HỒ SƠ NĂNG LỰC DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ (VTA)

Với đội ngũ nhân sự có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng động, sáng tạo gồm những thẩm định viên về giá, các chuyên gia về tài chính - kế toán, các kỹ sư chuyên ngành, VTA luôn cung c

HỒ SƠ NĂNG LỰC DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ

(VTA)

Hà Nội, ngày… tháng….năm 2016

MỤC LỤC

Trang

1 Thẩm định giá bất động sản 7

2 Thẩm định giá động sản 12

3 Thẩm định Dự án đầu tư 17

4 Xác định giá trị doanh nghiệp 22

V BAN CHUYÊN GIA VÀ MỘT SỐ DỰ ÁN TIÊU BIỂU ĐÃ

THAM GIA THỰC HIỆN

37

VI HỒ SƠ GIẤY TỜ PHÁP LÝ

THƢ NGỎ

Kính gửi: Quý khách hàng

Trước tiên, Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam (VTA) xin gửi tới Quý khách hàng lời chào trân trọng và hợp tác

VTA là một Công ty được Bộ Tài chính và Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội công

nhận là một doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực Thẩm định giá

Với đội ngũ nhân sự có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng động, sáng tạo gồm những thẩm định viên về giá, các chuyên gia về tài chính - kế toán, các kỹ sư chuyên ngành, VTA luôn cung cấp các dịch vụ Thẩm định giá một cách hoàn hảo nhất, trong thời gian ngắn nhất với mức phí hợp lý nhất, đáp ứng tối đa nhu cầu chính đáng của mọi khách hàng

Với phương châm làm việc "Độc lập – Chính xác – Hiệu quả" các dịch vụ VTA

cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân thủ các quy định hiện hành của Nhà nước

về thẩm định giá

VTA cam kết "Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp" và là "Địa chỉ tin

tưởng sự lựa chọn chính xác của Quý khách hàng

Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của Quý khách hàng./

Chủ tịch HĐTV/Giám đốc

TS Nguyễn Tuấn Duy

MBA/CPA/VA

PHẦN I

TỔNG QUAN

VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẠI LÝ THUẾ VIỆT NAM

I GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY:

Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam (VTA) là một Doanh nghiệp được thành lập theo loại hình Công ty trách nhiệm hữu hạn Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số số 0105780075 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố

Hà Nội cấp ngày 31/01/2011

Địa chỉ Trụ sở chính: Tầng 12, Tòa nhà Nam Anh số 68/116 Nhân Hoà – Nhân

Chính – Thanh Xuân – Hà Nội

Địa chỉ VP Kon Tum: Số 403/7 Bà Triệu, TP Kon Tum, tỉnh Kon Tum

Địa chỉ VP TP HCM: Số 99/4/16 Dương Văn Dương, P.Tân Quý, Q.Tân Phú,

Đánh giá uy tín doanh nghiệp;

Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh;

Xác định giá trị doanh nghiệp, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước;

Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá;

Dịch vụ tư vấn đấu thầu; Tư vấn dự án và lập dự án đầu tư…

ĐỘI NGŨ NGHỀ NGHIỆP

Là đơn vị dịch vụ và tư vấn, VTA luôn coi trọng trình độ và kinh nghiệm của đội ngũ nhân viên Chúng tôi tự hào có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp có trình độ, năng động, sáng tạo, có tính thần trách nhiệm cao, luôn tuân thủ các Tiêu chuẩn Thẩm định giá do Nhà nước ban hành cũng như các Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được chấp nhận chung

Cán bộ nghiệp vụ của Công ty 100% tốt nghiệp đại học và trên đại học, trong đó

có 01 Tiến sĩ và gần 30% là thạc sỹ hoặc đang theo học cao học Đội ngũ nhân viên được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liên tục do Bộ Tài chính, các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức Bên cạnh đó, cán bộ của VTA luôn có ý thức tự trau dồi học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn

và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật

Nguyên tắc lập kế hoạch nhân sự của VTA là bố trí các thẩm định viên có năng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực mà khách hàng đề nghị thẩm định giá, nhằm cung cấp dịch vụ một cách hoàn hảo nhất Ban Lãnh đạo Công ty giám sát trực tiếp các nhóm để đảm bảo việc thẩm định theo đúng các quy định của Nhà nước

và đạt được chất lượng cao nhất

PHƯƠNG CHÂM LÀM VIỆC

“Độc lập – Chính xác – Hiệu quả’’

VTA cam kết "Cung cấp dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp" và là địa chỉ

tin tưởng sự lựa chọn chính xác của Quý khách hàng

II CƠ SỞ PHÁP LÝ CHUNG HOẠT ĐỘNG

Bộ Luật Dân sự nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005;

Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012;

Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính Phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;

Giấy Chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp số 0105780075 do Sở Kế hoạch và Đầu

tư thành phố Hà Nội cấp ngày 31/01/2011;

Thông báo số 551/TB-BTC ngày 15/8/2014 của Bộ Tài chính về việc điều chỉnh Danh sách doanh nghiệp thẩm định giá và danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2014

Thông báo số 38/TB-BTC ngày 20/01/2015 của Bộ Tài chính về việc công bố danh sách các thẩm định viên về giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá tài sản năm 2015

Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá số 050/TĐG do

Bộ tài chính cấp ngày 14/9/2015 chứng nhận Công ty TNHH Thẩm định giá và đại lý thuế Việt Nam đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá

PHẦN II CÁC DỊCH VỤ CHÍNH CÔNG TY CUNG CẤP

I DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ

- Thẩm định giá bất động sản;

- Thẩm định giá động sản;

- Xác định giá trị doanh nghiệp;

- Xác định giá trị cổ phiếu/cổ phần, thoái vốn doanh nghiệp;

- Thẩm định dự án đầu tư;

- Thẩm định giá trị vô hình

1 Thẩm định giá bất động sản:

Hiện nay, theo xu hướng quốc tế các giao dịch bất động sản đều được một tổ chức

tư vấn độc lập tư vấn thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quá trình giao dịch tài sản

Dịch vụ thẩm định giá bất động sản là một trong những hoạt động chính của VTA, chiểm 60% doanh số năm 2014

1.1 Căn cứ pháp lý chủ yếu

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2013;

- Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc Hội thông qua ngày 25/11/2014;

- Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc Hội thông qua ngày 25/11/2014;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của

Bộ Tài chính và Quyết định số 1989/QĐ-BTC ngày 14/8/2014 của Bộ Tài chính V/v đính chính Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường V/v quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ;

- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2013 kèm theo quyết định số

634/QĐ-BXD ngày 09/06/2014 của Bộ Xây Dựng;

- Công văn số 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc;

- Công văn số 1436/BXD-QLN ngày 30/6/2015 về việc thực hiện Luật Nhà ở

số 65/2014/QH13 và Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13;

- Văn bản, tài liệu khác có liên quan

1.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản

- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;

- Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;

- Đầu tư, góp vốn liên doanh;

- Tư pháp;

- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

- Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;

- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản;

- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;

- Các mục đích khác

1.3 Đối tƣợng thẩm định giá bất động sản

- Nhà biệt thự - nhà phố - căn hộ;

- Nhà xưởng - kho tàng;

- Khách sạn - Resort - nhà hàng - cao ốc;

- Các dự án xây dựng theo quy hoạch;

- Đất đai và các công trình xây dựng trên đất…

1.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản

Xác định vấn đề

- Thiết lập mục tiêu hoặc mục đích thẩm định giá

- Nhận biết về bất động sản cần thẩm định giá: đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá

- Xác định thời điểm thẩm định giá

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản và phương pháp thẩm định giá

- Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ thẩm định giá

Lên kế hoạch thẩm định giá

- Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền của bất động sản được mua/bán/cho thuê và đặc điểm của thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

- Lập kế hoạch thời biểu công việc cho từng bước công việc và cho toàn bộ quá trình

Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

Khảo sát hiện trường

- Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô

tả pháp lý liên quan đến bất động sản

- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

- Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

Thu thập thông tin

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng

- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận

- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…)

- Ngoài ra, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền

năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin

Phân tích thông tin và ứng dụng phương pháp

Phân tích thông tin

- Phân tích sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất của tài sản;

- Phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và mục đích thẩm định giá

Xác định giá trị bất động sản thẩm định giá

- Đưa ra cách tính chi tiết của từng phương pháp thẩm định giá

- Nêu ra những giả định, căn cứ sử dụng đối với từng phương pháp được áp dụng

- Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá và kết luận giá trị thẩm định bất động sản

Báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản

Báo cáo thể hiện kinh nghiệm và kỹ năng của nhà thẩm định giá và là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá Trong báo cáo đã tóm tắt các dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đến kết luận về giá trị

Báo cáo thẩm định giá bất động sản có những nội dung chính sau đây:

- Khách hàng thẩm định giá

- Mục đích thẩm định giá

- Thời điểm thẩm định giá

- Cơ sở thẩm định giá

- Thực trạng của tài sản thẩm định giá

- Các phân tích dữ liệu, thông tin thu thập được trên thị trường

- Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

- Kết quả thẩm định giá

- Những hạn chế của kết quả thẩm định giá

Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở:

- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến kết quả định giá như thế nào

- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan

Lập chứng thư thẩm định giá gửi khách hàng sau khi báo cáo đã được trình ban Giám đốc xem xét và thống nhất

2 Thẩm định giá động sản (máy móc, thiết bị)

Với sự phát triển nhanh chóng của khoa học kỹ thuật, máy thiết bị cũng thay đổi nhanh chóng về kiểu mẫu, hình dáng, tiêu chuẩn kỹ thuật, chất liệu, chức năng , được sản xuất từ nhiều hãng, nhiều nước khác nhau nên mức giá hình thành cũng khác nhau Điều đó dẫn đến nhu cầu thẩm định giá không chỉ nhiều về số lượng,

mà còn rất đa dạng, đòi hỏi các Thẩm định viên về máy, thiết bị của VTA không chỉ có kiến thức, kinh nghiệm, có trình độ hiểu biết về máy, thiết bị mà còn phải không ngừng học hỏi trau dồi kiến thức để bắt kịp với trình độ phát triển của khoa học kỹ thuật tiên tiến Với sự cố gắng không ngừng, hầu hết các kết quả thẩm định giá đã được khách hàng tin tưởng và chấp nhận

Chúng tôi đã thực hiện thẩm định giá trong các lĩnh vực như: thiết bị y tế, thiết bị khoa học, thiết bị giáo dục, thiết bị phát thanh, truyền hình, thiết bị văn hoá, thiết

bị thể dục thể thao, thiết bị mạng và phần mềm tin học, thiết bị nội thất, vật tư và thiết bị xây dựng, thiết bị phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ, hệ điều khiển lò hạt nhân, hệ thống kiểm tra an toàn bức xạ hạt nhân, tài sản vô hình, thương hiệu

Thẩm định giá máy móc thiết bị là dịch vụ chiếm tỷ trọng 30% doanh số của Công ty trong năm 2014

2.1 Căn cứ, giấy tờ pháp lý để thẩm định giá

- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25 tháng 4 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Quyết định số 483/KHKT ngày 23 tháng 9 năm 1989 của Ủy ban Khoa học

Kỹ thuật Nhà nước hướng dẫn phương pháp xác định giá trị sử dụng thực tế

và trình độ kỹ thuật công nghệ của tài sản cố định;

- Quyết định số 32/2008/QĐ-BTC ngày 29 tháng 5 năm 2008 về việc ban hành Chế độ quản lý, tính hao mòn tài sản cố định trong các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức có sử dụng ngân sách nhà nước

- Công văn số 5807/BCT-TC ngày 29 tháng 06 năm 2011 V/v hướng dẫn thí điểm kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản là máy móc, thiết bị thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 7 năm 2011;

- Tài liệu kỹ thuật, catalogue liên quan đến tài sản: tính năng kỹ thuật, công suất thiết kế, năng lượng tiêu hao …

- Hợp đồng mua bán, Certificate of origin, Invoice, Packing list, Giám định

chất lượng hàng hóa (Đối với tài sản nhập khẩu)

- Hợp đồng, hóa đơn mua bán (Đối với tài sản mua sắm trong nước)

- Bản vẽ thiết kế đối với tài sản được tự đóng, tự sản xuất thiết kế

- Giấy đăng ký phương tiện vận tải (Đối với phương tiện vận tải)

- Giấy chứng nhận đăng kiểm (Đối với phương tiện vận tải)

- Giấy chứng nhận bảo hiểm (Đối với phương tiện vận tải)

- Giấy chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật đối với phương tiện chở vật liệu cháy nổ, nguy hiểm (xe bồn chở gas, hóa chất…)

- Các giấy tờ khác liên quan đến tài sản thẩm định giá

2.2 Mục đích thẩm định giá động sản

- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;

- Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp;

- Phục vụ thuê tài chính;

- Bảo hiểm;

- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính;

- Tư vấn, lập dự án đầu tư;

- Phương tiện vận tải;

- Máy móc thiết bị ngành in;

- Máy móc thiết bị ngành y tế;

- Máy móc thiết bị điện, điện tử;

- Máy móc phát thanh, truyền hình;

- Máy móc thiết bị chuyên dùng ;

- Xác định mục đích thẩm định giá và các nguồn tài liệu cần thiết nào phục vụ cho công việc thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị thẩm định giá

- Ngày có hiệu lực của việc thẩm định giá, mức thu tiền dịch vụ thẩm định giá (sau khi thoả thuận với khách hàng) và thời gian hoàn thành báo cáo thẩm định

- Hợp đồng thẩm định giá: cần thảo luận mục đích, nội dung, phạm vi, đối tượng thẩm định giá đã được ghi nhận trong hợp đồng thẩm định giá, nhằm tránh việc khiếu nại, không chấp nhận kết quả thẩm định sau này

Lập kế hoạch thẩm định giá

- Lập kế hoạch, trình tự thu thập tài liệu trên thị trường làm cơ sở để so sánh,

cụ thể là nguồn tài liệu đúng đắn, đáng tin cậy, chính xác

- Lập kế hoạch phân tích tài liệu thu thập được, tài liệu nào có thể sử dụng được và tài liệu nào không sử dụng được

- Lập đề cương báo cáo thẩm định giá và chứng thư (văn bản trả lời) kết quả thẩm định giá

- Lên lịch thời gian về tiến độ thực hiện kế hoạch phù hợp, để có hoàn thành báo cáo thẩm định đúng thời hạn cho khách hàng

Thu thập số liệu thực tế và khảo sát hiện trường (nếu có)

- Thu thập các thông tin về giá trên thị trường thế giới và thị trường trong nước liên quan đến tài sản, hàng hoá cần thẩm định giá

- Cần phân biệt nguồn tài liệu theo thứ tự chủ yếu và thứ yếu, các tài liệu chi tiết thuộc từng lĩnh vực nghiên cứu cụ thể như: kỹ thuật, kinh tế, khoa học,

xã hội

- Phân tích, xác minh, so sánh số liệu trong hồ sơ thẩm định giá với những thông tin về giá thu thập được, tài liệu nào có thể so sánh được và tài liệu nào không so sánh được

- Điều quan trọng là các tài liệu thu thập được phải được kiểm chứng thực tế

và cần được giữ bí mật, không được phép công khai

- Trong trường hợp cần thiết tiến hành khảo sát thực trạng tài sản

- Phân tích so sánh về các đặc điểm có thể so sánh được của tài sản, lựa chọn thông tin phù hợp nhất làm cơ sở thẩm định giá

Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Mục đích của bước này là dự kiến kết quả thẩm định giá tài sản một cách hợp lý nhất:

- Căn cứ mục đích, loại tài sản và các thông tin thu thập được, lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp

- Tính toán và dự kiến kết quả thẩm định giá

Lập báo cáo và chứng thƣ thẩm định giá

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm của toàn bộ công việc thẩm định giá, là kết quả của những nỗ lực và kỹ năng nghề nghiệp của nhà thẩm định giá Báo cáo kết quả thẩm định giá do thẩm định viên về giá lập theo qui định tại tiêu chuẩn số 04 ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC

ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Kết thúc bước này, doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức có chức năng thẩm đinh giá phải thông báo bằng văn bản kết quả thẩm định giá của mình đến khách hàng bằng chứng thư thẩm định giá

3 Thẩm định dự án đầu tƣ

Trong nền kinh tế phát triển như hiện nay, có rất nhiều dự án đầu tư được lập và thực hiện và giải quyết nhiều vấn đề cho xã hội Dự án đầu tư dù được chuẩn bị, phân tích kỹ lưỡng đến đâu vẫn thể hiện tính chủ quan của nhà phân tích và lập dự

án, những khiếm khuyết, lệch lạc tồn tại trong quá trình dự án là đương nhiên Để khẳng định được một cách chắc chắn hơn mức độ hợp lý và hiệu quả, tính khả thi của dự án cũng như quyết định đầu tư thực hiện dự án, cần phải xem xét, kiểm tra lại một cách độc lập với quá trình chuẩn bị, soạn thảo dự án, hay nói cách khác, cần thẩm định dự án Thẩm định dự án giúp cho chủ đầu tư khắc phục được tính chủ quan của người soạn thảo và giúp cho việc phát hiện, bổ sung những thiếu sót trong từng nội dung phân tích của dự án Thẩm định dự án là một bộ phận của công tác quản lý đầu tư, nó tạo ra cơ sở vững chắc cho việc thực hiện hoạt động đầu tư có hiệu quả

3.1 Các căn cứ pháp lý chủ yếu

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc Hội thông qua ngày

18/6/2014;

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc Hội thông qua ngày 29/11/2013;

- Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013;

- Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về việc quản

lý dự án đầu tư xây dựng

- Nghị định số 63/2014/NĐ-CP ngày 26/06/2014 của Chính phủ về việc quy

định chi tiết thi hành một số điều của Luật đấu thầu về lựa chọn nhà thầu;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi

tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27/11/2009 của Chính phủ về đầu tư

theo các hình thức hợp đồng BOT, BTO, BT;

- Nghị định số 24/2011/NĐ-CP ngày 05/4/2011 về sửa đổi một số điều của

Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27/11/2009 của Chính phủ về đầu tư theo các hình thức hợp đồng BOT, BTO, BT;

- Nghị định số 38/2013/NĐ-CP ngày 23/4/2013 của Chính phủ về quản lý và

sử dụng nguồn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) và nguồn vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ;

- Thông tư số 176/2011/TT-BTC ngày 06/12/2011 của Bộ Tài chính hướng

dẫn chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng

- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng hướng

dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình

- Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/03/2015 của Thủ tướng Chính

phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương;

- Quyết định số 11/2011/QĐ-UBND ngày 02/03/2011 của UNND thành phố

Hà Nội ban hành Quy định phân cấp Quản lý Nhà nước một số lĩnh vực KT – XH trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015;

- Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 21/5/2012 của UBND Thành phố

về việc ban hành Quy định một số nội dung về quản lý dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 595/QĐ-KH&ĐT ngày 28/10/2010 của Sở KH&ĐT Hà Nội

về việc ban hành quy trình quản lý chất lượng theo TCVN ISO 9001:2008 tại Sở KH&ĐT Hà Nội

Dự án bao gồm phần thuyết minh & thiết kế cơ sở: Phần thuyết minh và thiết kế

cơ sở (được lập theo quy định tại 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ);

Các văn bản pháp lý liên quan đến dự án:

- Quyết định cho phép thực hiện chuẩn bị đầu tư của cấp có thẩm quyền

- Tài liệu liên quan đến quy hoạch khu đất được cấp có thẩm quyền cung cấp: Chỉ giới đường đỏ/Giấy phép quy hoạch/Quy hoạch tổng mặt bằng/Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500;

- Báo cáo đánh giá tác động môi trường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp dự án phải lập Báo cáo đánh giá tác động môi trường)

- Các văn bản thông tin kỹ thuật chuyên ngành được cấp có thẩm quyền cung cấp: Thông tin, số liệu hạ tầng kỹ thuật đô thị; Thông tin nguồn cấp nước; Thông tin về khả năng cung cấp điện, nguồn vốn đầu tư hệ thống đường dây trung áp và trạm biến thế; Thông tin về đấu nối hệ thống thoát nước; Thông tin

về phòng chống cháy nổ công trình; Thông tin để lập phương án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư…

- Đối với các dự án đầu tư về sản xuất kinh doanh nước sạch hoặc có hạng mục cấp nước, hạng mục cấp điện (trạm biến áp và đường dây nối từ mạng phân phối chung vào trạm biến áp): hồ sơ có văn bản thoả thuận của Tổng Công ty Điện lực thành phố Hà Nội, doanh nghiệp cấp nước trên địa bàn thống nhất về quy mô, phương án đầu tư, nguồn kinh phí xây dựng và quản lý khai thác;

- Các hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan khác

Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm:

- Sự phù hợp với quy hoạch

- Nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có)

- Khả năng giải phóng mặt bằng

- Khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ thực hiện dự án

- Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư

- Khả năng hoàn trả vốn vay

- Giải pháp phòng cháy, chữa cháy

- Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy định khác của pháp luật có liên quan

Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm:

- Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt bằng được phê duyệt