Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật việt nam hiện nay

Với mong muốn sẽ góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp NƠHTTTL và khẳng định vai trò, vị trí của biện pháp thế chấp này trong nền kinh tế sôi đ

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒNG PHÚC

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT

VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2018

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒNG PHÚC

THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT

VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 838.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS NGUYỄN ĐỨC MINH

HÀ NỘI, năm 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

NGUYỄN HỒNG PHÚC

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên và hướng dẫn của các thầy cô giáo, gia đình, bạn bè, đồng nghiệp trong suốt khóa học cũng như thời gian nghiên cứu đề tài luận văn

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS.TS Nguyễn Đức Minh – thầy giáo kính mến đã hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu Luận văn của mình

Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban Giám hiệu, toàn thể quý thầy cô, cán bộ thuộc Học viện Khoa học xã hội Việt Nam nói chung và tại cơ sở Đà Nẵng của Học viện nói riêng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc sĩ

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở cạnh động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài nghiên cứu của mình

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong hội đồng chấm luận văn đã cho tôi những đóng góp quý báu để hoàn chỉnh luận văn này

Đà Nẵng, ngày … tháng … năm 2018

Tác giả

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 4

1.1 Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai 4 1.2 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 12 1.3 Hợp đồng tín dụng và mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp

23

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ 30 HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 30

2.1 Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại 30 2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong

Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP 63 NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO 63 HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 63

3.1 Dự báo và định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng 63 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng 66

KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật dân sự

TSBĐ Tài sản bảo đảm

GDBĐ Giao dịch bảo đảm

BPBĐ Biện pháp bảo đảm

TSHTTTL Tài sản hình thành trong tương lai NƠHTTTL Nhà ở hình thành trong tương lai NHTM Ngân hàng thương mại

TCTD Tổ chức tín dụng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hòa nhịp vào sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản luôn tăng trưởng và biến động không ngừng Điều này đã tạo ra nhu cầu rất lớn về huy động nguồn vốn nhằm phát triển các loại hình nhà ở, kéo theo sự phong phú của các hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm đi kèm Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng của các ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam, thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm tiền vay không những rất được ưa chuộng mà còn hiệu quả, và việc sử dụng NƠHTTTL làm tài sản thế chấp là điển hình và phổ biến hiện nay

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm chứa đựng nhiều rủi ro, và càng rủi ro hơn khi tài sản thế chấp là NƠHTTTL Thực tiễn thực hiện loại thế chấp này đã phát sinh không ít tranh chấp Tuy nhiên, những lợi ích mà loại thế chấp này mang lại cho sự phát triển của thị trường bất động sản là không thể phủ nhận Do vậy để tạo hành lang pháp lý đầy đủ, chặt chẽ, phù hợp với thực tiễn cuộc sống và thúc đẩy

sự phát triển kinh tế thị trường, thì việc nghiên cứu một cách có hệ thống khoa học các quy định pháp luật về thế chấp NƠHTTTL và việc áp dụng phù hợp vào thực tiễn các giao dịch dân sự, kinh tế là hết sức cấp thiết

Với mong muốn sẽ góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp NƠHTTTL và khẳng định vai trò, vị trí của biện pháp thế chấp

này trong nền kinh tế sôi động ngày nay nên tôi đã lựa chọn đề tài “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Thực tiễn thực hiện hợp đồng NƠHTTTL phát sinh không ít tranh chấp, do

đó đã nhận được sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu Có nhiều bài viết, công trình liên quan đến chủ đề này được đăng trên các tạp chí, thời báo,… Nhưng gần đây nhất, và trong phạm vi tài liệu tác giả thu thập được thì có thể kể đến 2 công

trình gần gũi với đề tài tác giả đã chọn là luận văn Thạc sĩ Luật học “Thế chấp nhà

ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thanh

Thúy, bảo vệ tại Trường Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2014; luận văn Thạc sĩ

Luật “Pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân hàng thương mại tại Việt Nam” của tác giả Hoàng Thị Hải Hà, bảo vệ tại

Trường Đại học Quốc gia Hà Nội vào năm 2015

Các công trình nói trên chủ yếu khảo sát những quy định pháp luật có hiệu lực từ năm 2013 trở về trước, trong khi kể từ sau năm 2013 đến nay quy định pháp luật về vấn đề này đã có nhiều thay đổi, tiêu biểu là việc ban hành và có hiệu lực thi hành của Bộ luật dân sự năm 2015, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Công chứng năm 2014 cùng một số nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành về việc nhận thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở,…Tính đến nay, hầu như chưa có công trình nghiên cứu nào phân tích chuyên sâu về quy định mới cũng như chỉ ra các bất cập, vướng mắc trong thực thi pháp luật

Do vậy luận văn sẽ là đề tài tập trung nghiên cứu cụ thể thế chấp là NƠHTTTL theo quy định pháp luật Việt Nam hiện hành để đảm bảo nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng, đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định này tại Việt Nam và đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật cũng như các giải pháp bổ sung nhằm giải quyết hiệu quả các vấn đề còn vướng mắc, bất cập trong thực tiễn

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu: Tác giả xác định mục đích chính của luận văn là

phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh các giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; đánh giá tính hiệu quả của những quy định hiện hành, chỉ ra những vướng mắc còn tồn tại ngay cả khi Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật nhà ở năm 2014 đã có hiệu lực pháp luật

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu: Từ đó tác giả đề xuất ý kiến để tiếp tục hoàn thiện

quy định pháp luật, giảm thiểu tính rủi ro của loại thế chấp này, góp phần phát huy vai trò tích cực của chế định thế chấp NƠHTTTL trong thực tiễn hoạt động bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu: Luận văn sẽ nghiên cứu quan hệ pháp luật thế

chấp NƠHTTTL được quy định trong các văn pháp luật Việt Nam hiện hành

4.2 Phạm vi nghiên cứu: Trong đó có phân tích các quy định trong các văn

bản pháp luật trước đây

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp luận: Luận văn dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác

– Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các văn kiện của Đảng, pháp luật của nhà nước Đồng thời luận văn còn kế thừa các công trình nghiên cứu của tập thể và các cá nhân liên quan đến đề tài

5.2 Phương pháp nghiên cứu: Để hoàn thành luận văn này tác giả đã sử

dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, trong đó đặc biệt coi trọng các phương pháp sau: Thống kê xã hội học, phân tích, so sánh, tổng hợp

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

6.1 Ý nghĩa lý luận: Kết quả nghiên cứu luận văn sẽ làm sáng tỏ vai trò của

lý luận và thực tiễn của đề tài Đồng thời, xây dựng nên khái niệm thế chấp NƠHTTTL, nêu lên được thực trạng áp dụng quy định pháp luật hiện nay đối với chế định này

6.2 Ý nghĩa thực tiễn: Chỉ ra những vướng mắc và bất cập và phương hướng

hoàn thiện pháp luật là cơ sở quan trọng để các cơ quan chức năng trong phạm vi, thẩm quyền của mình sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực tương ứng

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương

Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ ĐẢM BẢO THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG

1.1 Khái quát chung về nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản hình thành trong tương lai

1.1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai

Theo quy định pháp luật hiện hành,“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản” [4, Khoản 1 Điều 105]

Khái niệm về tài sản của BLDS đã đưa ra nội hàm của vật khác hẳn với quy

định cũ đó là “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản” [2, Điều 172] Như vậy khái niệm tài sản của BLDS đã không còn “vật có thực” mà chỉ còn lại vật Khái niệm vật bây giờ đã rộng hơn bao quát

hơn so với trước, không bị giới hạn trong từ “có thực” mà đã là vật nói chung, theo

đó có thể hiểu được là vật có thực, vật vô hình, vật tồn tại trong tương lai hay dạng vật chất nào khác tồn tại khách quan trong thế giới chúng ta Với sự phát triển không ngừng của khoa học kỹ thuật cùng với sự tăng trưởng liên tục của thương mại kinh tế trên toàn cầu thì giới hạn của vật hầu như càng ngày càng mở rộng và không có giới hạn cụ thể, do vậy việc mở rộng nội hàm của vật trong khái niệm tài sản là phù hợp với sự phát triển chung của xã hội và khoa học pháp lý để dự liệu một cách bao quát được các quan hệ pháp luật phát sinh và có cách thức điều chỉnh tương ứng sao cho trong từng quan hệ pháp luật cụ thể

Từ năm 1999, pháp luật Việt Nam đã sử dụng khái niệm TSHTTTL để trong

quy định về thực hiện thế chấp tài sản “TSHTTTL là động sản; bất động sản được hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” [24, Điều 2] và “nghĩa

vụ có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều tài sản, kể cả TSHTTTL bằng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm” [24, Điều 4]

Sau một thời gian áp dụng, khái niệm TSHTTTL đã thể hiện một số bất cập

cũng như chưa rõ ràng Quy định TSHTTTL là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm chỉ giới hạn TSHTTTL ở vật, chưa đề cập cụ thể tới các dạng tài sản khác, các khái niệm còn chung chung và không có sự xác định cụ thể chắc chắn đối với các trường hợp cụ thể Trong khái niệm đã nêu rõ các loại TSHTTTL là hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng và các tài sản khác Việc liệt kê như vậy sẽ không thể nào bao quát chung được toàn bộ các loại tài sản là TSHTTTL, vì theo xu hướng phát triển thì ngày càng có nhiều loại TSHTTTL phát sinh chẳng hạn như quyền đòi nợ hình thành trong tương lai, máy móc, thiết bị hình thành theo đơn đặt hàng…

Chính vì những hạn chế đó mà đến năm 2005, chế định này đã được ghi nhận

“Vật dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” [3, Khoản 2, Điều 320], tiếp theo đó thì để chi tiết về giao dịch bảo đảm đối với TSHTTTL như sau: “TSHTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm” [25, Điều 4] và sau đó đã

ban hành quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ –

CP đã quy định rõ ràng hơn TSHTTTL bao gồm:

a) Tài sản hình thành từ vốn vay;

b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật;

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất [29,

Điều 1]

Đến khi BLDS 2015 chính thức có hiệu lực, nội hàm của TSHTTTL đã được

quy định rõ hơn nữa, bao gồm:

“a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.” [4, Khoản 2 Điều 108]

Thời điểm xác lập quyền sở hữu được xem là mốc để xác định TSHTTTL, BLDS 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu là đối với tài sản mua bán là thời điểm giao hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền

sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó [3, Điều 439] Vì vậy đối với tài sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chỉ được xác lập quyền sở hữu khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, cho dù tài sản đã hình thành xong Nếu theo quy định pháp luật cũ thì trường hợp tài sản hình thành trước thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm thì không phải là TSHTTTL, còn nếu căn cứ theo quy định mới, nếu tài sản hình thành rồi nhưng chưa thuộc quyền sở hữu thì là TSHTTTL, đây là điểm khác nhau cơ bản giữa pháp luật cũ và mới

Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã quy định rõ ràng hơn về khái niệm TSHTTTL

so với Nghị định 163/2006/NĐ-CP cụ thể là đã quy định TSHTTTL bao gồm: Tài sản hình thành từ vốn vay, điều này rất phù hợp với thực tiễn các ngân hàng hiện nay; Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, có thể hiểu là tài sản đó đang trong quá trình hình thành, chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định pháp luật Nghĩa là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết bao gồm cả trường hợp tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, là đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng vì lý

do nào đó mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Như đã phân tích ở trên thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu thì khái niệm TSHTTTL tại các quy định hiện hành đã lấy mốc xác định TSHTTTL là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu của

bên bảo đảm thì trường hợp tài sản đã hình thành nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm thì vẫn thuộc trường hợp quyền sở hữu xác lập sau khi nghĩa vụ được xác lập

Trong Nghị định số 11/2012/NĐ – CP cũng đã quy định rõ “Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”[29, Khoản 2 Điều 1] Vì

sao pháp luật lại quy định quyền sử dụng đất không phải là tài sản hình thành trong tương lai Tại thời điểm giao kết bản thân quyền sử dụng đất là đã tồn tại rồi nó thuộc sự quyền quản lý của nhà nước Do vậy việc quy định TSHHTTL không bao gồm quyền sử dụng đất là hơp lý Thêm vào đó nhà nước muốn quản lý một cách chặt chẽ sự phát triển của các dự án nhà đất nhất là các dự án nhà ở thương mại để bán, việc này hạn chế các dự án hình thành mà không có nhà và cơ sở hạ tầng Điều này là rất hợp lý để tránh tình trạng các chủ đầu tư chỉ bán nhà trên giấy mà không tiến hành các thủ tục theo quy định để tiến hành triển khai xây dựng dự án như: giải phóng mặt bằng, bồi thường, xây dựng cơ bản… qua đó hạn chế các tranh chấp, bất

ổn xảy ra khi tiến hành phát triển một dự án nhà ở

1.1.1.2 Đặc điểm của tài sản hình thành trong tương lai

Mặc dù có nhiều loại TSHTTTL, tuy nhiên nếu căn cứ vào các khái niệm và quy định pháp luật liên quan về TSHTTTL, có thể rút ra một số đặc điểm của TSHTTTL như sau:

Thứ nhất, là một loại tài sản

Bộ luật Dân sự 2015 đã mở rộng khái niệm tài sản“Tài sản là vật, tiền, giấy

tờ có giá và quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản

và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” [4, Điều 105] Như vậy khái niệm vật đưa ra ở đây với nghĩa bao hàm rất là rộng đủ điểu

kiện đáp ứng vào các mối quan hệ dân sự Với sự phát triển của khoa học kĩ thuật thì khái niệm vật ngày càng mở rộng Vật không chỉ là những thứ tồn tại hiện hữu

mà còn bao gồm cả những vật hay tài sản chắc chắn sẽ có Vật vô cùng vô tận, có thể hiện tại vật sẽ hình thành thành trong tương lai Do vậy trong khái niệm vật thì

đã bao gồm các vật hình thành trong tương lai và coi đó là một loại tài sản trong khái niệm tài sản Chúng ta thấy rằng TSHTTTL làm một dạng tài sản mang tính

chất đặc thù và có nhiều đặc điểm khác với các tài sản hiện hữu Và việc thừa nhận

nó hay không thừa nhận thì nó vẫn tồn tại và phát triển trong thế giới vật chất của chúng ta Quan trọng việc chúng ta làm sao thừa nhận nó, coi nó là loại tài sản bằng các quy định pháp luật để kiểm soát và tạo ra hành lang pháp lý cho các chủ thể khi tham gia giao dịch đối với loại tài sản này, đồng thời làm đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ đàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn kể cả khi nó hình thành trong tương lai

Tài sản thì phải thỏa mãn hai điều kiện sau đây: phải mang lại lợi ích cho con người đó là giá trị sử dụng và phải trị giá được bằng tiền đem lại giá trị vật chất Đối với TSHTTTL, không những lợi ích của nó có thể được sử dụng tham gia vào các giao dịch dân sự cho mục đích bất kì, ví dụ như thế chấp để bảo đảm khoản vay; mà giá trị của TSHTTTL có thể được xác định thông qua những tài liệu dùng để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà chung cư, giấy nộp tiền, bản vẽ thiết

kế chi tiết

Thứ hai, tại thời điểm hiện tại vẫn chưa có định dạng cụ thể thực tế tức là chưa hình thành tại thời điểm giao dịch hoặc đã hình thành nhưng về quy định pháp luật thì chủ sở hữu vẫn chưa xác lập quyền sở hữu

Khác với tài sản đã hình thành rồi và đã xác lập quyền sở hữu, TSHTTTL có thể chưa hình thành hoặc chưa tồn tại tại thời điển hiện tại Ví dụ: Tòa nhà chung cư đang xây móng, hàng hóa, máy móc đang sản xuất theo đơn hàng, hoa lợi, lợi tức đây là đặc điểm cơ bản để phân biệt tài sản hiện hữu và TSHTTTL Chính vì đặc điểm này mà tính rủi ro của TSHTTTL cao hơn so với tài sản hiện hữu Ngoài

ra TSHTTTL bao gồm cả trường hợp đã hình thành rồi mà chưa thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu, phổ biến hiện nay là các căn hộ chung cư chủ đầu tư đã xây xong, bàn giao nhà cho người mua nhưng đang chờ cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở

Thứ ba, các quy định pháp lý đối với tài sản hình thành trong tương lai tương đối chặt chẽ, đặc biệt là về mặt giấy tờ và thủ tục nhằm kiểm soát quá trình hình thành, kết quả hình thành của tài sản và dự tính các rủi ro của nó trong quá trình hình thành

Do là TSHTTTL đây là yếu tố tương lai do vậy khó mà biết trước được chắc

chắn là nó hình thành đúng như vậy hay không hay tệ nhất là không hình thành theo

sự dự liệu của các bên liên quan do vậy yếu tố rủi ro trong các quan hệ giao dịch liên quan tới tài sản này là tiềm tàng rất lớn vì vậy các quy định pháp lý phải khắt khe nhằm đảm bảo tránh các tranh chấp hay phòng ngừa rủi ro cho các bên khi tham gia vào các quan hệ giao dịch mua bán, thế chấp tài sản đặc biệt này Ví dụ trong quan hệ mua bán nhà NƠHTTTL việc pháp luật quy định rất chặt chẽ về giao dịch mua bán đó là: Điều kiện NƠHTTTL là đối tượng của hợp đồng mua bán được quy định cụ thể tại Nghị định số 71/2010/NĐ – CP đó là tại thời điểm giao dịch thế chấp

về nhà ở đã có thiết kế kĩ thuật được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà

ở, đã hoàn thiện thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho sở giao xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định pháp luật Đây là đặc điểm quy định cụ thể của pháp luật để đảm bảo tính chắc chắn của nhà ở sẽ có trong tương lai để giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia giao dịch

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.2.1 Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Trong giao dịch bảo đảm, NƠHTTTL là một dạng tài sản bảo đảm có tính đặc thù, đòi hỏi có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, thương mai nói chung, giao dịch thế chấp NƠHTTTL tại các ngân hàng thương mại nói riêng, cũng như bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tai sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung nên có rất nhiều bất cập chưa giải được khi áp dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh

đã gây khó khăn cho quá trình giải quyết các tranh chấp có đối tượng là NƠHTTTL

Đối với các văn bản pháp luật chuyên ngành trước đây thì khái niệm NƠHTTTL chưa được nêu cụ thể mà tại các văn bản này chỉ đưa ra các khái niệm liên quan đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng NƠHTTTL mà không xác định rõ cụ thể được khái niệm thế nào là khái niệm NƠHTTTL Cụ thể như:

- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 quy định về mua bán, cho thuê nhà ở cho phép:

“Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã

được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng” [3, Điều 39]

- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 quy định:

“Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà,công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”

- Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp NƠHTTTL theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

ra đời đã giải thích thuật ngữ “Nhà ở hình thành trong tương lai” Theo đó NƠHTTTL được hiểu là “Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” [31, Khoản 1 Điều 3] Bên cạnh đó, Thông tư cũng đã giới hạn

NƠHTTTL là đối tượng của hợp đồng thế chấp chỉ gồm nhà do các tổ chức kinh doanh bất động sản xây dựng và bán cho tổ chức, cá nhân

- Ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở số 65/2014/QH13 có hiệu lực vào ngày 1/7/2015 đã giải thích rất cô đọng và ngắn gọn về khái niệm

NƠHTTTL là: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”[15, Khoản 19 Điều 3]

- Bên cạnh đó, Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 cũng đưa ra

khái niệm liên quan như sau: “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” [16, Khoản 4 Điều 3]

Như vậy mốc thời gian để xác định là NƠHTTTL là nhà đó đang được xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Hai yếu tố này phải đồng thời được thỏa mãn mới gọi là NƠHTTTL Kết hợp với quy định về tài sản hình thành trong tương lai tại Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015, việc xác định nhà ở chưa hình thành hay

đã hình thành phải gắn với một thời điểm xác định, là thời điểm xác lập giao dịch có đối tượng là nhà ở này Như vậy, giao dịch có đối tượng là NƠHTTTL khi tại thời điểm xác lập giao dịch, nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa và sử dụng Khi đã xác định được đối tượng nào là NƠHTTTL thì các quan hệ pháp lý phát sinh liên quan tới NƠHTTTL như mua bán, thế chấp sẽ được cụ thể hóa hơn, nhất quán hơn, tránh trường hợp hiểu sai và không phân biệt được thế nào là nhà ở có sẵn (đã có ở hiện tại) và NƠHTTTL dẫn tới nhưng tranh chấp không đáng có gây thiệt hại về tài chính và mất nhiều thời gian

1.1.2.2 Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai

NƠHTTTL là tài sản cho nên nó mang các đặc điểm chung của một tài sản hình thành trong tương lai như đã nêu ở phần trên ngoài ra nó sẽ có một số đặc điểm riêng biệt theo quy định pháp luật hiện hành

Thứ nhất: Ngôi nhà đó phải trong quá trình xây dựng Tại thời điểm hiện tại

thì ngôi nhà đó chưa hình thành chỉ tồn tại về mặt giấy tờ và trong quá trình hình thành căn cứ vào các số liệu, dữ liệu thiết kế, bản vẽ cụ thể được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền thông qua Như vậy về mặt thực tế thì phải nhìn thấy được rằng có

cơ sở về tính khả thi ngôi nhà đó đang hình thành theo như tài liệu, số liệu chứng minh, phải thấy được rằng ngôi nhà đang trong quá trình các bên tiến hành xây dựng và tạo dựng nó để khi người ta nhìn vào đó biết được rằng ngôi nhà chắc chắn

sẽ hình thành Mặt khác về mặt thiết kế và các văn bản là cơ sở các bên có cơ sở chứng minh được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà đó và đảm bảo về sự chắc chắn ngôi nhà đó sẽ hình thành trong tương lai dự kiến Đây chỉ là mặt giấy tờ thủ tục và về mặt hình thức trên mặt lý thuyết do vậy về cơ bản đây là cơ sở ban đầu cho việc hình thành một ngôi nhà trong tương lai Trong quá trình triển khai xây dựng và hoàn thiện thì tùy vào tình hình thực tế của cán bộ kỹ thuật và người sở hữu và các thỏa thuận liên quan thì các bên có thể thay đổi theo yêu cầu và tình hình thực tế đề ra

Thứ hai: Về mặt sở hữu thì các bên chưa có văn bản nghiệm thu sử dụng thực tế Do đó chưa có các quyền chiếm hữu, sử dụng ngôi nhà trên Về mặt thực tế

thì ngôi nhà thời điểm này đã định hình rồi, các hạng mục của ngôi nhà về cơ bản

đã hoàn thiện xong theo như thiết kế và hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên giao kết Nhưng đối với các hợp đồng mua bán thì việc các bên xác nhận với nhau bằng văn bản công tác bàn giao hết sức quan trọng Khi bàn giao các bên chốt lại được với nhau về công việc hoàn thành của các bên, các điều khoản mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng để rồi khi bàn giao các bên chứng minh và xác nhận quá trình thực hiện hợp đồng với nhau như thế nào Đối với bên mua thì coi như đã nhận tài sản còn bên bán coi như đã hoàn thành công việc và bàn giao đối tượng của hợp đồng mua bán nhà cho bên mua

Thứ ba: Về thủ tục hành chính thì NƠHTTTL đang trong quá trình hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng cho người sở hữu NƠHTTTL Đối với một số tài sản giá trị không cao thì pháp luật không bắt

buộc đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đối với nhà ở thì việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là công tác hết sức quan trọng Đây là thủ tục hành chính của cơ quan nhà nước nhằm cấp cho người sở hữu giấy chứng mình ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu của họ mục đích vừa quản lý về mặt hành chính vừa là để người sở hữu có căn cứ hợp pháp đối với tài sản mà mình đang

có do tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho tặng mà có được Do vậy thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là bước cuối cùng trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với chủ sở hữu

1.2 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.1 Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Thế chấp là một biện pháp đảm bảo nhằm thực hiện nghĩa vụ dân sự xuất hiện từ thời La Mã cổ đại Quá trình phát triển của biện pháp thế chấp trong Luật La

Mã với nền tảng pháp lý là lý thuyết về vật quyền bảo đảm đã ảnh hưởng và chi phối mạnh mẽ đến sự ra đời, thay đổi của các quy định pháp luật về thế chấp ở các nước theo hệ thống luật Civil Law mà điển hình là các nước Pháp, Đức, Nhật Bản

Theo từ điển luật học do Viện khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: Thế chấp: biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền Tài sản được thế chấp là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu

năm, công trình xây dựng khác…Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản để bảo đảm một hoặc nhiều nghĩa vụ, tùy theo giá trị của bất động sản cũng như tùy theo sự thỏa thuận của các bên Hoa lợi phát sinh từ bất động sản, các vật phụ của bất động sản chỉ trở thành đối tượng của thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng) hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định

Hay theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2) của Trường Đại học Luật

Hà Nội: “Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên (Hoặc theo quy định của pháp luật), theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền” [44, Tr.77]

Trong Bộ luật dân sự (BLDS) năm 1995, “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền” [2, Điều 346] Theo quy định này, chỉ có bất động

sản mới có thể trở thành đối tượng của biện pháp thế chấp tài sản Sau một thời gian áp dụng thì các quy định về thế chấp tài sản của BLDS 1995 tỏ ra có nhiều bất cập và không phù hợp với thực tiễn cuộc sống và các giao dịch dân sự luôn luôn thay đổi nên BLDS 2005 đã hoàn thiện quy định về thế chấp tài sản, theo đó phạm vi đối tượng đã được mở rộng, động sản cũng có thể trở thành đối tượng của BPBĐ

Cụ thể là: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên thứ ba (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận

thế chấp” [3, Điều 342] Định nghĩa này gần như được giữ nguyên trong BLDS

2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ

Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp” [4, Điều

317] Như vậy, tài sản thế chấp có sự thay đổi không chỉ giới hạn trong phạm vi bất động sản

Chúng ta có thể thấy rằng dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi chăng nữa thì khi nhận định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây:

Một là, cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một

quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thưc hiện một cách

có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể Ví dụ như quan hệ vay tài sản Việc các bên muốn đảm bảo cho nghĩa vụ thanh toán tiền đúng cam kết thì các bên thiết lập một quan hệ thế chấp tài sản nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ thanh toán đúng hẹn, đúng cam kết

Hai là, giá trị bảo đảm thường phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm

Với tư cách là biện pháp bảo đảm tín dụng, thông thường giá trị tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ sẽ phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm Khi lựa chọn tài sản thế chấp, TCTD thường ưu tiên lựa chọn những tài sản có tính thanh khoản cao và giá trị tài sản thế chấp lớn hơn nghĩa vụ trả nợ (phần lớn các Ngân hàng thương mại hiện nay đều quy định hạn mức cho vay tối đa chỉ ≤ 75% giá trị tài sản thế chấp) để bảo đảm khả năng thu hồi nợ trong trường hợp bên thế chấp không đủ khả năng, điều kiện trả nợ Hơn nữa, TCTD sẽ nắm giữ toàn bộ những giấy tờ pháp lý chứng minh quyền

sở hữu đối với NƠHTTTL của bên thế chấp Do vậy, mặc dù không có sự chuyển giao tài sản thế chấp nhưng lợi ích giữa các bên chủ thể vẫn được bảo đảm

Ba là, tài sản bảo đảm trong mối quan hệ thế chấp có thể là bất động sản

nhưng cũng có thể bao gồm các các tài sản không phải là bất động sản Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó nhà ở và đặc biệt là thế chấp NƠHTTTL được nhắc đến khá nhiều trong các quy định pháp luật Đây là tài sản có giá trị lớn và do đặc tính của tài sản này là mang tính cố định về vật lý, tức là không di chuyển, di dời khỏi vị trí ban đầu được, hoặc nếu di dời thì rất khó khăn Do vậy việc thế chấp các tài sản này phù hợp hơn đảm bảo việc không chuyển giao tài sản trong quá trình thực hiện giao dịch

Bốn là, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế

chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện Việc bên thế chấp khi đã thực hiện đầy đủ cam kết của mình thì sau khi thực hiện xong các bên sẽ xóa bỏ quan hệ thế chấp này, tài sản thế chấp sẽ không còn tình trạng pháp lý là thế chấp nữa nên việc khôi phục trình trạng sở hữu đầy đủ cho bên chủ sở hữu là theo đúng bản chất của thế chấp

Trên cơ sở những quy định về thế chấp tài sản trong BLDS 2015, có thể hiểu thế chấp NƠHTTTL là biện pháp thế chấp tài sản có đối tượng là NƠHTTTL, nghĩa là tại thời điểm xác lập biện pháp thế chấp, tài sản thế chấp là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

Luật nhà ở năm 2014 cụ thể hóa quyền thế chấp NƠHTTTL như sau:

“Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong

dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại Ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó” [15, Khoản 2 Điều 147]

1.2.2 Đặc điểm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Việc thế chấp NƠHTTTL được quy định chi tiết tại Thông tư số 26/2015/TT- NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 09/12/2015 Dựa trên quy định của Thông tư này thì ta thấy việc thế chấp NƠHTTTL có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, về chủ thể, quan hệ thế chấp NƠHTTTL thường có phạm vi hẹp hơn đối với các quan hệ thế chấp khác

Bên thế chấp NƠHTTTL: Thường bên thế chấp NƠHTTTL ngoài thỏa mãn điều kiện về năng lực chủ thể khi tham gia giao dịch thì phải thuộc đối tượng có quyền sở hữu NƠHTTTL do vậy không phải ai cũng sở hữu NƠHTTTL

Bên nhận thế chấp NƠHTTTL: Do hợp đồng thế chấp chỉ được ký khi có

hợp đồng tín dụng nên bên nhận thế chấp cũng chủ yếu các tổ chức có chức năng

theo quy định pháp luật là có chức năng cho vay Mặt khác, NƠHTTTL là tài sản đặc biệt có giá trị lớn kèm theo đó là các rủi ro đối với việc hình thành trong tương lai và đề phòng rủi ro xảy ra cho các TCTD thì không phải TCTD nào cũng được tham gia nhận thế chấp NƠHTTTL Mà phải các TCTD đủ điều kiện và được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được tham gia nhận thế chấp NƠHTTTL Do vậy đã hạn chế đi số lượng bên nhận thế chấp NƠHTTTL

Thứ hai, không có sự chuyển giao tài sản và các bên cũng không sử dụng nhà ở đang thế chấp để sinh lợi Do chưa có tại thời điểm thế chấp chỉ là tài sản

hình thành trên giấy tờ hay đang quá trình xây dựng, hình thành do vậy công năng chủ yếu của ngôi nhà không được sử dụng được do vậy về mặt sinh lợi từ tài sản là NƠHTTTL hầu như không phát huy được

Thứ ba, hợp đồng thế chấp NƠHTTTL quy định một số quyền và nghĩa vụ đặc biệt

Đối tượng của hợp đồng thế chấp là NƠHTTTL - một loại tài sản đặc biệt chưa hình thành trên thực tế hoặc đã hình thành nhưng chưa được đăng ký quyền sở hữu cho bên thế chấp vì vậy khi thiết lập giao dịch, các bên sẽ phải bổ sung thêm các quyền, nghĩa vụ đặc biệt, trong đó chú trọng đến các quyền, nghĩa vụ liên quan đến quá trình hình thành tài sản Trong đó, bên thế chấp có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện các điều kiện cần thiết để hoàn thành việc xây dựng nhà ở cũng như thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu; bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, giám sát quá trình hình thành nhà ở đó nhưng cũng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành tài sản

Do tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, bên thế chấp chưa được đăng

ký quyền sở hữu đối với tài sản mà chỉ có giấy tờ chứng minh tài sản đó trong tương lai sẽ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình vì vậy, pháp luật cho phép trong trường hợp phải xử lý tài sản thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản

đó ngay cả khi nhà ở chưa được đăng ký quyền sở hữu – đây là quyền đặc biệt của bên nhận thế chấp chỉ có trong giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai

Thứ tư, thỏa thuận ba bên trong quan hệ thế chấp

Khi nhận thế chấp NƠHTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp

có chức năng kinh doanh bất động sản thì bên nhận thế chấp luôn mong muốn giao kết hợp đồng/văn bản thỏa thuận ba bên, giữa: Bên nhận thế chấp - Bên thế chấp - Chủ đầu tư (đơn vị kinh doanh bất động sản)

Thỏa thuận ba bên xuất phát từ thực tế: khi nhà ở đang trong quá trình hình thành và chưa được đăng ký quyền sở hữu thì không thể khẳng định bên thế chấp là chủ sở hữu hợp pháp và duy nhất của toàn bộ tài sản thế chấp; ở đây, bên thế chấp chịu sự ràng buộc bởi các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và rõ ràng trong một phạm vi nào đó (ví dụ như khi bên mua nhà chưa nộp hết tiền mua nhà cho chủ đầu tư hay bên mua nhà vi phạm một phần nghĩa vụ của hợp đồng mua bán,….), cả chủ đầu tư và bên thế chấp (bên mua nhà) đều có quyền, lợi ích đối với NƠHTTTL đang thế chấp Thỏa thuận ba bên còn bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp (trong việc kiểm tra, giám sát quá trình hình thành nhà

ở đang thế chấp), hạn chế những rủi ro như bên thế chấp cố tình không thực hiện đúng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư hoặc chuyển giao quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng đó cho người khác

Ngoài ra, xuất phát từ bản chất của NƠHTTTL là nhà ở chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu, trong trường hợp bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản đó ngay cả khi nhà ở chưa được đăng ký quyền sở hữu Do vậy cam kết ba bên với Chủ đầu tư sẽ là cơ sở pháp lý hạn chế tranh chấp để bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản một cách hợp pháp và dễ dàng hơn

Thứ năm, chỉ được thế chấp NƠHTTTL để vay vốn tại TCTD nhằm mục đích mua, xây dựng chính nhà ở đó

Do đối tượng của quan hệ thế chấp NƠHTTTL là “tài sản chưa có thực”, do vậy nó luôn tiềm ẩn những rủi ro ở mức cao hơn thế chấp tài sản thông thường Hơn nữa, tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản thế chấp chưa hình thành, quyền

sở hữu của bên thế chấp cũng chưa được công nhận mà lúc này bên thế chấp chỉ có chứng từ chứng minh tài sản đó trong tương lai sẽ thuộc quyền sở hữu của mình Do vậy, pháp luật quy định NƠHTTTL chỉ được phép tham gia giao dịch thế chấp nhà

ở để vay vốn nhằm mua, xây chính NƠHTTTL đó - “Tổ chức, cá nhân xây dựng

nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức,

cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó” [34, Khoản 3 Điều 3]

Thứ sáu, nhà ở là đối tượng của biện pháp thế chấp phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, cụ thể bao gồm:

- Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

- Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Điều 8 Thông tư này;

- Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại khoản 1 Điều này;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá

dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền [34, Khoản 2 Điều 7]

Với đặc điểm trên, sẽ có sự thay đổi về tình trạng pháp lý của NƠHTTTL khi

nó đã được hoàn thành Thời điểm hoàn thành được hiểu là nhà ở đã xây xong, đã thực hiện việc bàn giao và bên mua đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu- có nghĩa là bên mua đã có quyền sở hữu trọn vẹn đối với nhà ở Điều này đồng nghĩa với việc các bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng mua bán, quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán NƠHTTTL đã chấm dứt Khi đó, quyền lợi của bên nhận thế chấp sẽ được đảm bảo như thế nào khi đối tượng của hợp đồng thế chấp không còn là quyền tài sản nữa mà đã là vật cụ thể (chính là nhà ở) Một nguyên tắc nền tảng của pháp luật dân sự là mọi sự thỏa thuận của các bên chỉ được pháp luật bảo hộ khi không

ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác Do vậy, bên thế chấp (tức bên mua nhà ở) và bên nhận thế chấp cần tiến hành sửa đổi đối tượng của hợp đồng thế chấp đã ký kết: Từ “quyền” trong hợp đồng mua bán nhà ở sang “nhà ở”

Thứ bảy, việc xác định chính xác bản chất pháp lý của NƠHTTTL (khi nào mang bản chất của quyền tài sản và khi nào mang bản chất của vật) là điều kiện tối cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp

Điều này cũng giúp cho các chủ thể xác định được phương thức xử lý phù hợp đối với tài sản thế chấp là NƠHTTTL: Nếu tại thời điểm xử lý, NƠHTTTL đang tồn tại dưới dạng quyền tài sản, thì chúng ta sẽ xử lý theo cách chuyển quyền trong hợp đồng mua bán đó cho bên nhận chuyển giao, còn nếu tại thời điểm xử lý mà nhà ở đó đã hoàn thành thì chúng ta sẽ xử lý như đối với nhà ở thông thường là bán, bán đấu giá hay bên nhận thế chấp nhận chính tài sản đó để thay thế cho nghĩa

vụ trả nợ Nếu các nhà hoạch định pháp luật nhìn nhận NƠHTTTL là tài sản thế chấp theo đúng bản chất pháp lý vốn có của nó (là quyền hay là vật theo tiến độ thực hiện hợp đồng mua bán), thì sẽ giúp cho quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp được thực hiện an toàn, hiệu quả và qua đó thúc đẩy mạnh mẽ các quan hệ tín dụng phát triển

Thứ tám, sự sửa đổi đối tượng của hợp đồng thế chấp khi nhà ở được hình thành trên thực tế sẽ kéo theo các hệ quả pháp lý khác như: Hợp đồng thế chấp đó

cần phải được công chứng theo quy định của Luật Nhà ở và có sự chuyển tiếp thủ tục đăng ký thế chấp quyền tài sản từ Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản sang đăng ký thế chấp nhà ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.3 Vai trò của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Luật nhà ở năm 2014 đã có các quy định mới khả thi hơn và cởi mở hơn đối với việc thế chấp NƠHTTTL là một tín hiệu tích cực cho sự phát triển của pháp luật

về GDBĐ nói chung và cho việc huy động tín dụng bất động sản nói riêng Theo Điều 147 và 148 của Luật nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp tại ngân hàng thương mại một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở xây dựng trong dự án để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoăc xây dựng nhà ở đó Cho phép thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một điểm mới

đáng ghi nhận Nhà làm luật đã coi dự án như một loại tài sản được phép sử dụng để huy động vốn Những thay đổi tư duy được thể hiện dưới những quy định về thế chấp loại tài sản này đã tạo nên bước ngoặt lớn trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, tín dụng ngân hàng và trực tiếp đó là lợi ích cho người dân, cụ thể:

Thứ nhất, đối với chủ đầu tư xây dựng NƠHTTTL

Như ta đã biết, hầu hết các dự án NƠHTTTL hiện nay là ở dạng chung cư, mà để xây dựng được thì phải cần một nguồn vốn lớn Chính vì vậy, thế chấp NƠHTTTL để vay vốn ở các NHTM là một kênh hữu hiệu được các chủ đầu tư sử dụng để vừa có thể huy động vốn nhanh vừa có thể sử dụng tài sản thế chấp Hiện nay, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, trong đó có mua bán, thế chấp NƠHTTTL nên các quy định pháp luật về loại tài sản này đang được hoàn thiện, tạo điều kiện cho chủ đầu tư trong việc mở rộng dự án của mình Chủ đầu tư

có thể thế chấp một phần vốn hoặc toàn bộ dự án để huy động vốn xây dựng Trình

tự, thủ tục thế chấp thì được quy định khá cụ thể trong Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP- BTNMT và một số văn bản liên quan Từ đó, giúp chủ đầu tư nhanh gọn hơn trong việc thực hiện các thủ tục thế chấp loại tài sản này so với trước kia

Thứ hai, đối với ngân hàng

Đối với mỗi ngân hàng, hoạt động tín dụng luôn được xem là hoạt động quan trọng nhất Khi cho vay thì ngân hàng luôn kỳ vọng lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi Bên cạnh việc đặt ra các tiêu chí để lựa chọn khách hàng cho vay như đánh giá mức độ tín nhiệm của ngân hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng thì ngân hàng luôn quan tâm đến các GDBĐ trong đó có thế chấp để hạn chế rủi ro tín dụng Mặc dù cán bộ tín dụng có thể đánh giá khách hàng thông qua các tiêu chí mà mỗi NHTM đã đặt ra nhưng vẫn không thể đánh giá được đầy

đủ, nhất là khi khách hàng đó lần đầu tiên thiết lập quan hệ tín dụng, do đó rủi ro trong hoạt động cho vay của các NHTM là điều không thể tránh khỏi Biện pháp thế chấp vừa giúp NHTM hạn chế được rủi ro tín dụng vừa là động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay hiệu quả Khi khách hàng được cấp tín dụng nhưng

khách hàng đó đã phải đem nhà ở của mình ra thế chấp để đảm bảo cho khoản vay

đó, tức là quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở đó đang bị hạn chế (khách hàng không thể tự ý tiến hành các thủ tục mua bán, tặng cho, góp vốn bằng nhà ở đó kể

cả khi nhà ở đã hình thành hay chưa hình thành, thậm chí việc xây dựng nhà ở của khách hàng còn phải chịu những ràng buộc đã thỏa thuận với NHTM ) thì khách hàng sẽ cẩn trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình và sẽ cố gắng để thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ với NHTM Qua đó, NHTM tránh được rủi ro trong hoạt động cho vay của mình do việc thua lỗ, phá sản của khách hàng mang lại

Hơn nữa, việc thế chấp NƠHTTTL là cơ sở pháp lý để các NHTM thu hồi khoản nợ của khách hàng đối với mình Sau khi đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn NHTM nào cũng mong muốn thu hồi nợ theo cách đơn giản như vậy Nhưng khi hoạt động kinh doanh của khách hàng không tốt, nhất là trong thời kỳ kinh tế khó khăn hiện này thì

đó không còn là vấn đề đơn giản, dễ xảy ra những trường hợp mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này, việc thực thi các BPBĐ mà các bên đã thỏa thuận sẽ được tính đến Những thỏa thuận theo hợp đồng thế chấp đã ký sẽ là cơ sở

để NHTM thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để thu hồi khoản nợ của khách hàng đối với mình

Mặt khác, thế chấp NƠHTTTL với tư cách là biện pháp bảo đảm tiền vay có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi và hạn chế tranh chấp xảy ra giữa các bên tham gia hoạt động tín dụng Trong quan hệ tín dụng, các bên tham gia sẽ được quyền thỏa thuận với nhau về các quyền, nghĩa vụ của mình đối với tài sản đảm bảo, như quyền khai thác, sử dụng tài sản, quyền giữ giấy tờ về tài sản, hoặc thỏa thuận về việc: trong trường hợp khách hàng không trả được nợ vay thì NHTM có toàn quyền xử lý tài sản thế chấp; nếu khách hàng hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ với NHTM thì NHTM sẽ giải tỏa tài sản thế chấp Đó chính là những thỏa thuận tự nguyện, trên tinh thần cùng hướng tới lợi ích các bên được các bên tham gia hoạt động tín dụng thỏa thuận và được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp tài sản Các bên

có nghĩa vụ tuân thủ và thực hiện các thỏa thuận đó, không bên nào được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bên kia và ngược lại, không bên nào được ngăn cản bên kia thực hiện đúng các thỏa thuận theo hợp đồng; việc tuân thủ đúng các thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng sẽ giúp các bên tránh được những tranh chấp xảy ra

Thứ ba, đối với xã hội

Hiện nay xu hướng dân cư từ các tỉnh tập trung về làm việc tại các thành phố lớn ngày càng nhiều Từ đó áp lực về chỗ ở đặt ra cũng không nhỏ Tuy nhiên, đa phần là người lao động có thu nhập trung bình hoặc thấp Chính vì vậy, việc thế chấp vay vốn ngân hàng để mua nhà là một vấn đề có ý nghĩa rất lớn đối với họ Chế định thế chấp NƠHTTTL ra đời đã tạo nên sự đa dạng các loại tài sản được tham gia trong quan hệ thế chấp Khi vay vốn để mua nhà, người dân sẽ không còn phải lo lắng về việc cần có tài sản để thế chấp nữa mà có thể dùng chính ngôi nhà đang mua để đảm bảo khoản vay tại NHTM Do đó, thế chấp NƠHTTTL sẽ tạo điều kiện cho tất cả các tầng lớp trong xã hội được tiếp cận với nguồn vốn của NHTM để đáp ứng nhu cầu có nhà ở của mình Việc người dân có cơ hội được mua nhà bằng nguồn vốn tín dụng sẽ kích thích nhu cầu về nhà ở trong xã hội, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản Các doanh nghiệp có thể quay vòng vốn nhanh, tăng tính thanh khoản của tài sản, tránh tình trạng đóng băng như hiện nay

Bên cạnh những ý nghĩa trên, thế chấp NƠHTTTL còn tạo điều kiện để cung gặp cầu, giúp các cá nhân, tổ chức tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, qua đó kích thích vay tín dụng để phát triển sản xuất và phục vụ tiêu dùng Với ý nghĩa đó, thế chấp NƠHTTTL góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế của các cá nhân, tổ chức nói riêng và của toàn xã hội nói chung Như vậy, thế chấp NƠHTTTL có ý nghĩa kinh tế- xã hội không thể phủ nhận, vừa giải quyết nhu cầu về nhà ở của mỗi người dân, cũng như giải quyết nhu cầu về nhà ở của toàn xã hội, vừa góp phần tạo đòn bẩy quan trọng, kích thích sự phát triển của nền kinh tế

1.3 Hợp đồng tín dụng và mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp

1.3.1 Khái quát về hợp đồng tín dụng

1.3.1.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng

Hợp đồng tín dụng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng (bên cho vay) với khách hàng là tổ chức, cá nhân (bên vay), theo đó tổ chức tín dụng thỏa thuận ứng trước một số tiền cho khách hàng sử dụng trong một thời hạn nhất định, với điều kiện hoàn trả cả gốc và lãi dựa trên sự tín nhiệm Về bản chất, hợp đồng tín dụng là những hợp đồng cho vay tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự

2015 (BLDS) Tuy nhiên, chỉ gọi là hợp đồng tín dụng trong trường hợp bên cho vay là các tổ chức tín dụng (TCTD), trong đó chủ yếu là các ngân hàng

1.3.1.2 Đặc điểm của hợp đồng tín dụng

Thứ nhất, về chủ thể: một bên tham gia hợp đồng tín dụng bao giờ cũng là tổ chức tín dụng có đủ các điều kiện luật định với tư cách là bên cho vay Còn chủ thể bên kia có thể là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác thỏa mãn những điều kiện vay vốn do pháp luật hoặc do tổ chức tín dụng quy định

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng tín dụng là tiền

Thứ ba, hợp đồng tín dụng vốn chứa đựng nguy cơ rủi ro rất lớn cho quyền lợi của bên cho vay bởi vì theo cam kết trong hợp đồng tín dụng, bên cho vay chỉ có thể đòi tiền của bên vay sau thời hạn nhất định Thời hạn cho vay càng dài thì nguy

cơ rủi ro càng lớn và vì thế tổ chức tín dụng càng phải quan tâm đến việc áp dụng các biện pháp quản trị rủi ro, đồng thời phải quy định lãi suất cho vay cao hơn nhằm thu hồi đủ các chi phí bỏ ra cho việc quản lý các khoản cho vay dài hạn vốn có mức

độ rủi ro cao

Thứ tư, về cơ chế thực hiện quyền và nghĩa vụ Trong hợp đồng tín dụng, nghĩa vụ chuyển giao tiền vay của bên cho vay bao giờ cũng phải được thực hiện trước làm cơ sở, tiền đề cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên vay

1.3.1.3 Hình thức hợp đồng tín dụng

Hợp đồng tín dụng ngân hàng luôn được lập thành văn bản và đa phần là hợp đồng theo mẫu Tên gọi có thể là: Hợp đồng tín dụng; Hợp đồng vay; Khế ước vay

vốn; hoặc phụ thuộc vào thời hạn vay, mục đích vay, hợp đồng có thể có thêm các cụm từ: “ngắn hạn”; “trung hạn”; “dài hạn”; “đồng Việt Nam”; “ngoại tệ”; “tiêu dùng”; “đầu tư”… Hợp đồng tín dụng có thể được công chứng, chứng thực phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên

1.3.1.4 Nội dung của hợp đồng tín dụng

Hợp đồng tín dụng phải đảm bảo các nội dụng về:

- Điều khoản về điều kiện vay vốn;

- Điều khoản về đối tượng hợp đồng, số tiền vay;

- Điều khoản về phương thức cho vay;

- Điều khoản về thời hạn sử dụng vốn vay;

- Điều khoản về lãi suất;

- Điều khoản về mục đích sử dụng vốn vay;

- Điều khoản về phương thức thanh toán tiền vay vốn và lãi;

- Điều khoản về giải quyết tranh chấp hợp đồng

Nếu hợp đồng tín dụng được ký kết có điều kiện bảo đảm bằng tài sản như thế chấp, cầm cố, bảo lãnh các bên có thể thỏa thuận một điều khoản riêng rẽ nằm trong hợp đồng tín dụng hoặc có thể lập một hợp đồng riêng biệt

- Quyết định cho vay;

- Đàm phán các điều khoản trong hợp đồng và ký kết hợp đồng

Trong đó, khâu đề nghị vay vốn và lập hồ sơ tín dụng và khâu thẩm định hồ

sơ tín dụng có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp Hồ sơ tín dụng thể hiện mối quan hệ tổng thể giữa doanh nghiệp và ngân hàng, minh chứng cho doanh nghiệp đủ điều kiện vay vốn Sự hoàn chỉnh và chính xác của hồ sơ tín dụng, kết quả thẩm định hồ sơ (chính là việc thẩm định các điều kiện vay vốn của doanh nghiệp) là cơ sở, căn cứ để doanh nghiệp có thể được vay vốn ở ngân hàng

1.3.1.6 Hiệu lực của hợp đồng tín dụng

Các ngân hàng thường đưa vào hợp đồng tín dụng câu: Hợp đồng này có hiệu lực cho đến khi bên vay trả hết nợ gốc, lãi và các chi phí có liên quan Nếu thoả thuận này được công nhận, thì dẫn đến tình trạng không hợp lý là hiệu lực của hợp đồng tín dụng sẽ luôn luôn là vô thời hạn, không bao giờ chấm dứt, nếu chưa trả hết nợ Tuy nhiên trên thực tế, Toà án đã từng thừa nhận thời hiệu khởi kiện không tính từ ngày hết hạn trả nợ theo thoả thuận, mà tính đến khi bên vay trả hết

nợ trong trường hợp hợp đồng tín dụng có thoả thuận Sau khi thực hiện xong, đương nhiên hợp đồng được thanh lý Các bên không cần thiết phải lập biên bản thanh lý hợp đồng, trừ trường hợp cần bằng chứng để cung cấp cho bên thứ ba

1.3.2 Hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản

1.3.2.1 Khái niệm

Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản là thỏa thuận bằng văn bản , trong đó tổ chức tín dụng cam kết chuyển giao cho khách hàng vay sử dụng số tiền của mình trong thời hạn nhất định, với điều kiện có hoàn trả cả gốc và lãi trên cơ sở bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay bằng tài sản cầm cố, thế chấp của người vay hoặc sự bảo lãnh của người thứ ba

Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng tín dụng có bảo đảm bao gồm:

- Hợp đồng thế chấp tài sản;

- Hợp đồng cầm cố tài sản;

- Hợp đồng cầm cố thể chấp tài sản hình thành từ vốn vay;

- Hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản ( không gắn liền với quyền sử dụng đất);

- Văn bản bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể, chính trị - xã hội cho

cá nhân, hộ gia đình nghèo vay vốn;

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Hợp đồng cho bên thứ ba cầm cố và thế chấp

1.3.2.2 Đặc điểm của hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản

Thứ nhất, trong hợp đồng tín dụng có bảo đảm luôn tồn tại những điều khoản

về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay Các điều khoản này có thể được ghi nhận ngay trong hợp đồng tín dụng hoặc tách biệt thành hợp đồng riêng đính kèm theo hợp

đồng tín dụng

Thứ hai, trong hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản, tổ chức tín dụng cho vay luôn có quyền ưu tiên theo đuổi tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho mình, bất luận tài sản bảo đảm đang nằm ở đâu và trong sự quản lí của ai Quyền ưu tiên này được xác lập trên cơ sở giao dịch bảo đảm giữa tổ chức tín dụng (bên nhận bảo đảm) với khách hàng vay hoặc người thứ ba (gọi là bên bảo đảm)

Thứ ba, trong hợp đồng tín dụng có bảo đảm, quy trình thủ tục kí kết và thực hiện hợp đồng bao giờ cũng phức tạp hơn so với hợp đồng tín dụng không có bảo đảm bằng tài sản, bởi các bên phải thỏa thuận thêm về điều khoản bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay, ngoài những điều khoản thông dụng khác của hợp đồng tín dụng

1.3.3 Mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp

Việc kí kết hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản thế chấp luôn đi kèm với việc xác lập giao dịch bảo đảm Về nguyên tắc, do pháp luật hiện hành không có chỉ dẫn cụ thể nào nên các bên không nhất thiết phải giao kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tại cùng thời điểm Trong thực tế, nếu xảy ra trường hợp các bên

đã kí kết hợp đồng tín dụng và sau đó một thời gian mới xác lập giao dịch bảo đảm thì trong suốt thời gian kể từ khi kí kết hợp đồng tín dụng đến khi giao dịch bảo đảm được xác lập thì hợp đồng tín dụng chỉ được coi là hợp đồng tín dụng không có bảo đảm Kể từ thời điểm giao dịch bảo đảm được xác lập, hợp đồng tín dụng mới chính thức được coi là hợp đồng tín dụng có bảo đảm và khi đó các bên mới bắt đầu

bị ràng buộc với những quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch bảo đảm Có thể thấy, hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng có thể tách biệt nhau trong kí kết Thực tiễn cho thấy, việc kí kết hợp đồng bảo đảm riêng tách biệt với hợp đồng tín dụng vẫn thường được các bên lựa chọn, vì những ưu điểm vốn có của nó trong việc bảo đảm sự an toàn pháp lý cho cả hai bên tham gia hợp đồng tín dụng

Trong hợp đồng tín dụng có bảo đảm nói chung và bảo đảm bằng thế chấp tài sản nói riêng, luôn tồn tại mối quan hệ về hiệu lực giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp (hợp đồng bảo đảm tiền vay) Mối quan hệ này là khá phức tạp và do

đó, đòi hỏi các bên phải có nhận thức đúng đắn để tự vệ và phòng ngừa các rủi ro tổn thất cho mình Chẳng hạn, khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý

đối với hợp đồng thế chấp là như thế nào và ngược lại? Thực tế cho thấy, trong mỗi trường hợp như vậy, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên sẽ có hệ quả khác nhau

và do đó, mỗi bên đều phải nắm vững các quy định của pháp luật để tự bảo vệ lợi ích cho mình một cách hiệu quả, đúng pháp luật

Theo quan điểm của nhóm, mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng bảo đảm không hoàn toàn là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ Quan điểm này dựa trên tinh thần của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Cụ thể tại Điều 15 của Nghị định này quy định về quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm với nội dung như sau:

“Quan hệ giữa giao dịch bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm

1 Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn

bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác

2 Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác

3 Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác

4 Giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác

5 Trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm

để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.”

Theo quy định này, hiệu lực của hợp đồng tín dụng không phải trong mọi trường hợp đều ảnh hưởng tới hiệu lực của giao dịch bảo đảm Để xác định xem hiệu lực của hợp đồng tín dụng có ảnh hưởng tới giao dịch bảo đảm hay không hoàn toàn phụ thuộc vào hợp đồng tín dụng đã được thực hiện hay chưa Như vậy, hợp

đồng bảo đảm tồn tại độc lập với hợp đồng tín dụng Điều này rất có lợi đối với bên nhận bảo đảm bởi dù hợp đồng tín dụng có vô hiệu nghĩa là không phát sinh nghĩa

vụ bảo đảm, nhưng hợp đồng bảo đảm không vì thế mà vô hiệu theo Do hợp đồng bảo đảm vẫn có hiệu lực nên bên bảo đảm vẫn bị rằng buộc nghĩa vụ bảo đảm mà mình đã cam kết và đồng thời bên nhận bảo đảm vẫn có quyền ưu tiên theo đuổi tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho mình dù rằng khoản nợ đó không thực sự là khoản

nợ chính phát sinh từ hợp đồng tín dụng có nghĩa vụ được bảo đảm

Vậy, trong trường hợp hợp đồng tín dụng có bảo đảm bị vô hiệu thì cách giải quyết đối với tài sản bảo đảm được thực hiện như thế nào?

Theo quy định đã dẫn ở trên, do hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm là hai hợp đồng độc lập về mặt hiệu lực pháp lí nên khi hợp đồng tín dụng có bảo đảm

bị vô hiệu thì sẽ không dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng bảo đảm tiền vay Khi đó, khối tài sản bảo đảm sẽ được giải quyết như sau:

- Nếu hợp đồng tín dụng có bảo đảm bị vô hiệu nhưng các bên chưa thực hiện, nghĩa là không phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tài sản thì do đó sự bảo đảm trở nên không cần thiết và vì thế giao dịch bảo đảm bị chấm dứt

- Nếu hợp đồng tín dụng có bảo đảm bị vô hiệu nhưng các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì về nguyên tắc họ phải hoàn trả cho nhau các tài sản đã nhận Trong trường hợp này, nếu việc hoàn trả tài sản đã nhận là nghĩa vụ của khách hàng thì do đó sự bảo đảm vẫn là cần thiết, nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên có quyền nhận lại tài sản Khi đó, nghĩa vụ được bảo đảm sẽ là nghĩa vụ mới phát sinh – nghĩa vụ hoàn trả lại tài sản đã nhận do hợp đồng tín dụng vô hiệu và khối tài sản bảo đảm sẽ được đem ra xử lí để thu hồi đủ số tài sản này cho bên có quyền nhận tài sản là tổ chức tín dụng

Như vậy, có thể khẳng định rằng theo quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch bảo đảm thì nghĩa vụ được bảo đảm không chỉ là nghĩa vụ tài sản phát sinh từ hợp đồng được bảo đảm mà còn bao gồm cả nghĩa vụ hoàn trả lại tài sản cho bên nhận bảo đảm (nghĩa vụ này phát sinh do việc xử lí hợp đồng được bảo đảm bị

vô hiệu, theo nguyên tắc các bên phục hồi được trạng thái ban đầu khi kí kết hợp đồng)

Kết luận chương 1

Thế chấp tài sản là một biện pháp rủi ro cho bên nhận bảo đảm, và khi tài sản bảo đảm là NƠHTTTL thì tính rủi ro cho bên nhận bảo đảm còn tăng cao hơn nữa Bởi vì tại thời điểm xác lập biện pháp thế chấp, tài sản thế chấp là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Có thể nói tính rủi ro cao là một đặc trưng của thế chấp NƠHTTTL Tuy nhiên, vì những tác dụng không thể phủ nhận mà ngân hàng vẫn chấp nhận biện pháp này trong thực tiễn xác lập hợp đồng tín dụng

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì các quy định pháp luật về thế chấp NƠHTTTL dần linh hoạt hơn từ chỗ không công nhận đến việc dần dần hiện thực hóa và hoàn thiện dần dần khung pháp lý để cho các cá nhân, tổ chức có điều kiện tham gia vào quan hệ pháp luật này Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia và phát huy tối đa hiệu quả từ tài sản của mình, góp phần kích thích sự phát triển của kinh tế và giải quyết các nhu cầu xã hội

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG

TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TỪ

2.1.1.Chủ thể tham gia vào quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 “Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức,

cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”

Như vậy, chủ thể của hợp đồng thế chấp NƠHTTTL là các bên trong quan hệ thế chấp, bao gồm:

Bên thế chấp là “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư; Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà

ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình” [37, Khoản 3, 4

Điều 2] Về nguyên tắc, các chủ thể tham gia các giao dịch phải tuân thủ quy định

tại Điểm a Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập” Đây là một

trong những điều kiện bắt buộc để giao dịch dân sự có hiệu lực vì tư cách chủ thể được xác định thông qua năng lực hành vi dân sự, cụ thể:

- Đối với cá nhân: Cá nhân phải đảm bảo năng lực hành vi dân sự quy định tại BLDS 2015 Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ có toàn quyền trong việc xác lập, thực hiện các hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

- Đối với pháp nhân: Khi tham gia vào bất cứ hợp đồng dân sự nào thì pháp nhân phải thông qua người đại diện của mình (đại diện theo pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền) Đồng thời, việc tham gia vào các giao dịch dân sự phải phù hợp với pháp luật và điều lệ của pháp nhân đó

- Đối với hộ gia đình và tổ hợp tác: Theo quy định của pháp luật thì mọi hành vi pháp lý của hộ gia đình, tổ hợp tác trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch dân sự đều phải được thực hiện thông qua người đại diện (chủ hộ, tổ trưởng tổ hợp tác) và các giao dịch này phải được sự đồng ý của đa số các thành viên

Còn bên nhận thế chấp là “Các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động theo Luật các tổ chức tín dụng (sau đây gọi là tổ chức tín dụng)” [37, Khoản 1 Điều 2] Trong đó, phổ biến nhất hiện nay là hệ thống

các ngân hàng thương mại Các TCTD này phải đảm bảo các điều kiện: có giấy phép thành lập và hoạt động do Ngân hàng Nhà nước cấp, có điều lệ do Ngân hàng Nhà nước chuẩn y, có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp và có người đại diện đủ năng lực và thẩm quyền để giao kết hợp đồng tín dụng với khách hàng

Đã có quan điểm về việc mở rộng chủ thể nhận thế chấp, ngoài các tổ chức tín dụng là tổ chức kinh tế trong nước hay cá nhân, nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân khó tiếp cận được nguồn vốn tại tổ chức tín dụng thì có thể tiếp cận nguồn vốn từ tổ chức kinh tế hay cá nhân khác để tạo cơ hội thúc đẩy việc kinh doanh sản xuất Tuy nhiên, với tính chất đặc thù của NƠHTTTL cũng như sự hạn chế của các tổ chức kinh tế trong nước và cá nhân trong thực hiện các nghiệp vụ ngân hàng, xử lý tài sản bảo đảm thì thật khó để đề xuất này được ghi nhận trong quy định pháp luật về thế chấp NƠHTTTL

2.1.2 Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản Văn bản đó có thể là hợp đồng riêng biệt về việc thế chấp tài sản hoặc có thể ghi ngay trong điều khoản

của hợp đồng tín dụng, trong đó vừa quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng đồng thời quy định luôn việc thế chấp tài sản Thực tế, hợp đồng thế chấp NƠHTTTL luôn được ngân hàng soạn thảo sẵn trên cơ sở quy định của pháp luật có liên quan Trường hợp hợp đồng thế chấp được công chứng thì hợp đồng đó cũng có thể được tổ chức công chứng soạn thảo theo mẫu hoặc được tư vấn soạn thảo

Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp thường được soạn thảo đi kèm với nhau và được quy định những điều khoản rất chi tiết Trong đó, hợp đồng tín dụng

sẽ dẫn chiếu quy định về tài sản bảo đảm sang hợp đồng thế chấp và ngược lại hợp đồng thế chấp dẫn chiếu về nghĩa vụ khoản vay sang hợp đồng tín dụng Điều này

là cần thiết vì việc giao kết một hợp đồng thế chấp riêng rẽ với hợp đồng tín dụng sẽ tạo điều kiện cho các bên có cơ hội thỏa thuận cụ thể và đầy đủ hơn về các điều khoản Trên cơ sở đó, giúp cho việc giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp cũng dễ dàng, thuận lợi hơn

Nội dung cơ bản của hợp đồng thế chấp bao gồm những điều khoản quy định

về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng Trên cơ sở các quy định về quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp từ Điều 320 đến Điều 323 BLDS 2015 và từ Điều 4 đến Điều 6 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN các bên có thể thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của ngân hàng và bên thế chấp tại hợp đồng thế chấp Riêng đối với thế chấp NƠHTTTL, do đối tượng của hợp đồng là loại tài sản chưa được hình thành, hoặc đã được hình thành nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm giao kết hợp đồng nên các bên cần chú trọng vào các quyền, nghĩa vụ sau đây:

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

* Bên thế chấp có quyền [37, Khoản 1 Điều 4]:

- Từ chối các yêu cầu của bên nhận thế chấp không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và quy định của pháp luật;

- Được nhận lại giấy tờ trong hồ sơ thế chấp ngay sau khi thực hiện các nghĩa

vụ đối với bên nhận thế chấp theo thỏa thuận giữa các bên hoặc trường hợp bên thế chấp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác khi

được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Các quyền khác theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp và quy định của pháp luật

* Nghĩa vụ của bên thế chấp [37, Khoản 2 Điều 4]:

- Cung cấp đầy đủ hồ sơ thế chấp theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp;

- Trong trường hợp nhà ở thế chấp bị hư hỏng, bị tiêu hủy, không thể hoàn thành việc xây dựng hoặc bị dừng quá trình xây dựng thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác, trừ trường hợp các bên

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

* Quyền của bên nhận thế chấp [37, Khoản 1 Điều 5]:

- Yêu cầu bên thế chấp cung cấp đầy đủ hồ sơ thế chấp theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

- Được quyền định giá lại tài sản thế chấp định kỳ hoặc tại bất kỳ thời điểm nào theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp để yêu cầu bên thế chấp bổ sung, thay thế tài sản thế chấp hoặc biện pháp bảo đảm khác nếu xét thấy cần thiết;

- Thực hiện xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng cho vay;

- Yêu cầu chủ đầu tư có NƠHTTTL bán cho bên thế chấp, bên thế chấp cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thế chấp và tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

- Các quyền khác theo thỏa thuận với bên thế chấp và quy định của pháp luật

* Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp [37, Khoản 2 Điều 5]:

- Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp;

- Kiểm tra, xác minh dự án đầu tư xây dựng nhà ở, NƠHTTTL đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật;

- Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;

- Không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành tài sản thế chấp khi thực hiện việc giám sát, kiểm tra;

- Giao lại các giấy tờ mà bên thế chấp đã nộp trong hồ sơ thế chấp cho bên thế chấp sau khi bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc trường hợp bên thế chấp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác khi được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp phải gửi văn bản cho chủ đầu tư để thông báo về việc bên mua NƠHTTTL đã thế chấp nhà ở;

- Lưu hồ sơ thế chấp trong hồ sơ cho vay theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận với bên thế chấp và quy định của pháp luật

Trong đó, một trong các quyền, nghĩa vụ quan trọng nhất mà bên nhận thế chấp và bên thế chấp cần thỏa thuận, đó là ngay sau khi bên thế chấp hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu và bên thế chấp có nghĩa vụ ký phụ lục hợp đồng thế chấp hoặc ký hợp đồng thế chấp mới thay thế hợp đồng thế chấp do đối tượng của hợp đồng thế chấp thay đổi từ NƠHTTTL sang nhà

ở đã hình thành hoặc thực hiện chuyển tiếp đăng ký thế chấp trước khi trao giấy chứng nhận cho người được cấp Khi tiến hành việc chuyển tiếp, các bên không buộc phải ký lại hoặc ký bổ sung hợp đồng thế chấp

Ngoài ra, nội dung hợp đồng thế chấp còn chú ý quy định những điều khoản

về tài sản bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, giải quyết tranh chấp,…Thông thường các bên trong hợp đồng thế chấp nhà ở cũng như hợp đồng thế chấp NƠHTTTL nói riêng đều đề cao sự thỏa thuận của các bên nhất là thỏa thuận về phương pháp giải quyết tranh chấp và vấn đề xử lý tài sản bảo đảm Do vậy, khi giao kết hợp đồng, để