành nông nghiệp theohướng hàng hóa, quy mô lớn, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình

và cá nhân tăng cao và những bất cập còn tồn tại của quá trình cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trước đây

Nhằm đánh giá thực trạng thi hành và trên cơ sở đó đề xuất định hướng và một sốgiải pháp nhằm góp phần hoàn thiện về pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tôichọn đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từthực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội"

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân làmột đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành chính Cóthể kể đến một số công trình, bài báo tiêu biểu sau đây:

Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thập (2011) “Quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam ”, luận văn hệ thống, tập

hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và những vấn đề lý luận về quyền sửdụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư Đưa ra những định hướng và giải pháp góp phầnhoàn thiện những quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư

Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) “Pháp luật về thủ tục chuyển

nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam”, Luận văn nghiên cứu

phân tích cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tụcchuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân Đề xuất những kiến nghịnhằm tiếp tục hoàn thiện nhưng thủ tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đấtgiữa hộ gia đình, cá nhân

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013) “ Pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, nghiên cứu các vấn đề lý

luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản với tư cách là mộtgiao dịch đặc thù trong kinh doanh bất động sản

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Quang Tuyến 2003) “Địa vị pháp lý của người sử dụng

đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” nghiên cứu các quy định của pháp

luật, địa vị pháp lý của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng nhưviệc quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và hoàn thiện pháp luật vềđất đai

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị (2000),

Viện nghiên cứu địa chính - Tổng cục Địa chính: “Những quy định về chuyển quyền sử

dụng đất ”; Một số đề tài khoa học cấp Bộ doViện nghiên cứu địa chính thực hiện.

Các bài báo về các vấn đề cụ thể như: Nguyễn Văn Hiến - Tòa án nhân dân tối cao,

“Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” “Bản chất của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành”; ThS Lê Hồng Hạnh “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”;

Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong Luật đất đai 2003”; Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), “ Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam ” (Luậnvăn thạc sĩ luật học, TS ĐinhVăn Thanh hướng dẫn) ; Lưu Quốc Thái (2006) , “ về giao dịch quyền sử dụng đất theo

pháp luật hiện hành”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết

và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011;

L ê Văn Thiệp, “ V ề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền

với đất và một số kiến nghị ", V iện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr 37 - 41, 51;

Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, “Một số giao dịch tư lợi trong thực hiệnchuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước và Pháp luật Viện Nhà nước và Pháp luật,

Số 3/2012, tr 60 - 65;

Trong thời gian qua những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đãđược nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau Các

công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất,thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất, nêu rõnhững hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn thi hành và đề xuất giải pháp hoàn thiệnpháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kếthừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích vàđưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về chuyển nhượngquyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân ở nước ta Từ đánh giá thực trạng của phápluật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn

áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống

và phân tích các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ giađình và cá nhân để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiệnnay

Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát triểnkhông ngừng thì kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phảitiếp tục bổ sung và hoàn thiện Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyểnnhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thànhphố Hà Nội” là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa

hộ gia đình và cá nhân, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đềnày trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một sốgiải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình

hộ gia đình và cá nhân

Hai là nêu, phân tích, đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về chuyểnnhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân Nhận diện những khó khăn, vướngmắc phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đấtgiữa hộ gia đình và cá nhân

Ba là tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Mê Linh, thành phố HàNội từ đó đưa những nhận định, đánh giá về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đấtgiữa hộ gia đình, cá nhân và nguyên nhân

Bốn là đề xuất định hướng và những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện phát luật vànâng hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình

và cá nhân

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

L à các văn bản pháp luật hiện hành của Trung ương và thành phố Hà Nội liên quantrưc tiếp tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các số liệu thu thập từ các cơquan: Văn phòng Công chứng, Văn phòng Đăng ký, UBND cấp Huyện cũng được sử dụngtrong việc nghiên cứu, đánh giá về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ giađình và cá nhân

- Phạm vi nghiên cứu:

Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luậtgồm nhiều loại, trong khuôn khổ của một luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu phápluật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân mà khôngnghiên cứu đối với các chủ thể khác

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước và phápluật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướngXHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng

Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao gồm:Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương pháp nghiêncứu cụ thể:

- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn dịch

- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn.

Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình

và cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành,Luận văn có ý nghĩa trong việc:

- Làm giàu hơn lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và pháp luật

về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng Theo đó, chỉ rõ tính đặcthù và sự khác biệt về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân so với các chủ thểkhác và những yêu cầu đặt ra cần phải hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này

- Từ thực tiễn nghiên cứu các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và

cá nhân trên địa bàn một huyện, nơi có tốc độc đô thị hóa nhanh chóng trong thời gian qua

là huyện Mê Linh, luận văn phát hiện những tồn tại, bất cập và những vướng mắc phát sinhtrong quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, cũng như như những saiphạm trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng của của các chủ thể Trên cơ sởtìm hiểu những nguyên nhân cụ thể của thực trạng nêu trên và đề xuất một số giải pháp gópphần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong tổng thể pháp luật đấtđai, pháp luật nhà ở, pháp luật dân sự và pháp luật về đăng ký bất động sản

7 Cơ cấu của luận văn

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Chương 2: Thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụngđất giữa hộ gia đình và cá nhân

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN

1.1 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất.

* Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết cổ La

Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ bản trong tậphợp các quyền của chủ sở hữu tài sản Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết làmột quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sởhữu đất đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa cóđịnh nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển Luật họcnăm 2006 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởnghoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từchủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho ” [28, tr.655] Trong luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, TS Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một

số quan điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phậncấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhànước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất nhữngquyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người)

sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [22, tr.16] Trong khi đó, Giáo trình LuậtĐất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khaithác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hộicủa đất nước” [32, tr.92], theo ý kiến của một số chuyên gia quan niệm: “Quyền sử dụng đất

là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng,hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và

quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” [8, tr.19,20] Các quan điểmtrên nhìn chung xem quyền sử dụng đất dưới hai góc độ: Kinh tế và pháp lý Dưới góc độkinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ giađình, cá nhân sử dụng đất Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng

mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cánhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất

Như vậy, phân tích, xem xét quyền sử dụng đất trên cả hai phương diện trên, khái niệm quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất, được pháp luật ghi nhận, quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành và được Nhà nước đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất.

Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu trong phạm vi làquyền sử dụng đất của những người sử dụng đất được Nhà nước với tư cách là chủ sở hữutrao cho

*Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Thứ nhất, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là quyền phái sinh trên cơ sở

quyền sở hữu đất đai của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện hay còn gọi là quyềnphụ thuộc vào Nhà nước)

Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) và Luật Đất đai 2013 (Điều 4) ghi nhận: Đất đaithuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Việc quyđịnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân nẩy sinh mâu thuẫn, bởi lẽ với tư cách là một cộng đồngtoàn dân không thể đứng ra thực hiện các quyền năng của chủ sỡ hữu đối với đất cho nênphải cử một người đại diện cho mình để thực hiện các quyền năng này, người đó là Nhànước Trên nền tảng ấy, quyền sử dụng đất do Nhà nước trao quyền tuy là tài sản của người

sử dụng đất nhưng là một tài sản đặc biệt bởi lẽ quyền sử dụng đất không được thực hiệnbởi người đại diện chủ sở hữu đất đai, mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu phải thông quaviệc trao quyền cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất mới được thực hiện trên thực

tế Như vậy có thể hiểu, quyền sử dụng đất đai của những người sử dụng đất, trong đó cóquyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước với tư

cách là chủ sở hữu đại diện Theo đó, Nhà nước cho phép ai, với quyền sử dụng đất cụ thểnào được thực hiện giao dịch thì giao dịch đó mới hợp pháp, phát sinh hiệu lực trên thực tế.

Thứ hai, quyền sở hữu đất là quyền ban đầu (có trước) , còn quyền sử dụng đất là

quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sửdụng đất Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diệnchủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế.Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuêđất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và phụthuộc vào ý chí của Nhà nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích,thời hạn và mục đích sử dụng ; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính giántiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trựctiếp và cụ thể

Thứ ba, tuy là một quyền phái sinh nhưng quyền sử dụng đất cũng có tính độc lập.

Theo đó, với mỗi quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao hoặc công nhận cho mỗi chủ thể làcác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài một cách hợp pháp thì họ có quyền quyết định cách thứckhai thác và sử dụng sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp và linh hoạt nhất đối với mỗi chủthể sử dụng Cụ thể, người sử dụng đất có thể tự mình đầu tư vốn, công sức, các tiến bộ củakhoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của mình để trực tiếp khai thác, sử dụng đất trên cơ sở mụcđích sử dụng đất Nhà nước đã xác định ; song người sử dụng đất cũng có lựa chọn mộtphương thức khai thác quyền sử dụng đất khác đi, đó là đưa quyền sử dụng đất đó vào thịtrường để giao dịch như: cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn hoặc chuyển nhượngquyền sử dụng đất Đây là những phương thức khai thác quyền sử dụng đất một cách linhhoạt, thể hiện sự chủ động, linh hoạt và quyền tự quyết của mỗi chủ thể sử dụng đất trênmảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình Đây là tính độc lập tương đối của quyền

sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất Tuy nhiên, sự độc lập này phải trong khuôn khổcho phép của Nhà nước, theo đó, việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nóichung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện vàtuân thủ các thủ tục được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá

nhân.

* Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (năm 1986) đã phát động công cuộc đổi mớitoàn diện đất nước, chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường Sau đó hàng loạt nghị quyết,chỉ thị của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp nói chung và xác địnhvai trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tựu chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân

sử dụng ổn định, lâu dài, đồng thời mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất Hộ giađình, cá nhân là thành phần chiếm phần lớn người sử dụng đất

Theo kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015, tổng diện tích tự nhiên của cảnước là 33.123.077 ha, trong đó 31.000.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nôngnghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; còn 2.123.042 ha đấtchưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên Trong đó, hộgia đình và cá nhân đang sử dụng 15.894.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên

Từ khi Luật Đất đai đầu tiên ra đời vào năm 1987, “hộ nông dân” là một trongnhững đối tượng được Nhà nước giao đất Đến Luật Đất đai năm 1993, quy định này rõhơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”(Điều 20) Mười năm sau, Luật Đất đai năm 2003 cụ thể hơn: “Hộ gia đình, cá nhân trongnước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặccông nhận QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng đất” (Khoản 2 Điều 9)

Theo quy định của Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995: “Những hộ gia đình mà cácthành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, tronghoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanhkhác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó” Bộ luật Dân sự năm

2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức

để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sảnxuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộccác lĩnh vực này”

Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây không xácđịnh thành viên hộ gia đình dựa vào Sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống nên gặp rất nhiềukhó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch Do vậy, đa số các cơ quan, tổ chức đềuhướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được thành viên hộ gia đình, thì làm đơn

đề nghị Văn phòng đăng ký QSDĐ căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để xácđịnh thành viên hộ gia đình vào thời điểm cấp đất cho hộ gia đình

Để khắc phục những khiếm khuyết trước đây, tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đainăm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyếtthống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và

có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhậnquyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, theo quy định của Luật đất đai 2013, tacần lưu ý những thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất không phải là tất cả thành viên cótên trong hộ khẩu Người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào cũng là thành viên của hộgia đình sử dụng đất Nói cách khác, hộ khẩu không phải là cơ sở pháp lý xác lập quyền sửdụng đất của hộ gia đình Để trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải đảm bảo bayếu tố:

- Là những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡngtheo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình

- Đang sống chung trong hộ gia đình ;

- Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

Cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thôngqua những hình thức nhất định và chủ thể này độc lập chịu trách nhiệm bằng hành vi củamình trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi tham gia vào các quan hệ phápluật đất đai Hiện nay trong văn bản pháp luật đất đai hiện hành không có khái niệm vềquyền sử dụng đất của cá nhân, song bằng những quy định khác của pháp luật về cácphương thức trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể cho thấy, cơ sở xác lập quyền sử dụngđất cho cá nhân rất đa dạng như: Cá nhân có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thôngqua các quyền: nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền

sử dụng đất hoặc cá nhân được Nhà nước xét công nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiệnquy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013

Đến đây có thể hiểu một cách chung nhất là: quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cánhân quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất trên cơ sở giao đất, chothuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất từ người khác hoặc được Nhà nước công nhậnquyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước bảo vệ vàbảo đảm thực hiện trên thực tế

* Đặc điểm của quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân

Trên cơ sở các căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cánhân, cùng với các quyền và nghĩa vụ được Nhà nước ghi nhận đối với hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện hành cho thấy, ngoài các đặc điểm chung của quyền sửdụng đất nêu trên, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân còn có những đặc điểm riêngkhác biệt sau đây:

Thứ nhất, cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có phạm vi

rộng hơn so với các tổ chức sử dụng đất, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Thứ hai, với tính chất đặc biệt của việc sử dụng đất của một số đối tượng đặc biệt

và đối với một số loại quyền sử dụng đất đặc biệt mà pháp luật có những chế định ưu tiênhoặc hạn chế việc sử dụng đất cho chủ thể là hộ gia đình cá nhân, mà không dành cho các tổchức trong nước hoặc đối tượng sử dụng đất nước ngoài Chẳng hạn, đối với hộ gia đình, cánhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được Nhà nước giao đất trong phạm vi hạn mứckhông phải trả tiền Song, nếu các hộ gia đình, cá nhân này không sử dụng mà muốn chuyểnnhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho các hộ gia đình, cá nhân khác cũng trực tiếp sảnxuất nông nghiệp mà không chuyển nhượng ngoài đối tượng nêu trên

Thứ ba, việc xác định nguồn gốc và cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia

đình trên thực tế là rất phức tạp và nhiều vướng mắc Điều này một mặt xuất phát từ kháiniệm hộ gia đình nói chung và hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện nay chưa

chuẩn xác và còn gây nhiều tranh cãi Theo đó, Bộ luật Dân sự 2015 không còn điều chỉnhquan hệ chủ thể là hộ gia đình mà chỉ có pháp nhân, thể nhân, trong khi đó, giao dịch vềquyền sử dụng đất, trong đó có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mặt khác, việcxác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ vô cùng khó khăn nếu áp dụng Điều khoản

29 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành Theo đó, giới hạn của quan hệ huyết thống, quan hệ hônnhân đến đâu để xác định quyền sử dụng đất trong trường hợp nhiều thành viên thuộc nhiềuthế hệ Cùng với đó, xác định quan hệ nuôi dưỡng cũng chưa thực sự rõ ràng bởi không cótiêu chí nào để đánh giá việc nuôi dưỡng là điều kiện để được xác lập quyền sử dụng đất

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân.

* Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.

Theo từ điển tiếng Việt, thuật ngữ chuyển nhượng và mua bán về bản chất đều làhoạt động “chuyển quyền sở hữu tài sản” Trong khoa học pháp lý của Việt Nam, vì tínhchất đặc biệt của quyền sử dụng đất nên pháp luật chỉ cho phép việc “chuyển nhượng” thay

vì “mua bán” quyền sử dụng đất

Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển QSDĐ,theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của mình cho bên nhậnchuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng mộtkhoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ

Xét về khía cạnh lịch sử, khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ khi chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp

1980 Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, khái niệm chuyểnnhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là các thuật ngữ khác như: mua bán đấtđai ; mua bán, chuyển nhượng đất đai, Điều này có nghĩa, khái niệm chuyển nhượngQSDĐ ở nước ta luôn được đặt vào mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đấtđai Nói cách khác, sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái

có sau đóng vai trò như một sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân màNhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ được coi làchủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh

việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyểnnhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa cácchủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền

và nghĩa vụ do Nhà nước quy định

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyểndịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điềukiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ bên chuyển nhượng) cónghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng vàngười nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theoquy định của pháp luật

* Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá

15

nhân.

Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

Thứ nhất, sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất Khi Nhà nước trao

quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất lại được coi là một loại tàisản, cụ thể là một loại quyền tài sản Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xáclập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai cho nênkhi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có nghĩa là sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền

sử dụng đất Từ đặc điểm này tồn tại tính không hoàn lại của tài sản chuyển giao, ngườichuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất Khi giaodịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì người chuyển nhượng sẽ không cònbất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất Mọi yêu cầu xung quanh việc đòi lạiquyền sử dụng đất hoặc những quyền lợi liên quan sẽ không có cơ sở để xem xét

Riêng đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thì đây được xác định là tài sảnchung của hộ gia đình, việc định đoạt tài sản theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự

2015 như sau:

“1 Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thànhviên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữutheo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan

2 Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đìnhđược thực hiện theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản,động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuậncủa tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ,trừ trường hợp luật có quy định khác”

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì mỗi người trong hộ giađình đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với khối tài sản chung này, do đó

khi định đoạt tài sản chung của hộ gia đình cần có sự thỏa thuận của tất cả thành viên vàmỗi người được hưởng phần giá trị tương ứng của mình trong khối tài sản đó.

Đối với quyền sử dụng đất của cá nhân thì cá nhân đó toàn quyền định đoạt tài sảncủa mình theo quy định của pháp luật

Thứ hai, các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn các điều

kiện nhất định do Nhà nước quy định Trong quan hệ chuyển nhượng, đối với bên chuyểnnhượng QSDĐ, quan hệ sử dụng đất đối với Nhà nước bị chấm dứt hoàn toàn Vì vậy người

sử dụng đất cần phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định bao gồm điều kiệnchung về chuyển nhượng QSDĐ quy đinh tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và điều kiện

cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng Ngược lại, đối vớibên nhận chuyển nhượng, mặc dù họ tự nguyện bỏ ra một khoản tiền hoặc giá trị vật chấttương ứng với giá trị QSDĐ nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng Nhànước vẫn quy định một số điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng Qua đó, có thể thấyđược, xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ cũng như đểđảm bảo hiệu quả của việc sử dụng đất, tránh hiện tượng đầu cơ đất hoặc không khai tháchết tiềm năng của đất mà Nhà nước bắt buộc phải đưa ra các điều kiện cụ thể như vậy

Thứ ba, bên cạnh việc quy định các điều kiện nhất định cho chủ thể tham gia

chuyển nhượng, Nhà nước cũng quy định những điều kiện chuyển nhượng khác nhau đốivới từng loại đất Những quy định như vậy phụ thuộc vào tầm quan trọng khác nhau củatừng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp,lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác; điều này xuất phát từ ý nghĩa, vaitrò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnhnước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.Mặt khác, không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển nhượngcũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng và người nhậnchuyển nhượng phải có thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cụthể là thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và các khoản lệ phí liên quan trực tiếp khithực hiện thủ tục chuyển nhượng Việc bắt buộc chủ thể tham gia thực hiện chuyển nhượngQSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với người

chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thể sử dụng đất vớilợi ích chung của Nhà nước.

1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình

và cá nhân

* Đối với các hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người Đất đai có thuộc tính

hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể

là khác nhau Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủthể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau Tùy vào nhu cầu của mỗichủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặcchuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển nhượngquyền sử dụng đất

* Đối với Nhà nước:

Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sựghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất Gópphần hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, sử dụng đất đai, giúp nâng cao hiệu quảquản lý, ổn định thị trường Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình

và cá nhân còn giúp tăng thu ngân sách cho nhà nước thông qua việc nộp thuế thu nhập cánhân và lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Đối với nền kinh tế:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường.Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản - một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trởthành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường Trong nền kinh tế thị trường,tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nóichung và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng của người dân ngày càngtăng Đặc biệt, nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quátrình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước, việc giao đất cho hộ gia đình, cánhân sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã

tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuấthàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào việc hìnhthành thị trường quyền sử dụng đất Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan

hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận

1.2 Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.

* Khái niệm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình

và cá nhân.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợpngười sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sửdụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợpnày, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọichi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặcthù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việcchuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất ; Nhà nước có quyền điềutiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền

sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ ;chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành

vi phạm pháp

Pháp luật được xem là một trong những phương thức hiệu quả để thực hiện chứcnăng quản lý nhà nước Hệ thống pháp luật được chia thành những bộ phận cấu thành khácnhau để điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội riêng biệt, nhưng có sự tác động qua lại vớinhau, đảm bảo cho các quan hệ này tồn tại, phát triển hợp quy luật Trên phương diện líluận: "Chế định pháp luật là một nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội

có đặc điểm chung, có mối liên hệ mật thiết với nhau thuộc cùng một loại” [28, tr.358]

Như vậy, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là nhóm quy phạm phápluật điều chỉnh sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theomột trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ

(bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượngngười chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũngnhư các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật.

* Đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và

cá nhân.

Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân được thực hiện trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Mọi tổ chức, cá nhântrong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng để

sử dụng ổn định, lâu dài Đối tượng của quyền sử dụng đất là đất đai, một tài sản thuộcquyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý Không giống với các hànghoá thông thường mà chủ sở hữu được toàn quyền định đoạt, quyền sử dụng đất là loại hànghoá mà sự tồn tại phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước

Thứ hai, do đất đai có vị trí cố định, không di dời được do vậy khác với cá loại hàng

hóa khác, cần phải được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thôngqua hệ thống giấy tờ về đất

Thứ ba, giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định

giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Chínhphủ quy định phương pháp định giá đất và khung giá đất làm căn cứ để Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh ban hành bảng giá đất Giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sửdụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lôđất, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên, khảnăng mang lại thu nhập từ quyền sử dụng đất Đồng thời, còn có những yếu tố khác ảnhhưởng tới giá, chẳng hạn như sự can thiệp của Nhà nước thông qua phương pháp đầu tưnâng cấp cơ sở hạ tầng

Thứ tư, Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế

chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất Nhà nước có thể quy địnhmột số trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không đều sẽ được xem là hành viphạm pháp

1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân

sự, kinh doanh thương mại, quản lý đất đai và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khácnhau: Luật đất đai, uật nhà ở, Luật thương mại, Luật kinh doanh bất động sản Các văn bảnpháp luật được ban hành tương đối thống nhất về quy định về chuyển nhượng quyền sửdụng đất giữa hộ gia đình cá nhân Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượngquyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân bao gồm các nhóm quy phạm sau:

*Nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nguyên tắc là những xu hướng chủ đạo nhằm định hướng cho các chủ thể khi thamgia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tuân theo nhằm đảm bảo trật tự ổn định, hài hòa lợi íchcủa các bên và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội Nguyên tắc của chuyển nhượngQSDĐ còn với ý nghĩa rằng, chúng có giá trị bắt buộc đối với các chủ thể khi thiết lập vàthực hiện giao dịch phải tuân theo, nếu không tuân thủ giao dịch đó có thể vô hiệu cả về nộidung và hình thức, thậm chí giao dịch đó không được pháp luật thừa nhận và bảo đảm thựcthi trên thực tế

Với bản chất là giao dịch dân sự nên chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải tuân thủcác nguyên tắc chung khi giao kết và thực hiện hợp đồng như: nguyên tắc tự do ý chí, tự dohợp đồng, bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích chính đáng của các bên Bên cạnh đó, đểđảm bảo phù hợp với tính chất, đặc điểm của mỗi loại giao dịch chuyển nhượng như:chuyển nhượng mà đối tượng là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức, chủ thể trong nước haychủ thể có yếu tố nước ngoài, loại QSDĐ chuyển nhượng là sử dụng cho mục đích nôngnghiệp, hay phi nông nghiệp, trong khu kinh tế hay khu chế xuất, khu công nghệ cao LuậtĐất đai với vai trò là Luật chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp các quan hệ về QSDĐ sẽ quyđịnh những nguyên tắc chung, cũng như các nguyên tắc đặc thù đối với mỗi loại giao dịchcho phù hợp Cùng với đó, chuyển nhượng QSDĐ còn liên quan đến sự chuyển dịch củacác tài sản là nhà ở, vật kiến trúc và các công trình khác trên đất Do vậy, Luật Nhà ở, Luậtkinh doanh bất động sản cũng quy định về nguyên tắc buộc các chủ thể khi thực hiện giaodịch QSDĐ gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất phải tuân theo Đặc biệt là đối

với những giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng một phần hoặctoàn bộ dự án đầu tư trong kinh doanh BĐS.

* Nhóm quy phạm quy định về chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền s ử dụng đất.

Bất kỳ một quan hệ pháp luật nào cũng có yếu tố chủ thể, nội dung và khách thể.Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài cơ cấu đó Chính vìvậy, yếu tố chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một yếu tố quantrọng trong nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo giáo trình Lýluận chung về Nhà nước và pháp luật thì: “chủ thể của quan hệ pháp luật là các cá nhân, tổchức có những điều kiện do pháp luật quy định và tham gia quan hệ pháp luật” cũng theogiáo trình này, để đáp ứng các điều kiện của pháp luật và được tham gia vào quan hệ phápluật thì chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi

Trong pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định các chủ thể thamgia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: tổ chức; hộ gia đình, cá nhântrong nước; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nướcngoài Các chủ thể này phải đảm bảo đủ điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành

vi, cụ thể là đối với cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự để tự mình tham gia giaodịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc phải có sự ủy quyền cho chủ thể khác thaymình tham gia Đối với tổ chức phải là người đại diện theo pháp luật cho tổ chức hoặc đượcngười đại diện theo pháp luật ủy quyền tham gia giao dịch Cùng với đó, mỗi chủ thể sửdụng đất khác nhau, với mục đích sử dụng đất khác nhau thì hình thức sử dụng đất vàphương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng khác nhau Sự khác nhau này cũng sẽ là cơ

sở, là căn cứ để xác định tư cách chủ thể có hay không được tham gia giao dịch chuyểnnhượng QSDĐ Việc chủ thể sử dụng đất nào trong nước, ngoài nước được tham gia giaodịch chuyển nhượng QSDĐ được pháp luật đất đai quy định một cách đầy đủ và cụ thểtrong phần quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đây là cơ sở để xác định một chủ thể

có được tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay không? Bên cạnh đó,không phải ai có tiền cũng đương nhiên trở thành chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ Đốivới một số loại đất mà Nhà nước cần phải kiểm soát chặt chẽ hơn như đất nông nghiệpnhằm đảm bảo cho người nông dân có đất để sản xuất, có việc làm hoặc nhằm hạn chế tình

trạng đầu cơ, thâu tóm đất vào tay một số thế lực có tiền thì pháp luật đất đai quy định về tưcách của chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ như: chỉ những hộ nông dân trực tiếp sản xuấtnông nghiệp mới được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nước, hoặc chủthể sinh sống trong phân khu bảo vệ rừng đặc dụng, rừng phòng hộ mới là chủ thể đượcquyền nhận chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp, đất ở tại các phân khu đó của hộ giađình, cá nhân; hoặc đối với các chủ thể nhận chuyển nhượng các dự án đầu tư trong kinhdoanh bất động sản thì chủ thể đó cũng phải được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp,hợp tác xã với đăng ký kinh doanh bất động sản, có vốn pháp định và tỷ lệ vốn đầu tư banđầu đối với một số dự án cụ thể như: khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu côngnghiệp Các chủ thể nếu không được pháp luật cho phép thì giao dịch chuyển nhượngđược thiết lập cũng đương nhiên vô hiệu hoặc chủ thể không được thực hiện giao dịchnhưng vẫn ký kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng còn có thể bị coi là có dấu hiệu lừadối, vi phạm cả điều kiện chủ thể và nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.Với chủ thể nhận chuyển nhượng nếu không được pháp luật đất đai cho phép thì cũngkhông được xác lập QSDĐ hợp pháp, không được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích trongquá trình khai thác, sử dụng đất.

Ngoài ra, đối với những trường hợp chuyển nhượng QSDĐ là những dự án đầu tư của các

doanh nghiệp là các công ty trách nhiệm hữu hạn hay công ty cổ phần,doanh nghiệp tư nhân hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì khi tham gia giaodịch cần phải xem xét tư cách chủ thể và người có quyền ký kết và thực hiện giao dịchchuyển nhượng QSDĐ hay không Trong trường hợp này, Luật Doanh nghiệp có vai tròquan trọng trong việc quy định đại diện trước pháp luật của doanh nghiệp là ai với tư cách

là chủ thể được quyền quyết định chuyển nhượng QSDĐ của doanh nghiệp, cũng như cóthẩm quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

* Nhóm quy phạm quy định về đối tượng chuyển nhượng trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn gọi là khách thể của quan hệpháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là QSDĐ Khách thể của một quan hệpháp luật là những lợi ích vật chất, tinh thần hoặc các lợi ích xã hội khác mà các chủ thểmong muốn đạt được khi tham gia các quan hệ pháp luật Khách thể của quan hệ pháp luật

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những lợi ích vật chất chứa đựng trên mỗi diện tíchđất chuyển nhượng và những quền và lợi ích hợp pháp của những tài sản gắn liền với đấtnếu có.

Theo quy định của pháp luật đất đai ở nước ta, không phải tất cả các loại quyền sửdụng đất đai đều được trở thành hàng hóa để chuyển nhượng và trở thành khách thể củaquan hệ pháp luật này bởi vì đất đai của chúng ta thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nướcđại diện chủ sở hữu, nên chúng không thể trở thành đối tượng được tự do chuyển nhượng.Việc QSDĐ có trở thành đối tượng trong các giao dịch chuyển nhượng hay không là phụthuộc vào nguồn gốc xác lập QSDĐ hoặc cơ sở làm phát sinh QSDĐ đó và chúng luôn gắnliền với mỗi chủ thể sử dụng đất nhất định Mặt khác, QSDĐ đó cũng phải đảm bảo tínhpháp lý hợp pháp của QSDĐ, không có tranh chấp với ai và không thuộc diện Nhà nước kêbiên để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác Không chỉ dừng lại ở các điều kiện chung, mỗiQSDĐ sử dụng với mục đích khác nhau và cách thức thực hiện nghĩa vụ tài chính khônggiống nhau, vì vậy, không thể đánh đồng mọi QSDĐ dù đã đủ tính hợp pháp đều trở thànhđối tượng tham gia giao dịch chuyển nhượng Xuyên suốt các quy định về quyền chuyểnnhượng QSDĐ của pháp luật đất đai hiện hành cho thấy, điều kiện riêng của mỗi QSDĐđược phép chuyển nhượng chủ yếu đối với loại đất sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặcvới tư cách là tư liệu sản xuất ; đối với các loại đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, anninh, lợi ích quốc gia, công cộng sẽ không là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng Cùngvới đó, chủ thể sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho toàn bộ thời gian sử dụngnhư giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc được Nhànước công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất Với các quy định về điều kiệnchung và điều kiện cho từng QSDĐ được phép tham gia giao dịch trên thị trường sẽ là cơ sở

để các chủ thể tham gia giao dịch tìm hiểu tính hợp pháp của QSDĐ trước khi thiết lập giaodịch Nếu việc ký kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng với đối tượng là QSDĐ khôngđáp ứng các yêu cầu và điều kiện nêu trên thì hợp đồng sẽ vô hiệu về đối tượng ; theo đó,giao dịch sẽ không được pháp luật bảo vệ, rủi ro có thể xảy ra đối với bên nhận chuyểnnhượng, cũng là nguyên nhân châm ngòi cho những tranh chấp, bất đồng

* Nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục là các cách thức, các quy trình và các bước cụ thể mà các chủ thểkhi tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải tiến hành tại cơ quan nhà nước có thẩmquyền nhằm thiết lập một trật tự hành chính có trật tự ổn định, giúp Nhà nước kiểm soátchặt chẽ các giao dịch và sự biến động của các quan hệ đất đai trên thị trường Cũng thôngqua các thủ tục hành chính mà các chủ thể thực hiện, cũng nhằm Nhà nước thực hiện truythu các nghĩa vụ tài chính của các chủ thể khi thực hiện giao dịch cho ngân sách nhà nước.Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ còn giúp cho cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cập nhận, chỉnh lý thông tin và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính Thôngqua đó, giúp Nhà nước theo dõi nắm chắc tình hình đất đai Quan trọng hơn, thông qua trình

tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, kiểmsoát, sàng lọc hồ sơ để xác định trường hợp nào đáp ứng đủ điều kiện theo quy định củapháp luật thì Nhà nước mới tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thểxác lập và thực hiện giao dịch Ngược lại, nếu hồ sơ không đầy đủ, các điều kiện về chủ thể,

về đối tượng không tuân thủ đúng quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩmquyền có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ và không cho phép thực hiện giao dịch đó Đây làquy định bắt buộc cần phải thực hiện đối với các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượngQSDĐ

* Nhóm quy phạm quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xu hướng chung của pháp luật ở hầu hết các quốc gia trên thế giới cũng như phápluật của Việt Nam là đối với những giao dịch có giá trị lớn đối với xã hội và công dân, cótầm quan trọng đặc biệt đối với quốc gia thì bắt buộc giao dịch đó phải được thể hiện thôngqua hợp đồng bằng văn bản Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 đều thể hiện xuhướng chung này Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lậpthành văn bản tuân theo các nguyên tắc chung khi ký kết hợp đồng và với những điều khoản

cơ bản và chủ yếu đã được định hướng trong hợp đồng thông dụng và hợp đồng mẫu Mặtkhác, để hợp đồng phát sinh hiệu lực, là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm của các bên trongquá trình thực hiện hợp đồng trước Nhà nước, trước mỗi bên và của bên thứ ba nếu có vàcũng là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp, bất đồng xảy ra, Bộ luật Dân sự và Luật Đấtđai hiện hành đều thống nhất quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được côngchứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới phát sinh hiệu lực Chưa bàn

đến tính phù hợp của quy định này trên thực tế hay không, song với quy định về hiệu lựccủa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật hiện hành cho thấy, tính chặt chẽ củapháp luật khi quy định về vấn đề này.

1.2.3 Các yếu tố chi phối tới pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

hộ gia đình và cá nhân.

Thứ nhất, là đường lối, chính sách của Đảng Đường lối chính sách của Đảng định

ra mục tiêu và phương hướng phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong một giai đoạnnhất định, định ra những phương pháp cách thức cơ bản để có thể thực hiện những mục tiêu

và phương hướng đó Những mục tiêu, phương hướng, phương pháp và cách thức đó sẽđược nhà nước thể chế hóa thành pháp luật và tổ chức thực hiện trong thực tế Vì thế đườnglối chính sách của Đảng là một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn nhất đến nội dungcủa pháp luật Theo quan điểm chỉ đạo của Đảng:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhấtquản lý Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải làquyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thứcgiao đất, cho thuê đất Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết địnhquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ; cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn

sử dụng đất ; quyết định giá đất ; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từđất không phải do người sử dụng đất tạo ra ; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sửdụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng vàcác dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụngđất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụngđất theo quy định của pháp luật Người sử dụng đất có nghĩa vụ phải đăng ký quyền sửdụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch, trả lại đất khi Nhà nước có quyếtđịnh thu hồi đất, chấp hành pháp luật về đất đai.”

Nhà nước quản lý, giám sát các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ; tạođiều kiện thuận lợi để chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch

phát triển kinh tế - xã hội trong cả nước và trên từng địa bàn Nhà nước có quy định điềukiện cụ thể về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với những vùng, miền đặc thù ; cóchính sách và biện pháp cần thiết để đồng bào dân tộc thiểu số giữ được đất sản xuất, bảođảm đời sống ;

Thứ hai là đặc tính của đất đai, đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển

được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chiphối của các yếu tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóakhác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn Tuy nhiên, giá trị củađất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ởnông thôn và vùng sâu, vùng xa ; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điềukiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn.Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tănglên theo thời gian, đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đấtđai và phù hợp với từng vùng địa lý Đất có nhiều công dụng Đất là tài nguyên sản xuất vàđặc tính cơ bản của nó là vị trí tương đối tới nơi cung cấp nguyên liệu sản xuất và thị trườngcho sản phẩm.Vị trí địa lý của đất được phân biệt bởi khí hậu, địa hình, thổ nhưỡng và cácyếu tố vật lý khác phục vụ cho các mục đích về môi trường, văn hóa và hành chính Việc sửdụng đất hiệu quả đem lại công ăn việc làm, tạo ra sản phẩm, thu nhập và là nguồn cung cấpcho chi tiêu của gia đình và kinh doanh

Đất còn được coi là tài sản hữu hình và có thể được định giá trên thị trường, đượctrao đổi, được thừa kế hoặc cho/nhận như một món quà cũng như được sử dụng để thế chấp.Đối với nhiều cá nhân, đặc biệt là ở vùng nông thôn, đất vẫn là của cải chính và nguồn sinh

kế đảm bảo cuộc sống Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người.Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu củacuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai

có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sửdụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai Thịtrường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trườngnày có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống nhân dân

Thứ ba là điều kiện kinh tế - xã hội, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

phải đảm sự phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội của đất nước

Nó phải phản ánh đúng các quy luật kinh tế, những điều kiện kinh tế đặc thù của phươngthức sản xuất tồn tại trong đất nước ; phản ánh sâu sắc định hướng chính trị xã hội của đấtnước, thể chế hoá chính xác, đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng cầm quyền và thể hiện

ở mức độ cao nhất, đầy đủ nhất ý chí của nhân dân ; bảo đảm tính hợp lý trong việc phảnánh và bảo vệ lợi ích của các tầng lớp xã hội khác nhau như lợi ích của toàn xã hội, của giaicấp, của các nhóm xã hội

và lợi ích của mỗi cá nhân Xã hội ngày nay đang càng ngày càng phát triển, đang trong quátrình hội nhập quốc tế, đòi hỏi nền pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật về chuyểnnhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng cũng phải thay đổi, bổsung và chú trọng hơn về vấn đề kinh tế

1.2.4 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân.

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn có sự thay đổi, phát triển theotừng giai đoạn lịch sử của đất nước Ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung củaquan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không giống nhau Kể từ năm 1945 đến nay,nền kinh tế nước ta được phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khácnhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa Dưới thời kỳ thực dân Pháp, sau khi thống trị nước tathực dân pháp bắt đầu tìm mọi cách chiếm đoạt đất đai, đưa pháp luật của Pháp để củng cốquyền sở hữu đất đai của tư bản Pháp ở Việt Nam Thực dân pháp thực hiện củng cố chế độ

tư hữu về đất đai nhưng thực dân Pháp cũng đẩy mạnh chính sách cướp đoạt ruộng đất củangười dân Việt Nam để lập đồn điền, đẩy hàng vạn nông dân Việt Nam vào cảnh mấtruộng, thiếu ruộng

Thời kỳ năm 1954-1975, tháng 12/1953 Luật cải cách ruộng đất được ban hành, cácbiện pháp thực hiện cải cách ruộng đất gồm tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng đất của địachủ để chia cho nông dân Thông qua cải cách ruộng đất Đảng và Nhà nước ta đã xác lậpquyền sở hữu tư nhân của hộ nông dân với ruộng đất Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hìnhthức sở hữu về đất đai bao gồm: Sở hữu Nhà nước (toàn dân), sở hữu tập thể (hợp tác xã) và

sở hữu tư nhân (Sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc Sựchuyển nhượng quyền sử dụng đất thời kỳ này diễn ra rất ít và chủ yếu là đối với canh tácđất ruộng.

Đầu những năm 1960, miền Bắc tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp Như vậy hầuhết đất đai thuộc hai hình thức công hữu cơ bản là sở hữu tập thể hợp tác xã và sở hữu nhànước Thời kỳ này người nông dân đem ruộng đất thuộc quyền sở hữu của mình vào làm ăntập thể, những tài sản này được định giá và hợp tác xã thanh toán dần cho xã viên đến khihết thì trở thành tài sản thuộc quyền sở hữu của tập thể hợp tác xã Thời kỳ này mặc dùchưa có văn bản pháp luật nào về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng Nhà nước vẫnthừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ giao dịch mua bán bất động sản

Hiến pháp năm 1980 đã tuyên bố một sự cáo chung về đa dạng hình thức sở hữu đấtđai ở nước ta và mở ra một giai đoạn mới, giai đoạn mà cả nước đi lên chủ nghĩa xã hội vàđất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản

lý đối với đất đai Tuy nhiên từ năm 1980-1987 trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập mộtcách đầy đủ quyền chủ sở hữu của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộcquyền chiếm hữu, sử dụng của các hộ gia đình, cá nhân Việc khẳng định đất đai thuộc sởhữu toàn dân trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy Trong giaiđoạn này, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất không được quan tâm một cách thỏađáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp choquyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 198 đã phát động công cuộc đổi mới toàndiện đất nước chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường Ngày 29/12/1987, Quốc hội thôngqua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệgiữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất uật

đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất Vớinhững quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựngtrên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhậnnhư là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện Nhà nướcgiao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai tháccông dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Với những quy định này, chế định về quyền

sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàndân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sởhữu mà Nhà nước là người đại diện Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ giađình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đấtđai Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua bán chiếm đấtđai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức Việc sử dụng đất đai bị “đóng khung” trong quan

hệ giao đất, thu hồi đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước Mọi quan hệ kinh tế nóichung đều được vận hành theo kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiếnhành Hiệu quả kinh tế nói chung không được coi trọng Đất đai, sức lao động, các tư liệusản xuất khác không được coi là hàng hóa Chúng cũng có tham gia vào các quy định sảnxuất kinh doanh nhưng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trường mà theo ý chíchủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển Vì thế, đất đai cùng các tư liệusản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi

Dưới sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bứcxúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêmcấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sựvận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đấtnước Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu mộtmốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luậttiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừanhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đãthực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợppháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi,cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Có thể nói Nhà nước đã “trao” cho người sửdụng đất “quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhấtđịnh”, nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác sử dụng đất đai của mìnhcòn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không cónhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất Đây là điểm đột phá lớn nhất của L uật Đất đai năm

1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm chongười sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất

Từ chỗ chỉ ghi nhận người người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụngđất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất có thêmquyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhấtđịnh tại uật sửa đổi, bổ sung một số điều của uật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền nàytiếp tục được khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 Luật đất đai 2003 tiếp tục khẳng định cácquyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộgia đình cá nhân Luật đất đai 2003 đã có sự phân biệt về các chủ thể sử dụng đất, chẳnghạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổiquyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác.

Luật đất đai 2013 đã được Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày29/11/2013, thay thế L uật đất đai 2003 Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp

lý của Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ củaNhà nước đối với người sử dụng đất, mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ giađình, cá nhân sản xuất nông nghiệp Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 đã có những thay đổilớn, rất nhiều vấn đề đã được quy định rõ hơn, khoa học hơn so với các văn bản pháp luật

về đất đai trước đó Các chính sách pháp luật về đất đai đã được hoàn thiện hơn, phù hợpvới cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Các quyền của đối tượng sử dụng đấtngày càng được bảo đảm, qua đó tạo điều kiện thuận lợi và sự yên tâm cho người sử dụngđất Trên thực tế đã có nhiều mô hình và phương thức thực hiện hiệu quả, góp phần tích cựccho phát triển kinh tế - xã hội

Kết luận chương 1

31

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, dưới sự tác động khai phá của con người, xéttrong góc độ kinh tế thị trường, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt Trong nông nghiệp, đấtđai là chỗ tựa, chỗ đứng, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng Trong công nghiệp, đấtđai là nền tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sảnxuất kinh doanh Ở nước ta, với đặc thù chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đất đai thuộc sởhữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua nhiều hình thức khác nhau như: Quyết địnhgiao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyết định cho thuêđất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;hoặc công nhận quyền sử dụng đất Trong từng hình thức khác nhau, người sử dụng đất cónhững quyền và nghĩa vụ khác nhau Một trong số các quyền của người sử dụng đất làquyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn định, lâu dài cùng với việc cho phép chủ thể này được chuyển nhượng quyền sử dụngđất đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn cải thiện đời sống cho gia đình và xã hội Việcnắm rõ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyểnnhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng có ý nghĩa quan trọngtrong việc hoàn thiện pháp luật về đất đai

Chương 2 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC

TIỄN

CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH

2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

2.1.1 Về nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Về nguyên tắc chỉ những chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyểnquyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được xác định chính là người sử dụng đất Cụ thể: “Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất ”

Theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất bao gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chứcchính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổchức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định củapháp luật về dân sự

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bànthôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục,tập quán hoặc có chung dòng họ

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệmphật đường, tu viện, trường đào tạp riêng của tôn giáp, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sởkhác của tôn giáo

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuêđất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật vè quốc

tịch

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nướcngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổphần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật về đầu tư.

Tuy nhiên không phải tất cả những chủ thể được ghi nhận tại Điều 5 Luật đất đainăm 2013 đều có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho bất cứ chủ thể nào khác mà quan hệchuyển nhượng và được nhận chuyển nhượng QSDĐ này phải tuân theo, đảm bảo nhữngquy định, điều kiện mà Nhà nước yêu cầu Xét một cách khái quát, giao dịch chuyển nhượngQSDĐ thực chất là một giao dịch dân sự Vì thế, các chủ thể tham gia vào quan hệ này trướctiên phải đảm bảo các điều kiện chung khi tham gia giao dịch dân sự do BLDS quy định Cụthể:

Thứ nhất, chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải có đầy đủ

năng lực hành vi dân sự (điểm a, Khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005 và điểm a Khoản 1Điều 117 BLDS năm 2015)

Thứ hai, chủ thể tham gia vào giao dịch này phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện.

Yếu tố tự nguyện thể hiện ở sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trong việc giaokết hợp đồng

Bên cạnh đó, Luật Đất đai còn quy định về các trường hợp khộng được nhận chuyểnnhượng QSDĐ cũng như các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện tại Điều191,192 Cụ thể, Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhậnchuyển nhượng QSDĐ như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyểnnhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phépchuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đấtrừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyểnmục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhậnchuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sửdụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêmngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vựcrừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Ngoài ra, Nhà nước cũng quy định những trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyểnnhượng QSDĐ có điều kiện như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏiphân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợpsản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sốngtrong phân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trongkhu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sảnxuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theochính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

Luật Đất đai 2013 ra đời mang theo những sửa đổi, bổ sung theo hướng mở rộngquyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài, đồng thời cũngtăng tính bình đẳng giữa họ và chủ thể sử dụng đất trong nước Tuy nhiên, vì tính chất đặcbiệt của chủ thể sử dụng đất này mà Nhà nước vẫn phải có những quy định riêng biệt đối vớihành vi chuyển nhượng QSDĐ của họ Bên cạnh đó, đối tượng là QSDĐ đối với đất nôngnghiệp, đất rừng phòng hộ, khu sinh thái, đất được giao theo chính sách hỗ trợ của Nhànước, đều được pháp luật quy định thuộc những trường hợp bị cấm hoặc hạn chế chuyểnnhượng Quy định này nhằm đảm bảo việc khai thác, sử dụng đất nông nghiệp trong hoàncảnh nông nghiệp vẫn là ngành kinh tế chủ đạo; bên cạnh đó, việc chuyển nhượng đất rừngphòng hộ, đất khu bảo vệ sinh thái, khu bảo vệ nghiêm ngặt, cũng được pháp luật hạn chế

vì tính chất quan trọng của những loại đất này Các quy định trên thể hiện sự quan tâm vàquản lý đặc biệt của Nhà nước đối với những loại đất có tính chất đặc biệt quan trọng đối với