TÌM HIỂU GIÁ đất tại PHƯỜNG LINH TRUNG QUẬN THỦ đức HIỆN NAY

Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh củ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

• BÁO CÁO MÔN:

• ĐỀ TÀI:

LUẬT ĐẤT ĐAI

LỚP THỨ 6_TIẾT 123456 GIẢNG VIÊN: DƯƠNG THỊ TUYẾT HÀ

TÌM HIỂU GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG LINH TRUNG QUẬN THỦ

ĐỨC HIỆN NAY

ĐẶT VẤN ĐỀ

TỔNG QUAN

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ

THỦ ĐỨC

GIÁ THỰC TẾ ĐANG TRAO ĐỔI TẠI PHƯỜNG LINH

TRUNG QUẬN THỦ ĐỨC

 Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

 Trong những năm gần đây, tại phường Linh Trung có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại Để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, chúng tôi thực hiện đề tài: “Tìm hiểu giá đất ở trên địa bàn phường Linh Trung, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh”

Thị trường đất đai trên thế giới

• Thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao,

khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự

phát triển của nền kinh tế - xã hội.

• Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu

tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật

Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài.

Hình ảnh: Làn sóng đầu tư của doanh nghiệp Nhật Bản vào thị trường bất động sản ngày càng

rõ rệt

Thị trường đất đai Việt Nam

• Ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về Nhà nước (sở hữu toàn dân về đất đai), vì vậy, không có thị trường quyền sở hữu đất đai mà chỉ có thị trường quyền sử dụng đất

• Các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai là các giao dịch về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

• Đồng thời Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai:quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay nói cách khác Nhà nước độc quyền trong việc giao quyền

sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân Điều tiết khả năng cung cho thị trường đất đai.

Giá đất

Địa tô

Quan hệ cung cầu Lãi suất ngân hàng

Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất:

• Nhân tố thông thường

• Nhân tố khu vực

• Nhân tố cá biệt

Nhân tố hành chính: về Chế độ về đất; Chế độ nhà ở; Quy hoạch đô thị; Chính sách về giá đất; Chính sách thuế; Thay đổi về hành chính.

Nhân tố nhân khẩu: về Mật độ nhân khẩu; Tố chất nhân khẩu; Cấu thành nhân khẩu gia đình.

Nhân tố xã hội: về Trạng thái ổn định chính trị; An ninh xã hội; Đầu cơ nhà đất; Tiến trình đô thị hóa

Nhân tố quốc tế: về Tình hình kinh tế thế giới; Nhân tố chính trị quốc tế.

Nhân tố kinh tế: Tình trạng phát triển kinh tế; Mức độ dự trữ và đầu tư; Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ; Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.

Vị trí địa lí Điều kiện giao thông Điều kiện thiết bị hạ tầng Chất lượng của môi trường Hạn chế của quy hoạch đô thị

Diện tích Chiều rộng Chiều sâu Hình dáng

Độ dốc Điều kiện cơ sở hạ tầng Hạn chế của đô thị

Vị trí đất Thời hạn sử dụng đất

Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc biến động

Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

Giá do Nhà nước quy định

• Giá cả, giá cả thị trường, giá danh nghĩa, giá thực

• Giá trị thị trường

• Giá trị sử dụng

• Giá trị trao đổi

• Giá trị tiềm năng

• Giá trị bảo hiểm

• Giá trị thế chấp

• Giá cho thuê

Giá đất thị trường

• Giá cứng, giá trần và giá sàn

• Khung giá các loại đất

• Giá đấu giá quyền sử dụng đất

Phân loại giá đất:

Công tác định giá đất trên thế giới

• Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu

tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

• Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định.

Công tác định giá đất ở Việt Nam

• Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định

rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội

đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể

Linh Trung có diện tích 6,81 km², dân số 21890 người, mật độ dân số đạt 3210 người/km²

Linh Trung có diện tích 6,81 km², dân số 21890 người, mật độ dân số đạt 3210 người/km²

Phường Linh Trung được chia thành 06 khu phố với 78 tổ dân phố.

có 2 tuyến quốc lộ lớn là quốc lộ 1 và Xa Lộ Hà Nội và các tuyến đường chính: Lê Văn Chí, Hoàng Diệu, Kha Vạn Cân, Phạm Văn Đồng, Linh Trung cùng 18 tuyến đường

có 2 tuyến quốc lộ lớn là quốc lộ 1 và Xa Lộ Hà Nội và các tuyến đường chính: Lê Văn Chí, Hoàng Diệu, Kha Vạn Cân, Phạm Văn Đồng, Linh Trung cùng 18 tuyến đường

Phường Linh Trung có Khu chế xuất Linh Trung 1 cùng với 638 Doanh nghiệp, 892 hộ kinh doanh đang hoạt động.

Tỷ lệ số hộ dân, cơ sở kinh doanh tham gia đổ rác dân lập: 5164/5254 hộ, đạt tỷ lệ 98,2%

Phường Linh Trung có Khu chế xuất Linh Trung 1 cùng với 638 Doanh nghiệp, 892 hộ kinh doanh đang hoạt động.

Tỷ lệ số hộ dân, cơ sở kinh doanh tham gia đổ rác dân lập: 5164/5254 hộ, đạt tỷ lệ 98,2%

Vị trí địa lý và điều kiện kinh tế của phường Linh Trung

Kinh tế:

Hệ thống giao

thông

Khái quát:

Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước

Khung giá đất ở tại đô thị

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

ĐƯỜNG SỐ 2 (PHƯỜNG LINH TRUNG) QUỐC LỘ 1 PHẠM VĂN ĐỒNG           4,200 ĐƯỜNG SỐ 3-PHƯỜNG LINH TRUNG PHẠM VĂN ĐỒNG ĐƯỜNG SỐ 1           4,000 ĐƯỜNG SỐ 4-PHƯỜNG LINH TRUNG PHẠM VĂN ĐỒNG ĐƯỜNG SỐ 1           4,400 ĐƯỜNG SỐ 6, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU 2 ĐƯỜNG SỐ 7           4,400 ĐƯỜNG SỐ 7, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU 2 CUỐI ĐƯỜNG           4,400 ĐƯỜNG SỐ 8, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU 2 CUỐI ĐƯỜNG           4,300 ĐƯỜNG SỐ 9, PHƯỜNG LINH TRUNG ĐƯỜNG SỐ 8 ĐƯỜNG SỐ 7           4,400 ĐƯỜNG SỐ 16, PHƯỜNG LINH TRUNG LÊ VĂN CHÍ CUỐI ĐƯỜNG           3,700 ĐƯỜNG SỐ 17, PHƯỜNG LINH TRUNG QUỐC LỘ 1 CUỐI ĐƯỜNG           4,300 ĐƯỜNG SỐ 18, PHƯỜNG LINH TRUNG QUỐC LỘ 1 XA LỘ HÀ NỘI           4,300

QUỐC LỘ 1 NGÃ TƯ LINH XUÂN NÚT GIAO THÔNG THỦ ĐỨC (TRẠM 2) 5,500

Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2

ĐƯỜNG SỐ 2 (PHƯỜNG LINH TRUNG) QUỐC LỘ 1 PHẠM VĂN ĐỒNG           50,000 ĐƯỜNG SỐ 3-PHƯỜNG LINH TRUNG PHẠM VĂN ĐỒNG ĐƯỜNG SỐ 1 50,000 ĐƯỜNG SỐ 4-PHƯỜNG LINH TRUNG PHẠM VĂN ĐỒNG ĐƯỜNG SỐ 1           50,000 ĐƯỜNG SỐ 6, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU 2 ĐƯỜNG SỐ 7           60,000 ĐƯỜNG SỐ 7, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU 2 CUỐI ĐƯỜNG           50,000 ĐƯỜNG SỐ 8, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU 2 CUỐI ĐƯỜNG           50,000 ĐƯỜNG SỐ 9, PHƯỜNG LINH TRUNG ĐƯỜNG SỐ 8 ĐƯỜNG SỐ 7 50,000 ĐƯỜNG SỐ 16, PHƯỜNG LINH TRUNG LÊ VĂN CHÍ CUỐI ĐƯỜNG           40,000 ĐƯỜNG SỐ 17, PHƯỜNG LINH TRUNG QUỐC LỘ 1 CUỐI ĐƯỜNG           50,000 ĐƯỜNG SỐ 18, PHƯỜNG LINH TRUNG QUỐC LỘ 1 XA LỘ HÀ NỘI           50,000

QUỐC LỘ 1 NGÃ TƯ LINH XUÂN NÚT GIAO THÔNG THỦ ĐỨC (TRẠM 2) 80,000

Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại phường Linh Trung:

• Ảnh hưởng của yếu tố khu vực đến giá đất

• Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất

Yếu tố vị trí: kết quả điều tra giá đất tại 14 đường của phường Linh Trung và

chia thành 2 nhóm cho thấy yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng lớn đến giá trị

thử đất Những thửa đất ở trên đường chính như Hoàng Diệu, Kha Vạn Cân,

Quốc lộ 1 mang lại khả năng sinh lợi lớn do đó giá đất tại những vị trí này

luôn luôn cao, trung bình là 100 triệu/m2 Trong khi đó giá đất tại các đường

nhỏ trung bình 60 triệu/m2 Sự chênh lệch giữa 2 vị trí trên là khá lớn.

Yếu tố cơ sở hạ tầng: cùng với yếu tố vị trí, yếu tố cơ sở hạ tầng cũng là yếu

tố quan trọng ảnh hưởng tới giá trị của thửa đất Điều đó được thể hiện ở đường gần bệnh viện, trường học, chợ, như Hoàng Diệu, Lê Văn Chí, Kha Vạn Cân, Quốc lộ 1 có giá thị trường trung bình là 80 triệu/m2 Các đường nhỏ là 45 triệu/m2 Hệ số chênh lệch giữa hai vị trí này là 1.78 lần

Do yếu tố về diện tích, mặt tiền, hình dáng và vị trí thửa đất Những thử đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng thửa đất đẹp và có

vị trí thuận lợi thì có giá đất cao và thu hút đầu tư hơn Kết quả điều tra giá đất tại đường Quốc lộ 1 cho thấy: thửa đất(1) tại 938, Đường Quốc

lộ 1A, Phường Linh Trung, Thủ Đức có giá chuyển nhượng là 70 triệu/m2; thửa đất(2) Đường Quốc lộ 1A, Phường Linh Trung, Thủ Đức( đối

đượng tuyến ga Metro) có giá chuyển nhượng là 90 triệu/m2 Thửa đất (2) có diện tích phù hợp và có vị trí thuận lợi hơn thửa đất (1).

1 KẾT LUẬN

Trong những năm qua, địa bàn Linh trung với tốc độ thị hóa diễn ra nhanh và giá đất có sự biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân gây nên những khó khăn vướng mắc trong việc thực hiện các chính sách pháp luật liên quan đến đất đai Qua nghiên cứu tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh

hưởng đên giá đất ở đô thị trên địa bàn phường Linh Trung cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, thì sự chênh lệc giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao

Nhà nước cần xây dựng khung giá và giá đất ở phải phù hợp với thực tế tại địa phương Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa

phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất

- Giá đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất trên thị trường tại địa phương

- Về tổ chức định giá đất: để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và BĐS

- Về đào tạo chuyên gia định giá đất: để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải

có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước

mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học.

CÁM ƠN CÔ VÀ CÁC BẠN

ĐÃ CHÚ Ý LẮNG NGHE