CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC, TP. HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 1997 ĐẾN NAY

Đất đai thuộc sở hữu Toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý và công tác giải quyết tranh chấp đất đai là một trong mười ba nội dung quản lý của Nhà nước về đất đai, có vai trò rất quan tr

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

ĐOÀN THỤY KIỀU PHƯƠNG

CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC, TP HỒ CHÍ MINH

TỪ NĂM 1997 ĐẾN NAY

GVHD: TS Đào Thị Gọn ( Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh)

- Tháng 9 năm 2008 -

Để có thể hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp được báo cáo hôm nay, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến:

- Ban giám hiệu và toàn thể quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đặc biệt là các thầy cô khoa Quản lý đất đai - Quản lý thị trường bất động sản đã dạy dỗ, giúp đỡ, truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu

- Cô Tiến sĩ Đào Thị Gọn đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo, sửa chữa nhiều sai sót của tôi trong quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp này

- Ban lãnh đạo và toàn thể các cô chú, anh chị Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian thực tập, đặc biệt là các anh chị trong Tổ Pháp chế đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, truyền dạy cho tôi nhiều bài học kinh nghiệm quý giá trong thực tiễn công việc

- Gia đình và tất cả bạn bè lớp Quản lý đất đai khóa 30 đã luôn ủng hộ, động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập

Dù đã hết sức cố gắng để hoàn thành bài luận văn này nhưng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nên có thể vẫn còn nhiều sai sót, tôi kính mong nhận được nhiều ý kiến nhận xét, góp ý chân thành từ quý thầy cô, anh chị đi trước và bạn bè

ĐƠN XIN XÁC NHẬN THỰC TẬP

Kính gửi: Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức

Tôi tên là Đoàn Thụy Kiều Phương, sinh viên lớp Quản lý đất đai khóa 30 của

Khoa Quản lý đất đai và bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí

Minh

Từ ngày 01/4/2008 đến ngày 30/6/2008, tôi đã được nhận vào thực tập tại Tổ

Pháp chế của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức thực hiện đề tài tốt

nghiệp “Công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức, Thành phố

Hồ Chí Minh từ năm 1997 cho đến nay”

Đến nay sau khi đã hoàn thành thời gian thực tập, tôi làm đơn này kính mong

Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức xác nhận quá trình thực tập

của tôi tại đơn vị trong thời gian trên

Tôi xin chân thành cảm ơn

Người viết đơn

Đoàn Thụy Kiều Phương

Ý kiến nhận xét của đơn vị thực tập:

PHÒNG TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỞNG PHÒNG

Đặng Văn Thành

Sinh viên Đoàn Thụy Kiều Phương, lớp Quản lý đất đai khóa 2004-2008, Khoa Quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện đề tài “Công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1997 đến nay”

Giáo viên hướng dẫn: Tiến sĩ Đào Thị Gọn

Đất đai thuộc sở hữu Toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý và công tác giải quyết tranh chấp đất đai là một trong mười ba nội dung quản lý của Nhà nước về đất đai, có vai trò rất quan trọng đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như của Nhà nước, giúp cho hiệu quả quản lý, sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng rất phổ biến nhất là trong thời kỳ phát triển kinh tế, xã hội như hiện nay và đã ảnh hưởng nhiều đến đời sống của người dân, tình hình an ninh trật tự của xã hội, mối quan hệ tình cảm giữa các đối tượng sử dụng đất với nhau

Quận Thủ Đức là quận có tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ, tốc độ phát triển kinh tế hàng năm trên 17%, trong đó ngành thương mại dịch vụ đã và đang được ưu tiên đầu

tư phát triển nên diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng sang làm đất chuyên dùng, đất ở đô thị rất nhiều làm cho giá đất tăng lên rất cao Vì vậy hiện tượng tranh chấp đất đai trên địa bàn quận trở nên gay gắt hơn là một nhiệm vụ nặng

nề, khó khăn đối với UBND quận mà cơ quan tham mưu giải quyết là Phòng Tài nguyên và Môi trường

Đề tài về tranh chấp và giải quyết TCĐĐ có mục đích đánh giá thực trạng TCĐĐ

và giải quyết TCĐĐ của quận từ năm 1997 đến năm 2007, tìm hiểu một số vụ việc cụ thể trong ba tháng đầu năm 2008 từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác này

Để có thể đạt được những mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài đã sử dụng các phương pháp điều tra thu thập số liệu, thống kê xử lý số liệu, phân tích tổng hợp và phương pháp so sánh để đánh giá thực trạng và kết quả giải quyết tranh chấp cũng như đánh giá, nhận xét hiệu quả giải quyết TCĐĐ của quận Nội dung nghiên cứu về điều kiện

tự nhiên, kinh tế xã hội, công tác quản lý đất đai của Thành phố, tình hình quản lý đất đai của quận Thủ Đức, hiện trạng sử dụng đất năm 2007 có vai trò quan trọng, có liên quan đến tình hình tranh chấp và giải quyết TCĐĐ của quận, giúp tìm ra nguyên nhân, các dạng tranh chấp, cách giải quyết và những hạn chế cần được khắc phục trong công tác này

Từ năm 2007 cho đến tháng 3 năm 2008 quận Thủ Đức đã thụ lý tổng cộng 915 hồ

sơ TCĐĐ, đã giải quyết 858 hồ sơ, hiệu quả giải quyết TCĐĐ năm 2007 là 61,5 % trên tổng hồ sơ thụ lý của năm Phần lớn hồ sơ được giải quyết không đảm bảo thời gian theo luật định do nhiều nguyên nhân khác nhau Sau khi tìm hiểu những nguyên nhân này, đề tài đã rút ra những điều kiện thuận lợi, những khó khăn, vướng mắc trong công tác giải quyết TCĐĐ và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giải quyết TCĐĐ cũng như góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức

Lời cảm ơn i

Tóm tắt ii

Danh sách các chữ viết tắt iii

Danh sách các bảng số liệu iv

Danh sách các biểu đồ v

Mục lục vi

PHẦN MỞ ĐẦU 1

Đặt vấn đề 1

Mục tiêu nghiên cứu 1

Đối tượng nghiên cứu 1

Phạm vi nghiên cứu 1

Ý nghĩa của đề tài 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 2

I.1 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 2

I.2 Cơ sở của đề tài nghiên cứu 4

I.2.1 Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu 4

I.2.2 Cơ sở pháp lý của đề tài nghiên cứu 9

I.2.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu 9

I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu 10

I.3.1 Tổng quan về điều kiện tự nhiên của quận Thủ Đức 10

I.3.2 Đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội của quận Thủ Đức 13

I.3.3 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn quận Thủ Đức năm 2007 18

I.4 Nội dung, phương pháp, quy trình thực hiện đề tài 21

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22

II.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức 22

II.1.1 Ban hành văn bản pháp luật 22

II.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 22

II.1.3 Đo đạc khảo sát, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính 22

II.1.4 Quản lý QHSDĐ-KHSDĐ 23

II.1.5 Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 25

II.1.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ 25

II.1.7 Thống kê, kiểm kê đất đai 25

II.1.8 Quản lý tài chính về đất đai 25

II.1.9 Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính về đất đai 26

II.1.10 Quản lý việc thực hiện quyền của người sử dụng đất 26

II.2 Đánh giá công tác giải quyết TCĐĐ trên địa bàn quận Thủ Đức 26

II.2.3.Đánh giá công tác giải quyết tranh chấp đất đai từ 2004 - 2007 38

II.2.4 Công tác giải quyết TCĐĐ từ đầu năm 2008 đến tháng 3/2008 44

II.3 Một số vấn đề rút ra từ công tác giải quyết TCĐĐ trên địa bàn quận Thủ Đức và một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác 53

II.3.1 Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai từ năm 1997 đến nay 53

II.3.2 Những tồn tại trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai 55

II.3.3 Một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác giải quyết TCĐĐ 58

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60

Kết luận 60

Kiến nghị 60 Tài liệu tham khảo

Biểu đồ II.1: Tỷ lệ đơn nhận mới của từng phường giai đoạn 1997-2003

Biểu đồ II.2: Tỷ lệ đơn nhận mới từ năm 1997 cho đến năm 2003

Biểu đồ II.3: Lượng đơn thụ lý từng năm của quận Thủ Đức

Biểu đồ II.4: Giải quyết hồ sơ TCĐĐ theo từng năm

Biểu đồ II.5: Hình thức giải quyết hồ sơ TCĐĐ nhận mới giai đoạn 1997- 2003 Biểu đồ II.6: Tiến độ giải quyết TCĐĐ giai đoạn 1997- 2003

Biểu đồ II.7: Các dạng TCĐĐ của quận năm 2005

Biểu đồ II.8: Các dạng TCĐĐ của quận năm 2006

Biểu đồ II.9: Số hồ sơ nhận mới và được giải quyết đến tháng 3/2008

Bảng I.1: Diện tích tự nhiên của quận phân theo đơn vị hành chính

Bảng I.2: Cơ cấu kinh tế của quận Thủ Đức năm 2007

Bảng I.3: Dân số và mật độ dân số của quận Thủ Đức năm 2007

Bảng I.4: Các chỉ tiêu về dân số của quận Thủ Đức năm 2007

Bảng I.5: Diện tích các loại đất do các đối tượng quản lý và sử dụng năm 2007 Bảng I.6: Diện tích các loại đất năm 2007

Bảng II.1: Tình hình bản đồ địa chính dạng của quận

Bảng II.2: Các dự án tỷ lệ 1:2000 đã được phê duyệt năm 2007

Bảng II.3: Lượng đơn TCĐĐ nhận mới từ năm 1997 đến năm 2003

Bảng II.4: Phân loại hồ sơ TCĐĐ từ năm 1997 đến năm 2003 theo từng dạng Bảng II.5: Tình hình giải quyết TCĐĐ từ năm 1997 đến năm 2003

Bảng II.6: Kết quả giải quyết TCĐĐ theo hình thức văn bản được ban hành Bảng II.7: Thời gian giải quyết hồ sơ TCĐĐ nhận mới giai đoạn 1997-2003 Bảng II.8: Tình hình tranh chấp và giải quyết TCĐĐ năm 2004

Bảng II.9: Tiến độ giải quyết hồ sơ nhận mới năm 2004

Bảng II.10: Tình hình tranh chấp và giải quyết TCĐĐ năm 2005

Bảng II.11: Tình hình tranh chấp và giải quyết TCĐĐ năm 2006

Bảng II.12: Tình hình tranh chấp và giải quyết TCĐĐ năm 2007

Bảng II.13: Số đơn TCĐĐ nhận mới và giải quyết đến tháng 3/2008

Bảng II.14: Tình hình TCĐĐ và giải quyết TCĐĐ từ năm 1997 đến tháng 3/2008 Bảng II.15: Hiệu quả giải quyết TCĐĐ từ năm 1997cho đến nay

UBND : Ủy ban nhân dân

PHẦN MỞ ĐẦU

Từ xưa đến nay đất đai luôn đóng vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội của loài người và là thành phần không thể thay thế của môi trường tự nhiên

Hiện nay với chính sách đổi mới đất nước phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và việc gia nhập Tổ chức kinh tế thế giới, nước ta đang thu hút ngày càng nhiều vốn đầu tư nước ngoài, đòi hỏi phải cung cấp một quỹ đất cho các dự án đầu tư rất lớn Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ cùng với nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng cao của các đối tượng sử dụng đất đã tạo nhiều áp lực lên quỹ đất vốn có giới hạn về diện tích Vì đất đai ngày càng có giá trị cao nên người dân càng chú ý bảo vệ tài sản quý giá này cũng như muốn có nhiều đất hơn

Tình trạng cạnh tranh các quyền lợi từ đất đai và sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường nhà đất, nhất là ở các khu vực đô thị dẫn đến phát sinh nhiều mâu thuẫn giữa các đối tượng sử dụng đất, lượng đơn tranh chấp đất đai ngày càng tăng cao, phức tạp, khó giải quyết hơn Tình trạng tranh chấp đất đai trở nên phổ biến, nổi bật hơn và trở thành vấn đề thu hút sự quan tâm của người dân và cơ quan Nhà nước các cấp

Quận Thủ Đức tuy mới được thành lập vào năm 1997 do tách ra từ huyện Thủ Đức nhưng với diện tích khá lớn, dân số đông nên việc quản lý của Nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác giải quyết tranh chấp đất đai là một nhiệm vụ khá nặng nề, có

ý nghĩa quan trọng và luôn được các cấp lãnh đạo đặc biệt quan tâm

Đề tài “Công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức từ năm 1997 cho đến nay” được thực hiện nhằm mục đích đánh giá tổng quan về công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức đồng thời đề xuất một số ý kiến đóng góp nhằm hoàn thiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn

Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai đồng thời tìm hiểu nguyên nhân tranh chấp đất đai và cách giải quyết chúng trên một địa bàn cụ thể là quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh

Đối tượng nghiên cứu

Tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi nghiên cứu

Đề tài đánh giá tình hình giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức từ ngày thành lập quận đến năm 2007 và tiến hành tham gia giải quyết một số hồ

sơ tranh chấp đất đai mà UBND quận Thủ Đức nhận thụ lý từ đầu năm 2008 đến nay

Do khuôn khổ của một luận văn, đề tài xin đánh giá tổng quát thành hai giai đoạn: giai đoạn từ năm 1997 đến năm 2003 và giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2007

Ý nghĩa của đề tài

Đề tài nghiên cứu có ý nghĩa cả về mặt lý thuyết lẫn thực tiễn, giúp tìm hiểu rõ hơn nguyên nhân tranh chấp, những vướng mắc trong công tác giải quyết tranh chấp,

từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế trên, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2007

I.1.1 Ban hành văn bản pháp luật

Thành phố đã ban hành 8 văn bản pháp luật về lĩnh vực quản lý tài nguyên đất gồm: Chỉ thị về chấn chỉnh, tăng cường quản lý, sử dụng quỹ nhà đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, văn bản này Sở TN&MT đã trình cho UBND Thành phố ký ngày 11/5/2007

Dự thảo quy định về hạn mức giao đất, cho thuê đất bãi bồi ven sông, đất có mặt nước ven biển cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức

Quy định về trình tự, thủ tục đăng lý, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính cho

hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất

Quy định về điều kiện phân chiết thửa đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền và thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh dựa trên cơ sở sửa đổi nội dung của Quyết định 138/2004/QĐ-UBND ngày 18/5/2004

Văn bản sửa đổi Quyết định 107/2006/QĐ-UBND ngày 17/7/2006 của UBND Thành phố về đơn giá thuê đất mới

Nghị định bổ sung về công tác cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, trình tự thủ tục bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Quy định về cơ chế chính sách, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai - bất động sản

I.1.2 Đo đạc thành lập bản đồ địa chính

Thành phố đã hoàn thành công tác đo lập bản đồ địa chính dạng số và đã đưa vào sử dụng Sở Tài nguyên và môi trường đã pháp lý hóa 315 bản đồ địa chính dạng

số của 315 xã, phường, thị trấn Còn lại bản đồ địa chính của phường 15 (quận Phú Nhuận) và thị trấn Tân Túc (huyện Bình Chánh) đang được nghiệm thu

Đo bổ sung cao độ hạng III, IV lưới địa chính cấp 1 tại khu vực 12 quận nội thành, ngoại thành và đã tính chuyển hệ tọa độ VN-2000 đối với mạng lưới địa chính

do Thành phố quản lý đồng thời kiểm tra, khôi phục mốc tọa độ địa chính cấp I, II ở các quận 12, Thủ Đức, Củ Chi, Hóc Môn Hoàn thành việc đo bổ sung cao độ và đã biên tập, in ấn đối với 43 mảnh bản đồ địa hình Khảo sát, khôi phục mốc địa giới hành chính của Thành phố Hồ Chí Minh và các quận có liên quan theo Nghị định số 143/2006/ NQ-CP Xây dựng bản đồ Atlas tổng hợp, bản đồ nền chuẩn

Sở TN&MT đã chỉnh lý biến động, chia mảnh bản đồ địa chính cấp phường của quận 12, Gò Vấp theo địa giới hành chính mới mà Nghị định 143/2006/NĐ-CP đã quy định, tách bản đồ địa chính quận Tân Bình cũ thành bản đồ địa chính của quận Tân Bình mới và quận Tân Phú Thực hiện việc cập nhật biến động về thửa đất lên bản đồ địa chính quận Hóc Môn, quận 2, quận 12 và trình Bộ TN&MT cấp giấy phép hoạt động đo đạc bản đồ cho 17 đơn vị và thông báo danh sách 128 đơn vị đo đạc đang hoạt động tại Thành phố

I.1.3.Quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Sở TN&MT đã điều chỉnh QHSDĐ của Thành phố Hồ Chí Minh đến năm

2010, KHSDĐ 5 năm (2006-2010) và được Chính phủ phê duyệt tại Nghị quyết số 10/

2007/NQ-CP ngày 13/02/2007 Sở TN&MT cũng đã phối hợp với Sở Quy hoạch-Kiến trúc, Sở Kế hoạch-Đầu tư tiến hành rà soát, lập danh mục các khu đất kêu gọi đầu tư đến năm 2010

Thành phố đã thẩm định 17 phương án QHSDĐ-KHSDĐ của quận, huyện 1,2,3,6,7,8,9, Thủ Đức, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Bình Tân, Bình Chánh, Gò Vấp, Nhà

Bè, Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ Thẩm định 91 phương án QHSDĐ-KHSDĐ chi tiết cấp xã, phường, thị trấn thuộc các quận, huyện 1,2,3,6,8, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Củ Chi

I.1.4 Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Sở TN&MT đã tiếp nhận 415 đơn xin giao đất, trình UBND Thành phố ký 146 quyết định giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 1271 ha, trong

đó có 472 ha đất dành cho 28 dự án nhà ở, 659 ha cho 69 dự án sản xuất kinh doanh,

139 ha cho 49 dự án công trình công cộng phúc lợi xã hội, an ninh quốc phòng, tôn giáo.Tiến hành kiểm tra tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đã được Nhà nước giao đất, giải phóng mặt bằng Hủy bỏ 24 quyết định giao đất do dự án chậm triển khai thực hiện với diện tích 196 ha

I.1.5 Đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thành phố đã cơ bản hoàn thành công tác lập sổ địa chính để quản lý đất của tổ chức và chuyển giao cho các quận huyện, Cục thuế để quản lý kiểm tra, thu tiền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ cho tổ chức đang sử dụng đất Năm 2007, UBND Thành phố đã cấp 6649 GCNQSDĐ cho các tổ chức, giải quyết 90 hồ sơ cho thuê đất ngắn hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm cho 39829 hồ sơ, UBND các quận huyện đã cấp

41213 GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân

I.1.6 Thống kê, kiểm kê đất đai

Thành phố đã triển khai công tác thống kê đất đai năm 2007 cấp Thành phố, quận, huyện, phường, xã, thị trấn theo hướng dẫn của Bộ TN&MT Chuyển giao thẩm quyền đăng ký biến động nhà đất đối với hộ gia đình, cá nhân cho UBND quận, huyện

Đăng ký biến động đối với 12.626 hồ sơ xin cấp đổi, cấp mới, chuyển mục đích

sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất

I.1.7 Quản lý, phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản của Thành phố năm 2007 hoạt động rất sôi nổi do thu hút được nhiều dự án đầu tư lớn Cơn sốt giá đất ngày càng nóng hơn trên địa bàn các quận 2,7,9, Tân Bình do nhu cầu căn hộ chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, khách sạn ngày càng tăng Nhằm tạo một môi trường cạnh tranh lành mạnh, Sở TN&MT đã

tổ chức nhiều hội nghị, hội thảo về bất động sản nhằm cung cấp, trao đổi kinh nghiệm giữa các nhà đầu tư

I.1.8 Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính về đất đai

UBND Thành phố đã lập 24 đoàn thanh tra về tài nguyên môi trường, trong đó

có 6 đoàn thanh tra về lĩnh vực đất đai Kết quả thu được của 17 đoàn thanh tra trong năm 2007 là đã thu hồi 2520m2 đất ở của Công ty cấp nước phường 15, Công ty công ích (quận 11); 42,6 ha đất của Công ty bò sữa (huyện Củ Chi); 1 ha đất của Công ty dược phẩm Trung ương; 1 ha đất của trường Trung học kỹ thuật Tân Phú (quận 9) do được sử dụng sai mục đích; thu hồi 17515 m2 của Công ty Sơn Tùng do chuyển

nhượng trái phép Kiểm tra việc sử dụng 465.254 m2 đất của 103 tổ chức không sử dụng đất, sử dụng không đúng mục đích hoặc chuyển nhượng, cho thuê đất trái phép

I.1.9 Giải quyết khiếu nại tố cáo, tranh chấp về đất đai

Năm 2007 Sở TN&MT đã tiếp 340 lượt công dân, giải đáp những thắc mắc về khiếu nại tố cáo, TCĐĐ và hướng dẫn, giải thích quy trình thủ tục thực hiện cho người dân được rõ

Sở TN&MT đã tiếp nhận 1157 đơn thư khiếu nại tố cáo, TCĐĐ của các tổ chức, cá nhân thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND Thành phố Trong đó có 283 đơn trùng lặp, 874 đơn mới và 347 đơn khiếu nại, 20 đơn tố cáo, 188 đơn TCĐĐ UBND Thành phố đã ban hành 142 quyết định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai với số tiền thu được là 1.336 triệu đồng và 10 quyết định tịch thu phương tiện khai thác cát trái phép trên sông Đồng Nai

Nhìn chung công tác quản lý Nhà nước về đất đai của UBND Thành phố trong năm 2007 với sự tham mưu của Sở Tài nguyên và Môi trường đã đạt được nhiều kết quả tốt đẹp giúp cho việc quản lý, sử dụng đất ngày càng hợp lý, hiệu quả, khoa học hơn Nhưng vẫn còn có một số hạn chế cần phải được khắc phục:

Công tác lập QHSDĐ-KHSDĐ của các quận, huyện, phường, xã còn chậm, chưa gắn kết chặt chẽ QHSDĐ-KHSDĐ chi tiết với quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1:2000 nên chưa đạt tính khả thi cao trong thực tế

Việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân chưa đảm bảo tiến độ thời gian như quy định của quy trình ISO vì các quận huyện chưa phân công rõ ràng nhiệm vụ cho các phòng ban cũng như thiếu sự phối hợp giữa các phòng ban chức năng có liên quan với nhau

Công tác kiểm tra, rà soát tình hình quản lý, sử dụng quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý đối với các tổ chức, cơ quan, đơn vị chưa đúng tiến độ Khi phát hiện tổ chức, cơ quan vi phạm hành chính về đất đai thì gặp nhiều khó khăn trong xử lý do sự việc có liên quan đến nhiều ban ngành cũng như trình tự thủ tục xử lý khá phức tạp, mất nhiều thời gian

Công tác giải quyết khiếu nại tố cáo, tranh chấp đất đai chưa đúng thời hạn quy định vì địa phương xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất quá chậm và các ban ngành chưa phối hợp tốt với nhau trong công tác

Quỹ đất phát triển chưa đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư do vị trí không thuận tiện, chưa được giải phóng mặt bằng, thiếu sự đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật

I.2 Cơ sở của vấn đề nghiên cứu

I.2.1.Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu

a) Khái niệm về tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là hiện tượng vô cùng phổ biến, xảy ra trong mọi giai đoạn lịch sử, mọi xã hội TCĐĐ hiện nay là tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất giữa các đối tượng sử dụng đất với nhau vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy mỗi vụ tranh chấp có tính chất, mức độ, phạm vi tranh chấp khác nhau nhưng đều có ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự xã hội, hoạt động sản xuất và đời sống của những người có liên quan trong mối quan hệ tranh chấp đó Vì vậy việc giải quyết tranh chấp có hiệu quả sẽ đảm bảo pháp luật được thực thi nghiêm minh, đảm bảo quyền lợi chính đáng của người đi kiện và khôi phục lại hệ thống quản

lý, sử dụng đất hợp lý của xã hội

Theo quy định tại Điều 2 Quyết định số 132/2006/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 05/9/2006, tranh chấp đất đai là việc hai cá nhân hoặc giữa cá nhân với tổ chức hoặc giữa tổ chức với tổ chức có mâu thuẫn về quyền lợi và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng nhà đất mà một trong hai bên hoặc cả hai có đơn yêu cầu cơ quan hành chính Nhà nước thụ lý giải quyết

Nói cách khác tranh chấp đất đai là sự tranh giành quyền quản lý, sử dụng đất đối với một thửa đất cụ thể mà bên nào cũng cho rằng mình đúng pháp luật, hai bên không tự giải quyết được mà yêu cầu cơ quan nhà nước phân xử Những trường hợp tranh chấp về lợi ích kinh tế gián tiếp liên quan đến quyền sử dụng đất như đòi bồi thường tổn thất khi bị người khác gây thiệt hại đến việc sử dụng đất của mình, hoặc tranh chấp về tiền bồi thường đất khi Nhà nước thực hiện dự án quy hoạch … cũng được xem là tranh chấp đất đai

b) Các dạng tranh chấp đất đai

- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: xảy ra do một bên đương sự không thực hiện đúng theo những thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không thừa nhận đã chuyển đổi quyền sử dụng đất cho bên kia dẫn đến tranh chấp

- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: xảy ra khi một trong hai bên không trả tiền, không giao đất, rút lại hợp đồng, không làm đúng hợp đồng vì trong hợp đồng không ghi rõ diện tích, nghĩa vụ đóng thuế thuộc trách nhiệm của bên nào, bên nào làm thủ tục hoặc hợp đồng chỉ bằng miệng, giấy tay nên đến nay một bên không nhận là đã ký hợp đồng đó

- Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất: phát sinh khi hết thời hạn thuê mà bên thuê không trả đất, không trả tiền thuê đất, sử dụng không đúng mục đích, đòi lại đất trước thời hạn, không thừa nhận việc thuê mướn đất vì hai bên chỉ làm hợp đồng miệng

- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: do người có quyền quản lý sử dụng đất hợp pháp chết không để lại di chúc hoặc phân chia di sản không đều hoặc di chúc trái pháp luật nên con cháu tranh chấp phần thừa kế quyền sử dụng đất với nhau

- Tranh chấp do lấn chiếm đất: xảy ra khi hai bên lấn chiếm đất của nhau hoặc đất đã được chính quyền địa phương giao cho người khác sử dụng theo chính sách, chủ trương về đất đai mà hiện nay chủ đất cũ tự ý chiếm lại

- Tranh chấp do bị cản trở thực hiện quyền sử dụng đất: là các trường hợp đất nằm cách xa mặt tiền đường, nguồn nước nên bị người khác cản trở không cho đi lại, hoặc không cho sử dụng đường mương chung để tưới tiêu nữa nên dẫn đến tranh chấp

- Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến quyền sử dụng đất của người khác: là những trường hợp một bên làm đổ dầu lên đất, sạt lở đất, hủy hoại đất hoặc làm giảm hiệu quả sử dụng đất của người khác dẫn đến tranh chấp với nhau

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: xảy ra khi hai bên đều nói là mình có quyền sử dụng đất hợp pháp và đưa ra bằng chứng về việc sử dụng đất hợp pháp của mình

- Tranh chấp tài sản gắn với liền với đất (như là nhà, cây lâu năm, công trình khác) và tranh chấp về quyền thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để yêu cầu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

- Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn: cụ thể là tranh chấp để yêu cầu cơ quan Nhà nước phân chia tài sản là quyền sử dụng đất sau khi vợ chồng ly hôn

- Tranh chấp đòi tiền mua đất: là dạng tranh chấp có nội dung gần giống như tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

c) Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Luật đất đai đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên tranh chấp đất đai chỉ

có thể là tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất Vì vậy để giải quyết tranh chấp đất đai, Đảng và Nhà nước ta đã đưa ra những quan điểm, nguyên tắc và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nhằm hạn chế tối đa đơn thư khiếu nại tố cáo, tranh chấp

về đất đai Việc giải quyết TCĐĐ phải quán triệt các nguyên tắc sau:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên kiên quyết bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất đồng thời sửa chữa, khắc phục những trường hợp xử lý sai quy định pháp luật

- Lấy nhân dân làm gốc, phải dựa vào dân, bàn bạc dân chủ, công khai quỹ đất với nhân dân, phát huy tình đoàn kết để tìm ra giải pháp, tránh tình trạng áp buộc, mệnh lệnh, quan liêu Đề cao vai trò của tổ chức, đoàn thể để hòa giải có hiệu quả cao

- Mục đích cuối cùng của việc giải quyết tranh chấp đất đai là ổn định, phát triển sản xuất, cải thiện đời sống cho nhân dân nên phải kết hợp việc giải quyết TCĐĐ với việc tổ chức tái sản xuất, bố trí cơ cấu lao động cho phù hợp

- Kết hợp giữa căn cứ pháp luật với thực tiễn, chính sách đất đai với các chính sách xã hội khác

- Mọi cá nhân, tổ chức sử dụng đất đều bình đẳng trước pháp luật

- Trong quá trình phát triển của đất nước, tùy theo tình hình cụ thể mà Đảng và Nhà nước có chủ trương, chính sách đất đai phù hợp.Vì vậy giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo phải căn cứ vào thời điểm phát sinh của vụ việc và chính sách tương ứng của từng thời kỳ

- Giải quyết các khiếu nại tranh chấp đất đai trên cơ sở tôn trọng quá trình sử dụng ổn định lâu dài của các chủ sử dụng đất, bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất đồng thời phải tôn trọng quy hoạch sử dụng đất của chính quyền địa phương và của Chính phủ Khi giải quyết nếu phát sinh các vấn đề về kinh tế, lợi ích vật chất thì phải đảm bảo lợi ích của cả người sử dụng đất và Nhà nước

d) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 136 Luật đất đai 2003, thẩm quyền giải quyết TCĐĐ như sau:

* Tranh chấp tài sản gắn liền với đất hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ sau thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993 do cơ quan Nhà nước cấp theo chính sách đất đai của Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà (miền Bắc), Chính Phủ Cách mạng lâm thời (miền Nam), nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình thương gắn liền với đất

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước 15/10/1993 nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đã sử dụng trước 15/10/1993

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật

- Giấy tờ do cơ quan chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất ghi tên người khác và giấy tờ chuyển nhượng

có chữ ký của các bên (chưa chuyển quyền sử dụng đất theo LĐĐ 2003) và được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp

- Bản án, quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành

án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước đã được thi hành

* Tranh chấp đất đai mà đương sự không có GCNQSDĐ hoặc giấy tờ nhà đất hợp lệ thì:

- Trường hợp TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền giải quyết lần đầu và ban hành Quyết định giải quyết TCĐĐ lần thứ nhất Nếu một hoặc hai bên không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Quyết định giải quyết TCĐĐ lần thứ hai của Chủ tịch UBND tỉnh là quyết định cuối cùng, bắt buộc hai bên phải thi hành

- Trường hợp TCĐĐ giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc với cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư thì Chủ tịch tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu và ban hành Quyết định giải quyết TCĐĐ lần thứ nhất Nếu một hoặc hai bên không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ TN&MT và Quyết định giải quyết TCĐĐ lần thứ hai của Bộ TN&MT là quyết định cuối cùng

e) Trình tự, thủ tục giải quyết TCĐĐ

Theo quy định của Luật đất đai 2003 tại Điều 135 thì bước đầu tiên không thể thiếu trong giải quyết TCĐĐ là bước hòa giải ở cấp cơ sở “Nhà nước khuyến khích các bên tự hoà giải, giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở Các bên không hòa giải được thì UBND xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp nhận đơn và phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức xã hội khác tiến hành hoà giải TCĐĐ trong thời hạn 30 ngày làm việc kể

từ ngày nhận đơn Kết quả hòa giải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên, có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Nếu kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn chuyển kết quả lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai” Nếu hòa giải không thành thì đương sự có quyền nộp hồ sơ đến UBND quận hoặc UBND tỉnh để yêu cầu được giải quyết lần thứ nhất Sau khi Phòng Tiếp công dân quận hoặc tỉnh thụ lý đơn sẽ chuyển cho Phòng TN&MT hoặc Sở TN&MT tham mưu giải quyết Phòng hoặc Sở TN&MT sau khi xác minh, thu thập chứng cứ, tiếp xúc với các bên sẽ lập tờ trình đề xuất cách giải quyết để trình Chủ tịch UBND quận hoặc tỉnh ký duyệt Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì đương sự có quyền nộp hồ sơ đến UBND tỉnh(đối với vụ việc do UBND quận giải quyết lần đầu) hoặc Bộ TN&MT (đối với vụ việc do UBND tỉnh giải quyết lần đầu) để được giải quyết lần hai Quyết định giải quyết lần thứ hai là quyết định có hiệu lực cuối cùng, bắt buộc hai bên phải thi hành

f) Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai

Thời gian giải quyết TCĐĐ được tính bằng đơn vị là ngày làm việc, tức là ngày làm việc hành chính không tính ngày nghỉ cuối tuần và ngày lễ tết

Khi UBND phường nhận được đơn đề nghị giải quyết tranh chấp của bên tranh chấp thì phải ra thông báo cho hai bên tranh chấp biết trong thời hạn 10 ngày

Giấy mời hai bên đến UBND phường để tiến hành hòa giải phải được gửi trước ít nhất là 03 ngày Thời gian tối đa để hoàn tất việc hòa giải là 30 ngày kể từ ngày UBND phường nhận đơn, nếu phải đo vẽ trưng cầu giám định thì được thêm thời gian không quá 20 ngày

Nếu hòa giải 2 lần mà không thành hoặc UBND phường đã mời 3 lần mà một bên hay hai bên cố tình không đến thì UBND phường sẽ hướng dẫn để họ trực tiếp nộp đơn tranh chấp lên cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Cán bộ tiếp công dân của UBND quận sẽ tiếp nhận đơn, ghi vào sổ theo dõi, làm đề xuất chuyển đơn đến Phòng TN&MT nếu đúng thẩm quyền giải quyết của Phòng TN&MT và thông báo việc thụ lý đơn cho người dân biết Toàn bộ công việc trên phải hoàn tất trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận đơn Nếu cán bộ tiếp công dân thấy đơn nộp không đúng cơ quan giải quyết thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn, phải hướng dẫn họ gửi đơn đến đúng nơi sẽ giải quyết Nếu đơn gửi qua đường bưu điện mà nội dung chưa đầy đủ thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được đơn, cán bộ phải yêu cầu người nộp đơn bổ túc hồ sơ cho đầy đủ để chuyển cho Phòng TN&MT thụ lý

Cán bộ trực tiếp thụ lý hồ sơ TCĐĐ của Phòng TN&MT sẽ nghiên cứu, tìm hướng giải quyết, lập tờ trình, đề xuất Quyết định giải quyết chuyển cho UBND quận

ký duyệt Công việc này được hoàn thành trong 25 ngày kể từ ngày nhận đơn do Phòng tiếp dân chuyển sang Nếu phải đo vẽ, trưng cầu giám định thì được tính thêm không quá 20 ngày

Chủ tịch UBND quận trong vòng 5 ngày kể từ ngày nhận được bản dự thảo Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Phòng TN&MT tham mưu sẽ ký tên, ban hành Quyết định chính thức Nếu Chủ tịch UBND quận thấy hồ sơ còn điểm vướng mắc chưa được giải quyết hợp lý thì sẽ yêu cầu họp bàn giữa các phòng ban để giải quyết Trong vòng 10 ngày, Văn phòng Hội đồng nhân dân-UBND quận sẽ bố trí cuộc họp Trong vòng 5 ngày kể từ ngày họp, báo cáo về kết quả họp bàn phải được thông báo đến cho các cơ quan, ban, ngành có liên quan biết Nếu Chủ tịch UBND quận yêu cầu xác minh bổ sung tài liệu để có thể ban hành quyết định thì việc này không được quá 15 ngày

Đối với hồ sơ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND Thành phố thì quy trình làm việc cũng giống như của UBND quận nhưng thời gian từ lúc Sở TN&MT thụ lý đến lúc lập tờ trình, báo cáo đề xuất giải quyết là 30 ngày, nếu có đo vẽ trưng cầu giám định thì tính thêm không quá 20 ngày Thời gian để Giám đốc Sở TN&MT ký quyết định và trình UBND Thành phố, Văn phòng HĐND, Văn phòng tiếp công dân Thành phố là 10 ngày

g) Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 161 Luật đất đai thì căn cứ để giải quyết TCĐĐ (trường hợp không

có giấy tờ về quyền sử dụng đất) gồm:

- Nguồn gốc, quá trình sử dụng đất do các bên đưa ra (chứng cứ)

- Ý kiến của Hội đồng tư vấn giải quyết TCĐĐ của xã, phường, thị trấn do UBND xã, phường thành lập (gồm có Chủ tịch, phó chủ tịch UBND phường, xã; Đại diện của MTTQVN xã, tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc;

Đại diện của một số hộ gia đình sống lâu đời ở xã biết rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng của thửa đất đang tranh chấp; Cán bộ địa chính; Cán bộ tư pháp xã)

- Thực tế diện tích đất các bên đang sử dụng không tính phần diện tích đang tranh chấp, bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu ở địa phương

- Đất đang tranh chấp có phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được xét duyệt

- Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước

- Quy định của pháp luật về giao, cho thuê đất

I.2.2.Cơ sở pháp lý của đề tài nghiên cứu

- Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992

- Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai

- Quyết định số 63/2007/QĐ-UBND ngày 20/4/2007 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành biểu mẫu nghiệp vụ tiếp công dân, xử lý đơn, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Một số bộ luật khác có liên quan như Luật dân sự, Luật hôn nhân gia đình

I.2.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu:

- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn

- Tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai từ năm 1997 cho đến tháng 3/2008

I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu

12 phường, gồm 73 khu phố

Với vị trí nằm ở hướng Bắc- Đông Bắc của TP.HCM, tiếp giáp nhiều khu vực đang phát triển mạnh mẽ nên quận Thủ Đức có điều kiện thuận lợi để vươn lên một tầm cao mới Phía Bắc giáp huyện Thuận An và huyện Dĩ An của Bình Dương giúp dễ dàng lưu thông hàng hóa giữa các khu công nghiệp, khu chế xuất và tận dụng cơ sở hạ tầng khá hoàn chỉnh của nhau Phía Nam giáp với quận 2, quận Bình Thạnh Khu đô thị mới Thủ Thiêm quận 2 đang được hình thành, sẽ là trung tâm hành chính-thương mại của Thành phố và cả nước, là động lực thúc đẩy sự phát triển của Thủ Đức với vai trò là nơi tập trung nhiều khu dân cư hiện đại, là khu đô thị vùng ven để mở rộng quy

mô Thành phố trong tương lai Phía Đông giáp với quận 9 nên có lợi thế trong cung cấp nguồn lao động trình độ cao cho Khu Công nghệ cao quận 9 và tiếp cận những

thành tựu khoa học công nghệ tiến bộ vào đời sống, lao động sản xuất Phía Tây quận Thủ Đức giáp với quận 12 Vị trí tự nhiên thuận lợi và cơ sở vật chất kỹ thuật khá hoàn thiện cùng với nguồn lao động trí thức đông đảo sẽ là nền tảng vững chắc để phát triển kinh tế-xã hội của quận trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Bảng I.1: Diện tích tự nhiên của quận phân theo đơn vị hành chính

- Địa hình dạng thấp: tập trung ở phía Nam của quận, cấu tạo chủ yếu gồm bùn

và sét nên dễ sụt lún, cường độ chịu lực nhỏ hơn 1,5 kg/cm2 Địa hình này thích hợp cho việc sản xuất nông nghiệp, trồng cây cảnh, xây dựng nhà vườn Các phường có dạng địa hình thấp gồm Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình Chánh, Linh Đông, Tam Bình,

Tam Phú, Trường Thọ

c) Khí hậu

Khí hậu của quận mang nét đặc trưng của khí hậu miền Nam bởi hai mùa mưa nắng rõ rệt Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 khá đều đặn, thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất Tuy nhiên do địa hình ở một số phường khá thấp nên khi mưa lớn, triều cường, hồ Trị An xả lũ thường bị ngập úng, vỡ nhiều

khúc bờ đê bảo vệ ven sông Nhiệt độ trung bình là 270C, thấp nhất là 130C, cao nhất

là 400C, độ ẩm không khí là 80%, lượng mưa trung bình khá cao 1800-2000 mm/năm,

số giờ nắng trung bình mỗi ngày là 6,3 giờ, tổng lượng bức xạ 348 Kcal/cm2 Gió thổi theo hai hướng chính là gió Đông Bắc từ tháng 2 đến tháng 11 và gió Tây Nam thổi vào những tháng còn lại với tốc độ trung bình 2,5- 4,7 m/s Với xu hướng đô thị hóa mạnh mẽ của quận trong tương lai, việc phát triển các ngành kinh tế hầu như không còn phụ thuộc vào thời tiết khí hậu mà chủ yếu là dựa vào yếu tố con người

d) Hệ thống thủy văn

Hệ thống sông rạch của quận khá đa dạng, dày đặc, chủ yếu là sông Sài Gòn chảy qua địa bàn với chiều dài hơn 20 km Đây là một thế mạnh giúp phát triển các lĩnh vực kinh tế cho thu nhập cao như kinh doanh nhà hàng, khu ẩm thực giải trí ven sông, các khu công viên nước Dòng chảy ổn định theo chế độ bán nhật triều, mực nước trung bình là 0,8 m Sông ngòi len lỏi mọi ngõ ngách giúp cung cấp nguồn nước ngọt cho tưới tiêu, nuôi cá và vận chuyển phân bón, nông phẩm bằng ghe thuyền rất đắc lực Nhưng hiện nay nguồn nước thải độc hại từ các khu công nghiệp, nhà máy xí nghiệp chế biến thực phẩm, dệt nhuộm đã làm ô nhiễm nặng nhiều sông rạch như kênh tiêu Ba Bò, rạch Bình Thọ, Suối Cái, rạch Cầu Trắng, … ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe của người dân và việc phát triển nông nghiệp của quận

Nguồn nước ngầm có trữ lượng lớn, chất lượng tốt, phân bố ở vùng đất gò, độ cao mực nước ngầm vào mùa mưa là từ 2-4 m, vào mùa khô là 5-9 m Tuy nhiên do phần lớn đất thuộc dạng phèn tiềm tàng nên mùa khô nước ngầm một số nơi bị nhiễm phèn khá nặng, phải qua xử lý mới sử dụng được Hiện nay do tình trạng ô nhiễm nguồn nước và khai thác nước ngầm quá mức nên các hộ dân đang dần chuyển sang sử dụng nước máy từ hệ thống cấp nước Đồng Nai thay cho nước giếng khoan

Đất xám có diện tích 1180 ha, chiếm 24,76% tổng diện tích, phân bố ở phường Linh Trung, Linh Tây, Linh Chiểu, Bình Thọ, một phần phường Tam Phú, Tam Bình, Linh Đông Do có cấu tạo địa chất tốt nên loại đất này được dùng chủ yếu để phát triển khu dân cư, khu công nghiệp, làm đường giao thông

Đất vàng xám có diện tích 1123 ha, chiếm 24% tổng diện tích, phân bố ở Linh Xuân, Bình Chiểu, một phần phường Linh Trung, thích hợp cho trồng lúa, bắp, bưởi, cam sành, nhưng hiện nay do sản xuất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn, thu nhập thấp nên chuyển sang sản xuất phi nông nghiệp

f) Động thực vật

Hầu hết đất tự nhiên đã được dùng vào mục đích công nghiệp, thương mại, dịch

vụ nên nguồn động thực vật bản địa đã bị hủy hoại gần hết Những loài cá đồng đặc sản như cá lóc, cá trê, cá rô, cá bống dừa ngày càng hiếm gặp trong tự nhiên Thực vật khá phong phú gồm các loài cây sống ven sông, cây mọc trên đất phèn như mù u, vẹt, dừa nước, rau mướp, ngoài ra còn nhiều loại cây gỗ to trên đất gò như bằng lăng, sọ

khỉ, me tây, phượng vỹ, cây keo, thầu dầu, trước đây còn có đồn điền cao su nay đã

bị bỏ hoang và được dùng làm trường học, bệnh viện

Với tốc độ đô thị hóa cao, hệ động thực vật tự nhiên đang mất dần tính đa dạng phong phú Để phát triển bền vững cần chú trọng bảo vệ môi trường sống tự nhiên, đặc biệt như loại hình khu du lịch ẩm thực sinh thái ven sông vừa cho thu nhập cao vừa bảo vệ môi trường

I.3.2 Đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội của quận Thủ Đức

a) Cơ cấu kinh tế và thực trạng phát triển của các ngành kinh tế

* Cơ cấu kinh tế

Cơ cấu kinh tế của quận chủ yếu là dịch vụ và công nghiệp với tốc độ tăng trưởng kinh tế trung bình là 21,4% và GDP năm 2007 là 6220 tỷ đồng, thu nhập bình quân mỗi năm là 16,7 triệu đồng /người Định hướng phát triển kinh tế của quận là đẩy mạnh phát triển thương mại-dịch vụ, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển, đặc biệt là kinh tế tư nhân và kinh tế hợp tác xã

Bảng I.2 : Cơ cấu kinh tế của quận Thủ Đức năm 2007

Ngành Năm 2006 2007 2010

Thương mại - Dịch vụ (%) 62,06 62,7 64,51 (Nguồn: Phòng Thống kê quận Thủ Đức)

* Nông nghiệp

Ngành nông nghiệp của quận có xu hướng giảm dần về diện tích, tỷ trọng đóng góp vào tổng giá trị kinh tế, nhưng vẫn duy trì giá trị sản xuất nông nghiệp mỗi năm từ 30-35 tỷ đồng Diện tích đất nông nghiệp năm 2007 là 1231,82 ha, chiếm 24,85% tổng diện tích đất tự nhiên của quận, cơ cấu cây trồng, vật nuôi hiện nay chủ yếu gồm những giống có giá trị cao, cần phải đầu tư vốn và kỹ thuật sản xuất tiến bộ như cá giống, bò sữa, trồng lan, cây cảnh, Do môi trường nước ngày càng bị ô nhiễm, giá phân bón, thức ăn gia súc tăng quá cao nên số hộ sản xuất nông nghiệp ngày càng giảm Lao động nông nghiệp năm 2006 gồm 4826 người, giảm 13% so với năm 2003 Tổng giá trị sản xuất nông nghiệp năm 2006 là 29,3 tỷ đồng trong đó trồng trọt đóng góp 19,6 tỷ đồng, bình quân lương thực còn quá thấp so với cả nước do tỷ trọng của ngành nông nghiệp chỉ chiếm chưa đến 1% tổng GDP của quận

xí nghiệp sản xuất, còn lại do quận quản lý, chỉ có 224 cơ sở doanh nghiệp ngoài Quốc doanh Các khu công nghiệp lớn như KCN Trường Thọ-Linh Trung 139 ha, KCN Linh

Xuân 80 ha, KCN quận 1 có diện tích 27 ha, Khu chế xuất Linh Trung 60 ha, hầu hết đều có vị trí thuận tiện dọc theo các tuyến đường lớn Thị trường tiêu thụ sản phẩm công nghiệp ổn định và xuất khẩu 33% tổng sản phẩm công nghiệp cho các tỉnh thành khác, chủ yếu là sản phẩm may mặc, chế biến Bên cạnh việc kêu gọi đầu tư, khuyến khích phát triển công nghiệp, việc xử lý nước thải, rác thải công nghiệp để bảo vệ môi trường, bảo vệ sức khỏe người dân ngày càng được các cơ quan chức năng quan tâm hơn Một số xí nghiệp, nhà máy sản xuất then chốt có quy mô lớn, sản xuất hiệu quả cao là nhà máy nhiệt điện Thủ Đức, nhà máy nước Thủ Đức, Ximăng Hà Tiên, Công

ty dệt Việt Thắng, sữa Vinamilk, mì ăn liền Colusa, bánh kẹo Kinh Đô

* Dịch vụ

Năm 2006 ngành thượng mại dịch vụ đã chiếm 62,7% cơ cấu kinh tế, đạt giá trị

1009 tỷ đồng thu hút 25000 lao động với vốn đầu tư 133 tỷ đồng cho 14800 cơ sở Gần đây hoạt động kinh doanh nhà trọ trở nên phổ biến nhằm phục vụ nguồn lao động nhập cư đông đảo từ các nơi khác đến Đa số là công nhân trong các khu công nghiệp , khu chế xuất, sinh viên Năm 2006 quận có 5860 nhà trọ, khách sạn đạt doanh thu

118 tỷ đồng Dịch vụ thương mại là ngành kinh tế chủ yếu, được ưu tiên đầu tư phát triển nên hàng năm có tốc độ phát triển trên 20% Các trung tâm thương mại lớn gồm chợ Thủ Đức, chợ Bình Triệu, chợ đầu mối Tam Bình, Dịch vụ tín dụng - ngân hàng ngày càng hoạt động hiệu quả, trang bị máy móc thiết bị hiện đại để đáp ứng nhu cầu của người dân và các nhà đầu tư, đặc biệt hiện nay hệ thống rút tiền bằng thẻ ATM đã đưa vào hoạt động tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong thời kỳ hội nhập Các loại hình kinh doanh dịch vụ khác như bưu chính viễn thông, công nghệ phần mềm, giao thông vận tải cũng ngày càng được nâng cao chất lượng phục vụ, có đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế của quận

b) Hiện trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật

* Giao thông

Hệ thống giao thông khá hoàn thiện, kết nối thông suốt giữa các nhà máy, xí nghiệp với thị trường tiêu thụ Đường bộ có chiều dài 251,26 km, gồm các đường lớn như Xa lộ Trường Sơn, Xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 13, Tỉnh lộ 43, Trong đó Trung ương quản lý 9,2 km đường Xa lộ Hà Nội, Thành phố quản lý 36 km đường bêtông nhựa khác, quận quản lý 61 km đường bêtông nhựa, đường nhựa thường, đường cấp phối sỏi đỏ Đường hẻm dài 145 km nối liền 316 hẻm, 73 khu phố, hiện nay theo Quyết định 88/2007/QĐ-UB ngày 04/7/2007 đến năm 2010 các đường liên phường, liên khu phố sẽ được bêtông hóa hoàn toàn để phục vụ nhu cầu đi lại của người dân, giảm tình trạng kẹt xe, tai nạn giao thông Bên cạnh đó hệ thống cầu vượt của quận cũng khá tốt như cầu vượt Linh Trung, Linh Xuân, Gò Dưa, Sóng Thần, Bình Phước

Đường thủy: các sông rạch lớn như sông Sài Gòn, Rạch Chiếc, rạch ximăng Hà Tiên, rạch Gò Dưa, Rạch Ông Dầu, rạch Vĩnh Bình, … thuận tiện cho việc lưu thông bằng ghe Công tác giữ gìn vệ sinh môi trường, nạo vét lòng sông, đắp sửa bờ bao đề phòng ngập lụt mùa mưa được thực hiện thường xuyên Trên địa bàn quận có tất cả 23 cây cầu tải trọng từ 2-3 tấn với chiều dài 339,2 m trong đó 6 cầu do Trung ương - Thành phố quản lý, 17 cầu do quận quản lý Hầu hết các cây cầu trên hiện đã cũ kỹ nhưng vẫn còn sử dụng được như cầu Bình Triệu, cầu Gò Dưa, cầu Bình Lợi, … đồng thời quận đã đầu tư xây dựng một số cây cầu mới nhằm tạm thời giảm áp lực lưu thông ngày càng cao

Đường sắt đi qua địa bàn quận gồm đường sắt Bắc Nam với chiều dài 6,7 km và hai nhà ga lớn là ga Sóng Thần, ga Bình Triệu Tuy giao thông bằng đường sắt vẫn phục vụ khá tốt nhưng cơ sở vật chất kỹ thuật đã cũ, thiếu đường bộ dọc theo hai bên đường sắt, các đường ray xe lửa thường cắt ngang đường bộ ở các khu vực đông dân

cư nên dễ gây tai nạn và kẹt xe vào giờ cao điểm

* Hệ thống thông tin liên lạc

Quận có hệ thống bưu điện khá hoàn chỉnh gồm một bưu điện trung tâm quận

và 12 bưu cục phân bố trên 12 phường Ngoài ra hệ thống điện thoại công cộng được lắp đặt khắp nơi sẵn sàng đáp ứng nhu cầu thông tin liên lạc không chỉ cho người dân trong quận mà các quận xung quanh Hầu hết các hộ gia đình đều có truyền hình và rađio để giải trí, trao đổi, nắm bắt tin tức hằng ngày, đáp ứng nhu cầu thông tin ngày càng tăng Mỗi phường đều được trang bị một hệ thống phát thanh riêng để phổ biến, tuyên truyền tin tức nội bộ, quy định pháp luật của nhà nước đến từng hộ dân

* Hệ thống điện

Tất cả các hộ gia đình đều được cung cấp điện đến tận nhà, nhu cầu sử dụng điện cho sản xuất cũng được đáp ứng đầy đủ, ổn định vì nguồn điện khá dồi dào được cung cấp bởi các nhà máy thủy điện Đa Nhim, Trị An, quận cũng có nhà máy nhiệt điện có công suất khá lớn Đường dây cao thế đi qua địa bàn quận có chiều dài 33 km, đường dây hạ thế dài 200 km với 04 trạm điện trung gian là trạm Sài Gòn, Bà Triệu, Vikimcô, trạm Thủ Đức Bắc

* Hệ thống cấp thoát nước

Nguồn nước ngầm của quận có chất lượng tốt nên có 51.632 hộ sử dụng nước giếng khoan, chiếm tỷ lệ 54% tổng số hộ Những hộ còn lại sử dụng nước máy Đồng Nai,Thủ Đức Nguồn nước phục vụ cho sản xuất công nghiệp, thương mại dịch vụ được cung cấp đầy đủ nhưng nước thải chưa được xử lý tốt nên nguồn nước mặt và nước ngầm của quận hiện đang bị ô nhiễm nặng nề, gây ảnh hưởng lâu dài và nghiêm trọng đến sức khỏe con người và sự phát triển kinh tế, xã hội Quận cũng đã đầu tư lắp đặt, xây dựng hệ thống đường ống cấp thoát nước, cống rãnh rộng khắp nhằm tránh tình trạng ngập nước mùa mưa trong khu đô thị

c) Hiện trạng phát triển xã hội

* Dân số và lao động

Dân số của quận năm 2007 gồm có 370078 người, tập trung đông nhất ở phường Bình Chiểu, tiếp theo là Hiệp Bình Chánh, Linh Xuân, Linh Trung do những phường này có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, cơ sở vật chất kinh tế xã hội hoàn chỉnh Mật độ dân số của quận khá cao, cao nhất là tại phường Linh Chiểu, thấp nhất là ở Hiệp Bình Phước

Bảng I.3: Dân số và mật độ dân số quận Thủ Đức năm 2007

(Nguồn: Phòng Thống kê quận Thủ Đức)

Vì tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất và trường đại học lớn nên tỷ

lệ tăng dân số cơ học của quận khá cao gồm 175.147 người tạm trú, chiếm tỷ lệ 48,6 %

tổng dân số toàn quận Nhằm bảo đảm chất lượng cuộc sống cho một lượng dân số

đông, nhiều thành phần như vậy quận đã ra sức quản lý, đầu tư cơ sở hạ tầng, giải

quyết việc làm, giữ gìn an ninh trật tự một cách cao nhất nên hiện tại đã đạt được

nhiều kết quả tích cực Hướng phát triển kinh tế của quận là ưu tiên phát triển ngành

dịch vụ thương mại do Thủ Đức có vị trí thuận lợi, cơ sở vật chất khá hoàn thiện,

nguồn lao động dồi dào, trình độ cao Theo xu hướng trên, mức sống của người dân đã

được nâng cao hơn, năm 2006 thu nhập bình quân của mỗi người là 13 triệu đồng/năm

Tổng số người trong độ tuổi lao động của quận năm 2007 là 310.405 người, số

lao động trong các ngành kinh tế là 59.722 người, đa số là lao động có trình độ kỹ

thuật trung bình nhưng ngày càng có nhiều lao động trình độ cao để đáp ứng nhu cầu

của các công ty, xí nghiệp lớn và Khu nghệ cao quận 9

Năm qua, quận đã giải quyết 10.218 trường hợp xin việc làm của 1029 bộ đội

xuất ngũ, 1296 lao động phổ thông cho các dự án xây dựng nhỏ Chỉ tiêu của quận là

mỗi năm giải quyết việc làm cho ít nhất là 10.000 lao động, giúp người dân có công ăn

việc làm ổn định, góp phần phát triển nền kinh tế và giảm những tệ nạn xã hội do thất

nghiệp gây ra

Tên phường Dân số (người) Mật độ dân số

Bảng I.4 : Các chỉ tiêu về dân số của quận Thủ Đức năm 2007

Nam (người) 167.401

Nữ ( người) 197.607

Số người sống ở thành thị (người) 365.008

Dân số lao động nông nghiệp (người) 7.659

Dân số lao động phi nông nông nghiệp (người) 52.063

Số người trong độ tuổi lao động (người) 310.405

(Nguồn: Phòng Thống kê quận Thủ Đức)

* Dân tộc và tôn giáo

Dân tộc: quận có đông người nhập cư từ các tỉnh khác đến nên cũng có nhiều

dân tộc sinh sống với nhau, nhưng chủ yếu có 3 dân tộc lớn là dân tộc Kinh chiếm

97,5% dân số, dân tộc Hoa gồm 5223 người, chiếm 0,014% và dân tộc Chăm có 328

người Các dân tộc đều sống hòa thuận, giúp đỡ, đoàn kết với nhau để cùng phát triển

kinh tế xã hội chung của quận

Tôn giáo: quận Thủ Đức có khá nhiều cơ sở tôn giáo, gồm có 52 chùa, 7 tu

viện, 33 tịnh thất tịnh xá Đạo Phật có số người theo nhiều nhất gồm 132.487 người

chiếm tỉ lệ 35,8% dân số Đạo Công giáo gồm có 12 giáo xứ, 33 dòng tu, 2 nhà nguyện

với tổng số người theo đạo là 46.629 người Ngoài ra còn có các đạo khác như đạo Tin

Lành (gồm 1 nhà thờ và 3.700 người theo đạo), đạo Cao Đài (gồm 4 cơ sở thánh thất

với 4.848 người theo đạo)

* Giáo dục đào tạo

Thủ Đức được gọi là làng đại học bởi tập trung nhiều trường đại học, cao đẳng

lớn của Thành phố như ĐH Quốc Gia TP.HCM, ĐH Luật TP.HCM, ĐH Sư Phạm Kỹ

Thuật, ĐH Nông Lâm TP.HCM, Năm 2007 quận có 91 trường mẫu giáo, 19 trường

tiểu học, 11 trường trung học cơ sở, 4 trường trung học phổ thông với số phòng học

trên 1315 phòng (chưa tính các trường đại học), gồm có 1841 giáo viên và 47.188 học

sinh từ mầm non đến lớp 9 Trẻ em đến tuổi đi học đều đến trường đầy đủ, chủ trương

của quận đến năm 2010 trình độ học vấn trung bình của người dân là 10/12 Hiện tại

mỗi năm trường Kỹ Thuật Công Nghiệp quận Thủ Đức đào tạo trên 2000 học viên

phần nào đã đáp ứng nhu cầu lao động có kỹ thuật của các ngành kinh tế

* Cơ sở y tế

Cơ sở vật chất hạ tầng của ngành y tế quận ngày càng được hoàn thiện, năm

2007 quận có một trung tâm y tế, một phòng khám khu vực, một phòng khám trung

tâm, 12 trạm y tế ở 12 phường và một Đội vệ sinh phòng dịch Số giường bệnh phục

vụ cho bệnh nhân gồm 160 giường, đội ngũ bác sĩ-y tá gồm 46 bác sĩ, 72 y sĩ, 15 y tá,

25 hộ sinh, 14 dược sĩ, 61 nhân viên y tế đã khám chữa bệnh cho hơn 620.228 lượt người Ngoài ra còn có 79 cơ sở dịch vụ y tế tư nhân, 52 nhà thuốc tư nhân đã góp phần phục vụ tốt cho sức khỏe của người dân trong quận Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế về phòng dịch bệnh, đặc biệt là dịch sốt xuất huyết thường tái phát tại các phường Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình Chánh, Tam Phú

* Các công trình thể dục thể thao, vui chơi giải trí

Nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt văn hóa tinh thần của người dân, quận đã đầu

tư xây dựng nhiều công trình công cộng lớn, gồm có 1 trung tâm văn hóa, nhà thiếu nhi, nhà truyền thống, phòng triển lãm … Lĩnh vực kinh doanh dịch vụ về văn hóa cũng rất phát triển gồm có 2 nhà sách lớn, 77 điểm kinh doanh văn hóa phẩm, báo chí, băng đĩa Trong tương lai quận đã dành 62 ha đất để xây dựng công viên cây xanh, khu vui chơi giải trí để phục vụ các khu dân cư lớn và bảo vệ môi trường quanh các khu công nghiệp Năm qua quận đạt nhiều thành tích cao trong thi đấu thể dục thể thao do

có cơ sở hạ tầng tốt gồm 1 nhà thi đấu 600 m2, 16 sân bóng đá , 40 sân cầu lông, 18 sân bóng chuyền, 22 sân quần vợt, 7 hồ bơi Quận không ngừng nâng cao số người tham gia hoạt động luyện tập thể thao để rèn luyện sức khỏe, phấn đấu đến năm 2010

sẽ có 17% dân số tham gia tập thể dục thể thao thường xuyên

I.3.3 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức

a) Tình hình sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất

Hầu hết đất tự nhiên đã được đưa vào sử dụng với diện tích là 3820,45 ha chiếm 80,18%, còn lại 944,44 ha đất do UBND phường và các tổ chức khác quản lý Hộ gia đình, cá nhân sử dụng tổng cộng 2582,94 ha, chiếm 54,2% tổng diện tích, trong đó diện tích đất dùng để sản xuất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp gần bằng nhau cho thấy tiềm năng sử dụng đất cho phát triển khu dân cư mở rộng và phát triển kinh tế công thương nghiệp rất lớn Các tổ chức kinh tế sử dụng khoảng 833 ha, chiếm 17,2% diện tích tự nhiên của quận

Ghi chú ký hiệu của các đối tượng quản lý, sử dụng đất:

GDC: Hộ gia đình, cá nhân

UBS: UBND phường sử dụng đất

TKT: Tổ chức kinh tế

TKH: Tổ chức trong nước khác

TLD: Nhà đầu tư liên doanh

TVN: Nhà đầu tư 100% vốn nước ngoài CDS: Cộng đồng dân cư

UBQ: UBND phường quản lý đất TPQ: Tổ chức phát triển quỹ đất TKQ: Tổ chức khác quản lý đất

Bảng I.5: Diện tích các loại đất do các đối tượng quản lý và sử dụng năm 2007

(Đơn vị tính: ha) (Nguồn: Phòng Thống kê quận Thủ Đức)

b) Tình hình sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất

Tổng diện tích tự nhiên của quận là 4764,9 ha trong đó đất nông nghiệp có diện tích 1231,82 ha chiếm 24,85%, đất phi nông nghiệp có diện tích 3532,41 ha chiếm 74,13%, đất chưa sử dụng có diện tích rất ít là 0,66 ha chiếm 0,01% tổng diện tích Diện tích đất nông nghiệp liên tục giảm, trong khi đất ở và đất chuyên dùng ngày càng

Loại đất GDC UBS TKT TKH TLD TVN CDS UBQ TPQ TKQ Đất nông

tăng Phường Linh Trung có diện tích cơ sở sản xuất kinh doanh, đất công trình công

cộng, đất an ninh quốc phòng nhiều nhất và tập trung nhiều khu công nghiệp, trường

học nhất của quận nên kinh tế rất phát triển Hiệp Bình Phước có diện tích đất trồng

lúa, đất sông suối mặt nước chuyên dùng, đất ở cao nhất của quận nhưng hiện nay diện

tích lúa ngày càng giảm để chuyển sang cây trồng vật nuôi có giá trị hơn Hiệp Bình

Chánh là phường có nhiều đất trồng cây lâu năm và đất trụ sở cơ quan nhất Đất nghĩa

trang, nghĩa địa phân bố nhiều nhất ở Bình Chiểu, đất chưa sử dụng chủ yếu ở phường

Trường Thọ, Linh Xuân Tam Phú là phường có diện tích nuôi trồng thủy sản nước

ngọt, đất tôn giáo tín ngưỡng, đất trồng rau màu nhiều nhất của quận

Bảng I.6: Diện tích các loại đất năm 2007

(Nguồn: Phòng Thống kê quận Thủ Đức)

Loại đất Diện tích (ha)

Đất tôn giáo tín ngưỡng 58.00

Đất nghĩa trang, nghĩa địa 66.06

Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng 314.57

3 Đất chưa sử dụng 0.66

Đất bằng chưa sử dụng 0.66

I.4 Nội dung, phương pháp, quy trình thực hiện đề tài

a) Nội dung nghiên cứu

- Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Thủ Đức

- Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên phạm vi Thành phố Hồ chí Minh

và cụ thể trên địa bàn quận Thủ Đức

- Tình hình tranh chấp đất đai và công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức trong giai đoạn 1997-2003, giai đoạn 2003-2007 và riêng từ năm

b) Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: để thu thập những tài liệu, tư liệu,

số liệu có liên quan nhằm tìm hiểu tình hình, thực trạng, quy trình thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và những vấn đề khác trong nội dung nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: dùng để xử lý, thống kê những số liệu đã thu được

như số vụ tranh chấp đất đai của các phường trong từng giai đoạn, thống kê số liệu, tài liệu về tình hình tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai của quận và lập thành các bảng biểu số liệu về những kết quả đạt được

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: để phân tích chi tiết từng vấn đề có liên

quan đến nội dung nghiên cứu và tổng hợp đưa ra lời nhận xét đánh giá về tình hình tranh chấp, giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn

- Phương pháp so sánh: để so sánh tình hình tranh chấp và giải quyết tranh

chấp đất đai giữa các phường trong quận Thủ Đức, giữa quận Thủ Đức với các quận khác

c) Quy trình thực hiện đề tài nghiên cứu

- Xây dựng hoàn chỉnh đề cương chi tiết cho đề tài nghiên cứu

- Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu đã thu thập từ đó đánh giá, tổng hợp kết quả

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác giải quyết tranh chấp đất đai

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức II.1.1 Ban hành văn bản pháp luật

Thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn đã được quy định, UBND quận Thủ Đức đã ban hành nhiều văn bản quản lý đất đai nhằm phổ biến những quy định của Chính phủ, UBND Thành phố, Sở TN&MT Năm 2007 quận đã ban hành 58 quyết định giải quyết khiếu nại tố cáo, tranh chấp đất đai; 875 quyết định xử phạt hành chính

về đất đai; 164 quyết định xử phạt hành chính về thương mại, y tế, văn hóa xã hội Thu

về 7,2 tỷ đồng tiền phạt đối với dự án cầu đường Bình Triệu 2, tổ chức thực hiện 661 quyết định, đạt tỷ lệ 54,6% tổng số quyết định đã ban hành

II.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

Theo Nghị định số 03/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/01/1997, quận Thủ Đức là một trong 3 quận mới được thành lập do tách ra từ huyện Thủ Đức, có diện tích hơn

4764 ha Đến nay địa giới hành chính của quận không thay đổi, quận gồm 12 phường

và 73 khu phố Các phường đều đã được thành lập bản đồ hành chính dạng số tỷ lệ 1:10000, 1:5000

II.1.3 Đo đạc khảo sát, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính

Đây là một nhiệm vụ rất quan trọng, giúp Nhà nước quản lý đất đai thống nhất trên cả nước, là cơ sở cho việc đăng ký cấp GCNQSDĐ, tính thuế nhà đất, lập QHSDĐ-KHSDĐ Đến nay quận Thủ Đức đã lập bản đồ đất tỷ lệ 1: 25000, Bản đồ đất vùng lúa năng suất cao tỷ lệ 1:7000, bản đồ đất quận Thủ Đức theo FAO/UNESCO năm 2002 Kết quả phân hạng đất cây hàng năm được thực hiện vào năm 2002 gồm

lệ 1:1000, 18 tờ tỷ lệ 1:2000, 4 tờ tỷ lệ 1:4000

Để thống nhất loại bản đồ địa chính dùng trong quản lý nhà nước về đất đai, bản

đồ địa chính dạng số đã được thành lập đồng bộ từ năm 2003, có độ chính xác cao, linh hoạt dễ cập nhật biến động, dễ sử dụng Nhưng việc chỉnh lý chuyển đổi những hồ

sơ sổ sách giấy tờ trước đây theo bản đồ địa chính dạng số còn gặp nhiều khó khăn trong thực hiện, tốn kém thời gian và công sức

Bảng II.1: Tình hình bản đồ địa chính dạng số của quận Thủ Đức

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức)

II.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo quyết định số 5287/QĐ-QLĐT ngày 14/9/1999 của UBND Thành phố, quận Thủ Đức đã chỉ đạo 12 phường lập QHSDĐ chi tiết Quy hoạch lộ giới các phường Bình Thọ, Linh Đông, Tam Phú, Tam Bình, Bình Chiểu đã được lập và xét duyệt từ năm 2003, QHSDĐ đến năm 2010 đã được điều chỉnh và bổ sung phần định hướng đến năm 2020, KHSDĐ chi tiết của các phường cũng đã được UBND thành phố phê duyệt Năm 2007 trên địa bàn quận có 26 khu quy hoạch đã được phê duyệt

có tổng diện tích 2349 ha, phân bố trên hầu hết các phường

Bảng II.2: Các dự án QHSDĐ tỷ lệ 1:2000 đã được phê duyệt năm 2007

(phường)

Quy mô (ha)

9 KDC đường Hồ Văn Tư - cầu phố Nhà Trà - Tu viện

Pháp Hoa

Trường Thọ 66,2

10 Hạ tầng KTXH khu dân cư tiếp giáp đường Hoàng

Diệu, phường Linh trung

Linh Chiểu, Linh Trung

20 Khu đầu mối giao thông và dân cư Bình Triệu Hiệp Bình Chánh 200

24 KCN phường Linh Xuân cụm 3 Xuân Trường Linh Xuân 31,72

II.1.5 Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ vào QHSDĐ-KHSDĐ và nhu cầu sử dụng đất của người dân, năm 2007 UBND quận đã giao đất, cho thuê tổng cộng 358 ha đất ở, 543 ha đất chuyên dùng cho

hộ gia đình, cá nhân và đề xuất UBND Thành phố giao, cho thuê 905 ha đất cho 216 tổ chức Trong quý I năm 2008, quận đã ban hành 992 quyết định thu hồi đất của các hộ dân trong phạm vi dự án xây dựng hành lang bảo vệ Suối Nhum, dự án xây dựng đường nối Tân Sơn Nhất- Bình Lợi-Vành đai ngoài

Nhu cầu sử dụng đất ở, đất xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh ngày càng tăng cao nên việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trở nên rất phổ biến Diện tích đất nông nghiệp năm 2000 là 1847 ha, đến năm

2007 chỉ còn 1231,82 ha giảm 12,91%, diện tích đất phi nông nghiệp năm 2007 là 3532,41ha, tăng 13,39% so với năm 2000 Đây là điều tất yếu đối với một quận ngoại thành đang chuyển mình thành khu đô thị phát triển như quận Thủ Đức Cơ cấu sử dụng đất cũng phải thay đổi cho phù hợp với cơ cấu kinh tế, nhưng quận luôn đặt mục tiêu phát triển bền vững lên hàng đầu, diện tích đất nông nghiệp tuy giảm nhưng vẫn duy trì việc mỗi năm đóng góp 30 tỷ đồng vào tổng GDP của quận

II.1.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ

Năm 2007, UBND quận Thủ Đức đã cấp 7118 GCNQSHNƠ&QSDĐƠ trên tổng

số 8434 hồ sơ đăng ký, 832 GCNQSDĐ trên 967 hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, việc cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 181/NĐ-CP và Quyết định số 54/2007/QĐ-UB của UBND Thành phố vẫn còn chưa đảm bảo đúng thời gian quy định do lượng hồ sơ đầu vào quá nhiều trong khi đội ngũ cán bộ hạn chế, riêng đối với hơn 300 hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đối với đất do Nhà nước trực tiếp quản lý thì quận chưa có hướng giải quyết, còn phải trình cấp trên xem xét

Hệ thống hồ sơ địa chính của phường đã được thành lập tương đối hoàn chỉnh nhưng chưa được cập nhật thường xuyên, đầy đủ nên việc tra cứu, sử dụng còn gặp nhiều khó khăn, hạn chế Để khắc phục tình trạng trên quận đã đầu tư nghiên cứu nhiều phần mềm giúp lập, quản lý và lưu trữ hồ sơ địa chính, hiện đang được thử nghiệm trước khi sử dụng phổ biến

II.1.7 Thống kê, kiểm kê đất đai

Luật đất đai 2003 đã quy định chi tiết việc thống kê kiểm kê đất đai từ trung ương đến địa phương Theo Chỉ thị số 24/1999/CT-TTg ngày 19/08/1999 và Chỉ thị 36/1999/CT-UB-QLĐT ngày 17/12/1999 về tổng kiểm kê đất đai năm 2000, UBND quận đã ra quyết định số 1324/QĐ-UB về lập ban chỉ đạo tổng kiểm kê trên địa bàn quận Thủ Đức và đã thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2000 Trong cuộc tổng kiểm kê đất đai năm 2005, UBND quận đã thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2005 khá hoàn chỉnh Công tác thống kê đất đai ở 12 phường do cán bộ địa chính thực hiện dưới sự hướng dẫn chỉ đạo của Phòng TN&MT được chuẩn bị kỹ, thực hiện nghiêm túc, chặt chẽ, phục vụ tốt cho công tác lập QHSDĐ-KHSDĐ cấp quận, phường

II.1.8 Quản lý tài chính về đất đai

Năm 2006 quận đã thu được 3.713 triệu đồng tiền thuế nhà đất, 15.668 triệu tiền

sử dụng đất, 5.069 triệu đồng tiền lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính Nguồn thu từ đất đã đóng góp khá lớn vào ngân sách nhà nước nhằm chi cho công tác quản lý hành chính

về đất đai, đầu tư xây dựng cơ bản, phát triển kinh tế-xã hội của toàn quận

II.1.9 Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính về đất đai

Trong năm 2007, Tổ tiếp công dân của quận đã tiếp 840 lượt người, lãnh đạo Phòng TN&MT đã tiếp 427 lượt người nhằm giải đáp thắc mắc, hướng dẫn thủ tục nhà đất cho mọi công dân Quận đã nhận được 888 đơn thư khiếu nại tố cáo, tranh chấp, kiến nghị của người dân liên quan đến lĩnh vực đất đai trong đó phần lớn là đơn nộp trực tiếp (532 đơn) Lượng đơn của cá nhân chiếm 98,5% tổng số đơn thư tiếp nhận nhưng chỉ có 347 đơn thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND quận Trong số 153 đơn khiếu nại, Phòng Thanh tra quận Thủ Đức đã giải quyết 98 đơn trên tổng số 101 đơn thuộc thẩm quyền, Phòng TN&MT giải quyết 25 đơn khiếu nại, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng giải quyết 15 đơn Tổng số đơn tố cáo của năm 2007 là 12 đơn, hiện đã giải quyết 11 đơn Phòng Thanh tra đã giải quyết 93 đơn kiến nghị về nhà đất của người dân, đạt tỷ lệ giải quyết 100% Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại tố cáo của quận đạt hiệu quả tốt nhưng vẫn còn một số hạn chế do việc xác minh hiện trạng, quá trình, nguồn gốc sử dụng đất mất nhiều thời gian; đơn tố cáo có nội dung không rõ ràng, không có bằng chứng cụ thể; công tác giáo dục, phổ biến pháp luật chưa thực sự hiệu quả nên người dân còn lúng túng về thủ tục hành chính, khiếu nại chưa đúng thẩm quyến, khiếu nại vượt cấp, hoặc sau khi đã có quyết định giải quyết cuối cùng vẫn tiếp tục khiếu nại lên cấp trên

II.1.10 Quản lý việc thực hiện quyền của người sử dụng đất

Năm qua UBND quận đã giải quyết 7.574 đơn xin cấp GCNQSDĐ của các hộ gia đình cá nhân, giải quyết 3.949 hợp đồng giao dịch đảm bảo dạng thế chấp, giải chấp; giải quyết 1.209 hồ sơ xin đăng bộ GCNQSDĐ có tài sản gắn liền; giải quyết

328 đơn xin chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, 1201 đơn xin chuyển quyền sử dụng đất ở Tình trạng chuyển nhượng bằng giấy tay vẫn còn nhưng đang có chiều hướng giảm dần do người dân đã hiểu rõ về quyền lợi và nghĩa vụ quản lý, sử dụng đất theo pháp luật cũng như những rủi ro khi chuyển nhượng bằng giấy tay Để khuyến khích người dân thực hiện các quyền sử dụng đất đúng quy định pháp luật thì các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai cần phải được hoàn thiện, đổi mới cho phù hợp với cuộc sống hơn nữa

II.2 Đánh giá công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn quận Thủ Đức

II.2.1 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp và cách giải quyết từng dạng TCĐĐ thường gặp trên địa bàn

a) Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất

* Nguyên nhân khách quan

Do chính sách, chủ trương về đất đai của nước ta trước đây như chính sách cải cách ruộng đất năm 1954 nhằm tịch thu đất của địa chủ để chia cho tất cả các hộ gia đình không có đất đã dẫn đến hiện tượng phân tán, chia nhỏ ruộng đất Chính sách

“nhường cơm sẻ áo” năm 1975-1980 nhằm kêu gọi người có nhiều đất tự nguyện chia

sẻ đất đai với những hộ nghèo không có đất canh tác Tương tự với chính sách trên là chính sách “trang trải đất đai” vào những năm 1981-1983 Sau đó thực hiện chính sách tập trung đất đai để thành lập các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất thời kỳ 1980-1990 Do hoạt động không hiệu quả phải giải thể, hợp tác xã đã trả đất lại cho chủ cũ để người dân tiếp tục canh tác trên thửa đất cũ của mình Một số người đã chuyển đến nơi khác sinh sống nên hợp tác xã đã giao đất cho người khác sử dụng dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai sau này do chủ đất cũ quay về đòi lại đất