Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là điều kiện sống cho động vật, thực vật, con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định và đầu tư cố định, là thước đo sự giầu có của một quốc gia. Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã có nhận thức mới về vị trí, vai trò của đất đai. Nó không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là lãnh thổ quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông lâm nghiệp, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Là thành phần quan trọng của môi trường sống, đất đai còn là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước. Con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai một cách thống nhất trên toàn quốc, nhằm tạo trật tự đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không chỉ đơn thuần lúc nào cũng tuân theo khuôn khổ pháp luật quy định, trên thực tế tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây ra những khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Huyện Mê Linh nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố Hà Nội 30km, những năm gần đây, kinh tế - xã hội của huyện Mê Linh có sự phát triển mạnh mẽ và toàn diện. Cơ cấu kinh tế đã có những bước chuyển biến tích cực, từ một huyện thuần nông đã chuyển sang cơ cấu kinh tế mới là công nghiệp - dịch vụ - du lịch - nông nghiệp. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cũng rất đa dạng và phức tạp do quá trình đô thị hoá, quy hoạch sản xuất, tạo tiền đề phát triển ngành nông nghiệp theo hướng hàng hóa, quy mô lớn, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân tăng cao và những bất cập còn tồn tại của quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây. Nhằm đánh giá thực trạng thi hành và trên cơ sở đó đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện về pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tôi chọn đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội".

U BÌA LUẬN VĂN CÓ IN CHỮ NHŨ Khổ 210 x 297 mm

TRANG BÌA 2 TÓM TẮT LUẬN VĂN (khổ 140mm x 210 mm

(Tãm t¾t luËn v¨n in hai mÆt kÓ c¶ b×a)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THẢO PHƯƠNG

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN

HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI, 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu ghi trong luận văn là trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 8 1.1 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8 1.2 Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân 19 Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH 34 2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và

cá nhân 34 2.2 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 52 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 63 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân 63 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân 65 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân 70 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là điều kiện sống cho động vật, thực vật, con người trên trái đất Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế -

xã hội, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định và đầu tư cố định, là thước đo

sự giầu có của một quốc gia

Trong điều kiện kinh tế thị trường, Nhà nước ta đã có nhận thức mới về vị trí, vai trò của đất đai Nó không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là lãnh thổ quốc gia,

là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông lâm nghiệp, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng Là thành phần quan trọng của môi trường sống, đất đai còn là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu

Nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai một cách thống nhất trên toàn quốc, nhằm tạo trật tự đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng không chỉ đơn thuần lúc nào cũng tuân theo khuôn khổ pháp luật quy định, trên thực tế tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây

ra những khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

Huyện Mê Linh nằm ở phía Tây Bắc của thành phố Hà Nội, cách trung tâm thành phố Hà Nội 30km, những năm gần đây, kinh tế - xã hội của huyện Mê Linh

có sự phát triển mạnh mẽ và toàn diện Cơ cấu kinh tế đã có những bước chuyển biến tích cực, từ một huyện thuần nông đã chuyển sang cơ cấu kinh tế mới là công nghiệp - dịch vụ - du lịch - nông nghiệp Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng

đất giữa hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cũng rất đa dạng và phức tạp do quá trình đô thị hoá, quy hoạch sản xuất, tạo tiền đề phát triển ngành nông nghiệp theo hướng hàng hóa, quy mô lớn, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa

hộ gia đình và cá nhân tăng cao và những bất cập còn tồn tại của quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây

Nhằm đánh giá thực trạng thi hành và trên cơ sở đó đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện về pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tôi chọn đề tài "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội"

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành chính Có thể kể đến một số công trình, bài báo tiêu biểu sau đây:

Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thập (2011) “Quyền sử dụng đất của hộ

gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam”, luận

văn hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư Đưa ra những định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư

Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) “Pháp luật về thủ tục

chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam”, Luận

văn nghiên cứu phân tích cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện nhưng thủ tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013) “ Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, nghiên cứu

các vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản với tư cách là một giao dịch đặc thù trong kinh doanh bất động sản

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Quang Tuyến 2003) “Địa vị pháp lý của người

sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” nghiên cứu các quy

định của pháp luật, địa vị pháp lý của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và hoàn thiện pháp luật về đất đai

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước của PGS.TS Phạm Hữu Nghị

(2000), Viện nghiên cứu địa chính – Tổng cục Địa chính: “Những quy định về

chuyển quyền sử dụng đất”; Một số đề tài khoa học cấp Bộ doViện nghiên cứu địa

chính thực hiện

Các bài báo về các vấn đề cụ thể như: Nguyễn Văn Hiến – Tòa án nhân dân

tối cao, “Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

hiện nay” “Bản chất của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành”; ThS Lê Hồng Hạnh “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam”; …

Nguyễn Thị Nắng Mai (2011), “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục

hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trong Luật đất đai 2003”; Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam” (Luận

văn thạc sĩ luật học, TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn) ưu Quốc Thái 200 , “ ề

giao dịch quyền ử dụng đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Nhà nước và pháp

luật; Tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc và

những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011;

ê Văn Thiệp, “Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn

liền với đất và một số kiến nghị”, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr

37 - 41, 51;

Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, “Một số giao dịch tư lợi trong

thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước và Pháp luật Viện Nhà

nước và Pháp luật, Số 3/2012, tr 60 – 65;

Trong thời gian qua những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế thiếu xót của pháp luật, thực tiễn thi hành

và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất Nay trên

cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân ở nước ta Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

Hơn nữa trong điều kiện nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài

“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội” là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành Trên cơ sở đó sẽ đề

xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân

Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

Một là phân tích, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình

và cá nhân Phân tích những những yếu tố tác động đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Hai là nêu, phân tích, đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân Nhận diện những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Ba là tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định trên tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội từ đó đưa những nhận định, đánh giá về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và nguyên nhân

Bốn là đề xuất định hướng và những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện phát luật và nâng hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

à các văn bản pháp luật hiện hành của Trung ương và thành phố Hà Nội liên quan trưc tiếp tới hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các số liệu thu thập từ các cơ quan: Văn phòng Công chứng, Văn phòng Đăng ký, UBND cấp Huyện cũng được sử dụng trong việc nghiên cứu, đánh giá về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

- Phạm vi nghiên cứu:

Do chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật gồm nhiều loại, trong khuôn khổ của một luận văn, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân mà không nghiên cứu đối với các chủ thể khác

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện dựa trên cơ sở lý luận Mác - Lênin về Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, sử dụng đất đai nói riêng

Các phương được sử dụng để giải quyết các vấn đề của đề tài luận văn bao gồm: Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử và các phương pháp nghiên cứu cụ thể:

- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp diễn dịch

- Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận logic

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luận văn có ý nghĩa trong việc:

- Làm giàu hơn lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng Theo đó, chỉ rõ tính đặc thù và sự khác biệt về chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân so với các chủ thể khác và những yêu cầu đặt ra cần phải hoàn thiện pháp luật

về lĩnh vực này

- Từ thực tiễn nghiên cứu các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn một huyện, nơi có tốc độc đô thị hóa nhanh chóng trong thời gian qua là huyện Mê Linh, luận văn phát hiện những tồn tại, bất cập và những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, cũng như như những sai phạm trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng của của các chủ thể Trên cơ sở tìm hiểu những nguyên nhân cụ thể của thực trạng nêu trên và đề xuất một số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong tổng thể pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật dân sự và pháp luật về đăng ký bất động sản

7 Cơ cấu của luận văn

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Chương 2: Thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN

1.1 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất

* Khái niệm quyền sử dụng đất

Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết

cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ sở hữu tài sản Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết là một quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất Theo

Từ điển uật học năm 200 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ” [28, tr.655] Trong luận án

“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, TS Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quan điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng người sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [22, tr.16] Trong khi đó, Giáo trình uật Đất đai của Trường Đại học uật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [32, tr.92], theo ý kiến của một số

chuyên gia quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” [8, tr.19,20] Các quan điểm trên nhìn chung xem quyền sử dụng đất dưới hai góc độ: Kinh tế và pháp lý Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất

Như vậy, phân tích, xem xét quyền sử dụng đất trên cả hai phương diện trên,

khái niệm quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất, được pháp luật ghi nhận, quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành và được Nhà nước đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất

Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu trong phạm

vi là quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất được Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu trao cho

*Đặc điểm của quyền ử dụng đất

Thứ nhất, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là quyền phái sinh trên

cơ sở quyền sở hữu đất đai của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện hay còn gọi là quyền phụ thuộc vào Nhà nước

Hiến pháp năm 2013 Điều 53 và uật Đất đai 2013 Điều 4 ghi nhận: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nẩy sinh mâu thuẫn, bởi lẽ với tư cách là một cộng đồng toàn dân không thể đứng ra thực hiện các quyền năng của chủ sỡ hữu đối với đất cho nên phải cử một người đại diện cho mình để thực hiện các quyền năng này, người đó là Nhà nước Trên nền tảng ấy, quyền sử dụng đất do Nhà nước trao quyền tuy là tài sản của người sử dụng đất nhưng là một tài sản đặc

biệt bởi lẽ quyền sử dụng đất không được thực hiện bởi người đại diện chủ sở hữu đất đai, mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu phải thông qua việc trao quyền cho người

sử dụng đất thì quyền sử dụng đất mới được thực hiện trên thực tế Như vậy có thể hiểu, quyền sử dụng đất đai của những người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước với

tư cách là chủ sở hữu đại diện Theo đó, Nhà nước cho phép ai, với quyền sử dụng đất cụ thể nào được thực hiện giao dịch thì giao dịch đó mới hợp pháp, phát sinh hiệu lực trên thực tế

Thứ hai, quyền sở hữu đất là quyền ban đầu có trước , còn quyền sử dụng

đất là quyền phái sinh có sau xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng ; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thể

Thứ ba, tuy là một quyền phái sinh nhưng quyền sử dụng đất cũng có tính

độc lập Theo đó, với mỗi quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao hoặc công nhận cho mỗi chủ thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài một cách hợp pháp thì họ

có quyền quyết định cách thức khai thác và sử dụng sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp và linh hoạt nhất đối với mỗi chủ thể sử dụng Cụ thể, người sử dụng đất có thể

tự mình đầu tư vốn, công sức, các tiến bộ của khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của mình để trực tiếp khai thác, sử dụng đất trên cơ sở mục đích sử dụng đất Nhà nước

đã xác định song người sử dụng đất cũng có lựa chọn một phương thức khai thác quyền sử dụng đất khác đi, đó là đưa quyền sử dụng đất đó vào thị trường để giao

dịch như: cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây là những phương thức khai thác quyền sử dụng đất một cách linh hoạt, thể hiện sự chủ động, linh hoạt và quyền tự quyết của mỗi chủ thể sử dụng đất trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình Đây là tính độc lập tương đối của quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất Tuy nhiên, sự độc lập này phải trong khuôn khổ cho phép của Nhà nước, theo đó, việc thực hiện các giao dịch

về quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện và tuân thủ các thủ tục được quy định cụ thể trong uật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của quyền ử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân

* Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 198 đã phát động công cuộc đổi mới toàn diện đất nước, chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường Sau đó hàng loạt nghị quyết, chỉ thị của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp nói chung và xác định vai trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tựu chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, đồng thời mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân là thành phần chiếm phần lớn người sử dụng đất

Theo kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015, tổng diện tích tự nhiên của

cả nước là 33.123.077 ha, trong đó 31.000.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; còn 2.123.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích

tự nhiên Trong đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.894.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên

Từ khi Luật Đất đai đầu tiên ra đời vào năm 1987, “hộ nông dân” là một trong những đối tượng được Nhà nước giao đất Đến Luật Đất đai năm 1993, quy định này rõ hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài” Điều 20 Mười năm sau, uật Đất đai năm 2003 cụ thể hơn: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng đất” Khoản 2 Điều 9)

Theo quy định của Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995: “Những hộ gia đình

mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân

sự đó” Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”

Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây không xác định thành viên hộ gia đình dựa vào Sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống nên gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch Do vậy, đa số các cơ quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được thành viên hộ gia đình, thì làm đơn đề nghị Văn phòng đăng ký QSDĐ căn cứ vào

hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để xác định thành viên hộ gia đình vào thời điểm cấp đất cho hộ gia đình

Để khắc phục những khiếm khuyết trước đây, tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, theo quy định của Luật đất đai

2013, ta cần lưu ý những thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất không phải là tất

cả thành viên có tên trong hộ khẩu Người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào cũng là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất Nói cách khác, hộ khẩu không phải

là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình Để trở thành thành viên

hộ gia đình sử dụng đất phải đảm bảo ba yếu tố:

- Là những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình

- Đang sống chung trong hộ gia đình

- Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

Cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thông qua những hình thức nhất định và chủ thể này độc lập chịu trách nhiệm bằng hành vi của mình trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai Hiện nay trong văn bản pháp luật đất đai hiện hành không có khái niệm về quyền sử dụng đất của cá nhân, song bằng những quy định khác của pháp luật về các phương thức trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể cho thấy, cơ sở xác lập quyền sử dụng đất cho cá nhân rất đa dạng như: Cá nhân có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua các quyền: nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hoặc cá nhân được Nhà nước xét công nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện quy định tại Điều

100, Điều 101 Luật Đất đai 2013

Đến đây có thể hiểu một cách chung nhất là: quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất trên cơ sở giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất từ người khác hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước bảo vệ và bảo đảm thực hiện trên thực tế

* Đặc điểm của quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân

Trên cơ sở các căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình,

cá nhân, cùng với các quyền và nghĩa vụ được Nhà nước ghi nhận đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện hành cho thấy, ngoài các đặc điểm

chung của quyền sử dụng đất nêu trên, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân còn có những đặc điểm riêng khác biệt sau đây:

Thứ nhất, cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có

phạm vi rộng hơn so với các tổ chức sử dụng đất, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Thứ hai, với tính chất đặc biệt của việc sử dụng đất của một số đối tượng đặc

biệt và đối với một số loại quyền sử dụng đất đặc biệt mà pháp luật có những chế định ưu tiên hoặc hạn chế việc sử dụng đất cho chủ thể là hộ gia đình cá nhân, mà không dành cho các tổ chức trong nước hoặc đối tượng sử dụng đất nước ngoài Chẳng hạn, đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được Nhà nước giao đất trong phạm vi hạn mức không phải trả tiền Song, nếu các hộ gia đình, cá nhân này không sử dụng mà muốn chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho các hộ gia đình, cá nhân khác cũng trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không chuyển nhượng ngoài đối tượng nêu trên

Thứ ba, việc xác định nguồn gốc và cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất cho

hộ gia đình trên thực tế là rất phức tạp và nhiều vướng mắc Điều này một mặt xuất phát từ khái niệm hộ gia đình nói chung và hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện nay chưa chuẩn xác và còn gây nhiều tranh cãi Theo đó, Bộ luật Dân sự

2015 không còn điều chỉnh quan hệ chủ thể là hộ gia đình mà chỉ có pháp nhân, thể nhân, trong khi đó, giao dịch về quyền sử dụng đất, trong đó có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mặt khác, việc xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ vô cùng khó khăn nếu áp dụng Điều khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành Theo đó, giới hạn của quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân đến đâu để xác định quyền sử dụng đất trong trường hợp nhiều thành viên thuộc nhiều thế hệ Cùng với

đó, xác định quan hệ nuôi dưỡng cũng chưa thực sự rõ ràng bởi không có tiêu chí nào

để đánh giá việc nuôi dưỡng là điều kiện để được xác lập quyền sử dụng đất

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

* Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Theo từ điển tiếng Việt, thuật ngữ chuyển nhượng và mua bán về bản chất đều là hoạt động “chuyển quyền sở hữu tài sản” Trong khoa học pháp lý của Việt Nam, vì tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất nên pháp luật chỉ cho phép việc

“chuyển nhượng” thay vì “mua bán” quyền sử dụng đất

Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ

Xét về khía cạnh lịch sử, khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp 1980 Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là các thuật ngữ khác như: mua bán đất đai mua bán, chuyển nhượng đất đai,… Điều này có nghĩa, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt vào mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nói cách khác, sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau đóng vai trò như một sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa

vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật

* Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

Thứ nhất, sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất Khi Nhà nước

trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất lại được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó

là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai cho nên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có nghĩa là sự chuyển giao cùng lúc đất và quyền sử dụng đất Từ đặc điểm này tồn tại tính không hoàn lại của tài sản chuyển giao, người chuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên

hệ nào với đất và quyền sử dụng đất Khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì người chuyển nhượng sẽ không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất

và quyền sử dụng đất Mọi yêu cầu xung quanh việc đòi lại quyền sử dụng đất hoặc những quyền lợi liên quan sẽ không có cơ sở để xem xét

Riêng đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thì đây được xác định là tài sản chung của hộ gia đình, việc định đoạt tài sản theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“1 Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan

2 Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì mỗi người trong hộ gia đình đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với khối tài sản chung này, do đó

khi định đoạt tài sản chung của hộ gia đình cần có sự thỏa thuận của tất cả thành viên

và mỗi người được hưởng phần giá trị tương ứng của mình trong khối tài sản đó

Đối với quyền sử dụng đất của cá nhân thì cá nhân đó toàn quyền định đoạt tài sản của mình theo quy định của pháp luật

Thứ hai, các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn các

điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Trong quan hệ chuyển nhượng, đối với bên chuyển nhượng QSDĐ, quan hệ sử dụng đất đối với Nhà nước bị chấm dứt hoàn toàn Vì vậy người sử dụng đất cần phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định bao gồm điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ quy đinh tại Điều

188 Luật Đất đai năm 2013 và điều kiện cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng Ngược lại, đối với bên nhận chuyển nhượng, mặc dù họ

tự nguyện bỏ ra một khoản tiền hoặc giá trị vật chất tương ứng với giá trị QSDĐ nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng Nhà nước vẫn quy định một số điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng Qua đó, có thể thấy được, xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ cũng như để đảm bảo hiệu quả của việc sử dụng đất, tránh hiện tượng đầu cơ đất hoặc không khai thác hết tiềm năng của

đất mà Nhà nước bắt buộc phải đưa ra các điều kiện cụ thể như vậy

Thứ ba, bên cạnh việc quy định các điều kiện nhất định cho chủ thể tham gia

chuyển nhượng, Nhà nước cũng quy định những điều kiện chuyển nhượng khác nhau đối với từng loại đất Những quy định như vậy phụ thuộc vào tầm quan trọng khác nhau của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác; điều này xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp Mặt khác, không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển nhượng cũng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải có thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cụ thể là thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và các khoản lệ phí liên quan trực tiếp khi thực hiện

thủ tục chuyển nhượng Việc bắt buộc chủ thể tham gia thực hiện chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thể

sử dụng đất với lợi ích chung của Nhà nước

1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

* Đối với các hộ gia đình, cá nhân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Đối với Nhà nước:

Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người

sử dụng đất Góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, sử dụng đất đai, giúp nâng cao hiệu quả quản lý, ổn định thị trường Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân còn giúp tăng thu ngân sách cho nhà nước thông qua việc nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Đối với nền kinh tế:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản - một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền

sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường Trong nền kinh tế thị trường, tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu

chuyển quyền sử dụng đất nói chung và nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng của người dân ngày càng tăng Đặc biệt, nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước, việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận

1.2 Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

* Khái niệm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia

đình và cá nhân

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu

tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

Pháp luật được xem là một trong những phương thức hiệu quả để thực hiện chức năng quản lý nhà nước Hệ thống pháp luật được chia thành những bộ phận cấu thành khác nhau để điều chỉnh các nhóm quan hệ xã hội riêng biệt, nhưng có sự tác động qua lại với nhau, đảm bảo cho các quan hệ này tồn tại, phát triển hợp quy

luật Trên phương diện lí luận: "Chế định pháp luật là một nhóm quy phạm pháp

luật điều chỉnh một quan hệ xã hội có đặc điểm chung, có mối liên hệ mật thiết với

nhau thuộc cùng một loại” [28, tr.358]

Như vậy, có thể hiểu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là nhóm quy phạm

pháp luật điều chỉnh sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định

của pháp luật

* Đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân được thực hiện trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất

và quyền sử dụng để sử dụng ổn định, lâu dài Đối tượng của quyền sử dụng đất là đất đai, một tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý Không giống với các hàng hoá thông thường mà chủ sở hữu được toàn quyền định đoạt, quyền sử dụng đất là loại hàng hoá mà sự tồn tại phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước

Thứ hai, do đất đai có vị trí cố định, không di dời được do vậy khác với cá

loại hàng hóa khác, cần phải được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống giấy tờ về đất

Thứ ba, giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời

điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Chính phủ quy định phương pháp định giá đất và khung giá đất làm căn

cứ để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất Giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, các

tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên, khả năng mang lại thu nhập từ quyền sử dụng đất… Đồng thời, còn có những yếu tố khác ảnh hưởng tới giá, chẳng hạn như

sự can thiệp của Nhà nước thông qua phương pháp đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng

Thứ tư, Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu

thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không đều sẽ được xem là hành vi phạm pháp

1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại, quản lý đất đai và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau: Luật đất đai, uật nhà ở, Luật thương mại, Luật kinh doanh bất động sản… Các văn bản pháp luật được ban hành tương đối thống nhất về quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình cá nhân Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân bao gồm các nhóm quy phạm sau:

*Nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc chuyển nhượng quyền ử dụng đất.

Nguyên tắc là những xu hướng chủ đạo nhằm định hướng cho các chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tuân theo nhằm đảm bảo trật tự ổn định, hài hòa lợi ích của các bên và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội Nguyên tắc của chuyển nhượng QSDĐ còn với ý nghĩa rằng, chúng có giá trị bắt buộc đối với các chủ thể khi thiết lập và thực hiện giao dịch phải tuân theo, nếu không tuân thủ giao dịch đó có thể vô hiệu cả về nội dung và hình thức, thậm chí giao dịch đó

không được pháp luật thừa nhận và bảo đảm thực thi trên thực tế

Với bản chất là giao dịch dân sự nên chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải tuân thủ các nguyên tắc chung khi giao kết và thực hiện hợp đồng như: nguyên tắc

tự do ý chí, tự do hợp đồng, bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích chính đáng của các bên Bên cạnh đó, để đảm bảo phù hợp với tính chất, đặc điểm của mỗi loại giao dịch chuyển nhượng như: chuyển nhượng mà đối tượng là hộ gia đình, cá nhân

hay tổ chức, chủ thể trong nước hay chủ thể có yếu tố nước ngoài, loại QSDĐ chuyển nhượng là sử dụng cho mục đích nông nghiệp, hay phi nông nghiệp, trong khu kinh tế hay khu chế xuất, khu công nghệ cao uật Đất đai với vai trò là uật chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp các quan hệ về QSDĐ sẽ quy định những nguyên tắc chung, cũng như các nguyên tắc đặc thù đối với mỗi loại giao dịch cho phù hợp Cùng với đó, chuyển nhượng QSDĐ còn liên quan đến sự chuyển dịch của các tài sản

là nhà ở, vật kiến trúc và các công trình khác trên đất Do vậy, uật Nhà ở, uật kinh doanh bất động sản cũng quy định về nguyên tắc buộc các chủ thể khi thực hiện giao dịch QSDĐ gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất phải tuân theo Đặc biệt là đối với những giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư trong kinh doanh BĐS

* Nhóm quy phạm quy định về chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền

hệ pháp luật là các cá nhân, tổ chức có những điều kiện do pháp luật quy định và tham gia quan hệ pháp luật” cũng theo giáo trình này, để đáp ứng các điều kiện của pháp luật và được tham gia vào quan hệ pháp luật thì chủ thể phải đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi

Trong pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định các chủ thể tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: tổ chức; hộ gia đình, cá nhân trong nước; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài Các chủ thể này phải đảm bảo đủ điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi, cụ thể là đối với cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự để tự mình tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc phải có

sự ủy quyền cho chủ thể khác thay mình tham gia Đối với tổ chức phải là người đại diện theo pháp luật cho tổ chức hoặc được người đại diện theo pháp luật ủy quyền

tham gia giao dịch Cùng với đó, mỗi chủ thể sử dụng đất khác nhau, với mục đích sử dụng đất khác nhau thì hình thức sử dụng đất và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng khác nhau Sự khác nhau này cũng sẽ là cơ sở, là căn cứ để xác định tư cách chủ thể có hay không được tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Việc chủ thể sử dụng đất nào trong nước, ngoài nước được tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được pháp luật đất đai quy định một cách đầy đủ và cụ thể trong phần quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đây là cơ sở để xác định một chủ thể có được tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay không? Bên cạnh đó, không phải ai có tiền cũng đương nhiên trở thành chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ Đối với một số loại đất mà Nhà nước cần phải kiểm soát chặt chẽ hơn như đất nông nghiệp nhằm đảm bảo cho người nông dân có đất để sản xuất, có việc làm hoặc nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thâu tóm đất vào tay một số thế lực có tiền thì pháp luật đất đai quy định về tư cách của chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ như: chỉ những hộ nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nước, hoặc chủ thể sinh sống trong phân khu bảo vệ rừng đặc dụng, rừng phòng hộ mới là chủ thể được quyền nhận chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp, đất ở tại các phân khu đó của hộ gia đình, cá nhân hoặc đối với các chủ thể nhận chuyển nhượng các dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản thì chủ thể đó cũng phải được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp, hợp tác xã với đăng ký kinh doanh bất động sản, có vốn pháp định và tỷ lệ vốn đầu tư ban đầu đối với một số dự

án cụ thể như: khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Các chủ thể nếu không được pháp luật cho phép thì giao dịch chuyển nhượng được thiết lập cũng đương nhiên vô hiệu hoặc chủ thể không được thực hiện giao dịch nhưng vẫn ký kết

và thực hiện giao dịch chuyển nhượng còn có thể bị coi là có dấu hiệu lừa dối, vi phạm cả điều kiện chủ thể và nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Với chủ thể nhận chuyển nhượng nếu không được pháp luật đất đai cho phép thì cũng không được xác lập QSDĐ hợp pháp, không được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích trong quá trình khai thác, sử dụng đất

Ngoài ra, đối với những trường hợp chuyển nhượng QSDĐ là những dự án đầu tư của các doanh nghiệp là các công ty trách nhiệm hữu hạn hay công ty cổ phần,

doanh nghiệp tư nhân hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì khi tham gia giao dịch cần phải xem xét tư cách chủ thể và người có quyền ký kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hay không Trong trường hợp này, uật Doanh nghiệp có vai trò quan trọng trong việc quy định đại diện trước pháp luật của doanh nghiệp là ai với tư cách là chủ thể được quyền quyết định chuyển nhượng QSDĐ của doanh nghiệp, cũng như có thẩm quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

* Nhóm quy phạm quy định về đối tượng chuyển nhượng trong chuyển nhượng quyền ử dụng đất

Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn gọi là khách thể của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là QSDĐ Khách thể của một quan hệ pháp luật là những lợi ích vật chất, tinh thần hoặc các lợi ích xã hội khác mà các chủ thể mong muốn đạt được khi tham gia các quan hệ pháp luật Khách thể của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những lợi ích vật chất chứa đựng trên mỗi diện tích đất chuyển nhượng và những quền và lợi ích hợp pháp của những tài sản gắn liền với đất nếu có

Theo quy định của pháp luật đất đai ở nước ta, không phải tất cả các loại quyền sử dụng đất đai đều được trở thành hàng hóa để chuyển nhượng và trở thành khách thể của quan hệ pháp luật này bởi vì đất đai của chúng ta thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên chúng không thể trở thành đối tượng được tự do chuyển nhượng Việc QSDĐ có trở thành đối tượng trong các giao dịch chuyển nhượng hay không là phụ thuộc vào nguồn gốc xác lập QSDĐ hoặc cơ sở làm phát sinh QSDĐ đó và chúng luôn gắn liền với mỗi chủ thể sử dụng đất nhất định Mặt khác, QSDĐ đó cũng phải đảm bảo tính pháp lý hợp pháp của QSDĐ, không có tranh chấp với ai và không thuộc diện Nhà nước kê biên để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác Không chỉ dừng lại ở các điều kiện chung, mỗi QSDĐ

sử dụng với mục đích khác nhau và cách thức thực hiện nghĩa vụ tài chính không giống nhau, vì vậy, không thể đánh đồng mọi QSDĐ dù đã đủ tính hợp pháp đều trở thành đối tượng tham gia giao dịch chuyển nhượng Xuyên suốt các quy định về quyền chuyển nhượng QSDĐ của pháp luật đất đai hiện hành cho thấy, điều kiện riêng của mỗi QSDĐ được phép chuyển nhượng chủ yếu đối với loại đất sử dụng

cho mục đích kinh doanh hoặc với tư cách là tư liệu sản xuất đối với các loại đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng sẽ không là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng Cùng với đó, chủ thể sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho toàn bộ thời gian sử dụng như giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất Với các quy định về điều kiện chung và điều kiện cho từng QSDĐ được phép tham gia giao dịch trên thị trường sẽ là cơ sở

để các chủ thể tham gia giao dịch tìm hiểu tính hợp pháp của QSDĐ trước khi thiết lập giao dịch Nếu việc ký kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng với đối tượng

là QSDĐ không đáp ứng các yêu cầu và điều kiện nêu trên thì hợp đồng sẽ vô hiệu

về đối tượng theo đó, giao dịch sẽ không được pháp luật bảo vệ, rủi ro có thể xảy ra đối với bên nhận chuyển nhượng, cũng là nguyên nhân châm ngòi cho những tranh chấp, bất đồng

* Nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền ử dụng đất

Trình tự, thủ tục là các cách thức, các quy trình và các bước cụ thể mà các chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải tiến hành tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thiết lập một trật tự hành chính có trật tự ổn định, giúp Nhà nước kiểm soát chặt chẽ các giao dịch và sự biến động của các quan hệ đất đai trên thị trường Cũng thông qua các thủ tục hành chính mà các chủ thể thực hiện, cũng nhằm Nhà nước thực hiện truy thu các nghĩa vụ tài chính của các chủ thể khi thực hiện giao dịch cho ngân sách nhà nước Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ còn giúp cho

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cập nhận, chỉnh lý thông tin và hoàn thiện hệ thống hồ

sơ địa chính Thông qua đó, giúp Nhà nước theo dõi nắm chắc tình hình đất đai Quan trọng hơn, thông qua trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, kiểm soát, sàng lọc hồ sơ để xác định trường hợp nào đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì Nhà nước mới tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch Ngược lại, nếu hồ sơ không đầy đủ, các điều kiện về chủ thể, về đối tượng không tuân thủ đúng quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ và không

cho phép thực hiện giao dịch đó Đây là quy định bắt buộc cần phải thực hiện đối với các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

* Nhóm quy phạm quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền ử dụng đất

Xu hướng chung của pháp luật ở hầu hết các quốc gia trên thế giới cũng như pháp luật của Việt Nam là đối với những giao dịch có giá trị lớn đối với xã hội và công dân, có tầm quan trọng đặc biệt đối với quốc gia thì bắt buộc giao dịch đó phải được thể hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 đều thể hiện xu hướng chung này Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản tuân theo các nguyên tắc chung khi ký kết hợp đồng và với những điều khoản cơ bản và chủ yếu đã được định hướng trong hợp đồng thông dụng và hợp đồng mẫu Mặt khác, để hợp đồng phát sinh hiệu lực, là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng trước Nhà nước, trước mỗi bên và của bên thứ ba nếu có và cũng là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp, bất đồng xảy ra, Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai hiện hành đều thống nhất quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới phát sinh hiệu lực Chưa bàn đến tính phù hợp của quy định này trên thực tế hay không, song với quy định về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật hiện hành cho thấy, tính chặt chẽ của pháp luật khi quy định về vấn đề này

1.2.3 Các yếu tố chi phối tới pháp luật về chuyển nhượng quyền ử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Thứ nhất, là đường lối, chính sách của Đảng Đường lối chính sách của Đảng

định ra mục tiêu và phương hướng phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong một giai đoạn nhất định, định ra những phương pháp cách thức cơ bản để có thể thực hiện những mục tiêu và phương hướng đó Những mục tiêu, phương hướng, phương pháp và cách thức đó sẽ được nhà nước thể chế hóa thành pháp luật và tổ chức thực hiện trong thực tế Vì thế đường lối chính sách của Đảng là một trong những yếu tố

có sức ảnh hưởng lớn nhất đến nội dung của pháp luật Theo quan điểm chỉ đạo của Đảng:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất quyết định giá đất quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn và có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tuỳ theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật Người sử dụng đất

có nghĩa vụ phải đăng ký quyền sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ quy hoạch, trả lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, chấp hành pháp luật

về đất đai.”

Nhà nước quản lý, giám sát các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi để chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội trong cả nước và trên từng địa bàn Nhà nước có quy định điều kiện cụ thể về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với những vùng, miền đặc thù có chính sách và biện pháp cần thiết để đồng bào dân tộc thiểu số giữ được đất sản xuất, bảo đảm đời sống

Thứ hai là đặc tính của đất đai, đất đai có tính cố định vị trí, không thể di

chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian

và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa đất đai ở những

nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian, đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý Đất có nhiều công dụng Đất là tài nguyên sản xuất và đặc tính cơ bản của nó là vị trí tương đối tới nơi cung cấp nguyên liệu sản xuất và thị trường cho sản phẩm.Vị trí địa lý của đất được phân biệt bởi khí hậu, địa hình, thổ nhưỡng và các yếu tố vật lý khác phục vụ cho các mục đích về môi trường, văn hóa và hành chính Việc sử dụng đất hiệu quả đem lại công ăn việc làm, tạo ra sản phẩm, thu nhập và là nguồn cung cấp cho chi tiêu của gia đình và kinh doanh

Đất còn được coi là tài sản hữu hình và có thể được định giá trên thị trường, được trao đổi, được thừa kế hoặc cho/nhận như một món quà cũng như được sử dụng để thế chấp Đối với nhiều cá nhân, đặc biệt là ở vùng nông thôn, đất vẫn là của cải chính và nguồn sinh kế đảm bảo cuộc sống Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống nhân dân

Thứ ba là điều kiện kinh tế - xã hội, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất phải đảm sự phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, chính trị, văn hoá - xã hội của đất nước Nó phải phản ánh đúng các quy luật kinh tế, những điều kiện kinh

tế đặc thù của phương thức sản xuất tồn tại trong đất nước phản ánh sâu sắc định hướng chính trị xã hội của đất nước, thể chế hoá chính xác, đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng cầm quyền và thể hiện ở mức độ cao nhất, đầy đủ nhất ý chí của nhân dân bảo đảm tính hợp lý trong việc phản ánh và bảo vệ lợi ích của các tầng lớp xã hội khác nhau như lợi ích của toàn xã hội, của giai cấp, của các nhóm xã hội

và lợi ích của mỗi cá nhân Xã hội ngày nay đang càng ngày càng phát triển, đang trong quá trình hội nhập quốc tế, đòi hỏi nền pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng cũng phải thay đổi, bổ sung và chú trọng hơn về vấn đề kinh tế

1.2.4 Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn có sự thay đổi, phát triển theo từng giai đoạn lịch sử của đất nước Ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không giống nhau

Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nước ta được phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Dưới thời kỳ thực dân Pháp, sau khi thống trị nước ta thực dân pháp bắt đầu tìm mọi cách chiếm đoạt đất đai, đưa pháp luật của Pháp để củng cố quyền sở hữu đất đai của tư bản Pháp ở Việt Nam Thực dân pháp thực hiện củng cố chế độ tư hữu về đất đai nhưng thực dân Pháp cũng đẩy mạnh chính sách cướp đoạt ruộng đất của người dân Việt Nam để lập đồn điền, đẩy hàng vạn nông dân Việt Nam vào cảnh mất ruộng, thiếu ruộng

Thời kỳ năm 1954-1975, tháng 12/1953 Luật cải cách ruộng đất được ban hành, các biện pháp thực hiện cải cách ruộng đất gồm tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng đất của địa chủ để chia cho nông dân Thông qua cải cách ruộng đất Đảng và Nhà nước ta đã xác lập quyền sở hữu tư nhân của hộ nông dân với ruộng đất Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: Sở hữu Nhà nước (toàn dân), sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở hữu tư nhân Sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc Sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời kỳ này diễn ra rất ít và chủ yếu là đối với canh tác đất ruộng

Đầu những năm 19 0, miền Bắc tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp Như vậy hầu hết đất đai thuộc hai hình thức công hữu cơ bản là sở hữu tập thể hợp tác xã và

sở hữu nhà nước Thời kỳ này người nông dân đem ruộng đất thuộc quyền sở hữu của mình vào làm ăn tập thể, những tài sản này được định giá và hợp tác xã thanh

toán dần cho xã viên đến khi hết thì trở thành tài sản thuộc quyền sở hữu của tập thể hợp tác xã Thời kỳ này mặc dù chưa có văn bản pháp luật nào về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ giao dịch mua bán bất động sản

Hiến pháp năm 1980 đã tuyên bố một sự cáo chung về đa dạng hình thức sở hữu đất đai ở nước ta và mở ra một giai đoạn mới, giai đoạn mà cả nước đi lên chủ nghĩa xã hội và đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ

sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai Tuy nhiên từ năm 1980-1987 trên thực tế Nhà nước ta chưa xác lập một cách đầy đủ quyền chủ sở hữu của mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các hộ gia đình, cá nhân Việc khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy Trong giai đoạn này, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất không được quan tâm một cách thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang

sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 198 đã phát động công cuộc đổi mới toàn diện đất nước chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua uật đất đai gồm chương 57 điều Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất uật đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai

thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua bán chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức Việc sử dụng đất đai bị “đóng khung” trong quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều được vận hành theo kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiến hành Hiệu quả kinh tế nói chung không được coi trọng Đất đai, sức lao động, các tư liệu sản xuất khác không được coi là hàng hóa Chúng cũng có tham gia vào các quy định sản xuất kinh doanh nhưng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trường mà theo ý chí chủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển Vì thế, đất đai cùng các tư liệu sản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi

Dưới sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và uật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Có thể nói Nhà nước đã “trao” cho người sử dụng đất “quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất sử dụng trong một khuôn khổ nhất định”, nhờ đó người sử dụng đất ngoài việc có quyền khai thác

sử dụng đất đai của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng đất Đây là điểm đột phá lớn nhất của uật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất

Từ chỗ chỉ ghi nhận người người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền

sử dụng đất tại uật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định tại uật sửa đổi, bổ sung một số điều của uật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại uật sửa đổi, bổ sung một số điều của uật đất đai ngày 29/ /2001 và đặc biệt là uật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 uật đất đai 2003 tiếp tục khẳng định các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân uật đất đai 2003 đã có sự phân biệt về các chủ thể sử dụng đất, chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác

uật đất đai 2013 đã được Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ thông qua ngày 29/11/2013, thay thế uật đất đai 2003 uật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của uật đất đai 2003 uật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất, mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 đã có những thay đổi lớn, rất nhiều vấn đề đã được quy định rõ hơn, khoa học hơn so với các văn bản pháp luật về đất đai trước đó Các chính sách pháp luật

về đất đai đã được hoàn thiện hơn, phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Các quyền của đối tượng sử dụng đất ngày càng được bảo đảm, qua đó tạo điều kiện thuận lợi và sự yên tâm cho người sử dụng đất Trên thực tế đã có nhiều mô hình và phương thức thực hiện hiệu quả, góp phần tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội

Kết luận chương 1

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, dưới sự tác động khai phá của con người, xét trong góc độ kinh tế thị trường, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt Trong nông nghiệp, đất đai là chỗ tựa, chỗ đứng, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng… Trong công nghiệp, đất đai là nền tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh Ở nước ta, với đặc thù chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất thông qua nhiều hình thức khác nhau như: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; hoặc công nhận quyền sử dụng đất Trong từng hình thức khác nhau, người sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ khác nhau Một trong số các quyền của người sử dụng đất là quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài cùng với việc cho phép chủ thể này được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn cải thiện đời sống cho gia đình và xã hội Việc nắm rõ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân nói riêng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện pháp luật về đất đai

Chương 2 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH

2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân

2.1.1 Về nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và

cá nhân

Về nguyên tắc chỉ những chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được xác định chính là người

sử dụng đất Cụ thể: “Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được

Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất…”

Theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất bao gồm:

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạp riêng của tôn giáp, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật vè quốc tịch

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật về đầu tư

Tuy nhiên không phải tất cả những chủ thể được ghi nhận tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 đều có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho bất cứ chủ thể nào khác mà quan hệ chuyển nhượng và được nhận chuyển nhượng QSDĐ này phải tuân theo, đảm bảo những quy định, điều kiện mà Nhà nước yêu cầu Xét một cách khái quát, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực chất là một giao dịch dân sự Vì thế, các chủ thể tham gia vào quan hệ này trước tiên phải đảm bảo các điều kiện chung khi tham gia giao dịch dân sự do B DS quy định Cụ thể:

Thứ nhất, chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải có đầy

đủ năng lực hành vi dân sự điểm a, Khoản 1 Điều 122 B DS năm 2005 và điểm a Khoản 1 Điều 117 B DS năm 2015

Thứ hai, chủ thể tham gia vào giao dịch này phải đảm bảo nguyên tắc tự

nguyện Yếu tố tự nguyện thể hiện ở sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trong việc giao kết hợp đồng

Bên cạnh đó, uật Đất đai còn quy định về các trường hợp khộng được nhận chuyển nhượng QSDĐ cũng như các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện tại Điều 191,192 Cụ thể, Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ như sau:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

Ngoài ra, Nhà nước cũng quy định những trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho

hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

Luật Đất đai 2013 ra đời mang theo những sửa đổi, bổ sung theo hướng mở rộng quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài, đồng thời cũng tăng tính bình đẳng giữa họ và chủ thể sử dụng đất trong nước Tuy nhiên,

vì tính chất đặc biệt của chủ thể sử dụng đất này mà Nhà nước vẫn phải có những quy định riêng biệt đối với hành vi chuyển nhượng QSDĐ của họ Bên cạnh đó, đối tượng là QSDĐ đối với đất nông nghiệp, đất rừng phòng hộ, khu sinh thái, đất được giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước, đều được pháp luật quy định thuộc những trường hợp bị cấm hoặc hạn chế chuyển nhượng Quy định này nhằm đảm bảo việc khai thác, sử dụng đất nông nghiệp trong hoàn cảnh nông nghiệp vẫn là ngành kinh tế