Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện hải lăng, tỉnh quảng trị

- Đối tượng nghiên cứu: công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng,tỉnh Quảng Trị... Kết quả nghiên cứ

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN THỊ THÙY DUNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

HẢI LĂNG, TỈNH QUẢNG TRỊ

Trường Đại học Kinh tế Huế

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ

HUẾ, 2018

Trường Đại học Kinh tế Huế

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN THỊ THÙY DUNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI LĂNG,

TỈNH QUẢNG TRỊ

Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ

mã số: 83 40 410

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ

Trường Đại học Kinh tế Huế

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ NỮ MINH PHƯƠNG

HUẾ, 2018

Trường Đại học Kinh tế Huế

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu độc lập của tôi, các thông tin, sốliệu được sử dụng trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng Nội dungluận văn có tham khảo và sử dụng các tài liệu, thông tin được đăng tải trên các tácphẩm, tạp chí và trang web theo danh mục tài liệu tham khảo của luận văn Cácthông tin sử dụng trong luận văn đều được thu thập từ thực tiễn, tại đơn vị Chinhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị và chưa được ainghiên cứu, công bố bất cứ công trình khoa học nào

Quảng Trị, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thùy Dung

Trường Đại học Kinh tế Huế

Trường Đại học Kinh tế Huế

Luận văn là quá trình nghiên cứu tâm huyết, sự làm việc khoa học và nghiêmtúc của bản thân Tuy nhiên trong quá trình thực hiện do khả năng và trình độ cònhạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định.

Tác giả rất mong nhận được sự quan tâm, đóng góp ý kiến của các thầy giáo,

cô giáo và những độc giả quan tâm đến đề tài này

Tác giả

Nguyễn Thị Thùy Dung

Trường Đại học Kinh tế Huế

TÓM LƯỢC LUẬN VĂN

Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Thùy Dung

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

1 Mục đích và đối tượng nghiên cứu:

Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện HảiLăng, tỉnh Quảng Trị và đề xuất giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện công tác nàytrong thời gian tới

- Đối tượng nghiên cứu: công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng,tỉnh Quảng Trị

Trường Đại học Kinh tế Huế

2 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp thu thập số liệu, thông tin

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, số liệu sơ cấp

- Phương pháp xử lý, phân tích số liệu

3 Kết quả nghiên cứu và những đóng góp khoa học của luận văn

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất luôn được chính quyền huyện Hải Lăng chú trọng chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua Cùng với việc phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Hải Lăng, tác giả đã đánh giá những kết quả đạt được, những vấn đề tồn tại và nguyên nhân Qua đó đưa ra một số giải pháp thiệt thực nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian tới

MỤC LỤC

Phần I Mở đầu 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2

3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

Trường Đại học Kinh tế Huế

4 Phương pháp nghiên cứu 3

4.1 Phương pháp thu thập số liệu, thông tin 3

4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 3

4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 3

4.2 Phương pháp xử lý, phân tích số liệu 6

5 Cấu trúc luận văn 8

Phần II Nội dung nghiên cứu 9

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 9

1.1 Cơ sởlý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta 9

1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận 9

1.1.2 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai 10

1.1.3 Các hình thức đăng ký đất đai 12

1.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14

1.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.2.2 Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 14

1.2.3 Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 15

1.2.4 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 15

1.2.5 Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 17

1.3 Nội dung công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18

1.3.1 Trình tự đăng ký đất đai 18

1.3.2 Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai 23

1.3.3 Trình độ và năng lực phục vụ 23

1.3.4 Thái độ phục vụ tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ 24

1.3.5 Mức phí, lệ phí 25

1.3.6 Tiện ích phục vụ cho công tác cấp GCN QSDĐ 26

1.4 Kinh nghiệm về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một số địa phương trong cả nước

26 1.4.1 Kinh nghiệm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Thừa Thiên Huế

26

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.4.2 Kinh nghiệm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Ninh

Thuận

27 1.5 Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết

29 1.5.1 Một số nghiên cứu liên quan

29 1.5.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất 34

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI LĂNG, TỈNH QUẢNG TRỊ

37

2.1 Tổng quan về Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị

37

2.1.1 Lịch sử hình thành

37

2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ

38

2.1.3 Cơ cấu tổ chức

40

2.1.4 Cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

41

Trường Đại học Kinh tế Huế

2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị

41

2.2.1 Ranh giới hành chính huyện Hải Lăng

41

2.2.2 Cơ cấu sử dụng đất

41

2.2.3 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng

43

2.2.4 Tình hình biến động đất đai

45

2.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị

47

2.3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng

47

2.3.2 Kết quả công tác đăng ký biến động đất đai

53

2.3.3 Đánh giá chung thực trạng về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

55

2.4 Đánh giá các nhân tố tác động đến công tác cấp GCN QSDĐ thông qua số liệu khảo sát

58

Trường Đại học Kinh tế Huế

2.4.1 Mô tả mẫu

58

2.4.2 Đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 61

2.4.3 Xác định mức độ ảnh hưởng của nhân tố liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thông qua phân tích hồi quy

70

2.4.4 Nhận xét chung

76

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI LĂNG, TỈNH QUẢNG TRỊ 79

3.1 Định hướng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị đến năm 2025

79

3.2 Giải pháp giải quyết những hồ sơ cấp GCN QSDĐ còn tồn đọng 79

3.2.1 Giải pháp thông tin tuyên truyền 79

3.2.2 Giải pháp về tài chính 80

3.3 Giải pháp cải thiện công tác cấp GCN QSDĐ 81

3.3.1 Về trình tự đăng ký cấp GCN QSDĐ 81

3.3.2 Về thủ tục, hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ 82

Trường Đại học Kinh tế Huế

3.3.3 Về trình độ và năng lực phục vụ 84

3.3.4 Về thái độ phục vụ tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ 86

3.3.5 Về tiện ích phục vụ cho công tác cấp GCN QSDĐ 87

Phần III Kết luận và kiến nghị 89

Tài liệu tham khảo 92

Phụ lục 94

Quyết định Hội đồng chấm luận văn 95

Nhận xét luận văn thạc sĩ (Phản biện 1)

Nhận xét luận văn thạc sĩ (Phản biện 2)

Biên bản của hội đồng chấm luận văn thạc sĩ kinh tế

Giải trình chỉnh sửa luận văn

Xác nhận hoàn thiện luận văn

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

1 GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 EFA Explore factor analysis (Phân tích nhân tố khám phá)

Trường Đại học Kinh tế Huế

3 SPSS Statistical Package for the Social Sciences (Phần mềm máy

tính phục vụ công tác phân tích thống kê)

4 BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường

11 TCN Cơ quan đơn vị của nhà nước

12 CDS Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo

13 TVN Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

14 TSN Tổ chức sự nghiệp công lập

15 TKQ Cộng đồng dân cư và Tổ chức khác

Trường Đại học Kinh tế Huế

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Tình hình lao động của Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Hải Lăng 43

Bảng 2.2 Cơ cấu sử dụng 3 nhóm đất chính 45

Bảng 2.3 Hiện trạng đất theo đối tượng sử dụng 47

Bảng 2.4 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng quản lý 47

Bảng 2.5 Biến động 3 nhóm đất chính 48

Bảng 2.6 Kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với các loại đất chính trên địa bàn huyện Hải Lăng từ năm 2014-2016 50

Bảng 2.7 Thống kê kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân từ năm 2014-2016 52

Bảng 2.8 Thống kê kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân từ năm 2014-2016 53

Bảng 2.9 Thống kê kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân từ năm 2014-2016 54

Bảng 2.10 Thống kê các trường hợp tồn đọng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân từ năm 2014-2016 55

Bảng 2.11 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Hải Lăng từ năm 2014-2016 57

Trường Đại học Kinh tế Huế

Bảng 2.12 Thang đo các thành phần và mã hóa thang đo 61

Bảng 2.13 Bảng hệ số Cronbach’s Alpha đo lường sự đánh giá của người dân về công tác cấp GCN QSDĐ 66

Bảng 2.14 Kết quả kiểm định KMO and Bartlett's Test các biến độc lập 69

Bảng 2.15 Kết quả phân tích EFA các nhân tố ảnh hưởng đến sự đánh giá 69

Bảng 2.16 Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s biến phụ thuộc sự đánh giá của người dân về công tác cấp GCN QSDĐ 74

Bảng 2.17 Kết quả xoay nhân tố sự đánh giá 74

Bảng 2.18 Hệ số tương quan 77

Bảng 2.19 Kết quả phân tích mô hình hồi quy 78

Bảng 2.20 Kiểm định giả thuyết 79

DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1 Mô hình nghiên cứu mức độ hài lòng về chất lượng dịch vụ tuyên truyền hỗ trợ 36

Sơ đồ 1.2 Mô hình nghiên cứu mức độ hài lòng của người nộp thuế 36

Sơ đồ 1.3 Mô hình nghiên cứu mức độ hài lòng dịch vụ công về nhà 38

Sơ đồ 1.4: Mô hình nghiên cứu đề xuất 39

Sơ đồ 2.1 Mô hình nghiên cứu được điều chỉnh 76

Sơ đồ 2.2 Kết quả xây dựng mô hình nghiên cứu 81

DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Quy trình đăng ký đất đai lần đầu 19

Trường Đại học Kinh tế Huế

Hình 1.2 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) 22

Hình 2.1 Cơ cấu mẫu theo giới tính 63

Hình 2.2 Cơ cấu mẫu theo độ tuổi 63

Hình 2.3 Cơ cấu mẫu theo trình độ học vấn, chuyên môn 64

Hình 2.4 Cơ cấu mẫu theo nghề nghiệp 65

Hình 2.5 Cơ cấu mẫu theo nơi tìm hiểu quy trình 65

DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Cơ cấu sử dụng 3 nhóm đất chính 45

Biểu đồ 2.2 Biến động 3 nhóm đất chính 49

Trường Đại học Kinh tế Huế

PHẦN I MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Do đó, giấychứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất có vai trò quan trọngtrong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sử dụng đất

Trên địa bàn huyện Hải Lăng những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh

tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giaodịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên Công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đềquan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền huyện Hải Lăng chỉ đạo, thực hiệntrong nhiều năm qua Qua quá trình thực hiện, nhờ áp dụng cải cách hành chính,công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất đã có nhiều tiến bộ, hệ thống thủ tục phần nào được xây dựng

rõ ràng và đơn giản hơn, người dân phần nào được tạo thuận lợi và dễ dàng trongmột số việc cần giải quyết với cơ quan nhà nước trong lĩnh vực này Tuy nhiên, xétmột cách nghiêm túc, người dân và cả lãnh đạo chính quyền huyện vẫn chưa thực

sự hài lòng với kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận hiện tại Người dân vẫn còngặp rắc rối, phiền hà khi thực hiện các quy trình, thủ tục liên quan

Chính vì vậy, việc cải thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hết sức quan trọng Bên cạnhchức năng quản lý nhà nước, chức năng phục vụ của nhà nước nhằm cung cấpnhững dịch vụ cần thiết cho người dân để họ thực hiện tốt quyền lợi và nghĩa vụ củamình giờ đây cần được chú trọng hơn bao giờ hết Để làm tốt công tác này hơn nữa,cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá của ngườidân về công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng caohiệu quả công tác này Xuất phát từ lý do trên, tác giả đã chọn đề tài luận văn thạc

Trường Đại học Kinh tế Huế

sỹ “Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng

Tr ị” nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức

năng của Nhà nước về cấp giấy chứng nhận và xác định được những hạn chế,khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận, từ đó đưa ra những giải pháp cụthể để nâng cao sự hài lòng của người dân đối với công tác này, tạo được sự tintưởng của người dân đối với cơ quan quản lý của Nhà nước về đất đai trên địa bànhuyện Hải Lăng

2 Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện HảiLăng, tỉnh Quảng Trị và đề xuất giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện công tác nàyđến năm 2025

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm thỏa mãn tối đa nhucầu của người dân

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị

Trường Đại học Kinh tế Huế

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Nghiên cứu này được thực hiện tại huyện Hải Lăng,

tỉnh Quảng Trị làm không gian nghiên cứu

Phạm vi thời gian:

Đối với dữ liệu thứ cấp: Thu thập trong giai đoạn từ năm 2014-2016

Đối với dữ liệu sơ cấp: Thu thập từ phiếu phỏng vấn người dân từ tháng8/2017 đến tháng 10/2017

4 Phương pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp thu thập số liệu, thông tin 4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Từ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hải Lăng, phòng Thống kêhuyện: Thu thập số liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất,điều kiện tự nhiên, dân số của địa phương

- Từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị(trước đây là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên vàMôi trường huyện Hải Lăng) về các số liệu liên quan đến kết quả hoạt động củaVăn phòng

4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 4.1.2.1 Nghiên cứu sơ bộ, chính thức

- Nghiên cứu sơ bộ:

Phỏng vấn 1 số người dân lấy ý kiến của họ về những yếu tố ảnh hưởng đến

sự đánh giá của người dân đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là gì từ đó để có cơ sở điều chỉnh thang đo từ lý thuyết đến thang đo thực hiệnnghiên cứu của tác giả tại huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị

Bắt đầu bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp các người dân tại huyện HảiLăng nhằm hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất của người dân tại huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị Tiếp đó, nghiên cứu

sử dụng phỏng vấn sâu (n = 5), tức là chọn 5 người dân ở các xã, thị trấn của huyện

Trường Đại học Kinh tế Huế

theo một dàn bài soạn sẵn Kết quả của quá trình nghiên cứu sẽ tổng hợp thành bảnghỏi dự thảo.

Bảng hỏi dự thảo được dùng để phỏng vấn thử Kết quả phỏng vấn thử là cơ sở

để kiểm tra, điều chỉnh, rà soát bảng hỏi cho phù hợp nhằm tiến hành phỏng vấn chínhthức

- Nghiên cứu chính thức:

Điều tra phỏng vấn trực tiếp thông qua bảng hỏi được thiết kế sẵn và phỏngvấn trực tiếp người dân Các câu hỏi trong bảng hỏi được thiết kế chủ yếu tập trungvào đánh giá của người dân đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng

Đối tượng điều tra: là những người dân có tham gia vào công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị

4.1.2.2 Thiết kế mẫu - chọn mẫu 4.1.2.2.1 Xác định kích cỡ mẫu

Để xác định cỡ mẫu điều tra đảm bảo đại diện cho tổng thể nghiên cứu, côngthức của Cohran (1977) đối với tổng thể vô hạn được sử dụng với các giá trị lựachọn như sau:

2 2

n: Kích cỡ mẫuq: Là giá trị tương ứng với miền thống kê (1- )/2 tính từ trung tâm của miềnphân phối chuẩn

p: Tỷ lệ người đồng ý trả lời phỏng vấnq= 1-p: Tỷ lệ người không đồng ý trả lời phỏng vấn

e2: Sai số mẫu cho phép

Do tính chất, vì vậy sẽ lớn nhất khi ta tính cỡ mẫu với độ tin cậy 95% và sai sốcho phép là e= 7% Lúc đó mẫu ta cần chọn sẽ có kích cỡ mẫu lớn nhất

Trường Đại học Kinh tế Huế

2 2

(1 ) 1,96 (0,5 0,5)

196 0,07

z p q n

4.1.2.2.2 Phương pháp chọn mẫu

Kết hợp chọn mẫu phân tầng tỷ lệ và chọn mẫu ngẫu nhiên

 Chọn mẫu phân tầng: Dựa vào số liệu số người dân ở các xã, thị trấn đãđược thống kê của huyện Hải Lăng, tỉnh Quảng Trị Mẫu nghiên cứu được lựa chọn

có tỷ lệ số người dân ở các xã, thị trấn theo tiêu chí này tương ứng với tỉ lệ của tổngthể

 Chọn mẫu ngẫu nhiên: số lượng người dân trong các xã, thị trấn, ta chọn

1 cách ngẫu nhiên số người dân sao cho đủ số lượng yêu cầu khi so sánh với tỉ lệcủa mẫu

Dựa vào số liệu số người dân ở các xã, thị trấn đã được thống kê của huyệnHải Lăng, tỉnh Quảng Trị đến ngày 31/12/2016 có 86.805 người Với mẫu nghiêncứu là 200 người, số lượng mẫu được chia vào các xã, thị trấn

Cơ cấu mẫu nghiên cứu được tính toán cụ thể trong bảng sau:

Bảng 1 Cơ cấu mẫu nghiên cứu

4.2 Phương pháp xử lý, phân tích số liệu

Sau khi thu thập xong các bảng hỏi, sử dụng phần mền SPSS 20.0 tiến hànhhiệu chỉnh, mã hóa dữ liệu rồi nhập dữ liệu và làm sạch dữ liệu, cùng với đó sửdụng công cụ hỗ trợ là Microsoft Excel dùng để vẽ các biểu đồ thống kê còn SPSSdùng để thống kê và phân tích định lượng Những điều đó được thể hiện qua cácbước phân tích sau:

 Thống kê mô tả mẫu:

Là thống kê và chỉ lấy giá trị tần số, tần suất trong bảng thống kê đó

Thống kê nhằm phân loại mẫu theo các chỉ tiêu định tính khác nhau, từ đó chothấy được đặc điểm mẫu cũng như phục vụ cho hoạt động phân tích sau này

Các kết quả thống kê mô tả sẽ được sử dụng để đưa ra các đặc điểm chung vềđối tượng điều tra và các thông tin thống kê ban đầu

 Đánh giá độ tin cậy thang đo thông qua đại lượng Cronbach’s Alpha

Nguyên tắc kết luận, theo nhiều nhà nghiên cứu (Sekaran, 1992; HoàngTrọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005) thì khi:

+ 0,8 ≤ Cronbach’s Alpha ≤ 1: Thang đo tốt

+ 0,7 ≤ Cronbach’s Alpha ≤ 0,8 : Thang đo có thể sử dụng được

+ 0,6 ≤ Cronbach’s Alpha ≤ 0,7 : Có thể sử dụng được trong trường hợp kháiniệm đang nghiên cứu là mới hoặc mới đối với người trả lời trong bối cảnh nghiên cứu.

Trong nghiên cứu này mức Cronbach’s Alpha được chọn để chấp nhận độ tin cậycác thang đo lường là phải lớn hơn 0,6 (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc,2005) Sử dụng Cronbach’s Alpha để kiểm tra độ tin cậy các tham số trong tập dữ liệutheo từng nhóm nhân tố trong mô hình Những biến không đảm bảo độ tin cậy sẽ bị loạikhỏi tập dữ liệu

 Phân tích nhân tố khám phá EFA

Được sử dụng để rút gọn tập nhiều biến quan sát phụ thuộc lẫn nhau thànhmột tập biến (gọi là các nhân tố) ít hơn để chúng có ý nghĩa hơn nhưng vẫn chứađựng hầu hết thông tin của tập biến ban đầu (Hair và các tác giả, 1998)

Điều kiện dùng để phân tích nhân tố:

 KMO >= 0,5

 Kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê (Sig =< 0,05)

 Tổng phương sai trích >= 50% (Gerbing và Anderson, 1988)

 Phân tích tương quan, hồi quy

Sau khi rút trích được các nhân tố từ phân tích nhân tố khám phá EFA, xemxét mối tương quan tuyến tính giữa tất cả các biến bằng cách xây dựng ma trậntương quan giữa các biến Dò tìm các vi phạm giả định cần thiết trong mô hình hồiquy tuyến bội như kiểm tra hệ số phóng đại phương sai (Variance Inflation Factor –VIF) theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2007), hệ số Tolerance lớnhơn 0,1 và VIF nhỏ hơn 10 thì ít xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến Nếu các giả địnhkhông bị vi phạm, mô hình hồi quy tuyến tính bội được xây dựng Và hệ số R2đã đượcđiều chỉnh (Adjusted R Square) cho biết mô hình hồi quy phù hợp đến mức nào

 Phân tích hồi quy đa biến: để xác định nhân tố nào ảnh hưởng đến sự

đánh giá của người dân và yếu tố nào có ảnh hưởng quan trọng nhất

Trường Đại học Kinh tế Huế

5 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu về công tác cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hải Lăng,tỉnh Quảng Trị

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyệnHải Lăng, tỉnh Quảng Trị

Trường Đại học Kinh tế Huế

PHẦN II NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận 1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữaNhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nướcgiao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhấtđối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhữngchủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụngđất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhànước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ

sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy bannhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện

1.1.1.2 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạolập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng kýquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

1.1.1.3 Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghivào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đấtxác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chínhthức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâunăm,…mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhấtđịnh

Trường Đại học Kinh tế Huế

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với mộtthửa đất vào hồ sơ địa chính” [5].

1.1.2 Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai

- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất,người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Nếu không đăng ký thì người sửdụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấpGiấy chứng nhận, không được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thịtrường bất động sản chính thức Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở làmột hoạt động bắt buộc và nằm trong quy trình, trình tự thủ tục của nội dung quản

lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà

do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kêkhai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Kêkhai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vaitrò quan trọng, cụ thể:

- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu

có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong côngtác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở

Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ

sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan Hệ thống hồ sơ này là sản phẩmcủa các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại

hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiệntốt hơn Cụ thể như:

+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụngđất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp

Trường Đại học Kinh tế Huế

cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng,đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà Ngượclại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ

là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các vănbản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế

+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoahọc cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sửdụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấychứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc Nếu phát hiện những sai sót sẽkịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất

+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạchphát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triểnnhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý Qua công tác lập quyhoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử dụng đất để dựa vào đó ngườiquản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp,nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch

Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất và nhà ở, cơ quan quản lý cóthể kiểm kê tình hình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sởcho việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phùhợp) và lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế

+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của

cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xácđịnh nguồn gốc hợp pháp của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấychứng nhận Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất vàxây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng

từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai đểlại Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước

Trường Đại học Kinh tế Huế

đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phùhợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụngđất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai củaNhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếmtrái phép mà Nhà nước không quản lý được.

+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và địnhgiá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sởhữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là

cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sởhữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồiđất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xâydựng cầu hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng

+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quátrình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quantrọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất,

xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứngnhận Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cáchnhanh hơn, chặt chẽ hơn

1.1.3 Các hình thức đăng ký đất đai

Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đaiđược chia thành 2 hình thái: đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai

a) Đăng ký đất đai ban đầu.

Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhậnđến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sửdụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính

Trường Đại học Kinh tế Huế

ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất

có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền vớiđất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghinhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [1]

* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu

+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy địnhcủa Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

b) Đăng ký biến động đất đai.

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đainhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chínhluôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích cáchiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắnliền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận

sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quyđịnh của pháp luật" [1]

* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai

+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy địnhcủa Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cóbiến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

có tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất (đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo Nghị định 60/CP, Nghị

Trường Đại học Kinh tế Huế

định 61/CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xâydựng (theo Nghị định 95/CP) Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng,nhận thừa kế, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất mà hình thành người sử dụng đất mới Hay Nhà nước thuhồi một phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thìngười sử dụng đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhànước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

1.2 Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩmquyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”

Từ ngày 10/12/2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hànhthì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sảnkhác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong

cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

1.2.2 Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thựchiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy địnhcủa Pháp luật

- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợppháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ởcũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở

Trường Đại học Kinh tế Huế

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địachính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hìnhChính phủ điện tử.

- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền

sử dụng đất, thị trường nhà ở; thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhànước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển

1.2.3 Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanhchóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người

sở hữu nhà ở Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch

- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thờithông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởtheo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền

1.2.4 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 5 nguyên tắc cấp giấy chứng nhậnnhư sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầuthì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của nhữngngười có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ

sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

Trường Đại học Kinh tế Huế

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, đượcghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, têncủa vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với sốliệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đãcấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tạithời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sửdụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo

số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối vớiphần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửađất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế

Trường Đại học Kinh tế Huế

nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệchnhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoànthành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phảinộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhànước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợpđồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký

1.2.5 Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

Hình 1.1 Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)

(Nguồn: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014)

Trường Đại học Kinh tế Huế

1.3 Nhân tố ảnh hưởng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.1 Trình tự đăng ký đất đai 1.3.1.1 Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất

a) Trình tự thực hiện:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

TTHC-UBND xã, thị trấn nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

Bước 2: UBND cấp xã, thị trấn thực hiện các công việc sau:

- Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định của UBNDhuyện để kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về nguồn gốc sửdụng đất thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay; nguồn gốc tạo lậptài sản thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liềnvới đất; sự phù hợp với quy hoạch; sự phù hợp quy định về hành lang bảo vệ antoàn các công trình công cộng; di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đã đượcxếp hạng;

- Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạđối với các trường hợp có đơn đề nghị được ghi nợ;

- Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạclập bản đồ địa chính); đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc lập bản đồđịa chính hoặc trường hợp chưa có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khithực hiện, UBND xã, thị trấn thông báo cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện trích đo địa chính thửa đất, sơ đồnhà ở, công trình xây dựng hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà

ở, công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp (nếu có) - (thời gian trích đohoặc kiểm tra bản trích đo không quá (10) ngày làm việc và không tính vào thờigian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận);

- Thông báo công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND xã, thị trấn và khu

dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trình UBND

Trường Đại học Kinh tế Huế

huyện cấp Giấy chứng nhận trong thời gian 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiếnphản ánh về nội dung công khai (thời gian công khai kết quả kiểm tra không tínhvào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận);

- Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo công khai nếukhông phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND huyện (quaChi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai) đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

- Thời gian giải quyết của UBND xã, thị trấn không quá (15) ngày làm việc

kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thìtrong thời gian (03) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã rathông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị cấp Giấy chứngnhận biết

Bước 3: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Chi nhánhVăn phòng Đăng ký đất đai thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Chi nhánh Vănphòng có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND xã, thị trấn để lấy ý kiến xác nhận vàcông khai kết quả theo quy định;

Tiếp nhận hồ sơ từ UBND xã, thị trấn và thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủđiều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhậnquyền sở hữu tài sản vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận

- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo

Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, dự thảo Quyết định của UBND cấphuyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra;

- Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận có thông báo bằngvăn bản gửi UBND xã, thị trấn và người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết

Thời gian thực hiện các công việc tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

là không quá (07) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND xã, thị trấn

Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường có thực hiện các công việc sau:

Trường Đại học Kinh tế Huế

- Tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai; thực hiện kiểmtra hồ sơ và trình UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất vàGiấy chứng nhận;

- Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp huyện quyết định cho thuê đất; kýhợp đồng thuê đất và trình UBND cấp huyện ký, cấp Giấy chứng nhận sau khi người

sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Thời gian thực hiện các công việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường làkhông quá (03) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ Chi nhánh Văn phòngĐăng ký đất đai

Bước 5 Ủy ban nhân dân huyện thực hiện các công việc sau:

Trong thời hạn (03) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Tờ trình củaPhòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện có trách nhiệm xem xét, ký Quyếtđịnh công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận

Bước 6 Sau khi UBND huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất

và Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc, Chi nhánh Vănphòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền vớiđất, nội dung đề nghị ghi nợ nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợp có đề nghị ghi

nợ nghĩa vụ tài chính), đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và lập hồ sơtheo dõi nợ nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụtài chính theo quy định

Bước 7 Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được

phiếu gửi số liệu địa chính và tài sản gắn liền với đất, Chi cục Thuế có trách nhiệmxác định nghĩa vụ tài chính gửi lại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai để thôngbáo cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 8 Sau khi Chi cục Thuế có thông báo xác định nghĩa vụ tài chính,

trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đấtđai có trách nhiệm: vào sổ cấp Giấy chứng nhận, xác nhận bổ sung nội dung ghi nợnghĩa vụ tài chính vào Giấy chứng nhận (đối với trường hợp được ghi nợ nghĩa vụtài chính), sao Giấy chứng nhận để lưu và gửi các cơ quan quản lý nhà nước về tài

Trường Đại học Kinh tế Huế

sản gắn liền với đất; đồng thời gửi thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chicục Thuế cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết, thực hiện nghĩa vụ tài chính(thời gian người xin cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính không tínhvào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận).

Bước 9: Trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc sau khi người được

cấp Giấy chứng nhận nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc trường hợpđược ghi nợ nghĩa vụ tài chính, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai có tráchnhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền vớiđất và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận cho ngườiđược cấp

Trường hợp sau khi nhận được thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chicục thuế, hộ gia đình, cá nhân mới có đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ

lệ phí trước bạ thì trong thời hạn không (01) ngày làm việc sau khi nhận được đơn

đề nghị của người được cấp Giấy chứng nhận, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đấtđai có trách nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất đai, tàisản gắn liền với đất và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứngnhận (đã xác nhận bổ sung nội dung ghi nợ nghĩa vụ tài chính vào Giấy chứngnhận) cho người được cấp

b) Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại UBND xã, thị trấn nơi có đất hoặc

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai

1.3.1.2 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)

a) Trình tự thực hiện:

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai(01) bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMTngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ; trảphiếu nhận và hẹn trả kết quả Giải quyết hồ sơ theo các bước sau:

Bước 1: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh Văn

Trường Đại học Kinh tế Huế